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CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
UUNNIIDDAADD 44
MMEETTOODDOOSS DDEE VVAALLOORRAACCIIÓÓNN
((22))
1. MÉTODO ANALÍTICO.
2. EL MÉTODO DEL COSTE DE REPOSICIÓN.
3. EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL.
4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTÍA HIPOTECARIA.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 1
1. MÉTODO ANALÍTICO...................................................................................................................... 1-1 1.1 LA RENTA........................................................................................................................................ 1-4
1.1.1 El arrendamiento.................................................................................................................... 1-4 1.1.2 Los flujos de ingresos y gastos. .............................................................................................. 1-5
1.2 EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN............................................................................................................ 1-7 1.3 LA INFLUENCIA DE LA INFLACIÓN.................................................................................................... 1-8
2. EL MÉTODO DEL COSTE DE REPOSICIÓN. .............................................................................. 2-1 2.1 EL VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO.................................................................................................... 2-2
2.1.1 El coste de la edificación........................................................................................................ 2-2 2.1.2 Los gastos necesarios. ............................................................................................................ 2-3
2.2 EL VALOR DE REPOSICIÓN NETO. ..................................................................................................... 2-4
2.2.1 La depreciación física. ........................................................................................................... 2-4 2.2.1.1 Procedimiento de vida útil y valor residual. ....................................................................................... 2-6 2.2.1.2 Procedimiento de amortización lineal. ............................................................................................... 2-8 2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes. ...................................................................................................... 2-9
2.2.2 La depreciación funcional. ..................................................................................................... 2-9
3. EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL. ........................................................................................ 3-1 3.1 SISTEMA RESIDUAL DINÁMICO......................................................................................................... 3-3
3.1.1 Estimación de los flujos de caja. ............................................................................................ 3-4 3.1.2 Elección del tipo de actualización.......................................................................................... 3-5
3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de créditos hipotecarios. ........................................ 3-7 3.2 SISTEMA RESIDUAL ESTÁTICO. ........................................................................................................ 3-8
3.2.1 El margen del beneficio del promotor. ................................................................................... 3-9 3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a efectos de créditos hipotecarios. ........... 3-9
3.2.2 Fórmula del cálculo del valor residual por el sistema estático. .......................................... 3-10
4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTÍA HIPOTECARIA. .......................................... 4-1 4.1 REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIÓN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO. ................ 4-2
4.1.1 Reglas de valoración de los inmuebles terminados................................................................ 4-2 4.1.1.1 Valoración de inmuebles ligados a una actividad económica. ........................................................... 4-2
4.1.1.1.1 Normas para la aplicación del método analítico. ......................................................................... 4-3 4.1.1.2 Valoración de inmuebles arrendados.................................................................................................. 4-4
4.1.1.2.1 Normas para la aplicación del método analítico. ......................................................................... 4-4 4.1.1.3 Valoración de viviendas arrendadas. .................................................................................................. 4-5
4.1.1.3.1 Normas para la aplicación del método analítico. ......................................................................... 4-5 4.1.1.4 Valoración del resto de los inmuebles................................................................................................ 4-6
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
2
4.2 REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS..................................................... 4-7 4.2.1 Normas para la tasación de la tierra. .................................................................................... 4-7 4.2.2 Normas para la tasación de edificios destinados a explotaciones distintas........................... 4-8 4.2.3 Normas para la tasación de otros edificios............................................................................ 4-8
4.3 REGLAS A APLICAR PARA OBTENER LA VALORACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS. ............................. 4-9
4.3.1 Normas para la tasación de terrenos de nivel urbanístico I. ................................................. 4-9 4.3.2 Normas para la tasación de terrenos de nivel urbanístico II. .............................................. 4-10
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 1-1
1. MÉTODO ANALÍTICO.
El método analítico también se conoce como método de capitalización y
consiste en calcular el importe del capital que es necesario poseer en el
momento actual para obtener las rentas reales o estimadas que se pueden
derivar del inmueble a valorar.
Se parte del principio que señala que el valor de un inmueble está estrechamente
relacionado con la renta que produce o es capaz de producir.
Para conocer el valor, en una aproximación simplista se puede aplicar la fórmula
financiera de la capitalización.
Renta
V = ---------------------- Tipo
V = Valor del inmueble. Renta = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble. Tipo = Porcentaje de capitalización.
Esta fórmula es válida cuando se trata de calcular el valor de rentas perpetuas. (el
inmueble producirá rentas durante un horizonte temporal infinito).
Normalmente el inmueble va a producir renta durante un determinado período
de tiempo, en este supuesto interesa obtener el valor actual de las rentas que se
obtendrán en el futuro debiendo tener en cuenta el posible valor residual del
inmueble al final del período de producción de ingresos.
Para ello se utiliza la fórmula financiera del valor actual (VAN).
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
1-2
Renta Valor residual V = Σ------------------- + ------------------------------ (1 + Tipo)n (1 + Tipo)n V = Valor del inmueble. Renta = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble. Tipo = Porcentaje de capitalización. n = Número de períodos o de años de vida útil.
No obstante hay que tener en cuenta que el proceso de aplicación de este
método ofrece complejidades:
• Derivadas de la apreciación de los distintos componentes de la
fórmula anterior.
Es posible que no se conozcan los ingresos (renta), y también es
necesario estimar un tipo de capitalización.
• Derivadas de las características propias del inmueble a valorar.
Los inmuebles no son bienes genéricos como el dinero donde no
existen elementos diferenciales de una zona a otra.
Por el contrario en los bienes inmuebles se debe comenzar por
distinguir su clase (rústico, urbano) el uso (vivienda oficinas…) la
localización.
• Derivadas del horizonte temporal a tener en cuenta.
Este dato está sometido a la apreciación subjetiva del tasador.
Los resultados varían significativamente dependiendo de los años
durante los cuales se considera que va a producir rentas el
inmueble.
• Derivadas de la influencia de la inflación.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 1-3
Las inversiones en inmuebles se caracterizan por ser inversiones
a largo plazo, de forma que la evolución de la inflación es un
factor a tener en cuenta en la valoración de los bienes inmuebles.
Este método se suele utilizar para la valoración de inmuebles rústicos en
explotación, para inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento (locales
comerciales, oficinas…) y para valorar los inmuebles ante la existencia de
alternativas de inversión.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
1-4
1.1 La renta.
El componente renta se define como los ingresos netos reales o potenciales que
se pueden derivar del inmueble.
La renta se puede presentar bajo dos aspectos:
• Como arrendamiento.
• Como un flujo de ingresos y gastos.
1.1.1 El arrendamiento.
Cuando el rendimiento se presenta como un arrendamiento resulta fácil asociarlo
al concepto de renta no obstante de su importe se deberán restar conceptos
tales como los gastos de conservación, de administración, de tributación…
En el proceso de valoración también deberán ser tenidos en cuenta los posibles
períodos en los que el inmueble pueda no estar arrendado y las situaciones de
morosidad.
Resulta muy útil obtener series históricas de arrendamientos de inmuebles
similares, ya que de ellas se puede inferir la evolución de los alquileres.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 1-5
1.1.2 Los flujos de ingresos y gastos.
Si no existe mercado de arrendamientos, o éste no es significativo, para fijar el
componente renta se calcula por la diferencia entre los ingresos y gastos que
que se deriven del inmueble a valorar.
Si no se obtienen ingresos del inmueble a valorar se utilizarán los datos conocidos de
inmuebles de características similares.
La renta neta se obtiene de la siguiente fórmula.
R = I – G - B
R = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble. I = Ingresos brutos G = Gastos. B = Beneficio.
El concepto B (beneficio) es un elemento convencional que se ha establecido y que
viene a corresponderse con el rendimiento que se obtendría de un inmueble sin
necesidad de realizar trabajos de explotación, pensemos en un terreno dedicado a
pastos, sin necesidad de realizar trabajos de explotación se obtendrían ingresos, otra
explicación de este concepto lo asocia con el rendimiento que se supone obtendría el
propietario de la tierra en el supuesto que fuese explotado por un tercero.
También se considera correcto no tener en cuenta este concepto y entonces la renta se
calcula por la diferencia entre ingresos y gastos.
Cuando se valore un inmueble partiendo de los ingresos y de los gastos, para
obtener el valor actual de los dos componentes se utiliza la fórmula financiera de
flujos de caja.
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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO
MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
1-6
Se entiende por flujos de caja la serie de ingresos y gastos que se producen a lo largo
del período de tiempo a que se extiende la actualización de los valores a analizar.
La mayoría de los programas informáticos de hojas de cálculo tienen aplicaciones
que permiten obtener fácilmente este valor.
La fórmula financiera es:
I
ni Pnp V. reversión V = Σ ------------- - Σ---------- + -------------------- (1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)n V = Valor del inmueble. I
ni= Ingresos reales o potenciales de un período concreto (n). Pnp = Pagos a realizar en el período n. Tipo = Porcentaje de capitalización. n = Número de períodos o de años de vida útil.
Los períodos ni y np pueden ser distintos ya que es posible que existan períodos en los
que sólo se obtienen ingresos y períodos en los que sólo se realizan gastos.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 1-7
1.2 El tipo de capitalización.
Como puede deducirse de las fórmulas utilizadas, la valoración final de un
inmueble es inversamente proporcional al tipo de capitalización obtenido.
Si se estima una renta de 2.000 con un tipo de capitalización del 8% resultará una
valoración de 25.000, a un tipo del 6% resultará 33.333 y a un tipo del 4% el valor
ascenderá a 50.000.
Tradicionalmente la inversión en inmuebles se compara con una inversión segura
por lo que se tiende a fijar un tipo de capitalización próximo a la rentabilidad
ofrecida por la Deuda Pública a largo plazo, no obstante se deben tener en
cuenta factores tales como los riesgos de la inversión inmobiliaria, su liquidez y las
posibles revalorizaciones.
Será la experiencia y los conocimientos del tasador quien determine el tipo de
capitalización. Se deberán exponer los argumentos y las motivaciones para la fijación
de un tipo concreto.
El tipo de capitalización será distinto para cada tipo de inmueble (urbano rústico)
y para cada aprovechamiento del mismo (residencial, industrial, comercial...)
Para las valoraciones reguladas por la normativa se establece que el tipo de
capitalización no podrá ser inferior al correspondiente a la rentabilidad media de
la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
1-8
1.3 La influencia de la inflación.
Al tener que realizar el cálculo del valor actual correspondiente a ingresos y
gastos futuros, un elemento de primer orden a tener en cuenta es el efecto de la
inflación.
Hay que tener en cuenta que se trata de inversiones a largo plazo y que se están
considerando los importes del momento presente, por lo que es aconsejable aplicarles
un coeficiente de inflación.
Si el cálculo del valor del inmueble se realiza sobre flujos de caja, es posible
aplicar coeficientes de inflación distintos para los ingresos y para los gastos.
Si se dispone de elementos de análisis que permitan calcular la evolución de la
inflación, ésta debe ser tenida en cuenta resultando la siguiente fórmula del Valor
Actual (V.A.N).
I
ni (1+Fli) Pnp (1+Flp) V. reversión*(1+Fl) V = Σ ----------------- - Σ------------------- + ------------------------ (1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)n V = Valor del inmueble. I
ni= Ingresos reales o potenciales de un período concreto (n). Fli = Inflación prevista de los ingresos en tanto por uno. Flp = Inflación prevista de los gastos en tanto por uno. Pnp = Pagos a realizar en el período n. Tipo = Porcentaje de capitalización. n = Número de períodos o de años de vida útil.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 1-9
EJEMPLO
Calcular, aplicando el método de capitalización, el valor de una finca rústica
de 3 hectáreas dedicada al cultivo de frutales y de remolacha. La superficie
destinada a cada cultivo es respectivamente del 40 y 60%.
Se debe tener en cuenta:
Su situación próxima al núcleo urbano por lo que previsiblemente en el plazo
de 4 años (última cosecha), una vez aprobado el planeamiento, se venderá el
año siguiente (año5) para promover su urbanización.
A efectos de simplificación y una vez realizado el correspondiente estudio
de mercado se obtienen los siguientes datos:
La producción media de fruta por hectárea es de 9.700 kilos.
El precio de venta de la fruta por parte del agricultor es de 0,90 céntimos
kilo.
Los gastos para la obtención de la fruta ascienden a 3.700 euros por
hectárea.
La producción media de remolacha por hectárea es de 120 toneladas.
El precio de venta de la remolacha por parte del agricultor es de 60 euros
tonelada.
Los gastos para la obtención de la remolacha ascienden a 3.100 euros por
hectárea.
Estos datos se consideran constantes (no se tendrá en cuenta la inflación).
Se estima procedente aplicar un tipo de capitalización del 3,25%.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
1-10
De los datos obtenidos de ventas de terrenos para urbanizar en una zona
próxima se ha llegado a la conclusión que a precios actuales el inmueble a
valorar se podría vender para urbanizar a 7 euros metro2, habrá que tener
en cuenta la inflación que se fija en el 3%.
SOLUCIÓN
El profesional de la valoración habrá tenido que realizar el correspondiente
estudio de mercado, al objeto de obtener datos suficientes para establecer
la producción y los gastos. También deberá de disponer de argumentos en
los que fundamentar el tipo de capitalización.
Una vez obtenidos estos datos el siguiente paso es calcular el valor actual
de la renta que se obtendrá hasta su venta.
Los cálculos se harán partiendo del importe de la renta anual.
Ingresos obtenidos por la fruta:
Superficie cultivada.............................................................................. 1,20
Producción por hectárea ................................................................... 9.700
Ingresos brutos ................................................................................ 10.476
9.700 X 1,20 X 0,90 =
Gastos ................................................................................................... 4.440
3.700 X 1,2 = 4.440
Rendimiento neto ................................................................................ 6.036
Ingresos obtenidos por la remolacha.
Superficie cultivada.............................................................................. 1,80
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 1-11
Producción por hectárea ....................................................................... 120
Ingresos brutos ................................................................................ 12.960
120 X 1,80 X 60 = 12.960
Gastos ................................................................................................... 5.580
3.100 X 1,8 = 5.850
Rendimiento neto ................................................................................ 7.380
Renta anual..........................................................................................13.416
6.036 + 7.380 = 13.416
Valor de rescate. ............................................................................210.000
30.000 X 7 = 210.000
Se aplicará la fórmula del V.A.N.
Renta Valor de reversión (1+Fl) V = Σ------------------- + ---------------------------------------------- (1 + Tipo)n (1 + Tipo)n
13.416 13.416 13.416 13.416 210.000 X (1,03) V = --------------- + -------------- + ------------+ ----------- + ------------------------ (1,0325)1 (1,0325)2 (1,0325)3 (1,0325)4 (1,0325)5
El valor de tasación asciende a........................................................ 228.945 €
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 2-1
2. EL MÉTODO DEL COSTE DE REPOSICIÓN.
En el método del coste de reposición se utiliza para calcular el valor de los
edificios.
El procedimiento consiste en calcular el coste que supondría reemplazar un
inmueble por otro, de similares características y calidades, empleando para ello
materiales y técnicas actuales, es decir, la construcción del edificio en la
actualidad.
El valor del inmueble será el valor del edificio más el valor del suelo, el valor de éste
último se obtiene utilizando otros métodos (comparación o residual).
El cálculo del valor de un inmueble por el método del coste de reposición se
obtiene de la suma de los costes de los diferentes productos que intervienen en el
bien inmueble.
Existen dos modalidades de valor de reposición.
• Valor de reposición bruto.
• Valor de reposición neto.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
2-2
2.1 El valor de reposición bruto.
Se corresponderá (sin tener en cuenta el suelo) con el coste de construcción más
los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
2.1.1 El coste de la edificación.
Se corresponderá con el coste de construcción por contrata que incluirá los
costes de ejecución material, los gastos generales y el beneficio industrial del
constructor.
Para el cálculo de estos gastos, el tasador se servirá de información obtenida de
Colegios de Arquitectos, agrupaciones de constructores, publicaciones especializadas
y otros datos que le permitan conocer los costes medios de la edificación para cada
tipo de construcción.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 2-3
2.1.2 Los gastos necesarios.
Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:
• Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la
formalización de la declaración de obra nueva.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre
Actos Jurídicos Documentados, Notaría…
• Los costes de licencias y tasas de construcción.
Licencia de obras, ocupación de vía pública, Registro de la
propiedad
• El importe de las primas de los seguros obligatorios de la
edificación y los honorarios de la inspección técnica para
calcular dichas primas.
• Los gastos de administración del promotor.
• Los debidos a otros estudios necesarios.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
2-4
2.2 El valor de reposición neto.
Para calcular el valor de reposición neto se restará del valor de reposición bruto
la depreciación física y funcional del edificio terminado.
2.2.1 La depreciación física.
La depreciación física también se conoce con el nombre de amortización, y se
trata de reflejar conceptos indeterminados como el estado de conservación, el
uso inadecuado, la degradación de los materiales…
Para referirnos al estado de conservación es común utilizar conceptos tales
como:
• Bueno. Construcciones que a pesar de su edad no necesitan
reparaciones importantes.
• Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes
sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad
y estabilidad.
• Deficiente. Construcciones que precisan de reparaciones de
relativa importancia comprometiendo las normales condiciones
de habitabilidad y estabilidad.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 2-5
• Ruinoso. Construcciones manifiestamente inhabitables o
declaradas legalmente en ruina.
Estos conceptos se traducen a unos coeficientes de equivalencia
elaborados por el profesional atendiendo a su experiencia.
Además de la depreciación por el estado de conservación se debe calcular la
depreciación por el uso esta depreciación, técnicamente se conoce como
amortización y se calcula aplicando uno de estos procedimientos:
• Atendiendo a la vida útil y residual.
• Mediante una amortización lineal.
• Calculando los costes y gastos necesarios para transformar el
edificio actual en uno nuevo de similares características.
Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación
correspondiente al edificio en el que se encuentren.
Se considera elemento de un edificio cada unidad física, funcional o registral, que
forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros
usos que sea susceptible de venta individualizada. Ejemplo, cada vivienda de un
edificio.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
2-6
2.2.1.1 Procedimiento de vida útil y valor residual.
Este procedimiento parte de la afirmación que un edificio destinado a un uso
concreto tendrá un determinado período de tiempo durante el cual será apto
para utilizarlo adecuadamente y que con posterioridad el edificio podrá ser
utilizado para otros fines. Este segundo uso se conoce como valor residual del
edificio.
Para el cálculo por este procedimiento de la depreciación física anual se utiliza la
siguiente fórmula.
C - VR
D = ---------------------- N
D = Depreciación física anual. C = Valor de Reposición Bruto. VR = Valor residual. N = Número de períodos de vida útil.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 2-7
EJEMPLO
Determinar el Valor de Reposición Neto de un edificio destinado a uso
industrial que con posterioridad a su vida útil se puede utilizar, hechas las
adaptaciones necesarias, para oficinas.
El VRB asciende a 300.000 euros
Se estima la vida útil en 25 años, y en el momento de la tasación el edificio
tiene 22 años de antigüedad.
No se tendrá en cuenta el estado de conservación.
El valor residual del inmueble se fija en 100.000 euros.
SOLUCIÓN
Valor de Reposición Bruto .................................................................300.000
Valor residual ....................................................................................... 100.000
Base de depreciación ..........................................................................200.000
Cuota anual de depreciación...................................................................8.000
200.000 / 25 = 8.000
Depreciación acumulada ..................................................................... 176.000
8.000 X 22 = 176.000
Valor de Reposición Neto................................................................... 124.000
Valor de Reposición Bruto menos amortización.
300.000 – 176.000 = 124.000
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
2-8
2.2.1.2 Procedimiento de amortización lineal.
En este procedimiento se multiplica el Valor de Reposición Bruto (excluido el valor
del suelo ya que este no se deprecia) por el cociente resultante de dividir la
antigüedad del edificio entre su vida útil.
Se considera que no existe valor residual.
A
D = C * ------- N
D = Depreciación física acumulada. C = Valor de Reposición Bruto A = Antigüedad. N = Número de períodos de vida útil.
Se calcula directamente el importe acumulado de depreciación física.
La vida útil del edificio será determinada por el tasador, pero como máximo será
la siguiente:
Edificios de uso residencial .......................................... 100 años.
Edificio de oficinas ......................................................... 75 años.
Edificios comerciales...................................................... 50 años.
Edificios de uso industrial ............................................. 35 años.
Edificios vinculados a una explotación económica ........ 35 años.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 2-9
Si el edificio no estuviese destinado a un uso determinado, la vida útil se obtendrá
ponderando los plazos máximos en función de la superficie destinada a cada uno de
los usos.
2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes.
Para calcular el importe a restar del Valor de Reposición Bruto por este
procedimiento se calcularán los costes y gastos necesarios en los que se incurrirá
para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características.
2.2.2 La depreciación funcional.
La depreciación funcional se calcula estimando el valor de los costes y gastos
necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir
errores de diseño u obsolescencia.
Al objeto de evitar tener que valorar un proyecto de adaptación se suele utilizar
la tabla de coeficientes empleada por la Dirección General del Catastro para la
adecuación del valor de mercado.
Los coeficientes se aplicarán sobre el Valor de Reposición Bruto, y el importe a
disminuir se obtiene de la siguiente fórmula.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
2-10
Df = C – (C *coeficiente)
Df = Depreciación funcional. C = Valor de Reposición Bruto
Coeficiente Descripción funcional Valor
J .................. Depreciación funcional o inadecuación (construcción, diseño, uso o instalaciones inadecuados............................................ 0,80 K................. Viviendas y locales interiores. Parcelas edificadas con uso residencial, comercial y de oficinas, pertenecientes a edificaciones con ordenación en manzana cerrada ......................... 0,75 L ................. Fincas afectadas por carga singulares por formar parte de conjuntos oficialmente declarados historio artísticos o estar incluidos en catálogos o planes especiales de protección Se aplicarán en función del grado de protección....................... 0,9 – 0,7 M Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco: futuros viales, incorrección urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso ............................................................................ 0,80 N Apreciación o depreciación económica..................................... 1,80- 0,50
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 2-11
EJEMPLO
Determinar el Valor de reposición Neto de un local destinado a uso
comercial sabiendo que:
El VRB asciende a 300.000 euros
El local tiene 20 años de antigüedad. Se aplica la amortización lineal para
calcular la depreciación física.
Procede aplicar el coeficiente funcional K.
SOLUCIÓN
Al no señalarse la vida útil del edificio se aplica la tabla de vida útil.
Valor de Reposición Bruto .................................................................300.000
Depreciación Física ...........................................................................- 120.000
Al no señalarse la vida útil del edificio se aplica la tabla de vida útil.
300.000 X (20/50) = 120.000
Depreciación funcional ...................................................................... - 75.000
300.000 – (300.000 X 0,75) = 75.000
Valor de reposición neto .................................................................... 105.000
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 3-1
3. EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL.
Normalmente utilizado para calcular el valor del suelo edificable o el
correspondiente a inmuebles en rehabilitación.
Este método permite calcular el valor probable de un terreno teniendo en cuenta
que fuese comprado y, sobre él, se obtuviese el mayor aprovechamiento y el
mejor uso posibles.
El valor del suelo está en función de los metros cuadrados que se puedan
construir en él y se calcula restando del valor de venta de de las edificaciones los
costes de construcción, los gastos y los beneficios.
Este método utiliza el método de comparación para conocer el valor de venta del
inmueble por comparación con otros inmuebles semejantes y el de reposición para
conocer los distintos gastos imputables a la construcción del edificio.
Para la aplicación de este método se requiere:
• Tener información adecuada respecto a las condiciones
urbanísticas de edificabilidad y usos a que puede ser destinado
el inmueble.
Esta información se obtendrá en el Ayuntamiento.
• Disponer de datos sobre costes de construcción, sobre gastos de
promoción que permitan estimar los costes y los gastos normales
para un promotor de tipo medio y para una promoción de
características semejantes a la que se va a desarrollar.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
3-2
Información que se puede obtener en los Colegios Oficiales de
Arquitectos.
• La existencia de información de mercado que permita calcular
los precios de venta más probables de los elementos que se
incluyen en la promoción.
Las fases del proceso de valoración son las siguientes:
• Identificación del uso y máximo aprovechamiento del inmueble
a valorar.
• Calcular el valor de mercado que corresponda al inmueble a
valorar una vez terminado.
• Determinación de los costes de construcción.
• Fijar el valor del suelo por la diferencia entre el valor de mercado
y los costes relacionados con la construcción y la
comercialización.
Se utilizan dos sistemas.
• Sistema dinámico (análisis de inversiones con valores esperados).
• Sistema estático (análisis de inversiones con valores actuales).
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 3-3
3.1 Sistema residual dinámico.
Este sistema se utiliza para valorar terrenos urbanos o urbanizables estén o no
urbanizados y edificios en proyecto de construcción o rehabilitación.
De acuerdo con este sistema el valor residual coincidirá con la diferencia entre el
valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el
valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos.
Se basa en el análisis de la inversión futura con valores esperados.
Ej Sk
V = Σ ---------------- - Σ----------------- (1 + Tipo)tj (1 + Tipo)tk
V = Valor del terreno o inmueble a valorar. Ej = Importe de los cobros previstos en el momento j Tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos Tipo = Porcentaje de actualización.
Para el cálculo del valor residual por el sistema dinámico se seguirán los siguientes
pasos:
• Estimación de los flujos de caja.
• Elección del tipo de actualización.
• Aplicación de la formula de cálculo.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
3-4
3.1.1 Estimación de los flujos de caja.
Los flujos de caja consisten en calcular el valor actual de los distintos cobros y
pagos a realizar en la promoción del inmueble teniendo en cuenta que éste
responderá al principio de mayor y mejor uso.
Cuando se conozca el destino decidido por la propiedad del inmueble se atenderá al
mismo.
Cuando se trate de solares edificados se atenderá a la edificación existente.
Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en
las fechas de comercialización para la hipótesis de edificio terminado.
Se atenderá a los valores obtenidos por los métodos de comparación o de
actualización de rentas y a la evolución esperada de los precios de mercado.
Para estimar los pagos se tendrá en cuenta los costes de construcción por
contrata, los gastos necesarios que coincidirán con los medios de mercado.
Incluyéndose los impuestos no recuperables, aranceles necesarios para la
formalización de obra nueva, los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las
obras, los costes de licencias y tasas de la construcción, el importe de las primas de
los seguros obligatorios, los gastos de administración del promotor, los debidos a
otros estudios necesarios.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 3-5
3.1.2 Elección del tipo de actualización.
Se elegirá como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad
media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor medio en una
promoción de características similares a las del inmueble a valorar.
El tipo de actualización deberá situarse en el entorno de la tasa interna de retorno
(TIR).
Se calculará por la suma del tipo libre de riesgo más la prima de riesgo.
El tipo libre de riesgo se fija por el profesional de la tasación teniendo en cuenta
la rentabilidad de inversiones alternativas y los tipos de interés vigentes.
Cuando se utilicen flujos de caja el tipo nominal se deberá convertir en tipo real
(tipo nominal corregido por la inflación esperada).
El tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo
medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años.
La prima de riesgo se determinará teniendo en cuenta el tipo de activo
inmobiliario a construir, su ubicación liquidez, plazo de ejecución así como el
volumen de la inversión necesaria.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
3-6
EJEMPLO
Determinar el tipo de actualización a aplicar para valorar un inmueble cuyo
uso es el de edificio de oficinas partiendo de los siguientes datos:
El tipo libre de riesgo se establece en el 1,25%.
El porcentaje de financiación ajena asciende al 75% y el tipo de interés de
referencia es del 2,50%.
La prima de riesgo se establece en el 10%.
SOLUCIÓN
El tipo de actualización se obtiene por la suma del tipo libre de riesgo más
la prima de riesgo incrementada, en su caso por la financiación ajena.
Tipo libre de riesgo............................................................................... 1,25
Incremento por financiación ajena.................................................... 1,87
0,75 X 2,50 = 1,87
Prima de riesgo.....................................................................................10,00
Total ....................................................................................................... 13,12
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 3-7
3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de créditos
hipotecarios.
De acuerdo con la normativa la prima de riesgo cuando se efectúe una
valoración de un inmueble que se va a aportar como garantía de un crédito
hipotecario no puede ser inferior a los siguientes porcentajes.
TIPO DE INMUEBLE PRIMA DE RIESGO.
Vivienda para primera residencia 8% Vivienda para segunda residencia 12% Edificios de oficinas 10% Edificios comerciales 12% Edificios industriales 14% Plazas de aparcamiento 9% Hoteles 11% Residencia de estudiantes y 3ª edad 12% Otros 12%
Cuando se utilice financiación ajena la prima de riesgo deberá ser incrementada
en función del porcentaje de la financiación y de los tipos de interés habituales.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
3-8
3.2 Sistema residual estático.
Para el cálculo del valor residual por el sistema estático se seguirán los siguientes
pasos:
• Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios
(impuestos, honorarios, licencias, tasas, seguros, administración),
los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio
y para una promoción de características similares a la analizada.
Los mismos que para el sistema dinámico.
• Se fijará el margen de beneficio del promotor.
• Se aplicará la fórmula de cálculo.
Este sistema se basa en el análisis de la inversión futura con
valores actuales.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 3-9
3.2.1 El margen del beneficio del promotor.
El margen del beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora a partir de
la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza y
atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y
emplazamiento.
También se tendrán en cuenta los gastos financieros y de comercialización más
frecuentes.
3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a
efectos de créditos hipotecarios.
El margen de beneficio del promotor en los supuestos de valoraciones a los
efectos de garantías hipotecarias está fijado normativamente y no podrá ser
inferior a los porcentajes que se relacionan a continuación.
Los porcentajes siguientes están fijados sin tener en cuenta la financiación ajena,
por lo que de existir se incrementarán en el porcentaje de financiación que
deberá estar ajustada a los tipos de interés habituales en el mercado hipotecario.
Márgenes de beneficio del promotor.
TIPO DE INMUEBLE MARGEN DE BENEFICIO
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
3-10
Vivienda para primera residencia 18% Vivienda para segunda residencia 24% Edificios de oficinas 21% Edificios comerciales 24% Edificios industriales 27% Plazas de aparcamiento 20% Hoteles 22% Residencia de estudiantes y 3ª edad 24% Otros 24%
3.2.2 Fórmula del cálculo del valor residual por el sistema
estático.
El valor de un solar por el procedimiento estático se calculará aplicando la
siguiente fórmula.
F = VM * (1-b) - Σ Ci
F = Valor del terreno o inmueble a valorar. VM = Valor total del inmueble (edificio terminado). b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos a tener en cuenta. (gastos construcción y promoción).
EJEMPLO
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 3-11
Calcular el valor de tasación a los efectos de un crédito hipotecario de un
solar de 600 m2.
Consultadas las características urbanísticas se tienen los siguientes datos:
Destino: Vivienda residencial (primera residencia).
Coeficiente de edificabilidad 95%.
Número de alturas máximas permitidas 5.
Estudio de mercado.
Del estudio de mercado se deduce que el metro2 las viviendas de
características semejantes a las que se van a construir se venderán a 1.800
euros metro cuadrado.
Por aplicación del método valor de reposición se estima que el coste de la
construcción asciende a 795 euros por metro2.
SOLUCIÓN
Metros edificables...................................................................................2.850
600 X 0,95 X 5 = 2.850
Valor en venta estimado del edificio............................................ 5.130.000
2.850 X 1.800 = 5.130.000
Coste de construcción .................................................................... 2.265.750
2.850 X 795 = 2.265.750
Valor imputable al solar por aplicación de la fórmula............... 1.940.850
(5.130.000 X 0,82) – 2.265.750 = 1.940.850
De acuerdo con la tabla de márgenes a este tipo de construcción le corresponde un porcentaje
mínimo del 18% 1- 0,18 = 0,82
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
3-12
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 4-1
4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTÍA
HIPOTECARIA.
Las valoraciones a efectos de garantía hipotecaria son actuaciones de
valoración más generalizadas.
La finalidad de este tipo de valoraciones es la obtención del valor hipotecario.
Ver el apartado 2.2.2. de la Unidad 1.
Se entiende por valor hipotecario el valor del inmueble determinado por una
tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble,
teniendo en cuenta aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las
condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la
tasación y sus usos alternativos correspondientes.
Esta materia está regulado reglamentariamente, indicándose los procedimientos y
reglas a aplicar.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
4-2
4.1 Reglas a aplicar para la valoración de edificios y
elementos de un edificio.
Se considera edificio cualquier tipo de construcción, sólida durable y apta para
albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Se considera elemento de un edificio una unidad física, funcional o registral, que
forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u
otros usos y que sea susceptible de venta individualizado.
En un bloque de pisos el bloque será el edificio y cada piso será un elemento del
edificio.
4.1.1 Reglas de valoración de los inmuebles terminados.
4.1.1.1 Valoración de inmuebles ligados a una actividad económica.
Para obtener el valor hipotecario de los inmuebles terminados afectos a una
actividad económica se calcularán los siguientes valores:
• El valor deducido de la aplicación del método de comparación.
• El valor deducido de la aplicación del método analítico
(actualización).
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 4-3
• El valor deducido de la aplicación del método de reposición
(valor de reposición neto).
Dentro de cada método se elegirá el sistema que mejor se adapte
a las características del inmueble, salvo que esté previsto un
sistema concreto.
Obtenidos los tres valores, se toma como valor de tasación el menor de ellos.
4.1.1.1.1 Normas para la aplicación del método analítico.
Se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en
el que previsiblemente se vaya a continuar ejerciendo la actividad y se tomarán
los flujos que sean imputables al inmueble teniendo en cuenta el valor relativo del
mobiliario y equipo no inmobiliario.
Los flujos de caja a estimar son las cuantías medias del sector de la actividad.
Estas cuantías se corregirán atendiendo a:
• La localización o características particulares del inmueble que
influyan o puedan influir claramente en que la explotación
económica obtenga ingresos superiores o inferiores a los del
sector.
• La posibilidad que las perspectivas económicas modifiquen la
probabilidad de obtener los ingresos netos previstos para dicha
explotación.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
4-4
4.1.1.2 Valoración de inmuebles arrendados.
Para obtener el valor hipotecario de los inmuebles, que no sean viviendas,
arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler, se calcularán los
siguientes valores:
• El valor deducido de la aplicación del método analítico
(actualización).
• El valor deducido de la aplicación del método de comparación.
Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasación el menor de ellos.
4.1.1.2.1 Normas para la aplicación del método analítico.
Se estimarán los flujos de caja que se puedan producir a lo largo de la vida útil
del inmueble objeto de valoración.
Por lo que hace referencia a los ingresos, se tendrán en cuenta los factores que
puedan afectar a su cuantía y a su obtención efectiva.
Como factores a considerar se pueden enumerar los siguientes:
• Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles
comparables.
• La ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 4-5
• Las disposiciones legales o cláusulas contractuales que afecten
al inmueble.
• La morosidad actual o previsible de los cobros.
• La evolución previsible del mercado.
Por lo que hace referencia a los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto
necesario actual o previsible que deba soportar la propiedad.
En los pagos recuperables se tendrá también en cuenta el plazo previsible en que
vayan a ser efectivamente recuperados.
4.1.1.3 Valoración de viviendas arrendadas.
Para obtener el valor hipotecario de las viviendas se calcularán los siguientes
valores:
• El valor deducido de la aplicación del método analítico
(actualización).
• El valor deducido de la aplicación del método de comparación.
Se realizarán los ajustes para considerarla libre de inquilino.
Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasación el menor de ellos.
4.1.1.3.1 Normas para la aplicación del método analítico.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
4-6
Se estimarán los flujos de caja mientras esté en vigor el contrato de
arrendamiento, teniendo en cuenta las cláusulas contractuales.
Si los flujos de caja del inmueble objeto de valoración son superiores a los de otros
inmuebles comparables se sustituirán por los de estos siempre que la diferencia
pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos.
4.1.1.4 Valoración del resto de los inmuebles.
Para obtener el valor hipotecario de edificios o elementos de edificios destinados
a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación se calculará su valor
aplicando el método de comparación.
Cuando no sea posible utilizar el método de comparación se tomará el valor deducido
del método analítico (actualización, si tampoco pudiera aplicarse éste, el valor de
tasación será como máximo el valor de reposición neto deducido del método del coste
de reposición.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 4-7
4.2 Reglas a aplicar para la valoración de fincas rústicas.
Para obtener el valor hipotecario de las fincas rústicas se sumarán los siguientes
valores:
• Valor de tasación de la tierra incluidos los distintos edificios e
instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su
explotación.
• Valor de tasación de los edificios o instalaciones destinadas a
explotaciones distintas de aquella a la que se dedican los
diferentes tipos de tierra.
• El valor de tasación de otros edificios o instalaciones.
4.2.1 Normas para la tasación de la tierra.
El valor hipotecario de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e
instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotación será
el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización de la
explotación.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
4-8
4.2.2 Normas para la tasación de edificios destinados a explotaciones
distintas.
El valor hipotecario de tasación de los edificios o instalaciones destinadas a
explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de
tierra se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación
económica, y tendrá como máximo el valor de reposición neto.
Ver el apartado 4.1.1.1. de esta Unidad.
4.2.3 Normas para la tasación de otros edificios.
El valor hipotecario de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias,
recreativas, etc.) será el valor obtenido de aplicar las reglas de valoración
previstas para la valoración de inmuebles terminados.
Ver el apartado 4.1.1. de esta Unidad.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 4-9
4.3 Reglas a aplicar para obtener la valoración de solares y
terrenos.
Para obtener el valor hipotecario de los solares y terrenos clasificados como
urbanos y urbanizables o inmuebles construidos cuyo mayor y mejor uso sea el de
terreno se aplicarán las siguientes normas.
4.3.1 Normas para la tasación de terrenos de nivel urbanístico I.
El valor hipotecario de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I se obtendrá
aplicando el método de comparación, descontándose, cuando proceda, los
gastos de demolición.
Son terrenos de nivel urbanístico I los terrenos urbanos y los urbanizables.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
4-10
4.3.2 Normas para la tasación de terrenos de nivel urbanístico II.
El valor hipotecario de tasación de terrenos catalogados como nivel urbanístico II
se obtendrá aplicando el método de comparación, sin consideración alguna a
su posible utilización urbanística.
Se consideran terrenos de nivel urbanístico II los terrenos clasificados como no
urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza
agrícola, foresta, ganadera o que estén ligados a una explotación económica
permitida por la normativa vigente.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4 4-11
EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN CUESTIONARIO 4
1. - ¿Para qué finalidades de valoración se suele utilizar el método analítico?
A). – Para calcular el valor del suelo en proceso de urbanización. B). – Para calcular el valor de edificios completos. C). – Para valorar inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento.
2. - ¿Qué componentes se tienen en cuenta para calcular el valor de reposición bruto?
A). – El valor del producto más los gastos de comercialización. B). – El valor del suelo más el valor del edificio sin tener en cuenta la amortización. C). – El cose de construcción más los gastos necesarios para realizar el
reemplazamiento. 3. - ¿Para qué finalidad se utiliza el método del valor residual?
A). – Para valorar el suelo edificable. B). – Para calcular el valor de los flujos de caja que influyen en el valor de un edificio. C). – Para valorar el suelo rústico.
4. – A los efectos de garantía de créditos hipotecarios, ¿qué valor se utilizará para valorar una vivienda arrendada?
A). – El menor de los valores obtenidos por la aplicación de los siguientes métodos: analítico, y de comparación.
B). – El menor de los valores obtenidos por la aplicación de los siguientes métodos: analítico, y de comparación y de reposición.
C). – El menor de los valores obtenidos por la aplicación de los siguientes métodos: reposición y de comparación.
5. – ¿Qué método de valoración se utiliza a efectos de garantía de créditos hipotecarios para la valoración de terrenos de nivel urbanístico I?
A). – El derivado del método de comparación. B). – El de comparación descontados, cuando proceda los gastos de demolición. C). – el menor entre los valores obtenidos por la aplicación del método analítico (valor
actualizado de la explotación que se ejerce en el terreno y el de comparación.
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MÉTODOS DE VALORACIÓN (2) Unidad 4
4-12
RESPUESTAS CUESTIONARIO 1
1. - La respuesta correcta es la C
Este método se suele utilizar para la valoración de inmuebles rústicos en explotación, para inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento (locales comerciales, oficinas…) y para valorar los inmuebles ante la existencia de alternativas de inversión.
2. - La respuesta correcta es la C. Se corresponderá (sin tener en cuenta el suelo) con el coste de construcción más los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.
3. - La respuesta correcta es la A. Este método permite calcular el valor probable de un terreno teniendo en cuenta que fuese comprado y, sobre él, se obtuviese el mayor aprovechamiento y el mejor uso posibles.
4. - La respuesta correcta es la A. Para obtener el valor hipotecario de las viviendas se calcularán los siguientes valores: El valor deducido de la aplicación del método analítico (actualización), el valor deducido de la aplicación del método de comparación. Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasación el menor de ellos.
5. - La respuesta correcta es la B
Son terrenos de nivel urbanístico I los terrenos urbanos y los urbanizables. El valor hipotecario de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I se obtendrá aplicando el método de comparación, descontándose, cuando proceda, los gastos de demolición.