UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

TEMA: CREDITO HIPOTECARIO

CURSO: MATEMATICA FINANCIERA

TRABAJO FINAL

PROFESOR: VICTOR LAZO

INTEGRANTES: ANABEL, DAVID

ERICK , AQUINO

CHRISTIAN, SALINAS

SECCIÓN: CA32

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ÍNDICE

1. Introducción ……………………………………………………………………….3

2. Definiciones (conceptos básicos)……………………………………………….4

3. Características ……………………………………………………………………8

4. Tipos de crédito hipotecario ……………………………………………………..9

5. Tipos de instrumentos de crédito hipotecario…………………………………11

6. Modalidades de operación ……………………………………………………...12

7. Clasificación ………………………………………………………………………13

8. Punto de vista del tomador de crédito …………………………………………13

9. Punto de vista del intermediario financiero…………………………………....14

10. Comentarios y análisis de los principales aspectos legales del crédito

hipotecario en el Perú……………………………………………………………15

11. Requisitos solicitados por las Instituciones Financieras o Instituciones

pertinentes para otorgar operaciones de crédito hipotecario ………………17

12. Caso Práctico de crédito hipotecario…………………………………………..18

13. Conclusiones……………………………………………………………………..20

14. Recomendaciones………………………………………………………………..21

15. Bibliografía………………………………………………………………………...21

16. Anexos……………………………………………………………………………..22

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INTRODUCCIÓN:Desde tiempos remotos el sistema financiero se ha encargado de apoyar a las

sociedades, empresas y gobiernos con financiamiento que permite la inversión o la

obtención de algún bien o servicio. Estos últimos importantes para el rol de la

economía, no solo nacional, sino que también mundial. Este sistema financiero está

compuesto de distintas entidades: los bancos, cajas de ahorro, cooperativas de

crédito, etc. En la actualidad ofrecen distintas herramientas para brindar efectivo:

préstamos, tarjetas de créditos, créditos, etc.

Un crédito es un préstamo de dinero, donde una persona llamada acreedor presta una

cantidad determinada de dinero a otra persona, denominada deudor. Este préstamo se

realiza con la seguridad de que el dinero será devuelto un tiempo pactado. Existen

distintos tipos de crédito. El primero de ellos es el Crédito de Consumo, es el que

alguna entidad financiera brinda a las personas para poder adquirir bienes o realizar

pagos de servicios. Este tipo de crédito debe ser pagado dentro del rango de 1 a 4

años. El Crédito Comercial es el monto que se otorga a las empresas de diversos

tamaños para que puedan realizar los distintos tipos de pago que mantengan

pendiente, es decir, se brinda Capital de Trabajo para que las empresas tengan mejor

funcionamiento. Y por último, el Crédito hipotecario que es el préstamo que se otorga

para la adquisición de una propiedad, específicamente para la adquisición de una

vivienda, o también para la construcción de la misma.

Para entender mejor la crisis financiera en Estados Unidos en el año 2008 o entender

porque en los últimos años en el Perú este tipo de crédito es uno de los más

solicitados, es necesario entender un poco más en lo que consiste este Crédito

Hipotecario. Profundizar en el tema y analizarlo es el principal enfoque de este

informe.

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DEFINICIONES (CONCEPTOS BASICOS): Crédito hipotecario : Es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga

para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra

de sitios, oficinas o locales comerciales, o para fines generales, es decir, los

proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a cabo. La

propiedad adquirida queda en garantía o "hipotecada" a favor del Banco para

asegurar el cumplimiento del crédito. Los plazos a los cuales se otorgan estos

créditos son de varios años, lo cual debe ser informado dentro de las

características del crédito, debido a que hacen variar los costos y tasas de

interés.

Amortización: Es la disminución o extinción gradual de cualquier deuda o

pasivo mediante pagos efectuados a lo largo de un periodo de tiempo con

tasas de interés estipuladas. La amortización de tu préstamo hipotecario BCP

se da cuando tú (el prestatario) cancelas al BCP (el prestamista) cada cuota

hipotecaria mensual, que sirve para pagar tanto los intereses como el principal

o capital de tu deuda.

Bien inmueble: Son todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por

estar íntimamente ligados al suelo y unidos de modo inseparable, física o

jurídicamente, al terreno en el que se asientan. En definitiva, se trata de bienes

que son imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los

mismos. Etimológicamente su denominación proviene de la palabra inmóvil.

Están comprendidos en esta categoría, bienes tales como las parcelas y

terrenos (urbanizados o no), las casas (de ciudad, campo o playa), los locales

comerciales y las naves industriales.

Capital o principal: Es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor

hipotecario a cambio de un determinado interés. El monto del capital suele ser

menor que el valor de realización o venta del bien inmueble hipotecado, de

manera que éste pueda responder por aquél en caso de incumplirse con el

pago del crédito hipotecario.

Cuota hipotecaria: Es la cuota mensual que pagas al BCP por tu crédito

hipotecario durante el plazo de crédito establecido. Se calcula combinando tres

variables: el monto del préstamo o capital, el interés anual y el plazo de

financiamiento. La composición de tu cuota hipotecaria comprende importe de

amortización, intereses, pago de seguro del inmueble, pago de seguro de

desgravamen y portes.

Evaluación crediticia: Es la evaluación que efectúa el analista de créditos

cuando postulas a un crédito hipotecario. Ella abarca desde la revisión de la

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documentación que sustenta o demuestra los ingresos que percibes hasta la

pre aprobación o rechazo de tu solicitud, pasando por el cálculo de tu

capacidad de endeudamiento máxima, la verificación de la tasa de interés y del

plazo del crédito, la corrida de filtros crediticios para establecer tu status deudor

en el sistema bancario y una nueva corrida de cuotas en el simulador de

crédito hipotecario.

Segundo inmueble como garantía : cuando por alguna razón no sea posible que

pongas como hipoteca el mismo inmueble que estás adquiriendo, puedas dejar

como garantía de tu crédito hipotecario un segundo inmueble, de tu propiedad

o de tus familiares o allegados con la autorización de ellos.

Seguro de desgravamen : Es un seguro muy importante para ti, porque

garantiza la cancelación de la deuda en caso de muerte natural y accidental e

invalidez total y permanente por accidente o enfermedad del solicitante del

crédito. El seguro de desgravamen puede ser individual o mancomunado, pero

si tú y tu pareja combinan ingresos para solicitar un crédito, tiene que ser

necesariamente mancomunado. Si optas por un seguro mancomunado, ante

cualquier siniestro tuyo o de tu pareja la compañía de seguros se encarga de

cancelar por ti el saldo adeudado.

Firma de contrato de crédito : Este acto cierra el proceso de compra del

inmueble con tu crédito hipotecario. Se realiza en una notaría autorizada,

previa coordinación con tu gestor hipotecario. Al firmar, aceptas las condiciones

del crédito hipotecario que debes pagar dentro del plazo estipulado en el

contrato. Es muy importante que leas bien el contenido del mismo, pues este

se eleva a escritura pública y se inscribe en Registros Públicos. Para la firma

del contrato, a la que también asisten el vendedor, el gestor hipotecario o el

jefe del Centro Hipotecario, debes pagar los gastos de cierre (tasación, estudio

de títulos y gastos notariales y gastos registrales), el impuesto de alcabala, el

impuesto a la renta y el impuesto predial. En la misma ocasión debes firmar

también el cronograma de pagos, el certificado de seguro de desgravamen y la

póliza que asegura tu inmueble.

Cronograma de pagos: Establece las cuotas fijas mensuales para amortizar,

durante los años acordados, el pago del capital y los intereses del crédito

hipotecario que has contratado. Además, en el cronograma de pagos se indica

la composición de tu cuota hipotecaria, que comprende amortización, intereses,

pago de seguro del inmueble, pago de seguro de desgravamen y portes. En el

cronograma también está indicado el importe total de intereses, así como la

Tasa Efectiva Anual (TEA) y la Tasa de Costo Efectiva Anual (TCEA). Este

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cronograma es una de las condiciones del crédito y, si bien el Funcionario de

Banca Exclusiva te hará entrega de un cronograma tentativo al momento de

ingresar tu solicitud de crédito, el cronograma final lo obtendrás cuando firmes

la escritura pública en la notaría. Debes tener en mente que si cancelas

anticipadamente el importe del crédito (precancelación) o realizas pre-pagos

sin penalidades, puedes reprogramar el saldo, lo que significa la emisión de un

nuevo cronograma de pagos.

Tasación: Es el cálculo del valor de un determinado bien, y lo realiza uno de los

tasadores (ingenieros peritos) de la cartera de un banco. Este banco solicita la

tasación del inmueble para determinar su valor de referencia (menor valor entre

precio de compra-venta y resultado de tasación), en base al cual se calcula el

financiamiento máximo del que gozas. Además, el tasador comprueba el

estado en que se encuentra el inmueble que deseas adquirir, detalla los

materiales de construcción de los que está hecho y determina las áreas del

inmueble y su valor. Luego, te entrega copia de la tasación y te informa el

resultado por escrito.

Gravamen: Es el impuesto a los bienes inmuebles o el tributo vinculado a una

propiedad o al uso que se hace de ella. Tú debes pagar el gravamen de tu

inmueble recién adquirido en el tramo final del proceso de crédito. Al momento

de hacerte presente en la notaría para firmar el contrato de crédito y los otros

documentos de cierre, la notaría recoge el gravamen y se lo entrega al banco.

Interes: Toda persona o entidad que presta dinero para que le sea devuelto al

cabo de un tiempo, espera ser compensada por ello, con la expectativa de

ganar una cantidad sobre el monto original prestado. El interés es un índice

utilizado para medir esa rentabilidad del capital o, también, el costo de un

crédito en el tiempo, y se expresa generalmente como un porcentaje.

Entonces, dada una cantidad de dinero y un plazo o término para su

devolución, el interés indica qué porcentaje de ese dinero obtendrá quien lo

presta como beneficio a cambio del riesgo de prestarlo. Es lo que se conoce

como el âprecio del dineroâ en el mercado financiero. Aunque se pueden

utilizar períodos diferentes, como un mes o un determinado número días, lo

habitual es aplicar el interés sobre períodos anuales.

Impuesto de alcabala: Este impuesto grava las transferencias de inmuebles y

es pagado por el comprador en el Servicio de Administración Tributaria (SAT) o

en las notarías para ello autorizadas. Su costo es 3% del monto que resulte del

valor del precio de venta menos 10 UIT. La exoneración aplica para los

inmuebles adquiridos en proyecto y, en general, la primera vez que un

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inmueble se vende. En tal caso, el constructor o vendedor debe acercarse al

SAT (o a las notarías con acceso a él) y solicitar una Liquidación de

Inafectación, cuyo costo es de 10 soles.

Seguro del inmueble: Este seguro protege tu futuro inmueble de eventuales

siniestros o daños materiales por imprevistos como incendios, sismos, daños

estructurales o de instalaciones. Solo cubre el valor de edificación del

inmueble, no el valor del terreno. La prima del seguro se calcula sobre la base

del valor de reconstrucción del inmueble (sin incluir terreno), ya que la finalidad

de este seguro es dejar el inmueble en la misma condición en que se hallaba

antes del siniestro hasta el valor de la suma asegurada indicada en el certi

ficado de seguro. El seguro del inmueble es indispensable como parte de la

fase inmobiliaria del proceso de crédito y debe contratarse antes del

desembolso del préstamo.

Plazo de crédito: Es el periodo de tiempo que tú solicitas para completar la

devolución de tu crédito hipotecario. Esta devolución se realiza mediante pagos

mensuales (cuotas hipotecarias), con los que vas cancelando el capital

solicitado más los intereses acumulados durante el tiempo pactado. Debes

tener en cuenta que este plazo está sujeto a la edad del solicitante (y, en

función de ella, a la cobertura de seguro), para solicitar un crédito.

Filtros crediticios: Son herramientas informáticas que permiten acceder a tu

historial crediticio en el sistema financiero nacional, con el fin de revisar tu

estatus crediticio actual y evaluar tu calidad de buen pagador. Para evaluar tu

solicitud de crédito hipotecario, el analista de créditos de un banco activa filtros

internos y filtros externos de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) y

el llamado Data Crédito, que otorga un puntaje a los clientes solicitantes de

crédito (el puntaje mínimo es 540 puntos). En el caso de los clientes de 3era.

Categoría se corre también el filtro Infocorp.

Prepago de crédito: Es el pago anticipado de una o más cuotas de tu crédito y

puedes realizarlo las veces que desees y por el monto que desees sin

penalidades ni comisiones. Al prepagar puedes solicitar la reducción del plazo

o del valor de tu cuota hipotecaria. El estado de cuenta de las cuotas que

prepagas te llegará con monto "CERO" y, por tanto, no pagarás las próximas

cuotas originalmente programadas.

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CARACTERÍSTICAS:Una hipoteca es un plan para facilitar la obtención de una vivienda propia en base a la

contratación de un crédito hipotecario, cuentan con un plazo de financiamiento mayor

que otro tipo de crédito, ya que el monto a financiar suele ser alto en relación a tus

ingresos. Posee las siguientes características generales:

Tasas fijas durante toda la vida del préstamo: la tasa de tu crédito es pactada

cuando tomas el crédito y se mantiene constante hasta que lo canceles. Esto te

asegura mantener la misma cuota por todo el plazo, sin asumir riesgos

innecesarios.

Seguro de inmueble: protege tu futuro inmueble de eventuales siniestros o

daños materiales por imprevistos como incendios, sismos, daños estructurales

o de instalaciones. Sólo cubre el valor de edificación del inmueble, no el del

terreno. La prima del seguro se calcula sobre la base del valor de

reconstrucción del inmueble (sin incluir terreno), ya que la finalidad de este

seguro es dejar el inmueble en la misma condición en que se hallaba antes del

siniestro.

Seguro de desgravamen: garantiza la cancelación de tu deuda en caso de

muerte o invalidez total y permanente del solicitante del crédito. Ten en cuenta

que si tú y tu pareja sustentan ingresos para la obtención de un crédito, el

seguro de desgravamen tiene que ser mancomunado, mientras que si sólo tú lo

haces, puede ser individual o mancomunado. Si optas por un seguro

mancomunado, ante cualquier siniestro tuyo o de tu pareja, la compañía de

seguros se encarga de cancelar el saldo adeudado.

Período de gracia: para algunos tipos de créditos hipotecarios podrás contar

con un número de meses al inicio del crédito en los que no tendrás que pagar

la cuota. 

Ten en cuenta que los créditos hipotecarios Techo Propio y MiVivienda, tienen

un período de gracia de hasta 6 meses, pero sólo para bienes futuros. 

El Hipotecario tradicional admite un período de gracia de hasta 6 meses, tanto

para la compra de un bien futuro como de uno terminado. 

El Hipotecario PYME ofrece un máximo de 2 meses de gracia. 

Los únicos créditos que no consideran período de gracia son el Hipotecario con

ahorro local y el Hipotecario con remesas.

Puedes realizar los prepagos que desees, las veces que quieras, sin pagar

comisiones.

Puedes solicitar cambios en la fecha de pago, plazo o cuota sin pagar

comisiones.

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Puedes pagar 12 o 14 cuotas anuales (para dependientes de 5ta. categoría,

cuotas dobles en julio y diciembre).

Puedes realizar el pago de tus cuotas mensuales a través de nuestras

ventanillas en las agencias del BCP a nivel nacional, por nuestra Banca por

Internet (siempre que no te hayas afiliado al débito automático) o en cargo

automático en tu cuenta.

TIPOS DE CREDITO HIPOTECARIO: Hipotecario tradicional: es el ideal si deseas comprar tu vivienda, casa de

campo o playa, o adquirir un terreno. Puedes sustentar ingresos brutos

individuales o conyugales mínimos de US$ 400 o S/. 1,400 (para clientes con

renta de 4ta. o 5ta. categoría) o tener ventas anuales declaradas desde US$

500,000 o S/. 1,500,000 (para clientes con renta de 3ra. categoría).

Hipotecario con ahorro local: es el ideal para ti si realizas una actividad

económica, pero no puedes sustentar formalmente tus ingresos. Para acceder

al crédito, sólo tienes que demostrar buen comportamiento de pago mediante

el depósito mensual de montos equivalentes a tu futura cuota hipotecaria en la

Cuenta Ahorro Hipotecario BCP. El monto a depositar en esta cuenta debe ser

como mínimo igual al monto de la cuota a pagar por el crédito.

Hipotecario con remesas: es el ideal si tienes un familiar que vive en el

extranjero (padres, hermanos, hijos o cónyuge) y recibes dinero por remesas

regularmente. Para acceder al crédito, sólo tienes que demostrar un buen

comportamiento de pago, mediante la recepción mensual y el ahorro de

remesas en la Cuenta Ahorro Hipotecario BCP

Hipotecario PYME: responde a las necesidades particulares de los empresarios

de la pequeña y mediana empresa.

Techo Propio: es un programa a nivel nacional creado por el gobierno con el fin

de permitir el acceso a la vivienda propia a miles de familias peruanas. El

Estado otorga un bono familiar habitacional de hasta S/. 18,200 (5 UIT*). 

Crédito MiVivienda (Nuevo): En este tipo de crédito hipotecario, el Estado

entrega a los beneficiarios del MiVivienda, a través de las entidades

financieras, un subsidio o ayuda económica directa por un monto máximo de

S/. 12,500. Este monto, que por su naturaleza es no reembolsable, se otorga a

los prestamistas como premio por ser buenos pagadores de sus cuotas del

crédito, según los criterios y condiciones determinados por el Fondo MiVivienda

S.A. Los clientes que cuentan con un crédito hipotecario MiVivienda reciben

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dos estados de cuenta, uno correspondiente al crédito en sí y otro

correspondiente al premio que le otorga el Estado. 

El crédito MiVivienda con el BCP genera dos cronogramas: uno

correspondiente al premio al buen pagador, equivalente a S/. 12,500, y otro

que corresponde a la diferencia del monto a financiar menos S/. 12,500.

Puedes perder el premio al buen pagador si te atrasas más de 30 días en el

pago de una cuota. La evaluación de buen pagador se efectúa cada seis

meses durante todo el plazo del préstamo. El mal comportamiento en el pago

de una o más cuotas de un semestre, hará que la cuota semestral deba ser

pagada por el cliente. El pago lo realizará en el semestre siguiente y a razón de

un sexto en cada mes. Es importante que consideres que existen ciertas

restricciones relacionadas con los materiales de construcción de la vivienda,

dado que en ningún caso las compañías aseguran inmuebles cuya

construcción sea de adobe, madera o quincha; no existen garantías para

créditos hipotecarios para este tipo de viviendas. De allí se derivan las

restricciones del banco. Las compañías de seguros sólo aseguran inmuebles

de material noble como cemento, ladrillo y/o concreto. Ten en cuenta también

que “bien futuro” se refiere al inmueble que se encuentra en planos o en

cualquier etapa de su construcción y que aún no cuenta con Declaratoria de

Fábrica e Independización inscritas en los Registros Públicos. Por otro lado, se

considera “bien terminado” al inmueble que ya cuenta con la mencionada

declaratoria, sea cual fuere su año de fabricación.

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TIPOS DE INSTRUMENTOS DE CREDITO HIPOTECARIO:- Crédito Hipotecario con Letras de Crédito: Se financia con un

instrumento que emite el banco, llamado "letras hipotecarias". Éstas

pueden ser transadas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas

por éste o un tercero, obteniéndose así los recursos que financian el crédito

otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la venta de estas letras

varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede

generarse una diferencia positiva o negativa entre el valor de la letra ("valor

par") y el precio al que ésta se transa. En la escritura debe precisarse la

parte contratante que se hará cargo o se beneficiará de esta diferencia. En

caso que resulte ser el deudor, éste deberá pagar la diferencia negativa

que eventualmente se produzca.

- Mutuo Hipotecario Endosable: En este caso el Banco financia el

préstamo con recursos propios. El solicitante del crédito recibe el monto

aprobado y no se genera una diferencia como puede ocurrir en los créditos

otorgados con letras hipotecarias. Este tipo de crédito puede ser transferido

por parte del banco mediante endoso, el que queda registrado en la

escritura pública respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administración

del crédito queda radicada en el banco, por lo que, el canal de

comunicación del deudor para todos los efectos sigue siendo éste.

- Mutuo Hipotecario No Endosable: En este caso el Banco también

financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no

puede ser transferido mediante endoso. Su regulación queda circunscrita a

lo que se pacte en el respectivo contrato y a la Ley 18.010 sobre

Operaciones de crédito de dinero y la Ley General de Bancos.

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MODALIDADES DE OPERACIÓN: Tipo de interés fijo: El tipo de interés y por lo tanto la cuota mensual a pagar

permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. La ventaja de esta modalidad

es que usted conocerá de antemano cuánto tendrá que pagar cada mes, sin

preocuparse por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, en el

momento de la contratación se suele establecer un tipo superior que para las

hipotecas de tipo variable. Los plazos de amortización permitidos también son

más cortos; se suele fijar un máximo de 20 años.

Tipo de interés variable: El tipo de interés variable se revisa anual o

semestralmente (en ocasiones trimestralmente) y se ajusta a las condiciones de

mercado en ese momento, de acuerdo con algún índice de referencia, como el

Euribor* (por ejemplo, euribor + 2,1). La ventaja de esta modalidad es que en el

momento de contratación el tipo de interés inicial suele ser inferior al de las

hipotecas a tipo fijo y se suele ofrecer la opción de plazos de amortización más

largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más. Con un tipo de interés

variable, uno corre el riesgo de tener que pagar una cuota mayor si los intereses

suben, aunque puede beneficiarse si bajan.

Existen distintos instrumentos financieros que permiten cubrir el riesgo de subidas

de tipos. Esto significa que, si los tipos suben, la entidad bancaria pagará al

cliente la diferencia entre lo que tenga que pagar y una cuota mensual

determinada. Sin embargo, estos productos tienen sus propios riesgos: si los tipos

bajan será el cliente quien tenga que pagar al banco, y a veces estos importes

pueden llegar a ser muy elevados.

Tipo de interés mixto: En este caso, se cobra un interés fijo durante un período

inicial (suele ser de entre tres y cinco años) que luego pasa a ser un tipo variable.

Podría subir o bajar la cuota a pagar en función de la evolución del tipo de interés

de la referencia utilizada.

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CLASIFICACIÓN:

Clases de crédito

Según el plazo:

-A corto y mediano plazo: Otorgados por Bancos a proveedores de materia

prima para la producción y consumo.

-A largo plazo: Para viviendas familiares e inmuebles, equipamientos,

maquinarias, etc.

Según la garantía:

-Personal. Créditos a sola firma sobre sus antecedentes personales y

comerciales.

-Real (hipotecas). Prendarias cuando el acreedor puede garantizar sobre un

objeto que afecta en beneficio del acreedor.

PUNTO DE VISTA DEL TOMADOR DE CRÉDITOVentajas:

Se transmite al que toma el crédito nada más el riesgo de crédito, que

es el riesgo natural, y no el riesgo país.

La mente del consumidor cambió porque logró apreciar que los créditos

hipotecarios de la banca son blindados y por lo tanto el cliente no está

expuesto a la volatilidad de las tasas de interés, salario mínimo,

inflación, tipo de cambio o la economía.

Hay suficiente oferta de vivienda nueva y usada.

Los créditos son atractivos por plazo, tasa y los beneficios de deducción

fiscal.

Pedir varias cotizaciones por escrito y preséntele la mejor a la segunda

y tercera entidad en su lista. Estas podrían presentar contraofertas,

sobre todo si usted es un cliente que demuestra ser buen pagador.

Esta preferencia de las personas por tomar sus hipotecas en soles

favorece una reducción del riesgo cambiario, lo que significa que existe

un menor riesgo en la devolución del préstamo ante una eventual alza

abrupta en el precio del dólar.

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Desventajas: En nuestro país hemos comprado la hipoteca y no la casa, por lo que se

debe proceder al revés, ya que es una deformación enfatizar

demasiado en el tema del precio (tasa) de la hipoteca. Además, si se ve

la línea paralela entre la más cara y la más barata es prácticamente la

misma.

Las entidades financieras piden un 10% de cuota inicial, algunas

pueden exigir más.

Le pedirán una antigüedad laboral mínima.

La adquisición de vivienda es sólo viable mediante un crédito de largo

plazo; sin embargo, las instituciones financieras, excepto en el caso de

los créditos bajo el programa Mivivienda, otorgan tales créditos con

recursos de corto plazo, lo que conlleva un riesgo de descalce y, por

ende, un costo del crédito mayor

PUNTO DE VISTA DEL INTERMEDIARIO FINANCIEROVentajas:

Hoy se tiene esquemas de mayor apalancamiento a la clientela para

que decida comprar una vivienda de mayor valor o financiarse menos

con menor pago mensual.

La combinación de menores tasas y mayores plazos ha aumentado

significativamente la capacidad de compra de las familias 

Como instituciones financieras se debe buscar que los desarrolladores

den un mejor producto al cliente y no se pierda calidad por volumen.

La estructura de la industria está en ir creando productos que

respondan a las necesidades de los consumidores de forma más puntal

y rápida.

Al momento de que el cliente solicite el hipotecario, este debe

cerciórese de que su estado en las centrales de riesgo esté en azul y

tenga sus tarjetas de crédito sin deuda, o con la menor que le sea

posible.

Según el Fondo Monetario Internacional, el promedio en la

penetración de los créditos hipotecarios en los países emergentes se

sitúa en 12%.

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Desventajas: Las personas no quieren tomar el riesgo de una crisis económica

cuando se toma una hipoteca a largo plazo.

Actualmente la decisión de comprar una casa es mucho de

"sentimiento", por lo que se sugiere que antes de firmar un contrato las

personas hagan comparaciones y busquen otras opciones.

Contar con un cliente dispuesto a pagar el crédito hipotecario pero en el

sistema sale como una persona con incapacidad de pago, es decir sus

ingresos no cubren los pagos.

Existe una gran competencia en este mercado, impulsada en gran parte

por el ingreso de nuevos bancos que ofrecen productos hipotecarios

con tasas de interés atractivas. La competencia ha traído como

consecuencia una continua reducción de las tasas de interés que

cobran los bancos por esta clase de préstamos.

Niveles de sueldos y salarios bajos e incertidumbre en cuanto a los

niveles de ingresos, lo cual impide a un gran sector de la población

reunir los requisitos para obtener un crédito hipotecario.

Se debe tener cuidado en este aspecto, pues la uniformidad en las

condiciones de los préstamos no debe mermar la competencia entre los

productos que ofrece cada institución financiera para captar clientes.

COMENTARIOS Y ANALISIS DE LOS PRINCIPALES ASPECTOS LEGALES DEL CRÉDITO HIPOTECARIO EN EL PERÚ

Cabe resaltar que los principales impedimentos para que una hipoteca

crediticia son principalmente los conyugues en régimen económico matrimonial

ganancial, que significa que un conyugue no puede actuar por separado

incluso cuando no sea propietario. Por otro lado otras personas que carecen de

libre disposición para hipotecar son los menores de edad y los sentenciados

judicialmente.

Dentro de los requisitos indispensables de hipotecas existen 2 elementos

formales básicos para la ejecución exitosa de un crédito hipotecario. En primer

lugar la constitución en escritura pública. Esta debe ser autorizada por un

notario público para su legalidad. Por otro lado está la inscripción en los

Registros de propiedad, en este caso es la SUNAT, para pagar con todos los

impuestos correspondientes a ley y quede constatado para que ningún

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inescrupulosos puede obtener ventaja de la situación y se apodere de la

propiedad

La intervención del estado debe tener un carácter más protagónico. Expertos

opinan que el sector hipotecario podría ser aún mejor si hubiese una repartición

más eficiente de las riquezas y el fomento de programas de desarrollo

económico. Para que una persona pueda tener acceso a una hipoteca debe

percibir como mínimo $1000 de ingreso mensual.

A través del fondo Mi Vivienda, las personas con menos poder adquisitivo

podrán acceder fácilmente a crédito, mediante el cual se puede promover el

mercado inmobiliario. Dentro de este programa del Estado se encuentra un

reglamento que nos menciona que se indicaba que la banca privada se

encargaría del traslado de los recursos otorgados por el Fondo a la concesión

de créditos hipotecarios, asumiendo el riesgo crediticio pero no el riesgo del

financiamiento (por descalce de plazos o iliquidez).

Según la legislación vigente, una característica particular de la hipoteca es que

para constituirla se requiere necesariamente de escritura pública. Esto quiere

decir que no basta con un contrato simple, sino que se requiere la intervención

de un notario para que otorgue la escritura pública. Esto beneficia a ambos ya

que registra todos los créditos que se otorguen para que el Estado pueda tener

un mejor manejo de la información.

Por último, se puede señalar que las personas que toman los créditos

hipotecarios deben realizar pagos adicionales, por ejemplo, debe efectuarse

ante la municipalidad el pago del Impuesto de Alcabala por la trasferencia de

un predio.

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REQUISITOS SOLICITADOS POR LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS O INSTITUCIONES PERTINENTES PARA OTORGAR OPERACIONES DE CRÉDITO HIPOTECARIO

El Banco Continental ofrece distintos préstamos para sus clientes. Uno de ellos es el

analizado en este trabajo, el crédito hipotecario. Para poder acceder a este crédito se

necesita cumplir ciertos requisitos que son indispensables para que el banco sepa

quiénes son los clientes que presentan un mayor riesgo al otorgarles el crédito. Los

requisitos son los siguientes:

4 comprobantes de pago SUNAT

Renta anual (2013/2014) Completo

Balance de situación del 2015 (Enero a Mayo)

Facturas de compra/venta (2 de cada uno)

3 estados de cuenta del BCP

Proformas de las unidades

Flujo de caja de 4 años

Contrato (2012, 2013, 2014)

Otra institución financiera en análisis es el Banco Interbank. En esta ocasión, los

requisitos varían si se trata de una persona dependiente o de un profesional

independiente. Para el primero de ellos, trabajador dependiente, los requisitos son:

1 copia de DNI

Presentar una última boleta de pago

Ingresos mínimos de 1500 soles

Tener un tiempo de 6 meses laborando

Si lo solicita un profesional independiente se solicita:

Presentar las 2 últimas declaraciones juradas

3 últimos recibos por honorarios

Contrato de locación de servicios vigentes

Relación de principales clientes (contacto y teléfono)

Tiempo mínimo de 2 años en la situación de profesional independiente

CASO PRÁCTICO DE CREDITO HIPOTECARIO

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El caso práctico trata sobre el crédito hipotecario otorgado por el banco Continental a

una empresa llamada “Transport Salinas”, para ello previamente se hizo una

evaluación crediticia para que la empresa pueda acceder a este préstamo de un monto

de 32 375.07 pagadera en 37 cuotas mensuales, siendo la primera cuota pagada el

30 de Setiembre del 2015 hasta el último pago el 31 de Agosto del 2018. En este caso,

no se paga por seguro o desgravamen.

Desde el punto de vista del intermediario financiero:

Para el intermediario es importante saber todo acerca de los clientes a quienes realiza

préstamos, sólo así se sabrá si representa riesgo brindarle el préstamo. Pues al

otorgar el prestamos una persona que no cumplirá con sus pagos, la entidad financiera

atravesará por problemas de liquides.

Desde el punto de vista de la empresa que toma el crédito:

Para la persona o empresa acceder al crédito hipotecario es beneficioso, pues casi

nunca se cuenta con el 100% para comprar algún inmueble, por eso el financiamiento

de las instituciones financieras los ayudan a cumplir con uno de sus planes de vida

que es tener una vivienda.

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CONCLUSIONES : Para solicitar un crédito hipotecario definitivamente el cliente debe tener un

buen record crediticio, es decir, que sea un buen pagador de sus deudas con

las entidades financieras y sobre todo sustentar de donde proviene su dinero

para el pago de las deudas. De lo contrario el banco no puede seguir con el

proceso de préstamo.

Las entidades al prestar dinero y otorgar el crédito hipotecario corren el riesgo

de no contar con liquidez por los usuarios que no cumplen con sus pagos,

mientras que por otro lado al otorgar el crédito el banco gana un interés

llamado spread.

Las personas están constantemente buscando y evaluando a las entidades

para obtener un crédito hipotecario con la tasa de interés más baja, y aquello

es una desventaja para las entidades.

Es importante que el crédito hipotecario considere el seguro de desgravamen

pues ante la muerte del deudor, la entidad cancela la deuda sin tener que darle

aquel monto a pagar al familiar más cercano, quien firmo en respaldo de

cualquier incidente o incumplimiento de pago.

Pagar el crédito hipotecario a una tasa fija durante el periodo que se pactó

puede resultar más caro, pues los bancos aumentan el porcentaje de interés

cuando los usuarios quieren cancelar la deuda en un plazo menor de tiempo.

Las cuotas con tasa variable es beneficioso para las personas que en los

primeros pagos desembolsa menos dinero y mientras pasa el tiempo su cuenta

es actualizada y el monto es mayor.

El proyecto MiVivienda beneficia en muchos aspectos a la población porque

aumenta su posibilidad de adquirir una vivienda propia mediante créditos muy

accesibles.

Adquirir una vivienda no solo es pagar las cuotas del financiamiento, también

se deben de efectuar pagos adicionales para que la vivienda este registrada en

la información del Estado.

Cuando se trata de una empresa que pide el préstamo, las entidades

financieras evalúan principalmente el balance de situación financiera de la

empresa, sus boletas de pago, sus estados de cuenta y su flujo de caja. Y

cuando se trata de una persona, las entidades evalúan principalmente el

tiempo que llevan laborando y la cantidad de ingresos que tienen

mensualmente.

RECOMENDACIONES

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Los costos de pago a la municipalidad para adquirir una vivienda deben

reducirse para poder tener un menos costo en el crédito hipotecario que se

brinde a la población.

Las personas deben de mantener un buen record crediticio, ya que en base a

ello los bancos otorgan créditos hipotecarios, y en el caso del proyecto

MiVivienda también se otorga créditos solo a personas con un buen record.

Los créditos hipotecarios que brinda un banco no pueden ser otorgados a

persona con bajos ingresos, por ello se recomienda a esta población pensar en

financiar su vivienda con el proyecto “techo propio”.

Es recomendable que la empresa o el usuario pague el seguro de

desgravamen, ya que en caso de un accidente de muerte la deuda no tenga

que pagarlo el familiar más cercano y el banco se haga responsable.

Se recomienda evaluar si se optara por una tasa fija o una tasa variable, pues

dependerá de los ingresos y gastos del cliente o empresa.

Es importante saber que al comprar una vivienda ya construida y usada, esta

no debe de tener ningún juicio por deuda o embargo, porque todo ese peso

caería en el comprado de la vivienda.

BIBLIOGRAFÍA

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indice=1.2&idPublicacion=3000000000000034&idCategoria=5

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credito-hipotecario-mas-comunes/

http://www.finanzasparatodos.es/es/productosyservicios/

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https://www.abcdelabanca.com/que-tiene-el-bcp-para-ti/creditos-hipotecarios/tipos-de-

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http://www.iadb.org/res/publications/pubfiles/pubWP-497.pdf

http://www.eumed.net/libros-gratis/2006b/cag3/1f.htm

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ANEXOS

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