Condicionantes Generales

1

• INFORMACION PARA ESTUDIOEl Ecuador esta conformado por una administración estatal representada por la política del poder

ejecutivo cuya dignidad recae en el Presidente de la república y el congreso nacional elegidopor la comunidad, y cada ciudad tiene una dignidad municipal y una dignidad provincial quemaneja los problemas generales y de viabilidad.

De ahí que la división administrativa del país es de 24 provincias , 226 cantones y parroquias.Donde existe comunidades mestizas, indígenas y afro ecuatorianas cada una con autonomíapropia y presupuesto estatal marcado por factores como extensión territorial, producción ycantidad de habitantes.

La provincia de emplazamiento del proyecto es Pichincha nombrada así por el volcán Pichincha.Sus cantones más importantes además de Quito son Cayambe, Mejía, Pedro Moncayo,Rumiñahui, Santo Domingo, San Miguel de los Bancos y Pedro Vicente Maldonado. Al este dela provincia encontramos las montañas de los Andes, mientras la parte occidental esbastante costera. Varios ríos fluyen por la provincia al Océano Pacífico: El Guayllabamba,Blanco, Pita, Pisque y Pedro San. La ciudad de Quito, la capital de Ecuador localizada en estaprovincia, es nuestro escenario para el desarrollo e implantación del museo botánico delpaís.

COMUNA

Pichincha parte occidental de los Andes

COORDENADAS: 0 15′0″S

78 35′24″O/ -0.25, -

78.59

ALTITUD PROMEDIO: 2850msnm

POBLACION: 17397,705 habitantes

2

PROVINCIA - PICHINCHA

CANTON -QUITO

BARRIO O COMUNA CONCEPCION

Entidad• País• Provincia• Cantón

ParroquiaEcuadorPichinchaDistrito Metropolitano de Quito

Subdivisiones

5 barrios25 de MayoConcepcion CentralDivino NiñoJarrínLa Delicia

Superficie• Total 275,19 km²

Población• Total• Densidad

31.133 hab. (2010) 113,13 hab/km²

PROVINCIA - PICHINCHA

BARRIO O COMUNA CONCEPCION

LIM

ITES

Y C

ON

ECC

ION

ES

CONCEPCION

3

KENNEDDY

JIPIJAPA

IÑAQUITO

RUMIPAMBA

COCHAPAMBA

COTOCOLLAO

PONCEANO COMITÉ DEL PUEBLO

Las conexiones principales de la

comuna de oriente a poniente, Av.

Mariscal Sucre que es de

comunicación cantonal, y Av. La

prensa que es autopista norte –

sur, Av. Galo Plaza Lazo, Av. 6 de

diciembre y Panamericana Sur

Transversalmente la Av. Del

Maestro como unión oriente

poniente. Av el Inca, Av.

Villarroel, Av. Naciones, Av Eloy

Alfaro, Av. Francisco de

Orellana, Av. González Suarez, Av.

12 de Octubre. (refiriéndonos desde

el norte al sur, todas estas avenidas

de alta velocidad con puentes

peatonales cada 200m.

Todas las demás calles son de

envergadura menor y con una

velocidad de 40 a 60km

ESTRUCTURA GEOGRAFICA TERRITORIAL

PENDIENTES IMPORTANTES

4

El mapa muestra una clasificación

de las pendientes en el área

metropolitana de Quito. Se

pueden notar pendientes muy

suaves (entre 0 y 5%) en el

estrecho valle donde se localiza la

ciudad de Quito y los valles del

este (Valle de los

Chillos, Tumbaco, Cumbayá, Pue

mbo, Tababela entre otros). Las

pendientes más fuertes se

localizan hacia el oeste en el

macizo del volcán Pichincha, en

el cerro Ilaló, así como en los

encañonados del río Chiche.

Para visualizar la topografía de la

ciudad veamos el corte donde se

muestra claramente la cordillera

oriente y poniente que limitan la

ciudad con topografía irregular. Y

las visuales que se tiene desde la

ciudadQUITO

VISUALES

5

Las canteras de explotación de

piedra, arcillas y minerales

varios como podemos observar

se encuentran en la periferia del

distrito metropolitano dejando

nuestra libre de explotaciones y

de reservas de canteras.

CA

NT

ER

AS

QUITO

Cordillera poniente

Al norte el nudo de Mojanda, al sur el nudo de Tiopullo, al este la Cordillera

Oriental, cuyo principal referente es el volcán Pichincha y al oeste la Cordillera

Occidental donde están el Cotopaxi, el Antizana y el Cayambe

CLIM

A

• La temperatura anual promedio de la ciudad es de 16,2 ºC. A pesar desus 2850 msnm, Quito cuenta con un clima primaveral la mayor partedel año, por estar ubicada cerca de la mitad del mundo. De junio aseptiembre el clima suele ser más cálido, sobre todo durante el día,mientras que el resto del año el clima suele ser más frío. En esta épocadel año las montañas y cerros que rodean la ciudad se cubren de nievey son más frecuentes las granizadas las cuales suelen pintar las veredasy calles de blanco; Aunque generalmente el clima es agradablementemoderado, lo que contribuye a la vida cultural de la ciudad y a lainstalación de pintorescos cafés al aire libre. La población de Cumbayáen el Valle de Tumbaco es el lugar más cálido de la ciudad contemperaturas que alcanzan los 30 ºC al mediodía.

AS

OLE

AM

IEN

TO

El Ecuador por su

condición de latitud cero

y estar en la mitad del

mundo , tiene una

espectro solar regular

durante todo el año

siendo este a 90 grados

aproximadamente con

respecto a la línea de

horizonte con variaciones

mínimas de mes a mes.

Dando asoleamiento

homogeneo.

ECUADOR.

AREAS DE PROTECCION

La acción protectora de la cobertura

vegetal depende de su naturaleza, por

lo que se pueden distinguir diversos

niveles de protección del suelo, según

los tipos de vegetación. La protección

arbórea constituye la protección del

suelo más eficaz tanto por el papel

amortiguador que juega la cima de los

árboles al frenar la energía cinética de

las gotas de lluvia como por la

profundidad de las raíces que

mantienen la estabilidad del suelo.

Los arbustos actúan de manera

similar a los pastos, sobre todo si se

considera que su fuerte densidad

contribuye a frenar el escurrimiento

superficial.

Por otra parte, aunque sus

comportamientos son diferentes, se

podría considerar a los cultivos como

pertenecientes a un solo grupo, pues

su característica común consiste en

que generalmente la protección que

aportan al suelo es mucho menor que

la que brindan los

bosques, arbustos, pastos y

pajonales. Además, requieren

desarrollarse en suelos ricos

mantenidos y por ello protegidos, a

pesar de su fragilidad frente a la

erosión.

8

EC

OLO

GIC

O

Dentro del distrito Metropolitano

donde se señalan los bosque

protegidos a la periferia al igual que

las reservas y áreas de bloques

protegidos en azul dentro de la zona

urbana.

CO

NT

EX

TO

HIS

TO

RIC

O

• Desde la colonización en1564 la ciudad comenzó acrecer como una manchaque se comienza a extenderhacia el norte y hacia el sursegún se muestra en lagrafica, donde podemosobservar el crecimientoespontaneo que ha tenido laciudad según fechasaproximadas.

9

OR

GA

NIZ

AC

IÓN

DE

LA

CIU

DA

DLa ciudad de Quito desde el 2001, comenzó con la iniciativa de regeneración de espaciosabandonados, inhabilitados, marginados dentro de la trama urbana para formar de estoslugres para las comunidades y barrios donde se encontraban dichas áreas, la CorporaciónVida para Quito lleva adelante proyectos de protección y preservación del medioambiente.Es decir, se ocupa de los "pulmones" (áreas verdes) y la recreación de los capitalinos(parques, sitios de esparcimiento y espacios culturales y de interés).

Entre los proyectos ejecutados por Vida para Quito constan innumerables parques que sehan construido o recuperado y que ha permitido promover, gestionar y regular el desarrollolocal, para garantiza las condiciones adecuadas de vida para los habitantes, implementandoen la ciudad una mejor calidad ambiental y estética (sustentada), y una acción masiva ypermanente de forestación.

Gracias a ello, el Distrito cuenta con un territorio amplio de áreas verdes y espacios públicosadecuados, distribuidos según estudios técnicos, sin áreas deprimidas, con barriosrevitalizados y paisajes regenerados, que han fortalecido el principio de convivencia.

Entre los espacios verdes construidos o recuperados constan los parques: MetropolitanoGuanguiltagua, ubicado en el sector nororiental de Quito, Metropolitano del Sur, enQuitumbe, Itchimbía, en el centro de la ciudad y declarado primer espacio público saludabledel Ecuador por la Organización Panamericana de la Salud y la Organización Mundial de laSalud, Parque Largo del Río Machángara, Parque Largo del Río Monjas, Parque Balneario LaMoya y Parque Central Cumbayá, YAKU Museo del Agua , Vivarium de Quito, MuseoInteractivo de Ciencia , Ruta Ecológica Chaquiñán.

La mayoría de estos parques cuentan ahora con áreas verdes, caminería, puentespeatonales, piletas, senderos, plazoletas, ciclovías, triciclorutas, miradores, canchasdeportivas, juegos infantiles, iluminación, arborización, zonas de recreación activa y pasiva,baterías sanitarias, laberintos, cafeterías, estacionamientos, etc. Varios de estos lugares,administrados mediante concesiones que se autofinancias mediante regursos propios.

La Corporación de Salud Ambiental de Quito fue creada por el Concejo del DistritoMetropolitano mediante Resolución No. 358 de 28 de junio de 2001, como una personajurídica de derecho privado, con finalidad social, sin fines de lucro.El 14 de mayo de 2001 el Congreso Nacional emitió la Ley de Reforma Tributaria en la que seestablece que las personas naturales y jurídicas podrán voluntariamente realizar donacionesy subvenciones a favor del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito de hasta el 25% delmonto del impuesto a la renta, las que serán destinadas a financiar exclusivamente losproyectos de protección y preservación del medio ambiente, la que se complementa con laLey Reformatoria, emitida el 13 de diciembre de 2006.

10

11

San Francisco de Quito, o simplemente Quito, es la ciudad capital de laRepublica de Ecuador y también de la provincia de Pichincha. Además, esla cabecera del área metropolitana que la forma, conocida como DistritoMetropolitano de Quito.

Está ubicada sobre la hoya de Guayllabamaba en las laderas orientales delestratovolcán activo Pichincha, en la parte occidental de los Andes. Seencuentra aproximadamente en las coordenadas 0°15′0″S 78°35′24″O/ -0.25, -78.59 y su altitud promedio es de 2850 msnm. Convirtiéndola en lasegunda capital administrativa más alta del mundo (después de La Paz) y lacapital oficial más elevada del planeta. Su población es de 1.397.698habitantes en el área urbana y de 1.842.201 en todo el Distrito (de acuerdoal censo del año 2001). Según estima el municipio, para el año 2010, laurbe tendrá 1,640,478 habitantes (2,231,705 en todo el cantón).La ciudadestá compuesta por 32 parroquias, dentro de las cuales están ubicados losdiferentes barrios.[

La ciudad es el centro político de la República, alberga los principalesorganismos gubernamentales, culturales, financieros -al ser el hogar de lamayoría de bancos de la Nación-, administrativos y comerciales del país -lamayoría de empresas transnacionales que trabajan en Ecuador tienen sumatriz en la urbe-. Fue la primera ciudad declarada, junto a Cracovia enPolonia, como Patrimonio Cultural de la Humanidad por la Unesco, el 18 deseptiembre de 1978. En 2008, Quito fue nombrada sede de la Unión deNaciones Suramericanas (Unasur).

La ciudad de Quito se encuentra ubicada principalmente sobre una mesetaen las faldas orientales del estratovolcán activo Pichincha, en la CordilleraOccidental de los Andes septentrionales de Ecuador, a 2850 msnm (alturapromedio). Esta meseta está delimitada por el volcán Casitagua por elnorte, la falla geológica EC-31 (conocida como Falla de Quito-Ilumbisi oFalla de Quito) por el este, las faldas orientales del Pichincha por el oeste ypor el Volcán Atacazo por el sur. Aproximadamente tiene 50 km de longituden dirección sur-norte y 4 kms de ancho de este a oeste.

Ocupando una meseta de 12.000 km². Su temperatura ambiental oscilaentre 10 y 25 °C, con grandes contrastes climáticos que se presentandurante el transcurso de un mismo día, que permiten gozar a los quiteños ya sus huéspedes de las cuatro estaciones del año las veinticuatro horas,como si se tratase de una eterna primavera.

• La ciudad está en el centro de la provincia de Pichincha, en el suroeste de lahoya del río Guayllabamba, la cual está rodeada por varios volcanes altosde las cordilleras Occidental y Central (también llamada Real). Los volcanesde la Cordillera Occidental que bordean la hoya incluyen, de norte a sur, elPululahua, el Casitagua, el Pichincha, el Atacazo, el Corazón y el Illiniza.

SITUACIÓN

Durante el año 2003, la ciudad contó con una amplia agenda culturalimpulsada por el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, lamisma que estuvo cobijada dentro del marco de la celebración de los 25años de la declaratoria de Quito, Primer Patrimonio Cultural de laHumanidad. Posteriormente, durante el año 2004, y dentro del marco dela nominación de Quito Capital Iberoamericana de la Cultura, estaagenda cultural creció notablemente llegándose a promocionarmensualmente más de 100 actividades entre propias, realizadas por elMunicipio a través de sus diferentes direcciones y empresas, y lasactividades ejecutadas por otras instituciones que se sumaron para serparte de esa agenda cultural de la ciudad.

Continuando en la misma línea y consciente del papel preponderanteque representa el desarrollo cultural en la conservación y construcciónde la identidad de los pueblos, esta Administración Municipal decidiómantener el apoyo a las actividades artístico-culturales que se generanen la ciudad, como lo contempla el eje estratégico social del Plan deGobierno 2005-2009 Quito Hacia el Bicentenario, para lo cual medianteResolución Administrativa No. A0011 de fecha 25 de febrero del 2005, seresolvió conformar el Comité "Quito Cultura" como unidad organizativaque planifique y ejecute eficientemente la programación de la actividadcultural del período 2005-2009, en el marco de la conmemoración de losdoscientos años del Primer Grito de la Independencia en América.

este administración funciona mediante el aporte económico fijo delmunicipio y corporaciones metropolitanas que permitan ejecutar yproyectar las nuevas unidades e inmuebles requeridos para elfuncionamiento de áreas verdes y espacios de sano entretenimiento.

12

SITUACION CULTURAL EN EL PAÍS

PO

BL

AC

ION

• Quito es la segunda ciudad máspoblada de Ecuador (después deGuayaquil), con 1.397.698habitantes en el último censoecuatoriano, conducido el 25 denoviembre del 2001 por elInstituto Nacional de Estadística yCensos (Inec), y 1.504.991 en el2005 según una estimación delmunicipio de Quito basada en losnúmeros de población de INEC.

14

VIA

L

Ejes viales según arterias de

conexión local y provincial

15

VIA

LID

AD

, A

CC

ES

IBIL

IDA

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CO

NE

CT

IVID

AD

Las colectoras son las redes

de avenidas y autopistas

principales, las locales son

calles de flujos corridos que

son autopistas de trafico

liviano y las aterías en verde

que son autopistas de

conexión interprovincial

identificadas claramente en el

mapa.

VIABILIDAD DE MOBILIDAD PUBLICA

16

17

TR

AN

SP

OR

TE

Terminales de buses urbanos y rurales en la

comuna de Concepción.

Principios Estructurantes - NODOS

18

TERMINAL

EX AEROPUERTO

CENTRO COMERCIAL EL BOSQUE

PARQUE LA CAROLINA

PLAZA DE TOROS QUITO

19

1

2

3

MORFOLOGIA

Existen cuatro tipos de Morfologías

predominante en el sector:

1. El primero, es dominante dentro del radio centro

de la comuna, que es oficinas y vivienda en

altura, al igual que sectores comerciales esto

viene instaurar una fachada continua con nuevas

normativas de retiros en jardines. La lotización

del lugar es aproximadamente de 150 mts.

Trama urbana

La trama urbana es del tipo damero

donde las manzanas aun son del 100 X

100 mts Insertas dentro de vías que

traspasan la comuna en diagonal en

algunos sectores.

Normativa de retranqueo

verde

HITOS SENDAS Y BORDES

20

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Todos los hitos de la ciudad se encuentran en el eje cultural que trata de unirla de norte

a sur y están constituidos por piletas, plazas, monumentos y otras obras importantes ya

sea en su función como en su uso.

NODOS A

CONSTITUIRSE EN

PROYECTOS

CULTURALES

ESPACIO PUBLICO

21

Legi

slac

ión

y N

orm

ativ

a U

rban

a

22

MAQUINARIAS Y REQUERIMIENTOS PARA EDIFICIOS DE CARÁCTER

PUBLICOS

DOTACION DE AGUA

•Se debe tener 75 litros por persona al día.

•De estas cantidades el 20‴ debe ser agua caliente con una temperatura

min. 55 grados centígrados.

GENERADOR DE EMERGENCIA

•Debe existir planta de fuerza y energía eléctrica capaz de suministrar

servicios básicos a las áreas de acceso público.

•Estos deben estar insonorizados y cumplir con normativas nacionales y del

distrito

PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS

•Tener instalaciones y equipos para prevenir y combatir los incendios,

derrames y fugas.

•En construcciones existentes se debe cumplir con las medidas de seguridad

a ser posible.

•En sectores de alto riesgo se deberá tener muros cortafuegos para evitar la

propagación que soporten 180min. Los mismos que se levantaran desde los

cimientos hasta la coronación del edificio

•Puertas con un min.0.90 x 2.10

•Cierre automático

•Giro en eje vertical de 90 – 180 grados

•Puertas con dispositivos de aperturas manuales

Ordenanza Nº 24 – Zonificación con el Plan de Uso y Ocupación del

Suelo (PUOS)

Esta ordenanza deroga ordenanzas de zonificación anteriores (Nº

0011, 0013, 0014,

0016 y 0019; y a las ordenanzas especiales de zonificación Nº 001 y 0017).

Contiene el

Plan de Uso y Ocupación del Suelo (PUOS), que es el instrumento de

planificación

territorial que establece las disposiciones que se contemplan en el régimen

del suelo y fija los parámetros y normas específicas para el

uso, ocupación, edificación y fraccionamiento del suelo en el territorio del

Distrito Metropolitano de Quito. La Dirección Metropolitana de Planificación

Territorial es el organismo técnico que, en

coordinación con la respectiva Administración Zonal, elabora la revisión

quinquenal del Plan y/o la formulación de planes parciales y planes

especiales. Las observaciones, reportes o solicitudes enviadas a la Dirección

Metropolitana de Planificación Territorial son analizadas y sistematizadas

como insumos para las revisiones.

• El PUOS determina con carácter normativo el uso, la ocupación y

edificabilidad del suelo en la que se determinan los coeficientes y forma de

ocupación, la forma del fraccionamiento, el volumen y altura de la

edificación, la categorización, dimensionamiento del sistema vial y definición

de las áreas históricas.

• El PUOS ordena la estructura territorial, el desarrollo físico y la distribución

de usos y actividades, de manera que se respeten el patrimonio histórico y

cultural, la imagen urbana, las características morfológicas y la preservación

del entorno natural. En esta Ordenanza se definen los diferentes usos del

suelo, determinándose, entre otros, el Uso de Protección Ecológica como el

destinado al mantenimiento o recuperación de las aracterísticas

ecosistémicas del medio natural por razones de calidad ambiental y de

equilibrio ecológico (Art. 14), el Uso Patrimonial Cultural como el ocupado

por áreas, elementos o edificaciones que forman parte del legado histórico

con valor patrimonial, que requieren preservarse y recuperarse (Art. 15) y el

Uso de Recursos Naturales como el suelo destinado a actividades e

instalaciones de manejo, extracción y transformación de recursos naturales

(Art. 16).

• FORMA DE OCUPACION Y EDIFICABILIDAD DEL SUELO

Las caracteristicas para la edificacion y para el fraccionamiento del suelo se

especifican en funcion de las siguientes tipologias.

AISLADA (A) para edificaciones que observaran retiros frontal, laterales, y

posterior

PAREADA (B) para edificaciones que observaran un retiro frontal, un

adosamiento lateral, un retiro lateral y posterior.

CONTINUA (C) para edificaciones que observaran retiro frontal y posterior.

23

Legi

slac

ión

y N

orm

ativ

a U

rban

a

ZONAS EN LA CIUDAD

24

NODOS VERDES DE

CONSERVACIÓN

SIS

TE

MA

S

ZONAS

Estructura del sistema de

Ocupación dado por los

sectores Urbanos ( Barrios )

en la comuna de

Concepción,

Sub sistema de áreas urbanas

ubicadas en torno a

carreteras principales, que

son circuitos de des

congestionamiento dentro

de la ciudad así como

peatonales y de ciclo vía

que son parte de los

espacios urbanos y de

permanencia del usuario.

25

AVENIDAS PRINCIPALES EN EL PERIMETRO DE LA

COMUNA

RESIDENCIAL

VIAL

INDUSTRIAL

RECORRIDOS VIAL DE TRANSPORTE

PUBLICO

VIAS PEATONALES LOCALES

CICLOVIA – PARTE DEL RECORRIDO

CULTURAL

EQUIPAMIENTO

26

US

O D

E S

UE

LO

S

27

En su mayoría uso de suelo múltiple

La zonificación por uso de suelos

esta dada por el municipio teniendo

como posibilidad, ocupación

múltiple, residencial, patrimonial, insti

tucional, área nacional y área de

protección, definidas claramente en

el plano por colores.

PLA

NO

DE

US

O D

E S

UE

LO

S

CO

NC

EP

CIO

N

Este plano nos indica las

rasantes, limites, medianer

os retiros y normativa de

los lotes en la comuna de

concepción bajo un código

(dado en la tabla de

colores), que nos da los

datos ante mencionados.

AREAS DE PROTECCION ESPECIALES

29

30

EDIFICACION

1. La pluri-centralidad: considerado como un

sistema de malla polinodal de centralidades,

cuyo núcleo es la macro- centralidad de la

ciudad de Quito y un sistema integral de

movilidad y accesibilidad.

2. La macro-centralidad: para posibilitar la

articulación del área urbanizada del territorio y

racionalizar el crecimiento.

3. La sustentabilidad: referente al manejo ambiental adecuado orientado a la

protección de la identidad, recuperación y la revitalización de las áreas

históricas; el correcto remate y crecimiento de los tejidos urbanos.

4. La descentralización: Implantando un nuevo sistema de manejo territorial

(jurídico, planificador, normativo y administrativo), descentralizador de la

gestión del desarrollo.

5. El espacio público: considerado como un sistema urbano estructurante

armónico, que relacione, integre y articule los diferentes sectores y

equipamientos-mediante la trama ya consolidada.

En base a estos planteamientos, la ciudad en sí tendrá cambios en su

organización por la creación de nuevos centros urbanos. Partiendo de lo

macro a lo micro, una afectación de este cambio se da en la zona norte de

Quito, que debido a la reubicación del actual aeropuerto, generara

transformaciones por el posible traslado de las actividades administrativas y

financieras de la ciudad hacia la zona del actual aeropuerto generando un

nuevo macro centro como parte de la pluri-centralidad de la ciudad

ZONIFICACION

• El uso de suelo urbano predominante del sector es el de vivienda y tipología mixta(ver gráfico 6), las zonas comerciales influenciadas directamente por las actividadesdel aeropuerto se ubican directamente hacia la Av. La Prensa e indirectamente haciala Av. Amazonas. Existen pocas áreas verdes y recreativas en el sector, el únicoespacio verde de gran dimensión es de uso privado. Hay centros educativos queabastecen al sector, áreas de culto, un hospital que brinda el servicio al sector, yáreas industriales que deberían ser trasladas fuera de las áreas residenciales.Referente a la tipología de las manzanas son de tipo aisladas, pareadas, en línea defabrica y continuas, de formas regulares e irregulares, con alturas de edificación quevan de uno a cuatro pisos y en ciertos casos sobre pasan esta altura. El Coeficientede Ocupación del Suelo (COS) del sector es casi total y la presencia de terrenosbaldíos en los sectores colindantes es casi nula y hacia la zona occidental enpequeñas proporciones.

• De acuerdo al Gráfico 8 hacia la Av. La Prensa existe una mayor tendencia decrecimiento en altura que en la Av. Galo Plaza sobrepasando los 4 pisos de altura,con incumplimiento a la zonificación B304PB y B304 en la parroquia la Concepción,que nos da una pauta de cuales serian las primeras áreas en las que seincrementaría la utilización de suelo luego de la salida del aeropuerto. 31

32

De acuerdo a la zonificación la mayor área de terrenos del sector tienen una

normativa máxima de 4 pisos de altura y un porcentaje mínimo para

construcciones en estos terrenos de 6 pisos.

US

O D

EL S

UE

LO

PO

R S

ET

OR

33

Actualmente en la zona se desarrollan diversas actividades comerciales como

farmacias, boutiques, accesorios de autos, supermercados, restaurantes entre otros y

aproximadamente un 35% del comercio del sector depende de la presencia del

aeropuerto (en base a encuestas realizadas julio 2008)/ y están aglomerados en el área

de acceso con una tendencia de crecimiento hacia las vías secundarias como la Av. La

Florida.

En los sectores lejanos al acceso existe una presencia de actividades comerciales

dispersas, que podrán desarrollarse con el planteamiento del parque en el área actual.

En el grafico Nº 9 se puede establecer una comparación entre el uso de suelo en torna al

Parque la Carolina y el uso de suelo en torno al Aeropuerto Mariscal Sucre. La creación

del Parque del Lago o Parque Bicentenario en el sector generaría una modificación del

uso de suelo similar a lo ocurrido en la Carolina donde actualmente sus terrenos

colindantes tienen un uso principal de áreas residenciales, equipamiento zonal y

tipologías múltiples, con una alta densidad neta, en comparación a los usos actuales del

aeropuerto que en su mayor porcentaje tiene un uso principal de viviendas y en muy

menor porcentaje de comercios, usos múltiples y equipamientos sectoriales, con una

baja densidad neta que tendería a incrementarse generando un crecimiento en altura y el

desarrollo del sector

Edificación.

34

EDIFICIOS EN

ALTURA

TIPOLOGIA PREDOMINANTE

RETIROS

LATERALES

ACERAS Y BORDILLOS EN BUEN ESTADO

CARRILES DIRERENCIADOS PARA

MICROBUS Y VEHICULOS PARTICULARES

BORDILLOS VERDES

MEDIANEROS

LINEA DE FABRICA

LINEA DE RETIRO DE ANTEJARDIN

MATERIALIDAD

35

En el sector se encuentran en su

mayoría construcciones nuevas cuyos

materialidad de fachada consiste en

terminaciones de

hormigón, piedra, espacato y ladrillo

visto o enlucido.

Todas las construcciones utilizan

sistemas de armados en marcos

rígidos y albañilería confinada y

semiconfinada conformada de

bloques o ladrillos.

HORMIGON PIEDRA ESPACATO LADRILLO

El Paisaje

36

Puntos naturales importantes el

Nevado Pichinca, Chimborazo y

Cotopaxi. Que rodean Quito

Parque la Carolina

Parque El Ejido

Rio Machangara

PERFILES CON TOPOGRAFIA

Montañas periféricas

37

Declive topográfico

Vegetación parquescercanos

Aceras y bordillos. Topografía en pendiente

Montañas periféricas

Asoleamiento este o este 90 grados.

Cualidades ambientales

38

COMUNA SELECCIONADA

Centro histórico de quito y patrimonio

cultural de la humanidad con

edificaciones de relevancia histórica y

el centro histórico en área construida

mas grande de América.

Jardines verdes parques y viveros.

Parque la carolina (visual importante)

EL Pichincha y nevados

importantes a la periferia

como principales visuales

del lugar

Nuevo aeropuerto como

nodo de afluencia

importante y visita

obligada de turistas

Río Machangara con nueva propuesta

de regeneración del mismo y

conformación de nodos y ejes viales

sobre el, lo que ha producido áreas de

encuentro y de reposo de la comunidad

que traspasa.

CU

ALID

AD

ES

AM

BIE

NTA

LE

S

39

PROYECTOS

40

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ALID

AD

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AM

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NTA

LE

S

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Etá

rea

y P

ob

laci

ón

41

Dis

trib

uci

ón

Etá

rea

y P

ob

laci

ón

42

La población de la Zona Norte directamente conectada con el

área de impacto (aeropuerto), como se mencionó

anteriormente son las parroquias:

Concepción, Cotocollao, JipiJapa, Kennedy, Ponceano y

Rumipampa, cuya población ascendía el año 2001 a 257.993

habitantes, que representaba el 14% del DMQ.

La Zona Norte en proceso de consolidación y probable

renovación en los ejes de alrededor de la comuna de

Concepción, con disponibilidad de áreas vacantes en la

periferia, soportará una población de 361.536 habitantes el

año 2020, con una densidad bruta promedio de 108.8

hab/Ha, producto del incremento de 112.703 habitantes .

43

Distribución Etárea y Población

DENSIDAD POR BARRIOS.

44

Comuna a Intervenir

Estudio Económico Contextual

45

Características departamentos

- Espectacular vista a la ciudad

- Apartamentos de 2 y 3 dormitorios

de 79 m2 y 99 m2

- Fabulosos balcones

- Juegos Infantiles dentro y fuera de

los conjuntos residenciales

- Áreas verdes

- Diseño de vanguardia

- Excelentes precios de

Los apartamentos del

sector van entre los

60000 dólares y

150000 dólares con

las características

que se ve en este

esquema donde

hemos colocado

todas las propuestas

inmobiliarias actuales.

PLANTA

PLANTA

Infraestructura

46

Perfiles tipo en la comunaincluyendo la modulacion dela volumetría existente

Actualmente como vimoss en el uso de suelos y en análisis dematerialidad los edificios que están conformando la comunidadson de carácter nuevos y elevados a su capacidad máxima deutilidad de construcción dependiendo de su ubicación según elcoeficiente de ocupación que corresponda.

Proyecto nuevo planteado en la comuna

47

Concurso depropuesta para zonasverdes y entidadesculturales de lacomuna. Premioprimer lugar.

Síntesis- Conclusiones Parciales

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Fortalezas

- Creación de una amplia zona de cultural localizada en un sector estratégico de la

ciudad

- Mejor calidad de vida para los moradores, comerciantes actuales y futuros inversores

de la zona debido a la creación de espacios verdes y desarrollo comercial alrededor

del mismo.

- Zona conocida por el sector turístico

- Variedad de oferta comercial

Oportunidades

- La posibilidad de transformar el área en una zona dedicada a la educación e

investigación

- Generar nuevas oportunidades de conservación de la biodiversidad

- Incrementar la plusvalía del sector

- Revitalización de la ciudad

- Incrementar las posibilidades de construcción

- mejora en la segmentación geográfica del sitio así como la disminución de barreras

urbanísticas

- Creación de grandes centros comerciales que brindan mayores productos y servicios.

Debilidades

- Poca capacidad financiera por parte de los micro empresarios

- Los comerciantes de la zona no están debidamente organizados.

- Creación de grandes centros comerciales

Amenazas

- Conflictos de intereses y negociaciones que entorpecen los nuevos patrones de

urbanización.

- Falta de una planificación adecuada del Municipio para efectuar la transformación en

términos de servicios públicos, transporte y saneamiento.

- Sobrevaloración del costo de las tierras, que podría representar una barrera de

entrada importante para la pequeña y media empresa

- Altos costos operacionales (pagos de luz, agua, impuestos) debido a la

Categorización Municipal del sitio

Localización

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OPCION 1

Comuna Concepción

OPCION 2

Comuna Concepción

NORESTE

NORTE

OPCION 3

Comuna Concepción

SUR DE LA COMUNA

Elección del terreno a intervenir

50

Indicadores Ponderación

TERRENO 1 TERRENO 2 TERRENO 3

nota Calif. Nota Calif. nota Calif.

1 Parte de la malla urbana 7 3 21 7 49 2 14

2 Terreno suficiente 7 5 35 7 49 4 27

3 Nodo articulador 7 3 21 7 49 4 28

4 Zona estratégica 6.5 3 19.5 7 45.5 5 32.5

5 Privacidad 6.5 6 39.6 4 26 6 29

6 Ubicación geográfico 6.0 6 36 5 30 6 36

7 Cercanía paraderomicros y metro

6,0 2 12 7 42 4 24

8 Implantación adecuada 5,5 4 22 5 27.5 6 33

9 Conectividad interna 5,5 6 33 6 33 5,5 30.25

10 Cercanía recursos naturales y jardin botánico actual

5,5 7 38.5 5 27.5 2 11

11 Accesibilidad al inmueble

5,5 4 22 7 38.5 5 27.5

12 Visuales y paisajes4,0

7 28 7 28 7 28

13 Orientación 2,5 7 17.5 7 17.5 7 17.5

SUBTOTAL 74.5 345.1 462.5 337.75