universidad regional autÓnoma de los andes u n i a n d e...
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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES
U N I A N D E S
FACULTAD JURISPRUDENCIA
CARRERA DE DERECHO
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO
DE ABOGADO DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
INCORPORAR EN EL NUMERAL “1” DEL ARTÍCULO 1570 DEL CODIGO
CIVIL, LA INSCRIPCIÓN DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
AUTOR: BELTRÁN MOREIRA KEVIN GEOVANNY
ASESOR: Dr. SALTOS SALGADO MARCO FERNANDO MSc.
SANTO DOMINGO – ECUADOR
2017
DEDICATORIA
DEDICO:
A Dios por haberme permitido llegar hasta este momento tan importante en mi
vida.
A mi madre, por ser una mujer ejemplar que me ha enseñado a no desfallecer
ni rendirme ante nada y perseverar siempre a través de sus sabios consejos.
A mis abuelitos Galud Loor y José Moreira, por quererme y apoyarme siempre,
esto también se lo debo a ustedes
A mis hermanos Jhon Jairo, Joel y Victoria, quienes han sido mi inspiración
para ser mejor cada día
Kevin
AGRADECIMIENTO
AGRADEZCO:
A Dios por guiar cada paso que doy.
A mi madre por la confianza y el apoyo brindado, que sin duda alguna en el
trayecto de mi vida me ha demostrado su amor.
A mis abuelitos Galud Loor y José Moreira quienes siempre han velado por mí
durante este arduo camino para convertirme en un profesional.
Mis maestros quienes me enseñaron tanto de la profesión como de la vida,
impulsándome siempre a seguir adelante.
A la Universidad Regional Autónoma de los Andes “UNIANDES”, por haberme
dado la oportunidad de escalar un peldaño más en el campo del conocimiento.
Kevin
RESUMEN
La necesidad de la presente investigación se crea por la falta de una medida
que garantice que el bien inmueble que es producto de la promesa de
compraventa, no pueda volver a ser usado; por lo tanto, es importante que se
inscriba en el Registro de la Propiedad y que actúe como una medida de
prohibición de venta; y, que actualmente siendo un problema que trae
afectaciones a las partes contratantes se planteada la necesidad de realizar la
investigación para obtener una solución a la problemática detectada.
Durante la presente investigación se ha desarrollado la metodología cualitativa
y cuantitativa, métodos inductivo, deductivo, analítico, sintético, histórico-lógico
y descriptivo técnicas y herramientas como la observación directa y la
encuesta, a fin de enfocar una investigación jurídica y de calidad, las ideas del
pasado y como ha transcurrido hasta la actualidad y criterios de la población
ciudadanía que aportan a la presente, la línea de investigación: “Retos,
Perspectivas y Perfeccionamiento de las Ciencias Jurídicas en Ecuador.”,
“Fundamentos técnicos y doctrinales de las ciencias penales en Ecuador,
Tendencias y perspectivas”, aprobada por la Universidad Regional Autónoma
de los Andes UNIANDES.”
Por lo tanto, es pertinente crear un Proyecto de Ley que incorpore en el
numeral “1” del artículo 1570 del Código Civil, la inscripción de la promesa de
compraventa en el Registro de la Propiedad; con esto se obtiene como
resultado principal garantizar el derecho a la seguridad jurídica de las partes
intervinientes en los contratos de promesa de compraventa.
ABSTRACT
The need for this research is created by the lack of a measure to ensure that
the real estate that is the product of the promise to Purchase & Sale
Agreement, cannot be used again; therefore, it is important to enroll in the
Record of the Property and act as a measure prohibiting the sale; and, that
currently being a problem that affects the contracting parties, the need to carry
out the research to obtain a solution to the detected problem is considered.
During this research has developed qualitative and quantitative methodology,
inductive, deductive, analytical, synthetic, historical and logical and descriptive
technical methods and tools such as direct observation and survey, in order to
focus legal research and quality, ideas from the past and how it has been
carried out to date and criteria of the citizenship that contribute to the present,
the research line: "Challenges, Perspectives and Improvement of Legal
Sciences in Ecuador.", "Challenges and Perspectives of Legal Relationships,
civil, agrarian and family. Its impact on contemporary society "adopted by the
Autonomous Regional de Los Andes UNIANDES University.
Therefore, it is pertinent to create a Bill that incorporates the numeral "1" of
article 1570 of the Civil Code, the registration of the promise to Purchase & sale
agreement in the Record of the Property; with this, the main result is to
guarantee the right to legal security of the parties involved in the promise to
purchase &sale agreement contracts.
ÍNDICE GENERAL Pág.
APROBACIÓN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD
DERECHOS DE AUTOR
CERTIFICACIÓN DEL LECTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
RESUMEN
ABSTRACT
ÍNDICE GENERAL
ÍNDICE DE TABLAS
ÍNDICE DE GRÁFICOS
ÍNDICE DE ANEXOS
INTRODUCCIÓN ............................................................................................... 1
Antecedentes de la Investigación ....................................................................... 1
Formulación del Problema ................................................................................. 2
Delimitación del problema .................................................................................. 3
Objeto de la investigación .................................................................................. 3
Campo de acción ............................................................................................... 3
Identificación de la línea de investigación .......................................................... 3
Objetivos ............................................................................................................ 4
Objetivo General ................................................................................................ 4
Objetivos Específicos ......................................................................................... 4
Idea a defender .................................................................................................. 4
Preguntas científicas .......................................................................................... 5
Justificación del Tema ........................................................................................ 5
CAPÍTULO I ....................................................................................................... 7
1 MARCO TEÓRICO........................................................................................... 7
1.1 Origen y evolución del objeto de investigación .......................................... 7
1.1.2 La promesa de compraventa y su incumplimiento ................................. 15
1.1.3 Fundamentación legal............................................................................ 22
1.1.4 Legislación comparada .......................................................................... 28
1.2 Análisis de distintas posiciones teóricas sobre el objeto de investigación 30
1.2.1 Dr. Salvador Rocha Díaz – La promesa de compraventa ...................... 30
1.2.2 Dr. Manuel Sánchez Zuraty – Obligaciones y contratos ........................ 30
1.2.3 Rafael Escudero Alday - Seguridad jurídica .......................................... 31
1.2.4 Dr. Aníbal Guzmán Lara – Derecho Civil Ecuatoriano ........................... 32
1.3 Valoración crítica de las diferentes posiciones teóricas ........................... 32
1.3.1 Valoración crítica del contrato ................................................................ 33
1.3.2 Valoración crítica de la promesa de compraventa ................................. 33
1.3.3 Valoración crítica del derecho a la seguridad jurídica ............................ 33
1.3.4 Valoración crítica de la inscripción de la promesa de compraventa ...... 34
1.4 Conclusiones parciales del capítulo ......................................................... 36
CAPÍTULO II .................................................................................................... 37
2 MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROUESTA ......... 37
2.1 Caracterización del procedimiento metodológico para la investigación ... 37
2.2 Descripción del procedimiento metodológico para la investigación ......... 37
2.2.1 Modalidad de la investigación ................................................................ 37
2.2.2 Tipos de investigación ........................................................................... 38
2.2.3 Métodos de investigación ...................................................................... 39
2.2.4 Técnicas ................................................................................................ 39
2.2.5 Cálculo de la muestra de la población ................................................... 40
2.2.6 Interpretación de los resultados de la encuesta realizada ..................... 41
2.3 Propuesta del investigador ...................................................................... 52
2.4 Conclusiones parciales del capítulo ......................................................... 53
CAPÍTULO III ................................................................................................... 54
3 VALIDACIÓN Y/O APLICACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN .. 54
3.1 Modelo utilizado para la aplicación de los resultados de la investigación 54
3.1.1 Tema...................................................................................................... 54
3.1.2 Objetivo .................................................................................................. 54
3.1.3 Justificación ........................................................................................... 55
3.1.4 Descripción de la propuesta .................................................................. 55
3.1.5 Desarrollo de la propuesta ..................................................................... 55
3.1.6 Expide .................................................................................................... 58
3.2 Análisis de los resultados de la investigación .......................................... 60
3.2.1 Validación de la propuesta ..................................................................... 60
3.2.2 Aplicación de los resultados de la propuesta ......................................... 62
3.2.3 Evaluación de los resultados de la propuesta ........................................ 62
3.3 Conclusiones parciales del capítulo ......................................................... 63
CONCLUSIONES GENERALES ...................................................................... 64
RECOMENDACIONES .................................................................................... 65
BIBLIOGRAFÍA
ANEXOS
ÍNDICE DE TABLAS Pág.
Tabla 1 Población y Muestra ............................................................................ 41
Tabla 2 En referencia a la pregunta 1 .............................................................. 42
Tabla 3 En referencia a la pregunta 2 .............................................................. 43
Tabla 4 En referencia a la pregunta 4 .............................................................. 44
Tabla 5 En referencia a la pregunta 4 .............................................................. 45
Tabla 6 En referencia a la pregunta 5 .............................................................. 46
Tabla 7 En referencia a la pregunta 6 .............................................................. 47
Tabla 8 En referencia a la pregunta 7 .............................................................. 48
Tabla 9 En referencia a la pregunta 8 .............................................................. 49
Tabla 10 En referencia a la pregunta 9 ............................................................ 50
Tabla 11 En referencia a la pregunta 10 .......................................................... 51
ÍNDICE DE GRÁFICOS Pág.
Gráfico 1 En referencia a la pregunta 1 ............................................................ 42
Gráfico 2 En referencia a la pregunta 2 ............................................................ 43
Gráfico 3 En referencia a la pregunta 3 ............................................................ 44
Gráfico 4 En referencia a la pregunta 4 ............................................................ 45
Gráfico 5 En referencia a la pregunta 5 ............................................................ 46
Gráfico 6 En referencia a la pregunta 6 ............................................................ 47
Gráfico 7 En referencia a la pregunta 7 ............................................................ 48
Gráfico 8 En referencia a la pregunta 8 ............................................................ 49
Gráfico 9 En referencia a la pregunta 9 ............................................................ 50
Gráfico 10 En referencia a la pregunta 10 ........................................................ 51
ÍNDICE DE ANEXOS
ANEXO 1.- CARTA DE APROBACIÓN DEL PERFIL
ANEXO 2.- FORMULARIO DE LA ENCUESTA APLICADA
1
INTRODUCCIÓN
En tiempos antiguos la forma de realizar los contratos verbales era la
costumbre más adecuada y con el pesar del tiempo se veía decayendo por la
falta de cumplimiento cuando la promesa de compraventa se refería, ya que
con el pesar del tiempo se crearon documentos escritos en donde se
plasmaban varios contratos a fin de poder cumplir y garantizar el derecho de
las partes contratantes.
En la actualidad la promesa de compraventa se encuentra reconocida por el
Código Civil, en el Art. 1570 en la que consta sus requisitos y demás; pero, que
acorde a la necesidad de la sociedad, existe la preocupación por inconformidad
al momento de realizar la promesa de compraventa; tal es el caso, que si se
refiere al bien inmueble que pese a existir una promesa de compraventa, se
pueden realizar varias ventas existiendo una problema para este tipo de
contratos.
Antecedentes de la Investigación
Se ha realizado la respectiva investigación en el Centro de Documentación e
Investigación Científica (CDIC), de la Universidad Regional Autónoma de los
Andes “UNIANDES” en la ciudad de Santo Domingo, en páginas web/online
para constatar si existen tesis con el tema: “INCORPORAR EN EL NUMERAL
“1” DEL ARTÍCULO 1570 DEL CODIGO CIVIL, LA INSCRIPCIÓN DE LA
PROMESA DE COMPRAVENTA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD”, y
se encontró tesis con temas relacionados, pero aquellos muestran un enfoque
distinto a este proyecto de investigación, sin embargo las mismas dan una
pauta y ayudan con la investigación, a continuación se las citan: “LA
PROMESA DE COMPRAVENTA Y SUS EFECTOS LEGALES EN LA
LEGISLACIÓN ECUATORIANA, TESIS DE PREGRADO, REALIZADA POR
GUAMBUGUETE PAREDES ULBIO F., UNIVERSIDAD CENTRAL DEL
ECUADOR, AÑO 2014, LA CUAL SE ENFOCA EN ASPECTOS COMO LA
IMPORTANCIA, LAS CONSECUENCIAS Y LOS EFECTOS JURÍDICOS
QUE SE DERIVAN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y
2
PRETENDE ESTABLECER LOS VACÍOS LEGALES EXISTENTES Y
PROMOVER REFORMAS.”; y, “EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE
PROMESA DE COMPRAVENTA Y SUS CONSECUENCIAS JURÍDICAS,
TESIS DE PREGRADO, REALIZADA POR MORENO BENAVIDES
FERNANDO J., UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR, AÑO 2014, EN
LA CUAL ANALIZA LA NORMATIVA ECUATORIANA ENFOCÁNDOSE EN
EL CÓDIGO CIVIL Y ESTABLECE LOS VACIOS LEGALES EXISTENTES.”;
por lo tanto, se declara que el presente proyecto de investigación es eficaz,
oportuno, pertinente y propio del autor.
Formulación del Problema
La importancia de la promesa de compraventa radica en que tutela y garantiza
la venta de un bien inmueble en el futuro, en caso de que las partes
contratantes no quieran o no puedan celebrar el contrato definitivo. Es
evidente, que las partes contratantes deben comparecer en forma libre,
voluntaria y en unidad de acto a la celebración del contrato de promesa de
compraventa, al momento de suscribir dicho contrato ante el notario, las partes
establecen una cláusula penal, que obliga a ambos al cumplimiento del
contrato, a más de ello, el promitente comprador, entrega al prominente
vendedor una cierta cantidad dinero en efectivo como parte de pago del total
del precio pactado de la venta.
El problema que ha motivado el presente estudio es que el promitente
comprador de un bien inmueble, se encuentra desprotegido al no existir
restricciones para que el promitente vendedor vuelva a celebrar con un tercero,
una promesa de compraventa o venta sobre el mismo bien inmueble, toda vez
que la normativa ecuatoriana no obliga a que se inscriban las promesas de
compraventa celebradas mediante escritura pública restándole la seguridad a
celebración de la promesa de compraventa de bienes inmuebles; ya que el
contrato de promesa no establece limitación de venta al inmueble, incluso
existen escrituras de promesas de compraventa legalmente suscritas ante los
notarios en las que se establece el precio real de la venta del inmueble, pero,
que, al no estar inscritas hacen posible que al celebrarse el contrato definitivo
3
de compraventa se señale un precio menor al real, con el fin de evadir
impuestos.
Estas circunstancias dan a notar que de darse la inscripción promesa de
compraventa en el Registro de la Propiedad, el promitente comprador tendría
mayor seguridad jurídica y se evitaría que muchas personas sean estafadas;
así como se aseguraría que la venta se realice por el precio real y no se evada
el pago de impuestos.
Delimitación del problema
Determinar cómo afecta a los intereses de las partes contratantes, la no
inscripción de la promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad.
Objeto de la investigación
Se encuentra establecido en el Código Civil Ecuatoriano.
Campo de acción
El campo de acción se encuentra enfocado en la figura de contrato de Promesa
de Compraventa.
Identificación de la línea de investigación
Retos, Perspectivas y Perfeccionamiento de la Ciencias Jurídicas en
Ecuador.
o Retos y perspectivas de las relaciones jurídicas civiles, agrarias, y de
familia. Su impacto en la sociedad contemporánea.
4
Objetivos
Objetivo General
Presentar un Proyecto de Ley, para incorporar en el numeral “1” del artículo
1570 del Código Civil, la inscripción de la promesa de compraventa en el
Registro de la Propiedad.
Objetivos Específicos
Fundamentar constitucional y jurídicamente la necesidad de incorporar en el
Código Civil la inscripción de la promesa de compraventa.
Acudir a las notarías y al registrador de la propiedad del cantón Santo
Domingo, con el fin de recopilar información sobre el tema propuesto.
Diseñar los elementos jurídicos necesarios para que la propuesta impulsada
alcance las expectativas del objetivo general del proyecto de investigación.
Validar la propuesta por expertos.
Idea a defender
Con la incorporación en el numeral 1 del artículo 1570 del Código Civil, se
logrará la inscripción de la promesa de compraventa en el Registro de la
Propiedad, a fin de establecer una limitación de venta al bien inmueble cuando
se suscriba el contrato de promesa y que el promitente comprador de un bien
raíz pueda conocer sí el bien objeto de la promesa de compra venta ya ha sido
objeto de una promesa de venta anteriormente.
5
Preguntas científicas
¿Por qué la falta de inscripción de la promesa de compraventa en el Registro
de la Propiedad, genera inseguridad para las partes contratantes?
¿Cómo garantizar el derecho a la seguridad jurídica en las promesas de
compraventa?
¿Cuáles son los fundamentos jurídicos para pretender incorporar en el numeral
“1” del artículo 1570 del Código Civil, la inscripción de la promesa de
compraventa en el registro de la propiedad?
Justificación del Tema
La presente investigación sirve para demostrar que se garantiza el derecho a la
seguridad jurídica en las promesa de Compra-venta. La relevancia social, es
eminente porque se puede concluir que actualmente genera problemas en la
sociedad por la falta de obligatoriedad de inscripción en el Registro de la
Propiedad, las escrituras de promesa de Compra-venta. Con la propuesta que
se plantea permite resolver el problema latente que actualmente se afecta los
contratos de promesa de compra-venta. Con la culminación de la investigación
se puede concluir que se ha obtenido conocimientos nuevos que se ven
implicados en el Código Civil. Dentro de la presente investigación se ha
utilizado la metodología a emplear lo cual ha sido necesaria y suficiente; por lo
tanto, no sugiero otro tipo de metodología referente al problema.
Aporte teórico, y significación práctica y novedad científica
Aporte teórico.- Que se da a la Ciencia del Derecho está plasmado por la
calidad de la investigación realizada en fuentes bibliográficas tanto físicas como
digitales debidamente seleccionadas y consultadas es por ello que se ve la
calidad de investigación bibliográfica en el Marco Teórico.
6
Significación práctica.- La significación práctica, se encuentra reflejado en
elaborar un proyecto de ley que incorpore en el numeral “1” del artículo 1570
del Código Civil, la inscripción de la promesa de compraventa en el registro de
la propiedad.
Novedad Científica.- En lo referente a los elementos de novedad del presente
Trabajo Investigativo están dados por el problema detectado y la originalidad
del mismo ya que trabajos investigativos referentes al que se está proponiendo
no se han encontrado.
7
CAPÍTULO I
1 MARCO TEÓRICO
EPÍGRAFE I
1.1 Origen y evolución del objeto de investigación
Para conocer sobre los contratos, se debe conocer su historia siendo este un
fenómeno social, por la importancia de los negocios entre las personas y el
medio de garantía para poder asegurar sus obligaciones.
El contrato de promesa de compraventa tiene su origen en el de permuta; la
permuta parece indiscutiblemente que ha constituido la forma primera de
comercio e incluso de contratación en general. Dentro del Derecho Romano,
para los sabinianos, constituía una forma especial de la compraventa, en el
cual el precio consistía en otra cosa, y no en dinero.
En el Bajo Imperio, contrajo innominado de do ut des, de carácter real, en virtud
del cual las partes se comprometían a transferirse recíprocamente la propiedad
de una cosa cada una de ellas.
En el Código Español, la permuta, acercándose más a la compraventa, se ha
transformado en convención consensual; en su artículo 1538, define como
"contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
para recibir otra"; pues no se habla de que ha de darse, sino de obligación de
dar. Este contrato es el más antiguo en el orden de los tiempos.
Al introducirse la moneda, fueron facilitadas las transacciones; y en esta forma
se ha convertido, con prestaciones ya más heterogéneas (no cosa por cosa,
sino cosa por dinero), en el contrato de compraventa, el más usual de cuantos
hay , por constituir práctica diaria y hasta múltiple de la mayoría de las
personas.
8
La mutua conveniencia, es la adquisitiva para el comprador y la monetaria para
el vendedor, era ya señalada por este apotegma latino: "Utiliter emere et
venderé omnes volunt" que significa "todos quieren conseguir utilidad al
comprar y al vender".
Vender
Traspasar a otro por el precio convenido la propiedad que uno posee, ofrecer al
público géneros para el que quiera comprarlos. Sacrificar al interés cosas que
no tienen valores materiales.
Figurativo
Faltar uno a la fe, confianza o amistad que debe a otro.
Compraventa
Contrato por el que una persona se obliga a transmitir a otra el dominio de una
cosa mediante una cantidad de dinero. El esquema romano permite la
interpretación que dejo expuesta, lo que históricamente fue adquiriendo
precisión en la etimología, con el concepto que ahora lo conocemos y que
consta en las leyes actuales.
1.1.1.1 La promesa de compra venta
Según varios tratadistas lo que respeta a la promesa de compraventa exponen
lo siguiente:
“...la promesa de compraventa de un bien inmueble será un contrato por el cual
dos partes, el promitente vendedor y el promitente comprador, se obligan a
celebrar un contrato de compraventa sobre un bien inmueble, mediante el
otorgamiento de la escritura pública respectiva, al vencimiento de un plazo o al
acaecimiento de una condición.” (Jiménez, 1989, pág. 91)
9
De acuerdo a este concepto se establece que la promesa de compraventa, es
de carácter promitente; es decir, a futuro a lo que se someten las partes
contratantes, en la que el caso será materia de traslado de posesión definitivo.
1.1.1.2 Diferentes denominaciones de la promesa de compraventa
El Código Civil del Ecuador únicamente se menciona la promesa de celebrar un
contrato en el Art. 1570, no existe una definición del contrato de promesa, se
hace referencia a las circunstancias por las cuales sería válido este contrato.
También esta observación es valedera para diferentes legislaciones, los cuales
tienen gran similitud con el código ecuatoriano.
En resumen la norma establecida en el Código Civil de Chile sobre este
contrato, Alfredo Barros Errazuriz, define a la promesa como: "La promesa de
celebrar un contrato es una convención escrita, en virtud de la cual las partes
se obligan a celebrar un contrato de los que la ley no declara ineficaces, dentro
de un plazo o condición que fije la época de su celebración, y debiendo
especificarse en ella todas las bases que constituye el contrato prometido, de
modo que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes
prescriban" (Barros, 2013, pág. 56)
En la legislación mexicana en el Código Civil mexicano, en el Art. 2443 sobre la
promesa señala: "Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar
un contrato futuro"; no obstante, esta ligera noción se complementa con las
disposiciones del Art. 2246 que reglamenta la necesidad de que contenga las
características del contrato futuro, la limitación del tiempo de la celebración del
contrato prometido y la característica formal del contrato de promesa”
(Sánchez, 2004, pág. 101)
Dentro de la legislación argentina: “En materia de promesa, particularmente
Freitas influyó muy poderosamente.- En nuestro Código Civil, del mismo modo
que en el Código de Napoleón, no se ha legislado sobre el contrato preliminar
en una forma sistemática. Sin embargo,...no solamente este contrato está
10
previsto, sino que además las disposiciones de nuestro Código son más
amplias en esta materia que las del Código Francés" (Pérez, 2004, pág. 214)
Este tratadista denomina al contrato de promesa como un contrato preliminar y
elabora la siguiente definición: "El contrato preliminar es un convenio por el que
una sola parte interviniente, o ambas, se obligan a concluir en el futuro, entre
ellas mismas o con un tercero, otro contrato, que respecto al primero se llama
"contrato principal" o "contrato definitivo" o "contrato futuro." (Ferrer, 1967, pág.
569)
Se debe comprender acerca de las diferentes denominaciones de los contratos
de promesa de compraventa que permite obtener una definición del contrato de
promesa de compraventa y sacar las siguientes conclusiones: contrato de
promesa de celebrar un contrato es: un contrato reconocido universalmente y
aceptado por el derecho positivo, tácito o expresamente consignado.
De lo anteriormente expresado se puede establecer las siguientes
características:
Es principal, formal o solemne según el objeto prometido en el contrato
Obligación de las partes de celebrar un contrato determinado a futuro
cuando se cumplido un plazo o condición
Se lo conoce con variadas denominaciones
El contrato de promesa de celebrar un contrato, es un instrumento que ha
recibido una gran diversidad de denominaciones por las diferentes
legislaciones y los tratadistas, tomando en cuenta los aspectos generales hasta
los específicos, entre los cuales podemos señalar: contrato de promesa de
compraventa, compromiso, promesa, precontrato, contrato preparatorio, ante
contrato, contrato preliminar, promesa de contrato y contrato de promesa de
celebrar contrato.
11
El Código Civil ecuatoriano a este contrato señala como "Promesa de celebrar
un contrato", en la legislación ecuatoriana se los conoce como promesa,
contrato de promesa, promesa de contrato y, contrato de promesa de
compraventa que es término más conocido y utilizado en el ordenamiento
jurídico ecuatoriano.
El mexicano Leopoldo Aguilar Carbajal, señala en su criterio para el gran
número de términos y denominaciones que se da al contrato de celebrar un
contrato: "Seguramente la razón consiste en que siendo uno de los contratos
que aparece en época reciente, antes de llegarse a una estructuración
definitiva, se ensayaron diversas formas que se iban denominando desde el
punto de vista del jurista; por otra parte, estas denominaciones nos recuerdan
las diversas etapas que tuvieron que recorrerse antes de llegar a la definitiva."
(Aguilar, 1977, pág. 96)
Ante el término "Contrato de promesa de celebrar un contrato"; se refiere a este
contrato en forma general y en el caso de hablar de un contrato ya específico
se debe añadir el tipo de contrato que se está prometiendo por ejemplo:
"Contrato de promesa de celebrar un contrato de compraventa."
1.1.1.3 Partes que intervienen en la promesa de compraventa
Las partes contratantes en la promesa de compraventa, se identifican de a
continuación:
El Promitente Comprador.- Es toda aquella persona que se compromete a
comprar el bien o cosa vendida.
El promitente vendedor.- Es toda aquella persona que se compromete a
entregar la cosa o el bien vendido.
Se debe considerar lo siguiente:
12
1. Quien debe entregar y a quien está obligado a entregar, se resuelve en
saber quién vende y quien compra, es decir, quienes se han obligado a
esto, que es el contenido esencial de la compraventa; debe entregar el
vendedor al comprador.
2. Nada impide que se valga uno de ellos, o ambos, de un intermediario o de
varias personas intermediarias. Es frecuente en el comercio de exportación,
ordenar la entrega de la cosa vendida, o encargar a un mandatario que
adquiera la cosa y la ponga a disposición del comprador. En estos ejemplos
se aprecia cómo, sin dejar de radicar en el vendedor la obligación de
entregar, la intervención de terceras personas pueden complicar la relación,
de manera parecida, el comprador puede designar un tercero para que
reciba en nombre o se encargue de transportar la cosa hasta su directa
ocupación y dependencia.
3. El representante legal o el mandatario tienen potestad de adquirir en
nombre de sus representados o pueden igualmente realizar el contrato de
compraventa, estipulando que la entrega se haga a favor de ellos, por
ejemplo, un padre compra para sus hijos y dispone que se entregue a ellos.
También es posible reservarse el derecho a recibir lo que se compra para
otro, o subordinar la entrega a esa tercera persona a un plazo o condición,
así cuando un tutor adquiere una casa para ser entregada al pupilo el
momento en que ha cumplido la mayoría de edad o si se produce el hecho
futuro e incierto de que contraiga matrimonio.
4. En todo caso, tanto quien entrega como quien recibe han de tener
capacidad para realizar actos jurídicos, o tendrán a su vez que estar
representados por otro que actúe por ellos.
El artículo 1764 el Código Civil Ecuatoriano emplea los términos "entrega" y
"tradición" como sinónimos, en principio se consideran ambas cosas como una
sola: entregar es realizar la tradición, que transfiere el dominio, que traslada la
propiedad del vendedor al comprador, por tanto "la entrega o tradición" como lo
determina el Código Civil se sujeta a las reglas del Título VI del Libro II,
13
artículos 686 al 714, la entrega debe reunir las condiciones, según estas
normas legales, para constituir tradición, para ser modo de transferencia del
dominio. Algunos tratadistas señalan, con razón, que la entrega de la cosa
debe completarse con la de los títulos de propiedad.
El Art. 1764 del Código Civil, textualmente establece lo siguiente: “Al vendedor
toca naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición
de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla después de
entregada”; se refiere a la voluntad de las partes de la atribución y el cargo que
le toca a cada parte para dar cumplimiento a la entrega de la cosa.
En lo que respecta al vendedor, se puede interponer que tiene la obligación de
realizar lo siguiente:
o Entregar al comprador el bien vendido
o Garantizar las calidades del bien vendido
o Prestar el saneamiento para el caso de evicción
o Garantizar una posesión útil al comprador
o Custodiar el bien en calidad de depositario, desde que celebre el contrato
de compraventa hasta la entrega del bien vendido
o Garantizar una posesión pacífica del comprador contra perturbaciones
jurídicas de terceros
De acuerdo a las obligaciones del comprador, se establece lo siguiente:
Considerada la compraventa como contrato bilateral, genera también
obligaciones para el comprador. La obligación fundamental del comprador es
pagar el precio, sin embargo, como lógica contrapartida de la obligación del
14
vendedor de entregar la cosa, tiene igualmente el comprador la obligación de
recibirla.
1.1.1.4 Características de los efectos de los contratos
Obligatoriedad: El contrato crea una atadura a las partes.
Intangibilidad: El contrato no se modifica ni inválida unilateralmente es
necesario la voluntad unánime de las partes contratantes.
Relatividad: El contrato genera efectos directos entre las partes;
Oponibilidad: Del contrato nacen efectos indirectos con respecto a terceros
cuando tiene un objeto cosa; y
Seguridad: en el contrato no está permitido la revisión del contrato.
1.1.1.5 Requisitos de la promesa de compraventa
Como requisitos indispensables en para la promesa de compraventa, se
plantean lo siguiente:
Que la promesa conste por escrito. Aun cuando el contrato prometido sea
consensual, la promesa de contrato debe constar por escrito y es por ello
que este contrato es siempre solemne. Basta un instrumento privado; no es
necesario que conste en instrumento público, sin perjuicio de que se
prometa la celebración de un contrato que para su validez deba otorgarse
por escritura pública.
Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces. La jurisprudencia, aclarando el sentido de esta norma, ha dicho
que la ineficacia a que se refiere el artículo 1554 tiene relación directa con
los requisitos intrínsecos del contrato que se pretende celebrar y no con las
formalidades a que debe someterse para que tenga pleno valor legal. Así,
15
no sería eficaz el contrato prometido que tenga un objeto o causa ilícita;
como aquel en que se promete una compraventa entre cónyuges no
separados judicialmente.
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato prometido. Esta circunstancia se ha establecido
para que los contratantes sepan cuándo deberá cumplirse el contrato
prometido y no queden ligados contractualmente en forma indefinida. Este
requisito viene a ratificar el carácter transitorio de la promesa; por ello, si
falta el plazo o la condición, el contrato debe ser declarado nulo
Especificación del contrato prometido. Respecto del alcance de este
requisito, que sin duda es el que más discusión ha suscitado a nivel
doctrinario y jurisprudencial. Significa este requisito que el contrato de
promesa debe contener todas y cada una de las cláusulas del contrato
definitivo Existen dos posiciones al respecto:
o Se ha sostenido que es necesario que el contrato prometido esté
prácticamente contenido en la promesa, ya que sólo así faltaría, para ser
perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades del contrato prometido.
o La doctrina contraria sostiene que el contrato prometido queda
suficientemente especificado si sólo se señalan en la promesa sus
elementos esenciales, que permitan distinguirlo de los otros contratos,
pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza, que la ley los presume, y
los meramente accidentales, que se especifican por cláusulas especiales al
tiempo de celebrarse el contrato prometido.
1.1.2 La promesa de compraventa y su incumplimiento
El contrato de promesa, es que se cumpla con la obligación de hacer, que se
materializa en el contrato de compraventa, único fin del contrato de promesa de
compraventa. Es evidente que las partes contratantes deben comparecer en
16
forma libre, voluntaria y en unidad de acto a la celebración del contrato de
compraventa, cumplida esta obligación tenemos como efecto la extinción del
contrato de promesa de compraventa.
La obligación principal del contrato de promesa, nace el contrato de
compraventa, el mismo que goza de autonomía y vida propia, desde su
suscripción no tiene ningún tipo de vínculo con el contrato de promesa, Al
momento de la suscripción también se hace efectivo el pago, que consta en las
reglas generales del contrato.
La obligación que nace de la promesa de compraventa, también puede
extinguirse por la resolución del contrato, en caso de incumplimiento de la
promesa. El contrato de promesa cumple con su obligación de celebrar el
contrato definitivo no genera incumplimiento, todos las demás formas de
extinción de la obligación generan incumplimiento de la obligación, de lo que
podemos concluir que la promesa no cumplió con su fin.
"Si la obligación esencial que emana del contrato de promesa es la de otorgar
el contrato definitivo, habrá incumplimiento si no se otorga en la oportunidad
convenida el contrato prometido" (Abeliuk, 1983, pág. 85)
En el contrato de promesa de compraventa puede existir un incumplimiento:
voluntario o involuntario, definitivo o temporal, total o parcial, imputable o no al
deudor. Es indispensable establecer los motivos del incumplimiento para
determinar el grado de culpa o responsabilidad del deudor
El contrato de promesa generalmente es sinalagmático, y si se produce el
incumplimiento del contrato de promesa, entonces existe un deudor que no
cumplió con la obligación y un acreedor que busca el cumplimiento de la
obligación. El acreedor tiene la posibilidad de exigir el cumplimiento de la
obligación, solicitando ante el juez que se forcé el cumplimiento del contrato
definitivo por parte del deudor, en caso que el deudor no cumpla con la
suscripción del contrato definitivo, el juez tiene la facultad de suscribir el
contrato definitivo en sustitución del deudor, Para el caso que exista
17
imposibilidad de otorgar el contrato definitivo, el acreedor mediante sentencia
judicial obtendrá la indemnización de daños y perjuicios, En los dos casos
señalados, el acreedor adicionalmente puede exigir el pago de la mora
establecida en el contrato de promesa de compraventa.
El acreedor en caso de no optar por el cumplimiento forzado del contrato
definitivo, puede pedir la resolución del contrato de promesa ante el juez con la
respectiva indemnización de daños y perjuicios en contra del deudor.
En el Art. 1569 del Código Civil en concordancia con el Art. 1570 del Código
Civil, encontramos las disposiciones que hacen referencia al cumplimiento
forzado del contrato de promesa.
El Art. 1569 establece dos posibilidades para el acreedor en caso de que el
deudor no cumpla con la obligación principal y sea declarado en mora por parte
del juez, el acreedor puede pedir a más de la indemnización de la mora
establecida en el contrato de promesa:
Que se le autorice para hacerla ejecutar por un tercero, a expensas del deudor.
El acreedor puede optar por pedir: Que el deudor le indemnice los perjuicios
resultantes de la infracción del contrato.
El contrato de promesa por lo general es un contrato sinalagmático, por lo cual
existen dos partes y al no haber cumplido con la obligación principal del
contrato de promesa, el acreedor puede pedir la resolución del contrato con
indemnización de perjuicios, conforme a lo establecido en el Art. 1505 del
Código Civil.
Es importante que el deudor se encuentre en mora, para que los casos
señalados anteriormente gocen de validez y sean viables. A continuación
citamos el Art. 1567 del Código Civil que establece los casos en los cuales el
deudor está en mora:
18
“1. Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo
que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para
constituirle en mora;
2. Cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto
espacio de tiempo, y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla; y,
3. En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por
el acreedor.” (Código Civil, 2005)
El deudor debe ser requerido judicialmente por parte del acreedor para ser
declarado en mora.
En los contratos de promesa es necesario reconvenir judicialmente al deudor
en mora en los siguientes casos:
Cuando se ha establecido un plazo para exigir el otorgamiento del contrato
definitivo.
Cuando se ha establecido una condición que determine la época del
otorgamiento del contrato definitivo.
Cuando ninguno de los otorgantes ha cumplido en el tiempo establecido en
el contrato.
Cuando se establece en el contrato de promesa la cláusula penal.
La resolución del contrato de promesa es indispensable que exista una
reconvención judicial para declararlo en mora al deudor que ha incumplido con
la obligación, Excepto que las partes de común acuerdo, establezcan en el
contrato, que el incumplimiento de la obligación en forma automática acarrea la
resolución del contrato.
19
1.1.2.1 Cláusulas del contrato de promesa de compra venta
Las diferentes cláusulas que contienen la promesa de compra venta, son
aquellas que determinan el contenido y la forma en que se debe cumplir, para
eso se expone lo siguiente:
Cláusulas esenciales.
Son aquellas que identifican a las partes y dan nombre al contrato.
Cláusulas accidentales
Son aquellas que sólo a voluntad de las partes podrán establecerse como son:
la forma de pago, lugar de la entrega del bien, etc.
Cláusulas de estilo.
Son productos de la tradición que sin ser indispensables en la formación del
contrato se establecen observando la preparación del Licenciado en derecho.
Cláusula penal
La cláusula penal es una figura muy utilizada en la elaboración de contratos
para de alguna forma, garantizar el cumplimiento del mismo.
1.1.2.2 Cláusula penal
Al realizar un contrato de promesa de compraventa para que no se incumpla
las obligaciones establecidas por las partes intervinientes se denomina una
cláusula penal, constituida por una suma de dinero.
El Código Civil, regula la cláusula penal en su Art. 1551, que establece:
“Cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento
de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en
20
caso de no cumplir la obligación principal, o de retardar su cumplimiento.”; así
el tratadista Manuel Ossorio, sobre la cláusula penal establece: “Se refiere al
supuesto en que una persona, para asegurar el cumplimiento de un obligación,
se sujeta a una pena o multa de retardar o no ejecutar la obligación.” (Ossorio,
2008, pág. 168)
Tanto en la ley como la doctrina, se puede definir a la cláusula penal como un
seguro de las partes intervinientes en caso de incumplimiento de la obligación.
En los contratos de promesa de compraventa se ha hecho muy común, por no
decir necesario la utilización de la cláusula penal, siendo la forma más
adecuada para asegurar el cumplimiento de la obligación de celebrar el
contrato definitivo, la inclusión de esta cláusula se da por la voluntad de la
partes.
La cláusula penal puede ser aplicada en cualquier contrato, por lo cual
podemos señalar que es una clausula accesoria de aplicación general, que
sirve para garantizar que se cumpla con una obligación.
Cuando la obligación no se cumple se aplica la cláusula penal ya sea de forma
extemporánea o parcial, por parte del promitente comprador o del promitente
vendedor, esto para garantizar el perjuicio que se produciría y que será
subsanado por medio de una indemnización que debe constar en la cláusula
penal.
Como se ve, la cláusula penal, es emanada por la voluntad de las partes,
quienes en el ejercicio de la libertad de contratar que el Código Civil reconoce a
los individuos y en base al principio de la autonomía de la voluntad, se fijan en
el contrato el monto de los perjuicios que el acreedor ha de experimentar con el
incumplimiento de la obligación, por ejemplo: cuando en un contrato de
compraventa para que no se incumpla las obligaciones impuestas por este
contrato a las partes, se puede establecer una clausula en la cual se obliga a la
parte que incumpla la obligación a cancelar una suma de dinero; a dicha suma
se la conoce como clausula penal.
21
Es necesario recordar que las clausulas penales son consideradas como una
regulación contractual de los efectos del incumplimiento de las partes de un
contrato, bien sea para sancionarlo, prevenirlo o para indemnizarlo. La ley
menciona que las partes de un contrato, en base a la libertad de contratar,
pueden incluir algunas estipulaciones para el cumplimiento de los contratos, las
mismas que se las conocen como clausulas penales.
En la cláusula penal se reconocen perfectamente cuatro objetivos bien
diseñados, constituyéndose al mismo tiempo en las ventajas o utilidades que
en el Derecho ofrece esta institución. Ellos son:
1. Evita la determinación de los perjuicios por el juez, determinación esta última
como se ha dicho, no corresponde en la mayoría de los casos a la realidad, y
por lo cual el acreedor se ve perjudicado por dicha determinación.
2. El acreedor queda exonerado del peso de la prueba de los perjuicios por él
experimentados. El acreedor que cobra perjuicios debe probarlos, debe
justificar por los medios probatorios cuáles son los perjuicios experimentados.
La cláusula penal ahorra todo eso, las partes convienen en el monto de los
perjuicios, y acreditada por el acreedor la existencia de la obligación,
acreditando que el deudor no ha cumplido, el juez deberá condenar al deudor
al pago de los perjuicios estipulados, sin que pueda alegar que la inejecución
de la obligación no le ha inferido perjuicio al acreedor o le ha producido
beneficio.
3. La cláusula penal es medio que garantiza el cumplimiento de una obligación;
es una amenaza para el deudor, en caso de incumplimiento de una obligación
se someterá a una pena, de aquí el nombre de clausula penal.
4. La cláusula penal le da al acreedor en ciertas obligaciones una acción que
sin la cláusula penal el acreedor no la tendría, otorgándole algunos beneficios
frente al incumplimiento de una obligación; al existir una obligación natural el
acreedor no podría exigir el cumplimiento unilateralmente en caso de
incumplimiento por parte del deudor, pero si existe una clausula penal, en la
22
cual existe una penalidad el acreedor puede exigir que se ejecute las
estipulaciones de dicha cláusula.
Entonces en la promesa de compraventa las partes pueden fijar la cláusula
penal, como un pacto accesorio para asegurar el cumplimiento de una
obligación, en el caso de este contrato es para asegurar que se cumpla con el
objetivo de esta obligación, es decir la suscripción del contrato de compraventa
definitivo.
1.1.3 Fundamentación legal
Dentro de la fundamentación se encontrará lo relacionada la Código Civil, en
cuanto se refiera a la promesa de compra venta, que a continuación se expone
lo siguiente:
1.1.3.1 Código Civil
Uno de los requisitos principales del contra de promesa de compra venta, es la
obligación que se encuentra determinado en el Art. 1561 del Código Civil, que
textualmente establece:
“Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no
puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”
(Código Civil, 2005)
De lo citado se desprende que efectivamente la obligación se da entre
personas con fines de celebrar un contrato como resultado de alguna actividad
o negocio y que la única forma de poder dar por terminado el mismo o que no
se validó, es que las partes estén de acuerdo o por motivos legales
interpuestos por alguna de las partes contratantes.
Se debe conocer que el Código Civil, en su Art. 1562, establece sobre las
intenciones que deben existir en un contrato:
23
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan, no
sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
precisamente de la naturaleza de la obligación, o que, por la ley o la costumbre,
pertenecen a ella.” (Código Civil, 2005)
Se refiere a que si se celebra un contrato en el cual se pueda debe existir la
buena fe, por parte de los contratantes se debe cumplir lo pactado en el
contrato, sino que se debe cumplir de acuerdo a la ética de cada persona
ejecutar en su totalidad el contrato.
Según el Art. 1569 del Código Civil, establece sobre la obligación de hacer, lo
siguiente:
“Art. 1569.- Si la obligación es de hacer, y el deudor se constituye en mora,
podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de
estas dos cosas, a elección suya:
1. Que se le autorice para hacerla ejecutar por un tercero, a expensas del
deudor; y,
2. Que el deudor le indemnice los perjuicios resultantes de la infracción del
contrato.”
Hace referencia a la obligación de cumplir la promesa de compra venta, por el
simple hecho de que las partes contratantes tiene la obligación de hacer; es
decir, que las partes cumplan con los contratos en su totalidad.
El Art. 1570 del Código Civil, establece textualmente lo siguiente:
“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que
concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de
celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme
a las disposiciones de este Código;
24
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato; y,
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que
las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo
precedente.”
Dentro de estos numerales citados, es el camino por el cual se debe seguir
para considerar que se ha celebrado un contrato de promesa de compra venta;
por lo tanto, la Ley lo establece así.
Ahora bien, en lo que respecta a la problemática de estudio se ha fijado en la
práctica tal es el caso al momento de celebrar una promesa de compra venta,
como el trámite debido a seguir que normalmente se lo celebra en la notaria y
se esperar el plazo o condición para poder llevar a cabo en su totalidad.
Pero en la práctica ha sido costumbre de que poder concluir una promesa de
compraventa en su totalidad, ha generado inconsistencias dejando en un
abismo jurídico la seguridad de las partes contratante, en la que si no cumple
con el contrato conlleva las siguientes consecuencias:
Demando por incumplimiento de contrato
Perjuicios económicos
Falta de credibilidad
Denuncias por estafa o abuso de confianza
25
Todo esto por no asegurar una medida para para la cosa que se vende
estableciendo casos prácticos como:
Promesa de compra venta de un vehículo
Promesa de compra venta de un bien inmueble
En estos dos ejemplos expuestos, se puede evidenciar que efectivamente en la
práctica se da a diario en las diversas notarias del país; pero quien promete
vender no suele ser un vendedor de buena fe, tomando en cuenta que en
varias ocasiones se ha vuelto a vender la misma cosa en varias ocasiones.
Por lo tanto, es evidente que no existe una medida para garantizar que la cosa
que es materia de la promesa de compra venta no puede ser uso de otra
promesa de compra venta o a su vez en un contrato de compra venta, ya que
en este no se podría volver a vender.
Ahora bien, como poder asegurar a la parte compradora de que la cosa no
corre peligro de ser parte de otras promesas y que se le generen otros
problemas jurídicos:
Pues se plantea que se inscriba en el Registro de la Propiedad, de acuerdo a la
cosa la inscripción de la promesa de compra venta; como “Prohibición de
enajenar”; mientras se cumpla con la promesa de compra venta asegurando el
derecho de quien compra la cosa; y, en cuanto al comprador; de forma
conjunta poder cumplir con la obligación.
1.1.3.2 Constitución de la República del Ecuador
La Constitución de la República del Ecuador, garantiza una serie de derechos
que no se cumplen actualmente en la promesa de compra venta, que a
continuación se exponen:
26
Deberes primordiales del estado
“…Art. 3.- Son deberes primordiales del Estado:…8. Garantizar a sus
habitantes el derecho a una cultura de paz, a la seguridad integral y a vivir en
una sociedad democrática y libre de corrupción...” (Constitución de la República
del Ecuador, 2008, pág. 3)
De acuerdo al presente artículo la Ley Fundamental, garantiza el derecho a la
seguridad integral en la sociedad, en la que se emplea todo tipo de políticas
públicas a fin de que los intereses de las partes contratante en relación a la
presente investigación, se encuentren aseguradas; pero, en el caso que
amerita en la promesa de compraventa al no existir un medida de seguridad
para que la cosa que es materia de la compraventa no pueda estar en otra
promesa de compraventa o en compraventa directa, lo que genera veneración
del derecho a la parte que compra la cosa.
Aplicación de sus derechos
“Art. 11.- El ejercicio de los derechos se regirá por los siguientes principios: 1.
Los derechos se podrán ejercer, promover y exigir de forma individual o
colectiva ante las autoridades competentes; estas autoridades garantizarán su
cumplimiento. 9. El más alto deber del Estado consiste en respetar y hacer
respetar los derechos garantizados en la Constitución.” (Constitución de la
República del Ecuador, 2008)
Como fuente principal de la Carta Magna, lo que antecede se debe garantizar
la tutela efectiva de los derechos de las personas, pero que actualmente ante la
problemática planteada se encuentra afectado el respeto de los derechos
constitucionales.
Derechos
El Art. 66 de la Constitución de la República del Ecuador, establece en los
siguientes numerales:
27
“2. El derecho a una vida digna, que asegure la salud, alimentación y nutrición,
agua potable, vivienda, saneamiento ambiental, educación, trabajo, empleo,
descanso y ocio, cultura física, vestido, seguridad social y otros servicios
sociales necesarios.”
“4. Derecho a la igualdad formal, igualdad material y no discriminación.”
“26. El derecho a la propiedad en todas sus formas, con función y
responsabilidad social y ambiental. El derecho al acceso a la propiedad se hará
efectivo con la adopción de políticas públicas, entre otras medidas”
Dentro de los derechos establecidos se puede expresar que las personas
dentro de un contrato de promesa de compraventa necesitan que se les
garantice el efectivo goce de los derechos en razón de la obligación de los
contratantes y que se debe asegurar que la cosa mantenga un vicio hasta el
cumplimiento del contrato.
Seguridad jurídica
“Art. 82.- El derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la
Constitución y en la existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y
aplicadas por las autoridades competentes.” (Constitución de la República del
Ecuador, 2008, pág. 32)
Con lo que respecta el derecho a la seguridad jurídica, se ve afectada en
cuanto a no existir una ley clara, que proteja el bien jurídico de las partes
contratantes en las promesas de compraventa, ya que la cosa que es materia
de la venta queda en peligro de poder ser vendida sin ningún problema.
Por tal motivo, si existiera una medida no traslativa de dominio porque no se
puede cumplir en las promesas de compraventa, por su naturaleza que es para
futuro; pero, bien se puede prevenir bajo la prohibición de enajenar ante la
autoridad competente que se encargue del registro.
28
1.1.4 Legislación comparada
Se debe conocer como en la legislación comparada, se desarrolla la promesa
de compra venta:
1.1.4.1 Italia
El Código Civil Italiano en el artículo 2645, incorporado mediante ley 3071997,
regula la inscripción del contrato preliminar, pero solo de aquellos preliminares
de los contratos que transfieren constituyen o modifiquen derechos reales
inmobiliarios a fin de brindar tutela a los promisorios adquirentes, pues la
inscripción da al promisorio adquiriente una tutela real, garantizándole la
propiedad del inmueble contra terceros concurrentes. En el caso italiano se
regula incluso la inscripción del contrato preliminar sobre edificios en
construcción o por construir. Como formalidades podemos citar que el contrato
puede ser elevado a escritura pública o puede constar en documento privado
de fecha ciertas, se otorga el plazo de un año desde la celebración o tres años
desde su inscripción cuyo término los efectos del contrato preliminar cesarán y
se consideran como no producidos, si no se inscribe el contrato definitivo o la
sentencia constitutiva del contrato definitivo o de la demanda judicial u otro acto
que constituya ejecución de preliminar.
1.1.4.2 Guatemala
En el caso de Guatemala su Código Civil, aprobado por D. Ley 106, en el
Artículo 1125, señala que:
“En el Registro se inscribirán: 2º. Los título traslativos de dominio de los
inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca,
servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los
contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
luego”; luego en su Art. 1680, regula la inscripción con carácter de obligatorio
29
de la promesa cuando esta se refiere a enajenación de bienes inmuebles o
derechos reales sobre aquellos.
1.1.4.3 Estados de Chihuahua, Nueva León y Yucatán
En cuanto a los Estados Mexicanos se hará referencia al de Chihuahua, Nueva
León y Yucatán, donde se permite la inscripción del contrato de promesa de
compraventa , siempre y cuanto verse sobre bienes inmuebles y derechos
reales, así por ejemplo el, Código Civil del Estado de Chihuahua (Ley No.
402/73), en el Art. 2130 indica: “el contrato de promesa relativo a bienes
inmuebles o derechos reales, cuyo contrato definitivo deba ser inscrito en el
Registro Público de la Propiedad, también debe inscribirse para que produzca
efectos con relación a terceros.
En este caso, el contrato de promesa deberá otorgarse en escritura pública, si
el precio del inmueble o derecho real excede del equivalente a quinientas
veces el salario mínimo, en caso contrato, bastará un escrito privado
debidamente ratificado ante fedatario público. (Artículo reformado mediante
Decreto No. 432-00 III P.E. publicado en el Periódico Oficial No. 8 del 26 de
enero del 200)”
1.1.4.4 Panamá
El Código Civil de Panamá aprobado mediante Ley Nº 2 del 22 de agosto de
1916. En el artículo 1221, segundo párrafo concibe a la promesa como una
limitación al derecho de propiedad: “La promesa de vender un inmueble, hecha
por escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad, constituye una
limitación del dominio en virtud de la cual el promitente no podrá enajenar el
inmueble mientras no sea cancelada la inscripción de la promesa, ni gravarlo
sin el consentimiento del presunto comprador”
30
1.1.4.5 Conclusión de la legislación comparada
Es evidente que las legislaciones citadas aportan a la presente investigación
específicamente en su propuesta, ya que resulta de utilidad práctica regular el
contrato de promesa de compraventa para que se inscriba en el Registro de la
Propiedad, a fin de asegurar o proteger la celebración del contrato definitivo y
garantizar la seguridad jurídica de las partes contratantes, como un acto
inscribible obligatorio.
EPÍGRAFE II
1.2 Análisis de las distintas posiciones teóricas sobre el objeto de
investigación
Las posiciones teóricas, se refiere a la cita de varios tratadistas en relación a la
investigación para desarrollar un análisis de forma general:
1.2.1 Dr. Salvador Rocha Díaz – La promesa de compraventa
En similares términos, el jurista mexicano Dr. Salvador Rocha Díaz, en su obra
“El contrato de promesa”, define a este contrato como: “Un acuerdo de
voluntades en virtud del cual una de las partes, o ambas, se obliga a celebrar
dentro de un tiempo determinado, un contrato cuyos elementos se señalan
desde luego” (Rocha, 1974, pág. 623)
Sobre el contrato, se puede analizar que efectivamente tiene un fin de vincular
a dos partes a fin de poder celebrar una actividad con acuerdo consentido,
sobre el traspaso de un bien mueble o inmueble.
1.2.2 Dr. Manuel Sánchez Zuraty – Obligaciones y contratos
Por su parte, el jurista ecuatoriano Dr. Manuel Sánchez Zuraty, en su obra
“Obligaciones y contratos”, transcribiendo la jurisprudencia de nuestro país
expresa:
31
“El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio para la
celebración del contrato definitivo, el contrato de compraventa. El objeto del
contrato de promesa de compraventa, es pues, el contrato definitivo. Desde
luego, tanto el uno como el otro son contratos principales y no existe
dependencia entre ellos, son independientes y solo existe una relación íntima
entre los dos. Celebrada la escritura de compraventa las obligaciones
emanadas del contrato de promesa de compraventa quedan cumplidas. En
mérito del contrato de promesa de compraventa, solo se puede exigir la
celebración del contrato de compraventa que deberá contener por supuesto,
todas y cada una de las condiciones estipuladas en el contrato de promesa”
El contrato de promesa de compraventa es una especie de contrato preliminar
en el cual ambas partes se comprometen mutua y respectivamente a comprar y
vender un inmueble, finalizando la etapa contractual cuando el promitente
comprador pague el precio y el vendedor lo entregue y efectúe la tradición de la
cosa.
1.2.3 Rafael Escudero Alday - Seguridad jurídica
“Seguridad Jurídica es la exigencia de que los sistemas jurídicos contengan los
instrumentos y mecanismos necesarios para que los sujetos obtengan una
cierta garantía sobre cómo van a ser las normas jurídicas que rigen sus
conductas, y cuáles serán las que se apliquen cada una de las mismas”
(Escuderu Alday, 2000, pág. 88)
Es decir, la seguridad jurídica es el conocimiento y la certeza que tienen los
gobernados de qué es lo que se estipula en la ley como permitido o prohibido y,
cuáles son los procedimientos que se deben llevar a cabo en cada caso, según
lo establecido en la constitución y demás reglamentos que conforman el marco
legal de un país.
32
1.2.4 Dr. Aníbal Guzmán Lara – Derecho Civil Ecuatoriano
En el caso del contrato de promesa de compraventa, no existe disposición
alguna del Código Civil que exija esta solemnidad para el contrato de promesa
de compraventa, sin embargo, el jurista nacional Dr. Aníbal Guzmán Lara, en
su obra “Derecho Civil Ecuatoriano” expresa que la inscripción del contrato de
promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad:
“Queda al arbitrio de las partes, pues si las partes quieren y se ponen de
acuerdo, podrían acordar la inscripción de la escritura pública de contrato de
promesa de compraventa [...] .en el apéndice referente a la ley de registro de la
propiedad, en el literal n) manifiesta: Inscripciones en el registro de la
propiedad. - Tomando en cuenta el origen de la inscripción, lo dividimos en los
siguientes grupos: 1)
Transmisiones de dominio (literal n): las promesas de venta de inmuebles
cuando las partes han acordado la inscripción, esta disposición constituye un
gravamen” (Guzmán, 1992, pág. 461)
Sobre la inscripción en el registro de la propiedad se puede establecer, que es
aquella medida que rehace sobre un bien mueble que se emplea para poder
establecer la titularidad o algún vicio constante en sus archivos, que a su vez
estos van a poder ser prohibidos de vender.
EPÍGRAFE III
1.3 Valoración crítica de los conceptos doctrinales de las diferentes
posiciones teóricas
Dentro de la valoración crítica consiste en tener un criterio personal y
demostrar la aportación de las posiciones teóricas enunciadas en el EPÏGRAFE
II:
33
1.3.1 Valoración crítica del contrato
Según el tratadista mexicano Dr. Salvador Rocha Díaz, el concepto aporta y
beneficia a la investigación en la que supone la celebración de dos contratos,
uno el de promesa propiamente tal y otro, el contrato prometido, razón por la
cual la doctrina tilda al contrato de promesa como un contrato preparatorio y, al
igual que lo expuesto anteriormente, faculta al contratante diligente para pedir,
a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento del contrato de promesa.
En el caso de la resolución del contrato de promesa el contratante diligente
solicita la indemnización de perjuicios por los daños causados por dicho
acuerdo de voluntades, en cambio, en la demanda de cumplimiento del
contrato de promesa, se demanda ejecutivamente una obligación de hacer y,
en este caso, es la jueza o juez de la causa quien suscribe el contrato
prometido a nombre del deudor o el demandado que no cumple con su
obligación de celebrar el contrato.
1.3.2 Valoración crítica de la promesa de compraventa
El Dr. Manuel Sánchez Zuraty, establece sobre la compraventa una definición
acertada a la investigación y en la que se puede concluir que la promesa de
compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan mutuamente a
celebrar, posteriormente y con todos los requisitos legales, un contrato de
compraventa. Se realiza, por ejemplo, cuando el pago se efectúa en cuotas,
para determinar las fechas de dichos plazos.
1.3.3 Valoración crítica del derecho a la seguridad jurídica
Según el tratadista Rafael Escudero Alday, establece sobre la seguridad
jurídica la responsabilidad del Estado, que recae sobre las leyes que deben
regir de acuerdo a las necesidades; por lo que, es pertinente señalar que
aporta directamente a la investigación.
34
La seguridad jurídica se refiere a que ante la imposibilidad de que todas las
leyes o reglamentos que se establecen para el orden, control, buen
funcionamiento y acciones de los individuos estén contenidas en un solo
documento, como por ejemplo, en la constitución, entonces se hace necesario
que se encuentren en las demás normativas judiciales o estatutos legales a fin
de que queden establecidas evitando la incertidumbre o indefensión.
De esta manera, se garantizan los derechos y los deberes que les
corresponden a todos los ciudadanos, a los cuales deben tener acceso y
conocimiento.
La Ley Fundamental ecuatoriana, establece en su Art. 82 la seguridad jurídica
que textualmente indica: “Art. 82.- El derecho a la seguridad jurídica se
fundamenta en el respeto a la Constitución y en la existencia de normas
jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las autoridades competentes.”
(Constitución de la República del Ecuador, 2008, pág. 32)
Por lo tanto, ante la problemática detectada sería lo correcto establecer una
medida para garantizar el derecho del comprador en la promesa de
compraventa.
1.3.4 Valoración crítica de la inscripción de la promesa de compraventa
en el Registro de la Propiedad
De acuerdo al Dr. Aníbal Guzmán Lara, sobre la inscripción de la promesa de
compraventa en el Registro de la Propiedad, establece una posición teórica
importante y que beneficia a la investigación, tras la problemática planteada,
sobre la inseguridad de la promesa de compra venta tras no establecer una
medida para no volver a vender la cosa, se plantea lo siguiente:
La mayoría de la doctrina nacional, señala que no es necesario, ya que el
numeral 4° del Art. 1570 del Código Civil ecuatoriano claramente disponen que
el contrato prometido debe ser especificado, faltándole solo la tradición de la
cosa y las solemnidades que las leyes prescriben.
35
Si bien es cierto para la inscripción es opcional por lo que se da en la práctica,
pero en sí la solución que se pretende demostrar es que se establezca en el
numeral 1 del Art. 1570 del Código Civil, solamente la inscripción de la
promesa de compra venta, en la que se establezca la prohibición de enajenar,
para asegurar la cosa de ambas partes contratantes.
36
EPÍFRAFE IV
1.4 Conclusiones parciales del capítulo
Una vez terminado el presente capítulo, se tuvo como resultado las siguientes
conclusiones:
Que de acuerdo a la Introducción, en su desarrollo se logró formular el
problema, por lo tanto, se ha desarrollado al presente investigación para
plantear una propuesta.
Que de acuerdo al origen y evolución se obtuvo los conocimientos
adecuados sobre los contratos de promesa de compraventa.
Que según las posiciones teóricas se permitió conocer el fundamento
doctrinario y determinar la falencia que actualmente se genera en la
problemática de estudio.
Que de acuerdo a la legislación comparada, se obtuvo criterio sobre que la
promesa de compraventa, se basa en un contrato a culminar a futuro de
acuerdo a la ley de cada país.
Que de acuerdo al fundamento legal se pudo determinar la vulneración de
los derechos constitucionales que se genera en la promesa de compra
venta.
37
CAPÍTULO II
2 MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA
Dentro del presente capítulo, se encuentra establece la metodología que se
utilizó de acuerdo a la investigación, que han encaminado a la propuesta
alcanzada que dará la solución ante la problemática detectada.
2.1 Caracterización del procedimiento metodológico para el desarrollo
de la investigación
De acuerdo al procedimiento metodológico se basa de acuerdo a la solución
del problema detectado; por lo que, se ha realizado mediante la investigación
de campo ante las Unidades Judiciales, así como a las Notarías y el Registro
de la Propiedad, quienes aportaron con sus conocimientos sobre la
problemática expuesta.
2.2 Descripción del procedimiento metodológico para el desarrollo de la
investigación
Se observará el desarrollo total de la metodología utilizada, consistente en la
modalidad, tipos, métodos y técnicas de investigación, que permitieron el
desarrollo de la presente investigación de forma estructurada:
2.2.1 Modalidad de la investigación
Consiste en el dos modalidades tanto cualitativa y cuantitativa, considerando
que la presente investigación se trata de la cualitativa por la exigencia de las
ciencias jurídicas:
2.2.1.1 Modalidad cualitativa
La modalidad cualitativa, se caracteriza más por las cualidades y calidad de la
de la información, que permite descubrir los eventos, hechos, personas,
38
situaciones, comportamientos, interacciones que se observan mediante un
estudio; y además anexa tales experiencias, pensamientos, actitudes,
creencias; entre otras cosas de veracidad jurídica.
2.2.1.2 Modalidad cuantitativa
Permitió identificar de forma general la cantidad de información y datos
recabados para poder especificar y determinar de los resultados obtenidos cual
es la población que se debe encuestar para fundamentar la presente
investigación.
2.2.2 Tipos de investigación
En el presente trabajo investigativo se utiliza tres tipos de investigación
conforme se encuentra establecido en el Manual de Investigación aprobado por
“UNIANDES”:
Investigación bibliográfica.- Se utiliza al momento de recoger información de
los textos como libros, Códigos, Leyes, y más y también da páginas web de
Internet, que fueron necesarios para sustentar las variables de investigación
derivadas del tema.
Investigación de campo.- Se recurre a este tipo de investigación por cuanto
se tuvo que acudir a lugares donde se pretendía encontrar información acorde
al tema, como son las Instituciones Públicas, Entidades Privadas y Abogados
del libre ejercicio.
Investigación Descriptiva.- El tipo de investigación de descriptiva utlizada fue
la representativa porque permitió recoger datos y exponer en resumen de
manera minuciosa los resultados, a fin de extraer información técnica y
significativa para la investigación.
39
2.2.3 Métodos de investigación
Como métodos utilizados en el desarrollo de la presente investigación, permitió
conocer de forma particular la investigación realizada:
Método inductivo.- Dentro de la presente investigación, el método inductivo se
utiliza por cuanto su proceso permite obtener conclusiones particulares
respecto de los contratos de promesa de compraventa. Por lo que implica un
modo de razonar y consiste en recopilar hechos y llegar a una conclusión
general. Se utilizará este método, para interpretar los resultados que permitan
inferir las posibles causas del problema a investigar.
Método deductivo.- Permite deducir de lo general a lo específico, de lo
universal a individual, en lo que se seguir para hacer de la investigación de una
práctica científica, en base a las ideas generales se puede llegar a una
conclusión individualizada.
Método analítico.- Se comprendió los presupuestos legales y afectaciones que
se presentaron en los problemas acontecidos por la falta de normativa,
logrando analizar, observar y examinar cada posición teórica.
Método sintético.- Permitió la estructura de y la explicación para resolver una
problemática existente, en la que los resultados son positivos.
Método histórico-lógico.- Con este método, se consigue realizar un estudio
cronológico e histórico, para conocer como ha transendido a lo largo del tiempo
los contratos de promesa de compraventa.
2.2.4 Técnicas
La presente investigación, se ha tenido relación directa con varias personas en
la que se aplicó las siguientes técnicas de investigación:
40
Observación directa.- Se pudo constatar que la opinión de la ciudadanía en
forma general están de acuerdo que no existe una medida que recaiga sobre la
cosa que es materia de la promesa de compraventa, en la que se podría volver
a venderla generando afectación en los intereses de las partes contratantes.
Encuesta.- Es una técnica que sirvió para la recopilación de la información, por
la cual la ciudadanía en general preguntas descritas en un cuestionario; a fin de
utilizar aspectos importantes para el estudio del problema detectado mediante
el análisis de muestras representativas.
Entrevista.- No estructurada fue aplicada a un profesional en materia de
Derecho Civil y a través de la información recibida, se obtuvo un conocimiento
amplio sobre la problemática en estudio.
Herramientas
Cuestionario.- Son las preguntas relacionadas con el problema plateado, con
temas sobre este tipo de contratos.
2.2.5 Cálculo de la muestra de la población
La población sobre la cual se desarrolló esta investigación fue a:
Ciudadanía en general
Jueces de la Función Judicial (Civil)
Abogados en el libre ejercicio
Funcionarios del Registro de la Propiedad
Funcionarios de las Notarias
41
Cálculo de la muestra n= Tamaño de la muestra
𝑛 = N N= Población o Universo
(𝐸)2(𝑁 −1)+1 E= Error máximo admisible (0,05)
Ciudadanía en general, Jueces de la Función Judicial (Civil), Abogados en el
libre ejercicio, Funcionarios del Registro de la Propiedad; y, Funcionarios de las
Notarías.
n= 200
(0.05) ² (200-1)+1
n= 200
(0.0025) (199)+1
n= 200 n= 133,55 - 66 encuestas sería el error máximo admisible
1,4975
n= 134
Tabla 1 Población y Muestra
COMPOSICIÓN POBLACIÓN
Ciudadanía en general 100
Jueces de la Función Judicial (Civil) 10
Abogados en el libre ejercicio 70
Funcionarios del Registro de la
Propiedad
10
Funcionarios de las notarías 10
Total 200
2.2.6 Interpretación de los resultados de la encuesta realizada
De las preguntas establecidas en el cuestionario para la encuesta, se ha
realizado su interpretación cada una, como se denota a continuación:
42
Pregunta N. 1.- ¿Sabe usted si la Constitución de la República del Ecuador,
reconoce el derecho a la seguridad jurídica?
Tabla 2 En referencia a la pregunta 1
INDICADORES FRECUENCIAS
SI 100%
NO 0%
Total 100%
Gráfico 1 En referencia a la pregunta 1
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 100% de las personas encuestadas sobre esta pregunta, coinciden y saben
que la Constitución de la República del Ecuador, reconoce el derecho a la
seguridad jurídica; y, el 0% que No.
100%
0%
¿Sabe usted si la Constitución de la República del Ecuador, reconoce el derecho a la seguridad
jurídica?
SI
NO
43
Pregunta N. 2.- ¿Sabe usted si el Código Civil, regula el contrato de promesa
de compraventa?
Tabla 3 En referencia a la pregunta 2
INDICADORES FRECUENCIA
SI 100%
NO 0%
Total 100%
Gráfico 2 En referencia a la pregunta 2
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 100% de ciudadanía encuestada saben que el Código Civil, reconoce y
regula los contratos de promesa de compraventa, porque lo que es un derecho
establecerlo; y, el 0% que No.
100%
0%
¿Sabe usted si el Código Civil, regula el contrato de promesa de compraventa?
SI
NO
44
Pregunta N. 3.- ¿Conoce usted que el contrato de promesa de compraventa
que celebran las partes es por mutuo acuerdo?
Tabla 4 En referencia a la pregunta 4
INDICADORES FRECUENCIA
SI 95%
NO 5%
Total 100%
Gráfico 3 En referencia a la pregunta 3
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 95% de las personas encuestadas sobre esta pregunta consideran que
tiene conocimiento de que el contrato de promesa de compraventa que
celebran las partes es de mutuo acuerdo; y, el 5% dice que No.
95%
5%
¿Conoce usted que el contrato de promesa de compraventa que celebran las partes es por
mutuo acuerdo?
SI
NO
45
Pregunta N. 4.- ¿Sabe usted que los contratos de promesa de compraventa,
tienen la finalidad de completar la compraventa en un cierto plazo?
Tabla 5 En referencia a la pregunta 4
INDICADORES FRECUENCIA
SI 99%
NO 1%
Total 100%
Gráfico 4 En referencia a la pregunta 4
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 99% de las personas encuestadas tiene conocimiento de que los contratos
de promesa de compraventa, tienen como finalidad completar la misma en un
cierto plazo; es decir, ha futuro complimiento las cláusulas el contrato; y, el 1%
dice que No.
99%
1%
¿Sabe usted que los contratos de promesa de compraventa, tienen la finalidad de completar la
compraventa en un cierto plazo?
SI
NO
46
Pregunta N.- 5 ¿Considera que la promesa de compraventa garantiza el
derecho de las partes en su integridad?
Tabla 6 En referencia a la pregunta 5
INDICADORES FRECUENCIA
Si 3%
No 97%
Total 100%
Gráfico 5 En referencia a la pregunta 5
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 97% de las personas encuestadas sobre la promesa de compraventa en la
que garantizar el derecho de las partes en su integridad, consideran que no por
la facilidad de incumplirlo y lo difícil de poder reclamar su fiel cumplimiento; y, el
3% dice que No.
97%
3%
¿Considera que la promesa de compraventa garantiza el derecho de las partes en su
integridad?
Si
No
47
Pregunta N. 6.- ¿Sabía usted que por incumplimiento de contrato de la
promesa de compraventa, puede reclamar su cumplimiento por vía judicial?
Tabla 7 En referencia a la pregunta 6
INDICADORES FRECUENCIA
Si 99%
No 1%
Total 100%
Gráfico 6 En referencia a la pregunta 6
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 99% de las personas encuestadas, tienen total conocimiento de que por
incumplimiento del contrato de promesa de compraventa se puede reclamar su
cumplimiento por vía judicial; y, el 1% que No.
99%
1%
¿Sabía usted que por incumplimiento de contrato de la promesa de compraventa, puede
reclamar su cumplimiento por vía judicial?
Si
No
48
Pregunta N. 7.- ¿Conoce usted que el bien inmueble en una promesa de
compraventa, se puede realizar varias promesas inclusive una venta?
Tabla 8 En referencia a la pregunta 7
INDICADORES FRECUENCIA
Si 10%
No 80%
total 100%
Gráfico 7 En referencia a la pregunta 7
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 11% de las personas encuestadas Si consideran y el 89% de las personas
encuestadas sobre esta pregunta han manifestado que no tenían conocimiento
de que el bien inmueble en una promesa de compraventa se pueda realizar
varias o inclusive una venta, que ha generado desconcierto y preocupación.
11%
89%
¿Conoce usted que el bien inmueble en una promesa de compraventa, se puede realizar
varias promesas inclusive una venta?
Si
No
49
Pregunta N. 8.- ¿Considera necesario que se emplee una medida para poder
asegurar el derecho del comprador en una promesa de compraventa?
Tabla 9 En referencia a la pregunta 8
INDICADORES FRECUENCIA
Si 100%
No 0%
Total 100%
Gráfico 8 En referencia a la pregunta 8
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 100% de las personas encuestadas consideran que es necesario que exista
una medida de prevención a la cosa que es materia de la promesa de
compraventa para asegurar el cumplimiento del contrato; y, el 0% dice que No.
100%
0%
¿Considera necesario que se emplee una medida para poder asegurar el derecho del comprador
en una promesa de compraventa?
Si
No
50
Pregunta N. 9.- ¿Considera pertinente que se establezca la prohibición de
venta del bien inmueble que es materia de la promesa de compraventa?
Tabla 10 En referencia a la pregunta 9
INDICADORES FRECUENCIA
Si 100%
No 0%
Total 100%
Gráfico 9 En referencia a la pregunta 9
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 100% de las personas encuestas afirman que existiendo la prohibición de
venta del inmueble que es materia de la promesa de compraventa, se
garantizaría el derecho del comprador; y, el 0% que No.
100%
0%
¿Considera pertinente que se establezca la prohibición de venta del bien inmueble
que es materia de la promesa de compraventa?
Si
No
51
Pregunta N. 10.- ¿Considera necesario que se incorpore en el numeral “1” del
artículo 1570 del Código Civil, la inscripción de la promesa de compraventa en
el Registro de la Propiedad?
Tabla 11 En referencia a la pregunta 10
INDICADORES FRECUENCIA
Si 100%
No 0%
Total 100%
Gráfico 10 En referencia a la pregunta 10
FUENTE: PROPIEDAD DEL AUTOR
Análisis e interpretación de los resultados
El 100% de las personas encuestadas consideran necesario incorporación de
un inciso en el numeral 1 del Art. 1570 del Código civil, la inscripción de la
promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad; y, el 0% dice que No.
100%
0%
¿Considera necesario que se incorpore en el numeral “1” del artículo 1570 del Código Civil, la inscripción de la promesa de compraventa en el
Registro de la Propiedad?
Si
No
52
2.3 Propuesta del investigador
Durante el desarrollo del presente capítulo, mediante la metodología utilizada
se ha realizado y obtenido la propuesta que pretende resolver la problemática
actualmente existente, de forma fundamental y más técnica.
En la presente investigación se ha utilizado tipos, métodos y técnicas de
investigación que ha permitido tener ideas de la información obtenida para
sustentar la misma, que ha permitido obtener la opinión de la ciudadanía, la
cual consistió en la ciudadanía en general, Jueces de la Función Judicial (Civil),
Funcionarios del Registro de la Propiedad; y, Funcionarios de las notarías; que
fue un aporte importante para determinar que la problemática actualmente
existe y se encuentra radicada en el Art. 1570 del Código Civil.
Con lo anteriormente expuesto, se ha evidenciado falta de inscripción en el
Registro de la Propiedad, de la promesa de compraventa, genera inseguridad
por los cambios que pueden llegar a suscitarse como por ejemplo: Practicar
varias veces las promesas de compraventa, practicar la venta directa, que la
propiedad sea hipotecada e inclusive embargada; por lo que, mediante una
prohibición de venta por existir en el Registro de la Propiedad, prohibiría que el
bien inmueble pueda ser uso de una promesa de compraventa.
Por lo que, es necesario presentar un proyecto de ley a fin de que se incorpore
en el numeral “1” del artículo 1570 del Código Civil, la inscripción de la promesa
de compraventa en el registro de la propiedad.
53
2.4 Conclusiones parciales del capítulo
A continuación se presenta las conclusiones parciales, obtenidas del capítulo II,
de acuerdo a la metodología utilizada y la propuesta:
De acuerdo a la caracterización del problema se encuentra detectado y la
ubicación de lugar donde surge; tal como, en la Función Judicial, Notarías y
Registro de la Propiedad.
De acuerdo a la metodología utilizada se pudo estructurar la información
obtenida tendiente a fundamentar la investigación realizada.
Que de acuerdo a la encuesta realizada permitió conocer respuestas
positivas que favorecen a la presente investigación; por lo tanto,
54
CAPÍTULO III
3 VALIDACIÓN Y/O APLICACIÓN DE RESULTADOS DE SU APLICACIÓN
Al desarrollar el presente capítulo, se observará la validación y/o aplicación de
los resultados, con la que la problemática que es causal de vulneración de
derechos de la naturaleza, se encuentra solucionada mediante un proyecto de
ley que incorpore en el numeral “1” del Art. 1570 del Código civil, la inscripción
de la promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad.
3.1 Modelo utilizado para la aplicación de los resultados de la
investigación
El modelo que se ha utilizada para demostrar cómo se aplicó los resultados de
la presente investigación, es la creación de un proyecto de ley que incorpore en
el numeral “1” del Art. 1570 del Código civil, la inscripción de la promesa de
compraventa en el Registro de la Propiedad.
3.1.1 Tema
“INCORPORAR EN EL NUMERAL “1” DEL ARTÍCULO 1570 DEL CODIGO
CIVIL, LA INSCRIPCIÓN DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA EN EL
REGISTRO DE LA PROPIEDAD”
3.1.2 Objetivo
Presentar un Proyecto de Ley a fin de incorporar en el numeral “1” del Art. 1570
del Código civil, la inscripción de la promesa de compraventa en el Registro de
la Propiedad.
55
3.1.3 Justificación
Para poder justificar la presente investigación, se presenta el proyecto de ley,
que es la propuesta a solucionar la problemática de estudio, mediante la
fundamentación de la doctrina y la Ley a lo largo de la presente investigación.
3.1.4 Descripción de la propuesta
La propuesta consiste en fundamentar constitucional y jurídicamente la
necesidad de incorporar en el Código Civil la inscripción de la promesa de
compraventa en el Registro de la Propiedad, como medida de prevención y fiel
cumplimiento a la promesa de compraventa.
3.1.5 Desarrollo de la propuesta
PROYECTO DE LEY REFORMATORIO
AL CÓDIGO CIVIL
ASAMBLEA NACIONAL
LA COMISIÓN LEGISLATIVA Y DE FISCALIZACIÓN
EL PLENO DE LA COMISIÓN LEGISLATIVA Y DE FISCALIZACIÓN
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La importancia de la promesa de compraventa radica en que tutela y garantiza
la venta de un bien inmueble en el futuro, en caso de que las partes
contratantes no quieran o no puedan celebrar el contrato definitivo. Es
evidente, que las partes contratantes deben comparecer en forma libre,
voluntaria y en unidad de acto a la celebración del contrato de promesa de
56
compraventa, al momento de suscribir dicho contrato ante el notario, las partes
establecen una cláusula penal, que obliga a ambos al cumplimiento del
contrato, a más de ello, el promitente comprador, entrega al prominente
vendedor una cierta cantidad dinero en efectivo como parte de pago del total
del precio pactado de la venta.
El problema que ha motivado el presente estudio es que el promitente
comprador de un bien inmueble, se encuentra desprotegido al no existir
restricciones para que el promitente vendedor vuelva a celebrar con un tercero,
una promesa de compraventa o venta sobre el mismo bien inmueble, toda vez
que la normativa ecuatoriana no obliga a que se inscriban las promesas de
compraventa celebradas mediante escritura pública restándole la seguridad a
celebración de la promesa de compraventa de bienes inmuebles; ya que el
contrato de promesa no establece limitación de venta al inmueble, incluso
existen escrituras de promesas de compraventa legalmente suscritas ante los
notarios en las que se establece el precio real de la venta del inmueble, pero,
que, al no estar inscritas hacen posible que al celebrarse el contrato definitivo
de compraventa se señale un precio menor al real, con el fin de evadir
impuestos. Estas circunstancias dan a notar que de darse la inscripción
promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad, el promitente
comprador tendría mayor seguridad jurídica y se evitaría que muchas personas
sean estafadas; así como se aseguraría que la venta se realice por el precio
real y no se evada el pago de impuestos.
CONSIDERANDO:
Que, la Constitución de la República del Ecuador en el Artículo 1, manifiesta:
“El Ecuador es un estado constitucional de derecho y justicia social,
democrático, soberano, independiente, unitario, intercultural, plurinacional y
laico. Se organiza en forma de república y se gobierna de manera
descentralizada”.
57
Que, el inciso 1, del número 9, del artículo 11, de la Constitución de la
República del Ecuador, establece: “El más alto deber del Estado consiste en
respetar y hacer respetar los derechos garantizados en la Constitución”.
Que, el Art. 31 de la Constitución de la República del Ecuador, establece que:
"Las personas tienen derecho al disfrute pleno de la ciudad y de sus espacios
públicos, bajo los principios de sustentabilidad, justicia social, respeto a
diferentes culturas urbanas y equilibrio entre lo urbano y lo rural. El ejercicio del
derecho a la ciudad se basa en la gestión democrática de ésta, en la función
social y ambiental de la propiedad y de la ciudad, y en el ejercicio pleno de la
ciudadanía.";
Que, el Art. 82 de la Constitución de la República del Ecuador, establece:” El
derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la Constitución y
en la existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las
autoridades competentes”.
Que, el Art. 321 de la Constitución de la República del Ecuador establece: "El
Estado reconoce y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública,
privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta, y que deberá
cumplir su función social y ambiental";
Que, el Art. 424 de la Constitución de la República del Ecuador, establece: “La
Constitución es la norma suprema y prevalece sobre cualquier otra del
ordenamiento jurídico. Las normas y los actos del poder público deberán
mantener conformidad con las disposiciones constitucionales; en caso contrario
carecerán de eficacia jurídica. La Constitución y los tratados internacionales de
derechos humanos ratificados por el Estado que reconozcan derechos más
favorables a los contenidos en la Constitución, prevalecerán sobre cualquier
otra norma jurídica o acto del poder público.”
Que, el Art. 41, de la Ley de Registro, señala: “La inscripción de títulos de
propiedad y de otros derechos reales, contendrá: 1.- La fecha de la inscripción;
2.- Los nombres, apellidos y domicilio de las partes; 3.- La naturaleza y fecha
58
del título, y la designación de la oficina en que se guarda el original; 4.- El
nombre y linderos del inmueble; y, 5.- La firma del Registrador. Si se pidiere la
inscripción de un título traslaticio del dominio de un inmueble, o de alguno de
los otros derechos reales, como usufructo, uso, habitación o hipoteca, y en el
título no apareciere facultado uno de los otorgantes o un tercero para pedir por
sí solo la inscripción, será necesario que las partes o sus representantes firmen
la anotación en el Repertorio. En las transferencias que proceden de
resoluciones judiciales no hay necesidad de que las partes firmen las
anotaciones”
Que, en la actualidad las disposiciones del Código Civil, no establece la
inscripción en el Registro de la Propiedad, sobre el bien inmueble en el
Registro de la Propiedad.
Que, es necesario reformar el numeral 1 del Art. 1570 del Código Civil, la
inscripción de la promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad.
Que, el Art. 120 de la Constitución de la República del Ecuador, dice: “…6
Expedir, codificar, reformar y derogar las leyes, e interpretarlas con carácter
generalmente obligatorio.”
3.1.6 Expide
Art. 1.- Incorpórese un inciso en el numeral 1 en el Art. 1570 del Código Civil,
quedando de la siguiente forma:
Art. 1570.- La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna;
salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pública, cuando fuere de
celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme
a las disposiciones de este Código;
59
La promesa de compraventa se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad,
a fin de que constituya un gravamen, que prohíba la celebración de varios
contratos.
2. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato; y,
4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo
falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que
las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo
precedente.
DISPOSICIÓN FINAL.- Esta Ley entrará en vigencia a partir de su publicación
en el Registro Oficial.
Dado y suscrito en la sede de la Asamblea Nacional, ubicada en el Distrito
Metropolitano de Quito, provincia de Pichincha, a los veinte días del mes de
septiembre del 2017.
ABG. JOSÉ RICARDO SERRANO SALGADO
PRESIDENTE DE LA ASAMBLEA NACIONAL DEL ECUADOR
60
3.2 Análisis de los resultados de la investigación
El análisis de los resultados de la investigación consiste en el sustento de la
información plasmada a lo largo de la investigación, en la que ha permitido de
forma técnica demostrar el desarrollo de la propuesta tendiente a resolver la
presente investigación, que a continuación se expresará mediante su
validación, aplicación y evaluación de los resultados.
3.2.1 Validación de la propuesta
La validación de la propuesta que se basa en un Proyecto de Ley a fin de
incorporar en el numeral “1” del Art. 1570 del Código civil, la inscripción de la
promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad.
De acuerdo a la observación directa ha permitido conocer la opinión de la
ciudadanía en la que expresa que efectivamente generar inseguridad los
contratos de promesa de compraventa, por la facilidad de poder incumplir el
contrato.
Ahora bien, se ha hecho conocer la propuesta en la que la promesa de
compraventa se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad, que constituya
un gravamen, que prohíba la celebración de varios contratos; entonces, sería lo
adecuado para prevenir estos problemas que aquejan a la ciudadanía
actualmente.
Por tal motivo, se ha dejado hecho conocer la presente investigación a una
persona conocedora de la materia, la cual ha emitido su criterio formado y
mediante su certificación de viabilidad, apoya la presente propuesta.
61
3.2.1.1 Certificado de viabilidad
62
3.2.2 Aplicación de los resultados de la propuesta
La aplicación de los resultados consiste en garantizar lo que establece en el
Art. 11 numeral 9 de la Constitución de la República del Ecuador, que
establece “El ejercicio de los derechos se regirá por los siguientes principios: 9.
El más alto deber del Estado consiste en respetar y hacer respetar los
derechos garantizados en la Constitución.”
Pues ante la problemática planteada es necesario interpretar que la aplicación
de los resultados se basa en la práctica al momento de que las personas que
desean realizar una actividad en la que se requiera celebrar una promesa de
compraventa acudan a una notaría a establecer sus cláusulas y demás; que
deberán ser cumplidos a cierto tiempo; y, que se exija la inscripción en el
Registro de la Propiedad; beneficiaria a las partes.
3.2.3 Evaluación de los resultados de la propuesta
La evaluación de la propuesta consiste en el aporte teórico que genera a las
ciencias jurídicas en la que se basa en garantizar el derecho a la seguridad
jurídica en la que el Art. 82 de la Constitución de la República del Ecuador,
establece: “El derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la
Constitución y en la existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y
aplicadas por las autoridades competentes.”
Por lo tanto, la propuesta del investigador, es la adecuada y pertinente para
poder subsanar la problemática que actualmente existe y vulnera el derecho de
del comprador quien celebrar un contrato de promesa de compraventa.
63
3.3 Conclusiones parciales del capítulo
Mediante el desarrollo del presente trabajo investigativo, se ha permitido llegar
a las siguientes conclusiones:
Se ha logrado identificar que el modelo a utilizar para la problemática de
estudio es la creación de un Proyecto de Ley.
Que se debe garantizar el derecho a la seguridad jurídica, mediante leyes
claras, públicas y precisas, de acuerdo a la problemática planteada.
Que se ha logrado validar la propuesta por vía de expertos, en la que se ve
reflejada la aportación y viabilidad de la presente propuesta.
Que es pertinente presentar un Proyecto de Ley, tendiente a incorporar en
el numeral “1” del Art. 1570 del Código civil, la inscripción de la promesa de
compraventa en el Registro de la Propiedad.
64
CONCLUSIONES GENERALES
Durante la presente investigación se ha logrado obtener las siguientes
conclusiones generales:
Que la promesa de compraventa que se encuentra regulada en el Código
Civil, no establece una definición exacta y no señala las circunstancias que
actualmente genera inconformidad en la ciudadanía.
Que el contrato de promesa de compraventa al momento de su celebración
genera a futuro un contrato definitivo y que si no lo hace la parte
incumplidora deberá ser condenada al pago de daños y perjuicios
ocasionados por dicha obligación.
Que el marco teórico, permitió desarrollar una fundamentación doctrinaria y
legal, para el desarrollo viable de la investigación.
Que mediante la metodología utilizada, ha permitido sintetizar la estructurar
de la información tendiente a crear el sustento legalidad para la propuesta
del investigador.
Que es necesario presentar un proyecto de ley, tendiente a incorporar en el
numeral “1” del Art. 1570 del Código Civil, la obligación de inscribir la
promesa de compraventa en el Registro de la Propiedad.
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RECOMENDACIONES
Las recomendaciones que se puedan establecer en la presente investigación
son las siguientes:
El contrato de promesa de compraventa necesita una estructura y
reglamentación legal apegada a la realidad y a la necesidad de los
ecuatorianos que muchas veces cométenos varios errores en cuanto a esta
clase de obligaciones.
Que la Universidad Regional Autónoma de los Andes “UNIANDES”, pueda
hacer uso de la presente investigación a fin de poder dar a conocer a los
estudiantes la problemática detectada en los contratos de promesa de
compraventa.
Que los Asambleístas, consideren la propuesta del investigador que se
basa en el Proyecto de Ley, tendiente a incorporar en el numeral “1” del Art.
1570 del Código Civil, la obligación de inscribir la promesa de compraventa
en el Registro de la Propiedad.
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Pórrua.
ANEXOS
ANEXO N.- 1.- CARTA DE APROBACIÓN DEL PERFIL DEL PROYECTO DE
INVESTIGACIÓN
ANEXO N.- 2.- FORMULACIÓN DE LA ENCUESTA APLICADA
CUESTIONARIO
Señores encuestados rogaría de la manera más comedida me ayuden
respondiendo el pliego de preguntas que se relaciona con mi trabajo de tesis
titulado: “INCORPORAR EN EL NUMERAL “1” DEL ARTÍCULO 1570 DEL
CODIGO CIVIL, LA INSCRIPCIÓN DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA
EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD”, sus respuestas me serán de mucha
ayuda para la culminación del presente trabajo investigativo.
1.- ¿Sabe usted si la Constitución de la República del Ecuador, reconoce el
derecho a la seguridad jurídica?
SI____ NO____
2.- ¿Sabe usted si el Código Civil, regula el contrato de promesa de
compraventa?
SI____ NO____
3.- ¿Conoce usted que el contrato de promesa de compraventa que celebran
las partes es por mutuo acuerdo de las partes?
SI____ NO____
4.- ¿Sabe usted que los contratos de promesa de compraventa, tienen la
finalidad de completar la compraventa en un cierto plazo?
SI____ NO____
5.- ¿Considera que la promesa de compraventa garantiza el derecho de las
partes en su integridad?
SI____ NO____
6.- ¿Sabía usted que por incumplimiento de contrato de la promesa de
compraventa, puede reclamar su cumplimiento por vía judicial?
SI____ NO____
7.- ¿Conoce usted que el bien inmueble en una promesa de compraventa, se
puede realizar varias promesas inclusive una venta?
SI____ NO____
8.- ¿Considera necesario que se emplee una medida para poder asegurar el
derecho del comprador en una promesa de compraventa?
SI____ NO____
9.- ¿Considera pertinente que se establezca la prohibición del bien inmueble
que es materia de la promesa de compraventa?
SI____ NO____
10.- ¿Considera necesario que se incorpore en el numeral “1” del artículo 1570
del Código Civil, la inscripción de la promesa de compraventa en el registro de
la propiedad?