tesis - janium · 2012. 6. 12. · pedro vergara espinosa ... • y en especial a la ing. mariana...

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

Delegación Jalisco MAESTRÍA EN VALUACIÓN

INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

CASO PRACTICO "ANÁLISIS DE PROYECTO DE INVERSION PARA UN CENTRO COMERCIAL UBICADO EN AV. LOPEZ MATEOS Y AV. LA CALMA"

T E S I S Que para obtener el Grado de

Maestro en Valuación inmobiliaria industrial

Presentado por:

ARQ. PEDRO VERGARA ESPINOSA

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaria de Educación Pública conforme al acuerdo No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003

Guadalajara Jalisco. Diciembre de 2007.

AGRADECIMIENTOS

Este apartado no es muy usual al igual que una TESIS, pero aprovechando el espacio primero que nada agradezco:

• A Dios el haber podido estudiar la Maestría pues es algo que no tenia del todo planeado

• A mis padres por encaminarme a tomar la maestría y apoyarme en las decisiones que tomo así como en su soporte familiar.

• A los maestros que aportaron sus conocimientos para compartirlos a nuevas generaciones de aprendices.

• A los compañeros que hicieron muy ameno el caminar en este mismo viaje además de su grata compañía sus conocimientos y experiencia también compartida en este curso.

• Y en especial a la ing. Mariana Espinosa Olmedo, por su apoyo en el tema seleccionado y junto con mi compañero y amigo Arq. Efrén Zavala por su apoyo en el ámbito laboral y profesional en el que me he desenvuelto y aprendido.

• Al Lie. Jorge Ocaranza y Jesús Flores Michel por su apoyo en la asesoría de Mercado

• Al. Lie. Alejandro Elizondo que gentilmente accedió a facilitar la información existente para el desarrollo de esta Tesis.

A todos agradezco su interés y confianza que de alguna manera hicieron posible lograr la culminación de estos estudios y una pequeña pero fructífera etapa de mi vida.

DEDICATORIA

Dedico este trabajo a mi hermano simplemente por que lo quiero mucho y para que lo tome o le sirva de menos a llenar su estante de DVD's por que de libros lo dudo mucho,

PVE 2

• ÍNDICE GENERAL

Pág.

INTRODUCCIÓN 6

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA 7 OBJETIVOS 8

DESCRIPCIÓN DE LAS PARTES 9

ANÁLISIS DE MERCADO META

ANÁLISIS DE RECURSOS LEGALES POTENCIALES CAPITULO I

ANÁLISIS DEL PROYECTO

ANÁLISIS ECONÓMICO

ANÁLISIS FINANCIERO

ANÁLISIS DE MERCADO META 11

1.1. ALCANCE DE DE LA ZONA DE INFLUENCIA 11

1.2. OPORTUNIDADES DE NEGOCIO (CENTROS COMERCIALES 15

EXISTENTES EN LA ZONA DE ESTUDIO, Y COMERCIOS)

1.3. AFORO VEHICULAR 17

1.4. ANÁLISIS DE MERCADO META (POBLACIÓN) 18

1.5. ANÁLISIS DE ELEMENTOS COMERCIALES ATRACTIVOS DEL CENTRO COMERCIAL 22

C A P Í T U L O II

A N Á L I S I S DE RECURSOS L E G A L E S POTENCIALES 25

2.1 POLÍTICAS DE USO DE SUELO (REGLAMENTACIÓN) 25

2.2 REQUERIMIENTOS LEGALES SUSTENTABLES 36

PVE

CAPÍTULO III

ANÁLISIS DEL PROYECTO 37

3.1 FACTORES URBANOS DE UBICACIÓN 37

3.2 IMAGEN URBANA 38

3.3 PROYECTO ARQUITECTÓNICO 40

CAPITULO IV

ANÁLISIS ECONÓMICO 43

4.1 VALOR DE ACTUAL TERRENO 45

4.2 PROPUESTA DE VALOR DEL M2 DE LOCALES 46

4.3 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y GASTOS DE OPERACIÓN, MANTENIMIENTO

Y GASTOS DE VENTA 46

4.4 PROYECCIONES MENSUALES DE FLUJOS NETOS DE EFECTIVO 48

CAPÍTULO V

ANÁLISIS FINANCIERO 49

5.1 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD Y ANÁLISIS DE RIESGO 49

5.2 VALORES FINANCIEROS PARA MEDIR LA SENSIBILIDAD Y RIESGO 49

5.3 VALORES FINANCIEROS DE LA REPOSICIÓN DE LA INVERSION APLICADOS 54

VALOR PRESENTE NETO (VPN), TASA INTERNA DE RETORNO (TIR), TIEMPO DE RECUPERACIÓN SIMPLE (TRS),

TIEMPO DE RECUPERACIÓN AJUSTADO (TRA), BENEFICIO COSTO (B/C) y comparativos financieros.

CONCLUSIONES 56

ANEXOS 58

BIBLIOGRAFÍA 58

PVE 4

RESUMEN

Este trabajo constituye una aproximación al análisis de proyecto para un Centro Comercial y de Ocio de tipo Central con características particulares en su uso desde la perspectiva de demanda, perfil de los consumidores, movilidad, perfil socioeconómico y de uso, rentabilidad del negocio para el inversionista y probables riesgos, Mejor aprovechamiento del predio y los espacios y su impacto de imagen urbana y contexto.

Palabras Clave: Centro comercial, rentabilidad de negocio, oportunidad de negocio, contexto, La Calma.

ABSTRACT

This work focus in the study of a project for a Medium Center Mall for service to a Neighborhood and it context whit his particular use of demand, costumers profile, mobility, social status, use, reliability for the investors and its probably risks, best way of use of the land and the architectural distribution of spaces and the impact to the near context.

Key Word: Commercial Centre, rentability, business opportunity, context, La Calma.

PVE 5

INTRODUCCIÓN

El motivo de esta tesis es utilizar varios de los conocimientos obtenidos en la maestría aplicándolo a un ejemplo práctico utilizable, a un ejemplo real.

El continuo cambio del comportamiento social, necesidades económicas y de intereses de consumo de la población han transformado muchos de los espacios destinados a diversas actividades comerciales, de recreo y adquisición de artículos de necesidades diarias.

Anteriormente las actividades de ocio y consumo se llevaban acabo de forma diferente a como se definen actualmente según teniendo como elementos importantes el desplazamiento y concentración de bienes y servicios en puntos de concentración cada vez mas chicos y dispersos pero con las características de centros de alto volumen a donde la gente comúnmente gusta ir.

Los puntos de concentración para adquirir productos, de servicio, cuidado personal y recreación han proliferado en la cd. De Guadalajara habiendo concentrando los diferentes tipos de servicio según su alcance de influencia así como su núcleo de servicios que ofrece clasificándolos como Centros Vecinales, Barriales, Centrales, Distritales y Regionales. Con esto cada vez mas las personas buscan lugares cercanos ya sea a sus puntos de trabajo o donde habitan para convivir y conseguir los bienes a los que están acostumbrados o tienen necesidades de consumir.

Centros Comerciales

DEFINICIÓN:

*Defínamos el Centro Comercial como "Conjunto de establecimientos comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, con criterio de unidad, cuya formula comercial, actividades complementarias y servicios comunales están relacionados con su entorno y orientados a prestar sus servicios en el área metropolitana de la ciudad con criterio imagen y administración unitaria".

"(PERSPECTIVAS DE VALOR EN LOS CENTROS COMERCIALES) Rafael Corredor Alvarez http: //wmv .monografias.com /trabajos 2 o /centros-comerciales /centros-f omerciales.s html www, monoqraflas.com

PVE 6

http://monografias.com

http://monoqraflas.com

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

ANTECEDENTES El predio de estudio ha tenido un solo uso desde sus inicios comerciales su construcción data de aprox. 25 años atrás,

siendo este el uso que actualmente tiene como negocio de compraventa de autos seminuevos. En ese entonces la población aledaña no contaba con la densidad demográfica y flujo vehicular con el que actualmente cuenta la zona. Los comercios vecinos estaban dedicados más a servicios para la construcción, talleres mecánicos y oficinas corporativas de pequeña escala o sucursales así como edificios condominales y casas habitación.

PROBLEMÁTICA DE LA UBICACIÓN Y GIRO DEL NEGOCIO

Actualmente, en la ubicación del objeto de estudio se han tenido muchos cambios contextúales entre los cuales se encuentran su estructura vial, el giro de los negocios contiguos, los intereses sociales de la zona, estrato socioeconómico y la edad de los pobladores que actualmente viven en la zona.

JUSTIFICACIÓN

El Análisis propuesto para el punto de estudio plantea la búsqueda de un nuevo tipo de inversión del cual pueda ofrecer a los inversionistas un mejor uso del predio en el ámbito comercial y productivo.

SEMBLAZA DEL PROYECTO

El proyecto busca la actualización del predio de estudio mejorando su rentabilidad, aprovechando todos los elementos posibles tanto legales como comerciales que tiene la ubicación favorecido por el transito vehicular, la densidad demográfica y las oportunidades de negocio que ofrece la zona.

La intención inicial para el uso del predio es de un proyecto de centro comercial con ciertas características en cuanto a su imagen y tipos de servicio que albergaría para destacarse de las posibles competencias que actualmente existen en la zona.

Existen varias propuestas de lo que sería en forma el centro comercial, así como un presupuesto tentativo de su construcción y una proyección de la venta y recuperación de la inversión.

Con los datos proporcionados además de otros elementos de análisis propuestos se pretende dar un acercamiento lo mas acertado posible al mejor uso del predio, sus construcciones y los factores económico-financieros que el inversionista tendría pudiera tener.

PVE 7

Hacer la Valuación Integral del Proyecto de Inversión "Centro Comercial La Calma" observando varios aspectos que influyen en su funcionalidad, rentabilidad y comercialización.

-,!,"..u'"-.!. * '* ."***

Analizar varios de los aspectos importantes para el emplazamiento de un Centro Comercial y su impacto tanto para el inversionista, los consumidores y el contexto directo.

1. Analizar el contexto directo al punto de emplazamiento para observar la imagen urbana, la ubicación, la posible competencia existente y las oportunidades de negocio emplazables para el C. Comercia!.

2. Observar y tomar en consideración los reglamentos y políticas existentes para el desarrollo de un C. Comercial

3. Analizar una propuesta viable de proyecto para un mejor u óptimo funcionamiento del C. Comercial tomando en cuenta su contexto y su propio espacio.

4. Analizar una propuesta de valores del predio, costos de construcción, gastos de operación inicial, así como los precios de venta de los locales o m2 de áreas vendibles basados en comparables de mercado existente en ejemplos similares y la zona de estudio.

5. Analizar los posibles riesgos de la inversión y proyectar la rentabilidad de la inversión utilizando valores financieros.

HIPÓTESIS • j & v

Es posible aplicar las técnicas de valuación de un negocio en marcha al análisis integral de un proyecto de inversión.

Se considera que para un negocio pueda llevarse a cabo de la mejor manera y teniendo una mayor certidumbre de lo que se va a hacer se busca una apreciación mas concreta desde su etapa de planeacíón ("antes de llevar a cabo cualquier acción"). En este trabajo se propone tomar en cuenta varios aspectos que van dando valiosa información que en lo consecutivo van ayudando a vislumbrar un panorama de las posibles variables del contexto social, económico, de lugar y del valor del dinero para así desarrollar un proyecto de la manera mas acertada posible y con una conciencia basada en antecedentes, ejemplos anteriores y similares, razonamientos concretos y nuevas ideas concluyendo a un riesgo medido en la realización de dicho proyecto.

PVE 8


Este estudio proporciona la determinación y cuantificación de la oferta y la demanda, se ve que posibilidad real tiene el producto o servicio de penetrar un mercado determinado.*

Es la función que vincula a consumidores, clientes y público con el mercadólogo a través de la información, la cual se utiliza para identificar y definir las oportunidades y problemas de mercado; para generar, retinar y evaluar las medidas de mercadeo y para mejorar la comprensión del proceso del mismo.

Dicho de otra manera el estudio de mercado es una herramienta de mercadeo que permite y facilita la obtención de datos, resultados que de una u otra forma serán analizados, procesados mediante herramientas estadísticas y así obtener como resultados la aceptación o no y sus complicaciones de un producto dentro del mercado.**

ANÁLISIS DE RECURSOS LEGALES POTENCIALES

Se visualiza el panorama legal a partir de reglamentación para la construcción de comercios, requisitos básicos para el proceso de permisos y documentación básica para la promoción de los locales comerciales.

ANÁLISIS DEL PROYECTO

En este apartado se analiza una propuesta de anteproyecto en lo que a su distribución se refiere y se busca la mejor manera de comunicar a todas las áreas del Centro Comercial con las mismas posibilidades de flujos y ubicaciones de los comercios menores a comercios anclas o subanclas. Al igual se proponen las áreas comerciales y de estacionamientos basadas en reglamentos y la mejor distribución, aprovechamiento de espacio y funcionalidad.

En la parte urbanística se busca de manera conceptual una alternativa que invite al contexto a ingresar al centro comercial así como la integración de los estacionamientos al flujo vehicular.


En este punto se estudian los costos y valores actuales de los que estaría conformada la inversión necesaria para el Centro Comercial. El conteniendo de esa inversión contiene: el Valor del Terreno, Los costos de construcción de la edificación, así como las consideraciones de los gastos de operación, mantenimiento y gastos de venta de las áreas comerciales.

Se analizan los costos de terreno y construcción en base de parámetros de mercado para saber que valores de comercialización de los locales son los mas adecuados para su rápida recuperación de la inversión.


El análisis financiero es una herramienta utilizada dentro de la planeación, sirve para decidir si se justifica o no la inversión en una obra, por medio de métodos de evaluación que toman en cuenta el valor del dinero a través del tiempo como son: la tasa interna de retorno y el valor presente neto. La decisión de una inversión casi siempre recae en el análisis financiero,

PVE 9

por eso es que los métodos y los conceptos aplicados deben ser claros y convincentes, es aquí donde se determina si el proyecto es o no rentable en su conjunto.

*AI analizar los proyectos de inversión se determinan los costos de oportunidad en que se incurre al invertir al momento para obtener beneficios al instante, mientras se sacrifican las posibilidades de beneficios futuros, o si es posible privar el beneficio actual para trasladarlo al futuro, al tener como base especifica a las inversiones.

Una de las evaluaciones que deben de realizarse para apoyar la toma de decisiones en lo que respecta a la inversión de un proyecto, es la que se refiere a la evaluación financiera, que se apoya en el cálculo de los aspectos financieros del proyecto.

El análisis financiero se emplea también para comparar dos o más proyectos y para determinar la viabilidad de la inversión de un solo proyecto.

UTILIDAD DE LA TESIS . ¡asa . - • i iwSra

El estudio propuesto se plantea como una opción basada en para la valuación de proyectos de inversión y negocios en marcha tomando los aspectos mas importantes que influyen en el desarrollo de un producto o servicio, en este caso un bien inmueble dedicado a promover el comercio y las actividades sociales enfocadas al consumo.

Se busca analizar para empatar los intereses de inversión con los gustos y necesidades de los consumidores meta, así como la adecuación del inmueble en un contexto.

"Tesis Jaime Eduardo Luna Méndez ("evaluación acón óm ico-financiera del proyecto del acceso salina cruz en ta carretera: pin ote pa nacional-salina cruz, subtramo; km. 381+100 al km. 3874-700; origen: pinotepa nacional, oax.")

"ww.monografias.com http-flwww monoarafias com/trabaios13/m6rcado/mercado shtml#ESTUDIO Cynlhia, Contreras Zeron cvnthi atSmsn com

PVE 10

http://ww.monografias.com

[——7K


1.1 ALCANCE DE LA ZONA DE INFLUENCIA

En este apartado se analiza el posible alcance de influencia del proyecto como centro comercial, tanto en su posible repercusión de la zona así como a las colonias aledañas que más posibilidades de uso tendrían al punto.

Los elementos que se toman en cuenta para este análisis son:

Características generales del predio de estudio

• (dimensiones, frentes, colindancias, configuración y topografía, coordenadas, tramo de calles limítrofes y orientación, uso de suelo, tipo de construcción dominante, saturación de la zona, densidad de población, infraestructura, equipamiento)

• Tipos de vialidades existentes de contacto primario y secundario (características generales, orientación)

• Medios de transporte existentes en la zona (tipos de transporte)

• Colonias de contacto primario y secundano (razones de interés de contacto y características generales de las colonias, densidad habitacional, equipamiento, infraestructura características socioeconómicas)

Características generales dei predio de estudio

INFORMACIÓN GENERAL PREDIO

ubicación

calle Av López Mateos N° 5000 colonia la calma c.p 45070 municipio Zapopan estado Jalisco

superficie 3956

frentes

2 calle Av López Mateos Av La Calma

tipo vialidad distntal colectora

tipo de frente mayor menor

m frente 70 20

características glorieta glorieta

PVE 11

Colindancias norte sur oriente poniente

configuración y topografía forma lados ubicación en manzana topografía

coordenadas latitud longitud elevación

irregular 4 esquina sensiblemente horizontal superior a nivel de banqueta

20.635899° N 103.411916o W 1616 MSM

tramo de calles limítrofes y orientación

Frente a Av. López Mateos con acera al oriente entre calle Boyero al norte y Av. La Calma al sur, cerrando la manzana la calle Balanza al poniente

uso de suelo CC3

tipo de construcción dominante niveles casas habitación 2

edificios de departamentos 4 comercios 1

saturación de la zona 100

Comercio Central

uso

habitacional habítacional comercial

clase medio medio medio

densidad habitacional permitida infraestructura agua potable drenaje electrificación alumbrado publico vialidades banquetas guarniciones gas teléfono

PVE

Media

aplica aplica aplica aplica aplica aplica aplica aplica aplica

39-54 viv/ha

red municipal, asbesto cemento, tomas domiciliarias red municipal, concreto simple, descargas aérea postes de concreto con luminaria incandescente concreto concreto concreto suministro a tanque estacionarios aérea

1/ \ ».**

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12

recolección basura señalizaciones transporte vigilancia

equipamiento iglesia mercados plazas publicas parques y jardines escuelas hospitales bancos est. Transporte

aplica aplica aplica aplica

aplica aplica aplica aplica aplica aplica aplica aplica

municipal en esquinas urbano municipal

proximidad 0.41 0.80 0.44 0.26 0.33 0.57 0.10 0.01

VIALIDADES PRINCIPALES EN LA ZONA

Nombre

Av. López Mateos Av. La Calma

Av. Mariano Otero

Av. Copernico

MEDIOS DE TRANSPORTE tipos autobus suburbano

autobus urbano autos motos ciclista peatonal

CONTAMINACIÓN toxicidad olores visual auditivo

Tipo vialidad

distrital colectora

distrital

colectora menor

volumen 2.5% 15% 80% 1.5% 0.5% 0.5% 100%

baja aceptable aceptable media

Orientación flujo

norte sur oriente poniente

nororiente surponiente

oriente poniente

frecuencia 40 min 10 min 1 min 15 min 1 min 5 min

PVE

10 min

Ubic. al importancia punto al punto oriente primaria sur primaria

secundar poniente ia

secundar sur ia

importancia baja media alta media media alta

Característica concreto concreto

concreto

concreto

Carriles centrales

4 4

6

4

Carriles laterales

4 0

0

0

semáforos

aplica aplica

aplica

aplica

Dista predio

0 0

640

900

13

ZONA DE INFLUENCIA

alcance

la calma

arboledas

las águilas

rinconada ia calma

residencial arboledas

ubicación al punto

norte y poniente

sur, poniente

sur, oriente

norte, oriente

sur, poniente

accesos al punto

av. La calma,

av. La calma,

1. Mateos

av. La calma

av. La calma

% de flujo al punto

70

90

75

100

50

PVE

transporte vehicular, peatonal vehicular, peatonal vehicular, peatonal

vehicular vehicular, peatonal

accesos al punto

I. Mateos

I. Mateos

av. La calma

0

I. Mateos

% de flujo al punto

30

10

25

0

50

Import, cercaní Cías. colonia Dens. a colonia al punto PobI.

0 media alta 8697

500 media alta 11039 media

700 baja alta 11985 media

600 baja media 3910

350 media alta 1289

14

1.2. OPORTUNIDADES DE NEGOCIO (CENTROS COMERCIALES EXISTENTES EN LA ZONA DE ESTUDIO, Y COMERCIOS)

© CENTROS COMERCIALES

@CENTRO BARRIAL

' ESCUELAS

f SUBCENTRO URBANO

. COLONIA

LZZ.2 LEVANTAMIENTO COMERCIAL ESCUELAS UNE PREPARATORIA Y UNIVERSIDAD PRIVADA UNE PREPARATORIA Y UNIVERSIDAD PRIVADA PREPARATORIA ESCUELA LICENCIATURAS PRIMARIA SECUNDARIA Y PREPARATORIA COL Bl PRIMARIA SECUNDARIA PREPARATORIA CERVAN-

SECUNDARIA TÉCNICA PRIMARIA PRIVADA SECUNDARIA TÉCNICA 45

CENTROS COMERCIALES Y AUTOSERVICIOS SUPERAMA Y SAM'S CLUB AUTOSERVICIOS CENTRO COMERCIAL LAS MARGARITAS CENTRO COMERCIAL LAS ÁGUILAS CENTRO COMERCIAL COPERNICO GIGANTE AUTOSERVICIOS CENTRO COMERCIAL LAS PALMAS PLAZA COMERCIAL LAS FUENTES HOME DEPOT AUTOSERVICIOS

Con la información de la tabla se observa los comercios existentes sobre las principales Av. De la zona y con lo cual podemos analizar que comercios son los que mas falta pudieran tenerse en la zona al igual que buscar a franquicias y negocios que convengan para el C.C.

PVE

©

en V V \ \ JARDINES DEL SOL

va COLLI URBANC\Q\

ITA

PASEOS DEL SOL

RINCIONADA 6 LA CALMA

LASFWNTES

COMERCIAL

SERVICIOS ESCOLAR COMIDA RECREATIVO OFICINAS

C S E K R 0

BARRIAL DISTRITAL CENTRAL REGIONAL

B D C R

EXCELENTE MUY BUENO

BUENO REGULAR

MALO

9 8 7 6

LOCAL COM

CENTRO COM CC

REPRES. DE SEGMENTOS EN MERCADO

COMIDA FAST FOOD PASTELERÍAS HELADOS RESTAURANTS CAFETERIAS COMERCIAL VENTA AUTOMOTRIZ AUTOSERVICOS VINATERÍAS COMUNICACIONES DECORACIÓN ELECTRÓNICOS PINTURAS ROPA RECTREATIVO SALON EVENTOS GIMNASIOS BAR C NOCTURNO VIDEO RENTA SERVICIOS SERV AUTOMOTRIZ CONSULTORIOS FERRETERÍAS SERV FOTOGRAFÍA PAQUETERÍA ESTÉTICAS VETERINARIAS FARMACIAS TINTORERÍAS LAVANDERÍAS REP ZAPATOS CLÍNICAS ESTÉTICAS EDUCATIVO KINDER OFICINAS OFICINAS

U 5 3 9 6

7 7 1 5 20 3 5 3

4 5 4 7 2

20 20 4 1 4 10 3 4 5 4 2 2

3

30

K K K K K

0 C C C C C C C

R R R R R

S

s s s s s s s s s s c

E

0

REPR MERCADO

617% 2 20% 1 32% 3 96% 2 64%

3 08% 3 08% 0 44% 2 20% 8 8 1 % 132% 2 20% 3 52%

176% 2 20% 1 76% 3 0B% 0 88%

8 8 1 % 8 8 1 % 176% 0 44% 176% 4 4 1 % 1 32% 1 76% 2 20% 1 76% 0 88% 0 88%

1 32%

13 22%

REPRES REPR DENTRO OPORTUNIDAD OPORTUNIDAD SEGMENTO SEGMENTO DE NEGOCIO DEL SEGMENTO

[•COMIDA «COMERCIAL DRECTREATIVO D SERVICIOS «EDUCATIVO BOFICII

24 67%

3 4 !

132%

13 22%

38% 14% 8% 24% 16%

13% 13%

36% 5% 9% 14%

18% 23% 18% 32% 9%

2 5 % 2 5 % 5% 1% 5% 13% 4 % 5% 6% 5% 3 %

100%

100%

62 16% 86 49% 9 1 8 9 % 75 6 8% 83 7 8%

87 50% 87 50% 98 2 1 % 91 07% 64 29% 94 64% 91 07% 85 7 1 %

81 82% 77 27% 8182% 6818% 90 9 1 %

74 68% 74 68% 94 94% 98 73% 94 94% 87 34% 96 20% 94 94% 93 67% 94 94% 97 47% 97 47%

0 00%

13% 16%

75 33%

65 20%

En la gráfica se aprecia de manera más clara como esta conformado la representación de los segmentos comerciales de la zona, ayudando a obtener información de las actividades más comunes y utilizadas para los consumidores.

98 68%

86 78%

PVE 16

REPR OENTRO

SEGMENTO COMERCIAL REPR. DENTRO

SEGMENTO RECREATIVO

•MINT* . AUTOMOTRIZ

IAUTOSERVICOS

DWNATERIAS

D COMUNICACIONES

• DECORACIÓN

a ELECTRÓNICOS

• PINTURAS

O ROPA

• SALON EVENTOS

• GIMNASIOS • BAR

OC NOCTURNO

• VIDEO RENTA

REPR, OENTRO SEGMENTO SERVICIOS

REPR DENTRO SEGMENTO COMIDA

• SERV AUTOMOTRIZ 30 S

• CONSULTORIOS 30 S

• FERRETERIAS4S

OSERV FOTOGRAFÍA 1 S

• PAQUETERIA4S

• ESTÉTICAS 10 S

• VETERINARIAS 3 S

• FARMACIAS 4 S

• TINTORERÍAS 5 S

• LAVANDERÍAS 4 S

O REP ZAPATOS 2 S

•CLÍNICAS ESTÉTICAS; o

O FAST FOOD

• PASTELERÍAS

PHELADOS

ü RESTAURANTS

• CAFETERIAS

Los cálculos y valores aquí presentados aparecen en archivo anexo (mercadeo comercial la calma.xls)

En las gráficas se puede observar la representación de los tipos de negocios dentro de cada segmento, para así tenerlo en cuenta en la elección de los tipos de negocios que pudieran conformar el C.C. aprovechando las oportunidades de negocio cuando dentro de un sector del mercado existen huecos o espacios para poder crecerlos al servicio de los compradores.

PVE 17

1.3 AFORO VEHICULAR

En el análisis del aforo vehicular se estudia la afluencia vehicular que pasa por el punto de ubicación del predio de estudio para tener un fundamento de los posibles ingresos y salidas del estacionamiento así como estadísticas de posibles visitantes al centro comercial

HORARIO 19 30-20 3D | AFL U EN CÍA VEHICULAR jNUMIOIRECCION

••• ^ H N ^ H ^ H ^ H ^ H ^ H ^ H ^ H l^M IVN

CALLE SALIDA L MATEOS L MATEOS

AV LA CALMA AV LA CALMA AV LA CALMA

L MATEOS L MATEOS


INCORPORACIÓN AV LA CALMA

L MATEOS L MATEOS

AV LA CALMA L MATEOS L MATEOS

AV LA CALMA AV LA CALMA

L MATEOS L MATEOS

TIPO DE VEHÍCULOS A

268 641 217 979 153 588 434 1390 215 152

B 1

66 0 3 0 69 0 0 1 0

c 2 6 0 0 0 7 0 7 0 0

HORARIO 18 30-19 30 1 AF LÚE NC1A VEHIC U L AR INUMIDIRECCION

hHri ^ H M p-s ^ H ^ B ^ H ^ H s-o ^ H o-p ^ H ^ H O N



L MATEOS L MATEOS



L MATEOS L MATEOS



L MATEOS L MATEOS


263 772 212 932 122 6S9 425 105B 215 154

B 0 73 0 5 0 68 0 3 0 0

c 2 5 0 0 0 10 4 6 0 0

HORARIO 13 30-14 30

c —1 m a m >

1 AFLUENCIA VEHICULAR NUM] DIRECCIÓN

• • ^ H ^ H ^ H p-o ^ H ^ H S-N ^ H s-o ^ H ^ H ^ H O-N



L MATEOS L MATEOS



L MATEOS L MATEOS



L MATEOS L MATEOS


285 891 253 989 318 649 434 1149 345 190

B 0

54 1 4 0 62 0 1 0 0

c 0 13 5 20 1 6 6 21 2 2

Los cálculos y valores aquí presentados aparecen en archivo anexo (flujos vehiculares.xls)

En la tabla anterior podemos ver que la afluencia directa al predio (colores naranja y verde) es la mas fuerte y continua sobre el cruce en los 3 horarios esto nos ayuda a saber donde poner mas atención para la vista del C.C y los ingresos y salidas al estacionamiento, y como parte de la información necesaria para las posibles franquicias que estuvieran interesadas en un espacio dentro del C.C

PVE 18

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Colonia ARBOLEDAS

10 0 20 3 30 3 40 0 50 1 60 0

M F

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2 4

Hogar Trabaja

Otro !($dJTiyPKiÉtt

1a 5 1 6a 10 1

11a 20 3 21 o mas 2

¡Swo. falta? Recreativo 5

Comida 2 Servicios 1

Cuidado Personal 3 Compras 1

Salud 0 Oficinas Ninguno 1 ¡ H W t a un cení

si 2 no 4

nose 1

auto 5 a pie 2

Recreativo Comida 6

Servicios Cuidado Personal

Gustos 1 Salud Hogar 3

Víveres 3

LA CALMA

1 0

'%*£!'•

1

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1 5

LASAGUILAS^

o"' 2

SUMA totales

'"""""' * o"'"' 7

represe Conclusiones y comentarios

0% 33% La población encuestada muestra un promedio de la población 38% que habita las colonias mencionadas. Lo que si se puede señalar

5% es que la población adulta es la que tiene mas arraigo en la 1 2

2 ' 5

ríé¿'' 0 3 4

«#.'ro«l 6 1

í 1 6 5 1 2 4 3 3

.¿áÍilí»l¡8¡

11 10

T 6

13

4 2 9

9 3 5 4 2 5 0 1

11 9

16 5

2 14 11 6 7 8

14% colonia por que la edad de la misma va en relación de los nuevos 10% matrimonios.

52% De igual manera el porcentaje aquí representado no tiene una 48% repercusión directa en la población existente en las colonias.

10% 29% En esta tendencia si podemos tomar como referencia de las 62% actividades de la población promedio y que aparte son las que

tienen poder adquisitivo y de consumo. pf',, A. En las colonias existen una gran parte de arraigo por las personas

19% mayores a sus hogares, al igual que las personas que tienen de 10% 10 a menos años son personas que vienen de fuera de la ciudad 43% en su mayoría y que se están estableciendo en la ciudad por 29% motivos de trabajo o estudio.

29

21

21

66

31% 10% 17% 14% 7%

17% 0% 3%

Las opiniones muestran el Ínteres de la población por encontrar actividades recreativas cercanas a su espacio con características de establecimientos bien emplazados (no caseros). La comida en este caso esta relacionado con restaurantes y abastecimiento.

52% Se observa una tendencia equilibrada en el interés de que exista un C C. por lo 43% ° lu e 'a población no esta cerrada a la opción de encontrar variedad de negocios

concentrados en un solo lugar y con una buena presentación pudiera ser mas 5% atractivo para las personas que conforman parte negativa de esta respuesta

76% La tendencia es muy clara del comportamiento que la gente se 24% desplaza en vehículo entre las colonias

3% 21% 17% 9%

11% Las respuestas presentan tendencias casi parejas en las 12% compras de comida, servicios, gustos menores, salud, víveres y 14% artículos para el Hogar, quedando en minoría compras o gastos 14% relacionados con recreación y necesidades de cuidado personal.

PVE 20

Gustos Salud Hogar

Víveres

Éiü 1 a5

6a10 10 o mas I comercial dentro

si 4 no 3

Cual(es)? Pl. Las fuentes, Soríana

m Restaurante

Serv de cuidado prsl Consultorios

Café pastelería Gimnasio

Bar Fast food 10

Dulces, helados... 7

l i l i Banco 10 10

ÍWJÉIJi, aÉ§^k^MMmM£Á opprjiÉ.por felona?... abierto 3 4

techado 4 3 cerrado 2 1

sin techar 1 2

1 a5 6a10

10 o mas Ninguna

Entre semana Fin de semana

Ninguna WÍ4IPIÍS.".

caminar 2 platicar

comprar comer

distraerse

WWwlÉiíWJ

solo amigos familia pareja

3 1 5 1 J * * a ? 4 2 3 2

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5 0 1 1_

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1 3 25 19

1 1 4 3

" 4 " 3 3 1

PVE

4 3

14

21

11 % Las respuestas presentan tendencias casi parejas en las 12% compras de comida, servicios, gustos menores, salud, víveres y 14% artículos para el Hogar, quedando en minoría compras o gastos 14% relacionados con recreación y necesidades de cuidado personal.

' 19% 14% Aquí se muestra el alto movimiento de consumo enfocado a las 67% actividades de la pregunta anterior.

Las Fuentes, gigante, pl.sur.comercíos

7

0

5 9 10 10 8 8

10 8

10 5 8 5 5

10 10 10 9

5 6 8

10 9 8 5 6 7

JÍÍL33 HAl

•f$m -6.8,3

list

15 21 71% Se observa que los C. de autoservicio son los mas visitados 6 29% encontrándose Plaza Las fuentes y Gigante las Águilas como los

mas comunes y otros centros comerciales que ofrecen negocios de pago de servicios en su mayoría y abastecimiento de víveres.

' "' "las distancias por dentro de las colonias en vehiculo son de un promedio 17 20 85% de 10 min. Y se hace énfasis en este punto puesto que la Av. Lopez , ..,-0/ Mateos actualemnte ya no es un vinculo primordial entre la

comunicación de las colonias aledañas quedando como un flujo de distrito.

8.11 68.4 12% 8.33 12% 7.78 11% 6.50 10% 7.56 11% 7.61 11% 6.83 10% 8.17 12% 7.50 11%

Las tendencias que se muestran de los resultados generales encontramos que existe variedad de gustos sin una tendencia marcada hacia algún tipo de servicio. Esto deja la posibilidad de escoger abiertamente los negocios para el C.C.

3 4 3 2

10 32 31% Con este punto se toma en cuenta los gustos para los espacios 11 34% que busca las personas en un C.C. ademas de otros que aquí se 6 19% mencionan y se pueden incorporar en el proyecto. Elementos 5 16% mencionados: fuente, barato, artículos variados, practico,

estacionamientos.

HÜIÍIS 7 13 3 12

44

8 17 47% 3 18% La muestra propone 2 cosas una que la gente ve al C.C. como un 4 24% espacio de recreo o distracción, y también que depende de los 2 12% negocios establecidos es las visitas que harían al mismo.

5 16% 30% 11% Aquí representa los horarios mas visitados serian entre semana x 4 7% 27% 9% la tarde y fines de semana igual, dependiendo de las necesidades

23%| 57%| 20%lo gustos para distracción de los habitantes cercanos.

7 38 18% La actividad mas repetida fue Comer, lo que sugiere espacios 5 13% para restaurantes o fast food que se integran a la respuesta de la 9 24% pregunta anterior para tomarlo encuenta como atracción

11 29% fundamental y que las demás actividades comentadas son para 6 16% considerarse.

9 33 27% 7 21% En esta pregunta se considera cree que el C.C. es un lugar para

12 36% disfrutar, con familia principalmente, solo o amigos, dejando la 5 15% pareja como una opción secundaria.

21

la de estacionamiento Estacionamientos

Vigilancia Clima

Otro

Cuantos s o f i S ^ ^ ^ t t ^ ^ ^ í 1a 3 3

4a6 3 7 o mas 1

;^anto%3foc<«tt^lísu casa,»!»; 6-12 4

15-25 3 30 -45 0 50 onr 0

Este punto fue los que mas llamaron la atención de los encuestados dándole una gran importancia al estacionamiento y sus flujos puesto que es un mal necesario para asistir a un espacio concentrador de actividades y es el menor lugar donde uno quiere gast

43% 48% La familia promedio de clase media ronda a un máximo de 6 prs 10% x familia, teniendo una representación menor las familias grandes.

24% 57% El tipo de vivienda son casas tipo medio, algunos departamentos 19% y casas media grande. Teniendo como base una clase media en 0% general

Los datos aquí presentados aparecen en archivo anexo (datos generales y calculos.xls)*

*La metodología de regencia para el estudio fue basada en conceptos referidos de este sitio http://www.yanoresearcfi.com/market reports/mr.php?mr code=C49103600

1.5. ANÁLISIS DE ELEMENTOS COMERCIALES ATRACTIVOS DEL CENTRO COMERCIAL

Aquí se ubican algunas de las características de ambientación y mercadotecnia del centro comercial para obtener la mayor permanencia posible y uso del centro.

Elementos como la promoción de la imagen del centro comercial de "Mejor Estatus social", "Vida Feliz", "Cumplir tus deseos", "Descansar", "Ser Diferente",son algunas Ideas o Simbolismos para atraer al posible consumidor al Centro Comercial. Esta información ya estudiada se comenta a continuación basada en artículos y documentación existente.

Extracto:

**EI "calificar" es bien sabido para los productos de consumo pero la energía ha cambiado de puesto de las marcas de fábrica de los fabricantes hacia los minoristas. El término "imagen" es más común que "marca de fábrica" en el contexto de los centros de compras, pero el "calificar" puede llegar a ser más importante. En este estudio, los autores primero investigados cualitativo, pidiendo que los compradores describan centros en términos de la "personalidad" y sacando diferencias descriptivas claras entre los centros. Por ejemplo, un centro de la ciudad era "embotado, trillado y pasado de moda. No emocionante, apenas aceptable"; un centro regional más grande era "de moda, prestigioso. Fuerte, vibrante, grande y colorido". En segundo lugar, los autores evaluaron seis centros de compras BRITÁNICOS que usaban una encuesta cuantitativa sobre cuestionario (n = 287). El centro "fuerte y vibrante" anotó perceptiblemente más arriba que el "embotado y el taladro" uno. A pesar de poco ser utilizado "que calificaba" por los centros de compras, ésos con las "imágenes de marca de fábrica mejores" tendieron para tener áreas de captación más grandes, ventas y rentas. Los autores afirman que la gerencia de marca de fábrica podría pagar recompensas en términos de números del cliente, volumen de ventas de las ventas y renta.

**Retail,Distribution and Consumer Imagen que mide: estudios de caso del centro de compras Autores : Dennis C; Murphy J.; Marsland D.; Cockett T.; Patel T. Fuente : La revisión internacional de la venta al Por menor, de la distribución v de la investigación de consumidor, volumen 12, número el 4,1 de octubre de 2002, pp. 355-373 (19)Editor: Routledqer parte de Tavlor y grupo de Francis

PVE 22

http://www.yanoresearcfi.com/market

*Los profesionales de las propiedades inmobiliarias postulan eso debido a los papeles que diferencian entre el arrendatario al por menor, el encargado de centro no deben actuar para maximizar alquileres en una tienda por base de la tienda sin la consideración de la mezcla del arrendatario. Los arrendatarios al por menor que pueden permitirse pagar alquileres bajos por el metro cuadrado deben ser acomodados invariable con los minoristas de alquiler altos para que una mezcla óptima del minorista sea encontrada. Este análisis razonado expuesto a menudo entre las categorías al por menor (ancla, corte del alimento y almacenes de la alameda), y entre los tipos del almacén de la alameda (e.g., joyería, alimento fresco y mercancías eléctricas).

También se ha discutido que la mezcla superior de la imagen y del arrendatario de centros previstos contribuye considerablemente al éxito de un centro

Nevin y Houston (el año 80) analizan un examen de 2000 hogares y divulgan que las anclas son posiblemente la razón primaria de los compradores que eligen un área de compras. También encuentran que la mezcla del arrendatario es importante para el disfrute total de la experiencia de las compras.

Los centros comerciales se comprenden de varios factores para su funcionamiento, comercialización y plusvalía. A continuación se mencionan según estudios realizados.

»NTRO CPMIIGMB1*^ UNICENTER NACIONES UNIDAS Y PATF FRENTE PLAZA AMISTAD PLAZA BACH PLAZA REAL DEL VALLE PLAZA SANZIO PLAZA MARIA ISABEL PLAZA LAS PALMAS PLAZA LAS ÁGUILAS PLAZA CIBELES PLAZA GUADALUPE INN PLAZA FONTANA PLAZA CASSANDRA PLAZA NAVONA PLAZA MALL PLAZA CENTER

28 10 10 12 46 38 36 13

10 28 18

34 9

21

P>N°EST i;' 135 14 25 60 48 43 37 90

16 32 90

44 32 35

m .• ummmesw" & Av. Acueducto y Patria

Naciones Unidas y Patria frente plaza amistad av. Patria

Patria y Bach Ingreso real del valle

Rafael Sanzio y Joaquin Fernandez Patria y Volcan Popocatepetl

Av. Las Fuentes y Lopez Mateos Av. Lopez Mateos junto a IMSS

Av. Guadalupe Av. Guadalupe

Av. Sta Margarita Av. Sta Margarita Av. Sta Margarita Av. Sta Margarita Av. Sta Margarita

OCUMPION 100% 60% 80% 100% 50% 89% 33% 92% 80% 81% 89% 100%

76% 78% 90%

l&NQPfS 4 2 1 4 1 1 1 2 2 3 2 5 1 2 0 2

MfVELES, 1 2 2 1 2 2 2 1 2 2 2 1 2 2 2 2

Datos y estadística descriptiva

Los centros fueron seleccionados porque todos tienen ancla, los arrendatarios del almacén de la corte del alimento y de la alameda y las instalaciones libres similares del estacionamiento.

'Estudio de Centros Comerciales

Shopping Center Rentals: An Empirical Analysis of the Retail Tenant Mix Centros comerciales alquileres: un análisis empírico de la combinación de venta al por menor inquilino

Journal of Real Estate Research, The , 1998 by Gerbich, Marcus Diario de Real Estate Research, The, 1998 por Gerbich, Marcus

htto://64.233.179.104/translate c?hl=es&u=http://findarticles.com/p/articles/mi aa3750/is 199801/ai n8765339/pq 1

PVE 23

http://findarticles.com/p/articles/mi

*Cada categoría del arrendatario al por menor tiene un papel a jugar en crear el clima que vende al por menor micro del centro. En la fundación están las anclas que atraen un número bajo de consumidores al centro. Los operadores de la corte del alimento pueden crear otra función para la destinación al por menor, así como la capitalización en la alta circulación peatonal en el foco de un centro. Los almacenes de la alameda cubren todas las otras necesidades de las compras del consumidor, para economizar coste del tiempo de los consumidores de compras.'

De los elementos que se deben considerar para que el funcionamiento de una plaza sea el óptimo visto desde la perspectiva comercial se mencionan los aspectos que mas importancia tienen y que de alguna manera influencian al comportamiento, flujos y rentabilidad de un Centro Comercial.

ELEMNTOS TANGIBLES Ubicación urbana Tiendas ancla Áreas de comedores Negocios minoristas Niveles del edificio Ubicación de los locales dentro del Centro Comercial Cercanía a Tienda Ancla Capacidad de Estacionamientos Accesibilidad de Estacionamientos Accesibilidad a comercios Ocupación o "Vacíos" de los locales minoristas Eventos promocionales Productos que se vendan Calidad de las Instalaciones Mantenimiento del Centro

ELEMENTOS SUBJETIVOS Personalidad Clima o ambientación Imagen

A lo largo del trabajo expuesto se analizan varios de los elementos aquí mencionados, tratándose de acercar lo más posible a dar respuestas mediales o basadas en teorías anteriormente expuestas.

'Estudio de Centros Comerciales

Shopping Center Rentals: An Empirical Analysis of the Retail Tenant Mix Centros comerciales alquileres: un análisis empírico de la combinación de venta al por menor inquilino

Journal of Real Estate Research, The , 1998 by Gerbich, Marcus Diario de Real Estate Research, The, 1998 por Gerbich, Marcus

http://64.233.179.104/translate c?hl=es&u=http://findarticles.com/p/articles/mi qa3750/is 199801/ai n8765339/pq 1

PVE 24

http://64.233.179.104/translate


CAPÍTULO II

ANÁLISIS DE RECURSOS LEGALES POTENCIALES

2.1 POLÍTICAS DE USO DE SUELO

IV. Comercial: comprende las instalaciones dedicadas al V. Servicios: comprende las instalaciones dedicadas a la intercambio de mercancías, por su nivel de servicio e intensidad prestación de servicios, por su nivel e intensidad se clasifica en se clasifica en los siguientes usos o destinos: los siguientes usos o destinos:

a)

b)

c)

d)

e)

Comercio vecinal;

Comercio barrial;

Comercio distrital;

Comercio central; y

Comercio regional.

a)

b)

c)

d)

e)

f)

Servicios vecinales;

Servicios barriales;

Servicios distritales;

Servicios centrales;

Servicios regionales; y

Servicios a la industria y al comercio.

CAPÍTULO XI

(Reglamento de Zonificación del Estado de Jalisco)

Reglamentación de zonas comerciales

Artículo 65. La reglamentación de las zonas comerciales tiene la finalidad de promover las siguientes acciones:

I. Dotar al centro de población de las superficies necesarias y en la localización adecuada para el desempeño de las funciones comerciales, para el desarrollo de la comunidad, tanto por ser fuentes de trabajo como por ser satisfactores de necesidades de la propia comunidad.

II. Proteger tanto a las instalaciones comerciales como a las zonas habitacionales cercanas, contra peligros de fuego, explosión, emanaciones tóxicas, humos, ruidos excesivos y otrqs riesgos o impactos negativos, regulando la intensidad de uso de los locales comerciales, así como restringiendo aquellos tipos de establecimientos que generan tráfico pesado e impactos dañinos y, reglamentando los requerimientos de estacionamientos para evitar el congestíonamiento vehicular; y

PVE 25

Permitir una mezcla adecuada entre las diversas actividades que pueden ser compatibles entre sí, posibilitando la interacción de funciones que no se afecten unas a otras.

Artículo 66. Las zonas de usos comerciales por su nivel de servicio y su radio de influencia se clasifican en los siguientes tipos:

I. Comercio vecinal: las zonas donde se ubica la concentración de actividades comerciales de abasto cotidiano para los vecinos de una zona habitacional por lo que su accesibilidad será principalmente peatonal, generando los centros vecinales, buscando su localización recomendable (esquinas);

II. Comercio barrial: las zonas donde se ubica la principal concentración de estas actividades para el abasto de los habitantes de un barrio o colonia, cuyos satisfactores de consumo son del tipo diario-semanal, generando los centros de barrio y corredores barriales;

III. Comercio distrital: estas zonas generalmente se desarrollan en forma de corredores o núcleos comerciales, en los que se ubican actividades que sirven amplias áreas del centro de población, siendo adecuadas para ubicar los usos de comercio para el abasto semanal - mensual.

IV. Con fu ta !o f f i t eA : las zonas donde se ubica la principal concentración de estas actividades para el comercio de la totalidad o un amplio sector del centro de población, generando los centros o subcentros urbanos, o desarrolladas en forma de corredores urbanos; y

Cuadro 20 COMERCIO CENTRAL CC

Superficie mínima de lote

Frente mínimo del lote Coeficiente de

ocupación del suelo (C.O.S.)

Coeficiente de utilización del suelo

(C.U.S.) Altura máxima de la

edificación Cajones de

estacionamiento

% de frente jardinado

Restricción frontal

Restricción posterior

Modo de edificación

INTENSIDAD MÍNIMA (CC1)

800 m2

20 metros lineales

0.4

1.2.

R

Ver cuadro 48

50% 5 metros lineales* 3 metros lineales

Variable

INTENSIDAD BAJA (CC2)

600 m2

15 metros lineales

0.6

1.8

R

Ver cuadro 48


Variable

INTENSIDAD MEDIA (CC3)

420 m2

12 metros lineales

0.7

2.1

R

Ver cuadro 48


Variable

INTENSIDAD ALTA (CC4)

270 m2

12 metros lineales

0.8

2.4

R

Ver cuadro 48


Variable

INTENSIDAD MÁXIMA

(CC5)

270 m2

12 metros lineales

0.8

3.2

R

Ver cuadro 48


Variable R Las resultantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo. * La restricción frontal se aplica a calle local, para los otros tipos de vialidad, ver el Capítulo II del Título V del presente Reglamento.

V. Comercio regional: las actividades que se ubican en estas zonas tienen un alcance que rebasa al propio centro de población; por lo que son adecuadas en forma de corredores desarrollados sobre vialidades del sistema vial primario con fácil accesibilidad hacia las salidas carreteras; en ellas los usos habltacionales deben quedar excluidos.

Los cuatro primeros tipos de zonas a su vez se subdividen en cuatro rangos por su nivel de intensidad de la edificación permisible, siendo estos: intensidad mínima, intensidad baja, intensidad media e intensidad alta. Además los tipos comercial, distrital y central tienen un rango adicional denominado intensidad máxima. Los lineamientos para todos ellos se establecen en los siguientes artículos de este capítulo.

Artículo 67. En todas las zonas comerciales, cuyos lineamientos se especifican en los artículos 69 al 73 de este Reglamento, se observarán además las consideraciones generales para la reglamentación de zonas establecidas en el capítulo VI del presente Título de este Reglamento.

PVE

25

Artículo 68. En las zonas comerciales la categoría de los usos y destinos permitidos son los que se indican en las siguientes tablas:

Artículo 72. Los predios o lotes y las edificaciones construidas en las zonas comerciales central intensidad mínima, CC1, baja CC2, media, CC3, alta CC4, máxima CC5, estarán sujetas al cumplimiento de los lineamientos que se establecen en la siguiente tabla:

CAPÍTULO XII


Reglamento de zonas de servicios

Artículo 74. La reglamentación de las zonas de servicios tiene la finalidad de promover las siguientes acciones:

I. Dotar al centro de población de las superficies necesarias y en la localización adecuada para el desempeño de las funciones de servicio, necesarias para el desarrollo de la comunidad, tanto por ser fuentes de trabajo como por ser satisfactores de necesidades de la propia comunidad;

II. Proteger tanto a las instalaciones de servicios como a las zonas habitacionales cercanas, contra peligros de fuego, explosión, emanaciones tóxicas, humos, ruidos excesivos y otros riesgos o impactos negativos, regulando la intensidad de uso de los establecimientos de servicios, así como restringiendo aquellos que generan tráfico pesado e impactos dañinos y, reglamentando los requerimientos de estacionamientos para evitar el congestionamiento vehicular; y

III. Permitir una mezcla adecuada entre las diversas actividades que pueden ser compatibles entre sí, posibilitando la interacción de funciones que no se afecten unas a otras.

Artículo 75. Las zonas de servicios por su nivel de atención y su radio de influencia se clasifican en los siguientes tipos:

I. Servicios vecinales: las zonas donde se ubica la concentración de actividades de servicio para los vecinos de una zona habitacional, por lo que su accesibilidad será principalmente peatonal, generando los centros vecinales;

II. Servicios barriales: las zonas donde se ubica la principal concentración de estas actividades para los servicios básicos de los habitantes de un barrio o colonia generando los centros de barrio y corredores barriales;

III. Servicios distritales: estas zonas generalmente se desarrollan en forma de corredores o núcleos de servicio, en los que se ubican actividades que sirven a amplias áreas del centro de población;

PVE 26

Cuadro 26 SERVICIOS CENTRALES SC

Superficie Mínima de lote

Frente mínimo del lote Coeficiente de

ocupación del suelo (C.O.S.)

Coeficiente de utilización del suelo

(C.U.S.) Altura máxima de la

edificación Cajones de

estacionamiento

% de frente jardinado Restricción frontal

Restricción posterior

Modo de edificación

INTENSIDAD MÍNIMA (SC1)

800 m2

20 metros lineales

0.4

1.2

R Ver cuadro

48


Variable

INTENSIDAD BAJA (SC2)

600 m2

15 metros lineales

0.6

1.8

R Ver cuadro

48


Variable

INTENSIDAD MEDIA (SC3)

420 m2

12 metros lineales

0.7

2.1

R Ver cuadro

48


Variable

INTENSIDAD ALTA (SC4)

270 m2

12 metros lineales

0.8

2.4

R Ver cuadro

48


Variable

INTENSIDAD MÁXIMA

(SC5)

270 m2

12 metros lineales

0.8

3.2

R Ver cuadro

48


Variable R. Las resultantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo. * La restricción frontal se aplica a calle local, para los otros tipos de vialidad, ver capítulo VI del presente Reglamento.

usos habitacionales en estas zonas.

IV. Servicios centrales: las zonas donde se ubica la principal concentración de estas actividades, que atienden a la totalidad o un amplio sector del centro de población, generando los centros o subcentros urbanos, o desarrolladas en forma de corredores urbanos; y las actividades que se ubican en estas zonas tienen un alcance que rebasa al propio centro de población, por lo que son adecuadas en forma de corredores desarrollados sobre vialidades del sistema vial primario con fácil accesibilidad hacia las salidas carreteras. En estas zonas los usos habitacionales deben quedar excluidos;

V. Servicios regionales: las actividades que se ubican en estas zonas tienen un alcance que rebasa al propio centro de población, por lo que son adecuadas en forma de corredores desarrollados sobre vialidades del sistema vial primario con fácil accesibilidad hacia las salidas carreteras. En estas zonas los usos habitacionales deben quedar excluidos;

VI. Servicios a la industria y el comercio: son también zonas de alcance urbano y regional que se caracterizan por que su uso predominante lo constituyen las actividades de abastos, almacenamientos y talleres de servicios y ventas especializadas, pudiendo coexistir con giros seleccionados de tipo industrial de bajo impacto. Normalmente se localizan cercanas a zonas industriales y centros de abastos, debiendo excluirse los

Los cuatro primeros tipos de zonas a su vez se subdividen en cuatro rangos por su nivel de intensidad de la edificación permisible, siendo estos: intensidad mínima, intensidad baja, intensidad media e intensidad alta, además los tipos comercial distrital y central tienen un rango adicional denominado intensidad máxima. Los lineamientos para todos ellos se establecen en los siguientes artículos de este capítulo.

Artículo 76. Los usos y destinos permitidos en las zonas de servicios son los que se describen en la siguiente tabla:

Artículo 81. Los predios o lotes y las edificaciones construidas en las zonas de servicios centrales intensidad mínima SC1, baja, SC2, media, SC3, alta, SC4, y máxima, SC5, estarán sujetas al cumplimiento de los lineamientos que se establecen en la siguiente tabla:

PVE 27

CAPÍTULO III


Edificios para comercios y oficinas

Artículo 150. Es obligatorio dotar a estos edificios con los servicios sanitarios de uso público destinados a hombres y mujeres en forma independiente y por cada piso que se construya, de acuerdo a los parámetros indicados en los artículos correspondientes a servicios sanitarios.

Artículo 151. Los comercios o centros comerciales cuya área de venta sea mayor a 1,000 metros cuadrados deberán tener un local que pueda dar servicio médico de emergencia, el cual estará dotado con el equipo e instrumentos necesarios.

Artículo 152. Los comercios que produzcan desechos sólidos, deberán contar con áreas aisladas y protegidas, estratégicamente localizadas, de preferencia en el estacionamiento, que faciliten el uso de contenedores y la maniobra de recolección.

Artículo 153. El emplazamiento de tianguis permanentes y eventuales, deberá sujetarse a las reglamentaciones municipales respectivas y deberá realizarse en predios señalados para tal uso en el Plan Parcial respectivo, previendo la ubicación de los servicios conexos al mismo, tales como el estacionamiento público, servicios sanitarios y contenedores de basura apartados de las áreas comerciales.

PVE 28

Cuadro 3. CLASIFICACIÓN DE USOS Y DESTINOS

usos

4.2. Comercial barrial.

Intensidad: Mínima. Baja. Media. Alta.

4.3. Comercio distrital.

Intensidad: Mínima. Baja. Media. Alta. Máxima.

ACTIVIDADES 4.2.1. Mueblería. 4.2.2. Neverías 4.2.3. Óticas. 4.2.4. Panadería (venta) 4.2.5. Papelería, librería y artículos escolares 4.2.6. Perfumería. 4.2.7. Pescadería. 4.2.8. Pinturas. 4.2.9. Pollería. 4.2.10. Productos de plástico desechables. 4.2.11. Productos naturistas. 4.2.12. Recaudaría. 4.2.13. Refacciones y accesorios para autos. 4.2.14. Regalos. 4.2.15. Renta de videojuegos y videos. 4.2.16. Ropa. 4.2.17. Rosticería. 4.2.18. Semillas y cereales. 4.2.19. Tiendas de ropa. 4.2.20. Vidrios y espejos. 4.2.21. Viveros. 4.2.22. Videojuegos.

Se incluyen los giros del comercio vecinal v barrial más los siguientes:

Venta de: 4.3.1. Accesorios de seguridad Industrial y

doméstica. 4.3.2. Acuarios. 4.3.3. Agencia de autos. 4.3.4. Alfombras. 4.3.5. Antigüedades. 4.3.6. Artesanías. 4.3.7. Artículos de dibujo. 4.3.8. Artículos de plástico y/o madera. 4.3.9. Artículos para decoración. 4.3.10. Artículos para manualidades. 4.3.11. Azulejos y accesorios. 4.3.12. Básculas. 4.3.13. Boutique. 4.3.14. Cafetería (con lectura e Internet) 4.3.15. Cajas de cartón, materiales de empaque. 4.3.16. Centro comercial. 4.3.17. Cantinas y bares. 4.3.18. Compra venta de aparatos para sordera. 4.3.19. Compraventa de colorantes para

curtiduría. 4.3.20. Cristalería. 4.3.21. Disqueras. 4.3.22. Droguería, hierbería y homeopática. 4.3.23. Equipos hidráulicos. 4.3.24. Equipos y accesorios de computación.

PVE

Se incluyen los giros de servicios vecinales más los siguientes:

5.2.1. Asociaciones civiles. 5.2.2. Banco (sucursal) 5.2.3. Baños y sanitarios públicos. 5.2.4. Bases de madera para regalo. 5.2.5. Botanas y frituras (elaboración) 5.2.6. Caja de ahorro. 5.2.7. Carpintería. 5.2.8. Centro de beneficencia pública. 5.2.9. Cerámica. 5.2.10. Cerrajería. 5.2.11. Colocación de pisos. 5.2.12. Elaboración de anuncios, lonas y toldos

luminosos. 5.2.13. Elaboración de rótulos. 5.2.14. Encuademación de libros. 5.2.15. Escudos y distintivos de metal y similares. 5.2.16. Fontanería. 5.2.17. Foto estudio. 5.2.18. Imprenta, offset y/o litografías. 5.2.19. Instalación y reparación de mofles y

radiadores. 5.2.20. Laboratorios médicos y dentales. 5.2.21. Lavandería. 5.2.22. Oficinas privadas. 5.2.23. Paletas y helados. 5.2.24. Pedicuristas. 5.2.25. Peluquerías y estéticas. 5.2.26. Pensiones de autos. 5.2.27. Pulido de pisos. 5.2.28. Regaderas y baños públicos. 5.2.29. Reparación de equipo de cómputo. Equipo

fotográfico, parabrisas, sinfonolas, calzado (lustrado), muebles, instrumentos musicales, relojes.

5.2.30. Rótulos y similares. 5.2.31. Reparaciones domésticas y artículos del

hogar. 5.2.32. Sabanas y colchas. 5.2.33. Salón de fiestas infantiles. 5.2.34. Sastrería y costureras y/o reparación de

ropa. 5.2.35. Servicios de lubricación vehicular. 5.2.36. Sitio de taxis. 5.2.37. Taller mecánico. 5.2.38. Talleres de: joyería, orfebrería y similares,

básculas, aparatos eléctricos, bicicletas, motocicletas, máquinas de tortillas, tomo condicionado, soldadura, artículos de aluminio, compresores, reparación de equipos hidráulico y neumático.

5.2.39. Tapicería. 5.2.40. Tintorería.

29

CAPITULO XI


Normas de diseño arquitectónico en espacios habitables

Artículos 213. Requerimientos mínimos de habitabilidad y funcionamiento se señalan a continuación las dimensiones de diferentes espacios.

C u a d r o 36

D I M E N S I O N E S M Í N I M A S E N E S P A C I O S H A B I T A B L E S

LOCAL

B) COMERCIOS Y OFICINAS.

Áreas de hasta 20 m 2

De 20 m 2 hasta 50 m 2

De 50 m 2 hasta 10 m 2

De 100 m 2 hasta 200 m 2

De 200 m 2 hasta 500 m 2

De 500 m 2 hasta 1,000 m 2

Cada 1,000 m 2 o fracción extra.

DIMENSIONES LIBRES MÍNIMAS

ÁREA LADO (METROS)

1.15

ALTURA (METROS)

2.30

2.35

2.40

2.45

2.50

2.70

0.30

Artículo 214. Requerimientos mínimos de sanitarios.

Cuadro 37 SANITARIOS

GENERO

SERVICIOS OFICINAS Y COMERCIOS

MAGNITUD

Por cada 400 m2

EXCUSADOS Hombres

1

Mujeres

2

MIGITORIOS

1

LAVABOS Hombres

2

Mujeres

2

REGADERAS Hombres Mujeres

PVE

Artículo 219. Dimensiones mínimas de circulaciones horizontales.

Cuadro 43 CORREDORES Y PASILLOS

TIPO DE EDIFICACIÓN

HABITACIÓN

OFICINAS

COMERCIO

CIRCULACIÓN HORIZONTAL

CORREDORES INTERIORES EN VIVIENDAS.

CORREDORES COMUNES A DOS 0 MÁS VIVIENDAS.

CORREDORES INTERNOS EN AREAS DE TRABAJO.

CORREDORES DE ACCESO GENERAL.

CORREDORES INTERNOS

DIMENSIONES MÍNIMAS ANCHO

(METROS 0.90

1.20

0.90

1.20

0.90

ALTURA (METROS)

2.30

2.30

2.30

2.30

2.30

Artículo 220. Requisitos mínimos para escaleras.

I. El ancho mínimo de las escaleras no será menor de los valores siguientes:

TIPO DE EDIFICACIONES HABITACIÓN

OFICINAS

COMERCIO

Cuadro 44 ESCALERAS

TIPO DE ESCALERA PRIVADA O INTERIOR

COMÚN A 2 O MÁS VIVIENDAS (MAXIMO 4 VIVIENDAS)

PRINCIPAL

HASTA 600 M2

DE 600 M2 HASTA 1,000 M2

CADA 1,000 M2 EXTRAS

ANCHO MÍNIMO (METROS) 0.75

1.20

1.20

1.20

1.80

1.80

PVE

CAPÍTULO XII


Configuración urbana e imagen visual

Artículo 222. La reglamentación de la configuración urbana e imagen visual tiene por objeto los siguientes aspectos:

I. Respetar las características del medio ambiente natural, tales como la configuración topográfica el paisaje, la vegetación existente o inducida, los escurrimientos, los cauces y cuerpos de agua, las conformaciones rocosas, las playas, y otras que puedan surgir del análisis del sitio.

II. Respetar todas aquellas características de las fisonomías urbanas existentes que han resultado de un desarrollo adecuado, basado en la comprensión de los factores físicos y culturales de cada localidad, evitando las rupturas y contrastes que atenten contra sus valores históricos y fisonomías de cada región.

III. Evitar el desorden y el caos visual en el contexto urbano, que propician la falta de identidad, la disminución de arraigo de la urbanización y la arquitectura a las características de cada localidad, con el consiguiente deterioro de la calidad de vida de la comunidad.

IV. Crear un medio urbano coherente y armónico, en el que prevalezca un sentido de unidad y armonía dentro de la diversidad, propiciando la conservación de ciertas zonas y el correcto desarrollo de otras, claramente definidas y con características propias y adecuadas dentro de los centros de población y en todos los asentamientos en general.

Artículo 223. Los espacios abiertos son aquellos de propiedad pública que se encuentran entre los edificios y que por lo tanto están contenidos por el piso y las fachadas de los edificios que los delimitan. Por lo general son exteriores al aire libre, determinan la configuración urbana de una zona o centro de población, la cual se define por cinco componentes básicos, los cuales son:

I. Los espacios abiertos públicos;

II. Los espacios abiertos privados exteriores, con frente al espacio público;

III. Los espacios abiertos privados interiores;

IV. Las edificaciones; y

V. La vegetación.

Artículo 224. Los espacios abiertos públicos son aquellos de propiedad pública, y se clasifican en tres tipos básicos:

I. Las calles o vía pública;

II. Las plazas o espacios de encuentro; y

III. Los parques y jardines. PVE

32

Artículo 225. Los espacios abiertos privados exteriores son los que se encuentran dentro de lotes o predios de uso y destino y que dan frente al espacio público, formando en consecuencia una continuidad visual con el mismo. Estos espacios, en algunos casos, están conformados por las restricciones obligatorias establecidas a la edificación en los planes parciales, y en algunos casos están constituidos por espacios abiertos semipúblicos creados en el Interior de conjuntos de edificios.

Artículo 226. Los espacios abiertos privados interiores son aquellos que no tienen frente al espacio público, estando conformados por los volúmenes edificados en el interior de los diferentes lotes o predios.

Artículo 227. Los diferentes espacios abiertos conforman una secuencia espacial urbana, cuya suma conforma la estructura espacial de la zona o centro de población en su totalidad.

Artículo 228. La relación entre los espacios abiertos privados con los volúmenes construidos en el mismo lote se denomina "modo de edificación", el cual contribuye a definir las características de la configuración urbana. Este tipo de edificación se clasifica en cuatro modalidades:

I. Cerrado (C): Es aquel en el que la construcción frontal, y lateral en caso de lotes en la esquina, es continua y alineada con el límite de propiedad. Puede darse una variante cuando existen restricciones frontales pero manteniéndose el alineamiento de la construcción en forma continua, denominándose en este caso "cerrado con restricción frontal".

II. Semicerrado: (SC): Es aquel en el que la construcción frontal se alinea básicamente con el límite de propiedad pero quedando remetida una parte del resto de la construcción, hacia uno o ambos linderos. Puede darse una variante cuando existe una restricción frontal pero se mantiene parte de la construcción alineada al límite de la restricción, denominándose en este caso "semicerrado con restricción frontal".

III. Semiabierto (SA): Es aquel en el que la construcción esta apañada a uno de los límites laterales de la propiedad, quedando libre en la otra colindancia lateral, y presentando, por lo tanto, una fachada lateral. Puede darse una variante cuando existe una restricción frontal pero se mantiene la construcción alineada al límite de la restricción, denominándose en este caso "semiabierto con restricción frontal".

IV. Abierto (A): Es aquel en la que la construcción se ubica separada de todos los linderos del lote, es decir con restricciones laterales frontales y posteriores.

Dentro de los modos de edificación mencionados, podrá también haber restricciones para los jardines posteriores, con dimensiones mínimas, las cuales, en su caso, se indicarán en los planes parciales respectivos.

Los modos de edificación mencionados pueden combinarse, pudiendo tener variaciones en los diferentes niveles de la edificación. Los niveles inferiores podrán ocupar mayor superficie y llegar hasta las colindancias laterales, mientras que conforme se desarrolle el edificio hacia arriba podrán tenerse sucesivas restricciones laterales y frontales, con objeto de evitar fachadas laterales ciegas de excesivo tamaño, que agraden la imagen urbana, y para facilitar, por otro lado, las transiciones entre zonas cercanas o colindantes de diferentes alturas. De ésta manera podrán ir apareciendo entre las diferentes propiedades, y a diferentes alturas sobre el suelo, zonas libres, integradas visualmente a los espacios públicos, desde los cuales pueden iluminarse y ventilarse adecuadamente las construcciones.

PVE

33

Estas restricciones también se combinarán con aquellas que indiquen las relaciones de las alturas construidas con los anchos de los espacios abiertos, ya sean públicos o privados, los cuales quedarán indicados en los planes parciales respectivos. Los modos de edificación están ejemplificados en el siguiente cuadro:

MODOS DE EDIFICACIÓN (ESQUEMAS DE PLANTA)

CERRADO(C)

SEMICERRADO (SC)

SEMIABIERTO (SA)

ABIERTO (A)

om restricción irontai

WSMm

Wt -<sm

U

uon restricción ironiai

Artículo 229. Los modos de edificar estarán directamente vinculados con los siguientes aspectos:

III.

IV.

Características del medio ambiente natural, derivadas de la clasificación de áreas establecidas para el sitio específico, en los términos señalados en el Capítulo III del Título I de este Reglamento y bajo los criterios expresados en el artículo siguiente:

Características fisonómicas del concepto urbano existente, especialmente cuando se trate de acciones urbanísticas y de edificación que forman una continuidad con áreas de protección histórica patrimonial, y en cualquier caso, considerado las características dominantes en la zona o en el centro de población, su morfología urbana, traza y configuración volumétrica.

Tipología de la edificación, que estará definida por los tipos y sub-tipos de edificios a construir en la zona con su requerimiento de espacios abiertos y tratamiento de los frentes a la vía pública.

Densidad de la edificación, siendo esto una resultante de las características anteriores, las consideraciones de escala y proporciones de edificación, las normas para el COS y el CUS, con objeto de lograr un adecuado equilibrio entre volúmenes construidos y espacios abiertos.

PVE 34

CAPÍTULO II


Garantías mínimas de acceso y bienestar

Artículo 238. Todo proyecto de edificación de uso público deberá contemplar y en consecuencia incorporar al diseño arquitectónico de dichos edificios los elementos mínimos de accesibilidad y bienestar que se describen en este capítulo.

Artículo 239. Las garantías mínimas de acceso y bienestar con las que deben adecuarse las edificaciones y espacios abiertos tanto públicos como privados son las siguientes:

1.

II.

III.

IV.

V.

VI.

Vil.

VIII.

IX.

Estacionamientos;

Servicios sanitarios;

Rampas de acceso;

Rampas en la vía pública;

Escaleras;

Elevadores;

Vestíbulos de acceso a edificios;

Vía pública; y

Señalamientos y provisiones.

Artículo 240. En los edificios y áreas de estacionamiento se aplicarán los siguientes lineamientos:

I. En los edificios de estacionamientos se deberán prever dos cajones reservados para vehículos con personas con problemas de discapacidad, ubicados al frente de los elevadores. Si no existen elevadores, se deberá prever un cajón reservado por cada 25 vehículos según la capacidad del estacionamiento, los cajones reservados deberán estar ubicados en el nivel que de acceso a la salida del edificio, procurando que se evite el uso de escaleras;

II. En los estacionamientos abiertos se deberá prever un cajón reservado por cada 25 vehículos según la capacidad del estacionamiento, en caso que el estacionamiento tenga un total de menos de 50 vehículos, los cajones reservados deberán ser dos obligadamente;

PVE 35

III. Las medidas del cajón serán de 5 metros de fondo por 3.80 metros de frente;

IV. Los cajones reservados deberán ubicarse lo más cerca posible a la entrada del edificio; y

V. Señalamientos pintados en el piso con el símbolo internacional de acceso a discapacitados de 1.60 metros en medio del cajón y letrero con el mismo símbolo de 0.40 metros por 0.60 metros colocado a 2.10 metros de ̂ Itura.

Artículo 241. En los edificios y espacios públicos y privados con estacionamiento interno o en la vía pública, se deberán señalar dos cajones estacionamiento con el símbolo internacional como se requiere ubicándolos lo más cerca posible al vestíbulo de ingreso al espacio abierto o edificio. El recorrido desde cajón de estacionamiento hasta el ingreso deberá estar libre de barreras arquitectón

2.2 REQUERIMIENTOS LEGALES SUSTENTABLES

1. Escrituras del Predio

2. Contrato de servicios profesionales con constructor

3. Uso de Suelo

4. Permisos de construcción autorizados por el Municipio

5. Permiso Vialidad

6. Planos constructivos

7. Habitabilidad

8. Permiso de Padrón y Licencias del Municipio para el centro comercia

9. Régimen de condominio del Centro Comercial

10. Contratos de renta a locatarios

•Reglamento de zonificación del Estado de Jalisco

ültura.

GENÉRICO

2 ('alojamiento

Temporal

4 Comercio

cas.

5 Servicios

Cuadro 48 NORMAS PARA ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS

usos 2 1 Turístico ecológico Del 2 3 al 2 6 Turístico hotelero

4 2 Comercio barrial

4 3 Comercio distrital

4 4 Comercio central

4 5 Comercio regional

5 2 Servicios barnales

5 3 Servicios distritales

ACTIVIDADES 0 GIROS

Todos los del grupo genénco excepto campestre

Todos los del grupo genénco excepto los siguientes

4 2 17

4 3 14 4 3 25

4 3 29

4 4 1

4 4 4

4 5 4

Ferreterías, tlapalenas y material electnco

Cafetena (con lectura e Internet) Ferretena de artículos especializados Materiales para la construcción en local cerrado Accesonos, refacciones y equipos neumáticos e hidroneumáticos Refacciones (sin taller)

Maquinana pesada Todos los del grupo genénco excepto los siguientes

522

523 5 2 21 5 2 22 5 2 25 5 2 31

5 2 33 5 2 34

5 2 37 5 2 40 5 3 3

5315 5 3 20 5 3 21 5 3 35 5 3 39 5 3 42 5 3 43 5 3 46

5 3 47 5 3 49 5 3 50 5 3 51 5 3 54

8ancos (sucursales)

Baños y saratanos públicos Lavandería Oficinas privadas Peluquerías y estéticas Reparaciones domésticas y de artículos del hogar Salon de fiestas infantiles Sastrería y costureras y/o reparación de ropa Taller mecánico Tintorería Agencias de autotransporte, viajes y publicidad Centros botaderos y similares Despacho de oficinas privadas Discotecas Laminado vehicular Mudanzas Oficinas corporativas privadas Peleterías Renta de maquinaria y equipo para construcción Renta de vehículos Restaurantes, bares y similares Salon de baile y similares Salón de eventos y similares Taller de herrería y/o elaboración de herrajes

NORMA Un caion porcada

50 m2 construidos

40 m2 construid©!

50 m2 construidos

15 m2 construidos

50 m2 construidos

150 m2 construidos

75 m2 construidos 75 m' construidos

100 m2 construidos

40 m2 construidos

15 m2 construidos 75 m2 construidos 20 m2 construidos 30 m2 construidos 20 m2 construidos

30 m2 construidos 15 m' sobre terreno

20 m2 construidos 30 m2 construidos 20 m2 construidos

15 m2 construidos 7 5 m2 construidos 30 m' construidos 7 5 m2 construidos 30 m* construidos 150 m2 construidos 30 m¿ construidos 150 reconstruidos

30 m2 construidos 30 m' construidos 7 5 m2 construidos 7 5 m2 construidos 15 m2 construidos

150 m2 construidos

PVE 36

3.1 FACTORES URBANOS DE UBICACIÓN

En esta se sección se hace una evaluación teórica del proyecto con base en fundamentos urbanos arquitectónicos aplicables en el proyecto edificatorio y su impacto en la imagen urbana y su integración con el contexto.

En este análisis se pretende examinar la imagen urbana para generar una mayor atracción del CC. Con los vehículos y peatones que transitan por el punto. Sacando provecho del contexto existente para llamar la atención y desde el punto vehicular, de tratar de incorporar de la mejor manera los vehículos que entrarían y saldrían del estacionamiento del CC.

Vista al poniente al predio Vista al norte al predio

PVE Vista al norte al predio Vista al oriente glorieta L. Mateos y Av. La Calma 37

3.2 IMAGEN URBANA Vista al sur local frente a predio Vista al sur calle L. Mateos

En las fotografías se observa la ubicación donde seria el proyecto y su contexto inmediato, teniendo un bolerama, un 7/11 y una gasolinera como vecinos en contra esquinas.

En las fotografías de la derecha se ven la diferentes esquinas del contexto inmediato y le tipos de comercios existentes así como su image urbana.

El aspecto de las edificaciones no corresponde a ningún acotamiento de unificación visual, al contrario cada negocio persigue su imagen tipológica individual.

En el caso del CC se puede aprovechar que es una esquina muy atractiva, con mucha vista por las dimensiones de su frente a L. Mateos, Av. Patria y a la glorieta, lo que puede se altamente aprovechable para su IMPACTO VISUAL,

Además según el aforo vehicular nos promete un alto flujo por cualquiera de las direcciones teniendo más afluencia de oriente a poniente lo que hace ver de forma directa al predio del CC.

Vista al sur frente glorieta Vista al poniente desde gasolinera de glorieta al predio

PVE 38

INGRESO Y SALIDA VEHICULAR

Apoyado en el estudio de aforo también se puede observar que el flujo de Av. La Calma es más alto que por L. Mateos, y en la dirección de oriente a poniente tiene afectación directa sobre los flujos de estacionamiento que pudiera tener el predio por lo que se sugiere manejar un carril de desaceleración dentro del predio para poder ingresar a un estacionamiento a nivel o subterráneo. Y para salir de los mismos de igual manera hacerlo por el acceso de la calle secundaria o por Av. La calma en dirección poniente

Vista Av La Calma hacia el poniente Vista L Mateos hacia el norte

En la imagen de la izquierda se puede ver como se plantea lo que pudiera ser la solución mas adecuada al problema vehicular en cuanto a los flujos de ingreso y salida del estacionamiento, Se proponen pata el proyecto 4 Áreas de estacionamiento.

• Area de estacionamiento subterráneo estacionamientos

• Área de 3o nivel estacionamiento

• estacionamientos

• Área de servicios de carga y descarga estacionamientos

• Área de estacionamiento en planta baja estacionamientos

91

81

7

17

PVE 39

El estacionamiento de planta baja y el subterráneo se propone a que sea gratuito en la primera hora para que su uso sea de tiempos cortos, y el de 3o nivel se propone que se cobre desde su ingreso para tiempos mas largos dependiendo el tipo de comercio al que visite. El estacionamiento del 3o nivel se propone como opción extra para que la plaza tenga mayores posibilidades de estancia y que el uso de los comercios favorezca a establecimientos recreativos y de comida fast food, restaurantes y bares.

TERRENO

eos cus

0.7 2.1

M2 2,886.00 2,020.20 6,060.60

MAX MAX

3.3 PROYECTO ARQUITECTÓNICO

En este apartado se analiza y propone un anteproyecto de la distribución de los espacios, locales y tipo de comercios así como áreas de estacionamientos, tomando las recomendaciones reglamentarias y de comercialización de los locales.

ESTACIONAMIENTO N-1

Se propone que el estacionamiento del nivel subterráneo tenga ingreso por L. Mateos y Av. La Calma, y su salida sea solamente por Av. La Calma para aprovechar la inercia del flujo vehicular

donde el semáforo para la glorieta ayuda a detener el flujo vehicular favoreciendo la

entrada y salida del estacionamiento así como la razón de que no hay un semáforo inmediato

NIVEL-1 ESTACIONAMIENTO , , . - ^ _ .

después del CC. Este estacionamiento se plantea para clientes que visitan la plaza para actividades de pagos de servicios y recolección de artículos de mantenimiento o compras rápidas (bancos, tintorerías,

ESTACIONAMIENTO

Estacionamientos reglamento

1 est/ 20m2

192

1 est/ 25m2

153

EST EST2 EST. CARGA ESTPB Est propuestos

M2 2,777.00 2,080.00

168.00 295.00

CAJONES 91 81 7 17

196

1 est/ 30 m2

128

AREA CONSTRUCCIÓN PB PA 2° NIVEL TOTAL A. CONSTR

M2 1,933.00 1,902.00

-3,835.00

AREA VENDIBLE PB PA 2° NIVEL ISLAS

M2 1,159.00 1,371.00

-120.00

2,650.00

papelería, víveres, etc.)

Planta Baja

El planteamiento del proyecto se propone que genere una invitación al contexto a visitar el recinto al ser abierto en su parte central, y teniendo los comercios todo alrededor y unas islas

intermedias de baja altura que no obstruyan la visual, al igual las esquinas y los comercios que dan

40 NIVEL PLANTA BAJA

frente a L. Mateos se propone para Restaurantes, Fast Food, Bancos o Negocios de Empresas ya establecidas y que necesitan "exponerse" en fachadas amplias, y las esquinas son para generar flujos entre los locales para minoristas que se encuentran en las partes intermedias del CC.

Planta Alta

El esquema continua con la distribución de la planta baja, y se propone de igual manera distribuir los restaurantes, bares o algún Centro de cuidado personal para que los locales de minoristas tengan la afluencia necesaria para obtener clientela. Los pasillos se proponen sean anchos para no relegar los negocios aquí establecidos a transito personalizado.

NIVEL +1 LOCALES COMERCIALES

3° Nivel estacionamiento (alternativo)

Este estacionamiento se propone como una opción para que la plaza no tenga conflictos de estacionamiento pues el flujo vehicular analizado como el resultado de las encuestas sugiera un alto flujo vehicular además que asegura a las empresas de Franquicia un espacio de estacionamiento asegurado para su clientela. Dando mas oportunidad de estadía en la plaza y

por lo tanto mas opciones de venta para los negocios que se establezcan pensando en comercios Recreativos o de comida.

NIVEL +2 ESTACIONAMIENTO

Los planos a escala aquí presentados aparecen en archivo anexo (propuesta plaza la calma.dwg)

PVE 41

NIVEL +1 LOCALES COMERCIALES

NIVEL PLANTA BAJA En las imágenes presentadas se muestra como se pretende generar los flujos para que la plaza tenga oportunidades en todas sus ubicaciones generando un direccionamiento de los negocios ANCLA favoreciendo a negocios menores. La propuesta esta tomada de la idea básica de flujo continuo y cerrado, teniendo alternativas visuales desde cualquier punto de la plaza a la contraparte del extremo. Se busca una amplitud visual para no sentir el espacio apretado, y buscando no truncar cualquier tipo de flujo en cualquier dirección.

En cuanto a las sensaciones buscadas del centro se propone un espacio ABIERTO VISUALMENTE, pero TECHADO para dar la seguridad de clima agradable en temporadas de Calores y de Lluvias., El ESTACIONAMIENTO EN EL 2o NIVEL no techa el área común libre. De igual manera se propone algún tipo de Toldo a manera de lona para filtrar el calor de la luz solar y que además le daría un elemento interesante a la fachada como remate del edificio.

PVE 42

CAPITULO IV


4.1 VALOR DE ACTUAL TERRENO

Analiza el valor actual de terreno donde se plantea el proyecto para tener una base al impacto de la inversión.

Se hace un estudio de mercado de terrenos similares en ubicación, m2 de superficie, y homologando su importancia o impacto en su contexto.

DATOS DEL INMUEBLE VALUADO

UBICACIÓN

SUP. DE TERRENO DEL CONJUNTO

CARACTERÍSTICAS

Av. Lopez Mateos Sur 5000 La Calma 45070 Zapopan Jalisco

2,880.0000 rr>2 SUP. DE TERRENO DEL INM. SUJETO.

Terreno |SUP. VENDIBLE | 330.0000 m2 I EDAD

330.0000 m2

0 meses

CLAVE

i

CALLE

TÍZOC No 121

No

121

COLONIA

Ciudad del Sol

TELEFONO

1058 0808

INFORMANTE

Sierra Providencia

Características: Terreno en condominio

2 Lopez Cotilla esq (1/2 cuadra de Centro

Magno) s/n Ladrón de Guevara 1368 0564 Inmobiliare & Co.


3 Av. Niños Heroes (col. Franco Mexicano) s/n Jardines del Bosque 38232526 Punto Inmobiliario


4 Av. Vallarta N° 5100 entre Pedro de

Alarcon y Gabrielle Danuncio 5100 Jardines Vallarta Oriente 36422112 LUPA Grupo Inmobiliario


5 Av. Lopez Mateos s/n frente a Centro

Comercial Las Fuentes S/n Las Fuentes


6 Av. Lopez Mateos s/n a un lado de

Baruqul Motors Chapalita Campo de Polo

31223353 Rosio Torres

3314097023 Teresa Arellano

PVE 43

ANÁLISIS DE MERCADO INMOBILIARIO (SUELO)

Clave

i

2

3

4

5

6

0

0

Valor de Suelo $

11,780,000.00

33,250,000.00

47 ,500,000.00

18,105,651.00

16,425,500.00

87,408,740.00

SupM2

1,800.00

4,300.00

6,882.64

2,932.00

2,660.00

12,604.00

V.U.S. $ /m2 6,544.44

7,732.56

6,901.42

6,175.19

6,175.00

6,935.00

Factores de Homologación Fzo 1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

Fub 0.90

0.95

0.95

0.95

0.95 •

0.95

Ffr 1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

Ffo 1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

Fsu 1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

Fre 0.90

0.95

0.95

0.95

0.95

0.95

1/Fre í . u 1.05

1.05

1.05

1.05

1.05

Valor Resultante $ /m2 7,264.33

8,119.19

7,246.49

6,483.95

6,483.75

7,281.75

FZo: Factor de Zona FUb: Factor de Ubicación FFr Factor de Frente FFo: Factor de Forma FSu: Factor de Superficie FRe: Factor de Resultante

1.1 Terreno

LOTE TIPO PREDOMINANTE:

LOTE TIPO: 264.00

Valor Homologado: Factor comercial

EN N.R.:

7,147.00

0.95

6,800.00

1,500.00 m2 VALORES DE CALLE O ZONA: 6,800.00 $/m2

Superficie Cm2)

2,880.0000

Valor Unitario ( $ /m2) 6,800.00

F.R.

1.10

Concepto

Fre

Valor ($)

21,542,400.00

Fre= Fzo 1.00 x Fub | 1.101 x Ffr 1.00 Ffo 1.00 x Fsu 1.00 1.10

INDIVISO [ 100.0000000%

VALOR UNITARIO MEDIO DE TERRENO

VALOR DE TERRENO REDONDEADO

Los cálculos y valores aquí presentados aparecen en archivo anexo (avaluó terreno cc la calma.xls)

Con un avalúo del valor de la tierra obtenemos el costo probable del m2 y del total del predio en estudio dando una base en los costos de Egresos que repercuten en la Inversión total del proyecto. El impacto del valor de la tierra es muy significativo pues representa valor aproximado de un 50% de la inversión.

PVE

44

4.2 PROPUESTA DE VALOR DEL M2 DE LOCALES

Analiza el valor propuesto del precio de venta del m2 de los locales así como el local tipo recomendable según el mercado. Se hace el estudio con base en información proporcionada de locales en renta y haciendo un residual para saber cual seria su costo en caso de venta de esos locales y a la vez dándonos un resultado del valor x m2 de venta y renta para los locales que se proponen en el CC.

Locales comparables para Planta Baja

Locales Renta

Luis Alfonso Mora Manuel Godinez Manuel Godinez Daniel Palacios Gerardo Duran Michel Corona Grupo Ferran Carlos Gonzalez Lourdes Ruiz

38173010 r 1N 3312513829 r 1Nloc6 3312513829 r 1N loe 13 3331416641 r 1N Y 2N cualquiera 3331145352 r 1N 2 locales

39441593 r 1Npb con baño

36429801 r 1N 37001919 r 1N 36191105 r 1N

' • ' •' í'iN,í.iá#í*',iá

terrenccyl»^

r's€'W.

Plaza Maria Isabel Plaza Sanzio Plaza Sanzio Plaza Real del Valle Plaza Las Palmas Plaza Kepler Plaza Fontana Plaza Malí Plaza Navona

'wJEy^ CALMA

Patria y Volcan.. Av. Rafael Sanzio y Osear Av. Rafael Sanzio y Osear Fracc. Real del Valle Las fuentes y I. Mateos Juan Kepler y Virgen Sta Margarita Sta Margarita Sta Margarita

Wilde Wilde

42 37 35 43

160 30 50 54 30

*** 30-;„>¥í|l'

Locales comparables para Planta Alta

Locales Renta

Luis Alfonso Mora Arturo Arreóla Arturo Arreóla Soto Várela Manuel Godinez Daniel Palacios Michel Corona Rafael Sanchez Vare Guillermo Arellano Guillermo Arellano Guillermo Arellano Ligio Ruiz Armando Salcedo Armando Salcedo Armando Salcedo Javier Castañeda Javier Castañeda Lourdes Ruiz

tó>iátó)ón 38173010 r 2N 31216106 r 2N oficinas 31216106 r 2N oficinas 38171252 r 2N loe B-3

3312513829 r 2Nloc35 3331416641 r 1N Y 2N cualquiera

39441593 r 2N 3311344544 r 2N K11 frente a elevador cerca CA

36300500 r 2N 36300500 r 2N 36300500 r 2N 35636531 r 2N

3313586471 r 2N

3313586472 r 2N

3313586473 r 2N

36309974 r 2N

36309974 r 2N

36191106 r 2N

• •-.íV..-,Sí':.,f'"ilSI

Plaza Maria Isabel C.Comercial frente Pl, C.Comercial frente Pl, Plaza Amistad Plaza Sanzio Plaza Real del Valle plaza Kepler C. Comercial Gran Pli Plaza Golfo de Cortes Plaza Golfo de Cortes Plaza Golfo de Cortes Plaza Guadalupe Inn Plaza Cibeles Plaza Cibeles Plaza Cibeles Plaza Center Plaza Center Plaza Navona

Patria y Volcan. Av Patria y Salvador Madariaga Av. Patria y Salvador Madariaga Av. Patria y Bruno Traven Av. Rafael Sanzio y Osear Wilde Fracc. Real del Valle Juan Kepler y Virgen Av. Lazara Cardenas y Av. Vallarta Golfo de Cortes y Lincon

Golfo de Cortes y Lincon Golfo de Cortes y Lincon Av. Guadalupe Av. Guadalupe Av. Guadalupe Av. Guadalupe Sta Margarita Sta Margarita Sta Margarita

üf l ipcconstí l 42 42

25

30

32

35

43

30

108

55

200

40

40

30

49

97

63

40

35

25

30

32

35

43

30

168

55

200

40

40

30

49

97

63

40

35

ilpreclo 1 9,050

4,500

4,500

5,800

9100

i 6,000.00

4500

28400

9405

27360

6840

5000

6000

10000

20000

11990

7920

7647.5

215.48

180.00

150 00

181.25

260.00

» 139.53

150.00

169.05

171.00

136.80

171.00

125.00

200.00

204.08

206.19

190.32

198

218.50

\ 1 § O J 1

Los cálculos y valores aquí presentados aparecen en archivo anexo (mercadeo comercial plazas.xls) PVE

tTAJSMÉÍ 34,203.18 51,906.34 51,889.78 18,139 96 26,406.86 21,667.17 24,700.57 24,668.07 39,169.91

4i,méisfi

|-$ ft^luad§íw

1,436,533.43 1,920,534.70 1,816,142.27

780,018 15 4,225,098,34

650,015 13 1,235,028.74 1,332,076.00 1,175,097.35

,' ^ ^ f E B /M235,02©4'i

Ff*. yfígwW *

28,012.56 23,400 54 19,500.45 23,563.05

33800.79 18,139.96 19500.45 21976.70 22230.52 17784.41

22230.52 16250.38 26000.61 26531.23 26804.75 24741.85 25740.60

28405.66

l lfeSíi!

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

%ev^SS#>: 1,176,527.38

585,013.62 585,013.62

754,017.55 1,183,027.53

780,018.15 585,013.62

3,692,085.93 1,222,678.46 3,556,882.78

889,220.70 650,015.13 780,018.15

1,300,030.26 2,600,060.51 1,558,736.28

1,029,623.96 994,198.14

i»aM%«

45

Con los datos de las tablas anteriores concluimos los valores más convenientes para el mercado tomando como referencia ejemplos actuales similares ya en funcionamiento y su impacto considerando elementos de ubicación, estacionamiento, proyecto, y rentabilidad en el mercado.

Se divide el valor de venta en N1 (que es Planta Baja), y N2 (que es Planta Alta) por que tiene mayor impacto al mostrador la planta baja que la planta alta, repercutiendo así en su valor de apreciación y por ende su costo en el mercado.

4.3 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN DE LA EDIFICACIÓN Y GASTOS DE OPERACIÓN, MANTENIMIENTO Y GASTOS DE VENTA.

Se hace una propuesta basada en estudios paramétricos de catálogos especializados para ver el costo de las diferentes construcciones necesarias para el centro comercial así como los porcentajes que se proponen en los gastos posteriores a la construcción.

PROPUESTA DE PROYECTO DE TESIS

COSTOS PARAMÉTRICOS Guadalajara, Jal. 01 octubre 2006

ímpá«j| OBrtíP proyeM o iff Modelo

Comercio ínteres Medio Area promedio Características

1168

; < S *

2 Niveles (no incluye instalaciones especiales 3 Niveles Cubiertos 1 nivel en azotea

jrj|¡c««fla<ston '; fcñstrJectónaOcl, 205? "*?

$ 2,943.02 3.04%

¿ágíigct^

$ 3,032.49 mmmtm,

758.12 'ptrním m*

3,701.14 S'rotruir

3835 $ 14,193,879.39 58% Estacionamiento 2° nivel descubiertc 6400

4 medios niveles sin elevador $ 1,346.74 3.04% $ 1,387.68 346.92 1,693.66 2080 $ 3,522,813.27 14%

Estacionamiento Subterráneo 5440 $ 1,788.59 3.04% $ 1,842.96 460.74 2,249.33 2777 $ 6,246,391.59 26% 7,644.13 $ 23,963,084.24

Supervicion de obra 2.00% 152.88 8692 $ 479,261.68 2% $ 24,442,345.92

momfsmWmZWM. • g48:04fr'«¿SaiMI..22.1fÍ6Q1^3;

Los cálculos y valores aquí presentados aparecen en archivo anexo (datos generales y calculos.xls)

"Los datos paramétricos son de "Costos Paramétricos Guadalajara, Jal. 01 oct. 2006" y llevados a costos de oct. Del 2007 con un índice de inflación basado en datos del Banco de México www.banxico.aob.mx

PVE

46

http://www.banxico.aob.mx

Preliminares iWV*.ji0tttm Permisos y proyecto 5% $ 1,198,154.21 100%

Costo por ensambles de sistemas construcivos

• $ avance -

SUBTOTAL

TOTAL

1,198,154.21

Cimentación para 2 niveles uso comercial 10.5% $ 2,516,123.85 100% $ 2,516,123.85 Estructura de concreto 28.4% $ 6,805,515.92 100% $ 6,805,515.92 Fachada para oficina de lujo 5.1% $ 1,222,117.30 100% $ 1,222,117.30 Fachada trasera interés medio uso comercial 2.0% $ 479,261.68 100% $ 479,261.68 Azotea uso comercial 5.6% $ 1,341,932.72 100% $ 1,341,932.72 Const. Interior para uso publico 22.8% $ 5,463,583.21 100% $ 5,463,583.21 Const. Interior para estacionamiento cubierto edificio de lujo 3.8% $ 910,597.20 100% $ 910,597.20 Inst. Hidráulica y sanitaria oficina interés medio 7.2% $ 1,725,342.07 100% $ 1,725,342.07 Baño común para oficnas interés medio 0.7% $ 167,741.59 100% $ 167,741.59 Ins. Eléctrica 13.9% $ 3,330,868.71 100% $ 3,330,868.71

total de obra 100.0% $ 23,963,084.24 100% $ 23,963,084.24 Instalaciones especiales Cubos y elevadores Sistema de emergencia

Gastos operativos Mantenimiento Gastos de venta

$ $

2% $ 7% $

960,000.00 230,000.00

479,261.68 1,677,415.90

100% 100%

SUBTOTAL

100% 100%

$ $ $

$ $

960,000.00 230,000.00

1,190,000.00

479,261.68 1,677,415.90 2,156,677.58

28,507,916.03

LWOK 137.85

2,756.91

136.91

248.12

3,279.79

DATOS PROPUESTOS VALOR DE TERRENO SEGÚN AVALUÓ CONSTRUCCIÓN INSTALACIONES ESPECIALES GASTOS OPERATIVOS

M2 2,886.00 8,692.00

VALOR M2

$

7,480.00 3,279.79

136.91 248.12

$ 6.14&MIF

TOTAL 21,587,280.00 28,507,916.03

1,190,000.00 2,156,677.58

COSTO DE INVERSION 11,144.82 $ 53,441,873.61

VALOR DE AREA VENDIBLE PB (N1) 1,159 00 $ 41,167.62 $ 47,713,277.16 VALOR DE AREA VENDIBLE PA (N2) 1,371.00 $ 26,000.61 $ 35,646,829.65

$ 83,360,106.81

UTILIDAD BRUTA $ 29,918,233.19 |

''Los cálculos y valores aquí presentados aparecen en archivo anexo (datos generales y calculos.xls)

Los datos del Valor x m2 de área vendible son tomados a partir del punto 4.2 donde se hizo el estudio de mercado correspondiente para analizar los valores mas acertados para una mejor absorción de los locales en el mercado.

PVE 47

4.4 PROYECCIONES MENSUALES DE FLUJOS NETOS DE EFECTIVO

PROPUESTA DE TESIS EGRESOS INGRESOS FLUJO MENSUAL ACUMULADO

1 2 3 4 5 6 7 8 9

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

1,595,478.43 5,371,880.19 8,799,831.95 4,625,488.08 4,677,048.64 4,272,558.20 2,372,369.79 1,732,370.29 1,612,794.88

659,452.81 663,827.93 670,078.11 672,919.30 685,575.91 695,419.94 696,431.96 705,292.05 711,332.20 721,140.43 723,798.23 729,463.76 734,795.05 712,828.73 708,453.61 703,453.46 695,015.72 685,171.69 675,327.66 668,427.63 660,874.24 653,825.27 644,762.77 636,741.38 628,411.50 619,615.90 619,615.90

53,441,873.61

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

-----

473,208.45 630,944.60 788,680.75

1,107,126.30 1,315,458.99 1,525,773.86 1,826,223.67 2,562,325.70 3,170,736.56 3,643,945.00 3,692,593.56 4,118,503.38 4,408,856.82 4,880,344.30 5,008,106.26 5,280,451.75 5,536,729.97 4,480,795.85 4,270,480.99 4,030,121.14 3,624,513.90 3,151,305.45 2,678,097.00 2,346,408.52 1,983,312.93 1,644,464.71 1,208,824.70

823,231.99 422,809.63

--

$ 80,634,376.70

-$1,595,478.43 -$5,371,880.19 -$8,799,831.95 -$4,625,488.08 -$4,677,048.64 -$3,799,349.75 -$1,741,425.19

-$943,689.54 -$505,668.58 $656,006.19 $861,945.93

$1,156,145.56 $1,889,406.40 $2,485,160.65 $2,948,525.06 $2,996,161.60 $3,413,211.32 $3,697,524.62 $4,159,203.86 $4,284,308.03 $4,550,987.99 $4,801,934.92 $3,767,967.12 $3,562,027.38 $3,326,667.68 $2,929,498.18 $2,466,133.76 $2,002,769.35 $1,677,980.89 $1,322,438.68

$990,639.44 $564,061.93 $186,490.60

-$205,601.87 -$619,615.90 -$619,615.90

$27,192,503.09

-$1,595,478.43 -$6,967,358.62

-$15,767,190.58 -$20,392,678.66 -$25,069,727.30 -$28,869,077.05 -$30,610,502.24 -$31,554,191.78 -$32,059,860.36 -$31,403,854.18 -$30,541,908.25 -$29,385,762.69 -$27,496,356.30 -$25,011,195.65 -$22,062,670.58 -$19,066,508.99 -$15,653,297.67 -$11,955,773.05 -$7,796,569.18 -$3,512,261.16 $1,038,726.84 $5,840,661.75 $9,608,628.88

$13,170,656.26 $16,497,323.93 $19,426,822.11 $21,892,955.87 $23,895,725.22 $25,573,706.11 $26,896,144.80 $27,886,784.24 $28,450,846.17 $28,637,336.77 $28,431,734.90 $27,812,118.99 $27,192,503.09

Se proponen y presentan los costos de la inversión como los flujos probables de la recuperación de la inversión

La propuesta que se hace está basada en porcentajes paramétricos de los flujos de efectivo del ejemplo utilizado por constructores para proyecto similar. Tomando el total de los ingresos y egresos totales y dividiéndolos conforme a su flujo de efectivo mensual de cada uno de los conceptos. En esta propuesta no se hace aun el análisis de probabilidades con diversidad de escenarios. La propuesta expuesta en este punto solo es tomada a manera de una referencia más probable de un comparativo proporcionado.

Nota: Los cálculos y valores aquí presentados aparecen en archivo anexo (datos generales y calculos.xls)

PVE 48

CAPÍTULO V


5.1 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

*Se denomina análisis de sensibilidad al procedimiento por medio del cual se puede determinar cuanto se afecta la tasa interna de retorno ante cambios en algunas variables del proyecto, entre otras: ingresos, costos y gastos que al desglosarse contemplan variables como: volumen de producción, abasto de materia prima, distribución, etc. El análisis de sensibilidad no está encaminado a modificar cada una de estas, de hecho hay variables que al modificarse afectan automáticamente a las demás, o su cambio puede ser compensado de inmediato.

El método mas tradicional y común es el que analiza que pasa con el valor presente neto cuando se modifica el valor de alguna variable, que se considera susceptible de cambiar durante el periodo de evaluación, por ejemplo si se modifica el precio de venta a la alza (o a la baja), si simultáneamente sube (o baja) uno o mas factores de costo y si el volumen de fabricación o el nivel de servicio vendido cambia respecto a lo esperado en diferentes proporciones, deberán elaborarse flujos de efectivo para cada una de las combinaciones consideradas como posibles.

La corrección más conocida es la que lleva a confeccionar solo tres flujos de caja: el inicial o conservador, uno optimista y otro pesimista, en zonas realmente posibles de esperar el suceso.

5.2 VALORES PARA MEDIR LA SENSIBILIDAD Y RIESGO EN EL ANÁLISIS FINANCIERO

EL VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO.

**Frecuentemente los proyectos de inversión suponen ingresos, costos, gastos e inversiones que tienen lugar en diferentes periodos de tiempo, es conveniente analizarlos dentro de cada periodo y posteriormente compararlos sobre la misma base de tiempo, esto significa que tendremos que descontar a un factor X esas cantidades para determinar un valor neto en el momento de tomar la decisión, de esta manera estamos en posibilidades de evaluar sobre la misma base a los ingresos, costos, gastos e inversiones que ocurren en diferentes periodos.

Es necesario entender el significado del concepto del valor del dinero en el tiempo. ¿Qué valor adquisitivo tendrá en el futuro un peso de hoy?, ¿Qué valor adquisitivo tiene hoy día un peso que se recibirá en el futuro?

Una cantidad de dinero puede ganar un beneficio si este es invertido por un cierto periodo de tiempo, no vale lo mismo un peso invertido hoy que uno dado dentro de un año, el cual valdrá menos debido al interés acumulado que genera durante un año el peso invertido hoy. *http://www.monoqrafias.com/trabaios7/anfi/anfi.shtml Análisis Financiero Karim Gutiérrez [email protected]

**Tesis: "EVALUACIÓN ECONÓMICO-FINANCIERA DEL PROYECTO DEL ACCESO SALINA CRUZ EN LA CARRETERA: PINOTEPA NACIONAL-SALINA CRUZ; SUBTRAM0: KM. 381+100 AL KM. 387+700; ORIGEN: PINOTEPA NACIONAL, OAX."

PVE

49

http://www.monoqrafias.com/trabaios7/anfi/anfi.shtml

mailto:[email protected]

Para poder evaluar cantidades con el mismo valor en el tiempo, es necesaria la utilización de herramientas de cálculo, las cuales son resultado de la aplicación de las matemáticas financieras, base fundamental en el desarrollo de modelos financieros que sirven de soporte para la toma de decisiones.

El análisis financiero utiliza métodos para poder tasar un proyecto que nos permita tomar la decisión sobre realizar una inversión o no, siendo estos métodos la parte final en la determinación.

Se debe saber si hay una necesidad real de una obra de infraestructura, ya se habrá definido el lugar óptimo para la localización del proyecto, se conocerá y dominará la operación de la obra, se habrá calculado la inversión necesaria; sin embargo aún no se habrá demostrado que la inversión propuesta sea económicamente rentable.

Es en este momento donde se estudia sobre que método de análisis se empleará, se sabe que el dinero disminuye su valor real con el paso del tiempo, por lo que el método deberá tomar en cuenta este cambio de valor a través del tiempo.

Existen principalmente tres métodos que consideran el valor del dinero en el tiempo:

I. Valor Presente Neto ( VPN).

II. Tasa Interna de Retorno (TIR).

III. Tiempo de Recuperación (TR).

IV. VALOR PRESENTE NETO (VPN)

*EI método del Valor Presente Neto incorpora el valor del dinero en el tiempo, en la determinación de los flujos de efectivo netos del proyecto, con el fin de poder hacer comparaciones correctas entre flujos de efectivo en diferentes periodos a lo largo del tiempo.

El valor del dinero en el tiempo está incorporado en la tasa de interés con la cual se convierten o ajustan en el tiempo los flujos netos de efectivo del proyecto.

Es el valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos descontados a la inversión inicial.

Cuando se hacen cálculos para pasar en forma equivalente dinero del presente al futuro se tiene una tasa de crecimiento ( i ) y para llevar cantidades futuras al presente se usa una tasa de descuento ( k ).

Al sumar todas las ganancias y compararlas contra todos los desembolsos necesarios para producir esas ganancias, en términos de valor equivalente en una fecha definida por el valuador, se obtiene el valor presente neto (VPN), es claro que para aceptar un proyecto las ganancias deberán ser mayores que las inversiones, lo que nos dará que el VPN sea mayor que cero (positivo). Para calcular el VPN la tasa a utilizar es la tasa de costo de capital o la tasa mínima aceptable de rendimiento (TMAR).

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¿En que debe basarse un individuo o una empresa para fijar su propia tasa mínima aceptable de rendimiento?

La base debe darse en mantener el poder adquisitivo y las expectativas de crecimiento, es decir, interesa un rendimiento que haga crecer el dinero más allá de haber compensado los efectos de la inflación.

El VPN calcula el valor presente de un determinado número de flujos de dinero futuros. El método, además, descuenta una determinada tasa o tipo de interés igual para todo el período considerado.

El VPN es inversamente proporcional a la tasa de costo de capital, ya que al ir aumentando la tasa el VPN decrece hasta el punto en que VPN = 0 y después se vuelve negativo, la tasa donde el valor presente neto es cero es la tasa interna de retorno (TIR).

El método del Valor Presente Neto consiste en comparar flujos de efectivo del proyecto a pesos constantes a valor presente contra el valor de las inversiones y para su determinación se efectúan los siguientes pasos:

1. Encontrar el valor presente de cada flujo de efectivo, ya sean egresos o ingresos, descontados con la tasa de costo de capital.

2. Sumar los flujos de efectivo a valor presente, ingresos con ingresos y egresos con egresos.

3. Comparar la suma de ingresos con la suma de egresos, obteniendo así el Valor Presente Neto.

4. Si el VPN es positivo, el proyecto es aceptado, si es negativo se rechaza, si los proyectos son mutuamente excluyentes, se acepta el proyecto con mayor VPN.

Cuando se emplea una tasa adecuada en el valor presente neto, este se convierte en un criterio de evaluación de la rentabilidad, muy confiable para decidir sobre un proyecto de inversión o para comparar propuestas de inversión.

Fórmula de Valor Presente:

VPN = A + B*(1+ i)'1 + C*(1 + i)'2 + ...+ K*(1 + i)-(n-1)+ L*(1 + i)"1

*Tesis: "EVALUACIÓN ECONÓMICO-FINANCIERA DEL PROYECTO DEL ACCESO SALINA CRUZ EN LA CARRETERA: PINOTEPA NACIONAL-SALINA CRUZ; SUBTRAMO: KM. 381+100 AL KM. 387+700; ORIGEN: PINOTEPA NACIONAL, OAX."

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Ventajas:

1) Considera el valor del dinero en el tiempo.

2) Indica si la rentabilidad real de la inversión supera o no a lo exigible, si el VPN >= 0 se cubre la inversión de capital, si VPN < 0 no cubre la inversión.

3) Supone la comparación de flujo positivo y negativo sobre una misma base de tiempo.

4) Se interpreta fácilmente su resultado en términos monetarios.

Desventajas:

1) Se necesita conocer la tasa de costo de capital para evaluar los proyectos.

2) Supone una reinversión total de las ganancias anuales.

3) Un aumento o disminución en la tasa de descuento, puede cambiar la jerarquización de los proyectos.

Obtención de los Flujos Netos de Efectivo por año.- Elaborando una línea del tiempo, colocando los flujos netos de efectivo según los periodos en este caso mensuales, se calcula el valor presente al primer mes:

VPN = A + B*(1+ i)"1 + C*(1 + i)"2 + ...+ K*(1 + i)'(n-1)+ L*(1 + i)"n

A

T 1

B

'

C

1

D

r '

E

r

F

i

G

'

H 1 J K L

* * * Tiempo

INCORPORACIÓN DE RIESGO EN LAS DECISIONES DE PROYECTOS DE INVERSIÓN UTILIZANDO SIMULACIÓN

*Se aplican variables con propuestas de resultados optimistas, conservadores y pesimistas para posibles escenarios del negocio (posible mercado existente, elementos financieros, otros...) En este caso las variables se presentan a manera de retrasos en las ventas y los cargos de mantenimiento que repercuten en el resultado final de las utilidades.

•Tesis; "EVALUACIÓN ECONÓMICO-FINANCIERA DEL PROYECTO DEL ACCESO SALINA CRUZ EN LA CARRETERA: PINOTEPA NACIONAL-SALINA CRUZ; SUBTRAMO: KM. 381+100 AL KM. 387+700; ORIGEN: PINOTEPA NACIONAL, OAX."

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TASA INTERNA DE RETORNO (TIR).

*Es un método que proporciona otra medida de rentabilidad de un proyecto. Equivale a la tasa de interés que dicho proyecto le va a dar al inversionista.

Tasa de costo de capital que hace que el Valor Presente Neto sea igual a cero, iguala la suma de ingresos con la suma de egresos.

Se llama Tasa Interna de Retorno porque supone que el dinero que se gana año con año en su totalidad, se tiene que reinvertir, es la tasa de rendimiento generada en su totalidad en el interior de la empresa.

Si se tiene una tasa de retorno superior al costo utilizado para financiar los flujos del proyecto, entonces se tendrá una ganancia después de pagar por el capital, si esta es menor, es mas conveniente desistir de invertir en el proyecto.

Ventajas:

1. Nos señala exactamente la rentabilidad del proyecto.

No es necesario determinar una tasa de costo de capital como en el valor presente neto.

2. En general nos conduce a los mismos resultados que el VPN, sin embargo la rentabilidad interna considera como tasa de inversión su valor y no el costo de capital.

Desventajas:

1. existencia de tasas de retorno múltiples, en algunos proyectos no existe una sola tasa interna, sino varias.

TIEMPO DE RECUPERACIÓN AJUSTADO (TRA):

*Se define como el tiempo necesario para que los beneficios netos del proyecto amorticen el capital invertido, también llamado Periodo de Recuperación de la Inversión, se utiliza para saber en cuanto tiempo se generan los recursos suficientes para igualar el monto de la Inversión.

Tiempo de recuperación simple.- Tiempo que se necesita para recuperar la inversión, considerando los flujos de efectivo sin tomar en cuenta el valor del dinero en el tiempo, considera erróneamente que un peso hoy vale igual que un peso mañana, compara directamente los flujos de efectivo operativos netos generados por el proyecto.

Tiempo de recuperación ajustado.- Tiempo que se requiere para recuperar el valor presente del dinero que se invirtió en un proyecto.

Tesis: "EVALUACIÓN ECONÓMICO-FINANCIERA DEL PROYECTO DEL ACCESO SALINA CRUZ EN LA CARRETERA: PINOTEPA NACIONAL-SALINA CRUZ; SUBTRAMO: KM. 381+100 AL KM. 387+700; ORIGEN: PINOTEPA NACIONAL, OAX."

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Utiliza los flujos de efectivo tomando en cuenta el valor del dinero en el tiempo, compara el valor presente de cada uno de los flujos de efectivo operativos netos, con el valor presente de la inversión neta requerida, calcula el tiempo que se necesita para que, el dinero que entra al negocio, ajustado por su valor en el tiempo, sea igual al monto originalmente invertido, ajustado por su valor en el tiempo. También puede entenderse como una medida de la liquidez de un proyecto.

Ventajas:

1. los resultados obtenidos son fáciles de interpretar.

2. Indica un criterio adicional para seleccionar entre varias alternativas que presentan iguales perspectivas de rentabilidad y riesgo.

3. Es de gran utilidad cuando el factor más importante de un proyecto es el tiempo de recuperación.

Desventajas:

Cuando el tiempo de recuperación deseado es corto, se rechazan proyectos que podrían considerarse

1. aceptables en otras condiciones.

2. No considera la magnitud de los flujos de efectivo que ocurren después de la amortización.

3. Hace caso omiso de la rentabilidad del proyecto.

4. Si el cálculo del TRA se realiza sobre flujos de efectivo no descontados, no se tomará el valor del dinero en el tiempo.

5.3 VALORES FINANCIEROS DE LA REPOSICIÓN DE LA INVERSION APLICADOS: VALOR PRESENTE NETO (VPN), TASA INTERNA DE RETORNO (TIR), TIEMPO DE RECUPERACIÓN SIMPLE (TRS), TIEMPO DE RECUPERACIÓN AJUSTADO (TRA), BENEFICIO COSTO (B/C) y comparativos financieros

*Para calcular el VPN la tasa a utilizar es la tasa de costo de capital o la tasa mínima aceptable de rendimiento (TMAR).

La tasa mínima aceptable de rendimiento para los cálculos anteriores fue de una tasa anual de 15%

PROPUESTA DE TESIS a 36 meses PROPUESTA DE TESIS a 48 meses PROPUESTA DE TESIS a 60 meses

ESENARIO OPTIMISTA CONSERVADOR PESIMISTA

EGRESOS $ 53,441,87361 $ 60,877,264 46 $ 68,312,655 30

INGRESOS $ 83,360,106 81 $83,360,106 81 $83,360,106 81

ÚTIL BRUTA $29,918,233 19 $22,482,842 35 $22,482,842 35

TRS 1 AÑO NUEVE MESES 2 AÑOS TRES MESES 2 AÑOS SIETE MESES

TRA 1 AÑ011 MESES 2 AÑOS 11 MESE 3AÑOS6MESEÍ

VPN $18,451,221 13 $11,061,12410 $3,108,92767

B/C= 15795 13608 10960

TIR MENS 4 15% 284% 1 99%

TIR NOM CONV. ANUAL

50% 34% 24%

TIR ANUAL 63% 40% 27%

Los cálculos y valores aquí presentados aparecen en archivo anexo (datos generales y calculos.xls) •Tesis: "EVALUACIÓN ECONÓMICO-FINANCIERA DEL PROYECTO DEL ACCESO SALINA CRUZ EN LA CARRETERA PINOTEPA NACIONAL-SALINA CRUZ, SUBTRAMO KM 381+100 AL

KM 387+700, ORIGEN PINOTEPA NACIONAL, OAX."

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GRÁFICAS COMPARATIVAS B/C: Beneficio Costo (por cada peso invertido se obtiene..)

TIR: Tasa Interna de Retorno mensual y anual (tasa de interés que dicho proyecto le va a dar al inversionista.)

EGRESOS: incluye el costo de la construcción más gastos de operación durante la venta de la plaza.

INGRESOS: es la suma del total de venta de los locales (m2 vendibles), del Centro Comercial.

UTILIDAD BRUTA: es la utilidad en pesos, salida de restar los egresos de los ingresos (varia según el tiempo de venta por los costos de operación)

VPN: Valor Presente Neto, calcula el valor presente de un determinado número de flujos de dinero futuros. El método, además, descuenta una determinada tasa o tipo de interés igual para todo el período considerado.

m PROPUESTA a 36 meses • PROPUESTA a 48 meses D PROPUESTA a 60 meses (OPTIMISTA) (CONSERVADORA) (PESIMISTA)

TIR NOM MENSUAL CONV ANUAL

Nota: para la proyección de las ventas se utilizó una proyección parabólica de los flujos de ventas, esto es: un flujo mínimo al principio de la promoción en un tiempo determinado con movimiento creciente llegando a un punto máximo de venta y posteriormente decreciendo a un punto mínimo y finalizando el total de los m2 vendibles representando a los locales comerciales). Los cálculos y valores aquí presentados aparecen en archivo anexo (datos generales y calculos.xls)

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fpfCLUSIONES

Llegando a las conclusiones que se proponen en la hipótesis inicial se cree que se logró el objetivo a un grado certero y aceptable de aplicación práctica del trabajo realizado y utilizable para trabajos similares o posteriores.


• se observa que hay una variedad de establecimientos no concentrados en el contexto y que el consumo o direccionamiento de compra de la colonia tiene cercanía directa al predio de estudio;

• Las colonias cercanas son ricas en un perfil de consumidores adolescentes y jóvenes por la cercanía de varias escuelas por lo que concentrar la adquisición de bienes y servicios y actividades recreativas en un núcleo tiene oportunidad de generar negocio.

• Otro punto es que a pesar de que hay varios centros comerciales con servicios de tipo barrial y central similares en la zona se observa que su tienen deficiencias en su ubicación, distribución, tipos de comercio que contienen y así como sus accesos y áreas de estacionamiento inadecuadas.

• Otro punto a favor es la ubicación del lugar puesto que esta en esquina y tiene flujos importantes por 2 avenidas y rodeado por comercios ancla ya establecidos (farmacia, seven eleven, gasolinera, bolerama).

ANÁLISIS DE RECURSOS LEGALES POTENCIALES Dentro de los recursos legales existen lineamientos y bases para regular el desarrollo de establecimientos con características muy cercanas al objetivo del proyecto de inversión por lo que sirve como plataforma para desarrollar el proyecto apegado a las leyes y a su vez alentando al orden, buena distribución y uso de los espacios.

ANÁLISIS DEL PROYECTO Se puede destacar que es muy importante el tratamiento visual, la percepción sensorial de los espacios y la imagen urbana del centro comercial pues pueden hacer mas exitoso el proyecto tanto para el inversionista, para los locatarios futuros y los compradores que asistan al lugar, así como la conciliación de las actividades que se desarrollen en un contexto urbano con comportamiento ya definido y que para no ocasionar problemas viales ni incomodidades para el consumidor lo mejor que se puede hacer es adecuar el proyecto.


• Observamos que el valor del terreno como los montos de construcción tienen mucha importancia para encarecer o no los costos del producto final.

• El mercado inmobiliario dicta los valores de comercialización estandarizando dentro de un margen aceptable los precios al comprador o arrendatario de los locales comerciales.

PVE

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ANÁLISIS FINANCIERO Se contempla como la base o fundamento mas importante del estudio para el inversionista al observar los gastos y utilidades posibles dentro de plazos de tiempo determinado obteniendo una recuperación de la inversión con muy buenos dividendos en diferentes propuestas con panoramas favorables y no tan favorables en lo que a tiempo de recuperación se refiere.

• Tenemos que la tasa de recuperación es muy buena y en un tiempo de recuperación muy relativamente corto sabiendo el monto de la inversión inicial realizada y su productividad prevista.

• El Beneficio/Costo es atractivo pues nos presenta que por cada peso invertido se recupera el peso mas 57 centavos en la visión optimista y un peso con nueve centavos en la pesimista dando un margen de utilidad aunque sea mínimo.

• La Tasa Interna de Retorno señala que existe la posibilidad de un interés productivo de hasta un 50% de tasa anual nominal y un mínimo de 24% siendo este ultimo aun más alto que los rendimientos bancarios o la TMAR, que proponía como tasa mínima un 15%.

• En cuanto a los montos de egresos e ingresos se observa lo importante que es el tiempo para el ahorro de capital de inversión así como la mayor utilidad posible, por lo que se sugiere un buen plan de comercialización para la obtención de una venta rápida.

Nota: Es importante destacar que es muy bueno e importante para la investigación los "aspectos mercadológicos" como estudios de opinión, datos de la población de la zona de estudio, estudios de comportamiento (aspectos subjetivos) y los estudios que de alguna manera repercutan tanto al proyecto como al segmento al que va dirigido: Todo esto para obtener información numérica que ayude al desarrollo de los análisis de la arquitectura, urbanismo, economía de los pobladores y del mercado inmobiliario para observar el comportamiento del mismo y adecuar los valores de promoción del producto y los tiempos de recuperación de la inversión dentro de parámetros reales de la localidad.

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Datos generales y calculos.xls Afluencia vehicular.xls Mercadeo comercial la Calma.xls

Propuesta plaza la Calma.dwg Avalúo terreno CC la calma.xls

Encuesta focusgrop.xls Mercadeo comercial plazas.xls

• Tesis: "Evaluación Económico-Financiera Del Proyecto Del Acceso Salina Cruz En La Carretera: Pinotepa Nacional-Salina Cruz; Subtramo: Km. 381+100 Al Km. 387+700; Origen: Pinotepa Nacional, Oax." Jaime Eduardo Luna Méndez

• Alcance De La Función Comercial http://www.elprisma.com/apuntes/mercadeo v public¡dad/funcioncomercial/default6.asp

[email protected] www.monoqrafias.com

• Análisis Financiero Karim Gutiérrez karimqut(a>.elsitio.com www.monoqrafias.com

• Apropiación Simbólica C. Comercial Sta. Fe Inés Cornejo Portugal Elizabeth Bellon Cárdenas (Universidad Iberoamericana)

• Measuring Brand Image: Shopping Centre Case Studies Author's version of the paper published in the:

• International Review of Retail, Distribution and Consumer Research (2002) 12 (4): 353-373 Charles Dennis, John Murphy, David Marsland, Tony Cockett and Tara Patel http://bura.brunel.ac.Uk/bitstream/2438/1222/1/BrandinqV6.pdf

• El Centro Comercial "Una Burbuja de Cristal" Federico Medina Cano (Estudios sobre Culturas Contemporáneas, Universidad de Colima 1998) http://oai.redalvc.uaemex.mx/redalvc/src/inicio/ArtPdfRed.¡sp?iCve=31600804&iCveNum=3017

• Componentes de un proyecto de inversión Ing. Cruz Lezama Osaín Ingeniero Industrial - Especialista en Finanzas cruzlezamao(S).vahoo.com www.monoqrafias.com

• EL PERFIL DE LOS CONSUMIDORES EN LOS GRANDES CENTROS COMERCIALES Y DE OCIO DE LA PERIFERIA DE MADRID* Javier Gutiérrez Puebla (Universidad Complutense de Madrid), Ma. del Carmen Carrera Sánchez Universidad (Complutense de Madrid), Elena Chicharro Fernández (Universidad de Alcalá), Axel Kleinefenn (Universidad de Kiel), RainerWehrhahn (Universidad de Kiel). http://www.invenia.eS/oai:dialnet.unirioia.es:ART0000038037

• Shopping Center Rentals: An Empirical Analysis of the Retail Tenant Mix Centros comerciales alquileres: un análisis empírico de la combinación de venta al por menor inquilino Journal of Real Estate Research, The , 1998 by Gerbich, Marcus Diario de Real Estate Research, The, 1998 por Gerbich, Marcus

http://64.233.179.104/translate c?hl=es&u=http://findarticles.com/p/articles/mi qa3750/is 199801/ai n8765339/pq 1

• The Evolution of Shopping Center Research: A Review and Analysis Mark J. Eppli, John D. Benjamin "The Journal of Real State Research" http://ideas.repec.orq/a/¡re/issued/v9n11994p5-32.html

• Perspectivas De Valor En Los Centros Comerciales Rafael Corredor Álvarez http://www.monografias.com/trabaios2o/centros-comerciales/centros-comerciaIes.shtmlwww.monoqrafias.com

• Reglamento de zonificación del Estado de Jalisco

• Costos Paramétricos Guadalajara, Jal. Octubre 2006 Ing. Raul González Meléndez ("IMIC" Instituto Mexicano de Ingeniería de Costos)

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tesis - janium · 2012. 6. 12. · pedro vergara espinosa ... • y en especial a la ing. mariana...

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