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PROYECTO DE ACTUACIÓN ALBERGUE E INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS EN SUELO NO URBANIZABLE EN CTRA. CO-141 S/N EN HORNACHUELOS, CÓRDOBA

ARQUITECTO: Mª DEL CARMEN CASTRO NAVAJAS 1

PROYECTO DE ACTUACIÓN

ALBERGUE E INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS EN SUELO NO URBANIZABLE EN CTRA. CO-141 S/N EN CÓRDOBA

Encargante: Ayuntamiento de Hornachuelos Redactor:

Mª del Carmen Castro Navajas. Arquitecto Colegiado nº432 del Colegio Oficial de Arquitectos de Córdoba.

MAYO 2017



INDICE

1. MEMORIA EXPOSITIVA 1.1. OBJETO DEL PROYECTO DE ACTUACIÓN - Actuaciones de Interés Público en Suelo No Urbanizable - Procedencia de la Formulación del Proyecto de Actuación 1.2. AGENTES - Agente Urbanístico o Promotor de la Iniciativa - Equipo Redactor 1.3. CONTENIDO. DETERMINACIONES DE LA LOUA

2. MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA ACTIVIDAD

2.1. DESCRIPCIÓN DE LA ACTIVIDAD - Uso y Disfrute Público - Impacto Visual - Uso de los Recursos Hídricos - Eficiencia Energética - Energías Renovables 2.2. SITUACIÓN, EMPLAZAMIENTO Y DELIMITACIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS - Situación y Emplazamiento - Delimitación de los Terrenos 2.3. CARACTERIZACIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS

- Características Físicas del Ámbito - Usos y Edificaciones - Infraestructuras Existentes - Fotografías

2.4. CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS DE LA ACTIVIDAD

2.5. CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRUCCIONES, OBRAS E INSTALACIONES - Objetivos de la Ordenación

- Urbanización - Edificaciones 2.6. PLAN DE ETAPAS

- Fases - Plazos 3. MEMORIA JUSTIFICATIVA

3.1. UTILIDAD PÚBLICA O INTERÉS SOCIAL DE LA ACTIVIDAD - Divulgación y fomento del conocimiento de los valores naturales de Hornachuelos. Complementación de la oferta turística de calidad

- Mejora de la calidad visual y ambiental - Generación de puestos de trabajo 3.2. JUSTIFICACIÓN DE LA IMPLANTACIÓN EN SUELO NO URBANIZABLE - Procedencia o Necesidad de la Implantación en Suelo No Urbanizable - Justificación de la Ubicación Concreta Propuesta - Incidencia Urbanístico-Territorial y Ambiental - Medidas para la Corrección de los Impactos Territoriales o Ambientales



3.3. COMPATIBILIDAD CON EL RÉGIMEN URBANÍSTICO 3.4. JUSTIFICACIÓN DE LA NO INDUCCIÓN A LA FORMACIÓN DE NUEVOS ASENTAMIENTOS 3.5. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA Y DURACIÓN DE LA CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA DE LOS TERRENOS

- Viabilidad económico-financiera de la actividad - Duración de la cualificación urbanística de los terrenos 3.6. SOLVENCIA TÉCNICA 4. OBLIGACIONES ASUMIDAS POR EL PROMOTOR

4.1. DEBERES LEGALES DERIVADOS DEL RÉGIMEN DEL SUELO 4.2. PRESTACIÓN COMPENSATORIA EN SUELO NO URBANIZABLE 4.3. LICENCIA URBANÍSTICA MUNICIPAL

ANEXOS

ANEXO 1. JUSTIFICACIÓN AMBIENTAL ANEXO 2. NOTA SIMPLE INFORMATIVA DE LA PARCELA

PLANOS

ESCALA NÚMERO SITUACIÓN 1/1000 A.01 TOPOGRÁFICO ZONA ACTUACIÓN. E. ACTUAL P. BAJA. 1/200 A.02 ESTADO ACTUAL PLANTA CUBIERTA 1/750 A.03 EMPLAZAMIENTO Y URBANIZACIÓN E. REF. P. BAJA 1/200 A.04 EMPLAZAMIENTO Y URBANIZACIÓN E. REF. P. CUBIERTA 1/750 A.05 BUNGALOW TIPO Y ACCESIBLE. DISTRIBUCIÓN Y SUPERFICIES 1/50 A.06 ZONAS COMUNES PLANTA BAJA. DISTRIBUCIÓN Y SUPERFICIES 1/100 A.07 ALZADOS Y SECCIONES BUNGALOWS ESTADO ACTUAL 1/100 A.08 ALZADOS Y SECCIONES ZONAS COMUNES ESTADO ACTUAL 1/100 A.09 ALZADOS Y SECCIONES ESTADO REFORMADO (I) 1/100 A.10 ALZADOS Y SECCIONES ESTADO REFORMADO (II) 1/300 A.11



1. MEMORIA EXPOSITIVA 1.1. OBJETO DEL PROYECTO DE ACTUACIÓN El presente Proyecto de Actuación se redacta al objeto de implantar una Actuación de Interés Público, destinada a Equipamiento Turístico-recreativo consistente en la construcción de un Albergue y sus instalaciones complementarias, sobre una parcela de titularidad municipal con edificación existente clasificada como Suelo No Urbanizable.

- Actuaciones de Interés Público en Suelo No Urbanizable Las actuaciones de interés público en Suelo No Urbanizable se regulan en la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que contiene una regulación de los mismos de rango superior, actualizada y completa. El régimen del Suelo No Urbanizable se detalla en el apartado 5.3. “Suelo No Urbanizable” del punto 5 “Ordenación y Calificación” de la Memoria de Ordenación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Hornachuelos y se define en el artículo 8 “Clasificación y categorías del suelo” de las Normas Urbanísticas de la adaptación parcial de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Hornachuelos a la LOUA. La Ley 2/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía en el artículo 42, del Capítulo V “Las actuaciones de interés público en terrenos con el régimen del suelo no urbanizable” del TÍTULO I en sus apartados 1,2 y 3, establece lo siguiente:

1.54 Son actuaciones de interés público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable las actividades de intervención singular, de promoción pública o privada, con incidencia en la ordenación urbanística, en las que concurran los requisitos de utilidad pública o interés social, así como la procedencia o necesidad de implantación en suelos que tengan este régimen jurídico. Dicha actuación habrá de ser compatible con el régimen de la correspondiente categoría de este suelo y no inducir a la formación de nuevos asentamientos. Dichas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero en ningún caso usos residenciales. 2. No tienen la consideración de Actuaciones de Interés Público, a los efectos de esta Ley, las actividades de obras públicas ordinarias a que se refiere el artículo 143 de esta Ley, ni la implantación de infraestructuras y servicios para las que la legislación sectorial establezca un procedimiento especial de armonización con la ordenación urbanística. 3. Las Actuaciones de Interés Público requieren la aprobación del Plan Especial o Proyecto de Actuación pertinente y el otorgamiento, en su caso, de la preceptiva licencia urbanística, sin perjuicio de las restantes autorizaciones administrativas que fueran legalmente preceptivas. La aprobación del Plan Especial o del Proyecto de Actuación tiene como presupuesto la concurrencia de los requisitos enunciados en el primer apartado de este artículo y conllevará la aptitud de los terrenos necesarios en los términos y plazos precisos para la legitimación de aquélla. Transcurridos los mismos, cesará la vigencia de dicha cualificación.

- Procedencia de la Formulación del Proyecto de Actuación La Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía en el artículo 42, del Capítulo V “Las actuaciones de interés público en terrenos con el régimen del suelo no urbanizable” del TÍTULO I en su apartado 4, establece lo siguiente:

4. Procederá la formulación de un Plan Especial en los casos de actividades en las que se produzca cualquiera de las circunstancias siguientes:



a) Comprender terrenos pertenecientes a más de un término municipal. b) Tener, por su naturaleza, entidad u objeto, incidencia o trascendencia territoriales supramunicipales. c) Afectar a la ordenación estructural del correspondiente Plan General de Ordenación Urbanística. d) En todo caso, cuando comprendan una superficie superior a 50 hectáreas. En los restantes supuestos procederá la formulación de un Proyecto de Actuación.

Por tanto el documento procedente para la actuación propuesta es el Proyecto de Actuación, ya que la actividad no se encuentra dentro de ninguno de los supuestos anteriores. 1.2. AGENTES

- Agente Urbanístico o Promotor de la Iniciativa La promoción de la actuación es pública, efectuándose por el Ilmo. Ayuntamiento de Hornachuelos sobre una parcela de su propiedad. La dirección del Promotor es: Plaza de la Constitución, 1. C.P. 14740 Hornachuelos (Córdoba). - Equipo Redactor El equipo redactor está dirigido por: María del Carmen Castro Navajas, Arquitecto. La dirección del equipo redactor es la siguiente: c/ Marqués del Boil nº5 2ºI. C.P. 14008, Córdoba. 1.3. CONTENIDO. DETERMINACIONES DE LA LOUA

El presente Proyecto de Actuación tiene como contenido documental el establecido en la Ley 7/2002 de la Ordenación Urbanística de Andalucía, siendo suficiente para el adecuado desarrollo de las determinaciones que establece y considerando el alcance y naturaleza de las mismas. El Art. 42.5 de la LOUA establece lo siguiente:

5. El Plan Especial y el Proyecto de Actuación contendrán al menos las siguientes determinaciones: A) Administración pública entidad o persona promotora de la actividad con precisión de los datos necesarios para su plena identificación. B) Descripción detallada de la actividad que en todo caso incluirá: a) Situación emplazamiento y delimitación de los terrenos afectados. b) Caracterización física y jurídica de los terrenos. c) Características socioeconómicas de la actividad. d) Características de las edificaciones, construcciones, obras e instalaciones que integre, con inclusión de las exteriores necesarias para la adecuada funcionalidad de la actividad y de las construcciones, infraestructuras y servicios públicos existentes en su ámbito territorial de incidencia.



e) Plazos de inicio y terminación de las obras, con determinación, en su caso, de las fases en que se divida la ejecución. C) Justificación y fundamentación, en su caso, de los siguientes extremos: a) Utilidad pública o interés social de su objeto. b) Viabilidad económico-financiera y plazo de duración de la cualificación urbanística de los terrenos, legitimadora de la actividad. c) Procedencia o necesidad de la implantación en suelo no urbanizable, justificación de la ubicación concreta propuesta y de su incidencia urbanístico-territorial y ambiental, así como de las medidas para la corrección de los impactos territoriales o ambientales. d) Compatibilidad con el régimen urbanístico de la categoría de suelo no urbanizable, correspondiente a su situación y emplazamiento. e) No inducción de la formación de nuevos asentamientos. O) Obligaciones asumidas por el promotor de la actividad, que al menos estarán constituidas por: a) Las correspondientes a los deberes legales derivados del régimen de la clase de suelo no urbanizable. b) Pago de la prestación compensatoria en suelo no urbanizable y constitución de garantía, en su caso, de acuerdo con lo regulado en el artículo 52.4 y 5 de esta Ley. c) Solicitud de licencia urbanística municipal en el plazo máximo de un año a partir de la aprobación del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación, salvo en los casos exceptuados por esta Ley de la obtención de licencia previa. E) Cualesquiera otras determinaciones que completen la caracterización de la actividad y permitan una adecuada valoración de los requisitos exigidos. 6. Cuando la actuación tenga la condición, además, de Actuación con 1ncidencia en la Ordenación del Territorio, de conformidad con el artículo 30 y el apartado 11 del Anexo de la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, el Plan Especial o Proyecto de Actuación deberá especificar asimismo las incidencias previsibles en la ordenación del territorio, en la forma prevista en el artículo 31 de la citada Ley. Todo ello a los efectos de la emisión del informe prevenido en el artículo 30 del mismo texto legal con carácter previo a la aprobación de aquéllos. 7. El Plan Especial o el Proyecto de Actuación se formalizará en los documentos necesarios, incluidos planos, para expresar con claridad y precisión las determinaciones a que se refieren los dos apartados anteriores.



2. MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA ACTIVIDAD

2.1. DESCRIPCIÓN DE LA ACTIVIDAD Se pretende implantar en la parcela objeto del presente Proyecto de Actuación una actividad turística-recreativa, consistente en la implantación de un albergue y sus instalaciones complementarias. En la finca, objeto del Proyecto de Actuación, se ubican unas edificaciones e infraestructuras a falta de concluir, pertenecientes al proyecto de un camping que posteriormente quedó paralizado. En concreto:

- Un edificio principal de recepción del camping, de los que se encuentran parcialmente edificados tres módulos y de los otros dos restantes tan solo quedó ejecutada la cimentación.

- Trece módulos de bungalows, también parcialmente ejecutados. - Rotonda de entrada al camping y viarios interiores, de los que la infraestructura

existente es prácticamente nula. Es intención del Ayuntamiento, por un lado, impedir que dichas instalaciones continúen desocupadas y sin mantenimiento para que no se produzca un deterioro medioambiental de la zona, y por otro dotar al municipio de la mayor y más atractiva oferta turística-recreativa posible, por lo que ha decidido destinar dicha finca a la instalación y explotación de un albergue y sus instalaciones complementarias, actividad prácticamente inexistente en el municipio y para la que se ha detectado una gran demanda. Las condiciones urbanísticas vigentes para la parcela posibilitan la actuación, si bien deberá tramitarse para ello los documentos urbanísticos, técnicos y medioambientales preceptivos. - Uso y Disfrute Público La intervención tiene la intención de la puesta en valor de la finca municipal, actualmente muy degradada y sin gran valor ecológico, con una clara vocación de uso público turístico-recreativo. Para ello, entre los objetivos de la actuación se citan: . Mejora del acceso . Creación de una zona de recepción, salón social y restauración. . Creación de una zona de aparcamiento. . Cración de zona de piscinas y juego de niños. . Mantenimiento y limpieza del entorno evitando espacios residuales sin tratar. - Impacto Visual El Impacto Visual de la Actuación es prácticamente nulo debido a las características de la actividad, la ubicación de la finca y la adecuación del proyecto a las edificaciones existentes. En cualquier caso la actuación mejorará la situación actual de la finca, actualmente en desuso y degradada. Para ello se adecuará y renovará la edificación y construcciones existentes, de baja calidad visual y ambiental en general.



El impacto visual de la actuación es estudiado de manera detallada por el estudio medioambiental que se incorpora como anexo e este proyecto, redactado por la empresa Emasig, S.L. - Uso de los Recursos Hídricos La actuación requiere del uso de recursos hídricos, siendo estos suministrados desde la red general. El uso de recursos hídricos de la actuación es estudiado de manera detallada por el estudio medioambiental que se incorpora como anexo e este proyecto, redactado por la empresa Emasig, S.L. - Eficiencia Energética Las construcciones deberán cumplir con la regulación específica en cuanto a eficiencia energética. La eficiencia energética de la actuación es estudiada de manera detallada por el estudio medioambiental que se incorpora como anexo e este proyecto, redactado por la empresa Emasig, S.L. - Energías Renovables Las construcciones deberán cumplir con la regulación específica en cuanto a energías renovables. La aplicación de energías renovables en la actuación es estudiada de manera detallada por el estudio medioambiental que se incorpora como anexo e este proyecto, redactado por la empresa Emasig, S.L. 2.2. SITUACIÓN, EMPLAZAMIENTO Y DELIMITACIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS - Situación y Emplazamiento La finca objeto de la actuación se ubica en el término municipal de Hornachuelos, en la carretera CO-141 s/n. Es de titularidad municipal y cuenta con una superficie total según medición topográfica de 58.767,15 m2. La superficie sobre la que se actúa, dentro de esta finca es 5.406,35 m2. El acceso se prevé desde la c/ Islas Canarias, a través de un camino ubicado en otra finca, también de titularidad municipal. Se adjuntan planos de ubicación y emplazamiento, así como topográfico de la finca. - Delimitación de los Terrenos La finca es de titularidad del Ayuntamiento de Hornachuelos y sus datos resultan del Registro de la Propiedad de Posadas: Municipio: Hornachuelos



Naturaleza de la finca: Rústica Sitio la Barquera Superficie: Terreno 4Ha 28ª 47Ca Linderos:

- Norte: Cañada que va a las Huertas - Sur: Dehesa del Cuervo - Este: Dehesa del Cuervo - Oeste: Olivares de Herederos de Baldomero Hurraco

Descripción: Rústica. –Haza de Tierra Calma al sitio llamado la Barquera del término de Hornachuelos. La mencionada finca se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de Posadas al Tomo 1024, libro 92, folio 224, alta 18. Se adjunta como anexo nota simple informativa. La superficie total de la finca afectada es de 58.767,15m2 según reciente medición topográfica. El carril de acceso a la citada finca se encuentra situado en otra colindante, denominada La Varquera, también de propiedad municipal. Es una suerte de tierra de forma muy irregular, semicircular, con una superficie de seis hectáreas, dieciocho áreas y cuyos linderos son los siguientes: De Norte a Este con el Casco Urbano de la Barriada de Cortijuelo, Carretera de San Calixto, Huerta de propiedad de D. José Olmo Paz, de nuevo con la Carretera de San Calixto y olivar propiedad de D. Laureano Montoto; y al Oeste con la Parcela nº9 del Ayuntamiento, olivae de D. Manuel Rejano Urraco y de D. José Palencia Carrasco y Vicente López Cárdenas. 2.3. CARACTERIZACIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS - Características Físicas del Ámbito

Topografía y geología El terreno del ámbito de actuación presenta una topografía en pendiente descendente, siendo su cota superior la situada al sur de (+129,50m) y descendiendo en su dirección al Noreste hasta la cota (+124,00m). Los terrenos en los que se localiza el Proyecto de Actuación se asienta geológicamente en la Zona de Ossa-Morena (ZOM). La geología de la parcela es estudiada de manera detallada por el estudio medioambiental que se incorpora como anexo e este proyecto, redactado por la empresa Emasig, S.L.

Hidrología El término de Hornachuelos pertenece a la cuenca hidrográfjca del Guadalquivir, el cual atraviesa la parte sur del mismo; pero además podemos subdividilo en las siguientes subcuencas: Bembézar y Retortillo, ambos en su margen derecha, siendo el primero su principal afluente por dicha margen. Los perfiles de estos ríos son de valles en "V' debido a su activa erosión. Las tres cuencas presentan, desde el punto hidrológico, características comunes, al tratarse de ríos que nacen



en Sierra Morena y desembocan en el Guadalquivir, después de un corto trayecto que les obliga a salvar, en pocos kilómetros desniveles que oscilan entre 600 y 400 m, lo que le confiere gran velocidad a sus aguas y un fuerte poder erosivo. El régimen hídrico de estos cursos (pluvial) es el propio de la región mediterránea de montaña en la que se localizan, marcado por fuertes oscilaciones de caudal interanuales, consecuencia de la irregularidad de las precipitaciones y de un régimen anual con un mínimo estival muy acentuado y un máximo invernal. Sin embargo, la existencia de los embalses del Retortillo, Bembézar y de la ha modificado el régimen natural de estos ríos, aguas debajo de las presas en en ellos mismo. Próximo a la zona se encuentra la Presa de Derivación del Bembézar. La hidrología e hidrogeología de la parcela es estudiada de manera detallada por el estudio medioambiental que se incorpora como anexo e este proyecto, redactado por la empresa Emasig, S.L.

Fauna y vegetación La fauna y vegetación de la parcela son estudiados de manera detallada por el estudio medioambiental que se incorpora como anexo e este proyecto, redactado por la empresa Emasig, S.L.

Paisaje Desde la parcela y dada su ubicación en altura con pendiente descendiente se contempla un variado paisaje hacia el entorno del Embalse de Bembézar. El paisaje de la parcela es estudiado de manera detallada por el estudio medioambiental que se incorpora como anexo e este proyecto, redactado por la empresa Emasig, S.L.

Clima Es Mediterráneo, con inviernos suaves y húmedos y veranos largos y calurosos. Los otoños y primaveras son húmedos y de temperaturas agradables. Los meses más lluviosos son de Octubre a Marzo y los más secos Julio y Agosto. Los meses más cálidos son Julio y Agosto, y el más frío Enero.

El clima de la parcela es estudiado de manera detallada por el estudio medioambiental que se incorpora como anexo e este proyecto, redactado por la empresa Emasig, S.L.

- Usos y Edificaciones Actualmente existen en la parcela edificaciones parcialmente construidas y en estado de abandono:

- Un edificio principal de recepción del camping, de los que se encuentran parcialmente edificados tres modulos y de los otros dos restantes tan solo quedó ejecutada la cimentación.

- Trece módulos de bungalows, también parcialmente ejecutados. - Rotonda de entrada al camping y viarios interiores, de los que la infraestructura

existente es prácticamente nula.



- Infraestructuras Existentes

Red viaria El acceso se efectuará manteniendo el actual, que se produce de manera fácil y directa desde la calle Islas Canarias a través de un carril terrizo tal y como figura en los planos.

Red de abastecimiento de agua La actividad a implantar no requiere de especial consumo de agua, siendo suficiente el actual caudal suministrado a las instalaciones municipales existentes desde la red general del municipio. La acometida actual es válida y se encuentra a pie de parcela según se detalla en el plano topográfico.

Red de saneamiento

La acometida actual es válida y se encuentra a pie de parcela según se detalla en el plano topográfico.

Energía eléctrica La actividad a implantar no requiere de especial consumo de energía eléctrica, siendo suficiente la actual potencia suministrada en baja tensión a las instalaciones municipales existentes por la compañía suministradora. La acometida actual es válida y se encuentra a pie de parcela según se detalla en el plano topográfico.

Telefonía La actividad a implantar no requiere de instalación especial de telecomunicaciones, siendo suficiente el actual servicio suministrado a las instalaciones municipales existentes por la compañía suministradora.

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2.4. CARACTERÍSTICAS SOCIOECONÓMICAS DE LA ACTIVIDAD

Desde el punto de vista socioeconómico, los objetivos que se pretenden conseguir con la presente documentación para la implantación del Albergue y sus instalaciones complementarias, serán los siguientes:

- Aumentar la rentabilidad del terreno utilizado para la instalación , ya que en la actualidad la finca se encuentra en desuso y deteriorada, y con la implantación de las instalaciones necesarias para las actividades propuestas, se trata de mejorar la imagen visual de las actuales edificaciones abandonadas y potenciar la flora y la fauna de la finca, que en la actualidad se encuentra muy escasa.

- Contribución al desarrollo económico de la zona, con la organización periódica de talleres de actividades, ocio al aire libre, etc., y la consiguiente afluencia al Municipio de estas personas y lo que estos arrastren.

- Creación de puestos de trabajo, especialmente para la población de la zona, tanto para la construcción de las instalaciones, como para su posterior uso y mantenimiento.

Los puestos de trabajo directos e indirectos encuadrados en la actividad serán:

- Recepcionista: 2 - Encargado: 1 - Administrativo: 1 - Técnico de mantenimiento: 1 - Comercial: 1 - Vigilante: 1 - Limpieza: 2 - Jardinero:1 - Conductor autobús: 1 - Cocinero: 1

Total de puestos de trabajo a crear: 12



2.5. CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRUCCIONES, OBRAS E INSTALACIONES

La actividad objeto del presente Proyecto de Actuación consiste en la implantación de un Albergue para 87 personas junto con sus instalaciones complementaras de piscina, aparcamiento, área infantil de juegos, salón social y recepción, comedor y cafetería.

- Objetivos de la Ordenación

Los objetivos de la ordenación son los siguientes:

- Acondicionar y transformar las instalaciones existentes, evitando la falta de mantenimiento y los espacios residuales sin tratar.

- Dar viabilidad a una operación que supone un importante impulso, tanto para el desarrollo de las actividades turístico-recreativas y educacionales en el municipio, como del desarrollo económico y social del entorno.

- Realizar una propuesta modélica y singular, en cuanto a sus niveles de sostenibilidad y conciencia del medio ambiente, adaptación y respeto al terreno y edificaciones existentes.

- Generar una propuesta de bajo impacto sonoro y paisajístico. - Crear numerosos puestos de trabajo para la población local. - Garantizar las condiciones de accesibilidad mediante la eliminación de

barreras urbanísticas, barreras que impidad la movilidad para personas de movilidad reducida, para la prevención de incendios y las labores de mantenimiento.

- Urbanización

Se tratarán y urbanizarán los espacios libres no edificados considerando la configuración de aquellos y su gestión y mantenimiento. Estos son los siguientes:

- aparcamiento para los usuarios y trabajadores y su relación con los edificios. - Zonas de ajardinamiento en piscina y áreas infantiles de juego. - Viales peatonales de acceso a bungalows.

Todos ellos serán tratados mediante un pavimentos ecológicos para exteriores, garantizando así el mantenimiento el aspecto original pero ofreciendo resistencia e impermeabilidad. Se prestará especial atención al ajardinamiento del resto de espacios libres con especies autóctonas y de fácil mantenimiento.

- Edificaciones Las edificaciones proyectadas se adecuan a las existentes, recuperando así las construcciones abandonadas y en desuso, mejorando la calidad visual y ambiental en general.



El programa previsto para la instalación es el siguiente:

- Edificación de zonas comunes, compuesto por:

Zona de recepción y salón social Tienda Cocina Comedor Cafetería Aseos

- Piscinas junto a la edificación de zonas comunes, ubicadas en la zona donde

actualmente se encuentra una cimentación en construcción, eliminando por tanto esta construcción abandonada.

- 12 bungalows para dar alojamiento a 7 personas cada uno, y otro más para dar alojamiento a 3 personas con movilidad reducida. Se prevé la instalación de una pérgola de madera en los accesos a los distintos bungalows.

Cada unidad de alojamiento dispone de salón comedor-cocina, dormitorio doble y otro múltiple. Además, cada unidad se dota con una terraza con pérgola volcada al lindero sur.

- Zona de aparcamiento para usuarios y personal de la instalación.

- Área de juegos infantil. Toda la edificación resultante será de titularidad municipal, si bien se contempla la explotación en régimen de concesión de su uso privativo. Toda la actuación deberá obtener los correspondientes permisos, licencias y autorizaciones de uso en su caso. 2.6. PLAN DE ETAPAS Una vez aprobado el Proyecto de Actuación conforme al artículo 43 de la LOUA, esto es, una vez publicada en el Boletín Oficial de la Provincia, la resolución aprobada del Pleno del Ayuntamiento de Hornachuelos, y una vez concedida la licencia de obras, se entregará el proyecto de Ejecución y de actividad, para ser revisado y aprobado. - Fases Las obras se ejecutarán en una única fase.

- Plazos El plazo de ejecución de las obras será de 8 meses tras la obtención de la Licencia Municipal de Obras y deberán uniciarse en un mes tras la previa presentación del Proyecto de Ejecución.



3. MEMORIA JUSTIFICATIVA

3.1. UTILIDAD PÚBLICA O INTERÉS SOCIAL DE LA ACTIVIDAD La utilidad pública y el interés social de la actuación que justifica la declaración de su interés público es prácticamente una obviedad dado su carácter de equipamiento público de tipo turístico-recreativo. De una manera detallada se puede argumentar en base a: - Divulgación y fomento del conocimiento de los valores naturales de Hornachuelos. Complementación de la oferta turística de calidad

Se observa, desde hace algún tiempo, cómo el municipio de Hornachuelos reclama la necesidad de mejorar los equipamientos turísticos que permitan disfrutar de los entornos rurales y fomentar la divulgación y el conocimiento de los valores naturales del municipio, promocionando un tipo de turismo más amable con la naturaleza, y que fomenta el desarrollo y la cultura local. El albergue es una instalación para estancias cortas y dirigida básicamente a una persona usuaria especializada, interesado en el conocimiento de la comarca, en la naturaleza o en los modos de vida locales. Sus principales finalidades son acoger a visitantes y promocionar el uso público y los valores naturales de entorno. Complementariamente puede apoyar actividades de educación ambiental o similares. La actuación planteada prevé un equipamiento e instalaciones turísticas-recreativas para el ecoturismo, que paliarían las carencias de este tipo de instalaciones en el municipio de Hornachuelos, facilitando el acceso de estas instalaciones a un tipo de turista más responsable con el medio ambiente, que cada vez cobran más importancia a nivel internacional, lo cual mejora la calidad del turismo, a la par que permite dinamizar la economía del municipio.

- Mejora de la calidad visual y ambiental El gran interés público que pueda tener este Proyecto radica en la mejora natural y la adecuación paisajística que tendrá lugar en la finca de titularidad municipal, pues parte de ésta actuación está vinculada a la mejora de las condiciones naturales de esta zona, mediante la recuperación de las edificaciones abandonadas y en desuso, mejorando la calidad visual y ambiental en general. - Generación de puestos de trabajo Un factor importante es la generación de puestos de trabajo de un grado de cualificación apreciable que reportan riqueza al municipio de Hornachuelos. De la explotación del complejo durante su funcionamiento se estima que se generen 12 puestos de trabajo directos estables. La previsión para el proceso de construcción y adecuación de la instalación es que se generen unos 20 puestos de trabajo temporales durante los 8 meses que según el plan de etapas conllevará las obra de construcción y adecuación del complejo.



3.2. JUSTIFICACIÓN DE LA IMPLANTACIÓN EN SUELO NO URBANIZABLE - Procedencia o Necesidad de la Implantación en Suelo No Urbanizable La naturaleza de la actividad que se propone hace en sí misma necesaria su instalación en suelo no urbanizable por tener relación directa con el medio natural y desarrollarse en una superficie amplia y más alejada del tejido urbano para lograr un mejor acercamiento a la naturaleza. Es un lugar que favorece la relajación del turista en su contacto con el mundo animal y floral, alejarse de los ruidos típicos del núcleo de población, requisito indispensable para garantizar el éxito del desarrollo de este tipo de actividad. El albergue y sus instalaciones complementarias están destinadas a un turista ecológico, un estilo de turismo alternativo diferente al turismo tradicional. En él se privilegia la sostenibilidad, la preservación, la apreciación del medio natural, que acoge y sensibiliza a los viajantes. Se entiende por tanto procedente, según lo exigido en el Art. 42.1 de la LOUA, la ubicación de la actividad en suelo no urbanizable no especialmente protegido por la inviabilidad de la implantación en otro tipo de suelo. - Justificación de la Ubicación Concreta Propuesta La parcela donde se va a ubicar está clasificada como suelo no urbanizable y presenta las siguientes características de ubicación:

- Acceso por la red de carreteras existentes. - Proximidad evidente al núcleo urbano de población para el desplazamiento de

los trabajadores. - No existir posibilidad de creación de nuevos núcleos de población ya que todos

los servicios están situados en la ciudad. - Fácil corrección de los impactos producidos durante la actividad, ya que

prácticamente la actividad no produce impacto ambiental. Se entiende por tanto procedente la ubicación de la actividad en la parcela de referencia, por ubicación, estado actual y falta de protección especial ni factores que la desaconsejaran. - Incidencia Urbanístico-Territorial y Ambiental La incidencia urbanístico-territorial y ambiental de la instalación del complejo turístico-recreativo son claramente positivas, ya que la actividad planteada mejora de manera significativamente la situación actual de la finca, que pasaría de un estado de desuso y abandono de edificaiones en construcción, causando un deterioro medioambiental en la zona, a un uso mucho más cuidado y que aporta beneficios turísticos, económicos y ambientales. - Medidas para la Corrección de los Impactos Territoriales o Ambientales En este apartado se estará a lo que resulte de la preceptiva tramitación ambiental con obligación de la obtención de la Autorización Ambiental Unificada (AAU) todo ello en base al anexo medioambiental que se adjunta a este Proyecto redactado por la empresa Emasig, S.L.



3.3. COMPATIBILIDAD CON EL RÉGIMEN URBANÍSTICO El régimen del Suelo No Urbanizable se detalla en el apartado 5.3. “Suelo No Urbanizable” del punto 5 “Ordenación y Calificación” de la Memoria de Ordenación de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Hornachuelos: 5.3.1 Suelo no urbanizable con uso rústico Así, para este tipo de suelo, lo prioritario es definir el concepto de “Núcleo de Población” (artículo 36-b del Reglamento de Planeamiento), marcando, al menos, las restricciones a la edificación y urbanización incontrolada (dado el carácter eminentemente urbano de la Norma), con definición de las condiciones objetivas que pueden dar lugar a la formación de dichos núcleos. La definición de “Núcleo de Población” en nuestro caso vendrá dada como limitación a las expectativas de edificar 2ª residencia y/o instalaciones industriales, dentro del respeto a las zonas de especial protección, mediante uhna definición más amplia que permita ciertas concentraciones de edificación, sin que lleguen a alcanzar la categoría de Urbanización. Siguiendo el Reglamento de Planeamiento en su artículo 36.1º, donde se establecen las condiciones a la definición de “Núcleo de Población” tenemos:

- Garantía de que en todo caso la edificación tendrá el carácter de aislada. - Definición de parcela mínima afectada a la edificación, teniendo en cuenta su superficie y forma. - Retranqueos de la edificación respecto a los límites de la propiedad. - Normas de adaptación al ambiente rural y al paisaje.

El carácter de aislada se extiende a todo el suelo rústico, donde sea admisible, mientras que en el resto será necesario concretarlo en cada caso. No se contempla el uso residencial. Se ejecutan obras de reforma sobre construcciones existentes, teniendo éstas el carácter de aislada, cumpliéndose los requisitos para la no inducción a la formación de “Núcleo de Población”. Con independencia se considerarán otros condicionantes según las distintas utilizaciones. Así a los efectos de ordenación-protección, las restricciones de uso, para los distintos Conjuntos discontinuos indicados en el punto 3.3 de la presente Memoria, serían:

- Áreas de protección del núcleo urbano. Se establecerá una franja alrededor del mismo, siguiendo las barreras naturales, artificiales o en su defecto un mínimo de 200m., donde no se permitirá ningún tipo de construcción, a excepción de aquellas instalaciones propias a la protección de las explotaciones agrícolas.

- Áreas de interés paisajístico, histórico, geológico, etc. En estas áreas se prohibirá todo tipo de construcción. No obstante, en casos excepcionales podrán desarrollarse algunas actuaciones, previa justificación de que no se deteriora la zona protegida, tramitándose por el procedimiento establecido en el artículo 16.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y 44º-45º del Reglamento de Gestión Urbanística o por el desarrollo de un Plan Especial de los definidos en los art.º 78º-79º del R. de Planeamiento.

- Tierras con pendiente inferior al 20%. Sólo se permitirá la construcción e instalaciones anejas a la explotación agropecuaria, incluyendo las viviendas rurales permanentes necesarias para agricultores o ganaderos, en proporción de una por cada 100 Ha o fracción, con una parcela mínima de 5Ha. Y siempre que la forma de la parcela permita alrededor del punto de su emplazamiento, un radio de 50m., siguiendo las características de las edificaciones rurales de la zona. Todo lo anterior, independientemente de acomodarse a las Normas que contengan los Planes del Ministerio de Agricultura (artículo 81º del R. de Planeamiento). Excepcionalmente y como medida de protección y mantenimiento del patrimonio inmobiliario existente, se permitirá la adptación de las casas de labranza para veraneo.

- Protección de ecosistemas.



Se prohibirá todo tipo de actuación que no haya sido fijado, por un Plan Especial de Protección, para los mismos. En las Dehesas y pastizales se permitirá su explotación agraria.

- Restos de suelo rústico. Podrán efectuarse edificios e instalaciones anejas a las instalaciones agropecuarias en las condiciones previstas para tierras con pendiente inferior al 20%.

La finca se ubica en la zona de tierras con pendiente inferior al 20%. Ésta zona es mucho menos restrictiva en cuanto a usos que las áreas de interés paisajístico, histórico, geológico etc., en las que en casos excepcionales sí podrán desarrollarse algunas actuaciones como la que se pretende implantar, previa justificación. Por tanto queda justificada la autorización del uso turístico-recreativo del Albergue y sus instalaciones complementarias mediante la figura del Proyecto de Actuación. En el punto D) “Recreativos, turísticos” (Artículo 33º) del apartado 4 “Usos en Suelo no Urbano” del las Normas sobre regulación de usos y actividades, Capítulo II de las Normas Urbanísticas de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Hornachuelos: Artículo 33º.

1. –Incluyen los usos propios de áreas forastales, actividades ligadas a la naturaleza, explotación de aguas minero-medicinales, viviendas 2ª residencia, áreas de apoyo a carretera, etc., para su tramitación de seguirá lo establecido en el artículo 16.3.2ª del T.R. de la Ley del Suelo, siempre dentro del respeto y protección al Medio Ambiente, siguiendo lo establecido en el art. 138.b)., del mencionado T.R.

2. – Las actividades turísticas que precisen de la existencia de infraestructuras de servicios específicos, como hoteles o campamentos de turismo, quedan prohibidas en el suelo no urbanizable. No obstante lo anterior se permitirá previa autorización de la C.P. de Urbanismo, y una vez presentado el Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental, siempre que las instalaciones sean autoria¡zables en el Plan Especial de Protección del Medio Físico, se encuentren fuera de un área de afección al suelo urbano no menor a 500m., y no se opongan a lo especificado para el Parque Natural de la Sierra de Hornachuelos.

3. – Las áreas aptas para atividades recreativas ligadas a la naturaleza tales como campamentos de turismo o zonas de acampada libre, tendrán necesariamente que apoyarse en el Sistema de Vías Pecuarias. Estas se ordenarán tanto en uso como en capacidad mediante Planeamiento Especial, especificando la capacidad de acogida de cada una de ellas, con independencia de lo regulado en el punto anterior.

La actividad de Albergue y sus instalaciones complementarias que se pretende implantar no precisan de la existencia de infraestructuras de servicios específicos ya que en la actualidad ya cuenta con ellas y tan solo de pretende ejecutar obras de reforma sobre construcciones existentes. No obstante se cumplen todas las condiciones establecidas en el artículo 49. “Instalación deportiva y recreativa” de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal y Complementarias en Suelo no Urbanizable de la provincia de Córdoba. Según el artículo 8 “Clasificación y categorías del suelo” de las Normas Urbanísticas de la adaptación parcial de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Hornachuelos a la LOUA, la finca donde se pretende implantar la actividad se clasifica como Suelo No Urbanizable de carácter natural o rural y se cumplen las medidas para evitar la formación de nuevos asentamientos establecidas en los artículos 123 y 134 a 152 de las Normas Urbanísticas de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal de Hornachuelos, así como el artículo 52.6 de la LOUA . Además, en la propuesta de Ordenación y Zonificación del PORN se establece en el aparatado 4.1.7. “Régimen de suelo y Ordenación Urbana”, lo siguiente:



“La demanda de suelo para las construcciones destinadas a uso turístico, industrial, equipamiento urbano y uso terciario en el Parque Natural, se resolverá preferentemente en los núcleos urbanos consolidados o en áreas contiguas, definidos como tales en las normas urbanísticas correspondientes, favoreciendo su conexión con los sistemas generales de abastecimiento y saneamiento”. 3.4. JUSTIFICACIÓN DE LA NO INDUCCIÓN A LA FORMACIÓN DE NUEVOS ASENTAMIENTOS Como se ha explicado en apartados anteriores la actividad no induce a la formación de nuevos asentamientos. Además no se contempla el uso residencial ni tampoco éste existe en la parcela. Se ejecutan obras de reforma sobre construcciones existentes, y las nuevas edificaciones son muy limitadas en relación a la superficie de la parcela (construcción de piscina y pérgolas exteriores). No se abren nuevas vías ni se amplían redes de servicios. Se proyecta la dotación necesaria y suficiente y las conexiones a los servicios existentes. 3.5. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA Y DURACIÓN DE LA CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA DE LOS TERRENOS - Viabilidad económico-financiera de la actividad Coste de la inversión: Los costes unitarios para la ejecución material de las obras son los siguientes: Superficie (m2) €/m2 € G5. Albergue (pensiones) 706,55 582,16 411.325,15 G1. Edificación zonas comunes 306,25 420,43 128.756,69 J1. Parques infantiles al aire libre 256,10 80,86 20.708,25 I8. Piscina de más de 150m2 199,25 258,72 51.549,96 N12. Tratamiento de espacios intersticiales de un conjunto 3.938,20 32,34 127.361,39 Obras exteriores ámbito 2.250,00 6,75 15.187,50 TOTAL 754.888,93 Para la cuantificación de los honorarios técnicos, gastos de notaría y registro y las tasas se han tomado como referencia, en cada caso, las tarifas oficiales. De acuerdo con los datos de partida anteriores y a las superficies estimadas de cada uso, el coste total de la inversión se resume en el siguiente cuadro, haciendo la salvedad que los datos son siempre aproximados y que se definirán en el correspondiente proyecto de ejecución. EJECUCIÓN MATERIAL DE LAS OBRAS 754.888,93

19,00% GG+ BI 143.428,90

21,00% IVA 188.646,74

PRESUPUESTO DE CONTRATA 1.086.964,57



4,10% TASAS URBANÍSTICAS, 30.950,45

4,50% HONORARIOS, ESTUDIOS TÉCNICOS… 33.970,00

7,50% GASTOS GENERALES 56.616,67

IMPORTE TOTAL DE LA INVERSIÓN 1.208.501,69 Previsión anual de gastos: En los gatos de personal se ha tenido en cuenta, un promedio inicial de 5 trabajadores a jornada completa, a razón de 1.750 euros/mensuales, incluida la seguridad social.

- Gastos de personal: 105.000€. - Arrendamiento: 20.000€. - Primas de seguros: 2.000€ - Publicidad, propaganda: 3.000€ - Reparación y conservación: 5.000€ - Gastos financieros: 5.000€ - Varios: 5.000€

GASTOS ANUALES TOTALES: 145.000€. Previsión anual de ventas: El complejo cuenta con trece bungalows para la explotación de albergue, siendo el total de 87 plazas. Según el grado de ocupación por plaza en Andalucía, para el año 2016 del Instituto Nacional de Estadística es del 24,50%. La naturaleza del complejo permitirá además, programar otras actividades con rendimiento económico como talleres, excursiones, etc. En total, las previsiones de ventas anuales serían:

- Pernoctaciones: 87plazasx 24,50%x365 días= 7.780 pernoctaciones/año. Estimando un coste de 20€/persona y noche: 155.600€/año.

- Actividades para colegios, colectivos y resto de usuarios: 3.000 usuarios x 20€/actividad= 60.000€.

- Servicios de comedor y cafatería: 80.000€. INGRESOS ANUALES TOTALES: 295.600€. RESULTADO BRUTO: 150.600€.



El presente Proyecto de Actuación está promovido por el Ayuntamiento de Hornachuelos, si bien este organismo no será quien finalmente desarrolle la actividad ya que la construcción y explotación de la misma será llevada a cabo por el licitador que resulte ganador del concurso de concesión del uso demanial de los terrenos, que se tramita de forma simultánea y condicionada al primero. El estudio de viabilidad económico-financiero real de la actividad a implantar será el que resulte de la oferta ganadora se dicho concurso. - Duración de la cualificación urbanística de los terrenos

La duración de la cualificación urbanística de los terrenos será de 25 años, que se entiende necesario para amortizar la inversión.

3.6. SOLVENCIA TÉCNICA No es posible acreditar la solvencia del titular de la explotación dado que éste será el licitador ganador del concurso que se convocará a tal fin. Entre las condiciones exigidas por el concurso a los licitadores para la simple presentación y admisión de sus ofertas existe la de la justificación de su solvencia técnica, que deberán acreditar de una manera concreta y mucho más exigente que la que sería exigible para la tramitación de un Proyecto de Actuación ya que así lo exige la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. En cualquier caso el Ayuntamiento de Hornachuelos como institución pública al frente de la promoción de todo el procedimiento garantiza por sí misma con sus propios medios la solvencia técnica del mismo. 4. OBLIGACIONES ASUMIDAS POR EL PROMOTOR

4.1. DEBERES LEGALES DERIVADOS DEL RÉGIMEN DEL SUELO

El artículo 52 “Régimen del suelo no urbanizable”, de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, en su punto 4 dice:

4 . C u a n d o l a o r d e n a c i ó n u r b a n í s t i c a o t o r g u e l a p o s i b i l i d a d d e l l e v a r a c a b o e n e l s u e l o c l a s i f i c a d o c o m o n o u r b a n i z a b l e a c t o s d e e d i f i c a c i ó n , c o n s t r u c c i ó n , o b r a s o i n s t a l a c i o n e s n o v i n c u l a d o s a l a e x p l o t a c i ó n a g r í c o l a , p e c u a r i a , f o r e s t a l o a n á l o g a , e l p r o p i e t a r i o p o d r á m a t e r i a l i z a r é s t o s e n l a s c o n d i c i o n e s d e t e r m i n a d a s p o r d i c h a o r d e n a c i ó n y p o r l a a p r o b a c i ó n d e l p e r t i n e n t e P l a n E s p e c i a l o P r o y e c t o d e A c t u a c i ó n y , e n s u c a s o , l i c e n c i a . E s t o s a c t o s t e n d r á n u n a d u r a c i ó n l i m i t a d a , a u n q u e r e n o v a b l e , n o i n f e r i o r e n n i n g ú n c a s o a l t i e m p o q u e s e a i n d i s p e n s a b l e p a r a l a a m o r t i z a c i ó n d e l a i n v e r s i ó n q u e r e q u i e r a s u m a t e r i a l i z a c i ó n . E l p r o p i e t a r i o d e b e r á a s e g u r a r l a p r e s t a c i ó n d e g a r a n t í a p o r c u a n t í a m í n i m a d e l d i e z p o r c i e n t o d e d i c h o i m p o r t e p a r a c u b r i r l o s g a s t o s q u e p u e d a n d e r i v a r s e d e i n c u m p l i m i e n t o s e i n f r a c c i o n e s , a s í c o m o l o s r e s u l t a n t e s , e n s u c a s o , d e l a s l a b o r e s d e r e s t i t u c i ó n d e l o s t e r r e n o s . ”


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ANEXOS

ANEXO 1. JUSTIFICACIÓN AMBIENTAL ANEXO 2. NOTA SIMPLE INFORMATIVA DE LA PARCELA

PLANOS

proyecto de actuaciÓn albergue e … · - uso de los recursos hídricos - eficiencia energética -...

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