tributaciÓn del alquiler de viviendas para uso turistico · arrendamiento que, recayendo sobre una...

TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER DE VIVIENDAS PARA USO TURISTICO

Jordi Baqués Artó

Pere Cuch Arguimbau

18 de mayo de 2020

Presentación del Convenio AEDAF – AIRBNB

• ¿Qué ventajas reporta a los anfitriones de AIRBNB la red de AEDAF?

• ¿Qué ventajas reporta a los asociados de AEDAF?

• Compromisos de los anfitriones y de los miembros de la red AEDAF

• Lista de asociados interesados en prestar el servicio para los anfitriones de AIRBNB. Inscripción.

18 de mayo de 2020

1. FIGURA DE ANFITRIÓN Y HUÉSPED. LA INTERMEDIACIÓN DE AIRBNB

2. DEFINICIÓN DE APARTAMENTO TURISTICO

3. QUIEN DEBE TRIBUTAR POR EL ARRENDAMIENTO DEL APARTAMENTO TURÍSTICO EN ESPAÑA. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS (IRPF) E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES (IRNR).

4. TRIBUTACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS PROCEDENTES DE LOS ARRENDAMIENTOS TURÍSTICOS

A- OBLIGACION DE DECLARAR

B- QUIEN DEBE DECLARAR

C- CUANDO SE DECLARAN LAS RENTAS

5. TIPOS DE RENTAS EN EL IRPF. IMPUTACIONES, RENTAS DEL CAPITAL Y ACTIV. ECONÓMICA

6. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

7. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO

8. TRIBUTACIÓN EN OTROS IMPUESTOS

A- MPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)

B- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)

C- IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)

D- TASAS TURISTICAS Y PERMISOS: ATENCIÓN REQUISITOS PARA EJERCICIO ACTIVIDAD

9. DECLARACION INFORMATIVA A LA AEAT (MODELO 179). OBLIGADOS Y CONTENIDO.

10. DECLARACIÓN DE RENTAS DEL AÑO 2019 Y POSIBILIDAD DE REALIZAR COMPLEMENTARIAS

11. EJEMPLOS PRÁCTICOS DE LIQUIDACIÓN EN EL IRPF DE LAS RENTAS OBTENIDAS DE AIRBNB

ÍNDICE

Funcionamiento de la relación jurídica? Quién es quién?

Airbnb

Huésped (cliente)Anfitrión (quien cede)

Airbnb instrumenta

relación entre las partes que aceptan condiciones

en web. Sólo intermedia. Factura al Anfitrión ese

servicio (+IVA).Cobra y paga a las partes

no hay acuerdo firmado de manera directa



















ÍNDICE

APARTAMENTO TURISTICO

¿Qué es un

apartamento

turístico?

ACTIVIDAD DE ALQUILER DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel

arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, NO tenga como

destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda

del arrendatario.

Según la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos(L.A.U.), artículo 5.e) concreta de esta forma:

"cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una

vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,

comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada

con finalidad lucrativa, se considerará como un alquiler turístico, que se

someterá a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial".

La Ley 4/2013, de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas,

modificó la LAU, quedando a partir de entonces bajo normativa y

competencia de las Comunidades Autónomas.

En consecuencia, el alquiler turístico no tiene la misma consideración que

el alquiler de una vivienda para la necesidad permanente del arrendatario,

lo que supone importantes diferencias tanto a nivel jurídico como

impositivo. No ha de confundirse con un arrendamiento de temporada.



















ÍNDICE

¿QUIEN TRIBUTA EN ESPAÑA POR LOS ALQUILERES QUE OBTIENE?

RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA

Tributación por Obligación Personal

NO RESIDENTES EN ESPAÑA

Tributación por Obligación Real

LOS RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA tributan por todos los ingresos que obtiene. No se tributa por

la nacionalidad-pasaporte- de las personas, sino por su residencia fiscal.

Por tanto, un residente tributa por los alquileres que obtenga de AIRBNB de inmuebles situados en

España.

1

ALQUILER DE

INMUEBLES

SITUADOS EN EL

EXTRANJERO,

POR RESIDENTES

EN ESPAÑA

¿DEBO DECLARAR ESTE TIPO DE RENTAS? Los residentes en España deben declarar

todas sus rentas mundiales. Por tanto, los ingresos que obtengan los anfitriones

residentes en España por los alquileres percibidos en el extranjero también quedan sujetos

a tributación en España sin perjuicio, si fuera el caso, de la deducción de los impuestos

pagados en el país en el que esté situado el inmueble, con los límites que marca la Ley

española.

¿QUIEN TRIBUTA EN ESPAÑA POR LOS ALQUILERES QUE OBTIENE?

RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA

Tributación por Obligación Personal

NO RESIDENTES EN ESPAÑA

Tributación por Obligación Real

Aquellas personas físicas que, NO siendo Residentes fiscales en España, obtienen ciertosrendimientos, como los alquileres de inmuebles situados en España, deben tributar por elImpuesto de la Renta de los No Residentes (IRNR) y no por el IRPF.Los convenios internacionales permiten a España este gravamen.LA FORMA DE CALCULAR EL RENDIMIENTO NETO Y EL PORCENTAJE DE TRIBUTACIÓNDEPENDERÁ DEL PAIS EN EL QUE SEA RESIDENTE:➢UE más Islandia y Noruega. Se declara por ingresos (+ cobros anticipados si se

produjeran,) menos gastos relacionados. En general, son los gastos que se deducen en elIRPF. Tributación al 19%

➢ Resto países. Se declara por ingresos íntegros. Tributación al 24%Modelo de presentación: “210”. Declaración trimestral: durante los veinte primeros días naturales de losmeses de abril, julio, octubre y enero. Actualmente pueden agruparse las rentas en la misma clave siproceden del mismo inmueble (antes del 2018, para la agrupación era preciso además, que fuera elmismo pagador).Atención! NO ES UNA DECLARACIÓN POR IRPF, ni en reglas, ni en impreso, ni en el plazo temporal.NOTA: Si existe Actividad Económica (porque se tiene persona contratada o se prestan servicioscomplementarios de la actividad hotelera) el contribuyente es un “Establecimiento Permanente” (EP) quedeberá presentar declaración por el IRNR con los mismos modelos y en los mismos plazos que lasentidades residentes sujetas al Impuesto sobre Sociedades. Tipo de tributación 25%

2



















ÍNDICE

¿ESTOY OBLIGADO A TRIBUTAR POR LOS INGRESOS DE AIRBNB EN IRPF?

REGLA 1:

LÍMITES GENERALES DE LA OBLIGACIÓN DE

PRESENTAR DECLARACIÓN DE IRPF

RENDIMIENTOS DEL TRABAJO

22.000€ Siempre y cuando se perciban de un único pagador o bien, en elcaso de que haya más de uno, el segundo y siguientes abonenrendimientos por menos de 1.500€

14.000 €(para 2019)

siempre y cuando se perciban de más de un pagador o elsegundo y siguientes abonen más de 1.500€

Pensiones compensatorias del cónyuge o anualidades poralimentos no exentas

Pagador de los rendimientos no obligados a practicar retención

Rendimientos sujetos a un tipo fijo de retención (al 19% o 35%para administradores u por la cesión de obras literarias,científicas o artísticas.)

RENDIMIENTOS DEL CAPITALMOBILIARIO

GANANCIAS PATRIMONIALES

1.600€Siempre que se trate de Rendimientos sujetos a retención o ingreso a cuenta

IMPUTACIÓN RENTAS INMOBILIARIAS

SUBVENCIONES PARA LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA Y OTRAS AYUDAS PÚBLICAS

REND.CAP.MOB. NO SUJETOS A RET. : Letras Tesoro

1.000€

Obsérvese que en la regla 1ª, no se detallan rendimientos del capital inmobiliario (alquileres) ni actividades económicas, ni tampoco rendimientos del capital mobiliario sin retención. Por ello, si un contribuyente obtiene este tipo de rentas, debe acudirse a la regla 2ª

¿ESTOY OBLIGADO A TRIBUTAR POR LOS INGRESOS DE AIRBNB EN EL IRPF?

REGLA 2:

LÍMITES

GENERALES DE LA

OBLIGACIÓN DE

PRESENTAR

DECLARACIÓN DE

IRPF

RENDIMIENTOS DEL TRABAJO

1.000 € de manera conjunta para todos estos rendimientos

Estén sujetas o no a retención

RENDIMIENTOS DEL CAPITAL

MOBILIARIO E INMOBILIARIO:

ALQUILERES. Se excluyen las

imputaciones de rentas

RENDIMIENTOS DE ACTIVIDADES

ECONÓMICAS

GANANCIAS PATRIMONIALES

Obsérvese que en esta Regla 2ª ya aparecen los arrendamientos y subarrendamientos, al igual que los rendimientos de actividades económicas,. Sin embargo, para alcanzar la exención de presentar declaración, TODOS los rendimientos que se mencionan en esta regla, no deben superar los 1.000€ en su conjunto, lo que supone que en la práctica, la gran mayor parte de quienes obtengan rendimientos por AIRBNB están obligados a presentar declaración por IRPF.

¿ESTOY OBLIGADO A TRIBUTAR POR LOS INGRESOS DE AIRBNB EN IRPF?

REGLA 3:

OBLIGACIÓN DE

DECLARAR EN

TODO CASO

Contribuyentes con derecho a la aplicación de la deducción por doble imposición

internacional

Contribuyentes que realicen aportaciones a patrimonios protegidos de las personas con

discapacidad

Contribuyentes que realicen aportaciones a PP, PPA, mutualidades de previsión social

empresarial y seguros de dependencia que reduzcan la Base Imponible.


SUPUESTO DE HECHO

OBLIGACIÓN DE DECLARACIÓN

SI NO

1.-Jubilado con una pensión anual de 12.000 € y unos

rendimientos de intereses bancarios de 1.000€

X

Cumple la regla 1ª y no hace falta que veamos la regla 2ª

2.- Jubilado con una pensión de 18.000€ que arrienda en AIRBNB

una habitación y obtiene unos rendimientos de capital inmobiliario

de 300€

xlos rendimientos de capital inmobiliario no están en regla 1 y en la regla 2 se supera el limite total de 1000€

3.- Estudiante que alquila un piso y que, a su vez, subarrienda una

habitación en AIRBNB obteniendo 1.200€ al año, siendo ésta su

única fuente de renta

xSubarriendo es capital mobiliario y al superar los 1000€ de los rendimientos Cap. Mobiliario no sometidos a retención, se supera limite regla 1 y 2

4.- Persona sin ingresos que alquila un piso de su propiedad

obteniendo al año 2.000€

xEs capital inmobiliario que no está en

regla 1 y como supera limite 1000 € conjunto de regla 2, obligada a declarar.


OBLIGACIÓN DE DECLARACIÓN OBLIGACIÓN DE PAGO

¿QUIÉN DEBE DECLARAR LOS INGRESOS EN SU IRPF?

¿EL ANFITRIÓN DEBE

INCLUIR EN SU IRPF LAS

RENTAS PROCEDENTES DE

AIRBNB?

Sí, pero recuerde que podrá descontar de los ingresos, todos los

gastos que haya soportado.

La tributación final del rendimiento neto de los alquileres no queda

sujeta a un tipo fijo, sino que depende del total de los ingresos del

contribuyente en el año de declaración y de sus circunstancias

personales.

¿A QUIÉN SE DEBEN

ATRIBUIR LOS

RENDIMIENTOS?

AL TITULAR JURÍDICO DE LOS BIENES. Se presume que son los

que consten en registros públicos, con la posibilidad de aportar prueba

en contrario.

Importancia del régimen económico matrimonial aplicable:

▪ Gananciales

▪ Separación de bienes

▪ Pregunta INFORMA AEAT 134846 especifica que con carácter

general “los rendimientos del capital se atribuirán a los contribuyentes

que, sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o

derechos, de que provengan dichos rendimientos, según las normas

sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso y en función de las

pruebas aportadas por aquéllos o de las descubiertas por la

Administración.”

¿CUÁNDO SE DECLARAN LAS RENTAS EN EL IRPF?

EXIGIBILIDAD

VERSUS COBRO

Y PAGO

PUEDE DECLARAR EL ANFITRION POR COBROS Y PAGOS? NO.

El principio general que opera en los rendimientos de capital es el de la

EXIGIBILIDAD, esto es, que los ingresos y los gastos se declaran en el

momento en el que los ingresos y los gastos son exigibles. Por tanto, no es

válido realizar la declaración en base al momento de los cobros recibidos y los

pagos efectuados, que pueden producirse en un año anterior o posterior.

En esta línea, entre otras pregunta INFORMA 134914



















ÍNDICE

Vivienda

habitual

Concepto de vivienda habitual. Art. 54 Reglamento RIRF

1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la

edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al

menos, tres años.

2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe

ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio

contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de

adquisición o terminación de las obras.

La vivienda habitual del contribuyente NO GENERA NINGÚN TIPO DE

RENTA, pudiendo aplicarse la deducción por adquisición de la vivienda

habitual dependiendo de la fecha de su adquisición.. DT 18 LIRPF

El alquiler de la vivienda habitual, por periodos, entera o por habitaciones,

genera rendimientos de capital inmobiliario

V265-19 de 12 Febrero 2019. Resulta irrelevante, a estos efectos, el mero

hecho de formular el alta como vivienda turística mientras siga constituyendo

su residencia habitual.

Tipo de rentas. Vivienda habitual

1

Vivienda

habitual

Pérdida de la condición de vivienda habitual. Pérdida de la

deducción por adquisición de la vivienda habitual

Al ser arrendada la vivienda perderá el carácter de vivienda habitual y, con

ello, el derecho a aplicar, a partir de entonces, los beneficios de la vivienda

habitual. V122/2017, V2768/2018 y V2431-19.

Consecuencias fiscales:

▪ IRPF:

▪ No aplicación de la deducción por adquisición de la vivienda habitual

▪ No aplicación de la exención por reinversión de la vivienda habitual

▪ IP

▪ No aplicación de la exención de la vivienda habitual.

▪ ISD

▪ No aplicación de la bonificación por adquisición de la vivienda

habitual del difunto

▪ Plusvalía municipal:

▪ No aplicación de la bonificación por adquisición de la vivienda

habitual del difunto

Tipo de rentas. Vivienda habitual

1

OTROS INMUEBLES

A DISPOSICIÓN DEL

PROPIETARIO

Imputación de renta

inmobiliaria

Imputación de rentas inmobiliarias.

Procede cuando se trate de inmuebles urbanos que están a disposición del

contribuyente, que no estén alquilados ni afectos a actividades económicas,

excluyéndose la vivienda habitual y los solares no edificados.

El valor imputado será del 1,1% del valor catastral, si dicho valor se ha revisado en los

últimos 10 años. Si no ha sido revisado en dicho periodo, el coeficiente aplicable es del

2%.

Informe DGT de 17 marzo 2000: imputación en proporción al número de días que elinmueble no ha estado arrendado o que no ha constituido a vivienda habitual.

En el caso de inmuebles destinados a alquileres turísticos, los períodos de tiempo en

los que el inmueble no haya sido objeto de cesión generan la correspondiente

imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía se

determina en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos

(AEAT 12-6-18 ).

Tipo de rentas. Imputaciones de renta inmobiliaria

2

https://online.elderecho.com/seleccionProducto.do?nref=7e2190b7&producto_inicial=UNIVERSAL

OTROS

INMUEBLES A

DISPOSICIÓN DEL

PROPIETARIO

Imputación de

renta inmobiliaria

Imputación de rentas inmobiliarias.

STSJ Cataluña (Contencioso) de 19 noviembre de 2015 → Como ya se

ha pronunciado esta Sala y Sección en otras ocasiones, el precepto,

sustancialmente igual al de las leyes del IRPF precedentes, configura como

deducibles los gastos de acuerdo con un criterio tendencial y no

estrictamente temporal, de forma que tendrán tal naturaleza cuando estén

dirigidos a la obtención de ingresos, lo cual habrá que determinar

atendiendo a las circunstancias de cada caso. Aún cuando los gastos sean

anuales, si de las circunstancias concurrentes resulta que el inmueble está

destinado al arriendo sustancialmente, de forma que las interrupciones de la

efectividad de tal destino obedezcan a las vicisitudes propias de estos

contratos, es decir al tiempo en que naturalmente se concatenan los

arriendos, sin que exista una voluntad del arrendador de destino distinto,

incluida la desocupación, los gastos y amortizaciones han de considerarse

deducibles.

La sentencia no entra en la cuestión de la imputación de rentas, pero el

argumento es igual de bueno.

Tipo de rentas. Imputaciones de renta inmobiliaria

2

Tipo de rentas. Rendimiento de capital

Propietario que alquila

un inmueble o alquila

habitaciones

Cuando el anfitrión es propietario o usufructuario del

inmueble, se generan Rendimientos del Capital

Inmobiliario –> arrendamiento, excepto que tenga la

consideración de actividad económica.

Artículo 22 a 24 LIRPF

Arrendamiento de viviendas rurales o turísticas, sin prestar servicios

adicionales, rendimientos de capital inmobiliario

DGT V898/2017 Por tanto, si el alquiler de la vivienda se limita a la mera puesta

a disposición de la misma de forma temporal, sin complementarse con la

prestación de servicios propios de la industria hotelera, tales como restaurante,

limpieza, lavado de ropa y otros análogos, y siempre que no concurran las

circunstancias previstas en el artículo 27.2 de la LIRP, las rentas derivadas del

arrendamiento tendrán la calificación de rendimientos del capital inmobiliario.

Si alquila la vivienda a una empresa de servicios que es la que contrata

directamente con los inquilinos y les presta los servicios contratados, los

rendimientos derivados del arrendamiento se calificarían de rendimientos del

capital inmobiliario DGT V2297-18, CV1482/2010, CV690/2005

3

https://online.elderecho.com/seleccionProducto.do?nref=7e21d806&producto_inicial=UNIVERSAL

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Tipo de rentas. Rendimiento de capital

INQUILINO que alquila

un inmueble

Cuando el anfitrión es arrendatario del inmueble, se

generan rendimientos del capital mobiliario →

Subarrendamiento, excepto que tenga la consideración

de actividad económica.

Artículo 25,4 LIRPF

V2474-17 V2571-18

En consecuencia, las rentas derivadas del subarrendamiento de la vivienda,

tendrán para el consultante la consideración de rendimientos del capital

mobiliario, salvo que supongan la ordenación por cuenta propia de medios de

producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la

producción o distribución de bienes o servicios, elementos definitorios de una

actividad económica, en cuyo caso, los rendimientos obtenidos por el

subarrendamiento se calificarán como rendimientos de actividades económicas,

lo que concurriría en el supuesto de que se prestaran servicios

complementarios propios de la industria hotelera.

4

Tipo de rentas. Actividades económicas

Rendimiento de

actividad

económica

Articulo 27.1 IRPF Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas

aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo

de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia

de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de

intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen esta

consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios.

Artículo 27.2. El arrendamiento o la compraventa de inmuebles constituye una actividad

económica si para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada

con contrato laboral y a jornada completa.

1. Personal empleado con contrato laboral y jornada completa

Alerta: carga de trabajo. 27,2

Dos criterios

2. Prestación de servicios complementarios 27,1

DGT V1172/2015 Por otra parte, si el alquiler de la vivienda de uso turístico no se

limitase a la mera puesta a disposición de la misma durante periodos de tiempo, sino que

se complementase con la prestación de servicios propios de la industria hotelera

tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas

derivadas de los mismos tendrán la calificación de rendimientos de actividades

económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF.

DGT V1248/2006, en el mismo sentido pero referido a la vivienda habitual.

5

Tipo de rentas. Actividades económicas

Rendimiento de

actividad

económica

A título enunciativo y no limitativo, el rendimiento y las consecuencias

fiscales variarán respecto de un arrendamiento como capital inmobiliario:

1. El arrendamiento como actividad económica determina el importe de

amortización deducible según normas específicas: No

puede calcularse sobre el valor catastral.

2. Los gastos no están topados (reparaciones, intereses) al importe de los

ingresos.

3. La actividad económica puede gozar de exenciones en el Impuesto

sobre el Patrimonio y en su caso, bonificaciones en el Impuesto sobre

Sucesiones y Donaciones, si se dieran los requisitos correspondientes

(empresa familiar, principal fuente de renta…).

5

Tipo de rentas. Otras relaciones.

Cesión total o parcial de

inmueble sin titulo.

La figura del ANFITRION

que explota el inmueble

por cuenta de otro

Existe una tipología de anfitriones sin título. No son propietarios ni arrendatarios

de la finca cedidas en alquiler turístico

Ejemplos:

a) Anfitrión que gestiona inmuebles de la familia (padres…) y no es el

propietario.

b) Anfitrión que gestiona inmuebles de los que es copropietario.

c) Anfitrión que gestiona inmuebles de amigos y vecinos.

La información que proporciona Airbnb a la AEAT es la que el propio anfitrión

facilita. Si el anfitrión no facilita el nombre del propietario, Airbnb informa al

anfitrión como propietario de la finca

AIRBNB reporta la referencia catastral del inmueble

Hacienda sabe.

6

Tipo de rentas. Otras relaciones.

Cesión total o parcial de

inmueble sin título.

La figura del ANFITRION

que explota el inmueble

por cuenta de otro

Relaciones jurídicas ante las que nos podemos encontrar:

1) Un arrendamiento del inmueble entre el propietario y el anfitrión. Capital

inmobiliario para el propietario y capital mobiliario para el anfitrión

2) Una prestación de servicios de administración/intermediación del anfitrión

respecto de los propietarios. Capital inmobiliario para el propietario.

Prestación de servicios (actividad económica) para el anfitrión.

3) Una prestación de servicios de carácter laboral del anfitrión respecto de los

propietarios. Capital inmobiliario o rendimiento de actividad económica para

el propietario. Rendimiento del trabajo para el anfitrión

4) ¿Existencia de donaciones? ¿Dónde esta el dinero?

6



















ÍNDICE

ANFITRIÓN PROPIETARIO. ¿CÓMO TRIBUTO POR MIS RENDIMIENTOS?

INGRESOS

Son ingresos TODAS las percepciones recibidas del huésped.

El detalle de los ingresos lo tendremos en los resúmenes que facilita AIRBNB.

Los rendimientos se imputan a quién tenga la titularidad del inmueble y no a

quien se envía o paga la liquidación.

GASTOS

SON DEDUCIBLES TODOS LOS GASTOS NECESARIOS PARA EL

ALQUILER,

siempre que se acrediten documentalmente y se pueda probar su

relación con el alquiler

GASTOS DIRECTAMENTE

IMPUTABLES

Aquellos que estén directamente

relacionados con el alquiler

GASTOS PRORRATEABLES

Aquellos gastos relacionados con el

inmueble que se puedan imputar

parcialmente al alquiler:

Supuestos:

Cesión de habitaciones.

Cesión durante una parte del año.


GASTOS

DIRECTAMENTE

IMPUTABLES

Y DEDUCIBLES

EN SU

INTEGRIDAD

Comisión de AIRBNB.

Gastos de limpieza o lavandería de sábanas y toallas usadas por

el cliente

Reparaciones por sustitución elementos rotos por el cliente, pero

con el LÍMITE DE LOS INGRESOS.

Nota: la “restitución” cobrada al cliente debe declararse como más

ingreso, con atención en su caso a lo indicado en el caso de

ganancias y pérdidas patrimoniales.

Otros que sean justificados


GASTOS

PRORRATEABLES.

DEDUCIBLES

EN PARTE

(alquiler de

habitación por días o alquiler

vivienda durante parte del año)

• IBI y otros impuestos vinculados al inmueble

• Gastos de comunidad

• Suministros (luz, agua, internet, gas)

• Seguros.

• Cualquier otro relativo a la tenencia o mantenimiento vivienda.

NOTA IMPORTANTE: Criterios de distribución. No existe

posicionamiento doctrinal ni administrativo.

Se recomienda distribución prorrateada por DIAS y SUPERFICIE

CEDIDA.(superficie cedida=privativa más la parte % de la

común).Apunte: otros criterios también podrían ser válidos, siempre que se

pueden soportar racionalmente (incremento de consumos como luz, agua..

en periodos cedidos).

CUESTIÓN TÉCNICA. Aunque el criterio de AEAT es contrario, algunos

Tribunales reconocen que NO deben prorratearse los gastos cuando

un inmueble esté permanentemente en alquiler y sólo esté vacío por

periodos razonables entre esos alquileres. (TSJ Cat.19.11.2015

y TSJCV 30.5.2019. Esta cuestión está actualmente pendiente resolución

en el T. Supremo según Auto de 21.02.2020).


EL GASTO POR

CONCEPTO DE

AMORTIZACIÖN

Amortización. Debe separarse entre:

• Inmueble -> 3% del valor catastral o el coste de adquisición

satisfecho (el mayor), descontando la parte proporcional del

suelo.

➢ En el caso de adquisiciones lucrativas (herencia y

donación) sólo puede tomarse el coste satisfecho de los

impuestos y gastos.

• Mobiliario y enseres ->10% del valor de adquisición

• Instalaciones de naturaleza mobiliaria-> 10% del valor deadquisición.

DOS CUESTIONES TÉCNICAS SOBRE LA AMORTIZ. DEL INMUEBLE:

1. La referida en el apartado anterior, en relación a si debe o no

prorratearse la amortización por el periodo no arrendado. TSJ en contra siel inmueble o parte del mismo, sólo se dedica al arrendamiento.

2. La AEAT considera que la suma de las amortizaciones sobre el inmueble a lolargo del tiempo arrendado, no puede superar el coste de adquisición (A losefectos de este límite, no se separa entre adquisiciones onerosas o lucrativas,esto es, el cálculo no deber realizarse sólo sobre el coste satisfecho).Sin embargo, la aplicación de este límite no está recogido explícitamente en lanorma. Actualmente, pendiente de resolución por el Tribunal Supremo, tambiénAuto 1494/2020 de 21.02.2020.


GANANCIAS O

PERDIDAS

PATRIMONIALES

Los anfitriones pueden repercutir gastos por daños a los

huéspedes.

Habitualmente estas repercusiones que AIRBNB denomina como

RESTITUCIONES, las encontraremos como mayor ingreso.

En los ejemplos acordados con AIRBNB, se han presentado como

mayor ingreso y gasto, dado que suelen ser de poco importe.

A nivel técnico debe señalarse, que su correcta tributación

consiste en determinar la ganancia o pérdida patrimonial obtenida.

Esta ganancia o pérdida patrimonial resultaría por diferencia entre

el importe repercutido al huésped y el valor de coste del elemento

roto menos su amortización.

GP o PP = Importe de Restitución Repercutido - (Valor de Coste

- Amortización Acumulada del elemento)


¿PUEDE EL

ANFITRION APLICAR

LA REDUCCIÓN DEL

60%?

¿Se puede aplicar la reducción del 60% por alquiler de vivienda?

No, si se trata de un alquiler de temporada. Por tanto, NO puede para

alquileres por días de AIRBNB. (Sentencia TEAC 8/3/2018)

¿LA CESIÓN DEL

INMUEBLE PUEDE

AFECTAR A LA

DEDUCCIÓN POR

ADQUISICIÓN DE LA

VIVIENDA

HABITUAL?

Cuando se cede la vivienda habitual, ¿puede verse afectada la

deducción por adquisición de la vivienda habitual?

Sí. En aquellos casos en los que se tenga derecho a la aplicación de esta

deducción, la cesión de la vivienda por un periodo de tiempo, puede afectar

a la deducción en aquellos casos en los que pueda considerarse que se ha

perdido esta consideración de habitual. Debe estudiarse en cada caso,

Recordar que al menos, podríamos descontar una parte de los intereses.

¿HAY QUE IMPUTAR

RENTAS

IMMOBILIARIAS POR

LOS PERIODOS NO

ALQUILADOS?

Durante los periodos no alquilados, ¿hay que imputar rentas

inmobiliarias?

Sí. Si se trata de un inmueble que no es la vivienda habitual, el propietario o

usufructuario anfitrión tiene que imputar rentas inmobiliarias

proporcionalmente al número de días no alquilados.Nota. Podría defenderse lo contrario, si el periodo no arrendado es ocasional, tal como

antes se ha indicado y en atención al caso concreto.



















ÍNDICE

ANFITRIÓN ARRENDATARIO. DETERMINACION DEL RENDIMIENTO NETO

INGRESOS

Son ingresos TODAS las percepciones recibidas del huésped.

El detalle de los ingresos lo tendremos en los resúmenes que facilita AIRBNB.

Los rendimientos se imputan a los titulares del contrato de arrendamiento y no a quien se envía

o paga la liquidación.

GASTOS

SON DEDUCIBLES TODOS LOS GASTOS NECESARIOS PARA EL ALQUILER,

siempre que se acrediten documentalmente y se pueda probar su relación con el

alquiler.

GASTOS DIRECTAMENTE

IMPUTABLES

Aquellos que estén directamente

relacionados con el alquiler

GASTOS PRORRATEABLES

Aquellos gastos relacionados con el inmueble que

se puedan imputar parcialmente al alquiler:

Supuestos:

Cesión de habitaciones.

Cesión durante una parte del año.


GASTOS

DEDUCIBLES EN SU

INTEGRIDAD

Comisión AIRBNB.

Gastos de limpieza o lavandería de sábanas y toallas usadas por el cliente

Reparaciones por sustitución elementos rotos por el cliente e intereses por inversiones

necesarias para alquiler

Los gastos de reparaciones e intereses no tienen el límite de los ingresos

obtenidos.

Otros que sean justificados

GASTOS

DEDUCIBLES EN

PARTE

(alquiler de

habitación y/o

alquiler durante

parte del año)

El alquiler del periodo pagado por el anfitrión.

SIEMPRE Y CUANDO LO

PAGUE EL

SUBARRENDADOR

IBI, gastos de comunidad, suministros (luz, agua,

internet, gas), seguros.

AMORTIZACIÓN del mobiliario e instalaciones a cargo

del anfitrión (no de las satisfechas o repercutidas al

propietario)

Las reparaciones generales en el inmueble a cargo del

anfitrión. No existe el límite de los ingresos.


¿PUEDE EL

ANFITRIÓN

REDUCCIÓN DEL

60%?

¿Se puede aplicar la reducción del 60% por alquiler de vivienda?

No. Si el anfitrión es arrendatario del inmueble, no hay reducción en ningún caso. pues

no se trata de la satisfacción de necesidad de vivienda permanente del arrendatario.

TEAC Resolución 8/3/2018, en unificación de doctrina.

¿HAY QUE IMPUTAR

RENTAS

INMOBILIARIAS POR

LOS PERIODOS NO

ALQUILADOS?

Durante los periodos no alquilados, ¿hay que imputar rentas inmobiliarias?

No. Si el anfitrión es arrendatario del inmueble, no hay imputación de rentas.

¿LA CESIÓN DEL

INMUEBLE PUEDE

AFECTAR A LA

DEDUCCIÓN POR

ARRENDAMIENTO

DE LA VIVIENDA

HABITUAL?

Cuando se cede en todo o en parte la vivienda habitual, ¿puede verse afectada la

deducción por arrendamiento de la vivienda habitual?

Sí. Sólo en los casos en los que se tenga derecho a la aplicación de la deducción, la

cesión de la vivienda habitual por un periodo de tiempo puede afectar a la deducción, al

perder la consideración fiscal de vivienda habitual.

Consulta Vinculante V0122-17, de 23 de enero de 2017. “Los inmuebles que haya adquirido la

consideración de vivienda habitual del contribuyente, mantienen esa condición mientras continúen

constituyendo residencia habitual a título de propietario y la pierden si dejan de ser la residencia habitual de

pleno dominio. Cuando una vivienda pasa a ser arrendada pierde el carácter de vivienda habitual,

recuperándolo a partir del momento en que la vivienda vuelva a constituir la residencia con la intención de

habitarla de manera efectiva y con carácter permanente durante, al menos, tres años contados desde esa

fecha”.

ANFITRIÓN ARRENDATARIO. Advertencia jurídica

SUBARRENDAMIEN

TO Y CONTRATO

Si se pretende desarrollar una actividad de apartamento turístico en un inmueble

arrendado, el arrendatario debe revisar que el contrato se lo permita.

En caso de que no se permita (que será lo más habitual) debe obtenerse la

correspondiente autorización por escrito de la propiedad, para salvar

cualquier consecuencia negativa que pudiere aparecer por la posible vulneración

del contrato de arrendamiento suscrito.



















ÍNDICE

Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmueblesEL IVA Y LOS APARTAMENTOS TURISTICOS

ARRENDAMIENTOS

TURÍSTICOS

SIN IVA

¿DEBE COBRAR IVA EL ANFITRION?

Ciertamente la persona que realiza arrendamientos de bienes tiene, a efectos del IVA, la

condición de empresario (art 5.uno.c LIVA). Por tanto, el arrendador de un apartamento

tiristico es un empresario. Sin embargo, la Ley del IVA, regula la exención cuando se trata dearrendamiento de viviendas (Art. 20.uno,23.b). Entonces,

¿Es aplicable la exención al arrendamiento de vivienda para uso turístico?

Sí, si el anfitrión se limita al SIMPLE ALOJAMIENTO, sin servicios considerados como

típicos de la industria hotelera, para no perjudicar el servicio de esos establecimientos, que

sí cobran IVA. Esta es la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18,

entre otras). Lo mismo se ha resuelto para viviendas amuebladas que se dedican a estanciaspuntuales. En estos casos, el arrendador no debe repercutir, ni ingresar el IVA.

Entonces, ¿qué servicios puede prestar un anfitrión de AIRBNB para que

el alojamiento esté exento del IVA.?

La AEAT (Consultas DGT V0081.16 y V0575.15) considera que NO son

SERVICIOS COMPLEMENTARIOS A LA INDUSTRIA HOTELERA, los siguientes:

✓ Servicio de limpieza prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada

arrendatario.

✓ Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del

periodo contratado por cada arrendatario.

✓ Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así

como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y

calles).

✓ Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de

fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.”

Por tanto, en el arrendamiento que habitualmente realizan los anfitriones de AIRBNB, si noprestan esta clase de servicio, NO se repercutirá IVA.

EL IVA Y LOS APARTAMENTOS TURISTICOS

ARRENDAMIENTOS

TURISTICOS

CON IVA

A REPERCUTIR

✓ Existirá en todo caso IVA cuando estemos ante un servicio prestado enel ámbito hotelero. Si un hotel o similar, arrienda habitaciones por AIRBNB, seproducirá una prestación sujeta a IVA.

✓ En el caso de anfitriones de AIRBNB que realicen adicionalmente alguno oalgunos de los servicios complementarios de la industria hotelera(artículo 20,23.e) de la Ley del IVA) también deberá repercutirse IVA. En laConsulta V2907-15 se concreta: “la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia dela actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de unaserie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en unespacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódicode ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería,custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación

y restauración. Atención pues que, por ejemplo, el servicio de desayuno/comida,tiene como consecuencia sujetar a IVA todo el servicio!

✓ También existirá una prestación de servicios sujeta a IVA, cuando se estableceuna cesión del inmueble a favor de un operador que, a su vez, lo explota oarrienda a terceros en nombre propio, pues la primera prestación del tenedordel inmueble no es el arrendamiento de una vivienda.

EL IVA Y LOS APARTAMENTOS TURISTICOS

ARRENDAMIENTOS

TURISTICOS

CON IVA

A REPERCUTIR

En conclusión, en el caso de arrendamiento con servicios de tipohotelero, se aplicará el IVA y el tipo impositivo para toda la operación(alojamiento más servicios), será del 10%.

En el caso del alquiler a un intermediario que lo arrienda después, eltipo aplicable es el 21%, ya que ni se ha producido un arrendamiento devivienda, ni la prestación de un servicio hotelero a tipo reducido.

La Comisión de AIRNB también se sujeta a IVA, al tipo del 21%.

Observación: En algún caso, podría llegar a interesar el arrendamiento con IVA, sieso le permitiera al anfitrión recuperar el IVA pagado por la adquisición del inmuebleo/y por las inversiones realizadas. A estudiar en cada caso.

PRESTACIONES DE

SERVICIOS QUE

TAMBIÉN

QUEDAN SUJETAS A

IVA

Además de la prestación de servicio que habitualmente realiza el anfitrión

propietario de la vivienda, se ha detectado la existencia de intermediarios

profesionales que gestionan el arrendamiento de otros anfitriones.

En este caso, existirá un servicio profesional, sujeto y no exento de IVA, al

tipo del 21%.

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (I.T.P.)

¿Qué es y qué

grava este

Impuesto?

Son operaciones sujetas al denominado Impuesto sobre Transmisiones

patrimoniales onerosas (ITP):

1. Las transmisiones onerosas por actos entre personas vivas de todo tipo

de bienes y derechos que integran el patrimonio de las personas físicas o

jurídicas.

2. La constitución de derechos, entre los que encontramos los

Arrendamientos. Se equiparan a arrendamientos, los contratos de

subarrendamiento.

Este Impuesto bien conocido en el ámbito de los arrendamientos urbanos, no

tiene exención alguna que pueda aplicarse a los alojamientos turísticos, exceptocuando la explotación se encuentra sujeta efectivamente al IVA.

Es decir, si hay un arrendamiento turístico sujeto y no exento al IVA, entonces

no se devenga el ITP y al revés, pues ambos impuestos son incompatibles.

El sujeto pasivo del Impuesto es el arrendatario.

¿Cuál es la

Cuota por este

Impuesto?

La cuota depende de la tarifa aprobada por cada Comunidad Autónoma, ya que

es un Impuesto cedido. Si la CCAA no lo fija, el Estado la ha determinado pordefecto. En todo caso, resultan importes que son poco relevantes.

La tarifa del Estado va por tramos y supone, por ejemplo, que para un

arrendamiento entre 60,11€ y 120,20€, la cuota es de 0,39€.

En Catalunya, la cuota es del 0,5% del contrato.

EL IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (I.A.E.)

IMPUESTO SOBRE

ACTIVIDADES

ECONÓMICAS

(I.A.E.)

El puro ejercicio de una explotación económica ha de quedar "etiquetado" en uno de los epígrafes

del IAE. El arrendamiento analizado, normalmente se encuadrará en unos de estos 3 epígrafes:

❑ EPIGRAFE IAE 685. ALOJAMIENTOS TURÍSTICOS EXTRAHOTELEROS. en relación

a apartamentos por periodos de tiempo determinado prestando servicios de hospedaje, limpieza

de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla,

enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación, No se aplica a

hoteles, moteles, fondas.. Pero sí aplica a los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas,

casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares.

❑ EPIGRAFE IAE 861.1. ALQUILER DE VIVIENDAS, Se refiere al arrendamiento por períodos de

tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de

hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones. ATENCIÓN porque

el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de

tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al

inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas,

“Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02)

❑ EPIGRAFE IAE 861.2: ALQUILER DE LOCALES INDUSTRIALES y OTROS N.C.O.P. . Se refiere

al arrendamiento que una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico realiza a una

entidad mercantil o persona física, que a su vez lo explota como establecimiento extrahotelero,

contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los

riesgos de la explotación. a los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y

hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares.

¿Estoy obligado

al pago o a

declarar por este

Impuesto?

En general, NO, pues este impuesto incluye una EXENCIÓN para las personas físicas residentes y los

sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4

de la Ley 58/2003 con importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.

Dicha exención supone la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por

el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder

cumplimentar al sujeto pasivo en aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 1065/2007

Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmueblesCUADRO RESUMEN:

Fuente: AEAT

Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmueblesNORMATIVA LOCAL Y AUTONÓMICA Y TASA DEL ESTABLECIMIENTO TURISTICO

NORMATIVA LOCAL Y

AUTONÓMICA

ES MUY IMPORTANTE COMPROBAR LA NORMATIVA APLICABLE en

cada municipio y Comunidad Autónoma. Normalmente la base normativa

es de la CCAA (que han creado Registros) y cada municipio ha regulado

esta actividad, permitiendo o restringiéndola muchas veces por zonas.

Por tanto, los anfitriones deben prestar atención a cumplir con los

requisitos exigidos y los trámites correspondientes, para realizar estaactividad de manera totalmente legal

TASAS TURÍSTICAS O

IMPUESTO SOBRE

ESTANCIAS EN

ESTABLECIMEINTOS

TURISTICOS.

MODELO 950

¿Qué es la tasa turística?

Es el impuesto que tiene que pagar por cada pernoctación, la persona que

se aloja en un establecimiento turístico de una ciudad.

- La regulación depende de las Comunidades Autónomas pero los

Ayuntamientos deciden sus cuantías. Las diferencias entre municipios

pueden ser muy relevantes. Catalunya fue la primera CCAA y le siguió

Baleares. Debe prestarse atención a la implantación o variación de esta

tasa o impuesto según la regulación vigente en el lugar donde se

encuentre el alojamiento turístico.

- Su importe depende de la categoría del establecimiento. También

se aplica a los alojamientos ofrecidos por AIRBNB por lo que el

anfitrión está obligado a repercutirlo al huésped y después ingresarlo a la

Administración Tributaria correspondiente (modelo 950. Forma telemática)

- Existen límites al impuesto por persona (por ejemplo, 7 noches) y

exenciones por edad. En todo caso, debe de revisarse en cada lugar.



















ÍNDICE

MODELO 179 DE

DECLARACIÓN

QUE AIRBNB

DEBERÁ

CUMPLIMENTAR

Y PRESENTAR A

LA AEAT

¿Cuándo entró en vigor el modelo 179?El modelo 179 entró en vigor en junio de 2018, pero con posterioridad, AIRBNB

remitió información de todo el año 2018.

La AEAT pues, tiene ya toda la información de 2018 y 2019.

Información anterior puede ser suministrada a petición de AEAT.

Especial atención a aquellos contribuyentes con mayores importes o que se

hallaren en un proceso de comprobación.

DECLARACIÓN INFORMATIVA A LA AGENCIA TRIBUTARIA. EL MODELO 179

¿EN QUÉ

CONSISTE LA

DECLARACIÓN MODELO 179?

ES UNA DECLARACIÓN FISCAL INFORMATIVA, que debe presentarse

trimestralmente a la Administración Tributaria española, respecto de los

inmuebles de uso turístico y contiene datos económicos y otros de trascendencia

tributaria

¿DEBE

PRESENTAR EL

ANFITRION EL

MODELO 179?

NO. Sólo es para los intermediarios en la cesión de viviendas, como AIRBNB

Los intermediarios de estas operaciones informarán a la AEAT de cada una de

las cesiones de inmuebles con fines turísticos situadas en territorio español.

Se incluyen las cesiones de viviendas turísticas (art. 5.e) de la LAU y el alquiler

de temporada (art. 3 de dicha Ley).

DECLARACIÓN INFORMATIVA MODELO 179. QUÉ ES Y SUJETOS OBLIGADOS

¿Quién está

obligado a

presentar el

179?

Articulo 54.Reglamento General de las Actuaciones y Procedimientos de G. e I.Tributaria:Están obligados a presentar el modelo 179 las personas y entidades que intermedien. Sonintermediarios las personas y entidades que presten el servicio de intermediación entre los cedentesy cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos, ya sea a título oneroso o gratuito.En particular, tendrán dicha consideración las personas o entidades que constituidascomo plataformas colaborativas intermedien en la cesión de uso y tengan la consideración deprestador de servicios de la sociedad de la información, con independencia de que preste o no elservicio subyacente objeto de intermediación o de la imposición de condiciones respecto de loscedentes o cesionarios del servicio en relación al mismo tales como precio, seguros, plazos u otrascondiciones contractuales.

Por tanto, tienen la consideración de intermediarios a estos efectos, no sólo losintermediarios digitales (especialmente plataformas colaborativas), sino cualquier otro(intermediarios analógicos o tradicionales) cuya actividad haya consistido en laefectiva confluencia entre oferta y demanda de la cesión de dichas viviendas.

En el caso de las webs que no realizan un servicio de intermediación y se limitan a unmero alojamiento digital de viviendas para usos turísticos NO estarán obligados apresentar la declaración informativa (modelo 179).

En el caso de un propietario que arrienda su vivienda a un gestor inmobiliario queposteriormente lo subarrienda con fines turísticos por sus propios medios, ninguno delos dos tiene que presentar el modelo 179 porque no existe la figura de intermediarioantes referida.

MODELO 179 DE

DECLARACIÓN

QUÉ INCLUYE

La información a suministrar en el modelo 179 comprende:

✓Titular de la vivienda

✓Titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del

titular de la vivienda)

✓ Identificación de las personas o entidades cesionarias.

✓ Inmueble objeto de cesión.

✓Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos

✓ Importe percibido por el titular cedente del derecho

✓Número de contrato asignado por el intermediario

✓Fecha de inicio de la cesión

✓Fecha de intermediación

✓ Identificación del medio de pago utilizado

DECLARACIÓN INFORMATIVA MODELO 179. CONTENIDO

INFORMACIÓN

QUE PUEDE

COMPLETAR EL

ANFITRION

La web de AIRBNB permite incluir la información de que existe un gestor

distinto del propietario. Se trata del apartado "taxpayer information“. Esto

nutrirá el apartado anterior de titular del derecho distinto del propietario.

Si no se indica lo contrario, AIRBNB entiende que los datos facilitados

corresponden al propietario.

La plataforma también permite que el usuario indique que los ingresos le sean

distribuidos a varias cuentas.

DECLARACIÓN INFORMATIVA. DATOS DE LOS HUÉSPEDES Y CONSERVACIÓN

¿Los anfitriones

deben tomar

datos de los

huéspedes y

guardarlos?

.

Consulta Vinculante V0432-19, de 28 de febrero de 2019

En una cesión de vivienda de finalidad turística para estancias cortas, a efectosinformativos será válido cualquier documento oficial que permita la identificacióncompleta de los beneficiarios. Y deberá conservarse la copia del documento deidentificación de las personas beneficiarias durante el plazo de prescripción de 4 años

Esta información no siempre se ha reportado correctamente a las plataformas

y es una incidencia que se ha repetido a su vez, cuando AIRBNB ha reportado

los datos a la AEAT.

https://www.iberley.es/resoluciones/resolucion-vinculante-dgt-v0432-19-28-02-2019-1498032



















ÍNDICE

Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmueblesDECLARACIÓN DEL IRPF DEL ANFITRIÓN 2019. POSIBILIDAD DE REALIZARDECLARACIONES COMPLEMENTARIAS POR AÑOS ANTERIORES

¿Y SI EL ANFITRION NO

HA DECLARADO NUNCA

ESTAS RENTAS?

¿HAY QUE HACER

DECLARACIONES

COMPLEMENTARIAS?

Y ¿DE QUÉ AÑOS?

¿Qué hacer en la próxima declaración del IRPF?

La primera recomendación es la de incluir los rendimientos obtenidos en el año

2019, en la declaración de Renta que debe presentarse este año 2020.

¿Y los años anteriores?

Si no se han declarado, recomendamos proceder a su regularización mediante

una “declaración complementaria”.

Los años no prescritos que la AEAT podría reclamar a un anfitrión, además del

2019, son actualmente 2018, 2017, 2016 y 2015. Sin embargo, después del

30.06.2020 ya no podría serle reclamado el año 2015.

Todo ello debe entenderse a salvo de interrupciones de la prescripción que pudiera

haber tenido cada contribuyente. Pero en todo caso, pregunte a su asesor fiscal de

la red AEDAF.



















ÍNDICE

Tipología de los rendimientos que se generan por la titularidad de inmuebles

EJEMPLOS MÁS

USUALES

ANFITRION PROPIETARIO:

Ejemplo 1: Anfitrión que cede una o varias habitaciones de su

vivienda habitual.

Ejemplo 2: Anfitrión que cede toda la vivienda, que es de

propiedad, pero en la que no vive habitualmente.

ANFITRION NO PROPIETARIO:

Ejemplo 3: Anfitrión que tiene contrato de alquiler de su

vivienda y que cede una o varias habitaciones de dicha

vivienda.

EJEMPLOS

¿CÓMO FACILITA LA INFORMACIÓN AIRBNB?

Número de noches. Son noches reales, no noches reservadas

Moneda. Ojo tipo de cambio de moneda

No hay sumas. Hay que añadir manualmente el sumatorio!

Un listado por anfitrión con todos los lístings ofertados.

Date TypeConfirmation Code Start Date Nights Guest Listing Details Ref Currency Amount Paid out Host fee

Cleaning fee

Gross Earnings

Fecha TipoCódigo reserva Fecha Inicio Noches Huésped

Nombre Anuncio Detalles Ref Moneda Cantidad Pagado

Cuota a Airbnb Limpieza Bruto

12/31/19 Payout Transferècnia a Pay Pal/Visa/CCC EUR 434

12/31/19 Reservation XY84HH 12/30/2013 6 Thomas Cozy, quiet and sunny apartment EUR 434 15,79 0 449,79


12/31/19 Reservation KQB4DX 12/30/2013 6 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 438 16,01 40,02 454,01


12/24/19 Reservation 2WHJQM 12/23/2013 1 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 114 4,35 0 118,35


12/23/19 Reservation AXNJYR 12/22/2013 6 Thomas Cozy, quiet and sunny apartment EUR 444 16,31 0 460,31


12/02/19 Reservation ZE4DTB 12/01/2013 14 Thomas Cozy, quiet and sunny apartment EUR 771 28,88 0 799,88


11/21/19 Adjustment MZPNC5 11/17/2013 10 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR -20

11/23/19 Reservation DX8Q5Y 11/22/2013 2 Thomas Cozy, quiet and sunny apartment EUR 59 1,49 0 60,49


11/18/19 Reservation MZPNC5 11/17/2013 10 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 425 15,47 0 440,47


11/16/19 Reservation PZF52C 11/15/2013 2 Thomas APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 265 9,57 39,75 274,57

Alerta con los sumatorios: Si suma más de 365, significa que hay que filtrar por lístings

Lísting: habitación y/o casa y/o piso ofertado

DATOS DEL EJEMPLO DE AIRBNBA. Importe del arrendamiento

B. Limpieza que se repercute al huésped. Incluida en AC. Comisión

de Airbnb

D. Neto que Airbnb paga al anfitrión

Fila Reservation. Importe de la reserva realizada por el huésped

Fila Payout. Importe del pago al anfitrión

¿CÓMO FACILITA LA INFORMACIÓN AIRBNB?

Date Type Start Date Nights Listing Currency Amount Paid out Host feeCleaning fee

Gross Earnings

Fecha Tipo Fecha Inicio Noches Nombre Anuncio Moneda Cantidad PagadoCuota a Airbnb Limpieza Bruto

12/31/19 Payout EUR 434

12/31/19 Reservation 12/30/2019 6 Cozy, quiet and sunny apartment EUR 434 15,79 0 449,79

12/31/19 Payout EUR 438

12/31/19 Reservation 12/30/2019 6 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 438 16,01 40,02 454,01

12/24/19 Payout EUR 114

12/24/19 Reservation 12/23/2019 1 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 114 4,35 0 118,35

12/23/19 Payout EUR 444


12/02/19 Payout EUR 771


11/23/19 Payout EUR 39

11/21/19 Adjustment 11/17/2019 10 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR -20


11/18/19 Payout EUR 425

11/18/19 Reservation 11/17/2019 10 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 425 15,47 0 440,47

11/16/19 Payout EUR 265

11/16/19 Reservation 11/15/2019 2 APARTMENT INTO MALAGA'S HEART EUR 265 9,57 39,75 274,57

DATOS DEL EJEMPLO DE AIRBNBEL RENDIMIENTO NETO EN NÚMEROS

Fecha Tipo Fecha InicioNoches Cantidad Pagado

Cuota a Airbnb Limpieza Bruto

… … … … … … … … …

… … … … … … … … …

… … … … … … … … …

12/31/19 Payout 434,00

12/31/19 Reservation 12/30/2013 6 434,00 15,79 0,00 449,79

12/31/19 Payout 438,00

12/31/19 Reservation 12/30/2013 6 438,00 16,01 40,02 454,01

9.650,00 9.650,00 350,00 40,02 10.000,00

Ingresos

Gastos

GASTOS DIRECTAMENTE RELACIONADOS CON LA CESION

Honorarios intermediación AIRBNB 416,26

Lavandería 538,56

Mant./Reparaciones generales 450,00

GASTOS RELACIONADOS CON EL INMUEBLE

Impuestos (IBI, Basuras…) 520,84

Gastos Comunidad 518,64

Luz 322,56

Calefacción (gas/butano) 248,71

Agua 405,20

Mant./Reparaciones generales 750,00

Seguros 86,75

Otros Gastos Deducibles 0,00

Amortización inversiones finca 0,00

Amortización Inmueble 778,48

CALCULO AMORTIZ INMUEBLE

Valor Adq.pagado 132.475,09

Valor Catastral…. 113.121,68

Valor revisado… SI Ver IBI

Valor Cat.Terreno 90.963,36 Porcentaje

Valor Cat. Constr 22.158,32 19,5880%

Valor Mayor….. 132.475,09

Valor Constr Mayor 25.949,27

Amortización 3% 778,48

EJEMPLO 1: PROPIETARIO CEDE 1 HABITACION DE SU VIVIENDA HABITUAL

¿ES VIVIENDA HABITUAL? SI m2 vivienda 100

Nº Días Ocupada m2 cedidos Ingresos brutos Limpieza Porcentaje uso

Habitacion 1 183 50 10.000,00 40,02 25,07%

Porcentaje días en home-sharing 25,07%

Porcentaje días uso propio 74,93%

Precio del alquiler 9.959,98

Limpieza que se cobra al host 40,02

Ingresos por restitución

INGRESOS A DECLARAR ……………………...………………………………………………………… 10.000,00

Valor catastral Rentas

Imputacion de rentas inmobiliarias 113.121,68 0,00

Nota. Ha de entenderse que los m2 cedidos se refieren a los m2 a los que tiene acceso libre el huésped y no sólo a la habitación

EJEMPLO 1 (sigue) PROPIETARIO CEDE 1 HABITACION DE SU VIVIENDA HABITUAL

RESTO DE GASTOS

GASTOS DIRECTAMENTE RELACIONADOS CON LA CESION Gasto Deducible

Honorarios intermediación AIRBNB 416,26 416,26

Lavandería 538,56 538,56

Gastos Bancarios cobros alquileres 0,00 0,00

Luz 0,00 0,00

Calefacción (gas/butano) 0,00 0,00

Agua 0,00 0,00

Otros Gastos Directos 0,00 0,00

Amortización inversiones cesión 0,00 0,00

GASTOS RELACIONADOS CON EL INMUEBLE Gasto Deducible

Impuestos (IBI, Basuras…) 520,84 130,57

Gastos Comunidad 518,64 130,02

Luz 322,56 80,86


Agua 405,20 101,58

Internet 0,00 0,00

Seguros 86,75 21,75

Otros Gastos Deducibles 0,00 0,00

Amortización inversiones finca 0,00 0,00

Amortización Inmueble 778,48 195,15

TOTAL RESTO DE GASTO 1.677,10

GASTOS SUJETOS A LIMITE


Mant./Reparaciones generales 450,00 450,00



Intereses Préstamo 0,00 0,00

Suma Gts. MANT/REPAR Y FINC. (con límite)…. 638,01

Pendiente de deducir en los 4 años anteriores: 0,00

Límite (ingresos año): 10.000,00

TOTAL GASTOS DEDUCIBLES 638,01

Pendiente de deducir en los próximos 4 años 0,00

INGRESOS A DECLARAR ……………………...…………………………………………………………10.000,00

GASTOS DEDUCIBLES………………………………………………………………………………………2.315,11

Rendimiento procedente de AIRBNB 7.684,89

Imputacion de rentas immobiliarias 0,00

RENDIMIENTO NETO A DECLARAR………………………………………………………………..7.684,89

EJEMPLO 2: ANFITRION PROPIETARIO Y ALQUILA 100% PISO, NO VIV. HABIT.

¿ES VIVIENDA HABITUAL? NO m2 vivienda 100

Nº Días Ocupada m2 cedidos Ingresos brutos Limpieza Porcentaje uso

Habitacion 1 250 100 10.000,00 40,02 68,49%







Valor catastral Rentas

Imputacion de rentas inmobiliarias 113.121,68 392,05

Nota. En este ejemplo se ha aplicado el criterio mantenido por la Administración Tributaria, que considera quelos periodos no arrendados, comportan una imputación inmobiliaria a tributar y además, que los gastoscorrespondientes a dichos periodos no son deducibles. Anteriormente ya se ha explicado el criterio contrariode algunos Tribunales.

EJEMPLO 2 (sigue) ANFITRION PROPIET. Y ALQUILA 100% PISO, NO VIV. HABITUAL

GASTOS SUJETOS A LIMITE






Suma Gts. MANT/REPAR Y FINC. (con límite)…. 963,70

Pendiente de deducir en los 4 años anteriores: 0,00

Límite (ingresos año): 10.000,00

TOTAL GASTOS DEDUCIBLES 963,70

Pendiente de deducir en los próximos 4 años 0,00

RESTO DE GASTOS





Luz 0,00 0,00


Agua 0,00 0,00


Amortización inversiones cesión 0,00 0,00




Luz 322,56 220,93


Agua 405,20 277,53

Internet 0,00 0,00

Seguros 86,75 59,42



Amortización Inmueble 778,48 533,21





Imputacion de rentas immobiliarias 392,05


EJEMPLO 3: ANFITRION EN ALQUILER QUE CEDE 2 HABITACIONES

¿ES VIVIENDA HABITUAL? SI m2 vivienda 100

Nº Días Ocupada m2 cedidos Ingresos brutos Limpieza Porcentage uso

Habitacion 1 192 15 4.000,00 198,12 7,89%

Habitacion 2 143 12 2.500,00 100,00 4,70%

Habitacion 3 0,00%

Habitacion 4 0,00%

Habitacion 5 0,00%







1. No hay imputación de rentas en ningún caso. No hay propiedad. 2. El rendimiento se obtiene con independencia de la situación civil del

arrendamiento

EJEMPLO 3 (sigue): ANFITRION EN ALQUILER QUE CEDE 2 HABITACIONES

1.- No hay límite de los gastos de intereses o reparación y conservación2.- Deducibilidad del gasto del alquiler, así como de los gastos que se repercutan con el alquiler, como el IBI o los gastos de comunidad.3.- No hay amortización sobre el valor de adquisición o catastral. Sólo de las inversiones que haya realizado para la cesión.

RESTO DE GASTOS







Amortización inversiones 0,00 0,00





Luz 322,56 40,62


Agua 405,20 51,02

Internet 0,00 0,00

Seguros 86,75 10,92


Alquiler 10.800,00 1.359,91








GRACIAS POR SU ATENCIÓN!

Barcelona, 18 de mayo de 2020

tributaciÓn del alquiler de viviendas para uso turistico · arrendamiento que, recayendo sobre una...

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