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S E C T O R E S I N M O B I L I A R I O S M Á S C A R O S D E L G R A N S A N T I A G O Mapcity inves-gó los costos con los que se esta manejando el Mercado Inmobiliario dentro del Gran San-ago, para así lograr tener nociones de los precios, a los que se están adquiriendo los paños urbanos dentro de cada una de las comunas. El mapa de Concentración de Proyectos Inmobiliarios para el Gran San-ago, demuestra la variación de precios de venta para Casas y Edificios ofertantes al año 2012. Existe una marcada concentración de máximos precios para la zona oriente de San-ago, observándose valores bastantes homogéneos para el resto de las comunas, exceptuando el Barrio del Llano Subercaseaux en San Miguel, lugar que ha adquirido un aumento en el nivel socioeconómico de los pobladores, por ende el -po de edificación ha aumentado su valor.
El cono de mayor concentración de altos valores esta representado por las comunas de Providencia, Vitacura, Lo B a r ne chea y L a s C onde s . L a s mencionadas comunas concentran a su vez, la población con los niveles socioeconómicos mas altos, y por lo tanto con un poder adquisi-vo bastante superior existente en el resto de las comunas . Sin duda uno de los sectores más caros presentes en el Gran San-ago, lo conforma la zona del Barrio el Golf e Isidora Goyenechea, esta zona conjuga l o s e d i fi c i o s c ome r c i a l e s má s importantes de la ciudad, lo que a su vez, zonas residenciales exclusivas que presentan valores que se inician rondando 10.000 UF.
S E C T O R E S I N M O B I L I A R I O S M Á S C A R O S D E L G R A N S A N T I A G O
COMUNAS PROMEDIO DE VENTA (UF)
PROMEDIO MINIMO DE VENTA
(UF)
PROMEDIO MAXIMO DE VENTA (UF)
VITACURA 12.900 UF 10.800 UF 15.000 UF LO BARNECHEA 11.600 UF 10.050 UF 13.200 UF LAS CONDES 9.100 UF 7.200 UF 10.950 UF LA REINA 8.400 UF 7.950 UF 9.000 UF CHICUREO 6.000 UF 4.950 UF 7.050 UF PEÑALOLEN 5.300 UF 4.650 UF 6.000 UF PROVIDENCIA 4.500 UF 3.750 UF 5.250 UF HUECHURABA 3.900 UF 3.450 UF 4.350 UF ÑUÑOA 3.100 UF 2.400 UF 3.750 UF PUDAHUEL 2.600 UF 2.250 UF 2.850 UF LA FLORIDA 2.500 UF 2.250 UF 2.850 UF SAN MIGUEL 2.300 UF 1.800 UF 2.850 UF PUENTE ALTO 2.200 UF 1.800 UF 2.550 UF RECOLETA 2.100 UF 1.650 UF 2.700 UF MAIPU 2.100 UF 1.800 UF 2.400 UF MACUL 2.100 UF 1.650 UF 2.400 UF CERRILLOS 2.000 UF 1.800 UF 2.250 UF SAN BERNARDO 2.000 UF 1.800 UF 2.250 UF SANTIAGO 2.000 UF 1.500 UF 2.400 UF LAMPA 1.900 UF 1.800 UF 2.100 UF QUILICURA 1.900 UF 1.650 UF 2.100 UF SAN JOAQUIN 1.800 UF 1.350 UF 2.250 UF PADRE HURTADO 1.800 UF 1.500 UF 2.100 UF ESTACION CENTRAL 1.800 UF 1.500 UF 2.100 UF INDEPENDENCIA 1.700 UF 1.350 UF 1.950 UF QUINTA NORMAL 1.500 UF 1.350 UF 1.800 UF RENCA 1.500 UF 1.350 UF 1.650 UF LA CISTERNA 1.500 UF 1.350 UF 1.650 UF CONCHALI 1.400 UF 1.200 UF 1.500 UF EL BOSQUE 1.100 UF 1.050 UF 1.200 UF
En detalle se puede analizar el gráfico adjunto, el cual demuestra la evolución del precio promedio de venta de los proyectos inmobiliarios por comuna, se observa un aumento constante moderado de precio, comenzando por la comuna del Bosque, hasta llegar a Ñuñoa, donde la pendiente del gráfico aumenta notablemente. Esto se hace aún más apreciable en las cuatro comunas con el precio más alto: La Reina, Las Condes, Lo Barnechea y Vitacura. La comuna de menor precio promedio mínimo de estas cuatro es La Reina, aún así este parámetro es 900 UF más alto que el precio máximo de la zona que la antecede, Chicureo. Así queda explícito, que sólo las familias de mayores ingresos de San-ago, pueden adquirir una vivienda en alguna de estas cuatro comunas. También se destaca que la comuna de Vitacura, es la más cara de San-ago por amplio margen, también sea la de mayor variabilidad de precio, los proyectos inmobiliarios dentro de esta comuna pueden presentar una diferencia de hasta 4.200 UF, es decir muestran una variabilidad equivalente a casi 4 veces al valor total de una vivienda del resto de las 22 comunas más económica, encabezada por El Bosque. La diferencias de costos analizadas en los Inmobiliarios, son congruentes a la polarización presente en el Gran San-ago, en donde los Barrios “Oficinistas” se concentran en las dos comunas más caras, Vitacura y Las Condes. Este Barrio da inicio desde Vitacura hacia el Este de la ciudad, a una constante en el aumento de precios de Inmobiliarios hoy presentes en el Gran San-ago.
B A R R I O S I N M O B I L I A R I O S M Á S C A R O S D E L G R A N S A N T I A G O
B a r r i o E l G o l f e I s i d o r a Goyenechea; sector reconocido por concentrar los edificios más altos e imponentes de la ciudad, actualmente con la inauguración del Edificio Costanera Center se ha posicionado como el centro neurológico de los negocios dentro del Gran San-ago. Esta zona también es reconocida como el SanhaXan de San-ago.
Barrios Residenciales -‐ Comerciales: Manquehue sector reconocido por concentrar viviendas an-guas muy amplias junto con edificación moderna, se presentan grandes centros comerciales abastecedores de gran parte de la población de la zona oriente de la ciudad.
EL siguiente plano representa las amebas con mayor valor para los nuevos Inmobiliarios presentes al año 2012. Se pueden reconocer dis-ntos Barrios, los que comparten algunas caracterís-cas bastantes similares, son zonas con bastante poca diversidad socioeconómica, representan viviendas sobre las 10.000 UF, en el caso de Barrios de Negocios se potencian en zonas con variada accesibilidad y una oferta diversificada de Servicios, al cambio, las zonas residenciales se presentan mas alejadas ya que valoran conceptos como “tranquilidad” y “espacios amplios”, los que son mas escasos en las zonas mas densificadas .
C a r a c t e r í s t i c a s d e l a s z o n a s M Á S C A R A S D E L G R A N S A N T I A G O
Zona Promedio TAMAÑO (MT2) Promedio de Dormitorios
Promedio de Baños
1 298 4 5 2 138 4 3 3 276 5 5 4 201 4 4
C a r a c t e r i z a c i ó n d e l a s z o n a s c o n m a y o r c o n c e n t r a c i ó n d e E d i fi c a c i o n e s c o n
m a y o r V a l o r U F / M T 2
En la tabla superior, se presentan algunas caracterís-cas compar-das por las edificaciones existentes dentro de las zonas de más alta concentración versus valores más altos de UF/mt2 . La zona 2 es la que presenta en promedio el menor tamaño (mt2) junto con la zona 4, ambas se presentan asociadas a Departamentos; la primera -ene un giro mas residencial que la segunda. Tal como se describió anteriormente, la zona 4 presenta el barrio denominado “Sanhakan”, el cual posee departamentos/oficinas principalmente. En cambio las zonas 1 y 3 son lugares en donde predomina una mezcla de zonas comerciales y residenciales, principalmente con un formato de edificios.