teresita quintela 17-03-2009 nacional senadores

7/25/2019 Teresita Quintela 17-03-2009 NACIONAL SENADORES

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Senado de la NacinSecretara ParlamentariaDireccin General de Publicaciones.

(S-0337/09)

PROYECTO DE LEY

El Senado y Cmara de Diputados,...

CREANDO LAORGANIZACIN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR

Y REGULANDO LAS LOCACIONES URBANAS.

CAPITULO 1Creacin de la Organizacin Estatal de Viviendas para Alquilar

(OEVA).Artculo 1: Se constituye la Organizacin Estatal de Viviendas paraAlquilar que operar dentro del mbito del Ministerio de Economa,con las siguientes atribuciones:

Artculo 2: Construir, por s o a travs de terceros, o adquirir porcompra o expropiacin, viviendas familiares, estudios profesionales ylocales comerciales para ser destinadas a alquiler en forma exclusiva,en los trminos de la presente Ley.

Artculo 3: Registro: Tendr a su cargo la confeccin y actualizacin deun Registro Nacional de Unidades Inmobiliarias Alquiladas o Vendidasmediante Leasing .

Artculo 4: Autoridades: La Organizacin Estatal de Viviendas paraAlquilar estar integrada por una Junta Ejecutiva y una ComisinAsesora. El Presidente de la Junta Ejecutiva ser designado por elMinistro de Economa, el Director Tcnico ser designado por laSecretara de Obras Pblicas del Ministerio de Planificacin, laDireccin Administrativa y Financiera ser cubierta por personaldesignado por el Banco de la Nacin Argentina, la Direccin Territorialser asumida por el Vicepresidente de la Comisin de Infraestructura,Vivienda y Transporte del Senado de la Nacin. La Comisin Asesora

Nacional, con voz y sin voto en todas las reuniones que se realicen,estar integrada por un representante de la Asociacin de Inquilinos,uno por la Federacin Argentina de Municipios, uno por la Cmara dela Cmara Argentina de la Construccin y uno por la Facultad deArquitectura y Urbanismo.

Artculo 5: Dependencias de la OEVA en municipios grandes: Todaslas intendencias que posean ms de 100.000 habitantes, de acuerdoal ltimo censo nacional, tienen derecho solicitar una Sede Local de laOrganizacin Estatal de Viviendas para Alquilar, cuya Comisin


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Ejecutiva ser presidida por el Intendente e integrada por el GerenteGeneral del Banco de la Nacin Argentina local y el Director de ObrasPblicas del Municipio. La Comisin Asesora Local estar integradapor el mximo directivo de la ONG local que represente los interesesde los inquilinos, del mximo directivo de la Cmara de laConstruccin local y del decano de la Facultad de Arquitecturaregional, dependiente de una Universidad Nacional, y si no la hubiere,de la Facultad de Arquitectura privada que ms estudiantes tengamatriculados. La Organizacin Nacional regular las operacionesdescriptas en la presente Ley a realizarse en la Ciudad Autnoma deBuenos Aires.

Artculo 6: Dependencias de la OEVA en municipios menores: Sedesignar a todos los intendentes de municipios con menos de100.000 habitantes como delegados de la Organizacin Estatal deViviendas en Alquiler, que debern presentar anualmente un listado deaspirantes a obtener dichas viviendas, de acuerdo a un formulario quefacilitar la OEVA.

Artculo 7: Asignacin anual de fondos: Anualmente la OrganizacinEstatal de Viviendas para Alquilar recibir del Estado Nacional unFondo Fiduciario Anual, suficiente como para construir diez millonesde metros cuadrados (10.000.000 m2), considerando el costo pormetro cuadrado de superficie cubierta en las calidades descriptas en elArtculo 9, y que rija al iniciarse el ao fiscal, dicho monto deber serestablecido por la Secretara de Vivienda e incorporado alPresupuesto Nacional, debiendo el Banco Central emitir los fondosnecesarios para constituir el Fideicomiso Ad Oc, que ser administradopor el Banco de la Nacin.

Artculo 8: Integracin del personal tcnico: El Poder EjecutivoNacional podr integrar a la Organizacin Estatal de Viviendas enAlquiler, en su sede nacional, al personal tcnico y los recursosasignados a otros programas de viviendas en forma directa, omediante una ley si fuera pertinente.

Artculo 9: Normativa de calidad: Los inmuebles construidos por laOrganizacin Estatal de Viviendas para Alquiler respondern a las

normas ISO que definen la Calidad de Gestin del Proyecto y laPrimera Calidad en la Construccin, y debern entregarse con todaslas conexiones a los servicios pblicos de agua corriente, desagescloacales y pluviales, electricidad, gas domiciliario y comunicacionespor cable existentes en su lugar de emplazamiento, que ser asignadosiempre que el municipio se comprometa a entregar veredas y callesterminadas.

Artculo 10: Responsabilidad por la ejecucin presupuestaria: Si laOrganizacin Estatal de Viviendas de Alquiler no ejecuta durante el


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ao fiscal, al menos el noventa por ciento (90%) del presupuestoasignado, la Junta Ejecutiva en su totalidad ser relevada de suscargos.

Artculo 11: Costos internos de la OEVA: Los costos operativos de laOrganizacin, en todas sus sedes no podrn exceder el dos por mil(0,2%) del presupuesto asignado para ejecutar las obras.

Artculo 12: Destino de los fondos percibidos como alquileres: Todoslos fondos percibidos por la recepcin neta de alquileres por parte dela Organizacin se agregarn al Fondo Fiduciario Anual originalreferido en el artculo 7, para aumentar la superficie construidaanualmente.

Artculo 13: Superficies mnimas y mximas; Las viviendas familiares yestudios profesionales construidas por la OEVA debern tener unasuperficie cubierta propia no inferior a los 90 (noventa) metroscuadrados ni superior a los 150 metros cuadrados, excluyendo mediassuperficies, cocheras y bauleras. Los locales tendrn la misma

superficie mnima y no podrn exceder los 250 metros cuadrados,incluyendo baos y depsitos.

Artculo 14: Reglamento interno de la OEVA: Para todos los aspectosno considerados en la presente Ley, la conduccin de la OrganizacinEstatal de Viviendas para Alquiler redactar su Reglamento Internopara regular su actuacin, donde se fijarn las condiciones deadministracin, expensas y mantenimiento de los edificios de la OEVA,subordinndose en su totalidad a lo expresado en los trminos delCaptulo 4 de la presente Ley.

Artculo 15: Prohibicin de venta: Las construcciones descriptas,construidas por OEVA, no se podrn vender por leasing o de ningunaotra manera.

CAPITULO 2Adjudicatarios de las viviendas a alquilar a cargo de la OEVA

Artculo 16: Procedimiento de Adjudicacin: La Sede Nacional y cada

Filial de la OEVA abrir un registro pblico de postulantes, loincorporar a su banco de datos de acceso pblico por Internet con elformulario adecuado, y adjudicar los inmuebles de acuerdo a medidaque se encuentren disponibles de acuerdo al orden de la inscripcinen dicho registro, de acuerdo a las caractersticas del grupo familiaradecuado a cada inmueble. Este Registro ser una base para ladistribucin de los fondos para la construccin de nuevas viviendaspara alquilar.


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Artculo 17: Titularidad de los locatarios: Los contratos de alquilerrealizados por la Organizacin Estatal de Viviendas de Alquiler sonrealizados a ttulo personal e intransferible, excepto en los casos enque:17.a. Por fallecimiento del titular, el contrato se transfiera a nombrede su pareja conviviente o a sus hijos mayores de edad.17.b. En caso de separacin de una pareja conviviente, por acuerdodel titular, se podr transferir a la otra parte.17.c. Todas estas transferencias debern realizarse ante la filial de laOEVA local y en el banco donde se realizan los depsitos de alquiler,cobrar el equivalente a un mes de alquiler como pago por larenovacin de la garanta.

Artculo 18: Transferencias ilegales de viviendas alquiladas a la OEVA:Las transferencias de alquileres que no cumplan con estasdisposiciones ser consideradas como una defraudacin al Estado porparte del titular.

CAPITULO 3

Regulacin de las condiciones que deben reunir las locacionesurbanas en general.

A partir de la promulgacin de la presente Ley, las locaciones urbanasen su totalidad deben regirse, de acuerdo a las siguientes condiciones:

Artculo 19: Contratos escritos: Los contratos de locaciones urbanas,as como tambin sus modificaciones y prrrogas, debernformalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escritohaya tenido principio de ejecucin, se considerar que este rige por elplazo mnimo y precio de la locacin ser estipulado por esta ley.

Artculo 20: Plazo: El plazo mnimo de las locaciones con destino avivienda, con o sin muebles, ser de cinco aos. Dicho plazo mnimoser de seis aos cuando se destinen a actividades profesionales, o alocales comerciales. Los contratos que se hayan celebrado o secelebren en el futuro, pactando perodos menores sern consideradoscomo formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados.Esta norma incluye a las habitaciones alquiladas en inquilinatos u

hoteles que fueran ocupadas por un plazo que supere los tres mesesde ocupacin continua.

Artculo 21: Renovacin automtica: Los contratos sern renovadosautomticamente por igual perodo a menos que exista una causa

justificada para no hacerlo, a determinarse en sede judicial.

Artculo 22: Exclusiones: Quedan excluidas del plazo y precio mnimolegal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:


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22.a. Las unidades de vivienda o para uso profesional que superenlos 150 metros cuadrados de superficie propia, dentro de los cuales nopueden computarse la superficie de las bauleras, cocheras y lasmedias superficies de patios, terrazas y los locales comerciales consuperficies superiores a 250 metros cuadrados de la superficie yaespecificada.22.b. Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados yorganismos internacionales, as como tambin las destinadas apersonal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismosinternacionales.22.c. Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden confines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Se presumir queel contrato no es con fines de turismo cuando el plazo del alquilersupere los tres meses.22.d. Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guardade animales, vehculos u otros objetos.22.e. Las locaciones de puestos en mercados o ferias.22.f. Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, losmunicipios o entes autrticos, sean parte como inquilinos.

Artculo 23: Precio del alquiler y ajuste de los mismos. El precio de laslocaciones y el ajuste del valor mensual de los alquileres no podr, enninguno de los casos mencionados en el artculo anterior, superar la150ava. parte del valor de la tasacin fiscal vigente, la cual tomar encuenta el valor del terreno ocupado, dividido por la cantidad de pisos ysubsuelos, a los que debe agregarse el valor oficial establecido por laconstruccin de primera, restando un 1% (uno por ciento) a este valorpor cada ao transcurrido desde la terminacin de la obra principal ode un reciclado integral que alcance al menos el 60% de la superficiedel inmueble. Este valor de la tasacin fiscal se dividir por 150 y eseser el precio de la locacin. Todos los alquileres sern fijados en lamoneda nacional vigente, siendo invlidos los importes pactados enotras monedas.

Artculo 24: Ajuste de los montos de los alquileres: Todos lospropietarios que deseen reconsiderar el Revalo Urbano Anual de susbienes pueden conseguirlo en un plazo de 90 das presentando unasolicitud al organismo correspondiente y, otorgado este, ajustar las

locaciones de acuerdo al mismo.

Artculo 25: Limitaciones para los inquilinos La presente ley alcanza auna sola vivienda familiar, estudio profesional y/o local comercial porpersona o familia, quedan expresamente excluidos de la adjudicacinde inmuebles de la esfera de Organizacin Estatal de Viviendas paraAlquilar a las cadenas de comercios o de estudios profesionales comoas tambin las solicitudes de personas del mismo grupo familiar queya dispone de una vivienda alquilada o propia, constituyendo estatransgresin causa de desalojo. Si una locacin permanece


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deshabitada por un perodo de seis (6) o ms meses, el contrato delocacin se dar por finalizado aunque se hayan realizado los pagoscorrespondientes.

Artculo 26: Intimacin del pago: Previamente a la demanda dedesalojo por falta de pago de alquileres u otro motivo, el locadordeber intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida,otorgando para ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das corridoscontados a partir de la recepcin de la intimacin, que debe consignarel lugar de pago.

Artculo 27: Perodos de Pago. El precio de arrendamiento deber serfijado en pagos que correspondan a perodos mensuales, y este pagodebe realizarse durante el mes en que transcurre la ocupacin delinmueble alquilado.

Artculo 28: Pagos anticipados. No podr requerirse del inquilino olocatario el pago de alquileres anticipados, depsitos de garanta y/o elpago de valor llave o su equivalente. La violacin de estas

disposiciones facultar al locatario a reclamar el reintegro de lassumas adelantadas, con su correspondiente actualizacin. Derequerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas sernsoportadas por el locador.

Artculo 29: Gastos del inmueble El locatario slo tendr la obligacinde pagar los gastos por los servicios comunes utilizados en el bienlocado (agua, electricidad, y limpieza de las superficies comunes aledificio), cuyo importe no puede exceder el 3% del alquiler pactado,que ser destinado a solventar el gasto elctrico de iluminacin de losespacios comunes y marcha y mantenimiento de ascensores, ylimpieza de estos lugares. El resto de los gastos debe estar a cargo delos propietarios pues se destinan al mantenimiento de su bien,inclusive el sueldo y gastos de encargado si lo hubiere. Si elpropietario no efecta un adecuado mantenimiento a las unidadesalquiladas, segn fuera estipulado en el contrato de locacin, elinquilino, solo o como parte de un consorcio de inquilinos, podrefectuar dicho mantenimiento, descontando los costos que resultarendel mismo del pago de los alquileres, en un mximo del cincuenta por

ciento (50%) del alquiler pactado. Ninguno de los impuestos y tasas ala propiedad pueden cargarse a los inquilinos.

Artculo 30: Resolucin anticipada. El inquilino podr, transcurridos lostres primeros meses de vigencia de la relacin locativa, resolver lacontratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin allocador con una antelacin mnima de treinta das de la fecha en quereintegrar el bien arrendado.


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Artculo 31: Vigencia de los alquileres actuales: A partir de lapromulgacin de la presente Ley, todos los contratos de alquilervigentes se ajustarn a las condiciones fijadas por la presente Ley,tanto en el monto de los alquileres, que debern ajustarse a laTasacin Fiscal vigente, como en la duracin de los mismos, tomandocomo inicio la fecha de la firma del contrato en vigencia.

Artculo 32: Viviendas y locales entregados en comodato: En todasaquellas propiedades que se encuentren habitadas como viviendaindividual o familiar, destinadas a trabajo profesional y/o como localescomerciales, que fueran prestadas o entregadas en comodato, sushabitantes podrn adherir al presente rgimen con el slo recurso depresentar una garanta bancaria al propietario.

Artculo 33: Locacin encubierta: En los inmuebles que actualmentecarezcan de autorizacin, licencia, habilitacin o sus equivalentes,otorgado por la autoridad administrativa competente, para laexplotacin de hotel, residencial, pensin familiar u otro tipo deestablecimiento asimilable y/o que no gozarn de aptitud comercial

para dicha explotacin, sus ocupantes considerarn las relacionesexistentes o futuras como una locacin, debiendo regirse en losucesivo por las normas vigentes en la presente ley. Lo mismosuceder con los establecimientos comerciales que no tengan lacorrespondiente habilitacin, o haya caducado la misma.

Artculo 34: Intermediacin para contratos de locacin: Se prohbe elcobro de comisiones, seas o depsitos en reserva de inmuebles paraalquilar por parte de intermediarios a los futuros inquilinos, debiendo elintermediario devolver cinco veces las sumas percibidas en talesconceptos al aspirante a inquilino. En el caso de que algn propietariorequiera de sus servicios, este deber abonar la totalidad de losgastos que implique cualquier tipo de intermediacin. Las filiales de laOEVA brindarn el servicio de informacin y de las actividades previasa la firma del contrato de locacin de sus inmuebles en forma gratuita.

CAPITULO 4Forma de pago de los alquileres y depsitos de garantas

Artculo 35: Pagos del alquiler . Todos los pagos de alquileres, encualquier categora, deben depositarse en cuentas bancarias, cuyaidentificacin deber ser comunicada fehacientemente por elpropietario del bien locado y/o estipulada en la firma del contrato delocacin. En el caso de no haberse cumplido este requisito al vencer elprimer mes de alquiler, el inquilino depositar el importe del alquiler enuna cuenta bancaria elegida por l, a nombre del propietario y se locomunicar a este en forma fehaciente.


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Artculo 36: Depsitos de Garanta: Las fianzas o depsitos engaranta quedarn a cargo del organismo bancario del que sea clienteel futuro locatario, y el inquilino dispondr de esa garanta hasta que elcontrato de alquiler termine, o surja un conflicto entre propietario oinquilino, en cuyo caso estos fondos debern usarse para indemnizaral propietario, de acuerdo a la resolucin judicial.

Artculo 37: Obligatoriedad de proporcionar las garantas a locatarios:Ningn banco, en el cual uno de los futuros inquilinos tenga cualquiertipo de relacin comercial, o fuera designado por el locador o elinquilino para recibir el pago de los alquileres, podr negarse aproporcionar estas garantas, que deben cubrir seis meses de alquilercomo mximo, y ningn propietario tiene legalmente derecho asolicitar garantas adicionales a estas, si as lo hiciere, el inquilino tienederecho a que se adjudiquen los montos pagados en este concepto apagos por el bien alquilado.

Artculo 38: Precio de las Garantas: El precio total cobrado por dichagaranta no puede exceder el precio de un mes del primer alquiler.

Esta garanta deber estar vigente por todo el tiempo del contrato. Unavez por ao, podr ajustarse este monto, con un pago adicional, deacuerdo a la evolucin del precio del alquiler.

Artculo 39: Prerrogativas para los bancos que concedan garantas:Los bancos que concedan esta garanta pueden exigir que los pagosde los alquileres que garantizan se depositen en una cuenta especialdel mismo banco.

Artculo 40: Destino de los fondos de garanta: Los bancos que recibanlos depsitos dejados en garanta debern depositarlos a plazo fijo porel tiempo de la locacin y el banco deber utilizarlos, de acuerdo aldictamen judicial, para restaurar daos en la propiedad locada o alpago de alquileres vencidos.

Artculo 41: Igualdad de trminos para los inmuebles construidos porOEVA. Los contratos de alquiler de inmuebles construidos por laOrganizacin Estatal de Viviendas para Alquilar se realizarn en losmismos trminos aqu mencionados.

CAPITULO 5Conversin de los contratos de alquiler en contratos de leasing

Artculo 42: Cmo convertir una locacin en un leasing: El locador y ellocatario, podrn solicitar al Banco Garante convertir el contrato delocacin en uno de leasing de 150 cuotas, exceptuando a las viviendasy locales del sistema de la OEVA, solamente podrn ser vendidos deesta forma nicamente no hayan registrado solicitudes de inquilinospara un inmueble determinado durante los ltimos 24 meses.


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Artculo 43: Valor de los contratos de leasing: El valor de las cuotas deleasing puede incrementarse hasta en un 50% con respecto al alquilerpactado segn lo descrito en el artculo 3ro.), debiendo el locadorentregar en propiedad al locatario el bien objeto del contrato de leasingal trmino de 150 meses desde que el contrato de locacin seconvirti en uno de leasing.

CAPITULO 6Relaciones con la legislacin anterior

Artculo 44: Derogacin de leyes anteriores: Se deroga la Ley 23.091 ytodas sus modificaciones, incluyendo las disposiciones del Captulo IIIde la ley 23.091, destinadas a la Promocin de Locaciones Urbanas,como as tambin los artculos 1.507 y 1.509 y sus posterioresmodificaciones del Cdigo Civil, y cualquier otro, ley o decreto que seoponga a lo determinado por la presente Ley.

Artculo 45: Contratos en ejecucin: El control de los contratos que se

encuentren en ejecucin de acuerdo al Captulo III de la ley 23.091, setransferir a la Organizacin Estatal de Viviendas en Alquiler, que losresolver en los trminos pactados.

Artculo 46: Vigencia de la Ley: Vigencia de esta Ley: El PoderEjecutivo Nacional deber poner en funcionamiento lo dispuesto por lapresente Ley dentro de los treinta (30) das de su promulgacin.

Artculo 47: Las disposiciones de la presente Ley son de OrdenPblico, rigiendo a partir de la publicacin en el Boletn Oficial.

Artculo 48: Comunquese al Poder Ejecutivo.

Teresita N. Quintela.

CREACIN DE LAORGANIZACIN ESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR

FUNDAMENTOSSeor Presidente

La crisis mundial de los sistemas hipotecarios que hace prever que enEspaa quiebren 42.000 inmobiliarias y en el Reino Unido otras12.000, adems del colapso financiero que est soportando laeconoma mundial, con base en la de Estados Unidos, a lo cual sesuma el fracaso de todos los planes locales destinados a satisfacer elsueo de la casa propia, imposible ya de lograr mediante hipotecas,

hace necesario desarrollar un sistema alternativo.


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El que proponemos ya se encuentra en normal funcionamiento enciudades muy importantes como Nueva York y msterdam, entreotras. La creacin de una entidad del Estado que fabrique viviendaspara alquilar, debe resolver tanto el problema de la falta de vivienda ycomo el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen.

El ciclo de especulacin financiera y las burbujas inmobiliarias sonparte del mismo proceso de succin de riqueza por parte de losgrandes capitales, que se desplazan sin control por los pases quetienen sistemas de defensa dbiles contra su accionar, por eso lasolucin del problema de la vivienda no es resoluble por el sistemabancario que no puede, o no quiere, bajar las tasas de inters por eldinero que hoy tampoco est dispuesto a prestar. Esto no requiereargumentacin, los hechos lo prueban, con lo cual, insistir por esecamino, slo nos llevar a otro fracaso.

En la Argentina de 2008, el rubro que mayor inflacin fue el de losalquileres, estimndose que creci al menos el doble que otros rubros,como el de los alimentos, por ejemplo. Este incremento de los

alquileres en los locales comerciales, repercute directamente en elincremento de los precios, pues los comerciantes los deben trasladar ala mercanca que ofrecen, constituyendo, en algunos casos, unimportante factor de incremento de la inflacin.

Por otra parte, no existe en la Argentina un grupo social msinjustamente abandonado por el Estado que el de los que no poseensu casa o lugar de trabajo propio. Esta situacin retrotrae a lasociedad argentina a hace casi cien aos, cuando en gobierno radicalde Hiplito Yrigoyen describi la injusticia con que los propietariostrataban a los que no tenan vivienda propia. Fue el General Ramrez,que siendo presidente, sac la ley que congel los alquileres, dejandode lado al Cdigo Civil, y luego durante el primer gobierno peronista,con la Ley de Propiedad Horizontal, muchas familias pudieron comprarsu propia vivienda.

Fue durante el infame gobierno del Proceso militar cuando se derogla Ley de Alquileres y durante los aos posteriores, los propietariosfueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta,

hasta llegar a la insostenible situacin actual, similar a ladesproteccin que tenan las familias hace un siglo.Hoy, el abuso llega a niveles inslitos, haciendo del alquiler de unavivienda una meta casi inalcanzable, tanto por los precios que sesolicitan, los pagos adicionales que se imponen, por las condicionesestablecidas para garantizar a estos y las estafas que cometen todotipo de intermediarios ante la desesperacin de los que debenmudarse.En un nivel conceptual, tenemos que tener en cuenta que la viviendaes un instrumento imprescindible para la formacin de la familia, y


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como sin familia no hay hijos, y sin hijos no hay Nacin. Por lo tanto,proveer una vivienda es una obligacin ineludible del Estado, tantopara aquellos que puedan adquirir una vivienda propia como paraaquellos que slo puedan alquilarla.Por esto debemos discriminar entre las necesidades de la vida y losvaivenes del Mercado, pues si bien el Mercado es parte de la Vida, laVida no puede ser parte del Mercado, y mucho menos an, ser partedel mercado financiero.En otras palabras, las viviendas y los locales de trabajo no puedenevaluarse mediante el sistema contable del costo-beneficio financiero,sino del pensamiento econmico que evala el Costo versus el EfectoSocial que dicho costo genera.No existe simetra entre la necesidad del que precisa un techo para suuso personal o familiar, y el que posee un bien inmueble que no usa, ypor lo tanto pretende obtener la mayor renta posible sobre el mismo.Por lo tanto, en funcin de un criterio de estricta justicia, el Estadodebe utilizar sus recursos para imponer un orden vital en un rea queabarca a un sector importantsimo de la poblacin que, solamente enel rea Metropolitana de Buenos Aires, segn los datos del INDEC por

el censo de 2001(ver cuadro con resumen), alcanza aproximadamentea 2.500.000 personas y en el cual se encuentran aproximadamente800.000 propiedades, lo cual representa el 23,33% de la poblacin delrea metropolitana. Eso sin considerar las unidades alquiladas poraquellos que desempean su trabajo profesional, que sonconsideradas oficinas y no viviendas, como tampoco los localescomerciales familiares. Esa situacin se ha agravadoconsiderablemente desde en estos ltimos 7 aos.Por otra parte, el dinero que no tributa impuestos y no circula por loscarriles de la economa formal puede estimarse en unos 3.500millones de pesos anuales (estimando un alquiler promedio de $ 700por mes), a los que deben sumarse los montos de dinero entregadoscomo garantas, calculadas en un mes de alquiler por ao de contrato,que suman aproximadamente otros 270 millones de pesos por ao.A esta masa de dinero informal debe sumarse la destinada a pagar elalquiler de los pequeos locales comerciales, que se encuentran enuna situacin similar y tan precaria como la ya descripta, pues si norenuevan sus contratos de alquiler, pierden la clientela construida conaos de trabajo.

El Estado tiene un sistema armado para definir los valores de losinmuebles urbanos1, el que utiliza para establecer los impuestosinmobiliarios, el impuesto de sellos para las escrituras, el de BienesPersonales y el Impuesto Nacional a la Transmisin de Inmuebles, esesistema es la Tasacin Fiscal.

1Este Revaluo Urbano, determina la base imponible de cada parcela. Ese valor est compuesto por:

La tierra libre de Mejoras mas la edificacin erigida en ella y sirve de calculo para el ImpuestoInmobiliario, el Impuesto de Sellos en las Escrituras y adems da origen a la base de imposicinpara el Impuesto Nacional que grava anualmente el patrimonio ( Bienes Personales ) y el ITI

(Impuesto Nacional a la Transmisin de Inmuebles)


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Este valor se estima sumando el valor del terreno al de la edificacinque este soporta, y se actualiza peridicamente. Esta valoracinservir como referencia para fijar el precio de los alquileres, con lo cualel precio del alquiler se separa de la puja por la mayor renta, tratandoa las viviendas y centros de trabajo como lo que son, bienes socialesindispensables, a los cuales debe protegerse impidiendo que el preciode la renta se infle artificialmente, haciendo pagar al locatario rubrossobre los cuales stos no tienen decisin, como el ImpuestoInmobiliario, las tasas de Alumbrado, Barrido y Limpieza, los costos deadministraciones, reformas y reparaciones sobre un bien que no lespertenece, etc.. Se hace pagar al locatario montos que quedan fuerade su control y an de su opinin..Fijando el alquiler mensual en base a la Tasacin Fiscal, su monto

tender a estabilizarse por s mismo, porque si los propietariosmodifican el valor real para pagar menos impuestos, no podrn cobraralquileres altos, y si buscan un revalo alto con este propsito, tendrnmayor cuota impositiva.Todos sabemos que la especulacin rentstica ha sido del motor de lasconstrucciones urbanas, y la legislacin vigente ha permitido la

degradacin progresiva de las condiciones de habitabilidad de lasviviendas, lo cual funciona a contrapelo de los avances que se hanrealizado en otros campos, pues esta poltica de incremento del lucroa toda costa, ha tenido como consecuencia que las antiguasconstrucciones son ms confortables que las nuevas.Para corregir esto es necesario que el Estado establezca parmetrostcnicos y econmicos en la construccin de las nuevas unidades quesirvan de referencia a los constructores privados, sustituyendo lapoltica de construir con el mnimo costo y obtener el mximobeneficio, por el de costo adecuado al efecto social que se produceincrementando la calidad de la vida urbana de la poblacin.Con este propsito proponemos la creacin de la ORGANIZACINESTATAL DE VIVIENDAS PARA ALQUILAR (OEVA), que brindar lossiguientes beneficios:

Al operar como un jugador ms en el mercado inmobiliariomasivo, establece reglas de juego para todo el mercado, tantopor los precios que est dispuesta a pagar por la construccin,como sus exigencias de calidad, a lo que se suma su capacidadpara generar nuevas urbanizaciones para una poblacin que

sufrir grandes cambios ocasionados por las transformacioneseconmicas en curso. Acta como un regulador de la inflacin, en la parte en queesta es generada por la especulacin inmobiliaria, que estllegando a cifras inditas, como a cobrar varios miles de dlarespor metro cuadrado vendido en algunos barrios porteos,cuando el costo de la construccin ha permanecidoprcticamente estable en aproximadamente 500 dlares pormetro cuadrado. La intervencin de la Organizacin Estatal deViviendas para Alquilar, determinar parmetros de valores de


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las propiedades urbanas de acuerdo a la realidad constructiva,lo cual influir en los precios de mercado de la oferta privada,creando alternativas las inversiones diferentes a las que sedestinan a sectores especulativos. Tomemos en cuenta que laspropiedades entraron en el circuito especulativo despus quelos inversores fueron estafados por el Corralito, y esademanda llev a los valores de las locaciones a retornossemejantes al nivel de la especulacin financiera, sin queimplicara sus riesgos. Al construir los edificios para alquilar con parmetrosnormalizados, establecer marcos de referencia para lahabitabilidad de los inmuebles, dado que las superficieshabitables y sus prestaciones y terminaciones que fuerondegradando, debido a lgica especulativa del mximo beneficiocon el mnimo de gasto. Es con ese propsito que la leyespecifica que la superficie mnima propia de cada vivienda serde 90 metros cuadrados. La OEVA, como organizacin estataldebe trabajar con el criterio de Costo-Efecto Social y no con lalgica del Costo-Beneficio, propio de los emprendimientos

capitalistas. Los contratos de alquiler de largo plazo (5 aos renovablesautomticamente, con su valor equiparado a la tasacin fiscal encada nuevo perodo) garantizan la permanencia en el barrio alas familias y a los profesionales y comerciantes que alquilan, almismo tiempo que facilita la tarea a aquellos que quierencambiar de lugar, librndolos de los gastos que cualquiercompraventa de inmuebles genera, y tambin a lasfluctuaciones entre los precios de que deben vender supropiedad y comprar otra. Permite construir muchas viviendas, pues con el rgimenpropuesto, con los alquileres recibidos cada 12 aos, puededuplicar el parque obtenido con la inversin inicial, dando unejemplo desde el Estado de los beneficios que puedenobtenerse con las inversiones de mediano plazo. Permite un planeamiento urbano racional, al librar laconstruccin de viviendas de la especulacin inmobiliaria, yvincularla a las necesidades de acercar a las poblaciones a loscentros de trabajo y actividad, con lo cual puede empezar a

organizar una situacin que, en la actualidad, se encuentra fuerade control, tanto en la distribucin de viviendas en el espaciourbano, sus redes de servicios y los lugares de trabajonecesarios, lo que sucede con las llamadas villas miserias esun problema sin solucin en las actuales circunstancias. Lasnuevas viviendas construidas por la OEVA debern tambinservir como referencia los parmetros estticos y bioclimticosde las construcciones.

La presente Ley sustituye totalmente a la actual Ley de Alquileres,

pues esta se ha ido modificando, pero conservando una base que ya


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cumple ms de medio siglo. Proponemos soluciones estructurales ydefinitivas a la actual situacin, destinando los importes de laslocaciones (que salen de los bolsillos de los trabajadores) a solucionarlos problemas de vivienda de las clases populares y permitiendo lanormalizacin de un gran sector de la economa no formal, la delmercado de locaciones urbanas. Se establecen as nuevos ejes enmateria de arrendamientos urbanos, sern los siguientes:

Una enrgica accin del Estado Nacional para construirnuevas viviendas, generando numerosos puestos de trabajos ypermitiendo a la actividad de la construccin como impulsora deuna constelacin de industrias conexas. La bancarizacin de los montos de dinero por los cuales sepaga alquiler, de manera que integren la economa formal y elEstado pueda cobrar los impuestos que correspondan sobreestos beneficios. La formacin de una estructura construir viviendasfinanciada con estos montos para de propiedad del Estadodestinadas exclusivamente a alquiler, sirviendo como reguladordel mercado de viviendas y de lugares de trabajo alquilados,

aumentando significativamente la oferta de viviendas y lugaresde trabajo profesional ofrecidos en alquiler, con el consiguienteimpulso a la actividad de la construccin, impulsora del trabajo yel desarrollo de industrias proveedoras. La garanta automtica de los bancos a sus clientes siestos desean alquilar, utilizando un Fondo de Garanta y Padrnnacional de inquilinos. La normalizacin del mercado de viviendas y localesalquilados, al establecer el Estado el monto mximo legal a

pagar como locaciones, y establecer un mecanismo para otorgargarantas bancarias, como nica garanta legal vlida. Por pedido de sus propietarios, se podr actualizar elPadrn del Revalo Urbano de las propiedades que seencuentran alquiladas, que es la referencia nica para establecerel monto de los alquileres, basado en el valor real de suspropiedades, establecido por el Estado. La supresin de la clusula que exige a los inquilinos elpago de las expensas de los edificios obligando as a lospropietarios a un creciente control de los gastos que se realizan,

control que hoy no ejercen puesto que stos se cargan sobre lasespaldas de los locatarios. Posibilita el arraigo de las familias a un barrio determinado,permitiendo la normalizacin de la vida familiar al ampliar elplazo de alquiler a 5 y 6 aos renovables en forma automtica, amenos que existan razones fundadas que lo impidan. Con elmismo criterio se favorece la continuidad laboral deprofesionales y comerciantes, que actualmente deben destinargran parte de su energa en reconstruir su clientela y modalidad


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de trabajo cada dos o tres aos cuando se ven forzados amudarse.

Por otra parte, el presente proyecto de Ley no afecta a las viviendas ylugares de trabajo de profesionales que son utilizados por suspropietarios, pues el Revalo Urbano propuesto se realizaranualmente a pedido de los propietarios, o en forma obligatoria, en elcaso de que las unidades deban ser puestas en venta o desocupadaspor el fallecimiento de sus propietarios, para lo cual ser necesaria lacertificacin del Valor Fiscal de las mismas, con el objeto de pagar loscorrespondiente impuestos y/o darle destino a las unidadesdesocupadas.El Programa de Alquileres Controlados se destina a los sectores demenos recursos, y los comprendidos en la presente ley slo sonaplicables a aquellas locaciones urbanas que tienen una superficiepropia inferior a los 150 metros cuadrados, excluyendo cocheras ymedias superficies, tanto para los locales destinados a viviendaexclusiva como a las unidades aptas para uso de profesionales ylocales comerciales familiares.

ANEXO:

CANTIDAD DE VIVIENDAS PROPIAS Y NO PROPIAS

Datos Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del Conurbano Bonaerense

CENSO INDEC 2001 - http://www.indec.mecon.ar/censo2001s2_2/ampliada_index.asp?mode=04

CIUDAD BUENOS AIRES GRAN BUENOS AIRES A.MEROPOLITANA

TOTAL DE VIVIENDAS 1.024.231 2.384.682 3.408.913

VIVIENDAS PROPIAS 706.261 1.907.675 2.613.936

TOTAL VIVIENDAS NO PROPIAS(1) 317.970 477.366 795.336

% VIVIENDAS NO PROPIAS 31,04% 20,02% 23,33%

VIVIENDAS ALQUILADAS 227.545 201.186 428.731(1) Comprende las viviendas alquiladas, prestadas, dadas por empleador y otras situaciones no especificadas.

En el sentido expuesto y por motivos de estricta justicia social, solicitoa mis compaeros el acompaamiento al presente proyecto de ley.Muchas gracias.

Tersita N. Quintela.-

teresita quintela 17-03-2009 nacional senadores

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