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Prof. Joaqun Alvarado Chacn. Jefe de Ctedra de Derecho Romano I. Facultad de Ciencias Jurdicas y Poltica de la Universidad de Carabobo. Prof. .Dr. Joaqun Alvarado Henrquez. Facultad de Ciencias Jurdicas y Polticas de la Universidad de Carabobo

Universidad de Carabobo

Facultad de Derecho

Ctedra: Derecho Romano I

Prof. DR. JOAQUN ALVARADO HENRQUEZ

Prof. JOAQUN ALVARADO CHACN

Jefe de Ctedra de Derecho Romano I

TEMA 12

LA PROPIEDAD

1.- INTROITO

Como derecho subjetivo, en efecto, la propiedad es identificada con la facultad,

garantizada por el derecho objetivo, de exigir de todos los miembros de la comunidad una

conducta negativa, es decir, de no impedir la disponibilidad que el titular del derecho de

propiedad tiene sobre la cosa que es objeto del mismo.

Encuentra, en cambio, dificultades insuperables quien intenta dar una definicin

positiva del contenido del derecho de propiedad, dada la imposibilidad de enumerar todas

las actividades que el propietario pueda llevar a cabo respecto de la cosa y de encontrar una

expresin que las abarque a todas. Entre otras cosas, una caracterstica del derecho de

propiedad es la que designan algunos autores modernos con las palabras elasticidad de

dominio. Es decir, el derecho del propietario puede ser limitado por otros derechos reales

que graban sobre la cosa, llegando a impedir al propietario la casi totalidad de los actos de

disposicin y a reducir (como, por ejemplo, en el caso de que sobre la cosa exista un

derecho de usufructo, o de enfiteusis, a favor de otro sujeto) el contenido de la propiedad a

un titulo jurdico, (Los romanos y los juristas medievales definen al propietario de una cosa,

dada en usufructo o en enfiteusis a un tercero, con el termino incisivo de nudus dominus).

Pero en el momento mismo en que los otros derechos reales que graban la cosa han cesado,

inmediatamente, sin necesidad de ninguna manifestacin positiva de voluntad, recupera el

propietario la disponibilidad sobre la cosa.

As pues, la doctrina intermedia y en la moderna se ha intentado dar la nocin de

propiedad con expresiones que tienden sintticamente a dar la idea del carcter absoluto y

de la amplitud de la disponibilidad del propietario sobre la cosa, solo la limitada por

derechos concurrentes de otros particulares, o por limitaciones impuestas excepcionalmente

por los rganos del Estado, en inters pblico.

2.- CONCEPTOS

Los juristas romanos, ajenos a especulaciones doctrinales, no nos han dejado una

definicin terica de la propiedad, se han limitado desde la Edad Media de ducirla de los

textos del corpus iuris. Las definiciones propuestas que son muy numerosas (puede decirse


que casi todo jurista ha formulado una propia), pecan todas, ms o menos, de ser

incompletas; su examen demuestra, por un lado, la extrema dificultad de reducir en una sola

formula los diferentes poderes del propietario y, por otro, la amplitud y extensin de este

derecho. Entre las definiciones mas celebres est los de los glosadores, ius utendi, et

abutendi re sua (en la cual al poner en evidencia que el propietario puede tambin abusar

de la cosa propia, esto es, usarla de la forma antieconmica, se quiere resaltar la ilimitacin

de este derecho); esta tambin la de Bartolo, ius de re corporali perfecte disponendi nisi

lege prohibeatur.

ARNDTS: La propiedad, segn su concepto fundamental, es un derecho de dominio que corresponde a una persona sobre una cosa, por el que puede decirse que esta pertenece

totalmente a aquella y est sometida en todo y de forma exclusiva a su voluntad.

FERRINI: La propiedad es aquel derecho por el cual una cosa pertenece a una persona y esta sometida a esta de modo universal, al menos virtualmente.

SCIALOJA: La propiedad es una relacin de derecho privado por la cual una cosa, en cuanto pertenece a una persona, est completamente sometida a la voluntad de

esta, en todo lo que no est prohibido por el derecho pblico o por la concurrencia

del derecho ajeno.

BONFANTE: La propiedad es el dominio mas general sobre la cosa, ya que sea en acto o al menos en potencia.

Tambin esta definicin que, de acuerdo con las teoras de BONFANTE a propsito de la familia romana y el origen de las civitas, tiende a identificar el derecho del propietario con la

soberana atribuida al paterfamilias, parece reflejar la concepcin primitiva, que est vinculada a un

periodo preestatal, ms bien que las concepciones jurdicas romanas del periodo clsico, en el que el

derecho de la propiedad privada, reconociendo al particular y defendiendo en el ordenamiento

jurdico, era diferente de la soberana y del dominio, que solo podan atribuirse al magistrado

investidos de poderes pblicos.

3.- CARACTERES DE LA PROPIEDAD

Los caracteres de la propiedad romana, consonantes con la funcin poltica de la seora

sobre el fundo, son los siguientes:

1.-El fundo romano tiene confines santos, como los muros de la ciudad. Los confines

son sealados con el ceremonial solemne y sagrado de la limitatio. Alrededor del ager

limitatus corre un espacio libre, de cinco pies, cuando menos: iter limitare, en el campo;

ambitus; en la ciudad. De modo semejante tiene la urbs su pomerium en torno a la cinta

amurallada. En poca antigua ese espacio libre debi ser res sancta y, por tanto, sustrada al

comercio privado.

Los agri arcifinii, los terrenos no limitados, aunque con fines naturales -montes, ros,

vertientes, lagos- o artificiales fosos, cercas, hileras de arboles-, pertenecen al ager publicus. Cuando menos, la falta de limitatio revela que no son objeto de propiedad

privada.

2.- La propiedad es ilimitada, en el sentido de absoluta y exclusiva. Est sometida al

propietario bajo todos los aspectos, y no admite influencia alguna proveniente del exterior.


En el antiguo derecho romano no existen servidumbres legales. Las servidumbres de paso y

de acueducto solo pueden construirse contando con la voluntad del propietario gravado.

En realidad, el iter limitare facilita el acceso a cada uno de los campos, y no se hace preciso

el paso obligatorio. De todos modos, si alguien si alguien quiere pasar por el fundo vecino,

o asegurarse una melior condicio en orden a las aguas, trayndolas desde aquel hasta el

propio, debe pactar con el paterfamilias titular.

3.-La propiedad romana tiene virtud absorbente: todo lo que est en el fundo o se

incorpora al fundo tesoros, plantas, semillas, edificios, aluviones, etc.- pertenece al propietario del mismo. Este principio de la accesin responde al carcter orgnico de la

propiedad., y no a una determinacin positiva legal-, como ocurre en el derecho moderno.

4.-El fundo romano es inmune, es decir, libre de cualquier impuesto o carga fiscal. El

tributum es personal: se satisface segn los bienes, pero no recae sobre la propiedad.

5.-La propiedad romana es perpetua. No se puede constituir un derecho de propiedad

ad tempus, en trminos de establecer, que pasada cierta fecha, retorne ipso iure al

enajenante, segn el concepto de enajenacin real.

4.- CLASES DE PROPIEDAD

4.1.- DOMIIUM EX IURIS QUIRITUM:

El derecho de propiedad quiritaria, tal como aparece en los textos legislativos ms

antiguos y en los de la jurisprudencia, y como es reconocido y tutelado en el derecho

romano, no aparece, en absoluto, limitado nicamente a las res mansipi. La norma de las

XII tablas sobre la adquisicin de la propiedad por usucapio (que nos es conservada en el

antiguo texto latino arcaico por Cicern (Top.; 4, 23): autoritas fundi biennium, ceterarum

rerum mnium est usus), no hace diferencia entre res mancipi y res nec mancipi, sino

nicamente entre bienes muebles e inmuebles. Igualmente, los modos originarios de la

adquisicin de la propiedad se aplicaban indistintamente a las res mancipi y a las res nec

mancipi, por lo tanto es fcil argir que se conceba de forma unitaria el derecho de

propiedad tanto sobre la primera como sobre la segunda categora de cosas.

La fuente originaria de la propiedad, segn los romanos, habra sido el botn de

guerra (en efecto, en la legis actio sacramento in rem la festuca representaban el signum

iusti dominio; quod maxime sua esse credebant quae ex hostibus cepiseent); este botn

comprenda de modo preferente, cosas clasificadas entre las nec mancipi. Ya en el

procedimiento ms antiguo de la legis actiones, la defensa judicial de la propiedad era

idntica para ambas categoras de cosas; los ejemplos ofrecidos por Gayo a propsito de la

legis actio sacramento in rem se refieren tambin a la res nec mancip. La misma

aplicabilidad de la forma judicial de la transferencia, la in iure cessio, a ambas categoras,

confirma que desde el punto de vista procesal no haba diferencia entre ellas.

4.1.1.- Los sujetos del Dominium ex Iure Quiritium:


En la concepcin romana originaria, pueden ser titulares del derecho de propiedad

(dominium ex iure Quiritium), por un lado, los ciudadanos romanos y, por otro, los latinos y

peregrinos que tengan el ius commercii. Solo a estos puede ser reconocido por el

ordenamiento jurdico romano el derecho absoluto y exclusivo de disponer de una cosa

determinada y de gozar de la defensa judicial predispuesta en defensa de esta

disponibilidad, as como de realizar los actos necesarios para transmitir a otros sujetos

(tambin ellos ciudadanos romanos, latinos o peregrini que disfrutan del ius commercii) la

cosa, concedindoles el dominium ex iure Quiritium sobre la misma.

Por Gayo (2, 40) sabemos que el ordenamiento romano, aunque no reconoca a los

peregrinos sine commercio la capacidad de ser dominium ex iure Quiritium, les reconoca,

sin embargo, dentro del territorio de la comunidad poltica de la que formaban parte, la

titularidad de los derechos reales establecidos y protegidos por sus leyes nacionales, en la

media y en los limites en que el Estado romano haba concedido a su comunidad la

aplicacin de las leyes mismas.

Adems, el pretor peregrino, el pretor urbano en Roma, y los magistrados en las

provincias, tutelaban a los peregrinos la pertenencia de hecho de sus bienes, concediendo

probablemente actiones ficticiae en cuyas formulae se dispona que el iudex juzgara como

el demandante o el demandado, o ambos, en lugar de ser peregrini, fueran ciudadanos

romanos.

Ciertamente en el siglo primero a.C., como se deduce la lex de gallia cisalpina, y

probablemente ya antes, los praetores peregrini protegan en sus edictos la posesin por

parte de peregrini de fundos itlicos.

4.1.2.- El objeto del Dominium ex Iure Quiritium:

Pueden ser objeto de dominium ex iure Quiritium los bienes muebles y, entre los

inmuebles, originariamente los fondos limitados (es decir, aquellos cuyo lmite, limes, esta

trazado, y que son de disponibilidad exclusiva de particulares), situados en Italia (y

llamados por eso fundi italici), as como, en las provincias, los fundos asimilados

jurdicamente a los itlicos, mediante la concesin del ius italicum.

No pueden, en cambio, ser objeto del dominium ex iure Quiritium de un particular

los bienes muebles e inmuebles que son propiedad del populus Romanus y, ms tarde, los

bienes los bienes propiedad del emperador.

El Estado, a travs de sus rganos, puede conceder, en diferentes formas y bajo

diferentes aspectos, que los particulares dispongan del ager publicus, esto es, de los fundos

que son propiedad del populus Romanus (formado en su mayor parte por territorios

enemigo). Tal posibilidad de disponer del fundo por parte del concesionario particular no

puede, evidentemente, identificarse con la propiedad ex iure Quiritium sobre el fundo, sino

que depende de la relacin existente entre el Estado y el concesionario y de la naturaleza de

la concesin.

La concepcin absolutista del dominium lleva los juristas romanos a pensar que el

derecho de propiedad, respecto a los bienes inmuebles, no est limitado a la superficie


explotable, sino que se extiende ilimitadamente sobre el espacio que esta por encima y por

debajo, la cual se resume en la clebre frase debida a los glosadores medievales: usque ad

sidera (o ad coelum) et usque ad nferos (o ad profundum).

Si es innegable que el derecho del propietario de un inmueble se extiende a la parte

superior e inferior de la superficie del mismo, el problema que se plantea es el de precisar

su extensin y sus lmites; esa extensin y esos lmites pueden determinarse no tanto

basndose en principios jurdicos absolutos como en la funcin y los fines atribuidos al

instituto de la propiedad inmobiliaria en un determinado ordenamiento jurdico, y en

relacin con el inters de la colectividad en un determinado periodo histrico. Se trata de

funciones y fines que varan en las diferentes pocas y sociedades humanas polticamente

organizadas que llevan consigo diferentes extensiones y limites a la propiedad inmobiliaria,

o al poder jurdico reconocido a un particular de disponer de un inmueble, segn las

condiciones y exigencias sociales, econmicas y tcnicas de una poblacin, y en

dependencia de las concepciones polticas vigentes. Se trata, pues, de problemas no solo

jurdicos, sino tambin de carcter econmico, social y a veces tcnico, que han encontrado

y encuentran soluciones distintas tanto en el mundo ramona como el moderno. La historia

del concepto de propiedad, en las diferentes pocas de Roma, desde la antigua sociedad

quiritaria a la bizantina del imperio de Justiniano, ofrece una enseanza preciosa en este

campo.

Otro grave problema de la propiedad territorial se refiere al lmite de las inmisiones

en la propiedad de otro, que se derivan de actividades que el propietario realiza en el fundo

propio. Ordinariamente en la doctrina tal problema es designado con la denominacin de

criterio general de la regulacin de las relaciones de vecindad.

El principio de que el propietario es libre para realizar cualquier actividad en su

fundo, a condicin de que no inmiscuya nada en el fundo de otro, principio expresado en la

frase in suo hactenus facere licet, quatenus nihil in alienum inmittat, encuentra en la

prctica graves dificultades de aplicacin, en cuanto que, fsicamente, actividades

materiales llevadas en un fundo pueden causar, en medida mayor o menor, inmisiones en

los fundos prximos. (As, por ejemplo, las inmisiones de humo, de calor, de ondas

sonoras, etctera, que son consecuencias de actividades indispensables para la vida

humana). No pudiendo, evidentemente, ser prohibida de modo absoluto toda forma de

inmisin, incluso mnima, dentro del mbito de la propiedad de otro, porque entonces se

restringira, hasta casi anularla, la actividad del propietario, ni considerar licita, por otra

parte, cualquier forma de inmisin, los juristas intentaron, desde hace siglos, y sirvindose

de textos romanos (que, sin embargo, no contienen la solucin del problema), enunciar un

criterio que permita, de acuerdo con el concepto del derecho de propiedad, distinguir las

inmisiones licitas e ilcitas in alieno.

Los comentadores creyeron resolver el problema prohibiendo al propietario realizar

sobre la cosa de su propiedad actos ad aemulationem, es decir, actividades que tengan por

finalidad hacer dao a otros sin ninguna utilidad propia, o muy escasa, y construyendo

sobre tal base la teora llamada de los actos de emulacin.


4.1.3.- LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD ROMANA

Las llamadas limitaciones de la propiedad romana:

La concepcin absolutista del dominin romano ha conducido, en la doctrina

romanstica, a considerar bajo el aspecto de limitaciones de derecho del dominus algunas

normas que emanaban del poder legislativo, reguladoras tanto de situaciones especiales, en

las que el inters de la colectividad est en oposicin con el derecho de propiedad privada,

como de las relaciones de vecindad entre propietarios. Se distinguen, pues, las limitaciones

de derecho pblico de derecho privado.

I. Limitaciones de derecho pblico. Son de diferente naturaleza y, aunque son raras en

las pocas ms antiguas, va aumentando su nmero en el derecho del Bajo Imperio.

a) Expropiacin a causa de utilidad pblica. Consiste en el derecho de la autoridad pblica a apoderarse de la cosa del individuo particular, tras la oportuna

indemnizacin, con el fin de destinarla a satisfacer un inters pblico. El instituto no

es mencionado en los textos jurdicos clsicos, aunque los romanistas modernos

sostengan que se encuentran en algunas aplicaciones en materia de construccin en

materia de construccin de acueductos y de calzadas, as como en episodios

recordados en las fuentes literarias. En cambio, en el Derecho del Bajo Imperio,

algunas disposiciones de Teodosio II y de sus sucesores, que concedan a

determinados magistrados la facultad de demoler edificios tras el pago de una

indemnizacin a los propietarios, parece poner de manifiesto la existencia (que es

negada por otros investigadores) del principio de expropiacin por razones de

utilidad pblica.

Frontino nos informa de la expropiacin fundada en un senadoconsulado de

aquaeductibus II a.de C.-, pero no atae a los fundos, sino a cosas muebles, a materiales diversos tierra, arenas, piedras, lea, etc.- necesarios para la restauracin de acueductos pertenecientes a los propietarios vecinos. Por lo general, se trata de

materiales relativos al valor, y, en todo caso, debe procederse sine iniuria privatorum.

El problema no se plantea con relacin al inmueble en s.

El mismo Frontino nos dice que el propietario de un fundo no se muestra favorable

a ceder la parte del terreno que es necesaria para la construccin de un acueducto

pblico, se compra el fundo entero, para despus vender las partes que no afectan a la

obra, en trminos de quedar a buen recaudo admirabili aequitate- tanto el derecho del Estado cuanto el del particular. Segn Livio, la obstinacin de un propietario en no

vender hace imposible la construccin del acueducto proyectado. En ms de una

ocasin, Augusto se muestra contrario a proceder contra la propiedad privada, y as

resulta del edictum de aquaeductu Venafrano, dado entre el 736 y el 743 de Roma, y de

la renuncia del emperador a expropiar los terrenos necesarios para la construccin del

nuevo foro.

b) Limitaciones por motivos religiosos. En las XII tablas, se menciona la prohibicin de sepultar o de quemar cadveres dentro de la cuidad, prohibicin que se

encuentra en los estatutos de algunos municipios. Si el fundo donde est sepultado


un cadver es propiedad de una persona distinta titular del ius sepulchri, se

concede a este el iter ad sepulchrum, este es, el derecho de atravesar el fundo para

realizar sobre el sepulcro las ceremonias religiosas en honor de los dioses Manes.

c) Limitaciones impuestas a los fundos ribereos. Los propietarios de los fundos que se encuentran a lo largo de un rio, estn obligados a permitir que los navegantes

usen las orillas para fines propios de la navegacin (atraque de embarcaciones, sacar

redes de pesca, etc.).

d) Transito pblico. En caso de que un camino pblico quede determinado, los propietarios de los fundos contiguos deben permitir temporalmente que el trfico se

realice sobre la propiedad durante los trabajos de reparacin y readaptacin del

camino.

e) Limitaciones por motivos urbansticos. Son numerosas ya en el derecho clsico, tanto en orden a la altura como a la distancia y a la esttica de los edificios.

Aumentan en el Derecho del Bajo Imperio y quedan recogidas en gran parte en una

clebre constitucin del emperador Zenn, promulgada por Constantinopla (C. 8,

10, 12), cuyas normas se aplicaban todava en algunas reglamentaciones

urbansticas de los siglos XVII y XVIII.

f) Limitaciones por explotacin de minas. Una constitucin del ao 382 p. C. concede a cualquier persona poder excavar minas en el fundo de otra, y poder explotarlas,

con la obligacin de entregar la decima parte de los productos a los propietarios, y

otro tanto al fisco. Tal principio es acogido en el Derecho Justinianeo.

g) Impuesto territorial. A partir del ao 292 p. C., todos los fundos que eran objeto dominium ex iure Quiritium por parte de particulares fueron sometidos por el

Diocleciano al impuesto territorial, mientras que hasta entonces estaban libre de

cualquier tipo de tributo. Tal inmunidad constitua incluso una caracterstica de la

propiedad inmobiliaria romana.

Como veremos ms adelante, tal reforma tuvo una profunda repercusin sobre el

rgimen de propiedad territorial en Roma, en cuanto que los fundos itlicos pasaban as a

ser equiparados con los fundos provinciales, y desde esta poca es cuando, en la

terminologa jurdica, la palabra propietas es aplicada tambin a estos ltimos.

II. Limitaciones del derecho privado. En los textos romanos se recuerdan algunas limitaciones impuestas a los propietarios para salir al paso a necesidades inherentes

a relaciones de vecindad.

a) Desde la poca de las XII Tablas, el propietario de un fundo sobre el que se extienda ramas de rboles pertenecientes a otros fundos, tena el derecho de exigir que fueran

cortadas las ramas, segn hasta la altura de 15 pies del terreno. Si el corte no se haca, el

propietario mismo poda llevarlo a cabo y apropiarse de la madera. En defensa de tal

derecho exista la actio de arboribus caedendis y, ms tarde, un interdicto concedido

por el pretor.

b) El propietario de un fundo tena el derecho, desde la poca de las XII Tablas, de penetrar en los fundos vecinos en das alternos (tertio quoque die) para recoger los

frutos producidos por las propias plantas que hubieran cado en ellos. Estaba obligado a

ofrecer garantas por eventuales daos mediante la cauti damni infecti. El derecho


estaba defendido por una actio de glande legenda y, ms tarde, por un interdicto, y

tambin por la actio ad exhibendum.

c) Estaba prescrito a los propietarios de los fundos rsticos el mantenimiento de determinadas distancias en las plantaciones y en las obras respecto al linde; tambin se

haban impuesto diferentes limitaciones en materia de edificacin (distancias, alturas,

aperturas de claros, fachadas, etc.) a los propietarios de inmuebles de urbanos.

d) En algunos casos, los propietarios deban conceder el paso a travs de sus fundos (paso necesario).

e) Una constitucin de Justiniano (C. 3, 34, 14, 1) limitaba el poder del propietario en orden a realizar en su propio fundo obras que fueran un obstculo para la accin del

viento en las eras de los vecinos.

f) En el derecho Justiniano, los propietarios de los fundos superiores, de los que aflua el agua a los inferiores, no podan usar el agua en medida que excediera las necesidades de

sus fundos, ni disminuir artificialmente el aflujo de aguas a los fundos inferiores. El

derecho de los propietarios de estos ltimos estaba defendido por la actio aquae pluviae

arcendae (que, como veremos, tenia fines distintos en el Derecho clsico).

4.1.4.- MEDIOS JUDICIALES DE DEFENSA DEL DERECHO DE PROPIEDAD:

4.1.4.1.- Generalidades:

Los juristas romanos distinguen dos clases de violaciones de derecho de propiedad:

la violacin de aquel que posee la cosa ilegtimamente, privando de ella al propietario, y la

violencia de quien, aunque no cuestiona el derecho de propietario, pretende ilegtimamente

ejercer derechos reales sobre la cosa, limitando el disfrute y la disponibilidad del

propietario sobre ella.

4.1.4.2.- Reivindicatio:

Es la accin que ampara al propietario civil -dominus ex iure Quiritium- contra el

tercero que posee ilcitamente, y tiende a que se reconozca su propiedad y, en

consecuencia, se le restituya la cosa.

A cargo del actor corre la carga de la prueba. Carga pesada, e imposible, ms que

difcil, cuando la propiedad ha sido adquirida de modo derivativo, ya que es menester

demostrar el derecho del causante, y el de aquel que le transmiti a este, y as

sucesivamente, hasta dar con quien la adquiri por modo originario.

Cabe preparar el ejercicio de la rei vindicatio mediante la actio ad exhibendum, de

carcter personal. Por ella se pide la presentacin de la cosa, ora sea con el fin de lograr

una segura identificacin, ora con miras a que se proceda a separarla de otra cosa a la que

fue unida v. gr., por el plomo: adplumbatio.

El demandado no tiene obligacin de asumir la defensa de la cosa rem defendere. Si se decide por no defenderla, y siempre que se trate de un inmueble, el Pretor concede al

demandante el interdictum quem fundum, para que se posesione del mismo; si es mueble y


se encuentra a presencia del magistrado, ordena este que sea abandonada en manos del

actor duci vel ferri pati. De no es presente, se concede al actor la actio ad exhibendum.

El demandado puede ser obligado a asegurar el resultado de la condena cautio iudicatum solvi (& 51. IV). Si no adviene a ello, la posesin de la cosa es transferida al

demandante dispuesto a prestar caucin. De este modo el demandado, ahora no poseedor,

habr de correr con la carga de la prueba.

A parte de la obligacin de devolver la cosa o de satisfacer su valor, en la poca clsica-, la responsabilidad del demandado en otros respectos, que ahora veremos, adopta

distinto contenido, segn se trate de poseedor de buena o mala fe.

a) Responsabilidad por razn de los frutos de la cosa.-En la poca clsica, el poseedor de buena fe responde de los frutos percibidos despus de la litis

contestatio; el de mala fe responde tambin de los percibidos ante litem

contestatam.

En el Derecho Justinianeo, el poseedor de buena fe responde de los frutos

percibidos antes de la litio contestatio que todava conserva fructus exstantes- y de los percepti y percipiendi = neglecti con posterioridad. El de mala fe ha de

responder, adems, de los frutos percepti y percipiendis antes de la litis contestaio.

b) Responsabilidad de los daos inferidos a la cosa. El poseedor de buena fe no responde del dao causado por su culpa antes de la litis contestatio, mientras tal

responsabilidad alcanza al poseedor de mala fe. Tanto como el poseedor de

buena fe como el de mala fe responden de los daos culposos inferidos a la cosa

post litem contestatam, y el segundo, adems, del caso fortuito, a menos que

pruebe que el propietario tambin los hubiera sufrido.

4.1.4.3.- Iudicium finium regundorum:

Tambin este juicio puede clasificarse, bajo algunos aspectos, entre los iudicia en

defensa de la propiedad. Parece que antiguamente poda ejercitarse en relacin con los agri

limitati y tena como objeto el limes de 5 pies, que deba ser dejado entre los fundos

rsticos pertenecientes a propietarios distintos.

Posteriormente, no estando ya en prctica el limes, el iudicium finium regundorum tena

como objeto determinar si una zona concreta de terreno perteneca a un fundo u otro de los

que estaban contiguos. En la poca formular, el juicio no termina con una condemnatio,

sino con una adiudicatio que tiene una funcin declarativa, esto es, una funcin de

reconocimiento de los derechos ya existentes.

4.1.4.4.- Actio negatoria:

La actio negatoria (llamada tambin negativa) es llamada as porque sirve al propietario

para negar o rechazar que sobre la cosa propia graven, en favor de otro, derechos reales que

limiten el disfrute y la disponibilidad de la cosa. El demandante debe probar (menos

rigurosamente, sin embargo, que en la reivindicatio) que es propietario; y debe probar


tambin la lesin causada por el demandado, o que se teme que pueda causar. No

corresponde al propietario la tarea de demostrar la inexistencia del derecho del demandado.

Con esta accin el propietario consigue que cesen las molestias por parte del

demandado, el cual puede ser obligado, en el Derecho clsico, por parte del pretor, a prestar

una cautio de amplius non turbando, esto es, a obligarse, en la forma de la stipulatio, a no

volver a molestar.

4.1.4.5.- Medios jurdicos para tutelar las relaciones de vecindad:

Varios medios judiciales aseguran la tutela de las relaciones de vecindad que hemos

examinado anteriormente y que constituyen limitaciones reciprocas de la propiedad

inmobiliaria, con las correspondientes reciprocas immissiones en la esfera de la propiedad

de otro. Bajo un cierto aspecto, estos medios judiciales, al asegurar la observancia de las

relaciones de vecindad, constituyen tambin una tutela de determinados derechos que cada

propietario de inmueble, en cuanto tal, tiene respecto a los fundos vecinos, derechos que

pueden ser considerados, por tanto, como expresiones del derecho de propiedad.

4.1.4.5.1.- Actio aquae pluviae arcendae:

Es una accin concedida al propietario de un fundo rustico contra el vecino que haya

alterado el curso natural de las aguas en el fundo del demandante. El objeto de tal accin

cambia profundamente el Derecho clsico justinianeo, en cuanto que son distintas las

regiones en las que se aplica el instituto, diferente el rgimen de las aguas y, por tanto,

varan tambin las necesidades prcticas y los fines que se requieren conseguir. La

confrontacin entre los dos derechos ofrece un ejemplo caracterstico de cmo van

cambiando las instituciones jurdicas en su aplicacin prctica.

En el derecho clsico, cuyos institutos responden principalmente a las condiciones

ambientales y fsicas de Italia, regin en que la naturaleza de los cursos de agua es

prevalentemente torrencial, la actio aquae plubiae arcendae tiene la finalidad de evitar que

en los fundos vecinos se realicen obras que lleven a un aumento de la fuerza o de la

violencia de las aguas que fluyen en el fundo de otro. La accin puede ser ejercida solo

cuando, por efectos de los trabajos llevados a cabo en el fundo superior o en el inferior (no,

pues, por causas naturales), el curso de las aguas que fluyen en los fundos contiguos o

prximos aumenta (lo cual puede suceder, por ejemplo, si en el fundo superior se ampla el

lecho del agua que fluye, o es demolido un dique de contencin, o bien si en el fundo

inferior se coloca un obstculo al flujo libre de agua, de modo que se le haga volver de

nuevo al flujo superior). En cambio, las obras que impidan la salida de las aguas hacia el

fundo inferior, o que hagan disminuya, de algn modo, su flujo, no dan lugar a ejercitar la

accin.

En el Derecho justinianeo se tienen en cuenta, en cambio, las exigencias de otras

regiones, especialmente del Oriente, en las que la naturaleza de los cursos de agua es

perenne y donde la agricultura est basada, desde hace siglos, en sistemas de riego

artificial. La idea en que parecen inspirarse los juristas bizantinos es que el propietario de

inmuebles tiene un derecho real sobre el agua que fluye por su fundo, en el sentido de que

puede usarla hasta el lmite de la propia utilidad.


La accin tutela al derecho reconocido a todo propietario de impedir que sus vecinos

realicen en sus propiedades obras que, sin ser tiles para ellos, hagan que disminuyan el

flujo de las aguas que fluyen en su fundo, as como de conseguir realizar el mismo, en los

fundos de los vecinos, aquellas obras que, sin causarles dao a ellos, mantengan el caudal

de las aguas que fluyen en su fundo (tales como reconstruccin de diques de contencin,

limpieza de canales y otras semejantes).

4.1.4.5.2.- Cautio damni infecti:

El propietario del inmuebles, que tema que, como consecuencia de las obras realizadas

en el fundo vecino, o a causa de la cada de un edificio de otro, se siguiera un dao para l,

poda exigir al pretor, previa una causae cognitio, que ordenara al propietario del fundo en

que se llevaban a cabo las obras, o del edificio que estaba en peligro, prestar una cautio,

esto es, obligarse, mediante una stipulatio en relacin con el peticionario, a resarcirle por el

dao eventual. En caso de que l se hubiera negado a prestar la cautio, el pretor otorgaba al

peticinario la tenencia del fundo en que se realizaban las obras o en el que se encontraba el

edificio que amenazaba ruinas (missio in possessionem ex primo decreto). A pesar del

trmino usado, parece que esta primera missio no pona al propietario que tema el dao en

la possessio verdadera y propia del fundo, sino en una especie de tenencia legal que le

pona en condiciones de llevar a cabo una actividad de custodia. Transcurrido en vano un

determinado periodo de tiempo, con un segundo decreto el pretor pona a quien haba

pedido la cautio en la possessio del fundo (missio in possessionem ex secundo decreto);

esta possessio llevaba, con el paso del tiempo, a la usucapio (el segundo decreto del pretor

constitua la iusta causa de la misma). La cautio damni infecti fue concedida

posteriormente tambin al enfiteuta y al usufructuario.

4.1.4.5.3.- Operis novi nuntiatio:

Es un instituto muy antiguo iuris civilis, cuyo procedimiento no es bien conocido.

Originariamente deba consistir en la pronunciacin de palabras sacramentales sobre el

fundo, intimando al propietario, o a quien se encontrara en el domini operisve nomine, a no

realizar o no continuar una determinada obra en el inmueble propio (in suo), si tal obra

poda cambiar la disposicin de los lugares (prstina facies). Parece que acompaaba a la

pronunciacin de las palabras un acto simblico, como el lanzamiento de una piedra. La

nunciatio deba ser hecha por un ciudadano romano, o por un procurator suyo, previa

prestacin por parte de este de la cautio rem ratam dominum habiturum; no poda ser hecha

por esclavos; si el nuntians estaba bajo tutela, su acto deba tener la auctoritas del tutor. El

nunciatus deba interrumpir inmediatamente la obra comenzada, o abstenerse de

comenzarla, a no ser que prestara una cautio obligndose, en la forma de la stipulatio, a

volver a la situacin anterior si resultaba que no tena el derecho a realizar la obra (cautio o

satisdatio ex operis novi nuntiatione). El nuntians estaba obligado a presentar al pretor la

prueba de su derecho a hacer la nunciatio y a prohibir que se hiciera la obra (ius

prohibendi); en caso contrario, a peticin del nuntiatus, el pretor conceda a este la

remissio, que anulaba el efecto de la nunciatio. Si el nuntiatus continuaba la obra sin pedir


la remissio o prestar la cautio, el nuntians poda obtener del pretor la concesin del

interdictum ex operis novi nunciatone o interdictum demolitorium, con el cual se ordenaba

la demolicin de las obras.

4.1.4.5.4.- Interdictum quod vi aut clam:

Este interdicto era concedido en el caso de que alguno realizara, contra la

prohibicin del interesado (vi), o de forma clandestina (clam), obras en un fundo de otro, de

las cuales se derivaban, o se tema que pudieran derivar daos al mismo o a otro fundo.

Poda exigirlo ya sea el propietario del inmueble al que las obras producan daos, o podan

producirlos, o bien cualquiera que tuviese un derecho real o personal sobre el fundo (no

solo el usufructuario, sino tambin el arrendatario, etc.). La prohibicin (prohibitio) poda

ser hecha directamente por el interesado, o bien por medio de cualquier otro (un esclavo

suyo, uno encargado por el, incluso un nio).contra el interdictum no exista el recurso a la

remissio. Se discute el campo de aplicacin del interdicto en relacin con la operis novi

nunciatio.

4.1.4.5.5.- Actio de arboribus caedendis:

Tal accin tutelaba el derecho del propietario a obtener el corte de las races y de las

ramas de los arboles que desde el fundo vecino se extendieran sobre el fundo propio, hasta

una altura de 15 pies. Ms tarde el pretor concedi tambin un interdictum de arboribus

caedendis con el que prohiba al propietario del fundo desde el que se extendan las ramas y

las races impedir que el vecino entrara en ese fundo para realizar el corte.

4.1.2.5.6.- Interdictum de glande legenda:

Con este interdicto el pretor prohiba al propietario del fundo sobre el que se

extendan hasta la altura de 15 pies, ramas de rboles plantados en el fundo contiguo, que

impidiera que el propietario de los arboles entrara un da s y otro no (tertio quoque die), a

recoger los frutos cados.

4.2.- IN BONIS HABERE:

El in bonis habere o in bonis esse, llamando tambin en la moderna terminologa

romanstica dominio bonitario o propiedad pretoria, es un instituto formado a travs de la

actividad jurisdiccional del pretor y encaminado a tutelar diversas relaciones no

contempladas y definidas por el ius civile.

Como hemos visto el ius civile regulaba el dominium ex iure quiritium asegurando

el titular del mismo una defensa erga omnes y estableciendo los modos y formas a travs de

los cuales poda tener lugar la adquisicin de la propiedad quiritaria sobre la cosa. Pero con


el paso del tiempo, despus de una evolucin acelerada de la sociedad romana, que no

poda ser seguida por el derecho de las civitas, a causa de la lentitud de sus fuentes de

produccin, existieron diversas situaciones, no contempladas por el ius civile, en las que un

sujeto haba obtenido, a travs de un acto licito y sin lesionar derechos ajenos, la

disponibilidad absoluta de una cosa con exclusin de otros. Estas situaciones no eran

consideradas, en el mbito del ius civile, relaciones jurdicas y, por tanto, no tenan tutela

jurdica erga omnes.

A su proteccin provee el pretor, asegurando a los sujetos que haban conseguido la

disponibilidad de las cosas, a travs de determinados modos de adquisicin, una tutela

judicial erga omnes, pasiva y activa, en el sentido de que conceda al disponente los medios

judiciales tanto para rechazar o paralizar la accin reivindicativa que pudiera ser intentada

en relacin con l, como para poder reivindicar la cosa de cualquiera otro detentador. Esta

defensa judicial se mantena durante el tiempo necesario para usucapir. En efecto, en las

situaciones de disponibilidad de la cosa calificadas como in bonis habere, o in bonis esse,

se tenan todos los elementos requeridos para la usucapio, excepto el paso del tiempo. Al

transcurrir este periodo, el disponente adquira, por la usucapio, el dominium ex iure

Quiritium sobre la cosa, al mismo tiempo que, por la misma usucapio, el titular anterior de

este dominium lo perda. La disponibilidad de la cosa que era, desde el punto de vista del

ius civile, una situacin de hecho, pasaba hacer una situacin jurdica iuris civile.

Se daba, pues, la situacin siguiente: el sujeto que, segn el ius civile, era titular del

dominium ex iure Quiritium sobre una cosa, no poda ejercer sobre ella su poder de

disponibilidad, ni poda hacerlo valer por va judicial, en cuanto que el pretor paralizaba su

accin de reivindicacin; aquel que, incluso sin tener el dominium ex iure Quiritium, tena

la disponibilidad absoluta de la cosa, no poda ser obstaculizado por nadie en esa

disponibilidad, dada la defensa pasiva y activa que le era asegurada por el pretor.

Transcurrido el caso para usucapir el disponente pasaba a ser dominus ex iure Quiritium y

era reconocido, por tanto, por el ius civile, como titular del derecho subjetivo de propiedad

plena.

Los medios judiciales que conceda el pretor para la defensa pasiva y activa de esta

situacin, a quien haban conseguido la disponibilidad de la cosa, eran los siguientes: la

exceptio rei venditae et traditea, con la cual el disponente poda oponerse a la accin que

promova el que haba entregado la cosa (o el causahabiente) para tenerla de nuevo; la actio

publiciana, con la que el disponente que haba perdido la tenencia de la cosa poda

recuperarla en relacin con cualquiera. Esta accin (creada por un pretor del cual tomo el

nombre), posterior probablemente a la lex aebutia, era una accin ficticia; la circunstancia

de hecho que constitua el fictio era el paso del tiempo necesario para usucapir; el pretor, al

conceder la formula requerida por el disponente que haba perdido la tenencia de la cosa,

ordenaba al iudex que juzgara, fingiendo que ya haba transcurrido el tiempo necesario para

la usucapio. Supuesto que, como ya dijimos, en la disponibilidad de la cosa existan todos

los dems elementos para la usucapio, el iudex, simulando que el nico elemento que

faltaba (el paso del tiempo) se haba ya verificado, juzgaba como si el disponente hubiera

pasado ya a ser titular, por el usucapio, del derecho de propiedad quiritaria.


El caso originario del in bonis habere, y que las fuentes presentan como tpico, es el

de la enajenacin de una res mancipi mediante traditio, en lugar de los modos prescritos de

la macipatio y de la in iure cessio. A l se aadieron pronto otros casos, no previstos en el

ius civile, en los que el pretor haba concedido, mediante decretum, la disponibilidad de la

cosa a un sujeto. Se constitua con ellos una situacin que tenan los elementos necesarios

para la usucapio, es decir, para transformar la relacin de hecho creada por el pretor en

situacin jurdica iuris civile, haciendo adquirir al disponente, por la usucaopio, el

dominium ex iure Quiritium sobre la cosa. Tambin en estos casos la disponibilidad de la

cosa estaba definida pasiva y activamente durante el periodo necesario para la usucapio.

4.3.- LOS FUNDOS PROVINSIALES:

Un problema particular plantea el rgimen jurdico de los territorios situados fuera

de Italia, conquistados o agregados por los romanos y organizados luego en provincias. En

mucho de ellos, incluso antes de que pasaran bajo la soberana de Roma, la tierra era

considerada propiedad del soberano o de las diferentes comunidades; la explotacin y el

disfrute por parte de particulares estaban configurados bajo el aspecto de concesiones

perpetuas o temporales hechas por el soberano o las comunidades a cada uno de los

individuos, supuesto el pago de cnones peridicos, en especie o en dinero, o bien en

prestaciones de servicio personales. Los concesionarios tenan casi siempre la facultad de

transferir a terceros los derechos de disfrute y de explotacin y de hacerlos objeto de

negocios jurdicos.

Los romanos, en la mayor parte de los casos, dejan inalterado el sistema que

encuentran vigentes en los territorios que se anexionan (excepto en aquellos en que

establecen colonias romanas o latinas, o que asignan a los veteranos), y no cambian la

condicin jurdica del particular respecto a los fundos; el populos Romanus, y ms tarde el

emperador, sucede generalmente al soberano en la propiedad de las tierras, algunas veces

por efecto mismo de la conquista y otras veces porque el soberano deja, mediante

testamento, su reino al populus Romanus.

En otros casos, los romanos, aun afirmando que el dominio de las tierras

corresponde al populus Romanus, dejan a las comunidades la tarea de proveer a la

distribucin de las tierras a los particulares, a la imposicin y cobro de los cnones y de los

impuestos peridicos de cada uno de ellos, exigiendo directamente a la comunidad el pago

de un canon anual en dinero o especie.

Por un lado, la concepcin jurdica imperante en casi todas las provincias, que ve en

el populus Romanus y, ms tarde, en el emperador a los sucesores de los soberanos cesados

en la propiedad del terreno y que, por tanto, considera la disponibilidad de la tierra, por

parte de los individuos particulares de las provincias, como dependiente de una concesin

de la autoridad y, por otra parte, la imposibilidad desde el punto de vista romano de

clasificar esa disponibilidad como dominium ex iure Quiritium, dado que tal dominium es

un ius propium civium Romanorum, conduce a los juristas clsicos a configurar los fundos


situados en las provincias como res que son propiedad del populus Romanus o del

emperador. El tributo al que estn sometidos los fundos provinciales (stipendium para la

provincias senatoriales ***[El stipendium, segn la idea romana originaria, es una

contribucin a la que est sujeta una comunidad para ayudar a los gastos de guerra y de

ocupacin, carga que la propia comunidad reparte entre miembros. La idea de que el

stipendium es una carga que grava directamente sobre el fundo es el producto de una

transformacin y de una evolucin que tuvo lugar en la jurisprudencia imperial.]*** y

tributum para las imperiales), viene a ser considerado por la jurisprudencia imperial

(probablemente despus de la conquista de Egipto, extendiendo a las otras provincias una

concepcin que eran propias de esta regin) como la manifestacin y el reconocimiento del

dominio eminente del populus Romanus sobre la tierra y como el pago que el particular que

dispone de ella entrega al propietario para tener el disfrute y la explotacin exclusivos del

terreno. La disponibilidad del particular sobre el fundo provincial pasa a ser concedida, por

tanto, como una possessio o como un usufructo (in provinciali solo, afirma Gayo,

dominium populi Romani est vel Caesaris, nos autem possessionem tantum vel

usumfructum habere videmur); a veces es configurada tambin como una locatio de ager

publicus, o incluso como enajenacin. En consecuencia, a estos fundos no pueden aplicarse

los modos de adquisicin de la propiedad sobre la res mansipi (mansipatio, iure cessio,

usucapio); puede concebirse, sin embargo, la transferencia de un particular a otro del

derecho a disponer de ellos, pero con la obligacin de que el adquiriente pague el

stipendium o el tributum. Solo se exceptan los territorios a que se haya concedido el ius

italicum; sobre estos, en efecto, es posible la existencia de la propiedad ex iure Quiritium.

De este modo, ya en los primeros siglos del imperio, los inmuebles se dividen, en la

concepcin jurdica romana, en dos categoras, segn estn libres de tributo o sometidas a

l. Por una parte, los fundos privados itlicos, objeto de propiedad privada (dominium ex

iure Quiritium), libre de cargas tributarias, clasificados como res mancipi. Por otra, los

fundos stipendiarlii o tributarii de las provincias, propiedad del populus Romanus o del

emperador, que no pueden ser objeto de propiedad privada pero sobre todo los que el

particular puede tener un derecho de usufructo o de arrendamiento, supuesto el pago

peridico del stipendium o del tributum al que estn sometidos los fundos. [No me parece,

pues, conforme a las concepciones romanas hablar de propiedad provincial y presentarla

como una forma o un tipo de propiedad distinta de la quiritaria. Aunque el contenido y la

finalidad social sean afines, no creo oportuno emplear para designarla el trmino jurdico de

propiedad, aunque esto se haga aadiendo un adjetivo, dado que los juristas romanos la

conciben bajo un aspecto distinto, negando que sea dominium. Sostener que es suficiente

una afinidad econmico-social para estar autorizados a aplicar a una categora de relacin

un trmino jurdico tcnico que designa una categora diferente, me parece peligroso y muy

apropiado para crear confusin.]

JACH/JAH.UC.DRI

tema 12.la propiedad.uc

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