PROYECTO

PARTICIPACIÓN EN EL PROCESO DE

VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES

OPCIÓN

TITULACIÓN INTEGRAL, INFORME TÉCNICO DE RESIDENCIA

PROFESIONAL

QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE ARQUITECTO

PRESENTA

MARIA TERESA SALVATIERRA VIRGEN

ASESORA:

DRA. ARQ. GABRIELA EUGENIA ABDALÁ VÁZQUEZ

REVISORES:

MNU. ARQ. ISABEL MENDOZA MENDOZA

DR. ARQ. JOSÉ RICARDO MORENO PEÑA

VILLA DE ÁLVAREZ, COL. DICIEMBRE DE 2015

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ÍNDICE

I. INTRODUCCIÓN ................................................................................................. 3

II. JUSTIFICACIÓN ................................................................................................. 4

III. DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA ..................................................................... 4

IV. OBJETIVOS ....................................................................................................... 5

IV.II Objetivos Específicos ............................................................................ 5

V. MARCO TEÓRICO ............................................................................................. 6

V.I Antecedentes .......................................................................................... 6

V.II Avalúos ................................................................................................... 7

V.II.I Avalúos de bienes en Uso ......................................................... 7

V.II.II Avalúos de Bienes para Venta en el Mercado .......................... 7

V.II.III Avalúos para Fines Fiscales, ................................................... 7

V.III Avalúos de Bienes Inmuebles ............................................................... 8

V.III.I Bienes Inmuebles ..................................................................... 8

V.IV Objetivo de los Avalúos de Bienes Inmuebles ...................................... 8

V.V Proceso Valuatorio ................................................................................. 9

V.VI El Valuador ........................................................................................... 9

V.VI.I Funciones ................................................................................. 9

V.VI.II Importancia ............................................................................ 10

VI. PROBLEMAS A RESOLVER PRIORIZÁNDOLOS .......................................... 10

VI.I Problemas que se presentaron durante la realización de los avalúos .. 11

VI.I.I Problema en la Ubicación de una Vivienda ............................. 11

VI.I.II Problema con Cliente sobre Solicitud de Avalúos de Paquete 12

VI.I.III Problema de una Vivienda en Fase Inicial de Acabados ....... 13

VII. PROCEDIMIENTO Y DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LAS ACTIVIDADES. 14

VII.I Actividades Previas ............................................................................. 14

VII.II Visita al Inmueble ............................................................................... 15

VII.III Trabajo en el Escritorio ...................................................................... 15

VII.IV Sistema VPM .................................................................................... 15

VII.IV.I Antecedentes: ....................................................................... 15

VII.IV.II Información General ............................................................ 16

VII.IV.III Declaraciones y Advertencias ............................................ 17

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VII.IV.IV Zona ................................................................................... 17

VII.IV.V Terreno................................................................................ 18

VII.IV.VI Descripción de las Construcciones .................................... 19

VII.IV.VII Elementos de Construcción .............................................. 20

VII.IV.VIII Instalaciones .................................................................... 21

VII.IV.IX Aplicabilidad de los Enfoques ............................................ 22

VII.IV.X Enfoque de Costos .............................................................. 22

VII.IV.XI Enfoque de Mercado .......................................................... 23

VII.IV.XII Documentos legales, Sembrado y Fotos .......................... 24

VII.IV.XIII Conclusión ....................................................................... 25

VIII. RESULTADOS ............................................................................................... 26

VIII.I Conocimientos Adquiridos .................................................................. 28

IX. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ........................................ 30

X. COMPETENCIAS DESARROLLADAS Y/O APLICADAS ................................. 31

XI. GLOSARIO DE TÉRMINOS ............................................................................ 32

XII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Y VIRTUALES ....................................... 34

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I. INTRODUCCIÓN

Como sabemos, hoy en día, la tarea de llevar a cabo la Residencia Profesional para los alumnos es de vital importancia, no sólo para reforzar conocimientos, si no para demostrar los mismos, ante la sociedad. Regularmente, durante la prestación de este servicio los alumnos tenemos la encomienda de proponer diversas soluciones viables ante ciertas problemáticas que se presenten durante la misma. O bien, resolver situaciones de la vida cotidiana como fue en mi personal caso.

La valuación de bienes inmuebles es, sin duda, de vital importancia actualmente, ya que con ello se mueve el mercado de la venta o adquisición de éstos. Por lo tanto, desde hace muchos años se ha convertido en un problema de la vida diaria en el cual intervienen los valuadores, realizando tareas diversas que abran paso a que este mercado se encuentre en movimiento continuo.

Las tareas que lleva a cabo un valuador certificado son diversas, ya que el proceso es sin duda complejo, y requiere de muchos elementos para su excelente resultado. Su labor principal es asegurarse de que toda la información contenida en el documento (avalúo) esté absolutamente correcta y que el asistente, en este caso yo, haya realizado las encomiendas de una forma satisfactoria. A su vez, es vital que al momento de obtener el valor de las viviendas éste sea lo más acertado y justo posible.

Ahora bien, las actividades que llevé a cabo como asistente y residente profesional fueron recibir y revisar la documentación y, a su vez, revisar de manera detallada las características físicas del inmueble y de la zona en la que éste se encuentre. También, al momento de realizar la recopilación de datos en el sistema de VPM, cuidar que todos coincidan de manera perfecta y exacta; y al final, cuidar el respaldo físico y digital de cada uno de los expedientes que llegan a la empresa para la elaboración de los avalúos.

Por último, cabe mencionar que debido a la terminología técnica que se utiliza en los procesos de valuación, he incluido un glosario que clasifica dichos términos para evitar definir cada uno en el cuerpo del documento.

En lo personal, mi experiencia fue altamente satisfactoria, ya que como estudiante de Arquitectura, no sabía que introducirme en este rubro fuera tan fundamental para los hogares de las familias, lo cual hizo sin duda mi tarea provechosa pero sobre todo muy placentera.

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II. JUSTIFICACIÓN

El proceso de valuación de bienes inmuebles es fundamental para la compra y venta de viviendas, pero sin duda, el procedimiento no es sencillo, éste requiere de la aplicación de una serie de métodos universales los cuales permiten conocer el valor del bien inmueble. Éstos, a su vez, ayudan a respaldar el valor con datos corroborables.

Los avalúos son requeridos por agentes del mercado tales como; inmobiliarias, bancos, vendedores y compradores de inmuebles, corredores inmobiliarios, inversionistas, empresas, instituciones públicas, aseguradoras, entre otras.

Todos los requerimientos anteriores provocan que la elaboración del avalúo sea realizado por un profesional debidamente acreditado para lograr la autorización para realizarlos.

III. DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA

La empresa Hugo Saucedo Acosta no sólo se encuentra certificada, si no también registrada e incorporada a la Valuación Profesional Mexicana, una institución que respalda totalmente el profesionalismo de la empresa.

La complejidad de la elaboración y la gran demanda de avalúos por personas físicas y morales, generaron la necesidad de la participación en la asistencia de dicho proceso; por ello, fue fundamental mi participación en él, ya que con ello se logró que la empresa aumentara su producción y mantuviera la calidad de las mismas.

Debido a la importancia de la participación de los valuadores en el ámbito inmobiliario, mi participación, a su vez, podría dar pauta a que un mayor número de estudiantes se interesen por participar en el campo.

Por todo lo anterior, nació en mí el interés de pertenecer y participar, por un periodo definido, en la empresa Hugo Saucedo Acosta, para con ello, adquirir los conocimientos básicos sobre el proceso de valuación de bienes inmuebles.

Con el interés por aprender, nació también la flexibilidad, adaptación, y el ímpetu por la pertenencia y el involucramiento en dicho proceso. Con todas las aptitudes y los conocimientos adquiridos durante el estudio de mi carrera profesional, en las materias tales como Taller de Diseño, Análisis de Costos, Taller de Construcción y Administración de la Construcción, fueron sin duda, los elementos que me permitieron la aceptación y el incorporarme a la empresa, para llevar a cabo mi Residencia Profesional, la cual sin duda alguna, aproveché y exploté para convertirla en una herramienta fundamental, en el desarrollo de mi carrera y futuramente como una profesionista.

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IV. OBJETIVOS

Al ingresar a la empresa, no sólo existió mi proyecto personal dentro de ella, sino también el proyecto propio que tenía la empresa para mi buen desarrollo y desempeño dentro del proceso de Valuación de Bienes Inmuebles.

IV.I Objetivo General

Conocer el proceso para la elaboración de avalúos y los medios que se requieren para llevarlos a cabo.

IV.II Objetivos Específicos

Los objetivos, o mejor dicho los cometidos que la empresa Hugo Saucedo Acosta me confió como una alumna residente fueron diversos, los más importantes citaré a continuación:

Conocer y tener completa noción de una investigación de mercado extensa y actualizada.

Conocer los controles administrativos que se requieren en el ámbito de la valuación de bienes inmuebles.

Identificar las características físicas con las que debe contar una vivienda para ser considerada como vendible o bien, digna y decorosa para las familias mexicanas.

Conocer e identificar los elementos que son considerados como accesorios en una vivienda para que la obtención del valor final de la misma sea lo más justo y acertado posible.

Conocer el Sistema VPM.

Como proyecto personal yo tenía mis propias metas y objetivos, dentro de la empresa, los cuales fueron:

Conocer, de manera detallada, dichos procesos para la elaboración de los avalúos y, a su vez, realizarlos de una manera altamente satisfactoria para lograr adquirir el mayor número de conocimientos con respecto a ello, durante mi Residencia Profesional.

Conocer las consecuencias o problemas que se presentan al realizar un avalúo defectuoso o mal hecho para, de esa forma, elaborar los avalúos con una alta calidad y sin ningún error.

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V. MARCO TEÓRICO

V.I Antecedentes

En el último cuarto del siglo pasado, una vez que se consolidó la República se inició lentamente la recuperación económica del país, la actividad económica era en ese tiempo relativamente reducida, estando enfocada a la agricultura, minería, ferrocarriles y comercio, y en forma reducida a la industria. Asimismo los créditos que otorgaban los escasos bancos existentes eran de tipo refaccionario o de rehabilitación y avío, no requiriéndose de avalúos comerciales como los que hoy conocemos, sino que ellos se otorgaban más basados en la confianza y honorabilidad de los acreditados. Los préstamos hipotecarios sobre propiedades los concedían casi exclusivamente los particulares, y bastaba para ello una apreciación hecha por un arquitecto o ingeniero de la propiedad por hipotecar, sin que se llegase a lo que hoy constituye un avalúo.

Los trabajos de valuación inmobiliaria en nuestro país se iniciaron en las postrimerías del siglo pasado, exclusivamente con fines tributarios del impuesto predial, que fue cuando se establecieron las bases para el Catastro de la Ciudad de México. La primera Ley del Catastro en el Distrito Federal fue publicada en el Diario Oficial del día 23 de diciembre de 1896. Luego de ello, el Sr. Lic. José Ives Limantour, Secretario de Hacienda en esa época y de la cual dependía el Catastro, encargo al Sr. Ing. Don Salvador Echegaray que estudiase con todo detenimiento los métodos catastrales establecidos en Inglaterra, Francia, Bélgica, Holanda, España, Italia y en los antiguos Imperios Alemán y Austriaco.

Después de comparar todos estos catastros, el Ing. Echegaray llego a la conclusión que la que mejor se adaptaba a nuestro medio, era la legislación catastral Italiana. El citado profesionista, auxiliado por el Sr. Ing. Isidro Díaz Lombardo y por el Sr. Luis Manuel Calvo y Sierra, redactaron el proyecto de Reglamento del Catastro, el cual fue publicado en el Diario Oficial de la Federación los días 14 y 15 de febrero de 1899. El Sr. Ing. Salvador Echegaray fue designado como primer Director del Catastro, y como tal procedió de inmediato a fijar las normas para la formulación de los avalúos catastrales, que desde su inicio hasta la fecha, son de carácter físico.

Para las construcciones se eliminaron los procedimientos de valuación tipo presupuestos, en los que había que calcular cantidades de obra y aplicar precios unitarios por cada renglón, por ser lentos y poco precisos. Por primera vez se clasificaron las construcciones por tipos y precios unitarios por metro cuadrado cubierto, y aplicando un demerito por su estado de conservación, lo que vino a agilizar la elaboración de los avalúos (Ing. Rafael Sánchez Juárez & INDAABIN, 1986)

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V.II Avalúos

Para comenzar a hablar de la valuación de bienes inmuebles, debemos primero entender el concepto de un avalúo, éste, es una opinión desinteresada e imparcial de especialistas sobre el valor asignable a una propiedad, medido generalmente en unidades monetarias, a una fecha y bajo ciertas condiciones específicas de uso, para un determinado interesado y para ser aplicado a un fin en particular. (CEVCOH, 2003)

Ahora bien, éstos mismos pueden dividirse en tres grandes grupos:

V.II.I Avalúos de bienes en Uso

Éstos son los que se refieren a las instalaciones productivas (terrenos, construcciones, maquinaria, etc.) de fábricas, comercios, servicios (hoteles, escuelas, etc.), o inmuebles de productos, de los que se quiere conocer su valor actual para fines de: a) revaluación, reexpresión de estados financieros y fusiones; b) valores asegurables; c) créditos bancarios y otros propósitos similares en un escenario de uso continuado. (Ministerio de Hacienda de Costa Rica , 2003)

Estos avalúos son usados comúnmente por empresas u organizaciones en las que los activos fijos son parte importante de su patrimonio, en donde regularmente, el solicitante es motivado a requerir un avalúo para mantener sus activos bajo control. Estos avalúos regularmente son solicitados para realizarse a inmuebles, maquinaria, vehículos, instalaciones y demás activos fijos propios de los sectores industriales, habitaciones y comerciales.

V.II.II Avalúos de Bienes para Venta en el Mercado

En ellos se muestra el valor asignable a un bien de propiedad cualquiera que se pretende comprar o vender en el mercado, ya sean terrenos, edificios, maquinaria, muebles, derechos, patentes, etc.

V.II.III Avalúos para Fines Fiscales,

Los avalúos para fines fiscales son los que muestran el valor asignable a un bien que servirá como base para el pago de Impuestos sobre Adquisición de Inmuebles y del Impuesto sobre la Renta. (CEVCOH, 2003)

Ahora bien, cabe destacar que dentro de la empresa Hugo Saucedo Acosta, los avalúos en los que participé fueron específicamente de bienes inmuebles, los cuales fueron para bienes en uso y para bienes para venta en el mercado. A continuación explico de forma detallada la definición e importancia de éstos.

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V.III Avalúos de Bienes Inmuebles

Ahora bien, después de definir todo lo anterior, podemos determinar que los avalúos de bienes inmuebles es una estimación sustentable del valor asignable a un inmueble (activo fijo) y éste puede ser elaborado para bienes en uso, para venta en el mercado o para fines fiscales. Dicho esto, debo dejar en claro que el bien inmueble “es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su tangibilidad” (Dirección General de Avalúos y Obras , 2014). Asimismo, éstos sólo pueden ser realizados por un perito valuador con cedula profesional que conforme al Padrón Nacional de Peritos y a un cuerpo colegiado de avalúos. (COFEMERMIR, 2006).

V.III.I Bienes Inmuebles

Después de mencionar las características de los bienes inmuebles, es necesario destacar los bienes inmuebles en el tema de valuación se consideran de acuerdo al marco jurídico legal vigente se consideran:

a) Las construcciones adheridas al suelo; como los edificios, casas y demás b) Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no

pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido c) Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados

en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo

d) Los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella solo en el caso de que se requiera.

e) Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.

f) Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas (Gómez Morin Rivera & INDAABIN , 2010)

V.IV Objetivo de los Avalúos de Bienes Inmuebles

Una valoración se realiza con uno o más propósitos a saber; para determinar el valor de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar o terminar un bien; para estimar el importe de los daños a un bien: y para pronosticar las rentas potenciales que puede generar un bien.

El objetivo primordial de una valuación en términos de dinero es un resultado numérico. Este resultado numérico es objetivo y no está relacionado con los deseos, anhelos o necesidades del cliente que contrata al Valuador para hacer el trabajo. “El resultado numérico es independiente de lo que persona alguna desearía que fuera. Todos los principios de la ética de la valuación derivan de este objetivo primordial.” (Federación de Colegios de Valuadores, A.C. )

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Del mismo modo éste resultado numérico trae consigo sus finalidades generalmente el propósito es estimar el Valor Comercial con la finalidad de determinar el precio máximo de compra. (Gómez Morin Rivera & INDAABIN , 2010).

V.V Proceso Valuatorio

La elaboración del documento (avalúo) para dictaminar el valor para la adquisición de un bien inmueble sea cual sea éste implica la aplicación del proceso valuatorio, el cual siempre debe ser el mismo ya que ha sido establecido por la Ley General de Bienes Nacionales. Éste mismo es encomendado a todos los valuadores de bienes nacionales para fomentar la sana práctiva valuatoria. (Gómez Morin Rivera & INDAABIN , 2010)

1) Recepción de solicitud y base de información 2) Identificación del bien a valuar 3) Inspección del bien a valuar 4) Recopilación de información 5) Selección del procedimiento técnico 6) Enfoque de costos 7) Enfoque de ingresos 8) Enfoque comparativo de mercado 9) Cálculo de indicadores del valor 10) Ponderación y obtención del valor conclusivo 11) Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio

V.VI El Valuador

Como ya se mencionó anteriormente, el valuador es un profesionista capaz de investigar, analizar, y estimar el valor de los bienes inmuebles, y que sustenta su trabajo en la ética, conocimientos profesionales acordes a su especialidad, criterios técnicos y metodologías valuatorias actualizadas.

V.VI.I Funciones

Determinar el valor de la propiedad (Investigación, comparación y ponderación).

Determinación del valor de reposición. Producir el valor de un bien, analizando los elementos que la componen. Reposición de un bien existente mediante la compra de un bien equivalente. Reproducción de un bien existente a través de la compra ó creación de un

bien idéntico. Determinar el potencial de productividad de los bienes. Determinar los factores ó características que contribuyen al valor. (Méritos ó

Deméritos).

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V.VI.II Importancia

Los trabajos de la valuación inician en México, al igual que en otros países de manera empírica. Los escasos avaluos que se practicaban durante siglos pasados, eran los de carácter judicial sin normas previamente establecidas; básicamente basados en su leal saber y entender. Así fue incrementándose la necesidad de formar técnicas de valuación y profesionales que conocieran de esta disciplina, lo que no lleva día a día a mejorar y comprender mejor esta importantísima tarea como valuadores, ya que una opinión de valor puede determinar el curso de un negocio, la compra-venta de un bien y el bienestar económico. (Ventolo Jr. & Williams , 1997)

VI. PROBLEMAS A RESOLVER PRIORIZÁNDOLOS

Al ingresar a la empresa, no sólo existió mi proyecto personal dentro de ella, sino también el proyecto propio o encomiendas que tenía la empresa para mi buen desarrollo y desempeño dentro del proceso de Valuación de Bienes Inmuebles, los más importantes citaré a continuación:

Prestar especial cuidado y atención en la documentación que se recibe para llevar a cabo el avalúo, que todo esté completo, en forma y que los documentos entregados tengan concordancia. Llevar a cabo una revisión exhaustiva de cada uno de ellos antes de considerar un expediente como completo. Y por último, no extraviar jamás ninguno de los documentos entregados por el solicitante.

Al momento de realizar la visita del inmueble y la inspección física del mismo, prestar suma atención a cada uno de los detalles físicos con los que cuenta la vivienda, como sus acabados y el estado en el que éstos se encuentran. Observar los espacios, que cumplan con los mínimos establecidos por el INFONAVIT y que sean funcionales para el solicitante. Observar sus elementos adicionales para posteriormente realizar una descripción detallada de los mismos.

Identificar la ubicación y localización exacta del inmueble y sus colindancias norte, sur, oriente y poniente. Posteriormente, identificar las características y equipamiento de la zona en la que el inmueble se encuentre.

Al momento de realizar la captura de la información en el sistema de VPM, cuidar de forma perfeccionista y minuciosa que la captura de la información obtenida por medio de la documentación entregada, sea de cero errores; que cada uno de los datos obtenidos, por medio de los documentos oficiales, sea completamente idéntica a ellos.

En el proceso de la elaboración del avalúo por medio del sistema de VPM cuidar cada uno de los datos que se capturan sobre las características de la zona y el equipamiento urbano. Qué área de construcción del inmueble, la descripción del mismo, los acabados y los elementos adicionales de éste

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sean absolutamente correctos; sin oportunidad a errores; para que al momento de la obtención del valor, sea lo más exacto y certero posible.

VI.I Problemas que se presentaron durante la realización de los avalúos

En general, durante los procesos de valuación de bienes inmuebles, es muy poco común que se presenten problemas de importancia considerable, ya que debido a delicadeza e importancia de los mismos, éste es un proceso muy técnico pero sobre todo, muy controlado. Generalmente, los problemas que se presentan son ajenos a la empresa, ya que se originan directamente por los clientes u solicitantes de los avalúos.

Mayoritariamente, los problemas que se presentaron, fueron problemas originados por incumplimiento de los clientes en tiempo; como en la documentación; no cumplen con los tiempos de entrega, o bien, con que la documentación esté correcta y completa.

Incluso, muchas veces después de haber elaborado el avalúo, se llegó a presentar en veces muy contadas, que el cliente tardaba días en recoger su avalúo.

Cabe mencionar que todo lo anteriormente mencionado fueron problemas tan mínimos que sencillamente fueron resueltos por medio de una llamada al cliente, y de forma inmediata, la empresa recibió respuesta positiva de ellos.

Como en todos los ámbitos laborales y de servicios, en este caso también existieron excepciones las cuales, debido a su magnitud citaré en el presente apartado.

De manera general puedo decir que sólo cuatro fueron los problemas de gran importancia, en los que durante mi Residencia me vi involucrada en participar para dar solución.

VI.I.I Problema en la Ubicación de una Vivienda

El problema más relevante y a mi parecer, más grave que se presentó durante mi Residencia Profesional fue el de una vivienda ubicada en la ciudad de Villa de Álvarez. El expediente llegó en tiempo y forma como es común y, a su vez, se realizó la visita del inmueble para la inspección fotográfica. Hasta ese momento el procedimiento marchaba muy bien, pero en el momento en el que me disponía a introducir todos los datos y, características de la misma en la vivienda, detecté una anomalía. La vivienda había sido presentada a la empresa como usada y con dos años de antigüedad, pero cuando en Google Maps capturaba sus coordenadas me di cuenta de que en las fotografías satelitales del año 2014 la vivienda aún no existía; ¿Cómo podía ser eso posible si supuestamente en ese año ya estaba construida?. Mi labor en la solución fue limitada, ya que sólo pude dar aviso de lo ocurrido al valuador, él se puso en contacto con el cliente y lo enfrentó sobre el hecho. En ese punto aún no entendía bien la gravedad de la situación, pero al cliente se le explicó que la empresa no se podía prestar a falsificación de información. Ya que si VPM se diera cuenta, el valuador corre gran riesgo de perder su licencia por fraude, o en su defecto, éste puede ser castigado con meses de inactividad.

Este tipo de situaciones suceden con frecuencia, ya que para que los desarrolladores puedan vender una vivienda por medio del crédito INFONAVIT, es

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obligatorio registrarlas ante él para que lleven control de los procesos de obra y se garantice la calidad de la vivienda. Este proceso, genera altos costos, lo cual origina que algunos inversionistas opten por este tipo caminos, los cuales al final, de cualquier forma, terminan afectándolos de forma grave.

VI.I.II Problema con Cliente sobre Solicitud de Avalúos de Paquete

El segundo inconveniente que se presentó en repetidas ocasiones por un mismo cliente, lo cito en segundo lugar porque considero que fue el siguiente en cuestión de gravedad.

En uno de los municipios del Estado de Colima, un cliente solicitó en repetidas ocasiones avalúos para diferentes casas que se encontraba remodelando y vendiendo. La persona todo el tiempo mostró mucha urgencia porque la elaboración de éstos fuera rápida y porque el valuador asistiera de forma inmediata a realizar la inspección fotográfica de las mismas.

El problema fue que, en promedio, en el 40% de las veces que se asistió a realizar la inspección física del inmueble, el cliente se encontraba a poco de terminar sus viviendas, o faltaban focos o el servicio de luz, o colocar algunos muebles de baño o bien, algunas ventanas. Cabe aclarar que las veces que se presentaron estos problemas, sus casas tenían al menos dos de las faltantes antes mencionadas.

En este caso tuve que explicarle cada vez que esto pasaba que no se podía realizar así la toma de fotografías y el avalúo, aparte de ser poco ético y profesional, había un gran riesgo de perder la licencia como valuador por esas circunstancias.

La persona intentó varias veces convencer al valuador de tomar las fotografías interiores de otra vivienda, argumentando que son iguales, pero a ella se le explicó que la aplicación de VPM en la que se toman las fotografías toma automáticamente las coordenadas del lugar y si ellos notaban incongruencia se darían cuenta del hecho.

Pese a todo, la persona fue insistente siempre, pero en todas las ocasiones el problema se solucionó con paciencia y explicándole las veces necesarias el riesgo de hacer las cosas a su manera. A su vez, se le pidió volviera a solicitar una cita cuando la vivienda estuviera terminada.

En estas circunstancias no solo sobresale la ética profesional de los valuadores, si no también lo que realmente vale, que son las familias que adquieren estas viviendas. Al valuador siempre le importó verlas completamente terminadas para garantizarle a los solicitantes que su vivienda se encontrara con todos los servicios, pero sobre todo, se encontrara digna.

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VI.I.III Problema de una Vivienda en Fase Inicial de Acabados

La tercera contrariedad que se presentó durante mi Residencia fue en una vivienda ubicada en una zona residencial al norte de la ciudad de Colima. Un banco reconocido a nivel de la República, solicitó a la empresa la elaboración de un avalúo, con lo cual se procedió a hacer la cita para la inspección física del inmueble. Al momento de llegar a la dirección presentada me di cuenta de que ésta atendía a una vivienda en la fase inicial de acabados, lo cual nos extrañó al valuador y a mí, ya que no se pueden realizar inspecciones físicas a menos de que la vivienda se encuentre totalmente terminada.

Para dar solución a este problema el valuador y yo platicamos con el contacto para que nos presentara una explicación sobre el inconveniente. Este mencionó que por razones económicas, el vendedor de la vivienda estaba atrasado un mes con la entrega, lo cual fue comprensible, de ese modo procedimos a preguntarle cuándo estaría lista para realizar una segunda cita, volver al lugar y realizar la toma de fotografías correspondiente. A lo que él respondió que se comunicaría con la empresa al momento de término de la misma.

En este caso en particular, hubo una segunda problemática que resolver, la cual es avisar a VPM del inconveniente, realizar toma de fotografías para comprobar que se asistió en tiempo y forma a la vivienda, y que el inconveniente fue ajeno a la empresa, y a su vez, se procedió a detener el servicio hasta el nuevo aviso del contacto.

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VII. PROCEDIMIENTO Y DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LAS ACTIVIDADES.

Durante mi Residencia Profesional, se llevó a cabo exactamente el mismo procedimiento para la elaboración de cada uno de los avalúos. Dicho procedimiento, aunque parezca técnico es el que describo a continuación:

VII.I Actividades Previas

1. Se recibió la documentación correspondiente para la integración del expediente, los documentos que se requieren son; solicitud del avalúo (Ver Anexo 1 en carpeta), llenada con todos los datos y firmada por el solicitante, identificación oficial y curp de solicitante y propietario de la vivienda, recibo de agua potable, recibo de predial, plano arquitectónico, y escritura.

2. Se escanea el expediente para contar con un respaldo digital de la documentación.

3. Se procede a realizar la cita con el cliente, para hacer la revisión física del inmueble, y el reporte fotográfico.

Fotografía No.01. Fachada Principal Fotografía No. 02. Fachada Posterior Fotografía No.03. Sala-Comedor

Fotografía No. 04.Cocina Fotografía No 05. Baño Fotografía No.06. Recámara Fotografía No. 07. Entorno

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VII.II Visita al Inmueble

En este paso se toman principalmente 7 fotografías; fachada principal (Ver fotografía 1), fachada posterior (Ver fotografía 2), sala-comedor (Ver fotografía 3), cocina (Ver fotografía 4), Baño (Ver fotografía 5), Recámara (Ver fotografía 6) y entorno (Ver fotografía 7). Las cuales, el mismo sistema de VPM exige, estas fotografías deben siempre ser tomadas en el orden observado y, a su vez, la vivienda siempre en todo caso debe contar con dichos espacios de no ser así, INFONAVIT no considera que contenga los espacios mínimos y, a su vez, no la considera vendible. Del mismo modo, durante la inspección física se debe de identificar todas y cada una de las características físicas del inmueble y de la zona en la que éste se encuentre, para posteriormente, dichos datos ser introducidos en el sistema digital de VPM.

VII.III Trabajo en el Escritorio

Se procede a realizar el avalúo en el sistema de VPM en el cual se capturó la siguiente información;

Para la realización física del documento del avalúo se debe ingresar a un sistema de VPM, el cual se encuentra debidamente preparado y actualizado para el ingreso de la información sobre el avalúo, datos, zona, investigación de mercado y por último la obtención del valor de la vivienda. Este sistema cuenta con 10 secciones en las cuales yo trabajé a diario para la elaboración de los avalúos.

VII.IV Sistema VPM

A continuación describo, de forma detallada el contenido que se debe capturar en cada una de ellas.

VII.IV.I Antecedentes:

En la sección de antecedentes, se capturan los datos generales del avalúo; dirección completa de la vivienda con manzana y lote. Propósito y objeto del avalúo.

Se capturan los datos del solicitante; nombre, curp, RFC, y dirección. Se capturan los datos del propietario; nombre, curp, RFC, y dirección.

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Se capturan los datos de la escritura de la vivienda; número de escritura, libro, volumen, lugar, fecha, y datos del notario; notaría, nombre del notario y lugar. (Ver Anexo 2)

VII.IV.II Información General

En la sección de información general se captura información acerca del inmueble; tipología, tipo de inmueble; tipo de vivienda (nueva o usada), ocupación (ocupada o desocupada), número de cuenta predial, número de cuenta de agua potable y geo referencias del inmueble. A su vez, se específica por medio de qué documento se comprobará la edad de la

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vivienda, en caso de ser usada; (escritura, aviso de terminación de obra, comprobantes de pago de servicios).

VII.IV.III Declaraciones y Advertencias

En esta sección se colocan declaraciones extras sobre el inmueble, y en caso de ser necesario, declaraciones adicionales y advertencias. Esta sección sólo se llena cuando existen observaciones del inmueble.

VII.IV.IV Zona

En la sección denominada Zona, se capturan datos acerca de la zona en la que se encuentra el inmueble; clasificación de la zona, referencia de proximidad, clase general de los inmuebles, uso de las construcciones, índice de saturación, densidad de población, tipo y calidad de las construcciones y densidades habitacionales.

A su vez, se colocan datos acerca del equipamiento y la distancia en la que éstos se encuentran de la colonia o fraccionamiento.

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Del mismo modo, se captura lo referente a los servicios; infraestructura, agua potable, electrificación, alumbrado público, drenaje, suministro telefónico, vigilancia, recolección de basura en la zona, vialidades banquetas y guarniciones. (Ver Anexo 3)

VII.IV.V Terreno

En la sección de terreno se capturan datos sobre las calles y la orientación de ésta, norte, sur, oriente y poniente, características del terreno y características panorámicas.

A su vez, se capturan las colindancias y área del terreno, las cuales la mayoría de las veces, se obtienen de la escritura.

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Del mismo modo, con la ayuda de Google Earth, se elaboran dos imágenes de micro localización donde sólo se observa la manzana y macro localización del inmueble con una lejanía de 300 a 500 mts; y por último, se colocan los riesgos por la ubicación en caso de que éstos se presenten como si se encuentra en cavernas o cerca de un rompeolas. (Ver Anexo 4)

VII.IV.VI Descripción de las Construcciones

Ahí se describe el uso actual de la vivienda, los detalles de ésta, el número de recámaras, baños, medios baños, estacionamientos cubiertos o descubiertos, la calidad del proyecto, el estado de conservación, la clase del inmueble, y el número de niveles de la misma.

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VII.IV.VII Elementos de Construcción

Se describen las privativas y el número de unidades privativas, los acabados de pisos, muros y plafones de cada espacio de la vivienda, se describió la fachada, estructura de la vivienda, cimentación, entrepisos y techos, muros, trabes y columnas, escaleras (si cuenta con ellas) bardas e impermeabilización; carpintería, herrería y vidriería y cerrajería de la misma.(Ver Anexo 5)

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VII.IV.VIII Instalaciones

En esta sección de capturaron datos sobre las instalaciones; hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas, el estado en el que se encuentra y el material con el que están hechos.

También, en caso de que la vivienda cuente con ello, se agregan instalaciones adicionales, eco tecnologías e instalaciones de una vivienda sustentable. (Ver Anexo 6)

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VII.IV.IX Aplicabilidad de los Enfoques

Esta sección es de las más importantes, si no es que la más, puesto que en ella se determina el valor final de la vivienda por medio de enfoques; de costos y de mercado.

VII.IV.X Enfoque de Costos

El enfoque de costos se refiere a los costos generales y actuales, el costo del metro cuadrado del terreno de la vivienda, y el costo del metro cuadrado de la construcción de la vivienda, el estado en el que se encuentra y el costo de los elementos accesorios de la misma.

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VII.IV.XI Enfoque de Mercado

En el enfoque de mercado se seleccionan comparables afines o similares a la vivienda que se avalúa, para comparar la vivienda con ellos y, de ese modo, ayudar a obtener el valor final.

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VII.IV.XII Documentos legales, Sembrado y Fotos

En esta sección se agregó el plano arquitectónico de la vivienda y las fotografías de la misma.

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VII.IV.XIII Conclusión

En esta sección sencillamente se muestra el valor final que se obtiene mediante la elaboración del avalúo. En él se observa, de manera detallada, el valor del terreno de la vivienda, el valor de la construcción, la diferencia y relación entre el valor físico y de mercado y, por último, el valor concluido de la vivienda.

Después de haber concluido el valor de la vivienda, se procede a hacer el cierre del avalúo, imprimirlo, enviarlo a firmas con el controlador y el valuador certificado para, luego de ello, escanearlo como respaldo de documentación y entregarlo al cliente. (Ver Anexo 7 en carpeta)

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VIII. RESULTADOS

Durante mi Residencia Profesional, en la empresa Hugo Saucedo Acosta participé en la realización de un total de 109 avalúos.

Los 109 avalúos que se realizaron fueron solicitados por diferentes dependencias; EL 90% del total fueron requeridos por INFONAVIT y el resto por FOVISSSTE, ISSFAM, Y los bancos HSBC y Banco del Bajío S.A.

Cabe aclarar que, pese a la gran cantidad de avalúos realizados, únicamente se presentaron 3 inconvenientes, los cuales ya se describieron anteriormente.

Del total de los avalúos se solicitaron 106 para viviendas independientes, dentro de los cuales destacan, casi en igual cantidad, viviendas, tanto usadas como nuevas. Todas ellas, sin duda, cumplieron con los espacios mínimos requeridos ante el INFONAVIT, y los cuales pertenecían desde la clase de interés social hasta de semilujo.

De los 109, 3 fueron solicitados por paquete. En ellos se realizó una inspección fotográfica de un gran número de viviendas. Los avalúos de paquete que se realizaron fueron en el Fraccionamiento Punta Diamante, Santa Sofía y Valle de las Huertas. Cabe aclarar que pese a que sólo fueron 3 las solicitudes, en los avalúos de paquete siempre se realizan para un número considerable de viviendas.

En estos 3 avalúos solicitados tampoco surgió ningún problema, pero en éstos siempre se corre el riesgo de que las etapas de construcción de las viviendas no se encuentren terminadas en un 100% o les haga falta algún accesorio, lo cual por fortuna no sucedió en mi estadía.

Resultados de avalúos solicitados por Tipo

Avalúos de paquete Avalúos de viviendas individuales

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Ahora bien, de los 106 avalúos que fueron solicitados para viviendas individuales o independientes, en la gráfica anterior se muestra, la cantidad que se realizó por municipio: 1 en el municipio de Cuauhtémoc, 23 en Tecomán, 43 en Villa de Álvarez, 23 en Colima y 14 en Manzanillo.

Sin duda es una mínima muestra para determinar algún tipo de opinión pero es muy posible que la gráfica anterior refleje la cantidad de fraccionamientos y colonias que se desarrollan en nuestro Estado, ya que es un hecho que, por ejemplo, Villa de Álvarez crece de forma desmedida en su lado poniente y su lado norte, por ejemplo, colonias como Tulipanes, Palo Alto, La Reserva, Higueras del Espinal son relativamente nuevas y siguen en contante crecimiento.

Con respecto a Colima el crecimiento se ha dado más bien en su lado sur y en su lado norte, Residencial Santa Bárbara y Residencial Rincón del Colibrí, son un claro ejemplo de ello del crecimiento presentado al norte y al sur colonia como Villas del Sur y Jardines de las Fuentes.

Cabe destacar que ejerzo mi opinión debido a que un gran porcentaje de avalúos realizados son solicitados en viviendas ubicadas en esas zonas.

Colima es un Estado en continuo crecimiento y considero que la cantidad de avalúos que se solicitan para la adquisición de nuevas viviendas es un claro ejemplo de ese hecho.

Las personas solicitan a diario avalúos y siempre aprovechan sus créditos como trabajadores. En toda mi estancia como residente profesional no hubo un solo día en que no tuviéramos por hacer al menos avalúos de 2 viviendas.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

Cuahutémoc Tecomán Villa de

Álvarez

Colima Manzanillo

Resultados de Avalúos Realizados por Municipio

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VIII.I Conocimientos Adquiridos

El haber participado como asistente en la valuación de bienes inmuebles sin duda me deja grandes aprendizajes, ya que el camino y los procesos, no fueron sencillos y lograr formar un criterio para otorgarle el valor económico a una vivienda, requiere de muchos años de estudio y también de experiencia.

Una de las grandes cosas con las que me quedo después de mi Residencia Profesional fue haber obtenido el conocimiento de identificar las tipologías de las viviendas o unidades privativas, ya que en repetidas ocasiones surgían avalúos de este tipo de características y aprender a identificarlos era mi trabajo como asistente.

Por ejemplo, el croquis No. 1 corresponde a una vivienda ubicada en La Casita del Agua, la cual al obtener el valor de dicha vivienda se iba a realizar de una manera más minuciosa debido a que ésta contaba con una gran variedad de tipos privativos.

La presente imagen muestra el croquis arquitectónico de la vivienda dividido en unidades privativas, o tipos privativos. Aquí se puede ver claramente que cuenta con 3, la parte verde representa a todo aquello que no es considerado como parte de la vivienda fundamental y que cuenta con losa, estos espacios responden a una cochera y a una terraza techada con losa. También, en otros casos, puede ser considerado en este tipo un patio de servicio cubierto con losa.

La parte amarilla responde a los espacios de la vivienda fundamental, sala, comedor, cocina, baños, recámaras u otros cómo (estudio, sala de tv y/o cubo de escaleras).

La parte azul responde a un tipo de la vivienda III y se considera como un elemento adicional, ya que cuenta con diferentes acabados. Esta parte siempre es habitable, cuenta con piso de loseta de cerámica (o en otros caso firme de concreto) pero no puede ser considerada como parte de la vivienda fundamental porque cuenta con una cubierta de lámina San Miguel y por lo tanto no tiene garantía hipotecaria.

Por todo lo anteriormente mencionado, cada unidad privativa se divide en el avalúo por tipos, y en cada uno se especifica su área y su valor, ya que cada valor es distinto dependiendo de los acabados.

Otra de las cosas que aprendí fue la forma en la que el valor de una vivienda puede variar debido a la ubicación o la edad; por ejemplo, cuando una vivienda no garantiza 30 años de vida útil, al adquirir la vivienda, es imposible que empresas como INFONAVIT otorguen un crédito al solicitante, ya que el objetivo de la

Croquis No. 01

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dependencia es otorgar viviendas que cuentan con calidad y un considerable periodo de vida.

En el caso de la ubicación siempre se afecta el valor de la vivienda, directamente por el valor de su terreno. Como sabemos, los valores de los lotes siempre varían dependiendo de los servicios, del equipamiento urbano, de la superficie, de los metros de frente y de fondo y sin duda del uso del suelo del mismo.

Los comparables son otro factor determinante en el valor de una vivienda, y con ello pude darme cuenta de que aunque ya haya valores establecidos para cada área o zona, la gente puede darle plusvalía a una zona por la simple razón de que, a su criterio, consideren que el valor de sus inmuebles es mayor; y por lo tanto, esto genera que las viviendas que sean vendidas tengan un valor más alto en el mercado de lo que realmente es.

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IX. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

En general, considero que este semestre fue de gran provecho, ya que al involucrarme en un nuevo sector que era completamente desconocido para mí, me aventuró no sólo a adquirir nuevos conocimientos sobre el tema, sino también a involucrarme con las personas y, a veces, con sus problemas.

Participar en el proceso de valuación de bienes inmuebles fue una experiencia que me dejó diversos conocimientos, ya que sin duda de cada una de las viviendas en las que me involucré, aprendí algo. Por ejemplo, una de las cosas que como persona me marcó, fue darme cuenta de que hoy en día muchas personas en nuestro Estado cuentan con problemas económicos y deudas tan graves que se ven forzados a vender sus viviendas para salir de problemas; e incluso, algunas veces realizan la venta a hermanos, hijos o a la esposa, para no quedarse sin hogar y salir del inconveniente.

Lo anterior fue algo que sin duda desconocía pero me conmovió por completo, ya que entendí que hay gente con necesidades tan grandes que se ven acorralados a elegir soluciones como éstas.

Al mismo tiempo que vi personas de muy bajos recursos necesitando cantidades de poco más de 200,000 pesos, vi personas entusiasmadas al adquirir viviendas de semilujo en las cuales pedían préstamos de alrededor de 1,000,000 de pesos. Lo anterior no sorprende a nadie, pasa todo el tiempo, pero sin duda es un golpe de realidad fuerte, ya que puedes darte cuenta de lo difícil que pueden llegar a ser éste tipo de transacciones, ya que al mismo tiempo, muchas personas realizan traspasos por no poder liquidar sus viviendas.

En general, considero que el trabajo del valuador no es sencillo, ya que el obtener el valor real de una vivienda llega a ser muy complicado, cuando se trabaja en viviendas que se encuentran cargadas de elementos adicionales, de diferentes acabados, o de más de un tipo de construcción, obtener el valor se complica y ahí es donde entran los años de experiencia que el valuador ha adquirido con su trabajo, para aplicar sus conocimientos en ellas y utilizar su propio criterio para arrojar valores lo más realistas posibles.

Aparte de lo anterior, los procesos que se utilizan para la elaboración de avalúos siempre son muy técnicos lo cual puede llegar a ser tedioso para el valuador, puesto que para llevar a cabo su trabajo, requiere de itinerarios y una rutina.

En general, considero que el trabajo de un valuador es de suma importancia, ya que no sólo trabajan obteniendo valores, también son intermediaros para que a todas las personas con necesidad de una vivienda, una financiera logre aprobar su crédito.

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X. COMPETENCIAS DESARROLLADAS Y/O APLICADAS

En el proceso de elaboración de Avalúos de Bienes Inmuebles, apliqué diversos conocimientos y competencias que adquirí durante el estudio de la carrera de Arquitectura, algunas de ellas cito a continuación;

En el momento de la inspección física del inmueble seleccioné y apliqué, materiales y sistemas constructivos dependiendo de las características de cada una de las viviendas.

Identifiqué desarrollos urbanos de manera estratégica que lograron aplicar la sustentabilidad en sus fraccionamientos.

Actué de manera responsable y ética con la sociedad y su entorno.

Desarrollé los valores de responsabilidad, orden y disciplina, así como el entusiasmo por continuar mi crecimiento personal y profesional.

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XI. GLOSARIO DE TÉRMINOS

Avalúo.- El dictamen que elaboren los valuadores(as) profesionales sobre el Valor Comercial de los bienes inmuebles y que esté certificado por la Unidad de Valuación en cuyo padrón se encuentre inscrito el Valuador(a) Profesional correspondiente.

Comparables.- Predios o terrenos similares al inmueble que se avalúa. Una propiedad comparable debe satisfacer tres condiciones: debe ser razonablemente similar a la propiedad sujeto, una situación comparable debe ser una venta relativamente reciente y la venta debe ser una transacción libre.

Controlador(a).- Es el Valuador(a) profesional que cuenta con registro emitido por la Sociedad Hipotecaria Federal con facultades para firmar en nombre y representación de la Unidad de Valuación correspondiente, los Avalúos que ésta certifique.

Elementos Accesorios.- Son aquellos elementos accesorios de una vivienda los cuales no forman parte vital de ella, como cubiertas, aires acondicionados, bardas, pisos exteriores, albercas, cocinas integrales, clósets entre otros.

Equipamiento Urbano.- equipamiento urbano se entiende como el conjunto de inmuebles, instalaciones, construcciones y mobiliario utilizado para prestar a la población los servicios urbanos públicos94 o privados ya sea de salud, recreación y deporte, educación, cultura, comunicaciones, comercio y abasto, asistencia social, transporte y administración pública.

Espacios mínimos requeridos por INVONAVIT para solicitar un crédito.- Para que una vivienda pueda ser considerada ante INFONAVIT como digna debe requerir como mínimo, sala, comedor, cocina, 1 recámara y 1 baño.

INDAABIN.- El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Naciones es un órgano desconcentrado de la Secretaría de la Función Pública y su misión es administrar el patrimonio inmobiliario federal y paraestatal optimizando su aprovechamiento, así como proporcionar servicios valuatorios a la Administración Pública Federal contribuyendo a racionalizar el gasto público.

INFONAVIT.- El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) es una institución mexicana tripartita donde participa el sector obrero, el sector empresarial y el gobierno, dedicada a otorgar un crédito para la obtención de vivienda a los trabajadores y brindar rendimientos al ahorro que está en el Fondo Nacional de Vivienda para las pensiones de retiro.

Investigación de mercado.- Para la determinación del valor unitario de un lote tipo se considerará el programa y planes parciales de desarrollo urbano de la localidad. Asimismo, el precio máximo o mínimo de adquisición o venta de terrenos urbanos se definirán mediante el análisis y la investigación pertinente del mercado de predios similares al del estudio tanto en zonas colindantes como contrastantes.

Propietario de la vivienda.- Éste regularmente funge como el vendedor de la vivienda de la que está realizando el avalúo.

Sistema de VPM.- Es un sistema Web diseñado por la empresa VPM a la cual está asociado Hugo Saucedo Acosta como valuador. Dentro de éste sistema Web se

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llevan a cabo todos los avalúos, en él se integran todos los datos de los expedientes y se obtiene el valor de la vivienda.

Solicitante del Avalúo.- Es el comprador de la vivienda al que se le otorga el crédito y para el cual se solicitan los avalúos de las viviendas.

Técnica de Cálculo de Costos.- Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por la depreciación de las mejoras. La depreciación incluye todos los factores que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de reproducción. Por último, el valuador suma el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. El razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagara más por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida, en un lote similar y condiciones semejantes. La fórmula para representar este método es:

Costo de mejoras nuevas – Depreciación de mejoras + Valor del Predio

Técnica de Comparación de Mercado.- Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto está relacionado directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad.

Unidad de Valuación.- Persona moral que haya obtenido la inscripción ante la Sociedad Hipotecaria Federal para la certificación de Avalúos para originación de crédito garantizado a la vivienda.

Tipos Privativos.- Es clasificar los espacios de una vivienda dependiendo del tipo y acabados de construcción.

Valor concluido o final en el Avalúo.- Valor comercial de un bien, concluido en un Avalúo, estimado por un Valuador(a) Profesional, utilizando la metodología previamente establecida por la Sociedad Hipotecaria Federal, a través de las Reglas de Carácter General que Establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda.

Valuador(a) Profesional.- Persona física que haya obtenido el registro de la Sociedad Hipotecaria Federal a través de, al menos, una Unidad de Valuación, para la elaboración de Avalúos.

VPM.- Valuación Profesional Mexicana S.A de C.V. Es una empresa privada, integrada por profesionales de la valuación, que, conocedores de las necesidades del mercado en el país. Sus servicios son Valuación inmobiliaria para crédito garantizado a la vivienda, valuación inmobiliaria para fines fiscales, valuación de maquinaria y equipo, entre otras.

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XII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Y VIRTUALES

CEVCOH. (2003). Procedimientos de Valuacion de Bienes Muebles e Inmuebles. VICOSA.

Cimenta Constructora e Inmobiliaria . (s.f.). Cimenta Colima . Obtenido de http://cimentacolima.com/

COFEMERMIR. (21 de Julio de 2006). Proyecto Normas. Normas de Valoración de Bienes Inmuebles . México: Eduardo Romero Ramos.

Dirección General de Avalúos y Obras . (2014). Glosario de Términos . México : INDAABIN.

Federación de Colegios de Valuadores, A.C. . (s.f.). Principios que Regulan el Ejercicio de Valuación . México .

Gómez Morin Rivera , J. P., & INDAABIN . (2 de Mayo de 2010). Metodología y Criterios de Carácter Técnico para la Elaboración de Trabajos Valuatorios que Permitan Dictaminar el Valor de los Bienes Inmuebles y Bienes Muebles que las Dependencias. México .

Infonavit. (s.f.). Sistema de Consulta de Tren de Vivienda. Obtenido de http://avaluos.infonavit.gob.mx/consultatrensimplificadoWeb/

Ing. Rafael Sánchez Juárez, & INDAABIN. (Octubre de 1986). Historia Moderna de la Valuación en la República Mexicana. México: INDAABIN.

Ministerio de Hacienda de Costa Rica . (2003). Procedimientos de Valuacion de Bienes Muebles e Inmuebles . Costa Rica .

Servicios Inmobiliarios Habitat. (s.f.). Habitat Colima . Obtenido de http://www.habitatcolima.com/

Valuación Profesional Mexicana. (s.f.). Valuación Profesional Mexicana . Obtenido de http://www.vpm.com.mx/

Ventolo Jr. , W. L., & Williams , M. R. (1997). Técnicas del Avalúo Inmobiliario. PAX MÉXICO.

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Anexo 2.

De la Sección Antecedentes

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Anexo 3.

De la Sección Zona

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Anexo 4.

De la Sección Terreno

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Anexo 5.

De la Sección Elementos de la Construcción

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Anexo 6.

De la Sección Instalaciones

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