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PROSPECTO DE INVERSIÓN FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS

Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras- FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el portafolio de esta.

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PROSPECTO DE INVERSIÓN

FONDO INMOBILIARIO CERRADO POR COMPARTIMENTOS

ADMINISTRADA POR

La inscripción en la Bolsa de Valores de Colombia no garantiza la bondad del valor ni la solvencia

del emisor



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Tabla de contenido

1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CARTERA COLECTIVA APLICABLES A TODOS LOS

COMPARTIMENTOS .................................................................................................................................................... 7

1.1 ASPECTOS GENERALES .......................................................................................................................... 7

1.1.1 Denominación y naturaleza de la Cartera Colectiva ..................................................... 7

1.1.2 Sociedad Administradora ........................................................................................................... 7

1.1.3 Sede ....................................................................................................................................................... 8

1.1.4 Duración de la cartera .................................................................................................................. 8

1.1.5 Carácter de las obligaciones ..................................................................................................... 8

1.1.6 Bienes de la cartera........................................................................................................................ 9

1.1.7 Garantías ............................................................................................................................................ 9

1.1.8 Revisor Fiscal .................................................................................................................................... 9

1.1.9 Periodo para la recepción de recursos ................................................................................. 9

1.1.10 Monto mínimo de participaciones ...................................................................................... 10

1.1.11 Monto máximo de participaciones ..................................................................................... 10

1.1.12 Mandato que el inversionista confiere a la Sociedad Administradora ............. 10

1.1.13 Mecanismos de información adicionales al prospecto ............................................. 10

1.2 POLÍTICA DE INVERSIÓN .................................................................................................................... 10

1.2.1 Objetivo de inversión ................................................................................................................ 11

1.2.2 Activos aceptables para invertir .......................................................................................... 11

1.2.2.1 Activos inmobiliarios ............................................................................................................ 11

1.2.2.2 Activos no inmobiliarios ..................................................................................................... 13

1.2.3 Proceso de inversión .................................................................................................................. 14

1.2.4 Estrategia de inversión ............................................................................................................. 22

1.2.4.1 Criterios de inversión ............................................................................................................ 22

1.2.4.2 Diversificación y límites de inversión ........................................................................... 24

1.2.4.2.1 Activos Inmobiliarios .................................................................................................... 24

1.2.4.2.2 Otros Activos ..................................................................................................................... 26



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1.2.5 Endeudamiento ............................................................................................................................ 27

1.2.5.1 Objetivos del endeudamiento ......................................................................................... 27

1.2.5.2 Política de endeudamiento................................................................................................ 27

1.2.6 Co-inversiones con terceros ................................................................................................... 29

1.2.7 Operaciones de cobertura y derivados financieros .................................................... 30

1.2.8 Suscripción de contratos con activos inmobiliarios como activos subyacentes

30

1.2.9 Selección de intermediarios ................................................................................................... 33

1.3 APORTES, REDENCIONES Y DISTRIBUCIONES ......................................................................... 45

1.3.1 Vinculación a la cartera y constitución de participaciones ..................................... 46

1.3.2 Aportes en especie ...................................................................................................................... 47

1.3.3 Monto mínimo de inversión y permanencia .................................................................. 48

1.3.4 Número mínimo de inversionistas ...................................................................................... 49

1.3.5 Inversiones de la Sociedad Administradora ................................................................... 49

1.3.6 Compromisos y Llamados de capital ................................................................................. 49

1.3.7 Distribución del mayor valor de la participación ......................................................... 49

1.3.8 Redención de participaciones ............................................................................................... 50

1.3.8.1 Redenciones parciales y anticipadas ............................................................................ 51

1.3.9 Liquidez de la inversión ........................................................................................................... 53

1.3.9.1 Distribución del flujo de caja operativo ...................................................................... 53

1.3.9.2 Negociabilidad de los derechos de inversión ........................................................... 53

1.4 NATURALEZA Y CARACTERISTICAS DE LOS DERECHOS ..................................................... 53

1.4.1 Representación de los aportes de la Cartera Colectiva ............................................. 53

1.4.1.1 Características de los valores representativos de los derechos de inversión

54

1.4.1.2 Inscripción en el RNVE y en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) .............. 55

1.4.2 Comprobante de inversión ..................................................................................................... 55

1.4.3 Constancia de depósito o Certificado de Valores en Depósito ............................. 56

1.5 VALORACIÓN ........................................................................................................................................... 56



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1.5.1 Valor inicial de los derechos ................................................................................................... 56

1.5.2 Valoración de la cartera colectiva ....................................................................................... 56

1.5.2.1 Valoración de activos inmobiliarios .............................................................................. 57

1.5.2.2 Valoración de los ingresos provenientes de activos inmobiliarios ................ 59

1.5.2.3 Valoración de las inversiones en otros activos ........................................................ 60

1.5.2.4 Valor de la Cartera Colectiva ............................................................................................. 60

1.5.2.5 Valor de la unidad .................................................................................................................. 61

1.5.2.6 Periodicidad de valoración ................................................................................................ 61

1.6 REMUNERACIÓN Y GASTOS.............................................................................................................. 61

1.6.1 Remuneración de la Sociedad Administradora ............................................................ 62

1.6.1.1 Efecto de cambios en el tratamiento tributario de las comisiones cobradas

por Sociedades Comisionistas de Bolsa en lo referente al impuesto a las ventas IVA

62

1.6.1.2 Comisión por administración ........................................................................................... 62

1.6.1.3 Comisiones no recurrentes ................................................................................................ 62

1.6.1.3.1 Comisión de colocación ............................................................................................... 62

1.6.1.3.2 Comisión de estructuración ....................................................................................... 63

1.6.1.4 Comisión de éxito ................................................................................................................... 64

1.6.1.4.1 Objetivo ............................................................................................................................... 64

1.6.1.4.2 Determinación del periodo de cálculo ................................................................. 64

1.6.1.4.3 Metodología de cálculo................................................................................................ 67

1.6.1.4.4 Condiciones para el pago de la comisión de éxito .......................................... 71

1.6.1.4.5 Selección del proveedor o proveedores de servicios de avalúo

inmobiliario ............................................................................................................................................. 72

1.6.1.5 Cesión de comisiones............................................................................................................ 74

1.6.1.6 Facultad que tiene la Sociedad Administradora de asumir del costo de

servicios de consultoría/asesoría especializada ......................................................................... 75

1.6.2 Gastos a cargo de la Cartera y prelación de pago ........................................................ 75

1.7 INFORMACIÓN ........................................................................................................................................ 79



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1.7.1 Revelación de información ..................................................................................................... 79

1.7.2 Información a inversionistas.................................................................................................. 80

1.7.3 Extracto de cuenta ...................................................................................................................... 80

1.7.4 Informe de gestión y rendición de cuentas .................................................................... 81

1.7.5 Ficha técnica................................................................................................................................... 81

2. DE LOS COMPARTIMENTOS Y CLASES DE INVERSIONISTAS ...................................................... 82

2.1. TITULARIDAD DE LOS ACTIVOS, PASIVOS Y OBLIGACIONES DE LA CARTERA

COLECTIVA .............................................................................................................................................................. 82

2.2. DERECHOS DE VOTO Y DERECHOS ECONÓMICOS ................................................................ 82

2.3. CREACIÓN DE NUEVOS COMPARTIMENTOS ............................................................................ 83

2.4. COMPARTIMENTOS DE LA CARTERA COLECTIVA .................................................................. 83

2.4.1. ........................................................ 83

2.4.1.1. ......................................................................... 84

2.4.1.2. Remuneración de la Sociedad Administradora ....................................................... 85

2.4.1.2.1. Comisión por administración .................................................................................. 85

2.4.1.2.2. Comisión de colocación .............................................................................................. 85

2.4.1.2.3. Comisión de estructuración ...................................................................................... 85

2.4.1.2.4. Comisión de éxito .......................................................................................................... 86

2.4.1.3. Vinculación al compartimento, adiciones y constitución de

participaciones ............................................................................................................................................ 87

2.4.1.3.1. Compromisos de capital ............................................................................................. 87

2.4.1.3.2. Monto mínimo de compromiso de capital inicial........................................... 89

2.4.1.3.3. ................................................................... 89

2.4.1.3.4. ............................................... 90

2.4.1.3.5. .............. 90

2.4.1.3.6. ................. 92

2.4.1.3.7. Aportes en especie ........................................................................................................ 93

2.4.1.4. Convertibilidad de los valores ..................................................................................... 93

2.4.2. ...................................................... 95



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2.4.2.1. ................................................................. 95

2.4.2.2. Remuneración de la Sociedad Administradora .................................................. 95

2.4.2.2.1. Comisión por administración .................................................................................. 95

2.4.2.2.2. Comisión de colocación .............................................................................................. 96

2.4.2.2.3. Comisión de estructuración ...................................................................................... 96

2.4.2.2.4. Comisión de éxito .......................................................................................................... 97

2.4.2.3. Vinculación al compartimento, adiciones y constitución de

participaciones ............................................................................................................................................ 97

2.4.2.3.1. Monto mínimo de inversión ..................................................................................... 98

2.4.2.3.2. Aportes en especie ........................................................................................................ 98



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1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CARTERA COLECTIVA APLICABLES A TODOS LOS

COMPARTIMENTOS

1.1 ASPECTOS GENERALES

1.1.1 Denominación y naturaleza de la Cartera Colectiva

La Cartera Colectiva que se regula por este reglamento se denominará FONDO INMOBILIARIO

CERRADO POR COMPARTIMENTOS . Cuando en el

presente prospecto hace

referencia a BTG PACTUAL FONDO RENTAS INMOBILIARIAS que aquí se reglamenta.

Según la posibilidad consagrada en el Artículo 3.1.2.1.7 del Decreto 2555 de 2010 o en aquellas

normas que lo sustituyan, complementen, modifiquen o deroguen, la Cartera Colectiva tendrá

diversas clases de inversionistas bajo el presente prospecto y plan de inversiones. Las diversas

clases de inversionistas diferirán entre sí por las comisiones cobradas por la Sociedad

Administradora, los montos mínimos de inversión y compromisos de capital, el mecanismo de

vinculación, entre otros. Ninguna clase de inversionistas será subordinada respecto de las otras

clases; cada inversionista podrá participar de los rendimientos y utilidades de la Cartera

Colectiva a prorrata de su participación global dentro de ésta. Todas las clases de inversionistas

estarán sujetas a la misma política de inversión. La Sociedad Administradora podrá crear nuevas

clases de inversionistas en cualquier momento durante el término de duración de la Cartera

Colectiva. Lo anterior no se considerará una reforma o cambio al reglamento, siempre y cuando

no se modifiquen los derechos de las otras clases de inversionistas. Cada clase de inversionistas

dará lugar a un compartimento y por consiguiente a la emisión de sus propios valores

automáticamente inscritos en el RNVE y cuya oferta pública se entenderá autorizada por la

Superintendencia Financiera según lo dispuesto en los Artículos 3.1.5.1.5 y 5.2.2.1.3 del Decreto

2555 de 2010.

El Capítulo 1 del presente prospecto regula todos aquellos aspectos que son comunes a las

diferentes clases de inversionistas y sus respectivos compartimentos. Los elementos específicos

a cada clase de inversionistas y su respectivo compartimento serán regulados en el Capítulo 2 del

presente prospecto.

1.1.2 Sociedad Administradora

La Sociedad Administradora es BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A Sociedad Comisionista de

Bolsa, entidad legalmente constituida mediante escritura pública número 1192 del 15 de marzo

de 1.968, otorgada en la notaría 3ª del círculo de Medellín, con matrícula de registro mercantil

número 21-001313-04 y NIT 890.907.157-0. Esta sociedad está inscrita en el Registro Nacional de



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Agentes del Mercado (RNAM), tal y como consta en la Resolución 38 de 1981 de la Comisión

Nacional de Valores (hoy Superintendencia Financiera de Colombia).

Para efectos del presente prospecto BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A

que administra la Cartera Colectiva.

1.1.3 Sede

La sede de la Cartera Colectiva será el mismo lugar donde funcionen las oficinas principales de la

Sociedad Administradora, ubicadas en la actualidad en la Carrera 43 A No. 1 50 Torre 2 Piso 10 de

Medellín. Todos los libros y documentos relativos a la Cartera Colectiva se encontrarán en dicho

domicilio. No obstante, se podrán recibir recursos para la Cartera Colectiva en todas las agencias

o sucursales de la Sociedad Administradora. También se podrán recibir recursos en las oficinas

de las entidades con las que la Sociedad Administradora suscriba contratos de corresponsalía,

uso de red de oficinas o similares, teniendo siempre presente que la responsabilidad derivada de

este prospecto es exclusivamente de la Sociedad Administradora. En caso de que se suscriban

contratos de corresponsalía, uso de red de oficinas o similares, o se constituyan nuevas agencias

y/o sucursales, estos serán dados a conocer a través de la página de Internet de la Sociedad

Administradora www.btgpactual.com.co y conforme a lo dispuesto en las normas que resulten

aplicables.

1.1.4 Duración de la cartera

La Cartera Colectiva tendrá una duración igual a la de la Sociedad Administradora, cuyo término

se extiende hasta el 31 de Diciembre del año 3.000. Sin perjuicio de lo anterior, la Sociedad

Administradora podrá decretar redenciones parciales y anticipadas o distribuciones del mayor

valor de la participación según lo establecido en los Artículos 3.1.5.2.3 y 3.1.5.2.4 del Decreto 2555

de 2010. Dicha posibilidad, sin embargo, no implica una desnaturalización de la Cartera Colectiva

como una cartera colectiva cerrada. En consecuencia, los inversionistas sólo podrán exigir a la

Sociedad Administradora la redención de sus participaciones al final del término de duración de

la Cartera Colectiva, sin perjuicio de la posibilidad que tienen de vender sus participaciones en el

mercado secundario antes del vencimiento de dicho término.

1.1.5 Carácter de las obligaciones

Las obligaciones de la Sociedad Administradora relacionadas con la gestión de la Cartera

Colectiva son de medio y no de resultado. Los aportes entregados por los inversionistas a la

Cartera Colectiva no constituyen depósitos, ni generan para la Sociedad Administradora las

obligaciones propias de una institución de depósito y no están amparados por el seguro de

depósito del Fondo de Garantías de Instituciones Financieras FOGAFÍN, ni por ninguno otro de

http://www.bolsayrenta.com/



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dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de inversión

derivados de la evolución de los activos que componen el portafolio de ésta.

1.1.6 Bienes de la cartera

De conformidad con lo dispuesto por el Artículo 68 de la Ley 964 de 2005, y todas aquellas normas

que lo sustituyan, modifiquen, complementen o deroguen, los bienes de la Cartera Colectiva no

hacen parte del patrimonio de la Sociedad Administradora ni del patrimonio de otras Carteras

Colectivas, Fondos de Capital Privado u otros vehículos de inversión administrados por ésta. Por

consiguiente, los bienes de la Cartera Colectiva constituirán un patrimonio independiente y

separado de la Sociedad Administradora y de aquellos activos que ésta administre en virtud de

otros negocios, destinado exclusivamente al desarrollo de las actividades descritas en el

presente prospecto y al pago de las obligaciones que se contraigan con respaldo y por cuenta

de la Cartera Colectiva, sin perjuicio de la responsabilidad profesional que le asiste a la Sociedad

Administradora por la gestión y el manejo de los recursos.

En consecuencia, los bienes de la Cartera Colectiva no constituyen prenda general de los

acreedores de la Sociedad Administradora ni de los acreedores de otras Carteras Colectivas,

Fondos de Capital Privado u otros vehículos de inversión administrados por ésta. Los bienes de

la Cartera Colectiva estarán excluidos de la masa de bienes que pueda llegar a conformarse para

efectos de cualquier procedimiento mercantil o de otras acciones legales que puedan afectar a

la Sociedad Administradora o a otras Carteras Colectivas, Fondos de Capital Privado o vehículos

de inversión administrados por ésta. Cada vez que la Sociedad Administradora actúe por cuenta

de la Cartera Colectiva, se entenderá que compromete únicamente los bienes de la misma.

1.1.7 Garantías

La Sociedad Administradora ha contratado una póliza de seguro, que estará vigente durante

toda la existencia de la Cartera Colectiva, cuyas coberturas, vigencia y sociedad aseguradora

podrán ser consultadas por los suscriptores en la página de Internet www.btgpactual.com.co.

Esta póliza amparará los riesgos señalados en el Artículo 3.1.3.1.3 del Decreto 2555 de 2010.

1.1.8 Revisor Fiscal

El Revisor Fiscal de la Cartera Colectiva será el mismo que se encuentre desempeñando dichas

funciones para BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A Éste será dado a conocer al público a través de la

página de Internet www.btgpactual.com.co. Los informes del revisor fiscal con respecto a la

Cartera Colectiva, serán independientes de los de la Sociedad Administradora.

1.1.9 Periodo para la recepción de recursos





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La Cartera Colectiva podrá recibir nuevos aportes y/o aceptar nuevos compromisos de capital en

cualquier momento hasta el 31 de Diciembre del año 2.997.

1.1.10 Monto mínimo de participaciones

La Cartera Colectiva deberá tener un patrimonio mínimo de dos mil seiscientos (2.600) salarios

mínimos legales mensuales vigentes. La Sociedad Administradora tendrá un plazo de seis (6)

meses contados a partir de la fecha de la entrada en operación para reunir el monto mínimo de

participaciones.

1.1.11 Monto máximo de participaciones

La Cartera Colectiva no tendrá limitación alguna en cuanto al monto máximo de suscripciones o

de compromisos de capital, excepto la establecida en el Artículo 3.1.3.1.2 del Decreto 2555 de 2010

expedido por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público o en todas aquellas normas que lo

sustituyan, modifiquen, complementen o deroguen.

1.1.12 Mandato que el inversionista confiere a la Sociedad Administradora

En virtud del presente prospecto, cada inversionista de la Cartera Colectiva confiere a la

Sociedad Administradora el mandato de invertir colectivamente los recursos aportados por éste

con los recursos aportados por otros inversionistas y con el fin de obtener resultados colectivos.

Así mismo, confiere a la Sociedad Administradora el mandato para invertir los recursos

obtenidos a través de las operaciones de endeudamiento previstas en el Artículo 3.1.2.1.6 literal

e.) del Decreto 2555 de 2010 en los términos del presente prospecto.

1.1.13 Mecanismos de información adicionales al prospecto

Además del presente prospecto, la Sociedad Administradora ha elaborado el respectivo

Prospecto para la Cartera Colectiva, que contiene información relevante para los inversionistas.

En la página de Internet www.btgpactual.com.co y en las oficinas de atención al público, se

podrá consultar, de manera actualizada, la versión de este prospecto de inversión, del

reglamento, y de la ficha técnica de la Cartera Colectiva.

Adicionalmente, la Cartera Colectiva, en su calidad de emisor del mercado de valores inscrito en

el RNVE, deberá cumplir con sus obligaciones de reporte de información a través del mecanismo

de información relevante cuando a ello haya lugar.

1.2 POLÍTICA DE INVERSIÓN




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1.2.1 Objetivo de inversión

El objetivo de BTG PACTUAL FONDO RENTAS INMOBILIARIAS es proporcionar a los inversionistas

un instrumento de inversión a largo plazo en activos inmobiliarios en Colombia. La Cartera

Colectiva tiene el objetivo dual de generar ganancias de capital y rentas periódicas para los

inversionistas. En atención a lo anterior, la Cartera Colectiva buscará un adecuado equilibrio

entre el potencial de generación de flujo de caja vía contratos de arrendamiento u otros

contratos y el potencial de valorización de los activos que adquiera.

En general, la Cartera Colectiva buscará lograr su objetivo mediante la inversión directa en

activos inmobiliarios, en derechos fiduciarios de patrimonios autónomos, fideicomisos

inmobiliarios o fiducias de inversión o, en general, mediante la inversión en cualquiera de los

activos señalados en la Cláusula 1.2.2 del presente prospecto.

Para lograr su objetivo, la Cartera Colectiva podrá celebrar cualquier tipo de contrato que verse

sobre inmuebles u otros derechos relacionados con inmuebles entre los que se incluyen

contratos de compraventa de bienes inmuebles, contratos de opción de compra o venta de

inmuebles, contratos de promesa de compraventa de inmuebles, contratos de leasing

inmobiliario, incluidos aquellos sobre lotes y terrenos, contratos de anticresis, contratos de

arrendamiento o de promesa de arrendamiento, contratos de arrendamiento con participación

1.2.2 Activos aceptables para invertir

1.2.2.1 Activos inmobiliarios

En general, la Cartera Colectiva buscará invertir directamente en activos inmobiliarios o en

activos cuyos subyacentes sean activos inmobiliarios, y que tengan el potencial de generar flujos

de caja periódicos y a su vez una expectativa razonable de valorización a largo plazo. La Cartera

Colectiva sólo invertirá en activos ubicados en Colombia. Cuando se trate de vehículos de

inversión indirecta constituidos en Colombia, tales como patrimonios autónomos, carteras

colectivas, o cualquier otro tipo de vehículo de inversión colectiva que llegare a ser aprobado

legalmente, los activos inmobiliarios subyacentes también deberán estar ubicados en Colombia.

Se consideran activos inmobiliarios aceptables para invertir los siguientes:

a.) Bienes inmuebles construidos destinados a:

Usos comerciales tales como locales comerciales, centros comerciales, grandes

superficies comerciales, entre otros.



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Usos industriales y logísticos tales como bodegas, parques industriales y zonas

francas, centros de distribución, centrales mayoristas, minoristas y de abasto,

entre otros.

Usos de oficinas y similares incluyendo consultorios profesionales de cualquier

naturaleza.

Usos educativos incluyendo residencias estudiantiles.

Usos hoteleros.

Industria del entretenimiento tales como centros de eventos y convenciones,

cines y teatros, discotecas, estudios de cine, entre otros.

Estaciones de servicio (EDS) y parqueaderos.

Industria de la salud tales como clínicas y hospitales

b.) Lotes, predios o terrenos, urbanos o suburbanos, sobre los cuales exista un contrato

de arrendamiento o promesa de arrendamiento, o cualquier otro tipo de contrato o

promesa en virtud del cual se obtengan flujos de caja periódicamente.

c.) La construcción de cualquiera de los inmuebles señalados en el literal a.) de la

presente Cláusula, incluyendo el valor del lote, predio o terreno sobre el cual se

construya el inmueble. Dicha inversión deberá sujetarse a los criterios de inversión

señalados en los literales c.) y d.) de la Cláusula 1.2.4.1 del presente prospecto.

d.) Derechos o participaciones en carteras colectivas inmobiliarias, fondos de inversión

colectiva inmobiliarios, o en cualquier vehículo de inversión colectiva de naturaleza

inmobiliaria que llegare a ser legalmente aprobado, siempre que no conciban dentro

de sus activos aceptables títulos o valores participativos o mixtos. Las inversiones a

través de éste tipo de vehículos no serán permitidas si ello pudiere dar lugar a la

violación por vía indirecta de los regímenes prudenciales de inversión establecidos

en la normatividad para dichos vehículos en lo referente al grado de profesionalismo

del inversionista y al monto mínimo de inversión.

e.) Derechos fiduciarios de patrimonios autónomos o de fideicomisos que tengan como

activos subyacentes alguno de los activos descritos en los literales a.), b.), ó c.) de la

presente Cláusula. La Sociedad Administradora velará porque la valoración de los

activos inmobiliarios subyacentes mencionados en el presente literal se realice,

cuando a ello haya lugar, de conformidad con la normatividad vigente o mediante

una metodología que refleje su valor de mercado. Con el fin de garantizar la

titularidad de la Cartera Colectiva sobre los activos inmobiliarios subyacentes, ésta

sólo podrá ser titular o propietaria de los derechos fiduciarios, eliminando así la



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posibilidad de constituirse únicamente como beneficiaria del patrimonio autónomo

o fideicomiso.

Parágrafo 1: En el giro ordinario de sus negocios inmobiliarios, la Cartera Colectiva podrá

aceptar/recibir activos en garantía, siempre y cuando dichos activos estén considerados dentro

del universo de activos aceptables para invertir. La valoración de dichas garantías se realizará de

acuerdo con lo establecido en la Cláusula 1.6.2.1.

Parágrafo 2: la Cartera Colectiva podrá realizar mejoras, adiciones y/o ampliaciones a activos del

portafolio con el fin de incrementar su potencial de generación de rentas o con el de preservar

su valor. Dichos desembolsos serán considerados como erogaciones capitalizables y por lo

tanto, constituirán un mayor valor del activo en la contabilidad de la Cartera Colectiva hasta

tanto se actualice el avalúo de este incluyendo el valor de las mejoras, adiciones y/o

ampliaciones.

Parágrafo 3: la Cartera Colectiva podrá realizar cambios de uso o reconversiones de activos del

portafolio con el fin de incrementar su potencial de generación de rentas o con el de preservar

su valor. Los desembolsos por este concepto serán considerados como erogaciones

capitalizables y por lo tanto, constituirán un mayor valor del activo en la contabilidad de la

Cartera Colectiva hasta tanto se actualice el avalúo de este de acuerdo a su nuevo uso o

reconversión..

1.2.2.2 Activos no inmobiliarios

La Cartera Colectiva podrá invertir en activos diferentes a los descritos en la Cláusula 1.2.2.1 del

presente prospecto exclusivamente con el fin de administrar la liquidez disponible, bien sea que

se trate de excedentes de liquidez o de recursos líquidos en proceso de ser invertidos. Para tal fin

la Cartera Colectiva podrá invertir en los siguientes activos:

a.) Depósitos en cuentas de ahorro o corrientes con entidades financieras vigiladas por la

Superintendencia Financiera de Colombia y con una calificación mínima de riesgo

crédito local a corto plazo de F1 o equivalente.

b.) Derechos o participaciones en carteras colectivas abiertas o carteras del mercado

monetario, incluso aquellas administradas por la Sociedad Administradora, que tengan

una calificación de riesgo crédito local igual o superior a AA+ o equivalente y un plazo

promedio ponderado al vencimiento inferior a 2 años. En cualquier caso, no se podrá

invertir en carteras colectivas que tengan dentro de sus activos aceptables para invertir

activos que no se negocien en mercados organizados o inversiones en títulos o valores



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de naturaleza participativa o mixta. La inversión en otras carteras colectivas siempre

de carteras colectivas administradas por la Sociedad Administradora.

c.) Certificados de depósito a término (CDTs) con un plazo máximo al vencimiento de 1 año

y emitidos por instituciones financieras en Colombia con una calificación de riesgo

crédito local igual o superior a AA+ o equivalente.

d.) Valores de renta fija con un plazo máximo al vencimiento de 365 días, cuya calificación

de riesgo crédito local sea igual o superior a AA+ o equivalente, o que hayan sido

emitidos por emisores con una calificación de riesgo crédito local igual o superior a AA+

o equivalente.

e.) Valores de renta fija emitidos o garantizados por la Nación, por el Banco de la República

o el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras Fogafín con un plazo al vencimiento

menor a 2 años.

f.) Operaciones simultáneas activas, operaciones de reporto activas u operaciones de

transferencia temporal de valores en las que se actúe como originador con un plazo al

vencimiento menor a 365 días. Para efectos de estas operaciones, sólo se podrán recibir

títulos o valores de renta fija de emisores con una calificación de riesgo crédito local

igual o superior a AA+ o equivalente. Dichas operaciones no podrán superar en su

conjunto el 30% del activo total de la Cartera Colectiva, según lo establecido en el

Artículo 3.1.4.1.6 del Decreto 2555 de 2010. Así mismo, estas operaciones deberán

efectuarse a través de un sistema de negociación de valores autorizado por la

Superintendencia Financiera de Colombia.

Parágrafo: el máximo plazo promedio ponderado al vencimiento de los activos no inmobiliarios

descritos en la presente cláusula será de 365 días.

1.2.3 Proceso de inversión

La Sociedad Administradora y el Gerente de la Cartera Colectiva, en lo referente a la inversión de

los recursos de ésta en los activos inmobiliarios señalados en la Cláusula 1.2.2.1 del presente

prospecto, seguirán un riguroso proceso de inversión. La Sociedad Administradora podrá

contratar con cargo a la Cartera Colectiva los servicios de consultoría y asesoría especializada

que considere necesarios para cumplir con sus obligaciones como administrador. El proceso de

inversión constará de las siguientes etapas:



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a.) Definición de criterios de búsqueda y preselección de inversiones: de acuerdo con lo

establecido en el Artículo 3.1.9.1.7 del Decreto 2555 de 2010, corresponderá al Comité de

Inversiones definir las políticas para la selección de inversiones, las cuales deberán tener

en cuenta la política de inversión y perfil de riesgo establecidos en el presente

prospecto.

b.) Análisis y preselección de alternativas de inversión: consiste en la identificación de

posibles alternativas de inversión por parte del Gerente de la Cartera Colectiva con el fin

de analizarlas y preseleccionarlas de acuerdo con los lineamientos establecidos por el

Comité de Inversiones. Consta de las siguientes actividades:

i. Filtrar entre las diferentes alternativas de inversión, aquellas que sean más

adecuadas para la Cartera Colectiva de acuerdo con la rentabilidad esperada, el

perfil de riesgo y política de inversión de ésta, así como con los criterios

definidos por el Comité de Inversiones para la búsqueda y preselección de

inversiones.

ii. Contactar a los propietarios y/o arrendatarios de los activos preseleccionados

con el fin de solicitar información detallada de éstos. Suscribir acuerdos de

confidencialidad en caso de ser necesario.

iii. Realizar o contratar un estudio de mercado del activo que tenga en cuenta

factores como la localización, acceso, posibles condiciones de arrendamiento,

tasas de vacancia, normatividad, transporte público, precios de activos

comparables, oferta y demanda de activos sustitutos, entre otros.

iv. Realizar un análisis de las posibles fuentes de financiación de la

adquisición/inversión.

v. Realizar un análisis financiero de cada posible inversión consistente en la

proyección de los flujos de caja futuros esperados del activo y así como de su

rentabilidad esperada.

vi. Realizar o contratar un análisis del riesgo de crédito de los arrendatarios actuales

o potenciales de cada posible activo objeto de inversión observando los

siguientes criterios:



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El análisis será obligatorio cuando el arrendatario suponga una

concentración por ingresos consolidados igual o superior al 5% de

acuerdo con la definición de concentración por arrendatario estipulada

en el literal b.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto. Esta

previsión de obligatoriedad no aplicará en aquellos casos en los que el

arrendatario, o el garante, codeudor, deudor solidario o avalista de las

obligaciones de éste con la Cartera Colectiva, posea una calificación de

riesgo crédito local como emisor igual o superior a AA+ (o equivalente) o

una calificación de internacional de riesgo crédito equivalente a grado

de inversión.

Para arrendatarios que supongan una concentración por ingresos

consolidados inferior al 5% de acuerdo con la definición de

concentración por arrendatario estipulada en el literal b.) de la Cláusula

1.2.4.2.1 del presente prospecto, será potestad del Comité de Inversiones

evaluar la necesidad del análisis de riesgo crédito. En caso de

considerarlo necesario, el Comité de Inversiones solicitará a la Sociedad

Administradora dicho análisis, especificando claramente el nivel de

profundidad y tipo de análisis requerido de acuerdo con el nivel de

riesgo que represente el arrendatario para la Cartera Colectiva.

vii. Evaluar el riesgo de contraparte asociado a vendedores de activos, co-

inversionistas, constructores, entre otros.

viii. Determinar, con base en los análisis realizados, cuáles de las alternativas serán

objeto de una oferta no vinculante.

c.) Negociación de términos tentativos y presentación de ofertas no vinculantes:

consiste de las siguientes actividades realizadas por el Gerente de la Cartera Colectiva:

i. Pre-negociación de términos tentativos de inversión con los propietarios de los

activos inmobiliarios y/o los arrendatarios de éstos. Pre-negociación de términos

con co-inversionistas cuando a ellos haya lugar.

ii. Presentación de ofertas no vinculantes a los propietarios de activos inmobiliarios

y/o arrendatarios de estos.



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d.) Análisis y aprobación de los términos de las ofertas no vinculantes aceptadas:

consiste en el análisis y aprobación por parte del Comité de Inversiones de los términos

de las ofertas no vinculantes aceptadas. Esta etapa consta de los siguiente puntos:

i. El Gerente de la Cartera Colectiva deberá presentar al Comité de Inversiones un

avalúo del activo realizado por una firma que cumpla con los requisitos de

idoneidad señalados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del presente prospecto y que haya

sido realizado dentro de los 6 meses anteriores a la fecha de compra.

ii. El Gerente de la Cartera Colectiva deberá presentar al Comité de Inversiones un

informe que contenga el resultado de los análisis realizados para cada posible

inversión y los términos de la oferta no vinculante aceptada. También deberá

presentar al Comité de Inversiones una relación sobre los estudios de debida

diligencia que recomienda llevar a cabo antes de adquirir el activo.

iii. El Comité de Inversiones, con base en la información señalada en los numerales

i.) y ii.) del presente literal, realizará un análisis de cada una de las posibles

inversiones propuestas y emitirá un concepto sobre la pertinencia de ejecutar

cada una de éstas de acuerdo con los criterios previamente establecidos y lo

contenido en el reglamento de la Cartera Colectiva.

iv. El Comité de Inversiones aprobará al Gerente de la Cartera Colectiva la

realización de ofertas vinculantes sobre las alternativas que considere

pertinentes. Así mismo, instruirá al Gerente de la Cartera Colectiva sobre los

requisitos adicionales que considere necesario deben cumplirse para la

presentación de dichas ofertas vinculantes. En específico, el Comité de

Inversiones deberá:

Conceptuar sobre la pertinencia y el alcance de los estudios de debida

diligencia sugeridos por el Gerente, bien sea que se realicen antes de la

presentación de la oferta vinculante o que se condicione la validez de la

oferta vinculante presentada al resultado favorable de dichos estudios.

Conceptuar sobre la necesidad de realizar un análisis de riesgo crédito

y/o de solicitar la aprobación del área de riesgos de la Sociedad

Administradora para aquellos arrendatarios potenciales que presenten

una concentración por ingresos consolidados inferior al 5% de acuerdo



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con la definición de concentración por arrendatario estipulada en literal

b.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto. El Comité de

Inversiones especificará el nivel de profundidad y tipo de análisis

requerido.

Conceptuar sobre la necesidad de realizar un análisis de riesgo

contraparte y/o de solicitar la aprobación del área de riesgos de la

Sociedad Administradora cuando considere que la contraparte de una

transacción represente un riesgo material para la Cartera Colectiva.

Conceptuar sobre los riesgos que deben asegurarse y el tipo de póliza de

seguros que debe tomarse para el activo objeto de la transacción en

caso de materializarse, siempre y cuando el costo de dicha póliza se

encuentre dentro de términos económicos aceptables.

Aprobar la concesión de arras en caso de requerirse para presentación

de una oferta vinculante o para la realización de una transacción.

v. El Comité de Inversiones validará la estructura de financiación de la transacción,

incluida la autorización de las operaciones de crédito o endeudamiento a que

haya lugar, siempre dentro de los términos previstos en el reglamento de la

Cartera Colectiva.

vi. Elaboración de un acta donde consten las autorizaciones dadas por el Comité de

Inversiones al Gerente de la Cartera Colectiva para presentar las ofertas

vinculantes y los términos y condiciones requeridos para presentar dichas

ofertas.

e.) Realización de estudios de debida diligencia y obtención de aprobaciones del área

de riesgos de la Sociedad Administradora: el Gerente de la Cartera Colectiva ordenará

o contratará los estudios de debida diligencia a que haya lugar. Adicionalmente,

solicitará al área de riesgos de la Sociedad Administradora las aprobaciones solicitadas

por el Comité de Inversiones como requisito para realizar la oferta vinculante. Los

estudios de debida diligencia podrán realizarse después de la presentación de la oferta

vinculante siempre y cuando la validez de dicha oferta quede condicionada al resultado

favorable de dichos estudios.

La Sociedad Administradora y el Gerente se obligan a realizar y/o contratar un estudio de

debida diligencia legal que incluya al menos lo siguiente:



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Estudio de títulos: análisis de propietarios anteriores, acreditación de que el

inmueble puede ser materia de adquisición y que está libre de gravámenes o

cualquier limitación de dominio.

Estudio de la normatividad aplicable al activo.

Estado de los permisos y licencias aplicables al activo.

Análisis de los contratos existentes sobre el activo a adquirir.

Aplicación del Sistema de Administración y prevención del Riesgo de Lavado de

Activos y Financiación del Terrorismo (SARLAFT) con el objetivo de identificar

posibles riesgos asociados a dineros o activos provenientes de actividades

ilícitas. En específico, se evaluará el riesgo asociado a cualquier tenedor presente

o pasado identificable en la cadena de tradición del inmueble siguiendo los

procedimientos establecidos por la Sociedad Administradora para tal fin.

Paz y salvo con entes municipales por concepto de impuestos.

Adicionalmente, el Gerente deberá contratar/realizar los estudios de debida diligencia

adicionales que a que haya lugar de acuerdo con el concepto del Comité de Inversiones

dentro de los que podrían incluirse los siguientes:

Estudio de debida diligencia técnica, estructural y de ingeniería del activo

cuando así se requiera por su edad.

Estudios ambientales.

Estudios de riesgo de crédito y/o contraparte solicitados por el Comité de

Inversiones. Obtención de las aprobaciones respectivas solicitadas por éste

del área de riesgos de la Sociedad Administradora.

f.) Presentación de ofertas vinculantes: una vez cumplidos los requisitos establecidos por

el Comité de Inversiones para la presentación de ofertas vinculantes, el Gerente de la

Cartera Colectiva procederá a realizar dichas ofertas vinculantes a las partes involucradas

en los términos aprobados por éste.

g.) Ejecución de la transacción: El Gerente de la Cartera Colectiva ejecutará las

transacciones cuyas ofertas vinculantes hayan sido aceptadas por las Contrapartes. Esta

etapa incluye, entre otros, los siguientes puntos:

i. Informar al Comité de Inversiones sobre las ofertas vinculantes aceptadas.



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ii. Elaborar o subcontratar la elaboración de todos los documentos legales

requeridos para ejecutar la transacción en los términos aprobados por el Comité

de Inversiones.

iii. Revisar la documentación legal presentada buscando que los intereses de la

Cartera Colectiva y de sus inversionistas estén adecuadamente protegidos.

iv. Conceder arras cuando a ello haya lugar y hayan sido aprobadas por el Comité

de Inversiones.

v. Suscribir los documentos legales y contratos necesarios para llevar a cabo la

transacción, incluidos los relacionados con las operaciones de crédito y

endeudamiento cuando a ello haya lugar.

vi. Suspender la ejecución de la transacción en caso de considerar que dicha

transacción no es legal o técnicamente viable, sus condiciones han cambiado

sustancialmente frente a los lineamientos establecidos por el Comité de

Inversiones o se evidenciaron riesgos materiales para los inversionistas no

identificados en etapas anteriores del proceso, inclusive si esta decisión llegaré a

generar multas o gastos no reembolsables para la Cartera Colectiva. En este caso,

el Gerente deberá informar al Comité de Inversiones sobre la decisión tomada

subrayando las motivaciones que la llevaron a ello.

vii. Al momento de adquirir el inmueble, contratar la póliza de seguros en los

términos indicados por el Comité de Inversiones cuando a ello haya lugar.

h.) Monitoreo, control y administración de inversiones: El Gerente de la Cartera

Colectiva hará un seguimiento, control y monitoreo permanente de las inversiones del

portafolio y de los proveedores de servicios contratados con el fin de:

i. Analizar y comparar del desempeño de las inversiones en relación con lo

inicialmente esperado.

ii. Identificar potenciales riesgos y tomar acciones tendientes a mitigarlos.

iii. Evaluar potenciales cambios adversos en el riesgo crédito de los arrendatarios de

los inmuebles y tomar las medidas preventivas tendientes a mitigar el impacto

de dichos cambios. Será el Comité de Inversiones el encargado de determinar a



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qué arrendatarios debe hacérsele seguimiento y la profundidad de dicho análisis

de acuerdo con el riesgo que represente para la Cartera Colectiva en virtud de la

concentración por arrendatario.

iv. Evaluar el momento adecuado de desinversión y posibles estrategias de salida.

v. Tomar las medidas necesarias para incrementar, mantener o proteger el valor de

los activos, incluyendo su mantenimiento rutinario, así como su promoción y

mercadeo.

vi. Ejercer los derechos derivados de los activos e inversiones de la Cartera

Colectiva, así como los consagrados en los contratos que se llegaren a suscribir

en virtud de la realización de inversiones o en virtud del giro ordinario de los

negocios de la Cartera Colectiva. Igualmente velará por el adecuado

cumplimento de las obligaciones de la Cartera Colectiva con terceros.

vii. Velar por la permanente renovación de pólizas de seguro de los activos del

portafolio en los términos aprobados por el Comité de Inversiones cuando a ello

haya lugar, y siempre y cuando el costo de dichas pólizas se encuentre dentro de

términos económicos aceptables.

viii. Velar por el pago de los impuestos de los activos del portafolio

ix. Verificar un nivel de servicio adecuado por parte de los proveedores de servicios

contratados.

i.) Desinversión: El Gerente de la Cartera Colectiva presentará las propuestas de

desinversión de activos al Comité de Inversiones cuando lo considere pertinente y en el

mejor interés de los inversionistas. El Comité de Inversiones analizará dichas propuestas

y emitirá un concepto sobre la conveniencia de ejecutarlas y los lineamientos bajo los

cuales deben ejecutarse. Todo lo anterior constará en un acta. El Gerente de la Cartera

Colectiva, siguiendo las recomendaciones y lineamientos del Comité de Inversiones,

ejecutará la estrategia de desinversión. Para esto suscribirá todos los documentos

legales requeridos para tal fin.

El Gerente de la Cartera Colectiva podrá suspender en cualquier momento la ejecución

de la transacción aprobada en caso de considerar que dicha transacción no es legal o

técnicamente viable, sus condiciones han cambiado sustancialmente frente a los

lineamientos establecidos por el Comité de Inversiones o se evidenciaron riesgos



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materiales para los inversionistas no identificados en etapas anteriores del proceso,

inclusive si esta decisión llegaré a generar multas o gastos no reembolsables para la

Cartera Colectiva. En este caso deberá informar al Comité de Inversiones sobre la

decisión tomada subrayando las motivaciones que la llevaron a ello.

Dentro del proceso de desinversión, el Gerente de la Cartera Colectiva solicitará al área

de riesgos de la Sociedad Administradora un análisis de riesgo contraparte con el

objetivo de determinar la capacidad de ésta para cumplir con las obligaciones derivadas

de la transacción. Adicionalmente, dicha área deberá realizar un análisis del riesgo de

lavado de activos y financiación del terrorismo aplicando los procedimientos contenidos

en el políticas y procedimientos para el sistema de Administración de Riesgo de

respecto de las contrapartes de la Cartera

Colectiva en la transacción.

Parágrafo: Todos los análisis de riesgo crédito y riesgo contraparte mencionados en el proceso

de inversión se harán con base en el

aprobado por la Junta Directiva, el cual hace parte integral del Sistema de

Administración de Riesgo Crédito (SARC) de la Sociedad Administradora. Así mismo, todos los

análisis relacionados con la prevención y el control del lavado de activos y financiación del

terrorismo, se harán con base en el Manual de políticas y procedimientos para el sistema de

Administ aprobado por la

Junta Directiva, el cual es parte integral del Sistema de Administración del Riesgo de Lavado de

Activos y Financiación del Terrorismo (SARLAFT) de la Sociedad Administradora.

1.2.4 Estrategia de inversión

1.2.4.1 Criterios de inversión

La Sociedad Administradora y el Comité de Inversiones deberán considerar los siguientes

criterios de inversión en la toma de decisiones:

a.) La Cartera Colectiva tiene un objetivo dual de generar rentas periódicas y valorización de

la inversión a largo plazo. Dicho objetivo implica un equilibrio adecuado entre el

potencial de generación de flujo de caja y el potencial de valorización de los activos de

portafolio analizado en su conjunto.

b.) El análisis del riesgo crédito que emana de los nuevos contratos de arrendamiento que

representen un riesgo material para la Cartera Colectiva será parte integral del proceso

de inversión. Mientras mayor la exposición de la Cartera Colectiva a un contrato en

particular y mayor la especificidad del inmueble objeto del contrato, mayor debe ser la



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profundidad del análisis de riesgo crédito del potencial arrendatario. La Cartera Colectiva

buscará arrendar sus inmuebles a arrendatarios con una adecuada calidad crediticia. La

pertinencia y necesidad de los análisis de riesgo crédito se sujetará a lo dispuesto en el

Proceso de Inversión descrito en la Cláusula 1.2.3 del presente prospecto. La realización

efectiva de dichos análisis seguirá las políticas y procedimientos contenidos en el

aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora.

c.) El objetivo de la Cartera Colectiva no es invertir en proyectos o desarrollos inmobiliarios

con el fin de obtener una utilidad como partícipe de dichos proyectos. El objetivo de la

Cartera Colectiva es invertir en activos o proyectos que tengan un potencial y estrategia

clara para generar flujos de caja vía cánones de arrendamiento u otros contratos y una

valorización razonable en el largo plazo.

d.) La Cartera Colectiva podrá invertir en la construcción de inmuebles, incluyendo el precio

del lote o terreno, siempre y cuando el objeto de dicha inversión sea la tenencia final del

inmueble con fines de arrendamiento o la obtención de cualquier tipo de renta o flujo

de caja periódico. La Cartera Colectiva no podrá invertir en la construcción de inmuebles

con fines de enajenación inmediata o en proyectos y desarrollos inmobiliarios con el fin

de obtener una utilidad producto de su exitosa comercialización.

Cuando se trate de inversiones en la construcción de inmuebles, la Cartera Colectiva

buscará administrar y mitigar el riesgo de construcción al que están expuestos los

inversionistas por medio de instrumentos contractuales, pólizas de cumplimiento,

estructuras de inversión subordinadas, entre otros. La Cartera Colectiva podrá asumir

riesgo de vacancia en este tipo de inversiones. En desarrollo de lo anterior se tendrá en

cuenta lo siguiente:

Las inversiones en la construcción de inmuebles siempre se harán bajo

esquemas contractuales que transfieran el riesgo de construcción a un tercero,

tales como contratos llave en mano (turnkey contracts), contratos EPC

(engineering, procurement and construction), contratos de precio global fijo,

contratos de precio y plazo fijo, contratos de precio fijo y plazo variable, pólizas

por cumplimiento en tiempo y presupuesto, estructuras de inversión con

inversionistas subordinados que asuman los riesgos citados, entre otros. Dichos

esquemas permiten a la Cartera Colectiva estimar con un mayor nivel de certeza

el valor total de la inversión y por tanto la rentabilidad esperada de ésta.

La Cartera Colectiva no deberá asumir el riesgo de la obtención de licencias de

urbanización o parcelación. En consecuencia, la inversión en la construcción de



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inmuebles deberá considerar mecanismos para eliminar dicho riesgo o

transferirlo a terceros.

En general, la Cartera Colectiva buscará mitigar el riesgo en este tipo de

inversiones mediante la suscripción anticipada de contratos de arrendamiento o

de promesas de arrendamiento u otros contratos que deriven en la obtención

de rentas periódicas sobre el inmueble en cuya construcción va a invertir. Sin

embargo, la existencia de un contrato de arrendamiento previo sobre el

inmueble a construir no es condición necesaria para realizar este tipo de

inversiones. La Cartera Colectiva podrá asumir el riesgo de vacancia sobre el

inmueble financiado cuando se considere que dicho inmueble se puede

arrendar con facilidad dadas sus características.

e.) La Cartera Colectiva sólo podrá invertir en lotes, predios y terrenos con el objetivo de

arrendarlos u obtener rentas periódicas en virtud de algún contrato, excepto la

posibilidad prevista en el literal c.) de la Cláusula 1.2.2.1 del presente prospecto y en el

literal d.) de la presente cláusula. Lo anterior implica que la adquisición de un lote, predio

o terreno está totalmente condicionada a la existencia o suscripción previa de un

contrato de arrendamiento o de cualquier otro contrato que conlleve a la generación u

obtención de rentas periódicas para la Cartera Colectiva, excepto en los casos

mencionados.

f.) Las inversiones en activos financieros de renta fija y similares tienen como único objetivo

una adecuada y conservadora administración de la liquidez disponible. No es el objetivo

de la Cartera Colectiva realizar inversiones especulativas en este tipo de activos con fines

de obtener ganancias de capital.

1.2.4.2 Diversificación y límites de inversión

1.2.4.2.1 Activos Inmobiliarios

Las inversiones de la Cartera Colectiva estarán sujetas a los siguientes límites de inversión, los

cuales se establecen como porcentaje de los activos y no del patrimonio de la cartera:

a.) Concentración agregada mínima en activos inmobiliarios: La Cartera Colectiva

deberá tener una concentración mínima del 60% en los activos descritos en la Cláusula

1.2.2.1 del presente prospecto, según lo establecido en el Artículo 3.1.2.1.6 del Decreto

2555 de 2010.



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b.) Concentración máxima por arrendatario: los ingresos consolidados provenientes de

un mismo arrendatario y sus sociedades relacionadas, tales como sociedades

subordinadas, filiales, subsidiarias o matrices, no podrán exceder el 40% de los ingresos

totales recibidos por concepto de arrendamiento por la Cartera Colectiva. Dicho límite

podrá incrementarse al 50% ó 60% cuando se trate de arrendatarios cuya calificación de

riesgo crédito local sea igual a AA+ o AAA (o equivalente) respectivamente al momento

de firmar el contrato. De la misma forma, dicho límite también podrá incrementarse al

50% ó 60% cuando el avalista, codeudor, deudor solidario o garante de las obligaciones

contenidas en el contrato de arrendamiento tenga una calificación de riesgo crédito

local como emisor igual a AA+ o AAA (o equivalente) respectivamente al momento de

firmar el contrato, incluso si el arrendatario por sí mismo no posee calificación de riesgo

crédito o posee una inferior a AA+. La extensión del límite máximo desde el 40% hasta el

60% también aplicará cuando se trate de arrendatarios que tengan una calificación

internacional de riesgo crédito equivalente a grado de inversión emitida por una

calificadora internacionalmente reconocida o cuando el avalista, codeudor, deudor

solidario o garante de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento

tenga una calificación internacional de riesgo crédito equivalente a grado de inversión

emitida por una calificadora internacionalmente reconocida.

c.) Concentración máxima por activo individual: el límite máximo de inversión por activo

individual será del 40%. Dicho límite podrá incrementarse hasta el 50% cuando el

arrendatario del activo posea una calificación de riesgo crédito local como emisor igual o

superior a AA+ (o equivalente) o internacional equivalente a grado de inversión al

momento de firmar el contrato o cuando el avalista, codeudor, deudor solidario o

garante de las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento cumpla con la

calificación de riesgo crédito citada. El límite de concentración máxima por activo

individual también podrá incrementarse hasta el 55% cuando se trate de activos con

vocación multiusuario tales como edificios de oficinas, centros comerciales, entre otros.

Debe entenderse por vocación multiusuario la mera posibilidad de arrendar el activo a

más de un arrendatario, sin perjuicio de que pueda darse el caso de arrendar la totalidad

de un activo multiusuario a un sólo arrendatario, siempre y cuando se respeten las

restricciones impuestas por la concentración máxima por arrendatario señaladas en el

literal b.) de la presente cláusula.

Los límites establecidos en los literales b.) y c.) de la presente cláusula solo aplicarán transcurridos

36 meses contados a partir de la fecha en que el valor total de la Cartera Colectiva supere los

50.000 millones de pesos.



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En todo caso, cuando circunstancias extraordinarias o imprevistas en el mercado hagan

imposible el cumplimiento de la política de inversión de la Cartera Colectiva, la Sociedad

Administradora podrá ajustar de manera provisional y conforme a su buen juicio profesional

dicha política. Los cambios efectuados, deberán ser informados de manera efectiva e inmediata

a los inversionistas a través del sitio www.btgpactual.com.co y a través de los mecanismos de

información relevante previstos para la Cartera Colectiva en su calidad de emisor del mercado de

valores. Así mismo, la Sociedad Administradora informará de dichos cambios a la

Superintendencia Financiera de Colombia, detallando las medidas adoptadas y la justificación

técnica de las mismas. La calificación de la imposibilidad debe ser reconocida como un hecho

generalizado en el mercado.

Parágrafo. La premisa para el cálculo de las diferentes concentraciones y límites será siempre

llegar hasta el mayor nivel de desagregación posible de los activos del portafolio. Lo anterior

implica que cuando se trate de inversiones indirectas en activos inmobiliarios a través de los

vehículos de inversión descritos en los literales d.) y e.) de la Cláusula 1.2.2.1 del presente

prospecto, no se tomará el valor agregado de la inversión de la Cartera Colectiva en dicho

vehículo, sino el valor de cada activo subyacente, ajustado por la participación de la Cartera

Colectiva en dicho vehículo. La Sociedad Administradora deberá velar porque dichos activos

subyacentes sean valorados de acuerdo con lo estipulado en el Parágrafo 1 de la Cláusula 1.6.2.1.

1.2.4.2.2 Otros Activos

Las inversiones en activos no inmobiliarios de la Cartera Colectiva descritas en la Cláusula 1.2.2.2

del presente prospecto estarán sujetas a los siguientes límites de inversión, los cuales se

establecen como porcentaje de los activos y no del patrimonio de la cartera:

a.) Concentración máxima en activos no inmobiliarios: La Cartera Colectiva podrá tener

una concentración máxima del 40% en los activos descritos en la Cláusula 1.2.2.2 del

presente prospecto.

b.) Concentración máxima por emisor: cuando se trate de inversiones en valores o títulos

de renta fija, no se podrá invertir más del 10% de los activos de la Cartera Colectiva en

valores o títulos emitidos o garantizados por una sola entidad. Además, no se podrá

invertir más del 20% de los activos en valores o títulos emitidos o garantizados por

sociedades que sean matrices, filiales, subsidiarias y/o subordinadas unas de otras. Esta

regla no se aplica a los valores emitidos o garantizados por la Nación, por el Banco de la

República o el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras Fogafín.

c.) El límite máximo de las inversiones en valores o títulos de renta fija considerados de

manera conjunta será del 25%. Los valores emitidos o garantizados por la Nación, por el




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Banco de la República o el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras Fogafín no

serán considerados para efectos de este límite.

d.) El monto total abierto en operaciones del mercado monetario tales como simultáneas,

operaciones de reporto y operaciones de transferencia temporal de valores no podrá

exceder el 30% del valor de los activos totales de la Cartera Colectiva, según lo previsto

en el Artículo 3.1.4.1.6 del Decreto 2555

1.2.5 Endeudamiento

El endeudamiento es común en el negocio inmobiliario debido a la gran estabilidad de los flujos

de caja que generan los inmuebles. Éste hace sentido financiero siempre y cuando los retornos

del activo adquirido o inversión sean superiores al costo de la deuda utilizada para financiarlo.

1.2.5.1 Objetivos del endeudamiento

La Cartera Colectiva podrá endeudarse para todos aquellos fines autorizados para las carteras

colectivas inmobiliarias en el Decreto 2555 de 2010 o cualquier norma que lo modifique,

complemente, sustituya o derogue.

Se entenderán automáticamente incorporados al reglamento de la Cartera Colectiva y al

presente prospecto, los cambios en los objetivos, políticas, lineamientos, prohibiciones y/o

restricciones aplicables al endeudamiento de las carteras colectivas inmobiliarias o fondos de

inversión colectiva inmobiliarios que llegaren a ocurrir como consecuencia de la expedición de

nuevas normas que modifiquen, complementen, sustituyan o deroguen la Parte 3 del Decreto

, en especial lo relacionado

con el otorgamiento de garantías sobre operaciones de endeudamiento.

1.2.5.2 Política de endeudamiento

El endeudamiento de la Cartera Colectiva podrá tomarse utilizando diversas figuras tales como,

créditos bancarios, créditos sindicados, créditos hipotecarios, contratos de mutuo, operaciones

de leasing inmobiliario, emisiones de títulos o valores de contenido crediticio, financiación del

vendedor (seller financing), préstamos mezzanine, préstamos privados o particulares, entre

otros. Así mismo, la Cartera Colectiva podrá hacer uso de instrumentos como cartas de crédito y

seguros de crédito en el desarrollo y estructuración de sus operaciones de deuda. La Cartera

Colectiva podrá realizar las operaciones de endeudamiento tanto con entidades nacionales

como con entidades del exterior y denominadas o indexadas en cualquier moneda.

La política de endeudamiento estará regida por los siguientes criterios:



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a.) Toda operación de endeudamiento deberá ser aprobada por el Comité de Inversiones

de manera previa. Así mismo, deberá respetarse el quórum y mayoría especial (decisión

unánime tomada por 5 miembros o sus respectivos suplentes) requerido para dicha

decisión cuando a ello haya lugar, según lo establecido en el literal a.) de la Cláusula

1.4.2.6 del reglamento de la Cartera Colectiva.

b.) El límite máximo de endeudamiento autorizado será equivalente al 50% de los activos

de la Cartera Colectiva.

c.) El Comité de Inversiones podrá incrementar el límite máximo descrito en el literal b.) de

la presente cláusula hasta el 66%, siempre y cuando se respete el quórum y mayoría

especial (decisión unánime tomada por 5 miembros o sus respectivos suplentes)

consagrado en la Cláusula 1.4.2.6 del reglamento de la Cartera Colectiva. Dicho voto

unánime debe ratificarse al menos una vez cada 12 meses. En caso de no lograrse la

ratificación por unanimidad, la Sociedad Administradora dispondrá de un plazo de 12

meses para reducir el nivel de endeudamiento al menos al límite máximo descrito en el

literal b.) de la presente cláusula. Los cambios en los límites de endeudamiento deberán

ser informados a la Superintendencia Financiera de Colombia y a los inversionistas.

d.) En ningún caso el nivel de endeudamiento de la Cartera Colectiva podrá exceder un

monto equivalente a dos (2) veces el valor de su patrimonio, límite máximo establecido

en el Articulo 3.1.2.1.7 del Decreto 2555 de 2010.

e.) La Cartera Colectiva deberá cubrir cualquier exposición cambiaria neta proveniente de

operaciones de endeudamiento denominadas en monedas diferentes al peso

Colombiano. Para esto podrá hacer uso de los instrumentos derivados descritos en la

Cláusula 1.2.7 del presente prospecto. Así mismo, podrá considerar dentro de sus

mecanismos de cobertura cualquier cobertura natural provista por activos o contratos

indexados o denominados en otras monedas.

f.) La celebración de operaciones de crédito para la Cartera Colectiva, directa o

indirectamente, con la matriz, las subordinadas de ésta o las subordinadas de la

Sociedad Administradora no podrá exceder el 10% de los activos la cartera, según lo

establecido en el Artículo 3.1.11.1.2 del Decreto 2555 de 2010.

Parágrafo: La Cartera Colectiva sólo podrá realizar operaciones simultáneas pasivas,

operaciones de reporto pasivas u operaciones de transferencia temporal en las que actué como

receptor con el fin de obtener apoyo transitorio de liquidez para subsanar déficits de liquidez

producto de la materialización de riesgos de contraparte y/o crédito. El monto total abierto en



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las operaciones del mercado monetario activas y pasivas tales como simultáneas, operaciones

de reporto y operaciones de transferencia temporal de valores no podrá exceder el 30% del valor

de los activos totales de la Cartera Colectiva, según lo previsto en el Artículo 3.1.4.1.6 del Decreto

2555.

1.2.6 Co-inversiones con terceros

La Cartera Colectiva podrá realizar inversiones en asociación con otros inversionistas tales como

personas naturales o jurídicas, patrimonios autónomos y fideicomisos, la Sociedad

Administradora, sus compañías subordinadas, filiales o subsidiarias o su compañía matriz, otras

carteras colectivas o fondos de capital privado, inclusive si son administradas por BTG PACTUAL |

COLOMBIA S.A La Sociedad Administradora podrá adelantar con terceros, en nombre de la

Cartera Colectiva, negociaciones encaminadas a realizar inversiones de forma conjunta en los

activos aceptables para invertir descritos en el presente prospecto. Los esquemas de coinversión

no necesariamente implican que todos los inversionistas deban invertir exactamente en las

mismas condiciones. En consecuencia, estructuras de coinversión en las cuales se prevean

derechos y obligaciones diferentes para cada inversionista serán posibles bajo estos esquemas.

En específico, estructuras donde existan inversionistas subordinados respecto de otros,

, entre otros, estarán cubiertas bajo

este concepto. Este tipo de estructuras permiten transferir de manera eficiente a otros

inversionistas riesgos que no sean consistentes con la filosofía de la Cartera Colectiva. En todo

caso, la Sociedad Administradora y el Comité de Inversiones velarán por asegurar un trato

equitativo y justo para los todos inversionistas, buscando siempre la mejor ejecución del

encargo.

La Sociedad Administradora se obliga a revelar al Comité de Inversiones cualquier conflicto de

interés que pudiere existir en una transacción que implique esquemas de coinversión, bien sea

porque se trate de esquemas de coinversión donde concurran dos o más carteras colectivas,

fondos de capital privado y/o vehículos de inversión administrados por la Sociedad

Administradora, o porque se trate de esquemas de coinversión donde concurran la Cartera

Colectiva y la Sociedad Administradora, sus compañías subordinadas, filiales o subsidiarias o su

compañía matriz, o por la existencia de algún vínculo económico, comercial o contractual con

el(los) co-inversionista(s). Con el fin de administrar de forma adecuada los posibles conflictos de

interés que pudieren surgir en virtud de los esquemas de coinversión, cada transacción que

implique un esquema de este tipo deberá ser aprobada de forma previa por el Comité de

Inversiones, respetando el quórum y mayoría especial señalado en la Cláusula 1.4.2.6 del

reglamento de la Cartera Colectiva. Adicionalmente, los potenciales conflictos de interés que

pudieren surgir en relación con dichas operaciones serán administrados de acuerdo con los



pág. 30 de 98

Administradora, el cual es aprobado por la Junta Directiva de ésta.

1.2.7 Operaciones de cobertura y derivados financieros

La Cartera Colectiva sólo podrá celebrar operaciones sobre derivados financieros con fines de

cobertura de riesgo cambiario o de tasa de interés.

En lo relacionado con el riesgo cambiario, la Cartera Colectiva estará facultada para cubrir la

exposición cambiara generada por la denominación/indexación de contratos o pasivos en una

moneda diferente al peso colombiano. Para tal fin, la Cartera Colectiva podrá hacer uso, entre

otros, de los siguientes instrumentos derivados:

a.) Futuros o forwards sobre monedas

b.) Swaps de monedas

La posición contractual activa de la Cartera Colectiva en los contratos de arrendamiento de los

inmuebles y la necesidad de refinanciar pasivos conlleva un riesgo inherente de incrementos en

las tasas de interés de mercado. La Cartera Colectiva estará facultada para mitigar dicho riesgo

mediante el uso, entre otros, de los siguientes instrumentos derivados:

a.) Swaps de tasa de interés

b.) Futuros o forwards de tasa de interés

Para la valoración de los derivados financieros, la Sociedad Administradora utilizará el modelo

Capítulo XVIII de la Circular Externa 100

de 1995 expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia y demás normas que la

sustituyan, modifiquen, complementen o deroguen.

1.2.8 Suscripción de contratos con activos inmobiliarios como activos subyacentes

Según lo establecido en la Cláusula 1.2.1, la Cartera Colectiva podrá celebrar cualquier tipo de

contrato que verse sobre inmuebles con el fin de lograr su objetivo. En lo relacionado con la

adquisición o enajenación de cualquiera de los Activos inmobiliarios descritos en la Cláusula

1.2.2.1, la Cartera Colectiva podrá celebrar los siguientes tipos de contratos:

a.) Contratos de opción de venta (como tenedor del derecho), contratos de promesa de

compraventa (como promitente vendedor), contratos de compraventa con condiciones

suspensivas (como parte vendedora) u otros contratos de naturaleza similar con el fin de

garantizar una estrategia de salida futura y/o realizar una estrategia de cubrimiento

frente a caídas en el precio del activo objeto del contrato.



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b.) Contratos de opción de compra (como tenedor del derecho), contratos de promesa de

compraventa (como promitente comprador), contratos de compraventa con

condiciones suspensivas (como parte compradora) u otros contratos de naturaleza

similar con el fin de garantizar el derecho a adquirir un activo inmobiliario en el futuro.

c.) Contratos de opción de compra (como parte obligada) con el fin de otorgar a un tercero

la opción de adquirir un activo inmobiliario en el futuro, figura muy común en las

d.) Contratos de leasing inmobiliario y similares (como parte deudora y tenedora de la

opción de compra) con el fin de financiar la adquisición de un activo inmobiliario.

e.) Contratos de opción de venta (como parte obligada) con el fin de conceder a co-

inversionistas opciones de salida futuras.

La suscripción de los contratos mencionados, dependiendo de su estructura, podría modificar el

perfil de retorno de la inversión y/o de la Cartera Colectiva. Por lo tanto, es necesario considerar

los efectos de dichos contratos sobre el valor de la Cartera Colectiva con el fin de reflejar la

realidad financiera de ésta de la forma más precisa posible a lo largo del tiempo. En

consecuencia, en el reglamento de la Cartera Colectiva se define la siguiente metodología para

valorar dichos instrumentos:

Contratos de opción de venta (como tenedor del derecho):

Contratos de promesa de compraventa (como promitente vendedor) y similares (como

parte vendedora obligada):

Contratos de opción de compra (como tenedor del derecho), incluyendo los contratos

de leasing inmobiliario:

Contratos de promesa de compraventa (como promitente comprador) y similares (como

parte compradora obligada):

Contratos de opción de compra (como parte obligada):

Contratos de opción de venta (como parte obligada):

Donde,

Vt = Valor del contrato al día t

At = Valor del activo inmobiliario subyacente al día t (último avalúo ajustado por

inflación)



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Pt = Precio de ejercicio o liquidación contractual del activo inmobiliario subyacente

actualizado al día t

El precio de ejercicio o liquidación contractual actualizado al día t (Pt) dependerá de la

metodología que se haya establecido para determinar el valor del activo inmobiliario

subyacente al vencimiento del contrato (Pv). Como norma general, Pt deberá establecerse bajo

una premisa que considere la forma como Pt cambia a lo largo de la vigencia del contrato y que

los derechos u obligaciones pactados en estos contratos normalmente sólo son exigibles en una

fecha futura.

A continuación se detallan formas comúnmente usadas para establecer el precio del activo

inmobiliario subyacente al vencimiento del contrato (Pv) y la fórmula para determinar el valor

Pt, sin que ello implique que no puedan establecerse otras en los contratos que suscriba la

Cartera Colectiva:

a.) Metodología 1: indexación del precio de la transacción inmobiliaria inicial (Pa) a la

inmobiliario subyacente al vencimiento del contrato (Pv) de la siguiente forma:

Donde,

Precio del activo inmobiliario subyacente al vencimiento del contrato

Precio de la transacción inmobiliaria inicial

duración del contrato en años

Variación (%) del IPC durante la vida del contrato (efectivo anual).

spread efectivo anual sobre el IPC

Bajo esta metodología para establecer Pv, el valor Pt se calculará de la siguiente forma:

Donde,


tiempo en años transcurrido entre la fecha de suscripción del contrato y la de

valoración

Variación (%) del IPC entre la fecha de suscripción del contrato y la de

valoración (efectivo anual)

spread efectivo anual sobre el IPC



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b.) Metodología 2: se establece el precio del activo inmobiliario subyacente al vencimiento

del contrato (Pv) como un valor fijo y conocido. Bajo esta metodología para establecer

Pv, el precio Pt se calculará de la siguiente forma:

con [

]

Donde,


Precio del activo inmobiliario subyacente al vencimiento del contrato

duración del contrato en años

tiempo en años transcurrido entre la fecha de suscripción del contrato y la de

valoración

c.) Metodología 3: se establece el precio del activo inmobiliario subyacente al vencimiento

del contrato (Pv) igual a un avalúo contratado por las partes a la fecha de terminación

del contrato (valor de mercado). En este caso, el valor de cualquiera de los contratos

citados siempre será cero durante su vida pues At = Pt.

1.2.9 Selección de intermediarios

En el ámbito inmobiliario, los intermediarios cumplen la función de ofrecer activos para ser

adquiridos, buscar compradores para activos de la Cartera Colectiva, buscar arrendatarios para

inmuebles de la Cartera Colectiva, buscar co-inversionistas, entre otros. En consecuencia, cuando

se trate de intermediarios inmobiliarios, corresponderá al Comité de Inversiones aprobar la

remuneración de los intermediarios involucrados en la transacción o negocio de la Cartera

Colectiva. El Comité de Inversiones velará porque la remuneración de dichos intermediarios esté

siempre circunscrita dentro de las prácticas razonables y comunes de mercado para

transacciones similares.

Cuando se trate de operaciones sobre activos financieros, corresponderá al Gerente de la Cartera

Colectiva, o a quien éste designe para ejecutar las transacciones, elegir los intermediarios

mejores condiciones de ejecución para la Cartera Colectiva.



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1.3 POLÍTICA GENERAL DE RIESGO

1.3.1 Perfil de riesgo

1.3.1.1 Perfil general de riesgo de la Cartera Colectiva

La naturaleza de los activos inmobiliarios y otros activos aceptables para invertir corresponde a

un perfil de riesgo medio-bajo. Sin embargo, la posibilidad de apalancamiento financiero

consagrada en el reglamento de la Cartera Colectiva incrementa el perfil de riesgo de la Cartera

Colectiva, correspondiendo éste a un nivel de riesgo moderado. Dicho nivel implica la

posibilidad de incurrir en pérdidas sobre el capital invertido por los inversionistas. La Cartera

Colectiva, bajo ninguna circunstancia, podrá garantizar un retorno mínimo ni la devolución del

capital invertido; ambos estarán sujetos al desempeño de las inversiones de la Cartera Colectiva.

1.3.1.2 Perfil de riesgo del Inversionista

Acorde con el nivel general de riesgo de la Cartera Colectiva, el perfil de riesgo del inversionista

objetivo de la Cartera Colectiva será un perfil de riesgo moderado. Así mismo, el inversionista

objetivo de la Cartera Colectiva deberá tener un horizonte de inversión de muy largo plazo dada

la naturaleza de largo plazo de los activos de la Cartera Colectiva, su prolongado término de

duración y las restricciones impuestas por la iliquidez de la inversión y la incertidumbre sobre el

desarrollo del mercado secundario para los valores emitidos por la Cartera Colectiva.

Al adherirse a la Cartera Colectiva, el inversionista reconoce que su perfil de riesgo se ajusta

al perfil de riesgo de la Cartera Colectiva. En consecuencia, el inversionista manifiesta y

acepta que tiene conocimiento de la posibilidad que existe de incurrir en pérdidas de capital y

de las implicaciones que tiene sobre la liquidez de su inversión la naturaleza cerrada y de

largo plazo de la Cartera Colectiva. En específico, el inversionista manifiesta que tiene

conocimiento de que la posibilidad de vender sus participaciones dependerá de la existencia

de compradores en el mercado secundario y de que la Sociedad Administradora no podrá

garantizarle la existencia de dichos compradores y/o condiciones razonables de precio al

momento de vender. Así mismo, el inversionista manifiesta que es consciente de que la

inversión en la Cartera Colectiva no garantiza un rendimiento mínimo ni la devolución del

capital y que el desempeño de su inversión depende exclusivamente del rendimiento de los

activos de la Cartera Colectiva.

Parágrafo: Toda inversión implica por naturaleza, un riesgo asociado a ella. Ninguna actividad

de inversión podrá ser tan segura como conservar el dinero, y es precisamente por ello que el



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inversionista exige un rendimiento como retribución por asumir dicho riesgo. La función más

importante de la Sociedad Administradora es medir y controlar el riesgo de las inversiones que

realiza para la Cartera Colectiva, pues de él se desprende el riesgo que el inversionista asume al

constituirse como tal. No menos importante es que todos y cada uno de los inversionistas

conozcan claramente los riesgos que asumen en la Cartera Colectiva y que sean conscientes de

ellos, pues sólo así podrán decidir si están dispuestos a correrlos. No existen riesgos adecuados o

inadecuados, todo depende del grado de aversión al riesgo del inversionista; existen inversiones

de mayor o menor riesgo, y así mismo hay carteras colectivas que implican mayores riesgos que

otras. En estas condiciones, es el inversionista quién debe decidir sobre el tipo de riesgo que

mejor se ajusta a sus necesidades y preferencias.

1.3.2 Factores de riesgo

1.3.2.1 Activos inmobiliarios

Los activos descritos en la Cláusula 1.2.2.1 del presente prospecto estarán sujetos a los riesgos

que se describen a continuación.

1.3.2.1.1 Riesgo de mercado

Se refiere a cambios adversos en los precios de mercado de los activos inmobiliarios que forman

parte del portafolio y que pudiesen llegar a ocasionar pérdidas de capital para los inversionistas.

También a cambios adversos en el valor de mercado de las tasas o precios de arrendamiento que

impidan a la Cartera Colectiva renovar los contratos de arrendamiento en condiciones similares

a las originales. Los cambios en el ciclo económico y en las tasas de interés de la economía, son

los principales determinantes de los precios de los activos inmobiliarios y por tanto del riesgo de

mercado.

Este riesgo será mitigado parcialmente mediante las políticas de diversificación establecidas en

los literales b.) y c.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto.

1.3.2.1.2 Riesgo de vacancia

Se refiere a la imposibilidad de entregar de nuevo en arrendamiento un inmueble una vez

terminado el contrato de arrendamiento que versa sobre dicho activo. También se refiere a la

imposibilidad de entregar en arrendamiento un activo adquirido por la Cartera Colectiva o un

activo cuya construcción financió. Este riesgo genera un impacto adverso sobre los

inversionistas debido al lucro cesante del capital invertido por la Cartera Colectiva en el

inmueble vacante.



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Este riesgo será mitigado parcialmente mediante la política de diversificación por arrendatario

establecida en el literal b.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto.

1.3.2.1.3 Riesgo de crédito

Se refiere al riesgo de incumplimiento de las condiciones contractuales pactadas en los

contratos de arrendamiento y otros contratos que deriven en la obtención de flujos de caja

periódicos para la Cartera Colectiva. En particular, se refiere al riesgo de incumplimiento en el

pago periódico del canon de arrendamiento por parte del arrendatario o al incumplimiento en el

pago de flujos de efectivo periódicos pactados en favor de la Cartera Colectiva.

Este riesgo será gestionado de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.2.3 (proceso de

inversión) y en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito,

liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto. Adicionalmente, dicho riesgo será

mitigado parcialmente mediante la política de diversificación por arrendatario establecida en el

literal b.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto.

1.3.2.1.4 Riesgo normativo y jurídico

Se refiere a cambios no anticipados en la normatividad y en el ordenamiento jurídico o en la

interpretación de éstos, que afecten negativamente el valor de los inmuebles o los derechos y

posiciones contractuales de la Cartera Colectiva. De especial relevancia resultan los cambios en

los planes de ordenamiento territorial (POT) que puedan afectar de manera significativa el valor

de los activos inmobiliarios.

Este riesgo no es gestionable ni administrable por parte de la Sociedad Administradora.

1.3.2.1.5 Riesgo de liquidez o desinversión

En general, los activos inmobiliarios son de naturaleza ilíquida. El riesgo de liquidez se refiere a la

imposibilidad o dificultad para enajenar un activo en el momento deseado y en condiciones

razonables de precio. Este riesgo se materializa en una mayor espera para enajenar el activo y/o

en unas condiciones de precio de venta poco atractivas.

Este riesgo será gestionado de acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión

y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto.

1.3.2.1.6 Riesgo de legitima posesión

Se refiere al riesgo de que un tercero dispute la legítima posesión de un bien que haya adquirido

o se haya comprometido a adquirir la Cartera Colectiva. También se refiere al riesgo de extinción

de dominio de bienes de la Cartera Colectiva por parte del Estado en virtud de procesos

relacionados con el lavado de activos o financiación del terrorismo. Los estudios de títulos

previos a la adquisición son críticos para mitigar este riesgo.



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Cláusula 1.2.3

(Proceso de inversión) del presente prospecto.

1.3.2.1.7 Riesgo de concentración

El elevado valor de ciertos activos inmobiliarios objeto de adquisición puede implicar una

concentración importante en un sólo arrendatario y/o activo inmobiliario. Dicha concentración

supone una gran exposición al riesgo crédito que emana del contrato de arrendamiento y/o al

riesgo de mercado y riesgos conexos inherentes al activo inmobiliario. Esta elevada

concentración podría ocasionar pérdidas superiores a las que se tendrían en un portafolio bien

diversificado bajo el evento de que tales riesgos se materializarán. El riesgo de concentración es

alto en las etapas iniciales de la Cartera Colectiva y disminuye a medida que se logra un mayor

volumen y por tanto una mayor diversificación por arrendatario y por activos inmobiliarios.

Este riesgo será mitigado parcialmente mediante los límites máximos de concentración

señalados en los literales b.) y c.) de la Cláusula 1.2.4.2.1 del presente prospecto.

1.3.2.1.8 Riesgo de tasa de interés

Se refiere al impacto negativo que podría causar un incremento en las tasas de interés de

mercado sobre los avalúos de los activos de la Cartera Colectiva y por tanto sobre el valor de la

inversión de los suscriptores de ésta. Mientras mayor el plazo de los contratos de arrendamiento

de la Cartera Colectiva, mayor la exposición al riesgo de tasa de interés.

Una de las metodologías de avalúo inmobiliario más ampliamente aceptada a nivel

internacional es la valoración por flujo de caja. Bajo esta metodología, mientras mayor la tasa de

descuento de los flujos futuros, menor el valor del activo. El principal determinante de la tasa de

descuento son las tasas de interés de mercado, existiendo una correlación positiva entre ambos

tipos de tasas. Por lo tanto, se espera que un incremento en las tasas de interés de mercado

genere un incremento en la tasa de descuento y por tanto un impacto negativo sobre el valor de

los activos.

Así mismo, dicho riesgo se refiere al efecto adverso que podría tener un incremento de las tasas

de interés sobre los precios de mercado de los inmuebles de la Cartera Colectiva.

La Cartera Colectiva considera dentro de su política de inversión el posible uso de derivados

financieros de tasa de interés para mitigar el riesgo aquí descrito. En todo caso, será el Comité de

Inversiones el encargado de conceptuar sobre la conveniencia y necesidad de usar dichos

instrumentos de cobertura para mitigar este riesgo de acuerdo con el nivel de exposición neto

de la Cartera Colectiva, el costo de la cobertura, las garantías requeridas, entre otros.



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1.3.2.1.9 Riesgo cambiario

La Cartera Colectiva estará denominada en pesos Colombianos. Por lo tanto, la suscripción de

contratos de arrendamiento u otros contratos, o de obligaciones financieras indexados a

monedas extranjeras crea riesgo cambiario. Dicho riesgo se refiere al efecto adverso que podría

causar una apreciación del peso Colombiano sobre los cánones de arrendamiento provenientes

de dichos contratos. También al efecto de una devaluación del peso Colombiano sobre el saldo

de las obligaciones financieras denominadas en otras monedas.

La Cartera Colectiva considera dentro su política de inversión el posible uso de derivados

financieros sobre monedas con fines exclusivos de cobertura del riesgo cambiario. En todo caso,

será el Comité de Inversiones el encargado de conceptuar sobre la conveniencia y necesidad de

usar dichos instrumentos para mitigar este riesgo de acuerdo con el nivel de exposición neto de

la Cartera Colectiva, el costo de la cobertura, las garantías requeridas, entre otros.

1.3.2.1.10 Riesgo por deterioro

Se refiere a la posibilidad de que los inmuebles de la Cartera Colectiva deban ser sometidos a

reparaciones y adecuaciones como consecuencia de su uso normal en un monto superior al

originalmente estimado. Dicho riesgo también incluye la posibilidad de incurrir en gastos por

reparaciones consecuencia de eventos extraordinarios no cubiertos por las pólizas de seguro o

del pago de deducibles por reclamaciones.

La Sociedad Administradora buscará gestionar este riesgo a través de la contratación de

proveedores especializados del servicio de administración inmobiliaria, el cual incluye

evaluaciones periódicas del estado del inmueble y los recursos requeridos para su

mantenimiento, así como la realización de éste.

1.3.2.1.11 Riesgos asegurables

Se refiere al efecto adverso que podría causar sobre los activos del portafolio la ocurrencia de

eventos extraordinarios no anticipados tales como incendios, terremotos, inundaciones,

desastres naturales y similares, o la ocurrencia de actos mal intencionados o actos asociados al

terrorismo. La Cartera Colectiva buscará mitigar y/o transferir dichos riesgos a través de pólizas

de seguro contratadas con compañías de seguros vigiladas por la Superintendencia Financiera

de Colombia o con compañías de seguros extranjeras, siempre y cuando el costo de dichas

pólizas se encuentre dentro de condiciones económicas razonables y se trate de riesgos que

sean normalmente asegurables por las entidades aseguradoras. La materialización de alguno de

estos riesgos, incluso si se cuenta con pólizas de seguro, podría generar impactos negativos

sobre el portafolio asociados al pago de deducibles, el lucro cesante de la inversión, eventos de

fuerza mayor no cubiertos por la póliza, entre otros.



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Estos riesgos serán gestionados y administrados mediante la adquisición de pólizas de seguros

de acuerdo con las directrices impartidas por el Comité de Inversiones al respecto, y siempre y

cuando el costo de dichas pólizas se encuentre dentro de términos económicos razonables.

1.3.2.1.12 Riesgo de construcción

Se refiere al riesgo de que el valor real de inversión en la construcción de un activo inmobiliario

supere el monto inicialmente estimado y/o a que el tiempo de construcción sea superior al

estimado, afectando así la rentabilidad de la inversión. Dicho riesgo será administrado y

mitigado por medio de los instrumentos contractuales y esquemas de inversión señalados en el

literal d.) de la Cláusula 1.2.4.1 del presente prospecto.

1.3.2.1.13 Riesgo de ejecución de transacciones

La Cartera Colectiva suscribirá contratos de compraventa y otros contratos dentro del proceso

de ejecución de transacciones aprobadas por el Comité de Inversiones. El incumplimiento en el

pago de compromisos de capital por parte de inversionistas y/o la imposibilidad para obtener

créditos, préstamos y/o recursos de otros inversionistas podrían exponer a la Cartera Colectiva al

pago de multas y penalizaciones, a la perdida de gastos no reembolsables, a la pérdida de

garantías otorgadas o a demandas por perjuicios asociadas al incumplimiento de dichos

contratos. En general, cualquier evento que impida el adecuando cumplimiento de un contrato

por parte de la Cartera Colectiva podría dar lugar a multas y penalizaciones con cargo a los

recursos de ésta, a la pérdida de garantías otorgadas o a demandas por perjuicios. Este riesgo

incluye cambios adversos e imprevistos en las condiciones de mercado o de financiación que

imposibiliten la ejecución de una transacción aprobada.

Este riesgo es en esencia un riesgo de imposibilidad de acceder a fuentes de liquidez para

cumplir con las obligaciones de la Cartera Colectiva. Por lo tanto, será gestionado de acuerdo

con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito,

liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto.

1.3.2.1.14 Riesgo de contraparte

Se refiere al riesgo de incumplimiento de los términos contractuales por parte de la contraparte

de la Cartera Colectiva. En específico, se puede presentar en la ejecución de transacciones de

compraventa, en el ejercicio de opciones de compra o de venta sobre un activo, en los contratos

de seguros al momento de reclamaciones, en el incumplimiento de los compromisos de capital

por parte de inversionistas, en el incumplimiento de desembolsos comprometidos por parte de

prestamistas, entre otros.



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También existirá riesgo contraparte en la ejecución de inversiones bajo el esquema de co-

inversión en el evento que los co-inversionistas no cumplan con sus obligaciones y la Cartera

Colectiva se vea sometida a penalizaciones o multas, a la pérdida de garantías otorgadas o a

demandas por perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones pactadas con la

contraparte.

En caso de que se presente un incumplimiento de contraparte, la Sociedad Administradora hará

valer las garantías pertinentes en aquellos casos que se cuente con ellas, lo que podría implicar

un período de tiempo para poder liquidar las inversiones. Este riesgo será gestionado de

acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 1.2.3 (proceso de inversión) y en la Cláusula 1.3.3

(Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y operativo) del

presente prospecto.

1.3.2.1.15 Riesgo de la calidad del activo

Se refiere al riesgo de que la calidad del activo no sea la esperada, bien sea por problemas

estructurales y de ingeniería, legales o contractuales, de permisos y licencias, entre otros. La

Sociedad Administradora mitigará este riesgo de acuerdo con lo dispuesto en el literal e.) de la

Cláusula 1.2.3 del presente prospecto.

1.3.2.2 Otros Activos

1.3.2.2.1 Riesgo de crédito

Se refiere a la pérdida que podría generarse como consecuencia del incumplimiento en el pago

de intereses y/o capital por parte de los emisores de valores o títulos de renta fija en los que

invierta la Cartera Colectiva, bien sea de manera directa o de manera indirecta a través de

carteras colectivas. Se incluye también dentro de este riesgo el incumplimiento en operaciones

del mercado monetario tales como simultaneas, repos y de transferencia temporal de valores

activas.



1.3.2.2.2 Riesgo de mercado

Se refiere a cambios adversos en los precios de mercado de los valores o títulos de renta fija en

los que invierta la Cartera Colectiva y que pudiesen generar una pérdida para los inversionistas.

Los determinantes más importantes de este riesgo son cambios en las tasas de interés de



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mercado y cambios en las calificaciones de riesgo crédito de los emisores en los que invierte la

Cartera Colectiva.



1.3.2.2.3 Riesgo de concentración

La excesiva concentración del portafolio de la Cartera Colectiva en uno o pocos emisores crea

una gran exposición al riesgo crédito de dichos emisores. El riesgo concentración se refiere a la

posibilidad de incurrir en pérdidas superiores a las que se incurriría en un portafolio bien

diversificado.

Este riesgo será mitigado parcialmente mediante los límites máximos de concentración

señalados en los literales b.) y c.) de la Cláusula 1.2.4.2.2 del presente prospecto.

1.3.2.2.4 Riesgo de liquidez

Se refiere a los efectos adversos que podrían generarse por la imposibilidad o dificultad para

liquidar una inversión en condiciones razonables de mercado. Puede darse por escasez de

compradores de un valor o título en particular o simplemente por la existencia de un gran

diferencial entre las posturas de compra y venta de los agentes de mercado.



1.3.2.3 Otros factores de riesgo

1.3.2.3.1 Riesgo operacional

Se refiere a la posibilidad de incurrir en pérdidas por parte de los inversionistas debido a fallas o

deficiencias en los sistemas de información, controles internos, por errores en el procesamiento

de las operaciones, por pérdida o deterioro de documentos, por omisiones asociadas al ejercicio

de los derechos y cumplimiento de obligaciones de la Cartera Colectiva, por deficiencias en los

controles a la calidad de los servicios especializados contratados con terceros, por omisiones

asociadas al aseguramiento de activos de la Cartera Colectiva, entre otros, por parte de la

Sociedad Administradora.





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1.3.2.3.2 Riesgo de apalancamiento financiero

Por definición, el apalancamiento financiero incrementa la volatilidad de los retornos de un

portafolio y por ende su nivel de riesgo. En específico, el riesgo de apalancamiento se refiere a la

posibilidad de incurrir en pérdidas sobre el capital de los inversionistas proporcionalmente

superiores a las incurridas sobre los activos de la Cartera Colectiva. Dicha situación ocurre

cuando el rendimiento de los activos adquiridos con endeudamiento no supera el costo de

dicho endeudamiento. El apalancamiento financiero tiene un efecto amplificador de los

resultados generados por los activos, en virtud del cual la base de capital aportada por los

inversionistas está expuesta tanto a un mayor riesgo como a un mayor beneficio potencial que

los activos de la Cartera Colectiva.

Adicionalmente, el incumplimiento de las obligaciones de la Cartera Colectiva asociadas al

endeudamiento podría dar lugar a la ejecución de garantías por parte de los acreedores,

generando efectos adversos sobre los inversionistas. También podría dar origen a demandas por

perjuicios o al pago de multas y penalizaciones.

Este riesgo será gestionado por la Sociedad Administradora a través de un seguimiento

permanente del flujo de la caja de la Cartera Colectiva y sus indicadores de cobertura al servicio

a la deuda. Además, es potestad exclusiva del Comité de inversiones aprobar las operaciones de

endeudamiento de la Cartera Colectiva velando siempre por mantener un nivel máximo de

endeudamiento que permita cumplir con las obligaciones contraídas.

1.3.2.3.3 Riesgo de refinanciación

Riesgo asociado al riesgo de apalancamiento financiero. Se refiere a la imposibilidad de

refinanciar o reestructurar los pasivos, créditos u otras obligaciones de la Cartera Colectiva

cuando ello sea requerido en condiciones razonables de mercado, en especial al momento del

vencimiento. La materialización de este riesgo podría generar un incumplimiento de

obligaciones por parte de la Cartera Colectiva, dando lugar a la ejecución de garantías por parte

de acreedores y/o al pago de multas y perjuicios, afectando a los inversionistas y generando una

posible pérdida de capital para éstos.

Este riesgo es en esencia un riesgo de imposibilidad de acceder a fuentes de liquidez para

cumplir con las obligaciones de la Cartera Colectiva. Por lo tanto, será gestionado de acuerdo

con lo dispuesto en la Cláusula 1.3.3 (Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito,

liquidez, mercado y operativo) del presente prospecto. El riesgo de refinanciación también está

asociado al riesgo de tasa de interés. Una refinanciación de obligaciones a una tasa de interés

superior a la inicialmente pactada genera un efecto negativo sobre la rentabilidad debido a que

se incrementan los gastos financieros más no los ingresos de la Cartera Colectiva. Este riesgo no

será gestionado por la Sociedad Administradora.

1.3.2.3.4 Riesgo de liquidez de la inversión en la Cartera Colectiva



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La naturaleza cerrada de la Cartera Colectiva implica que los inversionistas sólo podrán redimir la

totalidad de sus derechos al final del plazo previsto para la duración de la cartera. Lo anterior

implica que la única forma de obtener liquidez es a través de la venta de los derechos de

participación directamente en el mercado secundario. Si bien los derechos de participación

estarán representados por valores inscritos en el RNVE y negociables en bolsa, ni la Cartera

Colectiva, ni la Sociedad Administradora garantizan el desarrollo efectivo de dicho mercado

secundario. Así mismo, tampoco podrán garantizar la existencia de compradores interesados

en el momento en que el inversionista desee vender, ni la existencia de condiciones atractivas

de venta. Cada inversionista, al vincularse a la Cartera Colectiva, manifiesta que entiende y

acepta este riesgo.

Adicionalmente, si al vencimiento del término de duración de la Cartera Colectiva no fuere

posible liquidar la totalidad de los activos dentro del plazo máximo establecido en el reglamento

de la Cartera Colectiva y en la regulación aplicable, y si no fuere posible extender dicho plazo de

liquidación mediante aprobación de la Asamblea de Inversionistas y la Superintendencia

Financiera de Colombia, los inversionistas estarán sujetos al riesgo de liquidez asociado a la

dificultad para vender los activos recibidos en especie en virtud del proceso de liquidación

previsto en el reglamento de la Cartera Colectiva.

Este riesgo no será gestionado por la Sociedad Administradora.

1.3.2.3.5 Riesgo de liquidez operativa

Se refiere a déficits temporales de liquidez consecuencia de la materialización de eventos de

riesgo contraparte, la vacancia no programada de activos de la Cartera Colectiva y/o la

imposibilidad de obtener financiamiento de corto plazo en condiciones de mercado para

compensar dichos déficits.



1.3.2.3.6 Riesgo de disponibilidad de inversiones

La escasez de oportunidades atractivas de inversión podría dificultar la inversión del capital

comprometido y/o efectivamente aportado por los inversionistas, disminuyendo de forma

sustancial el potencial de rentabilidad de la Cartera Colectiva. Este es un riesgo no gestionable

por la Sociedad Administradora.

1.3.2.3.7 Riesgo de lavado de activos y financiación del terrorismo

Se refiere a la posibilidad de pérdida o daño que pueda sufrir la Cartera Colectiva por ser

utilizada directamente o a través de sus operaciones como instrumento para el lavado de activos



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y/o canalización de recursos hacia la realización de actividades terroristas, o cuando se pretenda

el ocultamiento de activos provenientes de dichas actividades.

De conformidad con la normatividad vigente contemplada tanto en los Artículos 102 y siguientes

del EOSF, como en el Capítulo XI del Título Primero de la Circular Básica Jurídica 007 de 1996,

expedida por la Superintendencia Financiera de Colombia, es responsabilidad de las entidades

vigiladas diseñar e implementar un Sistema de administración y prevención del riesgo de lavado

de activos y financiación del terrorismo (SARLAFT), así como garantizar el adecuado

funcionamiento del mismo de cara a los mínimos normativos en todas y cada una de las

operaciones que realizan todos y cada uno de sus clientes y usuarios.

Con el fin de cumplir con la normatividad citada y de mitigar este riesgo, la Sociedad

Manual de

políticas y procedimientos para el sistema de Administración de Riesgo de Lavado de Activos y

del Sistema de Administración del Riesgo de Lavado de Activos y

Financiación del Terrorismo

tiva. Adicionalmente, el riesgo de lavado de

activos y financiación del terrorismo asociado a la adquisición de inmuebles será mitigado por

medio de la debida diligencia legal descrita detalladamente en el literal e.) de la Cláusula 1.2.3

(proceso de inversión) del presente prospecto.

1.3.2.3.8 Riesgo asociado a la inversión en otras Carteras Colectivas y vehículos de

inversión regulados

La posibilidad de invertir en otras carteras colectivas y/o fondos implica, además de los riesgos

inherentes a los activos de dichas carteras y/o fondos, la exposición a todos los otros riesgos

asociados a dichos vehículos tales como el operativo, lavado de activos y financiación del

terrorismo, liquidez, entre otros. Este riesgo será mitigado mediante la inversión exclusivamente

en vehículos de inversión administrados por firmas con experiencia probada y trayectoria en la

gestión de portafolios de inversión, carteras y fondos, y que cuenten con sistemas de control

adecuados.

1.3.3 Sistemas de gestión y administración de riesgos de crédito, liquidez, mercado y

operativo

Los riesgos de crédito y contraparte de la Cartera Colectiva serán administrados y gestionados

con base en el Sistema de Administración de Riesgo Crédito (SARC) de la Sociedad

Administradora, el cual ha sido creado según la normatividad aplicable expedida por la

Superintendencia Financiera de Colombia. Las políticas de gestión y mitigación de dichos



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a Junta Directiva

de la Sociedad Administradora.

El riesgo de liquidez de la Cartera Colectiva será administrado y gestionado con base en el

Sistema de Administración de Riesgo Liquidez (SARL) de la Sociedad Administradora

contemplado en el Capítulo VI de la Circular Externa 100 de 1995. Las políticas de gestión y

aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La medición del riesgo liquidez

se hará con base en el modelo interno no objetado por la Superintendencia Financiera de

Colombia. Durante los primeros 6 meses de operación de la Cartera Colectiva, la Sociedad

Administradora gestionará el riesgo de liquidez de acuerdo con los términos estipulados por el

Numeral 5.2.2 del Capítulo VI de la Circular Externa 100 de 1995.

En lo aplicable por tratarse de una cartera colectiva inmobiliaria, el riesgo de mercado de la

Cartera Colectiva será administrado y gestionado con base en el Sistema de Administración de

Riesgo de Mercado (SARM) de la Sociedad Administradora contemplado en el Capítulo XXI de la

Circular Externa 100 de 1995. Las políticas de gestión y mitigación de dicho riesgo están

la Sociedad Administradora.

El riesgo operacional de la Cartera Colectiva será administrado y gestionado con base en el

Sistema de Administración de Riesgo Operativo (SARO) de la Sociedad Administradora

contemplado en el Capítulo XXIII de la Circular Externa 100 de 1995. Las políticas de gestión y

mitigación Manual de

, el cual es

aprobado por la Junta Directiva de la Sociedad Administradora. La identificación de los riesgos

de BTG PACTUAL

FONDO RENTAS INMOBILIARIAS

procedimientos de custodia de tít

Directiva, el cual establece procedimientos y políticas claras para la custodia de los documentos

de la Cartera Colectiva, en especial de aquellos en donde se consagran derechos y obligaciones

de ésta tales como contratos de compraventa o promesa, opciones de compra o venta sobre

activos inmobiliarios, contratos por servicios con terceros, compromisos de capital, contratos de

mutuo, pagarés, hipotecas, entre otros.

1.4 APORTES, REDENCIONES Y DISTRIBUCIONES



pág. 46 de 98

1.4.1 Vinculación a la cartera y constitución de participaciones

Para ingresar a la Cartera Colectiva, los inversionistas deberán suministrar la información y

documentos necesarios establecidos en el formato de apertura de cuenta de la Sociedad

Administradora. Dichas formas están disponibles en la página de Internet de la Sociedad

Administradora. Al momento de la vinculación a la Cartera Colectiva, el inversionista deberá

especificar claramente el compartimento al que desea vincularse. La constitución efectiva de

participaciones sólo ocurrirá una vez se efectúe el aporte correspondiente a la Cartera Colectiva.

Todo aporte debe ser íntegramente pagado al momento de constituir las participaciones. Los

tución de participaciones hasta tanto se realice

efectivamente la entrega de los recursos a la Cartera Colectiva. La Sociedad Administradora

entregará un recibo de caja de dicho aporte y/o constancia de entrega de recursos, de acuerdo

con lo establecido en el Artículo 3.1.5.1.1 del Decreto 2555 de 2010.

El número de unidades suscritas será el resultante de dividir el monto del aporte entre el valor

de la unidad vigente del día del aporte para el respectivo compartimento. La cantidad de

unidades suscritas será informada al inversionista por la Sociedad Administradora el día hábil

inmediatamente siguiente a la realización de inversión por medio de un documento en el que

conste el número de unidades de inversión correspondientes a su aporte. Este documento será

enviado al inversionista de acuerdo a las instrucciones sugeridas por éste en el formulario de

vinculación a la Cartera Colectiva. La constancia de entrega de recursos cumplirá los requisitos

mínimos de información de acuerdo con la normatividad vigente.

La Sociedad Administradora le debe dar a conocer al inversionista el prospecto de la Cartera

Colectiva, previamente a su vinculación, y de manera veraz, imparcial, oportuna, completa,

pertinente, exacta y útil según lo estipulado en el Artículo 3.1.7.1.6 del Decreto 2555 de 2010 del

Ministerio de Hacienda y Crédito Público o cualquier norma que la modifique, complemente o

derogue. La Sociedad Administradora deberá propender porque el inversionista lea y entienda

el prospecto de inversión y deberá dejar constancia en un documento firmado por el

inversionista al momento de realizar la inversión inicial, de que éste conoce y entiende dicho

prospecto de la Cartera Colectiva. De todas maneras, el prospecto se encuentra a disposición de

los inversionistas en la página de Internet de BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A

www.btgpactual.com.co y en todas las oficinas de atención al público que utilice la Sociedad

Administradora y que se encuentren habilitadas para recibir aportes de la Cartera Colectiva.

No obstante lo anterior, en el Capítulo 2 del presente prospecto DE LOS

se describe los términos y condiciones

específicos de vinculación para cada compartimento.




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Parágrafo 1: La Sociedad Administradora se reserva el derecho de admisión de inversionistas a

la Cartera Colectiva, así como el de la recepción de aportes posteriores de los mismos.

Parágrafo 2: El horario de recepción de los aportes de los inversionistas, incluyendo los

provenientes de llamados de capital, será el siguiente: los días hábiles en Colombia de 8:00 AM. a

4:00 PM. Los aportes realizados después del horario establecido, se entenderán como aportes

realizados el día hábil siguiente. La Sociedad Administradora podrá modificar el monto o los

horarios establecidos cumpliendo las regulaciones vigentes sobre dichas modificaciones. En

todo caso, será necesario publicar tales cambios en la página de Internet

www.btgpactual.com.co.

Parágrafo 3: Los aportes podrán efectuarse en la sede de la Cartera Colectiva o en las oficinas

donde haya atención al público por parte de BTG PACTUAL | COLOMBIA S.A Comisionista de

Bolsa. También en las oficinas de las entidades con las cuales se hayan suscrito

contratos/acuerdos de uso de red, corresponsalía o distribución.

Si el aporte se realiza en cheque, la anotación en cuenta a nombre del inversionista sólo se

efectuará una vez se haya pagado dicho cheque. Si el cheque resultare impagado a su

presentación, se considerará que en ningún momento existió aporte a la Cartera Colectiva. En tal

evento, una vez impagado el instrumento, se procederán a efectuar las anotaciones contables

pertinentes tendientes a reversar la operación y a devolver el cheque no pagado a la persona

que lo hubiere entregado, sin perjuicio de que se le exija, a título de sanción, el 20% del importe

del cheque, conforme a lo previsto por el Artículo 731 del Código de Comercio. Dicha sanción se

hará exigible en los casos en que se haya causado un perjuicio material a la Cartera Colectiva

dado el evento del impago del instrumento. Este valor hará parte de los activos de la Cartera

Colectiva.

Parágrafo 4: Los dineros que hayan sido consignados en las cuentas de la Cartera Colectiva por

parte de inversionistas y que no hayan sido identificados plenamente, constituirán

participaciones al valor de unidad vigente del día en que se recibe el depósito. La anotación en

cuenta en DECEVAL S.A. de dichas participaciones sólo se realizará en el momento en que se

establezca la identidad del inversionista que realizó la entrega de los recursos.

1.4.2 Aportes en especie

Los aportes en especie son considerados un caso especial de constitución de participaciones.

Los inversionistas podrán vincularse a cualquier compartimento de la Cartera Colectiva por

medio de aportes en especie de alguno de los activos inmobiliarios descritos en la Cláusula

1.2.2.1 del presente prospecto. Dichos aportes deberán sujetarse a lo siguiente:




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a. A las condiciones generales establecidas para la vinculación y constitución de

participaciones establecidas en la Cláusula 1.6.1 del reglamento de la Cartera Colectiva.

b. A la condición señalada en el Artículo 3.1.5.1.1 del Decreto 2555 de 2010 o cualquier norma

que lo complemente, sustituya, modifique o derogue en cuanto al valor máximo del

aporte.

c. Ser objeto de un avalúo previo por parte de alguno de los proveedores de servicios de

avalúos de la Cartera Colectiva.

d. Cumplir con los mismos requisitos establecidos en la normatividad, en el presente

prospecto, en el reglamento de la Cartera Colectiva y en el proceso de inversión para las

compras de activos inmobiliarios.

e. Aprobación por mayoría especial del Comité de Inversiones según lo estipulado en la

Cláusula 1.4.2.6 del reglamento de la Cartera Colectiva.

f. La Sociedad Administradora, sus compañías filiales, subordinadas, subsidiarias o su

matriz, sus accionistas o empleados y los miembros del Comité de Inversiones no podrán

ser aportantes de inmuebles de forma directa o indirecta. Esta restricción se hará

extensiva a los cónyuges o compañeros permanentes, parientes dentro del segundo

grado de consanguinidad o único civil de los accionistas y empleados de la Sociedad

Administradora y de los miembros del Comité de Inversiones.

Parágrafo: Los aportes en especie son considerados un tipo especial de aporte ya que no

implican la entrega efectiva de recursos por parte del inversionista. Los aportes en especie al

al inversionista el derecho a vincularse

inmediatamente a la Cartera Colectiva y por tanto, no harán parte del procedimiento y reglas

establecidas para los compromisos y llamados de capital aplicables a dicho compartimento. En

consecuencia, los aportantes en especie podrán vincularse a dicho compartimento en cualquier

momento, sin que ello se constituya en un tratamiento inequitativo con los inversionistas que

han suscrito compromisos de capital con la Cartera Colectiva.

1.4.3 Monto mínimo de inversión y permanencia

Los montos mínimos de vinculación o de compromisos de capital para cada compartimento se

detallan en el Capítulo 2 del presente prospecto, en específico en las Cláusulas 2.4.1.3.2 y 2.4.2.3.1

del presente prospecto. Ninguno de los compartimentos de la Cartera Colectiva establece un

monto mínimo de permanencia.



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1.4.4 Número mínimo de inversionistas

Según lo dispuesto en el Artículo 3.1.5.1.2 del Decreto 2555 de 2010, la Cartera Colectiva deberá

tener mínimo dos (2) inversionistas.

1.4.5 Inversiones de la Sociedad Administradora

La Sociedad Administradora, su matriz o sus compañías subordinadas, filiales o subsidiarias

podrán realizar inversiones en la Cartera Colectiva en los términos señalados en el Artículo

3.1.11.1.2 del Decreto 2555 de 2010 o aquellas normas que lo sustituyan, modifiquen,

complementen o deroguen, sin que ello desvirtúe la naturaleza cerrada de la Cartera Colectiva

en lo relacionado con el plazo mínimo de dicha inversión. El porcentaje máximo de inversión de

la Sociedad Administradora y sus compañías relacionadas será el señalado en el Artículo

3.1.11.1.2 del Decreto 2555 de 2010 o aquellas normas que lo sustituyan, modifiquen,

complementen o deroguen. La Sociedad Administradora deberá informar periódicamente a

través de su página de internet el monto de su inversión y el de sus sociedades relacionadas así

como las respectivas participaciones dentro del total de la Cartera Colectiva.

1.4.6 Compromisos y Llamados de capital

La figura de compromisos y llamados de capital no aplica para todos los compartimentos de

Cartera Colectiva. El Capítulo 2 establece de forma clara para cada compartimento el mecanismo

de vinculación y constitución de participaciones.

1.4.7 Distribución del mayor valor de la participación

Según lo dispuesto en el Artículo 3.1.5.2.4 del Decreto 2555 de 2010, la Cartera Colectiva podrá

distribuir a sus suscriptores el mayor valor de la participación mediante una reducción en el valor

de la misma. Aplicable a todos los compartimentos de la Cartera Colectiva, en ningún caso la

distribución del mayor valor de la participación podrá conllevar a una reducción del valor de la

participación por debajo del valor inicial establecido en el presente reglamento para cada

compartimento. Este procedimiento no implica la cancelación de unidades suscritas.

Para garantizar una repartición equitativa de los recursos entre los diferentes compartimentos, la

distribución del mayor valor de la participación estará sujeta a las siguientes condiciones:

a. La Sociedad Administradora deberá informar sobre la fecha exacta en que se

realizará la causación de la distribución y el monto total de los recursos líquidos a

repartir. Dicha comunicación se efectuará de forma general a través del mecanismo

de información relevante de la Superintendencia Financiera de Colombia y a través



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de su sitio web www.btgpactual.com.co con al menos 5 días hábiles de anticipación a

la fecha de causación de la distribución.

b. No podrá excluirse ninguno de los compartimentos de dicha repartición de recursos.

Las reparticiones dirigidas a un compartimento particular se consideran

discriminatorias e inequitativas y por tal razón totalmente prohibidas.

c. El monto de recursos a repartir a cada inversionista será asignado a prorrata de la

participación que tenga éste en el valor total de la Cartera Colectiva al cierre del día

anterior al de causación, es decir, considerando el valor de su inversión en relación al

valor total de todos los compartimentos.

d. La participación de cada inversionista, requerida para el mecanismo de prorrateo,

será calculada de acuerdo con el procedimiento descrito en la Cláusula 2.2 del

presente Reglamento.

e. Los gravámenes que se generen en la distribución del mayor valor de la

participación estarán a cargo del inversionista. Ello de conformidad con las normas

que lo regulen. La vigencia de esta cláusula dependerá exclusivamente de la

vigencia de las normas dictadas por el Gobierno Nacional o por el Congreso de la

República con respecto a los gravámenes sobre las transacciones financieras o sobre

cualquier otro gravamen que llegaré a aplicar.

f. La retención en la fuente aplicable al inversionista será previamente deducida del

monto a pagar.

g. La decisión deberá reportarse como información relevante cumpliendo con las

obligaciones de reporte de información por parte de los emisores de valores inscritos

en el Registro Nacional de valores y Emisores (RNVE).

La Cartera Colectiva entregará al administrador de la emisión (DECEVAL S.A.) los recursos totales

a distribuir, previa deducción de las retenciones y gravámenes aplicables a cada inversionista. El

administrador de la emisión distribuirá dichos recursos entre los inversionistas de acuerdo con

las asignaciones suministradas por la Cartera Colectiva en su calidad de emisor y con las

instrucciones impartidas por los inversionistas o sus depositantes directos en relación al destino

final de los recursos distribuidos.

1.4.8 Redención de participaciones



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Por tratarse de una cartera colectiva cerrada, los inversionistas sólo podrán redimir su inversión

al vencimiento del plazo de duración establecido en el presente reglamento, sin perjuicio de las

posibilidades consagradas en los Artículos 3.1.5.2.3 y 3.1.5.2.4 del Decreto 2555 de 2010 referentes

a la redención parcial y anticipada de participaciones y a la distribución del mayor valor de la

participación.

Al vencimiento del término de duración, la liquidación de la Cartera Colectiva se realizará de

acuerdo a lo estipulado en la Cláusula 1.14 del presente reglamento y en el Título 10 (Proceso

liquidatorio de Carteras Colectivas) del Decreto 2555 de 2010 o aquellas normas que lo

modifiquen, complementen, sustituyan o deroguen.

La Cartera Colectiva entregará al administrador de la emisión (DECEVAL S.A.) los recursos a

distribuir provenientes del proceso de liquidación, previa deducción de las retenciones y

gravámenes aplicables a cada inversionista. El administrador de la emisión distribuirá los

recursos entre los inversionistas de acuerdo con las asignaciones suministradas por la Cartera

Colectiva en su calidad de emisor y con las instrucciones impartidas por los inversionistas o sus

depositantes directos en relación al destino final de los recursos distribuidos.

1.4.8.1 Redenciones parciales y anticipadas

Según lo dispuesto en el Artículo 3.1.5.2.3 del Decreto 2555 de 2010 o en aquellas normas que lo

complementen, sustituyan, modifiquen o deroguen, la Cartera Colectiva podrá realizar

redenciones parciales y anticipadas de participaciones. Dicho procedimiento implica la

cancelación de unidades suscritas. La redención parcial y anticipada de participaciones será

obligatoria para todos los inversionistas.

El Artículo 3.1.5.2.3 del Decreto 2555 de 2010 establece como eventos que pudieren dar origen a

una redención parcial y anticipada de participaciones los siguientes:

Cuando se trate de ventas anticipadas o redenciones y amortizaciones de activos

ilíquidos; y,

De manera periódica, el mayor valor de los aportes de los inversionistas de

conformidad con el valor inicial de los mismos o los rendimientos de los activos de la

cartera colectiva.

Para garantizar un tratamiento equitativo entre los diferentes compartimentos, las redenciones

parciales y anticipadas estarán sujetas a las siguientes condiciones:

a. La Sociedad Administradora deberá informar sobre la fecha exacta en que se

realizará la redención parcial y anticipada, y el monto total de los recursos líquidos a

repartir. Dicha comunicación se efectuará de forma general a través del mecanismo



pág. 52 de 98

de información relevante de la Superintendencia Financiera de Colombia y a través

de su sitio web www.btgpactual.com.co con al menos 5 días hábiles de anticipación a

la fecha de la redención.

b. No podrá excluirse ninguno de los compartimentos de dicha repartición de recursos.

Las redenciones dirigidas a un compartimento particular se consideran

discriminatorias e inequitativas y por tal razón totalmente prohibidas.

c. El monto de recursos a repartir a cada inversionista será asignado a prorrata de la

participación que tenga éste en el valor total de la Cartera Colectiva el día de la

causación de la redención, es decir, considerando el valor de su inversión en relación

al valor total de todos los compartimentos.

d. La participación de cada inversionista, requerida para el mecanismo de prorrateo,

será calculada de acuerdo con el procedimiento descrito en la Cláusula 2.2 del

presente Reglamento.

e. La cantidad de unidades a redimir para cada inversionista será calculada al dividir el

monto de recursos líquidos al que tiene derecho según la metodología de prorrateo

por el valor de unidad de cierre del compartimento respectivo el día de la causación.

f. Los gravámenes que se generen en la redención anticipada estarán a cargo del

inversionista. Ello de conformidad con las normas que lo regulen. La vigencia de esta

cláusula dependerá exclusivamente de la vigencia de las normas dictadas por el

Gobierno Nacional o por el Congreso de la República con respecto a los gravámenes

sobre las transacciones financieras o sobre cualquier otro gravamen que llegaré a

aplicar.

g. La retención en la fuente aplicable al inversionista será previamente deducida del

monto a pagar.

h. La decisión deberá reportarse como información relevante cumpliendo con las

obligaciones de reporte de información por parte de los emisores de valores inscritos

en el Registro Nacional de valores y Emisores (RNVE)

La Cartera Colectiva entregará al administrador de la emisión (DECEVAL S.A.) los recursos totales

a distribuir, previa deducción de las retenciones y gravámenes aplicables a cada inversionista. El

administrador de la emisión distribuirá dichos recursos entre los inversionistas de acuerdo con

las asignaciones suministradas por la Cartera Colectiva en su calidad de emisor y con las



pág. 53 de 98

instrucciones impartidas por los inversionistas o sus depositantes directos en relación al destino

final de los recursos distribuidos.

1.4.9 Liquidez de la inversión

Por tratarse de una cartera colectiva cerrada y cuyos activos subyacentes son ilíquidos, la

liquidez de la inversión del suscriptor se considera limitada. Existen dos fuentes posibles de

liquidez para el inversionista, las cuales se describen en las Cláusulas 1.4.9.1 y 1.4.9.2 a

continuación.

1.4.9.1 Distribución del flujo de caja operativo

Consistente con el objetivo de generar rentas periódicas para los inversionistas, la Cartera

Colectiva distribuirá el flujo de caja disponible después de cubrir con todos sus costos y gastos,

con sus compromisos de inversión, con el servicio a la deuda y obligaciones, entre otros. En todo

caso, la distribución del flujo de caja disponible de la Cartera Colectiva se deberá ajustar a lo

previsto en las Cláusulas 1.4.7 y 1.4.8.1 del presente reglamento.

En todo caso, será decisión potestativa del Comité de Inversiones el monto de recursos a

distribuir.

1.4.9.2 Negociabilidad de los derechos de inversión

Por tratarse de una cartera colectiva cerrada, los derechos de inversión de cada compartimento

estarán representados por valores de participación nominativos, los cuales estarán inscritos en el

Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y serán negociables. Los cambios en la

titularidad de los valores se efectuarán por medio de anotación en cuenta en DECEVAL S.A.

La Sociedad Administradora no podrá garantizar la liquidez secundaria de dichos valores ni el

desarrollo de un mercado secundario profundo que permita liquidar la inversión en el momento

que el inversionista lo desee y en condiciones razonables de precio. La posibilidad de liquidar la

inversión dependerá exclusivamente de la existencia de compradores interesados en adquirir

dichos valores.

1.5 NATURALEZA Y CARACTERISTICAS DE LOS DERECHOS

1.5.1 Representación de los aportes de la Cartera Colectiva

Los aportes de los inversionistas en la Cartera Colectiva estarán representados por valores de

participación nominativos, los cuales estarán inscritos en el Registro Nacional de Valores y

Emisores (RNVE). Cada compartimento dará origen a la emisión de sus propios valores. Dichos



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valores tendrán el carácter y prerrogativas propias de los títulos valores, a excepción de la acción

cambiaria de regreso, y serán negociables. Sobre estos valores tampoco procederá acción

reivindicatoria, medidas de restablecimiento de derecho, comiso e incautación, contra el tercero

que adquiera valores, siempre que al momento de la adquisición haya obrado de buena fe

exenta de culpa.

Los valores estarán desmaterializados y depositados en DECEVAL S.A., sin que exista la

posibilidad de solicitar la materialización de los mismos. El cambio en la titularidad de los valores

se realizará por el mecanismo de anotación en cuenta en DECEVAL S.A. Los valores de un mismo

compartimento podrán ser fraccionados cuando haya lugar a ello por la negociación parcial de

un encargo en el mercado secundario. Los valores podrán estar inscritos en la Bolsa de Valores

de Colombia BVC con fines de negociación.

Debido a que los valores se encuentran desmaterializados, los aportes de los inversionistas se

reflejarán en un comprobante de inversión y en una constancia de depósito, los cuales sólo

reflejan las condiciones del valor desmaterializado y las condiciones en las que éste se ha

depositado en DECEVAL S.A. En consecuencia, dichos documentos no tienen el carácter de

negociables.

En caso de negociación por el legítimo tenedor, se deberá seguir el procedimiento señalado en

el presente reglamento y los procedimientos exigidos por DECEVAL S.A. y la Bolsa de Valores de

Colombia (BVC).

1.5.1.1 Características de los valores representativos de los derechos de inversión

Los valores de participación nominativos, tendrán las siguientes características:

a. Representan una parte alícuota en el respectivo compartimento de la Cartera

Colectiva.

b. Los valores estarán desmaterializados y custodiados en DECEVAL S.A. En

consecuencia, el inversionista no recibirá un valor físico al momento de realizar

la inversión en la Cartera Colectiva; su inversión estará soportada por una

anotación en cuenta a su nombre en DECEVAL S.A. y en el compartimento

respectivo.

c. Los valores representativos de las unidades de inversión en la Cartera Colectiva

serán negociables de conformidad con su ley de circulación. El cambio en la

titularidad de los valores se realizará por el mecanismo de anotación en cuenta

en DECEVAL S.A.



pág. 55 de 98

d. Será posible el fraccionamiento siempre que haya lugar a ello por negociación

parcial de un encargo en el mercado secundario.

e. El embargo o cualquier otra afectación sobre los derechos incorporados en el

título sólo surtirá efectos con el cumplimiento de lo previsto en el Artículo 593 de

la Ley 1564 de 2012 (Código General del Proceso), y en las demás normas

pertinentes.

1.5.1.2 Inscripción en el RNVE y en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC)

Los valores emitidos por cada compartimento de la Cartera Colectiva estarán automáticamente

inscritos en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y su oferta pública se entenderá

autorizada según lo dispuesto por el Artículo 5.2.2.1.3 del Decreto 2555 de 2010. Adicionalmente,

dichos valores estarán inscritos en la BVC con fines de negociación.

Advertencia La Inscripción en el Registro Nacional de Valores y Emisores de los valores emitidos

por la cartera, en los términos del Artículo 1.1.2.9. del Decreto 2555 de 2010, no implican certificación

de la Superintendencia Financiera sobre la rentabilidad de la cartera o la seguridad de sus

inversiones. La Superintendencia Financiera advierte al potencial inversionista que la cartera es una

inversión y genera riesgo por lo cual es necesario que, para tomar su decisión de inversión lea

detenidamente toda la información y se asegure de su correcta, completa y adecuada comprensión".

1.5.2 Comprobante de inversión

Debido a la naturaleza desmaterializada de los valores representativos de los derechos de

inversión de cada compartimento, la Sociedad Administradora entregará al inversionista un

comprobante de inversión como soporte. Dicho comprobante tendrá el siguiente contenido:

a. Nombre de la Sociedad Administradora, el nombre de la Cartera Colectiva y la

identificación del compartimento respectivo en el cual se realizó la inversión.

b. Identificación clara y visible de que se trata de un documento informativo no

negociable que no constituye un título valor o un valor.

c. Fecha de expedición.

d. Fecha de vencimiento de la Cartera Colectiva.

e. Nombre e identificación del Inversionista.

f. Valor nominal de la inversión, número de unidades suscritas y el valor de la unidad

del compartimento el día en que se realiza el aporte.

g. La siguiente advertencia: "Las obligaciones de la Sociedad Administradora de la

Cartera Colectiva relacionadas con la gestión del portafolio son de medio y no de

resultado. Los dineros entregados por los inversionistas a la Cartera Colectiva no son



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depósitos, ni generan para la sociedad administradora las obligaciones propias de

una institución de depósito y no están amparados por el seguro de depósito del Fondo

de Garantías de Instituciones Financieras FOGAFIN, ni por ninguno otro esquema de

dicha naturaleza. La inversión en la Cartera Colectiva está sujeta a los riesgos de

inversión, derivados de la evolución de los precios de los activos que componen el

portafolio de la respectiva cartera colectiva".

Parágrafo: la presente cláusula no aplicará para operaciones realizadas en el mercado

secundario; aplicará exclusivamente para aportes a la Cartera Colectiva.

1.5.3 Constancia de depósito o Certificado de Valores en Depósito

Debido a la naturaleza desmaterializada de los valores representativos de los derechos de

inversión en cada compartimento, la Sociedad Administradora entregará al inversionista un

certificado de depósito como soporte. Dicho comprobante tendrá el siguiente contenido:

a. Nombre del inversionista

b. Identificación del inversionista

c. Número de cuenta de depósito en DECEVAL S.A.

d. Código ISIN

e. Código Fungible

f. Nombre del depositante

g. Nombre de la Cartera Colectiva y del compartimento respectivo

h. Fecha de expedición y fecha de vencimiento de la Cartera Colectiva

1.6 VALORACIÓN

1.6.1 Valor inicial de los derechos

El valor inicial o nominal de cada unidad al inicio de la Cartera Colectiva será de diez mil pesos

($10.000). El valor inicial o nominal de cada unidad de los diferentes COMPARTIMENTOS que se

creen en desarrollo de la Cartera Colectiva será de diez mil pesos ($10.000).

1.6.2 Valoración de la cartera colectiva

La valoración de la Cartera Colectiva y sus activos se realizará según lo establecido en los

Capítulos I (Evaluación de inversiones) y XI (Valoración de Carteras Colectivas) de la Circular

Básica Contable y Financiera (Circular Externa 100 de 1995 expedida por la Superintendencia



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Financiera de Colombia) o aquellas normas que la modifiquen, complementen, sustituyan o

deroguen.

La Cartera Colectiva tendrá una única masa de activos y cada compartimento participará a

prorrata dentro del total del portafolio. Por lo tanto, las metodologías y procedimientos

contables y de valoración descritos en el presente capítulo aplicarán globalmente a dicha masa

de activos o individualmente a los compartimentos, según el caso. En específico, la valoración de

la Cartera Colectiva ocurre en dos etapas sucesivas: (1) Valoración a nivel del portafolio de

activos y sus resultados, incluyendo los costos y gastos asociados a estos, (2) Valoración a nivel

de los compartimentos con el fin de calcular valores de unidad diferentes que reflejen los costos

y gastos específicos de cada uno de ellos.

1.6.2.1 Valoración de activos inmobiliarios

El avalúo de los activos inmobiliarios de la Cartera Colectiva se sujetará a lo establecido en el

Numeral 6.3 (Inversiones en bienes inmuebles) del Capítulo 1 de la Circular Básica Contable y

Financiera (Circular Externa 100 de 1995) o aquellas normas que la modifiquen, complementen,

sustituyan o deroguen. Adicionalmente, la Cartera Colectiva se sujetará a la periodicidad de

avalúo y otras condiciones establecidas en dicha norma o en aquellas que la modifiquen,

sustituyan, complementen o deroguen. Respecto al avalúo de activos inmobiliarios de Carteras

Colectivas la Circular Externa 100 de 1995 establece lo siguiente:

Se requerirá de un avalúo comercial efectuado dentro de los seis (6) meses anteriores a la fecha

de compra. Una vez realizado, éste deberá actualizarse convirtiendo el precio inicial a su

equivalente en Unidades de Valor Real (UVR), utilizando la variación diaria del señalado índice

para obtener los nuevos valores. El mencionado valor o precio corresponderá al valor de

mercado del inmueble y deberá ser expresado en el balance en moneda legal.

Los inmuebles deberán ser objeto de un avalúo comercial con una periodicidad no superior a

doce (12) meses, de acuerdo con los métodos valuatorios establecidos por la Resolución 620 de

2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y demás normas que la sustituyan, modifiquen,

complementen o deroguen. En todo caso, una vez practicado el avalúo periódico, la Cartera

Colectiva adoptará, de forma inmediata, el mismo como valor de mercado del inmueble. En

eventos extraordinarios, la Superintendencia Financiera de Colombia podrá ordenar un nuevo

avalúo de los inmuebles en un período diferente al estipulado, cuando lo considere necesario.

Lo estipulado en esta cláusula deberá aplicarse a todos los inmuebles en que la Cartera Colectiva

tenga inversiones, independientemente de si es titular del activo de forma directa o si es titular

de forma indirecta a través de vehículos de inversión.



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Parágrafo 1: Cuando se trate de inversiones indirectas en activos inmobiliarios a través de

patrimonios autónomos o fideicomisos, la Sociedad Administradora velará porque la valoración

de los activos inmobiliarios subyacentes se realice de acuerdo a lo establecido en el Numeral 6.3

(Inversiones en bienes inmuebles) del Capítulo 1 de la Circular Básica Contable y Financiera

(Circular Externa 100 de 1995) o aquellas normas que la modifiquen, complementen, sustituyan o

deroguen. Adicionalmente, la Sociedad Administradora valorará los derechos fiduciarios de que

sea titular la Cartera Colectiva al valor reportado por la Sociedad Fiduciaria administradora del

patrimonio autónomo o fideicomiso.

Parágrafo 2: Cuando se trate de las inversiones en la construcción de inmuebles descritas en el

literal c.) de la cláusula 1.2.2.1, éstas serán valoradas de la siguiente forma:

Por el Método de costo de reposición descrito en la Resolución 620 de 2008 del

Instituto Geográfico Agustín Codazzi y demás normas que la sustituyan, modifiquen,

complementen o deroguen, cuando no exista una promesa o contrato de

arrendamiento sobre el inmueble a construir y/o cuando el avance de obra sea inferior

al 25%. Esta metodología también deberá utilizarse en el evento que exista una

promesa o contrato de arrendamiento sobre el inmueble a construir, pero ésta no

permita estimar los flujos de caja de forma cierta.

Por el Método de capitalización de rentas o ingresos descrito en la Resolución 620

de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y demás normas que la sustituyan,

modifiquen, complementen o deroguen, cuando exista una promesa o contrato de

arrendamiento sobre el inmueble a construir que permita estimar sus flujos de caja

futuros de forma cierta y, siempre y cuando, el avance de obra sea superior al 25%.

La Sociedad Administradora se obliga a contratar un avalúo de forma inmediata a la finalización

de la construcción del activo, el cual deberá ser realizado en los términos descritos en la

presente Cláusula (1.8.2.1).

Parágrafo 3: Cuando se trate de los desembolsos para mejoras, ampliaciones, adiciones,

cambios de uso o reconversiones descritos en los Parágrafos 2 y 3 de la cláusula 1.2.2.1, éstos

serán valoradas al costo (método del costo de reposición). En consecuencia, el valor de dichas

erogaciones capitalizables constituirá un mayor del valor del activo. Una vez finalizadas las

mejoras, ampliaciones, adiciones, cambios de uso o reconversiones y, siempre y cuando su valor

supere el 30% del valor del último avalúo, la Sociedad Administradora contratará

inmediatamente un nuevo avalúo del activo. Lo anterior sin perjuicio de la posibilidad de

contratar dicho avalúo antes de su terminación por la metodología de capitalización de rentas



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en caso de que existiere una promesa de arrendamiento que permita estimar con mayor certeza

los flujos futuros generados por el inmueble objeto de la intervención.

Parágrafo 4: La Cartera Colectiva deberá valorar las garantías inmobiliarias mencionadas en la

Cláusula 1.2.2.1 de acuerdo a lo establecido en el Numeral 6.3 (Inversiones en bienes inmuebles)

del Capítulo 1 de la Circular Básica Contable y Financiera (Circular Externa 100 de 1995) o aquellas

normas que la modifiquen, complementen, sustituyan o deroguen.

Parágrafo 5: Cuando la Sociedad Administradora considere que la metodología de valoración

utilizada para uno o varios activos de la Cartera Colectiva no refleja el valor real de mercado de

éstos, podrá, previa autorización y aprobación de la Superintendencia Financiera de Colombia,

utilizar otras metodologías que reflejen de forma adecuada la realidad económica de dichos

activos.

1.6.2.2 Valoración de los ingresos provenientes de activos inmobiliarios

Los ingresos provenientes de los activos inmobiliarios de la Cartera Colectiva se valorarán según

lo establecido en el Numeral 6.3 (Inversiones en bienes inmuebles) del Capítulo 1 de la Circular

Básica Contable y Financiera (Circular Externa 100 de 1995) o aquellas normas que la modifiquen,

complementen, sustituyan o deroguen. Dicha norma establece lo siguiente:

Los ingresos generados por este tipo de inversiones pueden surgir por:

a. El cambio en el valor de mercado de la inversión por concepto de los avalúos comerciales

efectuados y/o por los movimientos de la unidad de valor real (UVR). Estos deberán

registrarse en el ingreso o egreso y su contrapartida corresponderá a un mayor o menor

valor de la inversión.

b. Los recursos percibidos por la utilización de los inmuebles deberán registrarse en

alícuotas lineales diarias (de acuerdo al número de días del mes correspondiente). Lo

anterior se realizará por causación cuando los recursos sean entregados en periodos

vencidos o por ingresos percibidos por anticipado, cuando éste sea el caso. La

contrapartida de este registro contable será una cuenta por cobrar (Ingreso recibido en

periodicidad vencida) o contra el disponible (Ingreso recibidos de forma anticipada).



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1.6.2.3 Valoración de las inversiones en otros activos

Las inversiones en activos financieros, derivados financieros, derechos fiduciarios y demás

activos de la Cartera Colectiva se valorarán según lo consagrado en la Circular Básica Contable y

Financiera (Circular Externa 100 de 1995) o aquellas normas que la modifiquen, complementen,

sustituyan o deroguen.

1.6.2.4 Valor de la Cartera Colectiva

Dado que cada compartimento participa a prorrata del portafolio de activos, esta metodología

de valoración aplica para cada uno de ellos.

El valor neto de la Cartera Colectiva, también conocido como valor de cierre al final del día,

estará dado por el monto del valor de precierre en el día de operaciones, adicionado en los

aportes recibidos y deducidos los retiros, redenciones, anulaciones y la retención en la fuente.

Por su parte, el valor de precierre de la Cartera Colectiva se calculará a partir del valor neto o de

cierre de operaciones del día anterior, adicionado en los rendimientos netos abonados durante

el día (Ingresos menos Gastos).

Lo anterior se reflejará de la siguiente manera:

Precierre de la cartera del día t. Teniendo en cuenta el valor de la Cartera Colectiva al cierre de

operaciones del día t-1 (VFCt-1) se calcula el valor de la remuneración que cobra la Sociedad

Administradora. Una vez efectuado el cálculo, se debe proceder a realizar el precierre de la

Cartera Colectiva para el día t (PCFt), de la siguiente manera:

PCFt = VFCt-1 + RDt

Donde:

PCFt = Precierre de la Cartera Colectiva para el día t

VFCt-1= Valor de la Cartera Colectiva al cierre de operaciones del día t-1

RDt = Resultados del día t (ingresos menos gastos del día t)

Valor de la unidad para las operaciones del día t. Una vez determinado el precierre de la

cartera para el día t (PCFt), se debe calcular el valor de la unidad para las operaciones del día, de

la siguiente manera:



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Donde:

VUO t = Valor de la unidad para las operaciones del día t

PCF t = Precierre de la cartera para el día t

NUC t-1 = Número de unidades de la cartera al cierre de operaciones del día t-1

Este procedimiento aplicara para todos los compartimentos de la Cartera Colectiva

Valor de la cartera al cierre del día t. Se determinará a partir del número de unidades en

circulación del día t-1, más monto total de los recursos y/o bienes aportados, menos las

redenciones parciales y anticipadas y/o las distribuciones del mayor valor de la participación

efectuadas, menos las retenciones en la fuente realizadas, todo esto calculado en unidades con

el valor de la unidad para el día t. El resultado es el nuevo saldo de unidades en circulación que

multiplicado por el valor de la unidad calculado para el día t, dará como resultado el Valor de la

Cartera Colectiva al cierre del día t

Este mismo procedimiento aplica para los diferentes Compartimentos de la cartera colectiva.

Parágrafo: El valor neto de la Cartera Colectiva será expresado en moneda y en unidades al

valor de la unidad que rige para las operaciones del día.

1.6.2.5 Valor de la unidad

Para cada Compartimento se llevará una contabilidad independiente de valor de unidad, así

como de valores patrimoniales que correspondan a prorrata de la participación del

compartimento dentro del total de la Cartera Colectiva.

El valor de la unidad vigente para el día y aplicable a las operaciones realizadas en esta fecha,

estará dado por el valor de precierre dividido entre el número total de unidades al inicio del día.

Igualmente se hará un cálculo de valor de unidad promedio que incluya todos los

compartimentos de la Cartera Colectiva.

1.6.2.6 Periodicidad de valoración

La Cartera Colectiva y sus compartimentos tendrán una periodicidad de valoración diaria.

1.7 REMUNERACIÓN Y GASTOS



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1.7.1 Remuneración de la Sociedad Administradora

1.7.1.1 Efecto de cambios en el tratamiento tributario de las comisiones cobradas por

Sociedades Comisionistas de Bolsa en lo referente al impuesto a las ventas IVA

En los términos del Artículo 476-3 del Estatuto Tributario, las comisiones causadas por las Firmas

Comisionistas de Bolsa en la Administración de Fondos de Valores (hoy Carteras Colectivas)

están excluidas del impuesto a las ventas IVA. En todo caso, si la autoridad competente llegare

a determinar que las comisiones cobradas en virtud del presente Reglamento estarán

gravadas con dicho impuesto, o se llegare a eliminar la exclusión aquí señalada, las

consecuencias de dicha determinación o de la modificación al régimen fiscal existente, serán

asumidas con cargo a los recursos del respectivo compartimento y serán un gasto del mismo.

1.7.1.2 Comisión por administración

La Sociedad Administradora será remunerada por su labor de administración y gestión de la

Cartera Colectiva a través de una comisión por administración a cargo de la Cartera Colectiva.

Dicha comisión será expresada en términos efectivos anuales, será diferente para cada

compartimento y será descontada diariamente sobre el valor de cierre del día anterior del

respectivo compartimento. La metodología utilizada para el cálculo de la comisión será la

siguiente:

[

]

Dicha comisión se liquidará y causará diariamente pero se cancelará mensualmente a la

Sociedad Administradora.

Las Cláusulas 2.4.1.2.1 y 2.4.2.2.1 del presente reglamento muestran la comisión de

administración para cada compartimento.

1.7.1.3 Comisiones no recurrentes

1.7.1.3.1 Comisión de colocación

La Sociedad Administradora percibirá una comisión de colocación como remuneración por su

labor de distribución de la Cartera Colectiva. Dicha comisión estará sujeta a las siguientes

condiciones:



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a. Será un gasto a cargo del compartimento al que pertenezca el inversionista.

b. Se liquidará exclusivamente al momento de recibir efectivamente el aporte del

inversionista.

c. Se pagará efectivamente a la Sociedad Administradora dentro de los 30 días calendario

siguientes a su liquidación, salvo que ésta disponga un plazo mayor no superior a 90

días calendario.

d. Al momento de su liquidación se contabilizará como un gasto diferido (gasto pagado

por anticipado considerado un activo diferido).

e. El gasto diferido se amortizará (causará) diariamente durante un periodo igual a la vida

útil establecida en las normas contables para las edificaciones y construcciones, salvo

que el término restante de duración de la Cartera Colectiva sea inferior. En este caso, el

gasto diferido se amortizará durante el término restante de duración de la Cartera

Colectiva.

Las Cláusulas 2.4.1.2.2 y 2.4.2.2.2 del presente reglamento muestran la comisión de colocación

correspondiente a cada compartimento de la Cartera Colectiva.

1.7.1.3.2 Comisión de estructuración

La Sociedad Administradora percibirá, por una única vez, una comisión por su labor en la

estructuración de los negocios e inversiones de la Cartera Colectiva. Dicha comisión estará sujeta

a las siguientes condiciones:

a. Será un gasto a cargo del compartimento al que pertenezca el inversionista.

b. Se liquidará exclusivamente al momento de recibir efectivamente el aporte del

inversionista.

c. Se pagará efectivamente a la Sociedad Administradora dentro de los 30 días

calendario siguientes a su liquidación, salvo que ésta disponga un plazo mayor

no superior a 90 días calendario.

d. Al momento de su liquidación se contabilizará como un gasto diferido (gasto

pagado por anticipado considerado un activo diferido).

e. El gasto diferido se amortizará (causará) diariamente durante un periodo igual a

la vida útil establecida en las normas contables para las edificaciones y

construcciones, salvo que el término restante de duración de la Cartera Colectiva

sea inferior. En este caso, el gasto diferido se amortizará durante el término

restante de duración de la Cartera Colectiva.

Las Cláusulas 2.4.1.2.3 y 2.4.2.2.3 del presente reglamento muestran la comisión de estructuración

correspondiente a cada compartimento.



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1.7.1.4 Comisión de éxito

La comisión de éxito será liquidada y cobrada de forma independiente para cada

compartimento. Los parámetros particulares para el cálculo de la comisión de éxito para cada

uno de los compartimentos se establecen en las Cláusulas 2.4.1.2.4 y 2.4.2.2.4 del presente

reglamento. La metodología de cálculo expuesta en la presente cláusula aplica de manera

individual a cada compartimento. La comisión de éxito será liquidada una vez al año, con fecha

de corte el día 31 de diciembre de cada año, sin perjuicio del cálculo y causación diarios

señalados en el inciso siguiente.

El cálculo de la comisión de éxito a cargo de cada compartimento será actualizado diariamente.

Las variaciones en dicho cálculo acumulado serán consideradas un gasto (o ingreso) a cargo del

respectivo compartimento y afectarán el resultado diario de éste. El objetivo de esta

actualización diaria es que el valor de unidad de cada compartimento refleje en todo momento

esta obligación de naturaleza contingente (pasivo), logrando equidad entre los inversionistas

que ingresan en momentos diferentes del tiempo.

1.7.1.4.1 Objetivo

Con el fin de lograr una correcta alineación de intereses entre los inversionistas y la Sociedad

Administradora, la Cartera Colectiva cuenta con un esquema de comisión de éxito. Dicho

esquema pretende incentivar al administrador a maximizar el valor de las inversiones de la

Cartera Colectiva y a reducir el incentivo a la realización de inversiones inadecuadas con el fin

exclusivo de obtener la simple comisión por administración. Adicionalmente, dicho esquema de

remuneración promueve un uso sano y sabio de la capacidad de endeudamiento de la Cartera

highwater mark Cláusula 1.7.1.4.2 y las

condiciones de pago señaladas en la Cláusula 1.7.1.4.4 del presente reglamento pretenden lograr

una máxima alineación de intereses e incentivar una adecuada gestión del riesgo de mercado y

del apalancamiento financiero, así como desincentivar decisiones tendientes a maximizar

resultados de corto plazo a expensas de la creación de valor a largo plazo.

1.7.1.4.2 Determinación del periodo de cálculo

La comisión de éxito será liquidada con fines de cobro con corte al día 31 del mes de Diciembre

de cada año calendario. El período sobre el cual se cobra comisión de éxito tendrá una duración

máxima de 12 meses, pudiendo ser inferior en caso de activarse la protección del valor mínimo

highwater mark



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el que se liquida la comisión de éxito, en adelante Periodo de liquidación será determinado

con base en las siguientes reglas:

a. Periodo de gracia: la Cartera Colectiva concederá a los inversionistas un periodo

de gracia en el cobro de comisión de éxito. Dicho periodo se determinará de la

siguiente forma:

i. Inicio: fecha de adquisición del primer activo inmobiliario de la Cartera

Colectiva

ii. Terminación: 12 meses contados a partir la fecha de inicio del periodo,

siempre y cuando la Cartera Colectiva tenga un valor total superior a los

50.000 millones de pesos (COL$). En caso contrario, el periodo de gracia

se extenderá hasta tanto el valor de la Cartera Colectiva sobrepase dicho

nivel.

iii. Terminación anticipada: la Sociedad Administradora podrá dar por

terminado de forma anticipada el periodo de gracia una vez el valor total

de la Cartera Colectiva supere los 100.000 millones de pesos (COL$).

iv. Extensión: la Sociedad Administradora podrá extender la duración del

periodo de gracia por el término que considere pertinente, incluso de

forma indefinida.

Parágrafo: la Sociedad Administradora deberá informar a los inversionistas a

través de su página web www.btgpactual.com.co y a través de los mecanismos

de información relevante de la Superintendencia Financiera de Colombia sobre

la terminación del periodo de gracia, dentro de los 60 días calendario posteriores

a su terminación.

b. : se refiere al primer periodo sobre el cual se

liquida comisión de éxito. Se determinará de la siguiente forma:

i. Fecha inicial: la fecha de terminación del periodo de gracia.

ii. Fecha final: 31 de diciembre del mismo año.

iii. Valor de unidad inicial de referencia se define

como el valor de unidad vigente para el día de terminación del periodo

de gracia.

iv. Suspensión del periodo de liquidación: en el evento que el valor de

unidad del respectivo compartimento disminuya por debajo del valor de

unidad inicial de referencia, se suspenderá el conteo de días del periodo.

v. Reinicio del periodo de liquidación: el periodo de liquidación volverá a

iniciarse en el momento que el valor de unidad del respectivo

compartimento sobrepase nuevamente el valor de unidad inicial de




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referencia; es decir, se tomará como fecha inicial el día en que ocurra

dicho evento.

vi. Duración: se define como la cantidad de días comprendidos entre la

fecha inicial y la fecha final. La duración máxima será de 12 meses en el

evento que el valor de unidad del compartimento nunca haya estado

por debajo de valor de unidad inicial de referencia durante el periodo. En

caso contrario, la duración será el número de días transcurridos entre la

fecha de reinicio del periodo citada en el numeral v.) del presente literal y

la fecha final (31 diciembre del mismo año).

c.

literal

b.) de la presente cláusula.

i. Fecha inicial: fecha

inmediatamente anterior.

ii. Fecha final: 31 de diciembre del mismo año.

iii. ): se define como el valor

de unidad final del último periodo de liquidación en el que hubo lugar

a cobro de comisión de éxito. En caso de NO existir un evento

precedente de cobro de comisión de éxito, se tomará como valor de

unidad de referencia el valor de unidad inicial de referencia citado en el

numeral iii del literal b de la presente cláusula.

iv.

unidad del respectivo compartimento disminuya por debajo del valor de

unidad de referencia, se suspenderá el conteo de días del periodo.

v.

iniciarse en el momento que el valor de unidad del respectivo

compartimento sobrepase nuevamente el valor de unidad de referencia;

es decir, se tomará como fecha inicial el día en que ocurra dicho

evento.

vi. Duración: se define como la cantidad de días comprendidos entre la

fecha inicial y la fecha final. La duración máxima será de 12 meses en el

evento que el valor de unidad del compartimento nunca haya estado

por debajo de valor de unidad de referencia durante el periodo. En caso

contrario, la duración será el número de días transcurridos entre la fecha

de reinicio del periodo citada en el numeral v.) del presente literal y la

fecha final (31 diciembre del mismo año).



pág. 67 de 98

Parágrafo: El valor de unidad inicial de referencia (highwater mark inicial) y el valor de unidad de

referencia (highwater mark) establecidos en los literales b.) y c.) de la presente cláusula serán

ajustado hacia abajo cada vez que el valor de unidad del compartimento sea reducido como

bución del mayor

Cláusula 1.4.7 del presente

reglamento. La cuantía de cada ajuste será exactamente igual a la cuantía en la cual sea reducido

el valor de la unidad del respectivo compartimento.

1.7.1.4.3 Metodología de cálculo

Una vez determinado el periodo de liquidación según lo establecido en la Cláusula 1.7.1.4.2 del

presente reglamento, se aplicará en cada compartimento individualmente la siguiente

metodología para el cálculo de la comisión de éxito:

Donde,

Comisión de éxito del compartimento

% de comisión de éxito del compartimento

Rentabilidad efectiva del periodo de liquidación para el compartimento

Rentabilidad mínima efectiva del periodo de liquidación para el compartimento

Valor total promedio simple del compartimento para el período de liquidación

Vprom se calculará de la siguiente forma:

∑

La rentabilidad efectiva anual ( ) de cada compartimento será calculada como la TIR

Efectiva Anual de un flujo de caja construido de la siguiente manera:



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Tipo de flujo Signo Fecha Valor

Inicial NegativoInicio período

de liquidaciónValor inicial total del compartimento

Distribución recursos

líquidosPositivo

Fecha(s) de

distribución

Valor(es) de los recursos distribuídos a los

inversionistas del compartimento durante el

periodo de liquidación en virtud de alguna de

las posibilidades consagradas en las

Cláusulas 1.6.7 y 1.6.8.1 del presente

reglamento

Aportes en efectivo o en

especie Negativo

Fecha del

aporte

Valor de los aportes en efectivo o en especie

recibidos en el compartimento durante el

periodo de liquidación

Aportes recibidos por

conversiones (aplica solo

para el compartimento

"INVERSIONISTAS

COMUNES")

Negativo

Fecha(s) de

la(s)

conversión(es)

Valor total de las unidades emitidas del

compartimento "INVERSIONISTAS COMUNES"

producto de la conversión durante el periodo

de liquidación

Retiros por conversiones

(aplica solo para el

compartimento

"INVERSIONISTAS

ESPECIALES")

PositivoFecha de la

conversión

Valor de las conversiones realizadas hacia

afuera del compartimento durante el periodo

de liquidación

Final Positivo

Final del

periodo de

liquidación

Valor total final del compartimento

Cláusula 2.4.1.4 del

presente reglamento.

A continuación se detalla un esquema explicativo de la construcción de flujo de caja para cada

compartimento que sirve como base para calcular la rentabilidad efectiva anual ( ) de éste.



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Figura 1

Nota: los aportes por conversión representan el valor de las participaciones convertidas del

Valor total inicial del

compartimento

Valor total final del

compartimento

Distribución de recursos líquidos

(1)


(2)

Aporte por Conversión (1)

Aporte por Conversión (2)

Aporte (1)

Aporte (2) Aporte (3)

Fecha inicial periodo de liquidación

Fecha final periodo de liquidación



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Figura 2

Nota: los retiros por conversión representan el valor de las participaciones convertidas del

La rentabilidad efectiva del periodo de liquidación (Rc) para el compartimento será calculada

de la siguiente fórmula:

Donde Ff-Fi representa la duración en días del periodo de liquidación comprendido entra la

fecha inicial (Fi) y la fecha final (Ff) según lo establecido en la Cláusula 1.7.1.4.2 del presente

reglamento.

La rentabilidad mínima efectiva del periodo de liquidación (Rmin) será calculada usando la

siguiente fórmula:

Donde,

Valor total inicial del

compartimento

Valor total final del

compartimento


(1)


(2)

Retiro por Conversión (1)

Retiro por Conversión (2)

Aporte (1)

Aporte (2) Aporte (3)

Fecha inicial periodo de liquidación

Fecha final periodo de liquidación



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Donde,

Agrupando en una sola ecuación, la fórmula de cálculo de la comisión de éxito sería la siguiente:

{[ ] [

]}

1.7.1.4.4 Condiciones para el pago de la comisión de éxito

En caso de que haya lugar al cobro de comisión de éxito para un compartimento según lo

establecido en la presente cláusula (1.7.1.4), ésta será pagada por el compartimento de la Cartera

Colectiva dentro de los 30 días calendario siguiente a la fecha de terminación del respectivo

período de liquidación. La Sociedad Administradora podrá extender dicho plazo de pago hasta

por 60 días calendario.

La Sociedad Administradora tendrá de forma inmediata el derecho a conservar de forma

definitiva el 33% del pago recibido del compartimento por concepto de comisión de éxito. El

derecho a conservar de forma definitiva el 67% restante del pago recibido del compartimento

estará sujeto al cumplimiento de las siguientes condiciones (

a. Tendrá derecho a conservar de forma definitiva el 33% del pago recibido siempre y

cuando el valor de unidad del respectivo compartimento 1 año después de la fecha

de liquidación y causación de la comisión de éxito sea igual o superior al valor de

unidad final del periodo de liquidación que dio origen a la respectiva comisión de

éxito ajustado por la variación del IPC durante dicho año.

b. Tendrá derecho a conservar el 34% restante del pago siempre y cuando el valor de

unidad del respectivo compartimento 2 años después de la fecha de liquidación y

causación de la comisión de éxito sea igual o superior al valor de unidad final del

periodo de liquidación que dio origen a la respectiva comisión de éxito ajustado por

la variación del IPC durante los 2 años.

En caso de no cumplirse alguna o ambas condiciones, la Sociedad Administradora estará

obligada a restituir el monto al que no tenía derecho. El mecanismo de restitución será la

exoneración en el cobro de la comisión por administración hasta tanto sea restituido el 100%

del monto asociado a la condición o condiciones incumplidas.



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Parágrafo: en caso de efectuarse una distribución de rendimientos durante el periodo de 1 ó 2

años establecido en los literales a.) y b.) de la presente cláusula bajo la modalidad de

1.4.7 del presente

reglamento, el valor de unidad base (valor de unidad final del periodo de liquidación que dio

origen a la respectiva comisión de éxito) será reducido en el mismo monto en que se redujo el

valor de unidad como consecuencia de dicha distribución.

1.7.1.4.5 Selección del proveedor o proveedores de servicios de avalúo inmobiliario

1.7.1.4.5.1 Selección inicial

Corresponderá al Comité de Inversiones, la selección inicial del proveedor o proveedores de

servicios de avalúos para la Cartera Colectiva, cumpliendo con el quórum y mayoría especial

estipulado en la Cláusula 1.4.2.6 del presente reglamento. Todo proveedor de servicios de avalúo

de la Cartera Colectiva deberá cumplir con los requisitos de idoneidad estipulados en la Cláusula

1.7.1.4.5.3 del presente reglamento.

Parágrafo: En todo caso, antes de que finalice el periodo de gracia establecido para el cobro de

comisión de éxito, deberá surtirse el procedimiento de consulta a inversionistas señalado en la

Cláusula 1.7.1.4.5.2 del presente reglamento, bien sea para aprobar los proveedores iniciales o

para nombrar otros. NO se podrá dar inicio al primer periodo de liquidación de comisión de éxito

sino se ha surtido dicha consulta y si los avalúos de todos los activos inmobiliarios de la Cartera

Colectiva no han sido objeto de revisión y/o actualización por parte del proveedor o

proveedores seleccionados de acuerdo con dicho procedimiento.

1.7.1.4.5.2 Selección posterior

Con el fin de fortalecer el gobierno corporativo de la Cartera Colectiva y mitigar el conflicto de

interés resultante del esquema de comisión de éxito y la potestad de la Sociedad

Administradora para contratar el proveedor o proveedores de servicios de avalúo inmobiliario,

se establece el siguiente procedimiento para la selección de dichos proveedores, el cual deberá

surtirse, según el caso, antes de terminar el periodo de gracia de la comisión de éxito o a más

tardar 6 meses después de vencido el término descrito en el literal e.) de la presente cláusula:

a. El Gerente de la Cartera Colectiva analizará diferentes alternativas y propondrá al Comité

de Inversiones varios candidatos, cada uno de los cuales deberá cumplir con los

requisitos de idoneidad estipulados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del presente reglamento.

b. El Comité de Inversiones, cumpliendo con el quórum y mayoría especial estipulado en la

Cláusula 1.4.2.6 del presente reglamento, seleccionará el (los) proveedor(es) que

considere conveniente(s) y elaborará una única propuesta para someter a aprobación de



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los inversionistas de la Cartera Colectiva. Dicha propuesta puede incluir uno o más

proveedores, mas no constituirá una consulta entre alternativas mutuamente

excluyentes.

c. La propuesta será sometida a aprobación de los inversionistas mediante el mecanismo

de consulta universal o mediante citación a Asamblea de Inversionistas.

d. En caso de ser rechazada la propuesta inicial, el proveedor o proveedores que estén

prestando los servicios continuarán de forma temporal. La Sociedad Administradora

citará en un término no superior a 30 días calendario a una Asamblea de Inversionistas.

El Comité de Inversiones presentará una propuesta en dicha Asamblea de Inversionistas,

la cual podrá ser aceptada o rechazada por ésta. Cualquier inversionista o grupo de

inversionistas podrá proponer un proveedor o proveedores de servicios de avalúo para

ser considerados por la Asamblea de Inversionistas, la cual podrá elegir al proveedor o

proveedores que considere más idóneos. En todo caso, cualquier proveedor propuesto

deberá cumplir con los requisitos de idoneidad estipulados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del

presente reglamento. Si dicha Asamblea de Inversionistas no llegare a realizarse por falta

de quórum, la Sociedad Administradora citará en un término no superior a 15 días

calendario a una segunda Asamblea de Inversionistas. Dicha Asamblea de Inversionistas

podrá deliberar con cualquier número plural de inversionistas según lo estipulado en el

inciso cuarto de la Cláusula 1.11.2 del presente reglamento.

En caso de no llegarse a una decisión en dicha Asamblea de Inversionistas, será el Comité

de Inversiones el encargado de elegir entre las todas las propuestas presentadas por éste

o por inversionistas, aquella que a su juicio sea más conveniente para la Cartera

Colectiva. Dicha decisión deberá contar con el quórum y mayoría especial señalados en

la Cláusula 1.4.2.6 del presente reglamento. Los avalúos realizados con base en dicha

propuesta serán válidos con fines de liquidar y cobrar la comisión de éxito.

Adicionalmente, podrá darse inicio al periodo de liquidación de la comisión de éxito. La

misma previsión anterior aplicará en el evento que el proveedor o proveedores

seleccionados por la Asamblea de Inversionistas no cumpla con los requisitos de

idoneidad señalados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del presente reglamento. Corresponderá al

Comité de Inversiones conceptuar sobre el cumplimiento de dichos requisitos de

idoneidad.

e. La propuesta seleccionada en virtud del procedimiento descrito estará vigente por 3

años, sin perjuicio de la posibilidad consagrada en el literal f.) de la presente cláusula. La

Sociedad Administradora tendrá un plazo máximo de 6 meses contados a partir de la

fecha de terminación de la vigencia para realizar nuevamente el proceso de selección del

proveedor o proveedores de avalúo descrito en la presente cláusula.

f. En todo momento la Asamblea de Inversionistas, válidamente reunida, podrá seleccionar

el proveedor o proveedores de servicios de avalúos que considere idóneos para la



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Cartera Colectiva, siempre y cuando dicho proveedor o proveedores cumplan con los

requisitos de idoneidad señalados en la Cláusula 1.7.1.4.5.3 del presente reglamento.

Corresponderá al Comité de Inversiones conceptuar sobre el cumplimiento de dichos

requisitos de idoneidad. La selección del proveedor o proveedores seleccionados de

forma extraordinaria en virtud del presente literal estará vigente sólo por el término

remanente de los 3 años de vigencia de la propuesta seleccionada siguiendo el

procedimiento señalado en los literales a.) hasta e.) de la presente cláusula.

Parágrafo 1: Con el fin de proteger a los inversionistas de la Cartera Colectiva, la aprobación de

la propuesta del Comité de Inversiones señalada en el literal c.) del presente numeral no podrá

darse a través de la Consulta Universal de segunda instancia señalada en el literal f.) de la

Cláusula 1.11.4 del reglamento de la Cartera Colectiva.

Parágrafo 2: la posibilidad que tienen los inversionistas de participar en el proceso de selección

del proveedor o proveedores de servicios de avalúo no exime a la Sociedad Administradora de

ninguna de las responsabilidades que le atañen en su calidad de administrador de la Cartera

Colectiva.

1.7.1.4.5.3 Requisitos de Idoneidad de los proveedores de servicios de avalúo

Todos los proveedores de servicios de avalúo de la Cartera Colectiva, independientemente de si

han sido seleccionados por el Comité de Inversiones o por la Asamblea de Inversionistas

deberán acreditar experiencia relevante en el avalúo comercial de activos inmobiliarios de

mínimo 5 años. Los proveedores de servicios de avalúos de la Cartera Colectiva podrán ser

Lonjas de Propiedad Raíz, firmas internacionalmente reconocidas en la práctica de avalúos

comerciales o firmas nacionales que presten servicios especializados de avalúo. La contratación

de peritos individuales con el fin de realizar avalúos para la Cartera Colectiva será posible

siempre y cuando el perito esté inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores y no haya sido

posible conseguir un proveedor corporativo especializado en servicios de avalúo.

En todo caso, tanto el Comité de Inversiones como la Asamblea de Inversionistas deberán dar

preferencia a aquellos proveedores de servicios de avalúo que puedan acreditar experiencia

relevante en el avalúo de activos inmobiliarios para vehículos de inversión que gestionen

recursos y ahorros del público, especialmente a aquellos proveedores que apliquen

metodologías de avalúo internacionalmente aceptadas y/o consideradas como las mejores

prácticas dentro de la industria de fondos de inversión inmobiliaria.

1.7.1.5 Cesión de comisiones



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La Sociedad Administradora, en virtud de contratos de distribución, uso de red, corresponsalía y

similares, podrá ceder total o parcialmente el monto cualquiera de los diferentes tipos de

comisiones establecidos en el reglamento de la Cartera Colectiva y detallados en el presente

prospecto. El pago de dichas comisiones cedidas podrá ordenarse directamente a la Cartera

Colectiva, siempre y cuando se deduzca de la remuneración que paga la Cartera Colectiva a la

Sociedad Administradora y no como un gasto adicional de la Cartera Colectiva.

1.7.1.6 Facultad que tiene la Sociedad Administradora de asumir del costo de servicios

de consultoría/asesoría especializada

La Sociedad Administradora, en aras de beneficiar a los inversionistas, tendrá la facultad de

asumir total o parcialmente el costo de ciertos servicios de consultoría/asesoría especializada.

Con este fin, la Sociedad Administradora instruirá que el pago de dicho costo se deduzca

directamente de los montos adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad Administradora

por cualquiera de los diferentes conceptos de remuneración establecidos en el reglamento de la

Cartera Colectiva y detallados en el presente prospecto y no con cargo directo a los recursos de

la Cartera Colectiva. En específico, dichas deducciones podrán realizarse de los montos

adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad Administradora por concepto de comisión por

administración, comisión de colocación, comisión de estructuración o comisión de éxito. En el

evento que dicho servicio esté gravado con el impuesto a las ventas IVA, dicho impuesto no hará

parte del valor a deducir de la remuneración de la Sociedad Administradora por cuanto no hace

parte del costo asumido. El IVA facturado por el proveedor del servicio de consultoría/asesoría

constituirá un gasto a cargo de la cartera colectiva, según lo establecido en el literal c.) de la

Cláusula 1.7.2 y en la Cláusula 1.7.1.1 del presente prospecto, sin perjuicio de la posibilidad que

pudiere existir de tratar el impuesto pagado como descuento o deducción de acuerdo con la

normatividad tributaria.

1.7.2 Gastos a cargo de la Cartera y prelación de pago

Los gastos de la Cartera Colectiva pueden ser generales para todos los inversionistas o

específicos de cada compartimento. Cuando se trate de gastos directamente imputables a un

compartimento específico, el registro contable se hará individualmente en dicho

compartimento. Por el contrario, cuando se trate de gastos generales aplicables a todos los

inversionistas y por tanto no imputables a un compartimento específico, el registro contable en

cada compartimento se hará a prorrata de la participación del compartimento dentro del valor

total de la Cartera Colectiva.



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Estarán a cargo de cada uno de los compartimentos o a prorrata de su participación en la Cartera

Colectiva, según sea el caso, los siguientes gastos listados en orden de prelación en su pago:

a. Los impuestos y/o contribuciones que graven directamente los activos inmobiliarios de la Cartera Colectiva.

b. Los impuestos y/o contribuciones que graven los otros activos e inversiones de la Cartera Colectiva.

c. Los impuestos y/o contribuciones que graven los ingresos, costos y/o gastos de la Cartera Colectiva.

d. Los costos, gastos, impuestos y/o contribuciones relacionados con el traspaso de la propiedad de los bienes inmuebles y su registro.

e. La remuneración de la Sociedad Administradora, dentro de la que se incluyen la comisión por administración, la comisión por estructuración, la comisión de colocación y la comisión de éxito. La Sociedad Administradora, en aras de lograr la máxima equidad posible entre los inversionistas, diferirá la causación contable de las comisiones de colocación y estructuración durante un horizonte de tiempo de 20 años, consistente con la vida útil contable de los activos inmobiliarios en Colombia. En caso de que el término de duración restante de la Cartera Colectiva sea inferior a 20 años, dichos gastos se diferirán durante dicho término remanente.

f. Los gastos por servicios de asesoría y/o consultoría especializada tales como servicios de avalúo, consultoría en gestión de activos inmobiliarios, consultoría técnica, arquitectónica, estructural y de ingeniería, consultoría legal, inteligencia de mercado, consultoría ambiental, entre otros, sean estos contratados directamente por la Cartera Colectiva o por la Sociedad Administradora en su calidad de mandatario.

g. Loa gastos asociados a los estudios de debida diligencia legal, técnica y estructural, ambiental, normativa, entre otros.

h. Los gastos asociados a la obtención de licencias urbanísticas, de parcelación, construcción, entre otras.

i. Los gastos asociados a la búsqueda, estructuración y ejecución de transacciones inmobiliarias.

j. Los gastos asociados al servicio de administración inmobiliaria y otros servicios requeridos para la operación de la Cartera Colectiva, dentro de los que se incluyen la administración de los contratos de arrendamiento, inspecciones periódicas a los inmuebles, cobranza a arrendatarios, entre otros.

k. Los gastos por primas asociadas a las pólizas de seguro de los activos inmobiliarios y a otros seguros, excepto la póliza descrita en la Cláusula 1.1.7 del presente prospecto. También el valor de los deducibles pagados al momento de efectuar reclamaciones a las compañías aseguradoras.

l. Gastos por concepto de pólizas de seguros asociadas a los contratos de arrendamiento.

m. Los gastos asociados al mantenimiento de los activos de la Cartera Colectiva tales como reparaciones, mantenimientos preventivos y correctivos, costo de contratistas para el servicio de mantenimiento, entre otros.



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n. Gastos asociados a los servicios de gerencia e interventoría de obra y/o proyectos, y similares.

o. Los gastos por servicios públicos asociados a los inmuebles de la Cartera Colectiva. p. Gastos de promoción y mercadeo de activos inmobiliarios de la Cartera Colectiva. q. Los gastos asociados a los servicios de seguridad y vigilancia de inmuebles de la

Cartera Colectiva. r. Los gastos asociados a las cuotas de administración ordinarias o extraordinarias de

inmuebles de la Cartera Colectiva. s. Gastos por comisiones incurridos por concepto de corretaje inmobiliario en la

compra o venta de activos inmobiliarios o gastos por comisiones incurridas en la consecución de arrendatarios.

t. Gastos por concepto de comisiones fiduciarias, en especial aquellos asociados con la constitución y mantenimiento de patrimonios autónomos.

u. El costo de la custodia de los valores, títulos valores o de cualquier otro tipo de documento o activo de la cartera de la Cartera Colectiva.

v. Los gastos asociados a todos los tipos de valores emitidos por la Cartera Colectiva o sus compartimentos tales como la inscripción en el Registro Nacional de Valores y Emisores (RNVE) y el mantenimiento de dicho registro, la inscripción en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) y el mantenimiento de dicho registro, los gastos de depósito y/o administración de la emisión en DECEVAL S.A., entre otros.

w. Los gastos bancarios que se originen en el movimiento de los recursos de la Cartera Colectiva y en todas aquellas transacciones que se deriven de la operación de la Cartera Colectiva. También los gastos bancarios que se originen en las operaciones de crédito de la Cartera Colectiva.

x. Los intereses, rendimientos financieros, comisiones, costos y demás gastos que deban cancelarse en virtud de las operaciones de crédito y endeudamiento realizadas por la Cartera Colectiva en los términos del reglamento de la Cartera Colectiva.

y. Los costos y gastos que se generen como consecuencia de la constitución y otorgamiento de avales o garantías, la entrega de activos en prenda, el establecimiento de gravámenes sobre activos del portafolio, la suscripción de cartas de crédito, entre otros. También los gastos asociados a la pérdida de arras concedidas.

z. Los intereses y demás rendimientos financieros que deban cancelarse por razón de operaciones de repo y simultáneas pasivas, así como por operaciones de transferencia temporal de valores

aa. Los gastos derivados del manejo de las inversiones temporales. bb. Los gastos en que se incurra por concepto de coberturas o derivados financieros. cc. Los pagos de comisiones relacionados con la adquisición y enajenación de activos y

la realización de operaciones, transacciones y coberturas, así como la participación en sistemas de negociación.

dd. Los gastos asociados a pólizas de cumplimiento o responsabilidad civil, garantías bancarias y cualquier otro tipo de garantías o depósitos requeridos para participar en los procesos de realización de inversiones o en procesos de licitación.



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ee. Cuando sea el caso, los honorarios y gastos causados por la auditoría externa y revisoría fiscal de la Cartera Colectiva, los cuales tendrán que ser divulgados entre los inversionistas y el público en general.

ff. Los honorarios y gastos en que se incurra con motivo de la defensa jurídica de los bienes y derechos de la Cartera Colectiva.

gg. Los honorarios y gastos en que se incurra para la defensa de la Cartera Colectiva cuando las circunstancias lo exijan.

hh. Los gastos en que incurra para la citación y celebración de las Asambleas de los Inversionistas o en la realización de consultas universales.

ii. Los gastos asociados a cobranzas. jj. Los gastos asociados al Comité de Inversiones incluyendo los asociados a su

citación, celebración y funcionamiento, y los asociados a la remuneración de los miembros independientes de éste, entre otros.

kk. Los gastos derivados del ejercicio de los derechos contractuales de la Cartera Colectiva y del cumplimiento de las obligaciones de ésta.

ll. Gastos por provisiones. mm. Los gastos asociados a la calificación de la Cartera Colectiva y su revisión

periódica en caso de que la Cartera Colectiva sea calificada. nn. Gastos por conceptos de afiliaciones gremiales o a servicios de información

dentro el ámbito inmobiliario. oo. Los gastos asociados a la liquidación de la Cartera Colectiva o de un

compartimento de ésta. Cada compartimento asumirá los gastos que le sean directamente imputables. Los gastos

generales de la Cartera Colectiva serán distribuidos a cada compartimento a prorrata de su

participación dentro del valor total de la Cartera Colectiva.

Parágrafo 1: La Sociedad Administradora, en aras de beneficiar a los inversionistas, tendrá la

facultad de asumir total o parcialmente el costo de ciertos servicios de consultoría/asesoría

especializada. Con este fin, la Sociedad Administradora instruirá que el pago de dicho costo se

deduzca directamente de los montos adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad

Administradora por cualquiera de los diferentes conceptos de remuneración establecidos en el

reglamento de la Cartera Colectiva y detallados en el presente prospecto y no con cargo directo

a los recursos a la Cartera Colectiva. En específico, dichas deducciones podrán realizarse de los

montos adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad Administradora por concepto de

comisión por administración, comisión de colocación, comisión de estructuración o comisión de

éxito. En el evento que dicho servicio esté gravado con el impuesto a las ventas IVA, dicho

impuesto no hará parte del valor a deducir de la remuneración de la Sociedad Administradora

por cuanto no hace parte del costo asumido. El IVA facturado por el proveedor del servicio de

consultoría/asesoría constituirá un gasto a cargo de la cartera colectiva, según lo establecido en

el literal c.) de la Cláusula 1.7.2 y en la Cláusula 1.7.1.1 del presente prospecto, sin perjuicio de la

posibilidad que pudiere existir de tratar el impuesto pagado como descuento o deducción de

acuerdo con la normatividad tributaria.



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Parágrafo 2: La Sociedad Administradora, en su calidad de mandatario, podrá contratar

directamente servicios de asesoría y consultoría especializados. En consecuencia, el pago de

dichos servicios estará a cargo de la Cartera Colectiva (mandante). Sin embargo, la Sociedad

Administradora, en aras de beneficiar a los inversionistas, tendrá la facultad de asumir total o

parcialmente el costo de ciertos servicios de consultoría/asesoría especializada contratados

directamente en virtud de la figura de mandato señalada. Con este fin, la Sociedad

Administradora instruirá que el pago de dicho costo se deduzca directamente de los montos

adeudados por la Cartera Colectiva a la Sociedad Administradora por cualquiera de los

diferentes conceptos de remuneración establecidos en el reglamento de la Cartera Colectiva y

detallados en el presente prospecto y no con cargo directo a los recursos a la Cartera Colectiva.

En específico, dichas deducciones podrán realizarse de los montos adeudados por la Cartera

Colectiva a la Sociedad Administradora por concepto de comisión por administración, comisión

de colocación, comisión de estructuración o comisión de éxito. En el evento que dicho servicio

esté gravado con el impuesto a las ventas IVA, dicho impuesto no hará parte del valor a deducir

de la remuneración de la Sociedad Administradora por cuanto no hace parte del costo asumido.

El IVA facturado por el proveedor del servicio de consultoría/asesoría constituirá un gasto a

cargo de la cartera colectiva, según lo establecido en el literal c.) de la Cláusula 1.7.2 y en la

Cláusula 1.7.1.1 del presente prospecto, sin perjuicio de la posibilidad que pudiere existir de

tratar el impuesto pagado como descuento o deducción de acuerdo con la normatividad

tributaria

Parágrafo 3: La Sociedad Administradora, en virtud de contratos de distribución, uso de red,

corresponsalía y similares, podrá ceder total o parcialmente el monto cualquiera de los

diferentes tipos de comisiones establecidos en el reglamento de la Cartera Colectiva y detallados

en el presente prospecto. El pago de dichas comisiones cedidas podrá ordenarse directamente a

la Cartera Colectiva, siempre y cuando se deduzca de la remuneración que paga la Cartera

Colectiva a la Sociedad Administradora y no como un gasto adicional de la Cartera Colectiva.

1.8 INFORMACIÓN

1.8.1 Revelación de información

Además del prospecto de inversión, la Sociedad Administradora tendrá a disposición de los

inversionistas los siguientes documentos: el reglamento de la Cartera Colectiva, la ficha técnica

de la Cartera Colectiva, Extracto de Cuenta e Informe de Rendición de Cuentas de la Cartera

Colectiva. Toda esta información se podrá encontrar en la página de Internet

www.btgpactual.com.co, en las oficinas de la Sociedad Administradora y en las oficinas de

atención al público. Cualquier información que afecte los derechos de los inversionistas o se




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considere de importancia material para estos será dada a conocer a través de la página de

Internet (www.btgpactual.com.co ) y a través de los mecanismos de información relevante

previstos por la Superintendencia Financiera para los emisores del mercado de valores. Cuando

la regulación vigente o el reglamento de la Cartera Colectiva así lo exija, el diario en el que se

publicará información relevante a los inversionistas, será el diario LA REPÚBLICA.

1.8.2 Información a inversionistas

La Sociedad Administradora, obrando de manera transparente y asegurando el suministro de

información de manera veraz, imparcial, oportuna, completa, pertinente y útil, debe mantener

informados a los inversionistas sobre los aspectos inherentes a la Cartera Colectiva por medio

del reglamento, el prospecto, la ficha técnica, el extracto de cuenta y el informe de rendición de

cuentas.

La Sociedad Administradora publicará de forma permanente en su página de internet

www.btgpactual.com.co, como mínimo los siguientes documentos de la Cartera Colectiva con el

fin de que puedan ser consultados por los inversionistas:

Última versión del reglamento aprobada por la Superintendencia Financiera de

Colombia.

Prospecto de inversión.

Ficha técnica.

Informe de la calificadora en caso de que la Cartera Colectiva sea calificada.

Informes de gestión y rendición de cuentas.

Estados financieros y sus notas

Información relevante publicada a través del SIMEV.

Adicionalmente, en su calidad de emisor del mercado de valores, la Cartera Colectiva deberá

cumplir con los deberes de reporte de información relevante a través del SIMEV de la

Superintendencia Financiera de Colombia.

1.8.3 Extracto de cuenta

La Sociedad Administradora deberá enviar a cada inversionista, por lo menos dentro del mes

siguiente a la finalización de cada trimestre calendario, un extracto que deberá contener el

movimiento de la cuenta del inversionista en pesos y unidades. El contenido del extracto se

ajustará a lo establecido en la Circular Externa 054 de 2007 de la Superintendencia Financiera o

cualquier norma que lo modifique, sustituya o derogue. El extracto de cuenta podrá ser enviado

de forma física o vía email, según instrucciones impartidas por el suscriptor a la Sociedad

Administradora. Esta obligación no aplicará respecto de aquellos inversionistas cuyo





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depositante directo de los valores no sea la misma Sociedad Administradora y/o de aquellos

inversionistas que adquieran sus participaciones en el mercado secundario.

1.8.4 Informe de gestión y rendición de cuentas

La Sociedad Administradora elaborará y mantendrá a disposición de los inversionistas un

informe detallado sobre las actividades de la Cartera Colectiva con cortes a 30 de junio y 31 de

diciembre. Dicha información deberá ser publicada por la respectiva Sociedad Administradora a

más tardar dentro de los quince (15) días calendario siguiente a la fecha del respectivo corte.

Este informe se publicará en la página de Internet de la Sociedad Administradora

www.btgpactual.com.co.

El contenido del informe de rendición de cuentas se ajustará a lo establecido en la Circular

Externa 054 de 2007 de la Superintendencia Financiera o cualquier norma que lo modifique,

sustituya o derogue.

La Sociedad Administradora elaborará un único informe para la Cartera Colectiva.

1.8.5 Ficha técnica

La Sociedad Administradora, implementará la ficha técnica de conformidad con la circular

externa 054 de 2007 de la Superintendencia Financiera o cualquier norma que la modifique,

sustituya o derogue. La ficha técnica tendrá una periodicidad mensual y será publicada dentro

de los primeros cinco días hábiles siguientes al corte del mes anterior.

La Sociedad Administradora elaborará una única ficha técnica para cada Compartimento de

inversionistas de la Cartera Colectiva.




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2. DE LOS COMPARTIMENTOS Y CLASES DE INVERSIONISTAS

2.1. TITULARIDAD DE LOS ACTIVOS, PASIVOS Y OBLIGACIONES DE LA CARTERA

COLECTIVA

La titularidad de todos los activos, pasivos y otras obligaciones, excepto los relacionados con la

remuneración de la Sociedad Administradora, estará en cabeza de la Cartera Colectiva y no de

compartimentos individuales. Lo anterior implica que no existirá segregación patrimonial entre

los diferentes compartimentos presentes y futuros de la Cartera Colectiva. Cada compartimento

participará a prorrata de su participación en la Cartera Colectiva en los resultados económicos

generados por los activos en cabeza de ésta. No existirá ningún tipo de subordinación de un

compartimento respecto de otro.

Los compartimentos de la Cartera Colectiva tienen como único propósito separar los diferentes

tipos de inversionistas de forma objetiva, permitiendo estructuras diferenciadas de

remuneración para la Sociedad Administradora de acuerdo con los costos esperados de servicio

y el nivel de profesionalismo asociado a cada tipo de inversionista.

2.2. DERECHOS DE VOTO Y DERECHOS ECONÓMICOS

De acuerdo con la normatividad vigente y para efectos del reglamento de la Cartera Colectiva,

los derechos de voto y los derechos económicos de cada inversionista serán determinados con

base en la cantidad de derechos de que éste sea titular.

Dadas las diferencias entre los valores de unidad de los diferentes compartimentos de la Cartera

Colectiva y con el fin de garantizar equidad entre los inversionistas de dichos compartimentos, el

Derechos Ajustados minará de la

siguiente forma:

Donde,

Ni: número de Derechos Ajustados del inversionista i

Vi: valor de la inversión o encargo del inversionista i

VUPP: valor de unidad promedio ponderado de la Cartera Colectiva determinado de la siguiente

forma:



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Donde,

QIE

QIC: cantidad total de derechos o valores emitidos por el Comp

La anterior metodología garantiza que los derechos políticos y económicos sean proporcionales

al valor de la inversión de cada inversionista.

El número de Derechos Ajustados de cada inversionista (Ni) será utilizado para establecer los

derechos de voto en Asambleas de Inversionistas que involucren a todos los compartimentos de

la Cartera Colectiva, los derechos económicos sobre distribuciones de efectivo bajo cualquiera

de las metodologías establecidas en las Cláusulas 1.4.7 y 1.4.8.1 o en eventos de liquidación total

de la Cartera Colectiva, y en general, para establecer los derechos en relación con cualquier

evento económico o político que involucre a todos los compartimentos de la Cartera Colectiva.

Cuando se trate de eventos políticos o económicos que involucren a un sólo compartimento de

la Cartera Colectiva, el número de derechos de cada inversionista utilizado para determinar sus

derechos políticos y económicos será el número real de derechos o valores que posea dicho

inversionista en el compartimento.

2.3. CREACIÓN DE NUEVOS COMPARTIMENTOS

La Sociedad Administradora podrá crear nuevos compartimentos a la Cartera Colectiva en

cualquier momento durante su término de duración. La creación de nuevos compartimentos,

siempre que no afecte los derechos económicos de los inversionistas existentes, no dará lugar al

derecho de retiro por parte de estos.

2.4. COMPARTIMENTOS DE LA CARTERA COLECTIVA

2.4.1.



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Inversionistas Especiales

en la Cláusula 2.4.1.1

2.4.1.1.

Inversionistas Especiales reglamento de la Cartera

Colectiva y del presente prospecto de inversión los siguientes tipos de inversionistas objetivo:

a.) Entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia tales como

bancos, compañías de financiamiento comercial, corporaciones financieras, cooperativas

financieras, sociedades fiduciarias, las secciones de ahorro y crédito de las cajas de

compensación, sociedades administradoras de fondos de pensiones y de cesantías;

sociedades comisionistas de bolsa, sociedades administradoras de inversión, fondos

mutuos de inversión, sociedades de capitalización, entre otros.

b.) Vehículos o portafolios de inversión administrados por entidades vigiladas por la

Superintendencia Financiera de Colombia tales como carteras colectivas y fondos de

capital privado, fondos de inversión colectiva, patrimonios autónomos, fondos de

pensiones obligatorias, fondos de pensiones voluntarias, fondos de cesantías, cuentas

ómnibus, entre otros.

c.) Inversionistas extranjeros, cualquiera que sea su naturaleza, incluyendo personas

naturales.

d.) Inversionistas que se vinculen a la Cartera Colectiva por medio de aportes en especie.

e.) Entidades o inversionistas multilaterales de cualquier naturaleza.

f.) Cualquier inversionista, persona natural, jurídica o de otra naturaleza que a juicio de la

Sociedad Administradora cumpla con el nivel de conocimiento y profesionalismo

requeridos

Parágrafo 1: La Sociedad Administradora podrá en cualquier momento incluir nuevos tipos de

también podrá eliminar uno o varios tipos de inversionistas objetivo de dicho compartimiento.

En tal caso, los cambios citados sólo aplicarán a partir de la fecha de la modificación y bajo

ningún motivo podrán ser aplicados retroactivamente afectando a inversionistas existentes del

compartimento.

Parágrafo 2 Inversionista Especial

suscripción de compromisos de capital y la consecuente emisión de valores del compartimento.

En consecuencia, cualquier inversionista, sin importar su naturaleza, podrá adquirir en el

sujetarse al monto mínimo de inversión establecido en el reglamento de la Cartera Colectiva.



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2.4.1.2. Remuneración de la Sociedad Administradora

2.4.1.2.1. Comisión por administración

1.5% efectivo anual. La metodología para el cálculo diario de la comisión se muestra en la

Cláusula 1.7.1.2 del presente prospecto.

2.4.1.2.2. Comisión de colocación

La comisión de colocación máxima

1% del valor de cada aporte. Dicha comisión será liquidada por una sola

vez y sólo al momento de la realización efectiva de cada aporte a la Cartera Colectiva. En

consecuencia, la suscripción de un compromiso de capital por sí misma no se constituye en el

hecho generador de la comisión de colocación. Ésta sólo se liquidará al momento de la

materialización del aporte y sólo sobre el monto de dicho aporte.

La Sociedad Administradora deberá informar dentro de los 5 primeros días hábiles de cada

trimestre el porcentaje de comisión de colocación que estará vigente durante el trimestre. Dicha

información deberá ser publicada en su página de internet www.btgpactual.com.co y relevada al

mercado y los inversionistas a través de los mecanismos de información relevante establecidos

para los emisores inscritos en el RNVE. Cuando se trate de incrementos en el porcentaje de

comisión de colocación respecto al trimestre anterior, la Sociedad Administradora deberá

informar de dicho cambio a la Superintendencia Financiera y obtener su aprobación. Los

cambios en la comisión de colocación no se considerarán cambios al reglamento de la Cartera

Colectiva siempre y cuando respeten límite máximo establecido para dicha comisión del 1%. El

porcentaje de comisión de colocación aplicable a un aporte será el que estaba vigente al

momento de la suscripción del compromiso de capital y no el vigente al momento de la

realización efectiva del aporte a la Cartera Colectiva..

Parágrafo: La comisión de colo

sujetarse a las condiciones generales estipuladas en la Cláusula 1.7.1.3.1 del presente prospecto.

2.4.1.2.3. Comisión de estructuración

La comisión de estructuración máxima

1% del valor de cada aporte. Dicha comisión será liquidada por una sola

vez y sólo al momento de la realización efectiva de cada aporte a la Cartera Colectiva. En

consecuencia, la suscripción de un compromiso de capital por sí misma no se constituye en el




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hecho generador de la comisión de estructuración. Ésta sólo se liquidará al momento de la

materialización del aporte y sólo sobre el monto de dicho aporte.


trimestre el porcentaje de comisión de estructuración que estará vigente durante el trimestre.

Dicha información deberá ser publicada en su página de internet www.btgpactual.com.co y

relevada al mercado y los inversionistas a través de los mecanismos de información relevante

establecidos para los emisores inscritos en el RNVE. Cuando se trate de incrementos en el

porcentaje de comisión de estructuración respecto al trimestre anterior, la Sociedad

Administradora deberá informar de dicho cambio a la Superintendencia Financiera y obtener su

aprobación. Los cambios en la comisión de estructuración no se considerarán cambios al

reglamento de la Cartera Colectiva siempre y cuando respeten límite máximo establecido para

dicha comisión del 1%. El porcentaje de comisión de estructuración aplicable a un aporte será el

que estaba vigente al momento de la suscripción del compromiso de capital y no el vigente al

momento de la realización efectiva del aporte a la Cartera Colectiva.

Parágrafo

deberá sujetarse a las condiciones generales estipuladas en la Cláusula 1.7.1.3.2 del presente

prospecto.

2.4.1.2.4. Comisión de éxito

Las Cláusulas 1.7.1.4.2 y 1.7.1.4.3 del presente prospecto detallan claramente la metodología de

cálculo de la comisión de éxito, la cual aplica para todos los compartimentos. Los parámetros

X% (% de comisión de éxito): 20%

k% (spread sobre IPC 12 meses): 5.50%

Dados los anteriores parámetros y la metodología desarrollada en la Cláusula 1.7.1.4.3 del

presente prospecto, la fórmula para calcular la comisión de éxito del compartimento

{[ ] [

]}

Donde,

: tasa

Cláusula 1.7.1.4.3 del presente

porspecto.




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Ff Fi: duración en días del period

Fi) y la fecha final (Ff) según lo establecido en la


Variación porcentual del IPC en los últimos 12 meses

para el período de liquidación calculado según lo estipulado en la Cláusula 1.7.1.4.3 del presente

prospecto.

Parágrafo: el derecho a conservar la totalidad del pago realizado por el compartimento

estipulado en la Cláusula 1.7.1.4.4 del presente prospecto.

2.4.1.3. Vinculación al compartimento, adiciones y constitución de participaciones

establecidos en la Cláusula 1.6.1 del presente prospecto. Sin embargo, la constitución efectiva

de participaciones sólo tendrá lugar al momento de realizar efectivamente el aporte a la Cartera

perjuicio de la posibilidad que tienen los inversionistas de realizar aportes en especie sin

sujetarse al procedimiento de compromisos y llamados de capital, según lo establecido en la

Cláusula 1.4.2 del presente prospecto.

2.4.1.3.1. Compromisos de capital

Los inversi

realización de adiciones posteriores a la inversión inicial. Lo anterior sin perjuicio de la

posibilidad que tienen los inversionistas de vincularse o realizar adiciones a la Cartera Colectiva

bajo la figura de aportes en especie, la cual no está sujeta al procedimiento de compromisos y

llamados de capital en virtud de lo dispuesto en la Cláusula 1.4.2 del presente prospecto.

por parte del inversionista a desembolsar el capital comprometido a medida que la Sociedad

incumplimiento en el desembolso del capital comprometido acarreará la penalidad económica

señalada en la Cláusula 2.4.1.3.6 del presente prospecto. Adicionalmente al cobro de la pena, en

virtud de lo establecido en el Artículo 1600 del código civil y en la Cláusula 2.4.1.3.6 del presente

prospecto, la Sociedad Administradora y/o la Cartera Colectiva podrán iniciar procesos civiles



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y/o penales con el objetivo de que el inversionista incumplido responda integralmente por los

perjuicios causados a la Cartera Colectiva y sus inversionistas, incluyendo aquellos casos en los

que no sea posible perfeccionar una inversión por el incumplimiento en el pago de

compromisos u obligaciones por parte de ésta.

El documento que suscribirán los inversionistas para formalizar su compromiso de capital con la

Cartera Colectiva deberá contener al menos lo siguiente:

a. Nombre del inversionista que suscribe el compromiso de capital.

b. Monto del compromiso de capital.

c. Período de tiempo durante el cual será exigible por parte de la Cartera Colectiva el aporte

total o parcial de dicho capital.

d. Aclaración de que el compromiso de capital en sí mismo no constituye un aporte a la

Cartera Colectiva. El aporte sólo se materializará al momento de hacer la entrega efectiva

de los recursos.

e. Descripción del mecanismo y canal de información que utilizará la Sociedad

Administradora para

f. Derechos y obligaciones del inversionista derivadas de la suscripción del compromiso de

capital.

g. Aclaración de que el compromiso suscrito representa un compromiso vinculante del

inversionista con la Cartera Colectiva. Adicionalmente, se deberán especificar claramente

las penalidades y consecuencias derivadas del incumplimiento del compromiso de capital

suscrito.

Parágrafo 1: En todo caso, la Sociedad Administradora se reserva el derecho de aceptar

compromisos de capital, sean estos de nuevos inversionistas o adiciones de inversionistas de la

Cartera Colectiva.

Parágrafo 2: Los compromisos de capital válidamente suscritos otorgan a su suscriptor un

derecho a participar en los llamados de ca

compromisos de capital vigentes el día hábil anterior al llamado de capital. La Sociedad

Administradora no podrá favorecer el compromiso de capital de un inversionista frente al de

otro otorgándole prelación en cuanto al momento de desembolso del capital comprometido.

Parágrafo 3

capital hasta el 31 de Diciembre de 2996.



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Parágrafo 4: el ejercicio de la opción de conversión de valores señalada en la Cláusula 2.4.1.4 del

presente prospecto NO exime al inversionista de obligaciones adquiridas en virtud de los

compromisos de capital suscritos con el compartimento.

Parágrafo 5: la posición contractual de un inversionista sobre un compromiso de capital podrá

ser cedida a otro inversionista siempre y cuando éste sea aceptado por la Sociedad

Administradora y cumpla con los términos del Reglamento de la Cartera Colectiva y la

normatividad vigente. Dicha cesión deberá ser autorizada por el Gerente de la Cartera Colectiva.

2.4.1.3.2. Monto mínimo de compromiso de capital inicial

El compromiso de capital mínimo inicial será de 750 SMLMV. No existirá un monto mínimo para

la suscripción de compromisos de capital adicionales siempre y cuando el inversionista tenga

inversiones o compromisos de capital vigentes con el compartimento.

La Sociedad Administradora podrá modificar este monto mínimo en cualquier momento. Sin

embargo, el nuevo límite sólo aplicará para los inversionistas que se vinculen al compartimento

de forma posterior al cambio y bajo ninguna circunstancia podrá ser aplicado de forma

retroactiva. La Sociedad Administradora deberá publicar el monto mínimo de compromiso de

capital vigente en su página de internet www.btgpactual.com.co. En caso de no publicarse se

asumirá que dicho monto mínimo es de 750 SMLMV.

La adquisición de participaciones en el mercado secundario no estará sujeta a ningún tipo de

restricción relacionada con el monto de compromisos de capital o con el monto efectivamente

invertido.

2.4.1.3.3.

La Sociedad Administradora, a través del Gerente de la Cartera Colectiva, estará facultada para

nes:

a. Contar con la aprobación previa del Comité de Inversiones.

b. Deberán realizarse a prorrata de los compromisos de capital totales suscritos por los

inversionistas del compartimento con corte al día hábil inmediatamente anterior a la

c. Su fin último deberá ser la inversión en alguno de los activos inmobiliarios descritos en la

Cláusula 1.2.2.1 del presente prospecto, el pago de costos y gastos de la Cartera

Colectiva y/o el pago anticipado o restructuración de obligaciones de la Cartera

Colectiva tales como pasivos financieros, créditos puente, promesas de compraventa,




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er dichos recursos de forma estructural y

permanente en activos líquidos.

2.4.1.3.4.

tos establecidos en la Cláusula 2.4.1.3.3 del presente

prospecto y siguiendo el procedimiento descrito a continuación:

a. Se enviará una comunicación escrita o un correo electrónico a la persona registrada por

el inversionista como contacto solicitando formalmente el capital requerido. Dicha

comunicación deberá ser enviada al menos 10 días hábiles antes de la fecha estipulada

para el desembolso.

b.

fecha límite estipulada para hacer la entrega de los recursos solicitados y la cuenta

bancaria a la cual deberán transferirse, depositarse o girarse dichos recursos.

c. Para cada inversionista, la constitución efectiva de participaciones sólo ocurrirá el día en

el que se reciban efectivamente los recursos, en los términos de la Cláusula 1.4.1 del

presente prospecto.

Parágrafo: Todos los inversionistas del compartimento tendrán un derecho de preferencia a

prorrata de su participación en el compartimento para suscribir los montos incumplidos por

otros inversionistas, independientemente de si tienen o no compromisos de capital vigentes.

2.4.1.3.5.

En evento que uno o

a. Enviar el día hábil siguiente al vencimiento de plazo máximo estipulado para cumplir

con e

informándoles sobre el evento de incumplimiento y sobre la posibilidad que tienen de

hábiles.

b. Vencido el término adicional señalado en el literal a.) de la presente cláusula, el Gerente

procederá a enviar, dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento de dicho plazo

extendido, un comunicado a todos los inversionistas del compartimento que cumpla

con lo siguiente:



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i. Informar a los inversionistas del compartimento el hecho de que uno o varios

de los compromisos incumplidos.

ii. Informar a los inversionistas del compartimento sobre el derecho de preferencia

consagrado en la Cláusula 2.4.1.3.4 del presente prospecto, en virtud del cual

pueden realizar suscripciones adicionales sobre los montos incumplidos por

otros inversionistas a prorrata de su participación en el compartimento,

independientemente de si tienen o no compromisos de capital vigentes. El

ejercicio efectivo de dicho derecho de preferencia tiene el mismo carácter

estará sujeto a las mismas penalidades y consecuencias en caso de

incumplimiento.

iii. Informar a los inversionistas el plazo máximo que tienen para ejercer su derecho

de preferencia, el cual será definido por la Sociedad Administradora.

iv. Solicitar a los inversionistas que deseen ejercer su derecho de preferencia, una

comunicación formal dirigida a la Sociedad Administradora donde se

especifique el monto máximo que estarían dispuestos a suscribir en virtud del

ejercicio del derecho de preferencia sobre compromisos incumplidos por otros

inversionistas. Dicho comunicado deberá contener una aceptación expresa

sobre la naturaleza vinculante e irrevocable del ejercicio del derecho de

preferencia, así como una revelación expresa en cuanto al conocimiento de las

penalidades e implicaciones de incumplir con el compromiso de capital

adquirido en virtud del ejercicio de dicho derecho.

c. Vencido el plazo otorgado para el ejercicio del derecho de preferencia y recibidas las

solicitudes de los inversionistas que deseen ejercerlo, la Sociedad Administradora

establecerá el monto al que cada inversionista tiene derecho. La adjudicación de dicho

monto seguirá las siguientes reglas:

i. En primera instancia, el monto máximo a adjudicar a cada inversionista será

aquél que le corresponda a prorrata de su participación en el compartimento.

ii. En caso de quedar un remanente, dicho monto será adjudicado entre los

inversionistas que hayan solicitado montos superiores al valor al que tendrían

derecho a prorrata de su participación en el compartimento. Dicha adjudicación

se hará a prorrata de la participación de dichos inversionistas en el

compartimento. En caso de que la cantidad asignada a uno o varios

inversionistas exceda la cantidad máxima solicitada por estos, se realizará

asignación adicional por prorrateo de dichos excesos entre los inversionistas que

aun tengan déficit de asignación respecto al monto máximo solicitado.



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d. Enviar a los inversionistas dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo

asociado al ejercicio del derecho de preferencia en los términos descritos en la Cláusula

2.4.1.3.4 del presente prospecto.

e. En el evento que llegare a resultar un saldo sin adjudicar después de surtido el ejercicio

del derecho de preferencia, dicho saldo podrá ser adjudicado a un nuevo inversionista,

siempre y cuando cumpla con las condiciones para vincularse al compartimento

2.4.1.3.6.

prospecto, el

incumplimiento del inversionista en cuanto a las obligaciones derivadas de la suscripción de

a. La Sociedad Administradora cobrará a título de pena al inversionista un monto

los

perjuicios causados a la Cartera Colectiva superen el monto de la pena, la Sociedad

Administradora y/o la Cartera Colectiva iniciarán los procesos civiles y/o penales

pertinentes con el objetivo de que el inversionista incumplido responda integralmente

por los dichos perjuicios causados, incluyendo aquellos asociados a la imposibilidad de

perfeccionar una inversión por incumplimiento en el pago de compromisos u

obligaciones. Dicho pago no podrá ser solicitado como aporte por dicho inversionista y

por lo tanto, no dará origen a emisión de participaciones por parte del compartimento y

será reconocido como un ingreso de la Cartera Colectiva en caso de generarse.

b. No podrá solicitar a la Sociedad Administradora la recepción de los recursos de forma

extraordinaria al vencimiento del pazo extendido descrito en el literal a.) de la cláusula

2.4.1.3.5 para evitar el cobro de la posible penalización descrita en el literal a.) de la

presente cláusula.

c. La Sociedad Administradora tendrá la potestad de cancelar cualquier compromiso de

capital pendiente que tengan los inversionistas incumplidos o de adjudicárselos a otros

inversionistas del compartimento que así lo soliciten, cumpliendo siempre con

asignación a prorrata del valor de sus participaciones.



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2.4.1.3.7. Aportes en especie

dada su n

invocar el derecho de preferencia, ya que éste se circunscribe exclusivamente sobre aportes en

ecie deberán

cumplir con lo establecido en la Cláusula 1.4.2 del presente prospecto.

2.4.1.4. Convertibilidad de los valores

DE CONVER

Sociedad Administradora la conversión de sus valores por valores del compartimento

compart

a) El derecho a ejercer dicha opción nace suspendido. Sólo entrará en vigencia

mediante comunicación formal de la Sociedad Administradora a través de su página

de internet www.btgpactual.com.co y a través de los mecanismos de revelación de

información relevante estipulados por la Superintendencia Financiera de Colombia

activada una vez su implementación técnica, operativa y tributaria sea factible, y sea

aceptada por DECEVAL S.A. en su calidad de administrador de la emisión.

b)

forma temporal o permanente por la Sociedad Administradora cuando ésta

considere que continuar implementándola supone riesgos de incumplimiento de la

normatividad vigente (incluyendo la tributaria) o trato inequitativo entre

inversionistas. También en aquellos casos en el que por factores técnicos y

operativos o por otros factores exógenos sea imposible continuar implementándola,

en especial la disposición de DECEVAL S.A. a continuar aplicándola. Dicha decisión

no afectará a los inversionistas que hubiesen realizado la conversión y deberá ser

informada a través de los mecanismos de revelación de información relevante

estipulados por la Superintendencia Financiera de Colombia para emisores del

mercado de valores.




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c) No podrá ser implementada por la Sociedad Administradora de forma

discriminatoria. Todo inversionista del compartimento tendrá derecho a ejercer la

opción de conversión si ésta no se encuentra suspendida.

d) La conversión producto del ejercicio de la opción no será considerada una redención

anticipada de participaciones, por tanto el inversionista no se está retirando de la

Cartera Colectiva ni puede exigir la devolución total o parcial de los aportes

realizados a la Cartera Colectiva.

e) DECEVAL S.A., a solicitud de la Sociedad Administradora, cancelará los valores

correspondi

efectuando la respectiva anotación en cuenta.

f)

figura en cuanto su viabilidad técnica y operativa, su ajuste a la normatividad

tributaria y regulación financiera, por parte de DECEVAL S.A., la DIAN, la

Superintendencia Financiera de Colombia y cualquier otro ente u organismo

involucrado.

g) La cantidad d

producto de la conversión será determinada con base en el término de intercambio

dictado por los valores de unidad de cierre del día de la conversión de la siguiente

manera:

Donde,

QCIO: cantidad de unidades (derechos) a recibir del compartimento

del día de la conversión.



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día de la conversión.

Parágrafo 1: en caso de que la conversión genere retención en la fuente, la Sociedad

Administradora descontará al inversionista el monto de dicha retención, lo cual se

reflejará en un menor número de unidades o derechos del compartimento

recibir.

Parágrafo 2: en caso de imposibilidad de trasladar contablemente de un

compartimento a otro las obligaciones que pudieren llegar a estar a cargo del

inversionista, tales como los saldos no amortizados de comisiones de colocación u

otro tipo de comisiones no recurrentes, entre otros, la Sociedad Administradora

descontará al inversionista el monto de dichas obligaciones, lo cual se reflejará en un

Parágrafo 3: la Sociedad Administradora velará por una adecuada administración de

los conflictos de interés que pudieren llegar a presentarse en la implementación de

la OPCION DE COVERTIBILIDAD, garantizando siempre un trato equitativo entre

inversionistas en unas mismas condiciones objetivas y anteponiendo los intereses de

los inversionistas sobre los propios o los de partes relacionadas tales como

sociedades matrices o filiales, empleados, accionistas o sus beneficiarios reales, entre

otros.

2.4.2.

Inversionistas Ordinarios

Cláusula 2.4.2.1, sin Inversionistas Especiales

definidos en la Cláusula 2.4.1 y otros tipos de inversionistas que llegaren a crearse de invertir en

dicho compartimento.

2.4.2.1.

Inversionistas Ordinarios

Inversionistas Especiales

nuevos tipos de inversionistas que llegaren a crearse en el futuro.

2.4.2.2. Remuneración de la Sociedad Administradora

2.4.2.2.1. Comisión por administración



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2.25% Efectivo Anual. La metodología para el cálculo diario de la comisión se muestra en la


2.4.2.2.2. Comisión de colocación

La comisión de colocación máxima

2.5% del valor de cada aporte. Dicha comisión será liquidada por una sola

vez al momento de la realización efectiva de cada aporte a la Cartera Colectiva.


trimestre el porcentaje de comisión de colocación que estará vigente durante el trimestre. Dicha

información deberá ser publicada en su página de internet www.btgpactual.com.co y relevada al

mercado y los inversionistas a través de los mecanismos de información relevante establecidos

para los emisores inscritos en el RNVE. Cuando se trate de incrementos en el porcentaje de

comisión de colocación respecto al trimestre anterior, la Sociedad Administradora deberá

informar de dicho cambio a la Superintendencia Financiera y obtener su aprobación. Los

cambios en la comisión de colocación no se considerarán cambios al reglamento de la Cartera

Colectiva siempre y cuando respeten límite máximo establecido para dicha comisión del 2.5%.

2.4.2.2.3. Comisión de estructuración

La comisión de estructuración máxima

1.5% del valor de cada aporte. Dicha comisión será liquidada por una sola

vez y sólo al momento de la realización efectiva de cada aporte a la Cartera Colectiva.


trimestre el porcentaje de comisión de estructuración que estará vigente durante el trimestre.

Dicha información deberá ser publicada en su página de internet www.btgpactual.com.co y

relevada al mercado y los inversionistas a través de los mecanismos de información relevante

establecidos para los emisores inscritos en el RNVE. Cuando se trate de incrementos en el

porcentaje de comisión de estructuración respecto al trimestre anterior, la Sociedad

Administradora deberá informar de dicho cambio a la Superintendencia Financiera y obtener su

aprobación. Los cambios en la comisión de estructuración no se considerarán cambios al

reglamento de la Cartera Colectiva siempre y cuando respeten límite máximo establecido para

dicha comisión del 1.5%.

La Sociedad Administradora deberá publicar en su página de internet www.btgpactual.com.co

el valor de la comisión de estructuración vigente para el compartimento y aplicar dicho valor a






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todos los aportes que se suscriban. Dicha comisión se presumirá equivalente al 1.5% del valor

del aporte en caso de no existir publicación en la página de internet.

2.4.2.2.4. Comisión de éxito

Las Cláusula 1.7.1.4.2 y 1.7.1.4.3 del presente prospecto detallan claramente la metodología de

cálculo de la comisión de éxito, la cual aplica para todos los compartimentos. Los parámetros

X% (% de comisión de éxito): 20%

k% (spread sobre IPC 12 meses): 4.75%

Dados los anteriores parámetros y la metodología desarrollada en la Cláusula 1.7.1.4.3 del

presente prospecto, la fórmula para calcular la comisión de éxito del compartimento

{[ ] [

]}

Donde,

calculado con base en la metodología expuesta en la Cláusula 1.7.1.4.3 del presente prospecto.

Ff

Fi) y la fecha final (Ff) según lo establecido en la


Variación porcentual del IPC en los últimos 12 meses.

para el período de liquidación.

Parágrafo: el derecho a conservar la totalidad del pago realizado por el compartimento

estipulado en la Cláusula 1.7.1.4.4 del presente prospecto.

2.4.2.3. Vinculación al compartimento, adiciones y constitución de participaciones



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tanto, se sujetará únicamente a las condiciones generales establecidas en la Cláusula 1.4.1 del

presente prospecto.

2.4.2.3.1. Monto mínimo de inversión

El monto mínimo de inversión inicial será de 2 SMLMV.

La Sociedad Administradora podrá modificar este monto mínimo en cualquier momento. Sin

embargo, el nuevo límite sólo aplicará para los inversionistas que se vinculen al compartimento

de forma posterior al cambio. Bajo ninguna circunstancia podrá la Sociedad Administradora

aplicar de forma retroactiva un cambio en este límite. La Sociedad Administradora deberá

publicar el monto mínimo de inversión vigente en su página de internet

www.btgpactual.com.co. En caso de no publicarse se asumirá que dicho monto mínimo es de 2

SMLMV.

Dicho monto mínimo sólo aplicará respecto a inversiones que impliquen la emisión de nuevas

participaciones. La adquisición de participaciones en el mercado secundario no estará sujeta a

dicha restricción.

2.4.2.3.2. Aportes en especie

de aportes en especie siguiendo las condiciones establecidas en la Cláusula 1.4.2 del presente

prospecto.


prospecto de inversiÓn fondo … · 1.2.4.2.1 activos inmobiliarios..... 24 1.2.4.2.2 otros...

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