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    CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    UUNNIIDDAADD 22

    EELL SSUUEELLOO

    RREEGGUULLAACCIINN UURRBBAANNSSTTIICCAA

    1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.

    2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO.

    3. EL PLANEAMIENTO URBANSTICO.

    4. EL CATASTRO.

    5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

    6. EL PROCESO DE VALORACIN.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 1

    1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.............................................................................. 1-1

    2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO. ......................................................................................... 2-1 2.1 EL NO URBANIZABLE. ...................................................................................................................... 2-1

    2.1.1 Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable. ......................................................... 2-2 2.2 EL SUELO URBANO. ......................................................................................................................... 2-3

    2.2.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano....................................................................... 2-4 2.2.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbano. ................................................................ 2-4

    2.2.2.1 Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado por la urbanizacin................................... 2-4 2.2.2.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado por la urbanizacin.............................. 2-5

    2.3 EL SUELO URBANIZABLE. ................................................................................................................ 2-7

    2.3.1 Derechos de los propietarios de suelo urbanizable. .............................................................. 2-7 2.3.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbanizable. ........................................................ 2-8

    3. EL PLANEAMIENTO URBANSTICO............................................................................................ 3-1 3.1 EL PLANEAMIENTO GENERAL. ......................................................................................................... 3-2

    3.1.1 El planeamiento general del suelo urbano............................................................................. 3-3 3.1.2 El planeamiento general del suelo urbanizable. .................................................................... 3-3 3.1.3 El planeamiento general del suelo no urbanizable. ............................................................... 3-3

    3.2 LOS PLANES PARCIALES................................................................................................................... 3-4

    4. EL CATASTRO. .................................................................................................................................. 4-1 4.1 EL CATASTRO DE BIENES INMUEBLES URBANOS. ............................................................................. 4-2

    4.1.1 La referencia catastral. .......................................................................................................... 4-3 4.2 EL CATASTRO DE LOS BIENES INMUEBLES RSTICOS. ...................................................................... 4-5

    4.2.1 La referencia catastral de los inmuebles rsticos. ................................................................. 4-6 4.2.2 La calificacin de los inmuebles rsticos............................................................................... 4-6 4.2.3 La clasificacin de los inmuebles rsticos. ............................................................................ 4-7

    5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............................................................................................... 5-1 5.1 HECHOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ............................................................ 5-3

    5.1.1 La finca registral. ................................................................................................................... 5-4 5.1.2 Clases de asientos del Libro de Inscripciones........................................................................ 5-6

    5.2 CONCEPTOS COMUNES AL REGISTRO MERCANTIL Y AL CATASTRO................................................. 5-8

    5.2.1 La parcela catastral y la finca registral. ................................................................................ 5-9 5.2.2 Coordinacin entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. ........................................... 5-10

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    2

    6. EL PROCESO DE VALORACIN. .................................................................................................. 6-1 6.1 COMPROBACIONES A REALIZAR....................................................................................................... 6-2

    6.1.1 La identificacin fsica del inmueble...................................................................................... 6-2 6.1.1.1 La localizacin del inmueble.............................................................................................................. 6-3 6.1.1.2 La inspeccin ocular. ......................................................................................................................... 6-4

    6.1.2 La verificacin del estado de ocupacin y de uso del inmueble............................................. 6-5 6.1.3 La situacin jurdica del inmueble. ........................................................................................ 6-6

    6.1.3.1 La situacin de la propiedad............................................................................................................... 6-6 6.1.3.2 La adecuacin del inmueble a los requisitos urbansticos y registrales.............................................. 6-7 6.1.3.3 Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones. ........................................................................ 6-7 6.1.3.4 La existencia o no de un rgimen de proteccin pblica.................................................................... 6-8 6.1.3.5 La existencia o no de un rgimen de proteccin de patrimonio arquitectnico.................................. 6-8

    6.2 DOCUMENTACIN A OBTENER....................................................................................................... 6-10

    6.2.1 Otra documentacin de utilidad. .......................................................................................... 6-12 6.3 EL ANLISIS DE MERCADO............................................................................................................. 6-13

    6.3.1 La localizacin de datos. ...................................................................................................... 6-14 6.3.2 Depuracin de la informacin recogida. ............................................................................. 6-15 6.3.3 Escenario probable de evolucin de los precios. ................................................................. 6-16

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 1-1

    1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.

    El derecho de propiedad sobre el suelo no es ilimitado, est condicionado por la

    funcin social del suelo.

    Esta funcin social otorga a los poderes pblicos la posibilidad de establecer

    lmites y deberes al propietario del suelo.

    En la regulacin urbanstica se contiene el conjunto de derechos y obligaciones a

    cargo del propietario del suelo.

    Estos derechos y obligaciones varan en funcin de las distintas clasificaciones del

    suelo que establecen las normas de urbanizacin.

    ; Si la normativa urbanstica ha sealado que determinado suelo est destinado a actividades industriales, el propietario no podr promover la construccin de

    viviendas.

    ; Las alteraciones que se produzcan en la ordenacin del suelo que origine una prdida generar para el propietario un derecho de indemnizacin y las que den lugar a una

    ganancia implicar el deber de contribuir a la financiacin de los gastos de

    urbanizacin.

    El valor del suelo depende de las facultades (derechos y obligaciones) que tenga

    el propietario del mismo.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-1

    2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO.

    La normativa urbanstica clasifica el suelo en:

    Suelo urbano. Suelo urbanizable. Suelo no urbanizable.

    2.1 El no urbanizable.

    Se considera suelo no urbanizable a los terrenos en los que concurra alguna de

    las siguientes circunstancias:

    Los terrenos sometidos a algn rgimen de especial proteccin. ; Valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos,

    ambientales o culturales.

    Los terrenos que el planeamiento general considere necesario preservar.

    ; Por su valor agrcola, forestal, ganadero o por sus riquezas naturales.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    2-2

    2.1.1 Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable.

    Los propietarios de suelo clasificado como no urbanizable tendrn derecho a

    usar, disfrutar, y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de

    los terrenos, debiendo destinarla a fines agrcolas, forestales, ganaderos,

    cinegticos u otros vinculados a la utilizacin racional de los recursos naturales y

    dentro de los lmites que establezcan las leyes o el planeamiento.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-3

    2.2 El suelo urbano.

    Es suelo urbano:

    El suelo consolidado por la edificacin. Tiene una configuracin concreta determinada por los espacios pblicos y la

    parcelacin de los espacios privados.

    ; Espacio pblico: Est formado por el conjunto de carreteras, calles y plazas que garantizan la interconexin del territorio.

    ; Espacio privado: Est formado por el suelo de propiedad privada, tiene su representacin grfica en las parcelas donde se

    fijan los lmites (lindes) de cada una de las propiedades.

    El suelo que ya est transformado por contar como mnimo con: Acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuacin de

    aguas y suministro de energa elctrica.

    ; Los anteriores servicios deben ser suficientes para la edificacin que se pretende realizar.

    Los terrenos urbanizados en ejecucin del planeamiento urbanstico.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    2-4

    2.2.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano.

    Los propietarios de suelo urbano tienen derecho:

    A completar la urbanizacin de los terrenos para que adquieran la condicin de solares.

    ; Solar: Porcin de terreno que rene los requisitos para poder construir sobre l.

    A edificar en los solares respetando las condiciones de edificabilidad establecidas en la legislacin urbanstica.

    2.2.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbano.

    2.2.2.1 Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado por la

    urbanizacin.

    Los propietarios debern completar a su costa la urbanizacin del suelo para que

    alcance la condicin de solar.

    Debern edificar dentro del plazo previsto en el planeamiento urbanstico.

    Debern destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento

    urbanstico.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-5

    Debern mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico.

    2.2.2.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado por

    la urbanizacin.

    Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezca de urbanizacin

    consolidada debern asumir los siguientes deberes:

    Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes, y dotaciones pblicas de

    carcter local al servicio del mbito de desarrollo en el que sus

    terrenos resulten incluidos.

    Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin de los sistemas generales.

    ; Sistemas de comunicaciones, espacios libres, equipamientos

    Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin actuante el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del

    correspondiente mbito.

    Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.

    ; Esta distribucin se realizar antes del inicio de la ejecucin material del mismo.

    Costear y, en su caso, ejecutar la urbanizacin.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    2-6

    Edificar los solares en el plazo que establezca la urbanizacin. ; De no haber construido dentro de plazo, en el supuesto de

    alteracin de las caractersticas de uso o de edificacin el

    propietario perder el derecho a ser indemnizado.

    Destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanstico.

    Mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-7

    2.3 El suelo urbanizable.

    Tendr la consideracin de suelo urbanizable el que no tenga la condicin de

    suelo urbano o de suelo no urbanizable.

    En funcin del grado de desarrollo urbanstico el suelo urbanizable puede ser:

    Suelo sectorizado (se determinan las condiciones de desarrollo). Suelo no sectorizado.

    2.3.1 Derechos de los propietarios de suelo urbanizable.

    Los propietarios de suelo urbanizable tendrn derecho a:

    Usar, disfrutar y disponer de los terrenos conforme a su naturaleza rstica.

    Promover su transformacin en suelo urbano. ; Lo har instando a la Administracin para que apruebe el

    correspondiente planeamiento de desarrollo.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    2-8

    2.3.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbanizable.

    Los propietarios de suelo calificado como urbanizable tendrn las siguientes

    obligaciones:

    Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin el suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones

    pblicas.

    Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin de los sistemas generales que el planeamiento

    adscriba a su mbito.

    Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexin con los sistemas generales exteriores a la actuacin urbanstica.

    Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin el suelo correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del

    sector.

    Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento con anterioridad al inicio de la

    ejecucin material del mismo.

    Edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento. Destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el

    planeamiento urbanstico.

    Mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-9

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 3-1

    3. EL PLANEAMIENTO URBANSTICO.

    El planeamiento urbanstico est compuesto por el conjunto de normas en las

    que se reflejan las facultades urbansticas que se pueden ejercer sobre un

    territorio concreto y permite conocer las lneas de desarrollo previstas para un

    determinado territorio.

    En el planeamiento, adems de los sistemas generales de comunicacin,

    equipamiento y espacios libres, se regula el uso de los terrenos y de la edificacin,

    los usos globales y los niveles de intensidad.

    ; En el suelo urbano el planeamiento establece las condiciones e intensidad de la edificacin as como los usos que se pueden desarrollar.

    ; En el suelo urbanizable el planeamiento establece las condiciones para la transformacin del suelo.

    El planeamiento urbanstico es la base necesaria y fundamental de toda

    ordenacin urbanstica.

    Existen dos clases de planeamiento: Planeamiento general y planeamiento de

    desarrollo (planes parciales).

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    3-2

    3.1 El planeamiento general.

    Se entiende por planeamiento general el que tiene por objeto la ordenacin

    total y general de un trmino municipal con la finalidad que los particulares

    puedan ejercer los derechos y cumplir las obligaciones derivadas de la

    propiedad del suelo.

    Se clasifica el terreno del municipio en sectores (residenciales, industriales,

    equipamientos) y dentro de cada sector se definen los polgonos tambin se identifica

    el suelo no urbanizable.

    Puede tener distinto grado de detalle pero generalmente se limita a establecer

    los usos que considera incompatibles y las intensidades mximas admisibles.

    Ejemplo: En para un determinado sector se indicar el uso principal (residencia

    unifamiliar, bloque de viviendas, actividades industriales), la edificabilidad bruta

    (0,30 m2 de techo por m2 de suelo), la superficie mnima de la parcela (1.100 m2).

    El planeamiento general tiene distinto grado de detalle dependiendo de las

    distintas clases de suelo.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 3-3

    3.1.1 El planeamiento general del suelo urbano.

    El planeamiento general en el suelo urbano contiene una regulacin detallada y

    pormenorizada del uso de los terrenos y de la edificacin.

    Equivale a un plan parcial.

    Adems regula las operaciones de renovacin, con el sealamiento de los

    programas y medidas de actuacin.

    3.1.2 El planeamiento general del suelo urbanizable.

    Los planes generales en esta clase de terrenos se limitan a definir los elementos

    principales de la estructura de la ordenacin urbanstica.

    Se definen los usos globales y los nieves de intensidad de las edificaciones.

    3.1.3 El planeamiento general del suelo no urbanizable.

    El Plan General en el suelo no urbanizable establece las condiciones para la

    conservacin y proteccin de sus elementos con el fin de evitar su degradacin.

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    3-4

    3.2 Los planes parciales

    Por medio de los planes parciales se desarrolla el plan general en los terrenos

    urbanizables y su confeccin es necesaria para la transformacin del suelo

    urbanizable.

    Contienen la ordenacin detallada de un polgono y contienen la red de

    comunicaciones, las superficies a ceder a la Administracin para viales, espacios

    libres y una relacin de las obras de urbanizacin a realizar.

    Un polgono es una unidad de actuacin con las dimensiones adecuadas para

    permitir realizar las cesiones de suelo y la distribucin de los beneficios y gastos de la

    urbanizacin entre los distintos propietarios.

    Los planes parciales se completan con:

    Los estudios de detalle, donde se definen las alineaciones y rasantes.

    Las ordenanzas de edificacin y uso del suelo donde se regula el uso pormenorizado, el volumen, las condiciones higinico

    sanitarias de los terrenos y construcciones, la esttica de la

    ordenacin, de las edificaciones y de su entorno.

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    ialesCURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 4-1

    4. EL CATASTRO.

    El catastro inmobiliario es un registro administrativo en el que se describen los

    inmuebles rsticos, urbanos y los de caractersticas especiales.

    La descripcin catastral de los bienes inmuebles se referir a sus caractersticas

    fsicas, econmicas y jurdicas.

    ; Entre las caractersticas fsicas podemos enumerar, la localizacin, la forma y linderos, la extensin superficial.

    ; Entre las caractersticas econmicas podemos enumerar, la clasificacin o el aprovechamiento y el valor catastral.

    ; Entre las caractersticas jurdicas podemos enumerar la titularidad catastral y la existencia de bonificaciones y exenciones.

    La finalidad del catastro es esencialmente tributaria, pero tambin es una gran

    infraestructura de informacin territorial cuya informacin puede utilizarse por las

    Administraciones, las empresas y los ciudadanos en general.

    El Catastro colaborar con las Administraciones pblicas, los Jueces y los

    Tribunales y el registro de la propiedad para el ejercicio de sus respectivas

    funciones.

    ; El tasador debe obtener los datos catastrales de los inmuebles a tasar. ; Con los datos obrantes en el registro se pueden realizar estudios socio econmicos

    respecto a la estructura territorial (superficie ocupada por los terrenos agrcolas

    superficie media de las pacerlas propiedades posedas por cada ciudadano).

    ; En la actualidad es utilizado por la Unin Europea para aplicar la Poltica Agraria Comn (PAC).

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    ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    4-2

    4.1 El catastro de bienes inmuebles urbanos.

    El catastro de los bienes inmuebles urbanos comprende la descripcin de los

    inmuebles clasificados como urbanos.

    ; Ver el apartado 1.1. de la Unidad 1.

    Los datos que contiene, por cada parcela, son.

    La localizacin del inmueble. ; Municipio donde se encuentra y su situacin dentro del mismo.

    La referencia catastral. ; Permite identificar individualmente cada una de las parcelas catastrales.

    Datos del suelo. ; Superficie de la parcela, aprovechamientos, forma, y linderos.

    Datos de construccin. ; Superficie, antigedad, uso, destino, categora.

    La titularidad del inmueble. ; Identifica al titular, su domicilio fiscal, y domicilio a efectos de

    notificaciones.

    La valoracin. La cartografa catastral.

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    ialesCURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA

    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 4-3

    ; Planos generales escala 1:5.000 para la delimitacin del suelo de naturaleza urbana. Planos parcelarios escala 1:1000 o 1:500

    4.1.1 La referencia catastral.

    Es el identificador nico, a efectos fiscales, de un inmueble. La referencia

    catastral deber constar en los documentos manejados en el trfico jurdico.

    ; Escrituras que documenten contratos realizados con inmuebles, contratos de arrendamiento, permisos municipales de obras

    Se compone de cuatro bloques.

    Bloque 1.

    Comprende siete caracteres, los cinco primeros identifican la manzana

    donde su ubica la parcela, los dos siguientes corresponden a la

    identificacin de la parcela.

    Bloque 2.

    Tiene siete caracteres que identifican el plano catastral donde si ubica el

    centroide de la manzana.

    Bloque 3.

    Compuesto por cuatro caracteres identifican el cargo dentro de la finca.

    ; Es un nmero secuencial que refleja la realidad jurdica del inmueble.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    4-4

    Bloque 4

    Est formado por dos caracteres y son dgitos de control.

    ; El primer dgito se forma en funcin del primer y tercer bloque, el segundo dgito se crea en funcin del segundo y tercer bloque.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 4-5

    4.2 El catastro de los bienes inmuebles rsticos.

    Los datos que contiene el catastro de los bienes inmuebles rsticos son:

    Localizacin. ; Cada municipio tiene su territorio rstico dividido en polgonos

    que se identifican con tres dgitos.

    ; Dentro de los polgonos estn numeradas las parcelas, se identifican con cuatro dgitos.

    ; Dentro de una parcela pueden existir subparcelas, se identifican con una letra aadida a los dgitos de las parcelas.

    ; Las subparcelas se crean en funcin de las distintas caractersticas agrlicas y de los distintos aprovechamientos

    que puedan existir en una parcela.

    La referencia catastral. Forma y linderos. Extensin superficial. Calificacin.

    ; La determinacin del cultivo o aprovechamiento correspondiente a cada porcin de terreno de una parcela.

    Clasificacin ; La intensidad productiva de cada parcela o subparcela.

    El valor catastral. La titularidad catastral.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    4-6

    4.2.1 La referencia catastral de los inmuebles rsticos.

    La identificacin de los inmuebles rsticos se realizar mediante un cdigo

    alfanumrico (referencia catastral) que permitir situar el inmueble en la

    cartografa catastral.

    La referencia catastral de los inmuebles rsticos se compone de 20 dgitos.

    CONCEPTO NMERO DE DGITOS

    Cdigo de la Delegacin del M. de E. y H. 2 Cdigo de Municipio 3 Cdigo de agregado + zona 1 Cdigo de polgono catastral 3 Cdigo de parcela catastral 5 Cdigo de cargo 4 Dgitos de control 2

    4.2.2 La calificacin de los inmuebles rsticos.

    La calificacin consiste en la expresin del cultivo o aprovechamiento a que se

    dedica cada parcela o cada porcin de terreno de la misma.

    Cuando en una parcela existan diversos aprovechamientos (cultivos), sta se

    divide en subparcelas.

    ; Ver el apartado 1.2.1.2. de la Unidad 1.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 4-7

    Existen catalogados ms de ciento cincuenta tipos diferentes de cultivos no

    obstante algunos estn en desuso y tambin existen nuevos cultivos no

    catalogados.

    ; Para calificar una parcela solo se pueden utilizar los tipos de cultivos catalogados.

    4.2.3 La clasificacin de los inmuebles rsticos.

    La clasificacin nos indica la intensidad productiva que corresponde a una

    parcela por cada tipo de cultivo.

    Se fija por comparacin con parcelas tipo previamente establecidas por cada

    trmino municipal.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 5-1

    5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

    El Registro de la Propiedad tiene la finalidad de dar publicidad de la titularidad

    del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en l se hacen constar

    oficialmente los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales

    sobre los inmuebles, de esta forma de da publicidad a los cambios que se

    produzcan en los derechos sobre el inmueble.

    ; El Registro de la Propiedad es el nico registro que tiene efectos de fe pblica respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles.

    Quien tenga la intencin de hacer un negocio relacionado con un inmueble

    puede tener la seguridad de estar negociando con el autntico titular y tambin

    puede tener conocimiento de todas las circunstancias que afectan al inmueble.

    ; La inscripcin en el Registro de la Propiedad es voluntaria, pero los actos no inscritos no pueden gozar de los efectos y garantas inherentes a su inscripcin.

    En todas las actuaciones de valoracin es un requisito indispensable la consulta y

    la incorporacin al informe de valoracin de los datos que, relativos al inmueble

    a valorar, figuren en el Registro de la Propiedad.

    ; Son datos a recoger del Registro de la Propiedad, la descripcin de la finca, la ubicacin, la superficie por la que figura inscrita, los titulares de la misma, las cargas

    y derechos reales que recaigan sobre la misma.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    5-2

    Las anotaciones se realizan en el Libro de Inscripciones. Este libro se subdivide en

    Tomos (del mismo libro) ya que cuando estn utilizadas todas las hojas de un

    Tomo se contina en el siguiente.

    ; En los Registros de la Propiedad existir un Libro de Inscripciones por cada Ayuntamiento. Dentro de cada Ayuntamiento pueden existir diversas Secciones que

    tendrn su propio Libro de Inscripciones.

    Cada Tomo se divide en folios (o conjunto de folios), entendindose por tales el

    espacio reservado para anotar los asientos relativos a cada propiedad inscrita.

    ; Los asientos de cada folio tienen una numeracin correlativa y contienen todas las alteraciones en la pertenencia o titularidad de los derechos reales sobre la finca que

    se inscribe. Es decir los asientos contienen la vida registral del bien que ha sido

    inscrito en el Registro de la Propiedad.

    Se entiende por asiento la constatacin por escrito, en un folio registral, de un

    hecho con trascendencia sobre la propiedad del bien.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 5-3

    5.1 Hechos inscribibles en el Registro de la Propiedad.

    En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir:

    Los ttulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre ellos.

    ; La compraventa, la permuta, la donacin, herencia

    Los ttulos en los que se constituyan, reconozcan, transmitan modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin,

    enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres u otros cualquiera

    reales.

    Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la

    obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe en

    objeto determinado.

    Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o

    eclesisticas, con sujecin a lo establecido en las leyes o

    reglamentos.

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    5-4

    5.1.1 La finca registral.

    El Registro se lleva por fincas. Finca es todo aquello a lo que, segn la legislacin

    registral, se le abre un folio aparte.

    ; No coincide el concepto material de finca (trozo de terreno edificado o no y el concepto registral de finca.

    Son fincas a efectos registrales:

    Las fincas constituidas por un trozo de superficie terrestre edificado o no. (finca en sentido material).

    Los pisos objeto de la propiedad horizontal. Las explotaciones agrcolas que formen parte de una unidad

    orgnica, aunque estn constituidas por predios no colindantes.

    Las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s.

    Las aguas de dominio privado que tengan la consideracin de bienes inmuebles.

    Las concesiones administrativas que tengan la consideracin de bienes inmuebles.

    El ingreso de un inmueble (finca) en el Registro de Propiedad se realiza mediante

    la inmatriculacin.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 5-5

    En el momento de la inmatriculacin de la finca se le destina un folio (conjunto

    de pginas del Libro de Inscripciones) y se asigna un nmero de registro que

    permite identificar la finca.

    ; El nmero de registro es secuencial (1, 2, 3, 4) y se van numerando a medida que se inmatriculan nuevas fincas.

    En el asiento de inmatriculacin se refleja:

    La localizacin de la finca. La descripcin de la finca (superficie, limites) La persona a quien corresponde el derecho de propiedad sobre

    la finca.

    Las fincas registrales pueden:

    Agruparse. Dos fincas inmatriculadas separadamente se unen, pasando a formar una sola. Se cierran los folios de ambas y se

    abre uno nuevo para la finca que resulta de la agrupacin.

    Agregarse. Una finca registral se engrosa por una porcin que se detrae de otra. Las fincas continan con el mismo nmero.

    Mediante la agrupacin puede unirse la totalidad de una finca.

    ; Si la parte a unir a otra finca es superior a la quinta parte de la finca que la recibe se debe utilizar el procedimiento de la

    agrupacin.

    Dividirse. Una finca se fracciona en varias, cerrndose el folio de aquella y abrindose uno nuevo para cada una de las fincas en

    que se dividi.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    5-6

    Segregarse. A una finca se le separa parte, para constituir con ella una finca independiente, quedando la antigua en su mismo

    folio y abrindose uno nuevo para la finca constituida por la

    parte segregada.

    5.1.2 Clases de asientos del Libro de Inscripciones.

    Registrar consiste en asentar en los Libros del Registro.

    El asiento es la constatacin en un folio registral de un hecho inscribible, que por

    hecho de su inscripcin forma parte de un documento pblico produciendo los

    efectos de los mismos (presuncin de veracidad) y que puede ser consultado por

    los interesados.

    En el Libro de Inscripciones pueden existir las siguientes clases de asientos:

    Inscripciones. Se trata de un asiento principal de carcter positivo que publica la constitucin, transmisin o modificacin

    del derecho que tal acto crea, transmite o modifica y el titular a

    quien en adelante corresponde.

    ; Ejemplo mediante un asiento de inscripcin se registra la venta que el vendedor hace al comprador de una finca determinada y en

    consecuencia publica el nuevo dueo de la finca.

    Anotacin preventiva. Es un asiento de vigencia temporal limitada que elimina la fe que dara a terceros la fe pblica

    registral.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 5-7

    ; Ejemplo, si un bien estuviese reclamado judicialmente o en un procedimiento de embargo, el asiento preventivo advierte a un

    posible comprador de la falta de legitimacin del vendedor para

    realizar una transmisin del mismo.

    Notas marginales. Son anotaciones accesorias que se realizan en el margen del asiento a que hacen referencia. Hay notas

    marginales de modificacin jurdica, sustitutivas de asientos

    principales, y notas marginales de oficina.

    ; Ejemplo de nota de modificacin jurdica, el reflejo del cumplimiento de una condicin suspensiva a que estaba sometido

    un acto inscrito.

    ; Ejemplo de nota sustitutiva, el reflejo sobre qu inmuebles se ha concretado la garanta de la legtima.

    ; Ejemplo de nota marginal de oficina son las que tienen la finalidad de relacionar unos asientos con otros permitiendo el

    manejo de los Tomos.

    Cancelaciones. Son inscripciones o notas marginales negativas que vienen a hacer cesar la vigencia del asiento a que hacen

    referencia.

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    5-8

    5.2 Conceptos comunes al Registro Mercantil y al Catastro.

    Como se ha podido observar existen dos registros conteniendo datos que hacen

    referencia a los inmuebles y cuya consulta es obligada a la hora de efectuar un

    informe de valoracin inmobiliaria.

    ; En el informe de valoracin se deben reflejar los datos de ambos registros, y en los supuestos de no coincidencia se debe justificar el motivo de la eleccin del dato de

    uno de ellos.

    Aunque existen conceptos que coinciden en ambos registros (identificacin,

    descripcin, localizacin, propietario) existe la posibilidad de no coincidencia

    de los datos de ambos registros por lo que hay que tener en cuenta la finalidad la

    finalidad de cada uno de ellos.

    El Registro de la Propiedad refleja la realidad jurdica (el propietario actual y las

    cargas sobre el inmueble) por lo que en las cuestiones jurdicas prevalece el

    Registro de la Propiedad.

    ; Hay que tener en cuenta que la inscripcin en el Registro de la Propiedad es voluntaria pudiendo existir bienes inmuebles no inscritos, mientras que el Catastro

    comprende la totalidad de las parcelas existentes en cada municipio.

    El Catastro refleja la realidad fsica (se forma a partir de una cartografa del

    terreno) por lo que en cuestiones de superficie, lindes e identificacin prevalecen

    los datos del Catastro.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 5-9

    5.2.1 La parcela catastral y la finca registral.

    La parcela catastral (porcin de suelo de una misma naturaleza cerrada por una

    lnea poligonal que delimita el mbito del derecho de propiedad de su dueo) se

    forma a partir de una cartografa, se identifica de forma inequvoca (referencia

    catastral) y contiene una descripcin comprobada de sus caractersticas fsicas

    empleando documentos grficos y literales.

    ; En el Catastro no pueden existir duplicidades y se detectan los errores respecto a la superficie.

    La finca registral (todo aquello a lo que se le abre un folio aparte) identifica cada

    propiedad inscrita y contiene una descripcin de la misma (superficie y linderos).

    La inscripcin en el Registro se realiza previa calificacin por parte del Registrador

    del documento aportado lo que garantiza la identificacin del propietario, no

    obstante respecto de la descripcin se limita a hacer constar los datos

    declarados. La identificacin de la finca registral se realiza otorgando un nmero

    secuencial por lo que pueden existir duplicidades.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    5-10

    5.2.2 Coordinacin entre el Catastro y el Registro de la

    Propiedad.

    Para corregir las discrepancias y evitar los errores que se puedan producir entre

    ambos registros se han dictado medidas de coordinacin consistentes en un

    fluido mecanismo de intercambio de informacin entre ambos registros.

    El Registrador debe comunicar al Catastro tanto los cambios de titularidad como

    las alteraciones fsicas de las fincas y debe consignar como dato necesario en

    cada finca registral la referencia catastral.

    ; El registrador deber comunicar al Catastro informacin sobre las divisiones, agrupaciones, y segregaciones de fincas registrales que se inscriban.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-1

    6. EL PROCESO DE VALORACIN.

    Se puede definir el proceso de valoracin como el conjunto de actuaciones a

    realizar por el profesional de la valoracin desde que recibe el encargo hasta

    que emite el informe de valoracin.

    Durante el proceso de valoracin se comprobarn los datos fsicos se recogern

    los documentos y datos que se plasmarn en el informe donde se fija la

    valoracin del inmueble.

    ; En el momento de emisin del informe el tasador deber estar en condiciones de poder definir con precisin cada una de las partes y caractersticas del producto a

    valorar, y conocer las circunstancias del entorno que influyan en su valoracin.

    Entre las fases del proceso de valoracin se pueden distinguir:

    Comprobaciones a realizar. ; Obtencin de los datos, circunstancias y caractersticas que van a

    tener repercusin en la valoracin.

    Documentacin a obtener. ; Acopio de la documentacin oficial y estadstica que tenga

    repercusin en la valoracin del inmueble.

    El anlisis de mercado. Emisin del informe.

    ; Normalmente se realizar con un formato preestablecido.

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    6-2

    6.1 Comprobaciones a realizar.

    Las actuaciones mnimas a realizar para obtener el valor de un inmueble sern:

    La identificacin fsica del inmueble.

    La verificacin del estado de ocupacin y de uso del inmueble.

    La situacin jurdica del inmueble.

    6.1.1 La identificacin fsica del inmueble.

    La identificacin fsica se realizar mediante su localizacin y mediante una

    inspeccin ocular.

    Al finalizar estas actividades, el profesional deber disponer de un plano del

    inmueble, deber tener conocimiento de su superficie real, y de las

    caractersticas fsicas del inmueble.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-3

    6.1.1.1 La localizacin del inmueble.

    Se identificar en un plano su situacin.

    ; Este plano formar parte del expediente de valoracin. ; Para su localizacin utilizar las referencias del Catastro (referencia catastral) y las

    corroborar con los datos del Registro de la Propiedad.

    Si se trata de un inmueble urbano, se tomarn datos referentes a la

    denominacin de la barriada.

    Se recoger informacin sobre su situacin en relacin con el ncleo de

    poblacin, con los centros de inters (econmicos o sociales) y con las vas de

    comunicacin.

    ; Cntrico, extrarradio, proximidad a mercados y centros comerciales, accesos a medios de transporte

    Se atender la orientacin y la situacin del inmueble dentro del polgono a que

    pertenece.

    ; La orientacin se realiza en relacin con los puntos cardinales (norte, sur, este, oeste) la situacin del inmueble a valorar en relacin con el polgono a que pertenece

    indicar si forma parte de la esquina y las fachadas del mismo (exterior, interior).

    Si se trata de un inmueble rstico se har relacin a la zona geogrfica (paraje),

    a las fincas con las que limite, a los accesos a la misma y al equipamiento de que

    disponga en orden a su explotacin agraria.

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    6-4

    El inmueble se describir sealando sus lindes, el permetro exterior y la

    descripcin de la forma que adopta.

    ; Esta descripcin generalmente se realiza utilizando los puntos cardinales. Se comienza por el lado de su acceso principal, se sigue en el lado opuesto para

    continuar por el lado derecho del acceso principal y finalizar por el lado izquierdo.

    6.1.1.2 La inspeccin ocular.

    El tasador deber realizar una inspeccin ocular.

    En la inspeccin deber comprobar su superficie y las caractersticas del

    inmueble.

    ; Contrastar si la superficie y las caractersticas del inmueble coinciden con las aportadas por quien realiza el encargo de valoracin.

    ; Para calcular el valor de un edificio se utilizar siempre la superficie comprobada por el tasador.

    ; Ver el apartado 1.1.3.8. de la Unidad 1.

    En los inmuebles urbanos se indicar y describir el nmero de dependencias con

    indicacin de su superficie y del estado de conservacin.

    ; A los efectos de conservacin se suele utilizar la siguiente clasificacin: Normal, regular, deficiente ruinoso.

    ; Ver el apartado 1.2.5.2. de la Unidad 5.

    Tomar nota del aspecto exterior, estado de conservacin del inmueble y de las

    posibles zonas comunes.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-5

    6.1.2 La verificacin del estado de ocupacin y de uso del

    inmueble.

    Se indicar el uso o el aprovechamiento al cual se destina el inmueble.

    ; Se entiende por uso cada una de las utilidades a que se puede dedicar un inmueble, vivienda, actividad industrial, comercial o de servicios, tipo de cultivo

    Se verificar si el inmueble est ocupado o desocupado.

    De estar ocupado se indicar si est ocupado por el propietario o por inquilino.

    ; De existir un contrato de arrendamiento se indicar: El tipo de contrato, la duracin del mismo y el importe anual que se recibe del arrendatario.

    Tambin se har referencia al rgimen de propiedad.

    ; Se tiene la propiedad exclusiva del piso y la copropiedad por cuotas de las partes comunes del edificio.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    6-6

    6.1.3 La situacin jurdica del inmueble.

    La situacin jurdica del inmueble tiene gran influencia en su valoracin por lo

    que el profesional deber indagar en los siguientes aspectos:

    Situacin de la propiedad.

    La adecuacin del inmueble a los requisitos urbansticos y

    registrales.

    Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones.

    La existencia o no de un rgimen de proteccin pblica.

    La existencia o no de un rgimen de proteccin del patrimonio

    arquitectnico.

    6.1.3.1 La situacin de la propiedad.

    Se har referencia a las posibles circunstancias de embargos, hipotecas,

    servidumbres derechos reales que pesan sobre el inmueble objeto de valoracin.

    Afectacin a futuras expropiaciones.

    El rgimen de proteccin condiciona los precios de venta.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-7

    6.1.3.2 La adecuacin del inmueble a los requisitos urbansticos y

    registrales.

    En la valoracin del inmueble influir el hecho que el mismo est construido de

    acuerdo con el planeamiento urbanstico vigente.

    Si la valoracin se refiere a un solar se har referencia a la calificacin del mismo

    y al aprovechamiento urbanstico que se valore.

    6.1.3.3 Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones.

    Como mnimo se deber obtener el valor catastral, y examinar el correcto

    cumplimiento de las obligaciones tributarias (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

    ; De valorarse el inmueble a los efectos de una transmisin se deber determinar el impuesto por el que tributar la transmisin (Impuesto sobre el Valor Aadido,

    Transmisiones Patrimoniales).

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    6-8

    6.1.3.4 La existencia o no de un rgimen de proteccin pblica.

    Los inmuebles acogidos al rgimen de proteccin pblica tienen fijado por ley un

    precio mximo en venta o alquiler, por lo que se deber verificar si el inmueble

    tiene o no un rgimen de proteccin pblica.

    ; Ver en el apartado1.1.3.10. de la Unidad 1 el concepto de vivienda de proteccin oficial.

    6.1.3.5 La existencia o no de un rgimen de proteccin de patrimonio

    arquitectnico.

    La normativa de proteccin del patrimonio arquitectnico impone al propietario

    determinadas limitaciones en relacin con las modificaciones a realizar en el

    inmueble y tambin la obligacin de realizar obras de conservacin y

    reparacin.

    No cabe duda que todos estos condicionantes influyen en la valoracin del

    inmueble.

    Los distintos tipos de proteccin del patrimonio arquitectnico son los siguientes:

    Proteccin integral: Es posible la conservacin se permiten obras de reparacin, restauracin, mantenimiento o consolidacin de

    sus elementos.

    Proteccin estructural: Es posible el cambio de uso o redistribucin.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-9

    Proteccin ambiental, Es posible la renovacin por vaciado o sustitucin interior, incluso la reproduccin formal del

    cerramiento exterior.

    ; Ver el apartado 1.2.6.3. de la Unidad 5.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    6-10

    6.2 Documentacin a obtener.

    Para realizar el clculo del valor de tasacin se deber obtener los documentos

    que permitan la identificacin del inmueble y aquellos que influyan en la

    valoracin.

    ; La documentacin a obtener depender del tipo del bien, de la finalidad para la que se realice la valoracin y del mtodo de valoracin utilizado.

    Se obtendr una certificacin del Registro de la Propiedad que acredite:

    Quien es el propietario. La existencia o no de cargas sobre el inmueble. La descripcin completa del inmueble.

    ; La certificacin deber haber sido expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoracin.

    Se obtendr una certificacin del Catastro que acreditar:

    La identificacin del inmueble. Su superficie. Los usos y aprovechamientos del inmueble. El valor catastral.

    ; De existir discrepancias relevantes entre los datos obrantes en el Registro de la Propiedad y el Catastro el tasador deber reflejar

    esta circunstancia en el informe y corroborar los datos mediante

    una comprobacin personal.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-11

    Si el objeto a valorar es edificio en proyecto que se valore para la hiptesis de

    edificio terminado se deber obtener una copia del proyecto visado por el

    colegio profesional competente.

    ; Dependiendo de las circunstancias se obtendr tambin la licencia de obras, la ltima certificacin de obra ejecutada y el contrato de ejecucin.

    En el caso de viviendas sujetas a promocin pblica se deber obtener la cdula

    de calificacin.

    En el caso de inmuebles arrendados se deber obtener, el contrato de

    arrendamiento, el ltimo recibo pagado por el inquilino.

    Si el inmueble est vinculado al ejercicio de una actividad econmica se deber

    obtener la documentacin contable que permita conocer los flujos de caja

    inmobiliarios y operativos.

    ; Son ejemplos de inmuebles vinculados a una actividad econmica un hotel, un edificio destinado a parking

    ; Ver el apartado 1.1.2. de la Unidad 4.

    En el caso de fincas rsticas se obtendr: la documentacin catastral del

    inmueble, la que haga referencia al rgimen de explotacin, al derecho de riego

    y la de su rendimiento.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    6-12

    En el caso de inmuebles (terrenos) que se valoren para su aprovechamiento

    urbanstico se deber obtener la cdula urbanstica o una certificacin municipal

    que permita conocer la clase de suelo y el aprovechamiento urbanstico.

    Si se trata de edificios en rgimen de propiedad horizontal se obtendrn los

    estatutos de la comunidad de propietarios, as como certificacin acreditativa

    de las limitaciones de uso o de otras circunstancias que pudieran afectar a su

    valor.

    6.2.1 Otra documentacin de utilidad.

    Como herramientas para realizar la valoracin adems se debe disponer de:

    Croquis de emplazamiento del inmueble en e municipio. Planos a escala del inmueble. Fotografas.

    ; De tratarse de inmuebles urbanos se debe disponer de una fotografa de la fachada.

    Tratndose de inmuebles industriales se debe de obtener una copia de la licencia de apertura.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-13

    6.3 El anlisis de mercado.

    Se trata de un requisito indispensable para realizar una valoracin inmobiliaria ya

    que permite al tasador hacerse una composicin de la situacin de la oferta y la

    demanda y tambin tener conocimiento del precio pagado en otras

    transacciones.

    El estudio de mercado consiste en:

    Localizar los datos econmicos referentes a anteriores ventas de

    inmuebles de caractersticas similares a las del inmueble a valorar.

    Depuracin de la informacin recogida.

    Definir un escenario probable de evolucin.

    Se recogern datos que permitan conocer las caractersticas del segmento del

    mercado inmobiliario en el que se encuadre el inmueble a valorar.

    Se analizar la oferta y la demanda en relacin con los precios actuales de venta

    al contado.

    Se estudiar las expectativas de la evolucin de la oferta y de la demanda.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    6-14

    6.3.1 La localizacin de datos.

    El trabajo de campo referente a la localizacin de datos econmicos se realizara

    de acuerdo con la iniciativa del profesional.

    Son procedimientos normales de recogida de datos:

    La recogida de esta informacin directamente de los compradores.

    ; Se pueden realizar entrevistas personales o encuestas.

    El seguimiento de los anuncios de venta. Consultas en el Registro de la Propiedad.

    ; Se ha de tener en cuenta que los documentos que llegan al Registro de la Propiedad no siempre reflejan el verdadero precio

    de la transmisin.

    Consultas a estudios de solvencia. Recogida de datos de estadsticas oficiales.

    No obstante hay que tener en cuenta que de acuerdo con el principio de

    temporalidad los datos deben hacer referencia a transacciones realizadas con

    menos de tres meses de antelacin.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-15

    6.3.2 Depuracin de la informacin recogida.

    La informacin recogida en el estudio de mercado debe responder a un

    esquema prefijado y condicionado por aquellas caractersticas del inmueble a

    valorar que, a juicio del profesional de la tasacin, son indicadores (variables

    referenciales) que influyen en el valor del mismo.

    A ttulo enunciativo se puede sealar como datos a tener en cuenta:

    El precio de venta de los inmuebles utilizados en el estudio de mercado.

    La fecha de transmisin. La superficie de los inmuebles. La distribucin de los mismos.

    ; Nmero de habitaciones y estancias, porcin de terreno dedicada a cada cultivo.

    La localizacin de los inmuebles. ; Permite conocerla distancia en relacin con el inmueble a valorar

    y con el centro de inters social o econmico.

    La fecha de construccin. Los tipos de cultivo que se realizan en las parcelas vendidas.

    Una vez obtenidos los datos, stos deben ser objeto de anlisis para desechar

    aquellos datos que debido a circunstancias concretas no son representativos o

    distorsionan la muestra obtenida.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    6-16

    ; Ejemplo: Un inmueble puede ser vendido a un precio inferior al de mercado por necesidades perentorias del vendedor, o un inmueble puede haber sido vendido al un

    precio excepcionalmente alto por causas ajenas al proceso normal de formacin de

    los precios.

    ; La causa de exclusin debe estar identificada y justificada.

    Ser la experiencia y el conocimiento del mercado que tenga el profesional de

    la tasacin quien mejor aconseje sobre los criterios a utilizar en la depuracin de

    los datos obtenidos en el Estudio de Mercado.

    En la prctica se suelen eliminar de la muestra:

    Los precios de venta ms altos y ms bajos. Aquellos inmuebles situados a una distancia significativa del

    inmueble a valorar.

    Aquellos datos que correspondan a transacciones realizadas en un espacio de tiempo dilatado.

    6.3.3 Escenario probable de evolucin de los precios.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-17

    Para fijar el escenario probable de evolucin de los precios se atender a:

    Las caractersticas socio econmicas de la zona. ; Se identificarn las zonas con posibilidades de expansin por la

    instalacin de nuevas industrias, o las circunstancias depresivas

    por reconversiones, edad media de la poblacin

    La existencia significativa de mercado de inmuebles. ; Se indicar si existen posibilidades de incremento de la oferta por

    la presencia de promociones en curso o por la existencia de

    procesos de promocin de urbanizaciones

    El nivel de renta medio de los habitantes de la zona. Los planes de actuaciones municipales.

    ; Se indicar si existen proyectos de actuaciones municipales tales como mejora o instalacin de infraestructuras (mejora de los

    medios de comunicacin, actuaciones de mejora urbanstica)

    proyectos de construccin de equipamientos (mercados, centros

    comerciales).

    Con todos estos elementos y cuantos otros considere convenientes el tasador

    har una composicin de lugar y una estimacin de la evolucin probable de los

    precios de los bienes inmobiliarios del sector para la zona donde se encuentra el

    inmueble a valorar.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2

    6-18

    EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN CUESTIONARIO 2

    1. - El suelo rstico se considera urbanizable?

    A). No pues su propia naturaleza impide su urbanizacin. B). S, siempre y cuando est transformado por contar con acceso rodado, con

    obtencin y evacuacin de aguas y suministro de energa elctrica. C). S siempre que no est sometido a un rgimen de especial proteccin.

    2. - Qu grado de detalle tiene el planeamiento general del suelo urbanizable?

    A). Se limita a definir los elementos principales de la estructura de la ordenacin urbanstica. B). Contiene una regulacin detallada y pormenorizada del uso de los terrenos y de

    la edificacin. C). Establece las condiciones para la conservacin y proteccin de sus elementos al

    objeto de evitar su degradacin. 3. - Qu se entiende por referencia catastral?

    A). El identificador nico de un inmueble con finalidades fiscales. B). Es la referencia que nos permite conocer la calificacin y clasificacin del suelo

    rstico. C). Seala el folio en que se encuentra inscrito un inmueble.

    4. - Cul es la finalidad del Registro de la Propiedad?

    A). Permitir localizar e identificar todos los bienes inmuebles. B). Reflejar la realidad jurdica de los inmuebles inscritos y dar publicidad de ella. C). Permitir conocer la superficie y lindes de los inmuebles.

    5. - Qu superficie se utilizar a los efectos de tasacin?

    A). La superficie til. B). La superficie construida. C). La superficie comprobada expresada como superficie til o como superficie

    construida.

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    EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-19

    RESPUESTAS CUESTIONARIO 1

    1. - La respuesta correcta es la C

    Tendr la consideracin de suelo urbanizable el que no tenga la condicin de suelo urbano o de suelo no urbanizable. Entre otros se considera suelo no urbanizable aqul que est sometido a un rgimen de especial proteccin.

    2. - La respuesta correcta es la A. Los planes generales en esta clase de terrenos se limitan a definir los elementos principales de la estructura de la ordenacin urbanstica. Se definen los usos globales y los nieves de intensidad de las edificaciones.

    3. - La respuesta correcta es la B.

    Es el identificador nico, a efectos fiscales, de un inmueble. La referencia catastral deber constar en los documentos manejados en el trfico jurdico.

    4. - La respuesta correcta es la B. El Registro de la Propiedad refleja la realidad jurdica (el propietario actual y las cargas sobre el inmueble). El Registro de la Propiedad tiene la finalidad de dar publicidad de la titularidad del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en l se hacen constar oficialmente los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre los inmuebles, de esta forma de da publicidad a los cambios que se produzcan en los derechos sobre el inmueble.

    5. - La respuesta correcta es la C

    En la inspeccin deber comprobar su superficie y las caractersticas del inmueble. Contrastar si la superficie y las caractersticas del inmueble coinciden con las aportadas por quien realiza el encargo de valoracin. Para calcular el valor de un edificio se utilizar siempre la superficie comprobada por el tasador.