1

COLEGIOUNIVERSITARIODEESTUDIOSFINANCIEROS

GRADOENADMINISTRACIÓNYDIRECCIÓNDE

EMPRESAS

TRABAJOFINDEGRADO

TRATAMIENTOCONTABLEDELAVENTADEUNAS

PARCELAS:ANÁLISISYESTUDIODECASOS

Autor:MolinaTorres,JuliaTutor:MartínezOtero,JoseMaría

Madrid,Abrilde2020

2

3

1. INTRODUCCIÓN……………………………………………………………4

2. CONCEPTODEPARCELA……………………………………………….5

3. REGISTRODELAADQUISICIÓNENELBALANCE……………7

4. IMPACTODELAVENTAENLACUENTADEPÉRDIDASYGANÁNCIAS…………………………………………………………………13

5. COMPARATIVANUMÉRICAENTRECASOSPRÁCTICOS…17

6. CONCLUSIONES…………………………………………………………..25

7. BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………………..26

4

INTRODUCCIÓNLa contabilidad es una herramienta que utilizan los empresarios para evaluarnuméricamentelasituaciónpatrimonialyeldesempeñodelosnegocios,perotambiéntienecomofinlaaportacióndeinformaciónatercerosconobjetodefacilitareltráficomercantil,talescomoposiblesclientes,proveedores,entidadesfinancieras,potencialessocios...deahíqueestéestablecidalaobligacióndeldepósitodecuentasenelregistromercantil.Inclusoconstituyetambiénunaherramientaparalahaciendapública(sirvecomobasedel impuestodesociedades)yparamuyvariadascuestionesrelacionadasconotrasadministracionespúblicas.Dadoportantoqueunodelosfinesbásicosdelacontabilidadesaportarinformaciónsobreelcursodelosnegociosylasituaciónpatrimonialdelaempresaaterceros,nosoloesimportantequelascifrasquepuedarecogerseancorrectas,sinotambiénlosaspectos cualitativos subyacentes que puedan ponerse de manifiesto según semuestrenlasmismasocomoconsecuenciadedistintostratamientosqueselespuedandar.En este trabajo vamos a estudiar diferentes posibilidades de contabilización de unadeterminadaoperación;concretamenteelimpactodelaventadeunasparcelasenlacuentaderesultadosdeunaempresa.Departidaestodependerá,comoveremosmásadelante,deltipodeelementopatrimonialquedichaparcelarepresenteencadacaso,loquedeterminará suubicaciónenel balance, en funcióndel finpor el que sehancompradoodeldestinoqueselesdéaéstastrasseradquiridas.En este sentido, cabemencionarque la sola ubicaciónde las partidas relativas a unelementopatrimonialenlosestadosfinancierospuedeempezaraaportarinformacióntalcomosuvocacióndepermanencia,suliquidezolarelaciónmásomenoscercanadelmismoconlaactividadhabitualdelaempresa.Así,condiferentescasosprácticosiremosexplicandoportantocómosedebentratarenlacontabilidadlaventadedichosbienes,segúnpuedanserconsideradosinmovilizado,existencias,ounelementodeinversiónajenoalaactividadhabitualoprincipaldelaempresa.Estodeterminarálanaturalezadelresultadoquegenerelaoperaciónparalamisma,quepodráestarvinculadoadichaactividadhabitualoserdecaráctermásomenos puntual o extraordinario, lo que debe reflejarse en la cuenta de pérdidas ygananciaspuestoquepuedeserunainformacióndebastanterelevanciaenatenciónalorecogidoenlosprimerospárrafos.Tambiénutilizaremosdiferentesratiosapartirdeejemplosnuméricosycontrastaremoscómovaríanenfuncióndelaaplicacióndelosdistintoscriteriosquecorrespondanencadacaso,deacuerdoalascircunstanciasyfinalidaddelasoperacionesdecompraventadeparcelasquedescribiremos.

5

CONCEPTODEPARCELA

Lapalabraparcelaprocededel francésparcelle,queasuvez tieneorigenenel latínparticella.Elconceptodeparcelaseutilizaparareferirsealasuperficiedeterreno,quelegalmenteconformadaodividida,puedeserutilizadadediferentesformasyactúacomosoportedeaprovechamiento.Comohemosmencionado,unaparcelaesunaporcióndeterreno;yentendemosporterrenolaporcióndesueloincluidaenunámbitodelimitado,quesirvecomounidaddereferencia.Laparcelaesampliamenteutilizadaenplaneamientodezonasurbanasdondemuchasvecesserequiereladivisióndelterrenoparaorganizarlasviviendasaedificar.Porotrolado,enagriculturaunaparcelapuedeserdestinadaparahuertooparagranja,comoformademanteneranimalesenunazonapredeterminadamedianteconstruccionesovallasadecuadas.Esposibleanalizarlasparcelasurbanasdesdedistintasperspectivas:

- Lasuperficiebrutaeslaporciónoriginal,deacuerdoalosdatosqueconstanenelcatastro,elregistrodepropiedadylasmedicionesreales.

- Lasuperficieneta,encambio,eslapartequenoseencuentrareservadaparalaubicacióndedotacionesurbanísticaspúblicas.

- Laparcelamínimaeseláreabásicaquedebe tenerunaparcelaparaque lasautoridades puedan autorizar los usos permitidos según el planeamientourbano.

Laforma,eltamañoyelmodoenqueseseparanlasparcelaspuedevariar;Según su forma, una parcela puede ser alargada o centrada, regular o irregular,dependiendo de si su dibujo es geométrico o no. Normalmente las parcelas sonirregularesenloslugaresdondeelrelieveesmásaccidentadoysetienenqueadaptaraél.Segúneltamaño,lasparcelaspuedensergrandesopequeñas,loquedeterminará,enelcasodeexplotacionesagrícolas,enminifundios(explotacionesdepequeñotamaño)olatifundios(explotacionesdegrantamaño).Segúnlostiposdelímites,lasparcelaspuedenserabiertas,queocurrecuandonoexisteseparación física con las parcelas circulantes; o cerradas, cuando si existe estaseparaciónmediantesetos,murosdepiedra,vallas...Laparcelacióneselprocedimientoqueconsisteendividirsimultáneaosucesivamenteun terrenoenunmínimodedosparcelas independientesentre sí, obienen cuotasindivisasdelmismo.Asuvez,sepuedehablardeparcelaciónurbanística,cuandoseefectúaconelpropósitoderealizarenlasparcelasunaedificacióntotaloparcial.

6

Las parcelas urbanas, también conocidas como solares edificables, son terrenos quecumplencontodoslosrequisitosbásicosparalaedificaciónyelposteriorusoporpartedesuspotencialeshabitantes.Lascondicionesespecíficasparaqueunaparcelapuedaconsiderarseurbanavaríandeacuerdoa la legislacióndecadaregión.Seesperaqueestasreciban,comomínimo,serviciosadecuadosdeenergíaeléctricayaguapotable,que cuenten con sistemas de evacuación de aguas residuales y que se encuentrencomunicadosatravésdecarreterasenbuenestado.

7

REGISTRODELAADQUISICIÓNENBALANCE

De entrada, vamos a mencionar aspectos básicos necesarios para ser capaces decategorizarcorrectamentelaubicaciónenbalancedelaparcelaaadquirir,loque,comodijimos anteriormente, va a condicionar definitivamente la naturaleza del resultadoobtenidoensuposteriorenajenación.ElBalancedeSituacióneseldocumentocontablequemuestralacomposiciónyelvalordelpatrimoniodeunaempresaenunmomentodeterminado.Los elementos contabilizados se agrupan según su naturaleza y su grado dedisponibilidad o exigibilidad en masas patrimoniales. Las masas patrimoniales seemplean ya que permiten agrupar los elementos que posee la empresa y que sonparecidosentresí.Laprincipalclasificacióneslasiguiente:-Activo:Seincluyenlosderechos,bieneseinversionesquetienelaempresa.Estesedivideasuvez,segúnsuhorizontetemporal,enActivosNoCorrientes(permanecenenlaempresamásdeunaño)yActivosCorrientes(permanecendeformatemporalenlaempresa, habitualmentemenos de un año). Dentro de los activos no corrientes, sedenominainmovilizadoalconjuntodeelementospatrimonialestangibleseintangiblesqueseutilizandemaneracontinuadaporelsujetocontableensusprocesosproductivosy que no están destinados a la venta. En cuanto a los activos corrientes puedenclasificarse según su liquidezenExistencias (bienesposeídospor laempresapara suventaenelcursoordinariodelaexplotación,oparasutransformaciónoincorporaciónalprocesoproductivo),Realizable(demayorliquidez,casodelosderechosdecobro)yDisponible(efectivoyelementoscasilíquidos).- Pasivo: Incluye las obligaciones de pago o las deudas que tiene la compañía conterceros.Sonfuentesdefinanciaciónajena,porloquesonrecursosquelacompañíatiene que devolver en el futuro. El pasivo se divide en función del horizonte deexigibilidadenPasivoNoCorriente(incluyelasdeudasexigiblesenunperiodosuperioraunaño)yenPasivoCorriente(incluyelasdeudasexigiblesenunperiodoinferioralaño).-PatrimonioNeto:Estáformadoporlosrecursospropiosquegeneralaempresaohansidoaportadosporsusaccionistas.Segúnlaprocedenciadedichosrecursossedivideen,Aportacionesdelossocios(integradasporelcapitalsocialconelqueseconstituyólacompañía,asícomosucesivasaportacionesposterioresquesehayanpodidorealizar),Reservas o beneficios retenidos (incluye el saldo acumulado de los beneficios deejerciciosanterioresque,frentealaopcióndeserrepartidoscomodividendos,sehandecididomantenertotaloparcialmenteenlaempresa)yporúltimoelResultadodelejercicio (importe de los beneficios o pérdidas obtenidos por la empresa durante elejercicioencurso).Comoyahemosanticipado, laprimeracuestiónaconsiderara lahoradeanalizar lasdistintasposibilidadesdecontabilizacióndeunaoperacióndeventadeunaparceladeterreno,essutratamientocontableaefectosdebalanceyconellosuubicaciónenel

8

mismo,quepuedeserdistintodependiendodelaactividadquedesempeñelaempresaquelaposeayelpropósitodeestaposesión.

Estovaadefinirquétipodeactivorepresentalaparceladereferenciaparacadacasoyen qué masa patrimonial ha de encuadrarse, lo que puede variar, tratándoseexactamente delmismo bien, en función de lo anterior. Así, unamisma porción deterreno,puedeserconsideradaelementostandistintosentresícomounamercadería,uninmovilizadoounainversión.Paraverestoreflejadoencasosconcretos,planteamoscincodiferenteseindependientes,dondelacontabilizacióndeesaparcelavaavariarsegúnquéagenteopereconellayconquépropósito.COMISIONISTAEn primer lugar, vamos a detenernos en un caso que, como concluiremosposteriormente, ni siquiera debiera incluirse en este trabajo, pero entendemos quepuederesultarinteresanteconsiderarpuestoquesonagentesqueintervienendeformamuy habitual en las operaciones de compra y venta de inmuebles pero desde unenfoquediferente.Nosreferimosalaintervencióndeuncomisionistaenunaoperacióndecompraventadeunaparcela.Uncomisionistaeslapartecontratantedelcontratodecomisiónmercantilquienrecibeyaceptaunagestióndecomerciorecibiendounaretribuciónacambio.Estáobligadoaejecutarelencargosiguiendolasinstruccionesrecibidasdelcomitente,ypuedeejercerlacomisióncontratandoennombredelcomitenteoenelsuyopropio.Setrata,pues,deunsimpleintermediario.Enestecasolaparcelaobjetodelacompraventanisiquieradebellegaraaparecerensubalance,yaqueeneltranscursodelaoperaciónmercantilnoleperteneceenningúnmomento.Aquílaparcelarepresentasimplementeunaoportunidaddeingresoparaelcomisionista, está vinculada de algúnmodo a la actividad que éste desarrolla peropertenece a otro y no obtiene por tanto ningún resultado como consecuencia de ladiferencia de valor entre el precio de adquisición y venta, si no como fruto de suintervenciónprofesional.COMPRAVENTADESUELOSCOMOACTIVIDADPRINCIPALEn segundo lugar, nos referiremos a una empresa que se dedica a la adquisición yposteriorventadesueloscomoactividadprincipal.Paraestetipodeagente,laparcelasecontabilizaráensubalanceenelActivoCorrientecomoExistencias,pueshabríadeserconsideradacomoelequivalentealamercadería/mercancíaconlaqueoperaeneldesarrollodesuactividadprincipal.Según el Plan General Contable, si los inmuebles se adquieren con el propósito devenderlos en el curso ordinario de las actividades del negocio o se encuentran enprocesodeconstrucciónodesarrolloconvistasadichaventa,estosactivossecalificaráncomo existencias. Por ejemplo, las propiedades adquiridas exclusivamente para suenajenaciónenelcortoplazooparaconcluirsudesarrolloinmobiliarioyprocederasuventa. Por el contrario, si las parcelas no se poseen para su venta dentro de las

9

actividadeshabitualesoprincipalesdelaempresa,traslacompra,elterrenodestinadoaserarrendadosemantendríaenelactivocomounainversióninmobiliaria.Haciendoalusiónaquédebeentendersepor“poseeruninmuebleparasuventadentrodelcursoordinariodelasactividadesdelaempresa”,debemosaclararquesielmodelode negocio de la empresa consiste en tener inmuebles con el objetivo de obtenergananciasalargoplazoproporcionadasporunavariaciónensuvalorrazonable;dichosinmueblessecalificaráncomoinversionesinmobiliariasyaqueenestoscasosserádifícilidentificarunciclonormaldeexplotación.INVERSIONISTATambién planteamos cómo sería la contabilización si fuese un inversionista quienadquierelaparcela.Nosreferimosconeltérminoinversionistaaaquellapersonafísicaojurídicaquedestinaparteolatotalidaddesusrecursosalaadquisicióndebienesdedistintatipología,conelfindeobteneruningresoregularorealizarunagananciadecapital.Portanto,podemosverauninversionistacomounagentequeadquierebienesdediversatipología,yaseanmobiliarios(acciones,obligacionespúblicasoprivadas…)oinmobiliarios (terrenos, viviendas…), que puede obtener ingresos vía rentas de losmismos(dividendosocuponesenelprimercasoyarrendamientosenelsegundo)y,consuposteriorventa,tratardeobtenerbeneficiosporsurevalorización.A la hora de contabilizar la adquisición de la parcela, en el balance apareceránormalmenteenelActivoNoCorriente,alserlaparcela,dentrodelasposibilidadesdeinversión(frentealasdetipomobiliario),unbienque,enelmarcodeestaactividad,seadquiriráprobablementeconunhorizontetemporalsuperioraunaño.DentrodeestebloquedelbalanceseincluyeelepígrafeIIIdenominadoInversionesinmobiliariasparaubicarinversionesdeestanaturaleza.El término“inversiones inmobiliarias”deusomuyfrecuenteenel lenguajecotidianopuedetenerunampliosignificado;porellovamosaconcretarsuampliosignificadoconlostérminosenquesondefinidasenelPlanGeneralContable:1. Activos no corrientes que sean inmuebles y que se posean para obtener rentas,plusvalíasoambas,enlugardeparasuusoenlaproducciónosuministrodebienesoservicios, o bien para fines administrativos; o su venta en el curso ordinario de lasoperaciones.2.Terrenosyedificioscuyosusosfuturosnoesténdeterminadosenelmomentodesuincorporaciónalpatrimoniodelaempresa.Así,losinmueblesqueesténenprocesodeconstrucciónomejoraparasuusofuturocomoinversionesinmobiliariasserántambiéncalificadoscomotales.3.Uninmueblesolopodrácalificarsecomoinversióninmobiliariacuandoseutiliceunaporcióninsignificantedelmismoparalaproducciónosuministrodebienesoserviciosoparafinesadministrativos.

10

4. La prestación de servicios complementarios a los ocupantes de un inmueble noimpedirá su tratamiento como inversión inmobiliaria en la medida en que dichosserviciospuedansercalificadoscomopocosignificativosenrelaciónalcontratoglobal.INVERSOROCASIONALConsideramosahoraelcasodeunaempresacuyaactividadhabitualescompletamenteajenaalasinversionesinmobiliariasperodecidecomprarunaparcelaporqueconsideraquepuedeserunabuena inversión.Pensemosenel casodeunaempresa industrialdedicadaalafabricacióndecualquierbiendeconsumoque,enteradadequeseponeala venta la parcela contigua a la suya en el polígono industrial en el que se asienta,considera que su precio está por debajo del de mercado y que puede obtener unbeneficio en un corto periodo de tiempo si la compra y posteriormente la revende,teniendoenmenteinclusoposiblescompradores.Este casonosparece interesantea efectosde la categorizaciónpatrimonial del bienadquirido.Porsunaturalezafísicalaparcelapodríaconsiderarseaprimeravistacomouna Inversión inmobiliaria de acuerdo a lo definido en el Plan General Contable,anteriormenteexpuesto.Sinembargoelhorizontetemporalprevistonoconcuerdaconestaopción.DentrodelActivoCorrientecabría laopcióndeconsiderarsedentrodelgrupo Existencias como en el caso de la empresa cuya actividad principal es lacompraventadesuelosalaqueantesnosreferimos,peroentendemosque,tratándosede una operación completamente ajena a la actividad de la empresa no podríaencuadrarseelbiendentrodeestacategoríaquese refierebásicamenteal stockdemateriasprimasyproductosencursooterminados.Portanto,ynoteniendoclaroquesea muy ortodoxo, en nuestra opinión podría considerarse dentro del epígrafeInversiones Financieras dentro delActivo Corriente ya que, aunque éste se refiere ainversionesenvaloresoinstrumentosfinancieros,enestecasoconcretolafinalidadyelhorizontetemporaldelaoperaciónparecenconcordar.Acercadeestadisquisiciónyotrasposterioresqueapareceránalolargodelpresentetrabajo,nosvolveremosareferirenelapartadodeConclusiones,alfinaldelmismo.EMPRESAINDUSTRIALPorúltimo,tendríamoselcasodeunaempresaqueposeeunterrenoqueformapartedesusinstalacionesproductivas.Supongamosquesetrataporejemplodeunaempresacuyaactividadprincipalconsisteenlafabricaciónyventadetextiles.Éstaespropietariade la parcela donde se asienta la fábrica en la que desarrolla su actividad pues seconstruyóbajoespecificacionespropiasynoqueríaejecutarunainversióndeestetipoen un terreno alquilado. La parcela será contabilizada en este caso en elActivo NoCorrientedelbalancedelaempresa,comoInmovilizadomaterial.Seconsideraqueesunfactordeproducción,unainversiónproductivaparalaempresa.El Plan General Contable, define como inmovilizado material a todos los bienes yserviciostangiblesqueformanpartedelpatrimoniodeunaempresacuyaparticipaciónenelprocesoproductivoessuperioraunciclodeproducción,normalmentemuchos

11

más. Nos referimos por tanto a lamaquinaria,mobiliario, elementos de transporte,ordenadores…Estosnoseadquierenoproducenconintencióndevenderlos.Acontinuación,reproducimospartedelasNormasdeValoración2y3delPlanGeneralContable,referidasalinmovilizadomaterial,queseríanaplicablesaestecaso,paraunamayorcomprensióndeotrosaspectosdeltratamientocontable.Enlavaloracióndelinmovilizadomateriallosimpuestosindirectossóloincrementaránsucostecuandonopuedanrecuperarsedirectamentedehaciendapública.Porejemplo,elimpuestodelvalorañadido(IVA),soportadoenlaadquisicióndelasmateriasprimasutilizadas para la elaboración del producto es compensado habitualmente por laempresaosolicitadasudevolución,por loqueno lo incluiremosdentrodelcostedeproducción.Formará parte del valor del inmovilizado, el valor actual que se estime de lasobligacionespordesmantelamientooretiro(costesderehabilitacióndellugardondeseencuentraelinmovilizado)siemprequedenlugaralregistrodeprovisiones,deacuerdoalanormaaplicableaéstas.En el caso de los bienes materiales que necesiten más de un año para estar encondicionesdeuso,seincluiránenelpreciodeadquisiciónocostedeproducción,loscostesfinancierosproducidosantesdelapuestaenproduccióndelbien,costeadosporel proveedor o correspondientes a préstamos u otras financiaciones que afectendirectamente a la adquisición, fabricación o construcción del activo. El precio deadquisición será por lo tanto el importe facturado por el vendedor (después de losdescuentosorebajasenelprecio),máslosgastosadicionales(instalación,transporte,seguros,..)hastalapuestaenfuncionamientodelbienadquirido....Comonormasmásparticulares,sedetallaqueparalossolaressinedificar,seincluiránensupreciodeadquisiciónlosgastosdeacondicionamiento,comocierres,movimientode tierras, obrasde saneamiento y drenaje, los gastosdederribode construccionescuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva planta, los gastos deinspección y levantamiento de planos cuando se efectúen con carácter previo a suadquisición,asícomo,ensucaso,laestimacióninicialdelvaloractualdelasobligacionespresentesderivadasdeloscostesderehabilitacióndelsolar.Normalmentelosterrenostienenunavidailimitaday,portanto,noseamortizan.Noobstante, si en el valor inicial se incluyesen costes de rehabilitación, porque secumpliesen las condiciones establecidas en el apartado 1 de la norma relativa alinmovilizadomaterial,esaporcióndelterrenoseamortizaráalolargodelperiodoenqueseobtenganlosbeneficiosorendimientoseconómicosporhaberincurridoenesoscostes...

12

.Loscostesderenovación,ampliaciónomejoradelosbienesdelinmovilizadomaterialseránincorporadosalactivocomomayorvalordelbienenlamedidaenquesuponganunaumentodesucapacidad,productividadoalargamientodesuvidaútil,debiéndosedardebajaelvalorcontabledeloselementosquesehayansustituido.

13

IMPACTODELAVENTAENLACUENTADEPÉRDIDASYGANÁNCIASTrashabervistoyentendidoalgunasdelasposiblesmanerasdeubicarenelbalanceuna parcela, vamos a desarrollar como se tratarían los ingresos y resultados que seobtendrían en dichos casos tras vender la parcela a un tercero. Es decir, quéimplicacionestieneenlaCuentadePérdidasyGananciaslaventadeésta,quediferiránencadacasodependiendodedondeestuvierapreviamentelocalizadaenelbalance.Antesmencionaremosquetantocuentadeexplotacióncomocuentaderesultadossonsinónimosdecuentadepérdidasyganancias,mostrandoéstaelresultadodelagestióndelaempresacomoconsecuenciadetodoslosingresosygastosproducidosduranteelejercicioeconómicoydandoportantoelresultadofinaldelmismo,quesegúnlarestadeloanteriorseráunbeneficioounapérdida.Suestructuraeslasiguiente:

Lacuentaderesultadosespresentadaenformadecascadaoescalera,unaformamuyadecuadaparallevaracabounanálisisdelasituacióneconómicadeunaempresa,al

14

permitirexaminarlaevolucióndelresultadosiguiendolacascadadecálculodelmismoydetectar,ensucaso,enquénivelseproducenpérdidas.Esreseñabletambiénelhechodequecuantomásrelacionadoestéelingreso/gastooresultado correspondiente con la actividad habitual de la empresa, más arriba seencontraráexpuesto;yalcontrario.Amedidaquevamosrealizandolacuentadepérdidasyganancias,elprimerresultadoqueseobtienecomobienseveenlaestructura,eselresultadodeexplotación;esteestá formado por los ingresos y gastos directamente atribuibles a la actividad de laempresa y se integran en el mismo los beneficios o pérdidas asociados a lasenajenacionesdeinmovilizadoquesepudieranproducir.Mientrasqueelsiguiente,elresultado financiero, lo forman los ingresos y gastos vinculados a las actividades deinversión y financiación. Por último, el resultado del ejercicio modifica el valorpatrimonial de la empresa, repercutiendo en el patrimonio neto del balance desituación,incrementándolocuandohaybeneficiosyreduciéndolocuandohaypérdidas.Retomando los cincos casos puestos como ejemplo, como hemos mencionadoanteriormente haremos referencia a las implicaciones que tiene en la Cuenta dePérdidasyGananciaslaventadelaparcelaencuestión.COMISIONISTAEnprimerlugarelcomisionista.Habíamosmencionadoquecomolaparcelanoesdesupropiedad, éste no la contabiliza en su balance, pero sí que registra aquí el ingresoobtenidoen la operaciónde venta, tratándosenoobstante, comoexplicamosen sumomento,nodeunresultadoobtenidoporunaoperaciónrealizadaariesgopropio,sinodeunaretribuciónporserviciosprestados.Elingresoquerecibealintermediarentredostercerosenlaventadelterrenoformapartedesuactividadhabitual,porloquesetratadeuningresoordinarioyquedaríaregistradodentrodelimportenetodelacifra

denegociosjuntoconlosobtenidosporelrestodegestionesprofesionalesrealizadasenelcursodelmismoejercicio.COMPRAVENTADESUELOSCOMOACTIVIDADPRINCIPALEnsegundolugar,laempresaquesededicaalaadquisiciónyposteriorventadesueloscomoactividadprincipal. Al realizar la venta de la parcela en cuestiónobtendría uningreso, incluyéndose el importe de lamisma en la cuenta de pérdidas y gananciasdentrodelimportenetodelacifradenegociosjuntoconlosingresosprocedentesdelresto de operaciones de venta realizadas dentro del ejercicio considerado. El gastoespecíficoasociadoaesteingreso(elcostedeadquisicióndelaparcelamáslosgastosasociadas a dicha adquisición, según lo recogido en la normas de valoraciónanteriormentereproducidas),quedeterminaríaelbeneficiodirectodeestaoperaciónconcreta,noseincorporaalacuentaderesultadosdemaneraespecífica,sinoquelohacedentrodelsegundoepígrafedelamisma,variacióndeexistencias,querecogela

15

variaciónnetadelconjuntodelstockdemercancías(suelosenestecaso)registradoenelejercicio.Estoesconsecuenciadelaprácticacontabledenoregistrarlasadquisicionesdemercaderíascomogastoenelmomentodesuadquisición,paraevitarasíposiblesdistorsionesenelresultadoencasodequelapolíticadecomprasnoseciñaahorizontestemporalesanuales.INVERSIONISTASeguimosconelinversionista.Nossurgenaquídudassobreeltratamientocontablequedeberíaseguirseencuantoalaincorporaciónalacuentadepérdidasygananciasdelresultadoobtenidoconlaventadelaparcela.Recordemosqueexpusimosqueenestecaso la parcela debería aparecer en el balance, tras su adquisición, en elActivo NoCorriente,alserunbienque,enelmarcodelaactividaddesarrolladaporsucomprador,seadquiriráconmuyaltaprobabilidadconunhorizontetemporalbastantesuperioraunaño.Sinembargo,síqueentendemosqueestaoperacióndeventarazonablementepodríaconsiderarse que forma parte de la actividad principal de la empresa por lo que elimportedelamismadeberíaincluirsecomopartedelacifranetadenegocios,loquenosplanteaunproblema.Normalmente,cuandoestosucede,lamercancíavendida(laparcela en este caso) se ha considerado previamente una existencia y el gasto seincorpora en el formato de la cuenta de resultados en el epígrafe de variación deexistencias,enlosmismostérminosquelosexpuestosparaelcasodelaempresaquesededicaalacompraventadesueloscomoactividadprincipal.Nosiendoesteelcaso,elgastovinculadoalaventadelaparcelaseríaelequivalentealimporteporelqueestáregistradaenelbalanceytendríaqueincluirseenalgunodelosepígrafesdegastoqueseencuentranenlacuentaderesultados,sinqueidentifiquemosencuálcorresponderíahacerlo. Esto nos lleva a pensar que, o bien deberíamos haber registrado comoexistencia la parcela al ser adquirida o que, no habiendo hecho esto, no debeconsiderarseestaoperacióncomopartedelaactividadhabitual.Optandoporlaprimeraposibilidad,eltratamientocontableseríaelmismoqueeldelaempresa que se dedica a la compraventa de suelos como actividad habitual. Sinembargoyahemosexpuestoque,deacuerdoalfinperseguidoporelcomprador,novemoslógicoconsiderarlaparcelacomounelementopertenecientealActivoCorriente.Sinoconsideramoslaventacomopartedelaactividadhabitualnoseincluiríaelimportede la misma como parte de la cifra de negocio y el resultado obtenido quedaríaencuadradodentrodelepígrafedelosresultadosporenajenacionesdeinmovilizado.A esta duda planteada nos volveremos a referir posteriormente en el apartado deconclusiones.INVERSOROCASIONALNosreferimosahoraaaquellaempresaqueplanteamosquesededicabaaunaactividadindustrial y que decide adquirir una parcela como inversión puntual al tenerexpectativasdeobtenerunbeneficioenuncortoperiododetiempo.Comoexplicamos

16

en su momento, aunque pudiera parecer poco ortodoxo, consideramos que dichaparcela debería aparecer registrada en el balance dentro del epígrafe InversionesFinancierasdelActivoCorrienteyaque,aunqueésteserefiereainversionesenvaloresoinstrumentosfinancieros,enestecasoconcretolafinalidadyelhorizontetemporaldelaoperaciónesdondeparecenconcordarmejor.Encuantoaltratamientoquetendríaenlacuentaderesultadoslaventadelaparcelaenestecaso,alnoformaréstapartedelaactividadhabitualdelaempresa,elingresoobtenido,osea,elimporteporelqueseproducelaenajenación,obviamentenopuedeserconsideradocomopartedelacifranetadenegocios.Esto,unidoaquesecategorizóelbiencomounainversiónfinanciera,nosllevaríaaincorporaralacuentadepérdidasy ganancias directamente el resultado obtenido por su venta, en el epígrafe deresultadosporenajenacionesdeinstrumentosfinancieros.EMPRESAINDUSTRIALPorúltimo,teníamosaunaempresacuyaactividadprincipalconsisteenlafabricaciónyventadetextiles;disponedelterrenoparaubicarlafábrica.Paraestaempresalaventadelaparcelanoformapartedesuactividadhabitualyportantoelingresoobtenidonopuedeserconsideradocomopartedelacifranetadenegocios.Paraestecaso,existeun epígrafe específico en la cuenta de resultados, deterioro y resultado porenajenacionesdelinmovilizado,dondeseregistraelresultadoobtenidoenlaventa,yaseapositivoonegativo(podríaperfectamenteproducirseunapérdida,siporcualquiermotivo, laparceladonde se asienta la fábrica sehadevaluadodesde la fechade suadquisición). Por tanto, en casodeque la empresa en cuestión, dentrodel ejercicioconsiderado,hubiera realizado laenajenacióndeunúnico inmovilizado,el resultadoobtenidoseríavisibleseparadamenteenlacuentaderesultados.Si comparamos estos supuestos, podemos ver perfectamente reflejado un aspectocaracterísticodelacuentaderesultadosmencionadoanteriormente;yesquecuantomásrelacionadoestéelingresooelgastocorrespondienteconlaactividadhabitualdelaempresa,másarribaseencontraráregistradoenlacuentadepérdidasyganancias,yalcontrario.

17

COMPARATIVANUMÉRICAENTRECASOSPRÁCTICOSDeloscincocasosprácticosquehemosidoexponiendoalolargodeltrabajo,enestasección sólo vamos a hacer referencia a los cuatro últimos, es decir, a todosexceptuando el caso del comisionista, ya que, como explicamos, al intervenirúnicamente como un prestador de servicios y no adquirir la propiedad en ningúnmomento,notendríamuchosentidohacerlo.Para poder comparar mejor cómo puede afectar numéricamente a los estadosfinancieroselqueunamismaoperaciónmercantil,deigualmagnitud,seacategorizadadeunauotraforma,imaginaremosquetodosellostienendepartidaelmismobalancedesituación,quepresentamosacontinuación:

Así,veremoscómovaríaencadacasoelvalorabsolutodelasmasaspatrimonialesyapartirdelasmismascalcularemosdosratioseiremostambiénvalorandosuscambiosencadaescenario.Losratiosfinancieros(tambiénllamadosindicadoresfinancieros)soncoeficientesorazonesobtenidasapartirdemagnitudescontables,queproporcionanunidadesdemedidaycomparaciónypermitenanalizarelestadoactualopasadodeunaorganización,enfunciónanivelesóptimosdefinidosparaella.Entodosloscasoselpreciodeadquisicióndelaparcelaseráelmismo,cuatrocientasunidadesmonetarias,yeldesuposteriorventaauntercerotambién,peroconunvalorsuperior,seiscientasunidadesmonetarias.Además,conocemosquepaganlamitaddelvalordeadquisiciónalcontadoylaotramitadmediantelasuscripcióndeunpréstamobancarioalargoplazo. Losratiosconlosquevamosatrabajarsonlossiguientes:·Ratiodeliquidez=Activocorriente/Pasivocorriente

18

Esteratioindicalaproporcióndedeudasacortoplazoquesepuedencubrirporelementosdelactivocorriente.Portantoconcaráctergeneralsesuponequesuvalordeberíasersuperiora1yseconsideraqueunrangoadecuadoestaríaentornoa1,5,aunquecomosucedeconlaprácticatotalidaddelosratiosestoshandeinterpretarsealaluzdelascaracterísticasconcretasdelaempresa,elsectorenqueopera,etc.Teniendo en cuenta la situación inicial de la empresa reflejada en el balanceanterior,podemosdecirqueelratiodeliquidezenestecasotieneunvalorde1,36,loqueimplicaquelaentidadcuentaensuactivocorrientecon1,36eurosporcadaeuroquetienededeudaquevenceenmenosdeunaño.

·RatioKTSA=(Activocorriente–Pasivocorriente)/TotalActivos

ElratioKTSAodecapitaldetrabajonetosobretotaldeactivosmidelarelaciónentreelcapitaldetrabajoofondodemaniobraconeltotaldelosactivosdelaempresa.Enestecasoelvalordepartidaesde0,17.Concaráctergeneralseconsideraadecuadoqueesteindicadorseamayorque0.

Encuantoaloscasosdereferencia,aestosefectosvamosaconsiderarconjuntamentelosdosescenariosenlosquelaadquisicióndelaparcelaescontabilizadaenelactivocorrienteyporotroladolosdosenquesecontabilizaenelactivonocorriente;debidoaquelosratios,enelcasodequelaparcelaseincluyaenelmismobloquedelbalance,novanavariar.Enprimerlugar,laadquisicióndelaparcelaesregistradaenelActivoCorriente,comoExistencias si es laadquiere laempresa cuyonegociohabituales la compraventadesuelos;ycomoInversiónfinanciera,sieselinversorhabitualquienlohace.Mostramos aquí el balance correspondiente respectivamente a cada caso, dondesombreamoslosmovimientosquetienenlugar.

19

Losvaloresdelosratiosenestecasoserían:·Ratiodeliquidez=Activocorriente/Pasivocorriente=950/550=1,72·RatioKTSA=(Activocorriente–Pasivocorriente)/TotalActivos

=(950-550)/1400=0,29PorotroladoestánloscasosenlosquelaparcelaseintegraenelActivoNocorriente;enprimerlugarlaparcelaseregistracomoInversiónInmobiliaria,cuandoesadquiridaporelinversionista;ycuandoeslaempresaindustrialquienlaadquiere,seconsideraInmovilizadomaterial.

20

Losratiosenestecasoserían:·Ratiodeliquidez=Activocorriente/Pasivocorriente=550/550=1·RatioKTSA=(Activocorriente–Pasivocorriente)/TotalActivos

=(550-550)/1400=0

Así,vemosquelosratiosenelprimerodeloscasoshanmejoradorespectodelosdelbalance de partida y se han deteriorado en el segundo, acercándose a valores quepudieranconsiderarseinclusoinadecuadosocercadeserlo.Retomandoaquílaideadequelacontabilidadtiene,entresusfinesprincipales,servircomofuentedeinformaciónaterceros(potencialescontrapartesmercantiles,ademásdeadministracionespúblicas,etc.,estandodisponibleparaellodeformapúblicaenelregistromercantil)yteniendoencuentaqueunaformaextendidadeevaluacióndelasempresasincluyeelcálculoderatiosfinancieros,seobservaquelacontabilizacióndeunamisma operaciónmercantil, delmismo importe y realizada a partir de idénticobalancepuedecambiarlapercepcióndelmismodeformasignificativa.Evidentemente los ratios varían debido a que las circunstancias y propósito de lacompraventa difieren en cada caso y la forma de contabilización debe hacerseatendiendo exclusivamente a ello, pero queríamos aprovechar estos ejemplos paraponerdemanifiestoque,antecasosenquepuedandarsedistintasinterpretacionesuoptarpordistintasalternativas,lasdecisionesquesetomenpuedentenerincidenciasrelevantesencuantolasituaciónpatrimonialquemuestrenlosestadosfinancieros.Lasegundapartedelejercicioprácticoconsisteenreflejarcomoimpactalaventadelaparcelaenlacuentaderesultadosdecadaescenario.

21

Pensemosdenuevoquetodosloscasos,elpenúltimodíadelaño,presentanlamismacuentadepérdidasyganancias,yelúltimodíadelmismorealizanlaventadelaparcelaquedebenportantoreflejar.Cuentadepérdidasygananciasdelpenúltimodíadelaño:

Iremos haciendo lo mismo que en el caso del balance; mostraremos el impactonuméricodelaventadelaparcelaenlacuentadeexplotación.Laempresaquesededicaalacompraventadesueloscomoactividadhabitual,elúltimodíadelaño,trasrealizarlaventadelaparcela,tendráunacuentaderesultadosconlaestructurapresentadaacontinuación.Debidoaqueestaoperación formapartede la actividadprincipalde la empresa, elingresogeneradoseincluirádentrodelimportenetodelacifradenegociosjuntoconlosingresosdelrestodeoperacionesanálogasdeventadelejercicio.Yelgastoloharádentrodelsegundoepígrafe,variacióndeexistencias,querecogelavariaciónnetadelconjuntodelstockdemercancías,alhaberseconsideradoencuadradalaparcelaenestamasapatrimonialcuandoseregistrósuadquisición.

22

En el caso del inversionista, mencionábamos que debido a que las perspectivas depermanencia de la parcela en el balance eran con mucha probabilidad bastantesuperioresaunaño,estaaparecería registradaenelActivonocorrientedelbalancecomoInversióninmobiliaria.Alahoradereflejarlaventaenlacuentaderesultados,veíamosquenossurgíandudas,yaquelosingresosobtenidosporestaventapodríanencajarenelimportenetodelacifradenegociosperonoscostabaconciliarestoconnohabercategorizadolacompradentrode las existencias. La cuentade resultadosque sigue sería la derivadadenoconsiderarestaoperacióndeventacomopartedelaactividadhabitual,porloquenocambiaríadichacifradenegocioyelingresoygastodelamismaapareceríanneteados,encuadradoenelepígrafederesultadosporenajenacionesdeinmovilizado.

Encuantoaltratamientoquetendráenlacuentaderesultadoslaventadelaparcelaenmanosdel inversorocasional,debidoaqueelbiensecategorizócomounainversión

23

financiera,elresultadoobtenidoporsuventaencajaríaenelepígrafederesultadosporenajenacionesdeinstrumentosfinancieros.

Laempresaindustrialnopuedeconsiderarelingresoobtenidocomopartedelacifranetadenegocios,yaquelaventadelterrenonoformapartedesuactividadhabitual.Porloqueregistraremosladiferenciadelgastoyelingresoenelepígrafedeterioroyresultadoporenajenacionesdelinmovilizado.

Vemoscomolalocalizaciónasignadaencadacasoalosingresosygastosderivadosdelaventadelaparcela(entodosloscasosdelamismacuantía)puedeafectardeformasignificativaalacuentadepérdidasygananciasaunpartiendodelamismasituación,loquepuedetenerrepercusión,comohemosvistoquesucedíaenelcasodelbalance,enlasvaloracionesquepuedenhacersededichacuentaderesultados.

24

Así,elimportenetodelacifradenegociosdeunaempresaesunamagnitudbastanterelevante,yaqueel importede lamismaesunode losbaremosquedetermina,porponeralgunosejemplos,sucategorizaciónfiscalcomogranempresa,suconsideracióncomo PYME, la obligación de ser auditadas… además de condicionar habitualmenteotrascuestionescomolaposibilidaddeaccederadeterminadassubvenciones,concurriracontratospúblicos,etc.Tambiénesimportanteconsiderarquelapercepcióndedosempresasconlosmismosresultados normalmente diferirá si estos se obtienen de operaciones más o menospuntuales o extraordinarias, frente a aquellas en los que provienen de la actividadhabitual,quetenderánaconsiderarsemásrecurrentesosostenibleseneltiempo.

25

CONCLUSIONES

A lo largodelpresente trabajohemos incidido repetidamenteenelhechodeque lacontabilidad, además de ser una herramienta fundamental para el empresario, estambién una fuente de información para terceros, estando de hecho a disposiciónpúblicaenelregistromercantil.Basándonos en una operación mercantil específica, concretamente la adquisición yposteriorventadeunaparcela,noshemosservidodevariosejemplosquepodríanserrealescomomuestrariodedistintascasuísticasquepuedendarseenlacontabilizacióndeunmismohecho,enfuncióndelascircunstanciasqueconcurrenencadauno.Estodeterminará en primer lugar la adecuada ubicación del bien adquirido en la masacorrespondiente del balance a efectos de lograr la imagen fiel del patrimonio de laempresa, lo que condicionará el impacto de su venta posterior en la cuenta deresultados.Posteriormente, sirviéndonos de unos estados financieros de partida creados a esteefecto, idénticos en sus valores para todos los casos, hemos calculado y puesto demanifiestolosdiferentesimpactoscuantitativosycualitativosquelasdiferentesformasde contabilizar este mismo hecho tienen en cada uno de los estados financierosresultantesyalgunosefectosqueellopodríatenerenlavaloraciónportercerosdelosmismos.Parafinalizarelpresentetrabajoqueremosponerdemanifiestounaúltimaconclusiónquenoshasurgidoalolargodeldesarrollodelmismo.Comoyaadvertimosalolargodesuexposiciónyanálisis,hemostenidociertasdudasodificultadesendosdeloscasosplanteadosparacaracterizardeacuerdoanuestrocriteriolasoperacionesdecomprao,enfuncióndelamisma,cómoreflejarelimpactodesuposteriorventaenlacuentaderesultados.EntendemosqueprobablementenotengasentidohacerdesarrollosenelPlanGeneraldeContabilidadparadarcabidaacasosmuyespecíficos,peroquizáscabríarealizarunareflexiónenrelaciónasiloestablecidoenésterespectoalasactividadesdeinversióninmobiliaria no supone un marco más limitado de lo que convendría, a efectos dereflejar de formamás ajustada en la contabilidad distintos hechos económicos y denegocioquepuedendarseenlasmismas,considerandoquedichoscasosplanteadosnoseríanrarasexcepcionessinosituacionesperfectamenteposibles.

26

BIBLIOGRAFÍA

http://www.icac.meh.es/Consultas/Boicac/ficha.aspx?hid=607

https://www.plangeneralcontable.com/?tit=ventas-de-unas-parcelas-nrv-4&name=GeTia&contentId=cic_cicac&lastCtg=ctg_13&bn=118&qn=2&qt=c

https://www.plangeneralcontable.com/?tit=normas-de-registro-y-valoracion-contable&name=GeTia&contentId=man_nvaloracion&manPage=1https://www.supercontable.com/informacion/Contabilidad/Norma_valoracion_3a.Plan_General_Contabilidad..htmlhttps://www.plangeneralcontable.com/?tit=inmovilizado-material-nrv-2-inversiones-inmobiliarias-nrv-4-normas-de-adap&name=GeTia&contentId=cic_cicac&lastCtg=ctg_13&bn=75&qn=5&qt=chttps://www.holded.com/es/blog/ratios-analizar-situacion-financiera-empresas/https://pablopenalver.com/tag/cuentas-anuales/page/2/

27