DERECHO CIVIL: REALES

UNIDAD 1: INTRODUCCION Y TEORIA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES1) Concepto. Art. 1882 CCC. Ubicacion dentro de la clasificación de los derechos subjetivos. Metodologia del CCC.

1. Concepto:1. Art. 1882: El derecho real es el poder juridico, de estructura legal, que se ejerce

directamente sobre su objeto, en forma autonoma y que atribuye a su titular las facultades de persecucion y preferencia, y las demas previstas en este Codigo.1. Caracteristicas:

1. No existia el concepto de derecho real en CC Velez.2. Derecho subjetivo que consite en señorio de la voluntad sobre personas o cosas,

ejercido de propia autoridad en forma autonoma e independiente. El titular del serñorio tiene un conjunto de derechos que deben respetarse y que se establece mediante el acto de enajenacion, en virtud del cual quien poseia todos los poderes sobre la cosa los traslada total o parcialmente a otro sujeto de derecho. Son de orden publico al ser “de estructura legal”, y al adoptarse el numerus clausus en el art. 1884. A su vez, el derecho real confiere el derecho de persecucion de la cosa objeto del derecho; y el derecho de preferencia, según el cual el derecho real es oponible a otros derechos reales o personales, y en caso de colision con otros derechos su predominio dependera de la fecha de inscripcion (la anterior tiene prioridad).

2. Ubicacion dentro de la clasificación de los derechos subjetivos:1. Escuela clasica:

1. Savigny: derecho subjetivo como poder o facultad atribuida por derecho objetivo a una voluntad.

2. Ihering: interes juridicamente protegido.3. CRITICA: Kelsen: considera que ambos (derechos subjetivos y objetivos) son de

la misma naturaleza, el subjetivo es aspecto del objetivo:1. Toma la forma de un deber o responsabilidad cuando el derecho objetivo

dirige una sancion contra un individuo determinado2. Toma la forma de derecho subjetivo cuando el derecho objetivo se pone a

disposicion de un individuo determinado.Todo derecho tiene contenido (naturaleza y extension de la prerrogativa que da nombre y tipicidad al derecho subjetivo); todo derecho subjetivo implica relacion entre sujetos regulada por el derecho objetivo. El derecho de una persona implica el deber de otra, esto es una relacion jurídica y tiene cuatro elementos: sujeto activo, pasivo, objeto y causa.

3. Metodologia del CCC: desarrolla los derechos reales en el Libro IV, con la novedad de que su primer titulo trata de disposiciones generales, para no repetirlas a lo largo de los titulos de cada derecho real (requisito de tradicion, escritura publica para inmuebles, medios de constitucion o extincion). En el segundo titulo se legislan las relaciones de poder entre una persona y una cosa (posesión, tenencia, yuxtaposicion simple, o sea contacto fisico escaso de consecuencias juridicas). Del titulo III en adelante se legisla cada derecho real por separado (dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso, habitacion, servidumbre, hipoteca, anticresis, prenda, acciones posesorias y acciones reales).

2) Diferencia con los personales: semejanzas, diferencias y relaciones de vinculos. Situaciones intermedias: ius ad rem, reales in faciendo, obligaciones propter rem. Institutos de naturaleza jurídica controvertida: derechos reales de garantia en general, derecho del locatario, privilegios,

derecho de retencion, derechos intelectuales.

Con los derechos personales:1. Diferencias

2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.2.

3. Semejanzas: ambos pertenecen a la categoria “Derechos Patrimoniales”.Relaciones entre ambos:1. Contrato como titulo del Derecho Real: en actos de adquisicion de reales en forma

derivada y entre vivos debe mediar acto juridico que sea titulo de adquisicion, por lo

general es un contrato.2. Contrato como creador de futuro derecho real y simultaneamente regulador y titulo del

mismo: los derechos reales solo pueden ser creados or ley, por lo tanto el contrato no puede generarlo.

3. Contrato complementario de la regulacion legislativa del derecho real y simultaneamente titulo del mismo: dentro del ambito permitido por ley, las partes pueden estipular clausulas que influyen sobre la regulacion del derecho real.

4. Contrato como supuesto imprescindible para el otorgamiento que sirva de titulo al derecho real: solo en el derecho real de propiedad horizontal, donde solo es posible enajenar las unidades funcionales luego de inscripto el Reglamento en el Registro, el reglamento (contrato) no es titulo del derecho real, sino requisito previo para celebrarse el acto juridico de adquisicion del dominio de las unidades.

5. Contrato que regla las relaciones personales que puedan surgir entre cotitulares de un derecho real a raiz del funcionamiento de este: caso del condominio, donde la ley regula u organiza un cuasicontrato para su funcionamiento, cuyas disposiciones pueden ser dejadas de lado o modificadas siempre que no interfieran con el orden publico.

Situaciones intermedias:1. Ius ad rem: no es lo mismo que las obligaciones reales, si bien ambos son derechos

intermedios entre los reales y los personales. Los ad rem serian el transito del derecho personal al real, cuando todavia no se tiene el derecho real sobre la cosa pero seguramente se tendra. EJ: persona que posee titulo, pero no se hizo la tradicion todavia (no posee el derecho real porque falta el modo, pero hecha la tradicion lo adquiere), mientras no se haga tiene un ius ad rem.

2. Derechos reales in faciendo: confieren a su titular el derecho a obtener una determinada conducta de otra persona. La doctrina mayoritaria los encuadra en los reales porque la facultad de exigir la prestacion no es autonoma, sino que esta ligada a la titularidad del bien. EJ: cargas reales, las cuales otorgan la facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones periodicas. En nuestro derecho no son posibles, descartados por el art. 1882 (antes 497) que establece “no hay obligacion que corresponda a los derechos reales”. Gatti concluye que es imposible admitir una situacion intermedia entre derecho personal y real en Argentina, en cuya virtud el tituylar de una relacion jurídica real (o relacion posesoria) estuviese obligado a un “faciendo” en beneficio de otro, que constituyes el contenido de un derecho real en cabeza de este.

3. Obligaciones propter rem: derecho u obligacion que tiene origen en un bien y del cual una persona esta ligada mientras es titular de la cosa. Se distinguen en:1. Titularidad ob rem: causada por ser titular de otro bien. EJ: en propiedad horizontal la

titularidad de los elementos privativos conlleva titularidad sobre elementos comunes.2. Propter rem o ambulatorias: cuando la titularidad de un bien impone una obligacion;

estan vinculadas a un derecho real y se transmite la obligacion junto al derecho.1. EJ: en propiedad horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un

derecho de credito a favor de la comunidad para sufragar gastos propios de esta (o sea, tener un dpto te obliga pagar las expensas comunes del consorcio).

2. EJ: los condominos poseen sobre la misma cosa un derecho real, y tienen obligaciones reciprocas de contribuir a la conservacion de esta.

3. EJ: usufructuario que tiene derecho real sobre cosa ajena, y debe contribuir a los gastos de ella proporcionalmente a su goce.

Para librarse de la obligacion hay que transmitir el derecho real (y por lo tanto la obligacion vinculada) o abandonar la cosa.No confundir derecho real con la obligacion propter rem vinculada. EJ: en el condominio, cada condomino tiene derecho real sobre la parte ideal de la cosa (relacion directa entre sujeto y cosa), pero ademas tienen una obligacion con respecto al otro condomino, que se convierte en acreedor

(ambos son acreedores y deudores reciprocos).Institutos de naturaleza controvertida:

1. Posesion: existen diversas teorias sobre su naturaleza jurídica:1. Savigny: hecho que produce consecuencias juridicas (proteccion posesoria y usucapion).2. Ihering: derecho real.3. Molitor: no es un derecho puramente real.4. Velez: del texto del CC viejo se entiende como hecho.5. Otras teorias: contenido de los derechos reales.

2. Locacion: la obligacion del locador de mantener al locatario en uso y goce pacifico de la cosa se correlaciona con el derecho del locatario a que el locador le procure el uso y goce, y no como derecho real. Por lo tanto, la locacion subsite por el tiempo convenido, no solo porque esta reglamentado como contrato personal, sino por sus catacteristicas (de derecho personal). Para Velez es un derecho personal, el locatario no tiene facultades inmediatas sobre la cosa, sino que se interpone el locador.

3. Hipoteca: es un derecho real, aunque se ha sostenido que es personal, ya que no existira desmembracion del derecho del constituyente, ni relacion directa e inmediata con la cosa y el acreedor hipotecario. Forniels defiende que es un derecho real, ya que implica una desmembracion del derecho de propiedad, porque la hipoteca traba la enajenacion del inmueble (ya que uno hipotecado vale menos que uno sin hipotecar) y porque impide al propietario realizar ciertos actos que podria ejecutar si no existiera la hipoteca.

4. Privilegios: existen varias posiciones: derechos reales; personales; simples calidades o modalidades de los creditos (posicion de la catedra).

5. Derecho de retencion: según el art. 2587 (antes 3939) es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena, para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo debido por esa cosa, por propietario si es inmueble y por tercero si es mueble. Teorias:1. Es derecho real, porque afecta la cosa retenida al poder del retentor, hasta que se le

pague.2. Es derecho personal, porque no esta enumerado en el art. 1887 (antes 2503) del CCC.3. Es derecho sui generis.4. (Posicion mayoritaria) es una simple excepcion procesal (ni derecho personal ni real)

cuyo efecto es que no se puede desapoderar de la cosa al retentor mientras no se le pague.

6. Derechos intelectuales: conjunto de facultades que la ley reconoce sobre las creaciones del espiritu a sus autores. Al referirse a la propiedad intelectual y su inviolabilidad (art. 17 CN), se los califica de propiedad (“propiedad” en sentido amplio). No hay derecho real sin un objeto que le sirve de asiento o soporte, los derechos intelectuales son una categoria independiente de derechos.

Régimen legal de los derechos reales: Orden público. Creación y fuente. Números clausus y tipicidad. Modificación. Estructura. Convalidación. Persecución y preferencia.

Regimen legal de los derechos reales:1. Orden publico: es uno de los rasgos distintivos, la voluntad de los particulares esta reducida

en los reales, mientras que es amplia en los personales (por el principio de la autonomia de la voluntad).

En los derechos reales las normas son fundamentalmente de orden publico:1. Segun Arauz Castex: orden publico alude a categoria de disposiciones de

fundamental interes para el pueblo, Nacion y sociedad entera. Abarca principios economicos, politicos y religiosos.

2. Otros autores (Alterini, Gatti, Allende): las normas de derechos reales son sustancialmente de orden publico, ya que este influye en la creacion y modificacion

de los elementos esenciales de la institucion.3. Velez: categorico en la incidencia del orden publico en los derechos reales, señalado

en tres notas:1. Al art. 2825 (ahora 2140) (cuando se establece el plazo maximo del usufructo

para las personas fisicas, que no puede ir mas alla de la vida del usufructuario) señala que: el usufructo no es una cosa de pura convencion: su naturaleza esta fijada por la ley.

2. Al art. 2828 (ahora 2152) (cuando se refiere al plaxo maximo que tiene el usufructo destinado a personas juridicas) indicando que: la naturaleza del usufructo y de los derechos reales en general esta fijada en consideracion al bien publico y al de las instituciones politicas y no depende de la voluntad de los particulares.

3. Al art. 2508 (ahora 1943) (cuando habla de que el dominio es exclusivo) explicitando al final de la nota que: cuando decimos que el dominio es exclusivo es con la reserva que no existe con este carácter sino en los limites y bajo las condiciones determinadas por la ley, por una consideracion esencial a la sociedad.

2. Creacion y fuente de los derechos reales:1. Creacion: unicamente pueden ser creados por ley, no pueden crearse por la voluntad de

los particulares. Las normas de orden publico se diferencian de las meramente supletorias porque:1. Determinan cuales son los derechos reales y cual es la amplitud de su contenido.2. Refieren a los elementos que integran la relacion jurídica real.3. Refieren a su adquisicion (modo y titulo), constitucion, modificacion y extincion.

Es muy importante diferenciar “creacion” de “fuente de los derechos reales”:◦ Creacion legal: no significa que la unica fuente de los reales sea la ley, sino que solo

existen los reales establecidos en el codigo (o ley) como tales.◦ Fuente: se refiere a la causa fuente, existen otras fuentes aparte de la ley, como la

voluntad de los particulares. Generalmente la fuente de los reales es un contrato, o un cuasicontrato (al hablar de fuente se refiere a los transmisibles inter vivos o por causa originario, como aluvion, usucapion, etc). La ley solo excepcionalmente juega como fuente de los reales, EJ: el art 1895 (antes 2412) por el cual, el poseedor de una cosa mueble no robada ni perdida, si es de buena fe, se lo presume propietario y los efectos de esa presuncion de propiedad que es iuris et de iure, y el efecto de la adquisicion, esta en la ley.

3. Numerus Clausus y tipicidad:1. Numerus Clausus: la ley estructura un determinado derecho real, si no es creado por ley,

no existe en nuestro derecho civil, esto esta contenido en el art. 1884 (antes 2502).2. Tipicidad:

1. Generica (o formal en CCC comentado): cada derecho real creado por la ley tiene un tipo, una caracteristica esencial (EJ: el dominio como conjunto de facultades que puede tener una persona sobre una cosa).

2. Especifica (o sustantiva en CCC comentado): EJ: el art. 2162 (antes 2970) define lo que es la servidumbre (tipicidad generica) pero en el titulo siguiente se enumeran distintos tipos de servidumbre:1. de transito: derecho que tiene el titular del fundo dominante de transitar por el

fundo sirviente;2. de acueducto: derecho que tiene el titular del fundo dominante a que por el fundo

sirviente pase un canal o una acequia que le lleve agua a su fundo; etc (…).Dentro de la tipicidad generica hay distintos tipos que enumera el codigo (tipicidad especifica).

4. Convalidacion: el art. 1895 (antes 2504) establece que si el que transmitio o constituyo un derecho real que no tenia derecho a transmitir o constituir, lo adquiere despues, se entiende que transmitio o constituyo un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmision o constitucion. Tiene efecto retroactivo al momento de venta o transmision sin derecho. La excepcion del antiguo art. 3126 (la hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no sera valida ni por la adquisicion que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a titulo universal) fue derogada.1. Diferencia con la confirmacion: en esta se da validez a un acto propio que adolecia de un

vicio que determinaba su nulidad o anulabilidad, siendo el vicio de carácter relativo.2. Diferencia con la ratificacion: en esta se autoriza un acto hecho a nuestro nombre por un

tercer sin que mediara mandato suficiente (EJ: gestion de negocios).5. Persecucion y preferencia: ambos son de la esencia de los derechos reales.

1. Ius persequendi: permite a su titular obtener la cosa sobre la que ejerce su potestad de cualquiera que la tenga ilegitimamente en su poder. El CCC busca garantizar la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales mediante un sistema de proteccion que de forma mediata o inmediata permita no solo el reconocimiento del derecho sino la restitucion al poseedor del bien mueble o inmueble.

2. Ius preferendi: implica la prevalencia de un derecho sobre otro, pero a diferencia de los privilegios, no se refiere a colocarse en un determinado rango a fin de cobrar acreencias sino a la concurrencia con otros derechos reales, de igual o distinta naturaleza, sobre la misma cosa y que se expresa con la maxima prior in tempore, potior in jure (primero en el tiempo, mejor en el derecho).

Enumeracion legal: art. 1887

Enumeracion legal: el art. 1887 (antes 2503) enumera los derechos reales que el CCC admite, la enumeracion es numerus clausus (numero cerrado, es decir, solo los admitidos por la ley).

1. Dominio.2. Condominio.3. Propiedad horizontal.4. Conjuntos inmobiliarios.5. Tiempo compartido.

6. Cementerio privado.7. Superficie.8. Usufructo.9. Uso.10. Habitacion.

11. Servidumbre.12. Hipoteca.13. Anticresis.14. Prenda.

El CCC agrega los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie.

Clasificacion de los derechos reales: en relacion al sujeto, al objeto, a la causa, al contenido, a la funcion.

Clasificacion:1. Con relacion al sujeto:

1. Exclusivos o no exclusivos: según no admitan (exclusivos) o admitan pluralidad de titulares sobre el mismo objeto.1. Exclusivos: dominio, usufructo, propiedad horizontal. (el uso y habitacion solo son

exclusivos cuando los frutos del fundo o las comodidades de la casa alcanzan unicamente para satisfacer las necesidades de sus titulares y sus familias).

2. No exclusivos: condominio, servidumbres, conjuntos inmobiliarios, superficie, cementerios privados, tiempo compartido, anticresis, prenda, hipoteca. (el uso y habitacion son no exclusivos cuando los frutos o comodidades alcancen para satisfacer las necesidades de dos o mas titulares y sus respectivas familias).

2. De titularidad limitada o no a personas de existencia visible:1. Titularidad limitada (no admiten personas juridicas): solo el uso y la habitacion, ya

que las pautas para determinar las necesidaes (estado de salud, habitos, condicion social) unicamente son de personas fisicas.

2. Titularidad no limitada a personas de existencia visible: todos los demas.2. Con relacion al objeto:

1. Sobre cosa propia o ajena (art. 1888):1. Cosa propia (total o parcialmente): dominio, condominio, propiedad horizontal,

conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie si existe propiedad superficiaria.

2. Cosa ajena: uso, habitacion, usufructo, anticresis, prenda, hipoteca, servidumbre.3. Con relacion a la causa:

1. Perpetuos o temporarios:1. Perpetuos: duran ilimitadamente. Son los derechos reales sobre cosa propia (excepto

la superficie forestal), tambien pueden serlo las servidumbres reales cuando no hay convencion que las limite en el tiempo.

2. Temporarios: se extinguen con el transcurso del tiempo. Los restantes.2. Vitalicios o no vitalicios:

1. Vitalicios: duran tanto como la vida del titular. Usufructo, uso, habitacion, servidumbres personales cuando han sido constituidos de ese modo o cuando no se les han fijado ningun termino de duracion.

2. No vitalicio: Los restantes.3. Extinguibles o no por el no uso:

1. Extinguibles: usufructo, uso, habitacion, servidumbres (tanto reales como personales), superficie forestal.

2. No extinguibles: derechos reales perpetuos, salvo las servidumbres reales perpetuas.Los derechos de garantia son ajenos a esta clasificación, aunque es necesario aclarar que si se produce la extincion de los derechos creditorios que ellos garantizan, por efecto de la prescripcion, tambien se extinguen.

4. Transmisibles o intransmisibles: según que admitan o no mutaciones en sus titulares.5. Verdaderos o putativos: según que sus titulares tengan o no, en todos los casos, frente a

todos sin excepcion, el derecho de ejercerlos.6. Que admiten o no como fuente a la ley: los unicos que la admiten son el usufructo

(usufructo legal del art. 697 y 698, antiguamente 287) y la habitacion (del conyuge superstite del art. 2383, antiguamente 3573 bis).

7. Registrables o no registrables.4. Con relacion al contenido:

1. De goce/disfrute o garantia:1. Goce/disfrute: autorizan a su titular para obener directamente de la cosa una utilidad

mayor o menor, pero sin llegar en ningun caso a la disposicion material ni al uso y goce con alteracion de la sustancia o del destino de la cosa. Son el usufructo, habitacion, uso, servidumbres.

2. Garantia: el beneficio para el titular esta constituido por la garantia que confieren al derecho creditorio al que acceden, asegurando su cumplimiento. Son la hipoteca,

prenda, anticresis.2. Que se ejercen o no por la posesión (art. 1891):

1. Ejercidos por la posesión: cuando la cosa se encuentra bajo el poder de hecho de su titular.

2. No ejercidos por la posesión: caso contrario.5. Con relacion a la funcion:

1. Principales o accesorios en funcion de garantia (art. 1889):1. Principales: existen por si mismos. La mayoria de los derechos reales son

principales.2. Accesorios: deben su existencia a la de un derecho creditorio cuyo cumplimiento

aseguran. Hipoteca, anticresis, prenda.2. Principales o accesorios en funcion de la accesoriedad del objeto:

1. Principales: existen por si mismos.2. Accesorios: deben su existencia a la del otro derecho real, cuyo objeto tiene calidad

de principal con relacion al objeto del derecho accesorio. EJ: condomnio de indivision forzosa de origen legal, como el que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables para el uso comun de dos o ms heredades.

3. Principales o accesorios en funcion de la dependencia de la posesión de un inmueble:1. Principales: son independientes de la existencia de una relacion posesoria entre el

titular y un determinado fundo.2. Accesorios: no lo son. El unico accesorio es la servidumbre real, porque es inherente

tambien al fundo dominante.