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1SUBSECRETARÍA DE GESTIÓN TECNOLÓGICA Y ADMINISTRATIVA SECRETARÍA GENERAL DE LA GOBERNACIÓN

GOBIERNO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

HOTEL PROVINCIAL Y HOTEL HOTEL PROVINCIAL Y HOTEL DEPARTAMENTOS CASINO – DEPARTAMENTOS CASINO – CIUDAD DE MAR DEL PLATACIUDAD DE MAR DEL PLATA

CONCESIÓN DE USO - CONCESIÓN DE USO - RESTAURACIÓN, RESTAURACIÓN,

REFUNCIONALIZACIÓN, REFUNCIONALIZACIÓN, EXPLOTACIÓN, EQUIPAMIENTO Y EXPLOTACIÓN, EQUIPAMIENTO Y

MANTENIMIENTOMANTENIMIENTO

PLIEGO PLIEGO DE BASES Y CONDICIONES DE BASES Y CONDICIONES

LLAMADO A LICITACIÓN PÚBLICA



PREMISAS PREMISAS A lo largo de sus cincuenta y seis años, la Unidad Turística Hotel Provincial de Mar del Plata ha estado ligada a la explotación hotelera como su actividad central y a otras asociadas, entre ellas: Áreas Comerciales, Actividad Teatral y servicios adicionales (Restaurantes, Bares y Confiterías, Servicio de Playa, Piscina y Áreas Deportivas), espectro este que, sin dudas, conformará la mayoría de las actividades que han de integrar cualquier proyecto de explotación a desarrollarse en ese espacio.

La Unidad Turística Hotel Departamentos Casino de Mar del Plata y el Hotel Provincial forman un conjunto edilicio armónico que acompaña la curvatura de la costa, unidos por una plaza seca central y una amplísima explanada peatonal sobreelevada, frente al mar.

Anteriores experiencias en la concesión de las Unidades Turísticas desaconsejan el diseño de un Pliego de Bases y Condiciones que predefina el objeto de la explotación. Por ello, se ha considerado apropiado y conveniente que sean los propios Interesados quienes determinen su Plan de Explotación Integral, conformándolo sobre una base más amplia que admita una diversidad de emprendimientos que, relacionados con el turismo, puedan y deban llevar adelante operadores con alta especialización en esas actividades, disminuyendo así los riesgos que podrían desprenderse de la exigencia de un único tipo de negocio.La Provincia entiende que son los propios Interesados quienes, sobre la base de su experiencia y capacidad operativa, están en mejores condiciones para evaluar las posibilidades y beneficios que podrían derivarse de la puesta en marcha de un plan de explotación de la naturaleza que hoy reclama la comunidad en la que el Hotel Provincial se halla inserto. Sin embargo, el Concedente es consciente de que la diversidad de emprendimientos tiene sus límites en tres (3) grandes ejes, directamente relacionados con su pasado, con su presente y con el futuro esperable:

Con su pasado, porque fueron creados y concebidos por el Arq. Alejandro Bustillo, como Hoteles en un conjunto armónico integrado urbanísticamente a un área central de la ciudad;

Con su presente, porque debe lograrse la puesta en funcionamiento reclamada por toda la comunidad, de forma que la misma coadyuve además a la recuperación del espacio urbano que lo circunda, y asegure la preservación de su identidad, por haberse convertido en un ícono, en un emblema local, regional, provincial, nacional e internacional, del turismo argentino;

Con su futuro, porque como destino estratégico y por las razones anteriormente expuestas, debe su explotación mantenerse relacionada con emprendimientos promotores del desarrollo turístico.



Para el caso de la Unidad Turística Hotel Provincial en particular y sin predeterminar el modelo de la explotación, es que se han definido cinco (5) tipos de explotaciones de orden sustantivo sobre las que los Interesados podrán basar su Plan de Explotación Integral, en cualquier combinación que consideren apropiada proponer:

Centro de Convenciones y Congresos;Hotel Provincial - Alojamiento Turístico Hotelero - Hotel y/o Apart Hotel;Centro Comercial y de Negocios;Área de Espectáculos;Estacionamiento Vehicular.

En tales definiciones se ha tenido en consideración, tanto el especial interés de la comunidad marplatense en que el Hotel Provincial posea un Centro de Convenciones y Congresos con capacidad y tecnología adecuadas para atender grandes eventos de carácter y nivel internacional, como así también su preocupación por que “su ícono turístico” no se convierta típicamente en un “shopping”. Para consolidar ambas cuestiones, es que se asumió la responsabilidad de explicitar esa preferencia mediante dos condiciones:

la integración de un Centro de Convenciones y Congreso como Unidad Estratégica de Negocio, que los Interesados deberán proponer y mantener obligatoriamente durante toda la vigencia de la Concesión, como requisito indispensable para la admisión del proyecto;para la inclusión de la Unidad Estratégica de Negocio Centro Comercial y de Negocios, se ha resuelto fijar límites a la asignación de espacios como condición de admisibilidad de los proyectos, estableciendo una valoración negativa incremental para las ofertas que propusieren proyectos de explotación comercial cuya superficie supere los siete mil metros cuadrados (7.000 m2) y rechazando todo aquel que, para este tipo de explotación, supere los quince mil metros cuadrados (15.000 m2).

Respecto a esta última restricción, se ha tenido en consideración que el propio proyecto de Bustillo dedicó una importante superficie del Hotel Provincial, del orden de los seis mil metros cuadrados (6.000 m2), para espacios comerciales distribuidos en locales interiores y exteriores, por lo que se respetó esa concepción pero estableciéndose un límite que no desvirtúe esa razonabilidad.

Por otro lado y con relación a la UEN Estacionamiento Vehicular, a partir de las reuniones preliminares mantenidas con potenciales Interesados, se entiende que el espacio del que actualmente dispone la playa ubicada bajo la plazoleta Almirante Brown, que no supera las doscientas (200) plazas, constituye una importante restricción para la formulación de los proyectos y, por esa misma razón, para el éxito de la propia concesión.



En consecuencia, deviene imprescindible promover en la zona circundante un emprendimiento que posibilite una fuerte ampliación de la capacidad de estacionamiento vehicular, que resuelva la demanda asociada que se ha de generar, en particular por la Unidad de Negocio “Centro de Convenciones y Congresos” en razón de las características y nivel exigidos para la misma, más allá de la que pudieren generar las restantes posibles explotaciones.

Como las áreas aledañas de jurisdicción provincial no resultan aptas para resolver esa restricción, los propios potenciales Interesados han visualizado a la Plaza Colón como el área alternativa que posibilitaría, mediante emprendimientos subterráneos, la solución buscada.

Por ello, siendo un objetivo común de la Provincia y del Municipio, no solo propiciar sino lograr la recuperación, refuncionalización y categorización de la obra y el espíritu de Bustillo y del espacio urbano que la circunda, promoviendo proyectos de envergadura y calidad que jerarquicen a la ciudad de Mar del Plata, el señor Gobernador de la Provincia y el señor Intendente del Municipio de General Pueyrredón han suscripto, sobre tales bases, la Carta de Intención que como Anexo 7 forma parte integrante del presente Pliego de Bases y Condiciones, en la cual se contempla que el Municipio ha de proyectar un llamado para la construcción y concesión de un estacionamiento subterráneo bajo la Plaza Colón de la Ciudad de Mar del Plata, integrable y asociado al modelo de negocio público que se impulsa mediante el presente Pliego.

Con relación al Hotel Departamentos Casino, se contempla su incorporación como una UEN adicional al esquema de los cinco (5) tipos de explotaciones antes definidas:

Hotel Departamentos Casino - Alojamiento Turístico Hotelero- Hotel y/o Apart Hotel.

Respecto de los espacios identificados explícitamente como locales comerciales en el Hotel Departamentos Casino, se ha evaluado que en razón de su concepción cabe integrarlos, dentro del Plan de Negocio y exclusivamente a esos fines, a la UEN Centro Comercial y de Negocios prevista para la Unidad Turística Hotel Provincial y, en razón de tal predeterminación, excluirlos de toda valoración negativa para la determinación de la mejor Oferta.

En cuanto a la recuperación, refuncionalización y categorización edilicia, debe tenerse presente que ambos edificios, proyectados por el Arquitecto Alejandro Bustillo (1889 – 1982), han sido declarados Conjunto Urbano Arquitectónico por Decreto del Poder Ejecutivo Nacional N° 349/99, en el marco de la Ley Nacional N° 12.665 y por tal razón, no solo debe preservarse la obra y su espíritu, sino aplicarse los criterios de restauración y de cuidado que respeten plenamente el valor histórico y patrimonial de la Unidad Turística y posibiliten su jerarquización para el Turismo Internacional.



OBJETO: Concesión de uso para la restauración, refuncionalización, explotación, equipamiento, conservación y mantenimiento de las Unidades Turísticas “Hotel Provincial” y “Hotel Departamentos Casino” de la ciudad de Mar del Plata-Municipio de General Pueyrredón.

OBJETIVOS:Reactivar su explotación integral.Preservar su valor histórico-patrimonial.Lograr su refuncionalización y categorización.Sostener su explotación a largo plazo.Resguardar las áreas adyacentes vinculadas.Incidir positivamente en el desarrollo de la actividad turística.

UNIDADES TURÍSTICAS: Conjunto conformado por:Hotel Provincial.Playa de estacionamiento ubicada bajo la plazoleta Almirante Brown.Lote de playa y piscina ubicados frente al Edificio del Hotel Provincial. Hotel Departamentos CasinoLote de Playa ubicado frente al Edificio del Hotel Departamentos Casino.

UTILIZACIÓN: Plena y total de las Unidades Turísticas.

PLAZO DE CONCESIÓN: estará constituido por:

la fase de Restauración y Refuncionalización: término entre el otorgamiento de la tenencia y el 31 de diciembre del año de finalización de las obras conforme al Plan de Trabajo de las Inversiones Iniciales, y

la fase de Explotación Plena: término de 30 años completos, a partir del 1º de enero del año siguiente al de finalización de las obras.

Opción Prórroga: Plazo de 15 años a opción de la Provincia.

CANON: Tasa Anual Fija para todo el plazo aplicable sobre la facturación bruta total excluidos los impuestos indirectos. No inferior al Canon Mínimo Anual fijado en $ 500.000. Período de Gracia: Canon Mínimo Anual exigible a partir del vencimiento del Plazo Requerido para la ejecución del Plan de Inversiones Iniciales (3 años). Canon pagadero dentro de los 90 días corridos de vencido el año calendario al que corresponda.

PLAN DE INVERSIONES INICIALES: Inversión mínima de

$ 50,0 millones para el Hotel Provincial.

$ 5,0 millones para el Hotel Departamentos Casino.

PLIEGO - PRINCIPALES PUNTOSPLIEGO - PRINCIPALES PUNTOS



PLAZO REQUERIDO Y PLAZO MÁXIMO DE EJECUCIÓN PLAN DE INVERSIONES INICIALES: Ejecutable en un plazo requerido de 3 años, el que podrá extenderse hasta un plazo total máximo de 5 años.

PLAN DE NEGOCIO: Admite explotación de distintas Unidades Estratégicas de Negocio (UEN):

Centro de Convenciones y Congresos: Obligatoria. Valorada en términos relativos sobre la base de la superficie promedio de las Ofertas declaradas admisibles.Alojamiento Turístico Hotelero (Hotel Provincial y Hotel Departamentos Casino): Valorada conforme la clase y categoría propuestas.Centro Comercial y de Negocios: La superficie destinada a fines comerciales (locales, etc.) en el Hotel Provincial será valorada negativamente cuando el área bruta locativa exceda los 7.000 m2. No se admitirán propuestas que superen los 15.000 m2.Área de Espectáculos.Estacionamiento.

CRITERIOS DE VALORACIÓN: evaluarán y valorarán especialmente proyectos que:

•propongan una intervención del edificio que, respetando su valor histórico y patrimonial, formulen y promuevan su más alta jerarquización arquitectónico-funcional.•formulen la explotación en la mayor jerarquía.•mejoren sustancialmente el monto mínimo de inversiones.•propongan la explotación hotelera como una UEN.•ofrezcan el mayor canon.•no afecten espacios para locales comerciales por sobre los básicos especificados para ese fin, referidos en estas Premisas.

SUJETOS – EXPERIENCIA Y CAPACIDAD: Deben reunir y acreditar experiencia, ideoneidad y capacidad patrimonial y operativa mínima para afrontar la gestión de la explotación ofrecida. Podrán reunirla:

Individualmente: Interesado directo que reúna y acredite la capacidad operacional y patrimonial requerida; o asociando a Interesado/s que le permita/n alcanzarla;

En conjunto: Grupo de Interesados asociados que en conjunto reúnan y acrediten la capacidad requerida;

Con operadores: Interesado/s con la asistencia de Operador/es que cuente/n con la capacidad requerida.



SUJETOS - TIPO SOCIAL ADMITIDO:

Sociedades Anónimas, reguladas por la Ley Nº 19.550 de Sociedades Comerciales.Sociedades Extranjeras constituidas bajo tipo social de Sociedad Anónima o su equivalente en el país de origen, registradas en nuestro país en los términos del artículo 123 de la Ley Nº 19.550 de Sociedades Comerciales.Sociedades Anónimas Integrantes de un Grupo o Conjunto Económico.

SUJETOS NO ADMISIBLES:Personas Físicas;Personas Jurídicas inhabilitadas;Sociedades off shore;Personas Jurídicas constituidas en países de baja o nula tributación (paraísos fiscales);Que integren más de una Oferta;Que formen parte de un Grupo o Conjunto Económico e integren Ofertas distintas a la de aquel, si se presentare como Oferente (no admisión tanto del Grupo o Conjunto como del Oferente Individual);Uniones Transitorias de Empresas o Consorcios de Colaboración;Organismos de la Administración Pública Nacional, Provincial o Municipal.

CAPACIDAD ECONÓMICA:Activos, por un valor no inferior a la suma de $ 150,0 millones. Patrimonio Neto integrado, no inferior a $ 90,0 millones.

EXPERIENCIA REQUERIDA: del Oferente, a la fecha de presentación de la propuesta, o del/ de los Operador/es, por un lapso de 5 años dentro de los últimos 10:

Centro de Convenciones y Congresos: Al menos un Centro con la infraestructura, equipamiento, tecnología y prestaciones acorde al nivel del proyecto formulado; superficie total superior a 1.500 m2 y con al menos 1 salón dedicado a la atención de más de 500 personas asistentes.Alojamiento Turístico Hotelero – Hotel y/o Apart Hotel: un establecimiento de alojamiento turístico hotelero, en cualquiera de las clases admitidas (Hotel y/o Apart Hotel), con la infraestructura, equipamiento, tecnología y prestaciones acorde a la/s clase/s, categoría/s y al nivel de servicios propuestos y con una superficie total dedicada, número de plazas habilitadas y áreas de servicio, superiores al proyecto formulado y propuesto.



Centro Comercial y de Negocios: al menos un centro comercial o complejo de oficinas y espacios de negocios, con una infraestructura, equipamiento, tecnología y prestaciones acorde al nivel del proyecto formulado y propuesto y con un área bruta locativa dedicada a ese fin con una superficie total superior a 10.000 m2.

Sala Espectáculos: 2 salas teatrales o cinematográficas, en este caso con al menos 10 pantallas con la infraestructura, equipamiento, tecnología y prestaciones acorde al nivel del proyecto formulado y propuesto.

Estacionamiento Vehicular: 2 explotaciones con habilitaciones por más de 500 plazas para estacionamiento vehicular, en conjunto.

EVALUACIÓN DE LAS OFERTAS: La fórmula polinómica de evaluación considerará:

Sujeto - Capacidad Operacional: Ponderación del 10%

Centro de Convenciones y Congresos: 40 puntos

Alojamiento Turístico Hotelero – Hotel y/o Apart Hotel: 40 puntos

Centro Comercial y de Negocios: 5 puntos

Sala de Espectáculos: 10 puntos

Estacionamiento Vehicular: 5 puntos

Pautas Adicionales:

Redeterminación de Puntaje según UEN Propuestas.

Sobre el Puntaje correspondiente a UEN Centro de Convenciones y Congresos: Recalificación por índice que refleje la superficie que cada proyecto afecte a esta UEN en comparación con el valor promedio de todas las Ofertas declaradas admisibles.

Sobre el Puntaje correspondiente a UEN Alojamiento Turístico Hotelero: Recalificación Clase y Categoría - Índice Hotel Categoría 5 estrellas: 1,30; Apart Hotel Categoría 5 estrellas: 1,20; Hotel Categoría 4 estrellas: 1,10; Apart Hotel Categoría 4 estrellas: 1,00 - Ponderados por la Superficie Afectada Relativa por Clase y Categoría propuesta.

Valoración Incremental por Capacidad Propia: + 10 %.

Ponderación de los puntajes sobre la base de los espacios que cada explotación asigne a cada UEN en la Unidad Turística.

Prioridad Oferta Nacional: Sobrecalificación mediante coeficiente Oferente Nacional: 1,10, el que se reducirá al 1,05, cuando el financiamiento del Plan de Inversiones Iniciales fuere total o parcialmente resuelto por fuentes no nacionales.

Sumatoria ponderada sobre los espacios que cada explotación ocupe en la Unidad Turística.



Sujeto - Capacidad Económica: Ponderación del 10%

Pautas Adicionales:

Escala de calificación según valores de 3 índices: Solvencia, Capital Propio y Endeudamiento.

Prioridad Oferta Nacional: Sobrecalificación Oferente Nacional: 1,10, que se reducirá al 1,05 cuando el financiamiento del Plan de Inversiones Iniciales fuere total o parcialmente resuelto por fuentes no nacionales.

Económica – Canon: Ponderación del 10%

Inversiones – Valor Actual Nivel Inversiones Iniciales (VAII):

Hotel Provincial: Ponderación del 40%

Pautas Adicionales:Determinación del VAII.Ajuste en caso que el Plazo de Ejecución sea superior al Plazo Requerido.Apropiación del VAII ajustado, de corresponder, por asignación de espacios a las UEN propuestas.Aplicación de Índices de Valoración Negativa Incremental por uso de espacios comerciales, por sobre 7.000 m2, al VAII apropiado a la UEN Centro Comercial y de Negocios.Redeterminación del VAII ajustado, de corresponder, mediante la aplicación de índices sobre el VAII apropiado a cada UEN.

Hotel Departamentos Casino: Ponderación del 5%.

Pautas Adicionales:Determinación del VAII. Ajuste en caso que el Plazo de Ejecución sea superior al Plazo Requerido.

•Inversiones – Valoración Anteproyecto Arquitectónico (Comité Evaluador del Anteproyecto – Integrado por Expertos)



Propuesta de Conjunto: Hasta 20 puntos Resolución Técnica: Hasta 20 puntos Restauración: Hasta 30 puntos Equipamiento, mobiliario y decoración: Hasta 10 puntos Integración con el medio ambiente: Hasta 10 puntos Mantenimiento y renovación: Hasta 10 puntos

• Hotel Provincial: Ponderación del 22,50%

Pautas adicionales: Distribución del puntaje obtenido por las superficies de cada UEN respecto de la Superficie Total Asignable. Sobre el puntaje distribuido a la UEN Centro de Convenciones y Congresos: Recalificación por índice que refleje la superficie que cada proyecto afecte a esta UEN en comparación con el valor promedio de todas las Ofertas declaradas admisibles. Sobre el puntaje distribuido a la UEN Alojamiento Turístico Hotelero: Recalificación Clase y Categoría - Índice Hotel Categoría 5 estrellas: 1,30; Apart Hotel Categoría 5 estrellas: 1,20; Hotel Categoría 4 estrellas: 1,10; Apart Hotel Categoría 4 estrellas: 1,00 - Ponderados por la Superficie Afectada Relativa por Clase y Categoría propuestas. Sobre el puntaje distribuido a la UEN Centro Comercial y de Negocios: Índices de Valoración Negativa Incremental uso Espacios Centro Comercial por sobre 7.000 m2.

• Hotel Departamentos Casino: Ponderación del 2,50%

Pautas adicionales: Distribución del puntaje obtenido por aplicación de los siguientes índices: Centro Comercial y de Negocios: 0,20; Alojamiento Turístico Hotelero: 0,80. Sobre el puntaje distribuido a la UEN Alojamiento Turístico Hotelero: Recalificación Clase y Categoría - Índice Hotel Categoría 4 estrellas: 1,05; Apart Hotel Categoría 4 estrellas: 1,00; Hotel Categoría 3 estrellas: 0,95; Apart Hotel Categoría 3 estrellas: 0,90 - Ponderados por la Superficie Afectada Relativa por Clase y Categoría propuestas.

A los fines de la comparación de Ofertas, los valores individuales finales de A los fines de la comparación de Ofertas, los valores individuales finales de cada indicador se dividirán por el valor máximo observado en las Ofertas cada indicador se dividirán por el valor máximo observado en las Ofertas declaradas admisibles y se aplicarán los ponderadores.declaradas admisibles y se aplicarán los ponderadores.

VALOR EMPRESA EN MARCHA: Al finalizar la Concesión, se prevé un mecanismo por el cual el Concesionario continuador de la explotación reconocerá el Valor de Empresa en Marcha, incluyendo todas las mejoras introducidas a la Unidad Turística.



DETERMINACION DE LA MEJOR OFERTA

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o:

0,80

subsecretarÍa de gestiÓn tecnolÓgica y administrativa secretarÍa general de la gobernaciÓn...

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