universidad de guayaquilrepositorio.ug.edu.ec/bitstream/redug/8457/1/tesis.pdfde comunicación...
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I
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE COMUNICACIÓN SOCIAL
CARRERA DE PUBLICIDAD Y MERCADOTECNIA
CARÁTULA
Estudio de Mercado para la creación del proyecto
inmobiliario “Piazza Ciudad Colón” en el sector Noroeste
de la ciudad de Guayaquil
Tesis de grado que se presenta como requisito para optar
por el título de Licenciado en Publicidad y Mercadotecnia.
AUTORA:
WENDY ELIZABETH ROMERO RAMÍREZ
TUTOR:
ING. CÉSAR ROLDAN MARTÍNEZ
GUAYAQUIL – ECUADOR
2015
II
REPOSITORIO NACIONAL EN CIENCIA Y TECNOLOGÍA
FICHA DE REGISTRO DE TESIS
TÍTULO Y SUBTÍTULO
Estudio de Mercado para la creación del proyecto inmobiliario “Piazza Ciudad Colón” en el sector Noroeste de la ciudad de Guayaquil – año 2015
AUTOR/ES: WENDY ELIZABETH ROMERO RAMIREZ
REVISORES:
INSTITUCIÓN: UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD: COMUNICACIÓN SOCIAL
CARRERA: PUBLICIDAD Y MERCADOTECNIA
FECHA DE PUBLICACIÓN: NOVIEMBRE 2015
No. DE PÁGS: 85
ÁREAS TEMÁTICAS: CAMPO: CONSTRUCCION AREA: MARKETING ASPECTO: CREACION DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DELIMITACIÓN TEMPORAL: 2015
PALABRAS CLAVES: Proyecto Inmobiliario, Estudio de Mercado, Plaza Comercial.
RESUMEN: Este proyecto se basa en el estudio de mercado para el desarrollo de un protecto inmobiliriario el
cual es un a contruccion de una plaza comercial “piazza Ciudad Colón” en en noroeste de la ciudad de Guayaquil, debido a la demanda habitacional del sector Urdenor, analizando que no existe en una lugar donde los habitantespuedan realizas sus compras.
No. DE REGISTRO (EN BASE DE DATOS)
No. DE CLASIFICACIÓN:
DIRECCIÓN URL (TESIS EN LA WEB)
ADJUNTO PDF:
(X) SI ( ) NO
CONTACTO CON AUTOR/ES WENDY ELIZABETH ROMERO RAMIREZ
TELÉFONO: 0997939986
E-MAIL: [email protected]
CONTACTO EN LA INSTITUCIÓN:
FACULTAD DE COMUNICACIÓN SOCIAL
NOMBRE:
CARRERA DE PUBLICIDAD Y MERCADOTECNIA
TELÉFONO: 042887169 - 042889400
III
CERTIFICADO DE ACEPTACIÓN DEL TUTOR
En mi calidad de tutor de la Facultad de Comunicación Social, por
el presente:
CERTIFICO
Que he analizado el proyecto de trabajo de grado presentado como
requisito previo a la aprobación y desarrollo de la investigación para optar
por el grado Licenciado en Publicidad y Mercadotecnia
Wendy Elizabeth Romero Ramírez
C.I.: 0926219502
Ing. César Roldán Martínez
Guayaquil, 2015
IV
CERTIFICACIÓN DE LA GRAMATÓLOGA
Licenciada Rosa María Calderón C MSc., con C.I.: 0905894796, por
medio del presente tengo a bien CERTIFICAR que he Revisado estilo,
redacción y ortografía de la tesis de grado elaborada por Wendy Elizabeth
Romero Ramírez con C.I.: 0926219502, previo a la obtención del título de
LICENCIADA EN PUBLICIDAD Y MERCADOTECNIA.
TEMA DE TESIS:Estudio de Mercado para la creación del proyecto
inmobiliario “Piazza Ciudad Colón” en el sector Noroeste de la
ciudad de Guayaquil.
Trabajo de investigación que ha sido escrito de acuerdo a las normas
ortográficas y de sintaxis vigentes.
____________________________________
Lcda. Rosa María Calderón C. MSc.
Número de cédula: 0905894796
Número de celular: 0992885508
Año 2015
V
APROBACIÓN DE LA SUSTENTACIÓN
Los miembros designados para la sustentación aprueban el trabajo
de titulación sobre el tema: Medición del conocimiento administrativo y el
área comercial de los empleados de las empresas Pymes, para realizar
un programa de capacitación con el modelo coaching y programación
neurolingüística.
Del egresado:
Wendy Elizabeth Romero Ramirez
De la carrera de Publicidad y Mercadotecnia
Guayaquil, 2015
Para constancia firman
____________________ ____________________
__________________
VI
ACTA DE RESPONSABILIDAD
La egresada de la Carrera de Publicidad y Mercadotecnia de la Facultad
de Comunicación Social de la Universidad de Guayaquil, el señorXavier
Padilla,deja constancia escrita de ser el autor responsable de la tesis
presentada, por lo cual firma:
____________________________________ Srta. Wendy Elizabeth Romero Ramírez
C.I.:0926219502
VII
DECLARACIÓN EXPRESA
La responsabilidad del contenido de este trabajo de titulación me
corresponde exclusivamente a mí; y patrimonio intelectual de la misma a
la Universidad de Guayaquil.
Wendy Elizabeth Romero Ramírez
VIII
AGRADECIMIENTO
Agradezco a Dios, que ilumina y guía mis pasos en todo aspecto de mi
vida, a mis padres quienes han sido un gran apoyo y me han impulsado
en momentos difíciles de mi vida, a mis hermanos que han estado
conmigo incondicionalmente, a mi gran profesor y maestro Carlos
Cabanilla que me ayudó a que este proyecto sea posible, a mi mejor
amigo, mi tutor y a mis profesores de los cuales tengo grandes
enseñanzas y anécdotas. Y sobretodo agradezco enormemente a mi hija
Victoria, quien ha sido mi impulso en este logro de mi vida.
IX
DEDICATORIA
Este proyecto está dedicado a Dios y a mi hija Victoria, quienes son los
pilares mas importantes de mi vida, todo lo que he hecho hasta ahora no
hubiese sido posible sin tí mi pequeña Victoria, espero que cuando
puedas leer y revisar este trabajo te sientas orgullosa de mami. Te amo.
X
ÍNDICE DEL CONTENIDO
CARÁTULA ............................................................................................................. I
CERTIFICADO DE ACEPTACIÓN DEL TUTOR ................................................. III
CERTIFICACIÓN DE LA GRAMATÓLOGA ........................................................ IV
APROBACIÓN DE LA SUSTENTACIÓN .............................................................. V
ACTA DE RESPONSABILIDAD ........................................................................... VI
DECLARACIÓN EXPRESA ................................................................................. VII
AGRADECIMIENTO ............................................................................................ VIII
DEDICATORIA ...................................................................................................... IX
ÍNDICE DEL CONTENIDO ..................................................................................... X
ÍNDICE DE FIGURAS .......................................................................................... XIII
ÍNDICE DE TABLAS ...........................................................................................XIV
RESUMEN ............................................................................................................ XV
ABSTRACT .........................................................................................................XVII
INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 1
CAPÍTULO I ............................................................................................................ 3
1. EL PROBLEMA ............................................................................................... 3
1.1. El problema............................................................................................... 3
1.2. Ubicación del problema en su contexto .............................................. 3
1.3. Situación en conflicto ............................................................................ 4
1.4. Alcance .................................................................................................... 4
1.5. Objetivos de la investigación................................................................ 6
1.5.1. Objetivo general ..................................................................................... 6
1.5.2. Objetivos específicos ........................................................................... 6
1.6. Operacionalización de las variables .................................................... 6
1.7. Justificación eimportancia de lainvestigación ................................... 7
1.8. Hipótesis.................................................................................................. 7
CAPÍTULO II ........................................................................................................... 8
2. MARCO TEÓRICO .......................................................................................... 8
2.1. Fundamentación Teórica ....................................................................... 8
2.1.1. Centro comercial ................................................................................... 8
2.2. Concepto de Plaza comercial ............................................................... 8
2.2.1. Importancia de los centros comerciales .......................................... 9
2.2.2. Ventajas de las plazas comerciales .................................................. 9
2.2.3. Beneficios de establecer un negocio en un local dentro de un
centro comercial .................................................................................................. 10
2.2.4. Estudio de Factibilidad .............................................................................. 11
XI
2.4.5. Objetivos que determinan la Factibilidad. ............................................... 11
2.2.6. Componentes del Estudio de Factibilidad. .............................................. 12
2.4.7. fundamentación Legal. ............................................................................. 13
2.5Fundamentación Epistemologica. ............................................................... 13
2.5.1 Fundamentación Psicológica ................................................................ 14
2.5.2. FundamentacionSociológica .................................................................... 15
CAPÍTULO III ........................................................................................................ 19
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN ......................................................... 19
3 METODOLOGÍA ............................................................................................ 19
3.1. Diseño de la Investigación .................................................................. 19
3.2. Modalidad de la investigación ............................................................ 19
3.3. Tipo de investigación .............................................................................. 20
3.4. Técnica de investigación ..................................................................... 20
3.5. Población y muestra ............................................................................ 20
3.5.1 Población ............................................................................................... 20
3.5.2 Muestra .................................................................................................. 21
3.6. Técnicas e instrumentos de investigación ............................................. 21
3.7. Recolección de la información ............................................................... 21
CAPÍTULO IV........................................................................................................ 22
4. Análisis de resultado................................................................................... 22
2.- Edad del encuestado. .................................................................................... 23
CAPÍTULO V......................................................................................................... 32
5. Descripción Del Negocio ............................................................................ 32
5.1. Información General ...................................................................................... 32
5.1.1. Descripción Del Proyecto .......................................................................... 32
5.2. Plaza Comercial “La Piazza Ciudad Colón” .................................................. 36
5.2.1. Memória Técnica De Obra Civil y Acabados ......................................... 36
5.3.Análisis de la investigación ............................................................................. 44
5.4. PLAN DE MARKETING DEL NEGOCIO ....................................................... 50
5.4.1 Introducción................................................................................................ 50
5.4.2. Sector de la actividad .............................................................................. 50
5.4.3. Ambiente geográfico de acción ............................................................ 50
5.4.4. Segmento de Mercado ............................................................................ 50
5.4.5. Grupo Objetivo .......................................................................................... 51
5.4.6. Posicionamiento ....................................................................................... 51
5.4.7. Competencia Directa ............................................................................... 51
XII
5.4.8. Competencia indirecta ............................................................................ 51
5.5. Marketing Mix ................................................................................................. 53
5.5.1. Precio ........................................................................................................... 53
5.5.2. Plaza y Promoción...................................................................................... 55
5.5.3. Publicidad .................................................................................................... 56
5.5.4. Pautas en Medios de Comunicación ....................................................... 58
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ....................................................... 60
Conclusiones ....................................................................................................... 60
Recomendaciones .............................................................................................. 61
ANEXOS ............................................................................................................... 62
FORMATO DE ENCUESTA ..................................................................................... 62
BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................... 66
XIII
ÍNDICE DE FIGURAS
1.Figura 1 Guayaqui, sector Urdenor …...………………..………………………5
2.Figura 2 Localización ......………………………………………………………...43
XIV
ÍNDICE DE TABLAS
1 Operacionalización de las variable….………..…………………………..………..6
2Sexo del encuestado …………….………………………..……………………..…22
3 Edad del encuestado………………………….………………………..…………...23
4 ¿En qué sector vive? ………...….………………………..……………………… 24
5 ¿Le gustaría la implementacion de una plaza comercial en el norte? ………..25
6 ¿Qué tipo de negocios le gustaría que se implementen en la plaza comercial?...........................................……………………..…………………..……26
7 ¿Cuál de estos centros comerciales visista más? ….…………………………...27
8 ¿Usted cree que el parqueo en los centros comerciales cerrados es un
problema al momento de realizar sus compras………...…………………………..28
9 ¿Cuántos miembros de su familia trabaja?....……………….…………………...29
10 ¿Con qué frecuencia asiste a centros comerciales ...……………..…………..30
11 ¿En qué beneficiará la apertura de una plaza comercial en el sector Urdenor de la ciudad de Guayaquil para los habitantes……………………………………..31
12 Usos del suelo del centro comercial …...………………..………………………33
13 Obra: centro comercial….……….………………………..………………………42
14 Constructora Conalba …..……….………………………..………………………42
15 Gastos de servicios básicos …….………………………..………………...……45
16 Costos . Ingresos …………………...……………………..………………………47
17 Retorno de utilidad ……………….………………………..………………………48
18 Punto de equilibrio….…………….………………………..………………………49
19 Utilidad….………………………….………………………..………………………49
20 Analisis de la competencia directa ..……………………..………………………52
21 Analisis de la competencia …..….………………………..………………………54
22 Determinacion del mercado Potencial …………………..………………………55
23 Campañas de promocion………………………………………………………….57
24 presupuesto para promociones…………………………………………………..59
XV
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE COMUNICACIÓN SOCIAL
CARRERA DE PUBLICIDAD Y MERCADOTECNIA
Estudio de Mercado para la creación del proyecto
inmobiliario “Piazza Ciudad Colón” en el sector noroeste
de la ciudad de Guayaquil
RESUMEN
El objetivo principal de esta propuesta es identificar las fuentes de
información para realizar un estudio de factibilidad para la creación de un
plan de negocios para el desarrollo de la plaza comercial Piazza Ciudad
Colon en el sector noroeste de la ciudad de guayaquil basado en la
necesidad y la demanda de oferta de bienes y servicios de la sociedad.
Las plazas comerciales también conocidas como strepmall son centros
comerciales abiertos donde la gente acude a realizar compras de bienes y
servicios, por lo general son compras programadas, a diferencia de los
centros comerciales cerrados, las plazas comerciales abiertas tienen
comodidad en parqueos, rotación vehicular y seguridad lo que permite
fácil acceso y no se genera tráfico, le ventaja de esto es ahorrar tiempo al
momento de realizar las compras.
Actualmente en el Ecuador se han desarrollado varios tipos de plazas
comerciales en distintas ciudades del país, en la ciudad de Guayaquil el
crecimiento y la innovación de este tipo de centros comerciales se ha
incrementado en los últimos años por la demanda y crecimiento de la
población existente, la aceptación de estas ha sido muy buena por lo cual
se siguen desarrollando nuevos proyectos para satisfacer las necesidades
de los consumidores.
La interrogante para realizar este estudio de factibilidad es la demanda de
plazas comerciales en el sector noroeste de la ciudad de guayaquil con un
mix de locales adecuados, éstos locales de servicios y productos como
supermercados, farmacias, bancos, tiendas de ropa, gimnasios entre
otros que estén a disposición de la comunidad y cerca de sus hogares.
XVI
Para realizar esta tesis se ha realizado una investigación exploratoria por
lo cual es cuantitativa para lo cual se desarrollaron encuestas donde se
reflejaron resultados muy importantes y significativos para realizar esta
propuesta, parte de la información tomada para esta investigación fue
basada en experiencias y anécdotas de inversionistas que actualmente
han incursionado en este negocio y están satisfechos con los resultados
de las mismas, también se realizó estudios de mercado donde se analizó
las ventajas de este negocio.
El mercado objetivo para este estudio fue enfocado en el sector noroeste
de la ciudad de guayaquil específicamente en la ciudadela urdenor II el
cual será definido como nicho de mercado ya que se estudió al
consumidor en los aspectos sociales, económicos y culturales lo cual
permitirá conocer las necesidades y las demandas que estos presentan
para así lograr una buena aceptación y tener un enfoque claro del mix de
locales adecuados para alcanzar el éxito y cumplir con las expectativas
del proyecto.
El análisis económico social y tecnológico del ecuador actualmente es
favorable para la inversión, ya que ha alcanzado un incremento histórico
del petróleo en los últimos 8 años, el boom petrolero empujó a la
economía a través de inversión y elevado gasto público que generó mayor
consumo, el avance tecnológico también es muy favorable, se cuenta con
sistemas avanzados y está entre los más desarrollados de Sudamérica.
Este proyecto aporta al desarrollo comercial del sector y genera fuentes
de empleo lo cual permite que el nivel de desempleo disminuya en la
ciudad de guayaquil, a su vez ayuda a subir la plusvalía de las viviendas
del sector convirtiéndose esto en una zona comercial con el fin de crecer,
y así mejorar también el nivel y la calidad de vida.
Para el financiamiento de este proyecto se presentará esta propuesta a
inversionistas interesados en el sector comercial quienes pueden crear
una sociedad como se lo ha realizado en la cadena existente de las
plazas comerciales La Piazza, las cuales han tenido un éxito bastante
reconocido y siguen en crecimiento, esto incentivara a nuevos accionistas
y otros ya existentes en el negocio esto se demuestra en el análisis
financiero y sus proyecciones de inversión, el retorno de la misma y la
utilidad.
Finalmente ésta tesis sugiere que se implemente el desarrollo de la plaza
comercial por su ubicación y acogida en el sector, además de la
rentabilidad que el proyecto arrojará a sus accionistas e inversionistas.
XVII
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE COMUNICACIÓN SOCIAL
CARRERA DE PUBLICIDAD Y MERCADOTECNIA
DEVELOPMENT OF A REAL ESTATE PROJECT REVENUE THROUGH
BUILDING AND PROMOTING A COMMERCIAL PLAZA IN THE FIELD
IN THE CITY URDENOR GUAYAQUIL
Author: Elizabeth Romero Ramírez
Consultant: Ing. César Roldán Martínez
ABSTRACT
The main objective of this proposal is to identify sources of information to
perform a feasibility study for creating a business plan for the development
of the Piazza Ciudad Colon mall in the northwest of the city of Guayaquil
based on need and the demand for supply of goods and services in
society.
The malls also known as strep are open mall shopping centers where
people come to make purchases of goods and services usually are
scheduled, as opposed to enclosed malls shopping malls have opened in
parking comfort, vehicle rotation security and allowing easy access and no
traffic is generated, you benefit of this it is to save time when making
purchases.
Currently in Ecuador it has developed various types of shopping centers in
cities across the country, in the city of Guayaquil growth and innovation in
this type of shopping centers has increased in recent years by the demand
and growth of the existing population The acceptance of these has been
very good so continue developing new projects to meet the needs of
consumers.
1
INTRODUCCIÓN
Las plazas comerciales son centros comerciales abiertos o también
conocidos como Strip Mall o Centros de estrip, que ofrecen varios tipos de
servicios y productos para satisfacer las necesidades de los visitantes a
las mismas.
Actualmente las personas en la ciudad de Guayaquil buscan
centros comerciales donde realizar sus compras no sea un problema y no
les conllevea perder tiempo,las compras deben ser en un ambiente
cómodo y seguro ya que el tráfico vehícular y peatonal se ha convertido
en un problema por la población tan extensa con la que cuenta en la
ciudad de Guayaquil.
En el capítulo I,se encontrará la evaluación del problema que da
inicio al proceso de investigación ya que se determinará la ubicación en
el contexto y a su vez se podrá detallar la situación en conflicto.
El capítulo II, indica el marco teórico el cual es indispensable para
profundizar los conocimientos del lector, en cuanto a temas referentes a
las plazas comerciales.
En el capítulo III, se determina la metodología de investigación,
donde se describe el tipo de investigación utilizada, la población y la
muestra considerada para el empleo de las técnicas de investigación.
En el capítulo IV, está expuesto el análisis de los resultados de la
investigación, ya que se describe lo concerniente a todo lo recolectado en
el proceso investigativo.
El capítulo V, muestra la propuesta como tal, y el plan de negocios
que mostrará la factibilidad de la construcción de una plaza comercial en
el sector Urdenor de la ciudad de Guayaquil.
2
El capítulo VI, indicará las conclusiones y recomendaciones del plan de
trabajo, como complemento de la investigacion. Al culminar el trabajo, se
detallará la bibliografía y se adjuntan los anexos correspondientes.
3
CAPÍTULO I
1. EL PROBLEMA
1.1. El problema
Hoy en día el sector Urdenor esta rodeado de centros comerciales como:
Mall del Sol, San Marino, Ciudad Colón, City Mall, La Rotonda
Hipermarket y no existe un centro comercial de fácil acceso, por ende los
habitantes del sector no pueden realizar las compras programadas para
satisfacer sus necesidades, para ello tienen que dirigirse a centros
comerciales que están a los alrededores, la desventaja que tienen es que
no hay un lugar donde puedan encontrar la comodidad de parqueo y
variedad de tiendas.
Actualmente, existen centros comerciales que brindan muchos productos
y servicios, tienen una demanda en el mercado, pero, sin embargo, su
ubicación geográfica es un problema para aquellas personas que buscan
ahorrar tiempo al momento de realizar sus compras, debido al
congestionamiento vehícular y de personas.
1.2. Ubicación del problema en su contexto
La demanda de este tipo de plazas comerciales en la ciudad de Guayaquil
actualmente alcanza un nivel muy significativo, ya que su crecimiento
geográfico ha sido bastante alto en los últimos diez años, esto genera una
población mucho más grande, lo que resulta en la necesidad de más
lugares para realizar compras de toda índole, y las plazas comerciales
4
Ofrecen la facilidad de hacerlo, en menos tiempo que en un centro
comercial cerrado, ya que tan solo con la búsqueda de parqueos se
pierde tiempo, mientras que en una plaza comercial el tránsito vehicular
es fluído.
Para conocer la demanda de este proyecto se necesita hacer un estudio
basado en técnicas de la investigación como encuestas, entrevistas y
análisis del consumidor.
Para conocer la demanda de este proyecto se necesita hacer un estudio
basado en técnicas de la investigación como encuestas, entrevistas y
análisis del consumidor.
1.3. Situación en conflicto
La situación que genera el conflicto, es la pérdida de tiempo que se tiene
hoy en día al momento de realizar compras en locales comerciales,
además de la ubicación geográfica de centros comerciales, ya que
muchos de ellos, se encuentran en sectores de acceso complicado, por la
distancia que se debe recorrer; la ubicación de los mismos, que ofrece el
presente proyecto, se basa en la operatividad acorde a un target
específico a satisfacer.
1.4. Alcance
Campo: Empresarial - Inmobiliario
Área: comercial.
Aspecto: plaza comercial
5
Tema:
Estudio de Mercado para la creación del proyecto
inmobiliario “Piazza Ciudad Colón” en el sector Noroeste
de la ciudad de Guayaquil
Problema: “La densidad poblacional demanda la creación de un
comercial en el sector norte de la ciudad de Guayaquil”.
Delimitación temporal:2015
Delimitación espacial:Norte de Guayaquil - Ecuador
Figura 1
Guayaquil - Urdenor
Fuente: (Google maps, pág. 2015)
6
1.5. Objetivos de la investigación
1.5.1. Objetivo general
Identificar las fuentes de información para realizar un estudio
defactibilidadpara la creación de un plan de negocios para el
desarrollo de la plaza comercial “Piazza Ciudad Colón”en el sector
norte de la ciudad de Guayaquil.
1.5.2. Objetivos específicos
Realizar encuestas y entrevistas a los habitantes del sector.
Identificar las características y exigencias de este grupo objetivo.
Analizar la competencia directa e indirecta del sector.
Desarrollar un plan de negocio para la implementación de la plaza
comercial.
1.6. Operacionalización de las variables
Tabla 1 Operacionalización de las variables
VARIABLE TIPO DE VARIABLE
DIMENSIONES INDICADOR
ESTUDIO DE MERCADO
Independiente
Estudio de factibilidad
100% realizada la investigación
PARA LA CREACIÓN DE
UN PROYECTO
INMOBILIARIO
Dependiente
Plan de negocios Para desarrollo de la
plaza comecial
100% realizado el plan de negocios.
Fuente: investigacion realizada Elaborado por:Wendy Romero
7
1.7. Justificación eimportancia de lainvestigación
Se justifica el presente trabajo de investigación, debido a la
preferencia por los centros comerciales abiertos (plazas comerciales), y,
cuya demanda existe en el mercado actual, en la ciudad de Guayaquil.
Se debe de tener en cuenta, que, en la actualidad, el tiempo se ha
convertido en uno de los factores fundamentales para el ser humano, y es
lo que se busca ahorrar con este proyecto, al momento de realizar
compras y satisfacer necesidades.
El autor propone este tipo de negocio, con la finalidad de que el
consumidor final tenga un lugar de fácil acceso para realizar las compras
de productos y servicios, cerca de su hogar.
1.8. Hipótesis
Al analizar, de manera correcta, la demanda de este tipo de centros
comerciales, se puede lograr el diseño del plan de inversión para el
proyecto con capacidad para satisfacer las exigencias del mercado.
8
CAPÍTULO II
2. MARCO TEÓRICO
2.1. Fundamentación Teórica
La fundamentación teórica está basada en las definiciones que
hacen los autores en sus libros, y que dentro de este capítulo se van a
detallar asuntos relacionados al tema del trabajo.
2.1.1. Centro comercial
Un centro comercial (también conocido como Mall o shopping) es
una construcción que consta de uno o varios edificios, por lo general de
gran tamaño, que albergan servicios, locales y oficinas comerciales.
Centro comercial es un espacio físico donde se cuenta con diversidad de
locales tanto de productos como de servicios, centros de
entretenimientos, restaurantes y demás, estos están ubicados en sectores
donde hay gran demanda de personas quienes satisfacen sus
necesidades y niveles de consumismo,los centros comerciales tienen una
gran acogida en nuestro país ya que genera una gran cantidad de flujo
monetario, fuentes de trabajo y permite equilibrio en el ámbito económico
– comerciales denuestras ciudades.
2.2. Concepto de Plaza comercial
Una plaza comercial es un centro de negocios que se dedica a satisfacer
necesidades de consumo, estas se adaptan al consumidor a diferencia
del centro comercial que el consumidor se adapta al mismo, la plaza
comercial tiene lo que el consumidor necesita o busca ya que en ella se
realizan compras programadas en un lugar específico y determinado,
estos manejan un segmento del mercado seleccionado.
9
2.2.1. Importancia de los centros comerciales
“Sin shoppings y sin Clubs Mediterranée el turismo de masas sería impensable; ambos proporcionan la seguridad que sólo se siente en la propia casa, sin perder del todo la emoción producida por el hecho de que se la ha dejado atrás. Cuando el espacio extranjero, a fuerza de incomunicación, amenaza como un desierto, el shopping ofrece el paliativo de su familiaridad”.(Sarlo, 2011)3
Permiten satisfacer necesidades básicas de consumo en servicios
y productos.
Son centros de comercio que generan fuentes de ingreso y plazas
de trabajo en el país.
Hoy en día se han convertido en estilos de vida y a través del
marketing gran parte de la población consumista los ve como sitios
atractivos visitados de gran prioridad y necesidad. Ya que se
comparte momentos amenos entre familas, amigos, compañeros
de trabajo y clases.
3.- cita: sarlobeatriz 2011,
Capacitación y desarrollo de personal.
2.2.2. Ventajas de las plazas comerciales
Al momento de realizar las compras se ahorra tiempo en un
ambiente cómodo y seguro.
10
El tráfico vehicular y peatonal fluye con mucha más facilidad.
Cuentan con variedad de locales, marcas anclas que ayudan a
satisfacer las necesidades delos consumidores sin tener que
trasladarse a lugares de mayor distancia desde sus hogares.
Los horarios son mucho más flexibles que los de un centro
comercial cerrado ya que en las plazas comerciales se realizan
compras programadas la gente se familiariza con los horarios de
atención y las acomodan de acuerdo a la disponibilidad de tiempo.
El área de parqueos es amplia y fluye, ya que las compras no
duran más de 30 minutos por cliente.
Las plazas comerciales están situadas en lugares estratégicos
donde se encuentra la necesidad de satisfacer a los residentes de
un sector específico y determinado por ende se maneja un mix de
locales basados en dichas necesidades.
“Las personas que asisten a las plazas comerciales son, más que nunca, clientes potenciales. Estas personas van predispuestas a la compra, por lo que suelen tener menor reparo a la hora de comprar y gastar; esto significa una diferencia fundamental entre los negocios instalados en centros comerciales y los que se ubican fuera”.(FRISA, 2010)4
4.-cita: grupo frisa 2010
2.2.3. Beneficios de establecer un negocio en un local dentro
de un centro comercial
“Las plazas comerciales se componen de varios niveles con locales y servicios de ocio y alimentación. El tránsito entre los niveles se suele hacer efectivo mediantes escaleras mecánicas o elevadores que pretenden facilitar la circulación para los clientes.
Según el Consejo Internacional de Centros Comerciales el tamaño de las plazas comerciales permite clasificarlas en
11
cuatro categorías. Por un lado, una plaza de entre 5.000 y 19.999 metros cuadrados es considerada pequeña. Por otro lado, una de entre 20.000 y 39.999 metros cuadrados es considerada un centro mediano”.(FRISA, 2010)5
Las plazas comerciales tiene una gran ventaja a diferencia de un
centro comercial cerrado, porque tiene facilidad y comodidad de
parqueos que permite ahorrar tiempo al momento de realizar comprar
de cualquier tipo, sean estas de productos o servicios, los terrenos
donde se contruye una plaza comercial tienen una dimensión entre
20.000 a 80.000 metros cuadrados.
Otra de las ventajas es que a trabajar mediante rentas permite
planificar al concesionario una proyección segura a futuro, porque
conoce el valor que pagara fijo durante los años de alquiler de un local
comercial.
5.- cita: grupo frisa 2010:
2.2.4. Estudio de Factibilidad
Se entiende por Factibilidad las posibilidades que tiene de lograrse un
determinado proyecto. El estudio de factibilidad es el análisis que realiza
una empresa para determinar si el negocio que se propone será bueno o
malo, y cuales serán las estrategias que se deben desarrollar para que
sea exitoso.(varela)6
2.4.5. Objetivos que determinan la Factibilidad.
12
• Reducción de errores y mayor precisión en los procesos.
• Reducción de costos mediante la optimización o eliminación de los
recursos no necesarios.
• Integración de todas las áreas y subsistemas
• Actualización y mejoramiento de los servicios a clientes o usuarios.
• Hacer un plan de producción y comercialización.
• Aceleración en la recopilación de los datos.
• Reducción en el tiempo de procesamiento y ejecución de las tareas.
• Automatización óptima de procedimientos manuales.
• Disponibilidad de los recursos necesarios para llevar a cabo los objetivos
señalados.
• Saber si es posible producir con ganancias.
• Conocer si la gente comprará el producto. (PLASTICAS)7
Cita 6:varela2010
Cita 7 :plásticas 2010
http://estudiodefactibilidadyproyectos.
2.2.6. Componentes del Estudio de Factibilidad.
Estudio de Mercado.
Tiene como finalidad determinar si existe o no, una demanda que
justifique la puesta en marcha de un programa de producción de ciertos
bienes o servicios, en un espacio de tiempo.
Estudio Técnico.
13
Tiene por objeto proveer información, para cuantificar el monto de las
inversiones y costos de las operaciones relativas en esta área.
Estudio Financiero se encarga de:
- Ordenar y sistematizar la información de tipo monetario que
proporcionaron las etapas anteriores.
- Elaborar los cuadros analíticos para la evaluación del proyecto.
- Evaluar los antecedentes anteriores para determinar
larentabilidad.(PLASTICAS)8
2.4.7. fundamentación Legal.
La constitución del Ecuador en su Art. 319 reconoce y promueve laformación
de empresas privadas, siempre y cuando estas promuevan y contribuyan al
buen vivir de la población. Se reconoce diversas formas de organización de la
producción en la economía, entre otras las comunitarias, cooperativas,
empresariales públicas o privadas, asociativas, familiares, domésticas,
autónomas y mixtas.(Constituyente, 2008)9
Cita 8 :plásticas 2010 http://estudiodefactibilidadyproyectos.
Cita 9:
Ley constituyente 2008 articulo 319
2.5Fundamentación Epistemologica.
La epistemología es una disciplina que estudia cómo se genera y se valida el
conocimiento de las ciencias. Su función es analizar los preceptos que se
emplean para justificar los datos científicos, considerando los factores sociales,
psicológicos y hasta históricos que entran en
juego.(http://definicion.de/epistemologia/, 2008)10
14
La fundamentación espistemologica es la técnica que se ejecuta en todos
los campos de la ciancia para aplicar la metodología de enseñanza y
aprendizaje, trata mucho de aspectos filosóficos que son fundamentales
para la investigación, inflyen mucho la psicología y la sociología ya que
estas ciencias estan enlazadas entre y permiten que el que transmite una
información científica lo haga de manera decuada.
2.5.1 Fundamentación Psicológica
“El ser humano ha llegado a conseguir en su desarrollo
objetivos inimaginables siglos atrás y, gracias a su capacidad
ilimitada de aprendizaje, seguirá en otros siglos venideros
conquistando metas que aún no tenemos diseñadas y que ni
siquiera sospechamos. Tan interesante y útil como descubrir y
explicar las bases neurofisiológicas del aprendizaje (Ellis y
Young, 1988), lo es también, y decisivo para la orientación
provechosa y humanamente rentable del aprendizaje,
profundizar en los fundamentos psicológicos del mismo”
(Puente, 2003).11
Cita 10:http://definicion.de/epistemologia/
Cita 11: puente 2003
15
Las plazas comerciales generan fuentes de trabajo que ayuda a tener más
ingresos a nivel general, ayuda a disminuir el porcentaje de desempleo que
existe en nuestro país actualmente.
Para esto se crea un departamento de talento humano donde puede
seleccionarse al personal correspondiente para que desempeñe la labor que
le competa y este en capacidad de realizarla,
Socializarse dentro de la empresa es integrase a el equipo de trabajo, aceptar
y respetar aspectos de la vida personal del empleado siempre y cuando no
afecte a la empresa.
También es de suma importancia enseñar y transmitir conocimientos al
personal que labora en la empresa, así se creara un ambiente más ameno y
de compañerismo, sin crear conflictos internos y el rendimiento de cada
individuo será mucho más eficiente y eficaz.
2.5.2. FundamentacionSociológica
Como se ha venido exponiendo, un propósito central de la transformación
social y educativa es el de propiciar el desarrollo de una persona reflexivo-
creativa integral capaz de orientarse constructivamente en las complejidades
de la sociedad contemporánea, elaborar y tomar decisiones adecuadas y
balanceadas, con un sentido de justicia y solidaridad, en situaciones de crisis
personales y sociales o imprimir a su proyecto de vida un sentido creador.
(Rodríguez)12
La construcción de una plaza comercial en el sector Noroeste en la ciudad de
Guayaquil nos da índices sociales favorables, ya que ayuda a subir el status
del sector , la plusvalía en viviendas y demascontrucciones o terrenos
cercanos a la misma, por lo cual influye en el estilo de vida de los habitantes y
a su vez genera fuentes de trabajo para tener mejor calidad de vida.
Cita 12:NoelAranda Rodríguez;
16
Glosario de Términos
Plaza comercial: es un centro de negocios o locales comerciales abierto
también de productos y servicios com amplitud de parqueos.
Strip mall:Un centro comercial (también llamada plaza comercial , centro
comercial , o mini-centro comercial)
Estudio de factibilidad:Estudio de viabilidad, es el análisis financieros,
económicos y sociales de una inversión.
Marketing:proceso social y administrativo por el que los grupos e individuos
satisfacen sus necesidades al crear e intercambiar bienes y servicios.
Plan de negocios:es una declaración formal de un conjunto de objetivos de una
idea o iniciativa empresarial, que se constituye como una fase de proyección y
evaluación.
Centro comercial:es una construcción que consta de uno o varios edificios, por
lo general de gran tamaño, que albergan servicios, locales y oficinas comerciales
aglutinados en un espacio determinado concentrando mayor cantidad de clientes
potenciales dentro del recinto.
Estudio de mercado:en una iniciativa empresarial con el fin de hacerse una
idea sobre la viabilidad comercial de una actividad económica.
Locales comerciales:es el espacio físico donde se ofrecen bienes económicos
(servicios o mercancías) para su venta al público. También se conoce como local
comercial, punto de venta, tienda o comercio.
Negocios:es una actividad comercial o social que se ha pensado y que se
desea desarrollar. Es una herramienta que nos permite organizar y planificar las
actividades que debemos realizar para lograr las metas de nuestra empresa
cooperativa.
Construccion:proceso que supone el armado de cualquier cosa, desde cosas
consideradas más básicas como ser una casa, edificios, hasta algo más
grandilocuente como es el caso de un rascacielos, un camino y hasta un puente.
17
Oficinas: una oficina es el local destinado a algún trabajo. Puede tener distintas
formas de organización y de distribución del espacio de acuerdo a la cantidad de
trabajadores y a su función.
Shopping: El vocablo inglés shopping es el que hace referencia al acto de
comprar, de intercambio de una mercancía por una determinada cantidad de
dinero o su equivalente. Sin embargo, hoy en día el término se utiliza
mundialmente y aún en lugares en los cuales el inglés no es el idioma principal
para designar a aquellos espacios artificial y especialmente creados para que las
personas consuman una gran diversidad de bienes, servicios y productos. Los
shopping centers o centros de compras son considerados por muchos como la
más clara expresión del capitalismo y de la globalización ya que concentran
puertas adentro una infinita variedad de posibilidades de compra y consumo.
Club Mediterrané:comúnmente conocido como Club Med, es un francés
empresa de recursos de las vacaciones se encuentran en muchas partes del
mundo, por lo general en lugares exóticos. Se considera el original complejo con
todo incluido.
Centro de dispersión:Área, situada dentro de la zona ecológica propia de una
especie, que reúne todas las circunstancias favorables para ella y desde la que
se extiende. Puede ser o no el centro de origen o de distribución de esta
especie.
Centro de finanzas:se refieren a las actividades relacionadas para el
intercambio de distintos bienes de capital entre individuos, empresas, o Estados
y con la incertidumbre y el riesgo que estas actividades conllevan.
Inversión:Una inversión, en el sentido económico, es una colocación de capital
para obtener una ganancia futura. Esta colocación supone una elección que
resigna un beneficio inmediato por uno futuro y, por lo general, improbable.
Accionistas:es la persona o personas que poseen una o más acciones de una
empresa. La titularidad de estas acciones le confiere la condición de socio y
propietario de la empresa en proporción a su participación en la misma,
18
confiriéndole los derechos reconocidos por la Ley y por los Estatutos de la
empresa.
Administración: El concepto de administración hace referencia al
funcionamiento, la estructura y el rendimiento de las organizaciones. El término
proviene del latín ad-ministrare (“servir”) o ad manus trahere (“manejar” o
“gestionar”).
Escaparates:es el espacio exterior de las tiendas comerciales, destinado a
exponer las mercancías en venta al público. Los escaparates, también conocidos
como vidrieras o vitrinas, están cerrados con cristales para evitar robos o daños
de los productos.
Estanterías:es un mueble con tablas horizontales que sirve para almacenar
libros, o en general; cosas.
Concesión:Contrato que una empresa hace a otra o a un particular, otorgándole
el derecho de vender y administrar sus productos en unas determinadas
condiciones.
Concesionario:Persona o entidadque tiene la concesión de un servicio o la
distribución de un producto determinado.
Espacios comerciales:lugar donde los comerciantes venden los productos a los
clientes. Un local comercial se diferencia de otras propiedades comerciales,
como industrial o de oficinas, en la que el énfasis está en la exhibición de
productos y el alojamiento del cliente.
19
CAPÍTULO III
METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN
3 METODOLOGÍA
3.1. Diseño de la Investigación
El diseño es una investigación concluyente, la cual, estará definida por la
composición de las estrategias que se aplicarán para la obtención de los
resultados, de los objetivos planteados por el autor. Además, es de
desarrollo racional, específico, comprobable, y por lo consiguiente es una
investigación factible.
Se encontrará la población y la muestra determinante para la realización
de la investigación de mercado, para conocer lo necesario en la aplicación
de la propuesta. Además, implica el conocimiento del tipo y la modalidad a
la cual se identifica la investigación.
3.2. Modalidad de la investigación
La modalidad desarrolla para la investigación es cuantitativa no
experimental y exploratoria, porque se tomará la información necesaria de
la investigación de mercado ejecutada por la encuesta haca el grupo
objetivo.
20
3.3. Tipo de investigación
La investigación descriptiva transversal supone un corte en el tiempo
para analizar, determinados aspectos y sacar conclusiones, sin
fundamentar el procedimiento en la búsqueda de relaciones causa-
efecto”. Se conoce que la investigación es de este tipo porque se
analizan cada uno de los puntos involucrados para la identificación de
las necesidades del problema encontrado y obtener una resolución
concreta.(Ferrer, 2005)13
3.4. Técnica de investigación
Se realizará una investigación descriptivapor medio de un estudio de
campo cuanticualitativo, transversal, utilizando como herramientas
encuestas y entrevistas, las que se realizaran FACE TO FACE e INSITU a
las personas encuestadas.
3.5. Población y muestra
3.5.1 Población
La población y muestra será tomada de los moradores del sector noroeste de
la ciudad de Guayaquil.el número habitantes de
de1.050.826(ecuadorencifras).14
Cita 13.- Ferrer 2005
Cita 14.- eecuador en cifras.
21
3.5.2 Muestra
Formula
El nivel de confianza es del 99%, la probabilidad de éxito del 50% y
fracaso del 50% y un margen de error estimado 1%.
El numero de encuestados es de 384 Habitantes.
3.6. Técnicas e instrumentos de investigación
Las técnicas utilizadas serán encuestas y entrevistas, los
instrumentos a utilizar son: formulario de excel y banco de preguntas
respectivamente para las entrevistas.
3.7. Recolección de la información
La recopilación de datos se la realizó a los moradores del sector noroeste de
la ciudad de Guayaquil.
FORMULA PARA TAMAÑO DE LA MUESTRA
n = No2 Z 2
(N-1)C2 + O2Z2
22
CAPÍTULO IV
4. Análisis de resultado
1.- Sexo del encuestado
CUADRO # 2
Autor:Elizabeth Romero Fuente: encuestas realizadas
El numero de encuestados fue un total de 384 personas la mayoría fue de
sexo femenino. (véase en cuadro 1)
1.- GENERO
· HOMBRE 49%
· MUJER 51%
49%
51%
· HOMBRE
· MUJER
HOMBRE 188 49%
MUJER 196 51%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100%
23
2.- Edad del encuestado.
CUADRO # 3
Autor:Elizabeth Romero Fuente: en cuestas realizadas
Los encuestados fueros desde 14 a 35 años, la mayoría del publico fue de
26 a 35 años que se determina como grupo objetivo principalmente.
(véase en cuadro 2)
15 - 25 AÑOS 55 14,40%
26 - 35 AÑOS 184 47,80%
MAS DE 35 AÑOS 145 37,80%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100,00%
2.- EDAD
· 15 – 25 AÑOS 37,80%
· 26 – 35 AÑOS 47,80%
· MAS DE 35 AÑOS 14,40%
37,80%
47,80%
14,40%· 15 – 25 AÑOS
· 26 – 35 AÑOS
· MAS DE 35AÑOS
24
3.- ¿En qué sector vive?
CUADRO # 4
Autor:Elizabeth Romero Fuente: encuestas realizadas
Los sectores donde se realizó las encuestas fue en partes de Urdesa,
Urdenor, Alborada, Urbanor, Kennedy, Garzota y otras, siendo la de
mayor referencia Urdenor 2 que es el sector donde está enfocado el
proyecto. (véase en cuadro 3)
URDESA 38 10%
URDENOR 1 96 25%
URDENOR 2 107 28%
ALBORADA 19 5,0%
KENNEDY 58 15%
URBANOR 46 12%
GARZOTA 12 3%
OTRAS 8 2%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100,00%
25
4.- ¿Le gustaría le gustaría la implementación de una plaza comercial
en el norte?
CUADRO # 5
Autor:Elizabeth Romero Fuente: encuestas realizadas
Una de las preguntas mas relevantes de la encuesta fue si gustaría la
implementación de una plaza comercial en el sector y en gran mayoría el
público está de acuerdo lo cual es una respuesta favorable para el
estudio. (véase en cuadro 4)
SI 246 64%
NO 138 36%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100,00%
4.- LE GUSTARIA LA IMPLEMENTACION DE UNA PLAZA COMERCIAL EN EL NORTE.
· SI 64%
· NO 36%
64%
36%· SI
· NO
26
5.- ¿Qué tipo de negocios le gustaría que se implementaran en una
plaza comercial?
CUADRO # 6
Autor:Elizabeth Romero Fuente: encuestas realizadas
Con esta pregunta se puede tener una idea de el mix de locales adecuado
basándose en la necesidad del consumidor al momento de buscar los
clientes que ocuparan los espacios (locales) en la plaza comercial. (véase
en cuadro 5).
RESTAURANTES 73 19%
PANADERIA 50 13%
SUPERMERCADO 71 18,5%
BANCOS 81 21%
PELUQUERIA 44 11,5%
TIENDAS DE ROPA 32 8,5%
GIMNASIOS 23 6%
OTROS 10 2,5%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100%
5.- QUE TIPO DE NEGOCIOS LE GUSTARIA QUE SE IMPLEMENTEN EN LA PLAZA COMERCIAL.
RESTAURANTES 19%
PANADERIA 13%
SUPERMERCADO 18,5%
BANCOS 21%
PELUQUERIA 11,5%
TIENDAS DE ROPA 8,5%
GIMNASIOS 6%
2,5%OTROS
19%
13%
18,5%21%
11,5%
8,5%
6%
2,5% RESTAURANTES
PANADERIA
SUPERMERCADO
BANCOS
PELUQUERIA
TIENDAS DE ROPA
GIMNASIOS
OTROS
27
6.- ¿Cuál de estos centros comerciales visita más?
CUADRO # 7
Autor:Elizabeth Romero Fuente: encuestas realizadas
Con esta pregunta se puede hacer un análisis de la competencia directa e
indirectaque son la de mayor trafico la Rotonda y Mall del Sol. (véase en
cuadro 6)
CITY MALL 81 21%
LA ROTONDA 77 20%
PLAZA MAYOR 25 6,5%
MALL DEL SOL 96 25%
SAN MARINO 46 12%
PLAZA SAI BABA 23 6%
PLAZA TRIANGULO 16 4%
SUPERMAXI (LA GARZOTA) 8 2%
GARZOCENTRO 12 3%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100%
28
7.- ¿Usted cree que el parqueo en los centros comerciales cerrados
es un problema al momento de realizar sus compras?.
CUADRO # 8
Autor:Elizabeth Romero Fuente: encuestas realizadas
Este resultado permite analizar el problema de fondo de los centros
comerciales y tener la ventaja en base a esta debilidad, la cual es el
problema de buscar parqueo y perder tiempo a la hora de realizar las
compras. (véase en cuadro 7)
SI 303 79%
NO 81 21%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100,00%
7.- USTED CRE QUE EL PARQUEO EN LOS CENTROS COMERCIALES CERRADOS
ES UN PROBLEMA AL MOMENTO DE REALIZAR SUS COMPRAS?
· SI 79%
· NO 21%
79%
21%
· SI
· NO
29
8.- ¿Cuántos miembros de su familia trabaja?
CUADRO #9
Autor:Elizabeth Romero Fuente: encuestas realizadas
Con este resultado se puede analizar el tipo de familia típica a la cual se
debe enfocar el poder aquisitivo. (véase en cuadro 8)
1 92 24%
2 150 39%
3 96 25%
MAS DE 3 46 12%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100,00%
8.- CUANTOS MIENBROS DE SU FAMILIA TRABAJA.
· 1 24%
· 2 39%
· 3 25%
· MAS DE 3 12%24%
39%
25%
12%
· 1
· 2
· 3
· MAS DE 3
30
9.- ¿Con qué frecuencia asiste a centros comerciales?
CUADRO # 10
Autor:Elizabeth Romero Fuente: encuestas realizadas
Aquí se puede saber la afluencia que tiene los centros comerciales en la
ciudad de Guayaquil. (véase en cuadro 9)
1 VEZ A LA SEMANA 92 24%
2 VECES AL MES 150 39%
OTRAS 142 37%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100%
9.- CON QUE FRECUENCIA ASISTE A CENTROS COMERCIALES
1 VEZ A LA SEMANA 24%
2 VECES AL MES 39%
OTRAS 37%24%
39%
37% 1 VEZ A LA SEMANA
2 VECES AL MES
OTRAS
31
10.- ¿En qué le beneficiara la apertura de una plaza comercial en el
sector urdenor de la cuidad de Guayaquil para los habitantes?
CUADRO # 11
Autor:Elizabeth Romero Fuente: encuestas realizadas
Los beneficios que se manifiestan en la encuesta son los siguientes: un
lugar para compartir en familia ya que el sector a analizar es de ámbito
muy familiar, generar fuentes de trabajo que eso ayudará a la economía
del país y a disminuir la tasa de desempleo. (véase en cuadro 10)
LUGAR PARA PODER SALIR EN FAMILIA 126 32,80%
MAS CERCA DE MI CASA 138 36%
MAS FUENTES DE TRABAJO 120 31,20%
TOTAL ENCUESTADOS 384 100%
10.- EN QUE BENEFICIARA LA APERTURA DE UNA PLAZA COMERCIAL
EN EL SECTOR URDENOR DE LA CIUDAD DE GUAYAQUIL PARA LOS HABITANTES?
Lugar para poder salir en familia 32,80%
Mas cerca de mi casa 36%
Mas fuente de trabajo 31,20%
32,80%
36%
31,20% Lugar para poder salir enfamilia
Mas cerca de mi casa
Mas fuente de trabajo
32
CAPÍTULO V
5. Descripción Del Negocio
5.1. Información General
5.1.1. Descripción Del Proyecto
Ubicación, Linderos Y Superficie
El Centro Comercial Piazza Ciudad Colón, está ubicado en la
ciudadela Urdenor frente a Ciudad Colón.
La superficie total del predio es de 3,945.00 m2.
Características
El proyecto se desarrolla frente a Ciudad Colón, sobre una superficie de
topografía regular y con todos los servicios básicos al pie del proyecto.
Criterios De Diseño
El concepto del Proyecto es el de ofrecer una alternativa de comercio a un
amplio sector de la zona, en el lote dotado, que cubra todas las
expectativas para contribuir con el ornato, áreas de recreación y
comerciales al más alto nivel. Por tal motivo, se ha diseñado un Proyecto
compuesto por:
33
De Comercio Múltiple
El Centro Comercial Piazza Ciudad Colon, es una edificación dentro de
las cuales se distribuyen locales comerciales de diferentes áreas, para los
distintos tipos de comercio que existen en instalaciones de similares
características.
A continuación se presentan cuadros comparativos de áreas
CUADRO # 12
USOS DEL SUELO DEL CENTRO COMERCIAL
Área de Terreno 3.945,00 m2 100,00 %
Área de Locales 1.807,45 m2 45,82 %
Área de mezanine 1.084,47 m2 27.49 %
Área de Parqueos (72 unid) 900,00 m2 22,81 %
Área de Vías, Aceras y
áreas verdes
153.08 m2 3.88 %
Fuente: Constructora Conalba Autor: Ing. Juan Carlos Crespo
Fases De Construcción Para Locales
Estructura
Cimentación, estructura aporticada, losas de planta alta y cubierta, será
de hormigón armado y los materiales responden a las Normas ASTM, los
procedimientos constructivos se cumplen según el diseño del plano
estructural.
34
Materiales
El hormigón es preparado en sitio y cumplirá con la resistencia según
diseño estructural, el acero de refuerzo en barras tendrá una resistencia a
la fluencia de F’ y=4200 kg/cm2.
La losa de entrepiso y cubierta serán planas, elaboradas con viguetas
prefabricadas, la cubierta impermeabilizada con asfalum, las estructuras
serán vistas, es decir, no se contempla tumbado.
La escalera serán de hormigón armado, las paredes serán con bloque de
hormigón de 9x19x39, no se enlucirán para prevenir posibles fisuras
debido a que, luego de entregada la obra, el contratante procederá a
“picar” paredes para tendido de las instalaciones eléctricas, telefónicas,
sanitarias, etc.
Los locales comerciales cuentan con una cubierta frontal elaborada con
policarbonato de 8 cms de espesor en color Opal.
Movimiento De Tierra
Para el relleno del terreno se ha considerado cascajo mediano en toda el
área del terreno. En el área de parqueo se colocará una carpeta de
hormigón asfaltico de 3”.
Instalaciones Sanitarias
Redes de agua potable y aguas servidas.
Se ejecutarán de acuerdo a los diseños generales de instalaciones
sanitarias (agua potable, aguas servidas y aguas lluvias). Las redes serán
en PVC marca Plastigama o similar.
Los locales contarán con las redes de agua potable con presión y caudal
adecuado para abastecer las baterías sanitarias en el caso que tuvieren.
35
Las redes de aguas servidas se instalarán desde el colector principal de
descarga hasta las cajas de registro previstas fuera del local, y con la
respectiva descarga desde las baterías sanitarias
Se colocarán bajantes de aguas lluvias en la cubierta del local, que
estarán conectadas a la red general AALL del proyecto. Las bajantes
serán Instaladas en la parte exterior del local.
Instalaciones Eléctricas y Telefónicas
Instalaciones eléctricas
Los Locales contarán con dos acometidas a dos paneles de breakers
independientes.
La primera acometida suministrará la energía eléctrica de la red general, y
la segunda acometida será abastecida por un generador de emergencia
con una capacidad de 80 kilovatios para abastecer temporalmente
iluminación y tomacorrientes básicos en los momentos de cortes de
energía.
El centro comercial contará con un generador de emergencia con
transferencia automática para suplir la demanda de energía si llegara
suscitarse un corte de energía en el sector.
La seguridad se controlará mediante cámaras, ubicadas en sectores
estratégicos y cerco eléctrico que colindará con los vecinos posteriores.
Instalaciones telefónicas
El local tendrá el número de pares telefónicos requeridos, ubicados en un
panel determinado dentro del local.
36
Acabados
Los locales serán entregados en obra gris y cada concesionario deberá
presentar al área comercial, los planos de distribución interna y acabados.
5.2. Plaza Comercial “La Piazza Ciudad Colón”
5.2.1. Memória Técnica De Obra Civil y Acabados
Locales Comerciales
Las siguientes especificaciones indicadas en el presente documento
explican de manera detallada cada una de las características de la obra y
sus materiales.
Estructura
La cimentación, columnas y vigas serán de hormigón armado, la cubierta
será elaborada con paneles termo-acústicos con aislamiento interior de
polietileno o similar, las estructuras serán vistas, es decir, no se
contempla tumbado.
Materiales
a.- Cemento: Será cemento Portland Tipo 1P
b.- Agregados: Tanto gruesos como finos, se sujetan al diseño
de hormigón
c.- Agua: El agua es apta para el correcto funcionamiento
del hormigón
d.- Acero en barras: F’y = 4200 kg/cm2.
d.- perfiles estructurales: F’y = 3700 kg/cm2.
37
El hormigón será preparado en el sitio y cumplirá con la resistencia según
diseño estructural, el acero de refuerzo en barras tendrá una resistencia a
la fluencia de F’y = 4200 Kg. /cm2, de conformidad con la norma ASTM A-
615, los materiales a emplearse se sujetaran a las especificaciones
establecidas para cada elemento.
Mampostería
Las paredes serán con bloque de hormigón de 14x19x39, no se enlucirán
interiormente para prevenir posibles fisuras, debido a que, luego de
entregada la obra, el contratante procederá a “picar” paredes para tendido
de las instalaciones eléctricas, telefónicas, sanitarias, etc.
El contratante indicará la ubicación de ventanas y puertas con medidas y
dimensiones, para que el contratista deje previsto los boquetes.
Pisos
El contrapiso será de hormigón armado paleteado de 10 cm de espesor
con malla electrosoldada de diámetro ø 5.5 mm.
Cubiertas
Los locales comerciales cuentan con una cubierta frontal elaborada con
policarbonato de 8 cms de espesor en color Opal
Instalaciones Sanitarias
Se ejecutarán de acuerdo a los diseños generales de instalaciones
sanitarias (agua potable, aguas servidas y aguas lluvias). Las redes serán
en PVC marca Plastigama o similar. El constructor tendrá el compromiso
de llegar con las redes de agua potable con presión y caudal adecuado
según el estudio de demanda presentado por el contratante, hasta el
lindero del local.
38
Las redes de aguas servidas se instalarán desde el colector principal de
descarga hasta las cajas de registro previstas fuera del local, donde el
contratante se conectará según sus necesidades y ubicaciones de las
baterías sanitarias.
Se colocaran bajantes de aguas lluvias en la cubierta del local, que
estarán conectadas a la red general AALL del proyecto.
Instalaciones Eléctricas
El constructor tendrá el compromiso de llegar con las redes eléctricas de
baja tensión hasta el panel de breakers del local, (no incluye breakers), la
capacidad de la acometida será la necesaria para suplir los
requerimientos presentados en el respectivo estudio de demandas por
parte del contratante.
El centro comercial contará con un generador de emergencia con
transferencia automática para suplir la demanda de energía, para prever
cortes de energía en el sector.
La seguridad se controlará mediante cámaras ubicadas en sectores
estratégicos y cerco eléctrico que colindará con los vecinos posteriores.
Instalaciones Telefónicas
El constructor tendrá la responsabilidad de conectarse a la red telefónica
del sector y llevar el número de pares telefónicos requeridos por escrito
por parte del contratista, hasta un panel en el local.
39
OBRA: CENTRO COMERCIAL
Cuadro # 13
FECHA: 2014
PRESUPUESTO REFERENCIAL DE OBRA
Cód. Descripción u Cantidad Precio U. Total
A. DISEÑOS Y OBRAS
PRELIMINARES
Diseños y consultorías
(Arquitectónico, estructural,
eléctrico, sanitario, suelos).Trámite
por permiso de construcción.
Obras preliminares( medidor
eléctrico y potable provisional,
oficina técnica, bodega,
instalaciones básicas
provisionales)
gbl 1,00 46.875,00 46.875,00
C. CONFORMACION DE
PLATAFORMAS
Obras viales (bordillos, aceras,
relleno en vías, base, pavimento
asfáltico)
gbl 1,00 86.875,00 86.875,00
E. INSTALACIONES ELECTRICAS
Media y baja tensión,
transformador, generador,
instalaciones generales, luminarias
gbl 1,00 276.560,19 276.560,19
40
G. INSTALACIONES SANITARIAS
Equipo hidroneumático, sistema
de agua potable, aguas servidas,
aguas lluvias, contra incendio
gbl 1,00 218.151,88 218.151,88
I. CONSTRUCCION DE LOCALES
Estructuras de H.A., mampostería
10 cm, estructura met. Cubierta,
cubierta sánduche, visera de
policarbonato, pintura ext.
GBL 1,00 964.107,00 964.107,00
J. OBRAS COMPLEMENTARIAS
Sistema de circuito cerrado de
televisión CCTV, sistema de
detección de incendio para
locales, sistema de alarma y
movimiento, sistema de sonido
ambiental, áreas verdes, aceras
decorativas, señalización
horizontal y vertical
gbl 1,00 237.000,00 237.000,00
K. GASTOS ADMINISTRATIVOS Y
LIMPIEZA DE OBRA
Residencia, implementos de
seguridad, equipo topográfico,
bodegueros, guardianía, tasas
impuestos, tramites
gbl 1,00 233.000,00 233.000,00
M. MITIGACION DE IMPACTO
41
Fuente: Constructora Conalba Elaboración: Ing. Juan Carlos Crespo
AMBIENTAL Y SEGURIDAD
OCUPACIONAL
Tanques para barricadas,
Barreras de Hormigón,
Demarcación de área de
construcción, Servicios Públicos,
Agua para humedecimiento
(control del polvo), Monitoreo de
polvo (material particulado),
Monitoreo de gases, Implementos
de protección para Seguridad
Industrial, Monitoreo y Control de
ruido, Charlas de procedimientos
constructivos, Charlas de
Adiestramiento, Señalización
Ambiental - Letreros Preventivos,
Señalización Ambiental - Vallas de
Señalización, Señalización
Ambiental - Señales luminosas de
prevención, Letreros de
señalización Ambiental:
Informativo de obra+
gbl 1,00 154.500,00 154.500,00
SUBTOTAL 2.217.069,06
I.V.A. 12,00% 266.048,29
COSTO TOTAL DE OBRA (CON
IVA)
2.483.117,35
42
CUADRO # 14
Fuente: Constructora Conalba Elaboración: Ing. Juan Carlos Crespo
CONS
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3.292,
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,781.4
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,411.8
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12mo M
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43
Localización
FIGURA # 2
Fuente:google maps Elaboración: Elizabeth Romero
44
5.3.Análisis de la investigación
De acuerdo a los resultados que se reflejan en los cuadros anteriores, se
puede concluir, que existe oportunidad para que una nueva plaza
comercial genere oferta adicional de bienes, servicios y oficinas para el
sector, siempre y cuando ofrezca un cómodo parqueo a sus visitantes,
con las respectivas seguridades del caso y con la variedad de oferta
adecuada, es aquí donde encaja una Plaza Comercial La Piazza.
Dentro de las fortalezas reconocidas y valoradas por los concesionarios y
visitantes de las diversas Plazas Comerciales La Piazza se tiene:
Reconocimiento de marca
Comodidad en parqueo
Seguridad
Variedad de Oferta
Ubicación en zonas estratégicas dentro y fuera de la ciudad.
Experiencia en el manejo y administración de plazas comerciales.
Experiencia en el manejo de la relación comercial con
aproximadamente 300 concesionarios que actualmente ocupan
más de 32.000 metros cuadrados de locales en distintas ramas de
negocios y/o servicios.
Experiencia y conocimiento en el manejo de una adecuada imagen
y estrategias del marketing mix para las distintas plazas
comerciales, con atención a sus diversos grupos objetivos en
diferentes cantones de la región.
45
Viabilidad financiera
Fuente: Constructora Conalba Elaboración: Ing. Juan Carlos Crespo
Cuadro # 15
GASTOS DE SERVICIO BÁSICOS
CNT
cnt-
CAMARAS
CONSUMO DE
CELULAR
MES AMAQUA CNEL 2836536 2097440 834586 LIFUTEC DIRECTV OFICINA SEGURIDAD
ENERO 691,93 1033,32 318,49 43,01 180,00 34,16 24,00 10,00
FEBRERO 434,38 849,79 327,91 23,95 180,00 34,16 24,00 10,00
MARZO 316,14 856,39 325,39 28,45 180,00 34,16 24,00 10,00
ABRIL 122,88 807,97 322,91 34,29 180,00 34,16 24,00 10,00
MAYO 293,11 794,82 323,03 38,09 180,00 34,16 24,00 10,00
JUNIO 179,11 835,73 406,74 180,00 34,16 24,00 10,00
JULIO 157,94 820,37 414,56 37,08 15,83 180,00 34,16 24,00 10,00
AGOSTO 263,44 833,09 394,36 37,08 15,29 180,00 34,16 24,00 10,00
SEPTIEMBRE 260,95 868,79 406,68 38,01 15,27 180,00 34,16 24,00 10,00
OCTUBRE 317,59 407,87 48,91 14,88 180,00 34,16 24,00 10,00
NOVIEMBRE 180,00 34,16 24,00 10,00
DICIEMBRE 180,00 34,16 24,00 10,00
TOTAL 3037,47 7700,27 3647,94 328,87 61,27 2160,00 409,92 288,00 120,00
PROMEDIO 303,75 855,59 364,79 36,54 15,32 180,00 34,16 24,00 10,00
46
Análisis Financiero Plaza Comercial
Construcción De La Obra $ 35.302.063,30
Plaza Comercial Ingresos Gastos
Concesiones Iniciales $ 57.838,00 $ 210.980,00
Concesiones Mensuales $ 416.436,00 $ 36.000,00
Alicuota Mensual $ 161.947,00 $ 40.000,00
Publicitarios $ 78.000,00
Comerciales $ 10.793,00
$ 725.014,00 $ 286.980,00
Costos Ingresos
Costos Ingresos
Yi=AX
Valor Ac $ 286.980,00 Valor Ai $ 725.014,00
Valor Bc $ 2.483.177,00
X Yc Yi
0 2483177 0 1 2770157 725014 2 3057137 1450028 3 3344117 2175042 4 3631097 3000056 5 3918077 3918077 6 4205057 4850084 7 4492037 5475098 8 4779017 6100112 9 5065997 6725126 10 5352977 7350140
47
Años Utilidad
2014 438034
2015 1134350
2016 1827794
2017 2518083
2018 3204900
2019 3887897
2020 4566692
2021 5240866
2022 5909995
2023 6573452
TOTAL $ 35.302.063,30
GASTOS - INGRESOS
Cuadro # 16
COSTOS INGRESOS
Yi=AX
Valor
Ac $ 286.980,00
Valor Ai $ 725.014,00
Valor
Bc $ 2.483.177,00
COSTOS = INGRESOS CV+CF=PV 725014,00X+2483177.00=286.980.00X 725014,00X-286.980.00=2483177.00 438034=2483177.00 X =2483177.00/438034 X= 5.66
48
X Yc Yi
0 2483177 0
1 2770157 725014
2 3057137 1450028
3 3344117 2175042
4 3631097 3000056
5 3918077 3918077
6 4205057 4850084
7 4492037 5475098
8 4779017 6100112
9 5065997 6725126
10 5352977 7350140
RETORNO DE UTILIDAD
Cuadro #17
AÑOS UTILIDAD
2014 438034 2015 1134350 2016 1827794 2017 2518083 2018 3204900 2019 3887897 2020 4566692 2021 5240866 2022 5909995 2023 6573452 TOTAL $ 35.302.063,30
Fuente: C.C. La Piazza Elaboración: Elizabeth Romero
49
0
2000000
4000000
6000000
8000000
10000000
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
AÑOS
UTILIDAD
UTILIDAD
Lineal (UTILIDAD)
Lineal (UTILIDAD)
0
2000000
4000000
6000000
8000000
0 2 4 6 8 10 12
P .EQ. INGRESOS VS GASTOS
Yc
Yi
PUNTO DE EQUILIBRIO
Cuadro #18
Fuente: C.C. La Piazza Elaboración: Elizabeth Romero
UTILIDAD
Cuadro #19
Fuente: C.C. La Piazza Elaboración: Elizabeth Romero
50
5.4. PLAN DE MARKETING DEL NEGOCIO
5.4.1 Introducción
El plan de marketing se encuentra basado en la satisfacción de un
mercado insatisfecho a la hora de realizar las compras en centros
comerciales. Es un mercado de alta exigencia y de constante
transformación, que se deriva de las ideas de las tendencias actuales
sobre alguna situación o motivo, y, eso, hace de este negocio, el
encargado de la promoción de la renta inmobiliaria de locales
comerciales. A continuación, se presenta el desarrollo del plan de
marketing para el conocimiento de su mercado de participación:
5.4.2. Sector de la actividad
Está enfocado en los sectores donde se realizará la construcción del
proyecto, para, así, dar una buena atención a los moradores del sector y
sus alrededores.
5.4.3. Ambiente geográfico de acción
Ofrecer al sector norte de Guayaquil una plaza comercial con un mix de
locales adecuado para satisfacer sus necesidades, demandadas por los
consumidores finales.
5.4.4. Segmento de Mercado
Orientado a un sector socio-económico medio alto, con poder adquisitivo,
que les permita adquirir productos y/o servicios ofrecidos por la plaza
comercial.
51
5.4.5. Grupo Objetivo
Target de un nivel socioeconómico medio alto, edades entre 24 a 60
años.
5.4.6. Posicionamiento
Se logrará el posicionamiento por medio de campañas publicitarias, que
permitirán captar clientes potenciales para los locales situados en la plaza
comercial.
5.4.7. Competencia Directa
Dentro de la competencia directa están las demás plazas comerciales
que realizan la misma actividad, algunas reconocidas en la ciudad de
Guayaquil, mismas que se observarán desde sus estrategias, para
mejorarlas y superarlas, y, así, lograr un posicionamiento en el mercado.
5.4.8. Competencia indirecta
Las competencias indirectas son los centros comerciales cerrados y la
cadena Hipermarket, que ofrecen productos y servicios a varios sectores
de la ciudad de Guayaquil.
A continuación un cuadro de las fortalezas y debilidades de la
competencia
52
Cuadro # 20
ANALISIS DE LA COMPETENCIA
Fuente: Investigacion realizada Elaboración: Elizabeth Romero
COMPETENCIA FORTALEZAS DEBILIDADES
SAI BABA
Oportunidad para tener oficinas mas locales y bodegas en
un solo sitio
Se lo identifica mas como un sitio para alquiler de bodegas
PLAZA QUIL
Es una plaza comercial abierta, tiene locales comerciales
vaiados y oficinas
el comisariato le genera dificultad en el parqueo para los
clientes que ingresan a realizar compras varias, esta situado
en una avenida de circulacion vehicular rapida lo cual se
genera trafico y dificultad en acceso a la misma
SUPERMAXI GARZOTA
tiene locales de marcas reconocidas las cuales genera
afluencia e incita a consumir dentro de esta plaza
comercial, y esta ubicada en un sector estrategicamente
comercial.
inconformidad en parqueo y circulacion vehicular interna,
GARZOCENTRO
situado estrategicamente en un buen sector comercial del
norte de la ciudad donde tiene un gran porcentaje de
poblacion de posibles consumidores
es un centro de negocios abierto, tiene parqueo externo el
cual no brinda seguridad, existen muchos locales vacios
53
5.5. Marketing Mix
5.5.1. Precio
El plazo al que se firma la concesión debe ser mínimo a 5 años y máximo
a 10 años. Es importante garantizar estabilidad de marca y financiera a
las personas y empresas que invierten en nuestras plazas comerciales.
Los costos de ocupación de los locales comerciales vienen dados en
metros cuadrados, los mismos que se detallan a continuación:
1) Valor mensual de concesión: Se lo puede manejar entre $10,oo y
$12,oo por metro cuadrado tanto de planta baja así como también de
planta alta, como alternativa se podría cobrar $20,oo por metro cuadrado
de planta baja sin cobrar por la planta alta. Este valor mensual de
concesión tendrá incrementos a partir del tercer año, es decir
permanecen invariables durante el primer y segundo año de la vigencia
de la concesión. Los incrementos anuales a partir de entonces en ningún
caso serán inferiores al 3%.
2) Alícuota mensual de mantenimiento: Para este efecto se debe
realizar un presupuesto de gastos previo a la apertura de la plaza
comercial. Una vez realizado este presupuesto se debe dividir el costo de
operación de la plaza comercial para el número total de metros cuadrados
de los locales y este costo por metro cuadrado se lo multiplica por el
número de metros cuadrados que ocupa cada local. Los parámetros del
mercado indican que actualmente estos valores están alrededor de $3,oo
ó $4,oo por metro cuadrado de local concesionado y solo se considera la
planta baja. Las alícuotas se cobran mínimo 14 veces al año y en algunos
casos, de acuerdo al tipo de servicios adicionales que demande el giro del
negocio hasta 16 veces por año.
54
3) Valores iniciales de concesión: Este valor se lo cancela una vez
mientras dure la vigencia del contrato de concesión, es decir debe ser
cancelado cada vez que se firme o renueve un contrato, este valor inicial
es el equivalente a dos meses del valor mensual de concesión que le
corresponda pagar a cada concesionario. Es un valor no reembolsable, es
decir, no se aplica como depósito ni como pago anticipado a ningún mes
de concesión.
CUADRO # 21
ANALISIS DE LA COMPETENCIA
Fuente: investigación realizada Elaboración: Elizabeth Romero
ANALISIS DE COMPETENCIA
VIC VMC ALICUOTA PLAZO ENTREGA OBSERVACIONES
USD/M2 USD/M2 USD/M2 AÑOS FORMA UBICACIÓN DE LOCALES
GARZOCENTRO N/A 9 2.08 2 GRIS ALQUILER/ 2 MESES DEPOSITO UNA SOLA PLANTA
PLAZA NAVONA 92 27.50 23 5 GRIS CONCESIONPLANTA BAJA CON OPCION A
MEZANINE
PLAZA QUIL N/A 12 1.50 2 GRIS ALQUILER/ 2 MESES DEPOSITOCOBRAN LOS M2 DE PA + PB
BOCCA N/A 17 4 2 GRIS
ALQUILER/ 2 MESES DEPOSITO -
1 MESES PREPAGO
PLANTA BAJA CON OPCION A
MEZANINE
LAS TERRAZAS N/A 17 4 2 GRIS
ALQUILER/ 2 MESES DEPOSITO -
3 MESES PREPAGO
PLANTA BAJA CON OPCION A
MEZANINE
SAI BABA N/A 8.10 1.1 2 GRIS ALQUILER/ 2 MESES DEPOSITOCOBRAN LOS M2 DE PA + PB
PLAZA MILAN 20 10 4 10 GRIS CONCESION
PLANTA BAJA + 60% PLANTA
ALTA
SUPERMAXI GARZOTA N/A 20 N/A 2 GRIS ALQUILER UNA SOLA PLANTA
PLAZA TRIANGULO VENTA N/A 2.29 N/A GRIS N/A UNA SOLA PLANTA
PLAZA MAYOR VENTA N/A 6 N/A GRIS N/A UNA SOLA PLANTA
SAMBO PLAZA VENTA N/A 2.90 N/A GRIS N/A UNA SOLA PLANTA
PALMORA PLAZA VENTA N/A N/A GRIS N/A
PLANTA BAJA CON OPCION A
MEZANINE
CITY MALL 18 22 6.67 5 GRIS
PUEDEN SER CONTRATOS A 10
O 15 AÑOS
PLANTA BAJA CON OPCION A
MEZANINE
MALL DEL SOL 450 28 6.17 10 GRIS CONCESION
PLANTA BAJA CON OPCION A
MEZANINE
LA ROTONDA N/A 10 1.50 2 GRIS ALQUILER/ 2 MESES DE DEPOSITOPLANTA BAJA CON %50
PLANTA ALTA
55
5.5.2. Plaza y Promoción
La estrategia de venta es directa y se la hace contactando a los ofertantes
de productos y servicios que sean de interés en el mix propuesto, se inicia
la gestión de búsqueda con negocios establecidos de reconocida
trayectoria en el medio en donde se privilegia el éxito en el manejo de los
mismos y la antigüedad.
El apoyo promocional viene dado por una valla estratégicamente ubicada
en el sitio de la obra, además de utilizar los mecanismos internos que de
manera habitual se maneja como son: revista, redes sociales, sitio web e
información de la base de datos.
Cuadro # 22
Determinación del Mercado Potencial
Fuente: investigaciones realizadas Elaboración: Elizabeth Romero
URBANIZACIONES POBLACION PORCENTAJE
Urdesa Norte 5.000 1,27%
Urdesa Central 30.000 7,61%
lomas de Urdesa 2.000 0,51%
Kennedy Vieja 7.000 1,78%
Kennedy Nueva 8.000 2,03%
Urdenor 1 5.000 1,27%
Urdenor 2 4.000 1,02%
La Garzota 10.000 2,54%
Alboradas 300.000 76,14%
Martha de Roldós 10.000 2,54%
San Felipe 3.000 0,76%
Av. Juan Tanca Marengo 10.000 2,54%
TOTAL 394.000 100%
DETERMINACION DEL MERCADO POTENCIAL
URBANIZACIONES POBLACION PORCENTAJE
Urdesa Norte 5000 1,27
Urdesa Central 30000 7,61
Lomas de Urdesa 2000 0,51
Kennedy Vieja 7000 1,78
Kennedy Nueva 8000 2,03
Urdenor 1 5000 1,27
Urdenor 2 4000 1,02
La Garzota 10000 2,54
Alboradas 300000 76,14
Martha de Roldos 10000 2,54
San Felipe 3000 0,76
Av. Juan Tanca Marengo 10000 2,54
TOTAL 394000 100,00
56
Comentario
La población de influencia del proyecto presenta números interesantes. El
mayor porcentaje de representatividad se encuentra asentado en la Cdla.
Alborada y urbanizaciones alrededor, lo que soporta a concluir que el
grupo objetivo que visitará la plaza comercial será en su mayor parte de
nivel socioeconómico medio típico, que es una clase social que se
caracteriza por el consumo local.
5.5.3. Publicidad
• Realizar actividades para dar a conocer la plaza comercial en el
sector y sus alrededores.
• Actividades a realizar:
• Volanteo
• Activaciones
• Campañas de promoción
• Pautas en medios de comunicación
Las metas a alcanzar con las actividades planteadas son las siguientes:
• Volanteo
Publicidad entregada directamente al usuario/consumidor final, con
información detallada de los beneficios que les ofrece la plaza comercial.
• Volanteo en:
• Urbanizaciones
• Colegios
• Vías principales de acceso
• Plaza comercial
57
• Activaciones
Tener afluencia dentro de la plaza comercial para incrementar ingresos a
los concesionarios.
Realizar una a dos mensuales, preferible auspiciadas para
disminuir costos
Presentación de música en vivo (2 por mes)
Ambientación y animación infantil (1 por mes)
Fechas especiales
Octubre: Halloween: teatro y caritas pintadas.
Noviembre: eventos pre – navideños, presentación de coros
infantiles.
Diciembre: visita de papa noel a la plaza comercial.
Cuadro N. 23
Campañas de promoción
MATERIAL POP VALORES CANTIDADES
GASTOS
TOTALES
AFICHES $350,00 500 unidades $1.050
VOLANTES $650,00 10.000 unidades $3.900
HABLADORES EN LOCALES $400,00 500 unidades $1.200
CUPONES $500,00 10.000 unidades $1.500
BANNERS $39,00 12 unidades $468,00
$4.289 $10.468
CAMPAÑA
RADIOS 10 CUÑAS
4 GYE DIARIAS $12.650 MENSUAL
AVISOS 8 $3.720 MENSUAL
PRODUCCION RADIO 1 $600 MENSUAL
PAQUETE DE FOTOS 1 $120 MENSUAL
$20.208,08
$60.624,12 TOTAL
Fuente:C.C. La Piazza Elaboración: Elizabeth Romero
58
Premiar a los consumidores por sus compras y fidelidad a la plaza
comercial.
Realizar una campaña que abarque dos trimestres en el año para
así promover la compra y consumo en la plaza comercial.
Viaje para dos personas (destino por definir)
Piezas publicitarias de promoción:
Volantes
Afiches
Cupones
Ánforas
Banners
Presupuesto para la campaña por tres meses es de $ 20.000
5.5.4. Pautas en Medios de Comunicación
Tener un reconocimiento en varios sectores de la ciudad para captar
nuevos clientes y promover las campañas y promociones que se brinden
en la plaza comercial.
59
Cuadro N° 24
PRESUPUESTO PARA PROMOCIONES
2013 CEIBOS MACHALA SAMBO CCELESTE JOYA VCLUB
PROMOCIONES 150.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00 25.000,00
FRECUENCIA PROMOCIONES 2013 CEIBOS MACHALA SAMBO CCELESTE JOYA VCLUB
PROMOCION FAMILIA 75.000,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00
PROMOCION FIN DE AÑO 75.000,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00 12.500,00
Fuente: departamento –comercial C.C. La Piazza
Elaboración: Elizabeth Romero
60
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Conclusiones
Es un proyecto que aporta al desarrollo comercial del sector, contribuye
con la ciudad en el ordenamiento de la oferta de bienes y servicios de la
zona de acuerdo a la investigación realizada, tendrá acogida en el sector.
Es un proyecto que generará plazas de trabajo en su fase de
construcción, tanto de mano de obra básica, así como también, de mano
de obra calificada y que, posteriormente, a partir de su puesta en marcha,
dará cabida a unas 150 nuevas plazas de trabajo estable a nivel básico,
técnico, administrativo, legal y comercial.
Es una forma legal y rentable de utilizar un activo que actualmente no
está en uso y que no contribuye al ornato del sector.
En el sector de influencia se asienta una población aproximada a los
400.000 habitantes, lo que hace que el sitio sea atractivo para la
ubicación de oferta de bienes y servicios.
Existe apertura crediticia de parte de instituciones financieras, lo que
podría facilitar el apalancamiento de los flujos iniciales para la
consecución del proyecto.
Es un proyecto en el cual el capital invertido se encuentra totalmente
garantizado por un bien inmueble sujeto a plusvalía y que, además, está
programado para producir rentas perpetuas.
No existen limitaciones legales, políticas ni económicas que atenten
contra éste proyecto.
61
En las fortalezas antes descritas se mencionan argumentos contundentes
y categóricos para garantizar el éxito de este nuevo proyecto, sumándose
así, a la cadena de plazas comerciales La Piazza.
Recomendaciones
Iniciar el proyecto.
Conseguir financiamiento a través de inversionistas en un porcentaje y el
resto a través de instituciones financieras.
Conseguir locales anclas que puedan prepagar a 5, 10 y 15 años como
medio de financiamiento.
Promover publicidad por medio de web, redes sociales, revistas,
actividades como eventos y activaciones de marca.
Manejar proveedores fijos con los cuales se llegara a un acuerdo de
crédito a 30 o 45 días.
Planes de fidelización de clientes.
62
ANEXOS
FORMATO DE ENCUESTA
1.- SEXO DEL ENCUESTADO
HOMBRE MUJER
2.- EDAD DEL ENCUESTADO
15 – 25 AÑOS 26 – 35 AÑOS MÁS DE 35 AÑOS
3.- ¿EN QUÉ SECTOR VIVE?
URDESA KENNEDY URDENOR 1 URBANOR URDENOR 2 GARZOTA ALBORADA OTRAS _________________________
4.- ¿LE GUSTARÍA LA IMPLEMENTACIÓN DE UNA PLAZA COMERCIAL EN
EL NORTE?
SI NO
5.- ¿QUÉ TIPO DE NEGOCIOS LE GUSTARIA QUE SE IMPLEMENTEN EN LA
PLAZA COMERCIAL?
RESTAURANTES PELUQUERÍA PANADERÍA TIENDAS DE ROPA SUPERMERCADO GIMNASIOS BANCOS OTROS _________________________
6.- ¿CUÁL DE ESTOS CENTROS COMERCIALES VISITAS MÁS?
CITY MALL PLAZA SAI BABA LA ROTONDA PLAZA TRIÁNGULO PLAZA MAYOR SUPERMAXI (LA GARZOTA) MALL DEL SOL GARZOCENTRO SAN MARINO MALL DEL SOL
63
7.- ¿USTED CREE QUE EL PARQUEO EN LOS CENTROS COMERCIALES
CERRADOS ES UN PROBLEMA AL MOMENTO DE REALIZAR SUS
COMPRAS?
SI NO
8.- ¿CUÁNTOS HABITANTES VIVEN EN SU CASA?
4 6 8 MAS DE 8
9 .- ¿CUÁNTOS MIENBROS DE SU FAMILIA TRABAJA?
1 2 3 MAS DE 3
10.- ¿CON QUÉ FRECUENCIA ASISTE A CENTROS COMERCIALES?
1 VEZ A LA SEMANA 2 VECES AL MES OTRAS ____________________
11.- ¿EN QUÉ BENEFICIARÁ LA APERTURA DE UNA PLAZA COMERCIAL
EN EL SECTOR URDENOR DE LA CIUDAD DE GUAYAQUIL PARA LOS
HABITANTES?
_________________________________________________________________________________________
________________________________________________________________________________________
64
Entrevista
Nombre: Alfredo Baquerizo Amador
Edad: 51 años
Profesión: Ing. Civil
Trayectoria Gerente - Presidente de Constructora Conalba S.A. desde
1988
1.- ¿Está satisfecho con el desarrollo y crecimiento que ha tenido las
plazas comerciales la Piazza?
No creo que siempre se puede hacerlo mejor. La ambición es poder
crecer a nivel nacional.
2.- En su trayectoria, las piazzas le han dado más reconocimiento a
nivel de constructora.
Si, considero que Las Piazzas nos han dado reconocimiento como
promotores – emprendedores. Este “producto” fue novedoso en su
momento. Fue una idea un poco arriesgada en un momento de mucha
incertidumbre. Gracias a Dios la idea fue muy bien acogida ya que ayuda
a cubrir una demanda natural de cada sector.
3.- ¿Porqué decidió apostar a este tipo de centro comercial
conocidos como Street Mall o plazas comerciales?
Existen servicios que todo barrio o sector requieren, son compras
programadas que buscan ahorro de tiempo en un ambiente cómodo y
seguro. Notamos que la ciudad iba creciendo y las tiendas distribuidas en
zonas residenciales, sin parqueo, seguridad e infrastructura iban
colapsando. Las plazas comerciales abiertas son una transición natural
que se da con el crecimiento de las ciudades y barrios.
65
4.- ¿Cuál fue la necesidad que vio en la comunidad de construir
estas plazas comerciales?
Las diferentes comunidades necesitan espacios seguros y cómodos para
realizar, de manera rápida, compras específicas. Anteriormente se
podían parquear en la calle del barrio y realizar la compra, con el
crecimiento de la comunidad esto ya no es posible, por ello la razón de
crear espacios adecuadamente diseñados para albergar las diferentes
tiendas que ofrecen, en su mayoría, productos que son necesarios y
demandados de manera cotidiana. En Las Piazzas ofrecemos compras
rápidas y mayor tiempo para usted.
5.- ¿Considera que éstos proyectos han cumplido con su
expectativas?
Si, pero igual considero que debemos seguir “tomando el pulso” al
mercado para entender sus necesidades y adaptarnos a ellas.
6.- ¿Tiene proyectos a futuro de construir nuevas plazas
comerciales de la misma cadena?
Tenemos planes de crecimiento, estamos estudiando varias opciones y
ambicionamos ser una marca nacional. Y, por qué no, internacional…
66
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