regularizaciÓn de edificaciones juan josé garazatua nuñovero

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES

Juan José Garazatua Nuñovero

NOCIONES PRELIMINARES

•Edificaciones: Alcance inmobiliario

•Publicidad y legitimación registral

•El Registro y la realidad física de los predios

NOCIONES PRELIMINARESEdificaciones: Alcance

inmobiliarioCÓDIGO CIVIL

Propiedad Predial

SUB-CAPITULO I

Disposiciones generales

Extensión del derecho de propiedadArtículo 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.


inmobiliarioCÓDIGO CIVIL

Propiedad del suelo, subsuelo y sobresueloArtículo 955.- El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo.

Régimen de la propiedad predialArtículo 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

Régimen de la propiedad horizontalArtículo 958.- La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.


inmobiliarioLas edificaciones levantadas sobre un terreno son parte integrante(*) de la propiedad predial, estén inscritas o no (situación física de hecho), salvo que se distinga la propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo, o se establezca sobre la construcción un régimen de bienes de propiedad exclusiva y propiedad común.

(*) Código Civil

Noción de parte integranteArtículo 887.- Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir,

deteriorar o alterar el bien.

Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

NOCIONES PRELIMINARESPublicidad y legitimación

registralCÓDIGO CIVIL

Principio de publicidadArtículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

Principio de legitimaciónArtículo 2013.- El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.

NOCIONES PRELIMINARESPublicidad y legitimación

registral• EL REGISTRO TIENE VOCACIÓN PUBLICITARIA, DIRIGIDA

A PRODUCIR EFECTOS SUSTANTIVOS: PRESUNCIÓN DE CONOCIMIENTO Y PRESUNCIÓN DE CERTEZA.

• LA LEGITIMACION ES LA APARIENCIA DE VERDAD SURGIDA DE UN ELEMENTO QUE ATRIBUYE UNA POSICION SOLIDA O SITUACION ESPECIAL DE COMPETENCIA QUE PROVOCA LA CONFIANZA A LA GENERALIDAD DE PERSONAS.

• CUANDO TAL ELEMENTO DE CREDIBILIDAD SE MATERIALIZA A TRAVÉS DE LA PUBLICIDAD DEL REGISTRO, ENTONCES LA LEGITIMACION ES REGISTRAL.

NOCIONES PRELIMINARESRegistro y realidad física de los

predios

¿ES APLICABLE LA PRESUNCION DE VERACIDAD DE LA LEGITIMACIÓN REGISTRAL RESPECTO DE LAS INFORMACIONES DE MERO HECHO INSCRITAS?

•DISTINCION ENTRE:

▫ Información de mero hecho propiamente dicha.

▫ Información de hecho íntimamente vinculada con un derecho inscrito.


predios

CIRCUNSTANCIAS DE MERO HECHO

El registro no garantiza que sean exactos los datos descriptivos de la finca, ni siquiera que ella exista en la realidad (…).

La presunción registral de exactitud ampara únicamente los datos jurídicos, no los datos de hecho del registro. (…).

No se presume la verdad de las descripciones físicas.


predios

CIRCUNSTANCIAS DE HECHO INTIMAMENTE VINCULADAS CON DERECHOS INSCRITOS

•Derecho de superficie

•Régimen de Bienes de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común (antes Propiedad Horizontal)

A MODO DE DEFINICIÓN: EDIFICACIÓN

•La edificación constituye la realidad física de una construcción de naturaleza inmobiliaria, levantada con carácter permanente, como parte integrante de un predio.

A MODO DE DEFINICIÓN: DECLARATORIA DE FÁBRICA

• Es el título formal que contiene la descripción técnica y valorizada de las edificaciones, otorgada por profesional habilitado, de acuerdo a las formalidades y requisitos establecidos por el marco legal.

INSCRIPCIÓN DE LAS EDIFICACIONES

• Declaración del profesional constructor: Declaratoria de fábrica (asume responsabilidad por

las diversidades, vicios, destrucción o ruina de la obra)

• Verificación de un profesional «no constructor»: Constatación de fábrica (asume

responsabilidad solo por veracidad de la existencia y descripción de la obra)

ANTECEDENTES• Reglamento de las inscripciones (1937)

“Artículo 53°.- Las inscripciones de fábrica sobre terreno inscrito, se extenderán a mérito del expediente o escritura pertinente, debiendo contener el área y medidas perimétricas de cada edificio con especificación de la de sus pisos.Si se trata de un solo edificio, se determinará el área construida, sus linderos, medidas perimétricas y forma con indicación de los ángulos correspondientes y demás particularidades que permitan localizarlo inequívocamente dentro del terreno inscrito.”

ANTECEDENTES

•Título formal (RI 1937, Art. 53°):

▫Escritura Pública (declaración o constatación de fábrica)

▫Expediente Judicial de Reconocimiento (mensura y valorización de la construcción)

ANTECEDENTES• Requisitos adicionales (documentos

complementarios):

▫Conformidad de obra (Aprobación municipal)

▫ Pase del Seguro Social (Planilla de trabajadores de obra)

▫ Base legal

o D.S. del 8 de marzo de 1945o D.S. del 16 de julio de 1948 o D.S. del 2 de agosto de 1948

ANTECEDENTES

Inconvenientes del régimen general de inscripción de edificaciones

1.Trámites municipales engorrosos2.Informalidad de la construcción en el país3.Control de pago de aportaciones al seguro social4.Costos elevados de formalización de edificaciones5.Desinformación del ciudadano

ANTECEDENTES• Primer régimen de excepción:

REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21192 – Junio 1975, prorrogado por Decreto Ley 21330 – Diciembre 1975):

▫ Regularización administrativa (Ministerio de Vivienda y Construcción)

▫ Fundamentación (Considerandos):

Que un apreciable porcentaje de viviendas en el país, principalmente las construidas por personas de escasos recursos económicos, no cuentan con la correspondiente declaración de fábrica inscrita en los Registros Públicos y cuya tramitación no es posible iniciar por situaciones de diversa índole;

Que es interés del Estado otorgar facilidades para que las personas naturales o jurídicas alcancen el pleno goce de sus derechos reales de libre disposición de las casas-habitación de su propiedad;

Que la falta de declaración de fábrica impide a los propietarios completar la titulación de los inmuebles, dificultando el acceso al crédito, la constitución de gravámenes y, en general, la libre disposición de sus bienes inmuebles.

ANTECEDENTES• Primer régimen de excepción:

REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21192 – Jun 1975, prorrogado por Decreto Ley 21330 – Dic 1975):

▫Características: Solo para casas habitación. Exoneración de pagos de tributos, multas o recargos. Uso de formularios, adjuntando planos, memoria descriptiva

y constancia de liquidación de aportes al Seguro Social, salvo casos de excepción: (i) declaración de autoconstrucción o (ii) imposibilidad de liquidación por causa del constructor.

Ministerio de Vivienda y Construcción expide Resolución autorizando la declaratoria de fábrica (regularización) para poder elevar la minuta a escritura pública.

Acogimiento hasta 31.12.1975 prorrogado hasta 31.07.1976

ANTECEDENTES• Segundo Régimen de excepción:

REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21567 – Agosto 1976):

▫ Nuevo título formal: FORMULARIO ADMINISTRATIVO (Ministerio de Vivienda y Construcción)

▫ Fundamentación (Considerandos):

Que dentro del plan de reactivación económica, es necesario propiciar el saneamiento legal de la propiedad inmobiliaria del país para facilitar las operaciones financieras con garantía hipotecaria.

Que por D.L. Nos. 21192 y 21330 se estableció un régimen de excepción para que los propietarios y/o constructores de casas habitación formularan la declaratoria de fábrica de dichos inmuebles en plazo vencido el 31.07.1976.

Que es conveniente establecer un nuevo régimen de excepción para formular las declaratorias de fábrica que comprenda tanto a las casas habitación como a las demás edificaciones urbanas que dan albergue al hombre en cualquiera de sus actividades

ANTECEDENTES• Segundo Régimen de excepción:

REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21567 – Agosto 1976):

Nuevo Título Formal: FORMULARIO OFICIAL (Ministerio de Vivienda y Construcción)

▫ Características:

Solo para edificaciones urbanas (casas habitación, comercio, industria, educación y otros usos que den albergue al hombre).

Exoneración de pagos de tributos, multas o recargos. Uso de formulario oficial, con firmas legalizadas notarialmente como

título inscribible, adjuntando planos, memoria descriptiva y constancia de liquidación de aportes al Seguro Social, salvo casos de excepción: (i) casas habitación en Pueblos Jóvenes, (ii) edificaciones con antigüedad mayor a 10 años, o (iii) declaración de autoconstrucción.

Trámites iniciados con D.L. 21192 y 21330 ya no requieren escritura pública.

Acogimiento hasta 31.07.1977

ANTECEDENTES• Tercer Régimen de excepción:

REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Ley 23625 – Mayo 1993, prorrogada por Ley 24687 – Junio 1987):

▫ Aprobación administrativa (autoridad municipal): TITULO = FORMULARIO


En vía de regularización de edificaciones levantadas a la fecha de promulgación de dichas leyes.

Solo para los casos de vivienda única, pero luego se amplió a todas las edificaciones urbanas.

La solicitud podía presentarse inicialmente hasta el 31 de julio de 1984, luego prorrogado hasta el 31 de diciembre de 1988.

Derechos municipales exonerados de multas y recargos. Pago al Seguro Social: 1% del valor de la fábrica, salvo casos de

exoneración: (i) casa única en Pueblos Jóvenes y (ii) Viviendas fuera del área de expansión urbana.

Aprobación sustituye a la conformidad de obra.

ANTECEDENTES• Cuarto Régimen de excepción:

REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Ley 26389, Primera Disposición Transitoria – Noviembre 1994, prorrogada por Ley 26609 – Mayo 1996,

Ley 26709 – Diciembre 1996, Ley 26919 – Enero 1998, modificada por Ley 26956 – Mayo 1998):

▫ TRÁMITE ÚNICO (Aprobación administrativa por autoridad municipal): TITULO REGISTRAL = FORMULARIO (valor de declaración jurada)


En vía de regularización de edificaciones levantadas a la fecha de promulgación de la Ley 26389 –Nov 1994, luego ampliada a las edificaciones terminadas hasta el 15.05.1996, y finalmente ampliada a las edificaciones terminadas hasta el 31.12.1997.

Aplicable a todas las edificaciones levantadas sobre terrenos rústicos o urbanos.

La solicitud podía presentarse inicialmente hasta el 30.04.1996, luego prorrogado hasta el 31.12.1997 y después hasta el 31.12.1998

Pagos únicos con efecto cancelatorio: 1% al Seguro Social y 0.5% a la Municipalidad respectiva.


Regímenes actuales

1. Regularización al amparo de la Ley 27157 (FOR), sin intervención municipal.

2. Regularización al amparo de la Ley 29090, con intervención municipal.

REGULARIZACIÓN SIN INTERVENCIÓN MUNICIPAL

•Ley N° 27157 y TUO de su Reglamento: D.S. 035-2006-VIVIENDA.

•Ley N° 27333

•Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN, vigente desde el 27/12/2008.

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Alcances

• Regularización de la inscripción de la construcción

• Regularización de la situación jurídica del predio

Nota.- Se rompe el tradicional modelo de regularización solo de las construcciones y se hace extensivo el marco legal de regularización hacia el ámbito de los aspectos jurídicos vinculados a la edificación (independización, subdivisión, acumulación, régimen de propiedad horizontal), así como al saneamiento de la titulación.

REGULARIZACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

Supuestos de aplicación1. Edificaciones que hayan sido construidas sin

licencia de construcción

2. Edificaciones que tuvieron licencia de construcción, pero que no cuenten con conformidad de obra

3. Edificaciones que obtuvieron conformidad de obra, pero que no cuenten con declaratoria de fábrica

Art. 3 Ley 27157

REGULARIZACIÓN DE LA SITUACIÓN JURÍDICA DEL PREDIO

Supuestos de aplicación

1. Edificaciones con secciones de propiedad exclusiva que carezcan de independización.

2. Edificaciones con secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, que no cuenten con reglamento interno.

3. Edificaciones que requieran saneamiento de la titulación de propiedad (inmatriculación o tracto sucesivo).

4. Edificaciones que requieran regularizar subdivisiones o acumulaciones (accesorios a la regularización de edificaciones o saneamiento de titulación). Art. 3 Ley 27157

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Condiciones

generales de aplicación1. Edificaciones realizadas sin seguir o culminar los

procedimientos regulares (supuestos de regularización).

2. Edificaciones de toda clase de uso (vivienda unifamiliar, multifamiliar, comercio, industria, galerías, etc.) o naturaleza (edificaciones de propiedad exclusiva o de propiedad múltiple con bienes comunes).

3. Edificaciones culminadas antes del 21/7/1999.

4. Edificaciones levantadas sobre predios urbanos :

Con habilitación urbana inscrita (recepción de obras) Con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea Ubicados en zonas urbanas consolidadas (acreditada por autoridad

municipal)

Art. 4 Reglamento Ley 27157

PRECEDENTE VINCULANTERegularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas consolidadas“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el Registro de Predios, no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”.

Aprobado en el XIX Pleno del Tribunal Registral

AMPLIACIONES EXCEPCIONALES DEL PLAZO PARA LA APLICACIÓN

DEL REGIMEN DE REGULARIZACIÓN

• La decimocuarta disposición transitoria de la Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades) amplió el plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para regularizar venció el 30/6/2003.

• La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplió la aplicación para construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para regularizar venció el 31/12/2005.


Etapas del proceso

1. LA INTERVENCION DEL VERIFICADOR

2. LA ACTUACIÓN NOTARIAL

3. LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

INTERVENCIÓN DEL VERIFICADOR

1. DEL VERIFICADOR

1.1 ¿QUIENES PUEDEN SER VERIFICADORES?

a) ARQUITECTO O INGENIERO COLEGIADO

b) INSCRITO EN INDICE DE VERIFICADORES (SUNARP)


1.2 CLASES DE VERIFICADORES

a) POR SU CONDICION PROFESIONAL

PRIVADO: SI SU INTERVENCION ES COMO PROFESIONAL INDEPENDIENTE

PUBLICO: SI SU INTERVENCION EN REPRESENTACION DE ALGUN ORGANISMO PUBLICO


b) POR LA NATURALEZA DE SUS FUNCIONES:

VERIFICADOR RESPONSABLE

VERIFICA FISICAMENTE LA EDIFICACION

ORGANIZA DOCUMENTACION ANEXA AL FOR

EMITE INFORME TECNICO DE VERIFICACION

DECLARA CORRESPONDENCIA DE PLANOS CON LA REALIDAD FISICA

COMUNICA A LAS ENTIDADES RECTORAS SI SE REQUIERE UN INFORME TECNICO DE VERIFICACION AD-HOC


VERIFICADOR AD-HOC

ENTIDADES RECTORAS : MINISTERIO DE CULTURA (ex - INC), MINISTERIO DEL AMBIENTE (ex – INRENA), CGBVP, INDECI, MINISTERIO DE DEFENSA (zonas de frontera)

VERIFICADOR AD-HOC = VERIFICADOR PUBLICO

EMITE INFORME TECNICO DE VERIFICACION AD-HOC (FORMATO)

SE PRESENTA AL REGISTRO DENTRO DE 60 DIAS DE COMUNICACIÓN CURSADA POR VERIFICADOR RESPONSABLE


1.3 INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN

ES EMITIDO POR EL VERIFICADOR RESPONSABLE Y, DE SER EL CASO, POR EL VERIFICADOR AD-HOC, SEGÚN LOS RESPECTIVOS FORMATOS


▫ EL INFORME TÉCNICO CONTIENE LA COMPROBACION DE:

A) VERIFICADOR RESPONSABLE

▫UBICACIÓN Y DIMENSIONES DEL TERRENO

▫CUMPLIMIENTO DE PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS APLICABLES AL PREDIO

▫CARACTERISTICAS ARQUITECTONICAS, ESTRUCTURALES E INSTALACIONES

▫DE SER EL CASO, IDENTIFICACION DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA


▫ EL INFORME TÉCNICO CONTIENE LA COMPROBACION DE:

B) VERIFICADOR AD-HOC

▫CUMPLIMIENTO DE NORMATIVIDAD ESPECIAL DE LAS ENTIDADES RECTORAS

Nota.- El informe del Verificador ad hoc no constituye requisito para la inscripción de la regularización. Las observaciones se registran como cargas.

PRECEDENTE VINCULANTEIntervención del verificador ad-hoc

“Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado, se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado artículo”.

Aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral


OBSERVACIONES EN EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN:

TANTO EL VERIFICADOR RESPONSABLE COMO EL VERIFICADOR AD-HOC DEBEN HACER CONSTAR SUS OBSERVACIONES CUANDO SE CONSTATE LA EXISTENCIA DE TRANSGRESIONES AL MARCO NORMATIVO APLICABLE

NO IMPIDEN LA INSCRIPCION DE LA REGULARIZACION DE LA EDIFICACION, SALVO QUE EXISTA DISCREPANCIA DE AREAS MAYOR A LA REGISTRADA, Y QUE IMPLIQUE SUPERPOSICION

DEBEN SER INSCRITAS COMO CARGA EN LA PARTIDA DEL INMUEBLE RESPECTIVO

LA SUBSANACION DE LAS OBSERVACIONES SE EFECTUA POR UN NUEVO INFORME TECNICO DE VERIFICACION, SALVO EL CASO DE DISCREPANCIA DE AREAS, LINDEROS O MEDIDAS QUE DEBERA SEGUIR EL PROCESO LEGAL CORRESPONDIENTE

EL PROPIETARIO ESTÁ OBLIGADO A SUBSANARLAS ANTES DE EJECUTAR CUALQUIER TIPO DE OBRA EN LA EDIFICACIÓN.


DISCREPANCIAS DE ÁREAS Y/O MEDIDAS PERIMÉTRICAS

• Si hay discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos con los datos de la partida registral, se registra la fábrica si el área real no es mayor a la registrada. Se inscribe como carga la discrepancia.

• Si el área real es superior a la registrada y no existe superposición, podrá anotarse preventivamente por un plazo de un año, prorrogable a un año más.



CANCELACIÓN DE CARGAS TÉCNICAS:

•Nuevo informe técnico con firmas certificadas por notario, que acredite la subsanación de las observaciones. De ser necesario, se adjunta planos replanteados.

•Si la cancelación conlleva la modificación del asiento de inscripción, se extenderá el asiento respectivo.

•La cargas relativas a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas perimétricas, se cancelarán de acuerdo al procedimiento legal correspondiente.


CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA

Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico emitido por el verificador competente, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados. No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.

Art. 50N del RIRP

PRECEDENTE VINCULANTE“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra, pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.

Precedente aprobado en los Plenos XXVII y XXVIII del Tribunal Registral


1.4 RESPONSABILIDAD DEL VERIFICADOR

A) RESPONSABILIDAD PROFESIONAL POR VERACIDAD DEL INFORME

(CONFORMIDAD CON LAS NORMAS TECNICAS Y URBANAS)

POR CORRESPONDENCIA ENTRE LOS PLANOS Y LA REALIDAD FISICA DEL PREDIO

NO ASUME RESPONSABILIDAD DEL PROCESO CONSTRUCTIVO, NI DE LA ESTABILIDAD ESTRUCTURAL

(Art. 14° Reglamento Ley 27157 y art. 2° Ley 27333)



B) MARCO DISCIPLINARIO ADMINISTRATIVO

FALTAS LEVES - FALTAS GRAVES

TIPOS DE SANCION:

SUSPENSION TEMPORAL: DE 15 DIAS HASTA 6 MESES (FALTAS LEVES)

CANCELACION DE REGISTRO DE VERIFICADOR FALTAS GRAVES O TERCERA FALTA LEVE



C) INHABILITACION TEMPORAL O DEFINITIVA PARA EL EJERCICIO PROFESIONAL

▫SOLO POR MANDATO JUDICIAL

▫SOLO SI LA FALTA IMPLICA COMISION DE DELITO

▫A PEDIDO DEL PROPIETARIO, COLEGIO PROFESIONAL, MUNICIPIO Y/O REGISTRO

▫SIN PERJUICIO DE LAS SANCIONES ADMINISTRATIVAS



D) ÓRGANO SANCIONADOR (PLANO ADMINISTRATIVO)

JEFE DE ZONA REGISTRAL (Primera Instancia)

SUNARP (Segunda Instancia)

LA ACTUACIÓN NOTARIAL

2. Expediente de regularización

2.1 TITULO REGISTRAL = FOR + DOCUMENTACION QUE SUSTENTA

EL DERECHO, ACTO O CONTRATO QUE SE DESEA REGISTRAR

LA ACTUACIÓN NOTARIALExpediente de regularización

2.2 DOCUMENTOS ADJUNTOS AL FOR REQUISITOS GENERALES :

DOCUMENTO QUE SUSTENTA EL DERECHO DE PROPIEDAD:

• Copia literal de dominio• Documento publico• Documento privado de fecha cierta

SOLICITUD DE SANEAMIENTO DE LA TITULACION, DE SER EL CASO

(sigue)

LA ACTUACIÓN NOTARIALExpediente de regularización(viene)

PARAMETROS URBANISTICOS Y EDIFICATORIOS▫CERTIFICADO MUNICIPAL, O;▫INFORME DEL VERIFICADOR DE DICHOS

PARAMETROS, CUANDO EL MUNICIPIO NO HA EXPEDIDO EL CERTIFICADO DENTRO DEL PLAZO DE 5 DIAS HABILES

PLANO DE LOCALIZACION Y UBICACIÓN (ESCALA 1/500)

PLANOS DE PLANTAS DE ARQUITECTURA (PLANOS DE DISTRIBUCION)

INFORME TECNICO DE VERIFICACION


REQUISITOS ESPECIALES:

A) EN LAS EDIFICACIONES EN LAS QUE COEXISTEN BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN

▫COPIA LEGALIZADA DEL ACUERDO DE REGULARIZACION

▫PLANO DE INDEPENDIZACION DE SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y BIENES DE PROPIEDAD COMUN

▫REGLAMENTO INTERNO


B) REMODELACION, AMPLIACION, MODIFICACION O REPARACION

▫LOS PLANOS DE ARQUITECTURA SE DESDOBLAN EN 2, UNO REFERIDO A LA FABRICA INSCRITA Y EL OTRO A LA REMODELACION, AMPLIACION, ETC.

C) DEMOLICION

▫COPIA LITERAL DE DOMINIO

▫PLANO DE LOCALIZACION Y UBICACIÓN SIMPLE (ESCALA 1/500), CON INDICACION DE LA FABRICA DEMOLIDA

▫PLANO DE PLANTA (ESCALA 1/75), EN EL QUE SE DELINEARA ZONAS DEMOLIDAS (DEMOLICION PARCIAL)

▫ INFORME TECNICO DE VERIFICACION, E INFORME DE VERIFICACION AD-HOC, DE SER EL CASO

LA ACTUACIÓN NOTARIAL3. COMPROBACION NOTARIAL• EXAMINA IDENTIDAD DE LOS INTERVINIENTES

(PROPIETARIO Y VERIFICADORES)• AUTENTICA FIRMA DE LOS INTERVINIENTES• CONSTATA LA HABILITACION DEL VERIFICADOR• VERIFICA LA DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

ADJUNTADA AL FOR• DECLARA LA CONFORMIDAD O EL RECHAZO DEL

TRAMITE, DE ACUERDO A LA COMPROBACION REALIZADA

• TRAMITA LA INSCRIPCION DEL EXPEDIENTE ANTE EL REGISTRO, SOLO CUANDO HAY SANEAMIENTO (ORIGINAL Y 2 COPIAS)

LA ACTUACIÓN NOTARIALIMPROCEDENCIA DE REGULARIZACIÓN SUCESIVA

Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.

Décima primera disposición transitoria RIRP.

PRECEDENTE VINCULANTE

“No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente que se trata de una segunda regularización".Criterio sustentado en la Resolución N° 088-2012-SUNARP-TR-L

Precedente aprobado en el Pleno XCIII del Tribunal Registral

PRECEDENTE VINCULANTETransferencia de predios regularizados al amparo de la Ley Nº 27157

“Es procedente la inscripción de los actos de disposición de dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la edificación”.

Aprobado en el IV Pleno del Tribunal Registral

RESTRICCIONES A LA REGULARIZACIÓN:

PATRIMONIO CULTURAL“Las obras vinculadas a inmuebles del patrimonio cultural deben ejecutarse con arreglo a las especificaciones técnicas consignadas en la autorización que otorgue el Instituto Nacional de Cultura. La autorización en referencia siempre es anterior al inicio de la obra. Está prohibido sin excepción alguna conceder autorizaciones en vía de regularización, bajo responsabilidad penal de quien lo autoriza”.

Art. 2 Ley 27580

PRECEDENTE VINCULANTE

Regularización de edificaciones pertenecientes al Patrimonio Cultural de la Nación

“Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya autorizado”.

Precedente aprobado en el Pleno LXII del Tribunal Registral

INSCRIPCIÓN REGISTRALCONFORMACIÓN DEL TÍTULO

Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente.

Documentos complementarios:• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.• Informe técnico de verificación / constancia de haberse

solicitado la verificación ad hoc.• Planos de ubicación, localización y distribución.

Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública, documento privado de fecha cierta, declaración notarial de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.

REGULARIZACION CON SANEAMIENTO DE TITULACION

• SANEAMIENTO = REGISTRO

• EL SANEAMIENTO ES EL TRAMITE DESTINADO A OBTENER LA TITULACION O ACREDITACION DE LA PROPIEDAD DEL TERRENO SOBRE EL QUE SE LEVANTA LA EDIFICACION A REGULARIZAR, A FIN DE HACERLA IDONEA PARA SU ACCESO AL REGISTRO.


Mecanismos de saneamiento

TERRENO REGISTRADO (TRACTO SUCESIVO REGISTRAL)

a) FORMULARIO REGISTRAL + TITULO DE PROPIEDAD (INSTRUMENTO PUBLICO O INSTRUMENTO PRIVADO DE FECHA CIERTA ), 0;

b) PRESCRIPCION ADQUISITIVA (NOTARIAL)

SANEAMIENTO DE TITULACIÓN: DOCUMENTOS DE FECHA

CIERTAa) Documentos privados con firmas legalizadas.

b) Documentos privados reconocidos judicialmente.

c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto a la firma del otorgante.

d) Escrituras públicas imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.

e) Minutas presentadas ante el despacho notarial, con la constancia de su ingreso expedida por el Notario.



Mecanismos de saneamiento

TERRENO NO REGISTRADO (INMATRICULACIÓN)

FORMULARIO REGISTRAL + DECLARACION NOTARIAL DE:

a)VERIFICACION DE TITULACION AUTENTICA CON ANTIGÜEDAD INENTERRUMPIDA DE 5 AÑOS

b)TITULOS SUPLETORIOS (NOTARIAL)

MODIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN FÍSICA:

ACUMULACIÓN - SUBDIVISIÓN- Para la inscripción de la acumulación o

subdivisión no será necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase. Art. 4 Ley 27333.

- En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley 27157 y de la presente Ley, no será exigible para su inscripción la previa autorización administrativa o municipal de subdivisión o independización de terreno. Art. 7 Ley 27333

REGULARIZACIÓNDE FÁBRICA CON

INTERVENCIÓN MUNICIPAL

Ley 29090 y su Reglamento aprobado por D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación) vigente desde el 28/9/2008,

modificado por D.S. N° 003-2010-VIVIENDA

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES CONSTRUIDAS

DESPUÉS DE JULIO 1999• Las edificaciones que se construyan con posterioridad

a la vigencia de la Ley 27157 sin cumplir con los procedimientos regulares, deberán pagar una multa equivalente al 10% del valor declarado de la obra.

• Debía cumplirse con los requisitos técnicos y urbanos.

• La municipalidad debía emitir una resolución que certifique el cumplimiento de los requisitos, en un plazo de 20 días útiles, bajo sanción de aplicarse SAP.

• Podía disponerse la demolición.

Art. 36 Ley 27157, modificado por art. 7 Ley 27333

REGULARIZACIÓN AL AMPARO DE LA LEY 29090

• Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra después del 20/7/1999 hasta el 27/9/2008.

• El plazo para solicitar la regularización vence el 31/12/2013, conforme a la modificación Ley 29898.

• Las edificaciones deben cumplir las normas urbanísticas, edificatorias y de protección al patrimonio histórico.

• Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de regularización.

Art. 30 Ley 29090, modificado por las Leyes 29476 y 29898.

TÍTULO QUE SUSTENTARÁ LA INSCRIPCIÓN

•Resolución municipal que aprueba la regularización de la edificación.

•Planos de ubicación, localización y de arquitectura firmados por profesional constatador.

Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP

MUCHAS GRACIAS

JUAN JOSÉ GARAZATUA NUÑOVERO

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