CONCEPTO

• El saneamiento es la necesidad de reparar los daños y perjuicioscausados al adquiriente de la cosa, cuando es privado en juicio deevicción o porque la cosa manifiesta tener vicios ocultos.

• El saneamiento entonces, se traduce en la obligación del vendedor degarantizar al comprador la posesión pacífica y útil de la propiedad oderecho vendido.

• El saneamiento en nuestro derecho se puede dar desde dos puntos de vista:

• Saneamiento por evicción.

• Saneamiento por vicios ocultos.

El saneamiento comprende 2 obligaciones:

1.- Garantizar la posesión pacífica, es decir, el saneamiento o garantía en caso de evicción o contra la evicción y garantizar la posesión útil, vale decir, saneamiento o garantía por defectos o vicios ocultos.

2.- El saneamiento en caso de evicción, es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.

• La evicción es una situación jurídica que se caracteriza porla privación total o parcial de una cosa, sufrida por suadquirente, a virtud de una sentencia judicial oadministrativa, "esta puede ser derivada de una acciónreivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegadospor terceros cuya causas son anteriores al título deadquisición del primero.

CONCEPTO DE EVICCIÓN.

ELEMENTOS DE LA EVICCIÓN.

A) Hay una persona que adquiere a título

oneroso una cosa de otra persona.

B) Que es privado de todo o parte de ella.

C) Por sentencia judicial que cause ejecutoria.

D) Mediante la acción ejercitada en su contra por

un tercero, en razón de tener un derecho sobre

la misma cosa, anterior a la adquisición.

SANEAMIENTO EVICCIÓN

El Código Civil establece que: “aunque en el contrato deventa no se haya estipulado el saneamiento, el vendedorresponderá al comprador de la evicción que le prive deltodo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con quese pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en elcontrato”.

Consumada la evicción deben concurrir los siguientes requisitos:

1) Que se ha impedido entrar en posesión o que se le ha privado de ella.

2) Que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero.

3) Que dicho derecho correspondía al tercero.

4) Que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto.

5) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta.

6) Que la privación se haya establecido mediante una sentencia firme.

La manera más evidente de comprobar esto es producir una sentencia pasada

por autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero.

Evicción… • La concurrencia de tales requisitos tiene como propósito demostrar, que el vendedor es responsable por la perturbación de derecho causada al comprador, pues la exigencia de una sentencia definitiva que establezca que un tercero tiene un derecho preferente o uno mejor que el que ostenta el adquirente del bien, implica que ya ha ocurrido la privación total o parcial del derecho sobre la cosa vendida, por una causa anterior a la celebración del negocio jurídico.

• El saneamiento en caso de evicción, se define como la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido y ella comprende 3 obligaciones para el vendedor, como son:

1) La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador;

2) La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de

terceros;

3) La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción.

Efectos.

• La evicción, no radica sólo en la circunstancia de que el adquiriente de una cosa se ve privado del todo o parte de la misma.

• Para que haya evicción debe concurrir la circunstancia de que la privación del todo o parte de la cosa provenga de una causa anterior al contrato y con la circunstancia de que el adquiriente se viere privado de la cosa mediante sentencia firme.

Concepto de Saneamiento por vicios ocultos

• Consiste en la obligación del vendedor de responder por la cosa vendida en caso de presentar vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor.

Efectos de vicios ocultos

• El comprador podrá optar por desistir del contrato, abonándosele los gastos que pago, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

• Además, si el vendedor conocía los vicios y no se los comunicó al comprador, podrá este pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión.

Efectos…

• Si la cosa vendida con algún vicio oculto se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá este reclamar el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse más daños y perjuicios si el vendedor obró de mala fe.

Características de los vicios ocultos

1) Si la cosa vendida con algún vicio oculto se pierde después por caso fortuito o fuerza mayor por

culpa del comprador, podrá este reclamar el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía

al tiempo de perderse más daños y perjuicios si el vendedor obró de mala fe.

2) El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida.

3) Si la hacen impropio el uso a que se la destina.

4) Los Vicios Ocultos que se han conocido por el comprador.

5) Lo adquirido por menos precio que el de la venta inicial.

6) Comprador, podrá pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión de la

compra, ante inspección de un perito experto que califique el vicio oculto.

Para poder solicitar el ejercicio de la acción por vicios ocultos se requiere:

1) Que se alegue la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida que la haga

impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de

tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no lo habría comprado o

hubiera ofrecido un precio menor.

2) Que los vicios sean desconocidos por el comprador en el momento de la

venta.

3) Que se decida retener la cosa, haciéndose restituir la parte del precio que

determinen los expertos.

Bibliografía

• Antología de las Obligaciones Civiles. Adela Alejandra García Téllez. 2010.

• Gutiérrez y González, Ernesto. Teoría de las Obligaciones Civiles. Editorial Porrúa.

• Bejarano Sánchez, Manuel. Obligaciones Civiles. Editorial Oxford.

• http://buscaunpocoaqui.blogspot.mx/2011/09/saneamiento-por-eviccion-y-vicios.html