seminario reglamento tasaciones

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tasaciones

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  • UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL

    ALCIDES CARRION

    REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

    DEL PERURESOLUCION MINISTERIAL No. 469-99-MTC/15.04

  • TITULO I

    DISPOSICIONES GENERALES

    CAPITULO UNICO

    ARTICULO I .01

    El presente Reglamento Nacional tiene por finalidad establecer los criterios,

    conceptos definiciones y procedimientos tcnicos normativos para

    formular la valuacin de bienes inmuebles y muebles.

    ARTICULO I .02

    Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el

    perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y

    caractersticas en determinada fecha para establecer su justiprecio de acuerdo a

    las normas del presente reglamento.

    Justiprecio, es la estimacin del valor razonable y justo de un bien.

  • ARTICULO I .03

    Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 885 del

    cdigo civil son bienes inmuebles:

    1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

    2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua vivas o

    estanciales

    3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.

    4. Las naves y aeronaves.

    5. Los diques y muelles.

    6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.

    7. Las concesiones para explotar servicios pblicos.

    8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.

    9. Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al

    servicio.

    10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro

    11. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

  • Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art.886 del

    cdigo civil son bienes muebles:

    1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.

    2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.

    3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal

    4. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin sino estn

    unidos al suelo.

    5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la

    adquisicin de crditos o derechos personales

    6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres,

    marcas y otros similares.

    7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.

    8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o

    asociaciones, aunque a estas pertenezcan bienes inmuebles

    9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.

    10. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

  • ARTICULO I.04

    Este reglamento alcanza a los bienes que puedan ser objeto de medida,

    y cuyo valor puede determinarse por comparacin con otros bienes

    semejantes que tienen valores fijos establecidos por normas obligatorias

    o de general aceptacin en el mercado. Contiene a travs de Ttulos

    especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que puedan ser

    objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos

    podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles

    indistintamente.

    Conforme se presenta nuevos requerimientos y se completen los estudios

    tcnicos del caso, este Reglamento se ampliar con Ttulos referidos

    a diferentes propiedades.

    ARTICULO I.05

    El campo de aplicacin de este Reglamento y la sujecin a sus normas

    alcanza a todo el territorio de la Repblica.

  • ARTICULO I.06

    El uso de este Reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de

    practicar una valuacin en la que el Estado interviene en alguna medida

    y para la ejecucin de tasaciones reglamentarias que sean solicitadas

    por particulares.

    ARTICULO I.07

    Se denomina perito tasador al profesional colegiado que en razn

    de sus estudios superiores y a su experiencia, esta debidamente

    capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en

    cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de

    campos de actividad que no son materia de colegiacin.

    ARTICULO I .08

    El perito tasador debe indicar con precisin la fecha de la

    informacin tcnica y de precios que esta utilizando. Cuando es

    retrospectiva debe resaltar tal condicin.

  • ARTICULO I .09

    El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el

    informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional

    responsable, y deber constar de tres grandes secciones. Memoria

    Descriptiva, Valuacin y Anexos. En cada Titulo de ese reglamento se

    desarrollara la informacin requerida en cada una de estas secciones.

  • TITULO II

    VALUACION DE PREDIOS URBANOS

    CAPITULO A

    ALCANCES Y FINES

    ARTICULO II.A.01

    Para los efectos de este reglamento, se considera predio urbano a los terrenos urbanos, a las

    edificaciones y sus obras complementarias.

    ARTICULO II.A.02

    Considrase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda,

    comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar, siempre que

    cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y

    recepcionadas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.

  • ARTICULO II.A.03

    Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general.

    ARTICULO II.A.04

    Las obras complementarias son parte integrantes y funcionales del predio,

    tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas de agua y desague con

    sus equipos, tanques elevados, instalaciones exteriores de alumbrado y agua,

    ascensores con sus equipos, instalaciones contra incendios, instalaciones de

    aire acondicionados, piscinas, excavacin de stanos, subestacin elctrica,

    pozos de agua con equipo de bombeo, pavimentos exteriores, jardines, zona de

    estacionamiento, zona de recreacin, y otros que a juicio del perito tasador

    puedan ser calificadas como tales.

    ARTICULO II. A.05

    Islas rsticas son los terrenos no mayores de nueve(9) hectreas circundados

    por zonas habilitadas como urbanas.

    ARTICULO II.A.06

    Los valores arancelarios por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos

  • que han sido determinadas por el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA y

    aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

    ARTICULO II.A.07

    El valor de mercados es el precio ms alto, expresado en trminos de dinero,

    que una propiedad que ha sido expuesta para la venta pueda producir al haber

    encontrado al comprador dentro de un tiempo razonable; y de manera tal que el

    adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser

    destinada la propiedad y sea apta para ello.

    ARTICULO II. A. 08

    La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos

    sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias

    y eventuales valores intangibles. A los componentes fsicos se les aplicar,

    segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de

    conservacin que estn determinados en el presente reglamento; y los valores

    intangibles, si los hubiere, debern ser determinados y justificados debidamente

    por el perito.

    ARTICULO II. A. 09

    Se llama valuacin reglamentaria a aquella que utiliza como informacin de

  • precios los llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y valores

    oficiales de la construccin en el caso de precios de la edificacin.

    ARTICULO II. A. 10

    El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:.

    . Memoria descriptiva.

    . Valuacin.

    . Valuacin del terreno.

    . Valuacin de las edificaciones.

    . Valuacin de las obras complementarias.

    . Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.

    . Valores intangibles si los tiene.

    . Cuadro resumen general de las valuaciones.

    . Anexos.

    . Fotografas, si se requieren.

    . Otros.

  • CAPITULO B

    MEMORIA DESCRIPTIVA

    ARTICULO II. B. 11

    La memoria descriptiva comprende:

    - Nombre del propietario.

    - Nombre de la persona que solicita la tasacin.

    - Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada.

    - Fecha a la cual esta referida la tasacin.

    - Ubicacin.

    - Linderos y permetro.

    - Area del terreno.

    - Zonificacin y uso actual del predio.

    - Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.

    - Descripcin de la distribucin de las plantas.

    - Descripcin de la edificacin.

    - Estado de conservacin.

    - Servidumbres.

    - Antigedad de la construccin.

  • ARTICULO II. B. 12

    Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el

    distrito al que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa,

    asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio, el nombre de las vas

    pblicas a las cuales les da frente y eventualmente, el o los nombres anteriores, la

    numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondiente.

    De no existir o desconocerse la numeracin municipal a la identificacin del lote

    y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento

    humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el

    extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada con indicacin de

    las vas pblicas de referencia.

    ARTICULO II. B. 13

    La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica, las

    medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su

    frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y

    finalizando por el fondo.

    ARTICULO II. B. 14

    El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en

    metros y decmetros cuadrados.

  • ARTICULO II. B. 15

    Se describir la forma de ocupacin existente en el terreno a travs de la

    siguiente informacin mnima.Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas.Distribucin de los ambientes de cada planta.reas ocupadas, con y sin techado, por planta y en total..

    ARTICULO II. B. 16

    En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn

    los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas

    principales, tales como.

    - Cimentacin.

    - Elementos estructurales.

    - Techos y coberturas.

    - Pisos y contrapisos

    - Contrazcalos y revestimiento.

    - Carpintera de puerta, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles

    fijos, etc.

  • Vidrios.

    - Cerrajera.

    - Instalaciones sanitarias.

    - Instalaciones mecnicas y elctricas.

    - Instalaciones telefnicas.

    - Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como ascensores,

    aire acondicionado, sistema de alarmas, sistema de bombeo de agua y tanques

    cisternas, etc.

    - Instalaciones inteligentes.

    - Obras complementarias.

    - Otros.

    ARTICULO II. B. 17

    El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno,

    bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada

    de los rubros mencionados en el articulo II. B.16 y que se definen de la

    siguiente forma.

  • Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que

    no presentan deterioro alguno.

    Bueno .- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y slo

    tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.

    Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya

    estructura no tiene deterioro no tiene deterioro y si lo tienen, no la

    compromete y es subsanable, o que los acabados e instalaciones tienen

    deterioros visibles debido al uso normal

    Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular, cuya

    estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin

    peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen

    visibles desperfectos.

    Muy malo .- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal

    que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los

    materiales recuperables.

  • ARTICULO II. B. 18

    Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos

    ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que

    afectan al predio como dominante o sirviente.

    ARTICULO II. B. 19

    Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la

    totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr

    obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos.

    A .- Declaratoria de fbrica.

    B.- Certificado de conformidad de obra.

    C.- Licencia de construccin ms plazo de ejecucin, y

    D.- El registro ms antiguo en la propiedad inmueble,

    slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha

    obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente.

    A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los

    factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.

  • ARTICULO II. B. 20

    En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a

    aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere

    pertinentes.

    ARTICULO II. B . 21

    El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance

    para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad, fichas regstrales,

    declaratoria de fbrica, escritura de independizacin y reglamento interno en los

    casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as

    como otros documentos que sean pertinentes.

    En todo caso, el perito debe estructurar la informacin que ha procesado.

  • METODOLOGIA

  • CAPITULO C

    VALUACION DEL TERRENO

    ARTICULO II. C.22

    Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una tasacin reglamentaria se

    tomar como base el Valor arancelario urbano.

    ARTICULO II. C.23

    A falta de un valor arancelario, se adoptar como tal el que se obtenga por

    comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras

    de infraestructura y que se encuentre ubicado en lugares prximos

    al terreno materia de valuacin, o en su defecto el perito calcular el valor en base a

    criterios objetivos y tcnicos.

  • ARTICULO II. C. 24

    EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA UN SOLO FRENTE A

    VA PBLICA, se valuar de la siguiente manera.

    a .-El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se

    multiplica por el valor de terreno (VT)

    b.- El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.

    c.- En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.29, II.C..30, II.C. 31 del

    presente reglamento.

    2a .- 3 a x 100% VT

    b.- a*b x 100% VT b

    c.- Exceso x 50% VT

    2Se toma a*b si es menor al 3 a

    aa

    ab

    VT

  • EJEMPLO

    a = 6m ; b = 25m ; VU = S/. 200/m2

    2

    a.- 3 (6m) x 100% (S/. 200.00/m2) = S/. 21,600.00

    (108)

    b.- 6m x 25m x 100% (S/.200.00/m2) = S/. 30,000.00

    (150)

    El rea de 150 m2 no es menor que 108 m2, luego se toma la alternativa a

    c.- Exceso:

    (150 m2 - 108 m2) x 50% (S/. 200.00/m2) = S/. 4,200.00

    Luego el total ser:

    VTT = S/. 21,600.00 + S/. 4,200.00 =

    VTT = S/. 25,800.00

  • ARTICULO II . C. 25

    EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA MAS UN FRENTE A

    VA PBLICA, se valuar de la siguiente forma.

    a.- El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de

    sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica

    en el articulo II.C.24 sumndose luego los resultados parciales.

    b.- Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes

    que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el articulo

    II.C.24.

    c.- El valor del lote terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los

    casos a y b.

    a1.- % a = ------------ = a1

    a + b + cc

    b2.- % b = ------------ = b1 Sc

    a + b + c VT c

    c Sb VT b3.- % c = ------------ = c1 b

    a + b + c Saa

    S = Area Total VT a

  • 24.- VT a1 = 3a * VAU a

    I 5.- VT a1 = Sa * VAU a

    2 6.- Exceso (Sa - 3 a ) * 50% VT a

    27.- VT b1 = 3b * VT b

    II 8.- VT b1 = Sb * VT b

    29.- Exceso (Sb - 3b ) * 50% VT b

    210.- VT c1 = 3c * VT c

    III 11.- VT c1 = Sc * VT c2

    12.- Exceso (Sc - 3c ) * 50% VT c

    IV 13.- SUMA = I + II + III

  • 214.- VT a = 3a * VT a

    V 15.- VAU a = S * VT a

    2 16.- Exceso (S - 3 a ) * 50% VT a

    217.- VT b = 3b * VT b

    VI 18.- VT b = S * VT b

    219.- Exceso (S - 3b ) * 50% VT b

    220.- VT c = 3c * VT c

    VII 21.- VT c = S * VT c2

    22.- Exceso (S - 3c ) * 50% VT c

    VIII Se tiene IV, V, VI y VII

    IX Se toma el mayor

  • EJEMPLO

    a = 6.00 m VAU a = S/. 150.00/m2

    b = 8.00 m VAU b = S/. 180.00/m2

    c = 6.00 m VAU c = S/. 160.00/ m2

    S = 40.00 m2

    Proporcionalidad

    6m1.- % a = ------------------- = 0.30; Sa = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2

    6m + 8m + 6m

    8m2.- % b = ------------------ = 0.40; Sb = 40.00 m2 * 40% = 16.00 m2

    6m + 8m + 6m

    6m3.- % c = ------------------ = 0.30; Sc = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2

    6m + 8m + 6m------- ------- ------------1.00 100% 40.00 m2

  • 23 (6m)

    4.- VT a1 = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00 (108)

    I 5.- VT a1 = 12 .00m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 1,800.00

    6.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 1,800.00no hay exceso

    23 (8m)

    7.- VT b1 = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00 (192)

    II 8.- VT b1 = 16.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 2,880.00

    9.- 16.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/. 2,880.00no hay exceso

    23 (6m)

    10.- VT c1 = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17,280.00 (108)

    III 11.- VT c1 = 12.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 1,920.00

    12.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 1,920.00no hay exceso

  • IV 13.- SUMA = S/. 1,800.00 + S /.2,880.00 + S /.1,920.00

    SUMA = S/. 6,600.00

    23 (6m)

    14.- VT a = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00

    (108)

    V 15.- VT a = 40.00 m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 6,000.00

    16.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 6,000.00no hay exceso

    23 (8m)

    17.- VT b = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00

    (192)

    VI 18.- VT b = 40.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 7,200.00

    19.- 40.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/. 7,200.00no hay exceso

  • 23 (6m)

    20.- VT c = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17,280.00

    (108)

    VII 21.- VT c = 40.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 6,400.00

    22.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 6,400.00no hay exceso

    VIII 23.- Se tiene: S/. 6,600.00, S/. 6,000.00, S/. 7,200.00 y S/. 6,400.00

    IX 24.- Se toma el MAYOR : S/. 7,200.00

  • ARTICULO II . C. 26

    LA VALUACIN DE UN LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA

    FRENTE A UN PASADIZO COMN O PASADIZO COMN O VA DE

    DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO,se obtiene sumando al valor

    del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo

    comn, conforme al siguiente procedimiento.

    a.- El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el

    procedimiento del articulo II. C. 24 pero con un supuesto valor

    urbano (SVU) , el mismo que se determina como sigue

    .

    aSVU = VT x ------- (1.00 - 0.01d )

    3.00

    En la que:

    SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

  • VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de

    dominio privado.

    a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y

    centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la

    relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como

    valor de la misma.

    d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del

    terreno materia de valuacin, expresado en metros y

    submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindante con

    la va de dominio privado.

    Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0. 5 VT se desechar ste,

    considerndose como mnimo 0. 5 VT.

    b.- La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al

    procedimiento sealado en el articulo II.C.24 y el resultado obtenido se reparte

    proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.

    Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas publicas ,

    para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente,

    escogindose el valor que resulte mayor.

  • VTT = VADE + VAPC

    y d+x

    xc

    dx a

    b

    Teniendo en cuenta que:

    1.- SVU = VT * a (1.00 0.01d )3.00

    2.- a > 1.00 se toma 13.00

    VT

    VAPC

    VADE

    VADEVAPC

    a

    y

    V

  • 3.- SVU < 0.5 VT; se toma 0.5 VT

    I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo : VADE

    21.- 3x * SVU

    2.- x * y * SVU

    3.- Exceso * 50% SVU

    II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC

    21.- 3x *VT

    2.- a (d + x) * VT

    3.- Exceso * 50% VT

    x * y4.- Proporcionalidad : VAPC = ---------------------

    b * c a ( d + x )

    III.- VTT = VADE + VAPC

  • EJEMPLO

    x = 6.00 m; y = 16.00 m; a = 3.00 m; b = 35.00 m; c = 40.00 m; d = 18.00m

    VAU = 160.00/m2

    Teniendo en cuenta que:

    1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 m ( 1 0.01 * 18.00 m ) = S/. 131.20/m23.00 m

    2.- 3.00 m = 1.00 se toma 13.00 m

    3.- 0.5 VT = 0.5 * 160.00/m2 = S/. 80.00 /m2

    S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/m2

    Se toma SVU = S/. 131.20/m2

    I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo : VADE

    2 1.- 3 ( 6.00 m ) * S/. 131.20/m2 = S/. 141,169.60

    (180)

  • 2.- 6.00m * 16.00 m * S/. 131.20/m2 = S/. 12,595.00

    (96)

    3.- 96.00 m2 < 108.00 m2; se toma VADE= S/. 12,595.00; no hay exceso

    II.- Valor del rea del Pasaje Exclusivo : VAPC

    21.- 3 ( 3.00 m ) * S/ 160.00/m2 = = S/. 4,320.00

    ( 27 )

    2.- 3.00 m * 24.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 9,320.00( 54 )

    3.- 54.00 m2 < 27.00 m2; hay exceso

    Exceso : (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00Total = S/. 6,480.00

    4.- Proporcionalidad sobre las areas:

    6.00 m * 16.00 ---------------------------------------------------- = 0.085

    35.00 * 40.00 - 3.00m* (18.00m + 6.00m)

    5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.085 = S/. 550.80

  • III.- VTT = S/. 12,595.00 + S/. 550.80

    VTT = s/. 13,145.80

  • ARTICULO II. C. 27

    LA VALUACIN DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO POR

    VA PBLICA NI POR VA PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A

    TRAVS DE UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS

    MEDIANTE UNA SERVIDUMBRE DE PASO, se efectuar de la manera

    sealada en el inciso a.- del articulo II. C.26 del presente reglamento,

    multiplicndose el supuesto valor urbano SVU, por el coeficiente 0.8. El

    resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

    xd

    cd d

    ab

    VADE

    VAPS

    VT

    VADE

    VAPS

    ab

    b*dAREA TERCEROS

    VT

    SVU

    a

  • CONDICIONES

    1.- Igual que el Art. I.C.27 del Reglamento Nacional de Tasaciones

    2.- SVU1 = 0.8 SVU

    3.- Resultado final de 2 no podr ser menor de 0.4 VT

    4.- VTT = VADE + VAPS

    TENIENDO EN CUENTA

    1.- SVU = VT * a (1.00 - 0.01d )

    3.00a

    2.- Si ------ es mayor que; se toma 13.00

    3.- Si SVU es menor que 0.5 VT; se toma 0.5 VT

    4.- SVU1 = 0.8 SVU

  • I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo: VADE

    21.- 3b * SVU1

    2.- b * x * SVU1

    3.- Exceso * 50% SVU1

    II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC

    21.- 3a * VT

    2.- a *d * VT

    3.- Exceso * 50% VT

    b * x4.- Proporcionalidad : VAPC = --------------------

    (b * c) - (a * d)

    III.- VTT = VADE + VAPC

  • EJEMPLO

    x = 6.00 m; b = 25.00 m; c = 3.00 m; d = 18.00 m; c = 24.00 m;

    VT = S/. 160.00/m2

    TENIENDO EN CUENTA

    1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 (1.00 - 0.01*18) = S/. 131.20/m2

    3.00

    a 3.00 2.- ------- = -------- = 1; se toma 1

    3.00 3.00

    3.- SVU < 0.5 VT

    4.- 0.5* VT = 0.5 * S/. 160.00/m2 = S/. 80.00/m2

    Luego: S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/2m2; se toma S/. 131.20/m2

    5.- SVU1 = 0.80 * S/. 131.20/m2 = S/. 104.96/m2

  • I.- Valor del rea de Dominio Exclusivo: VADE:

    21.- 3 * (25.00 m) * S/. 104.96/m2 = S/. 196,800.00

    (1,875)

    2.- 25.00 m * 6.00 m * S/. 104.96/m2 = S/.15,744.00

    (150)

    3.- 150.00 m2 < 1,875.00 m2; se toma S/. 15,744.00 no hay exceso

    II.- Valor del rea del Pasaje Comn : VAPC:

    21.- 3 * (3.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 4,320.00

    (27)

    2.- 3.00 m * 18.00 * S/. 160.00/m2 = S/. 8,640.00

    (54)

    3.- Exceso (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2 = S/. 2,160.00

    Total = S/. 6,480.00

  • 4.- Proporcionalidad de las reas:

    25.00 m * 6.00 m-------------------------------------------------- = 0.27 (25.00 m * 24.00 m) - (3.00 m * 18.00 m)

    5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.27 = S/. 1,749.60

    III.- VTT = S/. 15,744.00 + S/. 1,749.60

    VTTT = S/. 17,493.60

  • ARTICULO II. C.28

    LA RESTRICCIN DE USO QUE SOPORTE UN PREDIO, DERIVADO

    DE LA SERVIDUMBRE DE PASO A FAVOR DE TERCEROS, castigar el

    valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0. 99 y 0. 90, a

    criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

    b

    Se toma como el Art. II.C.24

    2 a .- 3 b x 100% VT

    b.- b*d x 100% VT

    c.- Exceso x 50% VT

    d 2Se toma bd si es menor al 3 b

    VTT = 0.9 (VT)

    PASAJE VADE

    VT

    SERV

    a

  • EJEMPLO

    b= 25.00 m; d = 18.00 m; VT = S/. 160.00/m2

    21.- 3 * (25.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 300.00

    (1,875)

    2.- 25.00 m * 18.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 72,000.00

    (450)

    3.- 450 m2 < 1,875 m2; luego se toma S/. 72,000.00 no hay exceso

    4.- VTT = 0.9 * s/. 72,000.00

    5.- VTT = S/. 64,800.00

  • ARTICULO II. C. 29

    LA VALUACIN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UN FRENTE

    INFERIOR AL LOTE NORMATIVO MNIMO 6 METROS, ser reducida

    aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr = frente6

    Se toma como el Art. II.C.24

    2 a .- 3 a x 100% VT

    b b.- ab x 100% VT

    c.- Exceso x 50% VT

    2Se toma ab si es menor al 3 a

    VTT = VT * frente/6

    ab

    VT

    a

  • EJEMPLO

    a = 4.00 m; b = 20.00 m; VT = S/. 100.00/m2

    21.- 3 * (4.00 m) * S/. 100.00/m2 = S/. 4,800.00

    (48)

    2.- 4.00 m * 20.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 8,000.00

    (80)

    3.- Exceso ( 80.00 m2 - 48.00 m2) * S/. 100.00/m2 = S/. 1,600.00

    Total = S/. 6,400.00

    4.- VTT = S/. 6,400.00 * 4.00 m/6.00 m

    5.- VTT = S/. 4,266.66

  • ARTICULO II. C. 30

    LA VALUACIN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UNA

    PROFUNDIDAD O FONDO PROMEDIO INFERIOR A QUINCE

    15 METROS, ser reducida aplicando al valor unitario del

    terreno el coeficiente siguiente:Fo = fondo/15

    Se toma como el Art. II.C.24

    b 2 a .- 3 a x 100% VT

    b.- a * b x 100% VT

    c.- Exceso x 50% VT

    2Se toma ab si es menor al 3 a

    VTT = VT * fondo/15

    a

    VT

  • EJEMPLO

    a = 30.00 m; b = 12.00 m; VT = S/. 100.00/m2

    21.- 30 * (30.00 m) * S/. 100.00/m2 = S/. 270,000.00

    (2,700)

    2.- 30.00 m * 12.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 36,000.00

    (360)

    3.- 360.00 m2 < 2,700.00 m2; luego se toma S/. 36,000.00 no hay exceso

    4.- VTT = S/. 36,000.00

  • ARTICULO II. C. 31

    SI UN INMUEBLE SE ENCUENTRA SITUADO PARTE EN TIERRA

    FIRME Y PARTE EN MAR, LAGO O RO, solo se considerar como

    valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como limite

    entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o

    creciente ordinaria

    Se toma como el Art. II.C.24

    2 a .- 3 a x 100% VT

    b b.- a*b x 100% VT

    c.- Exceso x 50% VT

    2Se toma ab si es menor al 3a

    a

    VT

    c

  • EJEMPLO

    a = 20.00 m; b = 35.00 m; VT = S/. 30.00/m2

    21.- 3 * (20.00 m) * S/. 30.00/m2 = S/. 36,000.00

    (1,200)

    2.- 20.00 m * 50.00 m * S/. 30.00/m2 = S/. 30,000.00

    (1000)

    3.- 1,000 m2 < 1,200.00 m2; luego se toma S/. 30,000.00 no hay exceso

    4.- VTT = S/. 30,000.00

  • CAPITULO F

    VALUACIONES DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES

    INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

    ARTICULO II. F. 40

    En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad

    comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las

    unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria

    se proceder de la siguiente manera.

    A) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que

    corresponda porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el

    reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.

    B) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de

    participacin de cada una de las secciones del bien, se prorrateara el valor total del

    terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso

    exclusivo de cada uno.

  • EJEMPLOS

    Departamento No. 304

    % derechos (Reglamento Interno) = 15 % ; AOs (del Dpto) = 60.00 m2;

    AOt (total Dptos) = 400.00 m2

    VTT = S/. 280,00.00

    ( El calculo del valor del terrenoa travs de cualquier de lasmetodologa para el tipo de

    terreno por tasar)

    DEPARTAMENTO 304

    AREA TERRENO

    AREA OCUPACION TOTAL DEPARTAMENTOS

    VIA PUBLICA

    AO s =

    60.00 m2

    VIA

    PUBLICA

    AO t =

    400.00 m2

  • CASO A

    Se asigna el valor proporcional del terreno que corresponde al porcentaje de participacin segn el Reglamento Interno,esto es :

    VT = S/. 280,000.00; % de derechos = 15%

    Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00

    VVT = S/. 42,000.00

    CASO B ( En los ttulos no se indica los porcentajes de participacin)

    Prorrateo del valor total del terreno proporcional al rea de uso exclusivo, esto es:

    Proporcionalidad = AOs (seccin) = 60.00 m2 = 15%

    AOt (secciones) 400.00m2

    Valor proporcional: S/. 280,000.00 * 15% = S/. 42,000.00

    VTT = S/. 42,000.00

  • ARTICULO II. C. 32

    La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un

    perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son los

    siguientes.

    A. En medida lineales

    - En terreno plano 0. 5 %

    - En terreno accidentado 0. 8 %

    B. En reas.

    - En terrenos de forma regular 2 . 0 %

    - En terrenos de forma irregular 2 . 5 %

    En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias,

    el perito utilizar en la valuacin las medidas y reas reales,

    incorporndolas a los planos que correspondan.

  • ARTICULO II.C.33

    En el caso que el perito efecte una valuacin para la cual se requiera

    actualizar valores obtenidos anteriormente, podr utilizar como factores

    de variacin los que corresponden al Indice General de Precios al

    Consumidor, desde la fecha de elaboracin de los aranceles hasta la

    fecha en la cual es requerida la actualizacin.

  • CAPITULO D

    VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES,

    OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y

    PERMANENTES

    ARTICULO II.D.34

    En la valuacin de las edificaciones VE , incluyen la totalidad de sus construcciones

    bsicas, obras complementarias fijas y permanentes, se tomar en cuenta los siguientes

    factores.

    rea techada AT ,

    valores unitarios de edificacin VUE que segn los casos, sern los precios oficiales que

    hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la

    valuacin, o los que obtenga el perito a travs de su propio anlisis.

    Depreciacin D por antigedad y estado de conservacin, segn el material de

    construccin predominante.

  • El valor de la edificacin VE se obtiene deduciendo la depreciacin D , del

    valor similar nuevo VSN .

    VE VSN - D

    El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea construida techada AT por el

    valor unitario de edificaciones VUE.

    VSN AT x VUE.

    La depreciacin D se determina tomando del valor similar nuevo VSN un

    porcentaje % por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al

    material de construccin predominante.

    D % x AT x VUE

    El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente formula.

    VE AT x VUE 1 - %

  • Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las

    tablas

    No. 1, 2, 3 y 4, segn se trate de- casas habitacin, tiendas, depsitos,, etc. El

    perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se

    encuentran tabulados, y en el caso calificar como muy malo un estado de

    conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijara un valor

    relativo, tal como lo seala el articulo II.D.37.

    ARTICULO II.D.35

    Las edificaciones con caractersticas especiales o usos especiales, las

    obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, asi como las

    construcciones inconclusas, se valuaran de acuerdo a los elementos que la

    conforman y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin ser

    estimado por el perito.

    ARTICULO II.D.36

    Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza por el objeto a

    que fue destinado , valuandola con valor relativo en funcin de su

    aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarandolo sin valor cuando

    no pueda aprovechado de manera alguna.

    Tratandose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar

    las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un

    precio unitario al rea total dela obra si el avance es uniforme

  • ARTICULO II. F. 41

    En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad

    comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que

    estn fijadas en el Titulo II de este reglamento. Para el efecto, debern considerarse

    tanto las reas propias de uso privado, cuando las que le corresponden a la seccin

    por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje

    de bienes comunes.

    ARTICULO II. F. 42

    En caso que no se conozcan el porcentaje de las reas comunes de la seccin por

    tasar el valor se calcular en base al 15 % ( quince por ciento ) del valor de cada

    una de las zonas de uso exclusivo.

    ARTICULO II. F. 43

    El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del

    terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso

    exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

  • ARTICULO II. D.37

    La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los

    porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de

    edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito

    determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso debiendo

    fundamentar el criterio tcnico adoptado.

    TABLA N. 01

    PROCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL

    DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION

    Antigedad Material de ESTADO DE CONSERVACION

    en aos construccin Muy Bueno Regular MaloPredominate Bueno

    % % % %

    Hasta Concreto 0 5 10 55

    5 Ladrillo 0 8 10 60

    Aos Adobe 5 15 30 66

  • Hasta Concreto 0 5 10 55

    10 Ladrillo 3 11 23 63

    Aos Adobe 10 20 35 70

    Hasta Concreto 3 8 13 58

    15 Ladrillo 6 14 26 66

    Aos Adobe 15 25 40 75

    Hasta Concreto 6 11 16 61

    20 Ladrillo 9 17 29 69

    Aos Adobe 20 30 45 80

    Hasta Concreto 9 14 19 64

    25 Ladrillo 18 20 32 72

    Aos Adobe 25 35 50 80

    Hasta Concreto 12 17 22 67

    30 Ladrillo 15 23 36 75

    Aos Adobe 30 40 55 90

  • Hasta Concreto 15 20 25 70

    35 Ladrillo 18 26 38 78

    Aos Adobe 35 45 60 -

    Hasta Concreto 18 23 28 73

    40 Ladrillo 21 29 41 81

    Aos Adobe 40 50 65 -

    Hasta Concreto 21 26 31 76

    45 Ladrillo 24 32 44 84

    Aos Adobe 45 56 70 -

    Hasta Concreto 24 29 34 79

    50 Ladrillo 27 35 47 87

    Aos Adobe 50 60 75 -

    Mas de Concreto 27 32 37 82

    50 Ladrillo 30 38 50 90

    Aos Adobe 35 65 80 -

  • El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

    NOTA. En el caso de la calificacin muy malo del estado de conservacin, el

    Perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

    TABLA N. 2

    PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR

    ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL

    DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA TIENDAS Y DEPOSITOS

    U OTROS SIMILARES.

    Antigedad Material ESTADO DE CONSERVACION

    ( en aos ) de construccin Muy Bueno Regular Malo

    Predominante Bueno

    % % % %

    Hasta Concreto 0 5 10 55

    5 Ladrillo 0 8 20 60

    Aos Adobe 7 17 32 67

  • Hasta Concreto 2 7 12 57

    10 Ladrillo 4 12 24 64

    Aos Adobe 12 22 37 72

    Hasta Concreto 5 10 15 60

    15 Ladrillo 8 16 28 68

    Aos Adobe 17 27 42 77

    Hasta Concreto 8 13 18 63

    20 Ladrillo 12 20 32 72

    Aos Adobe 22 32 47 82

    Hasta Concreto 11 16 21 66

    25 Ladrillo 16 24 36 76

    Aos Adobe 27 37 52 87

    Hasta Concreto 14 19 24 69

    30 Ladrillo 20 28 40 80

    Aos Adobe 32 42 57 -

  • Hasta Concreto 17 22 27 72

    35 Ladrillo 24 32 44 84

    Aos Adobe 37 47 62 -

    Hasta Concreto 20 25 30 75

    40 Ladrillo 26 36 48 88

    Aos Adobe 42 52 67 -

    Hasta Concreto 23 28 33 78

    45 Ladrillo 32 40 52 -

    Aos Adobe 47 57 72 -

    Hasta Concreto 26 31 36 81

    50 Ladrillo 36 44 56 -

    Aos Adobe 52 62 77 -

    Mas de Concreto 29 34 39 84

    50 Ladrillo 40 48 60 -

    Aos Adobe 57 67 82 -

  • TABLA N. 3

    PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR

    ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL

    DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS.

    Antigedad Material de ESTADO DE CONSERVACION

    ( en aos ) Construccin Muy Bueno Regular Malo

    Predominate Bueno

    % % % %

    Hasta Concreto 0 5 10 55

    5 Ladrillo 0 8 20 60

    Aos Adobe 9 19 34 69

    Hasta Concreto 3 8 13 58

    10 Ladrillo 5 13 25 65

    Aos Adobe 14 24 39 64

    Hasta Concreto 6 11 16 61

    15 Ladrillo 9 17 29 69

    Aos Adobe 19 29 44 79

  • Hasta Concreto 9 14 19 64

    20 Ladrillo 13 21 33 73

    Aos Adobe 24 34 49 84

    Hasta Concreto 12 17 22 67

    25 Ladrillo 17 25 37 77

    Aos Adobe 29 39 54 89

    Hasta Concreto 15 20 25 70

    30 Ladrillo 21 29 41 81

    Aos Adobe 34 44 59 -

    Hasta Concreto 18 23 28 73

    35 Ladrillo 25 33 45 85

    Aos Adobe 39 49 64 -

    Hasta Concreto 21 26 31 76

    40 Ladrillo 29 37 49 89

    Aos Adobe 44 54 69

  • Hasta Concreto 24 29 34 79

    45 Ladrillo 33 41 53 -

    Aos Adobe 49 59 74 -

    Hasta Concreto 27 32 37 82

    50 Ladrillo 37 45 57 -

    Aos Adobe 54 64 79 -

    Mas de Concreto 30 35 40 85

    50 Ladrillo 41 49 61 -

    Aos Adobe 59 69 84 -

    El perito deber estimar los porcentajes no Tabulados

    NOTA. En el caso de la calificacin muy malo del estado de conservacin, el

    perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

  • TABLA N. 4

    PORCENTAJES PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR

    ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGN EL MATERIAL

    DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA CLINICAS, HOSPITALES

    CINES, INDUSTRIAS, TALLERES, ETC.

    Antigedad Material de ESTADO DE CONSERVACION

    ( en aos ) Construccin Muy Bueno Regular Malo

    Predominante Bueno

    % % % %

    Hasta Concreto 0 8 20 59

    5 Ladrillo 0 12 24 63

    Aos Adobe 9 21 34 69

    Hasta Concreto 3 10 22 61

    10 Ladrillo 5 16 28 68

    Aos Adobe 14 26 39 74

  • Hasta Concreto 6 13 25 64

    15 Ladrillo 9 20 32 72

    Aos Adobe 19 30 44 79

    Hasta Concreto 9 16 27 67

    20 Ladrillo 13 24 36 77

    Aos Adobe 24 35 49 84

    Hasta Concreto 12 18 30 70

    25 Ladrillo 17 28 40 81

    Aos Adobe 29 40 52 89

    Hasta Concreto 15 20 32 72

    30 Ladrillo 21 32 44 83

    Aos Adobe 34 45 59 -

    Hasta Concreto 18 23 34 75

    35 Ladrillo 25 36 48 -

    Aos Adobe 39 50 64 -

  • Hasta Concreto 21 26 37 77

    40 Ladrillo 29 40 52 -

    Aos Adobe 44 54 69 -

    Hasta Concreto 24 29 39 80

    45 Ladrillo 33 44 56 -

    Aos Adobe 49 60 74 -

    Hasta Concreto 27 32 42 -

    50 Ladrillo 37 48 60 -

    Aos Adobe 54 64 79 -

    Mas de Concreto 30 35 44 -

    50 Ladrillo 41 52 64 -

    Aos Adobe 60 70 84 -

    * El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

    NOTA. En el caso de la calificacin muy malo del estado de conservacin,

    el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

  • CAPITUL D

    VALUACION DE SISTEMAS, INSTALACIONES MOVILES,

    MAQUINARIAS Y EQUIPOS

    ARTICULO V.D.12

    La valuacin de sistemas o procesos productivos que comprenden varias

    maquinarias, equipos y elementos complementarios; o de un solo equipo de manera

    individual deber comprender lo siguiente:

    - Descripcin del equipo, con sus caractersticas.

    - Precio original, fecha de fabricacin, fecha de adquisicin y fecha de instalacin

    (para determinacin de su edad).

    - Estado actual:

    * Nuevo

    * Bueno

    * Regular

    * Malo

    - Espectativa de vida til

  • - Valor del equipo similar nuevo

    - Depreciacin y mejoras

    - Valor actual comercial de tasacin del equipo dado

    ARTICULO V.D.13

    En la descripcin y enumeracin de las unidades de equipos, debe

    indicarse, con la mayor exactitud posible, la capacidad, las dimensiones

    principales. La marca, el tipo, modelo y el nmero de serie.

    En la estimacin de la capaciad del equipo, deber indicarse claramente el

    rendimiento por unidad de tiempo.

    ARTICULO V.D.14

    La referencia para determinar la edad del equipo, se tomar comsiderando

    la fecha de instalacin.

    Se considera para efeectos la fecha correspondiente a la primera vez que se

    instal, de manera que una reinstalacin para fines de la formula no cambia

  • La referencia incial. Cuamndo nos e conozca la fecha de instalacin, el

    perito estimar su edad a base del tipo, modelo y apariencia general del

    equipo.

    Las fechas de fabricacin y adquisiscin, son referenciales para el perito

    en su evaluacin de riesgo de obsolencia del equipo.

    ARTICULO V.D.15

    E estado actual debe considerar las condiciones fsicas y operativas del

    equipo, califacndolas como nuevo, bueno, regular o malo, asignndoles

    el perito un factor que no exceda la unidad para las condicions buenas, y

    un factor no menor de 0.10 para las condiciones malas.

    ARTICULO V.D.16

    La espectativa de vida til o posibilidades futuras del sistema, instalacin

    industrial, maquinarias o equipos, se refieren a sus condiciones para

    continuar funcionaldo; y a las posibilidades de ampliaicin hasta llegar al

    final de su vida til.

  • ARTICULO V.D.17

    El valore de un sistema, instalaciones industriales, maquinarias o equipos

    similares nuevos, es el que tendr en la fecha de tasacin en el mercado

    local ms proximo. Cuando no sea posible tener el precio del bien, en la

    fecha de la valorizacin se buscar el precio de una fecha anterior y se

    revaluar de acuerdo a las fluctuaciones ms o menos estables que haya

    sufrido el poder adquisitivo de la moneda, o de los ndices de variacin de

    precios.

    En el valor del bien similar nuevo de fabricacin extranjera se debe incluir

    los gastos de transporte, internacin al pas, pero no as los gastos de

    transporte local hasta la ubicacin definitiva.

    ARTICULO V.D.18

    El concepto de depreciacin, se refiere a la forma gradual en que el

    sistema, instalacin industrial, maquinarias y equipos, sufen una reduccin

    de su valor equivalente nuevo; y que aumenta a medida que se acerca al

    final de su vida til.

  • Las mejoaras efectuadas se refieren a las inclusiones acreditadas; de

    elementos complementarios al bien para aumentar su eficiencia o elevar

    su rendimiento.

    ARTICULO V.D.19

    La depreciaicin ser calculada de acuerdo a las siguientes formulas:

    D= (Vsn - R)x E T = E + pT

    En donde:

    D = Monto calculado de la depreciacinVsn = Valor similar nuevoR = Valor residual, o sea el valor del equipo al final de su vida, en el

    momento de drsele de baja.E = Edad del equipo al momento de la valuacin (para ms de seis

    meses se considera un ao)T = Vida til del equipo o vida probable totalp = Expectativa de vida til que tiene el equipo por delante,a partir de

    su edad.

  • ARTICULO V.D.20

    El valor residual de un equipo ser el que se pueda obtener por l al

    ponrsele fuea de uso, al trmino de su vida total o til. El perito podr

    considerar como valor residual un porcentaje no mayor del 10% del valor

    similar nuevo, fundamentando el mismo.

    ARTICULO V.D.21

    La vida til o vida probable del equipo (T) , es igual a la suma de la edad

    (E), ms la expectativa de vida til que an tiene por delante el equipo

    (p). Esta expectativa de vida itil ser calculada a base de las tablas de

    vida media til y depreciacin existentes para los sectores de la industria

    elctrica, minera, petrolera y activos fijos en general.

    Cuando no hubiera tablas de reconocida autoridad para el equipo tasado,

    el perito estimar su vida probable de acuerdo a lo indicado por su

    experiencia y sus conocimientos sobre equipos semejantes y lo

    fundamentar.

  • ARTICULO V.D.22

    El valor actual comercial o valor de tasacin (VT) del sistema, instalacin

    industrial, maquinaria o equipos, ser igual al valor similar nuevo (Vsn)

    menos la depreciacin (D) calculada; afectada por un coeficiente o grado

    de operatividad (Go).

    VT = (Vsn - D) Go

    VT = Valor actual o valor de tasacin.

    Go = Grado de operatividad

    ARTICULO V.D.23

    El grado de operatividad (Go) es un coeficiente que ser aplicado al valor

    actual o valor de tassacin (VT) obtenido para un sistema, instalacin

    idustrial, maquinarias o equipos a partir de los 2/3 de su vida til (T); o

    cuando a criterio de perito, el sistema instalaciones industriales,

    maquinarias o equipos no cumplen con los requisitos de: facilidad de

    repuestos, accesorios, capacidad de amplaicin o modernizacin y

    confiabilidad, debindose tener en cuenta lo establecido en el siguiente

  • Cuadro

    GRADO DE OPERATIVIDAD DEL EQUIPO O SISTEMA (Go)

    FACTORES B (Bueno) R (Regular) D(Deficiente)

    Repuestos 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18

    Accesorios 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18

    Capacidad de ampliaicin 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18

    Confiabilidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18

    ARTICULO V.D.24

    La aplicacin del grado de operatividad (Go) es una atribucin del perito

    para reajustar el valor de tasacin (VT) del sistema, instalacin

    induistrial, maquinarias o equipos y en su informe deber indicar los

    criterior y conceptos considerados que fundamentan el uso de este

    cieficiente,

  • ARTICULO V.D.25

    Cuando se determian el valor de tasacin de un sistema, instalacin

    industrial, maquinaria o equipo y a del perito, estos bienes cumplen con

    todos lo requisitos de repuestos, accesorios, capacidad de ampliaicin o

    modernizacin o confiabilidad el Go ser igual a la unidad. (Go = 1).

    En caso contrario se sumarn los valores obtenidos de cada uno de estos

    factores y el resultado de la suma se restar de la unidad.

    Cuando el valor de tasacin de un sistema, instalacin industrial,

    maquinarias o equipos, sea menor que el valor residual; al aplicar el Go,

    se tomar como valor de tasacin su valor residual.

  • CAPITULO E

    VALOR TOTAL DEL PREDIO

    ARTICULO II. E. 38El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin.

    VTP = VT + VE + VI + VOC

    En donde.

    VTP = Valor total del predio.

    VT = Valor del terreno

    VE = Valor de la edificacin

    VI = Valor de las instalaciones fijas del predio.

    VOC = Valor de las obras complementarias

    En caso pertinente el perito aadir el monto de los valores intangibles al valor del

    predio

  • ARTICULO II. E. 39

    Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el tasador consider necesarios para fundamentar los valores adoptados.