NIC 40 Inversiones

Inmobiliarias

Expositor: Wilfredo Rubios

NIC 40 - rbol de decisiones Inicio

La propiedad esta destinada para la venta en el curso normal de los negocios?

La propiedad est ocupada por su propietario?

La propiedad est siendo construida o desarrollada?

La propiedad es una inversin inmobiliaria

Cul es el modelo escogido para la valuacin de todas las inversiones

inmobiliarias?

Utilizar la NIC 2

Utilizar la NIC 16 (mtodos: referencial o alternativo permitido)

Utilizar la NIC 16 (mtodo referencial o alternativo permitido)

Utilizar la NIC 16 (mtodo referencial con revelaciones de la NIC 40)

Utilizar la NIC 40

No

No

No

Modelo de costo

Modelo del Valor Razonable

S

S

S

3

Caso 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

ABC adquiri un inmueble el 30 de junio de 2010 por S/4,000,000

(S/2,500,000 por el edificio y S/1,500,000 por el terreno). A partir de

esa fecha, el inmueble se ha utilizado para la administracin hasta

el 31 de enero de 2015, fecha en que es desocupado por la

compaa para ser alquilado a un tercero.

ABC ha decidido llevar la inversin inmobiliaria a su valor

razonable para lo cual contrat a un valuador independiente,

quin estableci que el inmueble tiene un valor razonable de

S/4,500,000 (S/2,800,000 por el edificio y S/1,700,000 por el

terreno).

La tasa de depreciacin utilizada es del 3%.

Se pide aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos contables.

4

Razonamiento

Un inmueble ocupado por su propietario debe ser contabilizado segn la NIC 16 Inmuebles, maquinaria y equipo.

Cuando dicho inmueble ocupado por el propietario es transferido a Inversin inmobiliaria debe ser contabilizada a su

valor razonable. La diferencia entre el valor del inmueble segn

libros y su valor razonable a la fecha de la transferencia a

inversin inmobiliaria debe ser tratada como si fuera una

revaluacin.

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

5

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

Registro de la compra

S/. S/. S/.

Inmuebles, maquinaria y equipos 4000,000

Terrenos 1500,000

Edificios y construcciones 2500,000

A Caja y bancos 4000,000

30/6/10 Para contabilizar la compra del edificio

6

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

Del 30.06.10 al 31.01.15

Tiempo de uso: 43 meses

Depreciacin mensual: S/2500,000 x 0.03 12 = S/ 6,250

Depreciacin acumulada: S/6,250 x 43 meses = S/268,750

Valor neto del edificio al 31.01.15 S/.

S/2500,000 S/268,750 2231,250

Valor del terreno 1500,000

3731,250

Clculo de la depreciacin

7

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

Transferencia a su valor razonable

Valor

Contable

Valor

Razonabl

e

Ajuste

S/. S/. S/.

Edificio 2500,000 2800,000 300,000

Menos: Depreciacin ( 268,750) 268,750

Terreno 1500,000 1700,000 200,000

3731,250 4500,000 768,750

8

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

Registro del ajuste al valor razonable

Dr. Cr.

S/. S/. S/.

Inmueble, maquinaria y equipo 500,000

Terrenos 200,000

Edificios y construcciones 300,000

Depreciacin acumulada 268,750

A Excedente de revaluacin 768,750

31/01/15 Para registrar la valuacin entre el valor del inmueble llevado

segn la NIC 16 y su transferencia a valor razonable.

9

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

Registro del impuesto a la renta diferido

S/. S/.

Excedente de revaluacin 230,625

A Pasivo diferido por impuesto a la renta 230,625

31/01/15 Para registrar el efecto de la diferencia

temporal en la determinacin del impuesto a la renta

(30% de S/768,750)

10

Solucin 1: Transferencia a inversin inmobiliaria de un

inmueble

Registro de la transferencia

Dr. Cr.

S/. S/. S/.

Inversin inmobiliaria 4,500,000

Inmueble, maquinaria y equipo 4,500,000

Terrenos 1,700,000

Edificios y construcciones 2,800,000

31/01/15 Para registrar la transferencia del inmueble

ocupado por el cliente a inversin inmobiliaria, el cual

ser alquilado a un tercero.

11

Caso 2: Transferencia de inmueble construido a inversin

inmobiliaria

Don Jorge S.A.C. ha terminado de construir un edificio el 30 de

junio del 2014, fecha en que se entreg en alquiler.

El costo del inmueble es de S/360,000 (terreno S/60,000, y edificio

S/300,000). La Gerencia ha calificado este inmueble como

inversin inmobiliaria, y ha decidido llevarla a su valor razonable

de acuerdo a la NIC 40, para lo cual estableci una tasacin por un

perito. Este valoriz el edificio en S/390,000 (terreno S/90,000 y

edificio S/300,000). Al 31 de diciembre de 2014, no hubo variacin

de su valor razonable.

Al finalizar el ao 2015 su valor razonable ascendi S/440,000

(terreno S/100,000, y edificio S/340,000).

Se pide aplicar la NIC 40 y efectuar los asientos contables.

12

Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a

inversin inmob.

A. Contabilizacin del inmueble como Inversin inmobiliaria a su valor razonable.

Terreno Edificio

S/. S/.

30.06.14 Valor razonable 90,000 300,000

30.06.14 Costo

(60,000)

(300,000)

Por ajustar: 30,000 0

13

Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a

inversin inmob.

Transferencia a Inversin inmobiliaria

S/. S/. S/.

Inversin inmobiliaria (*) 390,000

Terreno 90,000

Edificios 300,000

Inmuebles, maquinaria y

equipo

Terrenos 60,000

Trabajo en curso 300,000

Otros Ingresos 30,000

30.06.14 Por la transferencia de la construccin

terminada a inversin inmobiliaria a valor razonable.

Al 31 de diciembre del 2014 no hubo variacin en el valor razonable.

14

Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a

inversin inmob.

B. Ajuste y contabilizacin de las variaciones del valor razonable (Ao 2015)

Terreno Edificio

S/. S/.

Valor razonable 31.12.15 100,000 340,000

Valor razonable 31.12.14 ( 90,000) (300,000)

Variacin del valor razonable 10,000 40,000

15

Solucin 2: Transferencia de inmueble construido a

inversin inmob.

B. Ajuste y contabilizacin de las variaciones del valor razonable (Ao 2015)

Por la variacin del valor razonable

S/. S/. S/.

Inversin inmobiliaria 50,000

Terreno 10,000

Edificios 40,000

A Otros ingresos 50,000

31.12.15 Para el reconocimiento de la utilidad por la

variacin del valor razonable del inmueble.

16

Caso 3: Usos mltiples

Almacenaje S.A. propietaria de un edifico que utiliza para fines de la administracin, alquila los aires a una importante empresa de alimentos que ha colocado el mejor letrero de publicidad de la ciudad. Por lo anterior, obtiene ingresos que significan el 20% del total de las ventas del ao de la almacenera. Dado lo anterior, el inmueble debe ser registrado como inversin inmobiliaria en los estado financieros de Almacenaje S.A. de acuerdo con la NIC 40?

17

Solucin 3: Usos mltiples

No corresponde registrar al edificio como

inversin inmobiliaria por lo siguiente:

El edificio bsicamente se utiliza para fines administrativos de Almacenaje S.A. y

El letrero utiliza los aires del edificio; y los aires no deben considerarse como una

activo inmobiliario individual.

18

Caso 4: Registro de inversin inmobiliaria

Concepto En S/. Valor del terreno de 1200 m2 600,000 Impuesto en la adquisicin de inmuebles (6%) 72,000 Honorarios de corretaje 6,300 Honorarios de diseo inmobiliario 35,000 Valorizacin de la construccin realizada por JMT Ing. 5,500,000 Licencia Municipal 10,500 Seguridad y seguros 12,300 6,236,100 =======

19

Caso 4: Registro de inversin inmobiliaria

El terreno adquirido inclua un pequeo depsito cuyo valor se estim en S/. 52,000, pero al no ser til para el proyecto se destruy a un costo de S/.18,500.

Cul sera el registro contable para la inversin inmobiliaria?

20

Solucin 4: Registro de inversin

inmobiliaria

En S/. Inv. Inmob. Gastos Valor del terreno de 1200 m2 600,000 Impuesto en la adquisicin de inmuebles (6%) 72,000 Honorarios de corretaje 6,300 Honorarios de diseo inmobiliario 35,000 Costo de la destruccin de depsito 18,500 Valorizacin de la construccin realizada por JMT Ing. 5,500,000 Licencia Municipal 10,500 Seguridad y seguros 12,300 6,244,100 =======

21

Caso 5: Valor razonable de inversin

inmobiliaria

Utilice el caso anterior como antecedente para este caso. Al 31 de diciembre de 2014, concluida la inversin inmobiliaria se ofrece en arrendamiento oficinas. La Direccin decide que la inversin se registre siguiendo el modelo del valor razonable, para lo cual se solicitan tasaciones a peritos expertos, con el siguiente resultado:

22

Caso 5: Valor razonable de inversin

inmobiliaria

Perito Detalle En Soles Comentarios

Pedro Quispe Valor de mercado 8,500,000 Segn informacin del mercado vigente en junio de 2014.

Julia Maman Valor de realizacin inmediata

7,300,00 Incluye deduccin del 8% del valor de mercado por publicidad y comisin por venta del edificio.

Ral Flores Valor de mercado 9,800,000 Valor determinado segn los planes de la Gerencia de construir un Centro de Convenciones anexo al edificio.

Timmy Smith Valor de mercado 5,900,000

Toma como valor referencial el valor de expropiacin de un edificio contiguo que se expropi para ampliar la va de evitamiento de la ciudad

Determinar cul es el valor razonable segn NIC 40

23

Solucin 5: Valor razonable de inversin

inmobiliaria

Perito Comentarios Respuesta

Pedro Quispe El valor de mercado no refleja condiciones recientes del mercado.

No es valor razonable

Julia Maman Segn la NIC 40, el valor de mercado no debe considerar ningn gasto relacionado con la disposicin del inmueble.

No es valor razonable

Ral Flores El valor de mercado debe considerar informacin que sea de dominio de ambas partes, en este caso solo la Gerencia tiene la informacin privilegiada.

No es valor razonable

Timmy Smith La expropiacin del edificio contiguo se considera una venta forzada y no expresa el deseo libre de vender.

No es valor razonable

24

En el caso antes revisado, los auditores solicitaron como parte de su examen se les proporcione al 31 de diciembre de 2014 un peritaje a valores razonables conforme a la NIC 40. Segn la tasacin el valor del edificio alcanza a S/. 8,050,000. (Terreno 850,000 e Inmueble 7,200,000 ). Registrar la inversin inmobiliaria segn el mtodo del valor razonable

Caso 6: Contabilizacin al mtodo del valor

razonable

25

Solucin 6: Contabilizacin al mtodo del valor

razonable

En soles

Terreno Inmueble

Valor razonable 850,000 7,200,000

Valor en libros 678,300 5,565,800

Mayor valor 171,700 1,634,200

======= =======

26

Solucin 6: Contabilizacin al mtodo del valor

razonable

S/. S/. 31 Inversiones Inmobiliarias - Valor razonable

311 Terrenos 171,700

312 Edificaciones 1,634,200

76 Ganancia de activos no financieros

a valor razonable

761 Inversiones inmobiliarias 1,805,900

Registro por mayor valor razonable de inversiones Inmobiliarias

27

Caso 7: Transferencia de inversin inmob. a activo fijo o

existencias

Almacenaje S.A. tiene tres terrenos en la ciudad de Lima uno lo utiliza para sus operaciones comerciales y los otros dos terrenos, estn registrados como inversin inmobiliaria al valor razonable. En el ao 2014, los alquileres disminuyen significativamente y se decide vender uno de los terrenos y utilizar el otro para sus operaciones comerciales.

Dar efecto en los registros contables a la decisin tomada. Para lo anterior, considere el valor de los terrenos en libros alcanza a S/.500,000 cada uno; en base al ltimo valor razonable determinado al cierre del ao 2013. El valor razonable actualizado de cada terreno a la fecha de la decisin es de S/. 480,000.

28

Solucin 7: Transferencia de inversin inmob. a activo fijo

o existencias

20 Mercaderas inmuebles 480,000 33 Edificaciones 480,000 66 Prdida por medicin de activos no financieros al valor razonable 40,000 31 Inversiones Inmobiliarias 1,000,000 312 Valor razonable 40,000 312 Costo 960,000 Transferencia de las inversiones inmobiliarias

a activo fijo y existencias

29

Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a

inversin inmob.

Inmuebles S.A. tiene dos oficinas comerciales en el centro cvico de Lima, una de las cuales (cuyo valor en libros es de S/100,000) estaba en venta y el otro (con un costo de S/. 80,000, neto de depreciacin de S/. 20,000) lo utilizan en sus operaciones.

Debido a una ventajosa propuesta de alquiler por 10 aos de la Compaa AEROPERU, firma un contrato de arrendamiento por dicho plazo por ambas oficinas.

Registrar la transferencia de ambos locales. S/. 160,000 es el valor razonable de cada oficina.

30

Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a

inversin inmob.

------------------------ Asiento 1 ------------------------

31 Inversiones inmobiliarias 160,000

312 Edificaciones

3121 Valor razonable 60,000

3121 Costo 100,000

21 Productos terminados

214 Productos inmuebles 100,000

76 Ganancia por mayor valor de activos no

financieros por valor razonable

762 Activo inmovilizado

7621 Inversiones inmobiliarias 60,000

Por el registro de la transferencia de la oficina

en venta como inversin inmobiliaria

31

------------------------ Asiento 2 ------------------------

31 Inversiones inmobiliarias 160,000

312 Edificaciones

31212 Costo 80,000

31213 A valor razonable 80,000

39 Depreciacin acumulada.

391 Depreciacin acumulada

39131 Edificaciones 20,000

33 Inmuebles, maquinaria y equipo

332 Edificaciones

3321 Edificaciones administrativas

33211 Costo de adquisicin o construccin 100,000

57 Excedente revaluacin/mayor valor razonable 80,000

Por el registro de la transferencia de activo fijo a inversin inmobiliaria

Caso 8: Transferencia de activo fijo o existencia a

inversin inmob.

32

Caso 9:Transferencia de activo fijo a inversin

inmobiliaria Inmobiliaria Distriluz S.A. propietaria de un inmueble para sus oficinas administrativas, con un valor en libros de S/.100,000 para el terreno y S/. 500,000 para la construccin (neto de una depreciacin acumulada de S/.150,000). El inmueble se revalu en aos anteriores originando un excedente de revaluacin por S/. 100,000.

Registrar la transferencia del inmueble a inversin inmobiliaria si se desocupan las oficinas y se firmar un contrato de alquiler con un tercero. El valor razonable de la inversin inmobiliaria es de S/. 350,000.

33

Solucin 9:Transferencia de activo fijo a inversin inmobiliaria

Terreno Inmueble Total

Costo 100,000 550,000 650,000

Depreciacin acumulada - (150,000) (150,000)

Revaluacin 100,000 100,000

Costo neto 100,000 500,000 600,000

===== ===== =====

Antecedentes:

34

Solucin 9:Transferencia de activo fijo a inversin inmobiliaria

31 Inversiones inmobiliarias 350,000 31112 costo terreno 100,000 31212 Inmueb-costo 250,000 39 Depreciacin acumulada 3931 Inmuebles 150,000 57Excedente de revaluacin 100,000 66 Prdida por medicin de activos no financieros 662 Inversiones inmobiliarias 150,000 33 Inmueble, maquinaria y equipo 331 Terrenos 33111 Costo 100,000 332Inmueble administrativo 650,000 33211 Costo 550,000 33212 Revaluacin 100,000 Por la transferencia a Inmueble administrativas de inmueble registrado originalmente como activo fijo. .

35

Caso 10: Medicin posterior

Una Compaa posee un terreno con un valor estimado de

US$10MM al 1 de enero de 2009, el cual est registrado como una inversin inmobiliaria. La Compaa aplica el modelo del valor

razonable y debe reportar el 31 de diciembre de 2009.

El terreno estaba deshabilitado hasta que, el 30 de diciembre de

2009, un contrato de arrendamiento de 50 aos fue concedido a

ttulo oneroso por US$9.5MM. Se trataba de un arrendamiento

operativo. No se reconocieron ingresos por alquiler en el 2009 ya

que se consider inmaterial. Un tasador externo estim que,

despus de la concesin del arrendamiento, el valor razonable de

los intereses de la Compaa en el terreno al 31 de diciembre de

2009 fue de US$1MM. Al 31 de diciembre de 2010, el tasador

externo estim el valor de mercado de los intereses en la

propiedad por US$1.2MM.

.

36

Solucin 10: Medicin posterior

Extractos de los libros contables al 31 de diciembre de 2009:

Al 1 de enero

de 2009 Asiento (1) Asiento (2) Asiento(3)

Al 31 de

diciembre de

2009

Inversin inmobiliaria 10.0 - (9.0) 9.5 10.5

Caja - 9.5 - - 9.5

Ingreso diferido - (9.5) - - (9.5)

Activos netos 10.0 - (9.0) 9.5 10.5

Patrimonio 10.0 - - - 10.0

Resultados acum. - - (9.0) 9.5 0.5

Total patrimonio neto 10.0 - (9.0) 9.5 10.5

Los asientos contables resultantes se resumen a continuacin:

(1) Resultado del arrendamiento (US$9.5MM recibidos)

(2) Reduccin de la inversin inmobiliaria a US$1MM de la valorizacin externa

(3) Registro del importe en libros de la propiedad por el ingreso diferido no cancelado, en el estado de situacin

37

Solucin 10: Medicin posterior

Los asientos contables resultantes se resumen a continuacin:

Extractos de los libros contables al 31 de diciembre de 2010:

Al 1 de

enero de

2010

Asiento (1) Asiento (2) Asiento (3)

Al 31 de

diciembre de

2010

Inversin inmobiliaria 10.5 - (9.3) 9.31 10.51

Caja 9.5 - - - 9.5

Ingreso diferido (9.5) 0.19 - - (9.31)

Activos netos 10.5 0.19 (9.3) 9.31 10.7

Patrimonio 10.0 - - - 10.0

Resultados acum. 0.5 0.19 (9.3) 9.31 0.7

Total patrimonio neto 10.5 0.19 (9.3) 9.31 10.7

(1) Renta de alquiler cancelada en un ao de los US$9.5MM recibidos en 50 aos

(2) Reduccin de la inversin inmobiliaria a US$1.2MM de la valorizacin externa

(3) Registro del importe en libros de la propiedad por el monto del ingreso diferido no cancelado, en el estado de

situacin (US$9.31MM)

38

NIC 40 Inversiones Inmobiliarias