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G E T X O K O E G I T A M U O R O K O R R A

P L A N G E N E R A L D E G E T X O

NORMAS URBANISTICAS - DISPOSICIONES GENERALES 1APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO PRIMERO -DISPOSICIONES GENERALES

CAPITULO PRIMERO - VIGENCIA,CONTENIDO Y EFECTOS DEL PLAN

Artículo 1.1.1. Naturaleza y ámbito territorial1. El Plan General de Ordenación Urbana deGetxo es el instrumento de ordenación integral delmunicipio.2. Directamente o por medio de los instrumentosde planeamiento previstos para su desarrollo,delimita las facultades urbanísticas propias delderecho de propiedad del suelo y especifica losdeberes que condicionan la efectividad y ejerciciolegítimo de dichas facultades.3. Su ámbito territorial se extiende al términomunicipal de Getxo, aunque determinadospreceptos tendrán un ámbito territorial másreducido en cuanto hacen referencia a concretostipos y categorías de suelo.

Artículo 1.1.2. Vigencia y efectos1. El Plan entra en vigor a los veinte días de lafecha de publicación de sus Ordenanzas en elBoletín Oficial de Bizkaia y su vigencia seráindefinida, sin perjuicio de sus eventualesmodificaciones o revisiones, programadas o no.2. El Plan sustituye plenamente, en lo que serefiere al término municipal de Getxo, a las NormasSubsidiarias de Planeamiento, que quedanderogadas a su entrada en vigor, así como a lasOrdenanzas que se regulan en estas NormasUrbanísticas.3. Quedan, por tanto, sin efecto y con sutramitación suspendida definitivamente, todos losinstrumentos de desarrollo y ejecución delplaneamiento que no se hubieren aprobadodefinitivamente a la entrada en vigor del PlanGeneral.4. Los efectos del Plan General, una vez entradoen vigor, son los que le atribuye el Ordenamientovigente.

Artículo 1.1.3. DocumentaciónEl Plan General se integra con un conjunto dedocumentos escritos y gráficos, unos de caráctervinculante o otros meramente informativos.1. Documentación vinculante.Tendrán carácter vinculante:a) Documentos escritos:

• Normas Urbanísticas, que constituyen elcuerpo regulador básico de la ordenación

urbanística propuesta por el Plan,definiendo el tratamiento específico decada tipo y categoría de suelo.

• Programa de Actuación, que expresa losobjetivos, directrices y estrategias para eldesarrollo del Plan General en los plazosque en el mismo se indican, a fin dealcanzar el modelo urbano propuesto.

b) Documentos gráficos:

plano nº TÍTULO escala1 Encuadre Regional 1/50.0002 Estructura Orgánica y Usos

Globales1/5.000

3 Clasificación Suelo 1/5.0004 Sistemas Generales 1/5.000

5.1. Red de Saneamiento 1/5.0005.2. Red de Agua 1/5.0005.3. Red de Alumbrado 1/5.0005.4. Red de Energía Eléctrica 1/5.0005.5. Red de Gas 1/5.0005.6. Red de Telefonía 1/5.0006.1. Ordenación de Suelo

Urbano y Urbanizable (1)1/2.000

6.2. Ordenación de SueloUrbano y Urbanizable (2)

1/2.000


1/2.000


1/2.000


1/2.000


1/2.000


1/2.000


1/2.000

7 Ordenación de Suelo NoUrbanizable

1/5.000

8 Gestión del Suelo Urbano 1/5.0009 Gestión del Suelo

Urbanizable1/5.000

10 Previsión de ViviendaProtegida

1/5.000

11 Elementos Protegidos 1/5.000

2. Documentación no vinculante.El resto de los documentos del Plan General tienenun carácter informativo y ponen de manifiestocuáles han sido los datos y estudios utilizados en laformulación de las propuestas. Facilitará lainterpretación de los documentos de caráctervinculante. Los canales viarios reflejados en losplanos no son vinculantes en lo que se refiere aposición y tamaños de bordillos, aparcamientos,aceras, etc., aunque en todo caso mantienen sucarácter de sistema viario en toda su integridad.



NORMAS URBANISTICAS - DISPOSICIONES GENERALES 2APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

CAPITULO SEGUNDO - REVISIÓN,MODIFICACIÓN E INTERPRETACIÓN

Artículo 1.2.1. Revisión1. Se entiende por revisión del Plan General laadopción de nuevos criterios respecto de laestructura general y orgánica del territorio o de laclasificación del suelo, motivada por la elección deun modelo territorial distinto, por el agotamiento desu capacidad o por la aparición de alguna de lassiguientes circunstancias:a) Cuando se apruebe un instrumento de

planeamiento de rango superior que afecte altérmino municipal de Getxo y que así lodisponga o haga necesario.

b) Por la alteración o variación sustancial en lasprevisiones de población dentro del ámbitoterritorial del Plan.Se considerará alteración o variaciónsustancial alguno de los dos casos siguientes:- Que el crecimiento de la población seasuperior al 1,5% anual acumulativo durante uncuatrienio completo.- Que la población disminuya a un rítmosuperior a un 0,5% anual acumulativo duranteun cuatrienio completo.

c) Por la alteración generalizada de laclasificación del suelo y de la estructurageneral y orgánica del territorio, determinadapor el conjunto de determinaciones en materiade zonificación, usos e intensidades de laedificación, globalmente consideradas comoun todo conformador del modelo territorialescogido por el Plan.

d) Por el transcurso de ocho años de vigencia delPlan, salvo que el Ayuntamiento consideresuficiente la revisión del Programa deActuación.

e) Cualquier otra circunstancia que determinemodificaciones sustanciales del marcojurídico-urbanístico que haga aconsejable larevisión.

2. El Programa de Actuación contenido en elpresente Plan General se revisará cada cuatro (4)años mediante el trámite previsto legalmente y conlas consecuencias inherentes a la misma.

Artículo 1.2.2. Modificaciones1. Se entiende por modificación del Plan Generalla alteración singular de alguno o algunos de loselementos que lo integran, aún cuando dichaalteración lleve consigo cambios aislados en laclasificación o calificación del suelo y en losSistemas Generales o imponga la revisión delPrograma de Actuación del Plan.2. No tendrán la consideración demodificaciones:

a) Los reajustes del planeamiento que seansusceptibles de soluciones alternativas a travésde los instrumentos de desarrollo previstos porel Plan y en las condiciones que se establecenen su Normativa.

b) Las variaciones que vengan motivadas por loscambios de escala planimétrica o por ajuste enlas mediciones reales sobre el terreno, que noalteren en más de un cinco por ciento (5%) lascifras establecidas por el Plan.

c) La aprobación de Ordenanzas Municipalespara el desarrollo de determinados aspectosdel Plan, se hallen o no previstas en estasNormas, en tanto no contradigan o desvirtúensu contenido material.

d) Los acuerdos que el Ayuntamiento adoptecomo aclaración o interpretación dedeterminados aspectos del Plan.

Artículo 1.2.3. Interpretación1. Las Normas de este Plan se interpretaránatendiendo a su redacción literal y en relación consu contexto, atendiendo a los objetivos y finalidadesexpresados en la Memoria y conforme a loscriterios que, seguidamente, se exponen.2. En caso de discrepancia entre documentosgráficos, tendrá primacía el de mayor sobre el demenor detalle o escala, si bien prevalecerán sobrelos restantes planos los que contengan laOrdenación urbanística.3. En caso de contradicción entre la normativagráfica y la escrita prevalecerá siempre ladocumentación escrita, salvo que la misma se limitea recoger datos y determinaciones provenientes delos planos que integran el Plan General.4. Los errores materiales, tanto escritos comográficos, que se detecten en este documento secorregirán mediante acuerdo del AyuntamientoPleno que se publicará en el Boletín Oficial deBizkaia, salvo que por su importancia otrascendencia sea conveniente proceder a lamodificación del Plan.5. En la interpretación del Plan se tendrán comocriterios prevalentes los que conduzcan a un mayorequilibrio entre aprovechamiento edificatorio yequipamiento urbano.



NORMAS URBANISTICAS - DESARROLLO Y EJECUCION DEL PLAN GENERAL 3APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO SEGUNDO -DESARROLLO Y EJECUCIÓNDEL PLAN GENERAL

CAPITULO PRIMERO -DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 2.1.1. Órganos actuantesEl desarrollo y la ejecución del Plan Generalcorresponde al Ayuntamiento de Getxo, sinperjuicio de la participación que en ello tendrán losparticulares y de las atribuciones y competenciasque correspondan a los demás entes y organismosde las Administraciones Central, Autonómica yForal.

Artículo 2.1.2. Prioridad en el desarrolloLas actuaciones previstas para el desarrollo yejecución de las determinaciones del Plan Generaldeberán sujetarse al orden de prioridad y plazos quese establecen en los documentos normativos delpropio Plan.

Artículo 2.1.3. Desarrollo y ejecución delplaneamientoEl presente Plan se desarrollará, de acuerdo con laclase de suelo definido en el mismo y con loprevisto en la legislación aplicable, mediante PlanesParciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle,que se llevarán a cabo por medio de loscorrespondientes Proyectos de Urbanización,Proyectos de Expropiación, Proyectos deReparcelación, Proyectos de Compensación yProyectos de Obras de Edificación.

Artículo 2.1.4. Sujeción jerárquica al PlanGeneral1. Los instrumentos de planeamiento quedesarrollen el Plan General, deberán ajustarsenecesariamente a las determinaciones del mismo.2. Los Planes Especiales que tengan por objeto eldesarrollo e implantación de infraestructuras oSistemas Generales previstos por el Plan, podránreajustar los límites de su ámbito superficialprevisto a fin de acomodarlo a sus determinacionesy lograr una mayor coherencia y regularidad en sudiseño.Simultáneamente con el Plan Especial se formulará,en estos casos, la correspondiente modificación delPlan General e instrumentos de desarrollo delmismo que resulten afectados, para acomodarlos ala variación introducida.

Artículo 2.1.5. Iniciativa en la formulación delplaneamiento1. Los Planes o instrumentos que se formulen endesarrollo del presente, podrán ser indistintamentede iniciativa pública o privada.2. Los particulares tienen derecho a la consultaprevia en materia de planeamiento y a laformulación de los instrumentos de Ordenación queles interese, siempre que presenten ladocumentación necesaria en cada caso, y seacomoden a lo previsto en el Plan General y en elOrdenamiento Jurídico.

Artículo 2.1.6. Precisión de límites1. Los límites de los ámbitos de planeamientodefinidos por el Plan General podrán ser objeto dereajuste, en los respectivos instrumentos dedesarrollo, cuando vengan impuestos por:• Alineaciones o líneas de edificación existentes.• Características topográficas del terreno.• Existencia de arbolado u otros elementos de

interés.• Límites parcelarios2. El reajuste no determinará distorsiones en suforma ni aumentos o disminuciones en más de uncinco por ciento (5%) de las superficies delimitadasen los planos de este Plan General.

CAPITULO SEGUNDO -PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

Sección Primera - Figuras de Planeamiento

Artículo 2.2.1. Planes Parciales de OrdenaciónUrbana1. Los Planes Parciales de Ordenación tienen porobjeto, en el suelo clasificado como urbanizable,desarrollar el Plan General mediante la ordenacióndetallada de los correspondientes ámbitosterritoriales. Se ajustarán a las condiciones deordenación vinculante que el Plan establece para losmismos.2. El ámbito ordenado por cada Plan Parcialdeberá incluir la superficie total del sector,excluidas las correspondientes a SistemasGenerales. Antes de la formulación del Plan Parcial,si resultara necesario, podrán ordenarse mediantePlan Especial los Sistemas Generales adscritos almismo.

Artículo 2.2.2. Planes Especiales1. El Plan Especial es el instrumento para eldesarrollo de ordenaciones sectoriales del territorio




con incidencia limitada a los aspectos urbanísticoscomprendidos en sus objetivos.2. Los Planes Especiales podrán tener comofinalidad cualquiera de las establecidas en elOrdenamiento Urbanístico y contendrán lasdeterminaciones y documentos que para los mismosse detallan, así como la precisa para justificar elcumplimiento de las exigencias derivadas delpresente Plan General.3. En los Planes Especiales de Reforma Interior,el contenido de las determinaciones tendrán ungrado de definición equivalente al de los PlanesParciales en suelo urbanizable pero actuarán,necesariamente, sobre la ordenación consolidada osemiconsolidada. Deberán respetar los usos,intensidades y tipologías edificatorias señaladas porel Plan General para el área de planeamiento quedesarrollen y contendrán la delimitación de lasunidades de ejecución que se precisen, la fijaciónde los plazos de ejecución y la elección del sistemade actuación para su desarrollo.

Sección Segunda - Otros Instrumentos.

Artículo 2.2.3. Estudios de Detalle1. Para la debida aplicación del Plan General enel suelo urbano, o de los Planes Parciales en elsuelo urbanizable, podrán formularse -o deberánserlo si así lo dispone el Plan General-, cuandofuere necesario o conveniente, Estudios de Detallepara los objetos y finalidades que a los mismosatribuye el Ordenamiento urbanístico.2. Los Estudios de Detalle no podrán:• Reducir en ningún caso la superficie del viario

y demás espacios públicos libres o deequipamiento comunitario previstos en el PlanGeneral.

• Incrementar las edificabilidades asignadas porlos Planes.

• Aumentar la ocupación de suelo, edificabilidady alturas máximas, densidad de población nialterar el uso exclusivo o predominanteasignado por el Plan General.

3. Los Estudios de Detalle contendrán lasdeterminaciones señaladas en el Ordenamientourbanístico, así como cuanta documentaciónadicional fuera precisa para justificar suacomodación al presente Plan General.

Artículo 2.2.4. Proyectos de Urbanización1. Los Proyectos de Urbanización son proyectosde obras cuya finalidad es llevar a la práctica, ensuelo urbano, las determinaciones correspondientesdel Plan General y, en suelo urbanizable, larealización material de las propias de los PlanesParciales.

También podrán redactarse Proyectos deUrbanización para la ejecución de PlanesEspeciales de Reforma Interior.2. Los Proyectos de Urbanización establecerán,en uno o varios proyectos, las obrascorrespondientes a la ejecución del viario, espacioslibres y zonas verdes, abastecimiento de agua,saneamiento, abastecimiento de energía eléctrica,de gas energético, telefonía, telecomunicación ycualesquiera otros servicios infraestructurales que elPlan prevea o el Ayuntamiento considerenecesarios.3. Los Proyectos de Urbanización deberánresolver el enlace de los servicios urbanísticos delámbito para el que se proyectan con los generalescon los que entronquen, para lo cual deberánverificar que éstos tienen la dotación o capacidadsuficiente.4. Los Proyectos de Urbanización no podráncontener determinaciones sobre ordenación,régimen del suelo o de las edificaciones, nimodificar las previsiones del Plan que desarrollen,sin perjuicio de que puedan efectuar lasadaptaciones exigidas por la ejecución material delas obras.5. El contenido de los Proyectos de Urbanizaciónserá el establecido en el Ordenamiento urbanístico ypresentes Normas. Las características geométricas ytécnicas de las instalaciones se ajustarán a loseñalado en las disposiciones que, a tal efecto, tieneaprobadas el Ayuntamiento o a las que en losucesivo establezca.6. Los Proyectos de Urbanización se tramitarán yaprobarán conforme a lo establecido en elOrdenamiento Urbanístico.7. No tendrán la consideración de proyectos deurbanización, sino de obras ordinarias, los que notengan por objeto el desarrollo integral de uninstrumento de planeamiento o que tengan porfinalidad la simple conservación, reparación omantenimiento de una obra ya realizada.8. El Ayuntamiento podrá redactar los PliegosGenerales de Condiciones Técnicas y Económico-Administrativas para cada obra o servicio, endesarrollo de las contenidas en el presente PlanGeneral y con respecto de los criterios mínimos dediseño y calidad definidos, con inclusión de losprecios mínimos aplicables. En su defecto, losprecios mínimos aplicables serán los establecidosen la Base de Precios elaborada por el GobiernoVasco.Podrá asimismo establecer modelos normalizadosoficiales del municipio para distintos elementos delas redes de servicios como luminarias, arquetas,sumideros, pozos de registro, arquetas de llaves depaso, sección tipo de canalizaciones, etc., a los quese ajustarán todos los que se coloquen porparticulares.




CAPITULO TERCERO - EJECUCIÓNDEL PLANEAMIENTO

Artículo 2.3.1. Condiciones exigibles a todaactuación urbanística1. Toda actuación urbanística que se lleva a cabopara la ejecución del planeamiento, salvo laejecución directa de los Sistemas Generales o dealguno de sus elementos, y, en especial, las que serefieran a la construcción de nuevas edificaciones,tiene que estar incluida, con arreglo a lo previstopor la legislación Urbanística aplicable, en algunade las áreas de reparto que el Plan delimita y, en sucaso, estar incorporada a una Unidad de Ejecución,para la que se fija el correspondiente sistema deactuación que garantice la distribución equitativa delos beneficios y cargas y el cumplimiento conjuntode los deberes legales de cesión y urbanización dela totalidad de su superficie (actuación sistemática).2. No obstante, cuando en el suelo urbano no sehubieren delimitado dentro del área de repartocorrespondiente, Unidades de Ejecución, el ajusteentre los aprovechamientos susceptibles deapropiación y los reales permitidos por el Plan sellevará a cabo mediante transferencias deaprovechamiento (actuaciones asistemáticas).

Artículo 2.3.2. Delimitación de Unidades deEjecución1. Para la ejecución de las determinacionesestablecidas en el suelo urbano, el Plan delimitadentro de las áreas de reparto Unidades deEjecución que incluyen en su ámbito superficies deterrenos que permiten el cumplimiento conjunto delos deberes legales de cesión, equidistribución yurbanización de la totalidad de su ámbito.2. La delimitación de Unidades de Ejecución noprevistas en el presente Plan o la modificación delas ya delimitadas, se llevará a cabo con arreglo a loestablecido en el Ordenamiento urbanístico.

Artículo 2.3.3. Sistemas de Actuación1. El desarrollo de las Unidades de Ejecucióndelimitadas por el planeamiento se llevará a cabomediante el sistema de actuación previsto para lamisma en las presentes Normas Urbanísticas, que sedesarrollará a tenor de lo establecido legalmente.2. En cualquier caso, podrá modificarse elsistema de actuación previsto en el Plan Generalconforme a lo dispuesto en el OrdenamientoUrbanístico o al aprobarse el instrumento dedesarrollo que se requiera.

Artículo 2.3.4. Sistema de CompensaciónEl sistema de compensación tiene por objeto lagestión y ejecución de una Unidad de Ejecución porlos propietarios del suelo comprendido en su

perímetro con solidaridad de beneficios y cargas,aportando los terrenos de cesión obligatoria yrealizando a su costa la urbanización en lostérminos y condiciones que se determinan en elPlan.

Artículo 2.3.5. Sistema de CooperaciónEn el sistema de cooperación, los propietarios delsuelo comprendido en la Unidad de Ejecuciónaportan el suelo de cesión obligatoria y elAyuntamiento ejecuta las obras de urbanización concargo a los propietarios.

Artículo 2.3.6. Sistema de ExpropiaciónEn el sistema de expropiación la Administraciónactuante adquiere mediante dicho Instituto el sueloy otros bienes y derechos incluidos dentro de laUnidad de Ejecución y lleva a cabo la actuaciónurbanística correspondiente.

Artículo 2.3.7. Reparcelación voluntariaEn el supuesto de reparcelación voluntaria,acordada por la totalidad de los propietariosincluidos en la Unidad de Ejecución, prevalecerádicho sistema de equidistribución sobre el que sehubiere establecido en el Plan General, salvo quefuere el de expropiación, sin necesidad de tramitarprocedimiento alguno para tal cambio, que operaráde forma automática.Las obras de urbanización de la Unidad deEjecución se realizarán directamente por lospropietarios dentro del plazo que viniere fijado enel Plan o, en su defecto, se establezca en el proyectode reparcelación voluntaria. Transcurrido dichoplazo sin haberse iniciado y completado larealización de las obras de urbanización, asumirá suejecución el Ayuntamiento, quien las realizaráconforme al proyecto de urbanización aprobado alefecto, a costa de los propietarios afectados.



NORMAS URBANISTICAS - DIV. URBANISTICA TERRITORIO Y REGIMEN GENERAL SUELO 6APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO TERCERO - DIVISIÓNURBANÍSTICA DEL TERRITORIOY RÉGIMEN GENERAL DELSUELO


Artículo 3.1.1. División del suelo en razón a suclasificación1. El presente Plan, de conformidad con lalegislación urbanística vigente, clasifica el términomunicipal de Getxo, en suelo no urbanizable, suelourbanizable y suelo urbano.2. El suelo reservado a Sistemas Generales seencuentra sujeto al mismo régimen jurídico deejecución, a los efectos de su valoración yobtención, que la clase de suelo a la que seadscriben.

Artículo 3.1.2. División del suelo en razón a sucalificación1. A los efectos de las presentes Normas, sedenomina zona de calificación urbanística elconjunto de terrenos de una misma clasificación,que se encuentran sujetos a condicioneshomogéneas de uso, edificación, ejecución y, enciertos casos, de desarrollo del presente Plan.2. Se entiende por calificación pormenorizada lascondiciones concretas de uso y edificación de cadapredio, expresando, también, el destino público oprivado del mismo.La pormenorización de los usos en los espaciossujetos a una ordenación posterior se realizará porel planeamiento de desarrollo correspondiente.

Artículo 3.1.3. División del suelo en razón de suordenación detallada1. Atendiendo al grado de detalle de laordenación contenida en el Plan sobre las distintasclases y categorías del suelo, se distinguen lossiguientes tipos de ordenación:a) En el suelo urbano.• De Edificación Diseñada o Impuesta: Es

aquél en el que existe una ordenación directa yfinalista, cuyo desarrollo viene posibilitado porla aplicación de las determinaciones propias delPlan General, por contar con alineaciones,rasantes, aprovechamientos y pormenorizaciónde usos.

• De Edificación no diseñada: Es aquél para elque el Plan General establece una serie deparámetros vinculantes pero remite laconfiguración definitiva de la edificación a la

redacción de un Proyecto de Edificación, o, ensu caso, a un Estudio de Detalle.

b) En el suelo urbanizable.• Sectores: Son aquellos ámbitos de suelo

urbanizable en los que el Plan determina laestructura general de la ordenación con laprecisión suficiente para permitir la redacciónde Planes Parciales, asignando intensidades yusos globales a las diferentes zonas que seestablecen.

2. La delimitación de los distintos ámbitos deplaneamiento de desarrollo figura en ladocumentación gráfica del Plan y la regulación delas condiciones específicas para la ordenación delos mismos se contiene en el Título Noveno.

Artículo 3.1.4. División del suelo en razón de sugestión y ejecuciónPara definir las condiciones específicas de gestión yejecución de las distintas categorías de suelo, elPlan General delimita los siguientes ámbitos:1. En el suelo urbano:• Unidades de Ejecución, continuas o

discontinuas, dentro de las Áreas de Reparto,como marco para la ejecución delplaneamiento, en las que es posible garantizarel cumplimiento conjunto de los deberes decesión, equidistribución y urbanización de latotalidad de la superficie.

• Actuaciones Asistemáticas, con el fin deasegurar el ajuste entre los aprovechamientossusceptibles de apropiación y los realespermitidos por el planeamiento, para aquellosámbitos en los que no es posible actuar a travésde Unidades de Ejecución.

2. En el suelo urbanizable, el Plan Generaldelimita sectores para su gestión mediante PlanesParciales.3. En el suelo no urbanizable, el Plan delimitazonas en las que operan las diferentes categoríasque se establecen en esta clase de suelo.4. El Plan delimita ámbitos de suelo para eldesarrollo de los diferentes Sistemas Generales,cuya ejecución se efectúa directamente por laAdministración.

CAPITULO SEGUNDO - RÉGIMEN DELOS SISTEMAS GENERALES

Artículo 3.2.1. Definición y estructura1. Los Sistemas Generales constituyen loselementos fundamentales de la estructura general yorgánica del territorio que establece el Plan Generalconforme al modelo de desarrollo urbano queadopta para el municipio de Getxo.




2 De acuerdo con el modelo urbano adoptado, elPlan establece los siguientes tipos de SistemasGenerales:• Sistema General de espacios libres y zonas

verdes.• Sistema General de comunicaciones.• Sistema General de equipamientos.• Sistema General de infraestructuras.

Artículo 3.2.2. Regulación de los SistemasGenerales1. La regulación particular de cada uno de losusos a que se vinculan los elementos de losSistemas Generales, incluyendo las condiciones quehabrán de respetarse en su ejecución, se contiene enlas presentes Normas. Estas condiciones serespetarán en todo caso por los Planes Especiales ypor los correspondientes Proyectos Técnicos y deUrbanización que, para la ejecución de dichoselementos, puedan formularse.2. Será obligatoria la formulación de PlanesEspeciales para la ordenación, regulación yejecución de los Sistemas Generales que así lodeterminen estas Normas.3. El desarrollo de los restantes SistemasGenerales o elementos de los mismos se efectuarámediante la redacción del proyecto técnico quecorresponda.

Artículo 3.2.3. Titularidad y régimen urbanístico1. Los terrenos destinados a Sistemas Generalesestán afectados al uso o servicio que determine elpresente Plan General, debiendo transmitirse alAyuntamiento de Getxo o entidad actuante, conarreglo a la normativa aplicable.2. Los Sistemas Generales existentes sobre suelode titularidad pública no municipal, cuyo usocoincida con el previsto en el Plan General, semantendrán en el dominio de la AdministraciónPública o Entidad de Derecho Público titular de losmismos.3. Los terrenos de titularidad pública nomunicipal y uso no coincidente con el previsto porel Plan para el Sistema General afectado, quedaránadscritos al uso determinado por el Plan,debiéndose instar su cesión al Ayuntamiento cuandosea de competencia municipal la gestión delSistema General correspondiente.4. Los Sistemas Generales existentes ubicadossobre suelo de titularidad privada y cuyo uso actualcoincide con el previsto por el Plan se mantendránen la misma situación.

Artículo 3.2.4. Obtención de los SistemasGenerales1. Los Sistemas Generales de titularidad públicase obtienen por adscripción al dominio público yafección al uso determinado por el presente PlanGeneral.2. En el suelo urbano, los terrenos destinados aSistemas Generales están excluidos de las áreas dereparto. En consecuencia, su obtención se efectuarámediante expropiación u ocupación directa, a travésde los procedimientos legalmente previstos.3. Los terrenos destinados a Sistemas Generalesadscritos o en suelo urbanizable se obtienen, porocupación directa o mediante expropiación.La ocupación directa se efectuará de acuerdo con elprocedimiento, requisitos y efectos establecidos enla Ley del Suelo. Si la obtención se producemediante expropiación, adquiriendoanticipadamente el suelo destinado a SistemasGenerales, la Administración queda integrada, concarácter de subrogada, en la Unidad de Ejecución osector en el que se hubiere adscrito la superficiecorrespondiente a efectos de su gestión.4. Los terrenos destinados a Sistemas Generalesadscritos o en suelo no urbanizable se obtienen porexpropiación.

CAPITULO TERCERO - REGIMEN DELSUELO NO URBANIZABLE

Sección Primera - Determinaciones generales

Artículo 3.3.1. DefiniciónConstituyen el suelo no urbanizable aquellosterrenos que por sus condiciones naturales, suscaracterísticas ambientales, paisajísticas oecológicas, su valor agrícola, o en razón del modeloterritorial adoptado, son así clasificados al objeto deque permanezcan al margen del proceso deurbanización, en aras a una utilización racional delos recursos naturales.

Artículo 3.3.2. ÁmbitoLa delimitación en cuyo ámbito opera laclasificación de suelo no urbanizable vienereflejada en los planos correspondientes.Las zonas que corresponden a regulacionesdiferenciadas que subdividen el suelo nourbanizable, se señalan, igualmente, en los planosque integran la documentación gráfica.




Artículo 3.3.3. CategoríasA los efectos de la diferente regulación de lascondiciones de uso, el suelo no urbanizable sedivide en las siguientes categorías:a) Suelo no urbanizable de Régimen Común y

zona agroganadera y campiña.b) Suelo no urbanizable Protegido:

Artículo 3.3.4. Fraccionamiento de terrenos ensuelo no urbanizable1. En el suelo no urbanizable sólo podránrealizarse fraccionamientos de terrenos quecumplan con lo dispuesto en la legislación sectorialaplicable.En ningún caso podrá llevarse acabo unfraccionamiento de terrenos, aunque estuviereamparado por la normativa sectorialcorrespondiente, cuando implique comoconsecuencia una transformación de su naturalezarural.2. Con arreglo al artículo 16.2 de la Ley delSuelo, será ilegal toda parcelación urbanística enesta clase de suelo.Se presumirá que una parcelación es urbanísticacuando en una finca matriz se realicen obras deurbanización, subdivisión del terreno en lotes oedificación susceptible de constituir un núcleo depoblación.3. Igualmente se considerará que una parcelacióntiene carácter urbanístico cuando presente al menosuna de las siguientes manifestaciones:a) Tener una distribución, forma parcelaria y

tipología edificatoria impropia para finesrurales o en pugna con las pautas tradicionalesde parcelación para usos agropecuarios en lazona en que se encuentra; en especial, cuandolos lotes resultantes sólo pueden ser deutilidad para la edificación prohibida por estasNormas.

b) Disponer de accesos viarios comunesexclusivos, que no aparezcan señalados en lasrepresentaciones cartográficas oficiales, odisponga de vías comunales rodadas en suinterior, asfaltadas o compactadas, con anchode rodadura superior a dos (2) metros, conindependencia de que cuenten o no conencintado de acera.

c) Contar con servicios de abastecimiento deagua o de energía eléctrica para el conjunto; ored de saneamiento con recogida única; ocuando cualesquiera de los servicios discurrapor espacios comunales.

d) Existir publicidad, claramente mercantil, quedé a entender la pretensión de dar unautilización urbanística a los terrenos.

e) Que la parcelación sea coetánea del encargo oredacción de proyecto o de la realización decualesquiera actos de naturaleza privada oadministrativa, tendentes a la edificación convistas a un uso urbanístico prohibido para losterrenos.

f) Cualesquiera otros que, aislada oconjuntamente, muestren la existencia de unaparcelación realizada con fines urbanísticos.

4. La existencia de una parcelación ilegal ensuelo no urbanizable llevará aparejada ladenegación de las licencias que pudieran solicitarse,la paralización inmediata de las obras y laexpropiación por incumplimiento de la funciónsocial de la propiedad, en los términos establecidosen la Ley del Suelo vigente.

Sección Segunda - Normas para el suelo nourbanizable de Régimen Común y zonaagroganadera y campiña

Artículo 3.3.5. DefiniciónSon suelos destinados a funciones agrícolas decarácter forestal o de pastos de calidad media, cuyodestino preferente debe ser la continuidad en suutilización actual.

Artículo 3.3.6. Régimen de usos1. Usos permitidos:a) El mantenimiento del medio natural.b) Las edificaciones o instalaciones de utilidad

pública o interés social que por sus especialescaracterísticas no tengan cabida dentro delperímetro urbano y desde el planeamiento seespecifique una delimitación propia, debiendojustificarse este extremo.

c) Estaciones de servicio para suministro decarburantes únicamente cuando se encuentrenen colindancia y vinculadas al SistemaGeneral de comunicaciones.

d) Tratamiento y eliminación de residuos sólidosen aquellas zonas donde específicamente sedelimiten para ello.

e) En el suelo de Régimen Común se permitenequipamientos hoteleros y turísticos enedificios existentes y compatibles con elmedio, entendiendo por tales las actividadesdestinadas a satisfacer alojamiento temporal,campamentos de turismo, centros y coloniasescolares, agroturismo y similares.

f) El residencial, con las limitaciones que seestablecen, debe estar vinculado aexplotaciones agropecuarios debiendo ademásresultar necesario para el desarrollo de lascitadas explotaciones, y siempre que no




origine la aparición de un núcleo depoblación.

g) Actividades agrícolas y ganaderas,entendiendo por tal la agricultura extensiva,los cultivos experimentales o especiales, lahorticultura y floricultura a la intemperie obajo invernaderos; la cría y guarda deanimales en régimen de estabulación o libre ylas actividades hípicas, así como cualesquieraotras similares.

2. Usos prohibidos: Se prohiben el resto de usosno especificados como permitidos.

Artículo 3.3.7. Régimen de la edificaciónLas nuevas edificaciones destinadas a los usosautorizados en este tipo de suelo se sujetarán a lassiguientes condiciones:a) Deberá asentarse sobre parcela de superficie

no inferior a 20.000 m2, excepto para los usoscomprendidos en el grupo “g” del artículoanterior en que la superficie de la parcela noserá inferior a 15.000 m2.

b) La edificación será de vivienda unifamiliar obifamiliar, no permitiéndose más de dosviviendas por parcela.

c) Se establece una edificabilidad máxima de0,025 m2/m2 sobre parcela, excepto en losusos comprendidos en el grupo “g” delartículo anterior que se fija en 0,10 m2/m2

sobre parcela, con un máximo de (2) dosplantas (incluida la baja) y una altura de (7)siete metros al borde inferior del alero y de (9)nueve metros al punto más alto de lacumbrera, medidas ambas desde cualquierparte del terreno alrededor de la edificación.Se admite un aprovechamiento de la superficiesituada bajo cubierta, siempre que no excedade un (20%) veinte por ciento de la superficieconstruida de la planta primera.

d) En todo caso, la ocupación de la edificacióndeberá ser igual o superior a (150) cientocincuenta metros cuadrados y la edificabilidado aprovechamiento sobre rasante, ser igual osuperior a (300) trescientos metros cuadrados.

e) Deberá situarse a no menos de 200 metros delos suelos urbanos o urbanizables, respetando,en su caso, las distancias a los sistemas viariosque se establecen en la legislación sectorial decarreteras.

f) Las edificaciones e instalaciones se adaptaránal ambiente rural y al paisaje en que se sitúen,debiendo ser armónicas en relación con elmedio circundante en todo lo que se refiere avolumetría, materiales, acabados y colores.

g) Excepcionalmente en la zona denominada“huertos familiares” se autoriza la parcelaciónexistente con posibilidad de edificaciones para

aperos de labranza, con una altura máxima deuna planta (3,5 metros al borde inferior delalero) y una edificabilidad de 0,04 m2/m2 deparcela.

Sección Tercera - Normas para el suelo nourbanizable protegido

Artículo 3.3.8. Definición y régimen1. El suelo no urbanizable de especial protecciónes el constituido por aquellas áreas señaladas comotales en los planos por su relevancia e interéspaisajísticos o medioambiental.2. La finalidad preferente de esta categoría desuelo es la de preservar los espacios así calificados,del deterioro e invasión de la edificación,conservando su estado original.

Artículo 3.3.9. Categorías de Suelo nourbanizable protegido1. Son áreas consideradas como de especialprotección y, como tales, no edificables, salvo lasexcepciones señaladas en su especifica regulación,las correspondientes al suelo no urbanizableprotegido, de acuerdo con las siguientes categorías:• Area de Preservación Estricta, a saber: el

acantilado del Puerto Viejo (zona P-1), elacantilado de La Galea (zona P-2) y el humedaldel Bolúe (zona P-3)

• Areas de Conservación Activa: Playas deArrigunaga (C-1) y de Azkorri-Gorrondatxe (C-2)

• Areas de Regeneración y Mejora: ParquesUrbanos de Punta Galea-Azkorri, Aixerrota eIgeretxe-Puerto Viejo.

• Areas de Uso Forestal a Crear: En el valle delBolúe.

• Areas de Uso Agrícola: En el valle del Bolúe.• Areas de Protección de Aguas Superficiales.

Son los cauces grafiados y nominados en losplanos y sus riberas en un ancho mínimo de 20metros a cada lado de las orillas.

2. Las categorías anteriores de ordenación y suregulación se ajustarán a las establecidas en lasDirectrices de Ordenación del Territorio (D.O.T.)vigentes y en la Ley 5/1998 de 6 de marzo demedidas urgentes en materia de régimen del suelo yordenación urbana, o en las que en lo sucesivo seestablezcan. Para toda la zona costera lascondiciones se ajustarán a lo dispuesto en la vigenteLey de Costas 22/1988 de 28 de julio y suReglamento.3. En el suelo protegido del Valle del Bolúe nose podrá realizar ningún tipo de edificación,




exceptuando las directamente relacionadas con laexplotación y vigilancia del monte.No se podrán realizar nuevas roturaciones queimpliquen el cambio de utilización forestal aagrícola.Se prohiben las talas de las masas forestalesautóctonas, salvo casos de mejora de la masa concertificación debidamente garantizada por elorganismo oficial competente.Sólo estarán permitidas las construcciones de víasde saca cuando se demuestre su necesidad para laexplotación o cuidado del monte y, en todo caso, defirme natural con pendientes inferiores al 15% yconvenientemente drenados.Se prohibe cualquier tipo de vertido que no seaabonado.El pastoreo estará permitido siempre que nointerfiera en el normal desarrollo de la masaarbórea.4. Se conservará, mejorará y en su caso serepoblarán, las márgenes desde la canalizaciónprevista en unas distancias de 15 mts. a cada ladodel río Gobela y 10 mts desde las orillas del Bolue.Dentro de estas distancias no se permitirá ningúntipo de cultivo.Se prohibe la tala del arbolado actual en lasmárgenes, salvo casos de mejora con certificacióndebidamente garantizada por el organismo oficialcompetente.Se prohibe todo tipo de vertidos sólidos y líquidos,salvo en el caso de depuración controlada.Dentro de este nivel de protección se destaca lazona del pantano de Bolue que, por sus especialescaracterísticas biológicas y ecológicas, seconsiderará como una zona especialmente vigilada.5. En la totalidad del Suelo No UrbanizableProtegido quedan prohibidas las nuevasedificaciones, aunque se autorizan las existentescomo dentro de ordenación, sin ampliaciones nireformas sustanciales de su uso y características.6. Solamente podrán autorizarse aquellasinstalaciones móviles o provisionales al serviciodirecto de los usos de esparcimiento y recreo odeportivo, tales como casetas, servicios deasistencia médico sanitaria, hostelería, etc. conexpresa prohibición de los demás, incluidos losvertidos y movimientos de tierras.

Sección Cuarta – Zona Marítima

Artículo 3.3.10. Regulación de la zonaLa zona marítima está clasificada como suelo nourbanizable. Dentro de ella, el espacio comprendidoentre la bocana del puerto exterior y la Ría de

Bilbao se halla calificado como Sistema GeneralPortuario.Con carácter general, la utilización del dominiopúblico marítimo-terrestre y de los terrenoscontiguos a la ribera del mar, se regulará de acuerdocon lo establecido en el Título II y III de la Ley deCostas.Dada su clasificación como suelo no urbanizable,no se autorizarán actuaciones en la zona marítimaque alteren su actual situación, salvo en lo que seespecifica en los artículos siguientes.

Artículo 3.3.11. Obras menoresPodrán autorizarse obras menores con finesdeportivos, pesqueros y de consolidación de losactuales muelles, espigones y paseos.

CAPITULO CUARTO - RÉGIMEN DELSUELO URBANIZABLE

Artículo 3.4.1. Definición y ámbito1. Constituyen el suelo urbanizable los terrenosque el Plan destina a ser soporte del crecimientourbano, cuyo desarrollo y ejecución se prevéndentro de los ocho primeros años de vigencia delPlan.2. En el suelo urbanizable se incluyen los nuevosasentamientos de población y actividadesproductivas, vinculándolos al establecimiento deaquellos Sistemas Generales o elementos de losmismos que son necesarios para el desarrollo de lasprevisiones del Plan General en esta categoría desuelo.3. La delimitación de sectores del suelourbanizable se recoge en el Plano de Clasificación yCalificación, en el que se señala el ámbito de losPlanes Parciales.

Artículo 3.4.2. Revisión del Programa deActuación1. El Programa de Actuación del Plan Generalserá revisado por el Ayuntamiento cada cuatro (4)años y como consecuencia de dicha revisión podrá,según los casos:a) Excluir del suelo urbanizable parte del mismo

para su incorporación al suelo urbano, si enejecución del Plan los mismos llegan adisponer de las condiciones previstas en elartículo 10 a) de la Ley del Suelo, siempre quedichos terrenos estén insertos dentro de unsector cuyos propietarios hayan dadocumplimiento a todos los deberes legales yaquellos derivados del planeamiento.

b) Ampliar, en otros cuatro (4) años y para partede dicho suelo, el límite temporal de laprevisiones, o en un plazo menor que se




estime conveniente a tenor de lascircunstancias existentes en aquellas partes delsuelo urbanizable.

c) Aplicar la expropiación-sanción para lossupuestos de incumplimiento del programa yde los consiguientes plazos de urbanización yedificación.

2. La revisión del programa se aprobará por elAyuntamiento mediante el trámite establecido en elartículo 127 de la Ley del Suelo, salvo si dicharevisión conlleva modificación del suelourbanizable, en cuyo supuesto se sujetará a lodispuesto en el citado texto legal para lamodificación de los Planes.

Artículo 3.4.3. Desarrollo del suelo urbanizableEl suelo urbanizable se desarrollará mediante losPlanes Parciales correspondientes a los sectoresdelimitados en el Plano de Clasificación yCalificación y mediante Planes Especiales para laejecución de Sistemas Generales ubicados en estetipo de suelo, cuando así se determina por el Plan.

CAPITULO QUINTO - RÉGIMEN DELSUELO URBANO

Artículo 3.5.1. Definición y ámbito1. Constituyen el suelo urbano los terrenos que elPlan General, de acuerdo con el artículo 10 de laLey del Suelo, incluye en esta clase.2. La delimitación del suelo clasificado comourbano viene reflejada en el plano de Clasificacióndel suelo.

Artículo 3.5.2. Tipos de OrdenaciónCon independencia de la delimitación de latotalidad del suelo urbano, salvo SistemasGenerales, en Áreas de Reparto de cargas ybeneficios, el Plan establece para esta clase de sueloy en función de la ordenación detallada que secontiene, los siguientes tipos de ordenación:• Ordenación de Edificación Diseñada o

Impuesta.• Ordenación Genérica de Edificación no

diseñada.Su contenido y definición quedan recogidos en elartículo 3.1.3. de estas Normas.

Artículo 3.5.3. Unidades de Ejecución yActuaciones Aisladas1. En el suelo urbano, dentro de cada área dereparto y, para garantizar el equilibrio de cargas ybeneficios, el Plan delimita en algún caso, Unidadesde Ejecución, continuas y discontinuas, que

permiten el cumplimiento conjunto de los deberesde cesión, equidistribución y urbanización de latotalidad de la superficie de la misma, determinandoel sistema de actuación mediante el que han degestionarse.2. El Programa de Actuación establece el plazo,computado desde la fecha de la entrada en vigor delPlan General, para dar cumplimiento a los deberesde cesión, equidistribución, de urbanización y desolicitud de licencia en las Unidades de Ejecucióndelimitadas, salvo para aquellas en que seestablezca expresamente un plazo superior en laFicha del Área de Reparto correspondiente.3. El código con el que figuran grafiadas lasUnidades de Ejecución es UE, más el número quede forma correlativa se asigna a cada unidad a partirdel número del área de reparto en la que se ubica.

Artículo 3.5.4. Actuaciones Asistemáticas1. En el suelo urbano, en aquellos ámbitos en losque el Plan no ha delimitado Unidades deEjecución, el ajuste entre los aprovechamientossusceptibles de apropiación y los reales permitidospor el Plan se efectúa mediante ActuacionesAsistemáticas, en la forma establecida por estasNormas y en la legislación urbanística vigente.2. En la ejecución asistemática del planeamiento,el propietario adquiere el derecho alaprovechamiento urbanístico, esto es al 90% delaprovechamiento tipo, con la aprobación de estePlan, quedando obligado a convertir la parcela ensolar y solicitar licencia de edificación en el plazoseñalado en el programa de actuación, contadodesde dicha aprobación, con las excepcionesseñaladas en el Título Décimo.En el caso de incumplimiento del plazo establecidoen el párrafo anterior, la Administración procederáa su expropiación o venta forzosa, previatramitación del correspondiente expediente.



NORMAS URBANISTICAS - INTERVENCION MUNICIPAL EN EDIFICACION Y USO SUELO 12APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO CUARTO -INTERVENCIÓN MUNICIPAL ENLA EDIFICACIÓN Y USO DELSUELO

CAPITULO PRIMERO - INFORMACIÓNURBANÍSTICA

Artículo 4.1.1. Publicidad del planeamientoEl principio de publicidad del planeamiento se haceefectivo mediante los siguientes tipos deinformación urbanística:a) Consulta directa del planeamiento.b) Consulta urbanística.c) Cédula urbanística.

Artículo 4.1.2. Consulta directa delplaneamientoToda persona tiene derecho a examinar por símisma y gratuitamente, la documentación integrantedel Plan General y de los instrumentos de desarrollodel mismo en los lugares y con las condiciones defuncionamiento del servicio fijadas al efecto. Sefacilitará al público la obtención de copias de losdocumentos del planeamiento vigente, en los plazosy, en su caso, con el costo que se determinen.

Artículo 4.1.3. Consulta urbanísticaToda persona puede solicitar por escrito informesobre el régimen urbanístico aplicable a una finca,Unidad de Ejecución o sector, el cual deberáemitirse en el plazo de un mes por el órgano oservicio municipal determinado al efecto, debiendoexpresar, en su caso, el aprovechamiento tipo y loscoeficientes de ponderación de los usos autorizadosaplicables al área de reparto en que se encuentre yel grado de adquisición de facultades urbanísticas altiempo de facilitarse la información.A la solicitud se deberá acompañar plano deemplazamiento de la finca con referencia a losplanos a escala 1:1.000, como mínimo, del PlanGeneral o bien la numeración o denominaciónoficial precisa del área de reparto, Unidad deEjecución o sector objeto de consulta.Los servicios municipales podrán requerir alsolicitante cuantos otros datos de localización oantecedentes fuesen precisos para la información.

Artículo 4.1.4. Cédula urbanística1. La cédula urbanística es el documentoacreditativo del régimen urbanístico aplicable a unafinca, Unidad de Ejecución o sector y de las demáscircunstancias que concurran en los terrenoscomprendidos en el término municipal.

Las cédulas se expedirán en el plazo de dos meses,previa solicitud escrita a la que se acompañaráplano de emplazamiento de la finca a escala1:1.000, como mínimo.El solicitante de la Cédula aportará cuantos otrosdatos de localización les sean requeridos por losservicios municipales.2. Las Cédulas contendrán además de lasespecificaciones señaladas en el artículo 168.3 delReglamento de Planeamiento, el aprovechamientotipo y los coeficientes de ponderación de los usosautorizables en el área de reparto en que seencuentre la finca y el grado de adquisición defacultades urbanísticas, al tiempo de facilitarse lainformación.3. El valor acreditativo de la cédula se entenderásin perjuicio de la ulterior subsanación de loserrores materiales o de hecho que contuviesen y enningún caso podrá alterar los derechos yobligaciones que recaigan sobre la finca en virtudde la ordenación legal y urbanística aplicable encada momento.



NORMAS URBANISTICAS - REGIMEN DE LA EDIFICACION 13APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO QUINTO - RÉGIMEN DELA EDIFICACIÓN


Artículo 5.1.1. Situaciones en el Régimen de laEdificaciónEl régimen aplicable a las edificaciones,instalaciones y usos existentes con anterioridad a laordenación propuesta por el presente Plan Generalserá el regulado en las presentes Normas.A estos efectos se distinguen las siguientessituaciones en el Régimen de la Edificación:• Fuera de Ordenación Expresa.• Tolerada.• Dentro de Ordenación.

CAPITULO SEGUNDO - FUERA DEORDENACIÓN EXPRESA

Artículo 5.2.1. Definición1. Se incluyen en la situación de fuera deordenación expresa los edificios grafiados comotales en los planos de ordenación (F.O.) y los usos einstalaciones erigidos con anterioridad al presentePlan, porque resultan disconformes con el mismo yse encuentran en alguno de los supuestos siguientes:a) Los emplazados en cualquier clase de suelo

que ocupan terrenos inedificables por estarcalificados como viales, zonas verdes,espacios libres o reserva de equipamiento,cuando su pervivencia o continuidad resulteplenamente incompatible con la ejecución delas previsiones del Plan dentro de los plazosde su Programa de Actuación, salvo que setrate de edificios afectados por la reserva deequipamiento que sean arquitectónicamentereutilizables para el uso previsto, en cuyocaso, una vez efectuada la adaptación,pasarían a la situación de edificiosconsolidados.

b) Los que por exceso de volumen o por suconfiguración en relación con el entorno enque su ubican, atentan contra los valores delpatrimonio cultural, monumentos o conjuntosde protección especial.

c) Los que, emplazados en cualquier clase desuelo, se hayan implantado sin licencia, deforma clandestina y no sean legalizablesconforme a las determinaciones del nuevoplaneamiento.

2. En los edificios en que únicamente seencuentre en situación de fuera de ordenaciónexpresa alguna parte o elemento del mismo, por sertécnicamente separable del resto de la edificación,el régimen de fuera de ordenación solo será

aplicable a esa parte o a aquellos elementos y no alresto de la edificación.3. La situación de fuera de ordenación expresano es de aplicación a los inmuebles incluidos en elPlan General en el régimen de protección,considerándose, en este caso, la edificaciónadecuada con la ordenación, salvo los elementosimpropios del edificio original, no dignos deprotección, a los que sí les es de aplicación elrégimen de fuera de ordenación expresa.4. La relación de los edificios incluidos en esterégimen es:- Edificios nº 24 y 26 de la calle Santa Eugenia- Edificios nº 1, 3, 5 y 7 de la calle Errekagane- Edificio nº 41 de la calle Aiboa- Edificios (incluido garaje) nº 13 y 15 de la

calle Lexarreta- Edificios nº 1, 3, 5, 7 y 9 de la calle Alangoeta- Edificios nº 51 y 53 de la calle Iturgitxi- Edificios nº 38 de la Avda. del Angel y el nº 53

de la calle Maidagan- Edificio nº 14 de la calle Jata- Dos garajes del nº 18 de la calle Lorenzo

Areilza- Edificios nº 1 y 3 de la calle Andikoetxe- Edificios nº 69 y 75 de la Avda. de Los Chopos- Edificio nº 1 de la calle Sarrikobaso

Artículo 5.2.2. Obras admitidas en fuera deordenación expresa1. En los edificios, instalaciones y usos incluidosen la situación de fuera de ordenación expresa sóloserá posible la realización de obras de conservacióny ornato y de reparación, pero no así las de reforma,consolidación, aumento de volumen, modernizacióno incremento de su valor de expropiación.2. Los usos existentes en edificios, terrenos oinstalaciones afectados por la situación de fuera deordenación expresa, con anterioridad a la entrada envigor del Presente Plan General, y provenientes desituaciones de planeamiento anteriores, podránseguir desarrollándose hasta que se produzca uncambio de uso o cese de la actividad.

CAPITULO TERCERO - EDIFICIOTOLERADO

Artículo 5.3.1. Definición1. Se consideran dentro de la situación toleradalos edificios, usos e instalaciones que no se hallancomprendidos en ninguna de las situacionesreguladas en los dos capítulos anteriores, peromantienen alguna circunstancia de inadaptación alPlan por razón de uso, alineación, altura oaprovechamiento.



NORMAS URBANISTICAS - REGIMEN DE LA EDIFICACION 14APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

2. Se incluyen en esta situación los edificios,usos e instalaciones que se encuentran en alguno delos supuestos siguientes:a) Las instalaciones que ocupan en la actualidad

los patios de manzana, cuando dichos patiosno pueden ser ocupados por la edificaciónsegún las condiciones de ordenación.

b) Los ejecutados de acuerdo y en desarrollo dellos anteriormente vigentes planes y normas,aunque superen los parámetros definidos eneste Plan, salvo los que estuvieran fuera deordenación expresa o diferida de acuerdo conlos artículos anteriores.

Artículo 5.3.2. Obras admitidas en edificiostolerados1. En los edificios incluidos en esta situación sepodrán autorizar todo tipo de obras de conservacióny ornato, de consolidación, de reparación y dereforma, siempre que no se acentúen las causas deinadecuación física al régimen urbanísticoaplicable.2. Por tanto, la construcción podrá considerarsedentro de ordenación hasta el momento en queconcluya su vida útil o se produzca la sustituciónvoluntaria, en cuyo caso la nueva construccióndeberá adaptarse a todas las condiciones deedificación, uso, régimen de alturas, etc., previstasen el planeamiento.3. En los edificios incluidos en este régimen sepermitirá la utilización del inmueble para los usosautorizados por el planeamiento.

CAPITULO CUARTO - EDIFICIOCONSOLIDADO

Artículo 5.4.1. DefiniciónSe consideran dentro de ordenación aquellasconstrucciones e instalaciones que no están enninguna de las situaciones reguladas en loscapítulos precedentes y se encuentran enconsonancia con el presente Plan por cumplir tantocon las Normas reguladoras de usos como con losparámetros básicos de altura, aprovechamiento yalineaciones.

Artículo 5.4.2. Edificaciones afectadas porachaflanamientos y otras reducciones pocorelevantes1. En los casos en los que el Plan señale elachaflanamiento de esquinas de edificacionesexistentes, las cuales, salvo dicha circunstancia, seencuentren dentro de alineaciones, no tendrán, poreste motivo, la consideración de fuera deordenación, siempre y cuando la afección señaladasea cualitativa y cuantitativamente poco relevantecon respecto al edificio en cuestión y elmantenimiento temporal de la esquina no afectegravemente al desarrollo de la planta viaria.

2. El mismo criterio se aplicará en los casos dedesfases poco relevantes, tanto del fondo edificablecomo en alturas parciales, retranqueos, ocupacionesbajo rasante, etc., que puedan existir en lasedificaciones.



NORMAS URBANISTICAS - NORMAS REGULADORAS DE LOS USOS 15APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO SEXTO - NORMASREGULADORAS DE LOS USOS


Artículo 6.1.1. ObjetoLas normas de este Título sobre usos urbanísticostienen por objeto ordenar y controlar el destino delsubsuelo, suelo y vuelo de los terrenos, de lasinstalaciones y edificaciones allí existentes y de lasque se puedan implantar o modificar en el futuro,así como de las actividades de todo tipo que en ellasse desarrollen, cualquiera que sea la clase de suelo.

Artículo 6.1.2. Aplicación1. Además de los preceptos reguladores de losusos, se deberán cumplir las Normas Generales dela Edificación y, en su caso, las Ordenanzas deZona que correspondan en función de lalocalización del suelo, edificio o instalación.2. En los edificios y conjuntos objeto deprotección y conservación por el presente Plan,cuya regulación específica se contiene en el TítuloUndécimo de estas Normas, prevalece aquélla sobrelas determinaciones del presente Título.3. Además de los preceptos reguladores de losusos como la las Normas Generales de laEdificación y las Ordenanzas de cada área, que sonde obligado cumplimiento, se tendrá en cuenta elresto de la legislación vigente. En especial serán deaplicación para todas las edificaciones, los Decretosde 23 de marzo de 1981 (BOPV nº 19 y correcciónde errores en el nº 37) de supresión de barrerasurbanísticas, y de 19 de diciembre de 1983 (BOPVnº 11 y corrección de errores en el nº 18 de 27 deenero de 1984) de supresión de barrerasarquitectónicas así como la Ley 20/1997, de 4 dediciembre, para la Promoción de la Accesibilidad, yaquella normativa vigente de obligadocumplimiento y la que pudiera promulgarse.

CAPITULO SEGUNDO -ESTRUCTURACIÓN DE LOS USOS YDEFINICIONES

Artículo 6.2.1. Estructuración de los usosSe establecen las siguientes clases de usos:1. Según su posibilidad o no de ubicación en elterritorio:a) Usos permitidos• Característico• Programados

• Toleradosb) Usos prohibidos.2. Por la situación de la actividad en relación consu entorno, se establecen las siguientes situaciones:a) Uso localizado en edificio de vivienda con

acceso a través de espacios comunes de éstas,incluso dentro de la vivienda.

b) Uso establecido en edificio de viviendas, peroen planta distinta a la de vivienda, con accesodesde la vía pública directo, independiente yseparado del de las viviendas.

c) Uso ubicado en edificio multiuso, salvo el devivienda. Puede tener accesos comunes eindependientes del resto de los locales deledificio.

d) Uso a desarrollar en edificio aislado que estédedicado en su totalidad a una sola familia deusos que coinciden con el dominante de lazona y que tiene acceso desde la calle oespacio público.

e) Uso emplazado en edificio aislado de losnúcleos urbanos.

f) Uso sin soporte de edificio alguno, emplazadoen zona donde el uso es el predominante.

3. Según las características o naturaleza de laactividad, los siguientes usos:1) Usos de actividades primarias2) Uso de comunicaciones3) Uso de infraestructuras4) Uso de equipamientos5) Uso de servicios urbanos y administrativos6) Uso residencial y de vivienda7) Uso terciario8) Uso de actividades industriales o productivas9) Uso de espacios libresTodos los usos posibles deben estar comprendidosen alguna de las anteriores categorías. En el caso deque no lo estuviera expresamente, debe asimilarse aalguna de ellas, habida cuenta de sus característicasfundamentales, y se le aplicarán las determinacionespropias de ésta.

Artículo 6.2.2. Uso Permitido y Prohibido1. Uso Permitido.- Son usos permitidos los queen la regulación de las respectivas zonas ó subzonasestán expresamente admitidos.Dentro de los usos permitidos se distinguen trescategorías:a) Uso característico, cuando sea el que

predomine sobre los demás autorizados y dé




carácter a la zona. Su intensidad será ladefinida por el Aprovechamiento Tipo y a élestarán referidos el resto de los usospermitidos por el Plan en la misma Área deReparto.

b) Usos programados, son aquéllos cuya entidad,dimensión y localización están definidos enlos planos de Diseño Urbano con un usoprefijado, generalmente de equipamiento oespacio libre, complementarios al usocaracterístico, y no substituibles por otro uso.

c) Usos tolerados, cuando su intensidad odimensión no perturben las característicasdominantes o programadas en la zona. En lasnormas pormenorizadas por zonas seestablecen limitaciones de tamaño oporcentaje respecto al uso característico.

2. Uso Prohibido.- Son usos prohibidos aquéllosy sus asimilados que están expresamente prohibidosen cada zona o área.

CAPITULO TERCERO -CLASIFICACIÓN DE LOS USOS SEGÚNSU NATURALEZA

Artículo 6.3.1. IntroducciónPara una mayor comprensión y claridad, los usos seestructuran mediante una numeración ordinal (Uso1), dentro de la cual se distinguen las distintascategorías en que se puede encontrar cada uno delos distintos usos (categoría 1), y, en su caso, lassubcategorías correspondientes.

Sección Primera - Uso de Actividades Primarias(Uso 1)

Artículo 6.3.2. Categorías1. Uso agropecuario2. Uso extractivo3. Uso forestal

Artículo 6.3.3. Uso AgropecuarioAl uso agropecuario se destinarán los espaciosdedicados a las plantaciones y edificaciones paraalbergar, permitir o fomentar operaciones de cultivode la tierra, actividades relacionadas con la crianzade ganado, incluyendo también instalaciones paraalbergar animales, tanto para su cuidado como parausos deportivos o lúdicos, servicios agrícolas yganaderos, silos, cisternas, recintos para maquinariaagrícola, invernaderos, floricultura y horticultura.Los usos intensivos o deportivos de granjas deanimales estarán sujetos a licencia de apertura deactividad, debiendo asegurar el proyecto las

medidas correctoras a adoptar para minimizar losimpactos medioambientales.

Artículo 6.3.4. Uso ExtractivoEl uso extractivo comprende las instalaciones yedificaciones precisas para explotaciones mineras alaire libre o en galería, así como canteras de todotipo.

Artículo 6.3.5. Condiciones particulares del usoextractivoEl uso extractivo se prohibe expresamente en todoel término municipal, con excepción de los usosextractivos a cielo abierto en las playas de Ereaga yArrigunaga mientras se mantenga el aporte de arenapor corrientes marinas.

Artículo 6.3.6. Uso ForestalEl uso forestal comprende aquellas actividadesdestinadas al aprovechamiento de esa clase comoexplotación directa de los montes, y aquellasprimeras transformaciones de los productos asíobtenidos.No se comprenden en este uso ulteriores procesosde transformación y demás procesos industriales detratamiento de la madera, que se prohibenexpresamente en todo el término municipal.

Sección Segunda. Uso de Comunicaciones (Uso2)

Artículo 6.3.7. Definición1. Comprende las actividades que sedesarrollan en las áreas destinadas a lascomunicaciones y al transporte, así como losespacios reservados al tránsito y estancia depersonas, mercancías y vehículos de cualquierclase, tanto de transporte público como privado.2. Incluye los modos de transporte porcarretera, metro, autobús, marítimo, fluvial y loselementos funcionales vinculados a la ejecución yservicio de los mismos.3. Comprende asimismo todos aquellos usospermitidos y complementarios del principal, talescomo establecimientos públicos, áreas deestacionamiento, aparcamientos públicos, etc.,destinados a cubrir las necesidades de un mejorfuncionamiento de la circulación, así comoaquellos necesarios para facilitar la seguridad ycomodidad de los usuarios del transporte.

Artículo 6.3.8. Categorías1. Uso de Red Viaria.Comprende todas las vías de comunicacióndestinadas a facilitar el movimiento de laspersonas por calles urbanas, carretera, bidegorris




(pistas de bicicletas), sendas o caminos rurales ytrayectos peatonales.Las sendas o caminos rurales de uso público seconsideran integrados en el Sistema General oLocal de comunicaciones, y sirven de conexión delas diferentes zonas de suelo entre sí y con la redgeneral de vialidad. Aún en los casos en que sutrazado no se recogiera en la documentacióngráfica, tienen tal consideración todos los caminosexistentes en el momento de la aprobacióndefinitiva de este Plan General.2. Uso de Ferrocarril Metropolitano.Comprende las líneas de ferrocarril metropolitanosubterráneas y en superficie destinadas altransporte colectivo de personas, así como lasestaciones de viajeros, apeaderos y zonas deservicio de este medio de transporte.El Plan General de Getxo propone un trazadoalternativo al existente según se recoge en ladocumentación gráfica. Se considerará comotrazado definitivo aquel que como tal, se hayaestablecido en el correspondiente Plan TerritorialSectorial de la Red Ferroviaria del País Vasco3. Uso Portuario y Fluvial.Comprende los espacios destinados al Puerto,Marinas, cauces, etc.4. Uso de Estaciones de Servicio de suministrode carburantes.Comprende los locales o instalaciones destinadasal almacenamiento y suministro de combustibleslíquidos y lubricantes al por menor a vehículosautomóviles.5. Uso de Estacionamiento y Aparcamiento devehículos.Se entiende por "estacionamiento" el área o lugarabierto fuera de la calzada, especialmente destinadoa parada o terminal de vehículos automóviles.Se designan con el nombre de "aparcamiento" o"garaje-aparcamiento" los espacios en edificiosituados en el subsuelo, en el suelo o enedificaciones exclusivas tanto en edificio exclusivocomo mixto.Dentro del aparcamiento no tienen cabida lasinstalaciones mecánicas especiales destinadas almantenimiento del automóvil, que se clasificaráncomo actividades industriales.

Artículo 6.3.9. Condiciones particulares del usode Red Viaria1. El régimen de uso de estas vías vendrádeterminado: por la Norma Foral de Carreteras ysus desarrollos reglamentarios; por lasDisposiciones de la Diputación Foral de Bizkaia;por la regulación correspondiente al dominiopúblico y por lo previsto en estas Normas.

2. Las distancias a que habrán de situarse lasnuevas edificaciones respecto al límite de la obrapública definido en la legislación sectorial vigente,serán las siguientes :• En el suelo urbano y urbanizable, las

establecidas por el presente Plan General ensus normas por áreas.

• En el suelo no urbanizable:Las definidas en la Norma Foral de Carreteras,esto es, de cincuenta (50) metros desde la aristaexterior de calzada.En el resto de las vías de comunicación no forales,calificadas como Sistema General, veinticinco(25) metros desde la arista exterior de calzada.3. La zona de dominio público existente nopodrá ser invadida en ningún caso por lospropietarios colindantes.4. Los propietarios de bienes colindantes a lared viaria, están obligados al mantenimiento, enlas debidas condiciones de ornato e higiene, de lafranja de terreno entre el borde de la calzada y lalínea de edificación, debiendo reponer el estadoanterior en caso de vulneración de dichaobligación.




Artículo 6.3.10. Condiciones particulares de laejecución del uso de Red ViariaLa red de comunicaciones rodadas y peatonales seproyectará con arreglo a las siguientescaracterísticas:Las dimensiones del conjunto calzada, aceras yaparcamientos o escaleras y rampas, etc. en suelourbano serán las representadas en los planos deordenación del presente Plan General.Las características mínimas para la ejecución de lospavimentos en las zonas públicas, según seanrodadas o peatonales, deberán ser:a) En calzadas rodadas• Tipo de pavimento: Rígido• Sección transversal con acuerdo parabólico

central y pendiente mínima del 1% hacia susextremos, con una zona final de la rigola del2% de anchura mínima 20 cms. en hormigónblanco tipo Vitoria, rematado con la aceramediante bordillo granítico de 12 cm. deespesor y 17 cm. de altura mínima desde elaglomerado; el cordón de granito asentarásobre una capa de hormigón H-150 de 20 cms.

• El pavimento estará compuesto por explanadaperfilada y compactada al 95% del Próctormodificado. Base granular de escoria inerte deA.H. o zahorra artificial, de 20 cm. de espesorcompactada al 98% del Próctor modificado.Base de 20 cm. de hormigón en masa de 150kgs/cm2. de resistencia característica con juntasde dilatación cada 15 mts. capa deregularización de aglomerado en caliente tipo So D con árido calizo y espesor mínimo de 4cms. La capa de rodadura será de 3 cms. demicroaglomerado con árido ofítico. Los dosriegos de adherencia se ejecutarán conemulsión catiónica.

b) En acerasEl pavimento será de baldosa salferromo o de tacosblanca de 30 x 30, según el predominante en lazona.La sección transversal tendrá una pendiente mínimadel 2% hacia la calzada.El pavimento estará compuesto por explanadapreparada mediante riego perfilado y compactaciónal 75% del Próctor modificado. Base granular deescoria inerte de A.H. o zahorra artificial de 15cms. de espesor. Base de 10 cms. de hormigón enmasa de 150 kgs/cm2. de resistencia característica.c) En plazas y paseos peatonales las zonaspavimentadas se ajustarán a lo especificado en elapartado anterior salvo justificación razonada delproyecto. Cuando la extensión lo hagarecomendable, podrá utilizarse el aglomeradoasfáltico de 3 cm. de espesor sobre base demacadam de piedra caliza compactada y raseado de1,5 cm. de espesor mínimo.

La dimensión máxima de las escaleras públicas seráde 15 cm. para la contrahuella, fijándose la huellamínima en 30 cm.

Artículo 6.3.11. Condiciones particulares de lasEstaciones de Servicio de suministro decarburantes1. Con carácter general, estas instalaciones seconsideran incompatibles con cualquier otro usodentro de un mismo edificio o parcela, conexcepción de los señalados en el apartado 3 de esteartículoSe prohíbe expresamente la existencia de aparatossurtidores dentro de talleres, garajes yaparcamientos cubiertos.2. La parcela mínima a considerar comoaportado para las estaciones de servicio desuministro de carburantes será al menos mil metroscuadrados (1.000 m2).Todas las construcciones y diferentes elementosedificables vinculados a este uso, deberán respetaruna distancia a linderos no menor a la mitad de laaltura edificable de la construcción, con un mínimode 5 m.3. Dispondrán de aparcamientos en númerosuficiente para no entorpecer el tránsito, con unmínimo de 2 plazas por surtidor.4. Los talleres, zonas de lavado o pequeñoequipamiento comercial al servicio del automóvilanexos no podrán tener una superficie de más de100 metros cuadrados y dispondrán de 1 plaza deaparcamiento por cada 25 metros cuadrados delocal.La superficie destinada a usos comerciales no serásuperior a 0,05 m2/m2 y siempre menor o igual de100 m2, prohibiéndose expresamente el usohostelero en cualquiera de sus grupos de usosespecíficos.Quedan prohibidos otros tipos de instalación y usosdistintos a los directamente relacionados con lasestaciones de servicio y los indicados en el párrafoanterior.5. En las estaciones de servicio no se puedendesarrollar actividades relacionadas con elmantenimiento, reparación y venta de vehículos.6. La ubicación de las estaciones de servicio serála prevista en el planeamiento correspondiente aldesarrollo de los Sistemas Generales. No podrán sercolindantes con edificios de gran concurrenciapública o centros docentes.7. En el suelo urbano y urbanizable sólo seautorizan nuevas estaciones de servicio en eldominio público viario, bajo las condiciones que seseñalan en este artículo. Asimismo, podránautorizarse cuando expresamente se contemplen enlos instrumentos de planeamiento de desarrollo.




Artículo 6.3.12. Condiciones particulares del usoportuario y fluvialLos terrenos que ocupan los cauces fluviales seránde dominio público y no se permitirán en losmismos usos diferentes al de comunicación fluvial ylos que están vinculados al mismo, como zonas decarga, atraques o similares, que deberán serexplotados directamente por la Administración o através de concesión administrativa.Esta regulación tiene por objeto proteger y asegurarla libre circulación de las aguas, evitar sudesbordamiento y garantizar que el proceso deurbanización y edificación no entorpecerá elcumplimiento de las previsiones de la legislaciónespecífica correspondienteEn las áreas definidas por este uso, no se permitirá,en ningún caso, efectuar obras de edificación oinstalación alguna. Además, deberán respetarsetodas las servidumbres establecidas al efecto por laLegislación de Aguas y Costas.Se permitirá, no obstante, realizar aquellas obras oinstalaciones directamente relacionadas con loselementos antes enumerados, como puentes, presas,tomas de agua, etc., así como las obras decanalización y urbanización de las márgenesprevistas en este Plan o en los que lo desarrollen ycomplementen.Se considerarán incluidas en estas obras las dejardinería, arbolado y saneamiento.




Artículo 6.3.13. Uso de aparcamiento. Númeromínimo de plazas en función del uso principalLos edificios de nueva planta, así como lasampliaciones o nuevos usos globales que seimplanten en edificios existentes, deberán poseeraparcamientos complementarios del uso principal,en la cantidad que a continuación se regula:1. Residencial.Mínimo: Una plaza por vivienda. En el caso deexistir viviendas superiores a noventa (90) metroscuadrados útiles, se deberá contemplar una plazapor cada cincuenta (50) metros cuadrados útiles ofracción, resultante de considerar la suma de losexcesos de las viviendas superiores a los noventa(90) metros cuadrados.2. Terciario categoría 1, (oficinas).Mínimo: Una plaza por cada ochenta (80) metroscuadrados útiles destinados a oficinas.3. Terciario, comercial en categorías 2 y 3.1.Mínimo: Una plaza por cada sesenta (60) metroscuadrados útiles destinados al uso comercial.4. Terciario, comercial en categoría 3.3.Mínimo: Una plaza por cada veinticinco (25)metros cuadrados útiles destinados al usocomercial.5. Productivo industrial y almacén, en todas lascategorías.Mínimo: Una plaza por cada ciento cuarenta (140)metros cuadrados útiles destinados al uso industrial.o doscientos cincuenta (250) metros cuadradosútiles destinados a almacén.6. Equipamiento, categoría 7, hotelero.Mínimo: Una plaza por cada cuatro (4) hoteleras.7. Equipamiento, categoría 3, sanitario.Mínimo: Una plaza por cada cuatro (4) camas y/ouna plaza por cada ochenta (80) metros cuadradosútiles destinados a consulta y administración.8. Uso de equipamiento en general y aquellosotros usos no especificados anteriormente.Mínimo: Una plaza por cada doscientos (200)metros cuadrados útiles.9. Cuando el edificio se destine a más de un usode los expresados en el artículo anterior, el númeromínimo de plazas de aparcamiento será el resultantede sumar las correspondientes a los distintos usos.Lo dispuesto sobre previsiones mínimas deaparcamientos, es también aplicable a los edificiosque sean objeto de ampliación de la superficieedificada. La previsión será la correspondiente altotal previsto para la ampliación.También se aplicarán las reglas sobre previsionesde aparcamientos en los casos de modificación de

edificaciones o instalaciones que comporten uncambio de uso.

Artículo 6.3.14. Excepciones a las dotacionesmínimas1. Quedan eximidos del cumplimiento de lasdotaciones mínimas establecidas los edificios ensuelo urbano en los que se dé alguna de lascircunstancias siguientes:Que estén construidos sobre parcela de superficieinferior a cuatrocientos (400) metros cuadrados.Que tengan frente de fachada inferior a diez (10)metros.Que sean edificios transformados, rehabilitados, porcambio de uso, o en los que se justifique la extremadificultad de conseguirlo.2. Quedan también eximidos los edificios que selevanten en el área de Romo, así como aquellosedificios que están catalogados o protegidos.Tampoco será exigible este cumplimiento en losedificios así señalados en las fichas urbanísticas deforma individualizada.

Artículo 6.3.15. Condiciones de los accesosrodados1. Accesos: Los garajes con excepción de losindividuales deberán tener un acceso con anchuramínima de cuatro metros.Los locales de aparcamiento y de garaje concapacidad inferior a ochenta (80) plazas, podrándisponer de un solo acceso unidireccional paravehículos, siempre que la longitud del tramo de unasola dirección no supere los veinticinco (25)metros.Los aparcamientos con capacidad superior aochenta (80) plazas, contarán con un accesobidireccional de anchura no inferior a cinco metros(5 m) o dos accesos unidireccionalesindependientes (entrada y salida).2. En aquellos casos en que la capacidad delgaraje no supere los 10 vehículos o 250 m2 útiles,podrá establecerse el acceso mediante elevador omontacargas.Las características técnicas de dichos aparatos seránlas siguientes:El recinto será cerrado de fábrica de al menosmedio pie macizo o equivalente en otros materialesresistentes al fuego.Dicho recinto tendrá acceso mediante dos puertascomo máximo, una en cada parada. Dichas puertasserán estancas al fuego. Dispondrán de losmecanismos necesarios para garantizar que en todomomento al menos una de ambas puertaspermanezca cerrada.




Las dimensiones mínimas de la batea serán de 5,00m. de longitud y 2,50 m. de ancho, librándose sobreella una altura de 2,10 m.Al igual que en el acceso mediante rampa, sedispondrá de una meseta de iguales característicasque en aquel caso.El espacio de espera horizontal tendrá un fondomínimo de seis (6) metros y su ancho no seráinferior a tres (3) metros.

Artículo 6.3.16. Condiciones de los accesospeatonales1. Los accesos peatonales se ajustarán a lasdisposiciones contenidas en la Norma Básica contraIncendios vigente.2. En los garajes y aparcamientos que dispongande plazas para minusválidos, al menos un accesodeberá cumplir la normativa sobre supresión debarreras arquitectónicas y urbanísticas.

Artículo 6.3.17. Mesetas de espera1. Todos los garajes dispondrán de una mesetacon una anchura igual a la del acceso reglamentario,con un fondo mínimo, antes de comenzar la rampa,de cinco metros, sin incluir en esta superficie la deuso público (como aceras de peatones, etc.). Larasante del zaguán tendrá una pendiente inferior al3%, y en el mismo, así como en la totalidad de losaccesos, estará prohibido el estacionamiento devehículos.La altura libre suelo-techo en esta zona de mesetaserá como mínimo de 2,30 metros y los puntos másbajos en el umbral bajo viga de 2,10 metros.2. La anchura mínima de las mesetascorrespondientes a rampas unidireccionales será detres (3) metros y cinco metros cincuenta (5,50 m.)en el caso de rampas bidireccionales.

Artículo 6.3.18. Rampas de acceso1. La anchura mínima de las rampas, en funciónde sus características, será la siguiente :Unidireccional recta ............................... 3.00 mts.Unidireccional curva .............................. 3.50 mts.Bidireccional recta ................................. 5.00 mts.Bidireccional curva ................................ 6.00 mts.2. La pendiente en rampas rectas no sobrepasaráel dieciséis por ciento (16%) y en rampas curvas, eldoce por ciento (12%) medida sobre el eje del carrilexterior.3. El radio mínimo en las curvas será de seis (6)metros, medido en el eje del carril interior.4. Se admite la excepcionalidad en lasdeterminaciones de este mismo artículo y los tresanteriores, cuando por las condiciones físicas de laparcela edificable resulte inviable y tras serestudiado el caso particular por parte de los

técnicos municipales, éstos considerasen laposibilidad de permitir dicha situación.

Artículo 6.3.19. Calles de circulación1. Los pasillos de rodadura de acceso a las plazasde aparcamiento en hilera y en batería a 45º, seránde tres (3) metros; en caso de aparcamiento enbatería a 90º, serán de cuatro metros con cincuenta(4,50 m.)2. El acceso hasta el frente de la plaza deaparcamiento se desarrollará mediante giros deanchura tres (3) metros y radios al eje mayores decuatro metros cincuenta (4,5 m.)3. La altura mínima libre será de dos metrosveinte (2,20 m.) y sólo podrá reducirse en losfondos de las plazas hasta un mínimo de un metrocincuenta (1,50 m.) en una profundidad máxima desesenta centímetros (60 cm.)4. Todas las plazas de aparcamiento estarándefinidas gráficamente y contarán con un rótuloidentificativo de acuerdo a la documentación delproyecto.

Artículo 6.3.20. Condiciones de las plazasAutomóviles ................................. 4,50 x 2,20 mts.Las anchuras deberán incrementarse en veinticinco(25) centímetros por cada lado que linde con unapared.Plaza minusválidos ....................... 4,50 x 3,20 mts.Plaza minusválidos cuando no estén libres en unode sus lados .......................... 4,50 x 3,60 mts.El número de vehículos en el interior de los garajesno podrá exceder del correspondiente a veinticinco(25) metros cuadrados útiles por plaza.En los garajes cuyo uso y acceso sea individual,deberá garantizarse un ancho mínimo del acceso yla rampa, si la hubiese, de dos metros setenta (2,70m.) la espera o meseta de la rampa será comomínimo de dos metros setenta por tres metroscincuenta (2,70 x 3,50 m.) con una pendientemáxima del 6%. La pendiente máxima de la rampaserá del 20%. La dimensión mínima de la plazaindependiente será de dos metros sesenta por cuatrometros ochenta (2,60 x 4,80 m.)

Artículo 6.3.21. Condiciones técnicasconstructivas y de las instalaciones1. Las condiciones técnicas constructivas y, enparticular, las instalaciones de ventilación y contraincendios, se ajustarán a lo dispuesto en la NormaBásica contra Incendios vigente.2. Ventilación e iluminación - La ventilaciónnatural o forzada estará proyectada con suficienteamplitud para impedir la acumulación de vapores ygases. Se hará por medio de patios o chimeneasprevistos para su ventilación exclusiva, y a estos




patios o chimeneas no abrirán más huecos que losdel garaje. Las chimeneas sobrepasarán un metro dealtura de la cubierta.3. Desagües. Dispondrán de un sistema naturalpara la evacuación de aguas mediante sumideros,disponiendo de al menos 1 cada 200 m2 ó fracción.Si la planta se encuentra por debajo delsaneamiento general, se dispondrá de un sistema debombeo automático que garantice su correctofuncionamiento.Dispondrán de acometida a la red de saneamientode un sistema eficaz de separación de grasas.4. Planos. En los planos que deben figurar entre losdel proyecto, deberán estar dibujadas y numeradastodas las plazas de estacionamiento o situación delos vehículos, así como los pasillos y rampas deacceso, indicándose el sentido de la circulacióncuando fuera necesario. También se señalará lasituación de las chimeneas y patios de ventilación.En un recuadro aparte figurará la superficie útiltotal. Estas mismas señalizaciones serán las que serealicen cuando la obra esté ultimada.

Sección Tercera -Uso de Infraestructuras (Uso 3)

Artículo 6.3.22. DefiniciónEl uso de infraestructuras comprende los espacios yactividades destinados a albergar lasinfraestructuras básicas.

Artículo 6.3.23. Categorías1. Red de Energía Eléctrica

• Red o Tendido• Subestaciones eléctricas• Centros de Transformación eléctrica

Los centros de producción de energía eléctrica seprohiben expresamente en todo el términomunicipal.2. Red de Abastecimiento

• Red• Depósitos de abastecimiento• Depuradoras

3. Red de Saneamiento• Red

Las depuradoras de saneamiento se prohibenexpresamente en todo el término municipal.4. Red de Telecomunicaciones

• Red• Centros y centrales de Telecomunicaciones

5. Red de gas• Gaseoductos• Centros de regulación

Los centros de producción de energía se prohibenexpresamente en todo el término municipal.

6. Tratamiento y eliminación de ResiduosSólidos

Artículo 6.3.24. Condiciones generales del uso deInfraestructuras1. Tanto el planeamiento de desarrollo del PlanGeneral como cualquier proyecto que se redacte enejecución del mismo y que afecte a las instalacionesde infraestructuras, deberá ser elaborado con lamáxima coordinación entre la entidad redactora ylas instituciones gestoras o compañíasconcesionarias, en su caso. La colaboración deberáinstrumentarse desde la primera fase de elaboracióny se producirá de forma integral, a lo largo de todoel proceso. Entre la documentación deberá figurarla correspondiente a los acuerdos necesarios para larealización coordinada entre las entidadesimplicadas.2. Todos los diferentes elementos edificablesvinculados a las redes (centros de control y mando,depósitos, centros de transformación, etc) enparcelas de titularidad del suministrador y que elplaneamiento posibilite, deberán respetar unadistancia a linderos no menor a la mitad de la alturaedificable de la construcción, con un mínimo de 5m.

Artículo 6.3.25.1- Condiciones particulares de laRed de Energía Eléctrica y de la Red deTelecomunicaciones1. En lo que respecta al suministro de energíaeléctrica y a la red de telecomunicaciones, en elsuelo urbano y urbanizable no se podrá hacerinstalación aérea alguna.2. En el suelo urbano y en el urbanizable, todaslas instalaciones de suministro de energía y detelecomunicaciones serán subterráneas. Laejecución de las obras necesarias para ello podrá serexigida por el Ayuntamiento aún cuando se hallenya realizadas las obras de urbanización quepermiten la definición de alineaciones y rasantes ocuando se puedan efectuar simultáneamente. Entodo caso, en los nuevos Proyectos deUrbanización, será obligatoria la instalación de redsubterránea.3. Las estaciones de transformación y lassubestaciones se instalarán en los terrenosdestinados en exclusiva a tal fin.

Artículo 6.3.25.2- Condiciones particulares de laRed de Abastecimiento de Agua y Red deSaneamiento de Aguas ResidualesEn lo que respecta al Sistema General deSaneamiento y Abastecimiento se considerará elDocumento remitido a los servicios municipales porparte del Consorcio de Aguas en el que se fijan:

-Afecciones sobre zonas calificadas como SistemaGeneral de Saneamiento.




-Afecciones sobre calificaciones otorgadas porP.G.O.U. con servidumbre sobre la red.-Afecciones sobre calificaciones otorgadas porP.G.O.U. con limitación para la red.-Afecciones sobre calificaciones otorgadas porP.G.O.U. sin limitación de uso.

Sección Cuarta - Uso de Equipamiento (Uso 4)

Artículo 6.3.26. DefiniciónEl uso de equipamiento comprende las actividadesdestinadas a dotar al ciudadano de los serviciosnecesarios para su esparcimiento, educación,enriquecimiento cultural, salud, asistencia, bienestary mejora de la calidad de vida.El régimen del uso privado o publico de losequipamientos viene definido en los planos deOrdenación del Suelo Urbano y Urbanizable.Los equipamientos públicos se consideranintegrados en los Sistemas Generales o Localescorrespondientes.

Artículo 6.3.27. Categorías1. Servicios urbanos en general.Comprende las actividades e instalacionesdestinadas a la prestación directa o indirecta deservicios públicos urbanos no de infraestructuras ode suministros básicos para el conjunto de lapoblación.2. Servicios administrativos.Comprende las actividades de uso público derepresentación, burocráticas o técnicas de laAdministración Local, Autonómica o Central, asícomo de sus organismos autónomos y lasactividades ligadas directamente al funcionamientode las mismas.3. DeportivoComprende las actividades destinadas a la práctica,enseñanza o exhibición de especialidadesdeportivas o de cultura física, así como lasactividades complementarias de la actividadprincipal. No incluye actividades ligadas física yfuncionalmente a otros usos, tales comouniversitarios, docentes, etc.4. DocenteComprende las actividades destinadas a laformación humana e intelectual de las personas ensus diferentes niveles; incluso las actividadescomplementarias de investigación, custodia,administración, tales como comedores, cafeterías,vivienda destinada al personal encargado de lavigilancia y conservación, siempre que esténvinculadas al uso principal y con carácter accesorioa él.5. Sanitario

Comprende las actividades destinadas a laorientación, prevención, información,administración y prestación de servicios médicos oquirúrgicos y hospitalarios, así como las actividadescomplementarias de la principal.No se incluyen los servicios médicos que se prestanen despachos profesionales, fuera de los centrossanitarios, que tienen la misma consideración que elresto de profesionales.6. ReligiosoComprende los espacios y edificaciones destinadasal culto religioso, así como los ligados a éste y a lasformas de vida asociativa religiosa, tales comocomunidades, conventos, monasterios, ermitas,iglesias y centros parroquiales, basílicas, catedrales,capillas, casas curales o residencias religiosas,centros de culto de cualquier confesión, etc.7. AsistencialComprende las actividades destinadas a lainformación, orientación y prestación de servicios oayudas sobre problemas relacionados contoxicomanías, enfermedades crónicas o minusvalías,marginación, pobreza extrema y desprotecciónjurídica de las personas.Se incluyen en esta categoría en general, cuantasactividades inscritas en los registros oficialescorrespondientes estén dedicadas a fines benéfico-sociales.8. Recreativo, ocio y espectáculoComprende las actividades vinculadas con el ocio,la vida de relación, el tiempo libre y elesparcimiento en general y aquellas similares, noincluidas en otros usos, que se realicen en edificios,locales e instalaciones tales como : salas de cine,teatros, salas de conciertos, salas de reunión,auditoria, casinos, instalaciones para la exhibiciónlucrativa de actividades deportivas, etc.9. Socio-CulturalComprende las actividades destinadas a la custodia,transmisión y conservación de los conocimientos,exhibición de las artes y la investigación, lasactividades socio-culturales, de relación oasociación, así como las actividadescomplementarias de la principal.Se incluyen en esta categoría, a título de ejemplo:casas de cultura, palacios de congresos yexposiciones, bibliotecas, archivos, museos, salasde exposiciones, centros de asociaciones vecinales,culturales, deportivas y agrupaciones cívicas, sedesde clubs, etc.Las actividades de uso colectivo realizadas porentidades, tales como partidos políticos, sindicatos,Colegios Profesionales, Agrupacionesempresariales, gremiales y artesanales, etc., no seconsideran incluidas en el uso de equipamiento y seregularán asimilándolas al grupo de oficinas.




Artículo 6.3.28. Cambios de usoLos suelos y edificaciones que a la fecha de laaprobación definitiva del Plan General tuviesen lacalificación de equipamiento en los planos del PlanGeneral, aun cuando en el régimen de usos de lazona o área en la que se encontraren enclavadosestuviese autorizado con carácter general otro usodiferente, no podrán sustituirse, reemplazarse oreconvertirse más que en otra de las categorías deuso de equipamiento descritas.

Artículo 6.3.29. Alcance del Uso deEquipamiento y condiciones edificatorias1. En el plano de usos se especifican los suelosque el Plan destina a tal fin, sin perjuicio de suconsideración como Sistema General o Local. Losusos de Equipamiento tienen un carácter abierto demanera que, si las condiciones urbanísticas en elmomento de materializar la instalación del usoestablecido aconsejaran su alteración, no seráconsiderado modificación del Plan General, si semantiene el uso dentro de los de Equipamiento o delos de Servicios Urbanos, pudiendo inclusocombinarse en el mismo edificio más de uno deestos usos o categorías.2. En el supuesto de equipamientos combinadosen un mismo edificio será obligatorio contar conacceso independiente para cada una de lasactividades implantadas. Esta obligatoriedad noserá exigible para aquellos edificios existentes conanterioridad a la aprobación definitiva del PlanGeneral en los que se acredite la imposibilidad desu cumplimiento.3. Las condiciones de la edificacióncorrespondiente a las parcelas de uso deequipamiento, serán las siguientes:- Para equipamientos situados en suelo urbano e

incluidos en áreas de ordenanza serán lasmismas que se fijen para el resto de lasedificaciones incluidas en el área de ordenaciónen la que se encuentre. Estas condiciones seránde aplicación tanto para los edificios de nuevaconstrucción como para los ya existentes.

- Para equipamientos situados en suelo urbanopero no incluidos en áreas de ordenanza, laedificabilidad de dichos equipamientos seasimilarán a las ordenanzas de áreas próximas,ordenándose del siguiente modo:

• Los equipamientos situados en la zona deEreaga se regularán con la ordenanza delárea de Basagoiti.

• El palacio de Santa Clara se regulará conla ordenanza del área de Neguri.

• Solar sobre el relleno en el Puerto Viejosobre las antiguas piscinas se regularácon el área de Usategi.

• Las instalaciones deportivas de Fadura seaplicará la ordenanza prevista para elárea de Jolaseta.

- Para equipamientos situados en suelo nourbanizable, la edificabilidad asignada a estasinfraestructuras será la necesaria para eldesarrollo de la actividad de la que se trate.

Artículo 6.3.30. Tolerancia del Uso de Comercioal por menor1. Los usos existentes destinados a comercio alpor menor, localizados en edificios equipamentales,podrán permanecer en uso e incluso cambiar suactividad, sin limitación alguna, siempre que estono suponga incremento de su superficie.2. En el supuesto de sustitución del edificioexistente, por reforma del actual equipamiento opor sustitución por un nuevo uso equipamental, elnuevo edificio podrá albergar una superficie delocales comerciales en planta baja, equivalente a laanteriormente existente que hubiere quedadosuficientemente acreditada con anterioridad a lalicencia.3. En los nuevos edificios equipamentales setolerará el uso de comercio al por menor, en localessituados en plantas bajas, siempre que éstoscumplan las siguientes condiciones:• Su propiedad deberá mantenerse bajo la misma

titularidad que la del equipamiento, con el finde garantizar la plena correspondencia entre eluso del solar y su propiedad.

• La superficie construida de los localescomerciales deberá quedar comprendida dentrode los diez (10) metros de profundidad,medidos siempre de forma paralela a laalineación de fachada.

• El desarrollo lineal de la fachada de los localesno podrá rebasar el sesenta por ciento (60%) dela longitud de la alineación de fachada, medidaen cada tramo de calle.

• Las tres condiciones señaladas únicamente sonde aplicación para aquellos edificios o para lostramos de fachada que coincidan con laalineación de calle señalada por el Plan y que,por supuesto, se localicen en el suelo urbano yurbanizable. En ningún caso podrán aplicarse aedificios o tramos de fachada situados en elinterior de parcelas.

Artículo 6.3.31. Régimen de los equipamientosexistentes1. Todos los equipamientos existentes, en losedificios destinados a tal uso, así como los solaresseñalados gráficamente en los planos y los suelosque sustentan edificios cuyo último uso,corresponde al uso equipamental, quedanvinculados al uso de Equipamiento.




2. Los edificios existentes destinados aequipamientos que contuvieran además otros usosno autorizados por este Plan, se consideran dentrode ordenación hasta tanto se produzca un cambio deuso o se proceda a la sustitución del edificio. Encualquier caso, podrán ser objeto de todo tipo deobras de perpetuación de los usos existentes entanto que con ellas no se incremente la superficiedestinada a los usos no autorizables.3. Régimen particular para el Puerto Deportivode Getxo.Los usos y sus intensidades aplicables en esteequipamiento serán los siguientes:

a) Capitanía 600 m2

b) Comercial-Terciario 7.600 m2

c) Pañoles 800 m2

d) Talleres-Marina seca 3.900 m2

e) Vela ligera y remo 1.000 m2

f) Ertzaintza 1.000 m2

4. Régimen particular para la comisaría de laErtzaintza.Se considera la ampliación del edificio existentecon los siguientes parámetros:Solar mínimo: Parcela existenteAltura máxima de la edificación: 3 plantas + áticoSeparación a colindantes y viales: 4 metrosOcupación en planta: 20 %Coeficiente de techo sobre rasante: 0,44 m2/m2

Así mismo, se refleja en la documentación gráfica(plano 6-3) las alineaciones máximas o entornoedificatorio de la zona de ampliación.

Sección Quinta.- Uso Residencial (Uso 5)

Artículo 6.3.32. DefiniciónEs el uso que se desarrolla en los edificiosdestinados al alojamiento de las personas.

Artículo 6.3.33. Categorías1. a) Vivienda adosada

b) Vivienda unifamiliar (aislada)Son las que albergan a una sola familia en el totalde un edificio, que puede estar aislado, adosado oagrupado, indistintamente. Constituye, junto con suparcela, una sola unidad registral, con accesoexclusivo e independiente desde la vía, de uso máso menos restringido, pero público.2. Vivienda Colectiva

Es aquella que, agrupada con otras, utilizaconjuntamente elementos de edificación comunes,especialmente desde el exterior.3. Vivienda de Protección OficialEs la vivienda que está sometida al régimen deProtección Oficial de acuerdo con lo establecido enel artículo 6.3.4. de estas Normas Urbanísticas.4. Residencia comunitariaEl uso de residencia comunitaria corresponde aaquellas actividades que proporcionan alojamientocomunitario con un carácter de cierta permanenciaen la residencia, con o sin servicio común decomedor, sin constituir unidades de vivienda. Nopodrán incluirse en este uso las viviendas oapartamentos aunque tengan ciertos servicioscentralizados.Los edificios destinados a uso de residenciacomunitaria podrán tener servicios comunes, comosalas de reunión, salas de baños termales omedicinales, oratorios, restaurante propio, cafeteríapropia, lavandería, limpieza, etc.5. HoteleroComprende el uso hotelero las actividades quefacilitan el servicio al público de alojamientotemporal.En los edificios destinados a este uso se admitiránactividades complementarias como usos servidoresdel principal. Tiendas al por menor, peluquerías,salas de reuniones y congresos, piscinasrestaurantes abiertos al público con o sinespectáculos, vivienda del conserje, etc., se admitensiempre que estos usos no superen el 40% de lasuperficie total construida, sin que se incluya enninguna de las dos superficies citadas la mínimaobligatoria destinada a guardería-aparcamiento.Para calificar un uso como hotelero, se deberájustificar dicha condición aportando ladocumentación correspondiente.Dentro del uso de residencia hotelera secomprenden:

- Hoteles- Hostales- Pensiones- Fondas- Hoteles-apartamentos- Hoteles-residencias- Hostales-residencias- Casas de huéspedes- Residencias-apartamentos- Moteles

Artículo 6.3.34. Uso de Vivienda de ProtecciónOficialCon independencia del uso y las categoríasanteriores, se define como uso específico el deVivienda de Protección Oficial cuando la misma se




encuentre sometida al régimen de ProtecciónOficial, tanto si se encuentra éste regulado por lalegislación Estatal como por la Autonómica. Sinperjuicio de lo preceptuado en estas Normas. Podráser como la anterior, unifamiliar aislada o adosada,colectiva o aneja.

Artículo 6.3.35. Condiciones particulares del usoresidencial1. En las nuevas edificaciones residenciales,siempre que no se prohiba expresamente, seautoriza el uso Terciario (Uso 6), categoría 1.1,oficinas compartidas con la vivienda, perocontinuando con el uso principal de vivienda que semantiene como uso principal y por tantocumpliendo sus condiciones, en especial lasrelativas a vivienda mínima, y sin que pueda contarcon acceso independiente de la misma.2. En las plantas bajas y en el piso primero de losedificios residenciales se autorizan localescomerciales o de oficinas, siempre que cuenten conescalera independiente de las viviendas.3. En los edificios residenciales, las primerasplantas destinadas al comercio no podrán serindependientes del local de planta baja, debiendotener contacto entre ambas plantas al menos en unasuperficie regular equivalente al quince por ciento(15%) de la superficie de la planta superior oprimera.

Artículo 6.3.36. Viviendas exterioresToda vivienda ha de ser exterior y cumplirá, portanto, al menos una de las condiciones siguientes:a) Tener dos o más huecos a una calle o plaza o

espacio libre de uso público.b) Tener dos o huecos a un espacio libre privado

abierto a la vía pública en cuya planta puedaincluirse un círculo de 8 metros de diámetro.

Las viviendas deberán tener a uno de los espaciosanteriormente citados, al menos dos habitacionesvivideras y presentar un frente de fachada de seismetros.

Artículo 6.3.37. Piezas habitablesToda pieza habitable deberá tener comunicacióndirecta con el espacio exterior, por medio de unhueco de 1 m2 de superficie mínima y, en cualquiercaso, no inferior a 1/8 del que tenga la planta dellocal, siempre que el fondo total contado a partir delhueco no exceda de 10 metros.Los cuartos de baño o aseos pueden no tenercomunicación directa con el espacio exterior,debiendo instalarse, en este caso, los conductos ysistemas de. ventilación oportunos. Si existierehueco a espacio exterior, su superficie mínima seráde 0,25 m2.

No se admiten segundas luces en ningún caso;ningún local sin luz y ventilación directa destinadoa trastero o armarios podrá tener en planta ladosmayores a un metro y setenta centímetros.

Artículo 6.3.38. Conductos de ventilaciónLos edificios de nueva planta deberán disponerconducciones para ventilación independientes delos pisos superiores que desde la lonja lleguen hastala cubierta. Al menos se dispondrá de unaconducción de 20 x 20 cms. de sección por cada200 m2 de lonja.

Artículo 6.3.39. Vivienda mínimaEl uso de vivienda comprende las actividadesdestinadas a proporcionar alojamiento permanente otemporal a unidades familiares por lo que loslocales de los edificios que se destinen a estasactividades habrán de cumplir el programa mínimosiguiente:- Composición y programa:La vivienda constará como mínimo de unahabitación capaz para estar, comer y concinar, undormitorio, un cuarto de aseo completo, compuestode bañera lavabo e inodoro y un espacio destinado atendedero.En viviendas de tres o cuatro dormitorios existiránal menos dos cuartos de aseo, uno de ellos completoy el otro secundario con ducha, lavabo e inodoro.- Superficies y dimensiones mínimas de las piezas1. En toda vivienda las superficies útiles mínimasdel estar (E), comedor (C) y cocina (K) sedeterminarán en función del número de dormitoriosy de la asignación a cada pieza de uno o de másusos de acuerdo al siguiente cuadro:

ECK EC K E KC

1 dormitorio 18 14 5 12 72 dormitorios 20 16 6 14 83 dormitorios 22 18 7 16 94 dormitorios 24 20 8 18 102. La superficie útil mínima de los dormitoriosserá de 6 m2 en los individuales y de 8 m2 en losdobles. En toda vivienda existirá al menos undormitorio con superficie no menor de 10 m2.3. En la superficie en planta del estar (E, EC yECK), cocina y dormitorios se podrá incribir uncírculo con el siguiente diámetro mínimo:Estar: 2,80 m.Cocina: 1,60 m.Dorm. principal: 2,50 m.




Resto de dorm.: 1,90 m.4. Los pasillos dispondrán de una anchuramínima de 0,85 metros, no pudiendo reducirse laanchura de paso en ningún punto de los mismos amenos de 0,80 m.5. La anchura mínima de los huecos de acceso alas viviendas será igualmente de 0,80 m.

Artículo 6.3.40. Tendederos1. Queda prohibido el tendido de ropa a la víapública o patio de manzana de acceso público, asícomo en balcones o terrazas que den a dichosespacios.2. Cuando existen viviendas que no den a patiosinteriores de luces, será obligada la existencia de unlocal destinado a tendedero, con una superficieigual al cuatro (4) por ciento de la superficie útil dela vivienda, hasta un máximo exigible de cuatro (4)metros cuadrados y un ancho mínimo no inferior aun metro y veinte centímetros (1,20 m), diseñado deforma que tenga absoluta protección de vistas de laropa, desde los espacios público. Estos localesdispondrán de ventilación natural y podráninstalarse en ellos lavadoras y secadora.3. El tendedero, en caso de situarse en fachada,dispondrá de un elemento de cierre o celosía queimpida la visión de la ropa desde la calle. Un 20%del hueco o ventana estará abierto permanentementesin posibilidad de cierre, con el fin de lograr unacorrecta ventilación del tendedero.4. Cuando se presente una solicitud demodificación de cierres de tendederos, deberá iracompañada de un proyecto redactado porArquitecto y visado por el Colegio Oficialcorrespondiente.• El proyecto deberá acoger a todos los

tendederos del edificio debiéndose realizar lasobras de reforma, caso de obtenerse la licencia,en la totalidad de aquellas, no autorizándose laeecución por fases.

• El 15% del total de la superficie de la fachadadel tendedero deberá estar abiertopermanentemente, a fin de lograr una aireaciónde la ropa colgada.

Artículo 6.3.41. ApartamentosLa unidad de vivienda se considerará comoapartamento cuando cumpliendo, el programamínimo de unidad de vivienda, no supere los 60 m2

útiles.No podrá disponer de más de dos habitaciones-dormitorio, ni de más de cuatro piezas habitables entotal (estancia, cocina y dos dormitorios), conindependencia de las piezas complementarias dedistribución, baño y/o aseo, etc. que no seconsiderarán como pieza habitable.

Los apartamentos contabilizarán como una viviendaa efectos de cómputo de estándares urbanísticos.Los apartamentos, salvo indicación expresa encontra, son agrupables a las viviendas, en un mismoedificio, pudiendo originar individualmente o conlas viviendas, cualquiera de las agrupacionesadmitidas para éstas.Salvo a los efectos del presente artículo, todareferencia que se realice en las presentes Normas aviviendas o unidades de vivienda, será extensiva alos apartamentos.

Artículo 6.3.42. DistribuciónLa compartimentación de los espacios de la unidadde vivienda es libre, con la única limitación de quelos dormitorios y los cuartos de aseo serán siemprerecintos independientes. No se podrá accederdirectamente a través de la cocina a ningún aseo nidormitorio.Todo dormitorio tendrá acceso desde los espaciosde circulación o desde la estancia y, en ningún caso,podrá tener acceso único a través de otrodormitorio. Ningún espacio que no sea el vestíbulo,el pasillo o un distribuidor, debe servir de pasoobligado para acceder a otro local, salvo a un cuartode baño o aseo incorporado. En estos casos deberácontar la unidad de vivienda con otro cuarto debaño, por lo menos, dotado de acceso en la formaantes señalada.Los armarios empotrados computarán en lasuperficie de las habitaciones a las que se hallenabiertos, siempre que tengan, por lo menos, dosmetros de frente y altura. Los pasillos, las escalerasinteriores de las unidades de vivienda si las hubieray, en general, todos los espacios de paso, tendrán unancho mínimo de 90 cms.

Artículo 6.3.43. Alturas1. La altura libre mínima en toda unidad devivienda se establece en 2,60 mts.2. Las piezas abuhardilladas que puedandedicarse a la estancia de personas, deben disponerde al menos un setenta por ciento (70%) de susuperficie con altura de techo igual o superior a lamínima establecida, pudiendo en el resto de lasuperficie disminuir la altura de acuerdo con laspendientes del tejado hasta un mínimo de 1,50 mts.El volumen que resulte de cubicar toda la superficieútil de la pieza con altura superior a 1,50 mts., serácomo mínimo equivalente al que resulte de aplicarlas condiciones de superficie y altura definidas paralas diferentes piezas en los artículos anteriores.




Artículo 6.3.44. Condiciones de ventilación de lascocinas y aseos1. Las cocinas dispondrán de los siguientesconductos de ventilación y evacuación de humoshasta cubierta:a) Uno destinado a ventilación ambiental, que

deberá disponer de una sección mínima de 400cm2 en el colector general y de 150 cm2 en losconductos individuales.

b) Un segundo independiente para cada vivienda,destinado a la evacuación activada de humos ygases procedentes de la cocina. Cuando lacocina esté incorporada al estar, dicho conductodeberá contar con un ventilador centrífugo queasegure la extracción de 300 m3/h.

c) Un tercero para los gases de combustión delcalentador o caldera de agua caliente ycalefacción en caso de que el mismo estuvieraalojado en la cocina.

2. Los aseos y despensas dispondrán de unconducto de ventilación hasta la cubierta deledificio, tal como se describe en el párrafo a) delapartado anterior.3. Todos los conductos de ventilación deberánestar rematados en cubierta por un aspiradorestático, excepto los destinados a la evacuación degases de combustión, que se rematarán con unsobrerete.

Artículo 6.3.45. Cuartos de basurasLas nuevas edificaciones que se construyan deberándisponer de un cuarto para el alojamiento de lasbasuras en los recipientes normalizados por elAyuntamiento (este habitáculo deberá tener unasuperficie de dos (2) m2 por cada 12 viviendas, conunas dimensiones mínimas de cero ochenta (0,80)de ancho y dos ochenta (2,80) de altura). Dichocuarto deberá tener el suelo de pavimento pulido eimpermeable, totalmente lavable y con pendienteentre el 1 y 2% hacia un sumidero que conecte conel alcantarillado de la edificación. Dispondráasimismo de una toma de agua para riego y baldeodel recinto con 2 llaves de canica o bola y mangueraque cubra toda la superficie del local. Las paredesserán alicatadas hasta el techo.Dispondrá de una buena ventilación con conductohasta 2 m. por encima del alero, así comoiluminación artificial, con interruptor de pulsadortemporizado. Dichos locales se situarán en los bajosdel inmueble, a la rasante de la acera de la callepública por la que circule el vehículo de recogida yjunto a la salida del garaje del inmueble paraaprovechar el vado permanente de dicha entradapara la carga de la basura.

Artículo 6.3.46. Viviendas interioresNo se permitirán viviendas interiores. Seconsiderarán así aquellas que no cumplan con las

anteriores especificaciones de ventilación yasoleamiento, o por dar frente solamente a espacioslibres privados cerrados. Se exceptúan solamentelos casos de readaptación de edificios deConservación Básica o con Protección Especial quesí podrán disponer de viviendas interiores deacuerdo con su regulación específica.

Sección Sexta - Uso Terciario (Uso 6)

Artículo 6.3.47. DefiniciónComprende las actividades destinadas a larealización de transacciones comerciales, serviciospersonales, administrativos, técnicos o monetarios,de mercancías, excepto las incluidas en los usos deEquipamiento y Servicios Urbanos yAdministrativos.

Artículo 6.3.48. Categorías1. OficinasEl uso de Oficinas comprende las actividadesdestinadas a la realización de tareas empresariales,administrativas, burocráticas, técnicas, creativas,monetarias y de prestación de servicios financierosy de información, de intermediarios profesionales yservicios similares.Se incluyen en esta situación, a título de ejemplo,las sedes y oficinas bancarias, las gestorías,agencias, sedes sociales o técnicas de empresas,estudios, despachos y consultas profesionales,compañías de seguros, oficinas, servicios dearrendamiento, oficinas en general, etc.En función de su tamaño se subclasifican en:1.1. Despachos profesionales con menos de 100 m2

de superficie útil e incorporado a la vivienda que semantiene como uso principal y por tantocumpliendo sus condiciones, en especial lasrelativas a vivienda mínima, y sin que pueda contarcon acceso independiente de la misma.1.2. Despachos profesionales y oficinasadministrativas y técnicas en general, tanto si estánen edificio independiente, como en edificio con otrouso, aunque siempre con acceso independiente.2. Comercial al por menor, de carácter noconcentrado.2.1. Uso comercial. Comprende aquellasactividades destinadas a la exposición previa y a lacompra, venta o permuta de mercancías al pormenor o servicios personales, incluyendo sualmacenamiento inmediato, donde se establece unarelación no cualificada en el intercambio y lasactividades destinadas a la comercialización debienes y productos, reparación de pequeñamaquinaria, servicios personales y a la prestaciónde servicios en general.




Se incluyen en la comercialización de bienes yproductos, a título de ejemplo, los comercios dealimentación, bebidas, tabaco, textil, confección,perfumerías, droguerías, equipamiento del hogar ytextil, etc.2.2. Uso hostelero. Comprende los siguientesgrupos de usos especificos:Grupo 1: Establecimientos susceptibles deocasionar molestias por ruidos de escasaconsideración, entendiendo como tales losproducidos por fuentes sonoras con emisiónmáxima limitada a 70 db(A), pudiendo sergeneradas por radios, televisión e hilo musical. Enningún caso por equipo de música. A títuloenunciativo comprende: degustaciones,chocolaterías, salas de juegos recreativos, billares,etc.Grupo 2: Establecimientos destinadosfundamentalmente a expender bebidas con alcoholo ejercer actividades de restauración, que puedenocasionar molestias por olores y ruidos de escasaconsideración, entendiendo como tales losproducidos por fuentes sonoras con emisiónmáxima limitada a 75 db(A), pudiendo sergeneradas por radios, televisión e hilo musical. Enningún caso por equipo de música. A títuloenunciativo comprende: restaurantes, asadores,txokos, bares, tabernas, cafeterías, bocaterías, etc.Grupo 3: Establecimientos destinadosfundamentalmente al consumo de bebidasalcohólicas y audición de música, sin pista de baile,que pueden ocasionar molestias por ruidosoriginados por equipos de reproducción sonora connivel máximo de emisión limitada a 90 db(A). Atítulo enunciativo comprende: bares especiales,whiskerías, clubs, bares americanos, pubs, etc.Grupo 4: Locales destinados fundamentalmente abailar y consumir bebidas alcohólicas, así comoaquellos donde se prevea la realización deespectáculos y que pueden ocasionar molestias porruidos con nivel máximo de emisión limitada a 100db(A). A título enunciativo comprende: salas defiesta con o sin espectáculos, discotecas, karaokes,cafés-teatro, etc.Grupo 5: Comprende establecimientos decualquiera de los grupos anteriores que sedesarrollen como complementarios de la actividadprincipal en hoteles, hoteles-apartamento, moteles,instalaciones deportivas cerradas, cines y teatros,bingos, centros y galerías comerciales, etc.Corresponde a la Autoridad municipal, previo juiciorazonado de sus Servicios Técnicos, la adscripciónde un establecimiento determinado a alguno de losgrupos, con sujeción a las previsiones contenidas enel proyecto presentado por el particular o, en sucaso, a la realidad de la actividad que se pretendalegalizar.En el caso de que algún establecimiento no seaclaramente encuadrable en ninguno de los grupos seincluirá, previo informe razonado de los Servicios

Técnicos Municipales, en aquel que más se asemejeen función de la actividad de que se trate.Para los locales de hostelería, exceptuando losrestaurantes, la distancia mínima que debe separardos locales de este tipo, a estos efectos, deberá seruna distancia de 80 m medida sobre plano y en línearecta, al objeto de evitar la concentración de estasactividades. Esta condición no es de aplicación enel Puerto Deportivo ya que la concentración delocales en este caso no afecta a áreas residenciales.3. Comercial al por menor de carácterconcentrado.Se subclasifican en:3.1. Centro comercial o Galerías Comerciales.Comprende idénticas actividades que las expresadasen la situación anterior, si bien en este caso sellevan a cabo, de forma concentrada, con accesos yelementos comunes. Esta situación se entiende concarácter complementario de otros usos y no enedificios exclusivos.La condición de Centro comercial o GaleríaComercial se adquiere por la simple utilización deelementos y acceso comunes por más de tresunidades comerciales o actividades independientes.3.2. Grandes Almacenes sin aparcamientoComprende idénticas actividades que lasenumeradas en los apartados anteriores, con laparticularidad de que se constituye en uso principalde un edificio exclusivo, sin perjuicio de los usoscomplementarios que pudieran implantarse. Elconcepto de Gran Almacén lleva aparejado lagestión única de la totalidad del espacio destinado atal fin.3.3. HipermercadoComprende las actividades de comercio al pormenor anteriormente enumeradas desarrolladas engrandes extensiones de superficie superior a mil(1.000) metros cuadrados, generalmentehorizontales, apoyadas en torno a la especializaciónen un sector o ramo determinado.

Artículo 6.3.49. Condiciones particulares del usode oficinasLos locales destinados a oficinas se ajustarán a lascondiciones de calidad e higiene previstas en elTítulo Séptimo de estas Normas. En ningún caso ladistribución de un local destinado al uso de oficinascontemplará el mostrador, zona de venta o estanciasal público en contacto directo con la vía pública.

Artículo 6.3.50. Condiciones particulares del usoComercial1. Las operaciones de carga y descarga de laactividad comercial se ajustarán a lo que determinela correspondiente Ordenanza municipal.




2. Los locales comerciales organizados en formade centro o galería se pueden establecer, cuando asíse autorice, exclusivamente en planta baja yprimera. Para ello la galería tendrá como mínimodos accesos al público, de un ancho mínimo decuatro (4) metros cada uno y situados en puntosalejados entre sí.3. Se admiten hipermercados con superficiemáxima de venta de quinientos (500) metroscuadrados, cuando formen parte de un centrocomercial, galería comercial o gran almacén,siempre que no ocupe más del cuarenta por ciento(40%) de la superficie de aquellos.

Sección Séptima - Uso de ActividadesIndustriales o Productivas (Uso 7)

Artículo 6.3.51. DefiniciónEl uso productivo es el correspondiente a lafabricación, transformación y almacenaje dematerias y productos elaborados.

Artículo 6.3.52. Categorías1. Industrial.Atendiendo a los efectos que producen se clasificanestas actividades en cuatro subcategorías.En razón a su emplazamiento se establecen las seissituaciones que con carácter general se han definidopara todos los usos comprendidos en estas NormasUrbanísticas.Para la aplicación de los límites que siguen setendrán en cuenta las siguientes reglas:a) La potencia computada no incluirá la necesaria

para accionar montacargas, ascensores,acondicionadores de aire, calefacción y otrospara el acondicionamiento del local o sumantenimiento, ni la correspondiente a loselementos correctores que se instalen.

b) La superficie computada a efectos de determinarla densidad de potencia, no incluirá más que ladestinada a la actividad industrial, con exclusiónde la utilizable para despachos, oficinas y otrasdependencias auxiliares no industriales.

c) Los límites máximos son los que correspondan ala máxima categoría autorizable en suemplazamiento.

1.1. Actividad admitida dentro de la vivienda.Abarca aquellas actividades no molestas para lavivienda y comprende las de carácter individual ofamiliar que utilicen máquinas o aparatos movidos amano o motores de potencia inferior a 1 Kw. cadauno y se destinen a tal uso no más de 100 m2

construidos.Para ser englobada en esta categoría la potenciainstalada no será superior a 0,03 kw/m2, ni lapotencia instalada total superior a 3 kw.

1.2. Actividad compatible con la vivienda.Comprende los talleres o pequeñas industrias queno produzcan gases, polvos u olores, ni den lugar aruidos y vibraciones que puedan ser causa demolestias para las viviendas contiguas. Se incluyenlas industrias o talleres cuando tengan menos deocho empleos y motores de potencia inferior a 3kw. cada uno y la superficie total construida noexceda de 500 m2.Para ser englobada en esta categoría la potenciainstalada no será superior a 0,045 kw/m2, ni lapotencia instalada total superior a 15 kw.1.3. Actividad no admitida en zonas residenciales,pero sí en zonas calificadas de industriales y deservicios. Son Aquellas que, aún con la adopción demedidas correctoras, pueden originar molestias parala vivienda, por lo que no se admitirán en zonasresidenciales, pero si en zona industrial o deservicios. La superficie máxima construida porindustria no será superior a los 1.000 m2 ni lapotencia instalada superior a 48 Kw.Para ser englobada en esta categoría la potenciainstalada no será superior a 0,06 kw/m2.1.4. Actividades industriales que no puedenincluirse en las anteriores por su mayor tamaño,potencia instalada o generación de molestias. No seautoriza bajo ningún concepto industria de estaclase en la totalidad del término municipal.2. Almacén compatible con la vivienda.Almacén sin comercio al por mayor, quecomprende aquellas actividades dedicadas alalmacenamiento de materias, bienes o productosinocuos así calificados por acuerdo municipal ocalificados como molestos, siempre que cumplancon las medidas correctoras correspondientes. Enestos locales se podrán efectuar operacionessecundarias, como empaquetado, etiquetado, etc.,necesarias para facilitar la distribución.3. Almacén incompatible con la vivienda, con osin venta al por mayor.Comprende aquellas actividades dedicadas alalmacenaje y venta al por mayor de bienes yproductos que hacen que la actividad sea calificadacomo insalubre, nociva o peligrosa.

Artículo 6.3.53. Condiciones generales del usoproductivo1. Para poder ser autorizada una actividadproductiva, deberá cumplir las exigencias queimponga el Reglamento de Actividades Molestas,Insalubres, Nocivas y Peligrosas, la legislaciónsectorial de aplicación para la actividad específicaque se desarrolle así como las OrdenanzasMunicipales correspondientes.2. Si la iluminación y ventilación no se realiza deforma natural, se exigirá la presentación de losproyectos de instalaciones de iluminación,ventilación y acondicionamiento de aire, con un




nivel de detalle adecuado para poder ser aprobadopor el Ayuntamiento, quedando estas instalacionessometidas a revisión previa a la apertura del local yperiódicamente durante su funcionamiento.3. Los servicios higiénicos se regularán por loestablecido en la Ordenanza de Seguridad e Higieneen el Trabajo u otra aplicable. No obstante, entodos los usos industriales, de talleres y almacenesserá preceptiva la instalación como mínimo de unaunidad de aseo, sin perjuicio de lo señaladoanteriormente. En ellos los revestimientos de sueloy paredes se realizarán con materialesimpermeables y fácilmente lavables.4. Todo edificio industrial deberá cumplir lassiguientes condiciones :a) No podrá haber en su interior más que una

vivienda para el portero o vigilante.b) El acceso de mercancías será exclusivo e

independiente del de personas hasta la línea defachada.

c) Deberá disponer de una zona de carga ydescarga de mercancías, a la cual tenganacceso todos los locales destinados a almacéno industria y con capacidad suficiente para unaplaza de vehículo camión por cada 500 m2 deplanta. La entrada de esta zona de carga ydescarga permitirá el acceso de los vehículossin maniobras en la vía pública.

d) Deberán ubicarse en calle de anchura noinferior a 10 metros.

5. Nunca podrá reducirse de categoría unaactividad de categoría superior.

Artículo 6.3.54. Condiciones ambientales del usoindustrial1. No se permitirá la emisión de ningún tipo decenizas, polvos, humos, vapores, gases ni de otrasformas de contaminación del aire, del agua o delsuelo que puedan representar peligro real a la salud,la riqueza animal o vegetal, a otras clases depropiedad o que causen suciedad a personas ajenasal proceso.2. No se producirá ningún vertido a cauce libre,sin la previa aprobación del Organismo Competentey del Ayuntamiento a través de licencia de vertidos,siempre que los límites de composición del efluentese ajusten a las exigencias reglamentadas.3. Los límites de emisión de los vertidos, tanto alambiente como al alcantarillado, se ajustarán a loque establezcan las correspondientes OrdenanzasMunicipales y a la legislación sectorialcorrespondiente.

Artículo 6.3.55. Condiciones particulares del usoindustrial1. Las Ordenanzas actualmente vigentes o lasque se promulguen en lo sucesivo respecto al usoindustrial y el régimen de los elementos industrialeso sobre protección del medio ambiente y contra laemisión de ruidos, vibraciones, humos, olores ocualquier forma de contaminación, se consideranparte integrante del conjunto normativo del usoindustrial y son de obligatorio y directocumplimiento, sin necesidad de acto previo orequerimiento de sujeción individual.2. Para la puesta en marcha de una actividadindustrial se precisará una certificación expedidapor el técnico responsable de la instalación,acreditativa de que la misma se ha realizadocompletamente ajustada al proyecto autorizado, deque no se superan los limites sonoros establecidos yde que los sistemas correctores propuestos reducenlas molestias u otros efectos inadmisibles a loslimites fijados en el proyecto y en la licenciacorrespondiente.3. Ningún local que se destina a uso industrialpuede instalarse en sótano.4. Todos los locales que alberguen usosindustriales de segunda categoría y se sitúen enedificios de viviendas deberán tener accesoindependiente de aquéllas.5. Se exigirá la presentación de los proyectosdetallados de las instalaciones de iluminación yacondicionamiento de aire, que deberán cumplir lasdisposiciones legales vigentes, quedando estasinstalaciones sometidas a revisión antes de laapertura del local y en cualquier momento mientraséste permanezca abierto o en uso.En el supuesto de que no fuesen satisfactorias o nofuncionaran correctamente, en tanto no se adoptenlas medidas correctoras oportunas, el Ayuntamientopodrá ordenar el cierre total o parcial del local.6. Se exigirán las instalaciones necesarias paragarantizar al vecindario y viandantes la supresión demolestias, olores, humos, ruidos y vibraciones.7. Cuando la superficie total de los localesindustriales, incluidas sus dependencias, sobrepaselos 500 m2, dispondrán en el interior de la parcela,además de los aparcamientos obligatorios, espaciosexpresamente habilitados para operaciones de cargay descarga de los vehículos de suministro. y reparto,con un número de plazas mínimas del 10% de losaparcamientos obligatorios.

Artículo 6.3.56. Condiciones particulares del usode talleres de Reparación de Vehículos1. Los talleres de reparación, en especial los deautomóviles y los túneles de lavado, se consideranindustrias de segunda categoría si no rebasan loslimites de ocho empleos, motores con potenciamáxima de 3 kw cada uno, una densidad de




potencia de 0, 045 kw por metro cuadrado ydeberán tener un aislamiento mínimo a ruido aereode 60 db(A) y una emisión máxima de potenciasonora a los locales y viviendas colindantes de 35Db(A) en horario diurno y 25 db(A) en horarionocturno. Entre dos talleres de este tipo situados ensuelo residencial, deberá haber una distancia de 100mts. medida sobre plano y en línea recta, al objetode evitar la concentración de actividades.No se permite la instalación de cementerios decoches en todo el término municipal.2. Los talleres de reparación de vehículosdeberán disponer de una superficie de espera,destinada a aparcamiento de vehículos igual a lasuperficie realmente destinada a taller.3. En zonas de prueba de motores, se instalará unsistema especial independiente de evacuación dehumos.

Artículo 6.3.57. Condiciones particulares del Usode Almacén1. Los edificios o naves de almacenamiento,deberán reunir las características establecidas parala edificación industrial.2. Cuando alberguen actividadescomplementarias, deberán cumplir las condicionesespecíficas que les sean de aplicación en función decada actividad.3. No podrán almacenarse materiales que tenganun grado de peligrosidad o incendio alto,calificados como nocivos, insalubres o peligrosos.4. Las operaciones de carga y descarga ymovimiento de material almacenado, deberánrealizarse en el interior de los locales, debiendohabilitarse espacio suficiente para las mismas,efectuándose de forma que no se rebasen los límitesde ruido establecidos, debiendo en caso contrario,adoptar el sistema de aislamiento acústiconecesario.

Sección Octava - Uso de Espacios Libres y ZonasVerdes (Uso 8)

Artículo 6.3.58. DefiniciónComprende los espacios libres de edificación,ajardinados o no, destinados al recreo, ocio,esparcimiento y reposo de la población, a laprotección y aislamiento de vías y edificaciones y ala mejora de las condiciones medioambientales yestéticas de la ciudad.Quedan incluidos en este uso los espacios deSistemas Locales definidos como áreas paraespacios libres y paseos peatonales.Este uso tiene carácter público y se basa en lautilización de espacios sin edificar o con pequeñas

edificaciones o instalaciones exclusivamentedestinadas a facilitar su utilización.

Artículo 6.3.59. Condiciones particulares de losEspacios Libres y Zonas Verdes1. Los Espacios Libres y Zonas verdesmantendrán su carácter, prioritariamente conarbolado y ajardinamiento, si bien se admiten lasinstalaciones infantiles y las actividades deportivasde superficie no cubierta ni cerrada.2. Las instalaciones o edificaciones autorizadas,se adecuarán compositivamente al entorno, evitandoformas, volúmenes, superficies, materiales oinstalaciones que deterioren o alteren la condiciónde espacios libres no edificados que caracteriza aestos suelos.3. Se podrán autorizar instalacionesprovisionales de usos culturales o recreativos y deespectáculos.4. Las instalaciones o edificaciones que seautoricen lo serán, con carácter general, en régimende concesión administrativa temporal,permaneciendo, en todo caso, el suelo de propiedadmunicipal.5. Las únicas edificaciones toleradas serán lasestrictamente complementarias destinadas alequipamiento e instalaciones de los propiosespacios libres, admitiendo bajo este concepto lasde tipo hostelero en régimen de concesión6. Se podrán autorizar en el subsueloaparcamientos autónomos no vinculados a otro uso,si la documentación gráfica así lo especifica. Entodo caso, la instalación de un aparcamiento de estetipo requerirá la redacción previa de un Estudio deDetalle.7. Se podrán autorizar casetas, puestos de venta,veladores, terrazas e instalaciones provisionales (detemporada) de bebidas, helados, etc., según elrégimen general establecido por el Ayuntamientopara este tipo de concesiones.8. Para los usos permitidos en los puntosanteriores se considerará una edificabilidad de 0,02m2/m2 para aquellas superficies de este usoinferiores o iguales a 10.000 m2 y nunca superaránuna altura máxima a la cornisa de 3,50 ml. Seaplicará una edificabilidad de 0,01 m2/m2 paraámbitos que superan los 10.000 m2, y la alturamáxima permitida a la cornisa será inferior a 6,50ml.

Artículo 6.3.60. Espacios libres de Uso Público yPropiedad PrivadaEl Plan General contempla en determinados lugaresseñalados en la documentación gráfica, la existenciade suelos destinados al uso de Espacio Libre de usopúblico, pero con la titularidad de suelo en régimende propiedad privada.




Las condiciones de utilización de estos suelos sesujetarán a lo establecido en el artículo anterior, sibien las únicas ocupaciones permitidas en superficieserán las correspondientes a casetas, puestos deventa, veladores, etc., construidas con estructurasdesmontables, aún cuando las autorizaciones seextiendan por periodos anuales completos, con lasmismas condiciones de tramitación que lasseñaladas para los usos provisionales regulados enel Título Cuarto.1. Los Espacios Libres y Zonas verdesmantendrán su carácter, prioritariamente conarbolado y ajardinamiento, si bien se admiten lasinstalaciones infantiles y las actividades deportivasde superficie no cubierta ni cerrada.2. Las instalaciones o edificaciones autorizadas,se adecuarán compositivamente al entorno, evitandoformas, volúmenes, superficies, materiales oinstalaciones que deterioren o alteren la condiciónde espacios libres no edificados que caracteriza aestos suelos.

Artículo 6.3.61. Espacios libres de Uso yPropiedad PrivadaEl Plan General contempla en determinados lugaresseñalados en la documentación gráfica o comoconsecuencia de las condiciones de ocupaciónmáxima, la existencia de suelos destinados al uso deespacio libre de uso y propiedad privados,resultantes del solar no ocupado por la edificación.Estos espacios libres y jardines mantendrán sucarácter, prioritariamente con arbolado yajardinamiento, no autorizándose pavimentos durosen más de un treinta (30) % de su superficie.Las instalaciones o edificaciones autorizadas, seadecuarán compositivamente al entorno, evitandoformas, volúmenes, superficies, materiales oinstalaciones que deterioren o alteren la condiciónde espacios libres no edificados que caracteriza aestos suelos.No se permite alterar de forma sustancial losperfiles naturales del terreno.

CAPITULO CUARTO - RESUMEN DELOS USOSA continuación se relacionan todos los tipos de usosdescritos en el presente Título.1 Uso de actividades primarias

1.1. Uso agropecuario1.2. Uso extractivo1.3. Uso forestal

2 Uso de comunicaciones2.1. Uso de Red Viaria.

2.2. Uso de Ferrocarril Metropolitano.2.3. Uso Portuario y Fluvial.2.4. Uso de Estaciones de Servicio.2.5. Uso de Estacionamiento y Aparcamiento.

3 Uso de infraestructuras3.1. Red de Energía Eléctrica3.2. Red de Abastecimiento3.3. Red de Saneamiento3.4. Red de Telecomunicaciones3.5. Red de gas3.6. Tratamiento de Residuos Sólidos

4 Uso de equipamientos4.1. Servicios urbanos en general.4.2. Servicios administrativos.4.3. Deportivo4.4. Docente4.5. Sanitario4.6. Religioso4.7. Asistencial4.8. Recreativo, ocio y espectáculo4.9. Socio-Cultural4.10. Terciario

5 Usos residenciales y de vivienda.5.1. a) Vivienda adosada

b) Vivienda unifamiliar y bifamiliar aislada5.2. Vivienda Colectiva5.3. Vivienda de Protección Oficial5.4. Residencia comunitaria5.5. Hotelero




6 Usos terciarios6.1. Oficinas6.1.1. Despachos con menos de 100 m2

compartida con la vivienda.6.1.2. Resto de oficinas.6.2. Comercial al por menor.6.2.1. Uso comercial propiamente dicho.6.2.2. Uso hostelero.6.3. Comercial de carácter concentrado.6.3.1. Centro o Galerías Comerciales.6.3.2. Grandes Almacenes.6.3.3. Hipermercado.

7 Usos de actividades industriales o productivas7.1. Industrial.7.1.1. Industria admitida dentro de la vivienda.7.1.2. Industria compatible con la vivienda.7.1.3. Industria no compatible con la vivienda.7.1.4. Otras industrias.7.2. Almacén compatible con la vivienda.7.3. Almacén incompatible con la vivienda.

8 Uso de espacios libres8.1. Espacios libres, zonas verdes y áreas

peatonales de uso y dominio público.8.2. Espacios libres de uso público y

propiedad privada8.3. Espacios libres de uso y propiedad

privada.



NORMAS URBANISTICAS - NORMAS GENERALES DE EDIFICACION Y DE URBANIZACIONES 39APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO SÉPTIMO - NORMASGENERALES DE LAEDIFICACIÓN Y DE LASURBANIZACIONES


Sección Primera - Disposiciones comunes a laedificación

Artículo 7.1.1. Ámbito de aplicación1. Las presentes Normas Generales deEdificación son de obligado cumplimiento en latotalidad del término municipal, con independenciade la clasificación del suelo.Las Ordenanzas de los Planes Parciales se referiránsiempre a estas Normas Generales sin articular másque las propias o específicas de su ámbito ocontenido.2. Las normas generales de edificación son deaplicación a las obras de nueva edificación y aaquellas otras que se realicen en los edificiosexistentes que, por su alcance, sean equiparables ala sustitución.3. Los edificios objeto de protección oconservación se rigen por lo establecido en el TítuloUndécimo, por lo que las normas generalescontenidas en el presente Título tienen caráctersupletorio.

Artículo 7.1.2. Simbología de planosLos documentos gráficos del Plan concretan en elsuelo urbano las alineaciones y fondos edificables,edificaciones en los espacios interiores de manzana,en sótano y en planta baja, las nivelaciones dedichos espacios con expresión de las rasantes de lavía rodada y el número de plantas.Para ello, la ordenación del suelo urbano se divideen dos tipos:• "Edificación impuesta". En este caso se precisa

la forma en planta de la edificación.• "Edificación no diseñada". En este caso no se

precisa la forma de la edificación, sino laalineación exterior máxima definida por unalínea discontinua o por la separación a viales ycolindantes señalada en la fichacorrespondiente; dentro de la misma puededesarrollarse la edificación con libertad deforma. Al espacio interior delimitado por estalínea o separación de ordenanza se le denomina"entorno edificatorio".

La concreción a que se refieren los párrafosanteriores alcanza solamente al suelo vacante,

puesto que los edificios ya existentes que seincluyen como tolerados o dentro de ordenación seregulan por las condiciones que se indican acontinuación.

Artículo 7.1.3. SustitucionesLa sustitución de cualquiera de los edificios yaexistentes por otro de nueva planta, quedará sujeta alas siguientes condiciones:1. El Ayuntamiento exigirá la elaboración yaprobación definitiva de un Estudio de Detalle queabarque la manzana o conjunto urbano donde sesitúa el nuevo edificio, para definir su integraciónen el mismo. La delimitación de la superficie atratar con el Estudio de Detalle se realizará por elAyuntamiento a propuesta o petición del interesado.2. La edificación nueva respetará las normas deedificación y coeficiente de aprovechamientoestablecidos en estas Normas para el área donde seubica el edificio, y no podrán modificarse lasalineaciones ni espacios públicos establecidos. Enlos casos de remate de medianeras, áreas de LasArenas Centro, Romo y Algorta Casco, elaprovechamiento se establecerá por el fondomáximo señalado en planos, y las alturas máximasde perfil señaladas en los planos y/o fichasurbanísticas.3. La altura máxima de la edificación no superarála establecida con carácter general para las nuevasedificaciones que pueden construirse en la zonadonde radica.4. Junto al Estudio de Detalle deberánpresentarse las obras de urbanización que debenrealizarse para dar continuidad a la urbanizacióncircundante, así como las servidumbres de paso alos garajes colindantes, en su caso.5. La aprobación definitiva del Estudio deDetalle determinará el "diseño urbano integralgráfico" de la superficie afectada que, a partir deese momento, se regulará en su conjunto por lasdeterminaciones de dicho Estudio y las presentesOrdenanzas.

Artículo 7.1.4. Parámetros aplicablesLos parámetros urbanísticos básicos definidos en laNorma serán de aplicación para calcular laedificabilidad de los terrenos y solares a efectos dela aplicación de los mecanismos de gestión delsuelo urbano que se recogen en estas Normas.La regulación de los parámetros urbanísticos serealiza área por área y de conformidad con loseñalado en las fichas urbanísticas (Título octavo deestas Normas).

Artículo 7.1.5. Alineaciones1. Los edificios se ajustarán en su planta baja alas alineaciones señaladas. En planta sótano podráocuparse, además de la ocupada en planta baja, la




zona rayada en los planos cuando se trata deedificación diseñada o hasta una superficie nosuperior a la definida en las fichas como ocupaciónmáxima y en las condiciones del Art. 7.4.2.. Enplantas altas se permitirán vuelos y/o retranqueos,de acuerdo con lo preceptuado en estas Normas.2. El número de plantas, la superficie total y lacota de alero y/o altura, son de aplicaciónsimultánea y obligado cumplimiento, teniendo todosellos el carácter de máximos. Estos datos figuran enlos planos de ordenación del suelo y en los cuadrosque figuran en estas Normas.3. Las alineaciones, nivelaciones, rasantes ycornisas definidas en los planos de Ordenación delSuelo Urbano, serán de obligada observancia paralos edificios privados, para los públicos y para losProyectos de Urbanización, sin perjuicio de que eneste último caso se puedan efectuar las adaptacionesde detalle exigidas por las características del suelo ysubsuelo en la ejecución material de las obras deurbanización.

Artículo 7.1.6. Edificación impuestaEl "diseño urbano integral gráfico", podrámodificarse mediante la elaboración, tramitación yaprobación definitiva de los Estudios de Detalle,conforme a lo previsto por la Ley del Suelo y susReglamentos. En el resto del suelo urbano deberárecurrirse a esta figura urbanística cuando se indicaexpresamente para los terrenos señalados en losplanos de ordenación o en la ficha correspondiente.

Artículo 7.1.7. Disposición de las alturas1. El proyecto de cada construcción deberágarantizar una perfecta coordinación entre losforjados de sus diferentes plantas, con el fin demantenerlos en una misma línea horizontal a lolargo de la totalidad de la fachada manteniendo entoda ella una altura de cornisa y de galeríasaporticadas uniforme.2. Para efectuar la medida de la altura máximapermitida, se parte de tres conceptos básicos, queson:a) Rasante. Son los perfiles longitudinales de las

vías existentes y/o con urbanización definitiva.b) Alineación o perímetro regulador. Es la línea

poligonal que delimite las superficiesocupadas en planta por la edificación, segúnlos planos del Plan General o de los PlanesParciales o Estudios de Detalle que losdesarrollen.

c) Altura de la edificación. Es la distanciavertical desde la rasante de la acera o delterreno, en su caso, en contacto con laedificación, a la cara inferior del forjado queforma el techo de la última planta.

Cuando no existiera acera, se medirá la alturapartiendo del punto de intersección de la fachada

con una línea del 2% de pendiente, trazada desde eleje de la calle.

Artículo 7.1.8. Forma de medir las alturasLa altura de la edificación se medirá a partir delpunto más alto de la rasante, siempre que desde estemismo punto se midan las alturas de las lonjas yplantas bajas habitables, a los efectos de lodispuesto por estas Normas Urbanísticas.En las ordenanzas de área se señalan las alturasmáximas aplicables en cada una de ellas.Las áreas donde se define un perfil de edificaciónson las siguientes:

1. Las Arenas Centro2. Las Arenas - Zugazarte7. Romo19 Algorta Casco28 Andikoetxe

Dentro de estas áreas reguladas por el perfiledificatorio y en los casos en los que un edificio enesquina cuente con perfiles de calle diferentes, elperfil mayor dará la vuelta a la esquina en 12metros sobre el perfil de menor altura.En el resto de las áreas la altura total máxima sedefine en número de plantas, y en este caso la cotadel alero se fija de acuerdo con las siguientesmedidas:1 planta ................................................... 3,60 mts.2 plantas .................................................. 6,45 mts.3 plantas .................................................. 9,35 mts.4 plantas ................................................ 12,25 mts.Por cada planta de más ............................ 2,85 mts.La altura total máxima de cornisa no debe enningún caso ser superada. Las compensaciones pormayor espesor en los forjados deben absorberse enel zócalo del edificio y nunca sobrepasando la cotadel alero ni las alturas libres de los espacioshabilitables.Se exceptúan del cumplimiento de este artículo, losedificios que deban igualar cornisa con loscolindantes, si así figuran en las fichas urbanísticas.Sin embargo, en ningún caso podrá la edificación,en cualquiera de sus puntos, sobrepasar la alturamáxima autorizada en la equivalente a una plantaalta. Si ello se produjere, deberá seccionarse eledificio y reiniciarse el cómputo de alturas en esepunto.Este criterio será también de aplicación para loscasos de edificaciones contiguas, que podránagruparse a los efectos de unificación de sus alturas.




Sección Segunda - Condiciones de los solares

Artículo 7.1.9. SolarA todos los efectos de las presentes Normas, tendrála consideración de solar la superficie de suelourbano, apta para la edificación, que tengaefectuados los trabajos de desmonte, terraplén yconsolidación de tierras, encintado de aceras,pavimentación de calzadas y aceras, tratamiento dejardinería y arbolado, servicios de agua riego eincendio, red eléctrica de baja tensión, alumbradopúblico y red de saneamiento para aguas pluviales yresiduales. Para aquellos terrenos incluidos enpolígonos o unidades de actuación de suelo urbano,será necesario para estos efectos el haberseconsumado además el proyecto de reparcelación.

Artículo 7.1.10.- Solar mínimoEl solar mínimo para actuaciones aisladas o delicencia directa tendrá que cumplir lasdeterminaciones fijadas en las normas urbanísticasde cada área según se recoge en el Anexo 1.Podrán aplicarse las tolerancias señaladas en elArtículo 93 del Reglamento de Gestión Urbanística.Se podrá edificar en aquellos solares ya existentescuyas características los hagan inedificables, y queno puedan ser objeto de corrección medianteprocedimientos de normalización de fincas oreparcelación.Los solares resultantes en el resto de la manzanadeberán poder cumplir lo especificadoanteriormente. Para constatar ésto, se presentará alAyuntamiento, antes de la solicitud de licencia, unestudio de la manzana acompañado de planotopográfico a escala mínima 1: 200, en el que sedemuestren las condiciones anteriores.

Sección Tercera - Parámetros urbanísticos

Artículo 7.1.11. AplicaciónLos parámetros urbanísticos básicos, definen y fijanlas intensidades de uso y el aprovechamientoedificatorio del suelo. Sus valores tienen el carácterde máximos y de mínimos y en ningún caso puedenser sobrepasados o reducidos, excepto en losedificios catalogados o protegidos.Únicamente con expresa autorización delAyuntamiento que la otorgará si las condicionesestéticas y urbanísticas de la zona no resultarenafectadas desfavorablemente, podrán disminuirse enalguna construcción estos parámetros urbanísticos.En todo caso, las cesiones obligatorias de suelo ylas cuotas de urbanización que procedan seefectuarán con arreglo a lo que resulte de losparámetros urbanísticos fijados en estas Normas, sinque se vean afectados por la disminución en losmismos que pudiere ser autorizada.

Se definen así detalladamente mediante los valoresde estos parámetros, las intensidades de uso y lasedificabilidades permitidas en las diferentes zonas,sectores o unidades de planeamiento contemplados.

Artículo 7.1.12. Parámetros aplicablesCon independencia del aprovechamientourbanístico general que se señala en la Ley comopatrimonializable por el propietario y que esfunción del aprovechamiento tipo de cada área, lasedificaciones que se realicen deberán cumplir lassiguientes condiciones:1. Coeficiente o módulo de edificabilidad,denominado coeficiente de techo, fijado en metroscuadrados construidos por metro cuadrado de sueloaportado. En cada área se señalan una o mássubzonas que se distinguen entre sí por la intensidadcolor o tipo de trama gráfica, a cada una de lascuales se aplica un diferente coeficiente.En anexo a estas Normas se señala el significadográfico de cada una de ellas.2. El número máximo de plantas que, incluida labaja, pueden tener las edificaciones.3. La ocupación máxima fijada en tanto porciento sobre el suelo aportado.4. Las separaciones mínimas. La separación aviales será de aplicación cuando la alineación noesté señalada en los planos de diseño. La separacióna colindantes cuando no se trate de actuacionesjunto a medianerías al descubierto.5. El perfil edificatorio en las áreas de LasArenas Centro, Las Arenas - Zugazarte, Romo,Algorta Casco y Andikoetxe.6. Los aprovechamientos derivados de la"Edificación impuesta", para el conjunto de suelosasí tipificados.

Artículo 7.1.13. Modo de computar el coeficientede techo1. Para la determinación de los parámetroscoeficiente de techo, se tomará como superficie desuelo el realmente aportado por el promotor de laactuación urbanística multiplicado por el índiceaplicable de cada tipo de calificación.2. La edificabilidad se obtendrá por adición delas superficies construidas brutas de cada una de lasplantas de los edificios, tomando como parámetrodefinidor las alineaciones construidas exteriores decada edificio, incluyendo también las superficies delas plantas de las escaleras y estancia o paso yvuelos cerrados, incluso sus paredes de cerramiento,con exclusión de los patios interiores.3. Las terrazas en pisos y vuelos abiertoscomputan el 100 % de su superficie. No computanlas superficies de balcones y terrazas al aire libreque no tengan techo, ni tampoco los pórticos o




soportales abiertos en planta baja, hasta un máximodel 15% de la ocupación en planta.4. No serán computables a estos efectos, lassuperficies destinadas a cuartos de ascensores oinstalaciones siempre que no superen susdimensiones la décima parte de la planta deledificio. Tampoco computan la superficie detrasteros en sótano o bajo cubierta que no superenlos 7 m2 por vivienda o 100 m2 de superficieconstruida total. Estos trasteros no pueden teneracceso desde el interior de las viviendas cuandoéstas sean colectivas.En los casos de habitaciones abuhardilladas secontabiliza como superficie construida toda aquellaque tenga más de 1,5 mts. de altura libre.5. Si los garajes se construyen sobre rasante,éstos computan siempre que pasen de 30 m2 porunidad de parcela. En otro caso, el garaje deberá sersubterráneo.

CAPITULO SEGUNDO - CONDICIONESDE CALIDAD E HIGIENE DE LOSEDIFICIOS

Sección primera - Condiciones generales

Artículo 7.2.1. AplicaciónLas condiciones establecidas en el presenteCapítulo tienen el ámbito de aplicación previsto concarácter general en el artículo 7.1.1.

Artículo 7.2.2. Condiciones de los locales no deviviendaTodos los locales que alberguen usos de servicios yse sitúen en edificios de viviendas deberán teneraccesos independientes de aquellas. Se exceptúanlos despachos profesionales con menos de 100 m2

de superficie útil e incorporados a la vivienda.

Artículo 7.2.3. Condiciones de luz y ventilaciónLa luz y ventilación de los locales podrá ser naturalo artificial.Si el local sólo cuenta con luz y ventilaciónnaturales, los huecos de luz y ventilación deberántener una superficie total no inferior a un octavo dela que tenga la planta del local.Se exigirá la presentación de los proyectosdetallados de las instalaciones de iluminación yacondicionamiento de aire, que deberán cumplir lasdisposiciones legales vigentes, quedando estasinstalaciones sometidas a revisión antes de laapertura del local y en cualquier momento mientraséste permanezca abierto o en uso. En el supuesto de

que no fuesen satisfactorias o no funcionarancorrectamente, en tanto no se adopten las medidascorrectoras oportunas, el Ayuntamiento podráordenar el cierre total o parcial del local.En los restaurantes y en general todo local que contenga cocina, freidora, asador, plancha, horno osimilar, será exigible la condición de disponer deconducto de ventilación independiente, siendo lasección mínima de este conducto de 200 cm2.

Artículo 7.2.4. Otras condiciones1. Los materiales que constituyan la edificacióndeberán ser incombustibles y la estructura resistenteal fuego y con características tales que no permitanla llegada al exterior de ruidos ni vibraciones.2. Se exigirán las instalaciones necesarias paragarantizar al vecindario y viandantes la supresiónde molestias, olores, humos, ruidos y vibraciones.3. La altura libre de los locales será comomínimo de dos metros ochenta centímetros (2,80m.)

CAPITULO TERCERO - CONDICIONESDE LOS PATIOS

Artículo 7.3.1. Tipos de PatiosSegún sus características se distinguen lassiguientes clases:• Patio Abierto a Fachada• Patio de Manzana, de acceso público, de

acceso privado y con ocupación permitida.• Patio de Parcela.

Artículo 7.3.2. Patio Abierto a FachadaSe denomina abierto a fachada al patio formado porretranqueo de la edificación respecto de laalineación oficial de calle.No tendrán consideración de patio abierto a fachadaaquellos retranqueos cuya profundidad, medidanormalmente al plano de la fachada, no sea superiora uno cincuenta (1,50) metros.En edificios con tipología intensiva se prohiben lospatios abiertos a fachada.

Artículo 7.3.3. Patio de manzanaEn edificios con tipología intensiva es aquél cuyaforma y posición se definen por el planeamiento através de las alineaciones interiores impuestas.




Artículo 7.3.4. Patios de manzana con ocupaciónpermitida en planta baja1. El Plan permite la ocupación del patio enplanta baja en aquellas manzanas en las queexpresamente se señala en los planos de DiseñoUrbano.2. En estos casos, se autoriza la ocupación delpatio al cien por cien (100%) de su superficie, conla altura reglamentaria de la planta baja.3. Cuando la diferencia entre las alturasreglamentarias de las plantas bajas de la totalidadde la manzana, o entre colindantes, sea superior atres (3) metros, se actuará de modo que cadaedificación igualará la altura del techo de su plantabaja a la de los edificios colindantes, en todo superímetro del interior del patio y con un fondomínimo de cinco (5) metros.4. A los efectos de lo expresado en el apartadoanterior, la altura del colindante se tomará según laforma de medir la altura reglamentaria de la plantabaja establecida en la presente normativa.5. En ningún caso se podrán tomar luces niventilación de los paramentos verticales que sededuzcan de la aplicación de estas reglas.6. Si como consecuencia de las circunstanciasconcretas de la aplicación de estas normas sederivaran soluciones claramente incorrectas desdeel punto de vista constructivo, el Ayuntamiento, poriniciativa propia, podrá tramitar un Estudio deDetalle de la manzana para la resolución delconflicto.

Artículo 7.3.5. Patio Interior o de Parcela1. Se entiende por patio interior o de parcela elespacio que, conformado por las fachadas interioresde la casa o edificio, sirve para dar luces y vistas atodas las plantas del edificio, excluida en su caso laplanta baja.2. Las dimensiones mínimas de patios o vistasrectas se contarán a partir del paramento del muroen el que se localizan los huecos o desde el puntomás saliente, cuando aquéllos no fueran regulares.3. La altura de los patios se contará, en cada unode los paramentos y muros, a partir del nivel delsuelo del local o pieza habitable más bajo que tomaluces y vistas y hasta el extremo superior decoronación. En todos los patios en los que la caja deescaleras tome luces y vistas, la altura de los patiosse computará, como mínimo, a partir del nivel deltecho de la planta baja reglamentaria.4. La forma, en planta, del patio garantizará encualquier caso el cumplimiento de las siguientescondiciones :• Será inscribible, en el polígono resultante, un

círculo de diámetro mínimo igual a la vistarecta o anchura mínima que le corresponde.

• Ningún hueco podrá ver reducida la vista rectamínima en todo su frente.

• Ningún elemento constructivo cerrado conmaterial de obra podrá disminuir o invadir lassuperficies y distancias mínimas señaladasanteriormente.

5. A efectos de determinar la dimensión de lospatios interiores, no se computarán como altura delmuro los remates de la caja de escalera, ascensor ydepósitos de agua únicas edificaciones autorizadasa estos efectos y situadas por encima de la últimaplanta de viviendas.

Artículo 7.3.6. Dimensiones mínimas de lospatios de parcela1. En los patios interiores la distancia entreparamentos enfrentados estará condicionada por sualtura H y el uso de las habitaciones que iluminanlos huecos, de forma que en patios interiores a losque den dormitorios se debe poder inscribir uncírculo de diámetro 0,30 H y la superficie del patiohabrá de ser igual o mayor a H2/8. Se fija unmínimo para luces rectas y diámetro de 3 mts. y de12 m2 para la superficie, salvo en el caso deviviendas unifamiliares de una planta, en que losmínimos se reducen a 2 metros para las luces rectasy diámetro y 8 m2 para la superficie.2. En patios interiores a los que den cocinas y noabran dormitorios, se debe poder inscribir uncírculo de diámetro 0,20 H y la superficie del patiohabrá de ser igual o mayor a H2/10. Se mantienenlos mínimos para luces rectas, diámetro y superficiede los patios a los que abran dormitorios.3. En patios interiores a los que no abrandormitorios ni cocinas, se podrá inscribir un círculode diámetro 0,15 H. y la superficie del patio habráde ser igual o mayor a H2/20. Se fija un mínimo de3 mts para luces rectas y diámetro y de 9 m2 para lasuperficie.

Artículo 7.3.7. Condiciones de los patios deparcela1. Los suelos de los patios deberán disponerse deforma que las aguas discurran con facilidad, a cuyofin se instalarán los correspondientes sumideros.Queda prohibido todo material de revestimiento queno garantice la plena estanqueidad y escorrentía delas aguas.2. Los patios de parcela deberán ser accesibles, aefectos de limpieza y conservación, desde loselementos de comunicación de carácter común a lacasa o edificio, quedando prohibido el acceso a losmismos a través de viviendas o locales de negocio.3. El vuelo del alero de la cubierta, caso de queexistiera, se ajustará a la dimensión establecida paratoda clase de vuelos, cualquiera que sea la vistarecta mínima establecida.




4. Se autoriza la cubrición de patios de parcela,siempre que los materiales empleados garanticen laplena transparencia y autolimpieza y con laaportación del estudio específico de ventilación enel que se acredite que se mantienen las condicionesmínimas de renovación de aire exigibles para elconjunto de piezas y locales a que sirve dicho patio.La estructura y los faldones del elemento decubrición deberán guardar una pendiente igual oinferior a la de los faldones de la cubierta y si éstafuera plana, inferior a los treinta (30) gradossexagesimales.

CAPITULO CUARTO - CONDICIONESDE LAS PLANTAS Y DE LOS VUELOSDE LA EDIFICACIÓN

Artículo 7.4.1. Condiciones de los sótanos1. Serán considerados como sótanos las plantasque tengan enterrada bajo la rasante, en alguna desus fachadas, las dos terceras partes de su altura. Lamedición de la parte enterrada se practicará en losmismos puntos que, con arreglo a las ordenanzas,deben medirse las alturas totales de la construcción.2. En sótano sólo se autoriza el uso de garaje-aparcamiento, almacén trastero vinculado a loslocales de plantas superiores y/o a instalaciones deservicios comunes al inmueble o casa, o ainfraestructuras para la ciudad.3. El plano del pavimento, en el punto másprofundo del sótano no quedará por debajo de 8mts. desde la rasante de la acera o terreno. Sepermiten, como máximo, 3 plantas de sótano.4. Sin perjuicio de las mayores limitaciones quefueran de aplicación en función del uso concreto, laaltura libre de los sótanos no podrá ser inferior a losdos metros y treinta centímetros (2,30 m),admitiéndose que ésta pueda ser reducida hasta losdos coma diez (2,10) metros por descuelgues devigas y/o de instalaciones.5. Las plantas de sótano, de titularidad privada yvinculadas a la edificación, autorizadas como"construcción bajo rasante" en espacios libres conproyección fuera de las alineaciones de laedificación, no podrán sobresalir por ningún puntode su perímetro de la rasante que se señala por estePlan o por los planes que se tramiten en sudesarrollo.6. Los sótanos existentes con anterioridad a lavigencia de este Plan General y que en su momentono eran garajes obligatorios, pueden considerarsedentro del régimen de Fuera de OrdenaciónTolerado y autorizarse los usos terciarios eindustriales permitidos en el área.

Artículo 7.4.2. Ocupación en planta de lossótanos para aparcamientoLos sótanos de los "Edificios impuestos" seajustarán en su planta a las alineaciones señaladas,esto es a la superficie ocupada en planta baja más lazona rayada a tal efecto en los planos.Los sótanos de la "Edificación no diseñada" podránocupar para aparcamiento, una superficie mayorque la determinada por la ocupación de planta bajade la edificación. En este caso deberán cumplir lassiguientes condiciones:1 Estos sótanos sólo se permitirán en el interiorde las parcelas privadas y manteniendo unaseparación mínima respecto a las vías públicas yterrenos de uso y dominio público al menos igual ala establecida en la ordenanza donde se encuentre laparcela como separación a viales.2 En estos supuestos, dentro de cualquieredificio que se construya se deberán prever losaccesos necesarios para que a través de los mismostengan entrada y salida los aparcamientos de losedificios colindantes configurándose lasservidumbres forzosas de paso que sean necesariasa nivel de sótano, con un límite máximo de dos.Esta servidumbre forzosa se valorará en función delas superficies afectadas por la ejecución de losaccesos y el número de fincas a las que de servicio,de acuerdo con los criterios establecidos en lanormativa técnica de valoración catastral existente.3 Será preceptiva la presentación de un proyectoque contendrá al menos:

a) Plano topográfico del estado inicial de laparcela, con referencias a los colindantes y vialidad,indicando asimismo el arbolado y vegetaciónexistente.

b) Plano topográfico del estado final de laparcela, con indicación del arbolado y vegetaciónpropuestos, así como de las servidumbres forzosasprevistas.

c) Fotografías a color del estado y forma de laparcela.4 El proyecto deberá prever los siguientesaspectos:

a) Se mantendrá el perfil inicial de la parcela,admitiéndose sólo su modificación en el caso deque se ajuste a las rasantes establecidas en las vías oespacios públicos perimetrales.

b) Se mantendrá el arbolado cuyo perímetro a1,50 m. del suelo supere los 65 cm. respetando paraello su sustrato en un círculo de 3 m. de radio y 4m. de profundidad.

c) Sobre el techo del sótano a realizar seimplantará una capa de tierra vegetal de, al menos,60 cm.




d) Se plantará, al menos, un árbol de 12 cm.de diámetro por cada 100 m2 de superficieconstruída total de aparcamiento.

e) No serán de obligado cumplimiento losapartados a) y c) en las áreas de Santa Ana Exteriore Interior por lo expuesto en el artículo 7.4.6.5 El promotor o peticionario de la licenciaprestará aval que garantice el cumplimiento de lascondiciones anteriores.

Artículo 7.4.3. Ocupación en planta baja de losaparcamientosLos aparcamientos construídos sobre rasante en los"Edificios impuestos" se ajustarán en su planta a lasalineaciones señaladas y computarán comosuperficie construída. Los aparcamientosconstruídos sobre rasante en la "Edificación nodiseñada" computarán también como superficieconstruída.Se exceptúan de los límites anteriores los señaladosen el artículo 7.1.13., esto es, los primeros treintametros cuadrados construidos por unidad de parcelaen las áreas con edificación no diseñada.En todos los casos serán aplicables los límitesrelativos a ocupación y separaciones.

Artículo 7.4.4. Condiciones de la planta baja1. Toda planta destinada a uso residencial o devivienda, estará elevada sobre la rasante de la calleo perfil del terreno definitivamente urbanizado, unmínimo de 40 cms. en cualquier punto. Estacondición se hará extensiva a todo su perímetro. Nose consentirá destinar a vivienda aquellas piezasque tengan algún muro contra el terreno.2. La altura libre de la planta baja excepto parael uso residencial no podrá ser inferior a tresveinticinco (3,25) metros.3. Cuando la planta baja sea destinada a los usosde Servicios Urbanos o de la Administración,Equipamiento o Comercio y cuente además conlocales vinculados en las plantas superiores oinferiores, podrá modificar las alturas parciales delas plantas destinadas a dichos usos para realizar lasadecuaciones funcionales que pudieran sernecesarias, con la condición de que dicha plantabaja mantenga el nivel de la calle (más menosveinte centímetros) a la que da frente, en unaprofundidad mínima de cinco (5) metros..

Artículo 7.4.5. EntrepisosSe permite la construcción de entrepisos en lasplantas bajas destinadas a lonjas, siempre quecumplan las siguientes condiciones:a) La superficie útil que ocupe el entrepiso,

medido en sus puntos más salientes, no podráser superior al 35% de la superficie útil dellocal.

b) El espacio libre de los locales que resultarenmedidos de suelo a techo, no podrá ser inferiora 2,40 mts. en la parte baja y 2,25 m. en laparte alta.

c) Los locales resultantes de la anterior condicióntendrán huecos de luz y ventilación de 1,50 m2

de superficie mínima a la calle o patio mínimode 9 m2 de superficie y con 3 metros de vistarecta.Dicha superficie para luz y ventilación de 1,50m2 será para locales de hasta 10 m2 desuperficie, y por cada metro cuadrado ofracción que exceda de estos 10 m2. Seaumentará la superficie total de los huecos en10 dm2. En caso de que los locales no recibanluz ni de la calle ni de patios, habrá de quedarel piso superior sin cerrar en una altura de unmetro, medido desde el techo, y la plantainferior deberá tener huecos practicables(puertas, etc.) con una superficie no inferior a5 m2.

d) Cuando la parte alta no alcance la altura de2,25 mts. a que hace referencia la regla b), esteespacio no podrá utilizarse sino para depósito,almacén o similar, con un fondo máximo de 1metro.

e) En ningún caso podrán utilizarse estos localespara viviendas ni para pernoctar personaalguna.

Artículo 7.4.6. Alturas mínimasLas alturas mínimas de pisos, tanto en viviendascomo en locales de plantas bajas y sótanos, seránlas siguientes:Sótano de aparcamiento .......................... 2,30 mts.Plantas bajas ............................................ 3,25 mts.Plantas altas ............................................. 2,60 mts.Ático ........................................................ 2,50 mts.Estas alturas serán libres, medidas de suelo a techoterminados con pavimento y raseo.Podrá rebajarse la altura mínima de la planta bajamediante decoraciones, siempre que ningún puntode ésta se halle a menos de 2,80 mts. de distanciadel suelo.El techo de la planta baja no podrá estar a más de 3,40 mts. de la rasante. Esta medición se hará en elmismo punto y de la misma forma que se señala enel artículo 7.1.8.Únicamente podrá superarse esta altura en las áreasde Santa Ana Exterior e Interior debido alcondicionamiento que en estas zonas supone laaltura del nivel freático para la obtención de sótanosdestinados a garaje.




Artículo 7.4.7. Pisos bajo cubierta1. En los pisos bajo cubierta no se permiten losusos que requieran la permanencia de personas,salvo en aquellos casos en que figurenexpresamente autorizados en los cuadros resumen yen las normas específicas de las zonas o áreas. Enestos casos, la superficie construida de los áticoscontará a los efectos de determinar elaprovechamiento.2. La habitabilidad para uso de vivienda de losespacios bajo cubierta existentes en el momento dela aprobación de este Plan General se considera unuso fuera de ordenación tolerado, siempre que suuso no suponga un aumento del número de unidadesde vivienda en el edificio. No se tolera que estosespacios constituyan por sí solos una unidad devivienda independiente.3. Las cubiertas de los edificios tendrán unapendiente máxima del 40% arrancando desde laintersección del plano de fachada o desde el planodel vuelo reglamentario con el último forjado. Laaltura máxima de la cumbrera terminada sobre lacota de alero no será superior a 2,50 mts., salvo enel caso de instalaciones que requieran una mayoraltura.4. Los faldones de la cubierta deben ser dependiente uniforme, prohibiéndose solucionesmixtas de faldones con dos pendientes, en especialaquellas soluciones de tipo amansardado.

Artículo 7.4.8. Condiciones de los soportales ogalerías aporticadas1. Los soportales o galerías aporticadas seajustarán tanto en ubicación y desarrollolongitudinal de fachada, como en sus dimensiones,a lo previsto en los planos de la documentacióngráfica, pudiéndose admitir una oscilación máxima0,50 mts. para la distancia entre pilares del plano defachada, manteniéndose sin embargo constante a lolargo de una misma calle el ritmo adoptado.2. La profundidad de dichas galerías será la quefigura en los planos. El tratamiento del techo de lascitadas galerías será uniforme para cada tramo,especialmente en lo que respecta a dimensiones delos elementos estructurales (jácenas, forjados, etc.)y a los sistemas de alumbrado que deben irprovistas, independientemente de lo propuesto parael alumbrado público de vías y plazas. Se prohibenlos falsos techos de escayola para las galeríasaporticadas. Igualmente, no podrán aparecer en eltecho de la galería bajantes de pluviales o fecales.3. El tratamiento de los pilares de fachada será elapropiado para su conveniente durabilidad (piedranatural, hormigón visto, piedra artificial, etc.), nopermitiéndose en ningún caso revestimientoscerámicos para los mismos.Las anteriores condiciones de tratamientos, ritmos,sistemas de iluminación, etc., habrán de observarsecon todo rigor y a nivel de conjuntos completos,

como son las piezas previstas, vías rodadas, paseospeatonales, etc., con el fin de caracterizarlascompositiva y ambientalmente, garantizando así sucoherencia interna y unicidad.4. Una vez edificado cada solar, elmantenimiento de los tratamientos superficiales deestas galerías (pavimento, revestimientos,luminarias, techos, etc. ) pasará a cargo delmunicipio, a excepción del correspondiente alcerramiento de las plantas bajas. El mantenimientode las mismas correrá a cargo de la Comunidad dePropietarios de la construcción, lo que deberárecogerse en la declaración de obra nueva.

Artículo 7.4.9. Vuelos1. Se permitirán vuelos para terrazas, balcones,tendederos y miradores a todo lo largo de la fachadaen las diversas plantas a partir de la planta primera.2. Los miradores serán los cuerpos volados de laedificación con cerramiento en toda la superficie dela fachada. Este cierre deberá ser acristalado comomínimo en un 50% de su superficie.3. La superficie de estos miradores en cadafachada será como máximo del 50% de la superficietotal de la misma pudiendo dedicarse el resto aterrazas, balcones o tendederos. Se autoriza lacompensación de vuelos entre las distintas plantasde una fachada.4. La superficie de vuelos se contabiliza dentrode la superficie general asignada al edificio.

Artículo 7.4.10. Limitación del vueloEl saliente máximo de cualquier elemento volado sefija en el 10% de la separación recta entre edificios,con un máximo de 1,20 metros. Se exceptúan deesta limitación los aleros y cornisas, que puedensobrepasar esta limitación en 0,50 mts. más.El extremo inferior del último vuelo deberá estarsituado, como mínimo, a una altura de 3,25 mts.sobre la rasante definitiva de la urbanización.



NORMAS URBANISTICAS - ORDENANZAS PARTICULARES DE LAS ZONAS 47APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO OCTAVO -ORDENANZAS PARTICULARESDE LAS ZONAS

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 8.0.1. Ordenanzas de ÁreaLas Ordenanzas de Área son las condicionesparticulares que, junto con las generales que seestablecen en los Títulos Sexto y Séptimo, regulanlas determinaciones a que deben sujetarse lossuelos, edificios e instalaciones en función de sulocalización.

Artículo 8.0.2. Ámbitos de OrdenanzaEl Plan General establece unos ámbitos deOrdenanza, coincidentes en el suelo urbano con lasáreas de reparto cuya delimitación gráfica figura enel plano de diseño urbano, con el númerocorrespondiente a cada una de ellas. LasOrdenanzas de cada área son las que se recogen enel Anexo I de estas normas.

Artículo 8.0.3. Sistema de actuaciónEl sistema de actuación que se señala comopreferente para la ejecución de las actuaciones en elsuelo urbano es el de compensación, salvo que seespecifique lo contrario en las ordenanzas del área.



NORMAS URBANISTICAS - COND. PARTICULARES DEL PLANEAMIENTO DE DESARROLLO 48APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO NOVENO -CONDICIONES PARTICULARESDEL PLANEAMIENTO DEDESARROLLO

CAPÍTULO PRIMERO - SECTORES ENSUELO URBANIZABLE EN EJECUCIÓN

Artículo 9.1.1. ÁmbitoEl suelo urbanizable en ejecución comprende losterrenos incluidos en los planes parciales,actualmente aprobados definitivamente deAixerrota, Kortiñe, Goñibarri, Maidagan y ZubilletaIndustrial.

Artículo 9.1.2. Instrumento de DesarrolloLos Planes Parciales incluidos dentro del suelourbanizable en ejecución, al tener su Plan Parcialaprobado, así como el Proyecto de Compensación ode reparcelación subsiguiente se desarrollaránmediante proyecto de urbanización, en el caso deque éste no estuviera aprobado y posteriorconcesión directa de licencia de obras.No obstante, podrá modificarse, parcial ototalmente, el planeamiento parcial vigente, siempreque se respeten los condicionantes deaprovechamiento, usos y urbanísticos que sedescriben a continuación.

Artículo 9.1.3. AprovechamientosEl Aprovechamiento previsto para el suelourbanizable en ejecución es el que se contempla enlos planes parciales vigentes en el mismo. Lamodificación de dichos planes parciales no podrásuperar dicho aprovechamiento.

Artículo 9.1.4. UsosLos usos previstos para el suelo urbanizable enejecución serán aquellos que se contemplan dentrode los planes parciales vigentes.

Artículo 9.1.5. Condiciones UrbanísticasSe consolidan por este Plan General las condicionesurbanísticas de los Planes Parciales vigentes.Se permitirán modificaciones de los PlanesParciales que supongan cambios de localización dela red viaria, los equipamientos y zonas verdes si, ajuicio del Ayuntamiento ello supone una mejoraurbanística del sector.Se permitirán cambios en la ordenación de laedificación mediante la correspondientemodificación, siempre que se respeten los siguientesparámetros:

La altura máxima de la edificación será de tresplantas (planta baja + 2).La separación entre edificios será igual omayor a la altura del edificio más alto, con unmínimo de 8 metros.Si las modificaciones del Plan Parcial sóloafectan a suelo de uso privado se podrántramitar mediante la figura de Estudio deDetalle.

Artículo 9.1.6. Sistema de actuaciónDado que los sectores incluidos en el suelourbanizable en ejecución, han adoptado ya unsistema de actuación concreto, se mantendrá éstecomo obligatorio para el desarrollo de los mismos.

Artículo 9.1.7. Plazos de Desarrollo y EjecuciónLos cinco sectores que integran el suelo urbanizableen ejecución se desarrollarán de acuerdo a losplazos previstos en los planes parcialescorrespondientes.

CAPÍTULO SEGUNDO - SECTORES ENSUELO URBANIZABLE

Sección Primera - Disposiciones generales

Artículo 9.2.1. ÁmbitoEl Plan General delimita en el suelo urbanizablecinco sectores en los que determina lascaracterísticas y configuración de sus elementosestructurantes, trasladando la ordenaciónpormenorizada a la redacción de un Plan Parcial oun Plan Especial para el desarrollo de los sistemasgenerales adscritos a esta clase de suelo.

Artículo 9.2.2. Denominación de los SectoresLos sectores que el Plan delimita en el suelourbanizable son los siguientes:1. Sector de Martiturri2. Sector de Arteaga3. Sector de Azkorri4. Sector de Saratxaga5. Sector de Moreaga6. Sector de Mimenaga

Sección Segunda - Sector de Martiturri

Artículo 9.2.3. ÁmbitoEl sector de Martiturri comprende los terrenosdelimitados entre el suelo urbano correspondientes




a las áreas de Ormaza, Venancios, Aldapa, FaduraII y Santa María urbano, y la segunda fase delcorredor Uribe-Kosta hasta el término municipal deBerango.La superficie de dicho suelo es de 640.495 m2

aproximadamente.Su delimitación queda reflejada en el plano degestión del suelo urbanizable, etapas y sectores deplaneamiento.

Artículo 9.2.4. Instrumento de desarrolloEl sector de Martiturri, mixto de servicios,residencial de media densidad y residencial de bajadensidad, se desarrollará mediante Plan Parcialúnico.

Artículo 9.2.5. AprovechamientoEl Aprovechamiento Tipo expresado en metroscuadrados de uso característico por cada metrocuadrado de suelo, establecido por el Plan para estesector es 0,150 m2/m2.Este sector cuenta con cuatro áreas perfectamentediferenciadas con aprovechamientos reales paracada una de ellas y que son:1. Sistema general de espacios libres, queconforma un parque fluvial y el inicio de un parquelineal paralelo al sistema general viario, quecontinúa en los sectores 2 y 3 del suelo urbanizablehasta las antiguas baterías de costa de la Galea, asícomo una parte del parque costero de Azkorri. Elaprovechamiento real en esta área, solamente parausos públicos, complementarios a su carácter deParque, será de 0,05 m2 por m2.2. Zona de servicios (Parque Empresarial), aambos lados del ferrocarril suburbano y junto alcorredor Uribe-Kosta. El aprovechamiento real adesarrollar por el Plan Parcial para esta zona, seráde 0,45 m2 por m2. Se permite el uso de viviendahasta un máximo de nueve (9) viviendas por Ha,como complemento de las actividades terciariasprogramadas para esta zona.La superficie estimada para esta zona es de 183.002m2.La delimitación del área de servicios grafiada en losplanos, podrá ser modificada en el Plan Parcial,debidamente justificada siempre que se mantenga lasuperficie global prevista en el Plan General.3. Zona residencial de media densidad. Elaprovechamiento real a desarrollar por el PlanParcial para esta zona será de 0,45 m2 por m2 conuna densidad máxima de treinta (30) viviendas porHa.La superficie estimada para esta zona es de 108.485m2.4. Zona de baja densidad. El aprovechamientoreal a desarrollar por el Plan Parcial para esta zonaserá de 0,16 m2 por m2, siendo la densidad máxima

a desarrollar por el Plan Parcial de nueve (9)viviendas por Ha.La superficie estimada para esta zona es de 79.391m2, lo que supone un 12 % de la superficie total delSector, porcentaje que se considera máximo norebasable en caso de revisión de la delimitación delSector.En esta zona de baja densidad, al menos el 30 % delas viviendas previstas serán bifamiliares.El aprovechamiento real y densidad máximaprevistos se computarán referidos a la totalidad delsuelo urbanizable, a excepción de los sistemasgenerales existentes y contemplados en este PlanGeneral. El sistema local de vialidad grafiado en losplanos de ordenación es indicativo y tiene la solafinalidad de sugerir una estructura global de lavialidad del suelo urbanizable que permita unacorrecta conexión y continuidad entre todos lossectores que lo componen, entendiéndose que, aefectos de aprovechamiento y densidad máximacomputa de acuerdo con la calificación previstapara el suelo colindante.

Artículo 9.2.6. UsosLos usos admisibles en la zona de servicios seránaquellos usos industriales fijados como tolerados enla tabla del artículo 9.2.45 Cuadro de usos del SueloUrbanizable.Los usos permitidos en las áreas residenciales seránlos característicos y los tolerados que se regulan enel cuadro del artículo 9.2.45. En estas zonasresidenciales no se permitirá el uso 6.3 comercialconcentrado y los usos industriales, excepto laindustria admitida dentro de la vivienda, y secorresponderán con los usos tolerados y prohibidosen los sectores de Arteaga, Azkorri, Saratxaga yMoreaga.

Artículo 9.2.7. Condiciones urbanísticas1. Red viaria.El Plan Parcial que desarrolle el área deberárespetar el sistema general de vialidad previsto(Corredor Uribe-Kosta y nuevo enlace con lacarretera de Plentzia, Variante en planta y seccióntransversal de ésta última, y nueva vía parque deSanta María de Getxo).El sistema local viario previsto en el Plan Generalpodrá modificarse, aunque se procurará sucontinuidad con la vialidad prevista para los suelosurbanos y urbanizables colindantes.En este sector está prevista la localización de unanueva estación del ferrocarril metropolitano (encualquiera de las dos alternativas previstas),coincidiendo con el punto de intersección de dichoferrocarril con la nueva vía parque y a un nivelinferior de ésta. En el Plan Parcial deberá recogersela nueva estación del ferrocarril metropolitano, que




debe configurarse como centro neurálgico delsector.2. Equipamientos.En el Plan Parcial que desarrolle el sector seagruparán los equipamientos para permitir unamayor flexibilidad en su utilización.3. Zonas Verdes.El Sistema General de espacios libres, queconfigura el Parque Fluvial, debe ordenarse en elPlan Parcial correspondiente previendo lalocalización de un auditorio para conciertos demúsica popular y actividades afines. Larepresentación gráfica de superficies de agua en elparque fluvial a excepción del río Gobela es decarácter orientativo y por lo tanto no vinculante.Por otro lado, se preverá que al menos el 50% de lasuperficie de suelo destinada a Sistema Local deespacios libres de este sector, se situarán junto a lavía parque de modo que se pueda ampliar la misma.4. Edificación.El Plan Parcial establecerá la ordenación deedificación en base a los siguientes parámetros:1. La altura máxima de la edificación será de 4

plantas (Planta Baja + 3) en las zonas deservicios, de 3 plantas (Planta Baja + 2) en lazona de media densidad y de 2 plantas(Planta Baja + 1) en la zona de baja densidad.

2. La separación de las edificaciones a la vialidadserá de 4 metros en las zonas residenciales demedia y baja densidad, en tanto que en la zonade servicios será aquella que el Plan Parcialconsidere conveniente.

3. Se establecen unos retiros mínimos del arroyoKandelu de al menos 12 metros para lasedificaciones y 4 metros para lasurbanizaciones.

4. La separación entre edificios será igual omayor a la altura del edificio más alto con unmínimo de 8 metros.

5. La parcela mínima para las viviendasunifamiliares será de 900 m2 y para lasviviendas bifamiliares de 1.400 m2.

Artículo 9.2.8. Sistema de ActuaciónEl sistema de actuación que se señala comopreferente para la ejecución del sector es el decooperación, estando previsto que el Ayuntamiento,dado el interés general que para el municipio tieneel desarrollo del área, sea el principal impulsor de laactuación. No obstante, si hubiera iniciativa privadasuficiente (igual o mayor al 60% del suelo afectado)podrá actuarse por el sistema de compensación.La utilización del sistema de compensación seproducirá automáticamente, sin necesidad detramitar expediente alguno para su implantación,

con la simple iniciativa de mayoría suficiente depropietarios.

Artículo 9.2.9. Plazos de desarrollo y ejecución.En el mismo Plan Parcial se establecerán los plazospara equidistribución de beneficios y cargas,urbanización y edificación. El Ayuntamiento, enbase a la situación urbanística municipal podráestablecer plazos distintos, dentro del periodo deaprobación del Plan Parcial, si éste fuera deiniciativa privada.

Sección Tercera - Sector de Arteaga.

Artículo 9.2.10. ÁmbitoEl sector de Arteaga comprende los terrenosdelimitados al Noroeste por el campo de Golf y áreaurbana de la Galea, al Sureste por enclaves de suelourbano de Santa María, al Suroeste con los sectoresde suelo urbanizable de Goñibarri, Maidagan y alNoreste por el sector de Saratxaga.La superficie de dicho suelo es de 737.905 m2


Artículo 9.2.11. Instrumento de desarrolloEl sector de Arteaga, mixto, residencial de mediadensidad y residencial de baja densidad, sedesarrollará mediante Plan Parcial único.

Artículo 9.2.12. AprovechamientoEl Aprovechamiento Tipo expresado en metroscuadrados de uso característico por cada metrocuadrado de suelo, establecido por el Plan para estesector es 0,150 m2/m2.Este sector cuenta con tres áreas perfectamentediferenciadas con aprovechamientos reales paracada una de ellas y que son:1. Sistema general de espacios libres, que conformaun parque lineal paralelo al sistema general viariohasta las antiguas baterías de costa de la Galea. Ylas campas de Aixerrota comprendidas entre el P.P.Kortiñe y la carretera de la Galea. Elaprovechamiento real en ésta área, solamente parausos públicos, complementarios a su carácter deParque, será de 0,05 m2 por m2.2. Zona residencial de media densidad. Elaprovechamiento real a desarrollar por el PlanParcial será de 0,45 m2 por m2 con una densidadmáxima de treinta (30) viviendas por Ha.3. Zona de baja densidad. El aprovechamiento reala desarrollar por el Plan Parcial será de 0,16 m2 porm2, siendo la densidad máxima a desarrollar por elPlan Parcial de nueve (9) viviendas por Ha.




La superficie estimada para esta zona es de 443.957m2, lo que supone un 60 % de la superficie total delSector, porcentaje que se considera máximo norebasable en caso de revisión de la delimitación delSector.En esta zona de baja densidad, al menos el 30 % delas viviendas previstas serán bifamiliares.El aprovechamiento real y densidad máximaprevistos se computarán referidos a la totalidad delsuelo urbanizable, a excepción de los sistemasgenerales existentes y contemplados en este PlanGeneral. El sistema local de vialidad grafiado en losplanos de ordenación es indicativo y tiene la solafinalidad de sugerir una estructura global de lavialidad del suelo urbanizable que permita unacorrecta conexión y continuidad entre todos lossectores que lo componen, entendiéndose que, aefectos de aprovechamiento y densidad máximacomputa de acuerdo con la calificación previstapara el suelo colindante.

Artículo 9.2.13. UsosSon los que se recogen en el cuadro al final de estetítulo.

Artículo 9.2.14. Condiciones urbanísticas1. Red viaria.

El Plan Parcial que desarrolle el área deberárespetar el sistema general de vialidad previsto.y nueva vía parque de Santa María de Getxo,vialidad perimetral y corredor de carácterurbano paralelo a la actual carretera de Azkorri.El sistema local viario previsto en el PlanGeneral podrá modificarse, aunque se procurarásu continuidad con la vialidad prevista para lossuelos urbanos y urbanizables colindantes.

2. Equipamientos.En el Plan Parcial que desarrolle el sector seagruparán los equipamientos para permitir unamayor flexibilidad en su utilización.

3. Zonas Verdes.El Sistema General de espacios libres, deberádiseñarse potenciando su carácter lineal yvalorando paisajísticamente las dos colinasincluidas dentro de dicho sistema General. Asicomo las campas de Aixerrota por su ladoOeste.Por otro lado, se preverá que al menos el 40%de la superficie de suelo destinada a SistemaLocal de espacios libres de este sector, sesituarán junto a la vía parque de modo que sepueda ampliar la misma.

4. Edificación.El Plan Parcial establecerá la ordenación deedificación en base a los siguientes parámetros:

1. De 3 plantas (Planta Baja + 2) en la zona demedia densidad y de 2 plantas (Planta Baja +1) en la zona de baja densidad.

2. La separación de las edificaciones a lavialidad será de 4 metros en las zonasresidenciales de media y baja densidad, entanto que en la zona de servicios será aquellaque el Plan Parcial considere conveniente.



Artículo 9.2.15. Sistema de ActuaciónEl sistema de actuación que se señala comopreferente para la ejecución del sector es el decooperación, estando previsto que el Ayuntamiento,dado el interés general que para el municipio tieneel desarrollo del área, sea el principal impulsor de laactuación. No obstante, si hubiera iniciativa privadasuficiente (igual o mayor al 60% del suelo afectado)podrá actuarse por el sistema de compensación.La utilización del sistema de compensación seproducirá automáticamente, sin necesidad detramitar expediente alguno para su implantación,con la simple iniciativa de mayoría suficiente depropietarios.

Artículo 9.2.16. Plazos de desarrollo y ejecuciónEn el mismo Plan Parcial se establecerán los plazospara equidistribución de beneficios y cargas,urbanización y edificación. El Ayuntamiento, enbase a la situación urbanística municipal podráestablecer plazos distintos, dentro del periodo deaprobación del Plan Parcial, si éste fuera deiniciativa privada.

Sección Cuarta - Sector de Azkorri

Artículo 9.2.17. ÁmbitoEl sector de Azkorri comprende los terrenosdelimitados al Noroeste por el sistema General deespacios libres no urbanizable de Azkorri, alSureste con el municipio de Berango, al Suroestecon el sector 4 y 5 Saratxaga y Moreaga y alNordeste con el municipio de Sopelana.La superficie de dicho suelo es de 489.692 m2





Artículo 9.2.18. Instrumento de desarrolloEl sector de Azkorri, mixto residencial de bajadensidad, se desarrollará mediante Plan Parcialúnico.

Artículo 9.2.19. AprovechamientoEl Aprovechamiento Tipo expresado en metroscuadrados de uso característico por cada metrocuadrado de suelo, establecido por el Plan para estesector es 0,150 m2/m2.Este sector cuenta con tres áreas perfectamentediferenciadas con aprovechamientos reales paracada una de ellas y que son:1. Sistema general de espacios libres, que conformaun parque costero paralelo al acantilado. Elaprovechamiento real en ésta área, solamente parausos públicos, complementarios a su carácter deParque, será de 0,05 m2 por m2.2. Zona residencial de media densidad. Elaprovechamiento real a desarrollar por el PlanParcial será de 0,45 m2 por m2 con una densidadmáxima de treinta (30) viviendas por Ha.3. Zona de baja densidad. El aprovechamiento reala desarrollar por el Plan Parcial será de 0,16 m2 porm2, siendo la densidad máxima a desarrollar por elPlan Parcial de nueve (9) viviendas por Ha.La superficie estimada para esta zona es de 212.639m2, lo que supone un 43 % de la superficie total delSector, porcentaje que se considera máximo norebasable en caso de revisión de la delimitación delSector.En esta zona de baja densidad, al menos el 30 % delas viviendas previstas serán bifamiliares.El aprovechamiento real y densidad máximaprevistos se computarán referidos a la totalidad delsuelo urbanizable, a excepción de los sistemasgenerales existentes y contemplados en este PlanGeneral. El sistema local de vialidad grafiado en losplanos de ordenación es indicativo y tiene la solafinalidad de sugerir una estructura global de lavialidad del suelo urbanizable que permita unacorrecta conexión y continuidad entre todos lossectores que lo componen, entendiéndose que, aefectos de aprovechamiento y densidad máximacomputa de acuerdo con la calificación previstapara el suelo colindante.



El Plan Parcial que desarrolle el área deberárespetar el sistema general de vialidad previsto(La parte correspondiente del corredor de

carácter más urbano, paralelo a la actualcarretera de Azkorri y la vialidad perimetral quediscurre por la zona norte del términomunicipal).El sistema local viario previsto en el PlanGeneral podrá modificarse, aunque se procurarásu continuidad con la vialidad prevista para lossuelos urbanos y urbanizables colindantes.


3. Zonas Verdes.El Sistema General de espacios libres, queconfigura el Parque Costero, debe ordenarsepara este fin, teniendo especial atención a lasespeciales condiciones paisajísticas de la zona.

4. Edificación.El Plan Parcial establecerá la ordenación deedificación en base a los siguientes parámetros:1. La altura máxima de la edificación será de 3

plantas (Planta Baja + 2) en la zona demedia densidad y de 2 plantas (Planta Baja +1) en la zona de baja densidad.





Artículo 9.2.23. Plazos de desarrollo y ejecuciónEn el mismo Plan Parcial se establecerán los plazospara equidistribución de beneficios y cargas,




urbanización y edificación. El Ayuntamiento, enbase a la situación urbanística municipal podráestablecer plazos distintos, dentro del periodo deaprobación del Plan Parcial, si éste fuera deiniciativa privada.

Sección Quinta - Sector de Saratxaga

Artículo 9.2.24. ÁmbitoEl sector de Saratxaga comprende los terrenosdelimitados al Noroeste con el sector 3 de Azkorri,al Sureste con el municipio de Berango y suelourbano de Santa María, al Noroeste con el sector 2de Arteaga y al Nordeste con el sector de Moreaga.La superficie de dicho suelo es de 446.963 m2


Artículo 9.2.25. Instrumento de desarrolloEl sector de Saratxaga, mixto, residencial de mediadensidad y residencial de baja densidad, sedesarrollará mediante Plan Parcial único.

Artículo 9.2.26. AprovechamientoEl Aprovechamiento Tipo expresado en metroscuadrados de uso característico por cada metrocuadrado de suelo, establecido por el Plan para estesector es 0,150 m2/m2.Este sector cuenta con tres áreas perfectamentediferenciadas con aprovechamientos reales paracada una de ellas y que son:1. Sistema general de espacios libres, que conformael inicio de un parque costero, que continúa en elsector 4 del suelo urbanizable hasta el límite conSopelana.. El aprovechamiento real en ésta área,solamente para usos públicos, complementarios a sucarácter de Parque, será de 0,05 m2 por m2.2. Zona residencial de media densidad. Elaprovechamiento real a desarrollar por el PlanParcial será de 0,45 m2 por m2 con una densidadmáxima de treinta (30) viviendas por Ha.3. Zona de baja densidad. El aprovechamiento reala desarrollar por el Plan Parcial será de 0,16 m2 porm2, siendo la densidad máxima a desarrollar por elPlan Parcial de nueve (9) viviendas por Ha.La superficie estimada para esta zona es de 214.647m2, lo que supone un 48 % de la superficie total delSector, porcentaje que se considera máximo norebasable en caso de revisión de la delimitación delSector.En esta zona de baja densidad, al menos el 30 % delas viviendas previstas serán bifamiliares.

El aprovechamiento real y densidad máximaprevistos se computarán referidos a la totalidad delsuelo urbanizable, a excepción de los sistemasgenerales existentes y contemplados en este PlanGeneral. El sistema local de vialidad grafiado en losplanos de ordenación es indicativo y tiene la solafinalidad de sugerir una estructura global de lavialidad del suelo urbanizable que permita unacorrecta conexión y continuidad entre todos lossectores que lo componen, entendiéndose que, aefectos de aprovechamiento y densidad máximacomputa de acuerdo con la calificación previstapara el suelo colindante.



El Plan Parcial que desarrolle el área deberárespetar el sistema general de vialidad previsto(Corredor de carácter más urbano, paralelo a laactual carretera de Azkorri y vialidadperimetral).El sistema local viario previsto en el PlanGeneral podrá modificarse, aunque se procurarásu continuidad con la vialidad prevista para lossuelos urbanos y urbanizables colindantes.


3. Zonas Verdes.El Sistema General de espacios libres, queconfigura el Parque Costero, debe ordenarseadecuadamente para este fin, teniendo especialatención a las especiales condicionespaisajísticas de la zona.











Sección Sexta - Sector de Moreaga

Artículo 9.2.31. ÁmbitoEl sector de Moreaga comprende los terrenosdelimitados al Noroeste por el sistema General deespacios libres del sector de Azkorri, al Sureste conel municipio de Berango y al Suroeste con el sector3 de Saratxaga.La superficie de dicho suelo es de 113.286 m2


Artículo 9.2.32. Instrumento de desarrolloEl sector de Moreaga, mixto residencial de bajadensidad, se desarrollará mediante Plan Parcialúnico.

Artículo 9.2.33. AprovechamientoEl Aprovechamiento Tipo expresado en metroscuadrados de uso característico por cada metrocuadrado de suelo, establecido por el Plan para estesector es 0,150 m2/m2.Este sector cuenta con dos áreas perfectamentediferenciadas con aprovechamientos reales paracada una de ellas y que son:

1. Zona residencial de media densidad. Elaprovechamiento real a desarrollar por el PlanParcial será de 0,45 m2 por m2 con una densidadmáxima de treinta (30) viviendas por Ha.2. Zona de baja densidad. El aprovechamiento reala desarrollar por el Plan Parcial será de 0,16 m2 porm2, siendo la densidad máxima a desarrollar por elPlan Parcial de nueve (9) viviendas por Ha.La superficie estimada para esta zona es de 89.063m2, lo que supone un 78 % de la superficie total delSector, porcentaje que se considera máximo norebasable en caso de revisión de la delimitación delSector.En esta zona de baja densidad, al menos el 30 % delas viviendas previstas serán bifamiliares.El aprovechamiento real y densidad máximaprevistos se computarán referidos a la totalidad delsuelo urbanizable, a excepción de los sistemasgenerales existentes y contemplados en este PlanGeneral. El sistema local de vialidad grafiado en losplanos de ordenación es indicativo y tiene la solafinalidad de sugerir una estructura global de lavialidad del suelo urbanizable que permita unacorrecta conexión y continuidad entre todos lossectores que lo componen, entendiéndose que, aefectos de aprovechamiento y densidad máximacomputa de acuerdo con la calificación previstapara el suelo colindante.



El Plan Parcial que desarrolle el área deberárespetar el sistema general de vialidad previsto(Corredor de carácter más urbano, paralelo a laactual carretera de Azkorri).El sistema local viario previsto en el PlanGeneral podrá modificarse, aunque se procurarásu continuidad con la vialidad prevista para lossuelos urbanos y urbanizables colindantes.












Sección Septima - Sector de Mimenaga

Artículo 9.2.38. ÁmbitoEl sector de Mimenaga comprende los terrenossituados entre la segunda fase del corredor UribeKosta y el término municipal de Berango, cercanosal nuevo acceso a dicho corredor desde la carreterade Plentzia.La superficie de dicho suelo es de 88.349 m2


Artículo 9.2.39. Instrumento de DesarrolloEl sector de Mimenaga, residencial de mediadensidad, se desarrollará mediante plan parcialconjunto con el sector colindante del términomunicipal de Berango, dada la unidad física queforma con el mismo.

Artículo 9.2.40. AprovechamientoEl Aprovechamiento Tipo expresado en metroscuadrados de uso característico por cada metrocuadrado de suelo, establecido por el Plan para estesector es 0,150 m2/m2.Este sector cuenta con dos áreas perfectamentediferenciadas con aprovechamientos reales paracada una de ellas y que son:1. Sistema general de espacios libres, que conformauna franja de protección del Corredor Uribe Kosta,paralelo al mismo. Este área, debe quedar libre detoda edificación.2. Zona residencial de media densidad. Elaprovechamiento real a desarrollar por el PlanParcial será de 0,45 m2 por m2 con una densidadmáxima de treinta (30) viviendas por Ha.Los terrenos comprendidos entre el términomunicipal de Berango y la segunda fase delCorredor Uribe-Kosta y por debajo del área deMimenaga en suelo urbano desarrollarán suaprovechamiento en parcelas edificables al norte delos mismos, permitiéndose tan solo la consolidaciónde los edificios ya existentes.El aprovechamiento real y densidad máximaprevistos se computarán referidos a la totalidad delsuelo urbanizable, a excepción de los sistemasgenerales existentes y contemplados en este PlanGeneral. El sistema local de vialidad grafiado en losplanos de ordenación es indicativo y tiene la solafinalidad de sugerir una estructura global de lavialidad del suelo urbanizable que permita unacorrecta conexión y continuidad entre todos lossectores que lo componen, entendiéndose que, aefectos de aprovechamiento y densidad máximacomputa de acuerdo con la calificación previstapara el suelo colindante.


Artículo 9.2.42. Condiciones Urbanísticas1. Red Viaria.

El Plan Parcial que desarrolle el área deberárespetar el sistema general de vialidad previsto(Corredor Uribe-Kosta y nuevo enlace con lacarretera de Plentzia, así como la Variante enplanta y sección transversal de ésta última.El sistema local viario previsto en el PlanGeneral podrá modificarse, aunque se procurarásu continuidad con la vialidad prevista para lossuelos urbanos y urbanizables colindantes.





3. Zona VerdesAdemás del sistema general de espacios libresde protección del Corredor de Uribe-Kosta, lasprevisiones en este sentido para sistema local seharán teniendo en cuenta principalmente laordenación del sector colindante de Berango.

4. EdificaciónEl Plan Parcial establecerá la ordenación de laedificación en base a los siguientes parámetros:1. La altura máxima de la edificación será de

tres planta (planta baja + 2) en la zonaresidencial de media densidad.


Artículo 9.2.43. Sistema de ActuaciónDado que este sector es un conjunto de terrenos quelinda con sectores del término municipal deBerango, el sistema de actuación aplicable será elque se determine en el Plan Parcial correspondiente.

Artículo 9.2.44. Plazos de Desarrollo y EjecuciónEn el mismo Plan Parcial se establecerán los plazospara equidistribución de beneficios y cargas,urbanización y edificación.

Artículo 9.2.45. Cuadro de usos en suelourbanizable




Artículo 9.2.45 CUADRO DE USOS EN SUELO URBANIZABLE

MARTITURRI ARTEAGA AZKORRI SARATXAGA MOREAGA MIMENAGA

1. ACTIVIDADES PRIMARIAS NO NO NO NO NO NO

2.4. ESTACIONES DE SERVICIO T NO NO NO NO T

4. USO DE EQUIPAMIENTOS T T T T T T

5.1.A. VIVIENDA ADOSADA NO NO NO NO NO NO

5.1.B. VIVIENDA UNIF. Y BIF. AISLADA CARACT. CARACT. CARACT. CARACT. CARACT. CARACT.

5.2. VIVIENDA COLECTIVA T T T T T T

5.3. VIVIENDA ANEJA T T T T T T

5.4. RESIDENCIA COMUNITARIA T T T T T T

5.5. HOTELERO T T T T T T

6.1. OFICINAS T T T T T T

6.2. COMERCIAL AL POR MENOR T T T T T T

6.3. COMERCIAL CONCENTRADO T * NO NO NO NO T

7.1. 1. INDUSTRIA ADMITIDA DENTRO DE LA VIVIENDA T T T T T T

7.1.2. INDUSTRIA COMPATIBLE CON LA VIVIENDA T * NO NO NO NO T

7.1.3. INDUSTRIA NO COMPATIBLE CON LA VIVIENDA NO NO NO NO NO NO

7.1.4. OTRAS INDUSTRIAS NO NO NO NO NO NO

7.2. ALMACEN COMPATIBLE CON LA VIVIENDA T * NO NO NO NO T

7.3. ALMACEN INCOMPATIBLE CON LA VIVIENDA NO NO NO NO NO NO

8.1. ZONAS VERDES T T T T T T

8.2. AREAS PEATONALES T T T T T T

8.3. ESPACIOS LIBRES S/PROP. PRIVADA T T T T T T

* Uso tolerado exclusivamente en la Zona de Servicios (Parque Empresarial) del Sector de Martiturri



NORMAS URBANISTICAS - AREAS DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO TIPO 58APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO DÉCIMO - ÁREAS DEREPARTO YAPROVECHAMIENTO TIPO


Artículo 10.1.1. Aplicación y definicionesCon independencia de lo establecido en el TítuloTercero de estas Normas y para la aplicación einterpretación de las determinaciones del presenteTítulo, se definen los siguientes conceptos:1. ÁREA DE REPARTO.Ámbito de suelo donde se llevará a cabo laequidistribución de cargas y beneficios, que tieneasignado el mismo aprovechamiento tipo.2. APROVECHAMIENTO TIPO.Es el coeficiente que señala la edificabilidad mediaponderada, expresada en metros cuadrados de usocaracterístico por cada metro cuadrado de suelo,establecido por el Plan para cada área de reparto.3. APROVECHAMIENTOPATRIMONIALIZABLE.Es la parte del aprovechamiento que corresponde alpropietario de un suelo en concreto, resultante delaprovechamiento tipo correspondiente al área dereparto en que se localiza. Se expresa en metroscuadrados por metro cuadrado de suelo(coeficiente) o en forma de superficie total máxima(techo).El aprovechamiento patrimonializable, tanto si seexpresa en forma de coeficiente como de techo, nopodrá ser nunca superior al noventa por ciento(90%) del aprovechamiento tipo correspondiente alárea de reparto donde radica, salvo lo que se derivede la adquisición gradual de facultades urbanísticas.La cuantificación exacta que se recoge en las Fichasde las Áreas de Reparto se ajustará a los porcentajesque, según el grado de adquisición de facultades,mecanismo de gestión (expropiación) o forma devaloración, resulte de aplicación en virtud de loestablecido en la Legislación Urbanística.En los casos en los que haya solares con edificaciónimpuesta de acuerdo con la documentación del PlanGeneral, sus propietarios solo podránpatrimonializar el 90 % del aprovechamiento Tipocorrespondiente al Área de Reparto en la que seencuentre, debiéndose ajustar los excesos y defectosde aprovechamiento de esos solares de acuerdo conla regulación propia del área de gestión donde seencuentre.4. APROVECHAMIENTO REAL.Es la edificabilidad materializable, derivada de lascondiciones de la ordenación establecida por elPlan, sin ponderación alguna. Es expresable enforma de coeficiente o en forma de techo máximo.Todo aprovechamiento real materializado en laactualidad, que se haya desarrollado a través de

convenios o transferencias de aprovechamientos dela misma u otra parcela durante la vigencia de lanormativa urbanística anterior al presente PlanGeneral, mantienen su vigor una vez aprobadodicho Plan General.Es de aplicación el párrafo anterior siempre ycuando dichas situaciones sean consideradas dentrode ordenación por el Plan General.

CAPITULO SEGUNDO - ÁREAS DEREPARTO Y APROVECHAMIENTOTIPO

Artículo 10.2.1.- Delimitación de las áreas derepartoEl Plan General delimita diversas áreas de repartode cargas y beneficios para la totalidad del suelourbano y sendas áreas de reparto.

Artículo 10.2.2. Áreas de reparto en suelourbanoEn el suelo urbano, el Plan delimita las áreas dereparto en los términos del apartado 3 del artículo94 del Texto Refundido de la Ley del Suelo.Son las siguientes:1. Las Arenas Centro2. Las Arenas - Zugazarte3. Santa Ana Exterior4. Santa Ana Interior5. Zugazarte6. Bake-eder7. Santa Eugenia8. Romo9. Villa de Plencia10. Etxezuri11. Neguri12. Atxekolandeta13. Jolaseta14. Gobeloki15. Aiboa16. Komporte17. Martikoena18. Basagoiti19. Puerto Viejo20. Algorta21. Alangos22. Villamonte23. Iturribarri I




24. Iturribarri II25. Cosmos26. Usategi27. San Nicolás28. Andikoetxe29. Arrigunaga30. Sarri31. Sarrikobaso32. Aldapa33. Fadura I34. Fadura II35. Fadura III36. Zubilleta37. Venancios38. Jauregi I39. Jauregi II40. Polígono 3-141. Polígono 3-242. Ormaza43. Santa María Urbano44. Convento45. Azkorri46. La Hípica47. La Galea48. Mimenaga

Artículo 10.2.3. Áreas de reparto en suelourbanizableEn el suelo urbanizable se delimita un área dereparto, en la que se incorpora aquellos SistemasGenerales adscritos a dicha clase de suelo para suvaloración y gestión.

Artículo 10.2.4. Aprovechamiento tipo1. El Plan define el aprovechamiento tipo paracada una de las áreas de reparto, expresado en todoslos casos en metros cuadrados edificables del uso ytipología edificatoria característicos por cada metrocuadrado de suelo.2. A estos efectos, la superficie de suelo a la quese refiere el aprovechamiento tipo en cada área dereparto debe ser entendida con las precisiones yparticularidades que se señalan en los artículossiguientes y en las fichas individualizadas de cadaárea.

Artículo 10.2.5. Uso característico1. El Plan señala para cada área de reparto el usocaracterístico de la misma, definido a partir de lascondiciones de ordenación señaladas por aquél.

2. El uso característico, en cada caso, secorresponde con alguno de los expresados en latabla de coeficientes de ponderación.3. En cualquier caso, la superficie construida deluso característico deberá ser superior al 50 % desuperficie total construida en su correspondienteárea de reparto.

Artículo 10.2.6. Coeficientes de ponderación1. En el Capítulo Quinto del presente Título, seestablece una tabla de coeficientes de ponderaciónde los diferentes usos y tipologías, obtenido a partirde los criterios definidos en la Memoria del Plan.2. Para la aplicación de esta tabla, se estableceuna correspondencia entre cada área de reparto ylos usos lucrativos autorizados en el TÍTULOSexto.

Artículo 10.2.7. Aplicación de los coeficientes deponderaciónLos coeficientes de ponderación son aplicables paracada área de reparto.Para su correcta aplicación se debe proceder de lasiguiente manera:1. En cada área de reparto únicamente sonaplicables los coeficientes de ponderación de lacolumna correspondiente a la misma.2. En todo caso, la aplicación efectiva de loscoeficientes dentro de un área de reparto para ladeterminación del valor urbanístico, esindependiente de las circunstancias de localizaciónde la parcela a las que alude el artículo 193 de laLey del Suelo, al referirse a transferencias ylocalización de las parcelas en las actuacionesasistemáticas.

Artículo 10.2.8. Aplicación del aprovechamientotipo1. La aplicación efectiva del aprovechamientotipo para determinar el aprovechamiento susceptiblede apropiación y operar las transferencias deaprovechamiento vinculadas a éste, tendrá lugar, enel caso de terrenos ya edificados no incluidos enunidades de ejecución, cuando se proceda a sustituiro ampliar la edificación existente.2. Se entenderá que se produce sustitución de laedificación en los supuestos previstos como talespor la Ley del Suelo.

Artículo 10.2.9. Aprovechamiento materializable1. El aprovechamiento materializable sobre unsolar o parcela se ajustará en cada caso en funciónde los usos autorizables que se pretendan implantar.2. A estos efectos se aplicarán los coeficientes deponderación, según los usos, para todas lassuperficies construibles sobre rasante, siemprereferidas a los metros cuadrados construidosderivados del proyecto y computados conforme a loespecificado en las presentes normas.




3. También se incluirán en los cómputos losaprovechamientos bajo cubierta destinados a usoslucrativos diferentes del de trastero.4. Cuando en virtud de la regulación de usos deeste Plan se destinen a garaje las plantas bajas deedificios, la superficie de aquéllas se considerará, alos efectos de este Título, como local comercial,salvo que por la solución constructiva adoptadaquede plenamente garantizada la imposibilidad decambiar el uso propuesto.

CAPITULO TERCERO - ACTUACIONESASISTEMÁTICAS

Artículo 10.3.1. Ajuste de aprovechamientosEn el suelo urbano, cuando no se actúe en suelosincluidos en Unidades de Ejecución, el ajuste entrelos aprovechamientos susceptibles de apropiación ylos reales permitidos por el planeamiento seproducirá mediante transferencias deaprovechamiento en los términos regulados en esteCapítulo.

Artículo 10.3.2. Plazo para la solicitud delicenciaEn las actuaciones asistemáticas, salvo que elPrograma de Actuación señale otro distinto, se fijael plazo de cuatro (4) años, contados a partir de laentrada en vigor del presente Plan, para convertir laparcela en solar y para solicitar la licencia deedificación.Se exceptúan de estos plazos los edificios y susparcelas sometidos a algún régimen de protecciónespecial o de conservación básica.

Artículo 10.3.3. Obras de Urbanización1. Si en el momento de la solicitud de licencia laparcela objeto de edificación no reuniera lacondición de solar por la carencia, total o parcial,de la urbanización exigible a tenor de lo establecidoen el presente Plan General, el interesado deberáacometer la realización a su costa de los elementosde urbanización necesarios para completar losexigibles, que habrán de concluirse al tiempo que laedificación principal.2. A la solicitud de licencia acompañará elinteresado proyecto técnico comprensivo de lasobras de urbanización complementarias que secompromete a ejecutar, cuya ejecución serácondición de validez de la licencia de obrascorrespondiente.3. La ejecución de las obras de urbanizaciónquedará garantizada por el solicitante de la licenciamediante la prestación de garantía adecuada,comprensiva del importe del presupuesto más un25%.4. En todo caso, la utilización de la obraamparada por la licencia quedará condicionada a lacorrecta terminación de las obras complementariasde urbanización.

Artículo 10.3.4. Modalidades para la realizaciónde los ajustes de aprovechamientoSi el aprovechamiento real permitido por elplaneamiento sobre la parcela o solar excediera delsusceptible de apropiación por su titular, sólo podrámaterializarse dicho exceso a través de alguno delos procedimientos siguientes:a) Mediante acuerdo con otro particular para latransferencia de aprovechamiento procedente deuna parcela inedificable o con aprovechamiento realinferior al susceptible de apropiación.b) Mediante compra directa al Ayuntamiento delos aprovechamientos precisos.c) Mediante cesión al Ayuntamiento de otrosterrenos de su propiedad afectos a SistemasGenerales o dotacionales no incluidos en Unidadesde Ejecución, en la cuantía suficiente para que elaprovechamiento que les corresponde equilibre elnecesario para el otorgamiento de la licencia.

Artículo 10.3.5. Proyecto que no agota elaprovechamiento realLas determinaciones sobre edificabilidad señaladaspor el planeamiento -aprovechamiento realedificable sobre cada parcela- tienen carácter demínimas, por lo que se denegará licencia a todoproyecto que incumpla dichas condiciones.En este supuesto, deberá el Ayuntamientocomunicar al solicitante de la licencia la necesidadde presentar un nuevo proyecto ajustado alplaneamiento, sin perjuicio de la realización de lastransferencias de aprovechamiento que del nuevoproyecto se deriven.

Artículo 10.3.6. Proyecto con aprovechamientosuperior al patrimonializableSi el proyecto presentado para la obtención de lalicencia de edificación fuera conforme con laordenación prevista por el Plan, pero el solicitanteno dispusiera de los aprovechamientos urbanísticosprecisos para agotar los fijados por aquél, seprocederá de la siguiente forma:a) El Ayuntamiento, con suspensión del plazopara resolver, notificará al interesado tanto laexistencia del exceso de aprovechamiento, así comola cuantía y valoración del mismo.b) El Ayuntamiento otorgará al solicitante de lalicencia un plazo de seis (6) meses para que acreditehaber alcanzado los aprovechamientos necesariosmediante las soluciones previstas en los apartadosa) y c) del artículo 10.3.4.c) Transcurridos los seis (6) meses sin que sehubiera alcanzado el acuerdo correspondiente, elAyuntamiento procederá a:• La venta del aprovechamiento necesario.• La imposición coactiva de la transferencia.• La expropiación de la parcela por el valor

urbanístico correspondiente alaprovechamiento susceptible de apropiaciónpor su titular.




Artículo 10.3.7. Proyecto con defecto deaprovechamiento1. Si el aprovechamiento lucrativo real de laparcela fuera inferior al aprovechamientosusceptible de apropiación correspondiente, ladiferencia entre ambos podrá ser objeto de losacuerdos de distribución o transferencia previstosen la Ley.2. En defecto de estos acuerdos, elaprovechamiento susceptible de apropiación nomaterializado deberá ser expropiado por elAyuntamiento, antes de la siguiente revisión delPrograma de Actuación y siempre que en ejecucióndel presente Plan se hubiera edificado en la parcelacorrespondiente o se hubiera obtenido la licencia.

CAPITULO CUARTO - ACTUACIÓNPOR UNIDADES DE EJECUCIÓN

Artículo 10.4.1. Unidades de ejecución en suelourbano1. El Plan General delimita, en suelo urbano,Unidades de Ejecución, continuas y discontinuas,en las que los aprovechamientos permitidos por elPlan no son coincidentes con los aprovechamientossusceptibles de apropiación por los particularesincorporados en la referida Unidad.2. De conformidad con lo expresado en elPrograma de Actuación el plazo para darcumplimiento a los deberes de cesión,equidistribución y urbanización en las Unidades deEjecución será de cuatro (4) años, contados desde laentrada en vigor del presente Plan, con las únicassalvedades que se señalan en las fichas de las áreasde reparto.3. La delimitación de nuevas Unidades o lamodificación de las ya delimitadas se ajustará a loprevisto en el Título Segundo de estas Normas y ala legislación vigente.

Artículo 10.4.2. Ajuste de aprovechamientosEl ajuste de los aprovechamientos, tanto en caso deexceso como de defecto, se atendrá a lo expresadoen los artículos 148 y siguientes de la Ley delSuelo.

Artículo 10.4.3. Sistema de actuación1. El Plan señala el sistema de actuaciónapropiado para cada Unidad de Ejecución.2. La modificación del sistema, así como suseñalamiento en el caso de nuevas Unidades seajustará al procedimiento establecido en lalegislación vigente.

Artículo 10.4.4. Valoración del suelo en áreas dereparto consolidadasEn las áreas de reparto consolidadas se tendrán encuanta las siguientes circunstancias:

• El Plan General entiende que todos lossuelos libres de edificación consideradospor el mismo de uso público, tales comoviales, jardines, plazas, etc., han pasado aformar parte del dominio público, envirtud de la ejecución del planeamientoanterior, por lo que su ocupación efectivapor parte del Ayuntamiento no da lugar aexpropiación, compensación oindemnización alguna y la cesión formalde la titularidad se entenderá, en cualquiercaso, a título gratuito.

• No obstante, en el supuesto de terrenosque, habiendo quedado bajo titularidadprivada en la correcta ejecución delplaneamiento anterior, sea necesarioincorporarlos al dominio público, en virtudde este Plan, su valoración se efectuaráconforme al valor inicial, por haberagotado aquél su capacidad de generaraprovechamientos urbanísticos.




CAPITULO QUINTO - TABLA DE COEFICIENTES DE PONDERACIÓN RELATIVAENTRE USOS.




LAS ARENAS

1

LASARENASCENTRO

2

LAS ARENAS-ZUGAZARTE

3

SANTAANA

EXTERIOR

4

SANTAANA

INTERIOR

5

ZUGAZARTE

6

BAKE-EDER

7

SANTAEUGENIA

8

ROMO

9

VILLA DEPLENCIA

2.5. ESTACIONAMIENTO Y APARCAMIENTO NO ENSOTANO

0.40 0.40 0.30 0.30 0.30 0.30 0.40 0.40 0.20

4. EQUIPAMIENTOS PRIVADOS 0.50 0.50 0.50 0.50 0.40 0.40 0.50 0.60 0.50

6.1.A. VIVIENDA ADOSADA6.1.B. VIVIENDA UNIF. Y BIF. AISLADA7.1.1. OFICINA COMPARTIDA CON VIVIENDA8.1.1. INDUSTRIA ADMITIDA DENTRO DE LA VIVIENDA

0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 0.90 1.00

6.2. VIVIENDA COLECTIVA6.3. VIVIENDA ANEJA6.4. RESIDENCIA COMUNITARIA6.5. HOTELERO7.1.1. OFICINA COMPARTIDA CON VIVIENDA8.1.1. INDUSTRIA ADMITIDA DENTRO DE LA VIVIENDA

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

6. VIVIENDA EN CUALQUIER CATEGORIA DEPROTECCION OFICIAL

0.40 0.40 0.40 0.40 0.30 0.30 0.45 0.45 0.40

7.1.2. RESTO DE OFICINAS 1.10 1.10 1.00 1.00 0.90 0.90 1.10 1.20 0.80

7.2. COMERCIAL AL POR MENOR 2.00 2.00 1.30 1.30 0.90 0.90 1.80 1.80 1.00

8. INDUSTRIAL (EXCEPTO 8.1.1.) 0,70 0,70 0,70 0,70 0,50 0,50 1,10 1,10 0,70

Nota:Los edificios con Protección Especial tendrán un coeficiente de reducción de 0,72Los edificios con Conservación Básica tendrán un coeficiente de reducción de 0,85




ALGORTA-NEGURI

10

ETXEZURI

11

NEGURI

12

ATXEKO-LANDETA

13

JOLASETA

14

GOBELOKI

15

AIBOA

16

KOMPORTE

17

MARTI-KOENA


0.20 0.30 0.30 0.50 0.30 0.30 0,30 0.30

4. EQUIPAMIENTOS PRIVADOS 0.40 0.40 0.40 1.00 0.60 0.60 0,60 0.60


1.00 0.90 0.90 2.25 0.90 0.90 0,90 0.90


1.00 1.00 1.00 2.50 1.00 1.00 1,00 1.00


0.40 0.40 0.40 1.50 0.40 0.40 0,40 0.40

7.1.2. RESTO DE OFICINAS 0.90 0.90 0.90 2.25 1.00 1.00 1,00 1.00

7.2. COMERCIAL AL POR MENOR 0.70 0.70 0.70 1.75 1.10 1.10 1,10 1.10

8. INDUSTRIAL (EXCEPTO 8.1.1.) 0,50 0,50 0,50 1,25 0,90 0,90 0,90 0,90





ALGORTA I

18

BASAGOITI

19

PUERTOVIEJO

20

ALGORTACASCO

21

ALANGOS

26

USATEGI

27

SANNICOLAS

28ANDIKOET

XE

29

ARRIGU-NAGA

30

SARRI


0.20 0.20 0.40 0.40 0.20 0.40 0.40 0.20 0.20

4. EQUIPAMIENTOS PRIVADOS 0.40 0.60 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.40 0.40


0.90 1.00 0.80 0.80 0.90 0.80 0.80 0.90 0.90


1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00


0.40 0.45 0.40 0.40 0.40 0.40 0.40 0.40 0.40

7.1.2. RESTO DE OFICINAS 0.90 1.50 1.20 1.20 0.90 1.10 1.20 0.70 0.90

7.2. COMERCIAL AL POR MENOR 0.70 1.70 1.70 1.70 0.70 1.70 1.70 1.20 1.00

8. INDUSTRIAL (EXCEPTO 8.1.1.) 0,50 1,00 0,80 0,80 0,50 0,80 0,80 0,80 0,50





ALGORTA II

22

VILLA-MONTE

31

SARRIKO-BASO

23

ITURRI-BARRI I

24

ITURRI-BARRI II

25

COSMOS


0.30 0.30 0.30 0.30 0.30

4. EQUIPAMIENTOS PRIVADOS 0.60 0.60 0.60 0.60 0.60


0.80 0.90 0.80 0.80 0.80


1.00 1.00 1.00 1.00 1.00


0.45 0.45 0.45 0.45 0.45

7.1.2. RESTO DE OFICINAS 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00

7.2. COMERCIAL AL POR MENOR 1.40 1.50 1.40 1.40 1.40

8. INDUSTRIAL (EXCEPTO 8.1.1.) 1,00 0,90 1,10 1,10 1,10





SANTA MARIA I

32

ALDAPA

33

FADURA I

34

FADURA II

35

FADURA III

36

ZUBILLETA

37

VENANCIOS


0.30 0.30 0.30 0.30 0.30 0.30

4. EQUIPAMIENTOS PRIVADOS 0.60 0.60 0.60 0.60 0.60 0.60


1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00


1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00


0.45 0.45 0.45 0.45 0.45 0.45

7.1.2. RESTO DE OFICINAS 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

7.2. COMERCIAL AL POR MENOR 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30

8. INDUSTRIAL (EXCEPTO 8.1.1.) 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90





SANTA MARIA II

38

JAUREGI I

39

JAUREGI II

40

POLIGONO

3-1

41

POLIGONO

3-2


0.30 0.30 0.30 0.30

4. EQUIPAMIENTOS PRIVADOS 0.50 0.50 0.50 0.50


1.00 1.00 1.00 1.00


1.00 1.00 1.00 1.00


0.40 0.40 0.40 0.40

7.1.2. RESTO DE OFICINAS 1.00 1.00 1.00 1.00

7.2. COMERCIAL AL POR MENOR 1.20 1.20 1.20 1.20

8. INDUSTRIAL (EXCEPTO 8.1.1.) 0,90 0,90 0,90 0,90





SANTA MARIA III

42

ORMAZA

43

SANTAMARIA

URBANO

44

CONVENTO

45

AZKORRI

46

LA HIPICA

47

LA GALEA


0.30 0.40 0.50 0.50 0.50 0.40

4. EQUIPAMIENTOS PRIVADOS 0.50 0.50 1.00 1.00 1.00 0.50


1.00 1.00 1.25 1.25 1.25 1.00


1.00 1.00 1.00 1.25 1.25 1.00


0.40 0.40 0.75 0.75 0.75 0.40

7.1.2. RESTO DE OFICINAS 1.00 1.00 1.25 1.25 1.25 1.00

7.2. COMERCIAL AL POR MENOR 1.20 1.20 1.90 1.90 1.90 1.20

8. INDUSTRIAL (EXCEPTO 8.1.1.) 0,90 0,90 1,15 1,15 1,15 0,90





SUELO URBANIZABLE


0,40

4. EQUIPAMIENTOS PRIVADOS 0,50


1,00


1,00


0,40

7.1.2. RESTO DE OFICINAS 0,80

7.2. COMERCIAL AL POR MENOR 1,50

8. INDUSTRIAL (EXCEPTO 8.1.1.) 0,70





CAPITULO SEXTO -APROVECHAMIENTO TIPOPROMEDIO PARA LA TOTALIDAD DELSUELO URBANO

Artículo 10.6.1. Aprovechamiento promedio delsuelo urbanoEl Plan General ha procedido a calcular elaprovechamiento promedio de todo el suelo urbano.Como consecuencia de ello, se ha obtenido que:El aprovechamiento promedio de las áreas dereparto para todo el suelo urbano es de NOVENTAY SEIS CENTÉSIMAS DE METRO CUADRADOPOR METRO CUADRADO (0,96 m²/m²) de usode vivienda colectiva.

CAPITULO SÉPTIMO -APROVECHAMIENTO TIPO PARA ELSUELO URBANIZABLE

Artículo 10.7.1. Aprovechamiento del suelourbanizableLa valoración y/u obtención de los SistemasGenerales adscritos al suelo urbanizable se harealizado, de acuerdo con lo que determina lalegislación urbanística.Para ello, el Plan General ha procedido a calcular elaprovechamiento tipo del suelo urbanizable, en lostérminos establecidos en la Ley.El método utilizado ha sido similar al utilizado paracada área del suelo urbano, asignando a los usos decada sector el coeficiente de homogeneización entreusos y calculando el aprovechamiento tipo delconjunto del suelo urbanizable.Los aprovechamientos lucrativos se han ponderadopara referirlos todos ellos al uso y tipologíacaracterísticos, en este caso por su predominio aluso residencial, Uso 5, en su categoría 5.1.b.,vivienda unifamiliar o bifamiliar aislada.Para la superficie de suelo se ha tomado enconsideración la totalidad del suelo clasificadocomo urbanizable.Los cuadros que justifican el cálculo se exponen enla memoria del Plan y de acuerdo con ellos seestablece que:El aprovechamiento tipo homogeneizadocorrespondiente al conjunto del suelo urbanizablees de ciento cincuenta milésimas de metro cuadradopor metro cuadrado (0,150 m2/m2.) del uso devivienda unifamiliar o bifamiliar aislada (Uso5.1.b).



NORMAS URBANISTICAS - REGIMEN DE PROTECCION DE LA EDIFICACION 72APROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO UNDÉCIMO - RÉGIMENDE PROTECCIÓN DE LAEDIFICACIÓN


Artículo 11.1.1. Ámbito y categorías1. El régimen protector se articula para todos losedificios y espacios del Término Municipal.2. El patrimonio objeto del régimen deprotección se clasifica en las siguientes categorías :

• Edificios Catalogados y Zonas dePresunción Arqueológica.

• Edificios de Conservación Básica.• Conjuntos de Interés Arquitectónico y

Ambiental.• Espacios urbanos y naturales.

3. En los planos de Protección de la Edificaciónfiguran especificados todos los edificios, espacios yelementos que quedan sujetos al Régimen deProtección, con indicación de la categoría y nivelque a cada uno le corresponde.

Artículo 11.1.2. DefinicionesA los efectos de lo regulado en el presente Título,se establecen las siguientes definiciones:1. Se entiende por Nivel de Protección elrégimen normativo que determina el grado deconservación a que está sometido un inmueble,elemento, espacio o conjunto y, en consecuencia, laclase de obras de todo tipo que se pueden efectuarsobre él y sobre su entorno inmediato, cuando talcircunstancia se señala de forma expresa.2. Se entiende por fachada los paramentos de unedificio visibles desde la vía pública y desde elespacio libre interior de la manzana. El concepto defachada se extiende de forma integral desde elbasamento del edificio, o línea de contacto con laacera o jardín, hasta la cima de coronación de sucubierta, incluidas chimeneas y elementosornamentales como pináculos, cornisas, mansardas,estatuas, veletas, chimeneas, etc.3. Se consideran instalaciones tecnológicas ehigiénico-sanitarias fundamentales, aquéllas queson necesarias para que la construcción que sepretende rehabilitar reúna las condiciones mínimasde habitabilidad, tales como ascensor, instalacionesde energía eléctrica, distribución de agua, teléfono,calefacción, servicios higiénicos y cocinasventiladas e iluminadas artificialmente, debiendoser normalmente instalaciones empotradas, tanto lasdel interior de la construcción como las de lasacometidas exteriores que acceden a ella.

4. Se consideran elementos de urbanización losdefinidos en el apartado II.2 del Anexo I delDecreto 189/1990 del Gobierno Vasco, de 17 deJulio, sobre actuaciones protegidas de rehabilitacióndel patrimonio urbanizado y edificado. Asimismo,los conceptos de sustitución y restauraciónmencionados en el presente Título y no reguladosde forma expresa por el Plan, tienen el alcance ycontenido recogido en el Anexo I antesmencionado.

Artículo 11.1.3. Obras en los edificios yconjuntos protegidos1. Las intervenciones constructivas realizadas enlos edificios y conjuntos objeto de protección oconservación se ajustarán a las condicionesparticulares que se establecen en el presente Título.2. La clasificación de obras que se recoge en elCapítulo 4 del Título II de estas Normas seráigualmente de aplicación a los edificios y conjuntosprotegidos con las salvedades y particularidadesque a continuación se indican.a) Obras de conservación y ornato y obras dereparación. Su regulación y contenido se ajustarán alo expresado en estas Normas.En todo caso, cuando las intervenciones derivadasde este tipo de obras afecten a las partes o loselementos protegidos, según las categorías, suejecución deberá garantizar la utilización detécnicas, materiales, diseños y colores similares alos preexistentes y adecuados a los valores estéticosy arquitectónicos protegidos.b) Obras de consolidación. Las intervencionesconstructivas que afecten a las partes o elementosprotegidos deberán tener en cuenta las siguientescondiciones:• La sustitución de elementos estructurales en

malas condiciones o la aplicación de nuevoselementos, cuando sea necesario reforzar laestabilidad, deberá hacerse con respeto a losvalores arquitectónicos y constructivos de laobra.

• Únicamente cuando las condiciones técnicas lohicieran absolutamente necesario se podráautorizar la sustitución con utilización demateriales distintos a los preexistentes.

• Cuando los niveles de estabilidad y seguridadexistentes no ofrezcan suficientes garantías,desde el punto de vista estructural, seautorizarán actuaciones encaminadas a lamodificación de la disposición de loselementos estructurales.

• En el caso de que la ejecución de este tipo deobras exigiera el derribo o demolición de algúno algunos elementos del edificio, conposterioridad a las mismas, deberá procederse arehacer aquellos en las mismas condiciones de




forma y distribución o composición en queestaban anteriormente.

c) Obras rehabilitación y obras de reforma. Lasintervenciones de reforma y de rehabilitación queafecten a las partes o a los edificios protegidosdeberán respetar las condiciones que por tipo deintervención y por categoría de protección seseñalan en los Capítulos siguientes.3. Las piezas o partes de los edificios yelementos incluidos en la categoría de protecciónespecial que sean recuperables, se trasladarán allugar que determine la Administración competente.

Artículo 11.1.4. Derribos1. Ningún edificio objeto de protección especial,así como los conjuntos y elementos equiparables alos mismos podrá derribarse.2. En cualquier caso, la situación de ruina de losedificios incluidos en esta categoría de protecciónqueda regulada en el artículo 36 de la Ley 7/1990,de 3 de julio, del Patrimonio Cultural Vasco.3. En el supuesto de ruina que implique elderribo total o parcial del edificio, cuando seadebido a dolo o negligencia, la propiedad deberáreconstruirlo íntegra y miméticamente, con absolutafidelidad en el mismo emplazamiento y posición.4. A los efectos de lo establecido en el párrafoanterior, se entiende por dolo cuando medien actostendentes directamente a la demolición total oparcial de un inmueble y negligencia cuando no seejecuten las obras necesarias para la conservación ymantenimiento del edificio.

CAPITULO SEGUNDO - RÉGIMENPARA LOS EDIFICIOS CATALOGADOSY ZONAS DE PRESUNCIÓNARQUEOLÓGICA

Artículo 11.2.1 - Definición y ámbito deaplicación1. Se incluyen en este régimen aquellos edificiosque sin poder ser calificados en sentido estrictocomo monumentos, poseen elementos y valores desingular relevancia, más allá de la mera notoriedadambiental. Su importancia o singularidad reside enla distribución interior, la disposición de loselementos comunes y de la distribución vertical y,en general, en la concepción global de la obra dearquitectura.Se señalan en los planos de Diseño Urbano con lasiniciales CAT seguidas del número del catálogorealizado durante la Información Urbanística de lasNormas Subsidiarias y de la realizada comoampliación y complemento de la misma en laInformación Urbanística de este Plan.2. En los edificios incluidos en esta categoría, laprotección se extiende a la totalidad del inmueble,

tanto en sus fachadas exteriores como interiores, asus núcleos de comunicaciones verticales y decirculación horizontal (portal, pasillos, rellanos,etc.), a su distribución interior y a la cubierta. Asímismo se entiende que son objeto de protección elmontaje estructural, el aparato decorativo externo einterno y el mobiliario que haya formado parte delconjunto ornamental y estilístico inicialmenteconcebido.3. Cuando el edificio cuente con instalación deascensor y su cabina responda a los criterios dedecoración y ornamentación original, ésta deberáser objeto de conservación, sin perjuicio del restode adecuaciones tecnológicas que sea necesariorealizar en razón de las disposiciones sectorialesaplicables.4. La relación de los edificios incluidos en esterégimen es:1 IGLESIA ANDRA MARIA2 MOLINO AIXERROTA3 ESTACIÓN DE NEGURI FF.CC. BILBAO-

PLENTZIA4 FARO DEL PUERTO5 CASA LERTEGI. C/ Zugazarte, 566 PALACIO LEZAMA-LEGUIZAMON. C/

Atxekolandeta, 17 PALACIO DE ARILUZE. C/ Atxekolandeta,

158 CASA EGUZKI-ALDE. C/ Azuako Kaminoa,

1 y P. Puerto, 29 CASA LOS ROSALES. Avda. Lejona, 27,

Tilos, Chopos y P. Puerto10 CASA ROSADA. Avda. Basagoiti, 2011 IGLESIA DE SAN IGNACIO DE LOYOLA.

Plaza de San Ignacio12 IGLESIA DE SAN NICOLÁS DE BARI.

Avda. Basagoiti y Plaza de San Nicolás13 IGLESIA DE LOS PADRES TRINITARIOS.

C/ San Martín,6 esquina Hirutasuna, 1-314 ERMITA DE SANTA ANA. Plaza de Santa

Ana, s/n15 CONSERVATORIO ANDRÉS ISASI. C/ Las

Mercedes, 6 esquina Barria16 EDIFICIO DE VIVIENDAS. C/ Las

Mercedes, 8 esquina Amistad17 CASA KAI GANE. C/ Barria, 2518 CASA TOMÁS ALLENDE / BIDARTE. C/

Cristobal Valdés, 219 CASA TXURRUKA. C/ Zugazarte, 1420 CASA AMANDRERENA. C/ Zugazarte, 21




21 CASA ITSAS BEGI. C/ Zugazarte, 2722 CASA BAKE-EDER. C/ Zugazarte, 3223 CASA DE EJERCICIOS DE MARÍA

REDENTORA. C/ Zugazarte, 3624 CASA SAN JOSEREN. C/ Zugazarte, 5225 CASA CISCO. C/ Zugazarte, 6126 PALACIO ZUBIAGA. Avda. Algorta, 927 ESTACIÓN DE SALVAMENTO. Arriluze

Kaia28 CASA AITZGOYEN. C/ Atxekolandeta, 1329 GALERÍAS DE PUNTA BEGOÑA. C/

Atxekolandeta, 17. Muelle Arriluze30 CASA BELRESPIRO. C/ Atxekolandeta, 2031 PALACIO AMPUERO. C/ Atxekolandeta, 932 HOTEL NEGURI. Avda. Algorta, 14 esquina

Urumea, 233 VILLA LEONOR. Avda. de Algorta, 18,

esquina Avda. de Neguri34 CASA SAN RAFAEL. Avda. de Neguri, 19,

esquina Avda. de Algorta, 1835 CASA LA AVANZADA / PALACIO

MARQUÉS DE OLASO. Avda. de Algorta, 8,esquina Avda. del Ferrocarril, 4

36 CASA VALLEJO. C/ Amann, 437 CASA SENDITZUEGI. Avda. Lejona, 10,

esquina Carmen, 138 CLUB NEGUBIDE. Paseo del Puerto, 1039 IGLESIA NUESTRA SEÑORA DEL

CARMEN. Paseo del Puerto, s/n40 CHALET. C/ Zumardia, 341 CASA SAN IGNACIO. C/ Aiboa, 1342 PALACIO ICHASO ALDE. C/ Andrés Isasi,

1243 VILLA EUGENIA / PALACIO

SANGRONIZ. Avda. Basagoiti, 1844 BALNEARIO DE IGERETXE. Ereagako

Kaia45 CASA SANTA CLARA. C/ Foruak, 4 esquina

Aiboa y Foruak, 8 esquina Arkotxa46 PALACIO MUNICIPAL. C/ Foruak, s/n,

esquina Avda. de Algorta47 CASA DE VECINDAD. C/ Juan Barroeta, 1,

Avda. Basagoiti, 5 y Bilbao, 5-7-948 CASA MIRAMAR / MARQUÉS DEL REAL

SOCORRO. C/ Miramar, 949 CASA ITSASO GANE. C/ Tomás Urquijo, 1

y 5

50 ANTIGUA CASA BASAGOITI. Avda.Basagoiti, 61

51 VILLA HILARIO. C/ Hirutasuna, 652 ANTIGUA CASA CONSISTORIAL. Plaza de

San Nicolás53 VILLA. C/ San Martín, 25, esquina J. Morera

(Plaza del Tenor)54 JARDÍN GANE. C/ San Nicolás, 2, esquina

Abasota55 CASA GABRIELENA VIEJA. C/ San

Nicolás, 557 COLEGIO SAN AGUSTÍN. C/ Ibaibide, 13,

C/ Máximo Aguirre, 1458 VILLA ARIATZA. C/ Zugazarte, 5159 CASA KAIALDE. C/ Zugazarte, 5360 CASA CHOMINCHU. Avda. de Algorta, 17 y

C/ Arriluze, 161 CASA IZPEGI. Avda. Lejona, 1, esquina

Avda. Neguri62 CASA JOLASETA. Avda. de los Chopos, 14,

esquina Goiherri63 ANTIGUA CASA URIZAR. C/ Cristobal

Colón, 2364 CASA EGUREN (CASA PRADO). Paseo del

Puerto, 6 y Azuako Kaminoa, 365 FUERTE DE LA GALEA (Castillo del

Principe)66 PALACIO MUDELA. C/ Atxekolandeta, 3En algunos casos, queda incluido también en elcatálogo el terreno señalado en los planos con líneadiscontinua, que puede ser toda o parte de la fincasobre la que se situa el edificio, considerándoseambos, terreno y edificio, como indivisibles einseparables.Los jardines, o terreno no podrán fragmentarse paracrear nuevas fincas a partir de ellos, ni disminuirseen su extensión.Solamente se podrán segregar registralmente laspartes de las fincas que deban pasar a terrenos deuso y titularidad públicas, sin que ello suponga unaseparación formal que altere el diseño y la unidaddel jardín.

Artículo 11.2.2. Condiciones de actuación1. Los edificios incluidos en esta categoría deprotección estarán sujetos a la limitación de nopoder ser derribados ni total ni parcialmente. En elcaso de ruina o accidente, deberán ser reedificadoscon las mismas características y parámetros - alturatotal, alturas parciales, profundidad edificable,configuración volumétrica, composición defachadas y disposición interior de patios y




elementos comunes- que el edificio originario, unavez suprimidos los añadidos degradantes.2. Toda intervención que afecte a edificios deeste nivel de protección, deberá mantener tanto suconfiguración volumétrica como sus alineaciones,prevaleciendo éstas sobre la normativa urbanísticaaplicable.3. En los edificios y monumentos de este nivel deprotección no se permitirá la colocación de ningúntipo de soportes para publicidad, ni para sostenercables de cualquier tipo de servicios públicos, niañadidos decorativos o funcionales cualesquiera,persianas, toldos, aparatos de refrigeraciónexteriores y, en general, cualquier elemento, inclusomóvil, que altere la configuración arquitectónica.

Artículo 11.2.3. Intervenciones autorizadas1. Las obras que se efectúen en estos edificiosdeberán realizarse con los criterios de ladenominada "Restauración Científica yRestauración Conservadora" del Decreto 214/96 delGobierno Vasco y en aquellos casos en los quedicho Decreto lo permita, es decir, asegurando laconservación de la construcción y la adecuación alas necesidades funcionales con respeto de suselementos tipológicos, formales y estructurales.2. Las obras que se pueden realizar en losedificios incluidos en este nivel, serán las que en elDecreto mencionado en el párrafo anterior tieneprevistos sobre actuaciones protegidas derehabilitación del Patrimonio Urbanizado yedificado.3. Los proyectos para intervenir sobre estosedificios contendrán una documentación detalladade su estado actual, a escala 1/50 para la planta,fachadas y secciones, con detalles arquitectónicos a1/20, documentación histórica sobre el edificiooriginal y documentación fotográfica completa, quedemuestren la validez de la intervención que sepropone y descripción del uso a que venía siendodestinada.4. Además de los criterios expuestos, y en el casoen el que la parcela que acoge el edificio catalogadopermita, de acuerdo con la ordenanza del áreadonde se encuentre, una ampliación o laconstrucción de otra edificación de nueva plantasobre terreno o parte de la finca no catalogada, seráobligatoria la presentación de un Estudio de Detalleen el que se incluya la intervención a realizar.Contendrá las plantas, secciones y alzados con ladefinición de los materiales de fachada.

Artículo 11.2.4. Zonas de PresunciónArqueológica1. Las Zonas de Presunción Arqueológica sonáreas que interesa proteger debido a que se presumeque en las mismas existan restos arqueológicos.El grado de protección que la Ley establece paraestas zonas es el mismo que el considerado para losedificios catalogados. La protección de estas zonasse regularán por el artículo 49 de la Ley 7/1990, de3 de julio, del Patrimonio Cultural Vasco.

2. Las Zonas de Presunción Arqueológicadelimitadas en el Término Municipal de Getxo sonlas siguientes:

1. Iglesia y entorno de Santa María de Getxo2. Ermita de San Martín3. Ermita de San Nicolás de Bari4. Batería de Usategi5. Fuerte de Arrigunaga6. Caserío Saratxaga7. Asentamiento de Kurtzia

CAPITULO TERCERO - RÉGIMEN DECONSERVACIÓN BÁSICA

Artículo 11.3.1. Definición1. Se consideran edificios de conservación básicaaquellos que, sin poseer valores arquitectónicos desingular relevancia, constituyen una parteinteresante del patrimonio edificado por serelementos significativos desde el punto de vistatipológico o ambiental.Se señalan en los planos de Diseño Urbano con elsímbolo *. La relación de estos edificios vienereflejada en el plano nº 11 y los correspondientes ala ordenación del suelo urbano y urbanizable (serie6).2. Para estos edificios tendrán el carácter deprotegidos al menos los siguientes elementos:

• Las fachadas exteriores y los volúmeneshoy existentes.

• Los espacios de circulación originales,verticales y horizontales.

• El aparato decorativo interior y exterior(cornisas, remates de pilares, esculturas,portales, suelos, artesonados, escayolas,etc.).

• El mobiliario integrado en el conjuntoestilístico y ornamental del edificio.

Artículo 11.3.2. Condiciones de actuación1. Los propietarios de los edificios incluidos eneste nivel de conservación están obligados, mientrasdure la vida útil del edificio, a la conservación desus fachadas, en cuanto den frente o estén abiertas aespacios públicos, mediante las obras derestauración necesarias para el mantenimiento delos valores que los hacen objeto de conservación.2. Asimismo, están obligados a sustituir losmateriales de revestimiento con los que hayanpodido ser inadecuadamente tratadas las fachadascon anterioridad.3. En el caso de derribo, los edificios incluidosen esta categoría y nivel de protección no conllevancondición especial alguna respecto a su sustitución,debiendo cumplir en este caso con las




determinaciones fijadas para el resto de lasedificaciones del área donde se encuentre. En estoscasos de sustitución se presentará un Estudio deDetalle en el que se definirá la composición de lanueva edificación y su justificación en elcumplimiento de los parámetros del área.

Artículo 11.3.3. Intervenciones autorizadas1. Las intervenciones que se realicen en este tipode edificios tenderán a la puesta en valor de sufachada a la vía o espacio público y de lascaracterísticas que le otorgan este nivel deconservación, así como la restauración y puesta envalor de los elementos originales desaparecidos,alterados o los existentes como tribunas, miradores,galerías, balcones, forjas, vidrieras, puertas deacceso, espacios de uso general, vestíbulos,escaleras, ascensores, etc.2. Además de las autorizadas en los deprotección especial, las obras que se pueden llevar acabo en los edificios de este nivel son lassiguientes:a) La restauración conservadora de las fachadasexteriores y la conservación de las interiores,permitiéndose en estas últimas la apertura denuevos huecos siempre que se garantice la unidadde composición.b) La restauración conservadora de los elementoscomunes de comunicación y acceso, incluyendo elportal, que recuperen o revaloricen los mismos.c) La rehabilitación de las partes no protegidasdel edificio, siempre que respete y tienda almantenimiento y revalorización de los elementosprotegidos. En este tipo de obras se puede realizarla modificación de las cotas de forjados siempreque se mantengan fijas las de ventanas y de la líneade cornisa.d) La introducción o mejora de las instalacionestecnológicas e higiénico-sanitarias, incluso cuandolleven aparejada la modificación puntual de lacubierta para la maquinaria del ascensor.e) Se admite el rasgado de huecos comoadecuación funcional de las plantas bajas elevadaspara el uso que corresponda conforme al Plan,siempre que se realice de acuerdo con un proyectoúnico que contenga un tratamiento conjunto defachada.3. Los proyectos para intervenir sobre estosedificios contendrán una documentación detalladade su estado actual, a escala 1/50 para la planta,fachadas y secciones, con detalles arquitectónicos a1/20 y documentación fotográfica, de forma que sedemuestre la validez de la intervención que sepropone.

Artículo 11.3.4. Otras condicionesNo se permitirá la agregación de fincas o solarescolindantes en tanto pertenezcan a una urbanizaciónde parcelación regulada en su origen.

CAPITULO CUARTO - CONJUNTOS DEINTERÉS ARQUITECTÓNICO YAMBIENTAL Y ESPACIOS URBANOS YNATURALES PROTEGIDOS

Artículo 11.4.1. Definición y categorías1. Se incluyen en esta categoría aquellosconjuntos edificados, elementos arquitectónicos,parques o jardines que deban ser objeto deprotección en razón de su morfología urbana,composición, singularidad o carácter tradicional, asícomo aquellos otros que, por su notable articulaciónmorfológica con el entorno, contribuyen de formasensible a crear un determinado ambiente urbano.2. En el tratamiento de estos conjuntos seestablecen las siguientes categorías de protección:

• Conjuntos de Preservación Integral.• Conjuntos de Conservación Ambiental.• Espacios urbanos y naturales protegidos.

Sección Primera - Conjuntos dePreservación Integral

Artículo 11.4.2. ÁmbitoSe considera Conjunto de Preservación Integral elÁrea del Puerto Viejo en la que las medidas deprotección y de defensa alcanzan a la totalidad delos edificios y elementos de la urbanización -plazas,calles, jardines, ornamentos, etc.- incluidos en superímetro.Dichas medidas de protección previstas tendráncarácter cautelar hasta finalizar el expediente decalificación como Conjunto Monumental de Getxo.

Artículo 11.4.3. Condiciones de actuación1. La autoridad responsable o la propiedad de losinmuebles y espacios, así como de los elementos deurbanización que integren el conjunto deconservación integral, deberán realizar las obrasnecesarias para el mantenimiento de los valorestipológicos y estilísticos.2. Las intervenciones urbanizadoras que serealicen en este tipo de conjuntos, deberánrealizarse con criterios de restauración yconservación de los valores existentes.3. Serán de aplicación a este tipo de conjuntoslas condiciones de protección establecidas para laProtección Especial.4. Este conjunto tiene la limitación de no poderutilizar el subsuelo de los espacios que ocupan paraejecutar aparcamientos o cualquier otro usodiferente de las infraestructuras básicas (agua, luz,saneamiento, telecomunicaciones, etc.)




Únicamente podrá autorizarse el uso deaparcamiento de iniciativa pública, cuando suconstrucción no afecte a especies ni masas arbóreasy se garantice la reposición de la zona ocupada.

Sección Segunda - Conjuntos de ConservaciónAmbiental

Artículo 11.4.4. DefiniciónSon aquellos conjuntos en los que los valores objetode protección obedecen a la calidad urbano-ambiental de determinado paraje o lugar, conindependencia de la calidad de su entornoarquitectónico, a saber:1. El conjunto urbano nº 1, en torno a la plaza de

Santa Ana.2. El conjunto urbano nº 2, en torno a la plaza de

las Escuelas o del Mercado.3. El conjunto urbano nº 3, de Romo.4. El conjunto urbano nº 4 de Zugazarte-

Ondategi.5. El conjunto urbano nº 5 de Neguri-San Ignacio.6. El conjunto urbano nº 6 de la Avda. Basagoiti.Todos los cuales se recogen en sus limites precisosen el plano correspondiente.

Artículo 11.4.5. Condiciones de actuación1. Los valores que se protegen en este tipo deconjuntos se encuentran más en el espacio públicourbano que en los propios edificios de su entorno.No obstante y para que no se deprecien lascondiciones ambientales del conjunto protegido, elAyuntamiento prestará especial atención a que laconservación de las edificaciones del entorno seaobjeto de proyectos en los que prime el tratamientocompositivo unitario. Para demostrarlo, en elproyecto se incluirá alzado del frente de la callerecogiendo los edificios colindantes, y en lamemoria se razonarán los criterios compositivosadoptados y su coherencia con los valoresambientales del conjunto protegido.2. Asimismo, y al objeto de respetar lascualidades ambientales del espacio público que seprotege, las intervenciones que se realicen deberánestar recogidas en Intervenciones Urbanizadorastendentes a conseguir la revalorización y puesta enevidencia de la calidad urbano-ambiental, deacuerdo con los criterios que para talesintervenciones establece el Decreto del GobiernoVasco 189/1.990, de 17 de Julio, sobre ActuacionesProtegidas de Rehabilitación del PatrimonioUrbanizado y Edificado.

Artículo 11.4.6. Protección del arbolado yámbitos ajardinadosEl régimen de protección de los conjuntos deconservación ambiental afecta al arbolado y a los

valores estéticos de los espacios ajardinadosincluidos dentro de su ámbito, por lo que lasintervenciones que se efectúen en los mismos irándirigidas a su protección y conservación.

Sección Tercera - Espacios urbanos y naturalesprotegidos

Artículo 11.4.7. Ámbito y definiciónSon espacios urbanos y naturales protegidos lossiguientes:1. La plaza y jardines de Santa Ana.2. La plaza de las escuelas en la calle Paulino

Mendivil.3. El muelle de Tomás Olábarri conjuntamente

con Zubiko Enparantza y el muelle, parque yespigón de Evaristo Churruca.

4. El muelle y playa de Las Arenas5. El paseo de Zugazarte6. El paseo del Marqués de Arriluce7. El muelle y puerto de Arriluce8. Las escaleras de Ereaga, entre la calle Bajada

de Ereaga y el muelle.9. La bajada de María Cristina y el escarpe

comprendido entre el Hotel Los Tamarises y elPuerto Viejo.

10. El muelle y playa de Ereaga.11. La plaza Darío de Regoyos.12. La Avda. de Basagoiti en todo su recorrido.13. La plaza de la Trinidad.14. La Campa del Tenor.15. La plaza y escalinatas del Puerto Viejo.16. El escarpe y cornisa de Usategi, la playa de

Arrigunaga, el escarpe y cornisa de La Galeahasta su conclusión en el término municipal deSopelana.

Artículo 11.4.8. Arbolado protegidoSe incluyen, además en esta categoría los árbolesprotegidos que aparecen grafiadosindividualizadamente con su símbolo en los planosde diseño de este Plan General.Las edificaciones que pretendan realizarse en lasfincas o solares que incluyan alguno de estoselementos, respetarán la conservación de losmismos. El Ayuntamiento no otorgará licenciamunicipal para su corta y recogerán en lascondiciones de la licencia las medidas necesariaspara su conservación.




Artículo 11.4.9. Medidas de defensa1. Además de las medidas y clasificación quecon carácter general se han dado en el Plan Generala estos espacios, el Ayuntamiento promoverá laperfecta conservación de su amueblamiento urbano,así como la jardinería, procurando que las zonasmás degradadas de cada uno de estos espacios, porfalta de amueblamiento, jardinería o tráfico devehículos, lleguen a alcanzar los mismos niveles decalidad y ambientación que las zonas mejorcuidadas. En los espacios naturales se mantendráuna intensa vigilancia sobre la vegetación ycaracterísticas morfológicas, prohibiéndosecualquier tipo de construcción sobre ellos.2. El color y los materiales de los edificios quese construyan frente a estos espacios deberán serrespetuosos con los mismos, justificándose en elproyecto la adecuación del edificio al espacio juntoal que se coloca.

DISPOSICIONES TRANSITORIASPrimera. En aquellos equipamientos previstos en elPlan como de titularidad pública, pero que a lafecha de su aprobación son de titularidad privada,podrán mantener su uso y categoría actual sinmodificaciones sustanciales del mismo, hasta laventa, expropiación o cesión según el caso, delterreno o edificio al Ayuntamiento.



NORMAS URBANISTICAS - INDICEAPROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

TÍTULO PRIMERO - DISPOSICIONES GENERALES......................................................... 1

CAPITULO PRIMERO - VIGENCIA, CONTENIDO Y EFECTOS DEL PLAN............................................ 1Artículo 1.1.1. Naturaleza y ámbito territorial .................................................................................................. 1Artículo 1.1.2. Vigencia y efectos ..................................................................................................................... 1Artículo 1.1.3. Documentación.......................................................................................................................... 1

CAPITULO SEGUNDO - REVISIÓN, MODIFICACIÓN E INTERPRETACIÓN ........................................ 2Artículo 1.2.1. Revisión .................................................................................................................................... 2Artículo 1.2.2. Modificaciones.......................................................................................................................... 2Artículo 1.2.3. Interpretación ............................................................................................................................ 2

TÍTULO SEGUNDO - DESARROLLO Y EJECUCIÓN DEL PLANGENERAL............................................................................................. 3

CAPITULO PRIMERO - DISPOSICIONES GENERALES.............................................................................. 3Artículo 2.1.1. Órganos actuantes ..................................................................................................................... 3Artículo 2.1.2. Prioridad en el desarrollo .......................................................................................................... 3Artículo 2.1.3. Desarrollo y ejecución del planeamiento................................................................................... 3Artículo 2.1.4. Sujeción jerárquica al Plan General .......................................................................................... 3Artículo 2.1.5. Iniciativa en la formulación del planeamiento........................................................................... 3Artículo 2.1.6. Precisión de límites ................................................................................................................... 3

CAPITULO SEGUNDO - PLANEAMIENTO DE DESARROLLO.................................................................. 3Sección Primera - Figuras de Planeamiento .......................................................................................................... 3

Artículo 2.2.1. Planes Parciales de Ordenación Urbana.................................................................................... 3Artículo 2.2.2. Planes Especiales ...................................................................................................................... 3

Sección Segunda - Otros Instrumentos.................................................................................................................. 4Artículo 2.2.3. Estudios de Detalle.................................................................................................................... 4Artículo 2.2.4. Proyectos de Urbanización........................................................................................................ 4

CAPITULO TERCERO - EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO.................................................................... 5Artículo 2.3.1. Condiciones exigibles a toda actuación urbanística .................................................................. 5Artículo 2.3.2. Delimitación de Unidades de Ejecución.................................................................................... 5Artículo 2.3.3. Sistemas de Actuación............................................................................................................... 5Artículo 2.3.4. Sistema de Compensación......................................................................................................... 5Artículo 2.3.5. Sistema de Cooperación ............................................................................................................ 5Artículo 2.3.6. Sistema de Expropiación........................................................................................................... 5Artículo 2.3.7. Reparcelación voluntaria........................................................................................................... 5

TÍTULO TERCERO - DIVISIÓN URBANÍSTICA DEL TERRITORIO YRÉGIMEN GENERAL DEL SUELO ................................................ 6

CAPITULO PRIMERO - DISPOSICIONES GENERALES.............................................................................. 6Artículo 3.1.1. División del suelo en razón a su clasificación ........................................................................... 6Artículo 3.1.2. División del suelo en razón a su calificación............................................................................. 6Artículo 3.1.3. División del suelo en razón de su ordenación detallada ............................................................ 6Artículo 3.1.4. División del suelo en razón de su gestión y ejecución .............................................................. 6

CAPITULO SEGUNDO - RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES..................................................... 6Artículo 3.2.1. Definición y estructura .............................................................................................................. 6Artículo 3.2.2. Regulación de los Sistemas Generales ...................................................................................... 7Artículo 3.2.3. Titularidad y régimen urbanístico ............................................................................................. 7Artículo 3.2.4. Obtención de los Sistemas Generales........................................................................................ 7

CAPITULO TERCERO - REGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE ...................................................... 7Sección Primera - Determinaciones generales....................................................................................................... 7

Artículo 3.3.1. Definición.................................................................................................................................. 7Artículo 3.3.2. Ámbito ...................................................................................................................................... 7




Artículo 3.3.3. Categorías.................................................................................................................................. 8Artículo 3.3.4. Fraccionamiento de terrenos en suelo no urbanizable ............................................................... 8

Sección Segunda - Normas para el suelo no urbanizable de Régimen Común y zona agroganadera y campiña... 8Artículo 3.3.5. Definición.................................................................................................................................. 8Artículo 3.3.6. Régimen de usos........................................................................................................................ 8Artículo 3.3.7. Régimen de la edificación ......................................................................................................... 9

Sección Tercera - Normas para el suelo no urbanizable protegido ....................................................................... 9Artículo 3.3.8. Definición y régimen................................................................................................................. 9Artículo 3.3.9. Categorías de Suelo no urbanizable protegido .......................................................................... 9

Sección Cuarta – Zona Marítima......................................................................................................................... 10Artículo 3.3.10. Regulación de la zona ........................................................................................................... 10Artículo 3.3.11. Obras menores....................................................................................................................... 10

CAPITULO CUARTO - RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE.............................................................. 10Artículo 3.4.1. Definición y ámbito................................................................................................................. 10Artículo 3.4.2. Revisión del Programa de Actuación ...................................................................................... 10Artículo 3.4.3. Desarrollo del suelo urbanizable ............................................................................................. 11

CAPITULO QUINTO - RÉGIMEN DEL SUELO URBANO .......................................................................... 11Artículo 3.5.1. Definición y ámbito................................................................................................................. 11Artículo 3.5.2. Tipos de Ordenación ............................................................................................................... 11Artículo 3.5.3. Unidades de Ejecución y Actuaciones Aisladas ...................................................................... 11Artículo 3.5.4. Actuaciones Asistemáticas ...................................................................................................... 11

TÍTULO CUARTO - INTERVENCIÓN MUNICIPAL EN LAEDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO .............................................. 12

CAPITULO PRIMERO - INFORMACIÓN URBANÍSTICA.......................................................................... 12Artículo 4.1.1. Publicidad del planeamiento ................................................................................................... 12Artículo 4.1.2. Consulta directa del planeamiento........................................................................................... 12Artículo 4.1.3. Consulta urbanística ................................................................................................................ 12Artículo 4.1.4. Cédula urbanística ................................................................................................................... 12

TÍTULO QUINTO - RÉGIMEN DE LA EDIFICACIÓN...................................................... 13

CAPITULO PRIMERO - DISPOSICIONES GENERALES............................................................................ 13Artículo 5.1.1. Situaciones en el Régimen de la Edificación........................................................................... 13

CAPITULO SEGUNDO - FUERA DE ORDENACIÓN EXPRESA................................................................ 13Artículo 5.2.1. Definición................................................................................................................................ 13Artículo 5.2.2. Obras admitidas en fuera de ordenación expresa .................................................................... 13

CAPITULO TERCERO - EDIFICIO TOLERADO.......................................................................................... 13Artículo 5.3.1. Definición................................................................................................................................ 13Artículo 5.3.2. Obras admitidas en edificios tolerados.................................................................................... 14

CAPITULO CUARTO - EDIFICIO CONSOLIDADO..................................................................................... 14Artículo 5.4.1. Definición................................................................................................................................ 14Artículo 5.4.2. Edificaciones afectadas por achaflanamientos y otras reducciones poco relevantes ............... 14

TÍTULO SEXTO - NORMAS REGULADORAS DE LOS USOS ........................................ 15

CAPITULO PRIMERO - DISPOSICIONES GENERALES............................................................................ 15Artículo 6.1.1. Objeto...................................................................................................................................... 15Artículo 6.1.2. Aplicación ............................................................................................................................... 15

CAPITULO SEGUNDO - ESTRUCTURACIÓN DE LOS USOS Y DEFINICIONES.................................. 15Artículo 6.2.1. Estructuración de los usos ....................................................................................................... 15Artículo 6.2.2. Uso Permitido y Prohibido...................................................................................................... 15




CAPITULO TERCERO - CLASIFICACIÓN DE LOS USOS SEGÚN SU NATURALEZA........................ 16Artículo 6.3.1. Introducción ............................................................................................................................ 16

Sección Primera - Uso de Actividades Primarias (Uso 1) ................................................................................... 16Artículo 6.3.2. Categorías................................................................................................................................ 16Artículo 6.3.3. Uso Agropecuario ................................................................................................................... 16Artículo 6.3.4. Uso Extractivo......................................................................................................................... 16Artículo 6.3.5. Condiciones particulares del uso extractivo ............................................................................ 16Artículo 6.3.6. Uso Forestal ............................................................................................................................ 16

Sección Segunda. Uso de Comunicaciones (Uso 2) ............................................................................................ 16Artículo 6.3.7. Definición................................................................................................................................ 16Artículo 6.3.8. Categorías................................................................................................................................ 16Artículo 6.3.9. Condiciones particulares del uso de Red Viaria...................................................................... 17Artículo 6.3.10. Condiciones particulares de la ejecución del uso de Red Viaria ........................................... 21Artículo 6.3.11. Condiciones particulares de las Estaciones de Servicio de suministro de

carburantes........................................................................................................................... 21Artículo 6.3.12. Condiciones particulares del uso portuario y fluvial ............................................................. 22Artículo 6.3.13. Uso de aparcamiento. Número mínimo de plazas en función del uso principal .................... 24Artículo 6.3.14. Excepciones a las dotaciones mínimas.................................................................................. 24Artículo 6.3.15. Condiciones de los accesos rodados...................................................................................... 24Artículo 6.3.16. Condiciones de los accesos peatonales.................................................................................. 25Artículo 6.3.17. Mesetas de espera.................................................................................................................. 25Artículo 6.3.18. Rampas de acceso ................................................................................................................. 25Artículo 6.3.19. Calles de circulación ............................................................................................................. 25Artículo 6.3.20. Condiciones de las plazas...................................................................................................... 25Artículo 6.3.21. Condiciones técnicas constructivas y de las instalaciones..................................................... 25

Sección Tercera -Uso de Infraestructuras (Uso 3)............................................................................................... 26Artículo 6.3.22. Definición.............................................................................................................................. 26Artículo 6.3.23. Categorías.............................................................................................................................. 26Artículo 6.3.24. Condiciones generales del uso de Infraestructuras ................................................................ 26Artículo 6.3.25.1- Condiciones particulares de la Red de Energía Eléctrica y de la Red de

Telecomunicaciones............................................................................................................. 26Artículo 6.3.25.2- Condiciones particulares de la Red de Abastecimiento de Agua y Red de

Saneamiento de Aguas Residuales ....................................................................................... 26Sección Cuarta - Uso de Equipamiento (Uso 4).................................................................................................. 27

Artículo 6.3.26. Definición.............................................................................................................................. 27Artículo 6.3.27. Categorías.............................................................................................................................. 27Artículo 6.3.28. Cambios de uso ..................................................................................................................... 28Artículo 6.3.29. Alcance del Uso de Equipamiento y condiciones edificatorias ............................................. 28Artículo 6.3.30. Tolerancia del Uso de Comercio al por menor...................................................................... 28Artículo 6.3.31. Régimen de los equipamientos existentes ............................................................................. 28

Sección Quinta.- Uso Residencial (Uso 5) .......................................................................................................... 29Artículo 6.3.32. Definición.............................................................................................................................. 29Artículo 6.3.33. Categorías.............................................................................................................................. 29Artículo 6.3.34. Uso de Vivienda de Protección Oficial ................................................................................. 29Artículo 6.3.35. Condiciones particulares del uso residencial......................................................................... 30Artículo 6.3.36. Viviendas exteriores.............................................................................................................. 30Artículo 6.3.37. Piezas habitables ................................................................................................................... 30Artículo 6.3.38. Conductos de ventilación ...................................................................................................... 30Artículo 6.3.39. Vivienda mínima ................................................................................................................... 30Artículo 6.3.40. Tendederos............................................................................................................................ 31Artículo 6.3.41. Apartamentos ........................................................................................................................ 31Artículo 6.3.42. Distribución........................................................................................................................... 31Artículo 6.3.43. Alturas................................................................................................................................... 31Artículo 6.3.44. Condiciones de ventilación de las cocinas y aseos ................................................................ 32Artículo 6.3.45. Cuartos de basuras................................................................................................................. 32Artículo 6.3.46. Viviendas interiores............................................................................................................... 32

Sección Sexta - Uso Terciario (Uso 6) ................................................................................................................ 32Artículo 6.3.47. Definición.............................................................................................................................. 32Artículo 6.3.48. Categorías.............................................................................................................................. 32Artículo 6.3.49. Condiciones particulares del uso de oficinas......................................................................... 33Artículo 6.3.50. Condiciones particulares del uso Comercial ......................................................................... 33

Sección Séptima - Uso de Actividades Industriales o Productivas (Uso 7)......................................................... 34Artículo 6.3.51. Definición.............................................................................................................................. 34Artículo 6.3.52. Categorías.............................................................................................................................. 34




Artículo 6.3.53. Condiciones generales del uso productivo ............................................................................ 34Artículo 6.3.54. Condiciones ambientales del uso industrial........................................................................... 35Artículo 6.3.55. Condiciones particulares del uso industrial ........................................................................... 35Artículo 6.3.56. Condiciones particulares del uso de talleres de Reparación de Vehículos ............................ 35Artículo 6.3.57. Condiciones particulares del Uso de Almacén ...................................................................... 36

Sección Octava - Uso de Espacios Libres y Zonas Verdes (Uso 8) .................................................................... 36Artículo 6.3.58. Definición.............................................................................................................................. 36Artículo 6.3.59. Condiciones particulares de los Espacios Libres y Zonas Verdes......................................... 36Artículo 6.3.60. Espacios libres de Uso Público y Propiedad Privada ............................................................ 36Artículo 6.3.61. Espacios libres de Uso y Propiedad Privada ......................................................................... 37

CAPITULO CUARTO - RESUMEN DE LOS USOS........................................................................................ 37

TÍTULO SÉPTIMO - NORMAS GENERALES DE LA EDIFICACIÓN YDE LAS URBANIZACIONES........................................................... 39

CAPITULO PRIMERO - DISPOSICIONES GENERALES............................................................................ 39Sección Primera - Disposiciones comunes a la edificación................................................................................. 39

Artículo 7.1.1. Ámbito de aplicación .............................................................................................................. 39Artículo 7.1.2. Simbología de planos .............................................................................................................. 39Artículo 7.1.3. Sustituciones ........................................................................................................................... 39Artículo 7.1.4. Parámetros aplicables.............................................................................................................. 39Artículo 7.1.5. Alineaciones............................................................................................................................ 39Artículo 7.1.6. Edificación impuesta ............................................................................................................... 40Artículo 7.1.7. Disposición de las alturas........................................................................................................ 40Artículo 7.1.8. Forma de medir las alturas ...................................................................................................... 40

Sección Segunda - Condiciones de los solares .................................................................................................... 41Artículo 7.1.9. Solar ........................................................................................................................................ 41Artículo 7.1.10.- Solar mínimo........................................................................................................................ 41

Sección Tercera - Parámetros urbanísticos.......................................................................................................... 41Artículo 7.1.11. Aplicación ............................................................................................................................. 41Artículo 7.1.12. Parámetros aplicables............................................................................................................ 41Artículo 7.1.13. Modo de computar el coeficiente de techo............................................................................ 41

CAPITULO SEGUNDO - CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE DE LOS EDIFICIOS................... 42Sección primera - Condiciones generales............................................................................................................ 42

Artículo 7.2.1. Aplicación ............................................................................................................................... 42Artículo 7.2.2. Condiciones de los locales no de vivienda .............................................................................. 42Artículo 7.2.3. Condiciones de luz y ventilación............................................................................................. 42Artículo 7.2.4. Otras condiciones .................................................................................................................... 42

CAPITULO TERCERO - CONDICIONES DE LOS PATIOS ........................................................................ 42Artículo 7.3.1. Tipos de Patios........................................................................................................................ 42Artículo 7.3.2. Patio Abierto a Fachada .......................................................................................................... 42Artículo 7.3.3. Patio de manzana..................................................................................................................... 42Artículo 7.3.4. Patios de manzana con ocupación permitida en planta baja.................................................... 43Artículo 7.3.5. Patio Interior o de Parcela ....................................................................................................... 43Artículo 7.3.6. Dimensiones mínimas de los patios de parcela ....................................................................... 43Artículo 7.3.7. Condiciones de los patios de parcela....................................................................................... 43

CAPITULO CUARTO - CONDICIONES DE LAS PLANTAS Y DE LOS VUELOS DE LAEDIFICACIÓN............................................................................................................. 44

Artículo 7.4.1. Condiciones de los sótanos ..................................................................................................... 44Artículo 7.4.2. Ocupación en planta de los sótanos para aparcamiento........................................................... 44Artículo 7.4.3. Ocupación en planta baja de los aparcamientos ...................................................................... 45Artículo 7.4.4. Condiciones de la planta baja.................................................................................................. 45Artículo 7.4.5. Entrepisos................................................................................................................................ 45Artículo 7.4.6. Alturas mínimas ...................................................................................................................... 45Artículo 7.4.7. Pisos bajo cubierta .................................................................................................................. 46Artículo 7.4.8. Condiciones de los soportales o galerías aporticadas.............................................................. 46Artículo 7.4.9. Vuelos ..................................................................................................................................... 46Artículo 7.4.10. Limitación del vuelo.............................................................................................................. 46




TÍTULO OCTAVO - ORDENANZAS PARTICULARES DE LASZONAS................................................................................................. 47

DISPOSICIONES GENERALES.................................................................................................................. 47Artículo 8.0.1. Ordenanzas de Área ................................................................................................................ 47Artículo 8.0.2. Ámbitos de Ordenanza ............................................................................................................ 47Artículo 8.0.3. Sistema de actuación ............................................................................................................... 47

TÍTULO NOVENO - CONDICIONES PARTICULARES DELPLANEAMIENTO DE DESARROLLO.......................................... 48

CAPÍTULO PRIMERO - SECTORES EN SUELO URBANIZABLE EN EJECUCIÓN.............................. 48Artículo 9.1.1. Ámbito .................................................................................................................................... 48Artículo 9.1.2. Instrumento de Desarrollo ....................................................................................................... 48Artículo 9.1.3. Aprovechamientos................................................................................................................... 48Artículo 9.1.4. Usos......................................................................................................................................... 48Artículo 9.1.5. Condiciones Urbanísticas ........................................................................................................ 48Artículo 9.1.6. Sistema de actuación ............................................................................................................... 48Artículo 9.1.7. Plazos de Desarrollo y Ejecución............................................................................................ 48

CAPÍTULO SEGUNDO - SECTORES EN SUELO URBANIZABLE ............................................................ 48Sección Primera - Disposiciones generales ......................................................................................................... 48

Artículo 9.2.1. Ámbito .................................................................................................................................... 48Artículo 9.2.2. Denominación de los Sectores ................................................................................................ 48

Sección Segunda - Sector de Martiturri............................................................................................................... 48Artículo 9.2.3. Ámbito .................................................................................................................................... 48Artículo 9.2.4. Instrumento de desarrollo........................................................................................................ 49Artículo 9.2.5. Aprovechamiento .................................................................................................................... 49Artículo 9.2.6. Usos......................................................................................................................................... 49Artículo 9.2.7. Condiciones urbanísticas......................................................................................................... 49Artículo 9.2.8. Sistema de Actuación .............................................................................................................. 50Artículo 9.2.9. Plazos de desarrollo y ejecución. ............................................................................................ 50

Sección Tercera - Sector de Arteaga. .................................................................................................................. 50Artículo 9.2.10. Ámbito .................................................................................................................................. 50Artículo 9.2.11. Instrumento de desarrollo...................................................................................................... 50Artículo 9.2.12. Aprovechamiento .................................................................................................................. 50Artículo 9.2.13. Usos....................................................................................................................................... 51Artículo 9.2.14. Condiciones urbanísticas....................................................................................................... 51Artículo 9.2.15. Sistema de Actuación ............................................................................................................ 51Artículo 9.2.16. Plazos de desarrollo y ejecución ........................................................................................... 51

Sección Cuarta - Sector de Azkorri ..................................................................................................................... 51Artículo 9.2.17. Ámbito .................................................................................................................................. 51Artículo 9.2.18. Instrumento de desarrollo...................................................................................................... 52Artículo 9.2.19. Aprovechamiento .................................................................................................................. 52Artículo 9.2.20. Usos....................................................................................................................................... 52Artículo 9.2.21. Condiciones urbanísticas....................................................................................................... 52Artículo 9.2.22. Sistema de Actuación ............................................................................................................ 52Artículo 9.2.23. Plazos de desarrollo y ejecución ........................................................................................... 52

Sección Quinta - Sector de Saratxaga.................................................................................................................. 53Artículo 9.2.24. Ámbito .................................................................................................................................. 53Artículo 9.2.25. Instrumento de desarrollo...................................................................................................... 53Artículo 9.2.26. Aprovechamiento .................................................................................................................. 53Artículo 9.2.27. Usos....................................................................................................................................... 53Artículo 9.2.28. Condiciones urbanísticas....................................................................................................... 53Artículo 9.2.29. Sistema de Actuación ............................................................................................................ 54Artículo 9.2.30. Plazos de desarrollo y ejecución ........................................................................................... 54

Sección Sexta - Sector de Moreaga ..................................................................................................................... 54Artículo 9.2.31. Ámbito .................................................................................................................................. 54Artículo 9.2.32. Instrumento de desarrollo...................................................................................................... 54Artículo 9.2.33. Aprovechamiento .................................................................................................................. 54Artículo 9.2.34. Usos....................................................................................................................................... 54Artículo 9.2.35. Condiciones urbanísticas....................................................................................................... 54Artículo 9.2.36. Sistema de Actuación ............................................................................................................ 55Artículo 9.2.37. Plazos de desarrollo y ejecución ........................................................................................... 55




Sección Septima - Sector de Mimenaga .............................................................................................................. 55Artículo 9.2.38. Ámbito .................................................................................................................................. 55Artículo 9.2.39. Instrumento de Desarrollo ..................................................................................................... 55Artículo 9.2.40. Aprovechamiento .................................................................................................................. 55Artículo 9.2.41. Usos....................................................................................................................................... 55Artículo 9.2.42. Condiciones Urbanísticas ...................................................................................................... 55Artículo 9.2.43. Sistema de Actuación ............................................................................................................ 56Artículo 9.2.44. Plazos de Desarrollo y Ejecución.......................................................................................... 56Artículo 9.2.45. Cuadro de usos en suelo urbanizable..................................................................................... 56

TÍTULO DÉCIMO - ÁREAS DE REPARTO Y APROVECHAMIENTOTIPO..................................................................................................... 58

CAPITULO PRIMERO - DISPOSICIONES GENERALES............................................................................ 58Artículo 10.1.1. Aplicación y definiciones ...................................................................................................... 58

CAPITULO SEGUNDO - ÁREAS DE REPARTO Y APROVECHAMIENTO TIPO .................................. 58Artículo 10.2.1.- Delimitación de las áreas de reparto .................................................................................... 58Artículo 10.2.2. Áreas de reparto en suelo urbano .......................................................................................... 58Artículo 10.2.3. Áreas de reparto en suelo urbanizable................................................................................... 59Artículo 10.2.4. Aprovechamiento tipo ........................................................................................................... 59Artículo 10.2.5. Uso característico .................................................................................................................. 59Artículo 10.2.6. Coeficientes de ponderación ................................................................................................. 59Artículo 10.2.7. Aplicación de los coeficientes de ponderación...................................................................... 59Artículo 10.2.8. Aplicación del aprovechamiento tipo.................................................................................... 59Artículo 10.2.9. Aprovechamiento materializable........................................................................................... 59

CAPITULO TERCERO - ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS..................................................................... 60Artículo 10.3.1. Ajuste de aprovechamientos.................................................................................................. 60Artículo 10.3.2. Plazo para la solicitud de licencia ......................................................................................... 60Artículo 10.3.3. Obras de Urbanización.......................................................................................................... 60Artículo 10.3.4. Modalidades para la realización de los ajustes de aprovechamiento..................................... 60Artículo 10.3.5. Proyecto que no agota el aprovechamiento real .................................................................... 60Artículo 10.3.6. Proyecto con aprovechamiento superior al patrimonializable ............................................... 60Artículo 10.3.7. Proyecto con defecto de aprovechamiento ............................................................................ 61

CAPITULO CUARTO - ACTUACIÓN POR UNIDADES DE EJECUCIÓN ................................................ 61Artículo 10.4.1. Unidades de ejecución en suelo urbano................................................................................. 61Artículo 10.4.2. Ajuste de aprovechamientos.................................................................................................. 61Artículo 10.4.3. Sistema de actuación ............................................................................................................. 61Artículo 10.4.4. Valoración del suelo en áreas de reparto consolidadas ......................................................... 61

CAPITULO QUINTO - TABLA DE COEFICIENTES DE PONDERACIÓN RELATIVAENTRE USOS............................................................................................................... 62

CAPITULO SEXTO - APROVECHAMIENTO TIPO PROMEDIO PARA LA TOTALIDADDEL SUELO URBANO............................................................................................... 71

Artículo 10.6.1. Aprovechamiento promedio del suelo urbano....................................................................... 71

CAPITULO SÉPTIMO - APROVECHAMIENTO TIPO PARA EL SUELO URBANIZABLE.................. 71Artículo 10.7.1. Aprovechamiento del suelo urbanizable................................................................................ 71

TÍTULO UNDÉCIMO - RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE LAEDIFICACIÓN ................................................................................... 72

CAPITULO PRIMERO - DISPOSICIONES GENERALES............................................................................ 72Artículo 11.1.1. Ámbito y categorías............................................................................................................... 72Artículo 11.1.2. Definiciones .......................................................................................................................... 72Artículo 11.1.3. Obras en los edificios y conjuntos protegidos ....................................................................... 72Artículo 11.1.4. Derribos................................................................................................................................. 73




CAPITULO SEGUNDO - RÉGIMEN PARA LOS EDIFICIOS CATALOGADOS Y ZONASDE PRESUNCIÓN ARQUEOLÓGICA..................................................................... 73

Artículo 11.2.1 - Definición y ámbito de aplicación ....................................................................................... 73Artículo 11.2.2. Condiciones de actuación...................................................................................................... 74Artículo 11.2.3. Intervenciones autorizadas .................................................................................................... 75Artículo 11.2.4. Zonas de Presunción Arqueológica ....................................................................................... 75

CAPITULO TERCERO - RÉGIMEN DE CONSERVACIÓN BÁSICA......................................................... 75Artículo 11.3.1. Definición.............................................................................................................................. 75Artículo 11.3.2. Condiciones de actuación...................................................................................................... 75Artículo 11.3.3. Intervenciones autorizadas .................................................................................................... 76Artículo 11.3.4. Otras condiciones .................................................................................................................. 76

CAPITULO CUARTO - CONJUNTOS DE INTERÉS ARQUITECTÓNICO Y AMBIENTALY ESPACIOS URBANOS Y NATURALES PROTEGIDOS................................... 76

Artículo 11.4.1. Definición y categorías.......................................................................................................... 76Sección Primera - Conjuntos de Preservación Integral ....................................................................................... 76

Artículo 11.4.2. Ámbito .................................................................................................................................. 76Artículo 11.4.3. Condiciones de actuación...................................................................................................... 76

Sección Segunda - Conjuntos de Conservación Ambiental................................................................................. 77Artículo 11.4.4. Definición.............................................................................................................................. 77Artículo 11.4.5. Condiciones de actuación...................................................................................................... 77Artículo 11.4.6. Protección del arbolado y ámbitos ajardinados ..................................................................... 77

Sección Tercera - Espacios urbanos y naturales protegidos ................................................................................ 77Artículo 11.4.7. Ámbito y definición............................................................................................................... 77Artículo 11.4.8. Arbolado protegido ............................................................................................................... 77Artículo 11.4.9. Medidas de defensa ............................................................................................................... 78

DISPOSICIONES TRANSITORIAS........................................................................................ 78



NORMAS URBANISTICASAPROBACIÓN DEFINITIVA. TEXTO REFUNDIDO

NORMAS URBANÍSTICAS

APROBACION DEFINITIVATEXTO REFUNDIDO

MAYO 2001

tÍtulo primero - disposiciones generales urbanisticas... · carácter de sistema viario en toda su...

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