unidad4 valoraciones perito

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  • 1. es ial dicsJu ore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO adas to sT eri UNIDAD 4-P aE METODOS DE VALORACINce(2)ne rte pento 1. MTODO ANALTICO. 2. EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN.me 3. EL MTODO DEL VALOR RESIDUAL. 4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTA HIPOTECARIA. cu doteEs

2. Este do cume nto pe rtenece aE-P eri tosTas ad ores Judicial es 3. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 1.MTODO ANALTICO...................................................................................................................... 1-11.1LA RENTA........................................................................................................................................ 1-4Ju1.1.1El arrendamiento.................................................................................................................... 1-41.1.2Los flujos de ingresos y gastos. .............................................................................................. 1-5s1.2 EL TIPO DE CAPITALIZACIN............................................................................................................ 1-7 ore1.3 LA INFLUENCIA DE LA INFLACIN.................................................................................................... 1-8 adas 2.EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN. .............................................................................. 2-12.1EL VALOR DE REPOSICIN BRUTO.................................................................................................... 2-2sT2.1.1El coste de la edificacin........................................................................................................ 2-22.1.2Los gastos necesarios. ............................................................................................................ 2-32.2EL VALOR DE REPOSICIN NETO. ..................................................................................................... 2-42.2.1to La depreciacin fsica. ........................................................................................................... 2-4 2.2.1.1 Procedimiento de vida til y valor residual. ....................................................................................... 2-6eri 2.2.1.2 Procedimiento de amortizacin lineal. ............................................................................................... 2-8 2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes. ...................................................................................................... 2-9 2.2.2La depreciacin funcional...................................................................................................... 2-9 -PaE 3.EL MTODO DEL VALOR RESIDUAL. ........................................................................................ 3-13.1SISTEMA RESIDUAL DINMICO......................................................................................................... 3-3 ce3.1.1 Estimacin de los flujos de caja. ............................................................................................ 3-43.1.2 Eleccin del tipo de actualizacin.......................................................................................... 3-5 3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de crditos hipotecarios. ........................................ 3-7 ne3.2SISTEMA RESIDUAL ESTTICO. ........................................................................................................ 3-83.2.1 El margen del beneficio del promotor.................................................................................... 3-9rte 3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a efectos de crditos hipotecarios. ........... 3-9 3.2.2Frmula del clculo del valor residual por el sistema esttico. .......................................... 3-10pento 4.LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTA HIPOTECARIA. .......................................... 4-14.1REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO. ................ 4-24.1.1Reglas de valoracin de los inmuebles terminados................................................................ 4-2me 4.1.1.1 Valoracin de inmuebles ligados a una actividad econmica. ........................................................... 4-24.1.1.1.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ......................................................................... 4-3 4.1.1.2 Valoracin de inmuebles arrendados.................................................................................................. 4-44.1.1.2.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ......................................................................... 4-4 cu 4.1.1.3 Valoracin de viviendas arrendadas................................................................................................... 4-54.1.1.3.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ......................................................................... 4-5 4.1.1.4 Valoracin del resto de los inmuebles................................................................................................ 4-6 doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1Es 4. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 4.2REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIN DE FINCAS RSTICAS..................................................... 4-7 4.2.1Normas para la tasacin de la tierra. .................................................................................... 4-7 dic 4.2.2Normas para la tasacin de edificios destinados a explotaciones distintas........................... 4-8 4.2.3Normas para la tasacin de otros edificios............................................................................ 4-8 Ju 4.3REGLAS A APLICAR PARA OBTENER LA VALORACIN DE SOLARES Y TERRENOS. ............................. 4-9 4.3.1Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico I. ................................................. 4-9 4.3.2Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico II............................................... 4-10 soread astosTeri -P aE ce nerte pento me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 2Unidad 4Es 5. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1. MTODO ANALTICO. dic Ju El mtodo analtico tambin se conoce como mtodo de capitalizacin ys ore consiste en calcular el importe del capital que es necesario poseer en el momento actual para obtener las rentas reales o estimadas que se pueden ad derivar del inmueble a valorar.asSe parte del principio que seala que el valor de un inmueble est estrechamente sTrelacionado con la renta que produce o es capaz de producir.to Para conocer el valor, en una aproximacin simplista se puede aplicar la frmulaeri financiera de la capitalizacin. -PRenta aEV = ---------------------- Tipo V = Valor del inmueble. ce Renta = Ingresos realeso potenciales derivados del inmueble. ne Tipo = Porcentaje de capitalizacin.rteEsta frmula es vlida cuando se trata de calcular el valor de rentas perpetuas. (elpeinmueble producir rentas durante un horizonte temporal infinito). nto Normalmente el inmueble va a producir renta durante un determinado perodo de tiempo, en este supuesto interesa obtener el valor actual de las rentas que seme obtendrn en el futuro debiendo tener en cuenta el posible valor residual del cu inmueble al final del perodo de produccin de ingresos. do Para ello se utiliza la frmula financiera del valor actual (VAN).te MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 4 1-1Es 6. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dicRentaValor residual Ju V= ------------------- + ------------------------------(1 + Tipo)n (1 + Tipo)nsV = Valor del inmueble. oreRenta = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble.Tipo = Porcentaje de capitalizacin. adn= Nmero de perodos o de aos de vida til.as No obstante hay que tener en cuenta que el proceso de aplicacin de este sT mtodo ofrece complejidades: Derivadas de la apreciacin de los distintos componentes de la frmula anterior. to eri Es posible que no se conozcan los ingresos (renta), y tambin es-P necesario estimar un tipo de capitalizacin. aE Derivadas de las caractersticas propias del inmueble a valorar. ce Los inmuebles no son bienes genricos como el dinero donde no existen elementos diferenciales de una zona a otra.ne Por el contrario en los bienes inmuebles se debe comenzar por distinguir su clase (rstico, urbano) el uso (vivienda oficinas) la rte localizacin.pe Derivadas del horizonte temporal a tener en cuenta.nto Este dato est sometido a la apreciacin subjetiva del tasador. Los resultados varan significativamente dependiendo de los aos me durante los cuales se considera que va a producir rentas el inmueble. cu Derivadas de la influencia de la inflacin. doteMTODOS DE VALORACIN (2)1-2 Unidad 4Es 7. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Las inversiones en inmuebles se caracterizan por ser inversionesdic a largo plazo, de forma que la evolucin de la inflacin es un factor a tener en cuenta en la valoracin de los bienes inmuebles.Ju Este mtodo se suele utilizar para la valoracin de inmuebles rsticos ens explotacin, para inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento (locales ore comerciales, oficinas) y para valorar los inmuebles ante la existencia de ad alternativas de inversin.as tosT eri-PaEce nertepe ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 41-3Es 8. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.1 La renta. s Ju El componente renta se define como los ingresos netos reales o potenciales queore se pueden derivar del inmueble.ad La renta se puede presentar bajo dos aspectos: as Como arrendamiento. sT Como un flujo de ingresos y gastos.toeri 1.1.1 El arrendamiento. -PaE Cuando el rendimiento se presenta como un arrendamiento resulta fcil asociarloce al concepto de renta no obstante de su importe se debern restar conceptosne tales como los gastos de conservacin, de administracin, de tributacin rte En el proceso de valoracin tambin debern ser tenidos en cuenta los posibles perodos en los que el inmueble pueda no estar arrendado y las situaciones depe morosidad. nto Resulta muy til obtener series histricas de arrendamientos de inmuebles similares, ya que de ellas se puede inferir la evolucin de los alquileres.me cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) 1-4 Unidad 4Es 9. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.1.2 Los flujos de ingresos y gastos. dic Ju Si no existe mercado de arrendamientos, o ste no es significativo, para fijar el s componente renta se calcula por la diferencia entre los ingresos y gastos queore que se deriven del inmueble a valorar.ad Si no se obtienen ingresos del inmueble a valorar se utilizarn los datos conocidos de inmuebles de caractersticas similares. as sT La renta neta se obtiene de la siguiente frmula.R=IG-BtoeriR = Ingresos reales o potenciales derivados delinmueble. -PI = Ingresos brutosG = Gastos. aEB = Beneficio.ce El concepto B (beneficio) es un elemento convencional que se ha establecido y que viene a corresponderse con el rendimiento que se obtendra de un inmueble sinne necesidad de realizar trabajos de explotacin, pensemos en un terreno dedicado a pastos, sin necesidad de realizar trabajos de explotacin se obtendran ingresos, otra rte explicacin de este concepto lo asocia con el rendimiento que se supone obtendra el propietario de la tierra en el supuesto que fuese explotado por un tercero.pe Tambin se considera correcto no tener en cuenta este concepto y entonces la renta se calcula por la diferencia entre ingresos y gastos. nto Cuando se valore un inmueble partiendo de los ingresos y de los gastos, parame obtener el valor actual de los dos componentes se utiliza la frmula financiera de cu flujos de caja. doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 41-5Es 10. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialSe entiende por flujos de caja la serie de ingresos y gastos que se producen a lo largo dicdel perodo de tiempo a que se extiende la actualizacin de los valores a analizar.La mayora de los programas informticos de hojas de clculo tienen aplicaciones Juque permiten obtener fcilmente este valor. s La frmula financiera es:oreI niPnp V. reversinadV = ------------- - ---------- + -------------------- (1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)n as V = Valor del inmueble. sT I ni= Ingresos reales o potenciales de un perodo concreto (n). Pnp = Pagos a realizar en el perodo n. Tipo = Porcentaje de capitalizacin. to n = Nmero de perodos o de aos de vida til. eriLos perodos ni y np pueden ser distintos ya que es posible que existan perodos en los-Pque slo se obtienen ingresos y perodos en los que slo se realizan gastos.aE ce nerte pe ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)1-6Unidad 4Es 11. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2 El tipo de capitalizacin.sJu Como puede deducirse de las frmulas utilizadas, la valoracin final de un ore inmueble es inversamente proporcional al tipo de capitalizacin obtenido. adSi se estima una renta de 2.000 con un tipo de capitalizacin del 8% resultar unavaloracin de 25.000, a un tipo del 6% resultar 33.333 y a un tipo del 4% el valorasascender a 50.000. sT Tradicionalmente la inversin en inmuebles se compara con una inversin segura to por lo que se tiende a fijar un tipo de capitalizacin prximo a la rentabilidad eri ofrecida por la Deuda Pblica a largo plazo, no obstante se deben tener en-P cuenta factores tales como los riesgos de la inversin inmobiliaria, su liquidez y lasaE posibles revalorizaciones.Ser la experiencia y los conocimientos del tasador quien determine el tipo dececapitalizacin. Se debern exponer los argumentos y las motivaciones para la fijacinde un tipo concreto. nerte El tipo de capitalizacin ser distinto para cada tipo de inmueble (urbano rstico) y para cada aprovechamiento del mismo (residencial, industrial, comercial...)pe Para las valoraciones reguladas por la normativa se establece que el tipo de nto capitalizacin no podr ser inferior al correspondiente a la rentabilidad media de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aos.me cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1-7Es 12. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 1.3 La influencia de la inflacin. sJu Al tener que realizar el clculo del valor actual correspondiente a ingresos yore gastos futuros, un elemento de primer orden a tener en cuenta es el efecto de laad inflacin. asHay que tener en cuenta que se trata de inversiones a largo plazo y que se estnconsiderando los importes del momento presente, por lo que es aconsejable aplicarles sTun coeficiente de inflacin. to Si el clculo del valor del inmueble se realiza sobre flujos de caja, es posible eri aplicar coeficientes de inflacin distintos para los ingresos y para los gastos.-P Si se dispone de elementos de anlisis que permitan calcular la evolucin de laaE inflacin, sta debe ser tenida en cuenta resultando la siguiente frmula del Valor Actual (V.A.N). ceI ni (1+Fli) Pnp (1+Flp)V. reversin*(1+Fl) ne V = ----------------- - ------------------- + ------------------------(1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)nrte V = Valor del inmueble. pe I ni= Ingresos reales o potenciales de un perodo concreto (n). Fli = Inflacin prevista de los ingresos en tanto por uno. Flp = Inflacin prevista de los gastos en tanto por uno. nto Pnp = Pagos a realizar en el perodo n. Tipo = Porcentaje de capitalizacin. n= Nmero de perodos o de aos de vida til.me cu doteMTODOS DE VALORACIN (2)1-8 Unidad 4Es 13. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdicEJEMPLOJuCalcular, aplicando el mtodo de capitalizacin, el valor de una finca rsticas orede 3 hectreas dedicada al cultivo de frutales y de remolacha. La superficiedestinada a cada cultivo es respectivamente del 40 y 60%. adSe debe tener en cuenta:asSu situacin prxima al ncleo urbano por lo que previsiblemente en el plazosTde 4 aos (ltima cosecha), una vez aprobado el planeamiento, se vender eltoao siguiente (ao5) para promover su urbanizacin.eriA efectos de simplificacin y una vez realizado el correspondiente estudiode mercado se obtienen los siguientes datos: -PLa produccin media de fruta por hectrea es de 9.700 kilos. aEEl precio de venta de la fruta por parte del agricultor es de 0,90 cntimoskilo.ceLos gastos para la obtencin de la fruta ascienden a 3.700 euros pornehectrea. rteLa produccin media de remolacha por hectrea es de 120 toneladas.peEl precio de venta de la remolacha por parte del agricultor es de 60 eurostonelada.ntoLos gastos para la obtencin de la remolacha ascienden a 3.100 euros por mehectrea.Estos datos se consideran constantes (no se tendr en cuenta la inflacin). cuSe estima procedente aplicar un tipo de capitalizacin del 3,25%. doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1-9Es 14. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialDe los datos obtenidos de ventas de terrenos para urbanizar en una zona dicprxima se ha llegado a la conclusin que a precios actuales el inmueble a Juvalorar se podra vender para urbanizar a 7 euros metro2, habr que teneren cuenta la inflacin que se fija en el 3%. soreadSOLUCIN asEl profesional de la valoracin habr tenido que realizar el correspondiente sTestudio de mercado, al objeto de obtener datos suficientes para establecer tola produccin y los gastos. Tambin deber de disponer de argumentos en erilos que fundamentar el tipo de capitalizacin.-PUna vez obtenidos estos datos el siguiente paso es calcular el valor actual aEde la renta que se obtendr hasta su venta.Los clculos se harn partiendo del importe de la renta anual.ceIngresos obtenidos por la fruta:neSuperficie cultivada.............................................................................. 1,20Produccin por hectrea ................................................................... 9.700 rteIngresos brutos ................................................................................ 10.476 pe9.700 X 1,20 X 0,90 =Gastos ................................................................................................... 4.440nto3.700 X 1,2 = 4.440 meRendimiento neto ................................................................................ 6.036Ingresos obtenidos por la remolacha. cuSuperficie cultivada.............................................................................. 1,80 doteMTODOS DE VALORACIN (2)1-10 Unidad 4Es 15. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ialProduccin por hectrea ....................................................................... 120 dicIngresos brutos ................................................................................ 12.960 Ju120 X 1,80 X 60 = 12.960Gastos ................................................................................................... 5.580 s3.100 X 1,8 = 5.850oreRendimiento neto ................................................................................ 7.380adRenta anual..........................................................................................13.4166.036 + 7.380 = 13.416 asValor de rescate. ............................................................................210.000 sT30.000 X 7 = 210.000Se aplicar la frmula del V.A.N. to eriRentaValor de reversin (1+Fl)V = ------------------- + ----------------------------------------------(1 + Tipo)n(1 + Tipo)n-P aE13.416 13.416 13.416 13.416210.000 X (1,03)V = --------------- + -------------- + ------------+ ----------- + ------------------------ (1,0325)1(1,0325)2 (1,0325)3 (1,0325)4(1,0325)5ceEl valor de tasacin asciende a........................................................ 228.945 ne rtepento me cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 41-11Es 16. Este do cume nto pe rtenece aE-P eri tosTas ad ores Judicial es 17. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 2. EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN. sJuore En el mtodo del coste de reposicin se utiliza para calcular el valor de los edificios.ad El procedimiento consiste en calcular el coste que supondra reemplazar un as inmueble por otro, de similares caractersticas y calidades, empleando para ellosT materiales y tcnicas actuales, es decir, la construccin del edificio en la actualidad.to El valor del inmueble ser el valor del edificio ms el valor del suelo, el valor de steeri ltimo se obtiene utilizando otros mtodos (comparacin o residual). -P El clculo del valor de un inmueble por el mtodo del coste de reposicin se aE obtiene de la suma de los costes de los diferentes productos que intervienen en el bien inmueble.ce Existen dos modalidades de valor de reposicin.ne Valor de reposicin bruto. rte Valor de reposicin neto. pentome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 42-1Es 18. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.1 El valor de reposicin bruto.sJu Se corresponder (sin tener en cuenta el suelo) con el coste de construccin ms ore los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. adas sT 2.1.1 El coste de la edificacin.toeri Se corresponder con el coste de construccin por contrata que incluir los -P costes de ejecucin material, los gastos generales y el beneficio industrial del aE constructor. Para el clculo de estos gastos, el tasador se servir de informacin obtenida dece Colegios de Arquitectos, agrupaciones de constructores, publicaciones especializadas y otros datos que le permitan conocer los costes medios de la edificacin para cadane tipo de construccin. rtepe ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) 2-2 Unidad 4Es 19. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.1.2 Los gastos necesarios.sJu Se incluirn como gastos necesarios, entre otros, los siguientes: ore Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la ad formalizacin de la declaracin de obra nueva.asImpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobreActos Jurdicos Documentados, NotarasT Los costes de licencias y tasas de construccin. to eriLicencia de obras, ocupacin de va pblica, Registro de lapropiedad-PaE El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificacin y los honorarios de la inspeccin tcnica para ce calcular dichas primas.ne Los gastos de administracin del promotor. Los debidos a otros estudios necesarios. rtepe ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 4 2-3Es 20. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2 El valor de reposicin neto.sJu Para calcular el valor de reposicin neto se restar del valor de reposicin bruto ore la depreciacin fsica y funcional del edificio terminado. adas sT 2.2.1 La depreciacin fsica. to eri La depreciacin fsica tambin se conoce con el nombre de amortizacin, y se-P trata de reflejar conceptos indeterminados como el estado de conservacin, elaE uso inadecuado, la degradacin de los materiales Para referirnos al estado de conservacin es comn utilizar conceptos tales ce como:ne Bueno. Construcciones que a pesar de su edad no necesitan rte reparaciones importantes. Regular. Construcciones que presentan defectos permanentespe sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad nto y estabilidad. Deficiente. Construcciones que precisan de reparaciones deme relativa importancia comprometiendo las normales condiciones cu de habitabilidad y estabilidad. doteMTODOS DE VALORACIN (2)2-4 Unidad 4Es 21. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialRuinoso. Construccionesmanifiestamente inhabitables odic declaradas legalmente en ruina.JuEstos conceptos se traducen a unos coeficientes de equivalenciaelaborados por el profesional atendiendo a su experiencia.s ore Adems de la depreciacin por el estado de conservacin se debe calcular la depreciacin por el uso esta depreciacin, tcnicamente se conoce como ad amortizacin y se calcula aplicando uno de estos procedimientos:asAtendiendo a la vida til y residual. sTMediante una amortizacin lineal.Calculando los costes y gastos necesarios para transformar elto edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas.eri -P Los elementos deun edificio seguirnelrgimen dedepreciacinaE correspondiente al edificio en el que se encuentren. Se considera elemento de un edificio cada unidad fsica, funcional o registral, quece forme parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos que sea susceptible de venta individualizada. Ejemplo, cada vivienda de unne edificio. rte pe ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 42-5Es 22. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 2.2.1.1 Procedimiento de vida til y valor residual. dic Ju Este procedimiento parte de la afirmacin que un edificio destinado a un uso concreto tendr un determinado perodo de tiempo durante el cual ser apto sore para utilizarlo adecuadamente y que con posterioridad el edificio podr ser utilizado para otros fines. Este segundo uso se conoce como valor residual delad edificio. assT Para el clculo por este procedimiento de la depreciacin fsica anual se utiliza la siguiente frmula.toeri C - VR -P D = ----------------------NaED = Depreciacin fsica anual.C = Valor de Reposicin Bruto.VR = Valor residual.ceN = Nmero de perodos de vida til. nerte pentome cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 2-6Unidad 4Es 23. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dicEJEMPLO JuDeterminar el Valor de Reposicin Neto de un edificio destinado a uso soreindustrial que con posterioridad a su vida til se puede utilizar, hechas lasadaptaciones necesarias, para oficinas.adEl VRB asciende a 300.000 euros asSe estima la vida til en 25 aos, y en el momento de la tasacin el edificiosTtiene 22 aos de antigedad. toNo se tendr en cuenta el estado de conservacin. eriEl valor residual del inmueble se fija en 100.000 euros.-PaESOLUCIN ceValor de Reposicin Bruto .................................................................300.000neValor residual ....................................................................................... 100.000 rteBase de depreciacin ..........................................................................200.000Cuota anual de depreciacin...................................................................8.000pe200.000 / 25 = 8.000ntoDepreciacin acumulada ..................................................................... 176.0008.000 X 22 = 176.000 meValor de Reposicin Neto................................................................... 124.000 cuValor de Reposicin Bruto menos amortizacin.300.000 176.000 = 124.000 dote MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 42-7Es 24. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdicJu 2.2.1.2 Procedimiento de amortizacin lineal.s ore En este procedimiento se multiplica el Valor de Reposicin Bruto (excluido el valor ad del suelo ya que este no se deprecia) por el cociente resultante de dividir laas antigedad del edificio entre su vida til. sTSe considera que no existe valor residual. AtoeriD = C * ------- N -P D = Depreciacin fsica acumulada.aE C = Valor de Reposicin Bruto A = Antigedad. N = Nmero de perodos de vida til.ce neSe calcula directamente el importe acumulado de depreciacin fsica.rte La vida til del edificio ser determinada por el tasador, pero como mximo ser pe la siguiente:Edificios de uso residencial .......................................... 100 aos. ntoEdificio de oficinas ......................................................... 75 aos.meEdificios comerciales...................................................... 50 aos.Edificios de uso industrial ............................................. 35 aos. cuEdificios vinculados a una explotacin econmica ........ 35 aos. doteMTODOS DE VALORACIN (2)2-8 Unidad 4Es 25. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialSi el edificio no estuviese destinado a un uso determinado, la vida til se obtendrdicponderando los plazos mximos en funcin de la superficie destinada a cada uno delos usos. sJuore 2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes.ad as Para calcular el importe a restar del Valor de Reposicin Bruto por este procedimiento se calcularn los costes y gastos necesarios en los que se incurrirsT para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas. to eri-P 2.2.2 La depreciacin funcional. aEce La depreciacin funcional se calcula estimando el valor de los costes y gastos ne necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseo u obsolescencia.rte Al objeto de evitar tener que valorar un proyecto de adaptacin se suele utilizarpe la tabla de coeficientes empleada por la Direccin General del Catastro para la nto adecuacin del valor de mercado. Los coeficientes se aplicarn sobre el Valor de Reposicin Bruto, y el importe ame disminuir se obtiene de la siguiente frmula. cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 42-9Es 26. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Df = C (C *coeficiente) dicDf = Depreciacin funcional. JuC = Valor de Reposicin Bruto sore Coeficiente Descripcin funcional ValorJ.................. Depreciacin funcional o inadecuacin (construccin,diseo, uso o instalaciones inadecuados............................................ 0,80adK................. Viviendas y locales interiores. Parcelas edificadas conuso residencial, comercial y de oficinas, pertenecientes asa edificaciones con ordenacin en manzana cerrada ......................... 0,75L ................. Fincas afectadas por carga singulares por formar partede conjuntos oficialmente declarados historio artsticos osTestar incluidos en catlogos o planes especiales de proteccinSe aplicarn en funcin del grado de proteccin....................... 0,9 0,7M Fincas afectadas por situaciones especiales de carcter toextrnseco: futuros viales, incorreccin urbanstica,expropiacin, reparcelacin, compensacin o fuera de eriordenacin por uso ............................................................................ 0,80N Apreciacin o depreciacin econmica..................................... 1,80- 0,50-PaEcene rtepentome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2)2-10 Unidad 4Es 27. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdicEJEMPLOJuDeterminar el Valor de reposicin Neto de un local destinado a usos orecomercial sabiendo que:El VRB asciende a 300.000 euros adEl local tiene 20 aos de antigedad. Se aplica la amortizacin lineal paraascalcular la depreciacin fsica. sTProcede aplicar el coeficiente funcional K. to eriSOLUCIN-PaEAl no sealarse la vida til del edificio se aplica la tabla de vida til.Valor de Reposicin Bruto .................................................................300.000ceDepreciacin Fsica ...........................................................................- 120.000neAl no sealarse la vida til del edificio se aplica la tabla de vida til.300.000 X (20/50) = 120.000 rteDepreciacin funcional ...................................................................... - 75.000pe300.000 (300.000 X 0,75) = 75.000Valor de reposicin neto .................................................................... 105.000nto me cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 2-11Es 28. Este do cume nto pe rtenece aE-P eri tosTas ad ores Judicial es 29. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 3. EL MTODO DEL VALOR RESIDUAL.s Ju ore Normalmente utilizado para calcular el valor del suelo edificable o el correspondiente a inmuebles en rehabilitacin. ad Este mtodo permite calcular el valor probable de un terreno teniendo en cuentaas que fuese comprado y, sobre l, se obtuviese el mayor aprovechamiento y el sT mejor uso posibles. El valor del suelo est en funcin de los metros cuadrados que se puedan to construir en l y se calcula restando del valor de venta de de las edificaciones los eri costes de construccin, los gastos y los beneficios.-PEste mtodo utiliza el mtodo de comparacin para conocer el valor de venta delaEinmueble por comparacin con otros inmuebles semejantes y el de reposicin paraconocer los distintos gastos imputables a la construccin del edificio. ce Para la aplicacin de este mtodo se requiere: ne Tener informacin adecuada respecto a las condicionesrteurbansticas de edificabilidad y usos a que puede ser destinadoel inmueble.peEsta informacin se obtendr en el Ayuntamiento. nto Disponer de datos sobre costes de construccin, sobre gastos demepromocin que permitan estimar los costes y los gastos normales cupara un promotor de tipo medio y para una promocin de docaractersticas semejantes a la que se va a desarrollar.te MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 43-1Es 30. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialInformacin que se puede obtener en los Colegios Oficiales dedicArquitectos.Ju La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms probables de los elementos que ses ore incluyen en la promocin. ad Las fases del proceso de valoracin son las siguientes:as Identificacin del uso y mximo aprovechamiento del inmueblesT a valorar. Calcular el valor de mercado que corresponda al inmueble a valorar una vez terminado.toeri Determinacin de los costes de construccin. -P Fijar el valor del suelo por la diferencia entre el valor de mercado aE y los costesrelacionados con la construccin y la comercializacin. cene Se utilizan dos sistemas. rte Sistema dinmico (anlisis de inversiones con valores esperados).pe Sistema esttico (anlisis de inversiones con valores actuales). ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)3-2Unidad 4Es 31. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.1 Sistema residual dinmico. s Ju Este sistema se utiliza para valorar terrenos urbanos o urbanizables estn o noore urbanizados y edificios en proyecto de construccin o rehabilitacin.ad De acuerdo con este sistema el valor residual coincidir con la diferencia entre el as valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y elsT valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos.Se basa en el anlisis de la inversin futura con valores esperados.toeriEj Sk -P V = ---------------- - -----------------(1 + Tipo)tj(1 + Tipo)tkaE V = Valor del terreno o inmueble a valorar. Ej = Importe de los cobros previstos en el momento j Tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la ce valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos Tipo = Porcentaje de actualizacin. nerte Para el clculo del valor residual por el sistema dinmico se seguirn los siguientes pasos:pe Estimacin de los flujos de caja. nto Eleccin del tipo de actualizacin. Aplicacin de la formula de clculo.me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 43-3Es 32. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.1.1 Estimacin de los flujos de caja.sJu Los flujos de caja consisten en calcular el valor actual de los distintos cobros y ore pagos a realizar en la promocin del inmueble teniendo en cuenta que ste ad responder al principio de mayor y mejor uso.as Cuando se conozca el destino decidido por la propiedad del inmueble se atender al mismo. sT Cuando se trate de solares edificados se atender a la edificacin existente. to Para estimar los cobros a obtener se partir de los valores en venta previstos en eri las fechas de comercializacin para la hiptesis de edificio terminado.-P Se atender a los valores obtenidos por los mtodos de comparacin o de aE actualizacin de rentas y a la evolucin esperada de los precios de mercado. Para estimar los pagos se tendr en cuenta los costes de construccin porce contrata, los gastos necesarios que coincidirn con los medios de mercado.ne Incluyndose los impuestos no recuperables, aranceles necesarios para la rte formalizacin de obra nueva, los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras, los costes de licencias y tasas de la construccin, el importe de las primas de pe los seguros obligatorios, los gastos de administracin del promotor, los debidos a otros estudios necesarios. ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2)3-4 Unidad 4Es 33. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.1.2 Eleccin del tipo de actualizacin. s Ju Se elegir como tipo de actualizacin aquel que represente la rentabilidadore media anual sobre fondos propios que obtendra un promotor medio en unaad promocin de caractersticas similares a las del inmueble a valorar. asEl tipo de actualizacin deber situarse en el entorno de la tasa interna de retorno(TIR).sT Se calcular por la suma del tipo libre de riesgo ms la prima de riesgo.toeri El tipo libre de riesgo se fija por el profesional de la tasacin teniendo en cuenta -P la rentabilidad de inversiones alternativas y los tipos de inters vigentes.aE Cuando se utilicen flujos de caja el tipo nominal se deber convertir en tipo real (tipo nominal corregido por la inflacin esperada). ceEl tipo de inters nominal no podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo nemedio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aos.rte La prima de riesgo se determinar teniendo en cuenta el tipo de activope inmobiliario a construir, su ubicacin liquidez, plazo de ejecucin as como el nto volumen de la inversin necesaria.me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 43-5Es 34. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialEJEMPLOdicJuDeterminar el tipo de actualizacin a aplicar para valorar un inmueble cuyouso es el de edificio de oficinas partiendo de los siguientes datos: soreEl tipo libre de riesgo se establece en el 1,25%.El porcentaje de financiacin ajena asciende al 75% y el tipo de inters deadreferencia es del 2,50%. asLa prima de riesgo se establece en el 10%.SOLUCINto sTeri -PEl tipo de actualizacin se obtiene por la suma del tipo libre de riesgo msaEla prima de riesgo incrementada, en su caso por la financiacin ajena.Tipo libre de riesgo............................................................................... 1,25ceIncremento por financiacin ajena.................................................... 1,87ne0,75 X 2,50 = 1,87Prima de riesgo.....................................................................................10,00 rteTotal ....................................................................................................... 13,12 pento me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)3-6Unidad 4Es 35. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de crditos dic hipotecarios. Ju De acuerdo con la normativa la prima de riesgo cuando se efecte una sore valoracin de un inmueble que se va a aportar como garanta de un crdito hipotecario no puede ser inferior a los siguientes porcentajes.ad as TIPO DE INMUEBLEPRIMA DE RIESGO. sT Vivienda para primera residencia 8% Vivienda para segunda residencia12% Edificios de oficinasto 10%eri Edificios comerciales 12% Edificios industriales14% Plazas de aparcamiento 9% -P Hoteles 11%aE Residencia de estudiantes y 3 edad 12% Otros 12%ce Cuando se utilice financiacin ajena la prima de riesgo deber ser incrementada en funcin del porcentaje de la financiacin y de los tipos de inters habituales. nerte pe ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 3-7Es 36. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 3.2 Sistema residual esttico.s Ju Para el clculo del valor residual por el sistema esttico se seguirn los siguientes ore pasos: ad Se estimarn los costes de construccin, los gastos necesariosas(impuestos, honorarios, licencias, tasas, seguros, administracin), sTlos gastos financieros normales para un promotor de tipo medioy para una promocin de caractersticas similares a la analizada. to Los mismos que para el sistema dinmico. eri-P Se fijar el margen de beneficio del promotor. aE Se aplicar la frmula de clculo. Este sistema se basa en el anlisis de la inversin futura con valores actuales.ce nerte pe ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)3-8Unidad 4Es 37. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 3.2.1 El margen del beneficio del promotor. dic Ju El margen del beneficio del promotor se fijar por la entidad tasadora a partir de s la informacin de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza yore atendiendo al ms habitual en las promociones de similares caractersticas y emplazamiento.adTambin se tendrn en cuenta los gastos financieros y de comercializacin ms asfrecuentes.to sTeri 3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a efectos de crditos hipotecarios. -PaE El margen de beneficio del promotor en los supuestos de valoraciones a losce efectos de garantas hipotecarias est fijado normativamente y no podr ser ne inferior a los porcentajes que se relacionan a continuacin. Los porcentajes siguientes estn fijados sin tener en cuenta la financiacin ajena,rte por lo que de existir se incrementarn en el porcentaje de financiacin que pe deber estar ajustada a los tipos de inters habituales en el mercado hipotecario. ntome cu Mrgenes de beneficio del promotor. do TIPO DE INMUEBLE MARGEN DE BENEFICIOteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 43-9Es 38. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial Vivienda para primera residencia18%dic Vivienda para segunda residencia24% Edificios de oficinas 21% Edificios comerciales 24%Ju Edificios industriales27% Plazas de aparcamiento20%s Hoteles 22% ore Residencia de estudiantes y 3 edad 24% Otros 24% adas 3.2.2 Frmula del clculo del valor residual por el sistema sT esttico.toeri El valor de un solar por el procedimiento esttico se calcular aplicando la -P siguiente frmula.aE F = VM * (1-b) - Cice F = Valor del terreno o inmueble a valorar. VM = Valor total del inmueble (edificio terminado). ne b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos a tener en cuenta. (gastos construccin yrte promocin). pe ntome cu EJEMPLO dote MTODOS DE VALORACIN (2)3-10Unidad 4Es 39. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialCalcular el valor de tasacin a los efectos de un crdito hipotecario de undicsolar de 600 m2.JuConsultadas las caractersticas urbansticas se tienen los siguientes datos:Destino: Vivienda residencial (primera residencia). soreCoeficiente de edificabilidad 95%.Nmero de alturas mximas permitidas 5.adEstudio de mercado. asDel estudio de mercado se deduce que el metro2 las viviendas desTcaractersticas semejantes a las que se van a construir se vendern a 1.800euros metro cuadrado. toPor aplicacin del mtodo valor de reposicin se estima que el coste de la ericonstruccin asciende a 795 euros por metro2.-P aESOLUCINceneMetros edificables...................................................................................2.850600 X 0,95 X 5 = 2.850 rteValor en venta estimado del edificio............................................ 5.130.000pe2.850 X 1.800 = 5.130.000Coste de construccin .................................................................... 2.265.750nto2.850 X 795 = 2.265.750 meValor imputable al solar por aplicacin de la frmula............... 1.940.850(5.130.000 X 0,82) 2.265.750 = 1.940.850 cuDe acuerdo con la tabla de mrgenes a este tipo de construccin le corresponde un porcentaje domnimo del 18% 1- 0,18 = 0,82teMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 3-11Es 40. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Jusoread astosTeri -PaE cene rte pento me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 3-12Unidad 4Es 41. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 4. LAVALORACIONA EFECTOS DE GARANTAJu HIPOTECARIA.s ore ad Las valoraciones a efectos de garanta hipotecaria son actuaciones de valoracin ms generalizadas.as La finalidad de este tipo de valoraciones es la obtencin del valor hipotecario. sTVer el apartado 2.2.2. de la Unidad 1.to Se entiende por valor hipotecario el valor del inmueble determinado por unaeri tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, -P teniendo en cuenta aspectos duraderos a largo plazo de la misma, lasaE condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes. ceEsta materia est regulado reglamentariamente, indicndose los procedimientos y nereglas a aplicar.rte pe ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 4 4-1Es 42. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 4.1 Reglas a aplicar para la valoracin de edificios yJu elementos de un edificio.s ore Se considera edificio cualquier tipo de construccin, slida durable y apta para ad albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.as Se considera elemento de un edificio una unidad fsica, funcional o registral, que sT forme parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizado.toEn un bloque de pisos el bloque ser el edificio y cada piso ser un elemento deleriedificio. -PaE 4.1.1 Reglas de valoracin de los inmuebles terminados.ce ne 4.1.1.1 Valoracin de inmuebles ligados a una actividad econmica.rte pe Para obtener el valor hipotecario de los inmuebles terminados afectos a una nto actividad econmica se calcularn los siguientes valores: El valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin.me El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico cu(actualizacin). doteMTODOS DE VALORACIN (2) 4-2 Unidad 4Es 43. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOial El valor deducido de la aplicacin del mtodo de reposicindic(valor de reposicin neto).JuDentro de cada mtodo se elegir el sistema que mejor se adaptea las caractersticas del inmueble, salvo que est previsto unsistema concreto. sore Obtenidos los tres valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos.ad assT 4.1.1.1.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. to eri Se estimarn los flujos de caja de la explotacin durante el perodo de tiempo en-P el que previsiblemente se vaya a continuar ejerciendo la actividad y se tomarn aE los flujos que sean imputables al inmueble teniendo en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario.ce Los flujos de caja a estimar son las cuantas medias del sector de la actividad. ne Estas cuantas se corregirn atendiendo a: La localizacin o caractersticas particulares del inmueble querteinfluyan o puedan influir claramente en que la explotacin peeconmica obtenga ingresos superiores o inferiores a los del ntosector. La posibilidad que las perspectivas econmicas modifiquen lameprobabilidad de obtener los ingresos netos previstos para dicha cuexplotacin. doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 44-3Es 44. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 4.1.1.2 Valoracin de inmuebles arrendados.s Ju Para obtener el valor hipotecario de los inmuebles, que no sean viviendas, ore arrendados o que estando vacos su destino sea el alquiler, se calcularn los ad siguientes valores:as El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico (actualizacin).sT El valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin. to Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos. eri-PaE 4.1.1.2.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ce Se estimarn los flujos de caja que se puedan producir a lo largo de la vida tilne del inmueble objeto de valoracin. rte Por lo que hace referencia a los ingresos, se tendrn en cuenta los factores quepe puedan afectar a su cuanta y a su obtencin efectiva. Como factores a considerar se pueden enumerar los siguientes: nto Los cobros que normalmente se obtengan en inmueblesme comparables. La ocupacin actual y la probabilidad de ocupacin futura. cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) 4-4 Unidad 4Es 45. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Las disposiciones legales o clusulas contractuales que afecten dical inmueble. La morosidad actual o previsible de los cobros. Ju La evolucin previsible del mercado.s ore Por lo que hace referencia a los pagos se incluir cualquier tipo de gasto ad necesario actual o previsible que deba soportar la propiedad.asEn los pagos recuperables se tendr tambin en cuenta el plazo previsible en quevayan a ser efectivamente recuperados. tosT eri 4.1.1.3 Valoracin de viviendas arrendadas.-P aE Para obtener el valor hipotecario de las viviendas se calcularn los siguientes valores:ce El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico ne(actualizacin).rte El valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin. pe Se realizarn los ajustes para considerarla libre de inquilino. nto Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos.me cu 4.1.1.3.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. dote MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 44-5Es 46. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic Se estimarn los flujos de caja mientras est en vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las clusulas contractuales.Ju Si los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin son superiores a los de otros s inmuebles comparables se sustituirn por los de estos siempre que la diferenciaore pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos.ad assT 4.1.1.4 Valoracin del resto de los inmuebles. to eri Para obtener el valor hipotecario de edificios o elementos de edificios destinados-P a uso propio o vacos y no ligados a una explotacin se calcular su valor aE aplicando el mtodo de comparacin.Cuando no sea posible utilizar el mtodo de comparacin se tomar el valor deducidodel mtodo analtico (actualizacin, si tampoco pudiera aplicarse ste, el valor de cetasacin ser como mximo el valor de reposicin neto deducido del mtodo del coste nede reposicin.rtepe ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)4-6Unidad 4Es 47. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.2 Reglas a aplicar para la valoracin de fincas rsticas.sJu Para obtener el valor hipotecario de las fincas rsticas se sumarn los siguientes ore valores: ad Valor de tasacin de la tierra incluidos los distintos edificios easinstalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su sTexplotacin. Valor de tasacin de los edificios o instalaciones destinadas atoexplotaciones distintas de aquella a la que se dedican loseridiferentes tipos de tierra. -P El valor de tasacin de otros edificios o instalaciones. aE ce 4.2.1 Normas para la tasacin de la tierra. nerte El valor hipotecario de tasacin de la tierra, incluidos los distintos edificios epe instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotacin ser nto el menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin de la explotacin.me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 4 4-7Es 48. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic 4.2.2 Normas para la tasacin de edificios destinados a explotacionesJu distintas.s ore El valor hipotecario de tasacin de los edificios o instalaciones destinadas a ad explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos deas tierra se obtendr como si fueran inmuebles ligados a una explotacin econmica, y tendr como mximo el valor de reposicin neto.sT Ver el apartado 4.1.1.1. de esta Unidad. to eri-P 4.2.3 Normas para la tasacin de otros edificios.aE El valor hipotecario de tasacin de otros edificios o instalaciones (residencias,ce recreativas, etc.) ser el valor obtenido de aplicar las reglas de valoracinne previstas para la valoracin de inmuebles terminados. rte Ver el apartado 4.1.1. de esta Unidad.pe ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) 4-8 Unidad 4Es 49. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.3 Reglas a aplicar para obtener la valoracin de solares y Ju terrenos. sore Para obtener el valor hipotecario de los solares y terrenos clasificados comoad urbanos y urbanizables o inmuebles construidos cuyo mayor y mejor uso sea el de as terreno se aplicarn las siguientes normas.tosTeri 4.3.1 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico I. -PaE El valor hipotecario de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico I se obtendr aplicando el mtodo de comparacin, descontndose, cuando proceda, los ce gastos de demolicin. neSon terrenos de nivel urbanstico I los terrenos urbanos y los urbanizables.rte pe ntome cu dote MTODOS DE VALORACIN (2)Unidad 4 4-9Es 50. esCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.3.2 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico II.sJu El valor hipotecario de tasacin de terrenos catalogados como nivel urbanstico II ore se obtendr aplicando el mtodo de comparacin, sin consideracin alguna a ad su posible utilizacin urbanstica.as Se consideran terrenos de nivel urbanstico II los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza sT agrcola, foresta, ganadera o que estn ligados a una explotacin econmica permitida por la normativa vigente. to eri-PaEcene rtepe ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2)4-10 Unidad 4Es 51. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACINsCUESTIONARIO 4 ore ad 1. - Para qu finalidades de valoracin se suele utilizar el mtodo analtico?as A). Para calcular el valor del suelo en proceso de urbanizacin. B). Para calcular el valor de edificios completos. sT C). Para valorar inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento. 2. - Qu componentes se tienen en cuenta para calcular el valor de reposicin bruto?toA). El valor del producto ms los gastos de comercializacin.B). El valor del suelo ms el valor del edificio sin tener en cuenta la amortizacin.eriC). El cose de construccin ms los gastos necesarios para realizar elreemplazamiento. -P 3. - Para qu finalidad se utiliza el mtodo del valor residual?aEA). Para valorar el suelo edificable.B). Para calcular el valor de los flujos de caja que influyen en el valor de un edificio.C). Para valorar el suelo rstico.ce 4. A los efectos de garanta de crditos hipotecarios, qu valor se utilizar parane valorar una vivienda arrendada? A). El menor de los valores obtenidos por la aplicacin de los siguientes mtodos:analtico, y de comparacin. rte B). El menor de los valores obtenidos por la aplicacin de los siguientes mtodos:analtico, y de comparacin y de reposicin.pe C). El menor de los valores obtenidos por la aplicacin de los siguientes mtodos:reposicin y de comparacin.nto 5. Qu mtodo de valoracin se utiliza a efectos de garanta de crditos hipotecarios para la valoracin de terrenos de nivel urbanstico I? A). El derivado del mtodo de comparacin.me B). El de comparacin descontados, cuando proceda los gastos de demolicin. C). el menor entre los valores obtenidos por la aplicacin del mtodo analtico (valoractualizado de la explotacin que se ejerce en el terreno y el de comparacin. cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 44-11Es 52. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIOialdic RESPUESTAS CUESTIONARIO 1Ju 1. - La respuesta correcta es la C s Este mtodo se suele utilizar para la valoracin de inmuebles rsticos enore explotacin, para inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento (locales comerciales, oficinas) y para valorar los inmuebles ante la existencia de alternativas de inversin.ad 2. - La respuesta correcta es la C.Se corresponder (sin tener en cuenta el suelo) con el coste de asconstruccin ms los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.sT 3. - La respuesta correcta es la A.Este mtodo permite calcular el valor probable de un terreno teniendo en tocuenta que fuese comprado y, sobre l, se obtuviese el mayoraprovechamiento y el mejor uso posibles. eri-P 4. - La respuesta correcta es la A.Para obtener el valor hipotecario de las viviendas se calcularn los aEsiguientes valores: El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico(actualizacin), el valor deducido de la aplicacin del mtodo decomparacin.Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasacin el menor deceellos.ne 5. - La respuesta correcta es la BSon terrenos de nivel urbanstico I los terrenos urbanos y los urbanizables. rteEl valor hipotecario de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico I seobtendr aplicando el mtodo de comparacin, descontndose, cuando peproceda, los gastos de demolicin. ntome cu doteMTODOS DE VALORACIN (2) 4-12 Unidad 4Es