A Efectos LegalesSección elaborada por Garrigues

Rendimientos del capital inmobiliario

en la ley 35/2006

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L a reforma introducida por la Ley 35/2006, de28 de noviembre, (LIRPF) en la regulación delos rendimientos del capital inmobiliario con-

templados en sus artículos 22 a 24 no modifica demanera sustancial la regulación que de los mismosya se venía haciendo en el derogado Real Decreto Le-gislativo 3/2004, de 5 de marzo.

A pesar de la subida descontrolada de los pre-cios de la vivienda en los últimos años, auspiciadaentre otros factores (tipos de interés /del dinero,normativa reguladora de los arrendamientos urba-nos, etcétera.) por una política fiscal que promo-ciona la adquisición de la vivienda habitual frente alarrendamiento, el legislador no ha acometido en elnuevo texto legal las reformas fiscales que quizá hu-bieran sido necesarias para incentivar el mercado delalquiler, esto es, la reducción sustancial o elimina-ción del apoyo fiscal a la adquisición de la viviendahabitual (reflejado, fundamentalmente, por la de-ducción por la inversión en vivienda habitual y el ré-gimen de reinversión de las rentas obtenidas en latransmisión de la misma, que apenas han sido mo-dificados), la modificación del régimen fiscal de las

rentas obtenidas del arrendamiento o la cesión debienes inmuebles –con el objeto de incentivar su re-alización– o el endurecimiento de las reglas de im-putación de rentas por la tenencia de inmueblesdesocupados.

En consecuencia, y en lo que ahora nos ocupa, elrégimen regulador de los rendimientos del capital in-mobiliario no se ha visto sustancialmente modificadopor la nueva normativa, sino que mantiene, con algu-nas precisiones y modificaciones de menor entidad,el régimen existente en la normativa anterior.

RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIOEl nuevo artículo 22 LIRPF mantiene la misma de-

finición de los rendimientos íntegros del capital in-mobiliario existente en la antigua normativa, defi-niendo aquellos como los “procedentes de la titulari-dad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o dederechos reales que recaigan sobre ellos, todos losque se deriven del arrendamiento o de la constitu-ción o cesión de derechos o facultades de uso o dis-frute sobre aquellos, cualquiera que sea su denomi-nación o naturaleza”.

Desde un punto de vista conceptual las notas ca-racterísticas de este tipo de rendimientos, y que hanvenido manteniéndose durante las últimas reformaslegislativas, son las siguientes:

• A diferencia de lo que sucede con los rendimien-tos del capital mobiliario, las rentas obtenidas porel sujeto pasivo se califican como rendimientosdel capital inmobiliario cuando las mismas se de-riven de la propiedad de un inmueble rústico ourbano (sin perjuicio de que la misma calificacióndeberá otorgarse a los rendimientos obtenidos delarrendamiento o cesión mixta de un inmueblerústico o urbano junto con otros bienes mueblesque le sean accesorios).

• Se gravan las rentas obtenidas como consecuen-cia del arrendamiento o de la constitución o ce-sión de derechos sobre bienes inmuebles, es decir,las obtenidas en virtud de un acuerdo o pactocontractual.

• Debe diferenciarse del arrendamiento de inmue-bles otras figuras similares, como por ejemplo elarrendamiento de negocios, que entra dentro delámbito de los rendimientos de capital mobiliario(artículo 25.4.c) LIRPF). Diferenciar ambos con-

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La gran especulación con los precios del suelo ha alentado a los reguladores a modificar la regulación de los rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, el nuevo texto legal

aún tiene mucho camino por recorrer.

, Gonzalo Rincón de PabloAbogado Garrigues

AUTOR: Rincón de Pablo, GonzaloTÍTULO: Rendimiento del capital inmobiliario en la Ley 35/2006FUENTE: Estrategia Financiera, nº 238. Abril 2007LOCALIZADOR: 36 / 2007RESUMEN: La Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Rentade las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestossobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio in-troduce una profunda modificación en la normativa reguladora del Impuestosobre la Renta de las Personas Físicas, aunque continúa sin introducir aquellasreformas que quizá hubieran sido necesarias para fomentar el mercado de lavivienda en alquiler frente a la adquisición de la vivienda en propiedad. Elpresente artículo analiza el concepto de rendimientos del capital inmobiliarioexistente en la nueva normativa y las reformas introducidas en la regulaciónfiscal de los mismos –que en términos generales conserva el esquema ya exis-tente en la normativa anterior, aunque con importantes novedades–. Asi-mismo, se desarrolla el concepto de los “gastos necesarios” deducibles para elcómputo del rendimiento neto por este tipo de rentas y se analiza, a la luz delos nuevos pronunciamientos jurisprudenciales, la deducibilidad de los gastossatisfechos por el arrendador de un inmueble que se encuentra desocupado. DESCRIPTORES: A efectos legales, IRPF (Impuesto de la Renta de la PersonasFísicas), Impuesto sobre Sociedades, rendimientos de capital inmobiliario, gas-tos necesarios, deducción de gastos.

Ficha Técnica

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ceptos (“arrendamiento de negocio” de “arrenda-miento de local de negocio”) puede resultar com-plicado en algunos supuestos en los que los con-tratantes pactan un contenido adicional al delmero arrendamiento del inmueble, debiendo dis-tinguirse aquellos casos en los que se pacta fun-damentalmente el arrendamiento o cesión delmismo –rendimientos del capital inmobiliario–de aquellos en los que además de lo anterior seestablecen pactos o acuerdos relativos a la acti-vidad en él desempeñada (u otros diferentes,como el mantenimiento de la cartera de clientes,la situación de los trabajadores que desempeñansu actividad en el mismo, de las deudas pendien-tes, etcétera).

• La cesión de los derechos o facultades sobre elbien inmueble de la que se derivan rendimientosdel capital inmobiliario debe ser temporal. Lasrentas (positivas o negativas) obtenidas portransmisión definitiva de la titularidad del bieninmueble entran dentro del ámbito de las ganan-cias patrimoniales (artículo 33 LIRPF). Por otrolado, la obtención de rentas vitalicias derivadasde la titularidad de un bien inmueble, por ejem-plo, tiene la consideración de rendimientos delcapital mobiliario (25.3.b LIRPF)

• Únicamente pueden definirse como rendimientosdel capital inmobiliario los obtenidos por el titulardel bien inmueble o el de un derecho real sobre elmismo (usufructo, prenda, hipoteca, anticresis,etcétera), quedando fuera de su definición lasrentas obtenidas por personas distintas del sub-arrendamiento, traspaso o indemnización porabandono de un local, que deberán ser calificadascomo rendimientos del capital mobiliario, de acti-vidades económicas, o bien como ganancias opérdidas patrimoniales, según corresponda.

• Finalmente, debe señalarse que no ten-drán la naturaleza de rendimientos delcapital inmobiliario aquellas rentas ob-tenidas de los bienes que se consi-deren afectos a la actividad eco-nómica preceptor de las mismas.En este sentido, el artículo 27LIRPF, a diferencia de lo quesucede para la actividadde compraventa de inmue-bles (para la cual los requisi-tos que a continuación seña-lamos han sido eliminadospor la nueva Ley), mantiene lodispuesto en la normativa an-terior acerca de la necesidadde que para que el arrenda-miento de inmuebles se considere una actividadeconómica se cuente con (i) un local destinadoexclusivamente a llevar a cabo la gestión deesta actividad y (ii) con una persona empleadacon contrato laboral y a jornada completa parallevar a cabo la ordenación de la misma.

DETERMINACIÓN DEL RENDIMIENTO NETO

Rendimientos íntegrosEl artículo 22 LIRPF define como rendimiento ín-

tegro del capital inmobiliario, tal y como venía suce-diendo en la normativa anterior, como “el importe quepor todos los conceptos deba satisfacer el adquirente,cesionario, arrendatario, o subarrendatario, incluido,en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienescedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobreel Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto GeneralIndirecto Canario”.

Asimismo, tal y como sucedía en la normativa an-terior, y a modo de “cláusula de cierre antiabuso”, sedetermina en el artículo 24 LIRPF que en aquellos ca-sos en los que el arrendamiento o cesión del inmueblese realice a favor del cónyuge del titular o de un pa-riente (incluidos los afines, hasta el tercer grado) elrendimiento neto no podrá ser inferior al que se hu-biera determinado aplicando las reglas de cuantifica-ción de la renta imputada del artículo 85 LIRPF a lasque posteriormente haremos referencia. Es decir, en elcaso de arrendamiento a inmuebles a familiares seestablece una regla objetiva de determinación delrendimiento neto, limitándose la deducibilidad deaquellos gastos que hubieran podido minorar los ren-dimientos íntegros obtenidos por el sujeto pasivo pordebajo de la cantidad objetivamente establecida.

Gastos deducibles

Las reglas para la determinación del rendimientoneto del capital inmobiliario y, en concreto, en lo querespecta a los gastos fiscalmente deducibles en estacategoría de renta, se han mantenido uniformes –conciertas matizaciones que a continuación señalamos–en la última reforma legislativa (en la actualidad, en elartículo 23 LIRPF).

A estos efectos, y a pesar de la consciente in-determinación del concepto de gastos necesa-

rios cuya modificación o supresión ha sidopropuesta por la doctrina y el propio legisla-

dor en algunas ocasiones –aunque no lle-vada finalmente a cabo–, se ha conservadola referencia general a la deducibilidad detodos aquellos gastos que sean “necesa-

rios para la obtención de los rendimientos”,señalando expresamente, y a modo deejemplo, algunas categorías de gastos quedeben ser considerados como tales, sin ex-cluir, no obstante, aquellos otros que pu-dieran compartir esta naturaleza.

En este sentido, tal y como sucedía en lanormativa anterior (aunque con ligeras modificacio-nes), los gastos que el artículo 23.1.a) LIRPF consideraexpresamente deducibles son los siguientes:

• Los intereses de los capitales ajenos invertidos en laadquisición o mejora del bien, derecho o facultad

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de uso y disfrute del que procedan los rendimien-tos, y demás gastos de financiación, así como losgastos de reparación y conservación del inmueble.

• Los tributos y recargos no estatales, así como las ta-sas y recargos estatales, cualquiera que sea su de-nominación, siempre que incidan sobre los rendi-mientos computados o sobre el bien o derecho pro-ductor de aquéllos y no tengan carácter sancionador.

• Los saldos de dudoso cobro en las condicionesque se establezcan reglamentariamente.

• Las cantidades devengadas por terceros comoconsecuencia de servicios personales.

• Las cantidades destinadas a la amortización delinmueble y de los demás bienes cedidos con éste,siempre que respondan a su depreciación efec-tiva, en las condiciones que reglamentariamentese determinen. Tratándose de inmuebles, se en-tiende que la amortización cumple el requisito deefectividad si no excede del resultado de aplicar el3 % sobre el mayor de los siguientes valores: elcoste de adquisición satisfecho o el valor catas-tral, sin incluir el valor del suelo.

La principal novedad introducida por la Ley35/2006 en relación con los gastos deducibles con-siste en el establecimiento de un límite máximo parala deducibilidad de los gastos financieros y de repara-ción y conservación: estos gastos no podrán superarlos rendimientos íntegros que genera el inmueble, de-biéndose hacer el cómputo de dichos gastos inmueblea inmueble. No obstante, la Ley establece que el ex-ceso no deducible podrá deducirse en idénticas con-diciones en los cuatro años siguientes.

Asimismo, y a diferencia de la normativa anterior,se elimina la referencia a la cuantía de los rendimien-tos íntegros como importe máximo deducible por latotalidad de los gastos derivados del arrendamientode inmuebles. En consecuencia, debe entenderse quela existencia de otros posibles gastos deducibles porencima del importe de los rendimientos íntegros ob-tenidos puede dar lugar –tal y como sucedía en la an-tigua Ley 18/1991– a rendimientos netos negativosdel capital inmobiliario.

La doctrina tributaria se ha cuestionado en diver-sas ocasiones la deducibilidad de aquellos gastos enlos que el propietario incurre cuando el inmueble nose encuentra arrendado, fundamentalmente aquellosdirigidos a proporcionar la habitabilidad y el buen es-tado del inmueble para su posterior cesión en arren-damiento o aquellos otros en los que es necesario in-currir, por ejemplo, para comunicar públicamente elpropósito de arrendar el inmueble.

En relación con esta circunstancia ha tenido oca-sión de pronunciarse en fechas recientes la AudienciaNacional, en su Sentencia de 13 de julio de 2006, y elTribunal Administrativo Central, en su Resolución de 2de febrero de 2006. Ambos Tribunales coinciden al se-ñalar que aunque la normativa reguladora del Im-puesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en suanterior redacción, aunque trasladable a la nueva nor-

mativa) sólo contempla la deducibilidad de los gastosde reparación y conservación respecto de bienes in-muebles generadores de rentas, debe permitirse la de-ducibilidad de esta categoría de gastos siempre queestén dirigidos a proporcionar la habitabilidad y buenestado del inmueble para proceder a una posterior ce-sión o arrendamiento y siempre que quede probadoque el gasto ha sido efectivamente realizado, así comosu correlación con los ingresos posteriormente obte-nidos. No obstante, no deben considerarse dentro deeste concepto aquellas cantidades destinadas a la am-pliación o mejora de los inmuebles (que excederían elconcepto de reparación y conservación).

Asimismo, y por adolecer de los requisitos de ne-cesariedad anteriormente señalados, el Tribunal Eco-nómico Administrativo Central ha considerado expre-samente, aunque sin entrar en mayores precisiones,que quizá hubieran sido necesarias, ante la indeter-minación del concepto, que otro tipo de gastos – losreferidos a los intereses de capitales ajenos inverti-dos en la adquisición o mejora del bien inmueble, elimporte de la amortización mismo, los gastos de co-munidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, losgastos de energía eléctrica, agua y otros serviciosabonados– no deben ser considerados en ningún casocomo gastos deducibles cuando el inmueble no ge-nera rendimientos, ya que los mismos no se encuen-tran expresamente destinados a ofrecer el bien in-mueble en arrendamiento o a la cesión del mismo.

En consecuencia, de los criterios establecidos an-teriormente puede concluirse que los gastos deduci-bles para obtener el rendimiento neto del capital in-mobiliario que deberán ser considerados serán los ta-sados en la ley siempre que los mismos se lleven acabo mientras los inmuebles están arrendados. Noobstante, se permite, en virtud de las resoluciones an-teriormente referidas, la deducibilidad de los gastosde reparación y conservación incurridos con anterio-ridad al arrendamiento del inmueble siempre que sehayan llevado a cabo para posibilitar un arrenda-miento futuro, no siendo posible de ningún modo ladeducibilidad de los gastos anteriores al arrenda-miento incurridos para la adquisición o mejora delmismo o en aquellos que el Tribunal Económico Ad-ministrativo considera expresamente no directamenterelacionados con los ingresos futuros.

Reducciones

• Arrendamientos de inmuebles destinados a lavivienda. La Ley 35/2006 mantiene la reduccióndel 50% de los rendimientos obtenidos del arren-damiento de inmuebles destinados a vivienda (re-ducción que se aplica sean los rendimientos netospositivos o negativos) que ya se encontraba en laanterior normativa. No obstante, en aras a favo-recer la actividad de arrendamiento de viviendasa la juventud, y como novedad en la nueva nor-mativa, se incrementa la reducción hasta el 100%para los casos en que los arrendatarios tengan

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una edad comprendida entre los 18 y los 35 añosy unos rendimientos netos del trabajo o de activi-dades económicas en el período impositivo supe-riores al indicador público de renta de efectosmúltiples. El cumplimiento de estos requisitos de-berá ser debidamente comunicado por el arren-datario al arrendador anualmente; en caso de servarios los arrendatarios de un mismo inmueble,la reducción se aplicará proporcionalmente a losarrendatarios que cumplan los citados requisitos.No obstante, y también como novedad, se especi-fica que las reducciones establecidas, en el casode rendimientos netos positivos, sólo será aplica-ble a los rendimientos declarados por el contri-buyente. Esta aclaración permite entender que, almenos teóricamente, la reducción será tambiénaplicable a los rendimientos negativos (en sucaso); literalmente, el hecho de que la norma es-tablezca que el rendimiento neto se reducirá enun 50% o 100%, lleva a pensar que, en el caso derendimientos negativos, éstos se reducirán a lamitad (por ejemplo, para un rendimiento de –100euros, debemos entender que, literalmente, la re-ducción lleva a un rendimiento de –50 ó –100 eu-ros, dependiendo de los casos).

• Rendimientos irregulares. No se introducen no-vedades en este aspecto, dado que la Ley 35/2006mantiene en los mismos términos la reducción del40% para los rendimientos con un período de ge-neración superior a los dos años (así como los quereglamentariamente sean calificados como obteni-dos de forma notoriamente irregular en el tiempo).A estos efectos, y dado que hasta la fecha no hasido publicado el reglamento de desarrollo de laLey 35/2006, debe acudirse a lo dispuesto en elartículo 14 del Real Decreto 1775/2004 para de-terminar aquellas rentas que son consideradascomo obtenidas de forma notoriamente irregularen el tiempo (no obstante, la redacción actual delartículo 15 del proyecto de Reglamento de IRPFes idéntica a la establecida en el referido artículo14). En este sentido, puede considerarse que ten-drán esta naturaleza:– Importes obtenidos por el traspaso o la ce-

sión del contrato de arrendamiento de localesde negocio.Nada sigue sin decirse acerca del resto de in-demnizaciones que pudiera percibir el arren-dador del inquilino (por ejemplo por la reso-lución anticipada del contrato de arrenda-miento). En este caso, la doctrina tributariaviene entendiendo que los mismos podríanbeneficiarse de la reducción del 40% siemprey cuando pudiera acreditarse que han tenidoun período superior a los dos años.

– Indemnizaciones percibidas del arrendatario,subarrendatario o cesionario por daños odesperfectos en el inmueble. Asimismo debe señalarse que la nueva nor-mativa mantiene una situación particular-

mente peculiar desde un punto de vista tribu-tario, dado que no parece que existan razonespara calificar de distinta forma las rentas ob-tenidas por las indemnizaciones abonadas porlas compañías de seguros –ganancia o pérdidapatrimonial– y las abonadas por el mismoconcepto por el arrendatario de los inmuebles.

– Importes obtenidos por la constitución o ce-sión de derechos de uso o disfrute de caráctervitalicio.

Cabe señalar que la reducción del 40% a la quevenimos haciendo referencia, y a diferencia de otrasigualmente establecidas en la LIRPF, toman comobase el rendimiento neto –y no el rendimiento ínte-gro– obtenido por este tipo de rentas.

IMPUTACIÓN DE RENTAS INMOBILIARIASComo cierre a la regulación de los rendimientos

derivados de la titularidad o del uso de determinadosbienes inmuebles, la Ley 35/2006 mantiene, en su ar-tículo 85, las reglas de imputación de rentas presun-tas por la tenencia de inmuebles urbanos (excluyendola vivienda habitual y el suelo no edificado), exten-diendo, como novedad, su ámbito de aplicación a losinmuebles rústicos con construcciones que no resul-ten indispensables para el desarrollo de explotacio-nes agrícolas, ganaderas o forestales, salvo que losmismos se encuentren afectos a una actividad eco-nómica. En el caso de titulares de derechos reales(usufructo, censo, enfiteusis, un derecho de superficie,etcétera), la renta computable en el titular del dere-cho será la que hubiera correspondido al propietario.

En este sentido, y con carácter general, los sujetospasivos del IRPF titulares de este tipo de inmuebles(incluyendo los situados en el extranjero) deberán im-putarse como renta presunta la cantidad que resultede aplicar el 2% al valor catastral del inmueble, deter-minándose proporcionalmente al número de días quecorrespondan a cada período impositivo. Asimismo,como sucedía en la normativa anterior, si en la fechade devengo del impuesto los inmuebles a que se re-fiere este apartado carecieran de valor catastral o ésteno hubiera sido notificado al titular, se tomará comobase de imputación de los mismos el 50 % de aquelpor el que deban computarse a efectos del Impuestosobre el Patrimonio (que, en términos generales, seráel mayor valor de los tres siguientes: el valor catas-tral, el comprobado por la Administración a efectos deotros tributos o el precio, contraprestación o valor dela adquisición). En estos casos, el porcentaje será del1,1 % (en lugar del 2% anteriormente señalado).

En los casos de aprovechamiento por turnos, laLey precisa que la imputación se realizará, siempreque su duración sea superior a las dos semanas poraño, prorrateando el valor catastral en función de laduración de dicho aprovechamiento y, a falta de ésteo a falta de notificación del mismo, en función delprecio de adquisición del derecho. 9

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