real estate aspectos fiscales 16 de marzo de 2010 hugo n. almoño ricardo d. tavieres walter c....

REAL ESTATEASPECTOS FISCALES

16 de marzo de 2010

Hugo N. AlmoñoRicardo D. Tavieres

Walter C. Keiniger

REAL ESTATEASPECTOS FISCALES

• Estructuración proyectos Real Estate▬ Naturaleza (vivienda, hotelería, alquiler,

emprendimientos urbanísticos, etc.)▬ Financiación▬ Comercialización

• Incidencia de la variable fiscal▬ Desarrollador▬ Inversor▬ Comprador

CONSTITUCIÓN DEL VEHÍCULO DEL DESARROLLADOR

Inversor

Desarrollador•Contrata•Construye•Comercializa•Adjudica

Comprador

TRATAMIENTO IMPOSITIVO DELDESARROLLADOR

• IMPUESTOS NACIONALES

Impuesto a las ganancias (35%)– Boleto de compraventa y posesión– Escritura traslativa de dominio

Impuesto a la ganancia mínima presunta (1%)– Sujetos alcanzados– La obra tiene carácter de bien de cambio

(no hay desgravación)


• IMPUESTOS NACIONALES (cont.)

Impuesto al valor agregado– Obras sobre inmueble propio (efectuadas

directamente o a través de terceros)→ Empresa constructora

– Trabajos sobre inmueble ajeno– Alícuotas 10,5% - 21%


• IMPUESTOS NACIONALES (cont.)

Impuesto sobre los bienes personales– Titulares

→ Personas físicas domiciliadas en el país y en el exterior

→ Sociedades domiciliadas en el exterior


• IMPUESTOS NACIONALES (cont.) Impuesto de igualación

→ Tratamiento de los dividendos Impuesto sobre los débitos bancarios Impuesto a la transferencia de inmuebles

• IMPUESTOS PROVINCIALES Y CIUDAD DE BUENOS AIRES Impuesto sobre los ingresos brutos Impuesto de sellos

POSIBLE ESQUEMA DEL NEGOCIO DE FIDEICOMISO INMOBILARIO

Fiduciario

Fiduciante

Fideicomiso- Contrata

- Construye

- Comercializa (o alquila)

- Adjudica

Beneficiario

Organizador Empresa

Constructora

Terreno

$ $

Unidades

IMPUESTO A LAS GANANCIAS TRATAMIENTO

• Fideicomiso es sujeto del impuesto asimilable a una empresa

• En la medida que el fideicomiso lleve a cabo la actividad en forma completa deberá tributarse el impuesto en cabeza del mismo (caso de fiduciante no beneficiario o de fideicomisos financieros)

• Si el fiduciante es beneficiario, la ganancia impositiva del fideicomiso se atribuye al fiduciante

• Caso de fideicomisos mixtos

IMPUESTO A LAS GANANCIASTEMAS CONFLICTIVOS

• Adjudicación de unidades en fideicomisos de construcción al costo La adjudicación no sería venta, por lo que no se genera

utilidad en el fideicomiso (antecedentes de consorcios de construcción)

Tema realidad económica Posición de AFIP

– Fideicomiso califica como empresa constructora

– La adjudicación constituye venta para el fondo (transferencia a título oneroso)

– Valor de transferencia: Costo o Valor de mercado?

• Cesión de derechos de beneficiario Tema habitualidad

IMPUESTO A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA

• Fideicomiso sujeto del impuesto (excepto en el caso de un fideicomiso financiero), con lo cual debería tributar al cierre de cada año el 1% del valor de la obra a dicha fecha

• Según interpreta el Fisco, la obra tiene carácter de Bien de Cambio (no hay desgravación durante los dos primeros años del proyecto)

• Aspectos a analizar

Valor de incorporación del terreno al fideicomiso

Cómputo como pago a cuenta del impuesto a las ganancias en caso de fiduciantes - beneficiarios

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

• Venta de unidades

Fideicomiso sujeto del impuesto (tasa del 10,5% en caso de vivienda)

• Adjudicación de unidades en fideicomiso de construcción al costo

La adjudicación no generaría hecho imponible por no ser asimilada a venta (ausencia de onerosidad vs. realidad económica)

Postura de AFIP– La transferencia de las unidades es a título oneroso

– Fideicomiso = Empresa Constructora

– Debe liquidar IVA por la adjudicación de las unidades

– Precio transferencia: Costo o Valor de mercado?

OTROS IMPUESTOS

IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS

• Actividad de construcción y venta

• Adjudicación de unidades

IMPUESTO DE SELLOS

• Transmisión fiduciaria (título oneroso?)

• Adjudicación a fiduciante-beneficiario: alcanzada?

IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

• Transmisión fiduciaria (carácter oneroso?)

TRIBUTO SOCIEDADES FIDEICOMISO ORDINARIO

IMPUESTO A LAS GANANCIAS

* Tasa del 35% * Renta de tercera categoría ("teoría

del balance")

* Idem Sociedades. Si coincide fiduciante y beneficiario se tributa en

cabeza del fiduciante

IMPUESTO A LA GANANCIA MÍNIMA

PRESUNTA

* Tasa del 1 % sobre activo impositivo * Pago a cuenta del impuesto a las ganancias por 10 años.

* Idem Sociedades. Si coincide fiduciante y beneficiario, necesidad de revisar posibilidad de pago a cuenta

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

* Responsable si genera hechos imponibles.

*Obras realizadas directamente o a través de terceros sobre inmuebles

propios. * Tasa general del 21 %. Obras destinadas a vivienda 10,5 %.

* Idem Sociedades


IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES

(RESP. SUSTITUTO)

* Aplicable en la medida que los accionistas sean personas físicas o

beneficiarios del exterior. * Se determina sobre la base del patrimonio neto de la sociedad, aplicando la tasa del 0,5 %.

* Aplicable siempre que se trate de fideicomisos no financieros (excepto

infraestructura de servicios públicos o participación del Estado).

* Se determina sobre la base de los bienes que integran el Fideicomiso,

aplicando la tasa del 0,5 %.

IMPUESTO A LOS DÉBITOS Y CRÉDITOS EN CUENTAS

BANCARIAS Y OTRAS OPERATORIAS

* Tasa general del 0,6 % sobre débitos y créditos en cuentas

bancarias. * Pago a cuenta (34%) de impuestos a

las ganancias y ganancia mínima presunta.

* Idem Sociedades. Analizar cómputo pago a cuenta en caso de

coincidencia de fiduciante/s y beneficiario/s.


IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS

* Es de carácter provincial, grava ejercicio habitual de actividad en la

jurisdicción. * La actividad de construcción y venta de inmuebles se encuentra gravada. * En promedio la tasa general es del

orden del 3 %.

* Idem Sociedades

IMPUESTO DE SELLOS

* Es de carácter provincial, grava la instrumentación de actos y contratos

en general. * Promedio tasa general 1 %.

* Idem Sociedades, en el caso de Ciudad de Bs. As. se excluye de base imponible de contrato de Fideicomiso

valor de transferencia fiduciaria de bienes.

EMPREDIMIENTOS URBANÍSTICOSCountries, Clubes de Campo, Barrios Cerrados

Aspectos Fiscales

EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOS

• Fuerte concentración en Provincia de Buenos Aires

Desarrollos

– Aplicación de Propiedad Horizontal

(Ley 13512)

– Aplicación “Régimen Geodesia”

(Decreto 9404/86)


• Régimen de Propiedad Horizontal

Menor “Flexibilidad / Adaptación”

• Régimen Geodesia

Mejor adaptación para la construcción por etapas


Desarrollador Propietario

Unidad Funcional +

Porcentual espacios comunes

- PROPIEDAD HORIZONTAL


Desarrollador Propietario

- Parcelas independientes

- GEODESIA

Sociedad Administradora

- Área común (deportiva / social- Calles circulación interna

EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOSASPECTOS FISCALES

• IVA – Gravabilidad de las obras realizadas

→ “Sobre inmueble propio…”

→ “Empresa Constructora”

Hecho imponible complejo (objetivo / subjetivo)

• Principio de la realidad económica

EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOSASPECTOS FISCALES - IVA

→ Precio neto computable

→ Nacimiento del hecho imponible

→ Señas o anticipos que congelen precio

→ Alícuota aplicable

→ Transferencia de acciones - Exención

EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOSASPECTOS FISCALES - IVA

• Antecedentes administrativos

▬ Dictamen 3/05 (DALIRSS)▬ Dictamen 41/06 (DAT)

▬ Opinión grupo enlace (AFIP / Consejo)

• Dilemas que plantea la opinión fiscal

EMPRENDIMIENTOS URBANÍSTICOSASPECTOS FISCALES - OTROS

▬ Exención impuesto a las ganancias

▬ IGMP

▬ IVA – Ingresos de la Administradora

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