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PROYECTO DE DICTAMEN
1.- DATOS GENERALES
DESARROLLO CONDOMINIO MIXTO HABITACIONAL URBANO DE TIPO POPULAR Y COMERCIAL, al cual se pretende denominar “RUISEÑORES III”. PROPIETARIO “CASAS JAVER, S.A DE C.V.”, acreditando la propiedad mediante copia certificada de escritura número 19,392 volumen MCLXXVI, de fecha 11 de mayo de 2012, inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, bajo el número 13 del libro 1109 de la sección 1a del Municipio de Jesús María, Ags., de fecha 10 de julio de 2012. REPRESENTANTE LEGAL ING. ROGELIO CORTÉS OVIEDO, acreditando mediante copia certificada de la asamblea general extraordinaria de accionistas de la empresa CASAS JAVER, S.A. DE C.V., contenida en el instrumento público número 22,425, libro 731, de fecha 17 de agosto de 2010, en la que se confiere poder general para pleitos y cobranzas, inscrito con el folio mercantil número 57891*9 de fecha 25 de agosto de 2010 en la sección de comercio, volumen 428, libro 0 con número de inscripción 2645 del Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Nuevo León.
PERITO RESPONSABLE ING. JOSÉ DE JESÚS DE LUNA RODRÍGUEZ, perito responsable de obra con registro JM064, mediante escrito de designación y aceptación ambos de fecha 19 de septiembre de 2012. Se cuenta con constancia de vigencia de registro del perito responsable de obras de fecha 7 de febrero de 2013, mediante oficio número SPDU 0145/2013, emitido por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Urbano del Municipio de Jesús María, Ags.
UBICACIÓN Al noreste de la Ciudad de Jesús María, Ags., en la calle Camino a la Rinconada.
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UBICACIÓN DEL PREDIO
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TRAZA URBANA
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2.- DATOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS CUADRO DE SUPERFICIES Y USOS
SUPERFICIES DENTRO DE CONDOMINIO
USO PREDIOS SUPERFICIE M2 SUP. TOTALES %
USO EXCLUSIVO 18,543.29 60.41%
HABITACIONAL UNIFAMILIAR 69 6,611.71 21.54%
HABITACIONAL MULTIFAMILIAR 69 9,693.34 31.58%
MIXTO (COMERCIAL/HABITACIONAL) 7 749.56 2.44%
RESERVA CASAS JAVER, S.A. DE C.V. 1 1,488.68 4.85%
USO COMÚN 11,057.42 36.03% VIALIDAD INTERNA / 10,494.57 34.20%
SERVIDUMBRE DE PASO PARA ESCURRIMIENTOS PLUVIALES (1) 1 87.00 0.28%
INFRAESTRUCTURA (CISTERNA DE FLUJO CONTINUO)
1 102.60
0.33%
RESTRICCIÓN POR ZONA FEDERAL (1) 1 373.25 1.22%
SUPERFICIE CONDOMINAL 149 predios 29,600.71 96.44%
NOTA (1) Áreas no susceptibles a modificación y/o construcción
SUPERFICIES FUERA DE CONDOMINIO USO PREDIOS SUPERFICIE M2 SUP. TOTALES %
DONACIÓN (2) 1 1,091.77 3.56%
SUPERFICIE FUERA DE CONDOMINIO 1 predio 1,091.77 3.56%
SUPERFICIE TOTAL DE LA POLIGONAL
150 predios 30,691.81 100.00%
NOTA (2) Superficie de donación autorizada por el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., mediante oficio número S.P.D.U. 255/13 de fecha 3 de abril de 2013.
NÚMERO DE
MANZANAS 9 NÚMERO DE
PREDIOS
150 PREDIO
TIPO
UNIFAMILIAR: 6.00X15.00 UP: 90.00 m2
MULTIFAMILIAR DUPLEX: 10.00X13.50 SUP:135.00 m2 10.00X14.50 SUP:145.00 m2
NÚMERO DE VIVIENDAS
215 INCLUYE PREDIOS DE USO MIXTO
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SISTEMA DE AGUA POTABLE FUENTE DE ABASTECIMIENTO Según oficio número DGAP/DT/08/2013, otorgado por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento de Jesús María, Ags., de fecha 18 de enero de 2013, se conectará a la red municipal existente ubicada en la calle Camino a la Rinconada, para lo cual deberá cubrir el pago de derechos por la cantidad de $1’334,337.40 (UN MILLÓN TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE PESOS 40/100 M.N.), mismos que incluyen el pago por derechos de conexión a la red de alcantarillado. RED DE DISTRIBUCIÓN La línea principal de alimentación al desarrollo será de 6” de diámetro, con líneas de distribución al interno del condominio de 4” y 3” contemplando la instalación de un medidor totalizador de gasto a la entrada al Condominio. Las tuberías serán de PVC hidráulico RD-26, mismas que deberán ser probadas a una presión hidrostática de 10 kg/cm2 durante un lapso de 2 horas. Las tomas domiciliarias serán de tubo de polietileno de alta densidad y alto peso molecular con alma de aluminio de 16-20, los conectores serán de nylon tipo compresión no métricos y abrazadera tipo reforzada, en el entendido que los columpios deberán ser de fierro galvanizado de ½”, con llave limitadora avalada por el Organismo Operador del Municipio de Jesús María, Ags. Según factibilidad de los servicios número DGAP/357/2012 de fecha 3 de agosto de 2012, la promovente deberá construir por su parte una macro cisterna con un sistema de bombeo directo denominado “Victoria”, con la instalación de bomba de velocidad variable para mantener la presión adecuada en toda la red. Deberá realizar la construcción de una línea de distribución de 4” desde el Bulevar Alejandro de la Cruz hasta la bajada independiente del tanque elevado ubicado en la calle Adolfo López Mateos en la Comunidad de los Vázquez, así como la obra de ampliación de la red de la calle Julio Cadena a la calle Occidente del Fraccionamiento La Cuesta debiendo realizar las interconexiones y cajas de válvulas respectivas. El proyecto y las memorias de la red de agua potable así como el diseño de la macro cisterna requerida y las líneas de conducción adicionales que le han sido señaladas deberán ser avalados por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento de Jesús María, Ags., como requisito indispensable para que en su caso la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, otorgue el inicio de obras de urbanización del condominio.
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VOLUMEN ANUAL REQUERIDO Según oficio DGAP/357/2012 de fecha 3 de agosto de 2012, emitido por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento de Jesús María, Ags., se requiere un volumen anual de 115,949 m3. SISTEMA DE ALCANTARILLADO DESCARGA El punto de conexión para la descarga de las aguas residuales será a la red municipal existente ubicada en la calle Camino a la Rinconada, según oficio de factibilidad de servicios DGAP/357/20 de fecha 3 de agosto de 2012, emitido por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María, Ags., debiendo liquidar ante dicha Comisión la cantidad de $1’334,337.40 (UN MILLÓN TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE PESOS 40/100 M.N.), mismos que incluyen el pago por derechos de conexión a la red de agua potable. RED DE ALCANTARILLADO El sistema de alcantarillado se construirá a base de tubería de PVC serie 20 de 8” de diámetro mínimo para la red de atarjeas y de 6” diámetro para albañales exteriores incluyendo conexiones especiales, silletas y codos correspondientes para su conexión del mismo material, según oficio de factibilidad de servicios DGAP/357/20 de fecha 3 de agosto de 2012, emitido por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento de Jesús María, Ags. El proyecto y las memorias de la red de alcantarillado deberán ser avalados por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento de Jesús María, Ags., así como obtener el visto bueno del Instituto del Agua del Estado, según la resolución emitida por la Subcomisión de Sustentabilidad y Servicios en su sesión del día 11 de diciembre de 2012, como requisito indispensable para que en su caso la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, otorgue el inicio de obras de urbanización del condominio. POZOS DE VISITA Se construirán pozos de visita tradicionales de tabique rojo recocido, para unir el tubo de PVC a las paredes del mismo, se utilizarán anillos de hule para garantizar la hermeticidad, las tapas deberán ser ciegas, al igual que los brocales serán de fierro fundido con rejilla tipo tránsito pesado, debiendo construir alrededor del brocal una
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junta diamantada de concreto reforzado de f´c= 250 kg/cm2 de 1.50 x 1.50 metros y realizar el repellado exterior con mortero. DESCARGAS PLUVIALES Deberán conducirse de manera superficial por las vialidades del condominio, debiendo demostrar que dichas aguas podrán ser desalojadas sin ocasionar problemas a terrenos y edificaciones tanto al interior del Condominio como con fraccionamientos y condominios aledaños. Según información proporcionada por la promovente contará con dos puntos de descarga, uno de ellos a través del predio 9 de la manzana 9 en el cual se construirán las obras necesarias tipo lavadero para la conducción de las aguas pluviales dirigidas al Río San Pedro y un segundo punto será el acceso al Condominio sobre la calle Camino a la Rinconada. El plano de escurrimientos pluviales deberá ser avalado por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento de Jesús María, Ags., como requisito indispensable para que en su caso la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, otorgue el inicio de obras de urbanización del condominio. Así mismo la promovente deberá presentar el permiso del proyecto de lavadero autorizado por la Comisión Nacional del Agua como requisito indispensable para que la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, otorgue en su caso el inicio de obras de urbanización de la segunda etapa del condominio. VIALIDADES GUARNICIONES Se construirán guarniciones de tipo pecho de paloma a base de concreto simple con una resistencia mínima a la compresión de f’c=250 kg/cm2, t.m.a. 3/4”, su revenimiento deberá ser en el rango 10 +- 2 cms con una sección de 30 cms de altura, 60 cms de base y de 15 cms de espesor, acabado escobillado recto. BANQUETAS
Las losas serán a base de concreto hidráulico acabado escobillado recto con una resistencia mínima a la compresión de f’c=150 kg/cm2, t.m.a. de ¾”, revenimiento 10 +- 2cm, de 10 cm de espesor. Las especificaciones señaladas corresponden a las presentadas por la promovente, las cuales deberán ser autorizadas por el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., y deberán presentarse ante la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial como requisito indispensable para que se autorice en su caso el inicio de las obras de urbanización del Condominio.
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PAVIMENTOS
De concreto hidráulico en vialidades con una resistencia a la flexión mínima de módulo de ruptura de 38 kg/cm2, con t.m.a. de 1½” de 15 cm de espesor y revenimiento de 8 +- 2cms., el acabado se realizará mediante rastra de alambre tipo peine, juntas cortadas con disco y selladas con material elastomérico.
PLACAS DE NOMENCLATURA Metálicas o de PVC sobre postes metálicos en cruceros de vialidades, con una altura mínima de 2.10 m hasta la base del primer señalamiento y especificaciones que le indique el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags. ELECTRIFICACIÓN Y ALUMBRADO PÚBLICO La red eléctrica deberá ser totalmente subterránea, con diseño de sistema radial monofásico, con transformadores de carga tipo pedestal o sumergibles de capacidad máxima de 100 KVA, debiendo utilizar ductos de polietileno de alta densidad (PAD) y cable AL XLP calibres 500, 3/0 y 1/0 AWG, apegándose a las normas de construcción subterráneas de la Comisión Federal de Electricidad. El proyecto eléctrico del Condominio deberá contar con la autorización previa de la Comisión Federal de Electricidad. El alumbrado interior deberá cumplir con los requisitos que le indique el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags. El proyecto y las memorias de la red eléctrica y alumbrado deberán ser avalados por la Comisión Federal de Electricidad y el H. Ayuntamiento respectivamente y presentarse ante la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial como requisito indispensable para que se autorice en su caso el inicio de las obras de urbanización del condominio. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN BARDA PERIMETRAL Será indistinta a las bardas laterales o traseras de los predios del condominio y se construirá de block de concreto hueco de sección 12cm x 20cm x 40cm, asentado con mortero cemento-arena, con refuerzo de escalerilla a cada 3 hiladas, con castillos ahogados con varilla de 3/8” a cada 1.50 mts, con cimentación de zapata corrida de concreto armado de 40 cms., de ancho y armex 12-12-4, a una altura de 2.10 mts, con cerramiento a base de tapón de concreto de 5 cms de altura. Su acabado será aparente.
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CASETA DE VIGILANCIA Cimentación a base de losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor, con un f’c=200 kg/cm2. Los muros serán de block de concreto hueco 10x20x40, asentado con mortero cemento-arena, con castillos ahogados con varilla de 3/8” o varilla tec 60 a cada 80 cms, con escalerilla a cada 3 hiladas. Losa de azotea de concreto armado de 10 cms de espesor con un f’c=200 kg/cm2. El piso interior será de firme de concreto con acabado pulido. Muros interiores de block aparente, y muros exteriores con aplanado a base de estuco con color integrado. Los plafones serán recubiertos de yeso. Cancelería de aluminio color blanco con perfil de 1½”, cristal claro de 3 mm. Impermeabilización en azotea a base de elastomérico base agua marca Impac. Puertas multipanel con chapa de seguridad marca Geo o similar.
3.- OPINIONES TÉCNICAS
OPINIÓN DEL AYUNTAMIENTO Se cuenta con la opinión favorable del H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., emitida por conducto de la Secretaría de Planeación y Desarrollo Urbano, con los números de oficios SPDU.-042/13 de fecha 10 de enero de 2013, SPDU.-109/13 de fecha 7 de febrero de 2013, y S.P.D.U.-255/13 de fecha 3 de abril de 2013. En los que se determinan las obligaciones fiscales municipales derivadas de la posible autorización y se define el área de donación municipal. FACTIBILIDAD DE LOS SERVICIOS DE AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO Factibilidad número DGAP/357/2012 de fecha 3 de agosto de 2012 y DGAP/DT/08/2013 de fecha 18 de enero de 2013, emitidos por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María, Ags. FACTIBILIDAD DE ENERGÍA ELÉCTRICA La Comisión Federal de Electricidad mediante oficio No.PZA-054/12 EXP.20.0 de fecha 23 de enero de 2012, en la que se informa que se tiene la disponibilidad del servicio, quedando sujeto a que las obras necesarias para suministrarle el servicio sean realizadas con cargo al promotor.
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SUBCOMISIÓN DE DISEÑO Y VIALIDAD Se otorga su opinión positiva al proyecto en su sesión del día 30 de noviembre de 2012, observando que se deberá suavizar el radio de la esquina ubicada en el lote de donación en la parte de acceso al Condominio, observación que fue atendida e incluida en presente proyecto de dictamen. SUBCOMISIÓN DE SUSTENTABILIAD Y SERVICIOS
Se otorga su opinión positiva al proyecto en su sesión del día 11 de diciembre de 2012, observando que se deberá presentar la autorización de la Comisión Nacional del Agua de las obras de descarga pluvial propuestas de tipo lavadero dirigidas al Río San Pedro, lo cual fue solventado con el oficio número BOO.E.41.4.13.H149.-001249 de fecha 8 de mayo de 2013, emitido por dicha Comisión, deberá también presentar la autorización en materia de impacto ambiental ante la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales para la realización de obras en zona federal, siendo requisitos indispensables para que en su caso la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial le autorice el inicio de las obras de urbanización de la segunda etapa del Condominio. Se le señaló también la necesidad de elaborar un estudio de mecánica de suelos puntual de los predios ubicados en la manzana 9 colindantes con la zona federal del Río San Pedro, estudio que fue presentado en tiempo y forma ante la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial. DICTAMEN DE LA COMISIÓN NACIONAL DEL AGUA Se cuenta con la delimitación de zona federal del Rio San Pedro y escrito en el que consta que el terreno se encuentra libre de inundación por desbordamiento de avenidas máximas extraordinarias con número de oficio BOO.E.41.4.12/H330.- 001764, de fecha 18 de julio de 2012. Así mismo se cuenta con oficio número BOO.E.41.4.12/H468.-002939 de fecha 29 de octubre de 2012, en el que dicha Comisión le informa a la empresa que deberá someter a autorización de la misma el proyecto de las obras de descarga de agua pluvial de tipo lavadero, dirigidas al Río San Pedro. Se cuenta con permiso para la construcción de un lavadero para agua pluvial, localizado en la margen derecha del Río San Pedro, con número de oficio BOO.E.41.4.13.H149.-001249, de fecha 8 de mayo de 2013, emitido por la Comisión Nacional del Agua.
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DICTAMEN DE LA SECRETARÍA DE MEDIO AMBIENTE. Se cuenta con oficio número SMA/DGRyCC/DIyRA/2132/12 de fecha 22 de octubre de 2012, en el cual se notifica que deberá cumplir con la entrega de un informe de evaluación de calidad del aire, lo cual fue atendido y con oficio número SMA/DGRyCC/DlyRA/0660/13 de fecha 15 de marzo 2013, notifica que dicho estudio cumple con las características técnicas solicitadas, eliminando la condicionante señalada en el documento de resolución en materia de impacto ambiental. MANIFIESTO DE IMPACTO URBANO Se cuenta con el visto bueno respecto al Manifiesto de Impacto Urbano, emitido por la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, mediante oficio número 2012 002-0368, de fecha 28 de noviembre de 2012. SISTEMA ESTATAL DE PLANEACIÓN Se cuenta con factibilidad con el Sistema Estatal de Planeación, emitido por la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, mediante oficio número 2012 002-0364, de fecha 9 de noviembre de 2012.
4.- DOCUMENTOS LEGALES El expediente cuenta con los siguientes documentos: - Escrito con número CJGE/RIII0621/2012, de fecha 19 de septiembre de 2012, firmada por el Arq. Rogelio Cortés Oviedo, en su calidad de Representante Legal y Director de Plaza de la empresa CASAS JAVER, S.A. de C.V., por medio del cual solicitó autorización para constitución de un régimen de propiedad en condominio horizontal habitacional urbano de tipo popular y comercial. - Copia certificada de la escritura número 19,392 volumen MCLXXVI, de fecha 11 de mayo de 2012, inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, bajo el número 13 en el libro 1109 de la sección 1a del Municipio de Jesús María, Ags., de fecha 10 de julio de 2012.
- Copia certificada de la escritura pública número 10,173, libro 142, de fecha 26 de enero de 2006, referente a la asamblea extraordinaria de accionistas en la que se
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formaliza el acuerdo para modificar la denominación de la sociedad de GRUPO VIMSA S.A. de C.V., al de CASAS JAVER, S.A. de C.V., inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Nuevo León, bajo el folio mercantil electrónico no. 57891*9 con número de control interno 83, de fecha 26 de enero de 2006.
- Copia certificada de la escritura pública número 22,425, libro 731, de fecha 17 de agosto de 2010, referente a la asamblea extraordinaria de accionistas en la que se formaliza el nombramiento de apoderados legales y el otorgamiento de facultades, y se nombra entre otros, al Arq. Rogelio Cortés Oviedo con poder general para pleitos y cobranzas, inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Nuevo León, bajo el folio mercantil electrónico no. 57891*9 con número de control interno 11, de fecha 25 de agosto de 2010. - Copia de constancia de alineamiento y compatibilidad urbanística número 472/12 de fecha 21 de junio de 2012, con uso de suelo autorizado habitacional para una densidad máxima de 350 habitantes por hectárea, emitido por el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags.
- Copia de levantamiento topográfico catastral de la cuenta 05-01-99-40-769-000,
F-075/2012, de fecha 5 de febrero de 2013, mediante oficio 28.648/2013, emitido por el Instituto Catastral del Estado, el cual ampara una superficie de escritura y física de 30,691.81 m2.
- Original del certificado de libertad de gravamen de fecha 25 de febrero de 2013, con folio real número 503054 expedido por el Registro Público de la Propiedad del Estado.
- Copia del comprobante de pago al impuesto a la propiedad raíz emitido por la Secretaría de Finanzas del Municipio de Jesús María, Ags., con número de folio BB195821, de fecha 11 de enero de 2013.
5.- OBLIGACIONES FISCALES
MUNICIPALES Conforme a la opinión emitida por el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., por conducto de la Secretaría de Planeación y Desarrollo Urbano, mediante oficios S.P.D.U. 042/13 y S.P.D.U. 109/13 de fecha 10 de enero y 7 de febrero de 2013 respectivamente, la promovente deberá pagar las siguientes cantidades:
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En base a la Ley de Ingresos del Municipio de Jesús María, Ags., para el ejercicio fiscal del año 2013, artículo 17 fracción I, de los servicios relativos a fraccionamientos y condominios se expresa lo siguiente: Por concepto de emisión de opinión, integración de expediente y control de obligaciones deberá realizar el pago por $ 298,205.00 (DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CINCO PESOS 00/100 M.N.). Por concepto de supervisión de obra, respecto a la calidad de materiales, trabajos y cumplimiento del proyecto autorizado deberá realizar el pago por $ 250,130.00 (DOSCIENTOS CINCUENTA MIL CIENTO TREINTA PESOS 00/100 M.N.). ESTATALES
Conforme al artículo 12, fracción II incisos 1), 2) y 3) de la Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2013, se determina lo siguiente:
A) Por la autorización para constitución del condominio, deberá de pagar el 1.5% sobre el valor comercial de las áreas de propiedad exclusiva. Superficie de uso exclusivo 18,543.25 m2 x $ 1,250.00 (valor por m2 del predio valor en base a avalúo comercial presentado por la promovente) = $ 23’179,062.50 X 0.015 = $347,685.93 (TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO PESOS 93/100 M.N.).
Según lo dispuesto en la Ley de Ingresos del Estado para su ejercicio fiscal 2013, dispone de 15 días hábiles a partir de la notificación de la resolución de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano para entregar a la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, el comprobante del cumplimiento de las obligaciones fiscales estatales por el concepto de autorización del desarrollo inmobiliario objeto del presente dictamen.
B) Por la supervisión única de que las obras de urbanización sean compatibles con el proyecto autorizado, deberá pagar el 1.67% del presupuesto de las obras de urbanización.
Superficie a urbanizar, misma que consta de 10,494.57 m2 x $ 657.00 (valor por m2 de las obras de urbanización de acuerdo a lo determinado por la Ley de Ingresos vigente en el Estado) = $ 6’894,932.49 x 0.0167 = $115,145.37 (CIENTO QUINCE MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO PESOS 37/100 M.N.).
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Según lo dispuesto en la Ley de Ingresos del Estado para su ejercicio fiscal 2013, la promovente deberá cubrir el pago por concepto de supervisión antes de que inicien los trabajos de urbanización autorizados.
GARANTÍAS DE URBANIZACIÓN De acuerdo al artículo 452, del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, deberá constituir garantía de obras de urbanización a favor del H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., conforme a lo siguiente: Superficie a urbanizar 10,494.57 m2 x $ 657.00 (valor por m2 de las obras de urbanización) = $ 6’894,932.49 x 0.40 = $ 2’757,973.00 (DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES PESOS 00/100 M.N.).
Según los determinando por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Urbano mediante oficio número S.P.D.U. 042/13 de fecha 10 de enero de 2013, la empresa tiene la obligación de mantener la garantía que otorgue al H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., vigente hasta un año posterior a la entrega del desarrollo a la Asociación de Condóminos, de igual manera deberá constituir hipoteca de inmuebles que cubran el valor de la fianza o en su caso depósito en efectivo por el 15% del presupuesto de las obras de urbanización.
Cabe mencionar que el tipo de garantía lo determinará el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., conforme a la facultad que le concede el artículo 452 del Código Urbano para el Estado.
6.- OBSERVACIONES GENERALES
1. Se cuenta con opinión favorable del H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., emitida por conducto de la Secretaría de Planeación y Desarrollo Urbano, mediante los oficios S.P.D.U.042/13, S.P.D.U.109/13 y S.P.D.U. 255/13 de fechas 10 de enero, 7 de febrero y 3 de abril de 2013 respectivamente, en los que se determinan las obligaciones fiscales municipales derivadas de la posible autorización, indica también que la empresa deberá instalar un sistema de semaforización en el Bulevar Alejandro de la Cruz esquina Camino a la Rinconada, que es la vialidad de acceso principal a la zona, previa coordinación con la Dirección de Tránsito Municipal, como condicionante del nuevo desarrollo y se define el área de donación.
2. La promovente no podrá iniciar la ejecución de las obras de urbanización del condominio, hasta que cuente con autorización por escrito emitida por la
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Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, según lo indicado en el artículo 445 del Código Urbano para el Estado, previa opinión positiva del Ayuntamiento de Jesús María, Ags., siempre y cuando se dé cumplimiento a las fracciones I, III, IV y V del artículo 474 del citado Código.
3. Para que la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial en su caso otorgue la autorización del inicio de las obras de urbanización por etapas del Condominio, según lo dispone el artículo 447 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, la promovente deberá cubrir las obligaciones fiscales por supervisión de la etapa solicitada tomando como base el presupuesto actualizado al ejercicio fiscal vigente.
4. La promovente deberá acatar lo dispuesto en el Artículo 440 del Código Urbano para el Estado, el cual señala que una vez obtenida la autorización del Condominio, el propietario del mismo contará con un plazo de 2 años para iniciar las obras de urbanización, contado a partir del día siguiente a la fecha en que se notifique dicha autorización. Teniendo derecho a obtener una prórroga de hasta el 50% del plazo autorizado y por una única vez, en términos de lo dispuesto por el citado artículo y el 459 del mismo Código Urbano.
5. La promovente en ningún caso podrá exceder un plazo mayor a 5 años para la ejecución de la totalidad de las obras de urbanización del Condominio, según lo dispuesto en el artículo 438 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, en su fracción II por tratarse de un Condominio a ejecutarse en la modalidad de urbanización por etapas.
6. En caso de que la promovente incumpla en la ejecución de las obras con el plazo establecido en el calendario de obras de urbanización aprobado por la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial del Estado, estará obligada a cubrir a la unidad externa de supervisión respectiva, el monto correspondiente a la extensión de la supervisión de dichas obras, conforme al nuevo programa de ejecución de las obras de urbanización autorizado, según lo dispuesto en la Ley de Ingresos del Estado de Aguascalientes, debiendo presentar copia del contrato para la prestación del servicio y comprobante de pago ante la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial.
7. La promovente quedará obligada hasta la entrega recepción del condominio a la asociación de condóminos del desarrollo, a prestar los servicios de limpia, vigilancia, cuidar y conservar las áreas verdes y equipamiento, suministrar con normalidad y eficiencia los servicios de agua potable, alumbrado exterior y
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alcantarillado del mismo, conforme lo establece el artículo 470 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes.
8. La promovente, estará impedida para realizar actos de promoción y venta de las áreas vendibles de su condominio, hasta que cuente con autorización por escrito de la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial según lo indica el artículo 478 del Código Urbano para el Estado, previa opinión positiva del Ayuntamiento de Jesús María, Ags.
9. Conforme a lo dispuesto por el artículo 196 del Código Urbano del Estado, el H. Ayuntamiento expedirá la autorización de habitabilidad o uso de las viviendas, locales, departamentos o de cualquier edificación, hasta en tanto el condominio presente un avance en las obras de urbanización de un 50%.
10. La promovente deberá realizar las obras de instalación de infraestructura de agua
potable adicionales a las de su desarrollo, conforme lo dispuesto en el oficio emitido por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento, del Municipio de Jesús María, Ags., DGAP/357/2012 de fecha 3 de agosto de 2012, de las cuales deberá presentar carta de cumplimiento y liberación por parte del H. Ayuntamiento, para que la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial otorgue en su caso la autorización de promoción y venta de predios del condominio.
11. La promovente deberá presentar constancia del cumplimiento de lo señalado en el oficio de factibilidad de servicios de agua potable y alcantarillado emitido por la Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María, con número DGAP/357/2012 de fecha 3 de agosto de 2012, para que en su caso, la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, otorgue el inicio de las obras de urbanización del condominio, toda vez que ha sido marcada como condicionante en la opinión del Municipio de Jesús María, Ags., con número de oficio S.P.D.U. 042/13 de fecha 10 de enero de 2013.
12. La promovente deberá presentar constancia del trámite de la cesión de derechos del volumen de agua requerido para el condominio, según el oficio de factibilidad DGAP/357/2012 de fecha 3 de agosto de 2012 emitido por Comisión de Agua Potable, Alcantarillado y Saneamiento del Municipio de Jesús María, adjunto a su solicitud de autorización de promoción y venta de predios.
13. La promovente, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, solo podrá ceder sus derechos y obligaciones respecto al condominio previa autorización de la Secretaría de Gestión Urbanística
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y Ordenamiento Territorial, pago de derechos y el cumplimiento de los requisitos legales conducentes. En caso de que se autorice la cesión de referencia, la persona física o moral cedente se subrogará en todos los derechos y obligaciones que establece la ley de la materia y la resolución respectiva de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano.
14. La promovente deberá observar lo señalado en la resolución en materia de impacto ambiental con oficio número SMA/DGRyCClDlyRA/2132/12 de fecha 23 de octubre de 2012, emitido por la Secretaría de Medio Ambiente del Estado.
15. La promovente deberá observar lo señalado en el estudio geofísico-geológico, realizado por la empresa Geofísica y Geotecnia Aplicada, representada por el Ing. Juan Antonio Fuentes López, perito especializado GE-5, de fecha 7 de enero de 2012, así como constancia de vigencia de las condiciones actuales del terreno de fecha 14 de enero de 2013.
16. La promovente deberá observar lo señalado en el estudio de mecánica de suelos, elaborado por la empresa Sistemas y Control de Obras, S.A. de C.V., el mes de enero de 2012. Así mismo, deberá acatar específicamente lo señalado en el informe geotécnico elaborado en la manzana 9, de fecha 15 de enero de 2013, por la empresa antes mencionada, en lo correspondiente al tratamiento que se deberá llevar a cabo en el talud requerido para protección de los predios de dicha manzana, debiendo ser recubierto con material impermeable y armado según especificaciones señaladas en dicho documento, el cual será adicional a lo existente en la zona, dicho talud para ser ligado deberá contar con el método de “escalones de liga” . Informe que deberá tomar en cuenta el Ayuntamiento previamente a la expedición de la licencia de construcción respectiva. La promovente deberá presentar a la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, reportes de la conformación del talud así como pruebas de compactación de las zonas de relleno requeridas y ejecutadas durante el proceso de urbanización de dicha etapa, lo cual será condicionante para que en su caso, se otorgue la autorización de promoción y venta de los predios ubicados exclusivamente en la manzana 9 del Condominio.
17. La promovente deberá presentar autorización de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales en materia de impacto ambiental, para la construcción de la obra de tipo lavadero para descarga de aguas pluviales, también deberá obtener el permiso de ocupación de la zona federal del Rio San Pedro según el oficio BOO.E.41.1.13.H149.-001249, de fecha 8 de mayo de 2013, emitido por la Comisión Nacional del Agua, para que en su caso la Secretaría de Gestión
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Urbanística y Ordenamiento Territorial, otorgue la autorización de inicio de obras de urbanización de la segunda etapa.
18. Deberá cumplir las disposiciones marcadas en la constancia de alineamiento y compatibilidad urbanística número 472/12 con fecha 21 de junio de 2012, emitida por el H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags.
19. La promovente deberá presentar a la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, el calendario de las obras de urbanización del condominio, para su solicitud de inicio de obras.
20. El presente condominio se autoriza en DOS (2) ETAPAS DE URBANIZACIÓN.
21. Se hace del conocimiento de la promovente el contenido del artículo 414 del Código Urbano para el Estado:
“Será requisito para la autorización de un fraccionamiento, desarrollo especial o condominio que el promotor o propietario haya cumplido estrictamente con todas las especificaciones técnicas, jurídicas y fiscales en los fraccionamientos, condominios o desarrollos especiales que se le hubieren autorizado con anterioridad.”
7.- PROYECTO DE RESOLUCIÓN
La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, en su sesión del día 23 de mayo de
2013, considerando que el expediente de la solicitud se integró de conformidad con lo dispuesto en los artículos 416 y 424 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, y toda vez que se cuenta con opinión favorable del H. Ayuntamiento de Jesús María, Ags., mediante sus oficios S.P.D.U.042/13 de fecha 10 de enero de 2013 y S.P.D.U.109/13 de fecha 7 de febrero de 2013, emitidos por conducto de la Secretaría de Planeación y Desarrollo Urbano, en los que se determinan las obligaciones fiscales municipales derivadas de la posible autorización, por lo que se tiene a bien aprobar el proyecto de dictamen de condominio denominado “RUISEÑORES III”, como CONDOMINIO MIXTO HABITACIONAL URBANO DE TIPO POPULAR Y COMERCIAL, propiedad de la empresa CASAS JAVER, S.A. de C.V., representada por el Arq. Rogelio Cortés Oviedo, quien será la responsable de ejecutar las obras de urbanización de conformidad con lo establecido en el presente dictamen, el Código Urbano para el Estado y demás legislación de la materia, según lo establece el artículo 474, fracción I del citado Código.
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De igual forma y para dar cumplimiento al artículo 429 del Código Urbano para el Estado, la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial deberá publicar en el Periódico Oficial del Estado el acta de la sesión de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano respectiva. La citada persona moral queda obligada a lo siguiente:
Pagar las obligaciones fiscales estatales y municipales; garantizar el abastecimiento del volumen anual de agua potable por 115,949 m3; urbanizar en su totalidad las vialidades del condominio, así como cumplir con las obligaciones derivadas en los términos del presente “PROYECTO DE DICTAMEN” formulado por la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, en su carácter de Secretario Técnico de esta Comisión. Por lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, dispone de 60 días naturales a partir de la notificación de la presente resolución para entregar a la Secretaría de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial, el original y tres tantos del proyecto definitivo del condominio, mismo que deberá estar georeferenciado en coordenadas U.T.M., para integrar totalmente el expediente respectivo. Asimismo, deberá presentar archivo digital que contenga plano de zonificación (el cual debe contener la superficie individual, colindancias y número de predios, número de manzanas, superficie total, habitacional, de donación, restricciones, y usos del suelo), en formato dwg. En dicho proyecto deberá incluir el plano de rasantes.
Bajo el apercibimiento que de no hacerlo en el término antes señalado, la aprobación de su proyecto no surtirá sus efectos y en consecuencia deberá someter a consideración de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano una nueva solicitud de condominio. Finalmente y para dar cumplimiento al artículo 41 de la Ley de Procedimiento Administrativo del Estado, se informa al Arq. Rogelio Cortés Oviedo, en su calidad de representante legal de la empresa CASAS JAVER, S.A. de C.V., que cuenta con un plazo de 15 días hábiles, contados a partir del día siguiente de su notificación y/o publicación en el Periódico Oficial del Estado, para en su caso impugnar el presente documento, mediante el recurso de revisión, contemplado en dicha norma jurídica, o bien hacer valer juicio de nulidad ante la Sala Administrativa y Electoral del Poder Judicial del Estado de Aguascalientes, ya que en caso contrario constituirá un acto administrativo definitivo.
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El que suscribe, en mi calidad de representante legal de la empresa CASAS JAVER, S.A. DE C.V., propietaria del desarrollo objeto del presente proyecto de dictamen, manifiesto conocer a detalle las condicionantes del mismo, obligándome en términos de lo dispuesto por el Título Octavo, Capítulo III del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, particularmente a lo señalado en el Artículo 474 del citado ordenamiento jurídico; así como a vigilar que la ejecución de las obras de urbanización se realicen conforme a lo dispuesto en el Código referido, el dictamen de autorización respectivo y acorde a la demás legislación Federal, Estatal y Municipal aplicable en la materia.
Aguascalientes, Ags., 23 de mayo de 2013.
_________________________________ ARQ. ROGELIO CORTÉS OVIEDO
REPRESENTANTE LEGAL
_________________________________ ING. JOSÉ DE JESÚS DE LUNA RODRÍGUEZ
PERITO RESPONSABLE DE OBRA NÚMERO JM064