LA REGULARIZACIN DE LA PROPIEDAD URBANA Y SU IMPACTO ECONMICO

Por Carolina Rouillon Gallese

Coordinadora Nacional de la Formalizacin

COFOPRI / Per

1 1. ANTECEDENTES.-

El reconocimiento del suelo es el componente fundamental en el desarrollo de las ciudades y, por ende, en el mejoramiento de las condiciones de vida de los pobladores. Es frecuente encontrar en nuestros pueblos de Amrica Latina, inequidades en la distribucin de las tierras, rezagos de las reformas, especialmente agrarias, derechos consuetudinarios de tenencia sobre la tierra de nuestras poblaciones indgenas y una falta de tracto sucesivo en las transferencias de propiedad ancestrales, por el no uso del registro. La necesidad de suelo y el dficit de vivienda en nuestros pases origina el hacinamiento y la ocupacin irregular de tierras, tanto urbana como rural, pues es ms fcil acceder a la tierra de manera informal que a la propiedad por los conductos regulares. El resultado de la ausencia de polticas de vivienda definidas puede ocasionar el rompimiento del sistema jurdico, cuyos costos para la sociedad son muy altos. Para muchos sectores marginales un terreno o una vivienda son los nicos bienes que pueden ser utilizados para facilitar el acceso a los diferentes recursos financieros; sin embargo, estos bienes no pueden ser utilizados para acceder a un crdito, sea para empezar un negocio o acceder a los servicios pblicos, si no cuentan con la propiedad reconocida y registrada.

Resolviendo el problema del acceso a la tierra y su registro, se termina con los conflictos entorno al acceso a ella.

Por ello, las acciones que pretenden la mayora de proyectos que financian la reduccin de la pobreza y el crecimiento econmico, son bsicamente la modernizacin y eficiencia de los registros de propiedad, el establecimiento de catastros nacionales y la titulacin como eje central para disminuir los conflictos entre propietarios. Y de manera indirecta se busca mejorar la seguridad jurdica de la tenencia de tierra, el acceso al crdito y el aumento del valor de los activos (predios).

En el Per, hasta el ao 1960 la poblacin era mayoritariamente rural (52%). En las dcadas siguientes, y a partir de 1972, esta situacin se invierte, siendo la poblacin rural de 40.5% y la urbana de 59.5%, producindose un crecimiento sostenido de la poblacin urbana en las ciudades de la costa.1 Desde 1957 hasta 1996, aproximadamente once agencias del Estado tuvieron la responsabilidad de abordar el problema que representaban los asentamientos humanos producto de las invasiones.

A partir de 19812, y por ms de 10 aos aproximadamente, los Municipios Provinciales tuvieron el encargo de realizar el saneamiento de la estructura fsico legal de los Asentamientos Humanos, y si bien la titulacin de propiedad de la tierra aument, no se logr una solucin integral, pues los procedimientos eran largos, costosos y complejos.

Varias han sido las Entidades que han tenido la competencia en el saneamiento fsico legal de la propiedad de las posesiones informales. COFOPRI tuvo la competencia exclusiva desde el ao 1996 hasta el ao 2001, a partir del cual acto como Secretara Tcnica de las Comisiones Provinciales de Formalizacin, y desde el ao 2004 como asesor tcnico de las Municipalidades Provinciales que soliciten su asesora.

Antes de la creacin de COFOPRI, el proceso por el que los pobladores tenan que pasar antes de obtener un ttulo de propiedad requera 201 pasos en 52 oficinas de gobierno3 y tomaba casi 3 aos y 11 meses obtenerlo. El costo por ttulo era mayor a US$ 2,000.00 (Dos mil y 00/100 Dlares Americanos), en total.

La gran presin generada por el crecimiento de este sector oblig al Estado a disear frmulas que reconocieran legalmente, bajo determinadas condiciones, estos nuevos modos de adquirir y ejercer la tenencia de la tierra y de la propiedad, as como formular una estrategia y reforma sobre los derechos de propiedad.

1 2. LA REFORMA LEGAL.

La estrategia que implement el Per para paliar esta situacin fue una Reforma del Marco Legal e Institucional que incluy:

1 La incorporacin de mecanismos utilizados por la poblacin y sus organizaciones. 2 Seguridad jurdica de los ttulos: sustentados en una base grfica georreferenciada y la inscripcin en el registro.

3 Procedimientos administrativos de prescripcin adquisitiva y tracto sucesivo. 4 Mecanismos giles y desrregulados de solucin de conflictos: conciliacin, Tribunal Administrativo de la Propiedad, Sistema Arbitral Especial de la Propiedad. 5 Creacin y fortalecimiento de entidades autnomas tales como COFOPRI y el Registro Predial Urbano - RPU. 6 Implementacin del Plan Nacional de Formalizacin: titulando masivamente en lugar de individualmente, con lo cual se obtuvo una rpida generacin de lamasa crtica que reduce el costo unitario de la formalizacin, simplificacin administrativa y de procesos y economas de escala. Y el

3 Hernando de Soto, El Misterio del Capital, Editora El Comercio, 2000, p.44. 9893 1 RPU con oficinas interconectadas en tiempo real, lo que permiti registrar los actos en cualquiera de ellas, independientemente donde se encuentre ubicada la propiedad. Cont con soporte digital de los documentos que respaldan los actos registrados y una base de datos catastral, con tecnologa apropiada, la misma que tiene correlacin entre la base grfica y la base de datos registral, adems de unidades inmobiliarias georreferenciadas.

Siendo las principales reformas legales que se han implementado la creacin de normas destinadas a la adaptacin de la legislacin vigente a la realidad nacional, con un enfoque de participacin/consulta; la sistematizacin de procesos simples de formalizacin, que reduzcan los tiempos de respuesta y costo de transaccin a los usuarios; y las subsecuentes modificaciones en las legislaciones civil, registral y procesal y la solucin de la problemtica de la ocupacin de la propiedad privada, mediante la regulacin de procesos especiales como la conciliacin, la prescripcin adquisitiva administrativa, el mejor derecho de posesin y la regularizacin del tracto sucesivo, adems de crear un Tribunal Administrativo de la Propiedad. La seleccin de la estrategia y la reforma sobre los derechos de propiedad se disea en consideracin a un diagnstico de la informalidad que justifica la presencia del Estado, en su primer nivel, a travs del Gobiernonacional ante un fallo del mercado, ya que las Municipalidades que en ese entonces tenan asignada la funcin y competencia de la regularizacin de la tierra, no haban dado solucin a la grave situacin ocasionada por la migracin. Este diagnstico se basa en los antecedentes e informacin relevante y se orienta hacia un objetivo explcito de integracin social, para acercar los servicios de seguridad legal del Estado a un sector que slo tena acceso a sus organizaciones populares y a la presin poltica como mecanismo de proteccin a la tenencia; y un segundo objetivo dirigido a la integracin econmica, incorporando el patrimonio inmobiliario del sector informal al mercado formal para que el valor de las propiedades lleguen a su mximo valor de uso a travs de las transacciones4. 1 2.1 Nuevo sistema de formalizacin de la propiedad.

La gran presin generada por el crecimiento de este sector oblig al Estado a disear frmulas que reconocieran legalmente, bajo determinadas condiciones, estos nuevos modos de adquirir y ejercer la tenencia de la tierra y de la propiedad 4 MORRIS GUERINONI, Felipe: "La Formalizacin de la Propiedad en el Per : Develando el Misterio"; Pg. 57, 58

. 4 de ella. Hubo esfuerzos de reformas, como la iniciada con la promulgacin de los Decretos Legislativos 495 y 496, en el ao 1988, por los que se cre el Registro Predial con el fin de facilitar la titulacin y registro de predios ubicados en asentamientos humanos, pueblos jvenes y urbanizaciones populares, regulando adems la hipoteca popular y la ejecucin extrajudicial de hipotecas.

Se incorporaron algunos mecanismos simplificadores a los procedimientos registrales, tales como la utilizacin de "formularios registrales"5, suscritos por abogados verificadores o notario pblico. Adicionalmente, se determin la aceptacin de pruebas emitidas por las organizaciones de ocupantes de tierras para acreditar la posesin de sus miembros y se deline una nueva organizacin y procedimientos registrales.

Sin embargo, esto no fue suficiente, pues formalizar la ocupacin informal requiere de un sistema de procedimientos que permitan la identificacin de la propiedad ocupada y su inscripcin en los registros de propiedad, lo que conlleva al reconocimiento del derecho de propiedad de los poseedores sobre el lote que ocupan y, en ltima instancia, a su incorporacin al mercado, y as se determin la necesidad de la intervencin del Estado. Entonces se cre una institucin gubernamental que centralizara las competencias para la formalizacin de la propiedad y promoviera el acceso a la propiedad formal y a la inscripcin registral de dichos predios.

En marzo de 1996 se cre la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI, por Decreto Legislativo N 803, estableciendo el artculo 2 que es el organismo rector mximo encargado de disear y ejecutar de manera integral, comprehensiva y rpida un Programa de Formalizacin de la Propiedad y de su mantenimiento de dentro de la formalidad, a nivel nacional, centralizando las competencias y toma de decisiones sobre estos asuntos; y constituye un pliego presupuestal con autonoma tcnica, funcional, administrativa, econmica y financiera. Con ella se dise un marco institucional de mbito nacional, asumiendo las facultades de las Municipalidades Provinciales para desarrollar un Programa de Formalizacin de la Propiedad en sectores urbano marginales de menores recursos, con el objetivo de promover el acceso a la propiedad formal y su conversin en activos lquidos que puedan ser objeto de transacciones en el

5 El artculo 7 de La ley 27755, Ley de Creacin del Registro de Predios, a cargo de SUNARP, limita el uso de los "fonnularios registrales", a los casos en los que el valor del predio no sea mayor a veinte (20) Unidades Impositivas Tributarias (UIT).

5 mercado, incrementando el valor de las propiedades y el acceso a los servicios de infraestructura bsica6. Este programa de formalizacin tambin se ejecuta sobre Programas de Vivienda del Estado y Urbanizaciones Populares y donde se han identificado no slo adjudicaciones sino readjudicaciones efectuadas por instituciones o personas jurdicas en extincin, lo que complica an ms la situacin de la titularidad de los predios que conforman estas agrupaciones. El Texto nico Ordenado de la Ley de Promocin del Acceso a la Propiedad Informal, aprobado por Decreto Supremo N 009-99-MTC, promulgado el 11 de abril de 1999, en su artculo 2, estableci los objetivos principales por los cuales el Gobierno Nacional reasume funciones y otorga competencias a una sola institucin del Gobierno, concentrando todas las atribuciones para el saneamiento de la propiedad y evitando procedimientos largos y costosos, a saber: 1 1. La responsabilidad de COFOPRI de " disear y ejecutar de manera integral, comprehensivay rpida un Programa de Formalizacin de la Propiedad y de su mantenimiento dentro de la formalidad, a nivel nacional..."; y, 2 2. La integracin social y econmica de la poblacin de escasos recursos, realzar el ahorro y la inversin realizados y revalorizar las propiedades, y convertir en activos lquidos la propiedad predial de los sectores informales de menores recursos, para integrarlos al mercado y que sean objeto de transacciones.

El proceso de formalizacin de la propiedad requiri desarrollar un cambio en las leyes y reglamentos, as como en la organizacin y operacin de las entidades pblicas, sus procedimientos, prcticas y costumbres. Estas reformas institucionales han tenido por finalidad el diseo de sistemas y procedimientos de formalizacin de la propiedad, con bajos costos de transaccin y que responden a las necesidades de la formalizacin. Ello ha permitido garantizar que "propiedades y propietarios informales" puedan acceder fcilmente, cumpliendo las disposiciones legales, a la propiedad registrada del predio que ocupan, as como a la informacin registral sobre la propiedad formalizada y sus transacciones. Asimismo, permite que todas las transacciones y segundos actos que se realicen posteriormente sobre los predios formalizados, sean inscribibles en el registro. 6 6 Para desarrollar sus funciones, COFOPRI realiz la ms importante de sus reformas institucionales, diseando un nuevo Sistema de Formalizacin de la Propiedad seguro, gil y de rpida aplicacin. Para tal efecto, se introdujeron cambios fundamentales en los procedimientos tradicionales de titulacin,como consecuencia de la identificacin de diversos problemas. En efecto, el marco legal introducido, revierte y mejora sustancialmente el rgimen de las normas sobre propiedad popular (Decretos Legislativos N 495 y 496), los cuales crearon una diferenciacin entre el derecho de posesin sobre el terreno y el derecho de propiedad sobre la fbrica de los lotes ubicados en asentamientos humanos, lo que concluy con la creacin, de hecho, de una suerte de derecho real sui generis sobre la base de una expectativa de los poseedores de predios. Esta suerte de derecho reposaba sobre una situacin fctica: la posesin, lo que enfrent a este esquema con un problema que cuestion su certidumbre y no brind una proteccin eficiente al derecho de posesin a travs del registro. En efecto, esta situacin tena que superar la prohibicin establecida por el artculo N 2021 del Cdigo Civil, que seala que los actos o ttulos referentes a la sola posesin que an no han cumplido con el plazo de prescripcin adquisitiva no son inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble. Para ello, el Decreto Legislativo N 496 permiti que estos derechos sobre el lote y la construccin puedan ser constituidos como un nico derecho real, mediante la creacin de un Registro Especial de Hipoteca Popular que publicita a travs del registro un ttulo de propiedad sobre la fbrica, pleno y oponible, que legitima a su titular a usar, disponer, gravar y reivindicar el predio respectivo. Si bien es cierto que, de conformidad con lo dispuesto por los artculos N 949 y N 2019 del Cdigo Civil, nuestro registro no tiene efectos constitutivos a efectos de la transferencia de propiedad, tambin es cierto que el derecho real de propiedad que se transfiere es relativo e inoponible. Slo con la inscripcin se configura una relacin jurdica oponible en forma absoluta frente a terceros. De lo que podemos concluir que es la publicidad de un derecho real, como la propiedad, lo que le confiere su caracterstica de oponibilidad. Atendiendo a lo anterior, podemos afirmar que la opcin adoptada por la legislacin que comentamos, de fomentar y proteger los derechos que emanan de los ttulos expedidos por COFOPRI, es la ms certera y segura, pues adems deleg en el ex Registro Predial Urbano, hoy incorporado al Registro de Predios, la funcin de publicitar plenamente el derecho de propiedad de los titulares, hacindolo oponible erga omnes. 7 COFOPRI, con el apoyo financiero del Banco Mundial a travs del Proyecto Derechos de Propiedad Urbana, lider de manera proactiva la implementacin de estas reformas institucionales y legales: 1 1. Diseo y ejecucin de un programa masivo de titulacin. 2 2. Generacin de un catastro territorial. 3 3. Ttulos de propiedad que otorgan seguridad legal. 4 4. Un sistema de registro proactivo y simplificado. 5 5. Participacin en diversas Comisiones Multisectoriales para promover el acceso al crdito. 6 6. Creacin de un Tribunal especializado y mecanismos de resolucin de conflictos. 7 7. Promocin del acceso a la propiedad para las mujeres. 8 2.2 Cambios en la legislacin: las Competencias Municipales.

En los ltimos aos, este sistema ha sufrido una serie demodificaciones, siendo sin duda las ms importantes las introducidas por el Decreto Supremo N 005-2001-JUS, promulgado en marzo del 2001; la Ley Orgnica de Municipalidades, Ley N 27972, de agosto del 2003; y la reciente Ley N 28391, de noviembre de 2004 y su reglamento, promulgado mediante D.S. N 005-2005-JUS, en marzo del 2005. 1 1. Mediante Decreto Supremo N 005-2001-JUS, y en el marco del proceso de descentralizacin, se restituyeron a las Municipalidades sus competencias en materia de acondicionamiento territorial, formulacin, aprobacin y supervisin de los planes de desarrollo de los asentamientos humanos y se constituyeron las Comisiones Provinciales de Formalizacin de la Propiedad Informal, en las que COFOPRI particip como Secretara Tcnica y a travs de las cuales se inici un trabajo conjunto, coordinado y descentralizado en materia de formalizacin, con las Municipalidades Provinciales, en el mbito de jurisdiccin. En ese sentido, las Municipalidades Provinciales podan contar con la asesora tcnica de la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal COFOPRI-, previa suscripcin de convenio, a fin de que esta institucin ejerza la Secretara Tcnica de las Comisiones correspondientes en las ciudades donde asumi competencia, comprometindose asimismo a mantener actualizada la base catastral de cada localidad; la informacin sobre los planos perimtricos, los planos de trazado y lotizacin; y la informacin sobre nuevos propietarios de las posesiones formalizadas, a fin de actualizar permanentemente la Base Nacional que administra COFOPRI.

Artc8 1 Este DecretoSupremo mantena todava a COFOPRI con el rol de definir y supervisar permanentemente y a nivel nacional, los patrones de calidad que debern cumplir los procesos de formalizacin de las posesiones urbanas informales, as como emitir las normas para los procedimientos administrativos que debern seguirse con tales fines. Adems, COFOPRI tena el rol de brindar asistencia tcnica y legal a las Municipalidades Provinciales que lo soliciten y desarrollar un programa nacional de capacitacin y actualizacin permanente para el personal de las Secretaras Tcnicas, en los casos en los que se celebren convenios con esos objetivos. La participacin de COFOPRI se debe al alto nivel de especializacin que esta institucin ha desarrollado, mediante el empleo de tecnologa moderna y procedimientos simplificados de formalizacin, que contaba con el financiamiento externo necesario, lo que constituye un importante elemento de apoyo a las municipalidades en la planificacin del desarrollo urbano. De esta manera, las Comisiones Provinciales de Formalizacin tuvieron a COFOPRI como un ente rector a nivel nacional en materia de formalizacin y catastro. Debemos aadir que las Comisiones Provinciales estaban integradas por representantes de la Municipalidad Provincial, la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI), la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP), el ex Registro Predial Urbano (RPU) y otros miembros cuya participacin la misma Comisin considere necesaria. Este rgimen sufri dos modificaciones que, sin embargo, no afectaron el proceso de formalizacin de manera sustancial.Estas modificaciones fueron: 0 La introducida con la promulgacin del Decreto Supremo No. 021-2002-JUS, que aprob el Reglamento de adjudicacin de lotes incorporados al inventario de terrenos estatales con fines de vivienda, a cargo de las Comisiones Provinciales de Formalizacin, cuya finalidad era identificar los terrenos estatales que tengan vocacin urbana y al que se incorporarn aquellos terrenos ocupados o invadidos con posterioridad al 22 de marzo de 1996 y hasta el 31 de diciembre de 2001, cuya transferencia se efectu a ttulo oneroso (se ampli el plazo de formalizacin al 31 de diciembre de 2001).

ulmo 2 del Decreto Legislativo 803. 9 0 La incorporacin del Registro Predial Urbano al Registro de Predios, a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, creado por la Ley No. 27755, publicada el 15 de junio de 2002, que dispone la unificacin del Registro de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales en un nico registro de mbito nacional, restringiendo la utilizacin de los "Formularios Registrales". 1 2. La Ley N 27972, Ley Orgnica de Municipalidades, en el artculo 79 restablece la competencia de las municipalidades en materia de reconocimiento, verificacin, titulacin y saneamiento fsico legal de asentamientos humanos, reconociendo a COFOPRI como rgano tcnico de asesoramiento de los gobiernos locales en dicha materia Asimismo, el artculo 76 de la citada norma admite la posibilidad de que las municipalidades puedan delegar dichas competencias a otras entidades del Estado, previa suscripcinde convenios. 2 3. La Ley N 28391, Ley de Formalizacin de la Propiedad Informal de terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales y urbanizaciones populares, as como su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo N 005-2005-JUS, ratifican la competencia de las municipalidades provinciales en materia de formalizacin de la propiedad informal, hasta la inscripcin de los ttulos de propiedad. Asimismo, les confiere una nueva competencia: la declaracin de propiedad de posesiones informales asentadas en terrenos de propiedad privada, va los procedimientos administrativos de prescripcin adquisitiva de dominio y regularizacin del tracto sucesivo7. Una vez ms se reconoce la calidad tcnica de COFOPRI, establecindose su funcin como asesor tcnico y legal de las municipalidades provinciales en materia de formalizacin de la propiedad informal, para cuyo efecto ser necesaria la suscripcin de convenios. 4. La legislacin vigente establece que COFOPRI tiene el rol de asesorar a las Municipalidades Provinciales como un rgano tcnico y ejecutar el proceso de formalizacin va delegacin de facultades, para lo cual se suscriben los convenios respectivos dentro del marco de la legislacin vigente sobre descentralizacin propiciada por el Gobierno Nacional.

7 Procedimientos que fueron de competencia exclusiva de COFOPRI, hasta antes de la Sentencia del Tribunal Constitucional, recada en el Expediente N 012-2001-I-TC, publicada el 05-07-200210 1 3. ESTRATEGIA PAS, Consolidando los derechos de propiedad 1 El D.S. N 011-2005-JUS, publicado el 2 de septiembrede 2005, establece que son funciones de COFOPRI: disear procedimientos estandarizados y de bajo costo para la ejecucin de los programas de formalizacin de la propiedad urbana; asesorar a los Gobiernos Locales y Regionales en el desarrollo y ejecucin de acciones de saneamiento de la propiedad predial y levantamiento catastral; disear e implementar programas de capacitacin y transferencia de conocimientos en materia de formalizacin y levantamiento catastral; disear los mecanismos que permitan reducir los costos de mantenimiento de la propiedad en la formalidad; diagnstico y saneamiento fisco legal de los bienes que conforman el Patrimonio Cultural de la Nacin y de las entidades pblicas, inclusive en proyectos de inversin, obras de infraestructura y servicios pblicos; as como, brindar asesora tcnica y legal a las urbanizaciones populares y programas de vivienda del Estado. 2 Poltica de Acceso a la Tierra se ejecuta a travs de dos instituciones del Estado: una es COFOPRI, Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal, adscrita al Ministerio de Justicia, que trabaja en el mbito marginal urbano; y la otra es el PETT, Proyecto Especial de Titulacin de Tierras, adscrito al Ministerio de Agricultura, cuya accin es en el mbito rural. 3 Poltica de Acceso a la Vivienda y al Crdito a travs de una Comisin Multisectorial de Coordinacin con representacin de diversos sectores del Estado, para la ejecucin de actividades destinadas a facilitar la construccin y promocin del acceso de la poblacin a la propiedad privada destinada a vivienda. (Decreto Supremo No. 010-2002-MTC).Se busca promover actividades a fin de conseguir la estandarizacin de los sistemas de construccin y racionalizar el uso del suelo para la ejecucin de proyectos habitacionales; as como ejecutar obras de accesibilidad y saneamiento que permitan la inversin privada, as como el saneamiento fsico-legal de los inmuebles. Y coordinar y concertar la participacin del Fondo MIVIVIENDA, del Banco de Materiales y de las Entidades del Sistema Financiero en el financiamiento de los proyectos que promuevan una vivienda digna y a condiciones bsicas para un desarrollo saludable en un entorno adecuado. Para ello se han diseado y ejecutado diversos programas de vivienda del Estado como Mivivienda, Techo Propio y Mi Barrio.

11 1 Dentro del marco del proceso de descentralizacin promovido por el Gobierno Nacional, los Gobiernos Locales reasumen competencia de saneamiento de propiedad en posesiones informales, en el marco de la Ley de Bases de Descentralizacin, Ley N 27783 y Ley Orgnica de Municipalidades, Ley N 27972. 2 Unificacin de los Registros de Propiedad en el Registro de Predios, a travs de la Ley N 27755, el que comprende al Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de los Predios Rurales. 3 El Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el Registro de Predios, Ley N 28294, que establece la base normativa catastral, estandarizacin de los procesos tcnicos y administrativos catastrales de las diversas entidades que tienen responsabilidad de generar catastros en el pas, a fin de regular y uniformizar la generacin,administracin, actualizacin y mantenimiento de la informacin catastral y registro de derechos y propiedad inmueble dentro de una estrategia del sistema integral de catastro. 4 Ley de Formalizacin de la Propiedad Informal de posesiones informales, Ley No. 28391, que declara de preferente inters nacional la formalizacin de la propiedad informal y su inscripcin registral, respecto de los terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales, urbanizaciones populares y toda otra forma de posesin, ocupacin o titularidad informal de predios que estn constituidos sobre inmuebles de propiedad estatal, con fines de vivienda; comprendindose tambin a los mercados pblicos informales. 1 4. RESULTADO EN CIFRAS: IMPACTO ECONMICO Y SOCIAL. 2 4.1 Lotes y Ttulos emitidos

El proceso de formalizacin ha generado un sistema legal que asegura el acceso al derecho de propiedad, facilitando la incorporacin social y econmica de los poseedores de predios al sistema inmobiliario formal. El primer gran impacto de la formalizacin es la incorporacin al mercado inmobiliario formal, a septiembre de 2005, de 1468,547 propiedades, correspondiendo a la provincia de Lima, la capital, un 45% de la emisin de predios formalizados y el 55% a las dems provincias del pas. 12 La formalizacin contribuye en forma inmediata en la mejora de la calidad de vida de los pobladores en extrema pobreza, pues la titulacin es el punto de partida de las obras de infraestructura de luz, agua, desage, pistas y veredas, as como de la mejora en la construccin de viviendas, generando un mayor valor econmico de las propiedades. 1 4.2 Crditos e hipotecas

El segundo impacto es la utilizacin econmica del ttulo de propiedad, evidencindose que el sistema financiero formal ha desembolsado, a agosto del 2005, 524 millones de dlares en crditos a 288 mil propietarios formalizados por COFOPRI. Hasta el ao 2000, el sistema financiero desembols a titulares COFOPRI 249 millones de dlares en crditos, a favor de 154 mil personas; en el ao 2001, el monto de crditos se increment a 275 millones de dlares en beneficio de 174 mil personas, respectivamente. Para el ao 2002, estas cifras tambin tuvieron un incremento significativo. Es as que el monto colocado se ubic en 314 millones de dlares, distribuidos entre 197 mil beneficiarios. Durante el ao 2003 contino incrementndose el monto y nmero de crditos a 372 millones de dlares y 237 mil personas, respectivamente; al igual que en ao 2004 en el cual los crditos otorgados ascendieron a 459 millones a favor de 288,000 personas; y hasta agosto del 2005 la tendencia mostrada en los aos anteriores se mantiene en alza, determinando que a esa fecha el monto colocado sea de 524 millones de dlares y el nmero de propietarios favorecidos con crdito sea de 288,000. Tambin ha habido un incremento importante en la constitucin de garantas hipotecarias y una tendencia creciente en el monto de los gravmenes, que a febrero de 2005, se han registrado 83 mil hipotecas con gravmenes hasta por 561 millones de dlares, a favor de beneficiarios que cuentan con un ttulo de propiedad emitido por COFOPRI. Otro indicativo de plusvalaque agrega la formalizacin a las propiedades tituladas, radica en la percepcin que tiene el sistema financiero respecto del valor de los predios; ya que el 100% de predios formalizados e hipotecados tienen un valor arancelario inferior a los dos mil dlares; sin embargo, para el sistema financiero que ha registradoEl ttulo de propiedad y la formalizacin son mecanismos que han permitido promover las inversiones para generar un valor agregado a las propiedades formalizadas. En cuanto al tipo de crdito, segn informacin de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS), los crditos otorgados a propietarios COFOPRI son orientados, en su mayora a crditos de consumo (64.9%) y microempresa (32.8%), determinndose que se registra una mayor participacin del gnero femenino en el crdito orientado a la microempresa, 40.2 % frente a un 27% que corresponde al gnero masculino. Podemos afirmar, que el proceso de formalizacin ha impactado positivamente en el acceso al crdito del gnero femenino, empoderando a las mujeres, que hoy participan en un 43% del total de los deudores titulados por COFOPRI. 1 4.3 Impacto Social.

Y el tercer impacto del proceso de formalizacin, por ello no menos importante, es su efecto social, evidencindose reduccin de los conflictos entre los pobladores, incremento de las horas de trabajo en los ncleos familiares, generacin de una mayor oportunidad para que el trabajo femenino se realice fuera de casa y la sustitucin del trabajo infantil por trabajo adulto. Segn el estudio Con ttulo para trabajar: Derechos de propiedad urbana y oferta de trabajo en el Per,realizado por la investigadora estadounidense, Erica Field, y publicado en octubre de 2002, por la Seccin de Relaciones Industriales de la Biblioteca Fireston de la Universidad de Princeton, realizado en el Per, demuestra que un programa de titulacin gubernamental: 1 Incrementa el nmero de horas que dedica la familia al trabajo fuera del hogar, pudiendo llegar a 45 horas a la semana, lo que implica un 40% de ganancia en horas de fuerza de trabajo en aquellas familias que han obtenido su ttulo de propiedad. 2 Brinda oportunidad para que el trabajo femenino se realice fuera de casa; y 3 Promueve la sustitucin del trabajo infantil por trabajo adulto (generando una reduccin de 1/3 en el trabajo infantil).

De otro lado, el estudio Efectos de la Titulacin en el Desarrollo de la Mujer, realizado tambin por la investigadora Erica Field, en la Universidad de Harward, demuestra que: 1 La titulacin reduce las diferencias de gnero en el acceso al crditoMujeres tituladas individualmente realizan actividades mejor remuneradas y obtienen mayores ingresos que las mujeres tituladas con su cnyuge. 1 Se produce un empoderamiento de la mujer en la toma de decisiones en el hogar y sobre la propiedad. 0 5. SOSTENIBILIDAD DE LA REFORMA.-

Las reformas que se han implementado slo generarn valor agregado si son mantenidas en el tiempo, y especialmente el proceso de formalizacin ser sostenible y otorgar seguridad jurdica en tanto que se continen las acciones ya iniciadas tendientes hacia ese propsito. El marco legal, la actualizacin del catastro y su vinculacincon el Registro de Predios, los procesos de formalizacin y regularizacin de la propiedad con mecanismos simplificados y a bajo costo, el acceso y la permanencia de la propiedad dentro de la formalidad y la inscripcin de las transacciones en el Registro sin trabas burocrticas, deben continuar siendo prioridad de las polticas gubernamentales y formando parte de la agenda pendiente. Los sistemas que faciliten el acceso a la propiedad y al Registro de manera rpida, simplificada y a bajo costo, permitirn la permanencia de las propiedades en el sistema formal del mercado inmobiliario y ello coadyuvar en beneficio de los propietarios, facilitndoles tambin el acceso al crdito y a los servicios bsicos de infraestructura. La permanencia en el Registro de Predios y el acceso al crdito son los primeros eslabones para desarrollar una estrategia de sostenibilidad de la reforma de la propiedad emprendida. 1 5.1 Promocin de Acceso al Crdito: Campaa CREDICRECE

El rol promotor de COFOPRI Uno de los objetivos principales de COFOPRI es lograr que la poblacin cuyos activos han sido formalizados, puedan insertarse al mercado financiero utilizando su ttulo como garanta colateral y para la constitucin de hipoteca, que les permitan alcanzar su desarrollo econmico y el de sus familias. En ese sentido, asumiendo un rol promotor, COFOPRI dise esta estrategia de promocin de cultura de crdito dirigida especialmente a los micro empresarios formalizados por considerarlos potenciales sujetos de crdito, con el objetivo de generar una demanda informada y promover su acercamiento a las entidadesfinancieras para el acceso al crdito formal. CREDICRECE es el programa de promocin de cultura de crdito diseado por COFOPRI dirigido a los micro empresarios cuyas propiedades han sido formalizadas por esta institucin, con la finalidad de promover el acceso al crdito formal, as como articular la oferta y demanda financiera. Este programa se ejecuta mediante talleres de capacitacin de un da de duracin, durante los cuales los micro empresarios reciben informacin sobre la importancia de formalizar su propiedad, la oferta crediticia y la utilizacin del ttulo como garanta para acceder a un crdito. Todo el aprendizaje se realiza a travs de diversos materiales educativos como vdeos, historietas, lminas y juegos interactivos, los que permiten a los participantes intercambian experiencias y conocimientos respecto a qu es el crdito y sus modalidades, as como la importancia de la cultura de pago. Asimismo, COFOPRI desarrolla seminarios dirigidos a las instituciones financieras a nivel nacional, a fin de presentar el programa CREDICRECE, comprometer su participacin en los talleres y promover la adecuacin de sus productos crediticios o el diseo de nuevas alternativas de financiamiento en virtud de la potencial cartera de clientes que representan los micro empresarios titulados en sectores emergentes. A junio del 2005, ms de 22 mil microempresarios formalizados fueron capacitados por COFOPRI, a travs de 76 talleres educativos dictados descentralizadamente a nivel nacional, muchos de los cuales ya han accedido a crditos en el sistema financiero formal. 1 5.2 Promocin de CulturaRegistral

Un ttulo de propiedad generar seguridad jurdica mientras las transacciones se realicen dentro del mercado inmobiliario y se registren. Para lograr este propsito COFOPRI dise un programa beneficios que conlleva la inscripcin de segundos actos en los Registros Pblicos, denominndosele CAMPAA DE CULTURA REGISTRAL. La campaa se ejecuto en colaboracin con la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos y en dos fases: la primera de diciembre del 2002 a mayo del 2003 y la segunda de enero a junio del 2004, en 13 ciudades del pas. La metodologa es muy dinmica y participativa, presentndose piezas de teatro, pasacalles, videos e historietas, empleando para su difusin mdulos informativos, donde se desarrollarn 312 sesiones educativas. Se incluye tambin una campaa radial para difundir, la importancia del registro, la importancia de la inscripcin de los segundos actos y la seguridad que ste brinda. Confiamos en que la tendencia creciente de la consolidacin de las ciudades formalizadas, contribuyan a la generacin de mercados inmobiliarios activos, que continen promoviendo el desarrollo y crecimiento econmico para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos peruanos. 16 donde se desarrollarn 312 sesiones educativas. Se incluye tambin una campaa radial para difundir, la importancia del registro, la importancia de la inscripcin de los segundos actos y la seguridad que ste brinda. Confiamos en que la tendencia creciente de la consolidacin de las ciudades formalizadas, contribuyan a la generacin de mercados inmobiliarios activos, que continen promoviendo el desarrollo y crecimiento econmico para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos peruanos.

Ley No. 26878LEY GENERAL DE HABILITACIONES URBANASPromulgada el 19.NOVIEMBRE.97Publicada el 20.NOVIEMBRE.97 |

LEY No. 26878EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICAPOR CUANTO:El Congreso de la Repblica ha dado la Ley siguiente:EL CONGRESO DE LA REPUBLICA;HA DADO LA LEY SIGUIENTE: LEY GENERAL DE HABILITACIONES URBANAS Artculo 1.- La presente ley norma el procedimiento simplificado para la aprobacin de las habilitaciones urbanas nuevas, la regularizacin de aquellas habilitaciones ejecutadas que no han culminado con los trmites municipales respectivos y cuentan con viviendas ya construidas sobre terrenos de propiedad de asociaciones de vivienda y pro-vivienda, cooperativas de vivienda o de otra forma asociativa con fines de vivienda, y la regularizacin de las lotizaciones informales que sin constituir habilitaciones urbanas cuentan con construcciones parcialmente consolidadas y cuyos lotes de vivienda han sido individual y directamente adquiridos por los integrantes de cada lotizacin informal.

Artculo 2.- Compete a las Municipalidades Provinciales la aprobacin de los planes de desarrollo local que son: el Plan Integral de Desarrollo Provincial, el Plan de Acondicionamiento Territorial y el Plan Urbano, que a su vez comprende: el Plan de Desarrollo Metropolitano, el Plan Director, el Plan de Ordenamiento y el Plan de Expansin Urbana.Asimismo corresponde a las Municipalidades Provinciales desarrollar el Sistema Vial en el mbito de su circunscripcin territorial.

Artculo 3.- Correspondea las Municipalidades Distritales en el mbito de su respectiva circunscripcin territorial, y a las Municipalidades Provinciales cuando se trate del rea del Cercado, conocer y aprobar las solicitudes de habilitacin urbana que a partir de la vigencia de la presente Ley, presenten las personas naturales o jurdicas, las asociaciones de vivienda y pro-vivienda, y las cooperativas de vivienda o cualquier otra forma asociativa con fines de vivienda, incluyendo los casos de regularizacin de habilitaciones pendientes o en trmite.La aprobacin se efectuar en el plazo mximo de sesenta (60) das naturales contados desde la fecha de presentacin de cada expediente.Para este fin las Municipalidades en forma individual o asociada conformarn una Comisin Tcnica integrada por representantes de las entidades siguientes: Colegio de Arquitectos del Per, Colegio de Ingenieros del Per, Cmara Peruana de la Construccin, y Empresas o entidades prestadoras de los servicios de agua potable y alcantarillado y de energa elctrica.Las habilitaciones urbanas que aprueben las Municipalidades Distritales debern respetar lo establecido en los planes de desarrollo urbano precisados en el artculo precedente, a cuyo efecto elevarn copia de los expedientes aprobados para su revisin a la Municipalidad Provincial correspondiente.La Municipalidad Provincial en un plazo mximo de quince (15) das naturales contados desde la fecha de recepcin del expediente, verificar si la habilitacin urbana cumple o no con los planes de desarrollo urbano, y otorgar la conformidad o dispondr la rectificacin de las observacionesa que hubiere lugar, comunicndolo a la Municipalidad Distrital para sus efectos.Vencido el plazo antes sealado sin que la Municipalidad Provincial se hubiere pronunciado, se entender que la habilitacin urbana objeto de revisin es conforme.

Artculo 4.- El procedimiento simplificado constar de dos etapas.La Aprobacin de la habilitacin y la Recepcin de obras finales.Las Municipalidades podrn contratar los servicios de terceros para la evaluacin de los expedientes tcnico legales previstos en la presente Ley y en su Reglamento.1. Para obtener la aprobacin de la habilitacin se deber presentar:a. Ttulo de Propiedad Registrado.b. Plano de ubicacin.c. Plano de lotizacin y Memoria Descriptiva, en concordancia con los planos urbanos aprobados por la Municipalidad Provincial.d. Certificado de zonificacin y vas otorgado por la Municipalidad Provincial, que ser extendido a sola solicitud del interesado.e. Factibilidad de servicios de agua y alcantarillado y de energa elctrica otorgado por las empresas o entidades prestadoras de dichos servicios.f. Declaracin Jurada de la reserva de reas para los aportes reglamentarios.La aprobacin que podr contener la autorizacin para llevar a cabo construcciones simultneas y para celebrar contratos de venta garantizada, se obtendr automticamente si en un plazo de sesenta (60) das tiles de presentada la solicitud la Municipalidad no emitiera resolucin.Transcurrido dicho plazo o emitida la resolucin aprobatoria se solicitar la inscripcin de la habilitacin en el Registro Predial Urbano o en el Registro de PropiedadInmueble, segn corresponda.Dicha inscripcin da mrito para la inscripcin de los lotes individuales que integran el plano de lotizacin.2. Para la Recepcin de obras finales se deber presentar:a. Una Comunicacin escrita a la Municipalidad informando de la conclusin de obras, que ser suscrita por el representante de la organizacin y el profesional responsable de las mismas, acompaando copias de las cartas de conformidad de obra, emitidas por las empresas o entidades prestadoras de los servicios pblicos.b. Declaracin jurada suscrita por las personas antes indicadas, sealando que las obras han sido ejecutadas y culminadas cumpliendo con las normas tcnicas vigentes.c. Copia del Plano de Replanteo de las obras de pavimentacin y de ornamentacin de parques, cuando corresponda.Una vez cumplido este trmite queda concluido el procedimiento de habilitacin urbana.

Artculo 5.- Para la regularizacin de habilitaciones urbanas, slo sern exigibles documento pblico o privado en el que conste la transferencia de la propiedad a favor del solicitante de la habilitacin, los requisitos previstos en los literales b), c) y f) del inciso 1) del artculo anterior y una Declaracin Jurada suscrita por el representante de la habilitacin y el profesional responsable de la obra, en la que conste que las obras han sido ejecutadas total o parcialmente.Las Municipalidades aprobarn las habilitaciones urbanas tomando en consideracin lo establecido en los Planes Urbanos aprobados por la Municipalidad Provincial. Los Planos de Desarrollo Urbano incorporarn las reas y caractersticas de las habilitacionesurbanas ya ejecutadas a que se refiere la presente Ley.La convocatoria para designar representantes especialmente facultados para iniciar, impulsar y culminar el procedimiento, hasta la independizacin, titulacin y registro individual de cada lote, ser realizada directamente por el nmero de asociados, socios o cooperativistas que establezcan los respectivos Estatutos y, en su defecto, por el diez (10)% de los mismos.

Artculo 6.- Establzcase el procedimiento de "Formalizacin de Centros Urbanos Informales" que se seguir ante la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI y tendr por objeto regularizar las lotizaciones y el derecho de propiedad individual de los poseedores de lotes que conforman un conjunto de manzanas determinadas y vas trazadas, pero no constituyen una habilitacin urbana, cuentan con construcciones parcialmente consolidadas y cuyos lotes de vivienda han sido individual y directamente adquiridos por cada uno de los integrantes del centro urbano informal.El procedimiento constar de tres etapas: el Reconocimiento y Calificacin del Centro Urbano Informal; la Aprobacin del Plano de Lotizacin y Vas; y, la Declaracin de Propiedad, mediante los procedimientos administrativos previstos en el Artculo 12 del Decreto Legislativo No. 803.COFOPRI tendr competencia exclusiva y excluyente respecto de los centros urbanos informales que haya reconocido y calificado como tales, debiendo notificar a las autoridades que pudieran haber conocido sobre algn procedimiento iniciado por ellas, para que lo den por concluido. Las Resoluciones emitidas por COFOPRI eneste procedimiento, tienen mrito suficiente para su inscripcin en el Registro Predial Urbano.El procedimiento de la presente Ley contendr los mecanismos para la recepcin de las obras y servicios que se ejecuten o se hayan ejecutado en los centros urbanos informales as como en los asentamientos humanos que estn bajo su responsabilidad.Las acciones que desarrolle COFOPRI en cumplimiento de esta disposicin sern coordinadas con las Municipalidades Distritales correspondientes.

Artculo 7.- Los procedimientos administrativos de Declaracin de Propiedad previstos en el primer y tercer prrafo del artculo 12o del Decreto Legislativo No 803 son los de Regularizacin del Tracto Sucesivo y de Prescripcin Adquisitiva de Dominio, respectivamente. Ambos podrn ser seguidos ante COFOPRI, en forma individual o masivamente, a travs de representantes expresamente designados para ello, en este ltimo caso, por los poseedores de lotes de Asentamientos Humanos, Asociaciones de Vivienda, Asociaciones Pro Vivienda, Cooperativas de Vivienda o de cualquier otra forma asociativa con fines de vivienda y Centros Urbanos Informales.Las Resoluciones que emita COFOPRI en ambos casos, tienen mrito suficiente para el cierre y traslado de las partidas existentes sobre el predio en los Registros Pblicos, as como para su cancelacin e inscripcin de la propiedad en el Registro Predial Urbano (RPU).El Reglamento de la presente Ley regular los procedimientos para solicitar la Declaracin de Propiedad por Regularizacin del Tracto Sucesivo y la Declaracin de Propiedad por Prescripcin Adquisitiva de Dominio, exigiendoen este ltimo caso el cumplimiento de los requisitos previstos en el artculo 950o del Cdigo Civil, sin necesidad de la declaracin judicial prevista en el artculo 952o de dicho Cdigo.

Artculo 8.- Las Resoluciones emitidas por COFOPRI en ltima instancia administrativa respecto de los procedimientos previstos en los artculos 6o y 7o de la presente Ley, podrn ser recurridos ante el Sistema Arbitral Especial de la Propiedad, establecido por el artculo 17o del Decreto Legislativo No 803.

Artculo 9.- Establzcanse Procedimientos Unicos de Licencia de Construccin y Declaratoria de Fbrica y de Licencia de Demolicin, que se seguirn ante las Municipalidades Distritales y ante las Municipalidades Provinciales, cuando se trate del rea del Cercado.El Poder Ejecutivo dictar el respectivo reglamento dentro de los principios contenidos en las normas de simplificacin administrativa vigentes. DISPOSICIONES TRANSITORIAS Y COMPLEMENTARIAS Primera.- Los aportes reglamentarios que procedan en cada caso de habilitacin urbana, para fines recreativos y de servicios pblicos complementarios, incluidos los de salud y educacin, corresponden a la Municipalidad Distrital o Provincial respectiva y a las Instituciones del Estado responsables de dichos servicios.Por excepcin, en los casos de regularizacin de habilitaciones urbanas a que se refiere el artculo 5 de la presente Ley, y siempre que se compruebe la inexistencia de reas reservadas para cumplir con los aportes antes sealados, stos podrn ser compensados por el pago de dinero en efectivo, por un valor equivalente al diez (10)% del rea objetode la regularizacin.La forma y condiciones para el cumplimiento y pago de tales aportes sern fijados en el Reglamento.El acogimiento al trmite de regularizacin de habilitaciones urbanas se efectuar slo durante los primeros 90 das naturales de vigencia de la presente Ley, para lo cual las Municipalidades Distritales y Provinciales podrn emitir los formularios correspondientes.

Segunda.- Las Municipalidades Provinciales en un plazo mximo de treinta (30) das tiles contados a partir de la vigencia de la presente Ley, bajo responsabilidad remitirn a las respectivas Municipalidades Distritales, los expedientes de habilitacin urbana en trmite en el estado en que se encuentren de acuerdo a la jurisdiccin que corresponda conforme a lo dispuesto en esta Ley.

Tercera.- El Poder Ejecutivo en un plazo no mayor de sesenta (60) das naturales aprobar por Decreto Supremo los reglamentos de la presente Ley, debiendo diferenciar en los mismos el tratamiento aplicable para las habilitaciones urbanas nuevas y el que corresponda para la regularizacin de las habilitaciones urbanas pendientes.En igual forma y plazo aprobar el Reglamento Nacional de Edificaciones, el mismo que ser de obligatorio cumplimiento para todas las autoridades competentes sean nacionales, regionales, departamentales o locales.

Cuarta.- No se reconocern invasiones producidas con posterioridad al 31 de octubre de 1993.

Quinta.- Dergase el inciso 2) del artculo 70o de la Ley Orgnica de Municipalidades No 23853, y dems normas legales y administrativas que se opongan a la presente Ley.

Sexta.- La consignacin deinformacin o datos falsos en los procedimientos a que se refiere la presente Ley, o la falsificacin de los documentos que los integran, ser sancionada conforme a lo previsto en el Cdigo Penal. La Municipalidad correspondiente podr efectuar la verificacin posterior de la conformidad tcnico legal de la habilitacin, dentro del trmino de seis meses de realizada su inscripcin registral, y, de ser el caso, solicitar a la autoridad judicial su anulacin en el registro de la propiedad respectivo, informando del hecho al Colegio del profesional responsable para que ste le imponga las sanciones disciplinarias del caso.

Stima.- Las Municipalidades Distritales y Provinciales en el plazo de 120 das naturales contados a partir de la vigencia de esta Ley, aprobarn o adecuarn sus normas internas en materia de habilitaciones urbanas, en estricta concordancia con lo establecido en la presente Ley.

Octava.- La presente Ley entrar en vigencia a partir del da siguiente de su publicacin.

Comunquese al seor Presidente de la Repblica para su promulgacin.Lima, diecinueve de noviembre de mil novecientos noventa y siete.CARLOS TORRES Y TORRES LARAPresidente del Congreso de la RepblicaEDITH MELLADO CESPEDESPrimera Vicepresidenta del Congreso de la RepblicaAL SEOR PRESIDENTE CONSTITUCIONAL DE LA REPBLICAPOR TANTO:Mando se publique y cumpla.Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los diecinueve das del mes de noviembre de mil novecientos noventa y siete.ALBERTO FUJIMORI FUJIMORIPresidente Constitucional de la RepblicaALBERTO PANDOLFI ARBULUPresidente del Consejo de Minis