tasaciones belloto

INFORME DE TASACION

RIVEROS CRUZ 447, PLAN DE MIRAFLORES,

COMUNA DE VINA DEL MAR

MANDANTE

JUAN FRANCISCO ARAYA MUNOZ PROFESION: Gestor Publicitario

Riveros Cruz 447, Miraflores Bajo, Chile,

CONTACTO [email protected]

INFORME TASACION INMUEBLE Y BIEN RAIZ 1

mailto:[email protected]


OBJETIVO

Se extiende los antecedentes de tasación para los efectos de establecer el valor referencial de una vivienda unifamiliar ubicada en el sector oriente de la comuna de Vina del Mar IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ

Mandante : JUAN FRANCISCO ARAYA MUNOZ Rut : 14.345.519-K Dirección específica : RIVEROS CRUZ 447, PLAN DE MIRAFLORES Rol : Rol 440-3 Avalúo Fiscal Propiedad : Avalúo Total Actualizado al 12/01/2017 $ 69.441.793 Comuna : VINA DEL MAR Región : V REGION Tipo de Bien : BIEN RAIZ E INMUEBLE Tasador : JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Tasador Rol 4414, Registro Consultores MINVU Fecha : Enero 2017 I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización La propiedad se encuentra localizada en el límite oriente de la zona urbana del plan regulador comunal de Vina del Mar. En especifico entre calles Los Carolinos por el poniente, Todd Everet por el Oriente y por el Norte y Los Acacios por el Sur B. Características El terreno posee una pendiente promedio del 10% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 500 metros cuenta con comercio mayorista de enseres y acceso a instituciones de salud y educación. La cota promedio es de 40 m sobre NMM, lo que le hace parte del clima propio de la cuenca del Marga-Marga Poniente C. Infraestructura y Urbanización El lote se encuentra urbanizado y al presente cuenta con factibilidad de servicios ESVAL y CONAFE. Ambos en servicio al momento de efectuarse la tasación. La pavimentación es de hormigón en carpeta de recorrido vehicular, y hormigón en vereda, zarpa y empalme con los estacionamientos, los que a su vez cuentan con una carpeta de hormigón de iguales características al interior. II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características Generales y Composición El terreno posee una pendiente promedio del 10% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La pendiente es anulada mediante rellenos compactados y contenidos bajo el 50% del inmueble y en un 17% del área de exteriores


B. Ubicación

El lote esta a aproximadamente 500 m de la ruta inter comunal 1 norte, en especifico por calle Los Carolinos. Con respecto a la cuenca del Marga-Marga oriente la propiedad se encuentra en el área de pie de cerro correspondiente a los 60 metros sobre el nivel medio del mar, los que favorecen una ventilación, asoleamiento y perspectivas sobre el barrio, de preferencia hacia el nor-poniente y sur del plan de Miraflores. C. Emplazamiento

1. Deslindes y Superficies

Los deslindes señalados corresponden a los descritos en la compraventa Nro. 11.209 / 2012 de la Notaria José Musalem Saffie. Que a su vez se refieren a la escritura inscrita a fojas 450 vta. Número 573 del Conservador de Bienes Raíces de Vina del Mar.

• Al Norte : 27,80 m en línea cortada • Al Sur : 30,00 m • Al Oriente : 30.50 m • Al Poniente : 20,50 m en línea cortada • Superficie : 360.00 m2 2. Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra ni considera. 3. Programa, y estado de conservación • Edificación: Vivienda Unifamiliar

Programa Vivienda Unifamiliar

Estado general de conservación Usada en buen estado.

III. RESUMEN DE ANTECEDENTES

• Usos permitidos Zona V-1 Plan Regulador Comunal Seccional Miraflores

Vivienda Artesanía y Comercio compatible con la vivienda Equipamiento compatible con la vivienda

• Usos prohibidos Industria molesta, insalubre y/o peligrosa Expendio de bebidas alcohólicas

• Normas de edificación Zona V-1 Superficie predial mínima : 350.00 m2 % Ocupación de suelo : 60 % Índice de Constructibilidad : 120% Altura máxima edificación : 15 m/ 15 pisos Densidad habitacional : 450 hab/ha

IV. AREAS HOMOGENEAS 1.- Condiciones generales del mercado en el área El sector se encuentra consolidado y con situaciones de desarrollo, registrándose actividad inmobiliaria en el sector perimetral correspondiente a rutas inter comunales. Se ha materializado en los últimos meses dos condominios tipo A y se encuentra en etapa inicial desarrollos comerciales e inmobiliarios de la misma índole. La demanda demuestra baja flexibilidad a los cambios coyunturales dado el manifiesto atractivo del sector como nuevo polo de desarrollo de viviendas e instituciones. Si bien el carácter predominante es el residencial, el entorno inmediato presenta dos centros comerciales de tipo strip-center, un supermercado de envergadura, un centro de salud, establecimientos educacionales y arenas deportivas. El equipamiento del sector no demuestra mayores diferencias de área verde por habitante que el evidenciado en el resto de los ejemplos comparados posteriormente, aun cuando los habitantes del sector han prácticamente duplicado los residentes con respecto a una década atrás. 2.- Ámbito Comparativo A continuación se considera cinco sectores de características homologables al caso expuesto en la presente tasación, de acuerdo a criterios objetivos de emplazamiento con respecto al centro de la ciudad, su programa de vivienda unifamiliar y la naturaleza constructiva –mayoritariamente solida-. La imagen siguiente grafica el emplazamiento de las diferentes zonas –en color rojo- con respecto a la propiedad en estudio -graficada en verde-, cuya área –XAB 082- es considerada dentro de las elegidas desde el catastro.

Los cuadros del tópico V –a continuación- resumen los datos de las diferentes propiedades catastradas y a su vez nos entregan un valor promedio de UF por metro cuadrado de las obras. Las cifras base se encuentran en los anexos.



V. PATRONES VALORIZACION

a) El valor comercial del terreno se asignara por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- del sector, según tabla 2015 del servicio de impuestos internos.

b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al costo a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución, no considerando depreciado dada la data reciente de ejecución. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización.

c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y recargo adicional por concepto de especialidades técnicas.

El siguiente cuadro muestra el desglose de factores de ajuste y las diversas áreas homogéneas contempladas para definir el valor promedio de pesos por m2 de terreno. Se rescata invariabilidad dado el factor total de ajuste igual a 1 según formulario SII.

Factores de ajuste Factor Superficie 1 Factor frente fondo 1 Factor altura 1 Factor casos excepcionales 1 Factor promedio de ajuste 1

Area Homologable AH Costo unitario m2 CMB 120 149.086 HMB 098 86.677 HMB 081 100.721 HBM 080 129.499 XAB 082 73.461 Promedio $/m2 107.889

A su vez se presenta la categoría predominante y el costo material del trimestre.

Clasificación C: Categoría 2 Promedio $/m2 233.089

El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en 25000 $/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones.

Proyectos según C.A. Rango 650-6500 UF

A. Trabajos preparatorios 0.90% B. Proyecto 3.40% C. Estructura 0.90% D. Inspección 2.80% % PROMED 8.00%

Y por último se estima perentorio considerar

- 50% sobre el total, a razón de costos de mano de obra y - Costo unitario por m2 de zócalo portante -basamento en cambio de pendiente- por $97.500/m2

VI. CUADRO DE VALORIZACION

1. TerrenoItem Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF

Lote 440 - 3 360,0 107.899 4,16 38.843.640 1.498 - - - - -

Subtotal Terreno 360,0 107.899 4,16 38.843.640 1.498

2. ConstruccionesItem Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UFNivelacion de Terreno 360,0 15.000 0,58 5.400.000 208 Instalaciones 182,3 67.890 2,62 12.374.989 477 Contenciones 36,0 97.500 3,76 3.510.000 135 Vivienda Unifamiliar 182,3 233.089 8,99 42.487.463 1.638 Mano de obra 182,3 116.545 4,49 21.243.731 819 Proyectos 218,3 25.000 0,96 5.457.500 210

Subtotal Construcciones 182,3 555.024 21,40 90.473.684 3.488

3. TOTAL VALORIZACION FISICA 129.317.324 4.986

3.1. VALORES DE TASACION Item Total $ Total UF

VALOR TASACION 129.317.324 4.986 VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 90.473.684 3.488

VII. RESULTADOS: 1. A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor de suelo del orden de 4,16 UF/m². 2. Siendo la superficie total de 360.00 m2 el valor comercial del proyecto seria 4986 UF 3. Considerando el valor de la UF en $25.937,85 el monto de tasación es $129.317,324 4. En Anexos de este informe se entrega documentación institucional de los parámetros aplicados al proyecto ejecutado

VII. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN

Existiendo urbanización ejecutada, habitantes en la mayor parte de las viviendas correspondientes al entorno inmediato del lote y no constatándose labores de ingeniería y arquitectura pendientes para con el conjunto vecinal y sus áreas de esparcimiento público: se considera un precio de oferta –al presente- estable, donde el valor promedio definido bajo la metodología de este informe no considera modificaciones a la baja, ya que no existe parámetros significativos que la justifiquen.

JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ

Tasador actuante : Rol 4414 Reg.Consultores MINVU Profesión : Arquitecto/ I.C.A.10867

Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada, ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador firmante.



VIII. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1.- Tablas de valorización al primer trimestre de 2017. 2.- Escritura 3.- Datos generales SII 4.- Certificado de avalúo 5.- Certificado de deuda tributaria 6.- Certificado exención de expropiación 7.- Plano de áreas homogéneas 2016

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