*Pengusulan Data Properti Awal. Rincian Tugas KelompokTahapan Pekerjaan Studi KasusPenilaianINTERNAL VALUER TRAINING STUDI KASUS

*1. Setiap kelompok mengusulkan data-data awal : Jenis Objek PenilaianAlamat Objek PenilaianGambar Denah LokasiData-data fisik properti : Luas Tanah, Luas Bangunan, Spesifikasi Teknis Bangunan.Informasi lain seperti tingkat hunian, sewa, biaya operasional, dllInformasi Data Pembanding seperti harga transaksi, lokasi, spesifikasi, harga sewa, sevice charge, dllInformasi Biaya Membangun Baru Bangunan

*2. Rincian Tugas:Membuat Laporan Penilaian (Jenis: Narative Report) berdasarkan data-data dan informasi yang diberikan untuk kepentingan pemilik dengan tujuan penilaian untuk Jual Beli. Catatan : Peserta diperkenankan memberikan asumsi data sejauh relevan dan rasional.Mempresentasikan (media Power point + infocus) kertas kerja dan Laporan Penilaian.

*3. Tahapan Pekerjaan Studi KasusI. Identifikasi data propertiMenentukan subjek penilaianMenetukan Jenis Nilai sesuai dengan Tujuan PenilaianMemperkirakan metode-metode penilaian yang akan digunakan dengan mempertimbangkan jenis properti dan informasi yang tersedia.Memuat konsep kertas kerja (perhitungan nilai tiap metode) dan mengidentifikasi data-data lain yang diperlukan.Menyususn rencana kerja survey lapangan.

*II. Survey LapanganMendiskripsikan kondisi Lingkungan, Lokasi, Aksesibilitas, Fasilitas Umum dan Sosial, dan Penggunaan Tanah.Memberi analisa Highest and Best Use untuk tapak terutama dari segi ekonomi.Menganalisa Pasar Properti atas objek penilaian dengan menghubungkan dengan kondisi ekonomi makro.Memprediksi kondisi bangunan, penyusutan bangunan (fisik, fungsi dan ekonomi).Menarik kesimpulan dari survei lapangan dengan cara merinci faktor2 yang mempengaruhi nilai secara signifikan baik berpengaruh positif maupun negatif.Mengumpulkan data-data yang diperlukan masing-masing metode penilaian ada.

*III. Menyusun Kertas Kerja Penilaian untuk masing-metode yang digunakan dan melakukan rekonsiliasi nilai sehingga memperoleh pendapat nilaiIV. Menyusun dan membuat Laporan Penilaian berbentuk NaratifV. Membuat Bahan Presentasi : Powerpoint

*Mengumpulkan Laporan Penilaian Minggu keempat atau kelima setelah UTS

VII.Mempresentasikan hasil penilaianPresentasi dilakukan maksimal 45 menit per kelompok Dianjurkan memanfaatkan program Powerpoint untuk lebih mengefisisenkan presentasi.

*4. Penilaian

Dimana struktur nilai dibagi dalam dua kelompok penilaian :

Nilai Kelompok (60%) terdiri atas: Analisa, Kelengkapan, Performa dan Presentasi.Nilai Perorangan (40%) terdiri atas: Keaktifan, Peguasaan, dan Kerjasama.

*Review Metode pendekatan PenilaianMetode Perbandingan Data PasarMetode BiayaMetode Pendapatan

*Metode Perbandingan Data PasarData Pembanding : Total (tanah dan bangunan yang ditransaksikan), Sebanding, Sejenis, Lokasi, dan lain2.Sumber Data : PPAT, Iklan, etc.(Informasi Pasar)Analisa : Data, teknik Penyesuaian, Faktor Penyesuaian, Besar PenyesuaianIndikasi Nilai.

*Contoh Metode Grid

FaktorSubjek PenilaianPembanding I (200 Milyar)Pembanding II(171 Milyar)Pembanding III (155 Milyar)Jenis transaksiJB0%- 20%0%Waktu29/04/03+ 5%+ 10%+ 5%LokasiJl. Sudirman- 10 %+ 15 %+ 10%Total180 Milyar10%(180 M)+ 5%(180 M)+ 15%( 180 M)

*Metode BiayaBiaya Pembuatan Baru (Rp./m2)(berdasarkan Konstruksi dan Material Bangunan)(-) Penyusutan :Fisik (umur efektif, kondisi terlihat)Fungsi (under/over utility)Ekonomi (eksternality)(=) Biaya Terdepresiasi(x) Luas Kotor Bangunan(=) Nilai Bangunan(+) Nilai Tanah(dengan perbandingan : sumsi tanah kosong)(=) Indikasi Nilai Properti

*Metode Pendapatan (Income)Harga Sewa Kotor/th/m2 (dari perbandingan)(x) Luas Bangunan yang disewakan(=) Total Pendapatan Sewa(-) OutgoingPajak Property, Asuransi Bangunan, Pemeliharaan Terencana, Fee Mgmt.)(=) Pendapatan Sewa Bersih Potensial(-) Tingkat Kekosongan (hunian)(-) Biaya Operational/th ( untuk mengoperasikan bangunan, bukan usaha/bisnis : energi, SDM, alat, etc)(=) Pendapatan Sewa Efektif(x) Angka Kapitalisasi(=) Indikasi Nilai Properti

*LAPORAN PENILAIAN

1.0.SERTIFIKASI NILAIKami menyatakan bahwa nilai yang dihasilkan adalah :Berdasarkan pengetahuan kami dan berdasarkan data yang kami percayai;Berdasarkan pernyataan atas fakta yang dinyatakan dalam laporan ini dan fakta tersebut adalah benar;Berdasarkan atas analisis, opini dan kesimpulan yang dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang membatasi dan hal ini merupakan hasil analisis, opini dan kondisi profesional penilai;Berdasarkan pada kondisi bahwa kami tidak memiliki kepentingan khusus atau pribadi baik sekarang maupun pada masa akan datang atas properti yang dinilai;Telah disiapkan, dibuat sesuai dengan aturan praktis Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia;Berdasarkan pada peninjauan langsung terhadap properti yang dinilai dalam laporan ini.2.0.RINGKASAN LAPORAN PENILAIANObjek Pajak:Alamat Properti : Subjek Properti:Luas Tanah:m2Luas Bangunan:m2Jenis Hak: Hak Milik Simpulan Nilai PropertiSimpulan Nilai Berdasarkan Metode Data Pasar per Rp.

*3.0.PERNYATAAN , ASUMSI DAN SYARAT YANG MEMBATASIPenilai menyatakan dan membuat asumsi sebagai berikut:Penilaian dilakukan berdasarkan data dan informasi yang disampaikan oleh pemilik/ pengelola dan atas ketidakbenaran data dan informasi yang diberikan oleh pemilik/pengelola bukan menjadi tanggung jawab Penilai.Objek pajak dinilai sebagai objek yang bebas dari segala beban atasnya, kecuali dinyatakan lain.Kompetensi kepemilikan dan manajemen merupakan tanggung jawab pemilik/subjek pajak.Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap layak selama berdasarkan analisa obyektif yang dilakukan Penilai. Seluruh rancang bangun diasumsikan benar. Gambar tapak dan gambaran material dalam laporan ini dimaksudkan hanya untuk membantu pembaca dalam menvisualisasi objek pajak yang dinilai.Diasumsikan bahwa tidak satupun hal yang berkaitan dengan properti yang mengakibatkan bertambah atau berkurangnnya nilai. Penilai tidak bertanggung jawab atas rekayasa yang memungkinkan hal-hal yang ditutupi oleh pemilik/pengelola.Diasumsikan bahwa penilaian telah dilaksanakan dengan mempertimbangkan seluruh batasan dan peraturan pemerintah yang berlaku dan melekat atas properti, kecuali dinyatakan lain.Diasumsikan bahwa peraturan mangenai peruntukan dan tata ruang atas properti telah dipenuhi, dan bila ada pengecualian telah dinyatakan dalam laporan ini .Diasumsikan bahwa penggunaan tanah dan bangunan serta sarana pelengkapnya dalam area properti yang dinilai telah dirinci dalam laporan ini dan tidak ada beban atau kewajiban, kecuali dinyatakan lain.Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut:Setiap alokasi dari total nilai yang diestimasikan dalam Laporan ini antara tanah dan bangunan, berlaku hanya bagi rencana penggunaan yang dinyatakan. Nilai yang terpisah dialokasikan atas tanah dan bangunan tidak boleh digunakan dalam hubungannya dengan penilaian lain dan dinyatakan invalid apabila digunakan.Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan secara umum tanpa ijin dari PenilaiUntuk alasan penilaian ini, Penilai dapat dimintakan pendapatnya atau kesaksiannya apabila semata-mata berkaitan dengan penentuan Nilai Pasar dalam laporan ini. Baik seluruhnya maupun sebagian dari Laporan ini, (khususnya konklusi nilai, identitas penilai, atau perusahaan yang berhubungan dengan penilai), tidak boleh disebarluaskan untuk umum melaui iklan, berita, penjualan atau media lainnya tanpa persetujuan terlebih dahulu dari penilai dan izin dari Penilai.Penilaian didasarkan pada kondisi pada saat dilakukan penilaian berdasarkan data dan informasi, baik grafis maupun non grafis, dan data-data lain yang diberikan oleh pemilik/pengelola serta pengalaman dan pengamatan PenilaiPenilaian ini hanya ditujukan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam tujuan penilaian dalam laporan ini serta menjadi satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan, dan Penilai tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan lainnya.

*4.0.TUJUAN PENILAIANUntuk menentukan Nilai Pasar Wajar.5.0.TANGGAL PEMERIKSAAN & TANGGAL PENILAIAN Tanggal pemeriksaan lapangan dilakukan .. s/d . Tanggal penilaian adalah tanggal . 2003 DEFINISI NILAISesuai dengan Standar Penilaian Indonesia, Nilai Pasar Wajar adalah DATA WILAYAH DAN LINGKUNGANPropertiterletak di jalan ..berlikasi di Lokasi pertokoan ini mempunyai lingkungan sekitar kawasan komersial yang sekitarnya terdapat beberapa pertokoan lain. Properti yang dinilai mempunyai akses ke berbagai pusat pelayayan, seperti rumah sakit, tempat hiburan dan berjarak 3 km dari CBD. 8.0.DATA PROPERTIDATA TANAHSesuai sertifikat tanah HM 5116 dan HM 5099 luas tanah adalah 710 Bentuk tanah adalah relatif persegi empat. Rincian keluasan sebagai berikut :DATA BANGUNANTotal luas bangunan adalah 2.460 m2. Penggunaan bangunan adalah untuk pertokoan.Keterangan Komponen UtamaTabel Komponen utama terdapat di lampiranKeterangan data Komponen materialTabel Komponen utama terdapat di lampiranC. Keterangan data komponen fasilitas

*8.3PERUNTUKANPeruntukan tanah (zoning) dari objek pajak adalah komersial. Hal ini telah sesuai dengan ketentuan peraturan dari Pemerintah Daerah . Kebijaksanaan atas perubahan zoning dari Pemerintah Daerah setempat yang berpengaruh pada potensi nilai tanah, berdasarkan analisa tidak ditemukan dalam waktu dekat.9.0.STATUS KEPEMILIKANStatus kepemilikan tanah sesuai sertifikat adlah sebagai berikut :Dan status pendirian bangunan sesuai dengan Ijin mendirikan bangunan (IMB) Nomor .10.0METODA PENILAIANPendekatan PerbandinganMetode penilaian yang digunakan untuk menentukan Nilai Pasar berdasarkan pendekatandata pasar yaitu membandingkan secara langsung properti yang akan dinilai dengan data transaksi pembanding yang telah dianalisa, dengan menggunakan faktor-faktor penyesuaian (adjustment).Pendekatan BiayaMetosde Penilaian yang digunakan untuk menentukan Nilai pasar dimaksud adalah suatu pendekatan penentuan nilai dengan cara menghitung keseluruhan biaya yang dikeluarkan unruk memperoleh bangunan pada kondisi baru sesuai tangga penilaian, dikurangi dengan penyusustan yang terjadi pada bangunan sesuai hasil pengamatan langsung dari aspek penyusutan fisik, fungsi dan ekonomi.

*10.2.1Penghitungan CRNPenghitungan PenyusutanPENILAIANPendekatan PerbandinganBerdasarkan analisa terhadap properti yang dinilai dan data pembanding yang diperoleh, maka nilai pasar adalah sebagai berikut :Analisa nilai properi dan data transaksi pembanding sebagaimana dalam Lampiran Perhitungan.11.2Pendekatan BiayaAnalisa biaya penggantian baru untuk setiap jenis bangunan sebagaimana dalam Lampiran Perhitungan14.SIMPULAN NILAIBerdasarkan hasil analisa dan penilaian terhadap properti, serta mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai, kami menyimpulkan bahwa Nilai Pasar atas tanah dan bangunan .......... adalah sebesar :Rp. 5.148.000.000,-(Lima Milyar Seratus Empat Puluh Delapan Juta Rupiah)Penilai :1...