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OBJETOS DE LOS DERECHOS
REALES EN INMUEBLES ING. GEOGRAFO
NORBERTO FRICKX
UCA 2015
NOTARIADO
SUJETO
OBJETO
DERECHO REAL
OBJETO
OBJETO TERRITORIAL
LEGAL
LEY 26209
LEY NACIONAL DE CATASTRO
BOLETIN OFICIAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA Nº 31.076 – 18 DE ENERO DE 2007 LEY NACIONAL DE CATASTRO Ley 26.209
ARTICULO 18. — Esta ley es complementaria del Código Civil.
ARTICULO 3° — Deróganse las siguientes normas: a) Las leyes Nros. 11.357, 13.512, 14.394, 18.248, 19.724, 19.836, 20.276, 21.342 —con excepción de su artículo 6°—, 23.091, 25.509 y 26.005; b) La Sección IX del Capítulo II —artículos 361 a 366— y el Capítulo III de la ley 19.550, t.o. 1984; c) Los artículos 36, 37 y 38 de la ley 20.266 y sus modificatorias; d) El artículo 37 del decreto 1798 del 13 de octubre de 1994; e) Los artículos 1° a 26 de la ley 24.441; f) Los Capítulos I —con excepción del segundo y tercer párrafos del artículo 11— y III —con excepción de los párrafos segundo y tercero del artículo 28— de la ley 25.248; g) Los Capítulos III, IV, V y IX de la ley 26.356.
ARTICULO 5° — Las leyes que actualmente integran,
complementan o se encuentran incorporadas al Código Civil o al Código de Comercio, excepto lo establecido en el artículo 3° de la
presente ley, mantienen su vigencia como leyes que complementan al Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por el artículo 1° de la presente.
Ley 26.994: Aprueba CCC
ARTICULO 1º — Los catastros de las provincias y de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción.
Constituyen un componente fundamental de la infraestructura de datos espaciales del país y forman la base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios, de policía y ordenamiento administrativo del territorio. Administrarán los datos relativos a los objetos territoriales con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales:
LEY 26209
CATASTRO
ADMINISTRA OBJETOS TERRITORIALES
REGISTRA OBJETOS TERRITORIALES LEGALES
DERECHO PUBLICO
DERECHO PRIVADO
Q U E S E E N T I E N D E P O R T E R R I TO R I O ?
T E R R I TO R I O
A M B I E N T E
E S PAC I O
LA LEY 26209 NO DEFINE LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES
Uno de los atributos fundamentales del objeto
territorial legal son los límites que lo conforman.
No existe límite sin una causa jurídica creadora
de él. Esa causa jurídica puede ser un título de
propiedad -como en el caso de los inmuebles-, una
ordenanza o una ley –como en el caso de una
restricción al dominio, de la creación de un área
de reserva o de la delimitación de un ejido
urbano- o un tratado internacional -como en el
caso de un límite entre países-. Todos estos son
ejemplos de objetos territoriales legales y la
presente ley impone su registración en los
catastros locales.
(Diputada Ana María Monayar)
O B J E TO T E R R I TO R I A L Objeto territorial: “Denomínase objeto territorial a toda porción finita y homogénea de territorio, por su naturaleza y por accesión.” FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO
ALGUNAS PROPIEDADES A DESTACAR:
INMOBILIDAD
ESPACIALIDAD PERMITE UBICAR y DIMENSIONAR
O B J E TO T E R R I TO R I A L L EG A L
Objeto territorial legal:
“Es aquel objeto territorial, determinado por mensura, cuyos límites se originan en una misma causa jurídica.” FADA (2007) COMISION ESPECIAL LEY DE CATASTRO
LA HOMOGENEIDAD LA DA LA CAUSA JURIDICA QUE ORIGINA EL LIMITE
ARTICULO 1º — Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son los organismos administradores de
los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Constituyen un componente ……..
LEY 26209
OBJETOS DEL DOMINIO PUBLICO
OBJETOS DEL DOMINIO PRIVADO
DIVISION JURIDICA DEL TERRITORIO
BIENES DEL DOMINIO PUBLICO
BIENES DEL DOMINIO
PRIVADO
DEL ESTADO
DE LOS PARTICULARES
POLI CIA
CALLE
CA
LL
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LL
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CALLE
CA
LL
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PLAZA
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L
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LA
BIENES
PUBLICOS
BIENES
PRIVADOS
DEL ESTADO
DE LOS
PARTICULARES
Art 18 CCC.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución Nacional.
PROPIEDAD PRIVADA
PROPIEDAD PRIVADA
PROPIEDAD PRIVADA
PROPIEDAD COMUNITARIA INDIGENA
PROPIEDAD PRIVADA
BIENES PUBLICOS
DIVISION DEL TERRITORIO SEGUN
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
BIENES PUBLICOS
BIENES PRIVADOS DEL ESTADO
DE LOS PARTICULARES
BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS
BIENES PUBLICOS
BIENES
PRIVADOS
DEL ESTADO
DE LOS
PARTICULARES
BIENES DE LAS COMUNIDADES INDIGENAS
OBJETO TERRITORIAL LEGAL
OBJETO TERRITORIAL LEGAL
OBJETO TERRITORIAL LEGAL
Ley 26209
ARTICULA ASPECTOS
DERECHO ADMINISTRATIVO DERECHO CIVIL
Legislaciones locales Derechos Reales
ARTÍCULO 1882. CCC- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
ARTÍCULO 1883 CCC.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
DERECHO REAL
1883 CCC : …OBJETO DE DERECHO REAL PUEDE SER UN BIEN SEÑALADO POR LA LEY
LEY 26209: …OBJETO TERRITORIAL LEGAL DE DERECHO PRIVADO…
ARTÍCULO 1887 CCC.-Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda
TODOS SE EJERCEN POR LA POSESION, SALVO LA HIPOTECA Y SERVIDUMBRES
DERECHO REAL DE DOMINIO DE INMUEBLES
QUÉ ES INMUEBLE?
ES UNA PORCION DEL TERRITORIO DONDE SE PUEDE EJERCER EL DERECHO REAL DE DOMINIO
Y TERRITORIO ES ESPACIO
Y QUE VELEZ SARSFIELD YA HABIA CONSIDERADO:
Art. 2.518 (CC VS). La propiedad del suelo se extiende a toda su
profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas
perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran
bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones
dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El
propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en
él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras
ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del
vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
1945 CCC: …EL DOMINIO DE UNA COSA INMUEBLE SE EXTIENDE AL SUBSUELO Y AL ESPACIO AEREO EN LA MEDIDA QUE SU APROVECHAMIENTO SEA POSIBLE , EXCEPTO LO DISPUESTO POR NORMAS ESPECIALES…
World Building New York 1890 106m
Burj Kalifa Dubai 2010 828m
Jedddah Arabia Saudita 2019 1007m
Art 235 CCC: SON BIENES PERTENECIENTES AL DOMINIO PUBLICO: ………………. e) EL ESPACIO AEREO SUPRAYACENTE AL TERRITORIO Y A LAS AGUAS JURISDICCIONALES DE LA NACION ARGENTINA,…
EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL …. PERO CÓMO SE LO REPRESENTA?
ARTICULO 4º.- A los efectos de esta ley, denominase
parcela a la representación de la cosa inmueble de extensión
territorial continua, deslindado por una poligonal de límites
correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una
posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales
consten en un documento cartográfico, registrado en el
organismo catastral.
LEY NACIONAL 26209
REPRESENTACION EN BASE A UN DOCUMENTO CARTOGRAFICO
INSCRIPTO
EL INMUEBLE ES TRIDIMENSIONAL
LA PARCELA ES BIDIMENSIONAL
LA PARCELA ES LA REPRESENTACION CARTOGRAFICA
DEL DERECHO REAL DE DOMINIO
ARTICULO 10. — Los objetos territoriales legales que no constituyen parcelas conforme el artículo 5º de la presente ley, serán asimismo determinados por mensura ……
LA PARCELA ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL
ES LA PARCELA UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL?
OBJETOS TERRITORIALES
OBJETOS TERRITORIALES
LEGALES
OBJETOS TERRITORIALES
LEGALES de DERECHO PRIVADO
PARCELAS
LECTURA GEOMETRICA DEL OBJETO DE
ALGUNOS DE LOS DERECHOS REALES
DOMINIO (y CONDOMINIO)
ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
PROPIEDAD HORIZONTAL
QUÉ ES EL TERRENO?
EL TERRENO DEL ART. 2039 ES EQUIVALENTE AL CONCEPTO DE LA COSA INMUEBLE DONDE SE EJERCE EL DOMINIO SEGÚN ART. 1945
LA PROPIEDAD HORIZONTAL ES UN CONJUNTO DE PEQUEÑOS VOLUMENES (ESPACIOS) DE PROPIEDAD EXCLUSIVA DENTRO DE UN VOLUMEN MAYOR DE PROPIEDAD COMUN QUE EL CODIGO LLAMA «TERRENO»
PROPIEDAD HORIZONTAL
REAFIRMADO POR EL ART. 2040: TODO LO QUE NO ES EXCLUSIVO ES COMUN
PROPIEDAD HORIZONTAL
PROPIEDAD HORIZONTAL
ART 2039: ADMITE UNIDADES COMPLEMENTARIAS ART 2040: ADMITE PARTES COMUNES AFECTADAS AL USO EXCLUSIVO DE UNA O MÁS UNIDADES.
PROPIEDAD HORIZONTAL
PARTES
PROPIAS (o
PRIVATIVAS)
PARTES
COMUNES
UNIDAD
PRINCIPAL
UNIDAD/ES
COMPLE-
MENTARIA/S
DE USO
COMUN
DE USO
EXCLUSIVO
DE UNA
UNIDAD
DE
ALGUNAS
UNIDADES
PROPIEDAD HORIZONTAL: ESPACIOS A DELIMITAR
ARTÍCULO 2075.-Marco legal: TODOS , INCLUSO LOS PREEXISTENTES DEBEN SOMETERSE AL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL, QUE SERÁ PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL POR ALGUNAS DIFERENCIAS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CUALES SON LAS DIFERENCIAS RESPECTO AL OBJETO DE ESTE DERECHO REAL?
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
SI BIEN EL TERRENO ES ÚNICO (ES UN INMUEBLE EL QUE SE AFECTA A CONJUNTO INMOBILIARIO Y SUS PARTES FORMAN UN TODO NO ESCINDIBLE) HAY PARTES DEL TERRENO NECESARIAMENTE COMUNES (VIAS DE CIRCULACION POR EJ.)
LAS QUE PUEDEN ESTAR CONSTRUIDA O EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN. (ART. 2077)
PARTES DEL TERRENO PUEDEN SER PROPIAS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
ARTÍCULO 2104.-Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. ARTÍCULO 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener: a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes; ……..
CEMENTERIO PRIVADO
LOS ESPACIOS DEBEN DETERMINARSE PARA LA
REDACCION DEL REGLAMENTO
HAY ESPACIOS COMUNES Y ESPACIO
PRIVATIVOS
CEMENTERIO PRIVADO
CEMENTERIO PRIVADO
ARTÍCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar
y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
USUFRUCTO
LA PARTE ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL
DEBE DETERMINARSE CON PLANO PARA LA DESCRIPCION DEL OBJETO EN EL TITULO
ARTÍCULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la
totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: ……..
ARTÍCULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
SERVIDUMBRE
LA PARTE ES UN OBJETO TERRITORIAL LEGAL
ARTÍCULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
DEBE DETERMINARSE CON PLANO PARA LA DESCRIPCION DEL OBJETO EN EL TITULO
SERVIDUMBRE
SUPERFICIE
DOS
MANIFESTACIONES
DERECHO DE SUPERFICIE
PROPIEDAD
SUPERFICIARIA
ARTÍCULO 2116.- Emplazamiento . El derecho de superficie puede
constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con
proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal .La extensión del
inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
SOBRE TODO EL INMUEBLE: COINCIDE CON EL
OBJETO DEL DOMINIO (y CONDOMINIO)
SUPERFICIE
SOBRE PARTE DEL INMUEBLE: UBICACIÓN EN
RELACION AL OBJETO DEL DOMINIO (y
CONDOMINIO)
SUPERFICIE
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
SUPERFICIE PARA CONSTRUIR
CUALQUIERA QUE FUESE EL VOLUMEN ESPACIAL DONDE SE PRETENDE ESTABLECER UN DERECHO REAL DE SUPERFICIE, EL MISMO DEBE ESTAR RELACIONADO Y UBICADO RESPECTO A LOS LIMITES DEL INMUEBLE QUE SE AFECTARÁ
PUBLICIDAD DE LOS
DERECHOS REALES
TRANSFERENCIA DE DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR LA POSESION
TITULO SUFICIENTE MODO SUFICIENTE : LA TRADICIÓN
PUBLICIDAD DE DERECHOS REALES:
DEL TITULO: REGISTRO INMOBILIARIO o REGISTRO DE LA PROPIEDAD
DEL OBJETO: REGISTRO CATASTRAL
ARTICULO 11. — El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la expedición de certificados catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y/o transmisión de derechos reales, se deberá asegurar que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.
LEY 26209-Art 12. — En los actos por los que se constituyen, transmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante respectiva y relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales, y constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otras medidas cautelares.
ARTICULO 13. — A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12 de la presente ley en el Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.
OBJETO TERR. LEGAL
AGRIMENSOR DETERMINA SUS
LIMITES
REGISTRACION CATASTRO
ESCRIBANO
O JUEZ CERTIFICADO
CATASTRAL
DOCUMENTO CARTOGRAFICO
REGISTRACION TITULOS
TITULO
CONCLUSIONES
1.- LA MODIFICACION DEL CODIGO CIVIL NO SOLO HA REAFIRMADO LA VIGENCIA DE LA LEY NACIONAL DE CATASTRO SINO TAMBIEN HA COMPATIBILIZADO MUCHOS DE SUS ASPECTOS
2.- ASI SE HAN «LEGALIZADO» A LOS OBJETOS TERRITORIALES LEGALES
3.- LOS DERECHOS REALES SE EJERCEN EN LA «REALIDAD» Y LA REALIDAD ES ESPACIAL, ES TRIDIMENSIONAL.
4.- INTERPRETAR GEOMETRICAMENTE LOS OBJETOS DE LOS DERECHOS REALES SIMPLIFICA LA COMPRENSIÓN DE LA NUEVA NORMATIVA DE FONDO.
OBJETOS DE LOS DERECHOS
REALES EN INMUEBLES ING. GEOGRAFO
NORBERTO FRICKX
UCA 2015
NOTARIADO