Los créditos hiptecarios en UDIs

En 1995 se establecieron créditos en UDIs. Las UDIs son una unidad de cuenta que refleja los cambios en los precios al consumidor en México. Si una persona debe 10 UDIs y la UDI vale 4 pesos, debe 40 pesos; si la UDI sube a 4.2, debe 42 pesos. Entonces, la deuda aumenta cuando crece el valor de la UDI. Los créditos en UDIs que hay en México pueden ser a tasa fija y pagaderos en UDIs o a tasa fija y pagaderos en salarios. Normalmente en estos casos se pueden hacer pagos anticipados sin ningún cargo por hacerlos. Los plazos de los créditos en UDIs son máximo hasta 25 años. Hipoteca en UDIs con tasa de interés fija La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, el pago no varía en UDIs y se sabe cuántas UDIs se pagarán mensualmente por el crédito. Las UDIs se convierten a pesos el día del pago y éste se liquida en pesos. Hipoteca en UDIs con tasa fija y pago en salarios La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, sin embargo el pago se efectúa en términos del salario mínimo del Distrito Federal. Al inicio del crédito el pago se expresa en salarios mínimos. Por ejemplo si el pago es de 200 UDIs y la UDI vale 3.5 pesos, el pago en pesos es de 700. A pesar de que el valor de la UDI crezca cada mes, el pago será de 700 pesos, en tanto no suba el salario mínimo. Si el 1° de enero del año siguiente el salario mínimo del Distrito Federal crece en 4%, el pago será de 728 pesos durante el tiempo en que esté vigente el salario, lo que hace un pago más estable que si la hipoteca fuera pagadera en UDIs. Las Udis se crearon en México con el fin de manejar la crisis que se generó por la devaluación de diciembre de 1994. Su intención fue la de pasar todos los créditos a este indicador, de tal manera que se pudiera bajar el pago mensual que en aquel entonces se había incrementado de manera impresionante por el aumento de las tasas de interés. Como medida emergente fue correcta y funcionó", explicó Flavio Franyuti Barreda, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero HSBC. En este sentido, hay que recordar que en noviembre de 1994 una persona que tenía un crédito hipotecario por 100 mil pesos pagaba aproximadamente una mensualidad de tres mil pesos al mes, mientras que en abril de 1995 por el efecto de la devaluación y las tasas de interés el monto que tenía que erogar era cercano a 15 mil pesos. Decreto de la creación de las UDIS por el Banco de México

El Banco de México es el responsable de calcular y publicar el valor diario (el

SATtambién publica del dato) , y las empresas que ofrecen hipotecas en UDIS deben tomar el dato oficial para hacer sus cálculos. El valor de las UDIs cambia TODOS LOS DÍAS; y normalmente casi siempre aumenta (son muy contadas las ocasiones en que ha bajado de precio) , ¿qué ocurre entonces? que todos los días la deuda AUMENTA aunque sea una fracción de peso ; además de que aumenta todavía más por la tasa de interés del crédito. Las mensualidades de los créditos en UDIs entonces suben cada mes, y no hay manera de pararlas. Habría además que agregarle que están a plazo de 30 años , por lo que terminarás pagando al menos 3 veces la deuda original.

Ventajas y desventajas Los créditos referenciados a Udis y salarios mínimos permiten obtener mayor capacidad de crédito a un mismo nivel de ingreso, porque al tener un pago inicial menor se alcanza un mayor financiamiento, pero su desventaja es que los pagos se van incrementando en el transcurso del tiempo. Por su parte, los créditos en pesos ofrecen mayor certidumbre al acreditado, en cuanto al monto a pagar en el transcurso del tiempo, pero tienen la desventaja de que el monto del crédito a obtener es menor De acuerdo con los expertos consultados, para determinar el monto del crédito a otorgar, las instituciones financieras toman en cuenta el monto de los ingresos del solicitante y consideran que 25 por ciento deberá ser destinado al pago del financiamiento. El siguiente paso es considerar la cantidad que puede pagar el solicitante y multiplicarla por el factor de pago al millar, que representa el crédito, en función de la tasa de interés considerada y las comisiones incluidas. "Si el pago inicial es más bajo requerimos un menor ingreso para darles el mismo monto de crédito. Por ejemplo, si consideramos un crédito por un millón de pesos y tomamos las tasas actuales que existen en el mercado a 15 años (11.8 por ciento anual), la diferencia entre un préstamo en tasa referenciada a pesos o uno a Udis o a salario mínimo es de 17 por ciento. Esto es así porque la mensualidad a cubrir de manera inicial en Udis o salario mínimo es de 10 mil 143 pesos, mientras que en pesos es de 11 mil 873 pesos" En el caso de los créditos referenciados a las Udis y a los salarios mínimos, las tasas que se cobran tienen dos componentes: uno fijo y otro variable. De esta forma, los intermediarios señalan una tasa fija durante el plazo del crédito hipotecario, pero para sacar una tasa comparativa a la de pesos, a las primeras tasas se tiene que añadir la inflación en el caso de Udis y el aumento del salario mínimo a las que están referenciadas a este indicador, destacando que en los últimos años ambos han sido muy similares o cercanos. Por ejemplo, si la tasa pactada en Udis es de 9 por ciento anual se tiene que sumar a la misma 4.5 por inflación para sacar la tasa en pesos, de esta forma la tasa comparativa sería de 13.5 por ciento. Para salarios mínimos, considerando también 9 por ciento de tasa de interés, se tendría que añadir el incremento en salario mínimo, por decir, 4 por ciento, lo que nos da una tasa nominal de 13 por ciento.

Cavazos explicó que las tasas en pesos son las que comercialmente se usan en el sistema financiero, y que las mismas han tenido una fuerte tendencia descendente a partir del año 2003, cuando los bancos cobraban 18 por ciento anual para un crédito hipotecario. Mientras que a la fecha lo hacen, en promedio, a niveles de 11 por ciento. Asimismo, los esquemas han cambiado, porque a principios de la presente década ofrecían la opción de tasa variable con un tope máximo, mientras que a la fecha la mayoría ofrece a sus clientes tasas fijas durante todo el plazo de la hipoteca. El comportamiento del crédito en Udis hace que los clientes no lo entiendan perfectamente. Lo que preguntan es por qué, sí abonan a su cuenta, posteriormente ven su saldo traducido a pesos, que implica incluso una deuda mayor a la original. De esta forma, los créditos en Udis tienen la ventaja de que se permite acceder a un mayor monto de crédito, porque se empieza con una mensualidad más baja. No obstante, su desventaja es que el saldo en pesos aumenta en los primeros años, y por lo tanto el pago en pesos va a crecer. Además, si el salario de las personas no crece al mismo ritmo de la inflación pueden tener problemas para cubrir el pago requerido en un futuro http://www.realestatemarket.com.mx/inicio.cfm?pagina=contenidos_detalle&menu_id=79&submenu_id=59&subsubmenu_id=117&idioma_id=1&tipo_contenido_id=1&contenido_id=574&CFID=3778974&CFTOKEN=8ec5d46807ab9caa-9FD56EE9-F9E8-020D-40D102D687589422&jsessionid=8430be85b95aec46502f3d18616b346ddc2c http://www.elpesonuestro.com/2010/04/10/que-son-y-como-funcionan-las-udis/ http://www.economia.com.mx/los_creditos_hiptecarios_en_udis.htm

1. Escribe en la siguiente tabla el valor de las UDIS en función del día.

Fecha t

(días) V valor de los UDIS

(en pesos) Domingo 0 4.68809*100,000=

476,880.9

Lunes 1 4.953367*100,000=

495,336.7

Martes 2 4.954173*100,000=

495,417.3

Miércoles 3 4.954979*100,000=

495,497.9

Jueves 4 4.955785*100,000=

495,578.5

Viernes 5 4.956591*100,000=

495,659.1

Sábado 6 4.957398*100,000=

495,739.8

Domingo 7 4.958204*100,000=

495820.4

Tomando los datos de la tabla anterior (con todos los decimales de las

UDIS) contesta lo indicado en la siguiente tabla. t

(días) ¿Cuál es el cambio promedio en el valor de las UDIS en el intervalo indicado?

¿Cuál es el factor de cambio para el valor de las UDIS en el intervalo indicado

0- 1 - 0.265277 1- 2 - 0.000806 2 - 3 - 0.000806 3 - 4 - 0.000806 4- 5 - 0.000806 5 - 6 - 0.000807 6 - 7 - 0.001806

¿A qué tipo de función se ajusta más la función del valor de las UDIS?, justifica tu

respuesta.

3. Escribe la fórmula para el valor V de las UDIS como función del tiempo t V = C(t) 4. Dibuja la gráfica de la función encontrada. José desea comprar una casa y le ofrecen la opción de manejar su crédito hipotecario en UDI´S. Para tomar la decisión necesita saber cuál es el valor de la UDI en este momento y cuál va a ser el valor al final del plazo. Si José estará pagando 650 UDIS por mes. ¿Cuál va a ser su pago (en pesos) al inicio? Toma el primer valor de la tabla de la parte II como el valor de la UDI al inicio del contrato (t = 0) V= Normalmente un crédito hipotecario tiene un plazo de 20 o 30 años; si el plazo que eligió José para pagar fue de 20 años ¿Cuál va a ser su pago (en pesos) al final del plazo? ¿Le conviene a José tener una deuda en UDIS o es mejor manejarla en pesos?

¿Piensas que el manejar una deuda hipotecaria en UDIS resulte benéfico para el deudor? Tu respuesta debe ir acompañada de una opinión personal sustentada en los resultados de tu investigación, la actividad y lo que aprendiste en clase. Nota: tu aportación no deberá exceder de 10 renglones.