Actualidad Jurídica

ACTUALIDAD JURÍDICA 23

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Hasta la fecha, la regulación estatal en materia urbanística ha sido un tanto acci-dentada y caótica como consecuencia de las seguidas modifi caciones normativas en gran parte motivadas por diversos pronunciamientos del Tribunal Constitucional (SSTC 61/1997 y 164/2001). La última de ellas, la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, con vocación de establecer una regulación com-pleta y acorde con el marco constitucional español, recogía el principio liberalizador del momento facilitando al máximo el proceso urbanizador con la esperanza de abaratar así el precio del suelo.

Argumentando la necesidad de adaptarse plenamente al marco competencial es-tablecido por el Alto Tribunal, priorizando los derechos constitucionales ligados al suelo, el legislador ha dictado una nueva Ley sobre la materia, que es la quinta en lo que se ha denominado el derecho urbanístico español contemporáneo. Dicha Ley, dice su exposición de motivos, no es una Ley urbanística, “sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado.”

Destaca el legislador que es necesario proteger los derechos constitucionales rela-tivos a disfrutar de una vivienda digna y asequible, así como el derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado, estableciendo mecanismos que los garanticen en cumplimiento de la función social de la propiedad prevista también en el texto constitucional.

Atendiendo lo anterior, la nueva Ley de Suelo (Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, BOE núm. 128, de 29 de mayo de 2007) que entró en vigor el día 1 de julio introduce importantes novedades, dando un giro de 180 grados a la regulación del suelo, ex-poniéndose a continuación las más relevantes.

Para empezar, la nueva Ley de Suelo rompe con la tradición tripartita sobre la cual se han estructurado hasta este momento las clases de suelo: suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. El nuevo texto, rompiendo con una tradición vigente desde la Ley del Suelo de 1956, no habla de clases de suelo y plantea únicamente

Principales novedades de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de

SueloMarc Roda Faura y Alba Martí Ferrer

Abogados del Departamento de Derecho Administrativo y Urbanismo.

Oficina de Barcelona

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dos “situaciones básicas”: la de suelo rural y la de suelo urbanizado, eliminándose por tanto la fi gura del suelo urbanizable que pasa a integrarse dentro de la “situa-ción” de rural “hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización” (artículo 12.1.b).

Conectado con lo anterior, se establece un nuevo sistema de valoraciones que será de aplicación en procedimientos reparcelatorios en defecto de acuerdo entre los propietarios, en el cálculo de justiprecios expropiatorios, en la fi jación del precio en supuestos de venta/sustitución forzosa y en la determinación de la responsabilidad en caso de responsabilidad de la Administración Pública.

Los nuevos criterios de valoración atienden a un único objetivo: buscar el valor real del bien atendiendo a su propia realidad excluyendo cualquier expectativa ur-banística. Con ello, la nueva regulación se opone por completo a los criterios de valoración vigentes hasta el momento al amparo de la Ley 6/1998, que buscaba “refl ejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo” en función de su destino, incluyendo por tanto sus expectativas de revalorización.

Los nuevos criterios de valoración afectan de forma contundente y prominente la valoración de los terrenos en situación de suelo rural, es decir tanto aquéllos suje-tos a algún grado de protección como los que serán aptos para la urbanización en algún momento futuro, siendo el impacto sobre los suelos urbanizados mucho menor en la práctica. Y es que en el suelo rural, el criterio anteriormente subsidiario de capitalización de rentas pasa a ser el único posible, abandonándose el método de comparación así como la aplicación del valor de repercusión al aprovechamiento existente aplicable con la Ley 6/1998 al suelo urbanizable, eliminándose de esta forma la valoración de cualquier aprovechamiento futuro.

Sin embargo, el legislador estatal, conocedor de la posible creación de situaciones injustas como consecuencia de la aplicación de los nuevos criterios de valoración del suelo rural, posibilita la “corrección” del valor que se obtenga hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico. Pese al intento que realiza el legislador, tenemos que decir que la valoración que resulte de aplicar los nuevos criterios –aún corregidos–, distará mucho del que resultaría de aplicar los criterios establecidos por la Ley 6/1998, así como del precio de mercado.

Para los terrenos clasifi cados como suelo urbanizable delimitados por el plan de ordenación, la nueva Ley de Suelo prevé la posibilidad de percibir dos tipos de indemnizaciones dirigidas a resarcirse de la pérdida o alteración de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización o, si ésta ya se hubiere iniciado, de la frustración de la iniciativa urbanística.

Otra novedad, que muestra el carácter intervencionista y marcadamente social de la nueva Ley, es el establecimiento de un porcentaje mínimo de edifi cabilidad resi-dencial para destinar a vivienda de protección pública que se ha fi jado, fi nalmente, en un 30% (en los primeros borradores del proyecto de ley se preveía un 25%). Con esta medida se pretende hacer efectivo el derecho constitucional a una vivienda digna que, como hemos señalado, motiva en parte esta nueva regulación. Por otro lado, debemos también destacar que la cesión de suelo a la Administración (libre de cargas de urbanización) será el necesario para localizar un porcentaje de entre un 5% y un 15% del aprovechamiento del ámbito, llegando en casos excepcionales

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hasta el 20%. Al respecto, recordar que hasta ahora la Ley 6/1998 establecía una cesión obligatoria de suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del ámbito, debiendo ahora ser las Comunidades Autónomas las que determinen dentro de la horquilla establecida por la nueva Ley, el porcentaje de aprovechamiento que debe-rá cederse libre y gratuitamente a la Administración en su territorio.

Finalmente, y como última novedad, resaltar que se reduce la posición privilegiada del propietario del suelo a la hora de urbanizar, sin perjuicio de las posibles excep-ciones que se prevean en la normativa autonómica, en tanto en cuanto se concede esta facultad a todos los particulares, “sean o no propietarios de los terrenos”, generalizándose así la fi gura del agente urbanizador que hasta la fecha tan sólo recogida de manera pormenorizada en la normativa valenciana fortaleciendo, por tanto, la función social de la propiedad.

La aprobación de la nueva Ley estatal de Suelo impone la necesidad de adaptar las diferentes normativas autonómicas, obligadas a modifi car su contenido para ade-cuarse al mínimo común denominador establecido para todo el territorio nacional, y ello se hace de imperiosa necesidad, en nuestra opinión, en lo que respecta a la doble clasifi cación del suelo con el fi n de crear, si así lo consideran oportuno las autonomías, subcategorías que diferencien los terrenos que se encuentren en una misma “situación básica”, en especial por lo que respecta al suelo rural que esté en fase de transformación (hasta ahora, urbanizable). De igual forma, las leyes auto-nómicas deberán adaptarse a las nuevas previsiones de cesión de aprovechamiento (entre el 5% y el 15% en contraposición del obligatorio 10% que establecía la Ley 6/1998) y a la reserva para vivienda protegida (mínimo del 30%), regulación que junto con los nuevos criterios de valoración favorece notablemente la posición de las Administraciones como gestora de suelo e incrementa los denominados patrimo-nios públicos de suelo.

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