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PROPIEDAD HORIZONTAL

1. ¿QUIÉN NOMBRA AL ADMINISTRADOR EN UNA PROPIEDADHORIZONTAL?

Siempre la competencia para todas las decisiones en una Propiedad Horizontal está en cabeza del máximoórgano social, o sea, la Asamblea de Propietarios. Pero en caso de existir en dicha propiedad horizontal,Consejo de Administración, dicha tarea la hará el Consejo y será válida la elección que hagan.

El hecho que exista Consejo de Administración, no significa que el máximo órgano social quede impedido parahacer dicho nombramiento o revocatoria en cualquier momento, pues simplemente lo que busca la norma esque se permita la agilización de toma de decisiones por parte de un órgano pequeño de administración como esel Consejo. Así lo señalo en el estudio de constitucionalidad la Corte Constitucional en las sentencias C­127 de2004 y C­474 de 2004 .

Ley 675 de 2001

“Art. 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la personajurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodosdeterminados, y fijarle su remuneración.

[…]”

“Arto 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración deledificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios entodos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, dondeserá elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos ycontratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre ycuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. […]”

2. ¿QUÉ TIPO DE CONTRATO SE DEBE CELEBRAR, DE SERVICIOS OLABORAL?

Una vez elegido el administrador, es necesario que él de su aceptación, bien mediante un documento separadoaceptando el cargo o manifestando su aceptación suscribiendo la misma acta de la Asamblea o Consejo dondese hace el nombramiento.

Existiendo una relación entre el administrador y la propiedad horizontal, es innecesario suscribir otrodocumento, siempre y cuando en el Acta de nombramiento se haya fijado la remuneración. Ese cargo es delibre nombramiento y remoción.

Si la propiedad horizontal insiste en que se celebre un contrato, se debe celebrar un contrato de prestación deservicios, pues la labor del administrador a pesar supeditada a las decisiones de la Asamblea y el Consejo,sigue siendo una labor independiente, autónoma, por su conocimiento profesional.

Hay propiedades horizontales donde exigen al Administrador que tiene que cumplir un horario de oficina, seconfiguraría subordinación laboral y se convertiría en una relación es laboral y no comercial y por lo tanto se cumplen los requisitos de un contrato de trabajo y todas sus garantías prestacionales.

3. ¿CUAL ES FINALIDAD DE LA CUOTA DE ADMINISTRACIÓN?

Dicha cuota que asumen los dueños o tenedores de cada inmueble ubicado dentro de una copropiedad, es conel fin cubrir gastos de la colectividad como es la contratación de empresas de vigilancia y seguridad para laszonas comunes internas y externas de la copropiedad; los servicios públicos de las zonas comunes comopasillos, escaleras, parqueaderos, zonas verdes, porterías, muros externos, etc.; al igual que a los trabajadoresque hacen mantenimiento y reparación de daños en zonas comunes, como jardineros, electricistas,ascensoristas, plomeros y aseadores; y para la reserva del Fondo de Imprevistos que trata el artículo 35 de laLey 675 de 2001.

4. ¿A QUIÉN AFECTA EL NO PAGO DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN?

Con el sólo hecho que un solo copropietario entre en mora en su pago de Cuotas de Administración, afecta atoda la copropiedad, por la sencilla razón que la copropiedad hace un presupuesto anual en el cual se hacecontando con las 12 cuotas de administración de cada copropietario, de tal manera que el sólo retraso de uncopropietario puede desestabilizar el presupuesto proyectado, no sólo obligando a que la copropiedad se vea en

ADMINISTRATIVO

CIVIL

CONSUMO

FAMILIAR

INMUEBLE

JUDICIAL

LABORAL

MERCANTIL

PENAL

SEGUROS

TRANSITO

TRIBUTARIO

Consultas Legales

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la necesidad de recortar alguno de los servicios de mantenimiento que tenga, sino también llegar al punto detener que fijar cuotas extraordinarias.

5. ¿QUÉ ACCIONES LEGALES SE PUEDEN TOMAR CONTRA ELCOPROPIETARIO MOROSO?

En primera instancia, es una labor del administrador hacer las gestiones directas del caso, esto es, enviar losrequerimientos de cobro al copropietario moroso, fracasada dicha etapa, está facultado* para remitir dichacartera a cobro jurídico por intermedio de un abogado, quien presentará demanda ejecutiva y solicitará elembargo y remate de los bienes del deudor, entre otros, el inmueble ubicado en la copropiedad o de otrosbienes en caso de no poderse embargar dicho inmueble por algún motivo.

Existen Reglamentos de Copropiedad donde el Administrador debe solicitar previa autorización de la Asambleao la Junta de Administración, para remitir la cartera morosa a cobro jurídico por parte de un abogado.

6. ¿PUEDEN EXISTIR DIFERENTES VALORES DE LA CUOTA DEADMINISTRACIÓN ENTRE LOS INMUEBLES DE UNA COPROPIEDAD?

Cuando todos los inmuebles tienen el mismo tamaño en metros cuadrados, por regla general tendrán una cuotade administración del mismo valor, pues los coeficientes de copropiedad serán iguales. Pero si hay inmueblesmás grandes que otros, necesariamente los coeficientes de propiedad son distintos, de tal manera que serándistintos los valores en la cuota de administración.

Es necesario que en los edificios donde exista ascensor, los valores de su mantenimiento, reparación, etc. nopueden ser distribuidos e incluidos en las cuotas de administración de las viviendas o locales que se ubiquenen el primer piso, pues no hace uso de este, si así se estipuló en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

7. DEUDAS ANTIGUAS DE ADMINISTRACIÓN, ¿CUÁNDO SE LE PUEDENCOBRAR AL NUEVO DUEÑO?

Cuando se compra un inmueble sometido a un Régimen de Propiedad Horizontal, el Notario está en laobligación de solicitar al vendedor un paz y salvo de cuotas de administración expedido por la Administraciónde la Copropiedad, pues no aportarlo, ni tampoco exigirlo el comprador, lo convierte en deudor solidario de lasdeudas anteriores a la fecha de la compra del inmueble respecto a cuotas ordinarias y extraordinarias decopropiedad.

Recuerde que cualquier conflicto entre copropietarios, administradores, algún órgano de dirección, etc., si biense puede acudir ante un Juez de la República, es mucho más rápido solucionar cualquier conflicto a través delComité de Convivencia si lo hay constituido o un Mecanismo Alternativo de Solución de Conflictos (Art. 58 Ley675 de 2001).

8. QUE ACCIONES JUDICIALES PROCEDEN CUANDO SE PRESENTA RUIDOEN LAS COPROPIEDADES?

Proceden varios tipos de acciones policivas incluyendo la de perturbación al uso y goce; además, existe laposibilidad de interponer una acción de tutela si los organismos de administración persisten en no adoptarmedida alguna al respecto. Todo lo anterior sin perjuicio de las acciones judiciales que se puedan imponer pordaños y perjuicios.

Si se trata del salón comunal u otra área común de un complejo residencial, y aunque no existe una disposiciónexpresa que regule el uso de los mismos, en el reglamento de propiedad horizontal se deben incluir cláusulasexpresas sobre su utilización. Para ello hay consultar la Constitución, la Ley 675, y las normas ambientales yde policía.

En caso de que no se haya hecho esta regulación, el afectado puede acudir a uno de los mecanismos desolución de conflictos consagrados en el reglamento y en la ley. Igualmente puede interponer la acción de tutelapor violación de los derechos a la vida, a la salud, a la tranquilidad y a un ambiente sano.

De hecho, son muchas las ocasiones en que la Corte Constitucional ha tutelado los derechos de personasafectadas por diferentes ruidos. Por último, el administrador no puede alquilar libremente el salón comunal nimucho menos establecer horarios perjudicando a los propietarios.

La regulación en tal sentido corresponde a la asamblea dentro de los parámetros previstos en el reglamento depropiedad horizontal y en la ley. En caso contrario se presume su culpa por los daños ocasionados.

Además se deben realizar acciones preventivas, entre ellas, recordarles a los propietarios sus derechos,deberes y prohibiciones mediante avisos, afiches y circulares.

También se pueden hacer las previsiones en los reglamentos. Sin embargo, cuando ya se ha cometido la faltalas sanciones y procedimientos para su imposición se determinan en los reglamentos de propiedad horizontal;la asamblea o el consejo de administración las imponen y el administrador las ejecuta.

Las sanciones más comunes son las multas, la suspensión del uso de bienes y servicios comunes y lainclusión en el listado de infractores, que se ubica en lugares visibles.

Lo anterior también es aplicable al ruido de las mascotas, alarmas de los carros, uso indebido de los pisos demadera y obras en las unidades privadas en horas no permitidas, corrillos y juegos en las zonas comunes, usode aparatos y herramientas eléctricas en horarios no permitidos (taladros, por ejemplo), y movimiento y trasteode muebles.

9. ¿CUÁLES SON LOS PROBLEMAS MÁS FRECUENTES DE RUIDO ENEDIFICIOS, CONJUNTOS Y AGRUPACIONES?

Ruido excesivo por fiestas, música a alto volumen, mascotas, alarmas de los carros, uso indebido de los pisosde madera, obras en las unidades privadas en horas no permitidas, mal uso del salón comunal, corrillos y

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juegos en las zonas comunes, uso de aparatos y herramientas eléctricas en horarios no permitidos (taladros,por ejemplo), y movimiento y trasteo de muebles.

10. CUANDO EL RUIDO ES EN VÍA PÚBLICA ¿CÓMO SE DEBEPROCEDER?

Si los ruidos son fuera del edificio o conjunto es responsabilidad de la Policía aplicar el Código de Policía yexigirles a los infractores que cesen su actividad. De lo contrario, la Policía debe aplicar los procedimientos delcaso de manera inmediata para restablecer el orden. En caso de que ello no ocurra se pueden interponer lasquejas del caso ante la correspondiente Alcadía Local.

Hay que anotar que en los tres casos, proceden varios tipos de acciones policivas incluyendo la deperturbación al uso y goce; además, en ese caso sería aconsejable que se analizara la posibilidad de interponeruna acción de tutela si los organismos de administración persisten en no adoptar medida alguna al respecto.Todo lo anterior sin perjuicio de las acciones judiciales que se puedan imponer por daños y perjuicios.

Si es frecuente el ruido en el conjunto o unidad residencial, es mejor informar a la administración, aunquetambién puede intervenir el Comité de Convivencia para que le llamen la atención al infractor.

Si reincide y no se logra conciliación se aplicarán las sanciones de acuerdo con el reglamento y la ley.

Se debe respetar los derechos fundamentales consagrados en la Constitución como son: debido proceso y elderecho de defensa y los sancionados pueden impugnar la sanción ante el juez; esto, sin perjuicio de que losafectados puedan instaurar las acciones policivas o judiciales de rigor.

11. ¿QUIÉN ASUME LAS REPARACIONES DE UN ASCENSOR?

La Ley señala que los dueños de inmuebles ubicados en el primer piso de edificios residenciales y de oficinasno están obligados a contribuir al mantenimiento, reposición y reparación de ascensores; sin embargo, advierteque esta excepción aplica solo cuando el servicio no sirve para acceder al parqueadero, al depósito y a otrosbienes de uso privado o a otros comunes de uso y goce general.

En caso de que el administrador no tenga en cuenta esta circunstancia o que la asamblea no apruebe laaplicación de la norma, los propietarios podrán acudir a uno de los mecanismos de conciliación, de acuerdo conlo establecido en el reglamento de propiedad horizontal. En caso extremo podrán contactar al juez civil parasolucionar la controversia o impugnar la decisión según la conveniencia.

12. ¿QUIÉN PAGA UN CARRO QUE SE ROBARON DEL EDIFICIO?

En un edificio o conjunto residencial, los robos, por regla general, deben ser pagados por la empresa devigilancia privada.

Si un Edificio o Conjunto contrata los servicios de vigilancia, esto es con el fin que tanto zonas comunes comolos bienes de las zonas privadas estén protegidas de los ladrones, por ello, es que la empresa de vigilanciaenvía a la portería personal especializado y en caso de tener zonas de posibles accesos fáciles como tapias,muros y cercas, la Empresa de Vigilancia también hace un estudio de seguridad y establece la necesidad detener otro vigilante en dichas zonas. De tal manera que en caso de robos de elementos de zonas comunes oincluso al interior de los apartamentos, podría ser una responsabilidad de los funcionarios de la Empresa deSeguridad Privada.

Claro está que la responsabilidad por acción u omisión es directamente del vigilante de la Empresa deSeguridad, es la Empresa entonces la que debe responder ante el Edificio o Conjunto.

Esto debe quedar claro, pues en muchos casos, la Empresa de Seguridad Privada responde a su clienteinformándole que ya pusieron el denuncio en contra del vigilante y que deben esperar a que el Juez Penalcondene al vigilante, para que ésta persona directamente pague por los objetos perdidos o hurtados. Pues noes así, quien responde económicamente frente al Edificio o Conjunto es la Empresa de Vigilancia y no elvigilante, pues éste responde frente a su empleador que es la Empresa de Vigilancia y esta a su vez respondefrente a su cliente (Edificio o Conjunto).

13. CUANDO CONTRATE EMPRESAS DE SEGURIDAD PRIVADA, LAPROPIEDAD HORIZONTAL DEBE EXIGIRLE LA CONSTITUCIÓN DE UNAPÓLIZA DE RESPONSABILIDAD A LA EMPRESA DE VIGILANCIA?

Las Empresas de Seguridad Privada cuando tramitan ante la Superintendencia de Seguridad Privada, debenconstituir unas pólizas para garantizar entre otras, responsabilidades en el uso de armas, elementos deseguridad, etc., pero dichas pólizas son a favor de la Superintendencia de Seguridad Privada.

Por ello, es que el Decreto 356 de 1994, artículo 89, establece la posibilidad que la Empresa de SeguridadPrivada suscriba una póliza de responsabilidad contractual y extracontractual por el contrato que celebre concada cliente, en nuestro caso, con el Edificio o Conjunto Residencial para que cubra los riesgos que afecten losbienes objeto de la vigilancia, en otras palabras, es para que la aseguradora responda por robos de elementosde zonas comunes o privadas, objeto del contrato de vigilancia.

Decreto 356 de 1994. Artículo 89. Responsabilidad. Los servicios de vigilancia y seguridad privada podránademás de la póliza de responsabilidad civil extracontractual de que trata este Decreto, pactar con el usuario lacontratación de un seguro que cubra los riesgos que afecten los bienes objeto de la vigilancia.

14. ¿QUÉ PASA SI NO SE EXIGE A LA EMPRESA DE SEGURIDAD LACONSTITUCIÓN DE UNA PÓLIZA A FAVOR DE LOS BIENES UBICADOS ENEL EDIFICIO O CONJUNTO?

Pues si bien es obligación de la Empresa de Vigilancia responder por la inadecuada vigilancia en el Edificio oConjunto, es costumbre que éstos manifiesten hacer primero largas y exhaustivas investigaciones, las cualesen muchos casos no terminan en nada y si no tienen constituida pólizas para cubrir los riesgos que afecten los

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bienes objeto de vigilancia, mucho menos van a querer responder.

Caso en el cual el Edificio o Conjunto o incluso el habitante de la copropiedad, deberá acudir al largo y tortuosocamino de presentar las respectivas denuncias penales en contra de los vigilantes de turno y en solidaridadpatrimonial en contra de la Empresa de Seguridad Privada, para que después de mucho tiempo el Juez Penaldecida quién es responsable.

Cuando contrate a una Empresa de Seguridad Privada, contrate siempre y cuando, dicha empresa constituyaun seguro que cubra los riesgos que afecten los bienes objeto de vigilancia.

15. ¿CÓMO SE PUEDE RECUPERAR UNA ZONA COMÚN (TERRAZA)DETERMINADA EN LAS ESCRITURAS Y LOS PLANOS QUE FUE VENDIDAPOR EL CONSTRUCTOR?

Si en el reglamento de propiedad horizontal del edificio así como en los planos aprobados se determinan lasterrazas, es claro que las personas que construyeron sobre estas zonas cambiando su carácter de áreas librespor construidas, no tendrían un derecho adquirido y no obliga a los demás propietarios a respetar la decisióninicial del constructor.

La legalización del cubrimiento de las terrazas requiere de la licencia ante una de las curadurías urbanas y dela aprobación de la asamblea. En esta se tendrá en cuenta que por muchos años los propietarios de los demásapartamentos aceptaron dichas construcciones de manera tácita, lo cual no impide que el conflicto se puedaresolver ante el juez civil, que podrá ordenar la restitución de las terrazas.

Es obligación de los tenedores de las terrazas de permitir el acceso del personal de administración paramantenimiento de estas áreas y responderán por perjuicios ocasionados a la persona jurídica y a los demáspropietarios.

Las obras relativas al mantenimiento podrán ser ordenadas por la autoridad policiva ante la querella que instaureel administrador. De todas formas el caso debe ser analizado con más detenimiento de acuerdo con losantecedentes particulares del mismo.

16. ¿QUIEN ASUME LOS DAÑOS DE UNA REPARACIÓN DENTRO DE UNAOFICINA SOMETIDA AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL?

Si el daño ocurrió dentro de una oficina se deberá establecer si se originó en los bienes comunes ubicados enla misma, caso en el cual responderá la administración no solo por los daños ocasionados a ésta y otrasunidades privadas sino por la omisión del personal al no avisar a los propietarios.

En caso de que el daño se haya producido como consecuencia del uso de un bien privado, responderá supropietario, sin perjuicio de que se investigue la omisión de la administración, y del personal de seguridad.

17. ¿LA ASAMBLEA DEBE APROBAR LAS REFORMAS EN FACHADAS?

En indispensable la licencia de construcción expedida por alguna curaduría.

Cuando un copropietario realiza un cambio en la fachada de su vivienda, aún cuando el reglamento habla derecursos no sometidos a transformación, incurre en una falta.

En caso de que desee hacerlo, debe ­previamente­ contar con la aprobación de la asamblea de propietariospara la reforma de las fachadas también se debe contar con la licencia de una de las curadurías urbanas o de laOficina de Planeación respectiva, según el caso.

La Ley establece el requisito de quórum calificado cuando los cambios afecten la destinación de los bienescomunes o impliquen una sensible disminución en su uso y goce. En la evaluación para hacer la obra sedeterminará si genera servidumbre de vista hacia predios vecinos o si, de alguna manera, perturba el uso ygoce de estos.

18. ¿SE LE PUEDE SUSPENDER EL USO DEL ASCENSOR A UN MOROSOEN LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN?

La Corte Constitucional ha tutelado por este hecho los derechos a la vida y a la salud. De hecho, en diferentesoportunidades ha insistido en que a pesar de que la suspensión del uso de bienes comunes está prevista en laLey 675 como sanción.

Y es que se no se puede incurrir en la violación de los derechos fundamentales de los residentes, más aún sise tiene en cuenta que en ciertos casos el ascensor tiene el carácter de bien común esencial.

De acuerdo con lo expuesto se pueden cobrar intereses según lo estipulado en el reglamento y en la Ley einstaurar un proceso judicial para obtener el pago.

Se recomienda llegar a un acuerdo conciliatorio u otro mecanismo contemplado por el reglamento.

De otra forma, los demás propietarios se pueden perjudicar si no ingresan las cuotas previstas que sonnecesarias para garantizar el mantenimiento, la reparación y la conservación de los bienes comunes y el pagode servicios requeridos.

19. ¿CUÁNDO UN PROPIETARIO NO PAGA UNA CUOTAEXTRAORDINARIA ESO LE GENERA INTERESES?

Toda obligación que haya sido legal y estatutariamente establecida, con fecha cierta de vencimiento paraefectuar el pago, y no se pague en la debida oportunidad, se encuentra en mora.

Al establecer la obligación, es necesario manifestar hasta cuando es oportuno pagar, y si vencido el plazo se genera intereses.

Cuando no se hace en la forma establecida, no hay fecha cierta, para cobrar intereses hay que constituir

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previamente al deudor en mora, y solo hasta que ello se realice, se causan intereses, art. 1615 del Código Civil

20. ¿VIVO EN UN CONJUNTO RESIDENCIAL Y LOS VECINOS DELAPARTAMENTO DE AL LADO, HACEN RUMBAS CADA NOCHE Y NO DEJANDORMIR, QUE DEBO HACER Y COMO APOYO LEGALMENTE MI RECLAMO?

Se entran a violar normas como son el código de policía y el reglamento de convivencia del conjunto.

Se debe recurrir por las vías legales, esto indica que se debe poner en conocimiento al administrador, para queeste actué frente a los copropietarios ruidosos.

Seguidamente se debe acudir a una inspección de policía y presentar una querella por perturbación auditiva,esta acción policiva pretender llamar al infractor y fijar una conducta, que de ser recurrente, existe losantecedentes para sancionarlo.

21. ¿VIVO EN UN CONJUNTO RESIDENCIAL Y ESTE NO HA AJUSTADOEL REGLAMENTO A LA NUEVA NORMA, QUE SE PUEDE HACER?

Se debe en forma inmediata ajustar el reglamento a la nueva norma, es un deber estar dentro del marco legal ylo cual representa beneficios para todos los copropietarios, de tal suerte que no estar presente esta norma, sepuede considerar la falta de efectos vinculantes hacia los copropietarios.

El abogado especializado debe elaborar la minuta de constitución del reglamento de propiedad horizontal einscribirse ante la oficina de instrumentos públicos y luego socializarlo con los copropietarios, elegir el consejode administración, administrador, comité de convivencia.

22. ¿VIVO EN UN CONJUNTO RESIDENCIAL Y QUIERO ABRIR UNLOCAL PARA VENTA DE MISCELÁNEA, PUEDO HACERLO?

Es importante revisar el reglamento de propiedad horizontal para conocer el alcance de las obligaciones de loscopropietarios, de manera que de no ser una práctica permitida, se recomienda solicitar un permiso a laAsamblea de Copropietarios para que ellos permitan el uso de zonas comunes con un fin lucrativo y seestablezca un canon de arrendamiento para el usuario.

23. ¿TENGO CUENTAS EN MORA EN UN CONJUNTO RESIDENCIAL,PUEDO PERTENECER AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN?

Se debe tener presente que la calidad de copropietario conlleva obligaciones inherentes a su calidad dentro dela comunidad.

Una de ellas es el pago oportuno de las cuotas de administración, por lo tanto, pertenecer al Consejo deAdministración, cuya función es tomar determinaciones frente a los morosos, genera una impropia presenciapor cuanto su participación está viciada al ser parte de la población moratoria.

No pierde la calidad de copropietario y el acceso a las Asambleas del Conjunto.

24. ¿EL ADMINISTRADOR DEL CONJUNTO RESIDENCIAL, HAADOPTADO LA MEDIDA DE CERRARME EL CASILLERO DE MI CORREO,ARGUMENTANDO QUE ESTOY EN MORA, ES UNA CONDUCTA PROPIA Y QUEDEBO HACER?

El administrador del conjunto residencial es el representante legal de la comunidad y responde ante lasautoridades de derecho público y privado de sus actuaciones.

No se puede limitar el acceso a la información y negar el derecho que tiene toda persona para conocer sucorrespondencia, se puede configurar un delito penal que es: retención de correspondencia, de manera quedebe solicitar al administrador que revise su conducta y puede acudir por vía de tutela para que le seanprotegidos los derechos de igualdad, información, privacidad.

25. ¿QUIÉN RESPONDE POR OBJETOS PERDIDOS EN UN EDIFICIO OCONJUNTO RESIDENCIAL?

En cualquier situación hay que indagar si el administrador asumió las acciones y previsiones que le competen.Por ejemplo, si la asamblea de copropietarios aprobó la ubicación de sistemas de seguridad de acuerdo con lasnormas y no se respetó la decisión, o si la empresa de vigilancia elegida por unanimidad no se tuvo en cuenta.

Según la jefatura de jurídica de la Superintendencia de vigilancia y seguridad privada, las empresas deseguridad tienen una obligación de medio y no de resultado.

Si la empresa de seguridad cumple con todas las garantías no tienen la obligación de responder por un objetoque sea hurtado.

Cualquier error por parte de la empresa de seguridad (descuido, falta de cámaras prometidas, incumplimientoen turnos etc.) la hace responsable del robo. Por el contrario, si todo está en orden la compañía no deberesponder por los objetos perdidos.

Las Empresas de Seguridad Privada que alegan que el vigilante debe pagar por los objetos hurtados estánincurriendo en una falta. Quien responde económicamente frente al edificio o conjunto es la empresa devigilancia y no el vigilante.

Por otro lado, no hay norma alguna que haga responsable por el hurto al administrador del edificio ó conjuntoresidencial. En caso de que el contrato de vigilancia presente inconsistencias por parte de la administración,esta podría ser culpable indirecta (por no garantizar a los usuarios un servicio legal).

Recomendaciones para un conjunto residencial: Contrate la vigilancia con empresas legales, Cuando contrateEmpresas de Seguridad Privada siempre suscriba una póliza de responsabilidad contractual y extracontractual

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para que una aseguradora responda por robos de elementos de zonas comunes o privadas, Es obligación de laempresa de vigilancia responder por la seguridad en el edificio o conjunto; sin embargo, se acostumbra a hacerlargas investigaciones en estos casos, En caso de robo, si hay una póliza de por medio es más fácil encontraruna solución, Siempre que se presente un robo en el edificio informe al administrador e instaure las denuncias correspondientes.

26. ¿QUÉ HACER ANTES DE CONTRATAR UN SERVICIO DE SEGURIDADPRIVADA?

Verificar que la empresa que ofrece el servicio esté debidamente autorizada por la Superintendencia deVigilancia y Seguridad Privada, igualmente que la licencia de funcionamiento esté al día y habilite la prestacióndel servicio que ofrece y solicitar un paz y salvo ante la Supervigilancia para corroborar las posibles multas ysanciones que se le hayan impuesto por incurrir en faltas que afectan el servicio.

27. ¿QUÉ SE PUEDE HACER PARA QUE LAS REUNIONES EN SALONESCOMUNALES REUNIONES NO INTERFIERAN CON EL DESCANSO DE LOSRESIDENTES? ¿HASTA DÓNDE PUEDEN INTERVENIR LOSADMINISTRADORES?

Aunque no existe una disposición expresa que regule el uso de los salones comunales en conjuntosresidenciales, en el reglamento de propiedad horizontal de cada edificio se deben incluir cláusulas expresassobre el uso de los salones comunales.

En caso de que no se haya hecho esta regulación, el afectado puede acudir a uno de los mecanismos desolución de conflictos consagrados en el reglamento y en la ley. Igualmente puede interponer la acción de tutelapor violación de los derechos a la vida, a la salud, a la tranquilidad y a un ambiente sano.

El administrador no puede alquilar libremente el salón comunal ni establecer horarios perjudicando a lospropietarios. La regulación corresponde a la asamblea dentro de los parámetros previstos en el reglamento depropiedad horizontal y en la ley. En caso contrario se presume su culpa por los daños ocasionados.

28. ¿CÓMO SE PUEDEN SOLUCIONAR LOS CONFLICTOS QUE SEPRESENTEN EN UNA COPROPIEDAD?

a) El comité de convivencia elegido por la asamblea para un periodo de un año, integrado por un númeroimpar de tres o más personas, cuya participación será ad honorem, en ningún caso podrá imponer sanciones.Sus consideraciones se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité.

b) Se puede acudir a la autoridad jurisdiccionalpara resolver los conflictos referidos en el presente artículo,pero en ese caso se dará el trámite de un proceso verbal sumario contemplado en el Código de ProcedimientoCivil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

c) Entre las autoridades internasse destacan la asamblea de copropietarios; la junta administradora, cuandoesta exista, conformada democráticamente por los copropietarios o moradores que tendrán los derechosprevistos en los reglamentos de la unidad inmobiliaria; el administrador, quien podrá solicitar auxilio de la fuerzapública para el desempeño de sus funciones.

d) Los procedimientos de concertaciónque se emplean en el interior de las copropiedades no constituyen untrámite previo obligatorio para ejercitar las acciones policivas, penales y civiles.

29. ¿CUÁLES SON LAS VENTAJAS DE COMPRAR VIVIENDA SOBREPLANOS?

El precio que negocia con el vendedor desde el comienzo, se mantiene hasta cuando la vivienda estáconstruida y lista para entregarse, pero cuando la obra concluye, el valor comercial del inmueble generalmentese ha incrementado, obteniendo así una ganancia por la valorización. La cuota inicial se paga por partesdurante el tiempo que demore la construcción.

Para que el sistema de compra sobre planos funcione en términos de seguridad y transparencia, siempre debeestar involucrada una entidad denominada fiduciaria, cuya función principal es la de administrar los dineros delos compradores, asegurando que se inviertan en la construcción de la obra en los términos que el constructorofreció. De igual forma, la fiduciaria también garantiza la devolución de los dineros, si la obra finalmente no selleva a cabo.

30. ¿CUÁL ES EL PROCESO DE COMPRAR VIVIENDA SOBRE PLANOS?

En este proceso participa una fiduciaria la cual garantiza que los recursos entregados por el cliente les serándevueltos bajo las condiciones pactadas si no se construye el proyecto.

Quien piense comprar debe tener presente que el documento que firma inicialmente no es la promesa decompraventa; el comprador celebra un contrato, encargo fiduciario, en el que realiza una inversión encaminadaa la posterior compra de la vivienda.

El contrato de encargo fiduciario no se firma con la constructora sino con una entidad fiduciaria a la cual se ledebe entregar la cantidad de dinero pactado para iniciar el negocio. Esta se encarga de administrar los recursosy desembolsarlos al constructor cuando se cumplan varias condiciones.

Firmado el contrato, el potencial comprador o inversionista debe esperar a que se venda un númerodeterminado de viviendas con las que el constructor podrá iniciar la obra (es decir, cuando logra el punto deequilibrio) que estará establecido en el contrato de encargo fiduciario.

Al llegar a un punto de equilibrio, el constructor celebra la promesa de compraventa con los potencialescompradores, para que la fiducia desembolse el dinero entregado por ellos. Así la empresa constructoraejecutará el proyecto.

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31.¿QUE DEBE CONTENER EL DOCUMENTO DE FIDUCIA?

Según la Subsecretaría de Control de Vivienda, el documento debe contener como mínimo la siguienteinformación:

· Indicación clara de que se trata de un encargo fiduciario y no una promesa de compraventa.

· Requisitos y plazo en que se deben cumplir para desembolsar los recursos al constituyente del encargo.

· Monto o porcentaje de penalización que se debe aplicar en caso de que una de las partes desista delnegocio.

· El detalle de los costos, las deducciones y el término de las devoluciones cuando no se cumplan losrequisitos establecidos.

· La descripción completa de los linderos, las dependencias, las áreas y la ubicación de los bienesseparados.

· La posibilidad de que las condiciones técnicas y financieras cambien, previa comunicación escrita.

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