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Proyecto ZONA INDUSTRIAL

PROYECTO ZONA INDUSTRIAL PARTIDO DE GENERAL ARENALES

1. NOMBRE DEL PROYECTO

Zonificación industrial del partido de General Arenales

Introducción:

La planificación del crecimiento industrial de un conglomerado urbano exige como condición sine qua non un lugar específico para que las pequeñas, medianas y grandes empresas puedan realizar sus tareas productivas sin que se afecte el normal funcionamiento de la población; por otro lado, se debe brindar a las empresas que ocupan mano de obra local un espacio para que puedan desarrollar su máximo potencial, colaborando con su crecimiento y la posterior ampliación de su planta permanente de obreros.

Por lo expuesto anteriormente es que se lleva adelante el:“proyecto de Zona Industrial de General Arenales” el cual busca ordenar y definir el crecimiento planificado de la ciudad determinando Zonas de uso específico para cada industria de acuerdo a la actividad que desarrollen. Otro de sus objetivos es concentrar y ordenar la circulación de maquinaria pesada y lograr interrelación entre los distintos sectores industriales existentes o que se desarrollen a futuro.

2. IDENTIFICACIÓN DEL PROBLEMA. Antecedentes:

Actualmente el Partido de General Arenales no cuenta con un desarrollo integral de zona industrial que abarque todas las necesidades de las ciudades que componen su Partido.

Llevamos adelantes distintas reuniones con empresarios, emprendedores pyme, contratistas rurales y representantes de centros de camioneros con el objetivo de recabar información y cuantificar los problemas que tiene con la finalidad de agruparlos por prioridades y elaborar un proyecto que incluya una solución a cada situación.

Para sumar aportes al proyecto y recibir información ingrese a: www.arenaleszonaindustrial.com

http://www.arenaleszonaindustrial.com/


PROBLEMAS COMUNES EN TODOS LOS PUEBLOS DEL PARTIDO

En la actualidad se observan los siguientes problemas:

Agrupamos las distintas problemáticas de la siguiente manera para poder concentrarnos en sus prioridades: Crecimiento desmedido / Información y Asesoramiento / Infraestructura y servicios / Transito

1 Crecimiento desmedido: Hay muchos ejemplos en los distintos pueblos del partido donde algunas empresas se mudaron hace muchos años del pueblo y se instalaron en las afuera de la ciudad para llevar adelante sus actividades y no interferir en el pueblo. Hoy en día estas empresas se ven amenazadas nuevamente ya que debido a que no hay una limitación en el crecimiento de los pueblos, las casas se están instalando pegadas a estas empresas.

2 Información y Asesoramiento: De todas las personas que consultamos la gran mayoría, (95%), no sabía que existían muchas de las herramientas que tiene a disposición la Nación y la Provincia. Vemos que es una desventaja para todos los emprendedores pymes de nuestro partido. Los pocos que tuvieron experiencia les costó entender si estaban encuadrados o no en los beneficios. Vemos de gran ayuda que haya una persona dedicada especialmente en el asesoramiento de estas herramientas con el fin de asesorar a las pymes y empresas que pierden tanto tiempo en estos trámites tan engorrosos. Vemos indispensable que esta persona haga carrera dentro del Municipio y no cambie con el pasar de los gobiernos.

3 Infraestructura y servicios: Muchos de los pueblos tienen problemas con los servicios de electricidad y gas algunos en mayor medida que otros. Por lo cual las empresas que se quieren instalar fuera del pueblo tiene problemas para llevar los servicios.

4 Transito: La falta de concentración en materia de guarda de camiones y maquinarias agrícolas contribuye a que se sigan esparciendo y armando galpones nuevos dentro del casco urbano de la ciudad. Contribuyendo aún más al problema de organizar una zona determinada para esta actividad. En la actualidad tenemos más de 400 camiones y máquinas agrícolas y un aproximado de 200 galpones donde el 86% se encuentra dentro de las ciudades.

Tenemos más galpones de camiones y de maquinarias agrícolas por ende más máquinas y camiones circulando por nuestra ciudad aumentando las probabilidades de accidentes y obstruyendo el tránsito.

Otros problemas comunes entre los pueblos del partido:

Denuncias recibidas de parte de los vecinos ocasionados por ruidos, olores nauseabundos y problemas en el tránsito de las distintas pymes que se instalaron en el casco urbano de la ciudad, que traen aparejados más problemas linderos, de tránsito y medio ambiente.

Tenemos más rotura de pavimento por ende más gasto para nuestro Municipio.

No tenemos ordenanzas que delimiten el crecimiento de los pueblos para que no invadan a las industrias ya radicadas fuera de las ciudades.




No se determina la prohibición de que las industrias se instalen en las zonas aledañas al pueblo e incluso dentro del mismo.

En ningún lugar se detalla el tipo de uso de suelo que pueden hacer las distintas empresas que se instalen en los terrenos afectados a Zona Industrial Delimitada.

Tampoco existe legislación que hable del medio ambiente, de las empresas que contaminan y las empresas que no queremos en nuestra ciudad.

Estadística y Datos importantes

Contabilizamos pymes, empresas e industrias. Dentro de las pymes tomamos en cuenta a todas las actividades que demandan mano de obra.

Pudimos contabilizar 29 rubros en el partido de arenales: Acopiador, Fábrica de Elásticos, Fabrica de Pastas, Fabrica de Pañales, Envasadora de agua Mineral, Fabrica de Pantalones , Fabrica de Cortinas Avícolas y Porcinas, Fabrica de cabezales, Contratista rural, Fabrica de envases Plásticos, Fabrica de chacinados, Heladería, Transporte, Criadero de Pollos, Corralón de Materiales, Metalúrgica, Imprenta, Carpintería de Aluminio, Cooperativa, Vivero, Frigoríficos, Mecánicos, Construcción, NutriciónAnimal, Maderera, Aceitera, Avícola , Fábrica de Incubadoras, Fábrica de Premoldeados




Total Industrias: Se contabilizaron un total de 91 actividades dentro de nuestro distrito que demandan distintos tipo de mano de obra

23%

19%

24%

34%

Total Actividades 91Arribeños Ferre Ascensión Arenales




Actividades:

Con la finalidad de conocer que industrias representan mayor actividad en nuestra zona desglosamos las mismas en el grafico que se puede apreciar a continuación, como es de esperar, la mayor actividad industrial de nuestro partido deriva del agro o de empresas que prestan servicios a esta actividad.

El hecho de tener empresas tan relacionadas entre sí apoya más aun la idea de que agruparlas generara un beneficio para todas ellas, es por esto que creemos en el sinergismo que se producirá en la zona industrial permitirá el desarrollo de actividades másespecíficas y de mayor calidad destinada al agro en general.

22%

9%

40%

7%

22%

ActividadesAgro Taller C. Rural Metalurgica Fabricante




Nuestras industrias:

Como muestra el siguiente gráfico, el 75% de las industrias de nuestro partido, son empresas que viven indirectamente del agro, el otro 25% realiza actividades no relacionadas a este sector. Como se explicó en el segmento anterior, el hecho de que empresas que apuntan a un mismo sector puedan compartir un espacio común, conlleva a grandes beneficios tanto para ellas como para sus clientes, quienes encontraran en un mismo lugar todo lo que necesitan para su trabajo.

75%

25%

Drivados de la Industria AgricolaAgro Otras




Detalles del tráfico automotor del partido:

En el siguiente grafico muestra la elevada cantidad de maquinaria pesada que transita a diario por las calles de los pueblos que integran nuestro partido, así como por los caminos rurales aledaños, lo cual incrementa la probabilidad de que ocurran accidentes y aumenta el gasto público destinado al mantenimiento de las calles y vías de acceso.

24%

76%

Camiones y Maquinas (+ 400)C. Rural Transporte




Distribución de empresas en las ciudades

Es de público conocimiento que la mayoría de las empresas y galpones se encuentran instalados dentro de los pueblos de nuestro partido, a continuación un gráfico que demuestra lo dicho.




3.OBJETIVOS. Objetivo de la Zona Industrial

1. Actualizar, ampliar y mejorar la ordenanza vigente. Poniéndola acorde con las normativas actuales de la Provincia de Buenos Aires y adaptándola a los nuevos requerimientos.

2. Concentración de las empresas existentes en los diferentes pueblos del partido de General Arenales; esto contribuirá al desarrollo de estas, lo cual generara nuevos puestos de trabajo.

3. Posicionar en la Provincia nuestra ubicación, brindando una estructura confiable a todos los emprendedores y un lugar seguro para formar y llevar adelante una familia, con crecimiento urbano ordenado y sostenido en el tiempo.

4. Contribución al desarrollo urbano ordenado de las diferentes ciudades que integran el municipio. 5. Permitirá respetar las normas vigentes según las disposiciones Municipales, Provinciales y Nacionales en donde

se establecen los parámetros a los que las empresas se deben adecuar. 6. Favorecer la interrelación entre las empresas similares para que en conjunto potencien su actividad,

comúnmente denominado complementariedad productiva, lo que permite ahorro de costos y aparición de nuevos negocios donde antes solo había desperdicios.

7. Generar la infraestructura necesaria para el normal y adecuado funcionamiento de todas y cada una de las empresas que se radiquen en el parque, esto incluye:

Electricidad Gas Accesos mejorados y lugares comunes de maniobra de maquinaria pesada Seguridad Desagües y cloacas 8. Generar el espacio para que otras empresas de la región se radiquen en General Arenales. 9. Controlar y proteger el medio ambiente, facilitando a las empresas a la adecuación de las normativas vigentes. 10. Contar con un espacio exclusivo para el estacionamiento permanente de camiones y maquinarias agrícolas. 11. Ordenar el tráfico dentro de todos los pueblos del partido, evitando de esta manera, problemas tránsito,

denuncias, disminución de accidentes, destrucción de infraestructura (calles, carteles, cordones, etc). 12. Evitar ruidos molestos para los vecinos de las empresas que actualmente funcionan dentro de la zona urbana. 13. Disminuir el gasto para el municipio, las cuales vendrán relacionadas a las denuncias y salud.




4. ETAPAS Y ACTIVIDADES CONTEMPLADAS EN EL PROYECTO. El desarrollo del presente proyecto contempla los requerimientos que solicita la Provincia de Buenos Aires para llegar a la convalidación de la zonificación y detalla los pasos a seguir, los mismos están especificados en la LEY PROVINCIAL 14.792 “AGRUPAMIENTOS INDUSTRIALES” (Ver anexo 1).

Etapas del proyecto:

Conversar con empresarios y funcionarios:En esta etapa se organizan reuniones con los empresarios, contratistas rurales, camioneros, cámara de comercioy funcionarios para tener en cuenta su punto de vista en relación con el proyecto y sus aportes y observaciones. (Etapa finalizada)

Observar las zonas más críticas y limitar el crecimiento temporario: Esta medidas es una de las más importantes ya que detiene momentáneamente el crecimiento de la ciudad sobre las industrias hasta que se tramite la reserva de zona industrial. (Etapa finalizada)

Diligenciamientos para la reserva de la zona Industrial: Se tramita en la provincia las consultas sobre la zona industrial con el objetivo de que la ordenanza este acorde con las exigencias de la provincia y la convalidación sea mucho más rápida.

Zonificaciones de acuerdo a observaciones: Se adjuntan al presente proyecto las zonas que fuimos trabajando con la dirección de Ordenamiento urbano. Las consultas fueron con carácter general haciendo referencia al proyecto y la posibilidad de llevarlo adelante. En las consultas planteamos todas las problemáticas que tiene nuestro partido. Todo el asesoramiento recibido fue de parte de la arquitecta Ana Calvo. En estas consultas se busca el asesoramiento de especialistas para así lograr una ordenanza que se encuadre a lo que marcan las leyes provinciales.

Tareas para la presentación: La presentación demanda distintas factibilidades y estudios como el de impacto ambiental (OPDS) autoridad de aplicación de la ley 11.459 que pondera los usos en las zonas industriales. También interviene hidráulica de la Provincia y el ADA (Autoridad del Agua).

Presentar el proyecto en la Provincia: Antes de la Presentación en la Provincia es necesario reunirse con asesores en las distintas aéreas para retocar cualquier detalle y así agilizar el trámite y hacer la presentación del expediente.

Presentaciones ante los Organismos: La aprobación del ante-proyecto en la dirección de ordenamiento Urbano va a necesitar distintas presentaciones en los organismos competentes por lo cual se necesita tiempo para las presentaciones y aprobaciones.

Observaciones de la Dirección de Ordenamiento Urbano: Una vez que tengamos las observaciones de la dirección se lleva adelante el perfeccionamiento de la zonificación con todas las aprobaciones de los organismos intervinientes.

Establecer Prioridades de "acuerdos" para futuros loteos Industriales: Este es otro de los puntos vitales para el desarrollo del proyecto ya que al trabajar sobre distintas zonas se agrupa a muchos propietarios de terrenos donde se pueden desarrollar los futuros parques industriales.




El objetivo es promover el desarrollo inmobiliario de tierras como por ejemplo parques industriales pero con un acuerdo en los valores y financiación. La finalidad es hacer un parque industrial Mixto (Público – Privado) donde el beneficiario sea directamente el comprador del lote (las empresas). Con este enfoque se busca incentivar, por un lado, a los propietarios de los terrenos fuera del casco urbano que hoy en día están zonificados como áreas rurales y por otro lado a las empresas instaladas en el pueblo a que se radiquen en una zona industrial dentro de un parque industrial y con la posibilidad de radicarse en un lugar con servicios y financiar la compra del terreno en 10 años.

Ejemplo: el valor de mercado aproximado de un terreno de 20 metros de frente por 50 metros de fondo dentro de la ciudad es de USD 30.000. Dentro de la zona industrial los valores serán inferiores y a pagar en un plazo MAYOR a 10 años.

El proyecto de zona industrial impulsado desde el concejo deliberantes promueve el trabajo conjunto del estado y le da la posibilidad a los propietarios de los terrenos, que hoy son rurales, que puedan subdividir sus tierras y puedan llevar adelante un negocio inmobiliario. La participación del estado es fundamental ya que es el desarrollador y ejecutor de las obras de infraestructura con el fin de darle al proyecto un encuadre donde se focaliza como primer beneficiario a los emprendedores que se quieran instalar en este parque industrial. Esto va a contribuir a que los instalados en el casco urbano se vean atraídos a reubicarse en dicha zona.

Acuerdo Publico / Privado / Pyme

El acuerdo busca Beneficiar a los emprendedores Pymes, empresas ya instaladas en la ciudad mediante la financiación de terrenos en una zona específica y pensada para el desarrollo Industrial.

El encuadre del proyecto es que el propietario de la tierra aporte el campo, el Municipio realice las obras necesarias para transformar el campo en un parque industrial y a cambio el Propietario le entrega al Municipio una cantidad de lotes, acordar, por la obra realizada y el compromiso de financiar el proyecto en su totalidad mínimo con una base de 10 años en adelante.

Uno delos factores más importantes es que el Municipio y el propietario acuerdan los valores de venta y financiación del 100% del emprendimiento. También se plantearan pactos de retroventa y la prohibición de la compra venta con objetivos de renta, como también el proceso de compra de las pymes el cual tiene que tener aprobación del Concejo deliberantes.

Con este encuadro de venta y financiación se busca tentar a reubicarse e instalarse a los nuevos emprendedores y a los ya instalados en la zona urbana.




Acuerdo Publico / Privado / Pyme

Mientras se trabaja sobre la zonificación de la zona industrial se van buscando los acuerdos con los distintos propietarios de los terrenos en los distintos pueblos.

El objetivo es incluir a todos los propietarios de campos para tener una mayor demanda de lotes y alternativas de inversión debido a los costos de llevar los servicios de un lugar a otro.

Acuerdo con los compradores de los terrenos

Cualquier persona con un proyecto direccionado a la descentralización de la ciudad (galpones en el pueblo que se va a la zona industrial) proyecto pyme o empresa, puede tener acceso a un terreno dentro de la zona Industrial bajo condiciones de llevar adelante su inversión en un transcurso de tiempo no mayor a los 6 meses.

Los compradores de los terrenos tienen que presentar un proyecto el cual se evalúa de acuerdo al impacto de su contaminación y otros factores que establece la ley 8.912. Pero el punto más importante es que si en el transcurso de 6 meses el emprendedor o empresa que adquirió un terreno no lleva adelante su nave industrial el terreno vuelve en posesión de venta al Municipio.

Otros de los puntos es la reventa de los terrenos la cual está prohibida sin autorización del Municipio.




Como se puede observar el encuadre de adquisición de terreno conjuntamente con el acuerdo con el propietario de la tierra tiene como fin que los tenedores de galpones en el pueblo se vean tentados a radicarse en una zona que aparte de tener estructura, servicios y seguridad tiene una connotación netamente económica para el emprendedor pyme instalado en el pueblo.

Ejemplos

Camioneros y Productores Agropecuarios: El propietario de un camión que tenga un galpón en el pueblo tiene la posibilidad de instalarse en un lugar pensados para articular con maquinarias pesadas, más espacio, seguridad y donde los demás servicios como por ejemplo un taller mecánico de camiones o gomería se van a centrar en el mismo lugar donde están todos los clientes concentrados. Pero el impacto más importante es que si vende el terreno del pueblo donde tiene su galpón, el cual tiene un mayor valor del que está comprando en la zona industrial, podría disponer de dinero para hacer inversiones o cambiar su equipo.

Otro Ejemplo:

Emprendedor pyme de una empresa que no cuenta con USD 30.000 para comprar un terreno y no tiene donde instalarse. Con este proyecto, ahora va a tener la posibilidad de instalarse en un lugar con servicios y seguridad y la posibilidad de pagar ese terreno en el transcurso de 10 años. Obteniendo el excedente de dinero para ampliar su fabricar o invertir en nuevas tecnologías.

Ajustes de la Ordenanza: Con el ante proyecto aprobado y cerrado el acuerdo con el propietario aportante del terreno para el desarrollo del Parque Industrialse pasa a la modificación de la ordenanza de acuerdo a las observaciones de la Dirección de Ordenamiento Urbano.




5. ETAPAS Y ACTIVIDADES EN EL TIEMPO.

El siguiente esquema muestra los momentos y las tareas a desarrollar hasta obtener la zonificación en el concejo deliberantes y la convalidación en la Provincia.

6. BENEFICIARIOS E IMPACTO DEL PROYECTO

El proyecto tiene un enorme impacto social. En principio el beneficiario mayoritario es el pueblo en su totalidad. Si bien el proyecto esta netamente dirigido a la radicación de nuevas industrias, la reubicación de las existentes, la zonificación parcelada de acuerdo a su actividad y contempla una playa de estacionamiento de camiones y maquinarias agrícolas. Las consecuencias llegan mucho más allá e impacta directamente en el día a día de nuestros habitantes.

El proyecto abarca temas muy importantes como por ejemplo:

Los vecinos de las industrias: serán uno de los principales beneficiados, ya que se reducirán los ruidos, contaminación y circulación de maquinaria pesada y camiones.

El tránsito de maquinaria pesada: Concentrándolo en un determinada zona evitando accidentes y la destrucción de nuestra infraestructura, que forma parte de nuestro patrimonio cultural.




Los empresarios y los emprendedores: Las pymes y las empresas que se radiquen en esta zona podrán acceder a mayores beneficios impositivos, como así también generar las condiciones para darle seguridad a los nuevos emprendedores para que inviertan en sus ciudades y también poder atraer empresarios que busquen ciudades como las nuestras para emprender.

Medio Ambiente: concentrando, organizando y eliminando la contaminación que cualquier industria pudiera tener en el futuro.

Gastos Municipales: impacta directamente con la repavimentación de todas las calles, arreglo de caminos linderos a la ciudad que lleva adelante la Municipalidad y tanto se invierte.

7. ZONAS CON PELIGROS DE CRECIMIENTO URBANO SOBRE EL INDUSTRIAL Argumentos de limitación momentánea:

Podemos observar en las siguientes imágenes los pueblos y las áreas marcadas con el objetivo de desafectar la zonificación actual en el caso que la tuvieran y limitar momentáneamente el desarrollo de cualquier tipo de emprendimiento de carácter habitacional con destino de vivienda. Esto nos va a dar tiempo para tramitar la zona industrial, lo cual puede tardar más de un año. Si no limitamos el desarrollo inmobiliario destinado a viviendas las ciudades crecen de manera desordenada, el objetivo en este punto, es tener muy bien diferenciada la zona urbana de la zona industrial.




Restricción de vivienda General Arenales




Restricción de vivienda Ascensión




Restricción de vivienda Arribeños




Restricción de vivienda Ferre




Restricción de vivienda La Angelita




8. PROPUESTAS DE LAS ZONAS DONDE SE PENSO LA FUTURA ZONA INDUSTRIAL

Argumentos de elección:

Se analizaron distintos factores como las cercanías de los pueblos, cantidad de empresas instaladas en una misma zona, tendencias de crecimiento. Se tuvieron en cuenta los accesos y las rutas por cuestiones comerciales, prioridad de caminos de asfalto y posibilidad de hacer colectoras a las rutas principales. Vientos predominantes para la ponderación y desglose de la zona de acuerdo a la actividad a desarrollar (medio ambiente).

Zona General Arenales




Zona Propuesta para Arribeños

Zona Propuesta para Ascensión




Zona Propuesta para Ferre

Zona Propuesta para La Angelita




El objetivo del proyecto es brindar información relevada y procesada, aportar toda la asesoría recibida durante estos últimos meses por los técnicos de las distintas área como la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorialde la Provincia de Buenos Aires, Dirección de Promoción y Parques Industrial de la Provincia de Buenos Aires. Con el objetivo de que juntos podamos determinar cuáles son las mejores Zonas Industriales para nuestro pueblo y así poder llevar adelante el proyecto.

Muchas gracias.

Yamil Sábato Nicolas Fermentini




Anexo nº1

Ley provincial 14792; AGRUPAMIENTO INDUSTRIAL



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