USO DE LA TECNOLOGÍA DE IMÁGENES SATELITALES EN LA

CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INMATRICULACIÓN Y MODIFICACIÓN

FÍSICA DE PREDIOS

Jay Vela Gonzalez

RESUMEN

La tecnología de imágenes satelitales es un soporte importante para la

elaboración de cartografía y, actualmente, para la evaluación de información que

existe, o que se solicite su incorporación, en la base gráfica registral de la

superintendencia nacional de los registros públicos de Perú. En este trabajo se

estudiaron los conceptos básicos que deben ser entendidos para comprender

mejor el vínculo entre la oficina de catastro y el registrador. Además, se analizó,

de forma crítica, casos comunes de utilización de imágenes satelitales para dar

soporte a la calificación registral de inmatriculación y modificación física de

predios.

Palabras clave: imágenes satelitales, calificación registral, inmatriculación,

registro de predios, catastro, Perú.

ABSTRACT

Satellite imaging technology is an important support for the development of

cartography and now for the testing of information that exists, or incorporation is

requested in the registration graphical basis of national superintendence of the

public records of Peru. This paper presents the basic concepts that must be

understood to better understand the link between cadastre office and the registrar

were studied. In addition, it was analyzed, in a critical way, common cases of use

of satellite images to support the registration qualification of inmatriculation and

physical modification of properties.

Keywords: satellite images, registry qualification, inmatriculation, land registry,

cadastre, Peru.

Maestro (c) en Dirección y Administración de la Construcción por la Universidad Nacional de Ingeniería. Especialista en gestión y desarrollo urbano, Municipalidad Provincial de Lamas.

I. INTRODUCCIÓN

La tecnología de imágenes satelitales es un insumo muy importante en la toma

de decisiones para la administración pública y privada. Actualmente, por

ejemplo, las imágenes del satélite peruano PerúSAT-1 se usan para distintos

fines como la supervisión de obras públicas y privadas (de competencia

municipal para detectar informalidad), prevenir invasiones, monitorear el

medioambiente, entre otras; pero uno de los usos más importantes que se le

puede dar es en la elaboración de cartografía como lo hace actualmente el

Instituto Geográfico Nacional-IGN (Mendoza, 2019).

A medida que se desarrollan más herramientas que sirvan para complementar

la cartografía base y mejorarla, o ajustarla a la realidad, surgen también

problemas por la desactualización tecnológica que existe en las entidades y

profesionales involucrados en la utilización de cartografía o información

georreferenciada. Actualmente nuestro sistema de referencia de coordenadas

proyectadas oficial es el sistema World Geodetic System 1984-WGS84 (sistema

geodésico mundial 1984); sin embargo, la mayor parte de información

georreferenciada con la que se cuenta está en el sistema Provisional South

American Datum 1956-PSAD56 (datum provisional sudamericano 1956), lo que

genera problemas al momento de intentar inmatricular o realizar modificaciones

físicas a predios con fines de inscripción en los registros públicos.

Este trabajo se elabora con el fin de mostrar casos del uso de la tecnología de

imágenes satelitales en la calificación registral.

II. PREDIO

Para poder entender la dinámica de la inscripción registral de predios, resulta

imprescindible definir, previamente, el concepto de predio, tanto desde una

concepción legal como de una concepción física.

A continuación, se cita parte de la Resolución N.° 634-2009-SUNARP-TR-L del

14 de mayo de 2009, citada por Gonzales y Quintana (2013):

“El predio es toda superficie del suelo o de la corteza terrestre

deslindada en forma poligonal, es decir, cerrada por una línea

convencional. La descripción física de los predios tiene dos

objetivos: primero, individualizarlos, esto es, identificarlos en

el terreno o espacio físico, lo cual significa vincular un predio

con un título jurídico; segundo, delimitarlos o deslindarlos a

través de una línea más o menos perfecta. Es claro que la

primera operación consiste en individualizar el predio a

efectos de conocer en dónde se encuentra ubicado

físicamente; y solo posteriormente se puede delimitar. El

primer concepto es imprescindible en el registro a fin de

determinar la ubicación espacial del inmueble y su separación

con el resto de la superficie que no lo comprende. El segundo

concepto no requiere de certeza absoluta pues siempre es

posible la imperfección en los títulos, las erróneas mediciones,

la ambigüedad en el lenguaje utilizado en los documentos, las

dificultades técnicas en la delimitación del terreno, la falta de

concordancia entre el título y el espacio físico, entre otros

problemas”.

Habría que agregar, a la definición anterior, que el predio, en concordancia con

el código civil1, se extiende al subsuelo y sobresuelo, está sujeta a la zonificación,

a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones

establecidos en la normatividad especial. Es así como la Ley que crea el sistema

nacional integrado de catastro y vinculación con el registro de predios n.° 28294,

define al predio como el suelo, subsuelo y sobresuelo, pues lo hace concordar

con el numeral 1) del artículo 885 del código civil.

El RNE define al predio como la unidad inmobiliaria independiente. Pueden ser

lotes, terrenos, parcelas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria identificable

(Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento, 2016); cabe mencionar que

el catastro tiene como unidad de trabajo al predio, entendido como el ámbito

1 Art. 954 del Código Civil La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales. Art. 957 del Código Civil La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

físico donde se ejerce un derecho de posesión o un derecho de propiedad en

concreto que no necesariamente está inscrito ni coincide con lo inscrito en el

Registro de Predios (Portillo Flores, 2011) porque en nuestro país la inscripción

registral es declarativa mas no constitutiva2, es decir no hay obligación de

registrar los predios en SUNARP. En nuestro país se denomina lote a la unidad

básica del catastro urbano y parcela a la unidad básica del catastro rural.

El RNE también define al lote como la superficie de terreno urbano delimitado

por una poligonal, definido como resultado de un proceso de habilitación urbana

y subdivisión de suelo (Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento,

2016); y a la parcela la define, simplemente, como la superficie de terreno rústico.

Es decir, en nuestra normativa se puede diferenciar a los predios por su

naturaleza, rústico o urbano, y al primero se puede clasificar como rural y eriazo.

El terreno urbano es la unidad inmobiliaria constituida por una superficie de

terreno habilitado para uso urbano y que cuenta con accesibilidad, sistema de

abastecimientos de agua, sistema de desagüe, abastecimiento de energía

eléctrica y redes de iluminación pública y que ha sido sometida a un proceso

administrativo para adquirir esta condición (Ministerio de vivienda, construcción

y saneamiento, 2016).

El RNE (Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento, 2016) define al

terreno rústico como la unidad inmobiliaria constituida por una superficie de

terreno no habilitada para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con

accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües,

abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas, ni

veredas. Es decir, simplifica el concepto sólo como lo contrario a un predio

urbano, lo que es correcto pero insuficiente. Como se mencionó líneas arriba, el

terreno rústico se clasifica como terreno rural y eriazo.

2 Sin embargo, la hipoteca para que pueda tener validez debe estar inscrita como gravamen en el registro de propiedad inmueble (art. 1099 del Código Civil). Es decir, la hipoteca sí es constitutiva. Partiendo de lo anterior, y otros argumentos adicionales, es que algunos autores, como Hernando de Soto, creen que es necesaria la formalización de asentamientos informales con el fin de que los propietarios puedan integrarse a la vida económica formal del país usando sus predios como garantía ante préstamos del sistema financiero. Argumento que no es compartido por el autor del presente trabajo.

El terreno rural es aquel terreno rústico que sirve para desarrollar actividades

agrícolas (cultivo permanente, cultivo en limpio y pastoreo), forestales y/o de

protección, es decir sirve para la producción.

El terreno eriazo es lo contrario al terreno rural, es una superficie de terreno

improductivo o no cultivado por falta o exceso de agua (Ministerio de vivienda,

construcción y saneamiento, 2016).

El predio, así como en el catastro, también es la unidad básica del registro de

predios, Portillo (2011) lo define como la porción del suelo cerrado por una línea

poligonal y objeto del derecho de propiedad que se inscribe en el registro y que

da lugar a una partida registral.

III. REGISTRO DE PREDIOS

Es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que

se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere

el artículo 2019 del Código Civil3, normas administrativas y demás normas

especiales (SUNARP, 2013), contiene información que otorga fe pública registral

y garantía de seguridad jurídica a todos los titulares de los predios inscritos (Ley

N° 28294, 2004). En aplicación del principio registral de especialidad, pues

nuestro sistema registral es de folio real, por cada predio se abrirá una partida

independiente en la misma que se inscribirán todos los actos y derechos que

tengan que ver con el predio. Lo que permite inferir que no pueden existir dos

partidas para un mismo predio y que no puede abrirse partida registral aunque

se trate de una porción menor de un predio de mayor extensión ya inscrito

(Gonzales Barrón & Quintana Livia, 2013), bajo esta premisa un predio que

3Art. 2019 del Código Civil. Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble: 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2.- Los contratos de opción. 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6.- Los contratos de arrendamiento. 7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados. 8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

intente incorporarse al registro sólo podrá hacerlo sobre un área que no esté

dentro de otro predio, es decir no debe existir superposición gráfica para que un

predio pueda incorporarse en al registro de predios.

En razón de lo anterior, es que la incorporación de un predio al Registro o su

modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de catastro4

(SUNARP, 2013), esta área es la encargada de verificar las superposiciones con

otras partidas, esta verificación se hace en base a la información gráfica con la

que cuenta el área de catastro, es decir, el contenido de la base gráfica registral.

IV. BASE GRÁFICA REGISTRAL (BGR)

Es el sistema de información gráfica registral estructurada y organizada,

constituida por la base de datos gráficos y alfanuméricos automatizados de

predios inscritos en el Registro de Predios, a partir de la información técnica que

obra en los títulos archivados, elaborado sobre una cartografía base o

complementaria (SUNARP, 2018). Portillo (2011) extiende el concepto indicando

que la BGR también sirve para la gestión de diversa información gráfica

georreferenciada y alfanumérica que tiene como objetivo central identificar la

ubicación georreferenciada de cada predio inscrito o en proceso de inscripción.

La BGR se construye con base en la información técnica que obra en SUNARP,

sobre una cartografía base. La cartografía base es la información cartográfica

debidamente aprobada y autorizada sobre la cual se acondiciona la BGR

(SUNARP, 2017). La cartografía remitida por el IGN es de uso obligatorio para

las áreas de catastro, esta cartografía prevalece sobre la que podría tener

aprobada la oficina registral, siempre y cuando esté actualizada (SUNARP,

2017). SUNARP ya ha previsto que también puede existir cartografía base de

otras fuentes (ya sea entidades públicas o privadas), para lo cual ha diseñado

un procedimiento en el cual la BGR, aunque esté desfasada y/o girada respecto

a la cartografía base, deba adecuarse a la cartografía, es decir, la ubicación

4 La oficina o área de catastro de la Superintendencia nacional de los registros públicos (SUNARP) no realiza catastro realmente, lo que hace es verificar datos técnicos, compararlas en su base gráfica registral que administra y, eventualmente, registrar las inmatriculaciones o modificaciones físicas. Incluso la información que administra no es homogénea, por lo tanto, la denominación de oficina o área de catastro resulta errónea.

espacial de los predios podría modificarse mediante el procedimiento de

adecuación.

Sin embargo, las oficinas de catastro podrán contar con los accesos a los

servicios de cartografía en línea y plataformas informáticas, como información

adicional, para precisar detalles que se requieran (SUNARP, 2017), es decir, la

misma directiva de SUNARP abre la posibilidad de poder usar plataformas

informáticas como el Google Earth o AutoCAD Map 3D, por ejemplo, para

precisar detalles, es decir, utilización de tecnología de imágenes satelitales como

soporte a la cartografía base y/o complementaria con la que cuente la oficina de

catastro de la oficina registral. En efecto, se señala claramente que, si la oficina

de catastro no cuenta con cartografía base autorizada o contando con esta,

existan espacios dentro de ella, sin cobertura cartográfica, podrá hacer uso de

las plataformas informáticas de mapas (como Google Earth), softwares libres y

otros para la ubicación referencial de los polígonos en evaluación (SUNARP,

2017).

La dirección técnico registral, en el numeral 6.7 de los Lineamientos que regulan

la incorporación y uso de la cartografía base para el acondicionamiento de la

Base Gráfica Registral, ha señalado que la cartografía base será usada para la

ubicación de los polígonos en evaluación, en caso exista discrepancia entre la

cartografía base y la información técnica presentada, esto no deberá indicarse

en el informe técnico, debiendo recurrir a otros elementos de referencia

señalados en la documentación presentada, tales como la distancia a la esquina,

elementos geográficos no perecederos u otros, en el informe técnico deberá

señalarse los medios de verificación usados para la ubicación; y es lógico que

ese sea el procedimiento, pues en apelaciones por supuesta superposiciones de

área, los administrados fácilmente podrán argumentar que la BGR es el conjunto

de predios inscritos y reconstruidos gráficamente a partir de la información

técnica que obra en los títulos archivados y no por la comparación con la

cartografía base o complementaria, menos aún con uso de imágenes satelitales

de Google Earth o Bing.

V. TECNOLOGÍA DE IMÁGENES SATELITALES

Las imágenes satelitales son la representación visual de información gráfica

capturada por satélites artificiales y que, luego de un procesamiento en gabinete,

es corregida y georreferenciada para su uso en lo que crea conveniente el

usuario. El Perú cuenta con un satélite en órbita denominado PerúSAT-1 para

estos fines, administrado por la Agencia Espacial del Perú-CONIDA.

Para Díaz y García (2017) las nuevas tecnologías hacen factible concebir la

cartografía como herramienta abierta, que actualiza con facilidad contenidos y

pone al alcance del técnico nuevos conocimientos para apoyar su gestión.

Asimismo, el desarrollo tecnológico actual en los campos de teledetección y de

procesamiento digital de imágenes posibilita sustituir o complementar la

información dibujada, como los de la base gráfica registral de SUNARP, por la

de las imágenes aéreas y satelitales, más completa y objetiva (Díaz Gutierrez &

García Cisnero, 2017), en efecto, las imágenes satelitales permiten construir, de

manera referencial, representaciones vectoriales del territorio de forma intuitiva

y muy básica, incluso sin utilizar herramientas avanzadas de teledetección, es

por ello que hoy en día la georreferenciación se realiza apoyándose en el uso de

la tecnología de imágenes satelitales que son de fácil acceso y manipulación.

Pero se debe tener cuidado en la utilización de imágenes satelitales, como lo

indica Valenzuela (2011), pues las imágenes satelitales que no han sido

capturadas para el fin que se busca, deben tomarse como referencia, mas no

para restituir elementos que necesitan precisiones submétricas o diferenciales,

pues en la manipulación de imágenes satelitales muchas veces no se consideran

factores básicos de desplazamiento por relieve, tamaño del pixel, rectificación,

entre otras.

Cada producto y/o plataforma abierta disponible como Google Earth, Google

Maps, Open Street Maps, genera resultados muy distintos. Hay enormes

discrepancias entre las fuentes de información en las aplicaciones web y la

cartografía oficial (Erba & Piumetto, 2016).

VI. INMATRICULACIÓN

Es el acto por el cual se incorpora un predio al registro. Se realiza con la primera

inscripción de dominio, salvo disposición distinta (SUNARP, 2013). Según el

código civil (1984), para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos

por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

El segundo párrafo del artículo 16 del reglamento de inscripción del registro de

predios (RIRP) dice que para la inmatriculación de un predio se requerirá el

informe técnico del área de catastro, donde se determine si el predio a

inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo con la base gráfica

con la que cuenta el área de catastro.

Como ya se vio anteriormente, la BGR cuenta con información gráfica de los

predios que han accedido al registro y que en su título archivado cuentan con

planos. Es decir, los predios inscritos sin información gráfica son susceptibles de

tener superposiciones de área cuando se pretenda inscribir una modificación

física de esta, incluso la jurisprudencia registral y el mismo RIRP pues no impide

la inmatriculación de un predio si la oficina de catastro no puede determinar si

sobre el área que se pretende inscribir existe uno ya inscrito o no, por lo que el

principio registral de especialidad no podría se cumplido.

Como se verá más adelante, a falta de uniformidad de las bases gráficas y la

ausencia de elementos técnicos lleva a la imposibilidad de realizar un examen

confiable sobre los predios anteriormente inscritos (Gonzales Barrón & Quintana

Livia, 2013).

Para Rojas (2011), la seguridad jurídica de un predio registrado se sostiene

sobre su base gráfica elaborada en un plano. Conclusión que no se comparte,

pues como bien han argumentado Gonzales & Quintana (2013), el catastro no

es un presupuesto ni requisito del registro, solo es un elemento auxiliar. Álvarez

citado por Gonzales & Quintana (2013) señala que la inclusión de un inmueble

en la BGR no pasa de constituir un indicio de que el objeto inscrito pueda existir

y pertenecer a quien figura como titular de él, pero no puede constituir por sí sola

un justificante de tal dominio, de su extensión y de su realidad; porque los predios

se delimitan en conformidad con la descripción del título de propiedad.

Entonces la inmatriculación de un predio con su ubicación georreferenciada,

medidas perimétricas y linderos no otorga la misma garantía jurídica que el título

de propiedad, sino que le otorga mayor seguridad para posteriores actos, como

la modificación física del predio inmatriculado.

VII. MODIFICACIÓN FÍSICA DE PREDIOS

Son actos que implican la modificación física del predio: independización,

acumulación, lotización, que crean nuevas partidas registrales. La rectificación,

delimitación o determinación de medidas perimétricas o área, que se inscriben

en la misma partida registral sin crear una nueva partida registral, es decir,

modifican la descripción de las características físicas del predio ya inscrito con

anterioridad, es decir que ya fue inmatriculado.

Para los actos descritos anteriormente, el registrador solicita informe técnico al

área de catastro, de conformidad con el artículo 11 del RIRP, para que verifique

los datos técnicos del plano presentado y determine la existencia o no de

superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, catastro, al igual

que en el caso de inmatriculaciones, trabaja sobre la base de la información

gráfica con la que cuente a la fecha.

VIII. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE INMATRICULACIÓN Y

MODIFICACIÓN FÍSICA DE PREDIOS

El artículo 31 del reglamento general de los registros públicos (RGRP) define a

la calificación registral como “la evaluación integral de los títulos presentados al

registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a

cargo del registrador y tribunal registral, en primera y en segunda instancia

respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e

indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este reglamento y

en las demás normas registrales”. El registrador es el único responsable de la

calificación registral, al recibir los informes de catastro, que son vinculantes para

él, el registrador sólo deberá tomar en cuenta los aspectos técnicos del informe

y descartar los aspectos jurídicos o los aspectos jurídicos disfrazados de

técnicos; por lo que el registrador no deberá considerar vinculante al informe de

catastro que no sea claro, preciso y motivado, más aún si este informe no ha

sido emitido conforme lo dispone el artículo 11 del RIRP. En esa línea de ideas,

Gonzales & Quintana (2013) señalan que el catastro se entiende como

complemento o auxiliar del registrador, pero no se encuentra en su mismo nivel

cuando se trata de la inscripción de titularidades jurídicas.

La calificación registral, al ser un procedimiento administrativo, debe hacer valer

el principio de predictibilidad o de confianza legítima, consagrado en el numeral

1.15 del artículo IV del texto único ordenado de la ley del procedimiento

administrativo general N° 27444: “… las actuaciones de la autoridad

administrativa son congruentes con las expectativas legítimas de los

administrados razonablemente generadas por la práctica y los antecedentes

administrativos, salvo que por las razones que se expliciten, por escrito, decida

apartarse de ellos, (…) la autoridad administrativa no puede variar irrazonable e

inmotivadamente la interpretación de las normas aplicables”. El artículo 33 del

RGRP establece las reglas para la calificación registral y que, evidentemente,

coinciden con el principio de predictibilidad al imponer que el registrador no

puede formular nuevas observaciones a un título que ya ha sido calificado por

otro registrador y es conocido por él en el reingreso o nueva presentación;

tampoco puede formular observaciones cuando el registrador conoce el mismo

título, o uno con similares características, anteriormente calificado por él;

asimismo, y esto resulta más interesante, el registrador se debe sujetar a los

criterios establecidos por el tribunal registral; análogamente el mismo artículo de

RGRP impone reglas de calificación al tribunal registral.

Camposano (2018) reflexiona que el registrador debería tener un papel más

activo desde el momento en que ingresa el título rogado y para ello se le debe

capacitar en aspectos técnicos para que pueda comprender el contenido del

informe de la oficina de catastro que se emite en papel y, generalmente, ni

siquiera se acompaña gráficos que ayuden a un mejor entendimiento. Como es

el caso del registro en España, donde el registrador primero revisa requisitos de

admisibilidad de la información técnica que ingresará al registro para su

calificación.

IX. USO DE IMÁGENES SATELITALES EN LA CALIFICACIÓN

REGISTRAL

Caso 1: Inmatriculación de predio con presunta superposición sobre bien

de dominio público del estado.

Se presentó al registro un título conteniendo el traslado de la escritura pública

(parte notarial), constancia negativa de zona catastrada emitida por la

municipalidad correspondiente, memoria descriptiva y planos georreferenciados

en coordenadas oficiales, suscritos por profesional inscrito en el índice de

verificadores y visados por la municipalidad; la documentación técnica cumplía

con los requisitos establecidos en la directiva n.° 03-2014-SUNARP-SN. El

predio estaba ubicado en una esquina, colindando con dos calles.

Sin embargo, el registrador observó el título citando al artículo 11 del RIRP, es

decir, que el informe técnico del área de catastro es vinculante para la

calificación. El área de catastro en su informe indicó que el predio materia de

estudio, al insertarlo en la BGR, se ubica de manera gráfica y parcial sobre dos

calles, indicando las áreas que se superpone con cada calle.

El registrador señala que, al haber superposición de área sobre vía pública, no

procede la inscripción, ya que los bienes de dominio público son inalienables y

no pueden ser objeto de adquisición de un privado.

El usuario presentó un escrito argumentando que la visación de la memoria

descriptiva y planos constituye un acto administrativo mediante el cual la

municipalidad reconoce que no se está afectando los bienes de dominio público,

como ya lo ha reconocido la jurisprudencia registral5. Además, el usuario resalta

que en el registrador recae la obligación de examinar el contenido de los informes

emitidos por la oficina de catastro a efectos de determinar los aspectos técnicos

vinculantes de aquellos que carecen de razonabilidad.

El registrador denegó la inscripción nuevamente y reiteró la observación,

señalando en la esquela que, nuevamente, se somete al informe de catastro. El

usuario apeló ante el tribunal registral.

Como era de esperarse, el usuario fundamentó su caso con argumentos

similares a lo indicado líneas arriba. El tribunal registral, al igual que el

registrador, se sometió al informe de catastro, argumentando que no se aleja del

concepto de que la visación es un acto administrativo, pero los vocales se

5 Resolución del tribunal registral N.° 336-2018-2018-SUNARP-TR-T del 24 de mayo del 2018: “La visación municipal constituye un genuino acto administrativo, respecto del cual opera la presunción de validez contemplada en el artículo 9 del TUO de la Ley N.° 27444 – Ley del procedimiento administrativo general, por lo que no puede ser cuestionado en sede registral. En tal sentido, si la autoridad municipal visó los planos y la memoria descriptiva del predio significa que evaluó que no se están afectando los bienes de dominio público que se hallan bajo su administración”.

reafirmaban en que, si el informe de catastro indicaba que había superposición

con vía pública, esto era así.

Según lo reseñado anteriormente, el registrador y el tribunal debieron

cuestionarse: ¿en la BGR está registrada la dimensión de las vías públicas? Si

lo anterior tuviese respuesta positiva, ¿cómo puede ingresar al registro las

características físicas de la vía pública?

Para responder lo anterior, se debe partir de que la única forma que ingresen al

registro las características físicas de la vía pública es mediante una declaración

de zona catastrada de ese sector de la ciudad. Si no fuese así, no hay forma

racional de poder concluir que las dimensiones de la vía pública son como las

que asegura que tiene el área de catastro. Es decir, si no se ha declarado zona

catastrada a un sector de la ciudad, en la BGR no está registrada las

dimensiones de la vía pública.

Si la municipalidad ha emitido un certificado negativo de zona catastrada, quiere

decir que no cuenta con información catastral del predio, ni de la cuadra, ni de la

manzana y, en realidad, ni de la ciudad6, por esa razón es que la municipalidad

visa el plano elaborado por el profesional competente, donde confirma que la

forma, dimensiones, descripción y características físicas graficadas y descritas

del predio son conforme a la realidad y no se está afectando la vía pública. Si el

área de catastro de SUNARP quiere contradecir un acto administrativo debe

sustentarlo correctamente, debe evidenciar que realmente existe la

superposición con las vías públicas, nótese que en el caso no hay superposición

con predios inscritos.

Pero la oficina de catastro no desarrolla un argumento técnico, simplemente

zanja el asunto diciendo que existe superposición con vía pública. La única forma

que se puede entender la conclusión del área de catastro, y lo confirmó el

responsable del área al consultarle personalmente, es que introdujo las

coordenadas WGS84 en una plataforma informática (Google Earth) y comparó

el polígono reconstruido con el polígono aparente de la plataforma. Pero eso no

6 En el Perú, hasta la fecha, sólo existen cinco distritos declarados como zonas catastradas en el marco de la Ley N.° 28294: San Isidro, Miraflores y Los Olivos en el departamento de Lima; Casa Grande en el departamento de La Libertad; y San Jerónimo en el departamento de Cusco.

indica en la esquela de observación, y es lógico, pues la misma SUNARP ha

dado la indicación que si en caso exista discrepancia entre la cartografía base y

la información técnica presentada, esto no deberá indicarse en el informe

técnico, debiendo recurrir a otros elementos de referencia señalados en la

documentación presentada, tales como la distancia a la esquina, elementos

geográficos no perecederos u otros.

La conclusión de todo esto es que existe arbitrariedad, porque el uso de

imágenes satelitales a través de las plataformas informáticas de cartografía,

como el Google Earth, no son parte de la BGR, y el informe del área de catastro

sólo debe basarse en la información que la BGR cuenta, sin excederse de lo que

el RIRP manda, asimismo el registrador deberá ser diligente y diferenciar si el

informe de catastro puede contradecir a un acto administrativo como es la

visación de los planos.

Caso 2: Inmatriculación de predio con superposición sobre bien de

dominio público del estado.

Sin perjuicio de lo argumentado en el caso anterior, resulta entendible, hasta

cierto punto, la necesidad de usar imágenes satelitales como soporte intuitivo

para la calificación registral, pues un usuario solicitó inmatricular un predio que

está superpuesto sobre un nuevo camino vecinal y sobre un canal de riego, es

decir, sobre bienes de dominio público del estado, ya que, siguiendo el

argumento formal, el área de catastro sólo debe evaluar en función a la

información registrada en la BGR, por lo que la inscripción procedió. Si bien es

cierto que los bienes de dominio público del estado son imprescriptibles e

inalienables7, y por más que exista un supuesto derecho de propiedad

publicitado en el registro sobre estos bienes estatales, esto no genera un

verdadero derecho de propiedad que deba ser reconocido. Pero lo que generará

es que terceros, de buena o mala fe, puedan adquirir esos predios que están

siendo publicitados, erróneamente, en el registro. Por tanto, el tráfico inmobiliario

se vería perturbado por una calificación registral que presumió válida la

documentación técnica presentada por el usuario y suscrita por el profesional

7 Artículo 7°-A de la Constitución política del Perú, respecto al dominio del agua. Artículo 73° de la Constitución política del Perú, respecto a los bienes de dominio público.

responsable. Como este caso hay muchos, por ejemplo, inscripción de predios

áreas de bosques de protección permanente u otro tipo de área natural

protegida.

Caso 3: Modificación física de predio en coordenadas oficiales.

Antes de describir el caso, resulta necesario mencionar que mediante resolución

jefatural n.° 086-2011-IGN/OAJ/DGC del 03 de mayo del 2011 se finalizó la

vigencia y uso del sistema PSAD56, sin embargo en algunas oficinas registrales,

como la de Tarapoto, se seguían registrando actos de modificación física de

predios con documentación técnica en el sistema PSAD56 y un cuadro de datos

técnicos que contenía coordenadas en el sistema WGS84 que se obtenían

mediante algún geoproceso8 o, simplemente, el uso de hojas de cálculo, lo que

ocasionaba que al graficar el polígono con las coordenadas en el sistema

WGS84 en un sistema de información geográfica o plataforma comercial, se

encontraban desfases considerables.

Aunque existían estas discrepancias, el área de catastro no formulaba

observaciones a los títulos que se tramitaban, pues estos eran presentados en

el sistema PSAD56 tal como fueron ingresados en la inscripción primigenia, por

ejemplo, los predios inscritos por el Organismo de formalización de la propiedad

informal (COFOPRI) en el caso de predios urbanos, o como inscribió el Proyecto

especial de titulación de tierras y catastro rural (PETT) en el caso de predios

rurales.

Al caso concreto. Un usuario presentó ante la oficina registral una solicitud de

inscripción de título, para la subdivisión de predio urbano, que contenía el

Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), el anexo F del FUHU, el

certificado negativo de zona catastrada, memoria descriptiva y planos suscritos

por el verificador y visados por la municipalidad. El predio matriz era producto de

la subdivisión de un predio de mayor extensión que fue formalizado por

COFOPRI y que tenía coordenadas en los sistemas PSAD56 y WGS84, según

título archivado.

8 El geoproceso es la operación que manipula datos con componente espacial.

El registrador el título argumentando que, en base al informe del área de catastro,

que la documentación técnica no se encuentra conforme porque “al ubicar el

polígono en las coordenadas UTM datum WGS84, se ha identificado que se

encuentra desplazado al sureste, a una distancia aproximadamente de 13.78 m,

respecto al vértice “1”, sobre parte de predios que no ha sido factible identificar

que se encuentren inscritos y no como describe el plano de ubicación”, por lo

tanto el registrador sugiere presentar nueva documentación técnica para

subsanar la observación.

En efecto, se reconstruyó el polígono en coordenadas WGS84 para insertarlo en

una plataforma de imágenes satelitales, donde verificó que, efectivamente, había

un desfase de 13.78 m respecto del polígono aparente que se mostraba en la

imagen satelital, por lo que se corroboraba que el área de catastro había usado

Google Earth para la calificación del título. Pero resulta cuestionable que el área

de catastro haya hecho esta observación y el registrador no haya cuestionado la

legalidad del informe, porque, como se indicó líneas arriba, en el título archivado

ya existía documentación técnica con coordenadas oficiales WGS84, y con esas

mismas coordenadas se ingresó la nueva subdivisión del predio, por lo que el

área de catastro no estaría actuando de forma legal. Según abundante

jurisprudencia del tribunal registral9 no corresponde solicitar documentación

técnica en base a coordenadas WGS84. La Resolución N.° 1624-2018-

SUNARP-TR-L del 11 de julio del 2018, que cita a otras ya dadas por el tribunal,

indica que:

“El Área de Catastro considera que no sería legal ni justo ni

tampoco viable trasladar al usuario una problemática ajena a

ellos por deficiencia de información técnica al datum oficial de

nuestras áreas de catastro, a efectos de solicitar a los usuarios

la presentación de planos en ambos sistemas (PSAD56 y

WGS84), menos aún sería válido trasladarle los costos de la

elaboración de documentación técnica en WGS84.

9 Ver las Resoluciones N.° 1776-2015-SUNARP-TR-L del 08 de septiembre del 2015 y N.° 2027-2015-SUNARP-TR-L del 07 de octubre del 2015.

Es así que mediante memorándum circular N° 084-2015-

SUNARP-DTR, la Dirección Técnica Registral ha concluido

que no sería válido exigir al usuario la presentación de planos

en el datum oficial vigente (WGS84) y el anterior (PSAD56)

para otros procedimientos que no sean referidos a la Ley

28294” (sic)

Es decir, no había la necesidad de solicitar documentación técnica en

coordenadas WGS84 y, menos aún, si en título archivado ya existía información

gráfica en WGS84, cuestionarlas solo porque no está siendo concordante al

comparar el polígono reconstruido con las imágenes satelitales de Google Earth.

Con el fin de lograr la inscripción registral del acto rogado, el usuario presentó

nueva documentación técnica que acogía las observaciones del área de

catastro, logrando la inscripción de la subdivisión del predio.

Este mismo caso se ha repetido en predios rurales.

Existe la duda de cómo informará el área de catastro en el caso que se solicite

una modificación física de un predio que ha sido inscrito primigeniamente

mediante un proceso de formalización de la propiedad informal, pero la

inscripción del plano perimétrico, trazado y lotización se hizo usando el sistema

PSAD56, teniendo como cartografía base, en ese entonces, a las hojas PETT

que estaban mal georreferenciadas. Existen casos de posesiones informales

formalizadas, generalmente por municipalidades, teniendo como referencia a las

hojas PETT, pero al verificar la ubicación con coordenadas existen desfases de

hasta un kilómetro respecto a lo que corre inscrito con la realidad. Siendo así,

¿en este tipo de casos el área de catastro de SUNARP solicitará la

georreferenciación exacta de los predios inscritos anteriormente en coordenadas

PSAD56?

X. CONCLUSIONES

El predio es la superficie del suelo encerrada por un polígono y se

extiende al subsuelo y sobresuelo. Es la unidad básica del catastro y del

registro. El predio se clasifica, por su naturaleza, en urbano y rústico. El

predio rústico puede ser subclasificado, por su uso, en rural o eriazo.

El registro de predios es un registro jurídico en el que se inscriben la

inmatriculación, modificación física de predios y otros actos o derechos

que puedan recaer sobre los predios. Por cada predio se abre una partida

registral independiente.

La base gráfica registral es el sistema de información gráfica

georreferenciada vinculado con una base de datos alfanuméricos de

predios inscritos, se construye y modifica en base a los títulos archivados

sobre una cartografía base aprobada por SUNARP o, en su defecto, por

la elaborada por el IGN.

Las imágenes satelitales son la representación visual de información

gráfica capturada por satélites artificiales y que, luego de un

procesamiento en gabinete, es corregida y georreferenciada para su uso

en lo que crea conveniente el usuario. El uso de estas imágenes debe

cumplir especificaciones técnicas adecuadas para el fin que se le dará.

La inmatriculación, mediante la primera inscripción de dominio, es el acto

registral por el cual se incorpora un predio al registro para su publicidad.

Son actos que implican la modificación física del predio: independización,

acumulación, lotización, que crean nuevas partidas registrales; la

rectificación, delimitación o determinación de medidas perimétricas o

área, que se inscriben en la misma partida registral sin crear una nueva

partida registral.

La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados

al registro. El registrador es el único responsable de la calificación

registral, al recibir los informes de catastro, que son vinculantes para él,

el registrador sólo deberá tomar en cuenta los aspectos técnicos del

informe y descartar los aspectos jurídicos o los aspectos jurídicos

disfrazados de técnicos. La calificación registral debe ser siempre

predictible.

El uso de imágenes satelitales a través de las plataformas informáticas de

cartografía, como el Google Earth, no son parte de la base gráfica

registral, y el informe del área de catastro sólo debe basarse en la

información que la base gráfica registral cuenta.

Resulta entendible, hasta cierto punto, la necesidad de usar imágenes

satelitales como soporte intuitivo para la calificación registral cuando haya

duda si el predio materia de calificación se está superponiendo sobre

bienes de dominio público del estado.

Las áreas de catastro de SUNARP no deben solicitar documentación

técnica en el sistema WGS84 para la modificación física de predios que

se inscribieron con documentación técnica en el sistema PSAD56.

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