SEGUNDA PARTE: LOS CONTRATOS EN PARTICULAR

B.M.V.

SEGUNDA PARTE: LOS CONTRATOS EN PARTICULAR

BOLILLA VIII

1. La compraventa. Concepto. Definicin legal: anlisis y crtica. Otras definiciones (El a.1.323 dice que habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Sobre esto la doctrina formula algunas crticas: a) Se sostiene que no es conveniente que un cdigo contenga definiciones, las cuales son mas propias de la doctrina (el propio Vlez sostiene esto en la nota del a.495). Esta crtica es infundada pues el texto del a.1.323 no es una definicin en el sentido estricto de la palabra: no dice compraventa es..., ni dice habr compraventa slo cuando.... Lo que hace el artculo es describir un supuesto genrico, una situacin hipottica en la cual se verifica una compraventa, descripcin a partir de la cual es la doctrina la que elabora y propone definiciones (si se repasa el CC se ver que esta metodologa se repite sistemticamente, verificndose incluso en la definicin de contrato contenida en el a.1.137). Por lo tanto, para evitar malos entendidos, se deja aclarado que en lo sucesivo, cuando se aluda a una definicin dada por el CC, en realidad se estar aludiendo a una definicin que surge del CC, b) Se afirma que la definicin del a.1.323 es incompleta, pues no da cabida a los contratos manuales ni a las operaciones en las que el objeto no es una cosa sino un derecho. Esta crtica es infundada pues en los contratos manuales (ej. comprar el diario) se cumplen todos los requisitos contenidos en la definicin, solo que ellos se presentan simultneamente: hay simultaneidad entre las manifestaciones de voluntad (quiero vender, quiero comprar) y las acciones (entrego, recibo); y en cuanto a la compraventa de derechos, tambin est incluida en la definicin, pues la palabra cosa se expresa en su sentido mas amplio (ver nota al pie del a.1.327), c) Se sostiene que la expresin transferir la propiedad es estrecha, pues no da cabida a los casos en que se vende cosa futura hoy inexistente o bien cosa ajena, siendo mas apropiado decir conferir la propiedad. Recogiendo estas crticas, Segovia y Lpez de Zavala dan definiciones mas precisas (stas s son definiciones en el sentido estricto de la palabra): Segovia no dice transferir la propiedad sino entregar la cosa con fin a transferir su dominio; Lpez de Zavala no dice transferir la propiedad de una cosa sino transferir o constituir un derecho real. La doctrina extranjera tambin ha dado definiciones (Planiol-Ripert, Colin-Capitant, Josserand), las que si bien responden a otros sistemas legislativos, en lo esencial coinciden con la que surge del a.1.323) - El nombre del contrato (Para darle nombre a este contrato Vlez usa la expresin compra y venta (a.1.323), mientras que en otros artculos dice simplemente compra o simplemente venta. Esto se debe a que el contrato puede ser visto desde dos perspectivas: para el comprador es una compra y para el vendedor es una venta. Aunque algunos cdigos nombran a este contrato con solo una de estas expresiones simples (los cdigos francs e italiano le llaman contrato de venta y el cdigo espaol lo llama contrato de compra), la doctrina se inclina mayoritariamente por denominarlo contrato de compraventa, denominacin que si bien es algo extensa tiene la ventaja de incluir las dos perspectivas. Adems no es una expresin extraa nuestra legislacin: el Cdigo de Comercio habla de contrato de compra-venta (con un guin entre ambos trminos) y la palabra compraventa ya ha sido incorporada al Cdigo Civil a travs de la ley 17.711 (ver a.1.185 bis). De cualquier manera lo que cuenta es la naturaleza del contrato: si no rene todos los requisitos de una compraventa, no es una compraventa aunque las partes lo llamen as (a.1.326) Caracteres (El contrato de compraventa es: a) Nominado: pues la ley le asigna un nombre propio (compraventa), b) Consensual: pues queda concluido con el solo consentimiento de las partes y no se requiere ni la entrega de la cosa ni el pago del precio, c) No formal: pues tiene forma libre (ello sin perjuicio de la excepcin dispuesta en el a.1.184 que exige la escritura pblica para la transmisin de inmuebles o de derechos sobre ellos), d) Bilateral: pues genera obligaciones recprocas entre las partes. Lo es incluso en las compraventas aleatorias (cuando se compra cosa existente sujeta a riesgo de desaparecer), pues el vendedor conserva la obligacin de entregar mientras la cosa exista y el comprador conserva la obligacin de pagar aunque la cosa desaparezca. Lo es tambin en las compraventas manuales, en las cuales hay simultaneidad de formacin y ejecucin del contrato pero no unilateralidad, e) Oneroso: pues cada parte realiza un sacrificio patrimonial a cambio de una ventaja equivalente, f) Generalmente conmutativo: pues la existencia y cuanta de las prestaciones de ambas partes son ciertas. Excepcionalmente puede ser aleatorio (cuando hay incertidumbre en la prestacin de una parte, como ocurre con la compra de una cosecha a futuro) o condicional (cuando hay incertidumbre en las prestaciones de ambas partes), g) De carcter declarativo: pues por s mismo no transfiere el dominio de la cosa, pero constituye ttulo vlido para que el comprador exija la transmisin. Para que la transmisin de dominio se verifique se requiere, adems del ttulo vlido, el modo (la tradicin o la inscripcin registral) - Comparacin con otras figuras: a) Con la permuta, b) Con la cesin de derechos, c) Con la locacin de cosas, d) Con la locacin de obra, e) Con la dacin en pago, f) Con el contrato de suministro, g) Con el depsito, h) Con la donacin con cargo, i) Con el mandato, j) Con la renta vitalicia, k) Con el contrato estimatorio (a) Con la permuta: en la compraventa se cambia una cosa por dinero, en la permuta se cambia una cosa por otra cosa. As planteada, la diferencia es clara; sin embargo a menudo se cambia una cosa por otra de menor valor y se paga la diferencia en dinero (ej.: se compra un auto nuevo y se paga con el auto usado mas una diferencia en dinero), lo que lleva a preguntarse qu tipo de contrato es: la respuesta la da el a.1.356, que establece que si la cosa vale mas que el dinero dado como diferencia es permuta y si vale igual o menos que el dinero es compraventa. De cualquier manera la distincin no tiene mucha importancia prctica pues ambos tipos de contratos estn sometidos al mismo rgimen jurdico, b) Con la cesin de derechos: la cesin de derechos, cuando se hace por un precio en dinero, queda abarcada por la definicin genrica de compraventa y por ende es compraventa. Cuando se hace por otra causa (remate, dacin en pago o adjudicacin judicial) no es tan clara su naturaleza jurdica, existiendo varias teoras al respecto; de cualquier modo ello no tiene importancia prctica pues en todos los casos la cesin de derechos se rige por las reglas de la compraventa (a.1.435), c) Con la locacin de cosas: el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la cosa, el locador solo se obliga a conceder uso y goce de la cosa. No obstante las claras diferencias entre la compraventa y la locacin de cosas no siempre es fcil distinguirlas. Y la distincin es importante pues los regmenes jurdicos de uno y otro son distintos, sobre todo en materia de privilegios (en caso de quiebra) y de riesgos (en la compraventa el comprador asume los riesgos de prdida o deterioro de la cosa comprada desde que hay transmisin de dominio, en la locacin el locatario no asume tales riesgos simplemente porque no hay transmisin de dominio). Borda seala otra diferencia: las cosas que estn fuera del comercio (plazas, playas) no pueden ser objeto de compraventa, pero pueden ser objeto de locacin, d) Con la locacin de obra: si en la compraventa se entrega una cosa a cambio de un precio, en la locacin de obra se realiza y entrega una obra a cambio de un precio. Si para realizar la obra el locador solo aporta trabajo no hay posibilidad de confusin: se trata de locacin de obra. Pero si para realizar la obra el locador debe aportar, adems de su trabajo, los materiales que la obra requiere, la cuestin se complica, pues ya no queda claro si se trata de una locacin de obra o de una compraventa (menos an si el costo de los materiales es significativamente mayor que el costo de la mano de obra). La opinin mayoritaria es que siempre se trata de una locacin de obra y ella se sustenta en el a.1.629 que dice que hay locacin de obra siempre que haya trabajo que realizar, independientemente de que se deban aportar o no los materiales. Otra corriente sostiene que siempre se trata de una compraventa, pues lo que cuenta en definitiva no es realizar la obra sino entregarla, del mismo modo que se entrega una cosa en la compraventa. Una tercera corriente sostiene que, cuando se incluye el aporte de materiales, el contrato ya no es exclusivamente de locacin de obra sino que se hace mixto: tiene elementos de locacin de obra y elementos de compraventa. La ctedra adhiere a la tesis mayoritaria (siempre es locacin de obra aunque se aporten los materiales), no solo porque as lo dispone el a.1.629 sino porque as surge del siguiente anlisis: en la compraventa solo hay una obligacin de dar (entregar la cosa), mientras que en la locacin de obra hay una doble obligacin: de hacer para dar (realizar la obra para entregarla), por lo tanto no hay posibilidad de confusin o de mixtura: si la obligacin es susceptible de subdividirse en un hacer y un dar (aunque el dar tenga mucha mas significacin econmica que el hacer) el contrato es de locacin de obra. Distinguir entre uno y otro contrato es importante pues tienen tratamiento diferente en varios aspectos: a) En los efectos que derivan de la resolucin del contrato: si la obra no puede concluirse por causas ajenas al locador y el contrato es considerado compraventa, el locador es vendedor y al no entregar la cosa (la obra) no puede reclamar el precio; si en cambio se considera que el contrato es locacin de obra, el locador es locador y puede reclamar el pago de los gastos que hubiera hecho, el trabajo realizado y hasta el enriquecimiento de la contraparte, b) En la responsabilidad civil por vicios: si el contrato es compraventa, el vendedor responde por eviccin y vicios redhibitorios; si en cambio se lo considera locacin de obra, el locador solo responde por ruina total o parcial, e) Con la dacin en pago: segn el a.779 el pago queda hecho cuando el acreedor recibe voluntariamente por pago de la deuda, alguna cosa que no sea dinero en sustitucin de lo que se le deba entregar. La cuestin es clara: la dacin en pago es un pago (atpico, porque requiere la aprobacin del acreedor) y como tal no constituye contrato sino cumplimiento de obligacin. Esa obligacin puede tener varias causas, incluso puede haberse originado en una compraventa, pero eso no significa que dacin en pago y compraventa sean equivalentes: la dacin en pago es, a lo sumo, una forma atpica de completar una compraventa y consecuentemente, genera los mismos efectos que genera el pago en la compraventa comn, a los que cabe agregar la responsabilidad por eviccin y vicios redhibitorios de la cosa dada en pago, f) Con el contrato de suministro: este tipo de contrato se da cuando una de las partes se obliga a una prestacin a cumplir en cuotas peridicas. Si bien nuestra legislacin no regula especficamente estos contratos, les son aplicables por analoga las reglas de otros contratos: a) Si la prestacin consiste en suministrar peridicamente ciertas cosas transfiriendo su propiedad (ej. entregar alimentos a un hospital) el contrato es equivalente a una compraventa (la entrega en perodos sucesivos no influye), b) Si la prestacin consiste en suministrar peridicamente ciertas cosas solo para su uso y goce, sin transmitir propiedad (ej. suministrar una mquina a una fbrica) el contrato es equivalente a una locacin de cosas, c) Si la prestacin consiste en suministrar peridicamente ciertas cosas en cuya produccin interviene el suministrado dando instrucciones o sugerencias (ej. entregar autopartes a una fbrica) el contrato es equivalente a una locacin de obra, g) Con el contrato de depsito: segn el a.2.182 el contrato de depsito se verifica cuando una parte se obliga a guardar gratuitamente una cosa mueble o inmueble que la otra parte le confa, y a restituir la misma e idntica cosa. As descripto, el depsito parece muy distinto a la compraventa; sin embargo a menudo se da un contrato mas complejo y difcil de caracterizar: se entrega cierta cantidad de cosas en custodia, encargando al mismo tiempo venderlas a un cierto precio y autorizando a venderlas a un precio mayor y a quedarse con el excedente. En este caso hay que establecer la finalidad econmica para caracterizar el contrato: si lo que se busca es vender la cosa, se trata de un mandato de venta (la custodia es circunstancial); si se persigue la custodia, pero por tratarse de cosas perecederas se autoriza la venta, se trata de un depsito irregular; si se persigue a la vez la custodia y la venta, no hay depsito sino compraventa, pues el depsito exige restitucin de la cosa y en este caso no se prev tal cosa, h) Con la donacin con cargo: el a.1.789 dice que hay donacin cuando una persona, por acto voluntario entre vivos, transfiere gratuitamente a otra la propiedad de una cosa. Si la donacin se hace con cargo, es decir imponiendo al donatario una prestacin, habr que ver de qu magnitud es el cargo y quien se beneficia con l: si el cargo es de valor similar a la donacin no puede hablarse de gratuidad, y si adems el cargo beneficia al donante, tampoco cabe hablar de donacin, ya que en realidad se trata de una compraventa encubierta, i) Con el mandato: en principio compraventa y mandato no pueden confundirse porque son muy distintos. Sin embargo la cuestin se complica cuando alguien compra una cosa para venderla inmediatamente: aunque algunos sostienen que el que compra para vender es mero mandatario, la doctrina mayoritaria dice que no hay mandato sino dos compraventas sucesivas, j) Con la renta vitalicia: a priori la renta vitalicia parece muy distinta de la compraventa. Sin embargo la distincin se hace difcil cuando alguien recibe una cosa y a cambio se obliga a dar al otro una renta de por vida: para unos se trata de un contrato de renta vitalicia, para Wayar es una compraventa pues sta es consensual (se concluye por el solo consentimiento de las partes), mientras que la renta vitalicia es real (requiere la efectiva entrega del dinero o de la cosa para concluirse), k) Con el contrato estimatorio: el llamado contrato estimatorio se verifica cuando una persona entrega a otra una cosa, estimndola en cierto precio, con el encargo de venderla y autorizndola a quedarse con el mayor valor que pudiera obtener. Se trata de una figura compleja que no est especficamente legislada y cuya naturaleza jurdica es confusa (hay quienes lo asimilan al mandato y quienes ven una sociedad mas una comisin. Otros lo equiparan a una compraventa, aunque con reglas particulares). Para Wayar es un contrato compuesto, integrado por un mandato (ya que se fija precio estimado) mas una venta: mientras la venta no se produzca el contrato se debe regir por las reglas del mandato sin representacin).

2. La teora del ttulo y el modo. La compraventa como ttulo. Sistema argentino y sistema francs: comparacin (El carcter de la compraventa, sus efectos sobre el dominio de la cosa, varan segn la legislacin que se considere: a) Para nuestra legislacin la compraventa solo tiene efecto declarativo, pues por s misma no transfiere el dominio de la cosa pero constituye ttulo vlido para que el comprador exija la transmisin de dominio, la que se verifica cuando, adems del ttulo, se da el modo (la tradicin o la inscripcin registral). Este sistema queda establecido con el a.577 que dice antes de la tradicin de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningn derecho real, b) Para los franceses la compraventa tiene efecto transmisivo, pues su sola celebracin convierte al comprador en propietario, no requirindose la tradicin ni ningn otro negocio jurdico. El sistema francs de transmisin ipso facto solo cabe cuando se venden objetos existentes al momento de la compraventa y que pueden ser determinados individualmente; adems tiene carcter supletorio, pues las partes pueden pactar que la transmisin no se produzca en el acto sino en un futuro. Por otra parte, para el caso de inmuebles, la transmisin de dominio solo es oponible a terceros cuando el negocio se publicita mediante su inscripcin en el registro inmobiliario. El sistema francs tiene algunas ventajas prcticas, pero desprotege al comprador, que al hacerse propietario de la cosa debe asumir los riesgos por su prdida o deterioro aunque an no la haya recibido) - Compraventa y forma (Un sector de la doctrina sostiene, erradamente, que la compraventa inmobiliaria tiene forma ad solemnitatem, es decir que solo se perfecciona cumpliendo la forma solemne impuesta por la ley (escritura pblica). Segn esto la compraventa no sera consensual, pues el mero consentimiento no bastara para concluirla. El error de esta tesis radica en considerar que formal es sinnimo de no consensual y no formal es sinnimo de consensual, con lo cual se estn mezclando dos criterios clasificatorios independientes entre s: los contratos pueden ser consensuales o no consensuales (reales) por un lado y pueden ser formales o no formales por otro, razn por la cual no hay impedimento para que sean a la vez consensuales y formales, como ocurre en la compraventa inmobiliaria) - Transferencia del dominio segn la naturaleza de las cosas: automotores, aeronaves, buques (La exigencia de inscripcin registral de las compraventas no es exclusiva de los inmuebles, sino que se extiende a ciertos bienes muebles, cuyo dominio tambin debe registrarse: son los llamados bienes muebles registrables (automotores, naves, buques). El decreto-ley 6582/58 dispuso que la transmisin de dominio de automotores debe formalizarse por instrumento pblico o privado y solo produce efectos entre las partes y con relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin en el Registro de Propiedad del Automotor. Para los buques y aeronaves el rgimen es similar: se requiere ttulo y modo, y si se pretende oponibilidad ante terceros, se requiere inscripcin del ttulo en el registro correspondiente) - El consentimiento: aspectos sobre los que debe versar (La compraventa, como cualquier contrato, requiere del consentimiento de las partes para celebrarse. El consentimiento es, segn se vio, un acto jurdico bilateral que se forma por la concurrencia de dos actos jurdicos unilaterales, oferta y aceptacin. Supone un acuerdo de las partes, que versa sobre la naturaleza del acto que se celebra, sobre la cosa que es objeto del contrato, sobre la persona con quien se contrata y sobre el precio que debe pagarse: si en alguno de estos aspectos hay disenso entre las partes o error de una de ellas y tal circunstancia hace a la esencia del acto, el contrato es nulo (ej. si una parte cree estar vendiendo y la otra cree estar recibiendo en donacin, o si una parte cree estar vendiendo una cosa y la otra cree estar comprando otra cosa). Si en cambio el disenso o el error son meramente accidentales y no hacen a la esencia del acto, ste es vlido) - Compraventas forzosas: distintos supuestos. Naturaleza de cada una de las figuras (El a.1.324 comienza diciendo que nadie puede ser obligado a vender y a continuacin dice excepto cuando se encuentre sometido a necesidad jurdica de hacerlo, lo que se da en los siguientes casos.... De este modo establece las llamadas ventas forzosas acerca de cuya naturaleza jurdica hay opiniones encontradas: a) Spota sostiene que no son compraventas, pues no hay consentimiento, que es una condicin esencial de la compraventa (pero no dice qu son), b) Lpez de Zavala dice que s son compraventas pues, aunque la voluntad de vender no es libre y espontnea, hay consentimiento en los dems aspectos del negocio (esto parece contradictorio), c) Wayar sugiere analizar separadamente cada uno de los cinco supuestos enumerados en el a.1.324: 1) Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa de utilidad pblica: intentando explicar qu es la expropiacin, la escuela contractualista dice que ella deriva de un contrato tcito entre el Estado y los ciudadanos en virtud del cual estos aceptan anticipadamente venderle al Estado los inmuebles que ste declare de utilidad pblica. As pues, aunque se trata de un contrato de Derecho Pblico, es equiparable a la compraventa regulada por el Derecho Privado. Otros ven en la expropiacin una institucin mixta, regida primero por el Derecho Pblico y luego por el Derecho Privado. Para Wayar es una institucin del Derecho Pblico y no del Derecho Privado, no obstante lo cual admite ser regulado por las reglas de la compraventa, 2) Cuando por una convencin o un testamento se imponga al propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada: si la obligacin de vender deriva de una convencin, entonces consiste en promesa de venta, y puesto que se supone que la promesa se formula libremente, no cabe hablar de venta forzosa. En cambio, si la obligacin es un cargo impuesto al heredero por el causante, s hay venta forzosa, pues la aceptacin de herencia no es plenamente libre: o se la acepta con el cargo o no se la acepta, 3) Cuando la cosa fuese indivisible y, perteneciendo a varios, alguno de ellos exigiese el remate: esta situacin, que se da en las herencias civiles y en las sociedades, es indudablemente una venta forzosa, a no ser que todos los condminos estn de acuerdo en vender, 4) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados por decisin judicial: la opinin mayoritaria sostiene que, aunque la imposicin de venta viene del poder pblico, se establece una relacin directa entre rematado y adquirente, por lo que se trata, indiscutiblemente, de una venta forzosa, 5) Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la obligacin de venderlos en todo o en parte: es el caso de tutores y curadores obligados a vender muebles de sus pupilos, de liquidadores de sociedades que deben vender para repartir el capital entre los socios, de sndicos de quiebras que deben vender para pagar a los acreedores. Se trata, indudablemente, de ventas forzosas. En sntesis, en todos los supuestos se trata de venta forzosa, salvo en el caso de expropiacin y de convencin (aunque estos casos tambin admiten ser regulados por las reglas de la compraventa).3. Elementos del contrato (En cuanto es un contrato oneroso, la compraventa impone ventajas y sacrificios a cada parte: para el comprador la ventaja (el objeto del contrato segn su perspectiva) es la cosa que obtiene y el sacrificio es el dinero que dejar de tener al pagar; para el vendedor es a la inversa: la ventaja (el objeto del contrato segn su perspectiva) es el dinero que obtendr como pago y el sacrificio es la cosa que dejar de tener. De lo dicho surge que en la compraventa el objeto del contrato se compone de dos elementos: la cosa y el precio) 1) La cosa. Cosas susceptibles de venta. Requisitos: existencia, determinacin, comercialidad (En la compraventa las cosas deben entenderse en su sentido jurdico, es decir como objetos materiales susceptibles de tener un valor, incluida la energa y las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin (a.2.311). A partir de esta definicin cabe preguntarse cules cosas, de entre todas las que hay o puede haber, pueden ser objeto de compraventa: la respuesta la da el a.1.327 que expresa: pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos, aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenacin no sea prohibida. Los verdaderos alcances de este artculo quedan claros si se lee la nota al pie del mismo (la palabra cosa se toma en su sentido mas extenso, abrazando todo lo que pueda ser parte de un patrimonio, cosas corporales o derechos, con tal que sean susceptibles de enajenacin y de ser cedidos). Conforme a esto, la cosa, para ser objeto de venta, debe cumplir tres requisitos: a) Existencia: la cosa debe tener existencia real, es decir debe ser posible material y jurdicamente, sea en la actualidad o a futuro. As pues, no se puede vender la mitad viva de una vaca ya que tal cosa es materialmente imposible, ni vender una persona ya que ello est prohibido por la ley (si se venden tales cosas, la venta es nula). Tampoco puede venderse, segn el a.1.328, una cosa que habiendo existido, ha dejado de existir al momento de concluirse el contrato; pero si solo una parte de la cosa ha perecido, el comprador puede optar entre anular la compra o demandar la parte de la cosa que quede, pagando un precio proporcionalmente menor. Si la cosa se extingue total o parcialmente despus de formalizada la venta y antes de ser entregada, el vendedor se libera de la obligacin (salvo que la prdida sea por su culpa o dolo, en cuyo caso debe indemnizar por daos y perjuicios). En cuanto al comprador, la prdida de la cosa lo libera de la obligacin de pagar, y si ya lo hubiera hecho, puede repetir. Un caso particular es la compraventa de dos o mas cosas: puede considerarse como venta nica (aunque se incluyan cosas de diferente calidad y precio) o puede entenderse que son ventas mltiples. Es una cuestin de hecho que el juez debe apreciar y que tiene importancia en caso de que haya prdidas parciales: sea el caso de una compra de 10 vacunos, 20 equinos, 5 porcinos: si se pierden los porcinos el comprador puede argumentar que fue una compra nica y que la prdida parcial lo faculta a no comprar nada, mientras que el vendedor puede decir que fueron tres ventas y que dos de ellas siguen siendo vlidas. Puesto que la ley no fija un criterio a seguir, es el juez quien debe decidir de qu se trata, atendiendo a las circunstancias de cada caso, b) Comercialidad: solo pueden ser vendidas las cosas que estn en el comercio, las que son enajenables. Hay cosas que son absolutamente inenajenables, sea por disposicin de ley (puertos, plazas, mares) o disposicin de las personas (ej. prohibicin de venta impuesta por el donante al donatario) y otras que son relativamente inenajenables, pues pueden venderse si media autorizacin previa (ej. bienes de los menores emancipados), c) Determinacin: la cosa que se vende debe estar determinada o ser determinable (a.1.333), pues la indeterminacin deja indefenso al comprador. Si el vendedor dice vendo ese televisor la cosa est determinada; si dice vendo un televisor como ese la cosa es determinable; si dice vendo un televisor la cosa es indeterminable, pues hay gran variedad de televisores (nuevos y usados, grandes y chicos, etc.) - Compraventa de cosas futuras. Venta de esperanza: alea y condicin (Se ha visto ya que el a.1.327 admite la compraventa de cosas futuras, lo cual supone dos hiptesis: a) Venta de cosa esperada: es la venta sujeta a la condicin de que la cosa llegue a existir en el futuro. Es una venta condicional, pero es venta concluida, de lo cual resulta que el vendedor est obligado, desde que da consentimiento, a realizar todo aquello que conduzca a la existencia de la cosa y, una vez que sta existe, queda obligado a entregarla. Si la cosa no llega a existir, la condicin no se cumple y el contrato no produce efectos (el vendedor no recibe el precio). La condicin no se refiere a la cosa en s, sino al hecho de que llegue a existir, b) Venta de esperanza: es la venta no sujeta a condicin, pero de resultado incierto (aleatorio) en la que el comprador asume el riesgo de que la cosa no llegue a existir. En este caso el contrato produce efectos aunque la cosa no llegue a existir, pues de un modo u otro el vendedor recibe el precio. Ello, claro est, siempre que haya realizado los deberes a su cargo para que la cosa exista, pues si no los hizo, el comprador puede reclamar resolucin del contrato. Esto es as por cuanto, para el comprador, el objeto directo del contrato no es la cosa en s, sino el comportamiento del vendedor (en este sentido la venta de esperanza se asemeja a una locacin de servicio, pues impone al vendedor una obligacin de hacer). As descriptas, la venta de cosa esperada y la venta de esperanza se diferencian claramente; sin embargo en ciertos casos la distincin no es tan sencilla, lo cual es grave ya que se rigen por normas distintas (la venta de cosa esperada se rige por el rgimen de las obligaciones condicionales (a.1.173) y la venta de esperanza se rige por el rgimen de las obligaciones aleatorias (arts. 1.332, 1.404 y ssgtes). Cuando no hay elementos de juicio suficientes para distinguir, la doctrina aconseja desechar la alea y asumir que es venta condicional, ya que solo hay riesgo asumido cuando ello est expresamente establecido en el contrato) - Cosas existentes pero sujetas a un riesgo (La venta de cosas existentes pero sujetas a un riesgo es vlida siempre y cuando el comprador conozca el riesgo y lo asuma (es el caso de una venta de vacunos que estn en un campo inundado y corren riesgo de perecer). Se trata de una compra con alea, de modo que si el riesgo acontece el comprador debe pagar lo convenido. En cambio, si solo el vendedor conoce el riesgo y lo oculta maliciosamente, cuando el riesgo se realiza el vendedor pierde derecho al precio y adems debe reparar los daos causados) - Venta de cosas ajenas: la cuestin en el derecho romano y comparado. Nuestro derecho: Cdigo Civil y Cdigo de Comercio. Supuestos en los que la venta de cosa ajena es vlida: efectos. Cundo no es vlida: consecuencias de la nulidad. Efectos con relacin al propietario, los derechos que le asisten. Confirmacin de la venta (El a.1.329 establece que las cosas ajenas no pueden venderse, sin embargo otros artculos admiten la venta de cosa ajena (y an mas: el a.453 del Cdigo de Comercio dice expresamente que la compraventa de cosa ajena es vlida). Para entender esta aparente contradiccin hay que recurrir al derecho romano y al derecho comparado: a) En el derecho romano la venta de cosa ajena estaba permitida porque la compraventa tena efecto declarativo (no transfera el dominio de la cosa, de modo que el vendedor solo se obligaba a procurar la entrega de la cosa), b) En el derecho francs la venta tiene efecto transmisivo (transfiere el dominio de la propiedad), razn por la cual la venta de cosa ajena est prohibida en general. Sin embargo la doctrina y la jurisprudencia han establecido que la prohibicin debe relativizarse y no aplicarse en ciertos casos, c) En el derecho espaol, al igual que en el romano, la compraventa tiene carcter declarativo, por lo cual la venta de cosas ajenas no est prohibida (tampoco est permitida expresamente, pero es aplicable el principio todo lo que no est prohibido, est permitido), d) En el derecho alemn, que tambin responde al modelo romano de compraventa, la venta de cosa ajena est expresamente permitida. Tras la sntesis precedente cabe analizar la cuestin en nuestro derecho: en l la compraventa tambin tiene efecto declarativo (no transfiere la propiedad de la cosa), por lo cual el criterio debera ser el de permitir la venta de cosas ajenas. Y en rigor se es el criterio, pues lo que el a.1.329 est diciendo es que las cosas ajenas no pueden venderse ... como si fueran propias (y el que as obra incurre en delito de estelionato, dice el a.1.178). Si el que vende cosa ajena lo hace declarando que no es dueo, la venta es vlida y resulta aplicable el a.1.177 que dice: las cosas ajenas pueden ser objeto de los contratos. El que promete entregar cosa ajena solo est obligado a procurar que la prestacin se realice, a no ser que hubiera garantizado la entrega. Si as fuera y la cosa no se entregase, o si la no entrega fuera por culpa del vendedor, ste deber indemnizar perdidas e intereses. Conforme a este artculo, son supuestos de ventas vlidas los siguientes: a) La venta de cosas fungibles (ej. un distribuidor vende a un minorista 500 lmparas de 25 w.): no es exigible que el vendedor sea propietario de lo que promete entregar, pero tiene la obligacin de procurar que la entrega se realice, b) La venta realizada por el heredero aparente a comprador de buena fe: el heredero aparente no es propietario, pero la venta es oponible por el comprador de buena fe al heredero verdadero. En cambio hay nulidad en los siguientes supuestos: a) Cuando ambas partes ignoran que la cosa es ajena: ambos pueden pedir la nulidad de la venta: el vendedor hasta antes de la entrega; el comprador en cualquier momento. Establecida la nulidad, y an habiendo actuado de buena fe, el vendedor debe restituir lo recibido en pago y debe responder por eviccin, b) Cuando solo el vendedor sabe que la cosa es ajena: en este caso el vendedor no puede plantear nulidad; en cuanto al comprador, sus derechos son los mismos que en el caso anterior (Wayar entiende que no tiene accin de nulidad, pues al ser comprador de buena fe conserva el derecho de propiedad, que es lo que persegua al comprar: esto es discutible pues, si el comprador no tena intencin de perjudicar al verdadero propietario, no se le puede negar el derecho a restituir la cosa a su dueo original), c) Cuando solo el comprador sabe que la cosa es ajena: en este caso el comprador no tiene derecho a la restitucin de lo dado en pago y menos a pedir indemnizacin; en cuanto al vendedor, puede pedir nulidad pero no indemnizacin (salvo que pruebe que sufri dao por el obrar culposo del comprador). En todos los casos en que cabe nulidad, esta es relativa, pues apunta a proteger un inters privado (la propiedad de la cosa) y no est comprometido el orden pblico (adems la anulabilidad del acto es subsanable, sea porque el verdadero propietario lo ratifica o porque el vendedor adquiere la propiedad de la cosa que debe entregar). En cuanto al verdadero propietario, en principio es un tercero en la relacin vendedor-comprador, no obstante lo cual la compraventa hecha sin su participacin lo afecta: ante ella puede oponerse a entregar la cosa si la tiene en posesin, o puede plantear accin reivindicatoria si no tiene posesin (esta accin es intil si el comprador es de buena fe, por lo cual puede optar por demandar por daos y perjuicios al vendedor). Finalmente, cabe sealar que el vicio de cosa ajena es subsanable por dos vas: a) Por ratificacin del propietario verdadero, la cual puede ser expresa (por declaracin) o tcita (dejando transcurrir el tiempo para que el comprador pueda plantear usucapin), b) Por adquisicin de dominio de la cosa por parte de vendedor, despus de la venta). - Compra de la cosa propia. Diversas hiptesis (En principio parece absurdo e improbable que alguien compre algo que ya es de su propiedad: si alguien lo hiciera la venta sera nula y sin efecto alguno. Sin embargo, puede ocurrir que alguien, siendo propietario, no tenga posesin, ante lo cual opte por comprar la posesin. En tal supuesto, si el comprador paga y el vendedor no entrega la cosa, indudablemente le cabe al comprador el derecho a reclamar la entrega; pero si el vendedor entrega la cosa, podra pensarse que el comprador no est obligado a pagar, pues en realidad ha recuperado una cosa que ya era suya; sin embargo hay que considerar en qu condiciones se daba la posesin: si era con justo ttulo y de buena fe el vendedor tena derechos y puede hacerlos valer. La compra de cosa propia tambin puede darse cuando se compra una cosa que se posee en condominio con otros. - Compraventa de cosas en condominio. Fundamentos y consecuencias de la nulidad. Consolidacin de estas ventas. Venta de la porcin del condominio (Segn el a.1.331, si un condmino vende la totalidad de una cosa indivisa, la venta es nula an respecto de la porcin del vendedor.... La solucin que propone el artculo es criticable, pues no se ve la razn para anular toda la venta, incluida la porcin que era propia del vendedor: esto perjudica al comprador, quien se ve privado de toda la cosa cuando podra conservar, al menos, la porcin no discutida. Cuando la cosa se vende con el consentimiento de todos los condminos, excepto uno (lo que suele ocurrir cuando uno de los cnyuges muere, generndose un condominio sobre sus bienes, del que participan el cnyuge suprstite y los hijos), en algunos casos los jueces se han pronunciado por la nulidad de toda la venta, an cuando la oposicin provena de quien era propietario de una pequea porcin (los jueces interpretaron que el caso encuadraba en el a.1.331 y aplicaron el principio de que todo derecho debe ser protegido, por mas pequeo que sea; pero no tuvieron en cuenta el principio de no abuso del derecho). Distinto criterio ha sentado la jurisprudencia en los casos en que la venta se realiza con el consentimiento expreso de algunos condminos y el consentimiento tcito de otros: los jueces entendieron que tales casos no encuadran en la hiptesis del a.1.331 y se pronunciaron por la validez de la venta. En cuanto a las consecuencias de la nulidad, el a.1.331 dice que ...el vendedor debe satisfacer al comprador de buena fe los perjuicios e intereses resultantes de la anulacin. De cualquier manera, estas ventas son de nulidad relativa y subsanable, ya que pueden consolidarse por la ratificacin hecha a posteriori por los otros condminos o bien por la adquisicin por el vendedor de las porciones de los otros copropietarios. Cabe aclarar que el a.1.331 no impide a un condmino vender solo su propia porcin de dominio, ni tampoco lo deja a salvo de acciones de sus acreedores: estos pueden pedir el remate de la porcin indivisa, pero no de la totalidad de la cosa (a.2.677) - Modalidades en la compraventa de inmuebles. Los casos del a. 1.344, su rgimen jurdico (El a.1.344 enumera una serie de modalidades de compraventa de inmuebles, citando entre otras la compra sin indicacin de rea y a un solo precio, sin indicacin de rea y a precio por medida, con indicacin de rea con un solo precio y no a tanto la medida, etc. Sin embargo estas modalidades distan por mucho de ser todas las posibles: la evolucin del derecho y el progreso tecnolgico han dado lugar a gran variedad de modalidades (loteos, edificios en propiedad horizontal, countries, barrios cerrados, tiempos compartidos, etc.) que han tornado insuficientes las previsiones del Cdigo Civil, obligando a dictar normas especficas que regulen las diferentes modalidades. En lo que sigue se analizan algunas de ellas) - Venta de inmuebles fraccionados en lotes y pagaderos en cuotas peridicas. Anlisis del rgimen contenido en la Ley 14.005 (La ley 14.005, conocida como Ley de loteos, establece las pautas a que debe ajustarse la venta de un inmueble extenso fraccionado en lotes y pagaderos en cuotas: el vendedor debe hacer aprobar los planos de loteo y subdivisin, cumpliendo las exigencias municipales y debe inscribir el loteo en el Registro Inmobiliario, hacindose pasible de sanciones y multas si incumple esta obligacin. Cada operacin de venta que se realice debe anotarse en el Registro indicando sus condiciones (nombre del comprador, identificacin del lote, precio y forma de pago, designacin de escribano, etc.). La norma prev que en caso de conflictos con terceros el adquirente con instrumento inscripto ser preferido ante otros acreedores. Asimismo seala que quien hubiera pagado el 25% del precio total tendr derecho a escriturar, pudiendo el vendedor inscribir hipoteca para garantizarse el cobro. Tambin establece mecanismos para transferir los lotes comprados y regula los honorarios de los escribanos. La Ley de Loteos vino a poner fin a la generalizada prctica de vender lotes de manera irregular e incluso ilcita, pero en ciertos casos result contraproducente por imponer condiciones que no siempre son cumplibles o por encarecer excesivamente los precios. Por esta razn, y por la falta de controles adecuados de los organismos pblicos responsables, son todava frecuentes los loteos irregulares, lo que suele generar serios conflictos entre adquirentes y vendedores) - Enajenacin en prehorizontalidad. Anlisis de la Ley 19.724. Problemas registrales (La ley 19.724, conocida como Ley de Prehorizontalidad, establece las pautas a que debe ajustarse la venta de unidades de propiedad horizontal en un edificio construido, en construccin o a construirse: el vendedor debe hacer aprobar los planos de propiedad horizontal y de subdivisin, cumpliendo las exigencias municipales y debe inscribir la prehorizontalidad en el Registro Inmobiliario, acompaando un proyecto de reglamento de copropiedad. Cada operacin de venta que se realice debe anotarse en el Registro indicando sus condiciones (nombre del comprador, identificacin de la unidad, precio y forma de pago, etc.), entregndose al adquirente una copia de la escritura de afectacin a prehorizontalidad. La norma prev que si terceros adquieren el inmueble afectado o si se pretende hipotecar el mismo, los derechos de los adquirentes debern respetarse. Tambin establece los requisitos a cumplir para el caso de una eventual desafectacin (por no construccin de la obra, por fracaso de ventas), incluyendo la obligacin de indemnizar a los adquirentes. La ley contiene otras disposiciones en materia de publicidad y de construccin por administracin y dispone que al terminarse la obra debe constituirse formalmente el consorcio, debiendo la asamblea de adquirentes designar un administrador provisorio hasta que se apruebe el reglamento de copropiedad y administracin definitivo. An siendo extensa y muy detallada, esta ley no ha bastado para resolver los frecuentes problemas que se plantean en la venta de departamentos, sobre todo cuando la prehorizontalidad se inscribe en base a un proyecto y la obra se frustra, dejando a muchos adquirentes en precaria situacin).2) El precio. Condiciones (Como segundo elemento esencial de la compraventa, el precio debe reunir ciertas condiciones para que la venta se perfeccione. Sobre ellas se trata a continuacin) - a) En dinero. Precio mixto, pactado en moneda extranjera (clusula valor dlar), jurisprudencia (El a.1.323, que define la compraventa, es terminante y claro cuando expresa que el precio a pagar debe ser en dinero. Por ende, si no se paga en dinero, no es compraventa (ser permuta si se paga la cosa con otra cosa, o ser un contrato innominado si se paga la cosa con un trabajo o un servicio). Puede ocurrir que se pague en parte con dinero y en parte con alguna cosa o servicio: en tal caso se habla de precio mixto y para decidir si es compraventa o permuta se toma en cuenta cul de las dos especies prevalece en el precio (a.1.356). De cualquier manera ello no tiene mayor importancia prctica pues en cuanto a sus efectos la compraventa y la permuta son similares. Cuando el precio se pacta en moneda extranjera (dlares) se plantea otra discusin doctrinaria en cuanto a la naturaleza del contrato: la moneda extranjera es dinero dicen algunos y sostienen que el contrato es de compraventa; la moneda extranjera no es dinero de curso legal dicen otros y sostienen que el contrato es una permuta y que de l emanan obligaciones de dar cosas. La ley 23.928 (Ley de Convertibilidad) puso fin a la discusin al modificar el a.617 y establecer que las obligaciones pactadas en moneda extranjera se tendrn por obligaciones de dar sumas de dinero (cabe aclarar que, aunque la Convertibilidad ya no rige, este artculo no fue modificado por la Ley de Emergencia sancionada a principios de 2002, por lo cual sigue vigente. De cualquier manera, vale reiterar lo dicho: la discusin es puramente terica pues en la prctica los efectos son los mismos). Distinto es el caso de las compraventas a plazo en las que se establece que el precio se ir ajustando segn la evolucin que tenga el dlar (clusula valor dlar). A priori cabe decir que dichas clusulas son vlidas en la medida en que son libremente pactadas por las partes y no son injustas o inequitativas en s mismas, pues apuntan a mantener invariable la relacin cosa-precio cuando hay un proceso inflacionario. Sin embargo a menudo tales clusulas dan lugar a una distorsin excesiva de la relacin cosa-precio que perjudica al comprador. Ante tales situaciones, la Justicia, con fundamento en la teora de la imprevisin, ha dejado sin efecto la clusula valor dlar, estableciendo mecanismos de indexacin considerados mas equitativos. En igual sentido se ha pronunciado en ciertas oportunidades la ley cuando el problema se hizo general y alcanz proporciones exageradas: dej sin efectos las actualizaciones con valor dlar y declar nulas las clusulas que las impusieran) - b) Determinado o determinable. Forma para obtener la determinacin. El a.1.354 de CC. Fijacin del precio al momento de la entrega. Determinacin por un tercero (Tambin es claro el a.1.323 cuando expresa que el precio debe ser cierto, lo que significa que debe ser determinado o determinable, por lo cual, si las partes no lo fijan y no establecen modo de fijarlo, la venta es nula. Una prctica frecuente es la de no fijar el precio en cantidad determinada, sino indicando que se pagar el justo precio: a priori podra decirse que tal venta es nula, pues el a.1.355 establece que cuando la cosa se vendiere a precio indeterminado o por su justo precio, el contrato ser nulo. Sin embargo el a.1.354 dispone que si el precio de venta no se hubiere determinado, se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del da en el lugar de entrega de la cosa. Combinando ambos artculos puede decirse que si el precio justo puede determinarse con el mecanismo previsto en el a.1.354 la venta es vlida. Cabe aclarar que el a.1.354 es aplicable cuando ya se hizo la entrega de la cosa y el comprador ya es propietario, pero no se puede aplicar si no hubo tradicin. Tambin cabe considerar el a.1.353, que establece que, para cosas muebles, el precio puede determinarse por referencia al valor de mercado, lo cual plantea dos cuestiones: a) No se ve la razn por la cual el artculo excluye las cosas inmuebles, para las cuales tambin existen precios de mercado, b) El artculo no especifica si el precio que se fija es a la fecha del contrato o a la fecha del pago, por lo cual puede adoptarse este ltimo criterio, que es mas prctico cuando hay inflacin. Otro modo de determinar el precio es recurriendo a un tercero designado por acuerdo de las partes para que lo fije, lo cual plantea varias cuestiones: a) El tercero acta cmo mandatario de las partes y no es rbitro, pues no tiene que resolver un litigio, b) Si el tercero no quiere o no puede fijar el precio, a la venta le falta un elemento esencial y resulta nula (a.1.350), aunque las partes estn en su derecho de designar a otra persona o establecer otro modo de fijar el precio, c) Si el tercero acepta fijar el precio y luego desiste o no cumple las partes pueden demandar daos y perjuicios (a.1.904), d) La compraventa queda concluida recin cuando el tercero es designado, e) El tercero puede ser designado directamente por las partes o bien por las personas que stas indiquen, f) El precio fijado por el tercero es irrevocable (a.1.351), lo que significa que el tercero no puede desdecirse, pero no impide que una parte impugne el precio alegando arbitrariedad, error o desproporcin (si la impugnacin prospera la venta se anula), g) La determinacin del precio por el tercero retrotrae los efectos del contrato al momento de su celebracin, lo cual implica que los riesgos de la cosa en el plazo que media entre la contratacin y la fijacin del precio, corren por cuenta del propietario, que es el vendedor hasta la tradicin y es el comprador a partir de ella) - c) Serio. Precio simulado, ficticio o irrisorio (Decir que el precio debe ser serio equivale a decir que las partes tienen real intencin de pagarlo y recibirlo, que es el verdadero precio de la compraventa. Dicho de otro modo, significa que no es un precio simulado (que oculta al precio verdadero), ficticio (que oculta la falta de precio) o irrisorio (que es insignificante con relacin al valor real de la cosa). Si se da alguna de estas tres circunstancias la compraventa es nula porque le falta o est viciado su elemento esencial que es el precio (aunque en el caso de precio simulado, se anula la venta simulada pero resulta vlida la venta verdadera que subyace detrs de ella) - d) Justo. Precio vil. Precio justo o equilibrado. Las clusulas de estabilizacin: sus lmites. Los precios legales (Afirmar que el precio debe ser justo significa decir que debe ser tal que haga equilibrada la compraventa, que no debe ser vil (excesivamente bajo) ni usurario (excesivamente alto). La justeza del precio debe mantenerse a lo largo de toda la operacin, lo que suele resultar difcil cuando la venta es a plazos y hay un proceso inflacionario de por medio. Para mantener el equilibrio suelen incorporarse clusulas de estabilizacin, que son mecanismos indexatorios que no siempre resultan apropiados y terminan acentuando los desequilibrios. Para evitar los abusos suele intervenir la justicia a pedido de parte, o bien se dictan leyes estableciendo pautas indexatorias obligatorias, o se recurre a la fijacin de precios mximos por el Estado (estando vigentes estos no hay impedimento en contratar a precios menores a los mximos).

4. 1) Obligaciones del vendedor: a) De conservacin y custodia, b) De entrega. Incumplimiento, c) De transferir la propiedad. El riesgo en la compraventa, d) De garanta por eviccin y vicios redhibitorios, e) Otros deberes (El contrato de compraventa impone a las partes obligaciones y derechos recprocos: lo que es obligacin de uno, es derecho del otro y viceversa. Al vendedor le caben las siguientes obligaciones: a) De conservacin y custodia: esta obligacin es una secuela de la obligacin de entregar la cosa y est consagrada en el a.1.408: el vendedor no puede cambiar el estado de la cosa vendida y est obligado a conservarla tal como se hallaba el da del contrato, hasta que la entregue al comprador. El deber de conservacin es claro cuando se trata de entregar una cosa cierta e individualizada, en cambio resulta mas difuso cuando se trata de entregar cosa incierta de gnero limitado (ej. entregar 5 caballos, no seleccionados an, de una tropilla de 50): en tal caso el vendedor debe custodiar toda la tropilla, al menos hasta que se verifique la eleccin, pues tratndose de cosas susceptibles de perecer, la obligacin de entregar solo se extingue cuando se pierden todas las cosas. Lo mismo ocurre cuando se trata de una obligacin alternativa: hasta la eleccin hay deber de cuidar las dos cosas elegibles. En cuanto a sus alcances, el deber de conservar se refiere a los actos necesarios y a los tiles (ej. si lo que se debe entregar es una casa, el vendedor tiene obligacin de pagar los impuestos (gasto necesario) y de mantenerla (ej. cambiar un vidrio que se rompe o reparar una gotera, que son gastos tiles), pues conservar significa no cambiar el estado de la cosa vendida (a.1.408). Aunque no se admite una disminucin de la calidad, nada impide que el vendedor incurra en un gasto de mero lujo que mejore la calidad (ej. construir una pileta), aunque no podr exigir sobreprecio por ello (salvo cuando el comprador hubiera consentido el gasto extra), b) De entrega: esta es la obligacin principal del vendedor y consiste en transmitir al comprador la posesin de la cosa vendida. En realidad es mas que eso: no es una simple obligacin de dar, sino que consiste en un dar con fines traslativos. En suma: hacer entrega de la cosa vendida es hacer la tradicin (a.1.417), la cual puede ser material o puede ser simblica (cuando en lugar de entregar la mercadera de un depsito se entregan las llaves del depsito). La obligacin de entregar plantea las siguientes cuestiones: 1) El a.1.409 dispone que la cosa debe ser entregada libre de toda otra posesin lo cual, cuando se trata de inmuebles, significa libre de toda ocupacin por personas o cosas. Sin perjuicio de ello, las partes pueden pactar que el inmueble se entregue con ocupantes (inquilino, comodatario), en cuyo caso los derechos del tenedor deben ser respetados por el comprador, 2) El a.1.409 tambin dispone que la cosa se debe entregar con todos sus accesorios, lo que incluye los frutos y productos cuando corresponda, 3) En cuanto al tiempo en que debe producirse la entrega, el a.1.409 dice en el da convenido, y si no lo hubiese, en el da en que el comprador lo exija; por su parte el a.1.427 establece que el comprador est obligado a recibir la cosa inmediatamente despus de la compra. Aunque ambos artculos parecen contradictorios no lo son: uno dice que el comprador puede exigir la entrega inmediata y el otro dice que el vendedor puede exigir la recepcin inmediata. De cualquier modo, el concepto de inmediatez debe valorarse en un contexto de buena fe y de usos mercantiles (si el comprador est en Jujuy y la mercadera est en Buenos Aires la inmediatez resulta relativa), 4) Sobre el lugar de la entrega el a.1.410 dispone que la entrega debe hacerse en el lugar convenido, y a falta de ste en el lugar donde estaba la cosa al momento de la contratacin. Este artculo solo es aplicable a cosas ciertas, pues las cosas genricas (ej. 100 vacunos) o las cantidades de cosas (ej. 100 bolsas de trigo) nunca estn en lugar determinado sino que se encuentran diseminadas, razn por la cual se aplica a ellas el a.747 que dispone que en cualquier otro caso, el lugar de pago ser el domicilio del vendedor. Tampoco se puede aplicar el a.1.410 a las cosas que se mueven por s (semovientes) o por accin del hombre, por lo cual en tales casos los usos han establecido que, a falta de lugar convenido, la entrega debe hacerse en el lugar donde la cosa se encuentra habitualmente (depsito, corral, mercado), 5) El incumplimiento se verifica cuando la cosa no se entrega y otorga al comprador el derecho a plantear la resolucin de la venta o a exigir el cumplimiento, opcin que puede ejercer reclamando adems indemnizacin por daos (esto ltimo si hay culpa del comprador en el incumplimiento). Si el incumplimiento deriva de la imposibilidad de cumplir son aplicables las reglas propias de las obligaciones de dar, c) De transferir la propiedad: como se ha sealado, la entrega de la cosa tiene un efecto transmisivo, pues la tradicin transfiere el dominio de la cosa. Este es el principio general adoptado por nuestro derecho, que se aplica a las cosas muebles en general. Sin embargo el principio admite excepciones: a) Cuando se trata de inmuebles, la tradicin no basta para transferir la propiedad, sino que se requiere adems el ttulo, es decir la inscripcin de la escritura en el Registro Inmobiliario, b) Para los automotores, la tradicin ha sido reemplazada por la inscripcin en el Registro Automotor como modo de adquisicin de dominio, c) Para buques y aeronaves rige un sistema similar al de los inmuebles. El sistema adoptado por nuestro derecho hace que el vendedor siga siendo propietario hasta el momento de la entrega, razn por la cual debe asumir los riesgos de prdida o deterioro de la cosa. Si esta se pierde por caso fortuito o fuerza mayor el contrato se resuelve sin efectos, pero si se pierde o deteriora por culpa o dolo del vendedor, ste debe indemnizar los daos, d) De garanta por eviccin y vicios redhibitorios: los fundamentos y alcances de estas garantas ya se han expuesto en la Bolilla VII, por lo que no cabe abundar en detalles. Solo cabe decir que, en materia de compraventa, la garanta por eviccin (turbacin o prdida del derecho) y vicios redhibitorios (defectos de la cosa) queda establecida por el a.1.414, que dispone que el vendedor debe sanear la cosa vendida, lo cual supone: a) Si hay principio de eviccin (turbacin de derecho): el vendedor debe asistir procesalmente al comprador demandado para que la eviccin no llegue a producirse, y debe hacerse cargo de los gastos del juicio, b) Si hay eviccin producida (privacin de derecho) los alcances del saneamiento dependern del grado de eviccin (que puede ser total o parcial) y de la actitud que haya tenido el vendedor al celebrar la venta (buena o mala fe), pudiendo consistir en restitucin total o parcial de lo recibido en pago, resolucin de la venta, e incluso en resarcimiento de daos causados, c) Si hay vicios redhibitorios, los alcances del saneamiento tambin dependern del grado de los vicios (que pueden ser graves o leves) y de la actitud del vendedor al celebrar la venta, pudiendo llegar a ser similares a los que derivan de eviccin, e) Otros deberes: adems de los ya sealados, le caben al vendedor los siguientes deberes: a) Hacerse cargo de los gastos de entrega (flete, seguros): es una obligacin accesoria a la obligacin de entregar, que el CC le impone al vendedor (a.1.415) aunque con carcter supletorio, pues las partes pueden pactar otras condiciones para estos gastos. La doctrina y la jurisprudencia han establecido que los gastos de escrituracin (honorarios del escribano, sellados) no son gastos de entrega y que, salvo pacto en contrario, son a cargo del comprador, b) Obligacin de recibir el precio: el vendedor no puede negarse a recibir el precio si ste responde a las condiciones pactadas (cantidad, lugar, tiempo). Si se negare, le cabe al comprador el derecho a consignar el pago judicialmente para liberarse) 2) Obligaciones y derechos del comprador: a) De pagar el precio, b) De retener el precio. Causales para ejercer este derecho, prdida, c) De recibir la cosa, d) Otros deberes (Las obligaciones y derechos del comprador son los siguientes: a) Obligacin de pagar el precio: es la obligacin primera y principal del comprador, la que conforme al a.1.424 debe cumplir en el lugar y tiempo convenidos en el contrato, y si no se hubiera convenido, en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa... Hasta aqu el artculo alude a las compras de contado (contra entrega de la cosa); cuando las compras son a pago diferido segn los usos del lugar o son a crdito (esto debe constar expresamente), se debe pagar a la fecha de vencimiento del plazo en el domicilio del comprador (salvo que se haya acordado otro lugar), b) Derecho a retener el pago: aunque el comprador est obligado a pagar, tiene derecho a retener el pago en dos supuestos: 1) Cuando tiene fundado temor de ser molestado por una accin real (a.1.425): esto funciona como una prevencin ante posible eviccin y la determinacin de cundo el temor es fundado es una cuestin de hecho que el juez debe apreciar segn las circunstancias de cada caso (la jurisprudencia ha sentado el criterio de que si el vendedor no tiene ttulos perfectos, pero tiene posesin a justo ttulo, no es fundada la pretensin del comprador de suspender el pago), 2) Cuando la cosa se va a entregar en distinta calidad a la comprada, o sin sus accesorias, o en partes cuando se compr en conjunto (a.1.426): esto funciona como una prevencin ante posible vicio redhibitorio y solo puede ejercerse cuando el riesgo de vicio es fundado y antes de recibir la cosa (se entiende que si se recibe la cosa se debe pagar, quedndole al comprador el derecho de reclamar por vicios redhibitorios). Cualquiera sea la causa en que se funde la retencin del pago, cuando sta desaparece el comprador debe pagar lo debido mas los intereses devengados durante el tiempo de retencin. El derecho a retener el pago se extingue cuando el vendedor otorga garantas suficientes, cuando cesan los riesgos de turbacin o privacin del derecho o cuando el comprador renuncia en forma tcita o expresa al derecho de retener (bajo tales supuestos, si el comprador insiste en retener el pago, incurre en mora), c) Obligacin de recibir la cosa: el a.1.427 establece que el comprador est obligado a recibir la cosa en el trmino fijado en el contrato o en el que fuese de uso local o, en defecto de ambos, inmediatamente despus de la compra. En cuanto al lugar de recepcin, ser aquel que se haya convenido, o bien el que establece el a.1.410 para cosas ciertas (donde estaba la cosa cuando se celebr la venta), o el a.747 para cosas genricas (en el domicilio del vendedor) o donde est la cosa habitualmente. Si el comprador de cosa mueble deja de recibirla, el vendedor tiene derecho a cobrar los gastos de conservacin y las prdidas, y a consignar la cosa para liberarse reclamando pago, o a la resolucin de la venta (a.1.430). Si se trata de cosa inmueble comprada a plazos y pagada en todo en parte, y el comprador no la recibe, el vendedor tiene los mismos derechos que en el caso de cosa mueble, salvo el derecho a resolucin, d) Otros deberes: le cabe al comprador (salvo acuerdo en contrario hacerse cargo de los gastos de escrituracin (honorarios del escribano, sellados) y de los gastos de recepcin (descarga). En principio no le corresponde pagar gastos de entrega (fletes, embalajes, seguros) salvo que as se hubiera convenido) 3) Derechos del vendedor frente al incumplimiento de la obligacin de pagar el precio (Si el comprador no paga, al vendedor le caben los siguientes derechos: 1) A reclamar el pago, b) A retener la cosa si an no la hubiera entregado al comprador, 3) A reivindicar la cosa si ya la hubiera entregado y fuera cosa inmueble (no podra hacerlo si la cosa fuera mueble, pues en tal caso el comprador, por haberla recibido, sera propietario y la reivindicacin solo puede pedirla el propietario contra quien posee), 4) A pedir la resolucin de la venta con sustento en el a.1.204, que admite la resolucin por incumplimiento en virtud del pacto comisorio expreso o tcito (Wayar entiende que este artculo prevalece sobre los artculos 1.429 y 1.432, que no admiten la resolucin por no pago de cosas muebles e inmuebles compradas a crdito. Esto por el principio de igualdad entre las partes, que sugiere que si el comprador puede pedir resolucin ante la falta de entrega, el vendedor debe poder pedirla ante la falta de pago).

5. La promesa de compraventa. Unilateral y bilateral (La compraventa, como cualquier contrato concluido, supone, en la mayora de los casos, un conjunto de tratativas previas (pourparlers) que poco a poco van acercando las posiciones de las partes. En algn momento las tratativas dejan de ser simples opiniones y sondeos y se transforman en verdaderas promesas que se hacen las partes, que pueden ser unilaterales (promesa de comprar o promesa de vender) o bilaterales (promesa de comprar y de vender). El problema es determinar si las promesas son solo eso, es decir promesas de compraventa y si de por s ya constituyen compraventa concluida. Para responder a la cuestin se analizar en lo que sigue el boleto de compraventa, acerca de cuya verdadera naturaleza jurdica existen opiniones encontradas) - El boleto de compraventa inmobiliaria. Concepto. Importancia de la figura. Su naturaleza jurdica. Diversas teoras (El boleto de compraventa inmobiliaria es una figura extraa al Cdigo Civil original: Vlez, al establecer que la compraventa de inmuebles deba hacerse por escritura pblica (a.1.184), no advirti suficientemente las dificultades prcticas que ello implicaba. Debe tenerse en cuenta que al momento de sancionarse el Cdigo Civil, los catastros parcelarios existentes en el pas eran muy rsticos, lo que dificultaba y encareca las escrituraciones. Ante ello, y no pudiendo detenerse la libre y creciente circulacin de bienes inmobiliarios, se fue generalizando de a poco la costumbre de comprar y vender inmuebles con boleto de compraventa, simple documento firmado por las partes que dejaba constancia de la operacin y dejaba pendiente la escritura. Aunque actualmente los catastros y registros inmobiliarios ya estn organizados, la costumbre de comprar y vender con boleto sigue siendo generalizada, en parte porque los costos de escrituracin siguen siendo elevados y en parte porque resulta una modalidad muy prctica cuando se vende en mensualidades y el vendedor no quiere escriturar hasta que no se complete el pago. Sin embargo, mas all de la costumbre, la ley (a.1.185) sigue exigiendo la escritura para tener por concluida la venta (aunque el a.1.185 bis, agregado por la ley 17.711, reconoce algn valor al boleto). Ello ha dado lugar a una extensa polmica doctrinaria acerca de la verdadera naturaleza jurdica del boleto: lo que en concreto se discute es si el boleto es solo una promesa de comprar y vender (un preliminar de compraventa) o es un instrumento que acredita una compraventa ya realizada. En lo que sigue se desarrollan las dos teoras que existen al respecto) - a) La tesis formalista. El boleto como contrato preliminar. Opinin de Lpez de Zavala (Esta tesis se aferra a la letra del Cdigo y sostiene que el boleto es solo una promesa de compraventa y no una venta concluida, pues falta uno de los elementos esenciales exigidos por la ley que es la forma (la escritura). Lpez de Zavala, que adhiere a esta teora, sostiene que el boleto es un contrato preliminar perfecto, distinto de la compraventa en s, la cual recin se concreta cuando el promitente (el vendedor) firma la escritura. De acuerdo a esta teora seran necesarios dos consentimientos sucesivos, lo que lleva a preguntarse qu ocurre si el promitente (el vendedor), tras haber firmado el boleto (tras haber prometido vender) se niega a escriturar: aunque algunos sostienen que el promisario (el comprador) solo puede reclamar daos y perjuicios, Lpez de Zavala entiende que tambin puede reclamar cumplimiento de la promesa, es decir escrituracin, an por va de ejecucin forzada (pidiendo al juez que ordene escriturar). Si es as, no se ve cual es la diferencia esencial entre el boleto (contrato preliminar ) y la escritura (contrato definitivo) - b) La tesis aformalista. El boleto como contrato de venta definitivo. Opinin de Morello (Esta tesis se aferra a los hechos y sostiene que el boleto es un contrato definitivo, una venta concluida, lo que significa que a partir de su firma las partes asumen los roles de comprador y vendedor. Morello, promotor de esta teora, entiende que los contratantes, al firmar el boleto, lo hacen en el entendimiento de estar concluyendo una compraventa, y no puede negarse el sentir y la voluntad de las partes, solo porque se omiten las formas impuestas por la ley. Wayar, que adhiere a esta teora, agrega que el boleto equivale a compraventa concluida simplemente porque as es en la realidad diaria (el boleto es venta para un obrero y para un sabio, para un lego y para un letrado) - Fundamentos y consecuencias de cada una de estas teoras. Importancia prctica de la cuestin. Nuestra jurisprudencia (La teora formalista se funda en la letra de la ley y en la necesidad de seguridad jurdica; la teora aformalista se funda en los hechos, en la realidad social y en un sentido de estricta justicia. La cuestin tiene una enorme importancia prctica, pues del carcter y el valor que se otorgue al boleto dependen muchos efectos de la compraventa, tanto con relacin a las partes como con relacin a terceros. La jurisprudencia no ha tenido un criterio uniforme en esta cuestin, habiendo optado por uno u otro criterio en diferentes casos, Sin embargo, paulatinamente, y sobre todo a partir de las leyes 17.711 (a.1.085 bis) y 19.551 (Concursos) tiende a prevalecer la tesis aformalista) - Boleto y cesin (Mas all de las diferencias que plantean ambas teoras, las dos coinciden en que el boleto es un contrato y, como todo contrato, admite ser cedido bajo ciertas condiciones: puede cederlo una parte (sea que se la llame comprador o se la llame promisario) o puede cederlo la otra parte (sea que se la llame vendedor o se la llame promitente) y, en uno u otro caso, implica una verdadera cesin de contrato, mediante la cual el cedente transfiere al cesionario su status contractual, es decir, su calidad de titular del boleto. Tal transmisin es completa, incluyendo tanto los crditos como las deudas: si el comprador debe parte del precio y a l se le debe la escritura, resulta que es a la vez deudor y acreedor del vendedor, de modo que, para ceder su status contractual, necesita la previa conformidad del acreedor cedido, que es el vendedor (solo podra ceder sin previa conformidad del vendedor si hubiera pagado todo el precio, ya que en tal caso no sera deudor sino solo acreedor y se tratara de una cesin de crdito). En cuanto al cesionario, adquiere el status del cedente en plenitud, quedando obligado a pagar el saldo de precio y facultado a reclamar la escritura. La cesin del boleto no requiere formalidades sacramentales para consumarse, bastando un documento escrito o el simple endoso del boleto por los involucrados. En algunos boletos suele incluirse una clusula que impide la cesin: ello es vlido mientras no se trate de una prohibicin genrica y total, sino de una prohibicin de ceder a determina(s) persona (s), pues en definitiva se trata de una clusula de no enajenar y se rige por las reglas de sta ltima) - Boleto y terceras: de dominio, de posesin y de mejor derecho (a) Tercera de dominio: la tercera de dominio es una accin que se concede a los propietarios de bienes muebles que los han prestado o alquilado a terceros, cuando estos sufren embargos a causa de sus deudas. Presumiendo que el poseedor es el dueo de los muebles, los acreedores embargan cosas que en realidad no son del deudor: mediante la accin de tercera, las cosas embargadas pueden ser sustradas de la ejecucin si el tercero prueba ser el verdadero dueo. En principio la tercera de dominio solo es aplicable a bienes muebles (en los que la posesin supone propiedad) pero no a inmuebles, pues con relacin a estos la titularidad de dominio se establece con la escritura. Sin embargo en ciertos casos (terceros que tienen posesin y boleto, pero no tienen escritura) la justicia ha admitido la accin de tercera de dominio sobre inmuebles para proteger los legtimos derechos del adquirente de buena fe, b) Tercera de posesin: algunos cdigos procesales han creado una figura equivalente a la tercera de dominio, para aplicarla a los inmuebles: se trata de la tercera de posesin mediante la cual se apunta a proteger los derechos del poseedor con justo ttulo (con boleto), con el mismo espritu con que el Cdigo Civil protege en general a los poseedores de buena fe. Para que esta accin prospere es menester inscribir el boleto en el Registro Inmobiliario, a fin de que eventuales acreedores del titular de dominio no puedan alegar que ignoraban la existencia de la posesin, c) Tercera de mejor derecho: a menudo ocurre que un titular de dominio vende el inmueble, con boleto, a mas de un comprador. Aunque todos son de buena fe y por ende todos tienen derecho a ser propietario, solo uno puede llegar a serlo. Para establecer cul ser existe la accin de tercera de mejor derecho, que otorga preferencia a quien tiene boleto mas antiguo: el boleto mas antiguo prevalece incluso sobre escrituras otorgadas con posterioridad y an sobre eventuales embargos trabados con fecha posterior al boleto. Solo puede ser vencido si la accin de embargo se hubiera iniciado con anterioridad a la fecha del boleto) - Los derechos emergentes del boleto frente al concurso del vendedor (a.1.185 bis). Incidencia de la Ley de Concursos 19.551 (El a.1185 bis, incorporado por la Ley 17.711, estableci que los boletos a favor de adquirentes de buena fe, sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere pagado el 25% del precio y en tales casos el juez podr disponer la escrituracin a favor del comprador. El artculo recept la innegable y generalizada realidad social de comprar lotes con boleto, hacindose eco de innumerables reclamos de proteccin a los adquirentes de buena fe que se vean despojados por la quiebra del vendedor, reclamos que en casos aislados ya haban encontrado eco favorable en los jueces. Sin embargo hubo quienes no estuvieron de acuerdo: los mercantilistas ortodoxos sostuvieron que, ante un concurso o quiebra, el artculo vendra a alterar el principio de igualdad de los acreedores, que es bsico e materia concursal. Intentando apaciguar a los descontentos, el a.150 de la Ley de Concursos 19.551 dispuso que solo tendrn preferencia los adquirentes por boleto que destinen el inmueble a vivienda: esta limitacin no tiene sentido, pues no se ve porqu no han de tener preferencia quienes destinen el inmueble a una actividad comercial o microindustrial que constituya el sustento nico de una familia, o aquellos que mantengan el lote baldo por no tener medios para construir todava. Mas all de esta limitacin, lo cierto es que el a.1.085 bis est vigente y que resulta aplicable si se dan los siguientes requisitos: a) El vendedor debe haber sido declarado en concurso o quiebra por sentencia judicial, b) La compraventa debe estar instrumentada por boleto, aunque no es menester que ste haya sido inscripto en el Registro Inmobiliario, c) El comprador debe serlo de buena fe, es decir debe haber comprado ignorando el estado falencial del vendedor, d) Debe encontrarse pagado al menos el 25% del precio total al declararse el concurso, d) El otorgamiento de escritura no es imperativo sino facultad del juez (podr), que decide segn las circunstancias de cada caso) - La proteccin del adquirente. Requisitos. El debate en la doctrina y la jurisprudencia (El debate doctrinario sobre la naturaleza y el valor del boleto de compraventa no ha concluido, aunque cabe sealar que la jurisprudencia y la legislacin tienden a inclinarse a favor de la proteccin del adquirente de buena fe).

6. La autonoma de la voluntad en la compraventa. Limitaciones (La Teora de la autonoma de la voluntad, expuesta en la Bolilla I, establece la naturaleza jurdica del contrato en base a dos proposiciones afirmativas: la primera dice que el contrato es una ley individual (esto surge del a.1.197 que dice que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma); la segunda dice que tanto la ley como el contrato son actos jurdicos, aunque el contrato es de nivel inferior a la ley estatal y por ello algunos de sus efectos son los previstos por la ley y no los queridos por las partes. De ambas proposiciones se concluye que en el contrato hay autonoma de la voluntad, pero no ilimitada sino hasta el marco que la ley admite. El contrato de compraventa no escapa a este principio: aunque el a.1.363 consagra la autonoma de la voluntad en la compraventa (las partes pueden, mediante clusulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como quieran, las obligaciones que nacen del contrato), ello slo es posible en el marco de las limitaciones que impone el orden jurdico: por un lado ciertos principios (cooperacin, asistencia recproca) que en conjunto constituyen el llamado Orden Pblico; por otro lado normas expresas contenidas en las leyes. As por ejemplo, el CC contiene varias normas limitativas, llamadas Reglas de Oro del Cdigo Civil, entre las que se citan: a.1.198 (Los contratos deben celebrarse e interpretarse de buena fe), a.1.071bis (La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos), a.502 (La obligacin fundada en causa ilcita es de ningn efecto), a.530 (La condicin de una cosa imposible, contraria a las buenas costumbres, o prohibida por las leyes, deja sin efecto la obligacin) Modalidades. compraventas condicionales, a trmino, o con cargo (a) Compraventas sujetas a condicin: previo a desarrollar el punto cabe hacer una distincin: la compraventa es condicional cuando el acontecimiento incierto que la rige domina por igual ambos lados del contrato y la produccin o no del hecho-condicin no altera el equilibrio contractual (ej. Juan vende a Pedro un paraguas sujeto a que llueva: si no llueve no hay compraventa, si llueve si la hay: en ambos casos hay equilibrio); la compraventa es aleatoria cuando el acontecimiento incierto influye sobre una sola de las prestaciones, de modo que la produccin o no del hecho altera el equilibrio contractual (ej. Juan vende a Pedro un paraguas cuyo precio depende de la lluvia: si llueve es un precio, si no llueve es otro precio, pero en uno u otro caso hay compraventa). Hecha la distincin, cabe sealar que la compraventa condicional puede ser de condicin suspensiva (cuando el contrato se celebra pero queda en suspenso (como si no existiera) mientras no ocurra el hecho-condicin) o de condicin resolutoria (cuando el contrato se celebra y produce efectos inmediatamente, pero queda resuelto (como si no hubiera existido) cuando ocurre el hecho-condicin). En principio la distincin entre una y otra modalidad no ofrece dificultades; sin embargo en ciertos casos surgen dudas, las que se resuelven aplicando el a.1.372: en caso de duda, la venta condicional se reputar de condicin resolutoria si antes de ocurrido el hecho-condicin el vendedor hubiera entregado la cosa al comprador. El criterio es lgico: si hubo entrega de la cosa significa, en principio, que el contrato comenz a producir efectos antes del hecho-condicin, lo que implica condicin resolutoria. Cada una de estas dos clases de condiciones tiene sus particularidades, por lo que cabe analizarlas por separado: 1) Compraventa sujeta a condicin suspensiva: mientras no ocurra el hecho-condicin, las obligaciones no son exigibles (a.1.370 inc.1: el vendedor no est obligado a entregar la cosa, el comprador no est obligado a pagarla). Si en ese marco el vendedor entrega la cosa, el comprador no adquiere el dominio de ella, sino que es tenido por administrador de cosa ajena (a.1.370 inc.2). A partir de entonces caben dos alternativas: a) Que ocurra el hecho-condicin, en cuyo caso el comprador pasa a ser propietario con efecto retroactivo al da de la tradicin (a.543) y como tal, no est obligado a rendir cuentas de su administracin ni a entregar los frutos, b) Que no ocurra el hecho-condicin, en cuyo caso la compra no se concreta y el comprador deja de ser tal y se confirma como mero administrador, debiendo restituir la cosa con mas sus aumentos y frutos (el a.548 dice sin los frutos, pero prevalece el a.1370 inc.2, mas especfico, que dice administrador, el cual por definicin debe restituir la cosa con sus frutos). Los mismos criterios se aplican cuando, adems de la entrega de la cosa, ha mediado el pago de la misma (a.1.370 inc.3): si no ocurre el hecho-condicin, la compraventa no se concreta y las partes deben restituirse recprocamente cosa y precio con mas sus frutos, lo que en el caso del precio consiste en intereses), 2) Compraventa sujeta a condicin resolutoria: mientras no ocurra el hecho-condicin, las obligaciones son exigibles como si no hubiera condicin (a.1.371 inc.1: el vendedor est obligado a entregar la cosa, el comprador est obligado a pagarla). Habiendo cumplido cada parte su respectiva obligacin, el comprador adquiere el carcter de propietario y a partir de entonces caben dos alternativas: a) Que no ocurra el hecho-condicin, en cuyo caso la compraventa se confirma y los derechos quedan irrevocablemente adquiridos, b) Que ocurra el hecho-condicin, en cuyo caso la compraventa se resuelve y las partes deben restituirse recprocamente las prestaciones: para este supuesto el a.1372 inc.2 dispone que el vendedor vuelve a adquirir dominio sobre la cosa recin cuando el comprador le hace tradicin de ella, lo que debe entenderse aplicable solo a cosas muebles (respecto de las cuales podra haber terceros adquirentes de buena fe), ya que para los inmuebles la devolucin otorga propiedad con carcter retroactivo, b) Compraventas sujetas a trmino: no hay impedimento para que una compraventa quede sujeta a un plazo, sea ste suspensivo o resolutorio, aplicndose a ella los principios generales sobre obligaciones a plazo, c) Compraventas sujetas a un cargo: no hay acuerdo en cuanto a que la compraventa pueda estar sujeta a un cargo: algunos entienden que el cargo es siempre parte de la cosa o parte del precio, lo que significa que en definitiva no es cargo. Wayar entiende que se puede admitir que la compraventa se sujete a un cargo siempre que se acepte que ste tendr carcter accesorio respecto de la obligacin de una de las partes) - Pactos: a) De no enajenar, b) Comisorio. Muebles e inmuebles, c) De retroventa. Sus limitaciones y peligros, d) De reventa, e) De preferencia, f) Seal o arras, g) De reserva de dominio, h) De mejor comprador, i) Venta a satisfaccin del comprador, ad gustum y a ensayo, k) Venta por junto, cuenta, peso o medida, m) Otras clusulas. El contrato de mohatra (En las compraventas condicionales las condiciones suelen presentarse en forma de clusulas que contienen pactos, entre los cuales se citan: a) Pacto de no enajenar: el a.1.364 establece que est prohibida la clusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna, pero no a una persona determinada. El vendedor no puede imponer una prohibicin absoluta y total de enajenacin pues, de generalizarse tal prctica, no habra libre circulacin de los bienes (por esa razn una clusula de tal contenido es nula, aunque subsiste el resto del contrato). Sin embargo, tampoco se debe coartar el derecho de los vendedores a impedir que ciertos terceros adquieran lo que estn vendiendo (por tal razn es vlida una clusula de tales alcances). Cabe advertir que, si bien el texto dice a una persona determinada, ello debe entenderse en sentido amplio, no circunscrito a una sola persona identificada con nombre y apellido, sino tambin a grupos determinados de personas, pero sin caer en excesos genricos (tales como a ningn extranjero, a ninguna mujer). Cuando no es claro si se han sobrepasado los lmites de razonabilidad que impone el artculo, deber ser el juez quien establezca la validez o nulidad de la clusula. Si existiendo la clusula y siendo vlida, el comprador vende al cosa a la persona prohibida, le cabe al vendedor original el derecho a demandar la nulidad del acto y reivindicar la cosa del tercero que la hubiera adquirido (ello, claro est, cuando se trate de cosa inmueble, cuya propiedad se registra con la prohibicin; no cuando se trate de cosa mueble que el tercero hubiera adquirido de buena fe), b) Pacto comisorio: ya se vio en la Bolilla VI el derecho a resolver el contrato que tiene la parte cumplidora cuando la otra no cumple, derecho que deriva del llamado pacto comisorio, contenido en los contratos en forma expresa o tcita. Se vieron tambin las contradicciones que contena en esta materia el CC y la desprolija reforma dispuesta por la ley 17.711, que modific el a.1.204 admitiendo la existencia del pacto comisorio tcito, pero dej inalterados otros artculos que niegan la existencia tcita del pacto o peor an, consideran nulo el pacto expreso cuando se trata de venta de cosas muebles (a.1.374). Aunque este artculo tiene algn sentido (apunta a proteger a eventuales terceros compradores de buena fe), lo cierto es que entre l y el nuevo a.1.204 hay una contradiccin, la cual se salva aplicando el principio ley posterior prevalece sobre ley anterior, lo que significa que prevalece el a.1.204 y vale el pacto comisorio (tcito o expreso) en la venta de cosas muebles. En cuanto a las cosas inmuebles, el pacto comisorio expreso fue ejercido abusivamente por muchos vendedores de lotes urbanos, razn por la cual la jurisprudencia limit sus alcances y luego la ley 17.711 admiti tales limitaciones, disponiendo (a.1.204) que si se hubiera pagado parte del precio, el pacto solo podr ser ejercido respecto de la parte impaga, c) Pacto de retroventa: este pacto est definido en el a.1.366, que dice que el mismo se plasma cuando se incorpora una clusula que faculta al vendedor a recuperar la cosa vendida y entregada, restituyendo al comprador el precio recibido, con aumento o disminucin. El rescate tiene efecto retroactivo, por lo que se considera que la cosa nunca sali del dominio del vendedor. El pacto de retroventa (o de rescate) funciona como una condicin resolutoria potestativa (el hecho-condicin no depende del azar sino de la voluntad de una parte), lo que encierra el peligro de abusos (suelen utilizarlo los usureros) y justifica las limitaciones que la ley le impone: 1) No cabe en la venta de cosas muebles (porque terceros de buena fe se veran perjudicados si compraran algo sin saber que est sujeto a retroventa) y solo puede pactarse en las ventas de inmuebles, en las que el pacto queda anotado en el Registro y nadie puede alegar que lo desconoca). Si se pacta rescate en una venta de mueble, no solo es nulo el pacto sino la venta toda, 2) El pacto debe celebrarse al mismo tiempo que la venta: si se pacta despus es ineficaz como retroventa, pero vale como nuevo contrato (esto significa que la readquisicin no es rescate y no tiene efecto retroactivo), 3) La potestad resolutoria debe ejercerse dentro de los tres aos contados desde la venta (no desde la entrega de la cosa): si se pacta un plazo mayor el pacto es vlido como tal, pero no en lo referente al plazo, que en tal caso ser el mximo legal, 4) El precio de la retroventa debe estipularse al celebrar el pacto: si se estipula despus o se omite estipularlo, se entiende que es igual al precio de venta. El pacto de retroventa se ejerce con la simple declaracin del vendedor y en cuanto a sus efectos, hay que distinguir dos perodos: 1) Antes que el vendedor ejerza su potestad: el comprador no goza de un dominio pleno, pues los actos de administracin o disposicin que realiza sufren la influencia de la condicin resolutoria; en cuanto al vendedor, goza de un derecho creditorio (no de un derecho real) y puede exigir medidas conservatorias de la cosa, 2) Despus que el vendedor ejerce su potestad: el comprador debe restituir la cosa con mas sus mejoras necesarias tiles y necesarias (los frutos pendientes deben repartirse equitativamente); el vendedor, por su parte, debe pagar el precio pactado mas el valor de las mejoras necesarias y tiles y tambin hacerse cargo de los gastos de escrituracin. El derecho de retroventa se extingue por el cumplimiento del plazo, por la renuncia del vendedor, o por la prdida de la cosa por caso fortuito, d) Pacto de reventa: definido en el a.1.367, es equivalente al de retroventa, solo que en el reventa la potestad resolutoria la tiene el comprador, quien se reserva el derecho de revender al vendedor la cosa comprada, con aumento o disminucin del precio. En general se rige por las disposiciones de la retroventa, aunque hay algunas diferencias: aunque el comprador est obligado a realizar los gastos de conservacin, no puede pretender que ellos les sean reconocidos cuando revende, e) Pacto de preferencia: definido en el a.1.368, consiste en una estipulacin por la cual el vendedor tiene preferencia de compra, en caso que el comprador resuelva vender la cosa. Aunque puede pactarse como accesorio de una compraventa, tambin puede pactarse autnomamente, como contrato independiente, o bien adosado a otros contratos, como la locacin o la sociedad. Lgicamente, el preferido podr recomprar slo si el comprador decide vender y si ofrece iguales o mejores condiciones que otros interesados. Por lo tanto, si el comprador decide vender, debe hacrselo saber al preferido, indicndole las condiciones que ofrecen terceros interesados, a fin de que el preferido pueda ejercer su derecho (para esto el preferido dispone de tres das cuando se trata de muebles, o de diez si se trata de inmuebles, tras lo cual el derecho de preferencia se extingue). Si el comprador vende sin comunicar al preferido, ste no puede disolver la venta (si el tercero es comprador de buena fe), pero puede reclamar daos y perjuicios, f) Pacto de sea o arras: la sea o arras se vio en la Bolilla VI, dejndose establecido que poda ser penitencial (cuando equivale a intencin de concluir el contrato, admitiendo el arrepentimiento de alguna de las partes aunque a costa de perder la sea dada o devolver la recibida duplicada), o confirmatoria (cuando equivale a intencin de cumplir el contrato ya concluido y no admite el arrepentimiento facultando a la contrapartes a demandar cumplimiento o resolucin), g) Pacto de reserva de dominio: este pacto tiene lugar cuando a la venta se le agrega una clusula mediante la cual el vendedor se reserva el dominio de la cosa vendida hasta que el comprador pague la totalidad del precio. Es un mecanismo de garanta del pago, que convierte a la venta en promesa de venta y que es asimilable a una venta con condicin resolutoria (si ocurre el hecho-condicin, que es el no pago, la promesa de venta se resuelve: el vendedor debe restituir la parte de precio que hubiera recibido y el comprador debe restituir la cosa si la hubiera recibido). Aunque en principio es aplicable solo a inmuebles, tambin podra aplicarse a muebles, aunque en tal caso sera inoponible a terceros compradores de buena fe. Si el comprador recibe la cosa, asume el riesgo de prdida, lo cual constituye una excepcin al principio de que a los riesgos los asume el propietario, h) Pacto de mejor comprador: segn el a.1.369, el pacto de mejor comprador es la clusula mediante la cual el vendedor se reserva el derecho de deshacer la venta si aparece un comprador que ofrezca mejor precio. Funciona como condicin resolutoria en la que el hecho-condicin que resuelve el contrato es la aparicin de un comprador mas ventajoso. Este pacto no cabe en la compraventa de muebles, pues ello creara incertidumbre generalizada; en cambio cabe estipularlo en la venta de inmuebles, aunque con un plazo de vigencia de tres meses como mximo, tras los cuales el derecho de resolucin desaparece ipso iure (de pleno derecho), i) Pacto de venta a satisfaccin del comprador: segn el a.1.365 es aquel que establece que no habr venta, o que la venta quedar desecha, si la cosa vendida no agradase al comprador. Se trata de una venta condicionada que admite dos variantes: ad gustum (sujeta a que el comprador guste el producto antes de aceptar, lo que segn Lpez de Zavala es una clusula natural, una condicin tcita en la compra de ciertos productos) o a ensayo (sujeta a que el comprador pruebe la eficacia del producto antes de confirmar la compra, lo que segn Lpez de Zavala es una clusula accidental, una condicin que debe pactarse expresamente en la compra). La satisfaccin del comprador puede funcionar como condicin suspensiva o como condicin resolutoria, segn lo que pacten las partes, disponiendo el comprador de un plazo para manifestar disconformidad: si no lo hace