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INFORME DE VALORACIÓN SOBRE LOS CRITERIOS RELATIVOS A LOS VALORES APLICABLES A LOS SUELOS DEL ANTIGUO CANÓDROMO DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA.

Universitat Politècnica de Catalunya

Centre de Política de Sòl i Valoracions

Informe de valoración sobre los criterios aplicables a los suelos de la finca del Canódromo de Las Palmas de Gran Canaria

Centro de Política de Suelo y Valoraciones UPC 2 de83

INFORME DE VALORACIÓN SOBRE LOS CRITERIOS RELATIVOS A LOS VALORES APLICABLES A LOS SUELOS DEL ANTIGUO CANÓDROMO DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA. Dirección:

Dr. Arq. Josep Roca Cladera Catedrático del Departamento de Construcciones Arquitectónicos I. UPC. Coordinación del estudio Dra Pilar Garcia Almirall Catedrática del Departamento de Construcciones Arquitectónicas I. UPC. Autor del estudio: Jordi Duatis Puigdollers, arquitecto Profesor del Departamento de Construcciones Arquitectónicas I. UPC.

Estudio encargado por: Ayuntamiento de la Palmas de Gran Canaria Abril 2011

Universitat Politècnica de Catalunya

Centre de Política de Sòl i Valoracions



ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN 1.1 DATOS PREVIOS

1.1.1 Objeto del estudio 1.1.2 Solicitante 1.1.3 Fecha de referencia de la valoración.

1.2. ANTECEDENTES

1.2.1 Aprobación del Plan General de Ordenación de las Palmas (1989) 1.2.2 Diferentes intentos de realizar un convenio durante la preparación del nuevo Plan

General 1.2.3 Convenio de 25 de mayo de 2000 sobre la finca de El Canódromo 1.2.4 Aprobación del nuevo Plan General Municipal de Ordenación (2000) 1.2.5 Aprobación de un nuevo convenio urbanístico (2 de abril de 2002)

1.3. SITUACIÓN URBANÍSTICA DE LAS FINCAS OBJETO DE CONVENIO EN 1999 1.3.1 Legislación urbanística aplicable 1.3.2 Situación urbanística de la finca ‘El Canódromo’

1.3.3 Situación urbanística del Sector Las Torres 1.3.4 Situación urbanística del Sector Almatriche

1.4. IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS OBJETO DE CONVENIO 1.4.1 Identificación finca El Canódromo 1.4.2 Identificación finca del Sector Cinco-Las Torres 1.4.3 Identificación finca del sector Almatriche II

2. CRITERIOS DE VALORACIÓN

2.1 CRITERIOS GENERALES

2.2 TEMPORALIDAD DE LAS DISTINTAS VALORACIONES: VALORACIONES REFERIDAS A 1999

2.3 METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE LOS TERRENOS

2.4 MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO DE OBTENCIÓN DEL VALOR DE SUELO

2.5 MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

3. ESTUDIO DEL VALOR ECONÓMICO DE LA PARCELA DE EL CANÓDROMO

3.1 CALCULO Y DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA FINCA ‘EL CANÓDROMO’ EN 1999, APLICANDO LA PONENCIA CATASTRAL Y LA MEDIA DE LOS APROVECHAMIENTOS DEL POLIGONO FISCAL. 3.1.1 Valoración a efectos expropiatorios de acuerdo a la ley 6/1998 3.1.2 Valor de repercusión aplicable 3.1.3 Aprovechamiento aplicable a la parcela 3.1.4 Deducción de los costes de urbanización 3.1.5 Valor de la parcela aplicando la ley 6/1998 3.1.6 Valor estimado de la parcela a efectos de convenio de mutuo acuerdo



3.2. CÁLCULO Y DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA FINCA ‘EL CANÓDROMO’ EN 1999, APLICANDO LOS CRITERIOS DE VALORACIÓN FIJADOS POR LOS SERVICIOS TÉCNICOS DE URBANISMO DEL AYUNTAMIENTO DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA. 3.2.1 Criterios de valoración fijados por los servicios técnicos de urbanismo del

Ayuntamiento 3.2.2 Aprovechamiento urbanístico de la finca de El Canódromo utilizado en la valoración 3.2.3 Valor económico de la parcela.

3.3. JUICIO CRÍTICO SOBRE LA METODOLOGÍA MÁS ADECUADA DE VALORACIÓN DE ACUERDO A LA

LEGISLACIÓN VIGENTE EN 1999.

3.3.1 Comparación de resultados 3.3.2 Bases de valoración: valoración urbanística vs valoración de mercado 3.3.3 Criterios de aplicación de la ley 6/1998 3.3.4 Conclusión sobre la valoración de la parcela de El Canódromo

4. ESTUDIO DEL VALOR ECONÓMICO DE LAS PARCELAS RECIBIDAS POR URBACAN EN LA OPERACIÓN DE PERMUTA DE EL CANÓDROMO

4.1 PARCELAS OBJETO DE VALORACIÓN 4.2 VALORACIÓN DE LAS PARCELAS RECIBIDAS POR URBACAN SEGÚN LOS SERVICIOS TÉCNICOS DEL

AYUNTAMIENTO 4.3 VALORACIÓN DE LAS PARCELAS RECIBIDAS POR URBACAN

4.3.1 Valoración de la parcela segregada de El Canódromo

4.3.2 Valoración de la parcela núm. 38-1 del Plan Parcial del Sector Cinco-Las Torres 4.3.3 Valoración de la parcela del sector Almatriche

5. CONCLUSIONES

5.1 SOBRE EL VALOR ECONÓMICO DE LA FINCA INICIAL EL CANÓDROMO 5.2 COMPARACIÓN DE RESULTADOS ENTRE EL VALOR DE LA FINCA INICIAL DE EL CANÓDROMO Y

LAS PARCELAS RECIBIDAS POR URBACAN

ANEXOS ANEXO 1 Finca inicial el Canódromo ANEXO 2 Polígono fiscal 26.

ANEXO 3: Información técnica referente al año 1999 ANEXO 4: Fincas recibidas por URBACAN en la operación de permuta de El Canódromo.



1. INTRODUCCIÓN

1.1 DATOS PREVIOS

1.1.1 Objeto del estudio

El presente informe consiste en atender el acuerdo de la Comisión Especial de Investigación de

la finca “El Canódromo”, adoptado en sesión de fecha 2 de agosto de 2010, del Ayuntamiento de

Las Palmas de Gran Canaria, con objeto de encargar a la Universidad Politécnica de Cataluña un

informe-valoración sobre los criterios relativos a valores aplicables a los suelos del antiguo

Canódromo de las Palmas de Gran Canaria.

De forma pormenorizada se requiere que se analicen los siguientes aspectos determinados por la

Comisión de referencia:

1. Establecer el cálculo y valor que tenía la parcela de “El Canódromo” en 1999, aplicando la

Ponencia catastral de valores del municipio de 1995, y tomando la delimitación del polígono

fiscal nº 26 “Barranquillo de Don Zoilo” como referencia para obtener la media de los

aprovechamientos lucrativos que finalmente aplicar a la parcela.

2. Establecer el cálculo y valor con aplicación de los criterios fijados por los servicios municipales.

3. Posicionarse sobre el método más adecuado a aplicar en defensa del interés general.

4. De la misma manera habrá de procederse para el cálculo y valoración de las parcelas

recibidas por URBACAN en la permuta.

5. Aportación de todas aquellas consideraciones y criterios que se consideren necesarios para el esclarecimiento del asunto.

En resumen se trata de verificar el equilibrio económico entre el valor inicial de la parcela de El

Canódromo, y los bienes y derechos cedidos en compensación a la propiedad por parte del

Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria.

1.1.2 Solicitante

Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria Comisión Especial de Investigación de “El Canódromo” Calle León y Castillo, nº 270 35005 Las Palmas de Gran Canaria CIF: P 3501700 C



1.1.3 Fecha de referencia de la valoración

De acuerdo con el encargo de la Comisión Especial de Investigación de la finca ‘El Canódromo’,

la fecha de referencia de la valoración es el año 1999.

1.2 ANTECEDENTES

1.2.1 Aprobación del Plan General de Ordenación de Las Palmas (1989)

La parcela de El Canódromo estaba calificada por el Plan General de Ordenación de Las Palmas

de 1989 (aprobación definitiva 7/3/89, publicado en el BOP 31/1/90), como sistema general

dotacional deportivo, a obtener por expropiación.

Debido a ello durante los años posteriores a la aprobación del plan, aproximadamente entre

1989 y 1995, se llevaron a cabo varios intentos de expropiación de la finca por parte del

Ayuntamiento, si bien no se ha tenido acceso a ninguna de las valoraciones efectuadas en

aquella época. Al parecer, el 13 de marzo de 1995 el pleno del Ayuntamiento acordó anular

todas las actuaciones que se habían llevado a cabo a fin de expropiar la finca.

1.2.2 Diferentes intentos de realizar un convenio durante la preparación del nuevo Plan General

Durante los trabajos de redacción del nuevo planeamiento (1995-1999), la propiedad formula

diversas propuestas de convenio sobre la finca de El Canódromo que no llegan a prosperar.

En enero de 1999 se aprobó inicialmente el PGOM, incluyendo la parcela en un ámbito de

Estudio de Detalle, destinado a uso de dotaciones y equipamientos, sin atribuirle edificabilidad

lucrativa.

Aprobación provisional del PGOM

El 23 de abril de 2000, el Pleno del Ayuntamiento aprobó provisionalmente el Plan General de

Ordenación Municipal (PGOM). En ésta propuesta el planeamiento modifica el ámbito de la finca

de El Canódromo delimitando un ‘área de planeamiento remitido’ (APR-09), que tiene por

objeto diferir la ordenación detallada a un planeamiento derivado (Plan Especial) y otorgarle

una edificabilidad de 20.000 m2, de los que 13.200 m2 de techo edificable estaban destinados a

uso residencial (120 viviendas).

1.2.3 Convenio de 25 de mayo de 2000 sobre la finca de El Canódromo.

El 25 de mayo de 2000 se firma un convenio entre el Ayuntamiento de Las Palmas y la empresa

IMPROCANSA, basado en el informe realizado por los servicios técnicos de Gestión Urbanística

del Ayuntamiento de fecha 8 de mayo de 2000. Dicho informe técnico, que atribuye a la finca un



aprovechamiento lucrativo de entre 36-46.000 m2 de techo, sirve de base para justificar el

equilibrio económico del convenio suscrito, y será motivo de análisis detallado en el apartado

2.2 del presente informe. De acuerdo al informe municipal, las partes evalúan urbanísticamente

la finca en:

- 33.200 m2 de edificabilidad residencial (320 viviendas)

- 6.800 m2 de edificabilidad comercial sobrerasante

- La disponibilidad del subsuelo destinado a espacio libre-parque público, para la construcción

de un parking subterráneo para 300 plazas, en régimen de concesión por un período de 75

años.

El convenio de fecha 25/07/2000, subscrito entre el Ayuntamiento e IMPROCANSA1 comprende

las siguientes estipulaciones:

1. IMPROCANSA cede al Ayuntamiento una superficie no inferior al 80% de la parcela de El Canódromo

2. El AYUNTAMIENTO se compromete, en contraprestación a la cesión:

- Aprobación definitiva del Plan Especial de Reforma Interior (PERI APR-09)

- Otorgar al PERI 13.200 m2 t residencial (120 viviendas)

- Otorgar al PERI 6.800 m2 techo comercial sobre rasante

- En relación a los 20.000 m2 de techo restante, el convenio considera que si no pueden materializarse en el sector, se otorgará en otros sectores de la ciudad homogenizando con coeficientes correctores las diferencias de valores zonales2:

- Preferentemente en el sector 13 del PGOU (UZI/04 en nuevo PGMO) aplicando un coeficiente corrector de 1,2

- Si se trata del Sector UA/16 y/o UA/26 se aplicará un coeficiente de 0,9.

- En ambos casos las parcelas resultantes del proyecto de compensación serán entregadas urbanizadas, libres de cargas y gravámenes.

- Cesión por un período de 75 años mediante concesión administrativa del subsuelo destinado a espacio libre-parque público, para la construcción de un parking subterráneo para 300 plazas. El canon abonado por la sociedad será de 150 millones de ptas, a razón de 2 millones anuales revisables anualmente aplicando el IPC de Las Palmas.

1 IMPROCANSA era titular de un derecho de opción de compra sobre la finca de El Canódromo. 2 Los coeficientes correctores utilizados (1,2 y 0,9) no están justificados en el convenio ni tampoco en el informe de valoración de los servicios técnicos de gestión urbanística de fecha 8/5/2000.



1.2.4 Aprobación del nuevo Plan General Municipal de Ordenación (2000).

El Plan General Municipal de Ordenación de Las Palmas de Gran Canaria fue aprobado

definitivamente el 26 de diciembre de 2000 y publicado en el BOP el 4 de abril de 2001.

En la aprobación definitiva se mantuvieron íntegramente los criterios de ordenación del ámbito

de la finca de El Canódromo definidos en la aprobación provisional (detallados en el apartado

anterior del presente informe), delimitando una ‘área de planeamiento remitido’ (APR-09). De

esta manera se difiere la ordenación detallada a la redacción de un Plan Especial y se le otorga

una edificabilidad de 20.000 m2, la mayoría de los cuales destinados a uso residencial (13.200

m2 de techo edificable para 120 viviendas).

1.2.5 Aprobación de un nuevo convenio urbanístico (2 de abril de 2002).

El 16 de enero de 2002, se firma inicialmente un nuevo convenio entre el Ayuntamiento y los

propietarios de la finca de El Canódromo, que fue ratificado el 22 de marzo de 2002 por el Pleno

municipal, y firmado por ambas partes el 2 de abril de 2002.

Las partes ratifican las estipulaciones del convenio de 25 de mayo de 2000, considerando que el

valor urbanístico de la finca de El Canódromo es equivalente a:

- 33.200 m2 de edificabilidad residencial (320 viviendas)

- 6.800 m2 de edificabilidad comercial sobrerasante

- La disponibilidad del subsuelo destinado a espacio libre-parque público, para la construcción de un parking subterráneo para 300 plazas, en régimen de concesión por un período de 75 años.

El aprovechamiento que establece el convenio para compensar económicamente a la propiedad

por la cesión de la finca puede resumirse:

- Canódromo: 13.200 m2 t uso residencial - Las Torres P1-Parc.38.1: 5.288 m2 t uso residencial 9.180 m2 t uso comercial - S-13 Almatriche P.P. UZI 04 : 16.950 m2t uso residencial 44.618 m2t

Dicho convenio se basó en un informe técnico de los servicios de Gestión Urbanística del

Ayuntamiento de fecha 22 de noviembre de 2001, informe que desarrollaba los criterios del



anterior convenio de fecha 25 de mayo de 2000, concretando los aprovechamientos de las fincas

objeto de permuta.

En el informe técnico se concluye que los aprovechamientos citados compensan

económicamente los aprovechamientos establecidos para la finca el Canódromo, que son según

los servicios técnicos de 40.000 m2. Homogenizando los valores de suelo de las parcelas de la

zona Almatriche y Polígono Las Torres, el informe concluye que el techo asignado (44.618 m2t)

es equivalente a un aprovechamiento de 39.800 m2, similar al de la finca de El Canódromo

(40.000 m2t).

En el apartado 2.2, será motivo de análisis detallado el informe técnico de los servicios de

Gestión Urbanística que sirve de base para la permuta de fincas establecida en el convenio.

1.3 SITUACIÓN URBANÍSTICA DE LAS FINCAS OBJETO DE CONVENIO EN 1999

1.3.1 Legislación urbanística aplicable

Dado que la valoración de las fincas se efectúa en fecha 1999, conviene detallar las principales

legislaciones y planes urbanísticos que eran vigentes y que, por lo tanto, deberán tenerse en

cuenta en el presente informe:

- Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen de suelo y valoraciones. - Ley 9/1999, de 13 de mayo, de Ordenación de Territorio de Canarias. (Vigente hasta el 15

de mayo de 2000)

- Plan General de Ordenación Urbana de Las Palmas de 1989, aprobado definitivamente el 7/3/1989, y publicado en el Boletín Oficial de la Provincia el 31/1/1990.

- Ponencia de Valores catastrales de La Palmas de Gran Canaria, publicada el 28 de junio de

1995, y en vigor desde el 1 de enero de 1996.

1.3.2 Situación urbanística de la finca ‘El Canódromo’

Clasificación: suelo urbano

Calificación: Los usos asignados son Equipamiento, tanto los preexistentes como los asignados

por el Plan: espacio libre (EL), cultural-administrativo (CA), educativo (ED), deportivo (DP) y

Sistemas Generales (deportivo SG-DP) y cultual administrativo (SG-CA).

De acuerdo al Plan General de 1989 se trataba de un suelo dotacional deportivo, sin ningún tipo

de aprovechamiento lucrativo. La parcela de El Canódromo estaba calificada como sistema

general dotacional-deportivo a obtener por el sistema de expropiación, si no se alcanzaba un

convenio de mutuo acuerdo.



PGOU 1989 REGULACIÓN SUELO URBANO

PGOU 1989 SISTEMAS GENERALES

1.3.3 Situación urbanística del Sector Las Torres Polígono I

En éste polígono está ubicada una de las parcelas entregadas como compensación de la finca de

El Canódromo, que finalmente en el convenio de 2 de abril de 2002 se concretó en la parcela 38-

1 correspondiente a la UA-16. Los derechos urbanísticos contemplados en cada uno de los

convenios firmados es:

- Convenio 23 de mayo de 2000:

Se otorgan 20.000 m2 de techo en la UA-16 o UA-26 con un coeficiente corrector de 0,9,

por lo que finalmente son 18.000 m2 techo,

- Convenio 2 de abril de 2002:

Finalmente se concreta un techo residencial de 14.468 m2 en la parcela 38-1, para

construir un total de 103 viviendas.



UA- 16 LAS TORRES IV

UA- 26 LAS TORRES III

Estado de la urbanización en 1999:

Gestión urbanística: terminada

Proyecto de Urbanización aprobado el 10 de marzo de 1999.

Estado de ejecución de la urbanización: En 1999 la urbanización estaba muy avanzada. A los

efectos de la presente valoración, y dado que la entrega de la finca era libre de cargas

urbanísticas, puede considerarse que la urbanización estaba terminada.

En el anexo 4 hemos incluido fotografías del vuelo del año 1998, donde se reflejan las obras de

urbanización iniciadas.

1.3.4 Situación urbanística del Sector Almatriche II

En este polígono esta ubicada una de las parcelas que de acuerdo al convenio debían entregarse

en compensación por la finca de El Canódromo. En 1999, momento de la valoración se estaba

terminado la fase de planeamiento. La secuencia temporal del proceso urbanístico puede

resumirse:

26 de marzo de 1999: Aprobación definitiva del Plan Parcial sector 13 ‘Almatriche II’



26 de diciembre de 2000: Se aprueba definitivamente el Plan General Municipal de Ordenación, que ordena revisar el Plan Parcial.

22 de diciembre de 2003: Se aprueba definitivamente la revisión del Plan Parcial

27 de julio de 2006: Aprobación definitiva del proyecto de Compensación

Estado de la urbanización en 1999:

Es decir, en 1999 el proceso de transformación urbanística se encontraba en fase de inicio, con

el Plan Parcial aprobado, pero pendiente de todo el proceso de gestión y ejecución. En el anexo

4 hemos incluido fotografías del vuelo del año 1998, donde puede observarse que las obras de

urbanización no se habían iniciado.

A los efectos de la presente valoración, debe tenerse en cuenta que:

- El proceso urbanístico estaba en sus inicios y que requería un plazo de ejecución no

determinado, pero que podemos considerar un plazo mínimo de 4 años.

- La entrega de la finca debía realizarse libre de cargas urbanísticas.

Parámetros del Plan Parcial:

Uso característico: residencial

Edificabilidad bruta: 0,75 m2/m2

Densidad máxima de viviendas: 50 viv/Ha

Altura máxima edificación: 6 plantas

PLAN PARCIAL ALMATRICHE II



1.4 IDENTIFICACIÓN FÍSICA DE LAS FINCAS OBJETO DE CONVENIO

1.4.1 Identificación de la finca El Canódromo

Parcela delimitada por las calles Obispo Romo, Sor Simona, Mariucha, Obispo Cervera y Henry

Dunat.

Descripción de la finca registral:

URBANA. COMPLEJO DEPORTIVO DENOMINADO CANÓDROMO NUEVO CAMPO

ESPAÑA, que comprende un edificio destinado a Oficinas, Restaurant, Sala de Apuestas y servicio de aseo, pistas de carreras, perreras, etc., situado en éste término municipal en los terrenos que se hicieron en el Barranquillo de Dona Zoilo, entre las barriadas de Schamann y Escaleritas. Ocupa una superficie de dos hectáreas nueve centiáreas y mil cuatrocientos cincuenta decímetros cuadrados. Linda: al Sur, con el resto de la finca principal de la cual procede, propiedad de los herederos de Don Vicente Socorro Padrón, y terrenos del Patronato Benéfico de Construcción Francisco Franco, hoy calle Sor Simona; Naciente, con resto de la finca matriz, hoy Obispo Romo, y terrenos de esta procedencia propiedad de la señorita Maria del Carmen Rodríguez Acosta; Poniente, con la propia finca resto, hoy calle sin nombre; y al Norte, con la misma finca resto, hoy calle sin nombre y terrenos de dicha señorita.

Superficie: 20.009,14 m2

Datos registrales:

Finca registral núm. 5.243 (antes 431) del Registro de la Propiedad núm. 5 de Las Palmas de Gran Canaria.

Titular registral en el momento del convenio de fecha 2/04/2002:

URBACAN PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L.

Datos catastrales

Finca catastral: 7495904DS5079N0001SU

Superficie catastral: 20.726 m2

1.4.2 Identificación de la finca del sector Cinco-Las Torres

Descripción de la finca registral:

URBANA. NÚMERO 38-1 del Plan Parcial del Sector Cinco-Torres, Polígono Núm. Uno, de uso

residencial, sujeta a la Ordenanza B.3. y con una superficie de seis mil setecientos veintiocho



metros con veintisiete decímetros cuadrados (6.728,27 m2), Linderos: Al Norte con vial 11; al

Sur con finca nº 38-2 y finca 38-3; al Este con vial 7 y al Oeste con vial 37.

Superficie: 6.728,27 m2

Edificabilidad: 14.468 m2

Datos registrales:

Finca registral núm. 52.103 del Registro de la Propiedad núm. 5 de Las Palmas de Gran Canaria.

Titular: Ayuntamiento de Las Palmas proveniente de cesión de aprovechamiento.

Plan Parcial del Sector Cinco-Las Torres.

Parcela 38-1

Datos catastrales

Finca catastral: 6000101DS5160s0001MQ

Superficie catastral: 3.193 m2

Sup. Construida actual: 20.845 m2

1.4.3 Identificación de la finca del sector Almatriche

Parcela/s sin definir en el momento del convenio (2002) ubicadas en el Sector 13 del PGOU de

1989, UZI-04 en el PGMO en vigor.

No existen datos catastrales.



2. CRITERIOS DE VALORACIÓN

2.1 CRITERIOS GENERALES

El objeto del presente informe es verificar el equilibrio económico entre la parcela adquirida

por el Ayuntamiento (Canódromo), y los bienes y derechos cedidos en compensación de

acuerdo con el convenio urbanístico.

Para llevar a cabo el presente informe debemos realizar la valoración de las

contraprestaciones previstas entre el Ayuntamiento y la propiedad:

- En primer lugar debemos analizar el coste económico que debe significar la adquisición de la

parcela inicial El Canódromo para el Ayuntamiento. Al tratarse de un sistema general que en

principio debía obtenerse por el sistema de expropiación, consideramos que debemos partir

necesariamente del coste probable que hubiera tenido la finca en caso de expropiación.

- En segundo lugar, deberemos analizar el coste económico de las fincas que se entregan a

cambio de la finca inicial. En éste caso se trata de tres fincas edificables, y debemos calcular

su valor de mercado, es decir su valor más probable de venta en condiciones normales de

mercado.

En resumen se trata de verificar el equilibrio económico, en el año 1999, entre:

A. Parcela inicial El Canódromo (valoración de un sistema general)

B. Parcelas entregadas como compensación (valoración de mercado de parcelas

edificables de uso residencial):

- Parcela ubicada dentro de la finca El Canódromo

- Parcela en la zona Las Torres

- Parcela en el sector 13 Almatriche

No obstante, para establecer las debidas comparaciones, debemos tener en cuenta que existe

un desfase importante entre el momento de la valoración de la finca El Canódromo (1999), y

los sucesivos momentos en que se concretan mediante convenio los derechos de las fincas que

finalmente serán entregadas a cambio como compensación. Debido a ello, hemos tomado la

decisión de referir todas las valoraciones a la misma fecha (1999), suponiendo que ya se

disponía de datos suficientes sobre las fincas entregadas a cambio.



2.2 TEMPORALIDAD DE LAS DISTINTAS VALORACIONES: VALORACIONES REFERIDAS AL AÑO 1999

En la valoración de las distintas parcelas existe un problema cronológico importante, ya que

de acuerdo al encargo de valoración debemos referir la valoración de la parcela inicial de El

Canódromo al año 1999 y, por lo tanto, hemos adoptado la decisión de referir también a ésta

fecha las parcelas entregadas como compensación, de manera que pueda ponerse de

manifiesto la relación existente entre las distintas fincas.

El problema consiste en que en 1999 todavía no se habían definido con precisión las parcelas

entregadas a cambio. No obstante, a efectos de tasación, hemos considerado necesario

presuponer que se conocían en 1999 las bases de la propuesta de acuerdo, entre ayuntamiento

y propiedad, que se concretaron unos meses más tarde en el primer convenio de mayo de

2000. De manera similar, hemos considerado también adecuado aplicar a efectos de cálculo

las estipulaciones del segundo convenio (2 de abril de 2002), puesto que acabaron de definir

con precisión la ubicación y características de las parcelas3.

Por otra parte, el problema temporal tiene una especial dificultad debido a que no sólo se

modifican las características concretas de las parcelas, sino que hay también un problema

añadido que es un alza de los precios inmobiliarios, muy superior al IPC, entre los años 1999-

2002.

Debido a ello, hemos considerado que a efectos de tasación debíamos referir todas las

valoraciones al año 1999, si bien con las características de ubicación que se precisaron en

posteriores convenios, concretamente en el segundo y definitivo convenio que define las

características de las parcelas con mayor precisión. En resumen las características de las

parcelas valoradas son:

A. Parcela inicial El Canódromo (1999):

- Valoración de una parcela calificada de sistema Valoración aplicando a efectos expropiatorios aplicando la ley 6/1998

B. Parcelas edificables entregadas como compensación (1999):

- Parcela ubicada dentro de la finca El Canódromo Edificabilidad de 13.200 m2 de techo residencial (120 viviendas)

- Parcela en la zona Las Torres Parcela 38-1 de Las Torres de 14.468 m2 techo residencial (103 viviendas)

- Parcela en el sector 13 Almatriche Parcela sin definir (16.950 m2 techo residencial)

3 En el caso de la parcela de Las Torres, en la redacción del primer convenio estaba pendiente de definir incluso la zona donde se ubicaría la parcela (UA-16 o UA-26), mientras que, en el segundo, se define con precisión que se adjudica la parcela 38-1.



Nivel de urbanización de las parcelas entregadas a Urbacan:

Al tratarse de parcelas que estaban incluidas en procesos urbanísticos, debemos definir su situación concreta en 1999 a efectos de tenerlo en cuenta en la valoración.

En el caso de las dos primeras parcelas (zona Canódromo y zona Las Torres) podemos considerar a efectos de valoración que en 1999 estaban totalmente urbanizadas. A pesar de que las obras no estaban totalmente finalizadas, consideramos que las podemos considerar urbanizadas debido a que estaba muy avanzado el proceso de transformación urbanística y, además, se realizaba la cesión de las parcelas libre de cargas urbanísticas.

Por el contrario, en la parcela de Almatriche, el proceso urbanístico estaba mucho más atrasado y, a pesar de que también se entregan las parcelas sin costes de urbanización, en éste caso no podemos obviar la incidencia que tiene en la valoración el factor tiempo.

2.3 METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE LOS TERRENOS

Existen dos factores fundamentales que inciden en la valoración de los terrenos, la cantidad

de aprovechamiento urbanístico asignado a las parcelas y el valor unitario de repercusión.

En relación a la cantidad de aprovechamiento urbanístico que corresponde a la propiedad,

en las fincas estudiadas encontramos dos casos distintos:

- Finca inicial El Canódromo. Se trata de terrenos de suelo urbano destinados a

dotaciones o espacios públicos (sistemas generales), los cuales por si mismo no pueden

tener aprovechamiento privado o lucrativo. Debido a ello, deberemos calcular cual es

el aprovechamiento que debe aplicarse a efectos de valoración de acuerdo a la

legislación vigente (ley 6/1998 sobre el régimen de suelo y valoraciones).

En relación a la aplicabilidad de la legislación de valoración urbanística, consideramos

que dada la naturaleza urbanística del convenio, y dado que se trata de acuerdos

entre los distintos operadores urbanísticos, es evidente que son de aplicación las

reglas generales de valoración contenidas en la Ley 6/1998. Concretamente el artículo

23 establece que:

“ A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime”.

- Parcelas entregadas a cambio de la finca matriz El Canódromo. En este caso se trata

de parcelas que se encuentran en distintas situaciones urbanísticas pero que, todas

ellas, tienen aprovechamiento urbanístico y deben valorarse conforme a las

características definidas en el convenio:



- aprovechamiento neto asignado

- libre de cesiones de sistemas y de aprovechamiento medio

- libre de cargas urbanísticas

Por otro lado, influye en la valoración el valor unitario de repercusión de suelo, esto es,

cuanto dinero vale cada unidad de aprovechamiento.

- En el caso de la finca inicial El Canódromo, el valor de repercusión se obtendrá, de

acuerdo a la ley sobre el régimen de suelo y valoración 6/1998, aplicando el valor de

repercusión definido en la Ponencia de Valores catastrales. En este sentido, el

convenio debe entenderse como un acuerdo mutuo expropiatorio, que en todo caso

debe ceñirse a las leyes vigentes en materia de valoración urbanística.

- Por el contrario, en el resto de fincas, deberemos calcular el valor de repercusión de

mercado, mediante el método residual de obtención del valor del suelo. En el

momento de realizarse el convenio es de aplicación la Ley 6/1998, de 13 de abril,

sobre régimen del suelo y valoraciones (Vigente hasta el 1 de julio de 2007), y el

objeto del convenio previsto entre Ayuntamiento y propiedad puede asimilarse al pago

del justiprecio mediante adjudicación de terrenos, de acuerdo al artículo 37:

“En todas las expropiaciones, la Administración actuante podrá satisfacer el justiprecio, por acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos de valor equivalente”.

En éste caso, dado que el Ayuntamiento cede en compensación por la parcela de El

Canódromo, distintas parcelas edificables de uso residencial, consideramos que debe

calcularse su valor de mercado.

2.4 MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO DE OBTENCIÓN DEL VALOR DE SUELO

La metodología de cálculo del valor del suelo que hemos utilizado es el método residual

estático, según la formulación definida en la normativa catastral (R.D.1020/1993, de 25 de

junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores

del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de

naturaleza urbana). Hemos utilizado la formulación de la normativa catastral debido a que era

la más utilizada en 1999, principalmente debido a que la ley de suelo 6/1998, remitía a dicha

expresión de cálculo del valor de repercusión de suelo, aquellos casos en que no era de

aplicación los valores de las ponencias catastrales.



CcxFl

VVVR −=4,1

Donde,

VR= Valor de repercusión de suelo

VV= Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m² construido.

VR= Valor de repercusión del suelo en euros/m² construido.

VC= Valor de la construcción en euros/m² construido.

FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria (generalmente se adopta un valor igual a 1).

Este método requiere tener un conocimiento de los valores de mercado en cada zona de Las

Palmas de Gran Canaria, en el momento de la valoración (1999). Dado que no hemos podido

obtener ningún estudio de mercado detallado en ésta fecha, hemos utilizado los valores que

constan en el expediente del Ayuntamiento, contrastando con otras fuentes para corroborar su

grado de acierto.

Determinación del Valor de venta.

No existen estudios de mercado referidos a la ciudad de Las Palmas para poder contrastar los

valores de la vivienda en el año 1999. Debido a ello, hemos analizado distintas fuentes de

mercado: dos informaciones referentes a sociedades de tasación y la serie estadística del

ministerio de la Vivienda (actualmente en el ministerio de Fomento). En el anexo núm. 3

hemos adjuntado la información utilizada.

- Información de la empresa Sociedad de Tasación S.A: http://www.st-tasacion.com

Se trata de una de las sociedades de tasación más importantes del país y que publica

sistemáticamente desde el año 1985 un resumen de los precios de mercado residenciales en

todo el territorio español. Adjuntamos el precio medio de vivienda de nueva planta en Las

Palmas según Sociedad de Tasación, con periodicidad semestral, desde Diciembre de 1998

hasta junio de 2002.



- ‘El mercado inmobiliario urbano en España’4 (2º semestre 1998), sociedad TINSA:

Se trata de un libro de estudio de los valores inmobiliarios en España, que contiene valores de

mercado medios de las capitales provinciales del segundo semestre de 1998, es decir,

prácticamente coincidente con el momento de la valoración.

La información corresponde a los datos proporcionados por la sociedad de tasación TINSA,

probablemente la mayor sociedad de tasación del país.

- Información del Ministerio de la Vivienda (2ºTrimestre 1999): Actualmente los datos estadísticos de la vivienda los proporciona del ministerio de Fomento.

La serie de datos históricos que proporciona el ministerio, es de ámbito provincia,

distinguiendo el segmento de vivienda de nueva planta (menos de 2 años de antigüedad), con

periodicidad trimestral.

Como comprobación del valor de venta, podemos deducir de las tres fuentes citadas el precio

medio aplicable a la ciudad de Las Palmas, que oscila entre 885 – 945 €/m2:

- Sociedad de Tasación (junio 1999): 885,00 €/m2 - Ministerio de la Vivienda (2ºT 1999): 906,10 €/m2 - El mercado inmobiliario urbano en España (2º sem 1998): 944,79 €/m2

4 Caballer, V.; dos Anjos, M., Rodríguez, J.A.: El mercado inmobiliario urbano en España. Ediciones Pirámide. Madrid 2002.



Coste de construcción

En cuanto al coste de construcción necesario para calcular el valor de repercusión de suelo,

hemos utilizado el coste de construcción de contrata extraído de la revista Boletín Económico

de la Construcción del 1er trimestre de 1999, núm. 237, y que hemos reproducido en el anexo

número 3. Concretamente hemos utilizado el coste de las viviendas plurifamiliares de

categoría media y de categoría sencilla:

- Coste de contrata categoría Media: 80.926 ptas/m2 (486,38 €/M2)

- Coste de contrata categoría Sencilla: 59.023 ptas/m2 (354,74 €/M2)

2.5 MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO

En el caso de Almatriche se trata de una zona que en 1999 tenía pendiente todo el proceso

urbanístico, ya que todavía se estaba terminando el planeamiento, y no se había iniciado la

gestión urbanística. Es decir, en 1999 el proceso de transformación urbanística se encontraba

en fase de inicio, con el Plan Parcial aprobado, pero pendiente de todo el proceso de gestión y

ejecución.

En estas circunstancias no puede utilizarse el método residual estático, debido a que el tiempo

es un factor muy relevante en el cálculo, y deberemos proceder a utilizar el método residual

dinámico, teniendo en cuenta que:

- El proceso urbanístico estaba en sus inicios y que requería un plazo de ejecución no

determinado, pero que podemos considerar un plazo estimado de 4 años.


Para llevar a cabo la valoración deberemos realizar el método residual dinámico para tener en

cuenta el tiempo en el cálculo del valor del suelo. El procedimiento de valoración consiste en

las siguientes fases:

1) Se determina el producto inmobiliario más probable a desarrollar sobre los terrenos a

valorar, según el principio del mayor y mejor uso y atendiendo a los parámetros

urbanísticos fijados por el planeamiento.

2) Se calculan los valores de mercado del producto inmobiliario a desarrollar.



3) Se calculan los costes y gastos imputables a la urbanización del ámbito objeto de

estudio.

5) El valor del suelo se calcula aplicando el método residual dinámico.

El Método Residual está basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su

aplicación permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable como el precio

más probable que en el momento de su tasación pagaría por él un promotor inmobiliario de

tipo medio.

El Método Residual Dinámico es un análisis de inversiones con valores esperados. El cálculo se

hace teniendo en cuenta el factor tiempo en el que razonablemente se concluirá el proceso

hasta llegar a la realización en el mercado del producto final, ya que el terreno valorado es

suelo urbano pendiente de urbanizar.

Para ello, es necesario estimar las fechas y plazos de construcción y de comercialización de la

promoción inmobiliaria, según las hipótesis más probables atendiendo a sus cualidades y

características y al tratarse de terrenos, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión

urbanística y de la urbanización.

Como tipo de actualización mínimo se utilizará el representativo de la tasa de rentabilidad

media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor medio en una promoción con las

características de la analizada, calculado de acuerdo con la siguiente fórmula:

i = Tipo libre de riesgo + prima de riesgo

La prima de riesgo se determinará mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo

en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo, así como el

volumen de la inversión necesaria.

Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán los flujos de caja

previsibles durante el desarrollo previsto y se calculará el valor de mercado del inmueble

objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta

del producto inmobiliario y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y

gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:

Donde:

∑∑ +−

+= tktj i

Ski

EjSueloV)1()1(

.



V.Suelo = Valor de los terrenos. Ej = Importe de los ingresos previstos en el momento J. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. Tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración

hasta que se produce cada uno de los ingresos, Tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración

hasta que se produce cada uno de los pagos i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los

períodos de tiempo considerados.

Esta metodología la hemos utilizado únicamente en el caso de Almatriche, debido que, a

diferencia de las zonas de El Canódromo y Las Torres, el proceso de urbanización se

encontraba muy atrasado.

A efectos de cálculo debe tenerse en cuenta que, al entregarse la finca libre de costes de

urbanización, permite una simplificación de cálculo importante, ya que únicamente debe

realizarse la actualización de las ventas futuras. De esta manera calcularemos previamente el

valor de la parcela urbanizada mediante el método residual estático y, posteriormente,

calcularemos el valor actual de la parcela mediante la expresión:

∑ += tji

EjSueloV)1(

.



3. ESTUDIO DEL VALOR ECONÓMICO DE LA PARCELA DE EL CANÓDROMO

3.1 CALCULO Y DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA FINCA ‘EL CANÓDROMO’ EN 1999, APLICANDO LA PONENCIA CATASTRAL Y LA MEDIA DE LOS APROVECHAMIENTOS DEL POLÍGONO FISCAL.

3.1.1 Valoración a efectos expropiatorios de acuerdo a la ley 6/1998.

Dado que la parcela de El Canódromo está calificada como suelo dotacional-deportivo, sin

ningún tipo de edificabilidad lucrativa, consideramos que el coste de la finca para el

Ayuntamiento es el valor previsible que tendría en caso de expropiación.

De acuerdo a la ley 6/1998, art. 28, 29 y 30, la valoración urbanística del suelo calificado de

sistemas, no incluido en un ámbito de gestión, se realiza calculando el producto del valor de

repercusión de suelo fijado en la Ponencia catastral por la media ponderada de los

aprovechamientos del polígono fiscal en que esté incluido:

V.suelo= VBR catastral x E (aprovechamiento medio del pol. fiscal) – costes de transformación

3.1.2 Valor de repercusión aplicable

El valor de repercusión de suelo, al tratarse de suelo urbano sin urbanización consolidada, se

regula en el art. 28.1 de la ley 6/1998:

1. El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo lo dispuesto en el apartado 2 de este artículo, por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar.

Añadiendo el apartado 4 del mismo artículo, que se aplicará el método residual si los valores

de las ponencias han perdido vigencia:

4. En los supuestos de inexistencia o pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual5.

En el año 1999, la valoración debía efectuarse aplicando los valores de la Ponencia catastral

de 1995, en vigor desde el 1 de enero de 1996, convenientemente actualizados.

Sobre el valor de repercusión más específico, la jurisprudencia se ha encargado de clarificar

que no puede aplicarse el valor de repercusión fijado en la ponencia catastral correspondiente

a un sistema (zona verde, vial, etc.), ya que se trata de un valor al que se le han aplicado unos

coeficientes minoradores por el hecho de ser un sistema. En éste sentido se ha consolidado la

5 La ley 2/2003, de 20 de mayo modificó el apartado 4 del artículo 28 añadiendo otra causa de inaplicabilidad de los valores catastrales, por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación. De todas maneras este supuesto, aunque hubiera existido en 1999, tampoco hubiera sido de aplicación a la finca de El Canódromo en el momento de la tasación.



utilización del valor de repercusión de polígono referido al uso mayoritario, e incluso algunas

sentencias utilizan el concepto de ‘valor catastral del entorno’.

“En este supuesto, y dado que la valoración catastral se halla vigente, pero al mismo tiempo incorpora en sí misma una minusvaloración del suelo, al venir establecida en relación a la calificación de suelo afectado de vial, minusvaloración que no puede corresponder al propietario en exclusiva, es preciso referir la valoración del bien al promedio de la valoración catastral del entorno, ya que de lo contrario se incumpliría la obligación de equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento” 6.

La parcela de El Canódromo está incluida en el Polígono catastral núm. 26 ‘Barranquillo de

D.Zoilo’, el cual tiene un valor Básico de Repercusión de:

VBR (polígono 26) = 19.800 ptas/m2, equivalente a 119,0 €/m2

ÁMBITO POLÍGONO N. 26

Para actualizar el valor básico de repercusión vigente durante el año 1996, al valor del año

1999, deben aplicarse los coeficientes de actualización previstos cada año en la Ley de

Presupuestos Generales del Estado:

Coef. Actualización 1997 1,026



Aplicando los coeficientes de actualización citados, el valor básico de repercusión de suelo

aplicable a la finca de El Canódromo, referido al año 1999, será:

VBR (1999) = 19.800 ptas/m2 x 1,026 x 1,021 x 1,028 = 21.322,17 ptas/m2

Equivalente a VBR (1999) = 128,15 €/m2

6 Fundamento de Derecho Segundo de la Sentencia nº 312 de 2,002 de 12 de marzo de 2.002 de la Sección 2ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.



3.1.3 Cálculo del aprovechamiento aplicable a la parcela

En la fecha de referencia de la valoración, la parcela de El Canódromo estaba calificada por

el Plan General de Ordenación de Las Palmas de 1989 (aprobación definitiva 7/3/89, publicado

en el BOP 31/1/90) como sistema general dotacional-deportivo, a obtener por expropiación.

Al tratarse de una finca sin aprovechamiento lucrativo, no incluida en ningún ámbito de

gestión, la valoración tendrá que realizarse de acuerdo al artículo 29 de la ley sobre el

régimen del suelo y valoraciones 6/1998:

Artículo 29. Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovechamiento.

En los supuestos de carencia de planeamiento o cuando, en suelo urbano o urbanizable, no se atribuya aprovechamiento lucrativo alguno al terreno no incluido en un determinado ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta a los solos efectos de su valoración, será el resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que, a efectos catastrales esté incluido el mismo.

Po otra parte, la Ley 9/1999, de 13 de mayo, de Ordenación de Territorio de Canarias.

(Vigente hasta el 15 de mayo de 2000), describe en su artículo 60 el cálculo del

aprovechamiento urbanístico medio7. Concretamente el sistema de cálculo se define en los

apartados 3 y 4 del art. 60:

3. El aprovechamiento urbanístico de cada área diferenciada será el resultado de multiplicar la superficie de las parcelas lucrativas de la misma por la edificabilidad correspondiente, expresada en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo, y por el coeficiente de homogeneización, expresándose el resultado en unidades de aprovechamiento. El aprovechamiento urbanístico de un sector o ámbito será la suma de los aprovechamientos que correspondan a todas sus áreas diferenciadas.

La asignación de coeficientes a los distintos usos y tipologías edificatorias, sectores, ámbitos y áreas diferenciadas deberá ser razonada, exponiendo las motivaciones que han dado lugar a su determinación.

4. El aprovechamiento urbanístico medio de cada sector o ámbito se obtendrá dividiendo su aprovechamiento urbanístico por su superficie total, incluida la de los sistemas generales comprendidos o adscritos al mismo. El resultado se expresará en unidades de aprovechamiento por metro cuadrado.

Para establecer el cálculo hemos estimado la edificabilidad de cada una de las manzanas, sin

utilizar ningún coeficiente de homogeneización dado el carácter predominante residencial del

polígono, y las tipologías edificatorias relativamente similares.

El cálculo de superficie se ha realizado utilizando la herramienta disponible en el Sistema de

Información Geográfico del Ayuntamiento de Las Palmas, mientras que el techo edificable, al

tratarse de una zona consolidada y de conservación de la edificación, se ha estimado en

relación al techo existente.

Según el Plan General de 1989, la zona norte del polígono 26 estaba definida por un

7 El Plan General no calcula el aprovechamiento medio de este ámbito.



Planeamiento Específico, absorbiendo el Plan Parcial Barranquillo de don Zoilo8 del año 1980.

Dado que se trataba de una zona de pronunciadas pendientes, bastante consolidada con

edificaciones de autoconstrucción, de 1 o 2 plantas, el planeamiento se limitaba a ordenar y

dotar de servicios urbanísticos. En los planes posteriores la mayoría de la zona pertenece a la

Ordenanza B2, que permite una altura máxima de 2 plantas, o la Ordenanza A en las zonas con

edificabilidad agotada y que no permite nuevas construcciones.

En el anexo 2, hemos detallado el cálculo efectuado para obtener la media de los

aprovechamientos del polígono 26, resultando un aprovechamiento bruto del polígono fiscal

de:

- Superficie polígono 26: 233.147,54 m2

- Techo edificable: 154.025,46 m2

- Aprovechamiento: 154.025,46 m2 / 233.147,54 m2= 0,661 m2/m2

No obstante, se trata de un polígono que en su zona sur (por debajo de la calle Obispo Romo),

concentra una superficie del orden del 52.000 m2 (22,3% de la superficie del polígono)

destinada a dotaciones generales, sin edificabilidad lucrativa. En éste caso, dada la magnitud

de la zona a expropiar, consideramos que para obtener un aprovechamiento más ajustado a las

condiciones urbanísticas del polígono, debemos deducir del cómputo dicha superficie la

superficie de los bienes a expropiar. En éste sentido, hemos considerado oportuno utilizar el

criterio de algunas resoluciones de Jurados de Expropiación y sentencias del Tribunal

Supremo, que excluyen de la superficie del polígono la superficie de sistemas objeto de

expropiación.

De esta manera, deduciendo la superficie de 52.026,14 m2 de la superficie computable del

polígono, el aprovechamiento será de:

154.025,46 m2 / 181.121,40 m2= 0,850 m2/m2

3.1.4 Deducción de los costes de urbanización

La aplicación de la ley 6/1998, requiere la deducción de los gastos pendientes de

urbanización:

En cualquiera de estos supuestos, del valor obtenido por aplicación de valores de repercusión se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias.

Como coste de urbanización debe considerarse el nuevo vial que conecta la zona de El

Canódromo con la zona norte, así como todas las mejoras previstas en el barrio, de nuevas

alineaciones, reurbanización, escaleras de conexión, etc.

8 No hemos tenido acceso al Plan Parcial Barranquillo de Don Zoilo (1980)



Al no disponer de información detallada de los costes previstos hemos obtenido el coste

comparando con otras operaciones de transformación urbanística de los años 1998-2000, con

unos costes unitarios de 13-15.000 ptas/m2 de vial y 5-6.000 ptas/m2 de zona verde.

Considerando una proporción de vial y espacios verdes del 20-25% respectivamente,

obtendríamos un coste m2 de suelo del orden de 4.000 - 5.000 ptas/m2 suelo9. No obstante

dado el grado de consolidación de la zona estimamos a efectos de valoración, unos costes de

urbanización reducidos del orden de 2.000 ptas/m2, equivalentes a 12 €/m2:

20.000 m2 x 12 €/m2 = 240.000 €

3.1.5 Valor de la parcela aplicando la ley 6/98 Superficie de suelo: 20.000 m2 Aprovechamiento aplicable: 0,850 m2/m2

VBR actualizado: 128,15 €/m2 (21.322,17 ptas/m2)

Valor de la parcela:

20.000 m2 x 0,850 m2/m2 x 128,15 €/m2 = 2.178.550,0 € (362.480.220,30 ptas) De acuerdo al art. 30, deducimos los costes de transformación pendientes:

Valor de la parcela: 2.178.550,0 € – 240.000 € = 1.938.550 € (322.547.580,30 ptas)

3.1.6 Valor estimado de la parcela a efectos de convenio de mutuo acuerdo De acuerdo a la Ley de Expropiación Forzosa, en caso de expropiación el valor obtenido debe incrementarse un 5% en concepto de premio de afección, por lo que el valor estimado aplicando los criterios de la ley 6/1998 es:

Valor de la parcela: 1.938.550 € x 1,05= 2.035.477,5 € (338.674.959,32 ptas)

Por otra parte, debemos tener en cuenta que este sería, a nuestro juicio, el mínimo valor que se obtendría en caso de tramitarse el expediente expropiatorio; consecuentemente, al tratarse de un convenio de mutuo acuerdo, debemos considerar que el valor establecido para alcanzar el acuerdo debe ser necesariamente superior. En éste sentido consideramos que el valor obtenido debe incrementarse del orden de un 20-30% (25% a efectos de cálculo) como margen de maniobra, es decir que, sin abandonar los criterios de cálculo establecidos en la legislación urbanística, consideramos que puede alcanzarse un valor del orden de:

Valor parcela: 2.035.477,5 € x 1,25 = 2.544.346,87 € (423.343.698,31 ptas)

9 Como comprobación hemos consultado distintas operaciones urbanísticas realizadas durante los años 1998-2000, resultando unos costes de suelo bruto que oscilan entre 5.000 ptas/m2 y 7.000 ptas/m2.



3.2 CALCULO Y DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA FINCA ‘EL CANÓDROMO’ EN 1999, APLICANDO LOS CRITERIOS DE VALORACIÓN FIJADOS POR LOS SERVICIOS TÉCNICOS DE URBANISMO DEL AYUNTAMIENTO DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA.

3.2.1 Criterios de valoración fijados por los servicios técnicos de urbanismo del Ayuntamiento

Se ha tenido acceso a dos breves informes de valoración realizados por los servicios técnicos

de la Unidad de Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Las Palmas, ambos realizados por

Sergio Monche Maristany, arquitecto-jefe de Servicio y Miguel Hernández Díaz, Arquitecto-

Técnico, y que sirvieron de base para justificar los convenios urbanísticos suscritos entre

URBACAN y el Ayuntamiento.

En fecha 8 de mayo de 2000 se redacta el primer informe, de extensión muy reducida, sin

precisar explícitamente la legislación aplicable, el plan aplicable (cita el plan de 1989 y el

plan ‘nuevo’) y prácticamente sin justificar ninguno de los parámetros de cálculo utilizados

(edificabilidades utilizadas de las ordenanzas A y Bt, proporción de cada una de ellas, valores

de mercado, coeficientes de los sectores de Almatriche o UA/16, etc.).

En dicho informe se considera:

- El aprovechamiento teórico de la finca el Canódromo en base al aprovechamiento medio

del sector, no del polígono fiscal, aplicando las edificabilidades de los barrios de

Schamann y Escaleritas. Concluye que el aprovechamiento de la finca oscila entre 36.000 y

46.000 m2 de techo. A efectos de cálculo considera 40.000 m2.

- El aprovechamiento resultante de las distintas fincas entregadas en el convenio:

- 20.000 m2 en la parcela de El Canódromo (13.200 m2 residencial + 6.800 m2 comercial)

- 1.150 m2 calculado como equivalencia del a concesión a 75 años del subsuelo destinado a espacio libre como aparcamiento.

- 19.800 m2 calculado por las parcelas entregadas en las zonas de Almatriche o en el ámbito UA 16-26, homogenizando el techo edificable (20.000 m2) en comparación con la finca de El Canódromo.

- La conclusión de éste informe es que las fincas entregadas en el convenio tienen unos

aprovechamientos equivalentes a los de la finca inicial.

En fechas 22 y 26 de noviembre de 2001 se redacta el segundo informe (existen dos

informes prácticamente iguales), también de extensión muy reducida, y de nuevo sin precisar

explícitamente la legislación aplicable, el plan aplicable (cita el plan de 1989 y el plan

‘nuevo’) y prácticamente sin justificar ninguno de los parámetros de cálculo utilizados.

En dicho informe se considera:



- El aprovechamiento teórico de la finca el Canódromo en base al aprovechamiento medio

del sector, no del polígono fiscal, aplicando las edificabilidades de los barrios de

Schamann y Escaleritas. A efectos de cálculo considera 40.000 m2.

- El aprovechamiento resultante de las distintas fincas entregadas en el convenio alcanza la

suma de 44.618m2:

- 13.200 m2 en la parcela de El Canódromo

- 14.468 m2 ubicados en Las Torres P1- parcela 38.1 (11.180 m2 residenciales y 3.288 m2 comerciales).

- 16.950 m2 ubicados en S13 Almatriche

- La conclusión de éste informe es que las fincas entregadas en el convenio tienen unos

aprovechamientos homogeneizados en función de la ubicación de 39.800 m2, equivalentes

a los de la finca inicial. El valor calculado para la finca inicial de El Canódromo (1.400.000

ptas) es prácticamente coincidente con el valor económico de los aprovechamientos de las

fincas entregadas (1.392.000 ptas).

3.2.2 Aprovechamiento urbanístico de la finca de El Canódromo utilizado en la valoración

El 8 de mayo de 2000, se realizó un primer informe de valoración por parte de los servicios

técnicos del Ayuntamiento, sin determinar un valor económico de la finca, limitándose a

calcular su aprovechamiento urbanístico.

Superficie a valorar: 20.000 m2 suelo Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1989 Calificación: Suelo dotacional deportivo a obtener por expropiación

En el mismo informe se detallan las condiciones del nuevo plan PGMO, no aprobado

definitivamente en el momento de la redacción del informe. El nuevo plan modificaba las

condiciones:

- Delimita un sector APR-090- Plan Especial de Reforma Interior ‘Canódromo’ - Define la edificabilidad en 20.000 m2 techo.

A pesar de que en dicho informe no se detalla de manera explícita la metodología de

valoración, ni el Plan de aplicación, ni la legislación de valoración aplicable, consideramos que

el cálculo se basa en:

- Ley sobre el régimen del suelo y valoraciones 6/1998 - Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1989

De ésta manera podemos considerar que el cálculo del aprovechamiento de la parcela que

carecía de aprovechamiento lucrativo, debía basarse en el artículo 29 de la ley 6/1998,

calculándose aplicando la media ponderada de los aprovechamientos del polígono fiscal.



Sin mediar ninguna explicación, el cálculo de la media de los aprovechamientos no se realiza

sobre el ámbito del polígono fiscal en que está incluida la parcela (Polígono núm. 26), sino

sobre lo que define como ‘sector’, y que coincide con la media ponderada de las

edificabilidades de dos barrios vecinos:

- edificabilidad neta zona ordenanza A (barrios Escaleritas): 1,5 a 2 m2/m2 - edificabilidad neta zona ordenanza Bt (barrio Schamann): 2,8 m2/m2

A efectos de cálculo de la edificabilidad ponderada considera, sin ninguna justificación, la

proporción de ¼ de la superficie incluida en la zona de ámbito de la ordenanza Bt, y ¾ de la

superficie en la zona de ámbito de la ordenanza A. De esta proporción se deduce:

- edificabilidad estimada: de 1,8 a 2,3 m2/m2 - aprovechamiento teórico finca de El Canódromo: de 36.000 a 46.000 m2

En fecha 26 de noviembre de 2001, se emite un nuevo informe por parte de los mismos

técnicos del área de urbanismo del Ayuntamiento, modificando ligeramente los parámetros del

aprovechamiento:

- edificabilidad estimada: de 1,8 a 2,2 m2/m2 - aprovechamiento teórico finca de El Canódromo: de 36.000 a 44.000 m2

A efectos de cálculo se ha considerado que la media ponderada es de 40.000 m2 de techo.

3.2.3 Valor económico de la parcela.

En el informe realizado en fecha 26 de noviembre de 2001, a diferencia del primer informe,

consta el valor de repercusión de la parcela, estimando el valor de venta residencial y el valor

de repercusión de suelo:

Valor venta uso residencial: 225.000 ptas/m2 Valor de repercusión de suelo: 35.000 ptas/m2 (210,35 €/m2)

Aplicando el valor de repercusión y el aprovechamiento considerado por los servicios técnicos

redactores del informe, obtenemos como valor de la parcela de El Canódromo:

V. parcela = 40.000 m2 t x 35.000 ptas/m2 techo = 1.400.000.000 ptas

Valor equivalente a: 8.414.169,46 €

No obstante debemos tener en cuenta que esta valoración esta datada el 26 de noviembre

del año 2001, es decir dos años más tarde que la fecha de referencia de nuestra tasación. Para

poder comparar los resultados, debemos deducir el incremento del precio del suelo en Las

Palmas en el período 1999-2001. Para ello hemos recalculado el valor de repercusión a finales

de 2001 mediante le método residual estático (formulación catastral), utilizando los datos de



venta de vivienda en Las Palmas del ministerio de la Vivienda10, y los costes de construcción

del Boletín Económico de la Construcción11.

El resultado según nuestros cálculos es que el valor de repercusión de suelo que hemos

calculado en 192,19 €/m2 para el año 1999, es aplicando la misma fórmula el cuarto trimestre

del 2001 de 323,85 €/m2. Es decir, el incremento del precio del suelo en estos dos años (1999-

2001) es de un 69%.

Dado que la valoración de suelo realizada por los servicios técnicos del Ayuntamiento en

8.414.169,46 € es de fecha noviembre de 2001, consideramos que su valor equivalente al año

1999, es de 4.978.798,50 €.

3.3 JUICIO CRÍTICO SOBRE LA METODOLOGÍA MÁS ADECUADA DE VALORACIÓN DE ACUERDO A LA LEGISLACIÓN VIGENTE EN 1999.

3.3.1 Comparación de resultados

En los apartados precedentes hemos expuesto dos metodologías de cálculo del valor de la

finca de El Canódromo de 20.000 m2 de suelo:

- La valoración que hemos realizado (apartado 3.1) aplicando la media ponderada de los

aprovechamientos del polígono fiscal y los valores de repercusión de suelo deducidos de la

ponencia catastral. Dado que la finalidad es obtener el valor estimado de la parcela a

efectos de convenio de mutuo acuerdo, hemos incrementado el valor obtenido de la

parcela en base a dos conceptos: en primer lugar hemos añadido el 5% de premio de

afección12 de acuerdo a la Ley de Expropiación Forzosa y, en segundo hemos incrementado

el valor un 25% en concepto de margen de maniobra necesario para alcanzar el mutuo

acuerdo. Los resultados obtenidos pueden resumirse:

Edificabilidad: 0,85 m2/m2

Valor de Repercusión de suelo: 128,15 €/m2 (21.322,37 ptas/m2) Valor de la parcela: 1.938.550 € (322.547.580,30 ptas) (Deducidos costes urbanización)

Valor admisible parcela: 2.544.346,87 € (423.343.698,31 ptas)

10 Según el ministerio de la Vivienda, el precio de la vivienda en Las Palmas en el 4º trimestre de 2001 es de 1.218,7 €/m2 11 Según el BEC del 4º Trimestre de 2001 el coste de construcción edificio de viviendas de calidad normal es de 546,65 €/m2 (90.955 ptas/m2) 12 A pesar de tratarse de un convenio de mutuo acuerdo y que el premio de afección solo se incluye en caso de expropiación, parece lógico incluirlo a efectos de calcular el coste teórico de adquisición de la parcela por parte del ayuntamiento.



- La valoración realizada por parte de los servicios técnicos del Ayuntamiento, que parece

responder a valores de repercusión de suelo de mercado, aplicando un aprovechamiento

urbanístico deducido de las edificabilidades existentes en zonas colindantes al polígono

fiscal (Schamann y Escaleritas), con los siguientes resultados

Edificabilidad: 2 m2/m2

Valor de Repercusión de suelo: 210,35 €/m2 (35.000 ptas/m2)

Valor de la parcela: 8.414.169,46 € (1.400.000 ptas)

No obstante, debemos tener en cuenta que estos valores no son comparables, dado que el

primero esta referido a 1999 y el segundo está datado en noviembre de 2001. Para poder

comparar los resultados, hemos deducido el incremento de precios de suelo en Las Palmas en

el período 1999-2001, resultando que la valoración realizada por los servicios técnicos del

Ayuntamiento tendría un valor equivalente en el año 1999 de 4.978.798,50 €.

Los resultados obtenidos son radicalmente distintos, debido a que la valoración de los servicios

técnicos del Ayuntamiento utiliza un techo edificable computable en la finca de El Canódromo

mucho más elevado. El resultado es que el valor de la tasación realizada por los técnicos

municipales es (adaptada a los valores de 1999) es casi dos veces superior (1,96) a la

valoración que hemos realizado de acuerdo a los criterios de la ley 6/1998 (aprovechamiento

del polígono fiscal y aplicación de los valores catastrales).

3.3.2 Bases de valoración: valoración urbanística vs valoración de mercado

Para posicionarnos sobre la valoración que consideramos más correcta, debemos plantearnos

las bases de valoración más adecuadas de acuerdo a la finalidad de llegar a obtener un

convenio con la propiedad manteniendo el interés público.

En el capítulo 2 del presente informe ya hemos dejado claro que al tratarse de unos terrenos

calificados de sistema, sin aprovechamiento lucrativo y no incluidos en ningún ámbito de

gestión, cuyo destino es llegar a ser públicos mediante el sistema de expropiación,

ineludiblemente debe aplicarse a efectos de valoración la legislación urbanística vigente.

En éste sentido, consideramos que la valoración que debe justificar el Convenio13, realizada

por los servicios técnicos del Ayuntamiento, debe basarse necesariamente en la aplicación de

los criterios de valoración a efectos expropiatorios definidos en la ley 6/1998, de 13 de abril,

sobre el régimen de suelo y valoraciones.

13 Ley 9/1999, de 13 de mayo, de Ordenación de Territorio de Canarias. Art. 230.4. Los Convenios en los que se acuerden los términos del cumplimiento del deber legal de cesión del aprovechamiento urbanístico no susceptible de apropiación mediante el pago de cantidad sustitutoria en



3.3.3 Criterios de aplicación de la ley 6/1998

Tal y como hemos comentado en el apartado 2.1 del presente informe, la valoración del suelo

debe realizarse en aplicación de los artículos 28, 29 y 30 de la ley 6/1998 mediante la

expresión:

V.suelo= VBRcatastral x E (aprovechamiento medio del pol. fiscal) – costes de transformación

Como hemos detallado en los apartados anteriores los distintos factores de cálculo del valor

del suelo difieren notablemente entre la valoración realizada aplicando la ley 6/1998 y la

valoración realizada por los servicios técnicos municipales. En el cuadro siguiente comparamos

los principales factores de valoración:

VALORACIÓN APLICANDO

LA LEY 6/1998

VALORACIÓN SERVICIOS

TÉCNICOS MUNICPALES

Valor de repercusión de suelo 128,15 €/m2

(21.322,37 ptas/m2) (VBR ponencia actualizado)

210,35 €/m2 (año 2001)14

(35.000 ptas/m2) (VR. mercado urbanizado)

Edificabilidad (m2/m2)

0,834 m2/m2

Edificabilidad polígono 26

2 m2/m2

Edificabilidad zonas entorno

Deducción costes urbanización

12 €/m2 s No se deducen

En los apartados siguientes expondremos nuestra opinión sobre el criterio que nos parece más

adecuado en cada uno de los parámetros de cálculo utilizados.

Valor de repercusión de suelo aplicable

En relación al cálculo del rendimiento económico de los terrenos, la ley 6/1998 determina

para todas las situaciones de suelo urbano que deben aplicarse alguno de los valores básicos

de suelo recogidos en la Ponencia de valores catastrales del municipio.

metálico, deberán incluir, como anexo, la valoración pertinente, practicada por los servicios administrativos que tengan atribuida tal función, con carácter general, en la correspondiente Administración. 14 El informe de los servicios técnicos de gestión urbanística es de noviembre de 2001, y fija una valor de repercusión de 35.000 ptas/m2 (210,35 €/m2). Si aplicamos la variación de precios en el período 1999-2001 según datos del ministerio de la Vivienda, el resultado del valor de repercusión equivalente a fecha 1999 seria de 124,26 €/m2, similar al valor de repercusión del polígono catastral.



En el presente caso, consideramos que en 1999 era plenamente aplicable la ponencia de

valores de 1995, vigente desde el 1 de enero de 1996, dado que en el momento de la tasación

tan solo habían transcurrido dos años desde su entrada en vigor. De esta manera consideramos

que no cabe ninguna duda de que la valoración debe realizarse aplicando valores de la

ponencia, convenientemente actualizados mediante los coeficientes de la Ley General de

Presupuestos del Estado, y que no existe ninguna justificación para aplicar el método residual

al amparo del apartado 4 del artículo 28 de la ley 6/1998.

Es importante analizar previamente si procede aplicar el apartado 4 del art. 2815, dado que es

la metodología aplicada en la valoración de la parcela de El Canódromo por parte de los

servicios técnicos del Ayuntamiento. La cuestión que debemos analizar es: ¿en qué caso puede

considerarse la ‘pérdida de vigencia de los valores catastrales’?

En los primeros años de la aplicación de la ley, numerosos arquitectos peritos, incluso algunas

resoluciones de los Jurados de Expropiación y algunas sentencias los Tribunales Superiores de

Justicia, mantenían el criterio de que la pérdida de vigencia de los valores catastrales se

produce en cuanto estos se distancian excesivamente de los valores de mercado; en éste caso

en aplicación del articulo 28.4 consideraban que no eran de aplicación los valores catastrales,

recalculando el valor de repercusión mediante el método residual. En general quienes

defendían la no aplicación de los valores catastrales por desfase en relación a los valores de

mercado, se amparaban en la Exposición de motivos de la ley 6/1998:

“En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y contribuye a deslegitimar su actuación”.

En nuestra opinión, la metodología contenida en los artículos de la ley debe prevalecer a los

criterios de la exposición de motivos, que en éste caso, son contrarios al articulado. Con el

tiempo hemos podido comprobar que esta misma opinión se ha mantenido en la mayoría de

sentencias que se pronunciaron alrededor del año 2003 de los distintos tribunales

autonómicos, considerando que la diferencia de los valores catastrales con los valores de

mercado no justificaba la no aplicación de las ponencias de valoración. Así, por ejemplo,

podemos citar una sentencia de 30 de junio de 2004 el TSJ de Cataluña:

15 Art.28.4. En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual.



“… no estamos ante una aplicación voluntarista dependiente de una mayor o menor cercanía o lejanía con el precio real de mercado sino ante una imposición legal que sólo pude ser destruida con la impugnación de los valores catastrales y su estimación, de conformidad a lo dispuesto en la Ley de Haciendas Locales en su artículo 70, impugnación que no consta a ésta Sala”.

A partir del año 2008, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en numerosas sentencias sobre

esta cuestión. Reproducimos algunos fragmentos de las sentencia de la Sala de lo Contencioso

del Tribunal Supremo, de 20 de enero de 2009:

“El presente asunto proviene de la expropiación de una finca urbana en la ciudad de Badalona, a fin de llevar a cabo un plan de reforma interior. Por lo que ahora importa, el recurrente contestaba que el Jurado hubiera fijado el justiprecio aplicando las ponencias catastrales, que él consideraba muy apartadas del valor real de mercado. La sentencia impugnada, sin embargo, rechazó esta pretensión por entender que el plazo de vigencia de las citadas ponencias catastrales no había expirado, ni se había producido entretanto ninguna modificación significativa del planeamiento urbanístico que pudiese afectar a la valoración de la finca expropiada. El problema planteado es, así, si la falta de correspondencia de las ponencias catastrales con el valor de mercado determina la pérdida de vigencia de aquéllas a efectos del art. 28 de la Ley del Suelo y Valoraciones. Es jurisprudencia establecida de esta Sala que la expresión "pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales" empleada por el art. 28 de la Ley del Suelo y Valoraciones sólo puede ser entendida como pérdida de vigencia en sentido formal, es decir, como expiración del plazo para el que fueron establecidas sin que hayan sido reemplazadas por otras debidamente actualizadas. Sólo en este supuesto o en el de "modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación", también contemplado por el referido precepto legal, cabe no hacer uso de las ponencias catastrales y valorar el inmueble por el método residual. Véanse en este sentido, entre otras, las recientes sentencias de esta Sala de 24 de enero de 2005, 30 de enero de 2008 y 22 de septiembre de 2008 . Conviene añadir que ello no podría ser de otra manera a la vista del art. 23 de la Ley del Suelo y Valoraciones, que prohíbe la libertad estimativa cuando dispone que "las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios establecidos en la presente Ley".

La pérdida de vigencia de las ponencias catastrales, en el año 1999, venia regulada por la Ley

Reguladora de las Haciendas Locales16, estableciendo en su artículo 70.4 que los valores

catastrales deben ser revisados cada 10 años.

En resumen, en el momento de la valoración (1999), la opinión de este Centro de Política de

Suelo y Valoraciones, expresada en cursos y numerosos informes de valoración, era claramente

favorable a la aplicación de los valores resultantes de las ponencias catastrales, no admitiendo

como motivo de aplicación del art. 28.4 (método residual), el hecho de que los valores

catastrales fueran inferiores a los de mercado.

16 Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales (BOE 30/12/1988)



Como hemos visto, recientemente se ha confirmado esta tesis por la jurisprudencia del

Tribunal Supremo, si bien es cierto que en 1999 todavía no existía ninguna referencia

jurisprudencial.

Aprovechamiento aplicable

Dado que se trata de un terreno que no tiene aprovechamiento urbanístico definido y que no

está incluido en ningún ámbito de gestión, es de aplicación el artículo 29 de la ley 6/1998, el

cual determina que a efectos de expropiación debe considerarse la media ponderada de los

aprovechamientos del polígono fiscal.

Es importante resaltar que la ley obliga a utilizar como referencia de cálculo del

aprovechamiento el ámbito del polígono fiscal, suprimiendo la discrecionalidad o arbitrariedad

de un concepto que en la práctica expropiatoria se ha denominado ‘edificabilidad del entorno’

y que, a menudo, se ha sido motivo de confrontación entre las partes: edificabilidad del solar

vecino, de una calle, de una barrio colindante, etc.

Distintos motivos justifican la aplicación del artículo 29 y la idoneidad de utilizar el polígono

catastral en la valoración:

- La referencia legal al polígono fiscal es taxativa para determinar el aprovechamiento cuando los terrenos no tienen atribuida edificabilidad ni están incluidos en un ámbito de gestión que permita la distribución equitativa de cargas y beneficios. De esta manera se evita valorar el solar como si en realidad fuera edificable, sin ninguna justificación del criterio de entorno utilizado.

- El polígono catastral es una zonificación objetiva que tiene la virtud de haberse delimitado ‘a priori’ y de manera independiente de la valoración y, por lo tanto, no permite realizar ningún tipo de manipulación intencionada.

- La consideración del polígono catastral permite valorar un determinado aprovechamiento

lucrativo en función del conjunto de los terrenos del polígono fiscal, a pesar que los terrenos a expropiar no tengan. Como consecuencia resulta irrelevante la calificación urbanística de los terrenos expropiados consiguiéndose una valoración equilibrada y equitativa dentro del polígono.

Cálculo del aprovechamiento

El cálculo de la media ponderada del aprovechamiento del polígono fiscal (art.29), consiste

en determinar el aprovechamiento urbanístico zonal, expresado en términos de edificabilidad

bruta, es decir, determinando el techo total del polígono dividido por la superficie total del

polígono fiscal. Concretamente el cálculo del aprovechamiento del polígono fiscal consiste en

multiplicar la superficie de cada uso por su edificabilidad y su coeficiente de ponderación,

dividiendo el resultado por la superficie total del polígono fiscal. Se obtiene de esta manera

un aprovechamiento promediado, referido al uso predominante en el polígono fiscal

(residencial).



Como hemos comentado en el apartado 5.3, para obtener el aprovechamiento aplicable del

polígono fiscal hemos preferido no computar la superficie ubicada por debajo de la calle

Obispo Romo por el hecho de que se trata íntegramente de sistemas generales de la ciudad,

sin ningún tipo de aprovechamiento lucrativo. En este sentido hemos considerado que incluir

esta superficie destinada a dotaciones íntegramente en el polígono 26, desvirtúa la voluntad

de obtener una media de los aprovechamientos del polígono; de ésta manera consideramos

que el valor medio de los aprovechamientos del polígono es de 0,834 m2/m2.

Por el contrario, la valoración de los servicios técnicos municipales utilizan una edificabilidad

de 2 m2/m2, basada en la edificabilidad de los barrios adyacentes (Schamann y Escaleritas),

no incluidos en el polígono fiscal 26. Consideramos que, en contra de los criterios de la ley

6/1998, en lugar de utilizar las edificabilidades de las zonas incluidas en le polígono, se han

incluido zonas de mayor edificabilidad, resultando una media ponderada de los

aprovechamientos muy superior a la existente en el polígono. Este modo de proceder, provoca

una sobrevaloración muy importante de la parcela ya que en lugar del aprovechamiento de

0,834 m2/m2 existente en el polígono fiscal, se utiliza a efectos de cálculo un

aprovechamiento de 2 m2/m2.

En relación con el cálculo del aprovechamiento consideramos que es importante resaltar que

en el momento en que los servicios técnicos municipales realizan la valoración, estaba a punto

de aprobarse17 el nuevo plan general que, en ésta zona, delimitaba un área de planeamiento

remitido (APR-09) otorgándole una edificabilidad de 20.000 m2 (13.200 m2 residenciales y

6.800 m2 de uso comercial).

No alcanzamos a comprender como el propio informe municipal expone que el nuevo plan

otorga al sector una edificabilidad del 20.000 m2, y por el contrario, a efectos de determinar

el valor de la parcela de El Canódromo le aplican una edificabilidad de 40.000 m2, justificada

a partir de edificabilidades externas al propio polígono fiscal.

Deducción de costes de urbanización

A pesar de que en líneas generales se trata de un polígono urbanísticamente consolidado,

debemos tener en cuenta que existen una serie de obras de urbanización pendientes,

especialmente el trazado previsto del vial estructurante que une la calle Mariucha con el

barranquillo de Don Zoilo, así como las modificaciones de alineaciones de vial, recorridos

peatonales (escaleras), etc.

En este sentido consideramos que es de aplicación el art. 30 de la ley 6/1998, y

consecuentemente, deben deducirse los costes pendientes de urbanización.



3.3.4 Conclusión sobre la valoración de la parcela de El Canódromo

Dado que se trata de unos terrenos calificados de sistema, sin aprovechamiento lucrativo y sin

estar incluidos en ningún ámbito de gestión, cuyo destino último era llegar a ser públicos

mediante el sistema de expropiación, consideramos que debe aplicarse la legislación

urbanística vigente en el momento (ley 6/1998). En este sentido, el convenio debe entenderse

como un acuerdo mutuo expropiatorio, que en todo caso debe ceñirse a las leyes vigentes en

materia de valoración urbanística.

En el apartado 2.1 hemos llevado a cabo la realización de la valoración conforme a la

legislación urbanística vigente, incrementando un 25% su valor por considerar que debe existir

un margen de maniobra para alcanzar el mutuo acuerdo con la propiedad. Parece lógico

considerar que si el valor determinado en aplicación de la ley es excesivamente prudente, la

propiedad no aceptará el acuerdo y recurrirá al Jurado de Expropiación y, probablemente a los

tribunales con la esperanza de obtener un mayor valor.

Por otra parte, de todo lo expuesto en los apartado 2.2 podemos concluir que los informes de

valoración realizados por los servicios técnicos de Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Las

Palmas de Gran Canaria, no están suficientemente justificados y no aplican los criterios de

valoración de la legislación urbanística vigente:

- No calculan la media ponderada de los aprovechamientos del polígono fiscal, sino de zonas

colindantes de mayor intensidad edificatoria. En este sentido, sorprende que el propio

informe municipal expone que el nuevo plan otorga al sector una edificabilidad del 20.000

m2, y por el contrario, a efectos de determinar el valor de la parcela de El Canódromo le

aplican una edificabilidad de 40.000 m2, justificada a partir de edificabilidades externas

al propio polígono fiscal.

- No aplican el valor básico de repercusión de acuerdo a la Ponencia de valores catastrales,

sino valores de repercusión de mercado.

- A pesar de que en éste caso tiene poca incidencia en la valoración, no deducen los costes

de urbanización pendientes.

17 El Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) se aprobó provisionalmente el 23 de abril del año 2.000 y definitivamente el 26 de diciembre de 2000.



Todos los motivos expuestos contribuyen a una notable sobrevaloración de la parcela de El

Canódromo. Como hemos visto anteriormente, el valor obtenido por los servicios técnicos

consideramos que es 3,3 veces superior a la valoración resultante de aplicar los criterios de la

ley 6/1998 (valoración que incluye el 5% de premio de afección e incluso una mayoración del

25% en concepto de margen de maniobra para facilitar el mutuo acuerdo).

No obstante, como hemos comentado anteriormente, debemos tener en cuenta que esta

valoración esta realizada el 26 de noviembre del año 2001, es decir dos años después que la

fecha de referencia de la presente tasación. Debido a ello, hemos homogeneizado los

resultados deduciendo el incremento de los precios del suelo en Las Palmas en el período

1999-2001, resultando que la valoración realizada por los servicios técnicos del Ayuntamiento

tendría un valor equivalente en el año 1999 de 4.978.798,5 €, es decir, casi 2 veces

superior al valor que hemos calculado para la parcela aplicando los criterios de la ley

6/1998.



4. ESTUDIO DEL VALOR ECONÓMICO DE LAS PARCELAS RECIBIDAS POR URBACAN EN LA OPERACIÓN DE PERMUTA DE EL CANÓDROMO

4.1 PARCELAS OBJETO DE VALORACIÓN

A efectos de poder llevar a término la valoración, debemos definir en primer lugar cuales son

las parcelas adjudicadas a URBACAN en compensación por la parcela de El Canódromo y a qué

momento debe referirse la valoración.

Tal y como hemos comentado en el apartado criterios de valoración (1.5), no coinciden

exactamente las fincas y derechos contemplados en el primer convenio (año 2000), con las que

finalmente se concretaron en el convenio del año 2002. A ello debe añadirse el problema que

entre 1999, fecha de la valoración, y el año 2002, se produjo un incremento de los precios

inmobiliarios del orden del 40%.

Para poder llevar a cabo el trabajo, hemos considerado que las valoraciones de las fincas

entregadas deben referirse al mismo año en que hemos realizado la valoración de la finca

matriz de El Canódromo, es decir, el año 1999. En éste momento existía un primer esbozo de

las fincas que se proponían entregar como compensación, que más tarde se definieron en un

primer convenio (25/5/2000) y, posteriormente se concretaron en un segundo convenio de

fecha abril de 2002.

En resumen, a efectos de valoración hemos considerado como fecha de referencia el año 1999,

y hemos aplicado los bienes y derechos que, a pesar de que en aquel momento no se habían

definido, finalmente se concretaron en el convenio del año 2002:

- Canódromo: 13.200 m2 t uso residencial - Las Torres P1- Parc.38.1: 5.288 m2 t uso residencial 9.180 m2 t uso comercial - S-13 Almatriche P.P. UZI 04 : 16.950 m2t uso residencial 44.618 m2t

4.2 VALORACIÓN DE LAS PARCELAS RECIBIDAS POR URBACAN SEGÚN LOS SERVICIOS TÉCNICOS DEL AYUNTAMIENTO

En éste apartado hemos resumido los criterios valorativos utilizados por los servicios técnicos

de gestión urbanística del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, en los informes

previos a cada uno de los convenios urbanísticos.



Informe técnico para el 1er Convenio (8/5/2000)

En el primer informe realizado por los servicios técnicos, no se llegó a cuantificar el valor de

cada una de las parcelas, pero se hicieron constar los valores de venta unitarios residenciales

de cada zona. No se aporta ningún estudio de mercado de valores residenciales pero se

definen los valores correspondientes a cada una de las zonas.

Valor Venta Informe 1er Convenio (8/5/2000) Sector Canódromo

961,6 €/m2

(150- 170.000 ptas/m2)

Sector Las Torres

1.081,82 €/m2

(180.000 ptas/m2)

Sector Almatriche

781,32 €/m2

(130.000 ptas/m2)

Informe técnico para el 2º Convenio (26/11/2001)

En el informe que realizaron los servicios técnicos de gestión urbanística un año y medio más

tarde, para justificar los términos económicos del segundo convenio, tampoco aportó ningún

estudio de mercado, y se fijaron los siguientes valores para cada zona:

Valor Venta Informe 2º Convenio (26/11/2001)

Sector Canódromo

1.352,28 €/m2

(225.000 ptas/m2)

Sector Las Torres (residencial y comercial)

1.202,02 €/m2

(200.000 ptas/m2)

Sector Almatriche

1.021,72 €/m2

(170.000 ptas/m2)

En éste informe técnico, se fijan los valores de repercusión de suelo de cada una de las zonas,

si bien no se aportan los cálculos para determinarlos. Los valores de repercusión son:

V. Repercusión Informe 2º Convenio (26/11/2001)

Sector Canódromo

210,35 €/m2

(35.000 ptas/m2)

Sector Las Torres (residencial y comercial)

210,35 €/m2

(35.000 ptas/m2)

Sector Almatriche

150,25 €/m2

(25.000 ptas/m2)



Finalmente, el informe realizado el 26 de noviembre de 2001 por los servicios técnicos de

Gestión Urbanística del Ayuntamiento aporta el valor de cada una de las parcelas entregadas

en compensación por la finca matriz de El Canódromo. Hemos resumido dichos valores en la

siguiente tabla:

FINCA VALOR SUP. TECHO VALOR REPERC.

CANÓDROMO 2.777.000 € 13.200 m2 210 €/m2 (parcela segregada) (462.000.000 Ptas) (35.000 ptas/m2) LAS TORRES 3.043.000 € 14.468 m2 210 €/m2 (506.380.000 Ptas) (35.000 ptas/m2) ALMATRICHE 2.547.000 € 16.950 m2 150 €/m2 (423.750.000 Ptas) (25.000 ptas/m2) VALOR TOTAL 8.367.000 € 1.392.130.000 ptas

4.3 VALORACIÓN DE LAS PARCELAS RECIBIDAS POR URBACAN

4.3.1 Valoración de la parcela segregada de El Canódromo

Se trata de una parcela segregada de la finca matriz de El Canódromo, que concentra una

edificabilidad de 13.200 m2 ubicada en dos torres, en la confluencia de las calles Obispo Romo

con Henry Dunant. Las características principales son:

- Grado de urbanización: Dado que la cesión se realiza libre de cargas urbanísticas, podemos

considerar que en el momento de la tasación (1999) la parcela estaba totalmente

urbanizada.

- Uso: residencial

- Techo edificable: 13.200 m2

Valor de mercado residencial en la zona de El Canódromo (1999):

No disponemos de ningún estudio de mercado que concrete los valores de mercado en el año

1999, si bien a los efectos de determinar su valor podemos considerar que se trata de una zona

de valores residenciales cercanos al precio medio de la ciudad de Las Palmas.



En éste sentido disponemos de dos datos para determinar el valor de venta libre de mercado en la zona de EL Canódromo:

- La estimación realizada por los servicios técnicos del Ayuntamiento en referida al año 2000.

- El valor medio de venta de vivienda en el año 1999, según distintas fuentes.

EL valor de la zona el Canódromo según los servicios técnicos del Ayuntamiento:

año 2000: 170.000 ptas/m2, equivalente a 1.021,72 €/m2

Dado que se trata de un valor del año 2000, deberemos tener en cuenta que entre el año 1999

y el año 2000 se produjo un alza de los precios del orden del 10-15%. Para calcular el valor en

1999, hemos deducido de la serie de valores de mercado de los años 1999 y 2000, del

Ministerio de la Vivienda, que debemos aplicar un coeficiente reductor de 0,8918:

Valor año 1999: 1.021,72 €/m2 x 0,89 = 909,33 €/m2

El valor resultante, consideramos que coincidente en líneas generales con las fuentes externas

utilizadas como contraste:

- Sociedad de Tasación (junio 1999): 885,00 €/m2 - Ministerio de la Vivienda (2ºT 1999): 906,10 €/m2 - El mercado inmobiliario urbano en España19 (2º sem. 1998): 944,79 €/m2 - Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 200020 865,46 €/m2 (datos de vivienda nueva referidos a 1999)

De todo lo expuesto anteriormente, consideramos que el valor de venta en 1999, a efectos de

calcular el valor de repercusión oscila en la zona de El Canódromo entre 900 – 950 €/m2.

Dado que se trata de una situación buena dentro del barrio y con una configuración singular

(dos torres aisladas), adoptamos como valor en 1999:

Valor venta (año 1999) = 950 €/m2

Valor de repercusión de suelo en la zona de El Canódromo (1999):

A partir del valor estimado, calcularemos el valor de repercusión de suelo aplicando el método

residual y concretamente el desarrollado en la normativa catastral:

18 Valor venta 2ºT 1999=906,1 €/m2; Valor Venta 2º T 2000= 1.017,1 €/m2; coef. = 0,89 19 Caballer, V.; dos Anjos, M., Rodríguez, J.A.: El mercado inmobiliario urbano en España. Ediciones Pirámide. Madrid 2002. (ver anexo 3) 20 RR de Acuña &Ass. Anuario Estadistico del Mercado Inmobiliario Español 2000. (ver anexo 3)



CcxFl

VVVR −=4,1

VV= 950 €/m2

VC= 486,38 €/m2 (80.926 ptas/m2 según Boletín Económico de la Construcción21)

FL= 1

VR= 192,19 €/m2 (31.977,9 ptas/m2)

Valoración de la parcela segregada de El Canódromo (1999):

- Techo edificable: 13.200 m2 techo - Valor de repercusión VR= 192,19 €/m2 (31.977,9 ptas/m2)

Valor parcela (1999) = 13.200 m2 techo x 192,19 €/m2= 2.536.908 € (422.105.974 ptas)

4.3.2 Valoración de la parcela núm. 38-1 del Plan Parcial del Sector Cinco-Las Torres

Se trata de una urbanización que en el momento de la valoración se encontraba, salvo alguna

excepción, en proceso de finalización de las obras de urbanización. Debido a ello, y teniendo

en cuenta que la finca se entregaba por parte del Ayuntamiento libre de cargas urbanísticas,

hemos valorado la parcela como si la urbanización estuviera terminada.

En el primer convenio de 23 de mayo de 2000, no se detalla con precisión si se la zona donde

se ubicaran los derechos compensatorios por la cesión de la finca el Canódromo. Finalmente,

en el segundo convenio de fecha 2 de abril de 2002 se concreta en la parcela 38-1

correspondiente a la UA-16.

Las características principales de la parcela son:

- Uso: residencial

- Techo edificable: 14.468 m2 (103 viviendas)

- Grado de urbanización: Dado el estado de urbanización del año 1999, y a que la cesión se

realiza libre de cargas urbanísticas, podemos considerar que en el momento de la

tasación la parcela estaba totalmente urbanizada.

21 Boletín Económico de la Construcción núm. 237 1er Trimestre 1999 “casa de renta normal” (ver anexo 3)



Valor de mercado residencial en la zona del Plan Parcial del Sector Cinco-Las Torres:

Como ya hemos comentado anteriormente no disponemos de ningún estudio de mercado que

concrete los valores de de venta de viviendas en el año 1999.

En este caso podemos considerar que los valores son similares a los de la zona de El

Canódromo. De hecho la estimación que realizan los servicios técnicos de gestión urbanística

del Ayuntamiento, reflejan también la proximidad de valores entre ambas zonas. En el informe

del año 2000 consideran que Las Torres tiene un valor de venta ligeramente inferior

(aproximadamente 10%) mientras que en el informe del año 2001, se interpreta lo contrario:

que el valor de Las Torres es aproximadamente un 10% superior. Finalmente, en este último

informe cuando se detalla el valor de repercusión de suelo, se considera que es exactamente

el mismo en ambas zonas.

Dadas las características de las zonas, consideramos que es correcta la consideración

efectuada por los servicios de municipales de estimar el mismo valor a la zona de Las Torres

que a la zona de El Canódromo.

Valor de repercusión de suelo en la zona de Las Torres (1999):

Dado que consideramos que el valor de venta en la zona de Las Torres puede asimilarse al de

la zona de El Canódromo, también será el mismo el valor de repercusión de suelo:

CcxFl

VVVR −=4,1

VV= 950 €/m2

VC= 486,38 €/m2 (80.926 ptas/m2 según Boletín Económico de la Construcción22)

FL= 1

VR= 192,19 (31.977,9 ptas/m2)

Valoración de la parcela 38-1 del Plan Parcial del Sector Cinco-Las Torres (1999):

- Techo edificable parcela 30-1: 14.468 m2 techo - Valor de repercusión VR= 192,19 €/m2 (31.977,9 ptas/m2)

Valor parcela (1999) = 14.468 m2 techo x 192,19 €/m2= 2.780.604,92 € (462.653.730 ptas)

22 Boletín Económico de la Construcción núm. 237 1er Trimestre 1999 “casa de renta normal” (ver anexo 3)



4.3.3 Valoración de la parcela del sector Almatriche

En este caso se trata de una zona que en el año 1999 tenía pendiente todo el proceso

urbanístico, se estaba finalizando el planeamiento, y aún no se había iniciado la gestión

urbanística. En marzo de 1999 se aprobó definitivamente el Plan Parcial, pero la aprobación

del Pla General Municipal de Ordenación implicó revisar el Plan Parcial.

Es decir, en 1999 el proceso de transformación urbanística se encontraba en fase de inicio, con

el Plan Parcial aprobado, pero pendiente de todo el proceso de gestión y ejecución. A los

efectos de la presente valoración, debe tenerse en cuenta que:

- El proceso urbanístico estaba en sus inicios y requería un plazo de ejecución no

determinado, que a efectos de tasación consideramos de 4 años.


Para llevar a cabo la valoración hemos calculado previamente el valor de mercado de las

parcelas finalizadas, aplicando al igual que en los casos anteriores el método residual estático

definido en la valoración catastral y, posteriormente, hemos estimado la incidencia del factor

tiempo en la valoración mediante el método residual dinámico.

Cálculo del valor de suelo urbanizado.

Valor de mercado residencial en la zona de Almatriche (1999):

No disponemos de ningún estudio de mercado que concrete los valores de mercado en el año

1999, si bien a los efectos de determinar su valor podemos considerar que dada su situación

periférica, se trata de una zona de valores residenciales claramente inferiores a la media del

municipio.

En éste sentido disponemos de escasa información para determinar el valor de venta libre de

mercado en la zona de Almatriche: el valor estimado por los por los servicios técnicos del

Ayuntamiento referido al año 2000, y valores medios de venta de viviendas según distintas

fuentes.

EL valor de la zona el Canódromo según los servicios técnicos del Ayuntamiento:

año 2000: 130.000 ptas/m2, equivalente a 781,32 €/m2



Dado que se trata de un valor del año 2000, deberemos tener en cuenta que entre el año 1999

y el año 2000 se produjo un alza de los precios del orden del 10-15%. Para calcular el valor en

1999, hemos deducido de la serie de valores de mercado de los años 1999 y 2000, del

Ministerio de la Vivienda, que debemos aplicar un coeficiente reductor de 0,8923:

Valor año 1999: 781,32 €/m2 x 0,89 = 695,37 €/m2

El valor resultante, consideramos que coincidente en líneas generales con las fuentes externas

utilizadas como contraste, teniendo en cuenta que el valor de Almatriche consideramos que es

un 20-25% inferior a la media de la ciudad:

- Sociedad de Tasación (junio 1999): 885,00 €/m2 - Ministerio de la Vivienda (2ºT 1999): 906,10 €/m2 - El mercado inmobiliario urbano en España24 (2º sem. 1998): 944,79 €/m2

- El mercado inmobiliario urbano en España (2º sem. 1998): 763,89 €/m2 (vivienda usada)

De todo lo expuesto anteriormente, adoptamos para la zona Almatriche un valor inferior a la

media de la ciudad:

Valor venta (año 1999) = 700 €/m2

CcxFl

VVVR −=4,1

VV= 700 €/m2

VC= 354,74 €/m2 (59.023 ptas/m2 según Boletin Económico de la Construcción25

FL= 1

VR= 145,26 (24.169,23 ptas/m2)

Valoración de la parcela de Almatriche en el supuesto de que estuviera urbanizada:

- Techo edificable: 16.950 m2 techo - Valor de repercusión VR= 145,26 €/m2 (24.169,23 ptas/m2)

Valor parcela (1999) = 16.950 m2 techo x 145,26 €/m2= 2.462.157 € (409.668.455 ptas) (Hipótesis urbanizada)

23 Valor venta 2ºT 1999=906,1 €/m2; Valor Venta 2º T 2000= 1.017,1 €/m2; coef. = 0,89 24 Caballer, V.; dos Anjos, M., Rodríguez, J.A.: El mercado inmobiliario urbano en España. Ediciones Pirámide. Madrid 2002. 25 Boletin Económico de la Construción núm. 237 1er Trimestre 1999 “casa de renta tipo social” (ver anexo 3)



Calculo del valor de suelo teniendo en cuenta el proceso urbanístico pendiente. Método

Residual Dinámico.

Como hemos comentado anteriormente, en 1999 el proceso de transformación urbanística se

encontraba en fase de inicio, con el Plan Parcial aprobado, pero con todo el proceso de

gestión y ejecución pendiente.

En el apartado anterior hemos calculado el valor de la parcela de Almatriche en la hipótesis de

que estuviera urbanizada y disponible en un breve plazo. Dado que en 1999 el proceso

urbanístico estaba muy atrasado debemos aplicar el método residual dinámico para tener en

cuenta la incidencia en la valoración del factor tiempo.

El procedimiento de valoración del método residual dinámico consiste en las siguientes fases:

1 Estimar la promoción más probable. En nuestro caso venta de parcelas residenciales

urbanizadas.

2 Determinación los valores de mercado del producto inmobiliario a desarrollar. En

nuestro caso se trata del valor de la parcela urbanizada que hemos determinado

mediante el método residual estático en el apartado anterior.

3 Cálculo de los costes y gastos imputables a la urbanización del ámbito objeto de

estudio. En nuestro caso no son de aplicación porque la parcela se entrega libre de

gastos de urbanización.

4 El valor del suelo se calcula aplicando el método residual dinámico, y fijando una tasa

de actualización acorde con el riesgo de la promoción (uso, ubicación, volumen, etc.).

Como tipo de actualización mínimo se utilizará el representativo de la tasa de rentabilidad

media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor medio en una promoción con las

características de la analizada, calculado de acuerdo con la siguiente fórmula:

i = Tipo libre de riesgo + prima de riesgo

La prima de riesgo se determinará mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo

en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo, así como el

volumen de la inversión necesaria.



En el momento de la tasación, los datos de referencia26 eran: Rentabilidad Deuda pública: 4,56 % IPC: 2,9% Tipo de riesgo mínimo recomendado: 9% Tasa de actualización minima recomendada: 10,61 % (moneda constante) Tasa de actualización adoptada: 12 % (moneda constante)

En el apartado 2.5 hemos resumido las principales características del método residual

dinámico. Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarán los flujos

de caja previsibles durante el desarrollo previsto y se calculará el valor de mercado del

inmueble objeto de la tasación por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos

por la venta del producto inmobiliario y el valor actual de los pagos realizados por los diversos

costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:

En nuestro caso no debemos computar los gastos, debido a que la parcela se entrega

terminada, sin costes de urbanización, por lo que sólo tendrá incidencia la previsión del valor

de venta y el plazo en que se entregará la parcela.

Por lo tanto el cálculo será únicamente la actualización del valor de venta de la parcela

urbanizada.

Dadas las características del proceso urbanístico de Almatriche y, por otra parte, el buen

momento del mercado inmobiliario, consideramos que el plazo para la entrega de la parcela

es de 4 años.

niizadosuelourbanvactualvalor

)1(.

+=

€29,745.564.1)12,01(

€157.462.24 =

+=actualvalor

Valor parcela (1999) = = 1.564.745,29 € (260.351.710 ptas)

26 Datos recomendados por ATASA (ver anexo 3)

∑∑ +−

+= tktj i

Ski

EjSueloV)1()1(

.



5. CONCLUSIONES

El presente informe realizado para atender el acuerdo de la Comisión Especial de Investigación

de la finca “El Canódromo”, adoptado en sesión de fecha 2 de agosto de 2010, del Ayuntamiento

de Las Palmas de Gran Canaria, ha analizado los criterios relativos a valores aplicables a los

suelos del antiguo Canódromo de las Palmas de Gran Canaria, así como el valor de las fincas

entregadas por parte del Ayuntamiento en compensación por la finca inicial de El Canódromo.

En la primera parte del trabajo hemos analizado el valor de la parcela de El Canódromo en 1999,

aplicando los criterios de valoración de la ley 6/1998 sobre valoraciones y régimen de suelo, así

como revisando el sistema de cálculo realizado en los informes previos a los convenios por parte

de los servicios municipales. En base al estudio realizado nos hemos posicionado sobre el

método de valoración más adecuado a aplicar en defensa del interés general.

En la segunda, hemos estudiado el valor económico de las parcelas recibidas por URBACAN en

la operación de permuta, es decir unos derechos edificatorios sobre parte de la parcela El

Canódromo, una parcela en el sector Las Torres y unos terrenos en el sector Almatriche.

En resumen, el estudio ha consistido en analizar el convenio a fin de verificar si las bases de

valoración han sido las más adecuadas de acuerdo a la finalidad de llegar a obtener un convenio

con la propiedad manteniendo el interés público.

Como veremos en los apartados siguientes, a nuestro juicio se ha sobrevalorado la finca

inicial de El Canódromo y, consecuentemente, el valor de las fincas entregadas en

compensación es casi tres veces superior (2,74) al valor previsible de la finca inicial.

A continuación sintetizamos las principales conclusiones derivadas del trabajo. En primer lugar

relativas a la valoración de la finca inicial y, en segundo, resultado de la comparación

establecida entre el valor de la finca El Canódromo y el de las fincas entregadas a cambio.

5.1 CONCLUSIONES SOBRE EL VALOR ECONÓMICO DE LA FINCA INICIAL EL CANÓDROMO

Para determinar el coste que debería abonar el Ayuntamiento para adquirir la finca El

Canódromo, debemos tener en cuenta que se trata de terrenos calificados de sistema, sin

aprovechamiento lucrativo y no incluidos en ningún ámbito de gestión. En esas circunstancias

el coste de adquisición para el Ayuntamiento tiene que ser ineludiblemente el valor previsible

de expropiación, de acuerdo a la legislación urbanística vigente.



En este sentido, consideramos que si el Ayuntamiento realiza un convenio con la propiedad

con la finalidad de alcanzar un mutuo acuerdo, el punto de partida debe ser necesariamente

el coste previsible de expropiación, aplicando los criterios de valoración a efectos

expropiatorios definidos en la ley 6/1998, de 13 de abril, sobre el régimen de suelo y

valoraciones.

A nuestro juicio el valor previsible de expropiación, aplicando los criterios legales es de

2.035.477,5 € (338.674.959,32 ptas), incluido el 5% de premio de afección.

Por otra parte, debemos tener en cuenta que el justiprecio expropiatorio no es un valor que

pueda ser predicho con exactitud y seguridad, debido a que el resultado final depende en

muchas ocasiones del acuerdo que adopte el Jurado de Expropiación o, en algunos casos, los

tribunales contencioso-administrativos. Debido a ello consideramos que para llegar a alcanzar

un acuerdo con la propiedad, debe adoptarse un valor superior al valor de expropiación

calculado, proponiendo un margen de maniobra del orden del 25%.

De esta manera hemos adoptado como valor previsible para el Ayuntamiento de la finca inicial

El Canódromo, en el año 1999:

Valor parcela (año 1999): 2.544.346,87 € (423.343.699,14 ptas)

Contrariamente, la valoración que han realizado los servicios técnicos del Ayuntamiento

consideramos que se basa en aplicación de criterios de mercado: aplicación del

aprovechamiento del entorno (no utiliza la media de aprovechamientos del polígono fiscal) y

aplicación del valor de repercusión de mercado (no aplica la Ponencia de Valoración

catastral), resultando un valor de la finca mucho más elevado.

En cuanto al aprovechamiento utiliza una edificabilidad de 2 m2/m2, basada en la

edificabilidad de los barrios adyacentes (Schamann y Escaleritas), no incluidos en el polígono

fiscal 26 y de edificabilidad mucho más elevada. Este modo de proceder, provoca una

sobrevaloración muy importante de la parcela ya que en lugar del aprovechamiento del

polígono fiscal, que según nuestros cálculos es de 0,834 m2/m2, utiliza a efectos de cálculo un

aprovechamiento de 2 m2/m2.

Es importante resaltar que, al margen del sistema de cálculo del aprovechamiento seguido,

en el momento en que los servicios técnicos municipales realizan la valoración, estaba a punto

de aprobarse el nuevo Plan General (PGMO 2000). Dicho plan delimitaba en esta zona un área

de planeamiento remitido (APR-09) otorgándole una edificabilidad de 20.000 m2 (13.200 m2



residenciales y 6.800 m2 de uso comercial). En este sentido parece injustificable que el

informe municipal cite la edificabilidad propuesta por el nuevo planeamiento general (20.000

m2) y, en cambio, aplique una edificabilidad justamente del doble: 40.000 m2.

De esta manera el resultado obtenido es de 8.414.169,46 € (1.400 millones de ptas), es decir

un resultado 3,3 veces superior al que hemos calculado. No obstante debemos tener en cuenta

que esta valoración esta datada el 26 de noviembre del año 2001, es decir dos años más

tarde que la valoración que hemos realizado.

Para poder comparar los resultados, hemos deducido el incremento del precio del suelo en Las

Palmas en el período 1999-2001, resultando que la valoración realizada por los servicios

técnicos del Ayuntamiento tendría un valor equivalente en el año 1999 de 4.978.798,50 €, es

decir, casi 2 veces superior al valor que hemos calculado para la parcela aplicando los

criterios de la ley 6/1998.

5.2 COMPARACIÓN DE RESULTADOS ENTRE EL VALOR DE LA FINCA INICIAL DE EL CANÓDROMO Y LAS PARCELAS RECIBIDAS POR URBACAN

En el capítulo 2 hemos calculado el valor económico de la parcela inicial de El Canódromo,

considerando que al tratarse de una parcela calificada como suelo dotacional-deportivo, sin

ningún tipo de edificabilidad lucrativa, el coste para el Ayuntamiento debía ser el previsible

de expropiación.

Por otra parte, en el capítulo 3 hemos analizado las fincas entregadas por parte del

Ayuntamiento a URBACAN a cambio de los terrenos de la finca inicial del El Canódromo. En

éste caso, al tratarse de de parcelas edificables, de uso residencial, hemos calculado el valor

de mercado que tenían en el año 1999 estas parcelas, es decir el valor más probable que

estaría dispuesto a pagar por los terrenos un promotor inmobiliario.

El cuadro siguiente sintetiza el resultado económico de la operación de permuta, entre la

finca inicial y las entregadas a URBACAN por parte del Ayuntamiento.

Como puede observarse, hemos utilizado el valor urbanístico de la finca inicial de El

Canódromo incluyendo un incremento del 25% en concepto de margen de maniobra. Aún así, el

valor obtenido es muy inferior al valor calculado para las tres fincas entregadas en

compensación.



En el cuadro resumen adjunto se observa que, a nuestro juicio, la operación de permuta se

hubiera equilibrado cediendo únicamente los derechos edificatorios de la finca segregada de El

Canódromo (13.200 m2 de techo edificable), ya que en ambos casos el valor calculado es del

orden de 2,5 millones de euros.

SUPERFICIE Techo edif. VR VALOR (€) (m2 t) (€/m2)

FINCA INICAL EL CANODROMO 20.000 17.000 126,9 2.035.477,50 (valor con margen de negociación 25%) 2.544.346,87

FINCAS A COMPENSAR FINCA SEGREGADA EL CANODROMO 13.200 192,19 2.536.908,00 FINCA SECTOR LAS TORRES 14.468 192,19 2.780.604,92 FINCA SECTOR ALMATRICHE 16.950 145,26 1.564.745,29 VALOR TOTAL FINCAS A COMPENSAR 6.882.258,21

COEFICIENTE INCREMENTO DE VALOR 2,70

En resumen, efectuadas las valoraciones de las distintas fincas, todas ellas referidas al año

1999, podemos concluir que:

• El valor de la finca inicial de El Canódromo es a nuestro criterio de

2.515.970,03 €, mientras que el valor total de las fincas entregadas como

compensación es de 6.882.258,21 €.

• En resumen, a nuestro juicio, el valor de las fincas entregadas en

compensación de la finca de El Canódromo, es 2,7 veces superior al valor de

la parcela inicial.



Advertencias:

Existe un desfase importante entre el momento de la valoración de la finca El Canódromo

(1999), y los sucesivos momentos en que se concretan mediante convenio los derechos de las

fincas que finalmente serán entregadas a cambio como compensación. Debido a ello, para

poder establecer las debidas comparaciones, sobre todo teniendo en cuenta que se trata de un

período de fuertes incrementos en los precios inmobiliarios, hemos realizado el trabajo

refiriendo todas las valoraciones a la misma fecha (1999), en el supuesto de que se disponía de

datos suficientes sobre las características de las fincas entregadas a cambio.

El técnico que subscribe este informe, de profesión Arquitecto declara haber actuado según su

leal saber y entender, y con la práctica y conocimientos adquiridos en el ejercicio de su

profesión.

Además manifiesta no estar afectado por las circunstancias que son objeto de tacha

contenidas en el Artículo 343 de la Ley 1/ 2.000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y

efectuar juramento de conformidad con lo expresado en el Artículo 335.2 de la misma.

Y para que conste, y a los oportunos efectos, se firma el presente informe -que consta de 52

páginas + anexos- y se somete a opinión mejor fundada, en Barcelona, a 20 de abril de 2011.

JORDI DUATIS PUIGDOLLERS, Arquitecto

Profesor del Departamento de Construcciones Arquitectónicas I Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona. UPC.



ANEXOS:

Anexo 1: Finca inicial el Canódromo

Anexo 2: Polígono fiscal 26. Anexo3: Información técnica referente al año 1999

Anexo 4: Fincas recibidas por URBANCAN en la

operación de permuta de El Canódromo.



ANEXO 1: FINCA INICIAL EL CANÓDROMO



FINCA EL CANÓDROMO. UBICACIÓN




ANEXO 2: POLIGONO FISCAL 26



POLÍGONO FISCAL 26. BARRANQUILLO DE DON ZOILO PONENCIA DE VALORACIÓN CATASTRAL 1995



POLÍGONO FISCAL 26. BARRANQUILLO DE DON ZOILO. DELIMITACIÓN Y VISTAS AEREAS



CALCULO APROVECHAMIENTOPOLIGONO CATASTRAL 26. BARRANQUILLO DE DON ZOILO

REF. MANZANA CATASTRAL

SUPERFICIE SUELO (m2)

nº Plantas estimadas

superficie techo edificable

77001 652,00 1,5 978,001.724,00 2 3.448,005.363,00 2,5 13.407,502.557,00 2,5 6.392,505.450,00 2 10.900,001.067,00 2 2.134,00

976,00 2 1.952,00472,00 3 1.416,00927,00 2,5 2.317,50893,00 2,5 2.232,50

1.180,00 2,5 2.950,001.826,00 1,5 2.739,00

77014 375,00 2 750,003.398,00 2,5 8.495,001.793,00 2 3.586,00

79012 1.442,00 1,5 2.163,001.044,00 1,5 1.566,00 uso comercial

952,00 1,5 1.428,002.623,00 3 7.869,00

79003 1.349,00 2 2.698,001.229,00 1,5 1.843,502.899,00 2,5 7.247,50

78993 912,00 2,5 2.280,0078994 1.477,00 2 2.954,0078999 1.534,00 2,5 3.835,0078983 599,00 2 1.198,0077986 1.605,00 2 3.210,00

686,00 2 1.372,0076988 1.282,00 1,5 1.923,00

1.697,00 1,5 2.545,5075987 6.046,00 2,5 15.115,00

2.282,00 1,5 3.423,001.529,80 2 3.059,60

77976 477,00 2 954,004.649,52 1,5 6.974,281.779,00 1,5 2.668,50

76965 9.056,00 1,546 14.000,58 uso comercial

154.025,46

Superficie total Poligono 26 233.147,54 m2Aprovechamiento del poligono 26 0,661 m2/m2

Sup. Poligono 26 (sin parcelas zona Canodromo) 181.121,40 m2Aprovechamiento (deducida zona equipamientos) 0,850 m2/m2



REFERENCIAS CATASTRALES MANZANAS POLIGONO 26



ANEXO 3:

INFORMACIÓN TÉCNICA REFERENTE AL AÑO 1999

o BOLETÍN ECONÓMICO DE LA CONSTRUCCIÓN o INFORMACIÓN DE MERCADO o REFERENCIA TASAS ACTUALIZACIÓN



COSTES DE CONSTRUCCIÓN EN EL AñO 1999



Dia: 22MES: 01/02/2000AÑO: 2000IPC: 2,9

DEUDA PÚBLICA: 4,561

Nota: para hacer la capitalización de rentas contractuales se deberá adoptar IPC=0 y la tasa de capitalización en Pesetas constantes

TIPO INMUEBLEMETODO DE VALORACION Vivienda Plazas de Locales Vivienda Naves

1ª residencia garage Oficinas comerciales 2ª residencia industriales

* Rentas actuales 4,5 6 5,5 7 7,5 9

* Rentas contrato - pesetas constantes 4,5 6 5,5 7 7,5 9pesetas corrientes 7,531 9,074 8,560 10,103 10,618 12,161

* Rentas esperadas - pesetas constantes 3,614 5,114 4,614 6,114 6,614 8,114pesetas corrientes 6,561 8,061 7,561 9,061 9,561 11,061

* Residual dinámico - pesetas constantes 10,614 11,614 12,614 14,614 14,614 16,614pesetas corrientes 13,561 14,561 15,561 17,561 17,561 19,561

* Residual estático - pesetas constantes 15,921 17,421 18,921 21,921 21,921 24,921

Diferencial mínimo para todos los inmuebles 2 2 2 2 2 2Diferencial estimada por Asesoría Técnica** 2 3,5 3 4,5 5 6,5Prima de riesgo (15-7-97) 9 10 11 13 13 15

TASAS DE ACTUALIZACIÓN RECOMENDADAS ATASA



ANEXO 4:

FINCAS RECIBIDAS POR URBACAN EN LA OPERACION DE PERMUTA DE EL CANÓDROMO:

o PARCELA SEGREGADA CANODROMO o ZONA LAS TORRES o ZONA ALMATRICHE



ZONA LAS TORRES ZONA CANODROMO

ZONA ALMATRICHE

UBICACIÓN DE LAS FINCAS RECIBIDAS POR URBACAN EN COMPENSACIÓN POR LA FINCA DE EL CANÓDROMO



SECTOR CANÓDROMO

Vuelo 1998

APR-09

ORTOFOTO ACTUAL (GOOGLE MAPS) DETALLE PARCELAS



Obispo Romo / Henry Dunant

Obispo Romo / Sor Simona

Vista desde calle Obispo Cervera



SECTOR LAS TORRES Primer convenio (23/05/2.000) UA-16

SECTOR LAS TORRES. ORTOFOTO ACTUAL (GOOGLE) UA-16



SECTOR LAS TORRES Primer convenio (23/05/2.000) UA-26

SECTOR LAS TORRES. ORTOFOTO ACTUAL (GOOGLE) UA-26



SECTOR LAS TORRES Segundo convenio (02/04/2002) P-38.1

SECTOR LAS TORRES. P-38.1



c/ Violeta (Hortensia según catastro)

Esquina Hortensia / Acacia

Esquina Acacia / Níspero



ZONA ALMATRICHE Vuelo de 1998

ZONA ALMATRICHE. ORTOFOTO ACTUAL (GOOGLE )



VISTAS ACTUALES DEL PLAN PARCIAL EN PROCESO DE URBANIZACIÓN

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