1

Resolución del expediente número 25/2010, Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

de Barcelona

Presidente

Arseni Gibert Bosch

Vocales

Josep Oriol Llebot Majó

Anna Matas Prat

Secretario

Francesc Bernal Dealbert

Barcelona, 25 de julio de 2012

El Tribunal Catalán de Defensa de la Competencia de la Autoridad Catalana de la

Competencia (en adelante, el TCDC de la ACCO), con la composición expresada al margen

y con la señora Anna Matas Prat como ponente, ha adoptado esta resolución en el

expediente número 25/2010, Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona,

cuyo origen se encuentra en la denuncia formulada por el Sr. XXXX contra el Colegio de

Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona por la presunta realización de conductas

prohibidas por la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia (en adelante,

LDC).

ANTECEDENTES DE HECHO

1. El día 17 de junio de 2010 tuvo entrada en el registro de la ACCO, con el número

256E/143/2010, el escrito de denuncia del señor XXXX contra el Colegio de Agentes de la

Propiedad Inmobiliaria de Barcelona (en adelante, COAPI o Colegio indistintamente), a quien

imputaba la realización de conductas prohibidas por la LDC. En este escrito el denunciante

explica que, aunque es miembro del COAPI, no se dedica a la intermediación inmobiliaria,

"sino sólo a la elaboración de informes sobre tasaciones inmobiliarias" (folio número 1),

motivo por el que entiende que no le es aplicable ninguna normativa sobre intermediarios

inmobiliarios. Sin embargo, según relata, el COAPI insiste en incluirlo contra su voluntad en

un registro de agentes inmobiliarios y, por el hecho de haberle incluido, le ha cobrado una

cuota de 180 € en concepto de seguro de responsabilidad civil.

2

2. De acuerdo con lo que establece el artículo 5.dos a) de la Ley 1/2002, de 21 de febrero,

de Coordinación de las Competencias del Estado y las Comunidades Autónomas en materia

de Defensa de la Competencia (en adelante, Ley 1/2002), en fecha 7 de julio de 2010 se

remitió a la directora de Investigación de la Comisión Nacional de la Competencia (en

adelante, DI de la CNC), mediante la aplicación informática CIRCA, nota sucinta (folios

números 2 y 3) y oficio (folio número 4) en que se comunicaba la presentación de la citada

denuncia y se ponía de manifiesto que, de acuerdo con el artículo 2.1 de la citada norma, la

ACCO se consideraba competente para conocer del asunto de referencia. En fecha 12 de

julio de 2010 se recibió, igualmente mediante CIRCA, un oficio emitido el 9 de julio de 2010

por la DI de la CNC que coincidía con la determinación de órgano formulada por la ACCO

(folio número 6).

3. La Directora General de la ACCO (en adelante, DG), en fecha 14 de julio de 2010, dictó

un acuerdo de inicio de un periodo de información reservada, con el objeto de determinar la

existencia de indicios razonables de infracción de la LDC (folio número 8), y en la misma

fecha dirigió un requerimiento de información al COAPI (oficio con número de registro

0256E/358/2010) y a la persona denunciante (oficio con número de registro

0256S/359/2010), los cuales se recibieron el 19 de julio (folio número 11) y el 16 de julio de

2010 (folio número 14), respectivamente.

En fecha 22 de julio de 2010 se registró de entrada en la ACCO (número de registro

0256E/220/2010) el escrito de 12 de julio por el que la persona denunciante contesta al

requerimiento de información y expone una cuestión adicional relativa a la imposición por

parte del Colegio de cursos de formación, con su correspondiente cuota, para permanecer

en las listas de peritos previstas en la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) -

folio número 16. El día 22 de julio de 2010 también se registró de entrada (número de

registro 0256E/219/2010) un escrito del COAPI donde solicita la ampliación del plazo para la

contestación del requerimiento de información, el cual fue efectivamente cumplimentado

mediante escritos con registro de entrada en la ACCO del día 30 de julio (número de registro

0256E/233/2010) y de 12 de agosto de 2010 (número de registro 0256E/245/2010).

El día 20 de agosto de 2010 se registró de entrada en la ACCO un escrito de la persona

denunciante (número de registro 0256E/248/2010), con el que completa la contestación al

requerimiento de información y plantea la cuestión relativa a la exigencia de multicolegiación

para temas como el de pertenecer a las listas de peritos de la LEC (folio número 60). El 15

de septiembre de 2010 se registró de entrada en la ACCO un segundo escrito de la persona

3

denunciante de aportación de documentación complementaria (registrado con el número

0256E/258/2010, folio número 63).

En fecha 16 de septiembre de 2010 se dirigió al COAPI el segundo requerimiento de

información en el marco del periodo de información reservada (oficio con número de registro

de salida 0256S/529/2010), el cual fue recibido el día 17 de septiembre de 2010 (folio

número 68). En fecha 30 de septiembre del 2010 se registró de entrada en la ACCO el

escrito del COAPI de contestación al requerimiento de información (número de registro

0256E/301/2010), junto con el que aportaba documentación, incorporada en los folios del 81

hasta el 280 del expediente.

4. La provisión de la DG de fecha 16 de noviembre de 2010 acordó la incoación del

expediente sancionador contra el COAPI (folios número del 281 al 283), la cual se notificó en

fecha 18 de noviembre del 2010 mediante oficio con número de registro de salida

0256S/746/2010, junto con la provisión de requerimiento de información dirigida al COAPI,

de fecha 16 de noviembre de 2010 (folios número del 284 al 286). El requerimiento de

información fue contestado el día 10 de diciembre de 2010 mediante escrito con registro de

entrada 0256E/476/2010 (folios número del 311 al 327), previa ampliación del plazo

acordado mediante provisión del instructor del expediente de fecha 30 de noviembre de

2010, notificada al COAPI el día 2 de diciembre (folios número del 308 al 310).

En fecha 21 de diciembre de 2010 se notificó a la persona denunciante la provisión de

incoación del expediente sancionador mediante oficio con número de registro de salida 0256

S-747 (folios número del 296 al 301). El día 30 de noviembre de 2010 se comunicó a la DI de

la CNC la provisión de incoación mediante la aplicación informática CIRCA (folios número

del 303 al 307).

La instructora del expediente acordó el 10 de marzo de 2011 dirigir un nuevo requerimiento

de información al COAPI, el cual se notificó el 15 de marzo de 2011 mediante oficio con

número de registro de salida 0256S/62/2011 (folios número del 330 al 334). En fecha 5 de

abril de 2011 se registró de entrada en la ACCO, con el número 0256E/120/2011, el escrito

del COAPI de contestación al requerimiento de información (folios número del 342 al 352),

presentado previa ampliación del plazo acordada mediante provisión de la instructora de 24

de marzo de 2011, notificada al COAPI el 25 de marzo (folios número del 337 al 339).

4

La provisión de la instructora del expediente de 8 de abril de 2011 reiteró el requerimiento de

información dirigido al COAPI, a fin de que se completara la información aportada en

contestación al requerimiento de fecha 10 de marzo de 2011, la cual se notificó al COAPI en

fecha 13 de abril de 2011, mediante oficio con registro de salida n.º 0256S/110/2011 (folios

número del 354 al 357). El COAPI pidió de nuevo la ampliación del plazo de contestación del

requerimiento de información mediante escrito registrado de entrada en la ACCO el 21 de

abril de 2011 con el número 0256E/153/2011 (folio número 358). La provisión de la

instructora del expediente de 3 de mayo de 2011 acordó la denegación de la ampliación del

plazo solicitada y la suspensión del plazo máximo de resolución del procedimiento

sancionador, de conformidad con el artículo 37.1.a) de la LDC, provisión que se notificó al

COAPI el día 5 de mayo de 2011 mediante oficio con registro de salida 0256S/158/2011

(folios número del 361 al 364). El COAPI presentó un escrito de fecha 5 de julio de 2011,

registrado de entrada en la ACCO el 6 de julio con el número 0256E/264/2011, de aportación

de la documentación que consta en los folios del 681 al 698 del expediente. En fecha 8 de

julio de 2011, el instructor del expediente acordó, mediante provisión de 8 de julio de 2011,

el levantamiento de la suspensión del plazo máximo de resolución del procedimiento

sancionador (folios número del 699 al 701), lo cual se notificó a las partes interesadas el 11

de julio de 2011 (folios número del 702 al 706 y del 707 al 711 del expediente).

5. En fecha 12 de diciembre de 2011 se formuló el pliego de concreción de hechos (folios

número del 724 al 806), el cual se notificó a las partes interesadas el día 19 de diciembre de

2011 mediante oficios de fecha 12 de diciembre, con número de registro de salida

0256S/766/2011 (folios número del 807 al 808) y número 0256S/767/2011 (folios número del

809 al 810), dirigidos respectivamente al COAPI y a la persona denunciante, donde se les

informó de que disponían de un plazo de 15 días hábiles para contestarlo y proponer las

pruebas que consideraran pertinentes.

El COAPI solicitó, mediante escrito registrado de entrada en la ACCO el 29 de diciembre de

2011 (número de registro 0256E/640/2011), la ampliación del plazo para formular

alegaciones al pliego de concreción de hechos, la cual se concedió, mediante provisión del

instructor de fecha 5 de enero de 2012, por un plazo de 7 días hábiles a contar desde el día

siguiente al de la notificación efectiva de la provisión, hecho que se produjo el día 11 de

enero de 2012 (folios número del 813 al 815).

5

El COAPI presentó en la Dirección General de Atención Ciudadana del Departamento de

Presidencia una documentación dirigida a la ACCO, mediante comunicación recibida el día

20 de enero de 2012 y con número de registro de entrada 0256E/38/2012 (folios 816-987),

documentos aportados sin el apoyo de un escrito de alegaciones al pliego de concreción de

hechos. En fecha 14 de febrero de 2012 se registró de entrada, con el número

0256E/63/2012, el escrito del COAPI de formulación de alegaciones al pliego de concreción

de hechos (folios 1274-1282), fuera del plazo establecido.

6. El día 25 de enero de 2012 se procedió al cierre de la fase de instrucción del expediente y

el director general de la ACCO emitió la propuesta de resolución de éste. El 25 de enero de

2012 se envió a las personas interesadas la provisión de cierre de la fase de instrucción del

expediente y la propuesta de resolución mediante oficios con número de registro

0256S/33/2012 y 0256S/34/2012, dirigidos respectivamente a la persona denunciante y al

COAPI (folios número del 1082 al 1177 i del 1178 al 1273). El día 27 de enero de 2012 se

notificó efectivamente a los interesados la provisión de cierre de la fase de instrucción y la

propuesta de resolución según consta en los folios números 1177 y 1273 del expediente.

El COAPI presentó un escrito de alegaciones a la propuesta de resolución, registrado de

entrada el 24 de febrero de 2012 con el número 0256E/86/2012, al cual adjuntó la

documentación que consta en los folios del 1301 al 1340 del expediente, previa ampliación

del plazo conferido mediante provisión del instructor de 15 de febrero de 2012, notificada al

COAPI el 17 de febrero de 2012 (folios del 1285 al 1286). El COAPI solicitó en el escrito de

alegaciones la realización de prueba complementaria y la celebración de vista en fase de

resolución del procedimiento.

7. El director general de la ACCO dictó en fecha 27 de febrero de 2012, de conformidad con

el artículo 50.5 de la LDC, el informe que contiene la propuesta de resolución al TCDC de la

ACCO que acto seguido se transcribe (folio número 1433):

"Primero. Que declare la existencia de una conducta prohibida por los artículos 1.1 a) de la Ley 16/1989 y de la actual LDC, consistente en la introducción de barreras de acceso y al ejercicio de la profesión de API en la normativa colegial, así como la regulación en materia de honorarios; y considere responsable de esta práctica prohibida al Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona. Segundo. Que, en consecuencia, imponga la sanción correspondiente.

6

Tercero. Que intime al Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona a

(i) modificar sus Estatutos colegiales con el fin de adaptarlos a la legalidad

vigente, eliminando las disposiciones que resulten anticompetitivas; y (ii) abstenerse, en un futuro, de incurrir en conductas similares a las

recogidas en el presente expediente. Cuarto. Que adopte cualquier otro pronunciamiento legalmente previsto".

En fecha 27 de febrero de 2012, el director general de la ACCO, de conformidad con el artículo 34.2 del Reglamento de Defensa de la Competencia, aprobado por el Real Decreto 261/2008, de 22 de febrero (en adelante, RDC), elevó al órgano resolutorio el expediente completo, debidamente indexado, junto con el informe con la propuesta de resolución y las alegaciones del COAPI a la propuesta de resolución.

8. Las partes interesadas en el expediente son el Sr. XXXX, en calidad de denunciante, y el

Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, como entidad denunciada.

9. Los hechos que resultan acreditados en el informe con propuesta de resolución del

director general de la ACCO son los que se detallan de manera resumida a continuación:

9.1. El Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona es una corporación de

derecho público que agrupa al colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria colegiados.

El COAPI se rige por sus Estatutos, aprobados por Asamblea General Extraordinaria de 19

de diciembre de 1983 y publicados en el DOGC número 468, de 12 de septiembre de 1984.

La pertenencia al Colegio de la Propiedad Inmobiliaria es voluntaria: el censo de colegiados

del COAPI, a fecha 30 de junio de 2010, era de X ejercientes y X no ejercientes. Los

órganos de gobierno de esta corporación son una asamblea o junta general, órgano superior

formado por todos sus colegiados, y una junta de gobierno, órgano que dirige, gobierna,

administra y representa al Colegio.

9.2. En el mes de junio de 2010, el Colegio tramitó la inscripción colectiva de sus miembros

al Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, y cobró una cuota de 180 euros en

concepto de seguro de caución, necesaria para proceder a la inscripción en el registro.

7

9.3. En fecha 28 de mayo de 2010, el COAPI envió al denunciante un correo electrónico en

que se le comunicaba que estaba tramitando la inscripción colectiva de sus colegiados al

Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (en adelante, RAIC) y que le giraría el importe

del seguro de caución obligatorio para poder estar inscrito en este registro. El mismo 28 de

mayo de 2010, el denunciante contestó al Colegio que no quería incorporarse al RAIC y que

se abstuviera de girarle ningún recibo en concepto de seguro, ya que él no realizaba las

actividades a que se refería el citado registro. En fecha 4 de junio de 2010, el Colegio envió

un nuevo correo al denunciante donde informaba de que no era posible acceder a la petición

de no darlo de alta en el RAIC, y que la única alternativa sería pasar de la situación de

ejerciente a no ejerciente; con posterioridad le giró un recibo de 180 €. Ante la oposición del

denunciante, el 22 de junio de 2010, la Junta de Gobierno acordó, ad cautelam, no tramitar

su inscripción al RAIC y procedió a devolverle la cantidad de 180 € que le habían cargado en

su cuenta en concepto de seguro de caución.

9.4. En la tramitación del expediente, el DG ha constatado que la normativa del COAPI

incluye varias disposiciones que establecen requisitos necesarios para el ejercicio de la

profesión de API. En concreto, el artículo 7 de sus Estatutos dispone que para ejercer las

funciones propias de los agentes de la propiedad inmobiliaria se deberá tener la condición

de agente de la propiedad inmobiliaria. De esta manera, los Estatutos establecen la

necesidad de estar incorporado al Colegio para poder ejercer la profesión. Además, el

artículo 8 de los Estatutos restringe la posibilidad de ejercicio de la profesión únicamente a

las personas físicas, y limita, así, la posibilidad de asociación entre ellas. Esta misma

disposición se encuentra reproducida en el Reglamento de Régimen Interno (en adelante,

RRI), en el artículo 20.

9.5. Igualmente, se ha constatado que el artículo 29 de los Estatutos del Colegio incluye

requisitos mínimos relativos al ejercicio societario de la profesión de API. Así, este artículo

establece que los agentes de la propiedad inmobiliaria podrán asociarse entre sí en el

ejercicio de la profesión, para lo cual se deberán cumplir los requisitos mínimos siguientes:

a) la asociación no podrá tener personalidad jurídica propia; b) el contrato asociativo tendrá

que ser comunicado al Colegio para el visado y la autorización de la junta de gobierno; c) en

ningún caso se permitirá el uso de nombres comerciales. Asimismo, el artículo 19 del

Reglamento de Régimen Interno del Colegio reproduce básicamente las anteriores

condiciones.

8

9.6. La normativa del COAPI incluye disposiciones relativas a la habilitación profesional que

limitan la situación en la que un agente inmobiliario incorporado a un colegio de diferente

demarcación territorial quiere desarrollar su actividad en la demarcación del COAPI. En

concreto, los artículos 9, 15 y 16 de los Estatutos introducen requisitos para aquellos

agentes no colegiados al COAPI en el momento de ejercer sus funciones relacionadas con

bienes situados en la demarcación territorial de Barcelona.

9.7. El DG considera acreditado que el Colegio ha aplicado de manera efectiva, como

mínimo, el artículo 15 de los Estatutos. Así, las actas de las juntas de gobierno de 28 de

febrero de 2008 y de 29 de mayo de 2008 informan sobre la habilitación de sendos

profesionales incorporados al Colegio de Gerona.

9.8. También se considera acreditado que la normativa del COAPI incluye una profusa

regulación relativa a los despachos donde sus colegiados pueden ejercer la profesión. Así, el

artículo 11 de sus Estatutos establece que para ejercer la profesión será requisito

indispensable haber obtenido del COAPI la autorización para la apertura de despacho; el

artículo 13.2 exige para incorporarse como ejerciente en el Colegio un documento que

acredite que han sido iniciadas las actuaciones precisas para obtener la autorización colegial

para la apertura de despacho; el artículo 28 recoge diversas disposiciones relativas a la

apertura de los despachos profesionales, por ejemplo, su radicación en el ámbito territorial

del Colegio y la necesaria autorización de la junta de gobierno del COAPI para la apertura,

cambio y ampliación de despachos. El artículo 30 de los Estatutos vuelve a poner el énfasis

en la prohibición de ejercer la profesión sin despacho abierto y ocupar o abrir un despacho,

sin cumplimiento de lo que se establece en los Estatutos y el Reglamento de Régimen

Interno. Finalmente, el artículo 66.b.4 califica como falta grave la no apertura de despacho o

su apertura sin cumplir los requisitos obligatorios, y el artículo 66.c.1 establece como falta

muy grave la reiteración de la anterior falta grave. Estas faltas comportan la aplicación de

sanciones por parte del Colegio.

Asimismo, varios artículos del RRI reproducen y en algunos casos desarrollan las

disposiciones estatutarias anteriores. Se trata de los artículos 1.2, 2, 11, 12, 15, 16, 17 y 18,

tal como se han detallado en el apartado 7.5.2. del informe con la propuesta de resolución

(folios número 1367 y 1368).

9

9.9. El informe con la propuesta de resolución acredita que la normativa del COAPI incluye

disposiciones relativas a los honorarios profesionales. En primer lugar, entre las funciones

propias del Colegio recogidas en el artículo 5 de los Estatutos se encuentra la de dictar

normas sobre los honorarios mínimos de la profesión. En segundo lugar, el artículo 27

determina que los agentes de la propiedad inmobiliaria percibirán sus honorarios de acuerdo

con las bases mínimas ajustadas por la Junta de Gobierno y aprobadas por la Junta

General. En tercer lugar, el artículo 66 contempla como falta grave la percepción de

honorarios por cantidad inferior a la fijada en los mínimos establecidos y como falta muy

grave la reincidencia en la anterior. Finalmente, en un documento adjunto al RRI de título "de

los honorarios profesionales" se observan varias disposiciones referidas a la obligatoriedad

de cumplimiento de honorarios mínimos y a la posibilidad de ser sancionado en caso de

incumplimiento.

9.10. Se ha acreditado también que la normativa del COAPI incluye disposiciones relativas a

los nombres comerciales que los API colegiados pueden utilizar en desarrollo de su

profesión. El apartado d) del artículo 29 de los Estatutos establece que en ningún caso se

permitirá el uso de nombres comerciales, mientras que los apartados d) y e) del artículo 30

hacen referencia a los requisitos de los anagramas y nombres comerciales. Los artículos 66.

b. 4. b y 66.c.1 prevén, respectivamente, la infracción por el incumplimiento de los anteriores

preceptos y la infracción por reiteración de la conducta. Asimismo, los artículos 23, 24, 25 y

26 del Reglamento de Régimen Interno reproducen y en algunos casos desarrollan las

disposiciones estatutarias anteriores (folios 1370 y 1371).

9.11. Igualmente se acredita que el Colegio ha realizado un control previo efectivo de los

nombres comerciales. El agente que pretenda utilizar un nombre comercial lo tiene que

comunicar con anterioridad al Colegio, quien a su vez lo comunicará al resto de

profesionales a fin de que manifiesten, en su caso, su oposición al uso del nombre comercial

propuesto. El informe con la propuesta de resolución acredita hasta seis conductas de

control efectivo por parte del Colegio de los nombres comerciales propuestos por los

agentes. Estas conductas están reflejadas en diferentes actas de la Junta de Gobierno y

circulares del Colegio comprendidas entre los años 2007 y 2009 (folios 1371 y 1372).

9.12. Asimismo se acredita que el artículo 34 de los Estatutos del COAPI recoge

disposiciones relativas a las condiciones comerciales de los API colegiados, entre otras, el

modelo y las condiciones mínimas que tendrán que constar en el encargo.

10

9.13. La normativa del Colegio incluye disposiciones relativas a los visados y certificaciones

profesionales. El artículo 5 de los Estatutos dispone como función propia del COAPI: "Visar

los trabajos profesionales de los colegiados cuando así lo establezca de forma expresa el

Reglamento de Régimen Interno". Esta función se concreta en el artículo 35 según el cual:

"Las peritaciones y dictámenes sobre valor tendrán que cumplir las normas establecidas por

el Reglamento de Régimen Interno y tendrán que ser visadas por el Colegio, sin cuyo

requisito ningún agente puede percibir o exigir honorarios".

9.14. El informe con la propuesta de resolución acredita que en fecha 18 de diciembre de

2008, la junta de gobierno del COAPI aprobó un primer Reglamento del turno de

valoraciones que se dejó en suspenso a partir de junio del año 2009 por haber obviado el

trámite de información pública, trámite que tuvo lugar entre los días 1 de julio y 1 de

septiembre de 2009. En fecha 29 de diciembre de 2009, la Junta de Gobierno aprobó el

texto definitivo del Reglamento del turno de valoraciones (en adelante, RTV). De acuerdo

con el artículo 1 del RTV: "Se crea un turno especial de valoraciones que tiene como objetivo

regular las actuaciones de los colegiados que consten adscritos en la emisión de dictámenes

periciales y en el desarrollo de su función como valoradores en todos los ámbitos requeridos

por organismos oficiales, entidades o particulares". El artículo 6.3. dispone que "La lista

estará a disposición de los particulares y de todos los organismos y entidades y dos veces al

año o, en todo caso, siempre que lo soliciten, se facilitará al Departamento de Justicia de la

Generalitat de Catalunya y a todos los órganos de la Administración de Justicia".

Además del RTV, queda acreditada la existencia previa de un conjunto de disposiciones

relativas al turno de oficio con un contenido que es esencialmente el mismo que el del RTV.

9.15. Asimismo se pone de manifiesto que el artículo 3 del TRV incluye, entre otros, los dos

requerimientos siguientes para pertenecer al turno o lista de valoraciones:

a. Acreditar los conocimientos necesarios para hacer valoraciones inmobiliarias. A estos

efectos será suficiente haber asistido con aprovechamiento a cualquiera de los cursos de

valoraciones impartidos por el Colegio, o bien haber cursado otros estudios específicos en

otras instituciones reconocidas por éste.

b. Seguir obligatoriamente, organizados periódicamente por el Colegio u otras instituciones

reconocidas en la materia, cursos de formación continuada o bien las jornadas de unificación

de criterios, con el fin de mantener al día y actualizar los conocimientos necesarios.

11

9.16. El artículo 5 del RTV establece los supuestos en los que se dará de baja un colegiado

del turno de valoraciones. Entre estos supuestos está el hecho de no haber seguido un

curso de reciclaje, de acuerdo con el artículo 3 del Reglamento. En el mismo sentido, la

disposición transitoria del RTV establece: "La primera lista de miembros del turno quedará

integrada por todos los que consten dados de alta en ella en el momento de la aprobación

de la presente normativa. Los inscritos tendrán el plazo de un año para acreditar el

cumplimiento de los requisitos en el artículo 3, apartado 4, relativos a las condiciones de

acceso al turno con respecto a la acreditación de los conocimientos en materia de

valoraciones inmobiliarias".

En el informe con la propuesta de resolución, el DG acredita hasta cinco actuaciones del

Colegio entre los años 2007 y 2009 relativas a la obligatoriedad de seguir los cursos y

apertura de expedientes a las personas que no cumplan con la obligación (folio 1375).

9.17. El artículo 6, apartado 5º, del RTV establece la capacidad del Colegio para centralizar

de manera efectiva las designaciones de los API colegiados. De conformidad con el citado

artículo, la dirección a efectos de comunicaciones que consta en las listas de colegiados que

el COAPI distribuye a los poderes públicos es la del propio Colegio, el cual, al recibir una

designación, la comunica a su vez al agente colegiado asignado. En el informe con la

propuesta de resolución, la conducta del COAPI tendente a centralizar la información queda

acreditada en ocho casos en el periodo comprendido entre noviembre de 2007 y mayo de

2010.

Además, el artículo 7 del RTV regula determinados aspectos de cómo el API tiene que

desarrollar el encargo profesional.

9.18. El artículo 8 del RTV establece que los dictámenes de las tasaciones y valoraciones

tendrán que ser validados obligatoriamente por el Colegio mediante una certificación. La

certificación validará la colegiación del perito, pero en ningún caso los criterios consignados

ni el valor obtenido, que serán responsabilidad exclusiva del emisor. No obstante, el Colegio

podrá denegar la legalización si el documento no reúne los requisitos de forma y contenidos

mínimos, y lo devolverá al interesado para que lo adecúe. Esta previsión queda igualmente

concretada en la disposición adicional primera del RTV.

12

En el informe con la propuesta de resolución, el DG considera acreditado que el Colegio ha

procedido a visar o certificar, como mínimo, los trabajos de los agentes colegiados que

participan en el turno de valoraciones, y se aporta como muestra de esta conducta: el acta

de la Junta de Gobierno de 4 de junio de 2009, donde se expone que "se está trabajando en

el registro de visados colegiales, con el fin de poder hacer un seguimiento esmerado de las

tasaciones provenientes del turno y que todas éstas sigan los trámites establecidos

reglamentariamente" [folios número 429 y 430] y el acta de la Junta de Gobierno de 27 de

julio de 2010, donde se informa que "en septiembre tendremos ya el programa Tasaplus a

disposición de todos los colegiados. La firma digital para los visados de las tasaciones que

se hagan con este programa, será mediante el DNI electrónico" [folio número 461].

9.19. Igualmente se considera acreditado que la disposición adicional primera del RTV

establece la incorporación en el reglamento de los criterios que, con carácter orientativo y en

relación con la capacidad de los colegios de elaborarlos a los exclusivos efectos de las

tasaciones de costas, aprueba la Junta de Gobierno en materia de valoraciones. De manera

resumida se puede decir que estos criterios orientativos incluyen, en primer lugar, los

honorarios. Los honorarios quedan establecidos en función de la valoración estimada del

inmueble en cuatro tramos diferentes, el primero de los cuales cuando hace referencia a

inmuebles de menos de un millón de euros y el último a inmuebles de más de 10 millones de

euros. Para cada tramo se fija un baremo orientativo, que corresponde a un porcentaje del

valor del inmueble y que oscila entre el 0,1% para el primer tramo y el 0,01€ para el último.

Se recomienda facturar por encima de 360 € y se establecen los derechos colegiales por el

importe de la certificación entre 10 y 200 euros, en función del tramo. En segundo lugar, los

criterios hacen referencia a la valoración de los alquileres, que fijan como criterio orientativo

de referencia 300 euros más un porcentaje de la renta mensual. Se fijan también los

derechos por la certificación. En tercer lugar, se determinan unos índices correctores según

la tipología del inmueble y se determina como se deben incluir los gastos derivados de la

obtención de documentación imprescindible o de la intervención de otros profesionales.

Finalmente, se detalla el importe para los gastos fuera de plaza en concepto de

desplazamientos y dietas.

Se prevé también la actualización de los derechos por la certificación, los importes fijos de

facturación recomendados, y los desplazamientos y dietas de acuerdo con la variación del

IPC, y se establece que los honorarios se aplicarán individualmente, con relación a cada uno

de los inmuebles objeto de valoración.

13

FUNDAMENTOS DE DERECHO

1. La definición del mercado relevante de producto y geográfico permite identificar el marco

en el que se desarrollan las prácticas presuntamente infractoras de la LDC. De acuerdo con

el análisis realizado en el informe con la propuesta de resolución, el mercado de producto

quedaría definido por el conjunto de funciones que se consideran propias de los agentes de

la propiedad inmobiliaria y que, de acuerdo con el artículo 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de

diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la

Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central (en adelante, Decreto 3248/1969), abarcan los

servicios de mediación y corretaje en las operaciones de compraventa y permuta de fincas

rústicas y urbanas, en las de préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y

urbanas, en las de arrendamientos rústicos y urbanos, su cesión y traspaso y la evacuación

de consultas y dictámenes que le sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o traspaso

de los bienes inmuebles al que se refieren los tres tipos de operaciones citadas. El mercado

geográfico quedaría delimitado por la provincia de Barcelona, que es el ámbito en el que el

Colegio ejerce su competencia.

2. Como paso previo a la valoración de los hechos, hay que determinar la plena aplicabilidad

de la normativa de la competencia a los colegios profesionales. En este sentido, tal como ha

puesto de manifiesto el TCDC de la ACCO en varias resoluciones, como la Resolución del

expediente 29/2010, Colegio Oficial de Periodistas de Cataluña y Unión de Profesionales de

la Imagen y Fotografía de Cataluña UPIFC-Sindicato de la Imagen, la Resolución del

expediente 16/2009, Colegio de Notarios de Cataluña, y la Resolución del expediente

6/2009, Colegio Oficial de Protésicos Dentales de Cataluña, hay que decir que el artículo 2.1

de la Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesionales (en adelante, Ley 2/1974 o

LCP indistintamente), en la redacción efectuada por el artículo 5.1 de la Ley 7/1997, de 14

de abril, de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y de Colegios Profesionales (en

adelante, Ley 7/1997), dispone que "el ejercicio de las profesiones colegiadas se realizará en

régimen de libre competencia y estará sujeto, en cuanto a la oferta de servicios y fijación de

su remuneración, a la Ley sobre Defensa de la Competencia y a la Ley sobre Competencia

Desleal. Los demás aspectos del ejercicio profesional continuarán rigiéndose por la

legislación general y específica sobre la ordenación sustantiva propia de cada profesión

aplicable". Y el artículo 2.4 de la LCP, en la redacción efectuada por el artículo 5.2 de la Ley

25/2009, de 22 de diciembre, de Modificación de diversas Leyes para la Adaptación a la Ley

sobre el Libre Acceso a las Actividades de Servicios y su Ejercicio (en adelante, Ley

25/2009), prescribe que "los acuerdos, decisiones y recomendaciones de los Colegios

14

observarán los límites de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia". Tal

como apunta el DG en el informe con la propuesta de resolución, el Tribunal Supremo (en

adelante, TS) ya se ha manifestado en varias ocasiones en el sentido de afirmar la sumisión

de los colegios profesionales a la normativa de defensa de la competencia. Así, se puede

hacer mención de la sentencia de la Sala Contenciosa, sección 1.ª, del Tribunal Supremo, de

4 de noviembre de 2008 (r. 5837/2005), que en su fundamento jurídico 4.º declara la plena

aplicación a la actuación de las entidades que ejercen funciones públicas, como son los

colegios profesionales, de la LDC, con independencia de la naturaleza pública o privada de

las funciones ejercidas. En este sentido se ha pronunciado igualmente el Tribunal Supremo,

en concreto la sección 3.ª de la Sala Contenciosa en la sentencia de 2 de junio de 2009 (r.

5763/06), fundamento jurídico cuarto, y en la sentencia de 26 de abril de 2010 (r. 3359/07),

fundamento jurídico cuarto, respecto de la aplicación de la LDC al ejercicio por parte de los

colegios notariales de Madrid y Bilbao de las funciones públicas de ordenación de las

profesiones colegiadas y de regulación deontológica de la profesión.

Atendiendo a las anteriores consideraciones no hay duda respecto de la plena sumisión de

los colegios profesionales a la normativa de defensa de la competencia, sea cuál sea el

carácter público o privado de las funciones ejercidas, y particularmente la función de

ordenación de las profesiones colegiadas y su regulación deontológica, que constituyen una

potestad de innegable carácter público. En consecuencia, no hay duda de que las

actuaciones del COAPI descritas en el apartado 9 de los antecedentes de hecho, y que

constituyen el objeto del expediente, están sometidas a la normativa de la competencia.

3. El origen de este expediente se encuentra en la denuncia presentada por el Sr. XXXX,

agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, contra el COAPI por incluirlo contra su

voluntad en un registro de agentes inmobiliarios y haberle cobrado una cuota de 180 € en

concepto de seguro de responsabilidad civil. A lo largo del periodo de instrucción del

expediente resulta acreditado que, en el mes de junio de 2010, el COAPI tramitó la

inscripción colectiva de sus miembros en el RAIC y cobró una cuota de 180 euros en

concepto de seguro de caución, necesaria para proceder a la inscripción al registro. Resulta

igualmente acreditado que, ante la oposición del denunciante, el 22 de junio de 2010, la

Junta de Gobierno del COAPI acordó no tramitar su inscripción en el RAIC y procedió a

devolverle la cantidad de 180 euros. La primera cuestión que hay que plantear en esta

resolución es si la actuación del COAPI denunciada constituye una infracción de la LDC.

15

La Ley 10/2003, de 20 de mayo, de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector

Inmobiliario y de Transportes (en adelante, Ley 10/2003), en su artículo 3 establece que las

funciones propias de los agentes de la propiedad inmobiliaria de mediación y corretaje

podrán ser ejercidas:

a. Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su propia normativa específica.

b. Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún colegio oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad.

En el ámbito autonómico, la Ley del Parlamento de Cataluña 18/2007, de 20 de diciembre,

del Derecho a la Vivienda (en adelante, LDV) en el apartado 1 del artículo 55 define, a

efectos de la ley y de las actividades que regula, a los agentes inmobiliarios como personas

físicas o jurídicas que se dedican, de manera habitual y retribuida, a prestar servicios de

mediación, asesoramiento y gestión en las transacciones inmobiliarias con relación a

operaciones de compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles y de los

derechos correspondientes, incluida la constitución de estos derechos. En el apartado 2 del

mismo artículo se reproduce prácticamente en los mismos términos el contenido del artículo

3 de la Ley 10/2003, y el apartado 4 prevé que "el Gobierno con el fin de favorecer la

transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de los consumidores,

tiene que crear un registro obligatorio de agentes inmobiliarios". Este mandato ha sido

desarrollado por el Decreto 12/2010, de 2 de febrero, por el cual se regulan los requisitos

para ejercer la actividad de agente inmobiliario y se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios

de Cataluña (en adelante, Decreto 12/2010 o DRAIC, indistintamente). Así, el artículo 1 del

Decreto 12/2010 dispone: "Con la finalidad de favorecer la transparencia en el sector de la

vivienda y garantizar la protección de los consumidores, este Decreto crea el Registro de

Agentes Inmobiliarios de Cataluña", mientras que el artículo 2 establece cuál es su ámbito

de aplicación con el siguiente tenor literal:

2.1 El Decreto es de aplicación a las personas físicas o jurídicas que ejercen o quieren ejercer de agentes inmobiliarios, tal como los define el artículo 55.1 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, dentro del territorio de Cataluña de manera habitual.

2.2 El Decreto no es de aplicación a las personas físicas o jurídicas siguientes: a) Administradores de fincas que desarrollan exclusivamente las actividades reguladas en el artículo 54 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda. b) Agentes inmobiliarios que actúan en Cataluña de manera habitual desde algún estado de la Unión Europea o de fuera de Cataluña, sin establecimiento abierto al público en este ámbito territorial.

16

c) Personas que actúan en Cataluña en la prestación de servicios relacionados con las transacciones inmobiliarias de forma no habitual y sin retribución, según lo que establece el artículo 55.1 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda.

Según dispone el artículo 16 del Decreto 12/2010, la inscripción puede ser solicitada de

manera individual, ya sea por la propia persona interesada o mediante "otras entidades o

asociaciones de agentes inmobiliarios"; o de manera colectiva, mediante "un colegio

profesional o una asociación profesional regulada por la Ley 7/2006". En relación con lo

anterior, igualmente el artículo 16 del Decreto 12/2010 establece que la inscripción al RAIC

requiere acreditar la disposición de un seguro de caución. Este seguro puede ser acreditado

de manera individual o colectiva. En este último caso, los colegios profesionales están

habilitados para contratar uno que cubra a todos los colegiados incluidos en la solicitud

colectiva, extremo que, como se ha evidenciado en los hechos acreditados, se da en el caso

del COAPI.

De acuerdo con la legislación anterior, la actuación del COAPI a la hora de solicitar la

inscripción colectiva de sus colegiados se encuentra reconocida legalmente. Ahora bien, tal

como constata el DG en el informe con la propuesta de resolución, un colegiado ha de poder

optar por no constar en esta solicitud colectiva y, alternativamente, tramitar su inscripción de

manera individual. El artículo 17 del DRAIC establece que sea cual sea la forma en la que se

presenten las solicitudes, la inscripción se efectúa individualmente para cada agente. En el

caso que nos ocupa, el COAPI atendió la petición del denunciante y acordó no tramitar su

inscripción en el RAIC en fecha posterior a la presentación de la denuncia en la ACCO.

En el escrito de 17 de junio de 2010, el denunciante argumenta que a pesar de ser miembro

del COAPI no se dedica a la intermediación inmobiliaria, sino sólo a la elaboración de

informes sobre tasaciones inmobiliarias, motivo por el cual entiende que no le es aplicable

ninguna normativa sobre intermediarios inmobiliarios. En relación con este punto, hay que

poner de manifiesto que el artículo 55 de la LDV, cuando define a los agentes inmobiliarios a

los que les es de aplicación la Ley, no distingue entre tipo de actividades concretas y hace

mención de servicios de mediación, asesoramiento y gestión. Por otra parte, el denunciante

no se encuentra en ninguno de los tres supuestos que establecen las personas físicas o

jurídicas a las que el Decreto 10/2010 no les es de aplicación.

En resumen, cualquier profesional que quede sujeto en el ámbito de aplicación del Decreto

12/2010 tiene que inscribirse en el RAIC para ejercer su profesión. Y esta inscripción se

puede vehicular de manera colectiva, por parte del colegio profesional. Analizados los

17

hechos acreditados teniendo en cuenta la normativa relevante, el TCDC de la ACCO

coincide con el parecer expresado por el DG en el informe con la propuesta de resolución,

en el sentido de que la actuación del COAPI denunciada no constituye una infracción de la

LDC, dado que no se trata de una decisión que sitúe a un competidor en situación de

desventaja respecto del resto para operar en el mercado.

4. Más allá del hecho denunciado, en el marco del periodo de información reservada y,

posteriormente, durante la fase de instrucción del expediente, se puso de manifiesto que

diversas disposiciones contenidas en la normativa reguladora del COAPI podían ser

contrarias a la LDC, en la medida en que tendrían aptitud para restringir o limitar la

competencia. La cuestión que se plantea a continuación en esta resolución es si, tal como

afirma el DG en el informe con la propuesta de resolución, el conjunto de disposiciones

normativas del COAPI acreditadas constituyen una conducta prohibida por el artículo 1.1. de

la LDC, consistente en la introducción de barreras de acceso al ejercicio de la profesión de

agente de la propiedad inmobiliaria, así como la regulación en materia de honorarios.

4.1. El primer elemento que merece la atención es el enunciado del artículo 7 de los

Estatutos del Colegio cuando prevé que "para ejercer las funciones [propias de los API] se

debe tener la condición de Agente de la Propiedad Inmobiliaria". Con el fin de valorar la

aptitud de este artículo para limitar la competencia se debe tener en cuenta que, al menos

desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 4/2000, de 23 de junio, de medidas urgentes

de liberalización en el sector inmobiliario y de transportes (en adelante, RDL 4/2000), que

tuvo lugar el 25 de junio de 2000, la profesión de agente inmobiliario no es de colegiación

obligatoria y que la disposición permite a los colegiados gozar en exclusiva del privilegio de

una denominación profesional concreta que se identifica con la profesión que ejercen. Tal

como la CNC ha puesto de manifiesto en el Informe sobre Colegios Profesionales tras la

transposición de la Directiva de Servicios (en adelante, Informe sobre colegios

profesionales), la exclusividad de uso de una denominación profesional se encuentra entre

las medidas que, si bien no obligan explícitamente a la colegiación para ejercer, suponen

una desventaja significativa para los profesionales no colegiados, de manera que éstos

tienen, en la práctica, un gran incentivo para colegiarse. Esta posición ha quedado reflejada

en varias resoluciones tanto del anterior TDC como de la actual CNC y, a modo de ejemplo,

el DG cita la Resolución del TDC de 12 de noviembre de 2002, Exp. 531/02 - Intermediación

Inmobiliaria, que en su fundamento jurídico cuarto expone que: "Previamente a realizar una

calificación individualizada de cada una de las conductas imputadas, debe destacarse que

es doctrina de este Tribunal, consolidada en numerosas Resoluciones (405/97, 485/00 y

18

519/01, entre otras), la de que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria no tienen

exclusividad alguna para el ejercicio de la intermediación en el tráfico inmobiliario, ya que

éste constituye una actividad esencialmente libre cuyo desempeño no requiere estar en

posesión de ningún título oficial o privado ni antes ni después de la entrada en vigor del Real

Decreto Ley 4/2000, de 23 de junio, que no hizo sino confirmar la situación preexistente al

afirmar que" la actividad de intermediación inmobiliaria ... podrá ser ejercida libremente, sin

necesidad de estar en posesión de título ni de pertenecer a ningún Colegio oficial".

En coincidencia con la opinión expresada en el informe con la propuesta de resolución, el

TCDC de la ACCO considera que el enunciado del artículo 7 puede dificultar el ejercicio de

la profesión a los no colegiados y, por lo tanto, tiene aptitud para limitar el acceso al mercado

profesional.

4.2. Una segunda disposición contraria de forma presunta a la LDC se encuentra en el

artículo 8 de los Estatutos cuando establece que "la actividad profesional de los agentes de

la propiedad inmobiliaria es atribución de las personas físicas, habiéndose de llevar a cabo

las funciones propias de la profesión de manera personal y no delegatoria, con nombre y

apellidos propios y con dedicación y responsabilidad directa". Una disposición en términos

similares se encuentra en el artículo 20 del RRI. Por otra parte, el artículo 29 de los Estatutos

establece que los API podrán asociarse entre sí en el ejercicio de la profesión compartiendo

el uso de uno o más despachos, siempre que cumplan unos requisitos mínimos entre los

cuales hay que mencionar, en primer lugar, que la asociación no podrá tener personalidad

jurídica propia diferente a la de cada uno de los asociados; en segundo lugar, el contrato

asociativo tendrá que ser comunicado al Colegio para ser visado y autorizado por la Junta de

Gobierno y, por último, no se permite el uso de nombres comerciales. Estas limitaciones

quedan recogidas en el artículo 19 del RRI y, adicionalmente, resultan reforzadas en los

artículos 66. b. 4. b y 66.c.1 de los Estatutos que califican el incumplimiento de las anteriores

condiciones como faltas graves y muy graves.

De acuerdo con el argumento expuesto por la CNC en el Informe sobre colegios, la creciente

complejidad de las actividades profesionales ha conducido al hecho de que su ejercicio se

realice de forma creciente mediante sociedades profesionales y, por lo tanto, cualquier

restricción al ejercicio de la actividad profesional que no cumpla con los principios de

necesidad, proporcionalidad y mínima distorsión es susceptible de limitar o restringir la

competencia en el mercado. En este sentido se ha pronunciado la CNC mediante su

Resolución de 28 de julio de 2010 (Exp. S/0189/09 - Consejo General de los Colegios

19

Oficiales de Aparejadores y de Arquitectos Técnicos), en la que analizó la imposición de

restricciones al ejercicio societario de la profesión, las cuales supondrían: "Posibles barreras

que estarían obstaculizando o impidiendo de forma injustificada la prestación de servicios

por parte de las sociedades profesionales y eliminan las diferencias de trato con respecto al

otorgado a los profesionales individuales.” (Fundamento jurídico 2.º).

Adicionalmente, el artículo 2.6 de la Ley 2/1974, de acuerdo con la redacción dada por el

artículo 5.4 de la Ley 25/2009 establece: "El ejercicio profesional en forma societaria se

regirá por lo previsto en las leyes. En ningún caso los colegios profesionales ni sus

organizaciones colegiales podrán, por sí mismos o a través de sus estatutos o el resto de la

normativa colegial, establecer restricciones en el ejercicio profesional en forma societaria".

Así, teniendo en cuenta lo que se acaba de exponer, podemos concluir que el redactado de

los artículos 8 y 29 de los Estatutos del COAPI y de los artículos 19 y 20 del RRI restringen

el ejercicio de la actividad societaria de forma contraria a la ley y, por lo tanto, pueden ser

considerados como medidas con aptitud para restringir la competencia y contrarias a la LDC.

4.3. Un tercer conjunto de disposiciones en la normativa del COAPI que pueden ser

consideradas contrarias a la competencia son aquéllas relacionadas con la apertura de

despachos comerciales. Así, los artículos 11, 13.2 y 30. b) de los Estatutos del COAPI y los

artículos 1.2, 2, 11 y 12 del RRI establecen que es requisito indispensable para el ejercicio

de la profesión haber obtenido por parte del Colegio autorización para abrir despacho en la

demarcación territorial de éste. Esta solicitud se tiene que tramitar junto con la de

colegiación. De esta manera, el Colegio supedita el acceso al ejercicio de la profesión a la

apertura de un despacho y es el propio Colegio quien decide sobre ambas. La posición del

Colegio se encuentra reforzada por el catálogo de infracciones previstas en los Estatutos y el

régimen sancionador del citado Colegio (artículos 66.b.4.a y 66.c.1 de los Estatutos). La

decisión sobre la apertura y la ubicación de un despacho debería ser plenamente libre y

corresponder única y exclusivamente al profesional colegiado, en atención a los factores que

cada uno estime más oportunos y relevantes. Este proceso de decisión no debería verse

afectado por ningún tipo de injerencia externa. Y eso, precisamente, es lo que permiten las

disposiciones estatutarias y reglamentarias del Colegio: la presencia de un factor adicional

que determina en última instancia la posibilidad de implantación en el mercado de un

profesional. Esta intervención constituye una influencia decisiva que puede alterar

negativamente las condiciones de competencia del mercado sin que en ningún caso resulte

justificada.

20

Adicionalmente, los artículos 28 y 30.c) de los Estatutos y los artículos 15 a 18 del RRI

refuerzan las restricciones que puede imponer el Colegio en relación con la apertura de

despachos, al establecer la misma autorización, requisitos y régimen sancionador para la

apertura de un segundo y ulteriores despachos o para las ampliaciones o modificaciones de

éstos. Asimismo, los artículos 29.d) y 30, apartados d) y e), de los Estatutos colegiales y los

artículos 23 a 26 del RRI regulan en términos muy restrictivos el uso de nombres

comerciales por parte de los colegiados. Conforme a estas previsiones, ningún profesional

colegiado puede hacer uso de nombres comerciales sin la autorización previa de la Junta de

Gobierno, que lo podrá vetar o prohibir en la medida en que no cumpla lo previsto en los

citados artículos. El conjunto de las disposiciones estatutarias enumeradas restringen el libre

ejercicio de la profesión en la medida en que imponen restricciones en la forma de

prestación del servicio —establecimientos y nombre comercial― y, tal como argumenta el

DG en el informe con la propuesta de resolución, es una forma de limitar la iniciativa

particular de los colegiados y debilitar la competencia potencial entre ellos. Este control de la

actividad no dispone de ningún tipo de amparo legal ni de justificación más allá de constituir

un mecanismo de control indirecto de la profesión.

En conjunto, todas las disposiciones normativas que regulan la apertura de despachos y el

uso de un nombre comercial por parte de los colegiados tienen capacidad para limitar, en el

caso del primer despacho, y restringir, en el resto de disposiciones, el ejercicio de la

profesión y, en consecuencia, dar lugar a efectos anticompetitivos.

4.4. Los Estatutos del COAPI en sus artículos 9, 15 y 16 mantienen restricciones de

naturaleza territorial importantes para aquellos agentes de la propiedad inmobiliaria no

colegiados en el COAPI, cuando quieren ejercer su actividad en la demarcación territorial de

la provincia de Barcelona. Así, estos agentes para poder ejercer deberán o bien solicitar la

colaboración de un profesional colegiado en el COAPI o bien solicitar a la Junta de Gobierno

del COAPI la habilitación profesional, sujeta siempre al cumplimiento de determinados

requisitos. Tal como recuerda el DG en el informe con la propuesta de resolución, estas

previsiones resultan en flagrante incumplimiento y contradicción con la normativa actual. Así,

el artículo 44.4 de la Ley del Parlamento de Cataluña 7/2006, de 31 de mayo, de Ejercicio de

las Profesiones Tituladas y de los Colegios Profesionales (en adelante, Ley 7/2006) dispone

que: "La incorporación en el colegio donde el profesional o la profesional tiene el domicilio

único o principal le habilita para ejercer la profesión en todo el territorio del Estado". A su

vez, el artículo 3 de la Ley 2/1974, de acuerdo con la redacción dada por el artículo 5.5 de la

21

Ley 25/2009, dispone que: "Cuando una profesión se organice por colegios territoriales,

bastará la incorporación a uno solo de ellos, que será el del domicilio profesional único o

principal, para ejercer en todo el territorio español. (…)". "Los Colegios no podrán exigir a los

profesionales que ejerzan en un territorio diferente al de colegiación comunicación ni

habilitación alguna ni el pago de contraprestaciones económicas distintas de aquellas que

exijan habitualmente a sus colegiados por la prestación de los servicios de los que sean

beneficiarios y que no se encuentren cubiertos por la cuota colegial".

El establecimiento, por parte del COAPI, de condiciones y requisitos para poder ejercer en

su ámbito territorial a aquellos profesionales no residentes en el área supone una barrera

para el ejercicio de la actividad, que tiene como consecuencia una reducción de la oferta

potencial de profesionales accesibles a los usuarios en detrimento de la competencia.

4.5. El artículo 5 de los Estatutos colegiales establece como función propia del COAPI la de

visar los trabajos profesionales de los colegiados cuando así lo establezca de forma expresa

el RRI, mientras que el artículo 35 establece que "las peritaciones y dictámenes sobre valor

(...) han de ser visadas por el colegio, sin cuyo requisito ningún agente puede percibir o

exigir honorarios". La Ley 25/2009 ha modificado la regulación específica de la figura del

visado recogida en la Ley 2/1974, de manera que el artículo 13.1 de esta Ley establece en la

actualidad que: "Los Colegios de profesiones técnicas visarán los trabajos profesionales en

su ámbito de competencia únicamente cuando se solicite por petición expresa de los

clientes, incluidas las Administraciones Públicas cuando actúen como tales, o cuando así lo

establezca el Gobierno mediante Real Decreto (...).”. En cumplimiento del apartado final de

este artículo, el Gobierno dictó el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado

colegial obligatorio (en adelante, RD 1000/2010). El artículo 2 de este Real Decreto enumera

los visados colegiales cuya expedición es obligatoria por razón de la existencia de una

relación de causalidad directa entre el trabajo profesional y la afectación de la integridad

física y seguridad de las personas. En la relación de trabajos profesionales que requieren de

visado colegial obligatorio no se encuentra ninguno relativo a las funciones propias de un

API. Así, a partir de este cambio en la normativa, el visado colegial en el caso de los agentes

de la propiedad inmobiliaria se configura como un instrumento voluntario, según decisión del

cliente. En vista de lo que se acaba de exponer, la imposición del visado por parte del

Colegio como requisito necesario para la percepción o exigencia de honorarios contradice la

normativa actual, ya que no contempla el carácter voluntario de éste. Son varias las

resoluciones de las autoridades de la competencia que se han pronunciado en torno a los

potenciales efectos anticompetitivos de los visados colegiales, entre otras, podemos citar la

22

Resolución de la CNC, de 28 de julio de 2010, expediente S/0189/09 del Consejo General de

Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos. Por lo tanto, las disposiciones

relativas a visados recogidas en los Estatutos del COAPI no tienen actualmente amparo

legal y, en cambio, siguen teniendo aptitud para restringir la competencia en el mercado de

servicios profesionales de los API.

4.6. El 29 de diciembre de 2009, la Junta de Gobierno del COAPI aprobó el texto definitivo

del Reglamento del turno de valoraciones que tiene como finalidad "crear, ordenar y

reglamentar un turno o lista a fin de que sus colegiados en ejercicio adscritos puedan

intervenir a requerimiento de los particulares y organismos oficiales o privados como

expertos profesionales en el ámbito de la valoración inmobiliaria y, en consecuencia, puedan

ser nombrados peritos (...)".

Los colegios profesionales elaboran listas de profesionales que desean ejercer como peritos

judiciales, de acuerdo con la función prevista para ellos en el artículo 5.h) de la Ley 2/1974

en los siguientes términos: "facilitar a los Tribunales, conforme a las leyes, la relación de

colegiados que pudieran ser requeridos para intervenir como peritos en los asuntos

judiciales, o designarlos por sí mismos, según proceda". Por otra parte, el artículo 39.h) de la

Ley 7/2006 establece que corresponde a los colegios "colaborar con la administración

pública mediante la participación en órganos administrativos cuando así se prevea

legalmente y emitir los informes que les sean requeridos por órganos o autoridades

administrativos y judiciales". En relación con lo anterior, la LEC expone las condiciones y el

procedimiento para el nombramiento judicial de peritos cuando las partes no han llegado a

un acuerdo sobre la persona que tenga que ejercer el peritaje. En particular, y a los efectos

que nos interesan, el artículo 341.1 de la LEC dispone que:

Artículo 341. Procedimiento para la designación judicial de perito.

1. En el mes de enero de cada año se interesará de los distintos Colegios profesionales o, en su defecto, de entidades análogas, así como de las Academias e instituciones culturales y científicas a que se refiere el apartado segundo del artículo anterior el envío de una lista de colegiados o asociados dispuestos a actuar como peritos. La primera designación de cada lista se efectuará por sorteo realizado en presencia del Secretario Judicial, y a partir de ella se efectuarán las siguientes designaciones por orden correlativo.

En su informe sobre colegios profesionales, la CNC determina que, dada la posición de los

colegios como facilitadores a los jueces y tribunales de las listas de peritos, la forma en la

que elaboren la lista de peritos no es inocua para la competencia, sino que puede introducir

23

elementos que impidan, falseen o restrinjan la competencia efectiva en los mercados. En

particular, la introducción de requisitos sin amparo legal puede excluir de estas listas a

profesionales dispuestos a participar, y restringir, así, la competencia. Este extremo lo han

puesto de manifiesto en numerosas resoluciones de expedientes sancionadores; entre otras,

se pueden citar la Resolución de la CNC, de 9 de febrero de 2009, exp. 637/08, Peritos-

Arquitectos de la Comunidad Valenciana, que en el fundamento jurídico 5.º expresa:

Cuando se analiza el Reglamento Interno de la Agrupación de Arquitectos Peritos y Forenses del COACV se observa que la condición de arquitecto perito judicial se adquiere después de superado un conjunto de barreras que van mucho más allá de lo que exige la LEC cuando define la figura del perito judicial. A mayor abundamiento, se encuentra en su articulado —articulo 39― la obligación de tener una antigüedad superior a tres años en el ejercicio profesional, estar dado de alta en el COACV y residir en su ámbito territorial. A esto se añade en el artículo 40 un conjunto de deberes para poder figurar en esta Lista como, por ejemplo, realizar una formación continuada que remite a algún Curso obligatorio organizado por el propio COACV, o la presentación a visado del COACV de todos los trabajos que realice como perito. En definitiva, un conjunto restrictivo de condiciones para acceder a la Lista, cuando de la lectura de la LEC ni se sigue ni se puede deducir que el envío de una Lista que va a ser utilizada como única y con carácter preferente por parte de jueces y tribunales implique tales restricciones.

En el mismo sentido se pronunció también el TCDC de la ACCO con ocasión de la

Resolución de 29 de julio de 2010 (Exp. 12/2009 - Colegio de Economistas de Cataluña), en

la que se estableció que:

El establecimiento en las disposiciones del Colegio (...) de requisitos y/o condiciones no contemplados en las disposiciones legales o reglamentarias (...) para acceder a cualquiera de las listas temáticas (...) constituye una vulneración del límite al cual, en virtud del artículo 2.4 de la Ley 2/1974 (...) están sujetos los acuerdos, las decisiones y las recomendaciones de los colegios, y, consecuentemente, también del artículo 1.1 LDC, ya que producen el efecto de impedir, restringir o falsear la competencia en todo o parte del mercado nacional porque, al fijar requisitos y/o condiciones adicionales, limitan la oferta de profesionales (...) que podrían acceder a las mencionadas listas temáticas y, por lo tanto, ser nombrados para prestar los servicios objeto de cada una de las actuaciones profesionales. (Fundamento jurídico 2.º).

La Audiencia Nacional (en adelante, AN) se ha manifestado al respecto y en su sentencia

de 27 de octubre de 2009 (Rec. 114/2009), fundamento jurídico quinto, ha afirmado que:

La inclusión o no de un colegiado, que reúne los requisitos exigidos para ello, en una lista de peritos, es un acto que incide sin duda en la oferta de servicios, que está sometida a las normas de tutela y protección de la competencia que resultan de la LDC, entre ellas, su artículo 1, que como hemos visto, prohíbe los acuerdos y decisiones que produzcan o puedan producir

24

el efecto de impedir, restringir o falsear la competencia en todo o en parte del mercado nacional. El rechazo o negativa en incluir en las listas de peritos elaboradas por el Colegio a los colegiados que ofrecen sus servicios en otras listas, produce el efecto de excluir innecesariamente de la designación judicial como peritos a dichos colegiados, cuando el Juzgado utilice únicamente las listas remitidas por los Colegios. (Fundamento jurídico 5.º).

De acuerdo con lo que se expone en el informe con la propuesta de resolución, los requisitos

sin cobertura legal que el COAPI habría introducido como necesarios para formar parte de

las listas son los que se han detallado en los apartados 9.16, 9.17, 9.18 y 9.19 de los

antecedentes de hecho de esta resolución, y en particular:

a. Los requisitos de acceso y mantenimiento en las listas de peritos, consistentes en la

acreditación de formación inicial y continuada (artículos 3 y 5 del RTV y Disposición

transitoria).

b. Las condiciones en las que los profesionales designados como peritos han de desarrollar

el encargo (artículos 7 y 10 del RTV).

c. El visado o certificación colegial del dictamen pericial (artículo 8 y Disposición adicional

primera del RTV).

Respecto de los requisitos de seguimiento de cursos, la LEC no hace en ningún momento

mención a los requisitos de formación inicial o continuada de los profesionales incluidos en

las listas que remiten los colegios profesionales, de manera que el COAPI no está facultado

para introducir estos requisitos. La obligatoriedad de seguir cursos de formación tiene

capacidad para restringir la competencia en el mercado en la medida en que eleva los costes

de acceso a las listas y, por lo tanto, desincentiva la participación de algunos profesionales.

Además, tal como se explica en el informe de la CNC sobre colegios profesionales, el

colegio puede, alterando la dificultad, el coste o el número de cursos exigidos, regular la

oferta de profesionales elegibles para formar parte de las listas. La interpretación del TCDC

de la ACCO sobre esta cuestión está avalada por la jurisprudencia disponible sobre este

tema. Por ejemplo, se puede citar la sentencia de la Sala Contenciosa Administrativa del

Tribunal Superior de Justicia de Asturias, de 16 de diciembre de 2009, recurso 98/2009 (EDJ

2009/376097), en relación con el hecho de determinar si la exigencia por parte del Colegio

de Abogados de Oviedo de realizar de manera obligatoria un curso sobre Ley concursal para

poder ser incluido en la lista de administradores concursales es o no conforme a derecho. En

el fundamento de derecho número 3 de esta sentencia se puede leer: "Consecuentemente,

la exigencia del Colegio de Abogados de Oviedo de realizar, con carácter obligatorio e

25

imprescindible, un curso de formación en materia concursal para formar parte de la lista de

profesionales disponibles para realizar funcionas de administradores concursales, carece de

respaldo legal y no se encuentra, además, entre las competencias que el art. 4 del RD

658/01, de 22 de junio, que aprueba el Estatuto General de la Abogacía, atribuye a los

Colegios de Abogados, que les reconoce la función de organizar y promover actividades

formativas, y de velar por la formación de los colegiados, como manifestaciones de la

potestad de ordenación de la profesión, pero, en absoluto, el establecimiento de requisitos

adicionales a los legalmente establecidos para el ejercicio de la profesión, que constituye

'reserva de ley' de conformidad con lo dispuesto en el art. 36 de la CE".

En segundo lugar, los artículos 7 y 10 del RTV incluyen una lista de condiciones que regulan

la manera cómo los peritos deben desarrollar los encargos. Nuevamente, la LEC no hace

mención de ninguno de estos extremos que, en la medida en que dificulten el acceso a las

listas, podrían alterar la competencia en el mercado.

Un tercer requisito de acceso a las listas con aptitud para restringir la competencia es la

exigencia que los dictámenes de las tasaciones y valoraciones tengan que ser validados

obligatoriamente por el Colegio mediante una certificación. Tal como ya se ha argumentado

en el apartado 4.5 de estos fundamentos, en la actualidad el visado es obligatorio

únicamente cuando lo solicite el cliente o cuando así esté establecido legalmente. Ni el RD

1000/2010 ni la LEC se manifiestan sobre la necesidad de visado de los dictámenes

periciales, de forma que el Colegio tampoco lo puede solicitar y, todavía menos, imponer. En

el mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal de Defensa de la Competencia de la

Generalitat Valenciana en la Resolución del Exp. San. 04/2009, Ingenieros Industriales,

cuando sancionó la exigencia del Colegio de someter a visado los trabajos como requisito

obligatorio para formar parte del listado de colegiados que ofrecen sus servicios de peritaje.

Adicionalmente, el artículo 6.5 del RTV incluye un mecanismo de fiscalización de las

designaciones de peritos, según el cual, "para un mejor control del turno y de las

designaciones, sus miembros constarán (...) inscritos con la dirección, el teléfono y el fax del

Colegio". Siguiendo la opinión del DG en el informe con la propuesta de resolución, este

mecanismo queda totalmente fuera de lugar en cuanto a las designaciones para actuar como

perito ante la Administración de justicia. La LEC no habilita a los colegios profesionales para

que centralicen las comunicaciones con los profesionales inscritos. A su vez, el artículo 342

de la LEC dispone que:

26

Artículo 342. Llamamiento al perito designado, aceptación y nombramiento. Provisión de fondos. 1. En el mismo día o siguiente día hábil a la designación, el Secretario judicial comunicará ésta al perito titular, requiriéndole para que en el plazo de dos días manifieste si acepta el cargo.

Así, en ningún momento se alude al papel de intermediario del colegio profesional en el que

esté o pueda estar inscrito el perito designado para actuar en el procedimiento judicial.

4.7. El análisis contenido en el informe con la propuesta de resolución, en relación con las

disposiciones del RTV, diferencia entre las actuaciones que el COAPI realiza en la esfera

pública y las de la esfera privada y limita las presuntas prácticas anticompetitivas del Colegio

cuando éste actúa en la esfera pública. En este punto, el TCDC de la ACCO quiere poner de

manifiesto que el COAPI cuando actúa en el ámbito privado restringiendo el acceso a las

listas de profesionales también limita la oferta de profesionales en el mercado y reduce, así,

la intensidad de la competencia. Por lo tanto, a criterio del TCDC de la ACCO, las

disposiciones anticompetitivas contenidas en el RTV se extienden tanto al ámbito público

como al privado.

En resumen, el COAPI ha introducido en los artículos 3, 5, 6, 7, 8, 10, en la Disposición

transitoria y en la Disposición adicional primera del RTV unos requisitos y condiciones para

acceder a las listas de peritos que, en la medida en la que constituyen barreras de entrada,

tienen la aptitud para restringir la competencia en el mercado y, consecuentemente, son

contrarias a la LDC.

4.8. Un último conjunto de disposiciones de la normativa del COAPI presuntamente

anticompetitivas son las que hacen referencia a honorarios y condiciones comerciales. Dada

la importancia de los precios como elemento de competencia en un mercado, la infracción

del artículo 1.1. de la LDC en materia de precios se considera una de las infracciones

anticompetitivas más graves. Los colegios profesionales han propiciado a menudo la fijación

de precios mínimos o máximos, baremos orientativos de honorarios o la restricción en la

autonomía para fijar descuentos, actuaciones que constituyen restricciones a la libre fijación

de precios. Tal como destaca la CNC en su informe sobre colegios profesionales, la fijación

de honorarios es una de las prácticas más perjudiciales de la competencia, dado que limita

la capacidad de los profesionales de utilizar el precio como instrumento de diferenciación y

competencia. Respecto de los baremos orientativos de honorarios, aunque puedan no ser

vinculantes, favorecen el alineamiento de tarifas. Además, en general, el proceso que

27

culmina con la fijación de los baremos implica compartir información sobre costes y otras

condiciones comercialmente sensibles entre competidores, lo que por sí mismo puede

suponer una restricción de la competencia.

Si bien la Ley 2/1974 incluía originariamente como funciones colegiales la regulación de

honorarios mínimos obligatorios por parte de los colegios, la Ley 7/1997 eliminó la

posibilidad de fijar honorarios mínimos obligatorios, aunque permitió que los colegios fijaran

baremos de honorarios orientativos. Esta posibilidad de establecer baremos de honorarios

orientativos ha desaparecido finalmente a partir de la entrada en vigor de la Ley 25/2009.

Esta ley introdujo un nuevo artículo 14 en la Ley 2/1974, que prohíbe a los colegios

profesionales establecer recomendaciones sobre honorarios con una sola excepción,

contemplada en la Disposición adicional cuarta de la Ley, que hace referencia a la

posibilidad de elaborar criterios orientativos a los exclusivos efectos de la tasación de costas

y de la jura de cuentas de los abogados. En el ámbito de Cataluña, la Ley 7/2006 en el

artículo 40.f) incluye la función de "(...) facilitar a las personas usuarias y consumidoras

información en materia de honorarios profesionales respetando siempre el régimen de libre

competencia". De lo anterior se desprende que los colegios profesionales tienen prohibida la

posibilidad de hacer recomendaciones sobre honorarios profesionales.

De acuerdo con lo que se acaba de expresar, las disposiciones en la normativa del COAPI

relacionadas en el apartado 9.10 de los antecedentes de hecho de esta resolución no tienen

amparo legal. Estas disposiciones son: el artículo 5 apartado o) de los Estatutos, que

determina que entre las funciones propias del Colegio está la de dictar normas sobre los

honorarios mínimos de la profesión; el artículo 27, que determina que los agentes de la

propiedad inmobiliaria percibirán sus honorarios de acuerdo con las bases mínimas

ajustadas por la Junta de Gobierno y aprobadas por la Junta General; el artículo 66, que

contempla como falta grave la percepción de honorarios por una cantidad inferior a la fijada

en los mínimos establecidos y como falta muy grave la reincidencia en la anterior y,

finalmente, un documento adjunto al RRI de título "De los honorarios profesionales" donde

se observan varias disposiciones referidas a la obligatoriedad de cumplimiento de honorarios

mínimos y la posibilidad de ser sancionado en caso de incumplimiento. Tal como ya se ha

puesto de manifiesto, la fijación de honorarios mínimos por parte de los colegios

profesionales limita claramente la competencia en el mercado, en la medida en que

homogeneíza el comportamiento de los agentes económicos en una variable clave como es

el precio. Dada la capacidad del COAPI para influir en la conducta de sus colegiados, los

artículos citados de los Estatutos se pueden calificar como una infracción del artículo 1.1. de

28

la LDC, consistente en una decisión del Colegio orientada a la fijación de honorarios o

precios mínimos.

4.9. En relación con la fijación de honorarios, hay que hacer mención también de la

Disposición adicional primera del RTV, que determina la incorporación al reglamento de los

criterios que, con carácter orientativo y en relación con la capacidad de los colegios de

elaborarlos a los exclusivos efectos de las tasaciones de costas, aprueba la Junta de

gobierno en materia de valoraciones. Tal como se ha expuesto en el antecedente de hecho

9.20 de esta resolución, estos criterios incluyen los honorarios por los informes de valoración

detallados en diferentes tramos en función de la valoración de los inmuebles y por la

valoración de alquileres; se fijan también los derechos por las certificaciones, unos índices

correctores según la tipología del inmueble y se determina cómo se deben incluir los gastos

derivados de la obtención de documentación imprescindible o de la intervención de otros

profesionales. Finalmente, se detalla el importe por los gastos fuera de plaza en concepto de

desplazamientos y dietas.

El TCDC de la ACCO coincide plenamente con la valoración hecha por el DG en el informe

con la propuesta de resolución en el sentido que, aunque el documento adjunto al RTV está

encabezado con el título "criterios orientativos", la mera observación de la lista de honorarios

y otros gastos detallados permite concluir que va mucho más allá de lo que la legislación

prevé a la hora de permitir a los colegios establecer criterios, no baremos, al efecto exclusivo

de la tasación de costas y pueden asimilarse a lista de precios. A la vez, la actualización

prevista de los derechos para la certificación, los importes fijos de facturación recomendados

para desplazamientos y dietas de acuerdo con la variación del IPC denota la voluntad del

COAPI de continuidad temporal de esta política.

Son numerosas las resoluciones del extinto TDC y la actual CNC que han analizado la

adecuación de conductas de los colegios profesionales en materia de honorarios o baremos

orientativos a la legislación en materia de la competencia. Siguiendo el informe con la

propuesta de resolución y sin ánimo de exhaustividad, se puede hacer mención de la

aplicación del derecho de la competencia a diferentes colegios profesionales en materia de

honorarios profesionales, por ejemplo la Resolución de 27 de diciembre de 2007 (Exp.

635/07 - Colegio de Odontólogos Estomatólogos de Las Palmas), en la que se consideró

contraria al artículo 1 LDC una recomendación de honorarios por parte del Colegio que ha

sido confirmada por la Sentencia de la AN de 10 de junio de 2009. En el mismo sentido, la

Resolución de 26 de febrero de 2008 (Exp. 629/07 - Colegio de Arquitectos de Huelva), en la

29

cual se entendió que el Colegio de Arquitectos de Huelva había incurrido en una infracción

del artículo 1 al dirigir una recomendación de precios a sus miembros. Esta resolución ha

sido igualmente confirmada por sentencia de la AN de 21 de enero de 2011.

Asimismo, una resolución reciente del TCDC de la ACCO, de 16 de abril de 2012, exp. n.º

29/2010, Colegio de Periodistas de Cataluña y Unión de Profesionales de la Imagen y la

Fotografía de Cataluña-Sindicato de la Imagen, consideró contrarias a la competencia

sendas conductas del Colegio de Periodistas y del Sindicato de la Imagen consistentes en la

elaboración y difusión de unas tarifas mínimas orientativas. En los fundamentos jurídicos 4 y

5 de esta resolución se argumenta ampliamente que la elaboración de listas de precios

orientativas, en la medida en que tienen capacidad para unificar comportamientos y alterar

las condiciones de competencia, pueden ser calificadas como recomendaciones colectivas y,

por lo tanto, constituyen una infracción del artículo 1.1 de la LDC. En los términos

expresados en el fundamento jurídico 4 de la citada resolución, en el ámbito del derecho de

defensa de la competencia se entiende por recomendación colectiva el establecimiento por

parte de instituciones formadas por agentes económicos de una pauta o directriz de carácter

orientativo que tiende a uniformizar el comportamiento de sus miembros y, de esta manera,

limita la independencia en el comportamiento individual, elemento esencial para garantizar

un comportamiento competitivo en el mercado. Hay que poner énfasis en el hecho de que

las recomendaciones tienen, por definición, un carácter orientativo, a diferencia de las

decisiones que tienen carácter vinculante. Esta característica de falta de obligatoriedad, sin

embargo, no impide que sean consideradas anticompetitivas y, por lo tanto, ilícitas. En el

ámbito de la defensa de la competencia, existe una amplia jurisprudencia que acredita que

las recomendaciones colectivas de asociaciones empresariales o colegios profesionales

relativas a la fijación de precios constituyen prácticas anticompetitivas. En este sentido

podemos citar la RCNC de 24 de septiembre de 2009, exp. S/46/2008, Pan de Asturias; la

RCNC de 14 de octubre de 2009, S/0053/08, Fiab y Asociados y CEOPAN; la RCNC de 27

de mayo de 2009, exp. S/0064/08, Asociación española de veterinarios especialistas

équidos; y la resolución de 28 de junio de 2011 del TCDC de la ACCO, exp. n.º 8/2009,

Anagrual-Catalunya.

En el caso que nos ocupa, atendiendo a las características del COAPI y al elevado número

de profesionales colegiados, es razonable concluir que la publicación de los criterios

orientativos al efecto exclusivo de la tasación de costes tiene aptitud para homogeneizar el

comportamiento de los destinatarios de éstos. Por lo tanto, la conducta del COAPI supone

una restricción a la competencia que habría infringido el artículo 1.1. de la LDC.

30

4.10 Finalmente, el artículo 34 de los Estatutos del Colegio establece una serie de requisitos

que tienen que cumplir los encargos que, tal como argumenta el DG en el informe con la

propuesta de resolución, en definitiva, vienen a homogeneizar las condiciones comerciales

que deben ofrecer sus colegiados. El contenido y el carácter del encargo profesional debería

ser fruto del libre acuerdo entre el API y su cliente. La disposición estatutaria lo que hace es

establecer unas mismas condiciones de contratación para todos los profesionales

colegiados, privando así a las partes de su libertad contractual. Esta privación es

especialmente grave para el usuario, en la medida en que desaparece la independencia de

actuación entre los API, de manera que las ofertas profesionales que pueda recibir serán

totalmente homogéneas y faltas de precios verdaderamente competitivos.

5. El artículo 1.1. de la LDC establece que "se prohíbe todo acuerdo, decisión o

recomendación colectiva, o práctica concertada o conscientemente paralela, que tenga por

objeto, produzca o pueda producir el efecto de impedir, restringir o falsear la competencia en

todo o en parte del mercado nacional [...]". Tal como expresa el DG en el informe con la

propuesta de resolución, las conductas acreditadas constituyen una infracción por objeto de

la normativa de la competencia. Las conductas por objeto son aquéllas que restringen la

competencia por su propia naturaleza. En este sentido, no es necesario que la conducta

haya causado un daño efectivo a la competencia, sino que es suficiente con que la conducta

sea apta como para producir estos efectos, tal como reconoce el artículo 1.1 de la LDC. De

esta manera, cuando la infracción es por objeto no es necesario analizar o evaluar si ha

producido efectos anticompetitivos.

El establecimiento de requisitos y/o condiciones en las disposiciones normativas del COAPI,

detalladas en los apartados 9.4 a 9.20 de los antecedentes de hecho de esta resolución y

analizadas en el fundamento jurídico cuarto, constituyen una vulneración del límite al que, en

virtud del artículo 2.4 de la Ley 2/1974, están sujetos los acuerdos, las decisiones y las

recomendaciones de los colegios y, consecuentemente, también del artículo 1.1 de la LDC.

El TCDC de la ACCO considera que todas y cada una de las disposiciones analizadas tiene

capacidad para restringir o limitar la competencia en el mercado, en la medida en que

introducen barreras de acceso al mercado o barreras al ejercicio de la profesión que limitan

la oferta de profesionales y el grado de diversificación de los servicios que ofrecen y, por lo

tanto, la capacidad de elección del usuario. Tal como se ha argumentado en los

fundamentos de derecho anteriores, la propia naturaleza de los colegios profesionales, el

elevado número de profesionales colegiados en el COAPI, el obligado cumplimiento de las

31

disposiciones normativas por parte de los colegiados, junto con los mecanismos de coerción,

como es el catálogo de infracciones y sanciones por el incumplimiento de aquéllas, otorgan

una clara aptitud a las disposiciones normativas analizadas para limitar y restringir la

competencia en el mercado.

6. Más allá de la capacidad de la normativa analizada para limitar la competencia en el

mercado, el informe con la propuesta de resolución acredita que algunas de estas

disposiciones fueron efectivamente aplicadas por el Colegio, de manera que a la infracción

por objeto que constituye la disposición colegial se pueden añadir los efectos

anticompetitivos propios de su aplicación efectiva. En primer lugar, ha resultado acreditado

que el COAPI ha aplicado de manera efectiva el artículo 15 de los Estatutos en relación con

la habilitación de profesionales incorporados al menos en dos casos [folios n.º 398 y 399; y

407 y 408, respectivamente]. En segundo lugar, tal como se ha puesto de manifiesto en el

antecedente de hecho 9.12, se han acreditado hasta seis conductas de control efectivo por

parte del Colegio de los nombres comerciales propuestos por los agentes. En particular, la

Junta de Gobierno del COAPI ha aplicado de manera efectiva este control en aplicación,

especialmente, del artículo 25 del RRI, según el cual la Junta de Gobierno comunicaba a los

colegiados el nombre comercial que el solicitante quería utilizar, a fin de que aquél que se

viera afectado pudiera manifestar su oposición a la autorización. En tercer lugar, se

considera acreditado que el Colegio ha procedido a visar o a certificar, como mínimo, los

trabajos de los agentes colegiados que participan en el turno de valoraciones, y se aportan

muestras de esta conducta que se han recogido en el antecedente de hecho 9.19. En cuarto

lugar, se acreditan hasta cinco actuaciones del Colegio entre los años 2007 y 2009 relativas

a la obligatoriedad de seguir los cursos establecidos en el RTV y apertura de expedientes a

las personas que no cumplan la obligación (folio 1375). Además, en la respuesta al

requerimiento de información, de fecha 10 de marzo de 2011, se constata que el turno de

valoraciones tenía, en fecha 31 de diciembre, 332 colegiados de los cuales 44 habían sido

dados de baja por no haber acreditado su formación o bien reciclaje, de acuerdo con el

Reglamento. Finalmente, se acredita en ocho casos la conducta del COAPI tendente a

centralizar la información del RTV en el periodo comprendido entre noviembre de 2007 y

mayo de 2010.

7. Buena parte de estas infracciones vienen dadas por la falta de adaptación de la normativa

estatutaria y colegial a la legalidad vigente. El Colegio, consciente de esta carencia, ha

manifestado en el transcurso de la instrucción y de manera explícita en las alegaciones

presentadas al informe con la propuesta de resolución que: "cualquier norma que se pueda

32

considerar contraria a la legalidad vigente dentro de los Estatutos colegiales se encuentra

expresamente derogada por la Disposición transitoria primera de la Ley 7/2006 (folio 1288).

Según el COAPI, la expresa derogación comporta la inaplicabilidad y así lo ha hecho el

Colegio. Por otra parte, sin embargo, reconoce que el Colegio no ha modificado

"formalmente" sus estatutos, entendiendo por formalidad la presentación al Departamento de

Justicia de las modificaciones a efectos de su declaración de adecuación a la legalidad. En

su escrito de alegaciones, el COAPI argumenta que la no modificación de sus Estatutos

responde a la voluntad de evitar la inseguridad jurídica que hubiera creado el hecho de

adaptar los Estatutos al contenido de hasta ocho normas que les han afectado en los últimos

10 años. No obstante, el Colegio alega que no ha ignorado la realidad legislativa que le

afectaba y afirma que a lo largo de los últimos años se han hecho enmiendas y

modificaciones de muchas de las cuestiones tratadas en el expediente. Ahora bien, durante

la tramitación del expediente no se ha aportado ningún documento como prueba concreta y

el COAPI, en el escrito de alegaciones a la propuesta de resolución, remite de manera

genérica a la aportación a efectos probatorios del libro de actas y de los Estatutos

enmendados y aprobados, sin que conste que las supuestas adaptaciones de la normativa

colegial hayan superado el trámite previsto en el artículo 46 de la Ley 7/2006 para dotarlas

de eficacia jurídica. En respuesta a esta alegación, el TCDC de la ACCO hace suya la

respuesta dada por el DG en el informe con la propuesta de resolución sobre el mismo punto

en los siguientes términos: "No obstante, estas remisiones en abstracto no son admisibles

en la medida en que (i) manifiestan el conocimiento y el incumplimiento de la obligación de

adaptación a las normas que han modificado la legalidad que afecta a los colegios

profesionales y las profesiones colegiadas; (ii) esta falta de adaptación, en algunos casos, se

arrastra desde hace muchos años, a pesar de que el Colegio ha tenido oportunidad de

aprobar e implementar la adaptación correspondiente como, por ejemplo, con ocasión de las

diferentes asambleas generales; y (iii) ha quedado acreditado que el COAPI aplica de

manera efectiva prescripciones estatutarias y reglamentarias las cuales, precisamente,

tendrían que haber sido adaptadas a la legalidad vigente o, en su caso, efectivamente

derogadas" (folio 1407). Asimismo, el informe añade que no se tiene que olvidar que, dada la

posición que ocupa el Colegio en relación con la profesión de API, le corresponde un deber

de especial diligencia en el conocimiento, el respeto y la observancia de la normativa vigente

en los ámbitos colegiales y sectoriales que le son propios. Este deber de especial diligencia

resulta difícil de conciliar con el hecho de que el Colegio se haya mantenido ajeno a

modificaciones especialmente relevantes en la normativa sectorial y colegial durante un

periodo considerable de tiempo, sin que estos cambios se hayan visto reflejados en su

normativa colegial más fundamental, cómo son sus Estatutos y el RRI que los desarrolla.

33

8. A continuación, es preciso determinar en qué momento del tiempo se habría iniciado la

conducta infractora de la LDC. Respecto de este punto, el TCDC de la ACCO comparte el

criterio del DG, establecido en el informe con la propuesta de resolución, en el sentido de

que la infracción tiene lugar desde el momento en que se tomaron las decisiones de

aprobación de los respectivos documentos donde constan las disposiciones anticompetitivas.

Por este motivo, se considera acreditado que las normas colegiales han estado vigentes, al

menos:

(i) En relación con los Estatutos del COAPI, desde la fecha de aprobación de éstos, es decir,

desde 1984, en la medida en que desde entonces no se han producido modificaciones del

texto.

(ii) En relación con el Reglamento de Régimen Interno, desde la fecha de su aprobación. En

este caso, sin embargo, no consta en los documentos que figuran en el expediente la fecha

exacta de aprobación del RRI, si bien se puede determinar, orientativamente, que éstos

estaban en vigor, al menos, desde 1983, ya que existen menciones a éste en el citado año y

en años posteriores en algunas disposiciones.

(iii) En relación con el Reglamento del turno de valoraciones, éste fue aprobado por

Asamblea General Extraordinaria del Colegio de 29 de diciembre de 2009.

El apartado 1 del artículo 128 de la Ley 30/1992 especifica que todas las conductas se

tienen que analizar bajo las disposiciones sancionadoras vigentes en el momento en que se

produjeron. Así, la última de las conductas, disposiciones contenidas en el RTV, se

desarrolla enteramente bajo la vigencia de la Ley 15/2007. En cambio, las disposiciones de

los Estatutos colegiales y del RRI se extienden en el periodo de vigencia de tres normas, ya

que las conductas se habrían iniciado en los años 1983 y 1984, momento en que estaba

vigente la Ley 110/1963, de 20 de julio, de represión de prácticas restrictivas de la

competencia (en adelante, Ley 110/1963), y habrían continuado hasta la actualidad, bajo la

vigencia de la Ley 16/1989, de 17 de julio, de defensa de la competencia (en adelante, Ley

16/1989) hasta el 1 de septiembre del 2007, momento en que entra en vigor la actual LDC, y

con posterioridad bajo la vigencia de esta última norma.

El artículo 1 de la Ley 110/1963 prohíbe "las prácticas surgidas de convenios, decisiones o

conductas conscientemente paralelas, que tengan por objeto o produzcan el efecto de

impedir, falsear o limitar la competencia en todo o parte del territorio nacional". El extinto

TDC en la Resolución del expediente 279/90 interpretó este artículo en los siguientes

34

términos: "El artículo 1.1 de la citada Ley 110/63 viene a declarar prohibidas las prácticas

surgidas de acuerdos, decisiones o conductas conscientemente paralelas que tengan por

objeto o produzcan el efecto de restringir la competencia en todo o en parte del territorio

nacional, esto es, la tipicidad se extiende tanto en aquéllas que buscan directamente el

falseamiento o la limitación de la competencia, como en aquellas otras que, persiguiendo

cualquier finalidad, ocasionan una restricción de la misma" (fundamento de derecho 2.º). En

el mismo sentido se expresa el TDC en el fundamento de derecho 4.º de la Resolución del

expediente 254/89. A criterio del TCDC de la ACCO, la diferencia entre la Ley 110/1963 y la

Ley 16/1989 es que la primera considera infracción no el hecho de adoptar la decisión o

acuerdo, sino que sanciona las prácticas que se derivan de estas conductas. Así, el TDC ha

interpretado (fundamento de derecho 1.º de la Resolución del expediente 391/92) que:

"Ciertamente, en aplicación de la anterior Ley se indicaba en algunas Resoluciones de este

Tribunal que de por sí no puede constituir una práctica restrictiva de la competencia la

publicación de tarifas de precios en un Sector (...). Pero conviene recordar que en la anterior

Ley 110/1963 (...) lo que se perseguía era la práctica, no el acuerdo o recomendación, razón

por la cual mientras no se llevara a efecto la recomendación no podía entenderse

cumplimentado el tipo punitivo. Pero nada de eso existe en la nueva Ley de Defensa de la

Competencia, que persigue los acuerdos, decisiones y recomendaciones en su cualidad de

tales, sin necesidad de que se lleven a efecto en la práctica". Un ejemplo de esta

interpretación es la resolución del expediente 298/91, fundamento de derecho 6.º, que no

sanciona la aprobación de tarifas mínimas obligatorias por parte de una asociación

profesional, sino la difusión entre los asociados de las tarifas obligatorias, lo cual "constituye

una práctica surgida de una decisión o acuerdo que tiene por objeto limitar o falsear la

competencia, incluida entre las prohibiciones del artículo primero y, en relación con éste, en

el 3 a) de la Ley 110/63, siendo imputable a ATEIA". De acuerdo con lo que se acaba de

exponer, el TCDC de la ACCO coincide en el hecho de que las conductas enjuiciadas

consistentes en disposiciones normativas de los Estatutos y del RRI del COAPI son

únicamente susceptibles de constituir infracciones de competencia a partir de la entrada en

vigor de la Ley 16/1989, es decir, desde el 8 de agosto de 1989.

Por otra parte, dado que el sentido de la redacción de los artículos 1 de la Ley 16/1989 y de

la LDC es idéntico, el tipo infractor es coincidente con independencia de la ley a la que se

haga referencia.

35

9. Con el fin de delimitar correctamente el periodo temporal en que se considera que las

actuaciones han infringido la LDC, hay que contemplar las modificaciones experimentadas

en la normativa de los colegios profesionales. El DG, en el informe con la propuesta de

resolución, realiza un análisis muy detallado de las modificaciones de la normativa colegial

en el ámbito estatal y autonómico, y analiza para cada conducta acreditada del COAPI el

posible amparo legal de ésta según la normativa colegial vigente en cada momento

temporal. La normativa colegial considerada en el ámbito estatal parte de la Ley 2/1974, que

entró en vigor el 8 de marzo de 1974, y ha sido modificada en las ocasiones siguientes: Ley

74/1978, de 26 de diciembre, de Normas Reguladoras de los Colegios Profesionales; Real

Decreto Ley 5/1996, de 7 de junio, de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y de

Colegios Profesionales; Ley 7/1997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en materia

de Suelo y de Colegios Profesionales; Real Decreto Ley 6/1999, de 16 de abril, de Medidas

Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia; Real Decreto Ley 6/2000, de 23

de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes

y Servicios; Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de Modificación de diversas Leyes para su

Adaptación a la Ley sobre el Libre Acceso a las Actividades de Servicios y su Ejercicio. En el

ámbito autonómico, se encuentra inicialmente la Ley 13/1982, de 17 de diciembre, de

Colegios Profesionales (en adelante, Ley 13/1982). Esta norma estuvo en vigor hasta el 9 de

septiembre de 2006, fecha en que fue derogada por la Ley 7/2006, que está actualmente en

vigor. No obstante, la Ley 7/2006 también ha sido objeto de modificación por el Decreto

Legislativo 3/2010, de 5 de octubre, para la adecuación de normas con rango de ley a la

Directiva 2006/123/CE, del Parlamento y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a

los servicios en el mercado interior (en adelante, DL 3/2010). Las modificaciones operadas

por el DL 3/2010 están vigentes desde el 7 de octubre de 2010. El análisis del DG elaborado

en el informe con la propuesta de resolución (folios 1409-1422) se concreta en los puntos

siguientes que el TCDC de la ACCO comparte:

(i) Un numeroso grupo de conductas que se consideran contrarias a la normativa de la

competencia no han tenido en ningún momento amparo legal y, por lo tanto, se tienen que

imputar a partir del momento en que se establece el tipo de infracción, el 8 de agosto de

1989. Estas conductas son las relativas a:

• Limitación del ejercicio de la profesión a personas físicas (artículos 7 y 8 de los

Estatutos; artículo 20 del RRI).

• Ejercicio societario de la profesión (artículo 29 de los Estatutos; artículo 19 del RRI).

36

• Control colegial en materia de apertura de despachos (artículos 11, 13.2, 28, 30,

66.b.4 y 66.c.1 de los Estatutos; artículos 1.2, 2, 11, 12 y 15 a 18 del RRI) y de uso

de nombres comerciales (artículos 29.d), 30.d) y e), 66. b. 4. b. y 66.c.1 de los

Estatutos; artículos 23 a 16 del RRI).

• Normas de contratación que homogeneízan la oferta de servicios profesionales

(artículo 34 de los Estatutos).

(ii) La exigencia de colegiación para el ejercicio de la profesión se puede imputar desde el

momento en que entró en vigor el RDL 4/2000 —el 25 de junio de 2000― y la normativa del

COAPI, en particular el artículo 7 de los Estatutos colegiales, no se adecuó al mismo.

(iii) La conducta del COAPI, relativa a la exigencia de habilitación profesional de agentes

inmobiliarios establecidos en diferentes demarcaciones territoriales, se puede imputar desde

el momento en que entró en vigor la modificación de la Ley 2/1974 —el 16 de abril de

1997― y su normativa colegial, en particular los artículos 9, 15 y 16 de los Estatutos, no se

adecuaron a ello.

(iv) En relación con los honorarios profesionales, si bien en un primer momento la normativa

de los colegios profesionales permitía a éstos dictar normas y establecer honorarios

profesionales, esta posibilidad se modificó a partir del 16 de abril de 1997 en virtud de la Ley

7/1997. A partir de entonces, los colegios profesionales sólo podrían establecer baremos de

honorarios con carácter meramente orientativo. Por lo tanto, la normativa estatutaria y del

RRI dictada por el COAPI dejó de ser conforme con las posibilidades de actuación que

establecía la legalidad vigente el 16 de abril de 1997, ya que las disposiciones de estas

normas otorgaban al Colegio la posibilidad de "dictar normas sobre honorarios mínimos de la

profesión" (artículo 5 de los Estatutos), imponían a los colegiados la obligación de percibir

sus honorarios "de acuerdo con las bases mínimas ajustadas por la Junta de Gobierno y

aprobadas por la Junta General" (artículo 27 de los Estatutos); y sancionaban como

infracciones graves y muy graves el incumplimiento de esta obligación (artículo 66 de los

Estatutos). Esta falta de adecuación a la legalidad ha sido más evidente todavía a partir de la

modificación legal operada por la Ley 25/2009 y en vigor desde el 27 de diciembre de 2009.

A partir de entonces, los colegios profesionales únicamente pueden establecer criterios

orientativos al efecto exclusivo de la tasación de costas. En este sentido, las disposiciones

del RTV relativas a honorarios profesionales, y en particular la Disposición adicional primera

y el cuadro de criterios orientativos a los efectos exclusivos de la tasación de costas son,

desde su inicio, contrarios a la normativa legal vigente por los motivos que se han expuesto

37

en el fundamento de derecho 4.8 anterior. En consecuencia, la conducta del COAPI relativa

a los honorarios profesionales se puede imputar desde el momento en que entró en vigor la

modificación de la Ley 2/1974 operada por la Ley 7/1997 ―el 16 de abril de 1997— y su

normativa colegial no se adecuó a la misma.

(v) En relación con la normativa referida a visados y certificaciones contenida en los artículos

5 y 35 de los Estatutos y en el artículo 8 y la Disposición adicional primera del RTV, se

puede imputar desde el momento en que entró en vigor la modificación de la Ley 2/1974 por

la Ley 25/2009, el 27 de diciembre de 2009, y su normativa colegial no se adecuó a la

misma.

(vi) Por último, los artículos del RTV considerados que infringen la LDC se tienen que

imputar a partir de la fecha de aprobación de este reglamento, el 29 de diciembre del 2009.

10. De acuerdo con lo que se ha expuesto, las conductas analizadas en esta resolución se

consideran de carácter continuado, ya que algunas de ellas se iniciaron durante la vigencia

de la normativa anterior a la LDC, es decir, la Ley 16/1989, y habrían continuado al menos

hasta el año 2010, en que ya estaba vigente la Ley 15/2007. Teniendo en cuenta la

supletoriedad de la Ley 30/1992, contenida en el artículo 45 de la LDC de 2007, hay que

determinar la normativa de aplicación en virtud de lo previsto en el artículo 128 de la Ley

30/1992. En este sentido, a pesar de que, tal como se ha puesto de manifiesto

anteriormente, el apartado 1 del artículo 128 de la Ley 30/1992 especifica que todas las

conductas se tienen que analizar bajo las disposiciones sancionadoras vigentes en el

momento en que se produjeron, también es cierto que el apartado 2 del mismo artículo 128

aclara que en caso de existir una disposición sancionadora posterior y más beneficiosa para

el presunto infractor, ésta tendrá que ser la normativa de aplicación. Así pues, tal como

señala el DG en el informe con la propuesta de resolución, hay que realizar un análisis de la

aplicación de la LDC de 1989 o de la LDC de 2007, siguiendo los principios de

irretroactividad de la norma sancionadora más desfavorable y de la retroactividad de la más

favorable para el infractor. No obstante, como el acuerdo de incoación del expediente se

adoptó el día 16 de noviembre de 2010, su tramitación se ha realizado según las normas

procesales de la LDC de 2007, ya que así resulta a contrario de la Disposición transitoria

primera de esta ley.

38

Para analizar qué ley de competencia se tiene que aplicar, hay que tener en cuenta la

tipificación de la conducta, su prescripción y su posible sanción. Con respecto a la tipificación

de la conducta, bajo cualquiera de las dos leyes de la competencia, la conducta analizada se

tendría que considerar como una infracción de los respectivos artículos 1 de la LDC de 1989

y de la LDC de 2007. En cuanto a la prescripción de la infracción, hay que considerar que la

conducta se ha mantenido de manera continuada en el tiempo. Tal como argumentó el

TCDC de la ACCO en la Resolución de 28 de junio de 2011, expediente n.º 8/2009 -

Anagrual-Catalunya, aunque la LDC de 1989 no hace ninguna referencia expresa a la

prescripción en el caso de las infracciones continuadas, la Sentencia de la Audiencia

Nacional de 6 de noviembre de 2009 (Sección sexta de la Sala Contenciosa), fundamento

jurídico séptimo, ha interpretado el artículo 12 de la LDC de 1989 para las infracciones

continuadas en el mismo sentido que ha previsto la LDC de 2007 y ha señalado que, en

caso de una práctica continuada durante un periodo largo de tiempo, el plazo de la

prescripción empieza a contar desde el día en que cesa la conducta prohibida. Por todos

estos motivos, se tiene que concluir que aplicando cualquiera de las dos leyes, la conducta

no habría prescrito, ya que, de hecho, en la medida en que la normativa colegial continúa

vigente, no habría cesado en ningún momento. Finalmente, respecto de la sanción aplicable

a las infracciones se tiene que tener en cuenta que no es posible delimitar el volumen de

negocios del COAPI. Por lo tanto, tal como se argumenta extensamente en la Resolución del

TCDC de la ACCO de 28 de junio de 2011 citada previamente, la aplicación de una u otra ley

puede comportar diferencias importantes en relación con el importe de la multa; lo más

favorable en términos de sanción es la aplicación de la LDC de 1989. En el mismo sentido se

ha pronunciado la CNC en la Resolución del expediente S/0106/08, Almacenes de hierro.

Así, de acuerdo con el análisis anterior, el TCDC de la ACCO considera que, en este caso

concreto, la aplicación de la LDC de 1989 es más favorable para el infractor que la aplicación

de la LDC de 2007 y, por lo tanto, tiene que ser la LDC de 1989 la ley sustantiva aplicable a

las conductas imputadas al COAPI y a su calificación y sanción.

11. El 20 de enero de 2012, habiendo vencido el plazo, por otra parte ampliado, para

presentar alegaciones al pliego de concreción de hechos, el COAPI presentó un conjunto de

documentos que fue registrado de entrada con n.º 0256E/38/2012. Estos documentos no

venían acompañados de ningún escrito en el que el COAPI hiciera efectivo su derecho a

formular alegaciones al PCH o a proponer las pruebas que considerara apropiadas, de

acuerdo con los artículos 50.3 de la LDC y 33.1 del RDC. Igualmente, el COAPI no entregó

ningún escrito en el que diera razón del porqué presentaba este conjunto de documentos, de

qué interés tenían éstos o de qué relación guardaban con el fondo del presente expediente.

39

Todos estos documentos quedaron debidamente incorporados al expediente (folios del 817

hasta el 987). Asimismo, el día 14 de febrero de 2012 el COAPI presentó al registro de la

ACCO, extemporáneamente, un escrito de alegaciones al PCH con número de registro de

entrada 0256E/63/2012, que se incorporó nuevamente al documento de alegaciones del

COAPI a la propuesta de resolución, escrito que se registró de entrada en la ACCO el día 24

de febrero de 2012.

12. En este punto se dará respuesta a las alegaciones específicas que el COAPI presenta

para algunas de las conductas acreditadas y las respuestas se han agrupado en cuatro

bloques.

En primer lugar, el COAPI alega que el Decreto 3248/1969 fue modificado por el Decreto

55/1975, de 10 de enero, en el sentido de "limitar el ejercicio profesional a las personas

físicas de manera personal y indelegable", decreto que no fue derogado hasta el año 2007

con la aprobación de los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la

Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General (Real Decreto 1294/2007, de 28 de

diciembre). En relación con este punto, hay que decir que el artículo 3 del Decreto

3248/1969, en la redacción dada por el Decreto 55/1975, permitía, precisamente, el ejercicio

societario para una asociación de dos o más APIS o para sociedades mercantiles sometidas

a determinados requisitos. Este artículo no establecía en absoluto las mismas limitaciones

que dispone el artículo 29 de los Estatutos del COAPI, como que la asociación no pueda

tener personalidad jurídica propia. Por lo tanto, el TCDC de la ACCO coincide con la

conclusión del DG en el informe con la propuesta de resolución de que esta conducta no

habría tenido en ningún momento amparo legal. Tal como ya se ha dicho, en esta resolución

se considera que las infracciones de la LDC por parte del COAPI lo son por objeto y, por lo

tanto, es suficiente con el hecho de que la conducta sea apta para limitar o restringir la

competencia, y éste es efectivamente el caso cuando se limita la posibilidad de que el

ejercicio de la profesión se lleve a cabo mediante sociedades o, al menos, con sociedades

con personalidad jurídica propia. Por otra parte, es cierto que el Colegio ha acreditado la

inscripción de algunas sociedades profesionales y, por lo tanto, en la práctica, la limitación

estatutaria no habría sido siempre efectiva.

En segundo lugar, el COAPI alega que la normativa referida a la apertura de despachos y a

los nombres comerciales responde a la necesidad de tener noticia de los despachos y

nombres comerciales para poder extender las coberturas de caución y de responsabilidad

civil y, en particular, para dar cumplimiento a todos los requisitos establecidos por la LDV y el

40

Decreto 12/2010. Tal como el propio COAPI manifiesta, el cumplimiento de los requisitos

legales les exige sólo tener conocimiento del número y la relación de establecimientos y, si

es el caso, los datos de la sociedad con que operan. En cambio, las disposiciones de los

artículos 11, 13.2 y 30. b) de los Estatutos van mucho más allá del simple conocimiento,

dado que, entre otros aspectos, someten la apertura de un despacho a la aprobación del

Colegio, a la vez que determinan que tendrá que estar ubicado en la demarcación territorial

de éste.

En el mismo sentido, el COAPI argumenta que el control de los nombres comerciales tiene

una función de comunicación que responde a la voluntad de evitar el uso de un mismo

nombre comercial por parte de diferentes colegiados y dar lugar a una competencia desleal

entre ellos, y a la vez es una medida de protección del consumidor. El TCDC de la ACCO

quiere poner de manifiesto que el régimen de autorización —previsto en los artículos 29.d),

30.d) y 30.e)— no es equivalente a la simple comunicación a los colegiados a los efectos de

los derechos relacionados con la propiedad industrial. Por otra parte, hay que señalar, en los

términos que hace la CNC en su informe sobre colegios profesionales, que una mala

definición del concepto de "deslealtad" puede tener efectos nocivos para la competencia.

En tercer lugar, se alega que "el Colegio nunca ha impuesto un modelo de contratación de

hoja de encargo; si bien lo que se ha hecho es poner a disposición de sus colegiados

modelos que están sujetos a los requisitos contenidos en la Ley del Derecho a la Vivienda

que prevé unos contenidos de carácter mínimo― y en la Ley General de Contratación que

prohíbe de manera expresa determinados tipos de cláusulas”. Alega, también, que no se

trata de incidir en el mercado, sino de facilitar pautas de trabajo a los colegiados. En relación

con este punto, hay que decir que la disposición normativa considerada contraria a la LDC

es el artículo 34 de los Estatutos colegiales del año 1984 y, por lo tanto, muy anterior a la

LDV del año 2007. La normativa del COAPI se tiene que adaptar a la nueva legislación y hay

que evitar incluir condiciones y pautas que limiten la autonomía de las partes a la hora de

negociar el contrato.

En cuarto lugar, al escrito de alegaciones presentado al informe con la propuesta de

resolución, el COAPI argumenta, en relación con los requisitos de formación exigidos para

pertenecer al turno de valoraciones, que su voluntad es garantizar que las personas que

acceden a las listas tengan los conocimientos necesarios para llevar a cabo el peritaje

requerido judicialmente y, además, garantizar que estas personas conocen las

modificaciones de los criterios de valoración mediante los cursos de reciclaje. En concreto,

41

alegan "Pues (sic) este colegio si no pide a aquéllos que quieran formar parte de las listas

que acrediten poseer los conocimientos, podría incorporar a sus listas por el solo hecho de la

colegiación a personas sin este conocimiento ya que como se ha dicho, el decreto del año

2007 permite el acceso a la colegiación a personas con el único requisito de tener una

formación universitaria a nivel de licenciado, diplomado o graduado en cualquier materia". En

respuesta a esta alegación, el TCDC de la ACCO se remite a la argumentación expuesta en

el fundamento de derecho 4.6 de esta resolución. Dado que la LEC en ningún momento

obliga a los profesionales que formen parte de las listas a la realización de cursos de

formación y reciclaje, la exigencia por parte del COAPI de estos cursos, en la medida en que

incrementa los costes de tiempo y monetarios para acceder a las listas, reduce el número de

colegiados que se pueden apuntar y, en consecuencia, esta conducta excluye del mercado a

algunos profesionales que, a pesar de cumplir con las condiciones que le exige la LEC, no

han realizado los cursos de formación. La LEC otorga, efectivamente, al Colegio la

capacidad de elaborar las listas de colegiados que cumplan los requisitos exigidos por la

LEC y hayan manifestado su disponibilidad para formar parte de la lista para ser nombrados

peritos judiciales. El COAPI tendrá que validar si un profesional colegiado cumple los

requisitos establecidos en la LEC. En ningún caso, sin embargo, la ley le otorga la potestad

de establecer otros requisitos que no estén recogidos en la misma ley, en particular la

obligatoriedad de seguir cursos de formación. La sentencia citada de la Sala Contenciosa

Administrativa del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 16 de diciembre de 2009,

recurso 98/2009 (EDJ 2009/376097), se manifiesta en el mismo sentido y en términos

similares que el TCDC de la ACCO en esta resolución.

También en relación con el RTV, el COAPI alega que la centralización de las designaciones

periciales por parte del Colegio responde a dar un mejor servicio, vehicular la comunicación

al colegiado y evitar renuncias injustificadas. Aportan evidencia de quejas de los juzgados y

del TSJC, en el sentido de que las renuncias frecuentes por parte de los colegiados retrasan

los procedimientos de manera innecesaria. Respecto de este punto, el parecer del TCDC de

la ACCO es coincidente con el expresado por el DG en el informe con la propuesta de

resolución, en el sentido que la LEC no habilita a los colegios profesionales para que

centralicen las comunicaciones con los profesionales inscritos. Es responsabilidad del

Colegio la de buscar formas que no entorpezcan los procedimientos, pero que, a la vez, no

puedan restringir el ejercicio de la profesión en el mercado y, por lo tanto, ser contrarios a la

competencia.

42

Por último, en relación con los honorarios, el COAPI alega que desde el año 1997, cuando

se le pregunta sobre los honorarios que debe percibir un API, responde que los honorarios

tienen que ser libremente pactados por las partes y en defecto de pacto, éstos resultan de

aplicar el 5% sobre el precio real de la transmisión. Respecto de este punto, hay que decir

que la recomendación de un porcentaje fijo sobre el precio de transacción infringe

claramente la LDC.

13. En su escrito de alegaciones, el COAPI solicita como prueba complementaria que

queden testimoniadas "las actas del colegio desde las fechas en que se consideran

cometidas —relacionadas en el cuadro resumen― las conductas, a fin de que quede

evidenciado que en cada momento en el que se han producido cambios, el Colegio ha

adoptado los acuerdos que al momento correspondían" (sic). En relación con esta petición,

el TCDC de la ACCO quiere hacer constar que una adaptación efectiva de la normativa

colegial a la legislación vigente requiere superar el trámite previsto en el artículo 46 de la Ley

7/2006 para dotarla de eficacia jurídica.

Adicionalmente, el COAPI pide que se incorpore testimonio de las pólizas de caución y

responsabilidad civil vigentes, con el fin de acreditar que en estas pólizas ya se daba

cobertura al ejercicio societario. Todos estos documentos han quedado incorporados al

expediente (folios 1302-1340).

Finalmente, el COAPI, de acuerdo con el artículo 51.3 de la LDC de 2007, solicita la

celebración de vista, pero ésta debe ser denegada, ya que el TCDC de la ACCO no la

considera necesaria para la formación de su juicio.

14. Por todos los motivos anteriores, el TCDC de la ACCO considera que las conductas del

COAPI que a continuación se enumeran reúnen los elementos necesarios para ser

calificadas como decisiones colectivas, adoptadas en forma de acuerdos de los órganos de

gobierno del Colegio y reflejadas en su normativa, en el sentido que indica el artículo 1.1 de

la LDC de 1989:

(i) El artículo 7 de los Estatutos del COAPI establece la exigencia de colegiación para ejercer

la profesión.

(ii) Los artículos 8, 29, 66. b. 4. b y 66.c.1. de los Estatutos del COAPI y los artículos 19 y 20

del Reglamento de Régimen Interno limitan el ejercicio de la actividad societaria.

43

(iii) Los artículos 11, 13.2, 28, 30. b) y 30.c) de los Estatutos del COAPI y los artículos 1.2, 2,

11,12, 15, 16, 17 y 18 del Reglamento de Régimen Interno controlan la apertura de

despachos.

(iv) Los artículos 29.d), 30.d) y 30.e) de los Estatutos del COAPI y los artículos 23 a 26 del

Reglamento de Régimen Interno regulan el uso de nombres comerciales.

(v) Los artículos 9, 15 y 16 de los Estatutos del COAPI mantienen la necesidad de recibir

habilitación del Colegio para aquellos profesionales colegiados en otras demarcaciones

territoriales.

(vi) Los artículos 5 y 27 de los Estatutos del COAPI establecen normas sobre honorarios

mínimos sin amparo legal y el artículo 66 dispone las sanciones por infracción.

(vii) El artículo 34 de los Estatutos del COAPI establece una serie de requisitos respecto de

los encargos profesionales sin amparo legal.

Por otra parte, el TCDC de la ACCO considera que el COAPI ha infringido el artículo 1.1 de

la LDC de 2007 mediante decisiones colectivas, adoptadas en forma de acuerdos de los

órganos de gobierno del Colegio y reflejadas en la normativa colegial:

(i) Los artículos 3 y 5 del Reglamento del Turno de Valoraciones y su disposición transitoria

introducen requisitos de formación no previstos legalmente para formar parte del mismo.

(ii) Los artículos 7 y 10 del Reglamento del Turno de Valoraciones incluyen un conjunto de

condiciones que regulan la manera como los peritos han de desarrollar el encargo.

(iii) El artículo 6.5. del Reglamento del Turno de Valoraciones establece un mecanismo de

fiscalización de las designaciones de peritos.

(iv) El artículo 8 del Reglamento del turno de valoraciones dispone que los dictámenes de las

tasaciones y valoraciones tendrán que ser validados obligatoriamente por el Colegio.

(v) Los artículos 5 y 35 de los Estatutos del COAPI mantienen la exigencia de visados y

certificados de los trabajos profesionales sin amparo legal.

Por último, el TCDC de la ACCO considera que la Disposición adicional primera del

Reglamento del Turno de Valoraciones que determina la incorporación en el reglamento de

criterios orientativos al efecto exclusivo de la tasación de costas constituye una

recomendación colectiva en materia de precios mínimos en los términos del artículo 1.1. de

la LDC de 2007.

15. El TCDC de la ACCO considera que ha quedado acreditado que las conductas del

COAPI detalladas en los apartados anteriores constituyen una infracción del artículo 1.1 de

la LDC de 1989 o de 2007. Una vez acreditada la conducta, el TCDC de la ACCO puede

imponer una sanción pecuniaria de acuerdo con lo que establece el artículo 10.1 de la LDC

44

de 1989 o 64.1 de la LDC de 2007, atendiendo a la importancia de la infracción según los

elementos que a continuación se valoran. El primer elemento que se tiene que valorar es la

modalidad y el alcance de la restricción de la competencia. En este caso, como ya se ha

dicho, las conductas atribuibles al COAPI consisten en unas decisiones colectivas que se

traducen en barreras en la entrada y en el ejercicio de la profesión y en una recomendación

colectiva en materia de precios. El segundo elemento es la dimensión del mercado, que en

el presente expediente sería el mercado de agentes de la propiedad inmobiliaria que ejercen

sus funciones en la provincia de Barcelona, aunque en algunos casos sus efectos pueden

haber excedido este ámbito territorial. Con respecto a la cuota de mercado, y dado que el

Colegio no presta directamente los servicios, hay que determinar la capacidad de influencia

atendiendo a elementos como su representatividad y trayectoria. Dado que se trata de un

colegio con más de 25 años de vida y que cuenta con más de 900 colegiados, hay que

pensar que la capacidad de influencia del Colegio en la profesión es elevada. El cuarto

criterio hace referencia al efecto de la restricción sobre los competidores efectivos o

potenciales, sobre otras partes del proceso económico y sobre los consumidores y usuarios.

Tal como se ha argumentado en los varios apartados del fundamento de derecho 4.º, los

principales efectos de las conductas señaladas han consistido en imponer dificultades al

acceso y al ejercicio de la profesión sin contar con amparo legal, que han tenido aptitud para

limitar, restringir y falsear la competencia en el mercado. Además, para algunas de estas

conductas ha sido posible acreditar que han sido aplicadas de manera efectiva. En sentido

contrario, también se habría acreditado la inaplicación en la práctica de la limitación de

ejercicio a las personas físicas. Con respecto a la duración de la infracción, quinto criterio, ha

quedado detallado en el apartado 10 de los fundamentos de derecho de esta resolución.

Finalmente, no se ha acreditado la existencia de beneficios ilícitos.

El TCDC de la ACCO, atendiendo todos los elementos anteriores, fija la cuantía de

las multas para el COAPI en 70.000 (setenta mil) € por la infracción consistente en la

adopción de decisiones colegiales imputada en el apartado primero de la parte resolutiva y

en 50.000 (cincuenta mil) € por la infracción imputada en el apartado segundo, consistente

en una recomendación colectiva concretada en la elaboración de una lista de honorarios.

16. Por todo lo que se ha expuesto anteriormente, una vez vistos los preceptos legales

citados y los demás de general aplicación, el TCDC de la ACCO, en su reunión de 25 de julio

de 2012,

45

RESUELVE

Primero. Acordar, de conformidad con el apartado a) del artículo 10.2 de la LACCO y el

apartado a) del artículo 53.1 de la LDC de 2007, declarar acreditada la comisión por parte

del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona de una pluralidad de

conductas contrarias a la prohibición establecida, bien al artículo 1.1. de la LDC de 1989,

bien al artículo 1.1 de la LDC de 2007, tal como se detalla en el apartado 14º de los

fundamentos de derecho, consistentes en la adopción de unas decisiones manifestadas en

acuerdos de sus órganos de gobierno trasladados a la normativa colegial.

Segundo. Acordar, de conformidad con el apartado a) del artículo 10.2 de la LACCO y el

apartado a) del artículo 53.1 de la LDC de 2007, declarar acreditada la comisión por parte

del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona de una conducta contraria

a la prohibición establecida en el artículo 1.1 de la LDC de 2007, consistente en una

recomendación colectiva concretada en la elaboración de una lista de honorarios.

Tercero. Acordar, de conformidad con el apartado a) del artículo 10.2 de la LACCO y el

apartado a) del artículo 53.2 de la LDC de 2007, intimar al Colegio de Agentes de la

Propiedad Inmobiliaria de Barcelona a cesar en las conductas imputadas y abstenerse, en el

futuro, de incurrir en conductas similares.

Cuarto. Acordar, de conformidad con el apartado a) del artículo 10.2 de la LACCO, el

artículo 10 de la LDC de 1989 y el apartado d) del artículo 53.2 de la LDC de 2007, imponer

al Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona una multa de 70.000

(setenta mil) € por las conductas infractoras consistentes en la adopción de las decisiones

colegiales especificadas en el apartado primero y una multa de 50.000 (cincuenta mil) € por

la conducta infractora imputada en el apartado segundo, consistente en una recomendación

colectiva concretada en la elaboración de una lista de honorarios.

Quinto. Acordar, de conformidad con el apartado b) del artículo 53.2 y el artículo 67 de la

LDC de 2007, ambos en relación con el apartado a) del artículo 10.2 de la LACCO, ordenar

al Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona que modifique la normativa

46

colegial con el fin de adaptarla a la legalidad vigente, eliminando todas las disposiciones que

resulten anticompetitivas, incluyendo la lista de honorarios recomendados. El Colegio de

Agentes de la Propiedad Inmobiliaria tiene que justificar ante la ACCO el cumplimiento de la

obligación impuesta antes del 31 de marzo del 2013 y, en caso de incumplimiento, la

resolución que lo declare podrá imponer una multa coercitiva de 3.000 (tres mil) € por cada

día de retraso en el cumplimiento de la obligación.

Sexto. Acordar comunicar esta resolución del expediente 25/2010, Colegio de Agentes de la

Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, al DG y que se notifique a las partes interesadas,

haciéndoles saber que, de acuerdo con los artículos 3.1 de la LACCO y 48.1 de la LDC de

2007, no se puede presentar en contra ningún recurso por la vía administrativa y que sólo se

puede interponer un recurso contencioso administrativo, de acuerdo con la Ley 29/1998, de

13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa.