RECLAMACIÓN DEUDAS JUDICIALES CONTRA UNA COMUNIDAD EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

PH CATALUÑA

Establece el artículo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 , del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, que la comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus fondos y créditos y con los elementos privativos de beneficio común.

No obstante, en el caso de los elementos privativos de beneficio común, el propio artículo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006  declara que sólo pueden embargarse haciendo un requerimiento a los propietarios y demandándolos personalmente.

Respecto a los elementos privativos, el artículo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006  declara que sólo pueden embargarse por deudas de la comunidad si se requiere el pago a todos los propietarios del inmueble y se los demanda personalmente.

Sustancialmente, el artículo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 coincide con el artículo.22 LPH , si bien deja varias lagunas. Por una parte, no hace referencia a la exoneración de responsabilidad del copropietario que se encuentre al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento. Tampoco se hace referencia alguna a que la responsabilidad de los elementos privativos sea subsidiaria.

El artículo.553.4 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, hace a todos los propietarios titulares mancomunados de las obligaciones contraídas válidamente en la gestión de la comunidad, de acuerdo con las cuotas de participación respectivas. Ese caracter mancomunado de la deuda también aparece en el artículo.553.45 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 que establece la obligación general de contribución de todo comunero a sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución y los estatutos.

El artículo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 , del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, declara que la comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus fondos y créditos y con los elementos privativos de beneficio común. Los elementos privativos, sólo pueden embargarse por

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deudas de la comunidad si se requiere el pago a todos los propietarios del inmueble y se los demanda personalmente.

Sustancialmente, el artículo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 coincide con elartículo.22 LPH , si bien establece importantes diferencias. Por una parte, no hace referencia a la exoneración de responsabilidad del copropietario que se encuentre al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento. Tampoco se hace referencia alguna a que la responsabilidad de los elementos privativos sea subsidiaria.

El artículo.553.4 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a derechos reales, hace a todos los propietarios titulares mancomunados de las obligaciones contraídas válidamente en la gestión de la comunidad, de acuerdo con las cuotas de participación respectivas. Ese carácter mancomunado de la deuda también aparece en el artículo.553.45 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 que establece la obligación general de contribución de todo comunero a sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución y los estatutos.

Otro requisito, conforme al artículo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 es que se requiera de pago a todos los copropietarios. La ley no exige que el requerimiento sea fehaciente, por lo que entendemos que bastará que se realice por cualquier medio que permita acreditar su constancia.

Además, el artículo.553.46 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 exige que se demande personalmente a todos los propietarios del inmueble.

Responsabilidad de la comunidad. (art. 553-46).

Se recoge en este tema el propio contenido incluido en el art. 22 LPH respecto a las responsabilidades de las comunidades de propietarios por deudas frente a terceros.

En primer lugar se reconoce la responsabilidad de la Comunidad por deudas en el apartado 1º :

“La comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus fondos y créditos y con los elementos privativos de beneficio común.”

En el apartado 2º se trata de la Ejecución de deudas en elementos privativos de beneficio común.

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“Los elementos privativos de beneficio común solo pueden embargarse haciendo un requerimiento a los propietarios y demandándolos personalmente.”

Y en tercer lugar se trata de la posibilidad de Ejecución por deudas en elementos privativos

Es decir, en primer lugar se establece la responsabilidad de la propia Comunidad ante las reclamaciones que puedan efectuar los propios comuneros o terceros por deudas que aquella tenga contraídas; por ejemplo, en el caso de los comuneros por daños sufridos en sus inmuebles por falta de conservación de elementos comunes, como es el caso de la sentencia de la AP de Pontevedra, Sección 5ª, Sentencia de 16 Jul. 2002, rec. 19/1999 que señala la responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada por los daños causados en el local de negocio del actor a consecuencia de filtraciones de agua provenientes de elementos comunes.

En este caso concreto se suscitó la responsabilidad de los comuneros que está ubicada en el apartado 2º y 3º del art. 553 de la Ley 5/2006 para reseñar la sentencia que:

Ciertamente el hecho de que el daño causado a un tercero sea producido por defectos en un elemento común hace responsables a la comunidad propietaria del mismo de su reparación, pero ello no excluye la responsabilidad de los copropietarios miembros de aquella, si bien su responsabilidad es subsidiaria y parciaria, es decir, concretada a la participación que ostenten en el Comunidad (artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuanto dispone la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, responsabilidades, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización). A lo anterior ha de añadirse que la llamada al proceso de los propietarios resultaría indispensable para, en caso de incumplimiento de la condena por las comunidades, poder instar la ejecución subsidiaria frente a los miembros de las mismas (así, artículo 22 L.P.H., y s. T.S. 141/2001 de 13 Feb.).

Necesidad de demandar conjuntamente a comunidad y propietarios para que puedan responder tanto los elementos privativos de beneficio común como los elementos privativos.

En este caso podemos citar la sentencia de la AP de A Coruña, Sección 5ª, Sentencia de 8 May. 2002, rec. 32/2001 que señala que:

“Si no hay duda de que los diversos copropietarios deben responder, tampoco habrá duda alguna acerca de la responsabilidad de la comunidad en tanto en cuanto es su

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obligación sostener adecuadamente el inmueble realizando las reparaciones ordinarias y extraordinarias que sean precisas para lo cual recaba de los diversos comuneros los fondos pertinentes según se deduce de los artículos 9.5ª y 13.2ª y 3ª de la Ley de Propiedad Horizontal en su redacción vigente cuando se interpone la demanda rectora de estos autos en relación con los artículos 393 y 395 del Código Civil. De aquí hemos de deducir que no hay inconveniente legal alguno en demandar tanto a la comunidad como a los diversos propietarios de acuerdo con las reglas generales de la acumulación subjetiva de acciones del artículo 156 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil. En este sentido no conviene olvidar, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 14 May. 1992 cuando afirma refiriéndose a propiedad horizontal que se «hace imprescindible, aunque sin personalidad jurídica, considerarla como un ente de proyección jurídica propia que si bien actualmente no puede operar sino a través de su representante en juicio o fuera de él, como es el presidente, tenga una estructura y función propia y relevante en el futuro que se asemeje a las personas jurídicas, del preinvocado artículo 35 del Código Civil» y así la exposición de motivos de la nueva ley ya nos indica que pretende un alejamiento del sistema de comunidad de bienes y que el cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo.

Así, demandando a comunidad y comuneros y sin necesidad de acudir al actual artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal que no estaba vigente cuando se inicia este procedimiento, se consigue sin indefensión alguna, como una mayor garantía del acreedor, la responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del Código Civil no solo con los bienes que forman parte de la comunidad sino con los propios de cada comunero aunque siempre en proporción a su respectiva cuota de participación y de este modo se salva la imposibilidad de practicar la anotación preventiva de embargo sobre elementos privativos conforme a la resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 5 Feb. 1992 ya que, por más que cuando se demanda y condena a una comunidad se demande y condene también a los propietarios que la constituyen, los órganos colectivos no tienen ningún poder directo sobre los bienes privativos, dado que la obligación de cada propietario surgida de la sentencia no lo sería, si solo se demandara al comunidad, entre él y el acreedor, sino mediatamente a través de la comunidad por ser una obligación propter rem y así la introducción de tal precepto en la Ley de Propiedad Horizontal no hace sino aplicar la doctrina sentada en tal resolución y que sin duda fue tomada en consideración, aunque no se citara

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cuando se interpuso la demanda. Así pues, desde la perspectiva no de la deuda sino de la responsabilidad no existe redundancia por demandar a una y a otros. Se estima en consecuencia el recurso de la parte actora.”

La ejecución subsidiaria contra los comuneros

Los apartados 2º y 3º del art. 553-46 establecen el régimen de la responsabilidad del comunero por deudas de la comunidad y plasman la necesidad de demandarles personalmente, de lo que se infiere que debe hacerse conjuntamente con la propia comunidad.

Pues bien, esta cuestión fue detalladamente analizada en la revista de PH de El Derecho del mes de Noviembre de 2005 en la que se llegó, entre otras a las siguientes conclusiones:

1.- La ejecución subsidiaria contra comuneros para atender deudas de la Comunidad de propietarios, cuestión que en su momento dio muchos quebraderos de cabeza, finalmente se ha resuelto según la redacción del artículo 22 LPH exigiendo tres requisitos:

· La ausencia de fondos o créditos en poder de la Comunidad (hay que recalcar la omisión, creo intencionada del término bienes, aunque pudiera sostenerse la existencia de bienes de titularidad de la comunidad, que cupiera desafectar o estuvieran realmente no afectos a uso común);

· previo requerimiento a propietario/s en razón a su cuota correspondiente y

· que estos hubieran sido parte en el correspondiente proceso judicial.

Por tanto se establece la necesidad de que el comunero llamado hubiere sido parte en el proceso. Quizás el término “parte en el proceso” es lo que pueda ser criticado en atención a la actual redacción de la LEC, y la posibilidad de intervención voluntaria en el proceso regulada en el artículo 13, toda vez que la adquisición de la calidad de parte en caso de falta de voluntariedad de los condóminos, obliga a la parte demandante a traerlos al proceso como demandados.

La LEC al hablar de ejecución de las sentencias contra entidades sin personalidad jurídica, como es el caso de la Comunidad de Propietarios, en el artículo 544, donde se permite dirigir la acción ejecutiva contra los socios, miembros o gestores que hayan actuado en nombre de la entidad sin necesidad de haber sido parte en el proceso declarativo, expresamente en su párrafo segundo excluye a las comunidades de Propietarios. En su día se vino a exponer que las Comunidades de Propietarios están dotadas de capacidad procesal y pueden por tanto ser demandadas y ejecutadas, encontrándose

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convenientemente representadas en la persona de su Presidente, por expresa disposición de la LPH, por lo que la finalidad del precepto no se daba ( El artículo venía a atajar la utilización de entidades que desaparecían del tráfico jurídico sin dejar más rastro que el de las personas que habían intervenido en su nombre, pero sin responsabilizarse de sus actos ni de sus deudas; por lo que, aunque las demandas prosperasen, eran de imposible ejecución)

La relación entre los dos mencionados artículos, el 22 LPH y el 544 LEC conducen a dar una respuesta negativa a la cuestión suscitada y que por tanto se hace necesario demandar a los comuneros para proceder a entablar acción ejecutiva subsidiaria frente a ellos.

2.- Además, esta cuestión ya quedó resuelta expresamente por el Tribunal Supremo en sentencia 141/2001 de 13 de febrero en la que se hacía constar textualmente que:

“Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda solo puede hacerse efectiva a través de la propia comunidad ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación orgánica. No cabe por tanto, tal y como pretende la resolución impugnada, proceder a la ejecución de la sentencia en su día dictada, sobre los bienes de los treinta y nueve copropietarios que forman parte de la comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el litigio seguido, y tal ejecución equivaldría a su condena sin haber sido oídos en el pleito, quebrantando así los derechos de defensa y tutela judicial efectiva”.

Dicha sentencia declaraba no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de una de las partes contra un auto dictado por determinada audiencia provincial con fecha 3 de noviembre de 1.995, data en la que aún no había tenido lugar la modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal, lo que se llevó a efecto por medio de la Ley 8/1999, de 6 de abril.

Con la citada reforma se modificaron una serie de artículos de los hasta entonces existentes y se añadieron otros de nueva redacción, entre los que se encuentra el 22 conforme al cual “La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento

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de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.

Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda."

Del transcrito precepto no puede llegarse a otra conclusión que la de entender que de las deudas contraídas por la Comunidad de Propietarios responde, en principio y con carácter principal, la propia comunidad con sus fondos y créditos y tan solo, de manera subsidiaria y parciaria - es decir conforme a la cuota que le corresponda a cada uno en el total de la Comunidad (art. 9,1,e) - una vez comprobada la inexistencia de aquellos, lo harían los distintos comuneros, siempre previo requerimiento de pago a éstos por medio de reclamación judicial en la que fueran parte del proceso.

El problema que surge es que en el ámbito de la LPH del art. 22 se puede inferir que su apartado 2º le permite al comunero oponerse y que en este ámbito no bastará con que se dirija reclamación judicial contra cada comunero - que, en su caso, responderá de forma subsidiaria y parciaria respecto de la comunidad - sino que aquél acabará por no responder si se opone a la ejecución acreditando que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la citada comunidad en el momento de formularse el requerimiento de pago; con esto la operatividad del precepto, en orden a conseguir la responsabilidad de cada propietario resulta casi nula, pues podría ocurrir que, después de que el acreedor realizara un serio despliegue de medios con el fin de localizar a cada uno de los propietarios componentes de la comunidad - cuyo número podría ser numeroso - , se encontrara con que, tras agotar la vía de reclamación contra la propia comunidad, aquellos estaban al corriente en el pago de las deudas vencidas con ésta, con lo que no sería factible proseguir contra los mismos la ejecución.

Sin embargo, el problema en la interpretación del art. 553-46 es que la redacción es distinta de la del art. 22 LPH y no se recoge la expresa mención del apartado 2º del art. 22 LPH; por lo que parece desprenderse de ello que no valdría el mecanismo de oposición que sí prevé en el ámbito de la LPH el art. 22.2.

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PH ESTATAL

La LPH carecía de un precepto específico que regulara la responsabilidad de la Comunidad hasta la reforma operada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999 , de 6 de abril, que introduce el vigente artículo.22 LPH .

La responsabilidad contractual y extracontractual de la Comunidad de Propietarios deriva de las normas generales. El artículo.22 LPH no introduce pues ninguna novedad al establecer que la Comunidad responderá de sus deudas con todos los fondos y créditos a su favor. La novedad estriba en las reglas que prevé para el cobro en vía judicial de las deudas que un tercero tenga frente a la Comunidad de Propietarios.

Es importante distinguir entre aquellos supuestos en que proceda la responsabilidad de la Comunidad, frente a aquellos otros en los que lo procedente sea la exigencia de responsabilidad personal al Presidente, Administrador, y demás cargos de la Comunidad, por culpa o negligencia en la defensa de los intereses comunes, en la administración, y en general en el cumplimiento de sus funciones.

Afirma la Res. DGRN de 5 febrero 1992. Registro de la Propiedad, que cuando por obligaciones contraídas, se demanda y condena a una comunidad de propietarios, se demanda y condena realmente a los propietarios que la constituyen, puesto que la comunidad en sí carece de personalidad jurídica, pero hay que tener en cuenta que la deuda que pueda establecer la sentencia es una deuda que sólo lo es de los propietarios a través de la comunidad y únicamente puede hacerse efectiva sobre ellos de acuerdo con las peculiares normas que sobre gastos y deudas están contenidas en la Ley de la propiedad horizontal, de las que resulta que hay dos modos de hacer efectiva la sentencia de condena dictada contra la comunidad:

a) Actuando sobre los bienes comunes (dinero, créditos), que estén a disposición de los órganos colectivos de la comunidad demandada en cuyo caso no surge obstáculo alguno para obtener su ejecución.

b) Actuando sobre los bienes privativos de los mismos propietarios al ser obligación de cada propietario contribuir -con arreglo a la cuota de participación en el título o a lo especialmente establecido- a los gastos y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, tal como

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establece el artículo.9.1.e LPH , en donde ya no sucede lo mismo que en el caso a) al no tener los órganos colectivos ningún poder directo sobre los bienes privativos, dado que la obligación de cada propietario surgida de la sentencia no lo es entre él y el acreedor, sino mediatamente a través de la comunidad y es una obligación "propter rem".

Ha sido frecuente el problema de carecer la Comunidad de Propietarios de órganos de representación por no haberlos constituido. Esta situación, en principio perjudicial para el tercero que ejercita su acción contra la misma, ha sido salvada por diversa jurisprudencia considerando correctamente interpuesta la demanda contra el Presidente de la Comunidad, siguiéndose el juicio en rebeldía, considerándose que la no constitución de los órganos de representación es un aspecto que deberá de perjudicar a la Comunidad, pero no a un tercero. Se exceptuaría lógicamente el supuesto previsto en el artículo.13.8 LPH , esto es, comunidades cuyo número de propietarios no excediera de cuatro que podrán acogerse al régimen de administración del artículo.398 CC .

La responsabilidad de la Comunidad únicamente se extiende a los hechos acaecidos con posterioridad a su constitución como tal. Así, en la STS Sala 1ª de 10 mayo 2012 se declara la ausencia de responsabilidad de la comunidad toda vez que "...la constitución de la Comunidad de Propietarios que tuvo lugar después y no antes del contrato de obra, que se firmó individualmente " por todos los copropietarios del edificio, bien a título individual, o como comunidad de bienes".

o Establece el artículo.22 LPH que en el caso de que los fondos y créditos de la Comunidad no sean suficientes para cubrir la deuda, el acreedor podrá dirigirse contra el propietario respectivo que hubiese sido parte en el correspondiente proceso, por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho, todo ello previo requerimiento de pago. La AAP Burgos de 21 septiembre 1999 establece que de las deudas de la Comunidad de Propietarios únicamente responden los fondos y créditos de la misma. Los acreedores sólo subsidiariamente podrán dirigirse contra los propietarios de la misma, siempre que estos hayan sido parte en el proceso, por la cuota que corresponda, que además podrán oponerse a la ejecución si acreditan, en el momento de ser requeridos de pago, que se encuentran al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. Requisitos Insuficiencia de los fondos y créditos de la Comunidad La LPH habla de "todos" los fondos y créditos por lo que debemos de entender comprendidos saldos en cuenta corriente, el fondo de reserva, rentas por arrendamiento de espacios comunes, etc. También, en el caso de que se trate de un gasto extraordinario, por ejemplo por responsabilidad extracontractual, deben incluirse en

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estos fondos los correspondientes a una derrama extraordinaria encaminada a sufragar dicho gasto extraordinario. Responsabilidad subsidiaria de los copropietarios Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica, STS Sala 1ª de 21 octubre 1999, sino que, como afirma la doctrina fiscal, se trata de entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyen una unidad económica o un patrimonio separado. Cons. DGT de 9 mayo 2000 Esa carencia de personalidad jurídica de la comunidad de propietarios, y la inexistencia de un patrimonio separado entre comunidad y comuneros, como sucede en determinadas sociedades mercantiles en las que se limita la responsabilidad de los socios al patrimonio social, determina que todos los copropietarios hayan de contribuir al sostenimiento de la cosa común y al pago de sus cargas y responsabilidades en proporción a su cuota. El artículo artículo.9.1.e LPH establece la obligación general de contribución de todo comunero a las cargas y responsabilidades en que incurra la Comunidad, y en proporción a su cuota respectiva. Por tanto, se hará frente a esas responsabilidades, en primer lugar, con los elementos comunes (fondos y créditos -como indica el artículo 22 LPH), y en caso de insuficiencia, con el patrimonio privativo de cada copropietario en proporción a su cuota en la Comunidad. El miembro integrante de la comunidad de Propietarios lo es en su calidad básica de propietario de un local o vivienda específicamente determinado si bien al existir una serie de elementos comunes, se ejerce sobre ellos una copropiedad, de características especiales que por su trascendencia regula de un modo especial el legislador a través de la LPH., siendo esa regulación básicamente de relaciones de vecindad pero sin destruir la verdadera naturaleza de propietario de sus titulares. Dichos elementos comunes están al servicio o son complementarios de la titularidad individual, por lo tanto los gastos de conservación y mantenimiento del edificio se han de considerar como una prolongación de los propios de la vivienda o local efectuados por su titular, pues al uso y disfrute ineluctable de ésta están y son complementarios de los realizados directamente en la misma. STSJ Cataluña Sala de lo Social de 22 enero 1998 Responsabilidad mancomunada de los copropietarios Claramente manifiesta el artículo.22 LPH , que el acreedor podrá dirigirse contra cada copropietario, por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. En consecuencia, hay que concluir que la responsabilidad de los copropietarios es de carácter mancomunado o por cuotas y no solidaria, ya que la responsabilidad de cada uno de ellos alcanza hasta donde llega su cuota de participación, sin que se extienda al resto de la deuda. El párrafo segundo de ese mismo artículo refuerza esta posición, en tanto que si, después de constituir una derrama extraordinaria para afrontar esa responsabilidad de la Comunidad, el acreedor se dirige contra el copropietario que se halle al corriente de pago, podrá éste oponerse, quedando eximido de responsabilidad. Requerimiento de pago Que se requiera de pago al propietario respectivo. La LPH

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no exige que el requerimiento sea fehaciente, por lo que entendemos que bastará que se realice por cualquier medio que permita acreditar su constancia. Comuneros demandados en procedimiento judicial La AAP Valencia de 12 marzo 2001 señala que no se puede hacer efectiva la sentencia de condena al pago de una deuda a una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal actuando sobre los bienes privativos de los propietarios, si éstos no han sido parte en el proceso. Resulta trascendente la llamada de los copropietarios al proceso, en tanto que, caso contrario, no podrá dirigirse la ejecución de sentencia contra ellos por cuanto ello equivaldría a su condena sin haber sido oídos en el pleito, quebrantando así los derechos de defensa y tutela judicial efectiva. Afirma la Res. DGRN de 24 agosto 1993. Registro de la Propiedad que no puede bastar tal sentencia, sin más, para afectar ya directamente a la esfera patrimonial privativa de cada comunero si éste no ha tenido intervención en las actuaciones judiciales, dado su interés legítimo -y como tal judicialmente tutelado- en cuestiones como las siguientes: 1ª Si la condena a la comunidad se produjo estando ésta debidamente representada en el procedimiento y si recayó sobre materias (deudas comunes) de la incumbencia de los órganos colectivos. 2ª Si el respectivo comunero era realmente el propietario del

piso o local cuando el gasto común se produjo, o si es comunero que debe responder por razón de la afección real que sufre cada piso o local.

3ª Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota de participación respectiva.

Parece recomendable por lo tanto que el acreedor demande tanto a la Comunidad como a los copropietarios que la integran.

La AAP Burgos de 21 septiembre 1999 manifiesta al respecto que en tanto los propietarios no hayan sido parte en el pleito, su patrimonio personal debe quedar al margen del proceso de ejecución.

Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda solo puede hacerse efectiva a través de la propia comunidad ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación orgánica. No cabe por tanto proceder a la ejecución de una sentencia sobre los bienes de los copropietarios que forman parte de la comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han

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sido demandados individualmente en el litigio seguido. STS Sala 1ª de 13 febrero 2001

No parece sin embargo posible, de acuerdo con la redacción del precepto, que la demanda se dirija exclusivamente frente a los copropietarios.

No obstante, esta necesidad de llamamiento al proceso se limita al ámbito civil, ya que en el administrativo se considera que cuando se demanda y condena a la Comunidad, la condena repercute necesariamente en los propietarios que la constituyen, puesto que la Comunidad en sí, carece de personalidad jurídica, por lo que no cabe imponer a la Administración el iniciar un nuevo proceso con cada uno de los copropietarios. STSJ Baleares Sala de lo Contencioso-Administrativo de 13 marzo 1998

En el sentido expuesto se ha manifestado la mayor parte del Consejo de Redacción, consultado al respecto de esta interesante cuestión en el Foro abierto , publicado en el Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho Núm 45 de noviembre de 2005.

Oposición de los comuneros

La única causa de oposición señalada en el artículo.22 LPH es la acreditación por el propietario de que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad en el momento de formularse el requerimiento.

Es preciso tener en cuenta que si la Comunidad acuerda una derrama extraordinaria para hacer frente al pago de lo reclamado, se puede actuar contra el copropietario que no se encuentra al corriente en el pago de esta cantidad.

No obstante, el copropietario podrá oponerse al menos por otros dos motivos:

- Si el requerimiento excede el importe de la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

- Como deudor subsidiario, señalando bienes de la Comunidad de Propietarios sobre los que no se haya realizado la ejecución.

1) Crítica a la regulación actual.

La regulación actual resulta muy insatisfactoria porque en el caso de tener que exigir la responsabilidad patrimonial subsidiaria de los

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propietarios, el acreedor se obliga a tener que demandarlos a todos ellos en una porción correspondiente a su cuota de participación (información que deberá procurarse acudiendo al Registro de la Propiedad lo que puede dar lugar a errores habida cuenta del carácter no constitutivo de la adquisición del dominio de la inscripción registral) y puede enfrentarse a la posible oposición de los propietarios que estén al corriente de las deudas vencidas con la Comunidad (situación que el acreedor desconoce al tratarse de una cuestión interna que carece de publicidad externa).

2) Avanzar hacia la personalidad jurídica de las Comunidades.

Aunque es un aspecto que será tratado con mayor detenimiento en las propuestas de reforma de otros artículos, entiendo que constituye un avance importante reconocer legalmente lo que en la práctica es una realidad, esto es, la actuación individualizada de las Comunidades en el tráfico jurídico y económico (titularidad de cuentas bancarias, contratos de mantenimiento o de suministro de energía, contratos laborales) que ahora se justifica con la actuación representativa del Presidente.

Hay que dar definitivamente el salto cualitativo para reconocer la personalidad jurídica a la Comunidad con independencia de los propietarios para evitar así el inconveniente, entre otros, de la declaración de nulidad por la STS (Sala 3ª) de 31 de enero de 2001 del párrafo quinto del artículo 11 del Reglamento Hipotecario que fue introducido en la reforma operada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre que decía: “También podrán practicarse anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal” porque ello vulneraba el requisito de la personalidad jurídica que ha de tener el titular registral, resultante de los artículos 9.4ª y 75 de la Ley Hipotecaria.

Se atribuye personalidad a la Comunidad para la gestión y administración de los elementos comunes y los servicios de interés general creándose relaciones jurídicas entre la Comunidad y los propietarios y entre la Comunidad y los terceros. Deberá reconocerse a la Comunidad la capacidad para ser titular de bienes y derechos que no comprenderán los conocidos como elementos y servicios comunes que deberán continuar en el régimen de comunidad salvo los llamados elementos comunes por destino sino otros bienes distintos (cuentas y depósitos bancarios, fondo de garantía) con los que subvenir a los gastos relativos a los elementos y servicios comunes y, al mismos tiempo, servir de garantía patrimonial a los acreedores.

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3) Responsabilidad patrimonial de la Comunidad y de los propietarios.

Considero que de las deudas de la Comunidad originadas por incumplimiento de contratos de cualquier naturaleza o por responsabilidad aquiliana, deberán responder, en primer lugar, los bienes presentes y futuros que sean de la titularidad de la Comunidad como, con carácter general, declara el artículo 1.911 del Código civil.Los bienes con los que responde la Comunidad no son los llamados elementos comunes que resultan necesarios para el adecuado uso y disfrute de las viviendas y los locales pues en el mismo artículo 396 del Código civil se declara que no pueden embargarse separadamente de la parte privativa de la que son anejo.

En el caso de que el patrimonio de la Comunidad resultara insuficiente, podrá el acreedor dirigirse subsidiariamente contra el patrimonio personal de los propietarios. Esta posibilidad de dirigirse contra el patrimonio personal de los integrantes de la personalidad jurídica no es ajena a nuestro Ordenamiento pues se admite en la sociedad mercantil personalista como la colectiva (artículo 127 del Código de comercio) en la que los socios responden personal, solidaria e ilimitadamente.

No me parece adecuada la responsabilidad patrimonial personal solidaria de cualquier propietario pues si bien ello facilitaría la gestión de cobro al acreedor puede poner en una situación difícil al propietario que debería soportar la totalidad de la deuda y además le obligaría a dirigirse contra los demás propietarios para reclamarles su parte proporcional. Así pues, considero que esa responsabilidad patrimonial personal subsidiaria de los propietarios sólo puede alcanzar hasta la cuota que le corresponda en la deuda.

4) Tratamiento procesal de la responsabilidad de la Comunidad y de los propietarios.

Es necesario que el acreedor presente la demanda contra la Comunidad y contra los propietarios porque en el caso de que se dirigiera únicamente contra la Comunidad, de conformidad con la doctrina jurisprudencial (STS de 13 de febrero de 2001), no podría dirigirse la ejecución contra el patrimonio personal de los propietarios pues ello vulneraría los principios de contradicción y de prohibición de indefensión al no haber sido llamados previamente al proceso, prohibición que recoge el artículo 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Para evitar agravar la situación del acreedor, considero conveniente reconocerle la posibilidad de solicitar una diligencia preliminar

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(artículos 256 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) por la que el Juez pueda requerir al Administrador que le facilite la identidad de los propietarios, su domicilio, y su cuota de participación respecto de la deuda reclamada. Si el Administrador no accede voluntariamente, además de poder adoptar alguna de las medidas coercitivas previstas en el artículo 261 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no podrán imponerse las costas al actor respecto del propietario que se persone en el proceso declarativo y se oponga con éxito porque ya no es propietario, porque su cuota era otra distinta o porque ya ha liquidado esa deuda antes de iniciarse el proceso. Con ello se ayuda a que al acreedor se le facilite información real sobre los propietarios que deben a la Comunidad la deuda que pretende reclamar y se evite llamar indebidamente a personas que ya no son propietarias o no son deudoras.

En la Sentencia se deberá condenar, con carácter principal, a la Comunidad por el importe íntegro de la deuda y, subsidiariamente, se condenará a los propietarios en la parte proporcional de la deuda que se corresponda con su cuota.

Durante la fase de ejecución, si la Comunidad abonara una parte de la deuda, los propietarios sólo responderían de la parte restante hasta el límite que representa la cuota que corresponde a su vivienda o local.

c) Jurisprudencia que avala la necesidad de esta reforma. Cita de resoluciones contradictorias de las Audiencias Provinciales que resuelven de distinta manera el problema planteado.

STS de 13 de febrero de 2001

Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una Comunidad de Propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda sólo puede hacerse efectiva a través de la propia Comunidad, ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación orgánica. No cabe por tanto, tal y como pretende la resolución impugnada, proceder a la ejecución de la sentencia en su día dictada, sobre los bienes de los treinta y nueve copropietarios que forman parte de la Comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el litigio seguido, y tal ejecución equivaldría a su condena sin haber sido oído en el pleito, quebrantando así los derechos de defensa y tutela judicial efectiva”

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SAP de Navarra, Sección 3ª, de 10 de octubre de 2001

Los términos del precepto parecen claros en cuanto a la cuestión de la legitimación, ya que en aras de la protección al acreedor, reconocen ésta no sólo a la Comunidad de Propietarios, sino también a los comuneros que la integran, exigiendo además que el actor inste esa reclamación para poder hacer efectiva en ejecución de sentencia su pretensión contra los patrimonios privativos de los copropietarios (Auto de Audiencia Provincial de Burgos, (Sección 2ª) de 21-9-1999). Son, por tanto, totalmente pertinentes las alegaciones efectuadas por la Representación Letrada del actor, afirmando la legitimación pasiva del recurrente, ya que ésta no sólo resulta plausible, sino que constituye un presupuesto necesario en orden a la responsabilidad que en casos como el presente prevé el art. 22 LPH. No obstante, el hecho de que D. José Luis goce de legitimación pasiva frente al actor no supone que éste haya de responder en los términos en los que la parte actora pretende, relación de solidaridad, acogidos en la sentencia que se combate. El tenor literal del art. 22 LPH es tajante en este punto, disponiendo expresamente en su párrafo primero que los acreedores sólo podrán subsidiariamente dirigirse contra los propietarios de la comunidad, por la cuota insatisfecha que les corresponda, siempre que éstos hayan sido parte en el proceso; lo cual implica que legalmente la condena al pago por parte del copropietario tenga carácter subsidiario respecto a la Comunidad. Pero, además, en tal caso, según lo que se indica en el párrafo segundo del art. 22 LPH, no siempre el copropietario necesariamente tendrá que responder, quedando inerme frente al acreedor, ya que goza de una facultad de oposición a la ejecución si acredita, en el momento de ser requerido de pago, que se encuentra al corriente de abono de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. A tenor de lo expuesto, ya que la propia parte actora ha considerado pertinente la aplicación al caso del art. 22 LPH 8/99, no puede admitirse la condena solidaria que al apelante se le impuso en la primera instancia, y sí cabe su estimación en los términos en los que este precepto prevé, lo que viene a suponer que buena parte de las cuestiones aquí planteadas por la recurrente tengan que ser discutidas en fase de ejecución de sentencia, así como la admisión parcial de su recurso, con la consiguiente estimación parcial de la demanda.

AAP de Valencia, Sección 6ª, de 12 de marzo de 2001.Este Tribunal, en uso de la función revisoria que le atribuye la apelación, ha procedido al examen de la cuestión que se somete a su decisión y a contrastar la respuesta ofrecida por la resolución impugnada con el tenor del artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal objeto de interpretación, y ha llegado a la conclusión de

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que procede la revocación de la resolución impugnada, por las razones que seguidamente quedarán expuestas:

1) La acción que se deriva del artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal frente a cada propietario, es un acción subsidiaria de responsabilidad por deudas de la comunidad frente a terceros, que exige, como presupuesto previo el agotamiento de todos los fondos y créditos que tuviese la comunidad deudora a su favor.

2) Agotados tales fondos y créditos, puede el acreedor, previo requerimiento de pago al propietario respectivo, dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.

3) En el caso que nos ocupa, del testimonio de particulares no se desprende el agotamiento de los fondos y créditos de la Comunidad, pues las referencias al importe del fondo de reserva -40.000 pesetas- y a la vivienda del portero, no tienen la oportuna correspondencia documental en los particulares remitidos que permitan contrastar el cumplimiento de este primer presupuesto.

4) Pero es más, no consta que en el presente procedimiento, junto a la acción ejercitada frente a la comunidad de propietarios, se ejercitase la correspondiente acción de responsabilidad subsidiaria frente a cada uno de los copropietarios en los términos que resultan del artículo 22 de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que no puede considerarse que cada uno de los propietarios frente a los que se pretende ahora la ejecución de su parte privativa hasta el límite que proporcionalmente le corresponda, haya sido parte en el procedimiento, de manera que no concurren los presupuestos legales necesarios para dirigir la ejecución de la sentencia frente a quienes no han sido parte en el procedimiento.

5) No existe razón alguna para dar al presente caso un tratamiento distinto al que se da en otros supuestos de responsabilidad subsidiaria.

6) No puede considerarse en modo alguno que cada uno de los propietarios, respecto de su parte privativa, haya sido representado por el Presidente de la Comunidad, quien actúa únicamente en representación de la misma.

7) No es de aplicación al presente caso la doctrina contenida en la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 6 de junio de 1997 invocada por la representación de la parte apelada, por cuanto que a la fecha de la expresada resolución, el régimen jurídico era distinto, pues no había operado la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de que trae causa el precepto objeto de interpretación.

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Cuarto.- Por todo ello, procede la revocación de la resolución apelada, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas procesales derivadas del presente recurso de apelación.

AAP de Tarragona, Sección 1ª, de 27 de septiembre de 1999.Debemos señalar que el articulo 396 CC establece en su párrafo segundo que "Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable", señalando de forma expresa en el párrafo primero los ascensores, como elementos en copropiedad necesarios para el adecuado uso y disfrute de los diferentes pisos y locales del edificio, lo que se mantiene en la nueva redacción dada por la nueva Ley de Propiedad Horizontal de 6 de abril de 1999, la cual además en atención a los problemas que plantea a los acreedores de las comunidades, establece un artículo nuevo, el artículo 22 que nos dice "La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor", continuando dicho precepto en referencia a las cuotas que a cada propietario les corresponda en el importe insatisfecho, precepto que, no obstante, según algún sector doctrinal sigue sin resolver los problemas que plantean dichas deudas. En atención a lo señalado no procede la posibilidad de embargo separado de los ascensores, en aplicación del art. 396CC, no considerando a los mismos como parte independiente y separable que permita ello, debemos también citar en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 1995 que en referencia al embargo de los ascensores de una Comunidad nos habla de "la irregularidad de haberse trabado un elemento común desvinculado del edificio en que se integra", por todo ello debe estimarse el recurso de apelación planteado, y declarar la nulidad parcial de actuaciones, desde la mejora de embargo, esta incluida, de fecha diez de julio de 1996, debiéndose retrotraer al momento anterior a dicha mejora de embargo. Debiendo señalar que tras la modificación del art. 742 LEC (operada por la L 34/84) y la entrada en vigor del art. 240 LOPJ, ha sido entendida por el Tribunal Constitucional como "un vicio que deriva de la ausencia de los requisitos esenciales, que impiden alcanzar el fin pretendido en el procedimiento o provocan indefensión" siendo deber del juez la apreciación y reconocimiento de una vulneración de las normas de tal entidad, con independencia de que sea o no pedida por las partes, (STC Núm. 202 de 31-10-88) y la Sentencia del Tribunal Constitucional de 31 de marzo de 1981 que nos dice que el artículo 24.1 de la Constitución "contiene un mandato implícito al legislador y al interprete a promover la defensión."

AAP de Burgos, Sección 2º, de 21 de septiembre de 1999Con anterioridad a la modificación de Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1.960 de 21 de Julio, operada por la Ley 8/1.999 de 6 de Abril,

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partiendo de la consideración de que las Comunidades de Propietarios de la Propiedad Horizontal carecen de personalidad jurídica, podía discutirse si la condena de una Comunidad de Propietarios constituida al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal es en realidad una condena a los propietarios que la integran. Pero con la entrada en vigor de la citada Ley, el día 28 de Abril de 1.999, teniendo en cuenta el contenido del artículo 22 de la misma, de las deudas de la Comunidad de Propietarios sólo responden los fondos y créditos de la misma. Los acreedores solo subsidiariamente podrán dirigirse contra los propietarios de la misma, siempre que estos hayan sido parte en el proceso, por la cuota que corresponda, que además podrán oponerse a la ejecución si, acreditan, en el momento de ser requeridos de pago, que se encuentran al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad. De lo expuesto se infiere que no se puede hacer efectiva la sentencia de condena a una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal, al pago de una deuda, actuando sobre los bienes privativos de los propietarios, si estos no han sido parte en el proceso.

Resolución de la DGRN de 22 de marzo de 2000.Como ha dicho este centro directivo (“vide” Resolución de 24 de agosto de 1993), la resolución de la cuestión que se plantea en este recurso debe tener en cuenta intereses encontrados. De una parte, parece que cualquier sentencia de condena dictada contra la Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal y en procedimiento en el que esta Comunidad haya estado representada, debe poder ser efectiva, como obligación común, sobre los distintos pisos o locales, sin necesidad de que el acreedor de la Comunidad haya entablado su acción de reclamación frente a todos y cada uno de los dueños. De otra, el derecho a la tutela judicial parece exigir que una sentencia dictada en procedimiento que no haya sido seguido personalmente contra el que es titular del “derecho singular y exclusivo de propiedad” sobre cada apartamento o local, no puede hacerse efectiva directamente en bienes que pertenecen exclusivamente a su esfera privativa, y en la que ningún poder de disposición tienen los órganos colectivos que representaron a la Comunidad en el pleito. Ante este conflicto, parece razonable entender que hay, sí, cuestiones decididas por la sentencia dictada contra la Comunidad que no podrán volver a plantearse por cada comunero y que la sentencia, a través de la Comunidad, va a poder hacerse efectiva frente a cada uno de ellos. Pero no puede bastar tal sentencia, sin más, para afectar ya directamente a la esfera patrimonial privativa de cada comunero si éste no ha tenido intervención en las actuaciones judiciales, dado su interés legítimo –y como tal judicialmente declarado- en cuestiones como las siguientes: 1.º Si la condena a la Comunidad se produjo estando ésta debidamente representada en el procedimiento y si recayó sobre materias (deudas comunes) de la incumbencia de los órganos colectivos. 2.º Si el respectivo comunero era realmente el propietario

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del piso o local cuando el gasto común se produjo, o si es comunero que debe responder por razón de la afección real que sufre cada piso o local. 3.º Si la cantidad que se pretende hacer efectiva sobre cada piso o local es la que corresponde con arreglo a la cuota o participación respectiva...En el presente caso, del mandamiento de anotación de embargo no resulta que los titulares registrales de los bienes sobre los que el embargo ha de recaer hayan tenido intervención personal y directa, al menos en la fase en que el mandamiento de embargo es dictado. No puede, pues, accederse a la anotación preventiva del embargo, porque según la doctrina reiterada de esta Dirección General, el principio de tracto sucesivo exige para inscribir cualquier acto, bien que éste haya sido otorgado por el titular registral, bien que sea dictado por la autoridad en el correspondiente juicio o expediente en el que haya tenido intervención personal y directa el titular registral (y, en los casos procedentes, el cónyuge). Así se impide que el titular registral sufra en el Registro las consecuencias de una indefensión procesal.”

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