vivienda unifamiliar. libia-ricardo

Ing. Ricardo Martínez, Ing. Libia Romero. Ing. Isamar Peña, Ing. Wilton Rivero

C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

INFORME DE AVALÚO Ubicado: En Calle Los Olivos con Esquina Calle Trujillo, Sector La tropicana Casa N° 108

Parroquia Alonso de Ojeda Municipio Lagunillas del Estado Zulia

PROPIETARIO: GLORIA RADEMAKER Nº V-8.703.616, ALFONSO RADEMAKER N° V-10.211.965, ELIZABETH RADEMAKER Nº V-11.251.764 Y CLAUDIA RADEMAKER

Nº V-12.327.502

PERITO AVALUADOR: INGENIERA LIBIA ROMERO.

INGENIERO RICARDO MARTINEZ INGENIERA ISAMAR PEÑA

INGENIERO WILTON RIVERO

Noviembre 2016


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

CONTENIDO

Certificado de Imparcialidad Resumen Ejecutivo Respuesta a la Solicitud 1.- Objetivo Del Informe 2.- Fecha y Tipo de Avalúo. 3.- Tenencia del Inmueble. 4.- Factores de la Valoración.

4.1.- Ubicación del Inmueble. 5.- Características de la Propiedad.

5.1.- Forma. 5.2.- Área del Terreno. 5.3.- Topografía. 5.4.- Servicios. 5.5.-Zonificación y Reglamentos. 5.6.- Vialidad.

6.- Construcción. 6.1.- Distribución. 6.2.- Área de la Construcción. 6.3.- Características de la Construcción.

7.- Aspectos Legales de la Propiedad. 7.1.- Propietario. 7.2.- Linderos. 7.3.- Uso Actual del Terreno.

8.- Metodología utilizada para el Avalúo del Inmueble. 8.1.- Método empleado para determinar en Valor de La Construcción. 8.2.- Valor de La Construcción.

9.- Conclusiones. Anexos Documentos de Propiedad del Inmueble. Precios Referenciales. Plano de Ubicación y Situación. Fotografías. Credencial del Perito Avaluador.

3 4 5 5 5 6 6 7 8 9 10 11


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Certificación de Imparcialidad

Quien suscribe, Ingeniero, titular de la Cédula de Identidad N° XX.XXX.XXX,

inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo en N° XXX.XXX, miembro

activo de la Asociación Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos bajo el N°

X.XXX y avalado por la Superintendencia de Bancos SUDEBAN bajo el N° X.XXX.

Certifico:

1- Que el Avalúo realizado es producto de métodos esenciales objetivos,

científicos y universales admitidos como “justos”, sin que haya influido en el

informe, ningún factor, intervención o sentimiento personal que pudiese alterar

en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado

obtenido al aplicar los métodos anteriormente explicados.

2- Que no tiene ningún interés, ni directo ni indirecto con la propiedad avaluada,

en cualquier posible opción comercial, ni poseen ningún tipo de lazos familiares

en lo consanguíneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de

afinidad con el propietario de los Activos Avaluados.

3- Que los datos obtenidos de archivos, instituciones o terceras personas, para

confeccionar este avalúo son ciertos y no se han omitido ni exagerado ningún

factor que pueda influir en el resultado final del avalúo.

4- Que sus servicios fueron requeridos y exclusivamente en su carácter de

profesional Avaluador.

Certificación que se expide por motivo del avalúo practicado a los activos

propiedad de GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH

RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER.

Sello

C.I.V. Nº XXX.XXX

ASAPROVE N° X.XXX

SUDEBAN N° X.XXX


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

RESUMEN EJECUTIVO

FECHA:

Noviembre 2016

BIEN

VALORADO:

Inmueble ( Casa )

SUPERFICIE:

564,08m2

ASPECTOS

LEGALES:

Calle Los Olivos con Esquina Calle Trujillo, Sector La Tropicana Casa N° 108 Parroquia Alonso de Ojeda

Municipio Lagunillas del Estado Zulia,

SOLICITANTE:

GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER

PROPIETARIO: GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER,

ELIZABETH RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER

ENFOQUE

UTILIZADO:

Enfoque de Mercado-método tradicional

MONTO TOTAL:

Bs. 39.889.819,30 Bs

ELABORADO

POR:

INGENIERA LIBIA ROMERO. INGENIERO RICARDO MARTINEZ

INGENIERA ISAMAR PEÑA INGENIERO WILTON RIVERO


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

Ciudad Ojeda, 25 de noviembre de 2016

Sres. GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH RADEMAKER Y

CLAUDIA RADEMAKER.

De acuerdo con sus instrucciones y a petición, se procedió a realizar el

Avalúo del terreno y construcción existente en la propiedad registrada como

Casa N° 108 Calle Los Olivos con esquina Calle Trujillo en el Sector La

Tropicana en la Parroquia Alonso de Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado

Zulia.

Realizándose inspección el día 20/11/2016 para determinar:

- Ubicación y características de los activos.

- Micro Identificación

- Años de Uso

- Vida Útil

- Estado de Conservación y mantenimiento

- Medición del Inmueble

En el informe técnico se observa que el procedimiento utilizado para el cálculo

del valor del inmueble, es el más empleado en el campo de la tasación, por lo cual

se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada,

clasificada y analizada.

Efectuados los análisis correspondientes resultó que el inmueble tiene un

valor actual de: TTrreeiinnttaa yy nnuueevvee mmiilllloonneess oocchhoocciieennttooss oocchheennttaa yy nnuueevvee mmiill

oocchhoocciieennttooss ddiieecciinnuueevvee ccoonn ttrreeiinnttaa ccéénnttiimmooss ((3399..888899..881199,,3300 BBss))

Atentamente; Sello

Ing.XXXXXXX

C.I.V. Nº XXX.XXX

ASAPROVE N° X.XXX

SUDEBAN N° X.XXX


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INTRODUCCIÓN

En la constante variación de precios, se vuelve una permanente necesidad

hallar el valor del mercado de los bienes muebles e inmuebles, dando respuestas y

analizando detalladamente las condiciones de oferta y demanda.

El presente informe plasma el avalúo realizado a un inmueble propiedad de

GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH RADEMAKER Y

CLAUDIA RADEMAKER, ubicad en Calle Los Olivos con esquina Calle Trujillo en el

Sector La Tropicana Casa N° 108, en la Parroquia Alonso de Ojeda del Municipio

Lagunillas del Estado Zulia. Compuesta de una parcela contentiva de un grupo de

bienhechurías donde la más relevante es una vivienda unifamiliar.

Por lo cual se ejecutó una inspección a la propiedad, valorando la accesibilidad,

ubicación, características estructurales, el estado de conservación, cuyos aspectos

más resaltantes conforman el precio definitivo, el cual está impactado por la fecha

de valoración por lo que debe ajustarse a la fecha del estudio.


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1.- Objetivo del Informe

El objetivo principal de este Informe de Avalúo, es determinar el valor real y

verdadero (Justiprecio), del Inmueble propiedad de GLORIA RADEMAKER,

ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER, con la

finalidad de optar a la Certificación como Avaluador Profesional.

El siguiente informe de Avalúo, esta catalogado como Avalúo Privado, por lo

tanto es elaborado para determinar el valor del inmueble y sus construcciones.

El método utilizado para valorar el terreno, es el método de Avalúo por

aplicación de factor de Capitalización, tomando referenciales de las compras y

ventas de terrenos iguales o similares al que se está valorando debidamente

registrados y protocolizados en el Registro Inmobiliario 1er circuito con funciones

notariales del Municipio Lagunillas.

El método utilizado para valorar el mediante el método de Ross-Heidecke,

debido a que toma en cuenta en su fórmula el estado de conservación y

mantenimiento del inmueble con el valor del precio unitario de construcción dado

por la base de datos para el valor de reposición el manual de costos suministrados

por CINPRONET del tercer bimestre del año 2016, debidamente ajustado

2.- Fecha y Tipo de Avalúo

La fecha de la visita de inspección al inmueble, se realizó en la fecha 20 de

noviembre del año 2016. El avalúo que se realizó es de tipo Privado.

3.- Tenencia de la Tierra

La tenencia de la tierra con sus construcciones, pertenece a los ciudadanos

GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER, ELIZABETH RADEMAKER Y

CLAUDIA RADEMAKER, portadores de las Cédulas de Identidad Nº V-

8.703.616, N° V-10.211.965, Nº V-11.251.764 Y Nº V-12.327.502

respectivamente, adquirido mediante la compra de dicho inmueble, a la ciudadana

GLORIA BRIZALIDA CHAVIER GONZALEZ V- 1.860.916, según consta el

Documento registrado bajo el Número 162, Protocolo 1ero, Tomo 3 con fecha del

19 de mayo de 1993 ante la Oficina de registro Público de los Municipio Lagunillas

del Estado Zulia.


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4.- Factores de Valorización

4.1.- Ubicación del Inmueble.

Ubicación Política: Parroquia Alonso De Ojeda, Municipio Lagunillas, Estado

Zulia.

Ubicación Práctica (dirección): Casa N° 108 Calle Los Olivos con esquina Calle

Trujillo Sector La Tropicana Parroquia Alonzo de Ojeda Municipio Lagunillas del

Estado Zulia.

PUNTOS DE COORDENADAS

Inmueble COORDENADAS DATUM REGVEN

NORTE ESTE

Calle Los Olivos 1.096.273,27 258.026,80

5.- Características de la Propiedad

5.1.- Forma:

Rectangular

5.2.- Área del Terreno:

564,08 m2

5.3.- Topografía:

Plana

5.4.- Servicios:

Posee los siguientes servicios públicos: agua, electricidad,

cloacas, transporte público y teléfono.

5.5.- Zonificación y Reglamentos:

La zonificación del terreno del inmueble esta catalogada cono

ZU-3, es decir, como vivienda unifamiliar, con una densidad neta aproximada de

274 Habitantes por Hectárea, calculadas con un índice familiar de 6 y 5 personas.

5.6.- Vialidad:

La urbanización posee vialidad debidamente asfaltada con

aceras y drenajes.

6.- Construcción

6.1.- Distribución

La construcción inspeccionada para éste avalúo, está distribuida de la

siguiente manera:

- 1 Porche


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- 1 Recibo

- 1 Comedor

- 1 Sala de Estar

- 1 Cocina

- 2 Salas Sanitarias

- 3 habitaciones

- Lavandería

- Patio

6.2.- Área de Construcción

Según planos de mensura, consta de área de terreno de 564.08 m2 y

según levantamiento de campo posee área de construcción 190.77 m2.

6.3.- Memoria Descriptiva

Estructura: Concreto Armado.

Techo: Asbesto

Pisos: Cemento Rústico en piso externo, Caico, Granito y Baldosas de

Cerámica en Salas Sanitarias.

Paredes: Bloques de arcilla, friso de mortero con cemento-arena, pintura

de caucho tanto en interiores como en exteriores. Con revestimientos de

cerámica en habitaciones con altura de 1m y piedra en pared de fachada

frontal.

Puertas: Puertas de madera entamboradas y Puertas metálicas en

exteriores.

Ventanas: Rectangulares, tipo romanilla, espesor 6mm.

Instalaciones Eléctricas: Embutidas con salida de 110 y 220 voltios.

Instalaciones Sanitarias: Puntos de aguas blancas y aguas servidas

empotrados.

Herrería: Rejas Artesanales de hierro forjado.

Cerrajería: cerradura de embutir, acabado de acero niquelado. Cilindro

móvil, cerrojo simple, pestillo simple, ambos lados con llave. Distancia del

cilindro al borde de 60mm.

Pintura: Pintura de Caucho acrílica Solintex de alta calidad.

Años de Uso: 40 años.

Vida Útil: 50 años.

Estado de Conservación y Mantenimiento según Ross-Heidecke:

Estado 3,5 (Entre reparaciones sencillas e importantes)


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7.- Aspectos Legales de la Propiedad

7.1.-Propietario

Nombres: GLORIA RADEMAKER, ALFONSO RADEMAKER,

ELIZABETH RADEMAKER Y CLAUDIA RADEMAKER

C.I : V-8.703.616, V-10.211.965, V-11.251.764 y V-12.327.502

7.2.- Linderos:

Según documento de propiedad los linderos son los siguientes:

Norte: Calle Los Olivos

Sur: Canal

Este: Calle Trujillo

Oeste: Propiedad Guido Caira

7.3.- Uso Actual del Inmueble.

El uso que presenta el inmueble, es de ocupación completa por parte

del propietario del mismo.

8.- Metodología utilizada para el Avalúo del Inmueble.

8.1.- Método empleado para determinar el Valor del Terreno.

El terreno se valoró mediante un método tradicional de nombre

Factor de Capitalización, el cual consiste en analizar las transacciones

compra-venta debidamente registradas durante los 2 últimos años

anteriores al momento de realización del avalúo, se realizó tomando en

cuenta 12 referenciales obtenidos como muestra para el cálculo del valor

real del terreno, como las fecha de los referenciales no son recientes es

necesario realizarles un correctivo por actualización de precios, en el tiempo

transcurrido en la fecha del referencial y la fecha de avalúo.


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

8.2.- Valor del Terreno.

Valor Total del

CUADRO DE REFERENCIALES DE TERRENO COMPRA VENTA 2016

N° UBICACIÓN

VENDEDOR

COMPRADOR MONTO Bs AREA m2

CITA DE

REGISTRO FECHA

1

Carretera 0 entre calle

Monterrey y Cordova.

Pq Alonso de Ojeda

Wuilliam Colina / Henry

Matos 4.500.000,00 184,62 tomo6 folio 217 04/06/2016

2

Carretera K entre calles

3 y 4. Barrio Arturo

Uslar Pietri Parroquia

Libertad

Annel Parra/ Elizabeth

Barroso 200.000,00 266,57

15/06/2016

3 Calle San Isidro Ciudad

Ojeda

Norberto Tornaglhi /

Ricardo Tornaglhi 20.000.000,00 1.000,84

2016,318 AR1 FR

2016 31/05/2016

4 Calle Zea Ciudad Ojeda Mercurio Folchi / Ramon

Coronel 30.000.000,00 1.633,18

2016,314 ar1 fr

2016 31/05/2016

5 Barrio Simon Bolivar Julio Maldonado / Robert

Chirinos 3.000.000,00 180,00

2016,313 ar1 fr

2016 31/05/2016

6 Calle Medina Barrio

Nuevo

Ciro Duran/ Angel

Gutierrez 420.000,00 194,46

2016,188 ar1 fr

2016 04/05/2016

7

Av 32 entre calle 3b y

3e. Bariio Alonso de

Ojeda

Maria Gutierrez/ Marlon

Colina 2.000.000,00 194,46

2016,144 ar1

fr2016 02/05/2016

8 Calle Alta Tension

Ciudad Ojeda

Erimerly Patiño / Semr El

Kathib 50.000.000,00 3.073,19

2016,168 ar2

fr2016 03/05/2016

9 Calle Ancha Barrio Jesus

Salazar

Edgar Pacheco/ Edgar

Pacheco Bracho 2.000.000,00 304,00

2016,108 ar1

fr2016 06/04/2016

10 Ciudad Ojeda Elias Zakaria / 30.000.000,00 3.800,00 2016,14 ar1 fr

2016 15/01/2016

11 Calle Cordoba Moshqta Targoush 3.800.000,00 113,00 2016,5 ar3 fr

2016 03/05/2016

12 av intercomunal entre N

y O

Isidro Sulbaran / Noris

Malave 1.900.000,00 150,00

2015,933 ar1 fr

2015 15/12/2015

Terreno = Valor del Terreno + Valor de Bienhechurías

Por encontrarnos con una disparidad entre los datos suministrados por los

referenciales, se determinó emplear un número total de 6 referenciales con una

rango próximo entre ellos.


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CUADRO DE REFERENCIALES DE TERRENO COMPRA VENTA 2016

N° UBICACIÓN VENDEDOR

COMPRADOR MONTO Bs AREA m2

CITA DE

REGISTRO FECHA

1

Carretera 0 entre calle

Monterrey y Cordova.

Pq Alonso de Ojeda

Wuilliam Colina / Henry

Matos 4.500.000,00 184,62 tomo6 folio 217 04/06/2016

2 Calle San Isidro Ciudad

Ojeda

Norberto Tornaglhi /

Ricardo Tornaglhi 20.000.000,00 1.000,84

2016,318 AR1 FR

2016 31/05/2016

3 Calle Zea Ciudad Ojeda Mercurio Folchi / Ramon

Coronel 30.000.000,00 1.633,18

2016,314 ar1 fr

2016 31/05/2016

4 Barrio Simon Bolivar Julio Maldonado / Robert

Chirinos 3.000.000,00 180,00

2016,313 ar1 fr

2016 31/05/2016

5 Calle Alta Tension

Ciudad Ojeda

Erimerly Patiño / Semr El

Kathib 50.000.000,00 3.073,19

2016,168 ar2

fr2016 03/05/2016

7 av intercomunal entre N

y O

Isidro Sulbaran / Noris

Malave 1.900.000,00 150,00

2015,933 ar1 fr

2015 15/12/2015

VA= P.U.R. * ( 1 + i ) n ; donde:

P.U.R. = Precio Unitario del referencial

( 1 + i ) n = Factor de Incremento

i = Máxima Tasa Pasiva del Mercado

N° FECHA AREA m2 MONTO Bs PRECIO UNITARIO

Bs/m2 FACTOR ( 1 + i ) n

VALOR

ACTUAL

1 04/06/2016 184,62 4.500.000,00 24.374,39 1,144245727 27.890,29

2 31/05/2016 1.000,84 20.000.000,00 19.983,21 1,08266421 21.635,11

3 31/05/2016 1.633,18 30.000.000,00 18.369,07 1,070751464 19.668,71

4 31/05/2016 180 3.000.000,00 16.666,67 1,070751464 17.845,86

5 03/05/2016 3.073,19 50.000.000,00 16.269,74 1,070751464 17.420,85

6 15/12/2015 150 1.900.000,00 12.666,67 1,069060377 13.541,43

1.036,97 18.233.333,33


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

Estadísticos

PU AREA

Media 18054,9583 1036,9717

Mediana 17517,8700 592,7300

Moda 12666,67a 150,00a

Desv. típ. 3947,15182 1161,94471

Varianza 15580007,47 1350115,50

Asimetría ,462 1,283

Error típ. de asimetría ,845 ,845

Curtosis ,860 1,048

Error típ. de curtosis 1,741 1,741

Rango 11707,72 2923,19

Mínimo 12666,67 150,00

Máximo 24374,39 3073,19

Suma 108329,75 6221,83

Se toma el valor obtenido en el factor de capitalización, el cual es mayor porque la parcela

tiene las siguientes ventajas:

Buena Ubicación.

Acceso a todos los servicios públicos.

Excelente forma geométrica.

Es el valor que más representa el mercado.

Ajuste correctivo de Áreas:

Es el método cuando se requiere homogeneizar la muestra, por efecto en

las diferencias de las áreas de los referenciales y el área de la parcela a valorar.

Y = A * ( X ) β ; donde:

Y = Precio Unitario de los Montos.

A = Promedio de los Montos.

X = Promedio de las Áreas.

β = Factor de Correlación.

β = Log Y - Log A = β = -0,9962

Log X

Y = 18.233.333,33 Bs * ( 564,08 m2) -0,9962 ; Y = 33.111,62 Bs/m2

Valor del Terreno = 564,08 m2 * 33.111,62 Bs/m2


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

Valor del Terreno = 18.677.604,12 Bs

Valor de la Pared Perimetral:

El precio unitario se extrajo del portal APV obras al mes de Noviembre de 2016.Las

áreas del estudio se determinaron por medición en la inspección.

DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD P.U TOTAL

NUMERO

OBRAS PRELIMINARES

1 E.100.S/C.001

REPLANTEO DE LA OBRAS M2 95,00 149,17 14.171,15

E.44 INFRAESTRUCTURA

2 E.311.220.150

EXCAVACION EN ROCA CON USO DE COMPRESOR PARA ASIENTO DE FUNDACIONES, ZANJAS, U OTROS.

M3 16,20 34.094,30 552.327,66

3 E.317.000.000

COMPACTACION DE RELLENOS CON APISONADORES DE PERCUSION CORRESPONDIENTES A LOS ASIENTOS DE FUNDACIONES, ZANJAS, U OTROS

M3 10,00 4.167,92 41.679,20

4 E.313.110.000

CARGA A MANO DE MATERIAL PROVENIENTE DE LAS EXCAVACIONES PARA ASIENTO DE FUNDACIONES, ZANJAS, U OTROS.

M3 8,00 2.578,36 20.626,88

5 E.325.000.115

CONCRETO DE Fc 150 kgf/cm2 A LOS 28 DIAS, ACABADO CORRIENTE, PARA LA CONSTRUCCION VIGAS RIOSTRA, TIRANTES Y FUNDACION DE PARED.

M3 8,10 135.322,59 1.096.112,98

6 E.351.110.140

SUMINISTRO, PREPARACION Y COLOCACION DE ACERO DE REFUERZO Fy 2800 kgf/cm2, UTILIZANDO CABILLA IGUAL O MENOR DEL No.3 PARA INFRAESTRUCTURA. (RAT 1400, D <= 3/8").

KG 110,00 1.201,59 132.174,90

7 E.325.000.115

CONCRETO DE Fc 150 kgf/cm2 A LOS 28 DIAS, ACABADO CORRIENTE, PARA LA CONSTRUCCION VIGAS RIOSTRA, TIRANTES Y FUNDACIONDE PARED.

M3 4,75 135.322,19 642.780,40

8 E.411.043.015

CONSTRUCCION DE PAREDES DE BLOQUES DE CONCRETO, ACABADO OBRA LIMPIA 2 CARAS E= 15 CMS. NO INCLUYE MACHONES, DINTELES Y BROCALES

M2 237,50 16.577,43 3.937.139,63

TOTAL DE PARED PERIMETRAL 6.437.012,80


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

Valor de la Losa de Pavimento:

El precio unitario se extrajo del portal APV obras al mes de Noviembre de 2016.Las

áreas del estudio se determinaron por medición en la inspección.

TOTAL VALOR DEL TERRENO Monto

TOTAL TERRENO 18.677.604,12


TOTAL DE LOSA DE CONCRETO + REVESTIMIENTO 2.366.341,36

27.480.958,28

Veintisiete millones cuatrocientos ochenta mil novecientos cincuenta y

ocho con veintiocho céntimos (27.480.958,28 Bs)

DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD P.U TOTAL

NUMERO

OBRAS PRELIMINARES

1 E.100.S/C.001

REPLANTEO DE LA OBRAS M2 95,00 149,17 14.171,15

2 E.122.200.000

TALA DE VEGETACION HERBACEA A MANO (MACHETEO), CON ALTURA MAYOR A 1.50 m.

M2 115,00 115,25 13.253,75

3 E.317.000.000

COMPACTACION DE RELLENOS CON APISONADORES DE PERCUSION CORRESPONDIENTES A LOS ASIENTOS DE FUNDACIONES, ZANJAS, U OTROS

M3 23,00 4.167,92 95.862,16

4 E.326.000.115

CONCRETO DE Fc 150 kgf/cm2 A LOS 28 DIAS, ACABADO CORRIENTE, PARA LA CONSTRUCCION DE LOSA DE FUNDACION, TIPO MACIZA.

M3 11,50 13.084,1

0 150.467,15

5 E.414.164.050

CONSTRUCCION DE REVESTIMIENTO DE PISOS CON BALDOSAS DE ARCILLA, ACABADO NATURAL. INCLUYE MORTERO BASE

M2 115,00 18.196,4

1 2.092.587,15

TOTAL DE LOSA DE CONCRETO +

REVESTIMIENTO 2.366.341,36


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

8.3.- Método empleado para determinar el Valor de la Construcción

La construcción de la vivienda se valoró mediante el método de Ross-

Heidecke, debido a que toma en cuenta en su fórmula el estado de conservación y

mantenimiento del inmueble. Consiste en depreciar los bienes inmuebles mediante

la aplicación de la siguiente fórmula:

V.A. = V.R. [ 1 – (1 - r) * F.R.H ] ; Donde:

V.A. = Valor actual

V.R. = Valor de Reposición

r = Valor Residual = 0.10

F.R.H. = Factor Ross-Heidecke

El Valor de Reposición se obtuvo mediante el producto del área de

construcción y el precio unitario de construcción directa (P.U.C), obtenido por el

manual de costos del 3er bimestre del año 2016, proporcionado por CINPRONET.

Valor cinpro.net =114.522,56 Bs/m²

Este valor debe ser ajustado mediante la adición de: Administración y

gastos generales, Margen de utilidad e imprevistos, e Impuesto al Valor Agregado,

lo que representa aproximadamente un 50% según Ing. Miguel Camacaro,

quedando ajustado de la siguiente manera:

Valor Total cinpro.net = 171.783,84 Bs/m²

V.A= 171.783,84 Bs/m²* 190,77 m2 = 37.771.203,16 Bs

V.A. 37.771.203,16 Bs * [ 1 – (0,90) * 0,813 ]

V.A.vivienda = 8.782.513,81 Bs.

TOTAL VALOR DEL INMUEBLE Monto

TOTAL TERRENO 18.677.604,12


TOTAL DE LOSA DE CONCRETO + REVESTIMIENTO 2.366.341,36

VALOR DE LA VIVIENDA 8.782.513,81

TOTAL 36.263.472,09

Valor total del Inmueble es de Treinta seis millones doscientos sesenta y

tres mil cuatrocientos setenta y dos con nueve céntimos (36.263.472,09

Bs)


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Siguiendo instrucciones de la Superintendencia de Bancos y otras

instituciones financieras, e acuerdo a lo establecido en Gaceta Oficial de fecha

15/04/98 en las “Normas Relativas a la Clasificación de Riesgos en la

Cartera de Crédito y Cálculos de sus Provisiones” en sus artículos 32 y 39,

se aplica un ajuste al valor obtenido del 10% a los fines de resguardar a las

instituciones financieras de los eventuales gastos de ejecución de las garantías

constituidas.

EEll vvaalloorr aajjuussttaaddoo eess ddee:: TTrreeiinnttaa yy nnuueevvee mmiilllloonneess oocchhoocciieennttooss

oocchheennttaa yy nnuueevvee mmiill oocchhoocciieennttooss ddiieecciinnuueevvee ccoonn ttrreeiinnttaa ccéénnttiimmooss

((3399..888899..881199,,3300 BBss))


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

CONCLUSIONES.

Tomando en cuenta la información suministrada sobre la base de datos

obtenidos en las distintas fuentes consultadas, en la inspección realizada al

inmueble objeto de estudio de análisis y en el marco teórico y práctico el cual se

instrumenta en el trabajo se estima que el valor del inmueble con uso de vivienda

unifamiliar ubicado en el sector Tropicana se ve directamente impactado por los

siguientes elementos:

1.- El inmueble se encuentra en buen estado de conservación más sin embargo la

cubierta de techo es de asbesto que debe ser reemplazado en su totalidad

2.- El inmueble posee todos los servicios públicos, lo cual incrementa su valor a

nivel de terreno.

3.- El inmueble se encuentra debidamente habitado.

4.- El inmueble se encuentra ubicado en las adyacencias de una arteria víal

principal de la localidad.


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ANEXOS


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UBICACIÓN GEOGRÁFICA


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INFORME FOTOGRÁFICO

Fotografía Nº 1: Fachada Principal

Fotografía Nº 2: Fachada Lateral


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Fotografía Nº 3: Fachada Lateral

Fotografía Nº 4: Comedor


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Fotografía Nº 5: Sala

Fotografía Nº 6: Habitación

Fotografía Nº 7: Habitación


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Fotografía Nº 8: Cocina

Fotografía Nº 9: Sala Sanitaria


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COSTOS DE CONSTRUCCION (CINPRO.NET)


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C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

CUADRO DE INSPECCIÒN


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

Años de uso: 40 años.

Topografía

Con pendiente Semiplana Variada Plana

Techos Platabanda Acerolit Fibrocemento

Zinc Plafon Dry Wall Losa entrepiso Tabelones Asbesto

Cuadrada Rectangular Polígono Regular Polígono irregular

Servicios Agua Luz Gas Teléfono

Cloacas Séptico Transporte Público

Paredes Ladrillo Bloque arcilla Bloque concreto

Pantalla concreto Tabiques Otros

Tipos de Construcción

Gran lujo Lujo Calidad Alta Calidad Baja Rural Otros

Revestimientos

Friso liso Cerámica Porcelana Friso rústico Obra limpia Texturizado Piedra Ornamental

Linderos

Noreste: Calle Los Olivos

Sureste: Canal NorOeste: Calle Trujillo

SurOeste: Propiedad Guido Caira

Puertas Hierro Mad. Entamb. Reja de Hierro

Aluminio y vidrio Vidrio segur Madera maciza Seguridad (Multillock o Similar)

Zonificación y reglamentos

Zonificación ZU-3 Área mínima:

% construcción: % ubicación:

Ventanas Hierro y vidrio Aluminio y vidrio Batiente

Corrediza Basculante Madera y V. Panelas alum. Otros. Tipo macuto

Información sobre la edificación

Área de Terreno: 564.08 m2 Antigüedad: 40 años.

Área de construcción: 190.77 m2 Estacionamiento: 4

Pisos Cerámicas Granito Parquet Cemento liso

Alfombra Vinyl Asfalto Cemento Rústico Caico Terracota Mosaico Mármol

Acceso de la Zona Avenida Carrera Calle Vereda

Equipos y Complementos

Intercomunicador

Porton eléctrico Casillero de correos

Recolector de basura

Central telefónica Calentador

Cercado Electrico Aire acondici. x unidad

Aire acondici. Central

Vigilancia privada

Ascensor

Equipo hidroneumático Equipo contra incendio

Circuito cerrado de T.V

Antena parabólica T.V. por cable

Jacuzzi Parque infantil

Planta tratamie. Piscina

Sauna

Desarrollo de la zona Urbanizada Semi urbanizada

En proceso No urbanizada

Estructura

Prefabricada Madera Concreto armado Metálica

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CARACTERÍSTICAS GENERALES


C.I.V: 177936; C.I.V 263269; C.I.V 232642; C.I.V 243113

vivienda unifamiliar. libia-ricardo

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