seminario sobre manejo de suelo urbano – posibilidades y desafÍos en el desarrollo de la ciudad...

SEMINARIO SOBRE MANEJO DE SEMINARIO SOBRE MANEJO DE SUELO URBANO – SUELO URBANO –

POSIBILIDADES Y DESAFÍOS EN POSIBILIDADES Y DESAFÍOS EN EL DESARROLLO DE LA CIUDAD EL DESARROLLO DE LA CIUDAD

DE CORRIENTESDE CORRIENTESINSTITUTO DE LA VIVIENDA DE

CORRIENTES- INVICO LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY

Corrientes, Mayo 5 y 6 de 2005

Fundamentos éticos y jurídicos Fundamentos éticos y jurídicos de las políticas de suelo: de las políticas de suelo:

Nuevas concepciones de la Nuevas concepciones de la propiedadpropiedad

María Mercedes Maldonado CopelloProfesora Asociada

CENTRO INTERDISCIPLINARIO DE ESTUDIOS REGIONALES – CIDER

Universidad de los Andes, LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICY

Bogotá, Colombia

CONTENIDOCONTENIDO

1o. El papel de lo jurídico en las políticas de suelo – algunas preguntas de partida

2o. Sustento jurídico para la redistribución social de plusvalías

2.1. La propiedad civilista 2.2. Otras alternativas 3o. Presupuestos éticos y puntos de discusión 3.1. Derechos adquiridos

3.2. Separación entre derecho de construir y derecho de propiedad

3.3. Función social de la propiedad4o. Responsabilidades de la propiedad y

alternativas de recuperación de plusvalías

CONSTITUCION POLITICA CONSTITUCION POLITICA ARGENTINAARGENTINA

Art. 17o. La propiedad es inviolable, y ningún habitante puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.

La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada.

Solo el Congreso impone las contribuciones que se expresan en el artículo 4.

CONSTITUCION POLITICA CONSTITUCION POLITICA ARGENTINAARGENTINA

Art. 4º. El Gobierno Federal provee a los gastos de la Nación con los fondos del Tesoro Nacional, formado del producto de derechos de importación y exportación; del de la venta o locación de tierra de propiedad nacional; de la renta de Correos; de las demás contribuciones que equitativa y proporcionalmente a la población imponga el Congreso Nacional….

DEFINICIÓN DE PLUSVALÍADEFINICIÓN DE PLUSVALÍA

“Aumento del valor de un bien mueble o inmueble, por razones distintas al trabajo o a la actividad productiva de su propietario o poseedor”

“Incremento en el precio de un inmueble producido por una acción externa al propietario”

¿CUAL ES EL PAPEL DE LA ¿CUAL ES EL PAPEL DE LA PLANEACIÓN TERRITORIAL?PLANEACIÓN TERRITORIAL?

LA GENERACIÓN DE LOS ESPACIOS COLECTIVOS DE SOPORTE DE LA VIDA EN LA CIUDAD

LA EXISTENCIA DE LOS ELEMENTOS NO RENTABLES, COMO LAS AREAS PROTEGIDAS, LOS ESPACIOS VERDES, RECREATIVOS, SOCIALES

CONTRIBUIR A LA INCLUSIÓN SOCIAL GARANTIZANDO EL ACCESO EQUITATIVO AL SUELO URBANIZADO

UNA DISTRIBUCIÓN JUSTA DE LOS RECURSOS LIGADOS A LOS PROCESOS DE URBANIZACIÓN

LA REDUCCIÓN DE LOS IMPACTOS SOBRE LOS PRESUPUESTOS PÚBLICOS

¿A cargo de quién corre la financiación ¿A cargo de quién corre la financiación de estos elementos colectivos de de estos elementos colectivos de

importancia social?importancia social? Quien debe pagar la urbanización?

1. Los propietarios de tierra

2. Los promotores, urbanizadores o constructores

3. Los ciudadanos como contribuyentes, mediante el pago de impuestos

4. Los ciudadanos como usuarios, a través del pago de

tarifas o tasas

5o. A través de la precariedad y la exclusión social

¿Cómo se financian estos ¿Cómo se financian estos elementos colectivos de elementos colectivos de

importancia social?importancia social?LOS DISTINTOS MECANISMOS DE RECUPERACIÓN DE PLUSVALÍAS INVOLUCRAN AL PROPIETARIO, AGENTE PASIVO, EN LA FINANCIACIÓN DE LA URBANIZACIÓN

Financiación con cargo a los incrementos del suelo que son producidos por la colectividad y no por el propietario

Redistribución social de las plusvalías

PUNTO DE DISCUSIÓN PARA EL PUNTO DE DISCUSIÓN PARA EL DERECHODERECHO

¿A quién pertenecen los incrementos del precio del suelo derivados de acciones ligadas al interés colectivo?

Recuperación de plusvalíasRecuperación de plusvalías

Existen mecanismos tributarios, regulatorios u otros directamente ligados a la planeación/gestión urbana que permiten redistribuir socialmente los incrementos en los precios del suelo producidos por la colectividad

¿Cuál es el sustento jurídico ¿Cuál es el sustento jurídico para la redistribución social de para la redistribución social de

la plusvalías?la plusvalías?

SE PUEDE RECURRIR A PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHO

O A REFORMAS EXPLÍCITAS EN MATERIA URBANISTICA O AMBIENTAL

PRINCIPIOS GENERALES DEL PRINCIPIOS GENERALES DEL DERECHODERECHO

1o. CIVILISTAS:

1.1. El que proscribe el enriquecimiento sin justa causa del propietario

2.2. El que señala que las leyes que por motivos de interés o utilidad general restrinjan derechos amparados por ley anterior tienen efecto general inmediato.

Todo derecho real adquirido bajo una ley y de conformidad con ella, subsiste bajo el imperio de otra, pero en cuanto a su ejercicio y cargas y en lo tocante a su extinción, prevalecerán las disposiciones de la nueva ley


2o. PUBLICOS O ADMINISTRATIVISTAS

2.1. Principio del Derecho administrativo que impide que el Estado ejerza liberalidad con los recursos públicos y sociales. El Estado no puede transferir gratuitamente dineros o recursos públicos de manera indiferenciada

2.2. Cuando hay un conflicto (positivo) de derechos, entre un interés privado legítimo y un interés público (o colectivo) legítimo, debe prevalecer el interés general sobre el particular


2o. PUBLICOS O ADMINISTRATIVISTAS

2.3. La equidad en la distribución de las cargas sociales, y obviamente también de los beneficios públicos

ALTERNATIVAS DE TRATAMIENTO ALTERNATIVAS DE TRATAMIENTO JURÍDICO DE LA PROPIEDADJURÍDICO DE LA PROPIEDAD

1. Propiedad civilista que supuestamente incorporaría los poderes de usar, disfrutar y abusar – Propiedad unitaria y absoluta

2. Perspectiva del derecho administrativo: límites externos a la propiedad derivados de la acción administrativa del Estado

3. Redefinición del estatuto y el contenido de la propiedad

4. Propiedad en el sistema anglo-sajón o del common law: la propiedad como conjunto de derechos

PUNTO DE DISCUSIÓNPUNTO DE DISCUSIÓN

ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD

Propiedad entendida como conjunto de condiciones institucionales para la alienación (libre disposición) de la tierra, o para su conversión en mercancía

Una forma de relación, entre otras posibles, de los seres humanos con

la tierra

1. Refuerzo de las garantías del (los) derecho (s) de propiedad

2. Incorporación de responsabilidades en la propiedad, redefinición de su contenido

3. Otros estatutos jurídicos diferentes a la propiedad

TENDENCIAS MUNDIALES CON TENDENCIAS MUNDIALES CON RESPECTO A LA PROPIEDADRESPECTO A LA PROPIEDAD

2.1. LA PROPIEDAD CIVILISTA

LA PROPIEDAD CIVILISTALA PROPIEDAD CIVILISTA

LAS REPRESENTACIONES CREADAS POR LA PROPIEDAD CIVILISTACONSTITUYEN LA PRINCIPAL FUENTE DE RESISTENCIA ANTE LAS REFORMAS URBANAS Y AMBIENTALES

Argumentos sobre el derecho de propiedad que se utilizan para oponerse a la aplicación de instrumentos de gestión del suelo:

1o. Su carácter absoluto

2o. Su carácter unitario

RESISTENCIASRESISTENCIAS

La principal función que cumple históricamente la institución moderna de la propiedad es la de asegurar la circulación de la tierra en el mercado

Se caracteriza por la idea de apropiación exclusiva y excluyente de un espacio geográfico con límites precisos


La principal dificultad que enfrenta y el principal papel que cumple la institución moderna de la propiedad es convertir a la tierra en mercancía – hacerla circular en el mercado

Para ello debe despojarla de todo tipo de responsabilidad – traducida en la libre disposición


De los vínculos comunitarios, y la conjunción entre derecho y deber se pasa a la lógica del contrato

La instantaneidad de las obligaciones derivadas en un contrato

Otra representación de la temporalidad – segmentación entre pasado, presente y futuro



Se construye en torno a la idea de un derecho unitario y absoluto

Que integraría el usus, el fructus y el abusus

Es decir que supuestamente no tendría limitaciones

Concepción civilista concibe la propiedad como poder

Tiende a hacernos creer en la supremacía del derecho de propiedad, olvidando que inmediata y simultáneamente, desde su surgimiento, esa misma legislación ha multiplicado los límites, determinaciones y excepciones a su ejercicio.

MITO CREADO POR LA MITO CREADO POR LA LEGISLACION CIVILLEGISLACION CIVIL

Joseph Comby, investigador francés a partir de un trabajo de revisión de los textos fundadores de la institución de la propiedad, plantea que

No es que haya habido una relativización reciente de un derecho de propiedad que hubiera sufrido sucesivas amputaciones o que hubiera sido degradado con el tiempo, sino que

“... la propiedad territorial absoluta nunca existió, solo fue un proyecto,

por no decir que un fantasma”.

Del articulo del código civil que define la propiedad no se puede derivar la conclusión de que se trata de un derecho absoluto ya que va acompañado de la formula "siempre que no se haga un uso prohibido por la ley o los reglamentos"

Paradójicamente se crea un derecho más absoluto que lo absoluto, que no es otra cosa que el derecho reconocido a los propietarios de hacer cualquier cosa, salvo aquello que prohíban la ley o los reglamentos.

COMO YA SE HA EXPRESADOCOMO YA SE HA EXPRESADO

Se crea el mito de un derecho absoluto que en la práctica nunca existió y nunca pudo haber existido

Imposibilidad de cumplir con la tarea de convertir a cabalidad la tierra en una mercancía

Según Joseph Comby el espacio no es un objeto sino un lugar donde se ejercen derechos

Según C. Topalov en el mercado inmobiliario no se vende un producto sino uno o varios derechos

IMPOSIBILIDAD DE APLICAR AL IMPOSIBILIDAD DE APLICAR AL ESPACIO LA CONCEPCIÓN ESPACIO LA CONCEPCIÓN

ABSOLUTISTA DE LA PROPIEDADABSOLUTISTA DE LA PROPIEDAD

Como lo afirmo Coase al referirse en el discurso de recepción del premio nóbel a su articulo “el problema del coste social” “… lo que se intercambia en el mercado no son, como suelen pensar los economistas, entidades físicas, sino los derechos para realizar ciertas acciones; y los derechos de los individuos son establecidos por el sistema legal”

IMPORTANCIA DEL PAPEL DE IMPORTANCIA DEL PAPEL DE LO JURÍDICOLO JURÍDICO

3.2. Otras alternativas

Además del principio civilista que proscribe el enriquecimiento sin justa causa, existe un principio general del Derecho Administrativo de que el Estado no puede transferir gratuitamente dineros o recursos públicos de manera indiferenciada

El poder público no puede hacer liberalidad

Otras alternativasOtras alternativas

Los límites externos a la propiedad derivados de la acción administrativa del Estado (tradición francesa)

En Francia, la Constitución contempla que el derecho de propiedad es inviolable y sagrado. Aún así existe el principio de que las limitaciones propias del urbanismo por regla general no son indemnizables y existe una serie de mecanismos de recuperación de plusvalías (la reparcelación o existió el plafond legal de densité que se puede equiparar al suelo creado)

OTRAS ALTERNATIVASOTRAS ALTERNATIVAS

No hay duda alguna sobre el derecho exclusivo sobre la tierra pero no sobre su uso o sobre las rentas o incrementos de los precios que produce la acción del Estado y la movilización de recursos


Una cosa es la propiedad y otra el valor de la propiedad, son dos conceptos jurídicos completamente diferentes (Sonia Rabello)

Nuestras Constituciones y regímenes jurídicos protegen la propiedad pero no el valor de la propiedad


Redefinición del contenido del Redefinición del contenido del derecho de propiedadderecho de propiedad

1. La propiedad como derecho-deber

2. Resignificación de la noción de función social de la propiedad

3. Las normas de ordenamiento definen el contenido del derecho de propiedad


4. Separación del derecho de urbanizar y de construir del de propiedad

5. Estos derechos son de la colectividad y los otorga el plan


5. Surgimiento de derechos colectivos (como el del medio ambiente o el de participación en plusvalías) o de intereses difusos, conducen a una redefinición de la responsabilidad civilista y

6. Refuerzo de la ruptura de la concepción unitaria de la propiedad

3o. Presupuestos éticos y puntos de discusión

Habitualmente se afirma que un terreno vale no solo por sus características físicas y su localización sino, y sobre todo en el medio urbano y periurbano, por los derechos que le son atribuidos

Presupuestos para la gestión Presupuestos para la gestión urbanaurbana

Presupuestos éticosPresupuestos éticos

Es preciso superar una tradición del urbanismo basado en la valorización del suelo de propiedad privada de manera gratuita

Esta concepción es una de las mayores fuentes de inequidad de los procesos de desarrollo urbano

El propietario no puede apropiarse de aquellas rentas que no se derivan de su esfuerzo o de su trabajo

Coincide con el principio civilista que proscribe el enriquecimiento sin justa causa

PRINCIPIO ETICO Y JURIDICOPRINCIPIO ETICO Y JURIDICO

Proyectan un nuevo sentido a la gestión urbana

Básicamente se trata de definir como se distribuyen esos derechos

ESTOS ENFOQUES Y ESTOS ENFOQUES Y CONCEPCIONESCONCEPCIONES

¿Como se distribuyen los incrementos de precio de la tierra derivados de la asignación de derechos por el plan?

VOLVEMOS A LA PREGUNTA VOLVEMOS A LA PREGUNTA INICIALINICIAL

… subyace una lógica tendiente a mantener la función del Estado como "valorizador” de la tierra, bajo la falsa creencia de que esta valorización es indicativo de desarrollo y de riqueza

Transferencia de recursos sociales a los propietarios de tierra contraria a cualquier presupuesto ético

NO OBSTANTE ...NO OBSTANTE ...

3.1. Derechos adquiridos

De una forma u otra cualquier régimen jurídico occidental garantiza la propiedad y los derechos adquiridos en el ámbito de las relaciones entre particulares, o del Derecho privado

PRINCIPALES PUNTOS DE PRINCIPALES PUNTOS DE DISCUSIÓN: DERECHOS DISCUSIÓN: DERECHOS

ADQUIRIDOSADQUIRIDOS

Se dirigen a dar seguridad y estabilidad a las relaciones entre particulares mediadas por un contrato

La adquisición de la propiedad de un terreno, realizada de conformidad con la ley



Son aquellos que han ingresado al patrimonio, una vez se ha consolidado una relación o situación jurídica de manera concreta, específica


ADQUIRIDOS: Una categoría ADQUIRIDOS: Una categoría ambiguaambigua

Las normas de carácter público (las de urbanismo y medio ambiente) no crean derechos adquiridos

No se puede incorporar al patrimonio las normas de carácter general e impersonal, como son las normas sobre usos e intensidad de uso del suelo contenidas en los planes de ordenamiento territorial o en cualquier otro instrumento de urbanismo



De manera general el propietario tiene derechos exclusivos sobre la tierra pero no tiene derechos ilimitados en materia de uso

Los usos son definidos por las normas de urbanismo y están sujetas al cumplimiento de una serie de condiciones



“Derechos adquiridos son aquellos que hacen parte de nuestro patrimonio y que están fuera del alcance del hecho de un tercero, como por ejemplo, el que se tiene para recoger los bienes de una persona que ha muerto y que válidamente no ha instituido herederos en el testamento; o, en otros términos el que se nos presenta como algo que se intima con nosotros, que está sujeto a nuestra determinación y que forma parte de nuestro haber”.



“Las llamadas en la ley simples expectativas son esperanzas débiles que uno se ha formado de llegar a adquirir derechos que pueden ser destruidos por la voluntad, esencialmente mudable, del que quiere conferirlos..”



“… las referidas expectativas pueden ser objeto de alguna consideración protectora del legislador, con el fin de evitar que los cambios de legislación generen situaciones desiguales e inequitativas o de promover o de asegurar beneficios sociales para ciertos sectores de la población o, en fin, para perseguir cualquier otro objetivo de interés público o social.”



La pregunta es, entonces, qué y cuándo se patrimonializa?

Hay legislaciones con previsiones explícitas al respecto



No se puede incorporar al patrimonio la simple posibilidad de ejercer una facultad (la facultad de construir, que la asignan las normas de ordenamiento territorial) –

Por definición no se pueden ingresar en el patrimonio meras expectativas



En urbanismo se entendería que la facultad de construir ha entrado al patrimonio del propietario cuando se otorga una licencia e incluso se plantea por algunos autores que cuando se realiza efectivamente la construcción



Sin existir una licencia o autorización específica de construir, las normas generales de urbanismo pueden ser variadas (reducidos los índices de construcción) sin que se esté afectando un derecho patrimonial del propietario



3.2. Separación entre derecho de construir y derecho de propiedad

El derecho de construir le corresponde o lo asigna la administración pública (expresión del principio de regulación de los usos del suelo por parte de los concejos municipales)

PRINCIPALES PUNTOS DE PRINCIPALES PUNTOS DE DISCUSIÓN: SEPARACIÓN DEL DISCUSIÓN: SEPARACIÓN DEL

DERECHO DE CONSTRUIR DEL DE DERECHO DE CONSTRUIR DEL DE PROPIEDADPROPIEDAD

Principio ético: el derecho de construir permite la fabricación de espacios individuales de vivienda, comercio, etc, que requieren de elementos colectivos de soporte para actividades vitales de quienes habitarán esos espacios privados



No es conveniente autorizar las construcciones privadas sin que esté previamente definida la factibilidad de construcción y las formas de financiación de los elementos colectivos de soporte

Una de las fuentes de financiación son los incrementos en los precios del suelo que produce la concreción de los índices de edificabilidad o construcción



Si el poder público autoriza a construir sin exigir ninguna contraprestación está ejerciendo una liberalidad con un patrimonio público, transfiriendo recursos de manera gratuita a un particular, y trasladando a la colectividad la obligación de financiar los soportes colectivos



Ejemplo: la noción de precio justo en la determinación de la indemnización en casos de expropiación – Si se equipara a precio comercial estaríamos ante una doble liberalidad de la administración pública:



Primero valoriza gratuitamente, con un índice urbanístico a través de una norma de carácter público e interés general, un lote privado y, cuando necesita adquirirlo para fines de interés colectivo y social debe pagar un valor, llamado real o de mercado, que incorpora la valorización causada por el mismo Estado, gratuitamente (Sonia Rabello)



Cómo se concreta esa separación?

La fijación de usos del suelo y de intensidad de usos es competencia, por lo general, de los Municipios o de otras entidades territoriales (así como la tributación sobre la tierra)



Cómo se concreta esa separación?

La asignación concreta de esos usos e intensidades puede quedar sujeta al cumplimiento por parte del propietario de ciertas obligaciones o cargas, de acuerdo con lo que definan las normas de planeación urbana u ordenamiento territorial



3.3 Función social de la propiedad

FUNCION SOCIAL DE LA FUNCION SOCIAL DE LA

PROPIEDADPROPIEDAD En un principio se concibió simplemente

como la obligación de explotar económicamente un bien o, en otras palabras, incorporarlo al mercado

Hacía parte de la representación de la tierra como una entidad inmóvil propia del imaginario feudal

FUNCION SOCIAL DE LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDADPROPIEDAD

Esta representación es una herencia del orden colonial y orientó por muchos años las políticas de reforma agraria y urbana

La conquista española de América Latina estuvo marcada por una corona empobrecida que otorgó títulos o concesiones a los conquistadores para que explotaran la tierra y trasladaran excedentes a la metrópoli

FUNCION SOCIAL DE LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDADPROPIEDAD

Las reformas urbanas y agrarias se alimentaron de esta representación y se basaban en la adopción de mecanismos para forzar la explotación de la tierra (rural) y evitar la retención de los terrenos (a nivel urbano)

Actualmente la visión es más compleja y se asume como el conjunto de responsabilidades que pueden ser incorporadas a la propiedad

En muchos casos más que la retención de los terrenos, la especulación se traduce en la extrema movilidad de la tierra (o de los derechos sobre la tierra) en un mercado tanto formal como informal


PROPIEDADPROPIEDAD Un reconocido civilista colombiano (Fernando

Hinestrosa) afirma: El primer efecto de la consagración de la fórmula de la función social de la propiedad fue sentar el principio de que no es admisible el ejercicio arbitrario, incontrolado de ningún derecho, empezando por el dominio y que ese principio lo apartaba de las categorías propias del paraíso de los civilistas, derechos adquiridos, justo título, expectativas, etc.

Esto en Colombia en las normas jurídicas se logró


PROPIEDADPROPIEDAD

En Colombia la función social de la propiedad hace parte de la esencia misma del estatuto jurídico de la propiedad, elemento esencial de la propiedad y no límite externo a su ejercicio

4. Responsabilidades de la propiedad y alternativas de recuperación de plusvalías

RESPONSABILIDADES DE LA RESPONSABILIDADES DE LA PROPIEDADPROPIEDAD

Desarrollar los terrenos en los tiempos previstos por la planeación territorial

Ceder el suelo para los elementos colectivos y generar esos soportes colectivos

Transferir a la colectividad por lo menos una porción de los incrementos en los precios del suelo

Conservar los elementos de valor ambiental, histórico, arquitectónico o cultural

Prever porcentajes obligatorios de vivienda social en cualquier tipo de desarrollo que permita la mezcla de estratos socio-económicos en la sociedad y regule el valor del suelo

Alternativas de recuperación de Alternativas de recuperación de plusvalíasplusvalías

1o. Reparcelación o reajuste de tierras, para aplicar el principio de distribución equitativa de cargas y beneficios

2o. Control de las valoraciones del suelo en los procesos de adquisición pública de tierra

3o. El otorgamiento del derecho de construir está sujeto a un pago o contraprestación por parte del propietario (en dinero a la administración o en obras de infraestructura o en suelo)

Alternativas de recuperación de Alternativas de recuperación de plusvalíasplusvalías

3o. Contribución de mejoras – Recupera el costo de las obras realizadas, cuando ellas producen un incremento en los precios de los inmuebles

4o. Otros mecanismos tributarias: a través del predial o de los tributos de participación en plusvalías

5o. Creación de ámbitos de reparto equitativo que incluya el suelo de protección ambiental

6o. Señalar en los planes urbanísticos las zonas donde se deberá desarrollar suelo para vivienda social (porcentajes al interior de cada zona de la ciudad o proyecto urbanístico)

Otras alternativasOtras alternativas

Normas implícitas o explícitas para la realización de avalúos

El avalúo de los predios para cualquier operación urbanística (y también privada) no puede incorporar meras expectativas

Debe incorporar la totalidad de las cargas impuestas al propietario por la normativa urbanística

AVALUOS Y RECUPERACION DE AVALUOS Y RECUPERACION DE PLUSVALIASPLUSVALIAS

En otras palabras, el avalúo debe incorporar la asignación diferenciada de derechos y deberes

De esta manera se puede aplicar el principio de distribución de cargas y beneficios en la escala global de la ciudad

Artículo 15

2. Normas urbanísticas generales (las que asignan usos y edificabilidad)

Por consiguiente, otorgan derechos e imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus constructores, conjuntamente con la especificación de los instrumentos que se emplearán para que contribuyan eficazmente a los objetivos del desarrollo urbano y a sufragar los costos que implica tal definición de derechos y obligaciones.

REGIMEN URBANISTICO DE LA PROPIEDAD EN EL REGIMEN URBANISTICO DE LA PROPIEDAD EN EL SISTEMA URBÁNISTICO COLOMBIANOSISTEMA URBÁNISTICO COLOMBIANO

Artículo 37

También deberán especificar, sí es el caso, las afectaciones a que estén sometidos por efectos de reservas de terreno para construcción de infraestructura vial, de transporte, redes matrices y otros servicios de carácter urbano o metropolitano.

Para las actuaciones que lo requieran como la urbanización en terrenos de expansión y la urbanización o construcción en terrenos con tratamientos de renovación urbana, deberá señalarse el procedimiento previo para establecer la factibilidad de extender o ampliar las redes de servicios públicos, la infraestructura vial y la dotación adicional de espacio público, así como los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantizará su realización efectiva y la equitativa distribución de cargas y beneficios derivados de la correspondiente actuación.

REGIMEN URBANISTICO DE LA PROPIEDAD EN REGIMEN URBANISTICO DE LA PROPIEDAD EN EL SISTEMA URBÁNISTICO COLOMBIANOEL SISTEMA URBÁNISTICO COLOMBIANO

Bogotá: Operación Urbana Estratégica para Bogotá: Operación Urbana Estratégica para vivienda social vivienda social ANUNCIO DEL PROYECTO: Decreto 266 de 2003ANUNCIO DEL PROYECTO: Decreto 266 de 2003

Objetivo: Que las compras públicas de tierra no incluyan los incrementos en los precios del suelo derivados del mismo proyecto Al valor del avalúo comercial base para la adquisición se le debe descontar el incremento consecuencia del Anuncio del Proyecto u Obra. • Se realizaron avalúos de referencia por parte

del Departamento de Catastro teniendo en cuenta la normativa urbanística vigente (Suelo de expansión cuyo uso permitido es el agroforestal)

Es el punto de partida para un control a los avalúos de tierra que es uno de los factores con mayor incidencia en la estructura de costos de los proyectos de inversión del Distrito

Artículo 39. parágrafo.

Las cargas correspondientes al desarrollo urbanístico que serán objeto del reparto entre los propietarios de inmuebles de una Unidad de Actuación incluirán entre otros componentes las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios.

Las cargas correspondientes al costo de infraestructura vial principal y redes matrices de servicios públicos se distribuirán entre los propietarios de toda el área beneficiaria de las mismas y deberán ser recuperados mediante tarifas, contribución de valorización, participación en plusvalía, impuesto predial o cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las actuaciones.

REGIMEN URBANISTICO DE LA REGIMEN URBANISTICO DE LA PROPIEDAD EN EL SISTEMA PROPIEDAD EN EL SISTEMA URBÁNISTICO COLOMBIANOURBÁNISTICO COLOMBIANO

ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELOESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO Resultado de Avalúos de ReferenciaResultado de Avalúos de Referencia

ConservaciónConsolidaciónDesarrollo Mejoramiento Integral

Metrovivienda Plan Vial VigenteConstruido Area de Reparto General

ConservaciónConsolidaciónDesarrollo Mejoramiento Integral

Metrovivienda Plan Vial VigenteConstruido Area de Reparto General

0

1 - 1500

1501 - 2500

2501 - 4500

4501 - 6000

6001 - 8000

8001 - 10000

10001 - 15000

15001 - 20000

20001 - 50000

Valor m2 en pesos

Sin Avaluar

Valor promedio m2 $ 4.400-

US 1.70

ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO ESTRATEGIA DE GESTIÓN DEL SUELO Balance de la OperaciónBalance de la Operación

INVERSIONES NECESARIAS PARA LLEGAR A MANZANAS DE 4 Has CON ACUEDUCTO, ALCANTARILLADO, VIAS Y DOTACIÓN MINIMA DE PARQUES

$ 550.000.000.oo(US 211.5 millones)

INVERSIONES QUE CORREN LEGALMENTE A CARGO DE LOS PROPIETARIOS

$ 275.894.276.626(US 106 millones)

PRECIO DEL SUELO UNA VEZ URBANIZADO

$ 358.883.610.630(US 138 millones)

MAYOR VALOR DISPONIBLE PARA APORTE PROPIETARIOS

$ 82.989.334.003(US 32 millones)

VALOR POR M2 SOBRE EL SUELO UTIL$ 11.841

(US 4.55)

De acuerdo con este resultado de los avalúos de referencia el valor de suelo bruto total es de $ 30.838.689.200 (US 11.2 millones)

CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO CALCULO DEL PRECIO DEL SUELO URBANIZADOURBANIZADO

SueloA.N.U. (m2)

A.U. (52%) m2

Valor por m2

Total

Res. V.I.P. Con Actividad Económica

496.573 312.841 $ 52.381 $ 16.386.893.375

Residencial. V.I.P. 2.311.509 1.456.251 $ 39.286 $ 57.209.858.383Comercio Local V.I.P.

770.503 485.417 $ 125.714 $ 61.023.848.941

Residencial V.I.S.1.180.261 743.565 $ 175.000

$ 130.123.816.894

Comercial 434.778 273.910 $ 150.000 $ 41.086.516.817Equipamientos 367.334 231.420 $ 75.000 $ 17.356.524.759Industria 239.621 150.961 $ 100.000 $ 15.096.144.686Otros 217.989 137.333 $ 150.000 $ 20.600.006.775

TOTAL VALOR SUELO URBANIZADO $ 138.000.000.oo

QD

A. A

GU

AD

ULC

E

QD

A. C

OR

I NT

O

QDA. YOMASA

QDA. LOS SOCHES

QD

A. C

AR

RA

CO

QDA. CAQUEZA

QD

A P

AS

OLE

ON

Suelo rural

936 ha

ESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELOESTRATEGIA DE GESTION DEL SUELO

Planta de Tratamiento El Dorado y Redes de conducción

Redes AlcantarilladoMalla Vial arterial- Auto Llano, Circunvalar del Sur, Av. Caracas

Otras vías de la Malla Vial arterial (Av. Usminia, Av. El Uval, Av. Los Alisos, Av. Xue, Av. Paisajística del Tunjuelo)

Urbanismo a escala intermedia

$ 44.000.000.000 (US 16.923.000)

$ 108.000.000.000 (US 41.500.000)

$ 73.436.000.000 (28.245000)

$202.458.634.848 US$ 77.868.000

ExistenteCon cargo a presupuesto público

Con cargo a propietarios

Con cargo a propietarios

Propietarios

30.838.000.000 US 11.200.00

Tierra requerida Tierra requerida

Tierra requerida

Área neta urbanizable

601 ha

Distrito Concreta la

norma urbanística

El suelo de expansión urbana será urbanizado ilegalmente y se ocuparan 655 ha (el 70% del suelo)

Si la Operación no se realizaSi la Operación no se realiza

Las familias pagarán por el suelo alrededor de $ 50.000 (US 19) m2 en lotes de aprox. 72 m2 = 360.250.000.000 (US 138.560.000)

Y el Municipio tendrá que invertir en el mejoramiento de estos barrios alrededor de 3 veces la inversión inicialmente prevista

ZONA DE EXPANSION DEL NORTE ZONA DE EXPANSION DEL NORTE DE BOGOTADE BOGOTA

Suelo de Desarrollo 980,8 haSuelo Cargas generales de repartoPrecio suelo antes del desarrollo

340 haUS 84.000.000

Vr. de las inversiones viales y alcantarillado principales

$ 471.230.000.000US $ 181.243.000

Vr. del residual del suelo del aprovechamiento urbanístico

$ 1.039.000.000.000 US $ 399.615.000

Diferencia$ 567.770.000.000

US $ 218.373.000

Sobre un I.C.: 0.89 (No. Mts2 Sobre un I.C.: 0.89 (No. Mts2 construidos x Mt2 útil)construidos x Mt2 útil)

seminario sobre manejo de suelo urbano – posibilidades y desafÍos en el desarrollo de la ciudad...

Documents