i n f o r m e

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La nueva M-30 transforma el mercado de suelo en MadridEl mercado inmobiliario será uno de los grandes beneficiados por las obras de reforma de la M-30 a la altura del río Manzanares. Un estudio de la consultora Aguirre Newman revela que en este entorno, que ocupa parte de los distritos de Arganzuela y Usera, serán menos visibles los efectos del previsible enfriamiento del segmento residencial

a calidad y mejora de las infra-estructuras que se han acometido recientemente, y que se siguen aco-metiendo, en la ciudad de Madrid, especialmente el soterramiento de la M-30 Sur, van a ayudar a revitalizar sensiblemente el mercado residencial en esta zona de la capital que, por cierto, es una de las que aporta mayor número de nuevas promocio-nes dentro —o cerca— de la almen-dra central. El precio medio del suelo finalista para uso residencial en este área se sitúa ahora mismo por enci-

ma de los 2.200 euros/m2, valor que supone casi el 60% del precio de la vivienda en la zona, que esti-mamos en 3.676,5 euros/m2.

En la consultora Aguirre Newman hemos elaborado un informe para analizar el impacto de estas nuevas infraestructuras en el mercado del suelo y, consecuentemente, en el de la vivienda. Para ello hemos empe-zado por elaborar un inventario de suelos actualmente en desarrollo en los márgenes del antiguo trazado de

L

la M-30 situados entre el Puente de Praga y el Nudo Sur, la zona objeto del estudio. Y el resultado arroja un total de 300.000 m2. En una segunda fase hemos estudiado que este volumen de suelo vacante puede llegar a transformarse en 83.000

m2 de superficie edificable para uso residencial —que a su vez puede dar lugar al desarrollo de unas 900 viviendas— y 110.000 m2 para uso terciario. Además de las obras de mejora de la M-30, las actuaciones del antiguo Matadero de Madrid y

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Autor: Alejandro Campoy. Director de Suelo de Aguirre Newman

Título: La nueva M-30 transforma el mercado de suelo en Madrid

Fuente: Directivos Construcción nº 202 pág. 46. Julio-Agosto 2007.

Resumen: La mejora de las infraestruc-turas en este ámbito entre el Nudo Sur y el Puente de Praga en Madrid ayudará a revitalizar la zona, que es una de las que aporta mayor número de nuevas promociones dentro de la almendra central. El precio del suelo en la zona obje-to de estudio muestra una sensible diferencia entre el distrito de Arganzuela y el de Usera, aunque es previsible que las nuevas infraestructuras ayuden a homogeneizar los precios de los dos márgenes.

Descriptores: Madrid/ M-30/ Infraestructuras/ Mercado residencialDiferentesmomentosdelasobrasdelaM-30

del Mercado de Frutas y Verduras aportarán otros 100.000 m2 para equipamientos sociales.

El precio del suelo en la zona objeto de estudio, por otra parte, mues-tra una sensible diferencia entre la Ribera Norte (es decir, distrito de

Arganzuela) y Sur (que corresponde a Usera), aunque es previsible que las nuevas infraestructuras ayuden a homogeneizar los precios de los dos márgenes. En todo caso, en la actualidad en la Ribera Norte el precio medio de un solar destinado a uso residencial asciende a 2.473 euros/ m2 mientras que en la Sur es de 1.944 euros/ m2, lo que establece una diferencia del 27%. El precio del suelo para uso terciario oscila entre los 1.651 euros/ m2 del Margen Norte y los 1.553 euros/ m2 del Sur. Por último, el precio medio del suelo para uso industrial —aunque en general es muy esca-so— varía entre los 775 euros/ m2 de la Ribera Norte y los 630 euros/ m2 de la Sur.

GRAnDesinveRsiones

Las inversiones públicas para mejorar las infraestructuras en el área objeto de estudio van a ascender, cuando acaben las últimas actuaciones, a 1.628 millones de euros. La zona analizada por el estudio de Aguirre Newman es la que discurre entre el Puente de Praga y el Nudo Sur de la antigua M-30, que la atravesaba

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SueloS vacanteS

formando un eje de 1,5 kilómetros, y comprende 133 hectáreas pertene-cientes a los distritos de Arganzuela y Usera.

Esta área se ve afectada por tres grandes proyectos públicos: Calle 30 —y, más en concreto, Madrid Río (720 millones de euros), la Conexión del Paseo de Santa María de la Cabeza con la A-3 (742 millones de euros) y la Conexión de la Calle Embajadores con la M-40 (133 millones de euros) —, el proyecto Matadero (11 millones de euros), que supondrá la recuperación de una parcela de 150.000 m2 con una superficie construida de 85.000 m2, y la remodelación del Mercado de Frutas y Verduras (22 millones de euros), donde está previsto tras-ladar la Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid y desa-rrollar un torre para oficinas de más de 30.000 nuevos m2. Además, la ampliación de la línea 3 del metro, con nueve kilómetros y siete nuevas estaciones entre Legazpi y Villaverde Alto, mejorará las comunicaciones en transporte público.

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ensuestudiosobrelaM-30,Aguirrenewmanhadiferenciadodoszonasprincipalesque,asuvez,hadivididoensubzonas

Lasobrasdeinfraestructurasqueseestánacometiendovanarevitalizarelmercadoresidencialenestazonadelacapital

En nuestra opinión, precisamente los importantes proyectos de mejora dota-cional y de infraestructuras de esta zona, y la calidad de las mismas,

van a permitir que los efectos del previsible enfriamiento del segmento residencial sean aquí menos visibles aquí, una de las escasas zonas de la capital que aporta promociones residenciales en el interior (o en las inmediaciones) de la M-30.

ZonADeALToinTeRésuRbAnísTico

La mejora de las infraestructuras y la apuesta de los promotores por desarrollos de calidad van a trans-formar esta zona en un ámbito de alto interés desde el punto de vista urbanístico, donde es previsible que los precios de la vivienda regis-tren proporcionalmente una mayor revalorización”, apunta el directivo. Según nuestros datos, el precio medio de los pisos de nueva cons-trucción en el distrito de Arganzuela a diciembre de 2006 era de 3.970 euros/ m2 (un 0,6% menos que en 2005) y en Usera alcanzaba los 3.383 euros/ m2 (un 10% mas que en 2005).

Estas cifras corroboran que la reper-cusión del suelo en la composición del precio final de la vivienda es en la actualidad del 60% en la zona. Para el presente ejercicio se espera el mantenimiento de los precios de la vivienda libre de nueva construcción en Arganzuela y una subida modera-da en Usera, con un repunte ligera-mente superior en la zona objeto de estudio. En esta área existen en la actualidad 14 promociones en distin-tas fases de desarrollo de las que ocho han iniciado el proceso de venta.

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PrecioS de Suelo Por M2 edificable

evolución de loS PrecioS del Suelo

estaimagenmuestralasobrasrealizadasenlatotalidaddelaM-30

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