Resea Legal

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FICHA SOBRE RESOLUCIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR NECESIDAD DEL ARRENDADOR en la lau de 1964.1.- Resea LegalPara los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados despus del 1 de enero de 1995 es de aplicacin el prrafo 3 de artculo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, de 24 de noviembre (en adelante LAU).Para los mismos contratos celebrados con anterioridad a la citada fecha, en aplicacin de lo previsto en la Disposicin Transitoria 2 A, 1 de la LAU, resultan aplicables los artculos 114.11 y 62 a 66 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 4104/1964, de 24 de diciembre (en adelante TRLAU).2.- Resea doctrinalAlamillo sanz, Fernando J.: La denegacin de Prrroga de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pamplona, 1991 (2 edicin). Editorial Aranzadi.Valladares Rascn, Etelvira: La denegacin de la prrroga forzosa por necesidad de la vivienda en la Jurisprudencia de las Audiencias. Aranzadi Civil 1993-II.Sobre la nueva LAU:MARN LPEZ, Javier: Comentarios a la LAU. Pamplona, 1997. Editorial Aranzadi, 2 edicin (pgs. 196 y ss).Prats Albentosa, Lorenzo : Comentarios a la nueva LAU (Director: Valpuesta Fernndez, M Rosario). Valencia, 1994. Editorial Tirant lo Blanch (pgs. 102 y ss).Serrano Alonso, Eduardo : Comentarios a la LAU (Director: OCallaghan, Xavier). Madrid, 1995. Editorial de Derecho Financiero (pgs. 115 y ss)ROJO AJURIA, Luis : Comentarios a la LAU (Director: Pantalen Prieto, Fernando). Madrid, 1995. Editorial Civitas (pgs. 147 y ss).3.- Resea jurisprudencialSe han consultado 116 sentencias de Audiencias Provinciales (salvo indicacin expresa), para el perodo comprendido entre el 1 de enero de 1995 y el 31 de diciembre de 1999. Se ha utilizado la base de datos de jurisprudencia de Aranzadi (en adelante ArC) y en el Derecho (en adelante ED)1.- Requisitos de la denegacin de la prrrogaLa LAU autoriza el desalojo del arrendatario slo en los casos en los que se acredita la existencia de una causa de necesidad apoyada en motivos racionales y justos dando por resuelto el contrato pactado, lo cual exige: A) contrato vlidamente celebrado en situacin de prrroga legal y sometido a esta especial legislacin; B) requerimiento en forma del arrendador al locatario especificando las causas de la denegacin de la prrroga; C) en su caso, seleccin de la vivienda exponiendo las causas de posposicin de los dems inquilinos, art. 65 (sic., debe decir 64) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. D) que se justifique la causa de necesidad alegada. AP Guipzcoa 8/6/98, (ArC 1998\7982)." exigindose para que prospere la accin: a) acreditar la condicin de arrendador; b) acreditar la necesidad de ocupacin de la vivienda arrendada salvo que opere la presuncin legal del artculo 63,, y c) acreditar que se ha practicado el requerimiento previo exigido en el artculo 65 " AP Barcelona 15/2/95 (ArC 1995\308).2.- El Requerimiento previo del art. 65

- Naturaleza la SAP BARCELONA 9-12-1998 (ED. 1998/38370) requisito, este ltimo, que tiene carcter constitutivo y configurador del aludido derecho de denegacin de la prrroga legal, en el sentido de que sin su realizacin no queda ejercitada con xito la accin, ni una vez practicado, puede fundarse la demanda en causa distinta de la alegada en el mismo, siendo la finalidad a que su exigencia responde la de proporcionar al inquilino afectado los datos suficientes sobre las circunstancias que configuran la necesidad invocada por el arrendador para que pueda tomar la decisin que estime oportuna en orden a desalojar la vivienda u oponerse a la pretendida necesidad (SAP VIZCAYA 8-10-1997, ED.1997/19917; GUIPUZCOA 30-4-1998, ED.1998/21925; CADIZ 13-1-1998, ED.1998/9546; GRANADA 31-5-1999, ED.1999/20874)-Requisitos: que han de constar en el requerimiento la SAP MADRID 07-01-2000 (ED.2000/836) la denegacin de la prrroga habr de practicarse mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, hacindole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposicin concurrentes en los dems inquilinos, si los hubiere (SAP LA RIOJA 3-3-1997, ED.1997/2060; VALLADOLID 21-3-1997, ED.1997/3150;CADIZ 13-1-1998, ED.1998/9546; MADRID 23-1-1998, ED.1998/25053; BALEARES 17-2-1998, ED.1998/5332; GRANADA 17-3-1998, ED.1998/8915; GRANADA 31-5-1999, ED.1999/20874) 3.2.1.- El requerimiento ha de ser fehaciente en este sentido la SAP GUIPUZCOA 30-4-1998 (ED.1998/21925) : El simple hecho de la existencia de un mandato verbal por parte del demandante para, por conducto notarial, hacer el requerimiento legal al arrendatario y la circunstancia de haber quedado ratificado dicho mandato obliga a tenerlo como eficaz, sin que el art. 65 obligue a realizar el requerimiento directamente por el arrendador o propietario, al no constituir un acto personalsimo (S. de 6 mayo de 1963) En este mismo sentido la jurisprudencia menor declara que, al no exigir la Ley para el requerimiento poder especial es indudable que podr efectuarlo otra persona, como mandatario verbal del arrendador, segn las normas generales de la representacin y ms cuando ha sido confirmando, consolidado y aclarado por la actuacin de arrendador. (AUP de Jan S 7 de nov. 1978) Tambin puede hacerse por acto de conciliacin. 3.2.2.-SAP BARCELONA 06-10-1997 (ED.1997/12803) se har constar "la causa de necesidad en que se funda", mencin que tiene por objeto que el inquilino tenga cabal conocimiento de la realidad fctica que motiva y fundamenta la necesidad justificadora de la denegacin de prorroga, de forma que, conociendo tales circunstancias, pueda optar entre las diversas posibilidades que la Ley le ofrece; de ah que, tal requerimiento, debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegacin, pues en otro caso, debe decaer por defectuoso, y en definitiva, inexistente, pues el arrendatario no tiene porque intuir en que hechos se basa la necesidad. SAP SEVILLA 04-11-1998 (ED.1998/33500) ahora bien lo que no exige la ley, es que en el requerimiento se consigne con todo detalle, no slo la situacin de necesidad en que se encuentre el arrendador, sino tambin la de las causas que la han producido, bastando por el contrario facilitar la necesaria informacin para que el arrendatario mediante la realizacin de las convenientes pesquisas pueda comprobar la realidad de lo alegado y la inexistencia de fraude o abuso de derecho.... no era preciso que en dicho requerimiento se expresaran las circunstancias en virtud de las cuales exista la necesidad, porque ello constituye la cuestin de fondo".SAP SEGOVIA 06-11-1996, (ED.1996/7943): El que no explique el por qu de su propsito de cambiar de residencia, cuando tal cambio es estrictamente voluntario, y fruto de su libre decisin, resulta ajeno a las exigencias legales del requerimiento previsto en el art. 65 porque se tratara ya de explicaciones o justificaciones atinentes a la esfera de su intimidad personal o familiar, que exceden de la indicacin del nombre de quien necesita la vivienda y de la causa de su necesidad (carencia de vivienda all donde se ha decidido residir). No se puede exigir adems que hayan de explicarse tambin las razones personales por las que el arrendador y su esposa han tomado la decisin de cambiar el lugar de su residencia, en el seno de lo que es su vida particular e ntima. pues es finalidad de ste que la persona requerida conozca , requerimiento ha de ser atendido como una simple declaracin de voluntad receptiva , entraa la manifestacin o pregunta que se hace a persona determinada, exigiendo e interesando de ella, que se exprese y declare su actitud y respuesta a la exigencia del requirente en orden a la denegacin de prrroga forzosa del arrendamiento. AP Madrid 20/1099 (ArC 1999\3189); AP Tarragona 14/9/98 (ArC 1998\6601); AP Jan 21/2/96 (ArC 1996\205) ); AP Valladolid 26/1/96 (ArC 1996\97).- En cuanto al requisito de la concurrencia de las circunstancias de posposicin, la SAP BARCELONA 09-12-1998 (ED. 1998/38370) slo se han de hacer constar dichas circunstancias de posposicin cuando el arrenddor tenga en el mismo inmueble dos o ms viviendas arrendadas (en las casas arrendadas por piso) que corresponda a las mismas caractersticas y sean aptas para satisfacer sus necesidades tal y como establece el apartado primero del art. 64 de dicha Ley locativa, siendo reiterada la doctrina del Tribunal Supremo que establece que no es procedente la aplicacin del orden de prelacin del art. 64 del TRLAU a las otras viviendas que el arrendador pudiera tener dentro de la misma poblacin, ya que no existe precepto alguno que impida al propietario de varias fincas elegir entre cualquiera de ellas la que juzgue ms adecuada a la satisfaccin de la necesidad por l sentida, y que cuando el arrendador posea ms de una finca arrendada en una misma localidad, podr ejercitar su derecho de denegacin de prrroga respecto de la vivienda situada en cualquiera de ellas y solamente dentro de la finca elegida tendr que seguir el arrendador, para la seleccin de la vivienda que trate de ocupar, al orden establecido por la Ley" (SAP MALAGA 27-6-1999, ED.1999/30304; SAP ZARAGOZA 9-7-1999, ED.1999/30362; SAP Barcelona 03-07-1998, ED.1998/28480; MADRID 23-1-1998, ED.1998/25053; GRANADA 31-5-1999, ED.1999/20874)

- Puede efectuarlo un copropietario, el nudo propietario y el arrendador-usufructuario: AP Madrid 17/3/98 (ArC 1998\5141).- Plazo mnimo de 1 ao (si hay acto de conciliacin, 6 meses): AP Jan 21/2/96 (ArC 1996\205); AP Castelln 19/6/98 (ArC 1998\6379).- Basta el acto de conciliacin: AP Asturias 24/3/97 (Ar 1997\547); AP La Corua (ArC 1995\2265).- La causa alegada debe concurrir al tiempo del requerimiento: AP Madrid 24/3/98 (ArC 1998\7033). En sentido contrario: " si bien no es preciso que la causa de necesidad alegada exista en la fecha del requerimiento, sta debe existir al cumplirse el ao del mismo " AP Barcelona 19/6/95 (ArC 1995\1209).- El cambio de causa supone un defecto en el requerimiento: AP Lleida 12/3/99 (ArC 1999\3546); AP Toledo (ArC 1998\4140).- No es un requisito de orden publico, debe alegarse por el arrendatario: AP lava 6/11/95 (ArC 1995\2036).3.- El requisito de la Necesidad3.1.- Concepto: como opuesto a lo superfluo y, en grado superior, a lo conveniente, que exista o no un propsito verdadero, serio y concreto de recuperar la vivienda. AP Asturias 12/2/99 (ArC 1999\3354). necesidad ha de referirse a situacin del hombre en relacin con sus cosas, cuyo uso no slo le sea imperioso o le venga impuesto por causas ineludibles, sino tambin le sea preciso para realizar un fin til y lcito. AP Valladolid 26/1/96 (ArC 1996\97).El concepto de necesidad, delimitado por el Tribunal Supremo inicialmente, y despus por la reiterada doctrina de las diferentes Audiencias Provinciales, definido como lo equidistante entre lo obligado stricto sensu y lo que es mera conveniencia, TC 19/7/90 (RTC 1990\134).SAP BARCELONA 15-09-1998 (ED. 1998/22051) lo necesario viene a ser lo equidistante entre lo obligado "stricto sensu" y lo que es mera conveniencia y que la necesidad del arrendador no puede identificarse con la que se predica en las leyes naturales, sino que ha de referirse a situaciones del hombre en relacin con sus cosas, cuyo uso puede serle necesario para realizar un fin lcito y til, no para conseguir comodidades o recreos que sin ellas no tendra o meramente proporcionarle lujo y ostentacin. ( SAP MADRID 7-1-2000, ED. 2000/836; GRANADA 31-5-1999, ED. 1999/20874; HUELVA 11-5-1999, ED. 1999/23818; CORDOBA 31-12-1997, ED.1997/19635; HUESCA 25-6-1996, ED. 1996/13066; MURCIA 24-10-1995, ED. 1995/10389)En cuanto al concepto de ocupacin la SAP SEGOVIA 06-11-1996, ED.1996/7943 seala que: el concepto de "necesidad" debe referirse a la "ocupacin de la vivienda" y no al hecho de la domiciliacin en la ciudad donde aqulla radique, con lo cual es perfectamente posible apreciar la "necesidad de la ocupacin" en personas que por razones no ineludibles ni necesarias sino estrictamente voluntarias deciden libremente establecerse en aquella ciudad, haciendo uso as del derecho de libertad de residencia que proclama el artculo 19 de la Constitucin Espaola.( SAP Granada 31-05-1999, ED.1999/20874, )

3.2.- Supuestos del art. 63.1 TRLAU - Deseo del arrendador; el deseo de vida independiente, causa de resolucin no basta, es preciso que el mismo sea firme y serio, lo que conforme a la realidad social actual actitud fsica y squica edad y salud adecuada, as como unos medios econmicos. AP Vizcaya 7/12/98 (ArC 1998\8381). ... mnimo dato demostrativo de que quien reclama la vivienda para s, dispone de algn recurso econmico o medio de vida que razonablemente le van a permitir esa vida independiente AP Valladolid 31/10/97 (ArC 1997\2078). AP Tarragona 17/1/95 (ArC 1995\110). la Sala presume que la voluntad de vivir con independencia cuando es voluntad de una persona joven , coincide con lo que cabe presumir y puede ser aceptada, por consiguiente, sin inquirir cules son los motivos que la determinan ni exigir su prueba; cuando, por el contrario, es voluntad de un anciano (sea cual sea el punto en que se inicia esta condicin), por ser contraria a la que el juez presume, slo puede ser protegida por la norma si brota de motivos serios (por ejemplo las desavenencias familiares) cuya realidad debe ser probada. Este razonamiento basado en presunciones subjetivas es evidentemente insuficiente equivale a establecer en la aplicacin de la norma una diferencia no objetiva ni razonable, sino arbitraria y lesiva por tanto al derecho a la igualdad ante la Ley. TC 8/4/91 (RTC 1991\69).- Por necesidades de la salud: AP Tarragona 14/9/98 (ArC 1998\6601). AP La Corua 22/2/95 (ArC 1995\412).- La jubilacin, junto con el propsito de cambio de residencia: SAP BARCELONA 3-3-1999 (ED. 1999/12906): A partir de este concepto de necesidad, la jubilacin, como situacin fctica, viene siendo generalmente admitida como supuesto suficiente para justificar aqulla, en la medida en que, suponiendo la misma el cese definitivo en el ejercicio del cometido laboral, material o intelectual, bien por razn de la edad, bien por imposibilidad fsica, tiene el ciudadano libertad para fijar su residencia en el lugar que desee, no slo por reconocerlo as el artculo 19 de la Constitucin Espaola, que proclama el derecho a elegir libremente la residencia sino tambin en cuanto viene aceptada en las relaciones sociales como afn lcito de cambiar de residencia cuando no exista obligacin legal de vivir en determinada poblacin.(SAP GRANADA 27-7-1999, ED.1999/28489, LA CORUA 26-6-1999, ED.1999/30327; ASTURIAS 13-5-1999, ED. 1999/16116; MALAGA 21-4-1999, ED.1999/12640; SALAMANCA 16-2-1999, ED.1999/4602; ASTURIAS 3-10-1997, ED.1997/ 10925; SEGOVIA 6-11-1996, ED. 1996/7943 ; MADRID 4-10-1995, ED.1995/10957) AP vila 7/3/98 (ArC 1998\627). AP lava 9/5/95 (ArC 1995\1007). TC Auto 2/5/84 (RTC 1984\265 Auto).- Vivir en alquiler el arrendador: "vivir en un piso alquilado, cualquiera que sea el rgimen al que est sometido, supone una autntica y real necesidad " AP Barcelona 14/1/99 (ArC 1999\3138); AP Orense 28/7/99 (ArC 1999\1609).- Insuficiencia de la vivienda: AP Mlaga 3/2/99 (ArC 1999\4426).- Motivos econmicos: SAP LA CORUA 07-07-1999 (ED.1999/30077): Acreditando igualmente que carece de otra vivienda en esta ciudad, y que no constituye mero capricho o conveniencia, sino constatada y objetiva necesidad, ocupar la vivienda de su titularidad, sita en el lugar en que desarrolla su actividad profesional, evitando con ello ver gravada su economa familiar con la obligacin de satisfacer un alquiler por la vivienda en la que actualmente habita con su familia. (SAP SEGOVIA 2-2-1999, ED.1999/6508; BARCELONA 14-12-1998, ED.1998/38371; MADRID 12-1-1995; ED.1995/10980)

- El arrendador paga un alquiler que excede sus posibilidades: AP Castelln 10/5/99 (ArC 1999\1088).- Necesidad de los parientes del arrendador:Afines: " dentro del concepto de ascendientes, como al igual que en el de descendientes, no pueden entenderse comprendidos aquellos que estn unidos con el arrendador nicamente por los meros nexos de una relacin de afinidad " AP Len 8/3/99 (ArC 1999\4180).Hijos arrendador, no concurre: disponibilidad de otra vivienda AP Barcelona 185/5/96 (ArC 1996\1057) AP Ciudad Real 20/3/96 (ArC 1996\527).Hijos arrendador, hay necesidad: " intencin de vivir independientemente una independencia econmica y carecer de otra vivienda " AP Castelln 19/6/98 (ArC 1998\6379); AP Ciudad Real 20/3/96 (ArC 1996\527).

- retorno de emigrantes: SAP BARCELONA 2-12-1998 (ED.1998/38367): "la voluntad de un emigrante espaol de regresar a su pas debe ser estimada como causa de necesidad para la ocupacin de la vivienda arrendada a un tercero, tanto en el supuesto de haber cesado obligatoriamente en su trabajo o actividad, sino incluso cuando este cese es voluntario", sin que el retraso en el regreso del actor pueda considerarse como indicio de fraude o de no necesidad cuando, en todo caso, existen razones vlidas para que dicho regreso se demore hasta que se tenga la disponibilidad del piso donde el actor ha de constituir su hogar. SAP MADRID 10-2-1999 (ED. 1999/21435) seala que el propsito firme y decidido de retornar a Espaa es ya determinante de la necesidad ( SAP LAS PALMAS 10-2-1999, ED. 1999/4813, S.CRUZ TENERIFE 17-2-1998, ED.5982; MADRID 30-1-1998, ED.1998/25061; ASTURIAS 18-12-1997, ED.1997/18006; MADRID 18-4-1996, ED.1996/11080)

- Criterios de interpretacin:Realidad social: ":valorar si existe o no verdadera necesidad, bien entendido que tal apreciacin deber hacerse teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que la norma se aplica (artculo 3, nmero 1 del Cdigo Civil) " AP La Corua 8/1/97 (ArC 1997\20) ; AP Crdoba 4/7/95 (ArC 1995\1310).Localidad: " trmino localidad que emplea el art. 63.2.3. del TRLAU interpretacin amplia tambin a los pueblos o ciudades limtrofes " AP Madrid 13/7/98 (ArC 1998\1418); AP Madrid 14/2/96 (ArC 1996\1636). En contra: AP Cdiz 20/1/98 (ArC 1998\2898).3.3 Presunciones iuris tantum de necesidad del art. 63.2- n 1: " la causa que comentamos se da en beneficio del propietario, puesto que basta querer instalarse en una determinada localidad, sea por motivo de trabajo, sea por desear pasar en ella los ltimos aos de su vida, para que la necesidad se d. Lo importante es que aparezca clara la intencin de permanecer de un modo fijo en la localidad " AP Segovia 15/6/95 (ArC 1995\1115).- n 2: " valoracin de la necesidad, planteado el litigio, como en el presente caso sucede, debe de hacerse por la autoridad judicial, previa prueba de ese pretendido aumento de las necesidades familiares por parte de quien la alegue, y dicha valoracin en todo caso debe de hacerse ponderando las circunstancias concurrentes, tanto de ndole objetiva, esto es el efectivo aumento de las necesidades familiares como de ndole subjetiva, cual puede ser la propia actitud de la arrendadora previa o concurrente, pues el referido artculo no puede ser interpretado en el sentido de entender que baste cualquier aumento de necesidad por pequeo que sea para denegar la prrroga " AP Palencia 3/11/98 (ArC 1998\7827); AP Mlaga 4/2/98 (ArC 1998\3492). SAP BARCELONA 14-12-1998 (ED.1998/38371): Es un criterio jurisprudencial generalizado considerar que el vivir en un piso alquilado, cualquiera que sea el rgimen al que est sometido, supone una autntica y real necesidad, que no se basa en un mero capricho o conveniencia, sino en que el arrendamiento supone una carga econmica fuerte que no tiene porqu soportar la familia que es propietaria de la vivienda. En el caso que enjuiciamos, atendidos los hechos que se declaran probados, existe la necesidad que el art. 62, en relacin al 63.1, ambos del TRLAU exige para la denegacin de la prrroga, en este caso ms patente ante el incremento de las necesidades familiares del actor ante el nacimiento de sus dos hijos, as la denegacin de prrroga de un arrendamiento de vivienda por motivos econmicos (nadie tiene porque pagar ninguna renta correspondiente a otra vivienda si puede disfrutar de una vivienda que le es propia) constituye una verdadera necesidad, ya que se trata no de una mera conveniencia sino de un fin til y necesario..- n 3: "como causa de necesidad el matrimonio de una hija ... Tambin resulta acreditado de la prueba practicada el requisito de que se deba residir en la localidad en que est situada la finca." AP La Corua 14/5/99 (ArC 1999\1149); " que no hay ninguna norma que imponga al propietario la obligacin de convivir con la nueva familia constituida por el hijo (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 julio 1953 [ArC 1953/2024] y 13 mayo 1964 [ArC 1964/2341], entre otras) " AP Orense 5/10/95 (ArC 1995\1517). SAP SEVILLA 26-4-1999 (ED. 1999/20399): la exigencia de que se haya contrado efectivamente matrimonio en el momento de denegarse la prrroga efectuando una interpretacin literal del art. 63.2.3 no es ajustada a derecho pues la necesidad surge desde el momento en que el matrimonio vaya a contraerse, aunque no se haya verificado todava, bastando para presumir la necesidad que se contraiga matrimonio, no que se haya contrado, siendo suficiente el que pueda calificarse de verosmil probable y cierto, dentro de la previsin lgica, el futuro matrimonio. Se exige que exista el estado formal y serio de contraer matrimonio (SAP VALLADOLID 21-3-1997, ED.1997/3150; NAVARRA 16-10-1998, ED.1998/35475; MADRID 13-7-1998, ED.1998/27163) En estos casos la ley tambin exige el deber de residir en la localidad en la que est situada la finca: SAP BARCELONA 23-6-1999 (ED. 1999/32543): segn la doctrina jurisprudencial el deber de residencia exigido por la norma ha de interpretarse con flexibilidad, debiendo entenderse en el sentido -de que es suficiente una conexin objetiva entre la localidad en que se halla situada la finca y su destinatario, sin que haya de identificarse con un constreimiento de carcter orgnico o, administrativo, bastando, una conveniencia manifiesta, un arraigo que lo justifique o una decisin fundada, pues admitir lo contrario seria el negar poder formar familia independiente a aquella persona -que no estuviese vinculada por un especial deber de residencia en razn de cargo o profesin ejercido con anterioridad en dicha poblacin. (SAP LA CORUA 14-5-1999, ED.1999/20336).

Convivencia more uxorio: " la doctrina jurisprudencial que ensea que el hecho de que el invocado matrimonio no se contraiga dentro del ao no constituye obstculo para que la demanda prospere, bastando para que el precepto se cumpla que el proyecto de matrimonio exista durante el ao del requerimiento, siempre que tal proyecto o propsito se manifieste formal, serio y firme, en tal sentido SSTS 30 octubre 1961 y 6 octubre 1971 (ArC 1971/3818) y 30 mayo 1994 " y "anterioridad a la celebracin del matrimonio se establece una convivencia more uxorio, que a los efectos de la denegacin de prrroga ha de entenderse equiparable al matrimonio " AP Madrid 13/7/98 (ArC 1998\1418).- n 4: (no se han encontrado resoluciones concretamente aplicables, como criterio aproximado vide AP Madrid 17/2/98 [ArC 1998\4987]).3.4.- Presuncin legal contraria a la necesidad del art 63.3AP Murcia 16/1/96 (ArC 1996\2); " el hecho de que la actora y la madre del interesado propietarias de diversas viviendas en la ciudad de Lleida, no justifica la aplicacin del art. 63.3 del TRLAU, , puesto que no se ha probado que el interesado haya dispuesto de una vivienda libre de caractersticas similares a la que ocupa el demandado." AP Lleida 27/3/95 (ArC 1995\712).4.- Prelacin en la resolucin del art. 64.Que el legislador a la hora de regular el derecho del arrendador a provocar la extincin del arrendamiento rompiendo con la prrroga legal por causa de necesidad, establezca una prelacin que, obviamente, comporta situaciones de ventaja y desventaja para los arrendatarios colocados en uno u otro lugar del orden escalonado de preferencia, es una actuacin constitucionalmente legtima en tanto no atente a valores constitucionales, y, desde luego, no es contrario al art. 14 de la CE, en tanto no se introduzca en indicada regulacin condiciones o circunstancias personales o sociales de las que tpicamente u en la frmula abierta con la que se cierra aquel precepto entraen una discriminacin. La preferencia selectiva de que gozan los pensionistas - tratndose de arrendatarios con el status econmico de pensionistas- no se acusa en una consideracin global del art. 64 citado que constituya en s una situacin de prerrogativa discriminatoria para los arrendatarios que gocen de una posicin menos favorable en el orden de prelacin o carezcan de esta posicin favorable. TC Auto 2/5/84 (RTC 1984\265 Auto).AP Santa Cruz de Tenerife 3/7/99 (ArC 1999\1861); " arrendador sea propietario de dos o ms viviendas arrendadas en la misma localidad y las mismas estn en un mismo edificio. El deber de notificar las razones de posposicin, los motivos por los que se ha seleccionado precisamente a un concreto arrendatario y no a otro concurre exclusivamente cuando el arrendador tenga cedidas en arriendo otras viviendas similares a la que aqul detenta y que renan las condiciones precisas para satisfacer su necesidad, y stas, de tener varios inmuebles en la misma localidad, se encuentren emplazadas en el que alberga el piso elegido, pues es doctrina del Tribunal Supremo que en tales casos puede el arrendador ejercitar su derecho respecto de la vivienda situada en cualquiera de ellos, y solamente dentro de la finca elegida tendr que seguir para la seleccin de la vivienda el orden establecido en la Ley (as SSTS 14 abril 1961 [ ArC 1961\1810]; 11 noviembre 1968 y 26 junio 1970 [ArC 1970\3232], entre otras muchas." AP Las Palmas 21/10/98 (ArC 1998\7352); AP Zaragoza 4/4/95 (ArC 1995\625).5.- .- Indemnizaciones. ART.66.Concede al arrendatario una indemnizacin por desalojo de la vivienda, que ser de 2 anualidades de renta si el desalojo se produce dentro de los 6 meses siguientes al requerimiento y de una anualidad si el desalojo se produce dentro del ao.SAP LAS PALMAS 12-7-1982.- De los artculos 65 y 66 de la LAU no resulta en absoluto que se condicione el derecho a la indemnizacin a que se acepte el requerimiento de denegacin de prrroga y si slo a que el desalojo se verifique dentro de los plazos que se establecen en el ltimo de los preceptos mencionados, como se deduce de que, de ser negativa la respuesta del arrendatario con explicacin de los motivos de oposicin, como, ocurre en el supuesto que se enjuicia, el arrendador no puede ejercitar la accin hasta el transcurso de un ao, durante cuyo lapso de tiempo puede el arrendatario decidir sobre su conveniencia al desalojo, y como quiera que la Ley no establece como requisito del derecho la aceptacin de la causa de denegacin, obvio es que no cabe entender que sea sta una exigencia de cuyo concurso dependa la procedencia de la indemnizacin. SAP ASTURIAS 24-3-1997.- En cuanto al concepto de renta la jurisprudencia entiende que es la que el arrendatario paga de modo efectivo, no la que debera abonar si le hubieran exigido los incrementos legales.SAP LOGROO 21-6-1983.- El artculo 66 de la LAU priva de indemnizacin legal al arrendatario que dejare transcurrir el plazo del ao subsiguiente al requerimiento sin desalojar la vivienda, pero ntese que el propio precepto hace referencia a una posible indemnizacin nunca superior al importe de 6 mensualidades de renta, si concurriera alguna causa justificativa del no desalojo dentro del ao, indemnizacin que como se dice ene el siguiente artculo 67, por ser de equidad, queda sometida a la libre apreciacin de los Tribunales.6.- Sanciones en caso de incumplimiento.Art. 68a) Por falta de ocupacin: SAP ASTURIAS 30-4-1999 (ED. 1999/12040): ocupar la vivienda quiere decir tomar posesin de la misma bastando para ello que dentro del plazo legal se comiencen las obras para la habitacin, aunque no se terminen dentro de dicho plazo por causas independientes de la voluntad. (SAP MADRID 23-5-1995). SAP ASTURIAS 14-2-1994: el elemento esencial es la intencin de ocupar efectivamente la vivienda de acuerdo con los principios de la buena fe y de rechazo al fraude b) por arriendo o cesin: SAP PALENCIA 14-7-1993.- Dentro de los actos de cesin del goce del uso deben estar los de transmisin, enajenacin o venta de los bienes, no solamente porque de no entenderse as sera facilmente burlable o eludible el precepto en cuestin, con lo que se consagrara un inequivoco supuesto de fraude de ley, sino tambin por la propia ratio legis del precepto, en relacin con la causa de denegacin de la prrroga; en efecto, si se deniega la prrroga no es para que el arrendador pueda especular con la vivienda, o porque le convenga venderla o simplemente necesite dinero que puede obtener mediante su venta, sino porque la necesita para ocuparla para s o para sus ascendientes o descendientes, desapareciendo el fundamento del precepto que le autoriza a recuperarla cuando dentro de un plazo de tres aos deja de ocupar la vivienda, a virtud de cualquier negocio juridico que atribuya a un tercero la facultad de uso o goce, facultades que tambin son dominicales.Qu ocurre en los supuestos de que se venda el piso a terceros? SAP BARCELONA 20-1-1992: que si como consecuencia de una accin de desahucio por necesidad el arrendatario desaloja el piso y despus ste no lo ocupa sino que lo vende a tercero de buena fe antes de transcurrir los tres aos de que habla el artculo 68 de la LAU, no resulta posible la recuperacin de dicha vivienda, transformandose esta obligacin en una deuda de valor a ser indemnizado por los daos y perjuicios causados. (SAP SEGOVIA 9-122-1992; PALMA DE MALLORCA 12-7-1993)