valoraciÓn del suelo en la nueva ley estatal del suelo

Junio de 2007

VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY

ESTATAL DEL SUELO.

Junio de 2007

MARCO LEGAL PREVIOMARCO LEGAL PREVIO

• Régimen de valoraciones, Ley 6/98.– Valoraciones expropiatorias (como titular afectado y como entidad

beneficiaria para expropiación no adheridos).– Reparto de cargas y beneficios en equidistribución.– Relaciones con la Administración que impliquen operaciones

patrimoniales de ésta.

• Valoraciones catastrales, RD 1020/93 y otros– Impuesto de Bienes Inmuebles.– Otros tributos con base en valor catastral.

• Valoraciones hipotecarias, Orden ECO/805/2003– Financiación externa.

• Valoraciones a efectos contables: N.I.I.F– 2005, Estados consolidados compañías y sociedades cotizadas.– 2008, resto de compañías y sociedades.

• Valoraciones para comprobación de valores ITP y AJD, RDL1/93

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VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARESVALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES

• Identificación de “situaciones básicas de suelo” de la Ley 8/2007, respecto a las clases de suelo de la legislación urbanística. – El caso del suelo urbano no consolidado.

• Los propietarios no tienen derecho a urbanizar, aunque sí tiene derecho a participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas. (…) sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de urbanización en determinados casos (…)

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• Art. 6.- La habilitación a particulares para el desarrollo de la actividad de iniciativa “deberá atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia (…) sin perjudicio de las peculiaridades o excepciones que ésta [la legislación urbanística] prevea a favor de la iniciativa de los propietarios de suelo.

• Art. 7.- “La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo (…)”

• Art. 8.- Entre las facultades del derecho de propiedad del suelo, está “La de participar en la ejecución de las actuacioens de urbanización (…) en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación”

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• “es la propia Constitución la que extrae expresamente (…) un mandato dirigido a los poderes públicos para impedir la especulación. Ello es perfectamente posible desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto.”

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VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARESVALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES

LOS ELEMENTOS ESPECULATIVOS EN LA ORDEN ECO/805/2003

– Beneficio a corto de las fluctuaciones de los precios

– Expectativas de cambio de uso o edificabilidad

– Factores extraordinarios no asegurados (infraestructuras o inversiones nuevas)

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INCONVENIENTES

• Hasta ahora, el mercado y la legislación en materia de valoración (incluida la normativa hipotecaria) ha vinculado clasificación y valoración.

• La Ley 8/2007 incide en el mercado y en las empresas del sector singularmente en la medida en que su patrimonio pueda quedar afectado por un expediente expropiatorio cuyo justiprecio derive del previsto para el “suelo en situación rural”.

• El valor hipotecario como valor estable en el tiempo. Sincronización legislación general con normativa de valoración hipotecaria

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V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO -

V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico -

V. Urbanístico V. Urbanístico V. Urbanístico -


V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO -

V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico V. Urbanístico


V. RÚSTICO V. RÚSTICO V. RÚSTICO -

V. RÚSTICO V. RÚSTICO V. RÚSTICO -

CUADRO DE CLASES Y SI TUACI ONES BÁSI CAS DE SUELO

SUELO EN "SITUACIÓN URBANIZADO"

Criterio generalMARCO ACTUAL: CLASES DE SUELO y categorías / "SITUACIONES BÁSICAS DEL

SUELO" SEGÚN PROYECTO DE LEY

SUELO URBANO

Legislación urbanística NO ADAPTADA

Legislación urbca. SI define como "SUELO URBANIZADO"

Suelo urbano no consolidado

SUELO NO URBANIZABLE / RÚSTICO

SU

ELO

UR

BA

NO

SUELO URBANIZABLE

Urbanizable delimitado / sectorizado / programado

SU

Z_

DELIM

ITA

DO

/ S

EC

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RIZ

AD

O

Legislación urbca. NO define como "SUELO URBANIZADO"

Disposición Transitoria 3ª

Urbanizable no delimitado / no sectorizado / no programado

CRITERIOS DE VALORACIÓN: MARCO LEGAL

Nueva ley estatalMarco legal vigente

LEY 6/ 98 OM 805/ 2003

Suelo urbano consolidado

No incumple plazos [o incumplimiento imputable a Admon o a otros]

Resto de casos

SUELO EN "SITUACIÓN RURAL".

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VALORACIÓN. ASPECTOS INCIDENTESVALORACIÓN. ASPECTOS INCIDENTES

• Reservas de suelo para vivienda protegida. Adaptación a la Ley 8/2007 de la legislación urbanística autonómica.

• Incremento cesiones de aprovechamiento, libres de cargas.• Valoración del suelo rural:

– Criterios de valor inicial.

– Indemnizaciones complementarias, no garantizadas, no forman parte del valor intrínseco del inmueble.

– Criterios de ponderación al alza de valor obtenido por capitalización.

• Valoración suelo urbanizado por metodología estática.• Limitaciones a la valoración de edificaciones por comparación en

suelo urbanizado.• Valoración de edificaciones y su ajuste a la legalidad• Valoración en suelo sujeto a reurbanización con intensificación de

densidades o aprovechamientos.• Régimen transitorio DT3ª exige conocer si se han vencido los plazos

o si el vencimiento imputable a la Administración o a terceros.

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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA

• Relación entre la normativa de valoración hipotecaria y la legislación estatal en materia de valoraciones.

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• Valor de mercado según Orden ECO/805/2003

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• Valor hipotecario según Orden ECO/805/2003

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• Principios de valoración en Orden ECO/805/2003

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• Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007

– Suelo “rural”• Metodología de valoración del suelo.• Justiprecio expropiatorio de contenido “rural”• Indemnizaciones complementarias.

– Suelo urbanizado: • Metodología de valoración• Edificabilidad de cálculo en operaciones de reforma

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• Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007– Régimen transitorio de la Ley 8/2007:

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