Actualidad Empresarial 1

Info

rme

Trib

utar

io

Primera venta de bienes inmuebles en la Ley del IGV

Ficha técnica

Autora : Diana Rocío Rodríguez Alarcón(*)

Título : Primera venta de bienes inmuebles en la Ley del IGV

Fuente : Actualidad Empresarial web - Noviembre 2014-2

(*) Abogada egresada de la Universidad Nacional Federico Villarreal.

En el presente informe, se expone princi-pales alcances en la Ley del IGV respecto de la primera venta de bienes inmuebles realizada por el constructor.

1. ¿Qué se entiende por venta de acuerdo a la Ley del IGV?

De acuerdo al artículo 3° de la Ley del IGV, venta es todo acto por el que se transfi eren bienes a título oneroso, inde-pendientemente de la designación que se dé a los contratos o negociaciones que originen esa transferencia y de las condi-ciones pactadas por las partes.

Asimismo, el artículo 2° del Reglamento de la citada Ley señala que de acuerdo a la defi nición antes mencionada, la venta es todo acto a título oneroso que conlleve la transmisión de propiedad de bienes, independientemente de la denominación que le den las partes, tales como venta propiamente dicha, permuta, dación en pago, expropiación, adjudicación por di-solución de sociedades, aportes sociales, adjudicación por remate o cualquier otro acto que conduzca al mismo fi n.

De las normas citadas se tiene que para efectos tributarios, en una venta, nace la obligación de pago del IGV cuando esta operación conlleva la transmisión de propiedad del bien, criterio que ha sido ratifi cado por la Sunat en diversos informes referidos al nacimiento de la obligación tributaria en la primera venta de bienes inmuebles. Sin embargo, el Tri-bunal Fiscal opina lo contrario, basándose en el artículo 1534° del Código Civil el cual prescribe que en la venta de un bien que ambas partes saben qué es futuro, el contrato está sujeto a condición suspen-siva de que llegue a tener existencia; por lo tanto, concluye que la venta ocurrirá cuando los bienes hayan llegado a existir (RTF N° 4318-5-2005) lo cual signifi ca que en dicho momento (periodo) debe gravarse esta operación (RTF N° 1104-5-2007) y pagarse el tributo.

de acuerdo con el inciso a) del artículo 3 de la Ley del IGV, considera dentro de la defi nición de venta a las operaciones

sujetas a condición suspensiva en las cua-les el pago se produce con anterioridad a la existencia del bien, supuesto que al haber sido incluido expresamente da por fi nalizada la controversia detallada en el párrafo anterior.

2. ¿Toda primera venta de in-muebles ubicados en el terri-torio nacional está gravada con el IGV?

De acuerdo con el artículo 1° de la Ley del IGV, la primera venta de bienes in-muebles está gravada cuando la realice el constructor de los mismos.

Al respecto, el inciso e) del artículo 3° de la citada norma señala que el CONS-TRUCTOR es cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente; por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella.

a. ¿Qué entendemos por habituali-dad?

La habitualidad aplica para sujetos que no realicen actividad empresarial.

de la lectura del inciso e) del artículo 3° y artículo 9° de la Ley del IGV, así como el artículo 4 de su Reglamento1, se entiende que la habitualidad aplica para sujetos que no realizan actividad empresarial como por ejemplo las entidades sin fi nes de lucro; de modo que si venden dos inmuebles que hubieran construido o mandado construir dentro de un periodo de doce meses –serán habituales (cons-tructor) a partir de la segunda venta y, por lo tanto, se les considerará sujetos del impuesto habiendo adquirido la calidad de constructor–.

Si el bien o bienes fueron edificados para su enajenación se entiende que es constructor, no siendo necesario recurrir a lo señalado en el artículo 4° referido.

Es posible que la habitualidad aplique para un sujeto que realiza actividad empresarial, cuando edifi có o mandó a edifi car un bien inmueble (bien de inver-sión) para sus actividades empresariales; sin embargo, por diferentes motivos, lo vende en un determinado año. En este caso, será considerado constructor si en

1 El artículo 4 del Reglamento de la Ley del IGV señala que se presume habitualidad cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de un periodo de doce meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de valor menor. Agrega que no se aplica para la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a edifi car o edifi cados, total o parcialmente, para efecto de su enajenación.

ese mismo año realiza la venta de un segundo bien inmueble, estando esta última gravada como primera venta de bienes inmuebles. Al respecto, véase el Informe N° 331-2003-SUNAT/2B0000.

b. ¿Qué entendemos por “inmuebles construidos totalmente por ella” o que “hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella”?

a) Construidos totalmente por ella: Quien vende el bien lo construye.

b) Construidos parcialmente por un ter-cero para ella: Quien vende el bien no lo construye sino un tercero sea mediante:- Contrato de construcción de suma

alzada: Se confi gura cuando el ter-cero construye parte del inmueble y asume el costo del servicio, insumos, materia prima, entre otros2.

- Contrato de construcción de ad-ministración: Se confi gura cuando el tercero solo se encarga de brindar el servicio de construcción sin asumir costo alguno por los materiales3.

De acuerdo con el artículo 3° de la Ley del IGV, se entiende que el inmue-ble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del inmueble (contrato a suma alzada) y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción (contrato de construcción de admi-nistración).

c) Construidos totalmente por un tercero para ella: El tercero realiza la construc-ción del inmueble.

3. ¿Qué supuestos se conside-ran como primera venta de bienes inmuebles y, por lo tanto, también se encuentran gravados con el IGV?

de acuerdo con el inciso d) del artículo 1° de la Ley del IGV y el inciso d) del artículo 2° de su Reglamento, las siguientes ope-raciones también se consideran primera

2 De acuerdo al artículo 1776° del Código Civil, el obligado a hacer una obra por ajuste alzado tiene derecho a compensación por las variaciones convenidas por escrito con el comitente, siempre que signifi quen mayor trabajo o aumento en el costo de la obra. El comitente, a su vez, tiene derecho al ajuste compensatorio en caso de que dichas variaciones signifi quen menor trabajo o disminución en el costo de la obra.

3 Este servicio de construcción califi ca como un contrato de construc-ción (grava valor añadido de la construcción), operación que al igual que la primera venta de bienes inmuebles (grava valor añadido de la venta del bien) se encuentra gravada con IGV.

Instituto Pací� co2

venta de bienes inmuebles y, por lo tanto, están gravadas con el IGV:

a) La posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de este o de empresas vinculadas económicamente con el mismo.

Los supuestos de vinculación son aquellos contenidos en el artículo 54° de la Ley del IGV4.

De acuerdo al Reglamento de la Ley del IGV, la posterior venta de inmue-bles está referida a las ventas que las empresas vinculadas económicamen-te al constructor realicen entre sí y a las efectuadas por estas a terceros no vinculados.

Constructor

Tercero no vinculado

Vende a (1):Vende a (2):

Vende a (3):

(1) Primera venta de bien, gravada con IGV.(2) y (3) también se considera primera venta inmueble, salvo que haya sido efectuada a valor de mercado o a valor de tasación, el que resulte mayor (inciso d) del art. 9 LIGV).

E. vinculada 2 a constructor

E. vinculada 1 al constructor

b) Inmuebles en los que se efectúen trabajos de ampliación (toda nueva área construida), remodelación o restauración.

Si el bien es vendido por segunda vez y se han realizado trabajos de amplia-ción, remodelación o restauración; estos se encontrarán gravados con el impuesto, debiéndose calcular el valor de estos trabajos de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 1 del artículo 2° del Reglamento de la Ley del IGV.

c) Venta realizada con posterioridad a la resolución, rescisión, nulidad o anulación de la venta gravada.

d) Venta que se efectúe con posteriori-dad a la reorganización o traspaso de empresas5.

4 “Artículo 54. - DEFINICIONES Para efectos de la aplicación del Impuesto, se entiende por: (…) b) Empresas vinculadas económicamente, cuando: 1. Una empresa posea más del 30% del capital de otra empresa,

directamente o por intermedio de una tercera. 2. Más del 30% del capital de dos (2) o más empresas pertenezca

a una misma persona, directa o indirectamente. 3. En cualesquiera de los casos anteriores, cuando la indicada pro-

porción del capital, pertenezca a cónyuges entre sí o a personas vinculadas hasta el segundo grado de consanguinidad o afi nidad.

4. El capital de dos (2) o más empresas pertenezca, en más del 30%, a socios comunes de dichas empresas.

5. Por Reglamento se establezcan otros casos”.5 De acuerdo al numeral 7 del artículo 2° del Reglamento de la Ley

del IGV, se entiende por reorganización de empresas: “(…) a) A la reorganización de sociedades o empresas a que se

refi eren las normas que regulan el Impuesto a la Renta. b) Al traspaso en una sola operación a un único adquirente, del total

de activos y pasivos de empresas unipersonales y de sociedades irregulares que no hayan adquirido tal condición por incurrir en las causales de los numerales 5 ó 6 del Artículo 423 de la Ley Nº 26887,

4. ¿Cuándo nace la obligación tributaria?

En la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea total o parcial, inclusive cuando se denomine arras, depósito o garantía siempre que estas superen, de forma conjunta, el tres por ciento del valor total del inmueble, de acuerdo con lo dispuesto en el inciso f) del artículo 4° de la Ley del IGV y numeral 3 del artículo 3° de su Reglamento.

5. ¿Cuál es la base imponible a efectos del cálculo del im-puesto?

de acuerdo con el inciso d) del artículo 13° de la Ley del IGV y el numeral 9 del artículo 5° de su Reglamento, la base imponible está constituida por el ingreso percibido con exclusión del correspondiente al valor del terreno el cual representa el 50% del valor total de la transferencia del inmueble.

6. Teniendo en cuenta que el terreno no está gravado con IGV, ¿cómo debe emitirse el comprobante de pago?

El numeral 3 del artículo 5° del Reglamen-to de Comprobantes de Pago señala que tratándose de la primera venta de bienes inmuebles que realice el constructor, el comprobante de pago debe ser emitido y otorgado en la fecha en que se perciba el ingreso, por el monto que se perciba.

Dado que la venta del terreno con el bien construido sobre este constituye una sola operación debe emitirse un solo comprobante de pago por el monto percibido (Véase el Informe N° 039- 2014-SUNAT/4B0000).

7. ¿En qué supuestos la primera venta de bienes inmuebles que realice el constructor está exonerada del IGV?

el inciso b) del Apéndice I de la Ley del IGV señala que dicha operación está exonerada, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos:

a) Valor de venta del bien no supere las 35 UIT

Este importe incluye el valor del terreno. Asimismo, la UIT es la que corresponde al ejercicio en que se realiza la venta.

Si la venta de la vivienda comprende al estacionamiento y el valor de ambos no supera las 35 UIT, la venta de este último se encontrará gravada con IGV. No aplica la accesoriedad a que se refi ere el artículo 14° de la Ley del IGV, dado que no se trata de bienes muebles o servicios sino de un estacionamiento, considerado como un bien inmueble.

con el fi n de continuar la explotación de la actividad económica a la cual estaban destinados”.

Asimismo, el Tribunal Fiscal mediante RTF N° 05429-3-2003 ha señalado que no puede incluirse dentro de la categoría de vivienda a, entre otros, el estaciona-miento; puesto que por vivienda debe entenderse la constitución que se emplea para vivir, morar o residir.

Debe emitirse un comprobante de pago por cada operación, esto por la venta del inmueble y por la venta del estacio-namiento.

b) El bien debe ser destinado exclu-sivamente a vivienda

Puede ser adquirido del programa Mivien-da o de cualquier otro proyecto de carácter inmobiliario fi nanciado por una entidad bancaria. En este último caso, el destino como vivienda se corrobora con la revisión de los planos, proyectos y la licencia.

c) Se haya presentado la licencia de construcción y que haya sido ad-mitida por la municipalidad corres-pondiente, de conformidad con lo señalado por la Ley N° 271576 y su reglamento

Caso prácticoLa empresa Jireh SA ha construido un edifi cio con 12 departamentos para ser destinados a vivienda. Si la venta de cada departamento la realiza en el ejercicio 2014 a distintas personas, nos consulta si cada operación está exonerada del IGV teniendo en cuenta que el precio de venta asciende a S/.500,000 y tiene licencia de funcionamiento. SoluciónLa empresa califi ca como constructor; por lo tanto, la primera venta de estos inmuebles se encontraría gravada con IGV. Sin embargo, teniendo en cuenta que se trata de viviendas y cuenta con licencia, corresponde verifi car si cumple el límite de 35 UIT señalado en el inciso b) del Apéndice I de la Ley del IGV para que se considere una operación exonerada.Precio de venta: S/.500,000 a) Cálculo del IGV (i) S/.500,000/2.18: S/.229,358 IGV: S/.229,358*18% = S/.41,284b) Cálculo del precio de venta Terreno: S/.229,358 Construcción: S/.229,358 IGV: S/.41,284 Total: S/.500,000c) Determinación de la exoneración 35 UIT (ii): S/.133,000. Valor de venta: S/.458,716

458,716>133,000 = Afecto al IGVNotas:(i): A efectos del cálculo del IGV, la base imponible no comprende el valor del terreno que equivale al 50% del valor total de la transferencia del inmueble.(ii): UIT 2014: S/.3,800.

6 Ley de Regularización de Edifi caciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común

Actualidad Empresarial 3

8. ¿Aplica la prorrata?El artículo 23° de la Ley del IGV señala que para determinar el crédito fiscal, se considerará como operación no gravada la venta del terreno; sin embargo, dado que la venta del inmueble se encuen-tra gravada con el IGV, entonces debe aplicarse uno de los métodos a que se refiere el numeral 6.1 del artículo 6° del Reglamento de la Ley del IGV.Los métodos son los siguientes:a) Método de identificación específica. En

este caso el sujeto puede determinar qué parte de sus compras gravadas se destinan a: i) sus ventas gravadas y de exportación, ii) ventas no gravadas sin incluir las exportaciones; y a iii) ventas gravadas y no gravadas. En este último caso, se aplica la prorrata.

b) Método de prorrata. En este caso el sujeto no puede discriminar que parte del IGV de sus compras corresponden a sus ventas gravadas y no gravadas, por lo que sobre este IGV se aplica la prorrata.

9. ¿Esta operación se encuentra afecta a detracción y reten-ción del IGV?

9.1. DetracciónMediante Resolución de Superintendencia N° 022-2013/SUNAT, que modificó la Resolución de Superintendencia N° 183-2004/SUNAT, se incorporó como operación sujeta al SPOT a las operaciones de venta de bienes inmuebles gravadas con el IGV. A continuación, se expone los principales alcances de la citada resolución:

Proveedor

Al sujeto considerado como constructor o empresa vincula-da con el constructor a efectos de la Ley del IGV que realice la operación de venta de inmuebles prevista en el primer o segundo párrafo del inciso d) del artículo 1 de la referida ley, según corres-ponda, o al sujeto que efectúe la operación señalada en el último párrafo del citado inciso.

Importe de la opera-

ción

Valor de venta del inmueble de-terminado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14° de la Ley del IGV, aun cuando la operación no estuviera gravada con dicho impuesto, más el IGV de corresponder (1).*Incluye el valor del terreno (2).

Importe mínimo

No hay importe mínimo, es decir, se aplica sobre cualquier monto,

Tasa 4% sobre el importe de la ope-ración.

Sujetos obligados

Adquirente• Cuando el CdP7 que deba

emitirse y entregarse por la operación, conforma las normas sobre CdP, PeRMITA ejercer el derecho a crédito fiscal o sustentar gastos o costo a efecto tributario (3).

Proveedor• CdP que deba emitir y en-

tregar NO PeRMITA ejercer el derecho a crédito fiscal o sustentar gastos o costo a efecto tributario.

• ReCIBA TOTALIdAd del importe de la operación sin haberse acreditado el depó-sito respectivo.

Momen-to para

efectuar el depòsito

Adquirente• Hasta la fecha de pago par-

cial o total proveedor del bien inmueble o dentro del quinto día hábil del mes siguiente a aquel en que se efectúe la anotación del comprobante de pago en el registro de compras, lo que ocurra primero

Proveedor• CdP NO PeRMITe ejercer

crédito fiscal, costo o gasto: Hasta la fecha de pago par-cial o total al proveedor.

• dentro del quinto hábil siguiente de ReCIBIdA LA TOTALIdAd del importe de la operación (3).

Notas: 7

(1) en el Informe N° 128-2013-SUNAT/4B0000, indica que se entiende por valor venta a la

7 CDP: Comprobante de pago.

suma total que queda obligado a pagar el adquirente, debiendo entenderse que esa suma está integrada por “el valor total consignado en el comprobante de pago de los bienes”, incluyendo los cargos y lo señalado en el artículo 14° de la Ley del IGV.

(2) en el mencionado Informe, se concluye que el importe sobre el cual se debe aplicar el SPOT, es el importe materia de cancelación consig-nado en cada comprobante de pago, esto es, sobre la suma percibida por el proveedor del inmueble, sea total o parcial, sin efectuar deducción alguna por concepto del valor del terreno.

(3) el numeral ii) del inciso b) del artículo 7° de la R. S. N° 022-2013/SUNAT, vigente a partir del 01.02.2014, establece que esto es sin perjuicio de la sanción que corresponda al adquirente que omitió realizar el depósito habiendo estado obligado a efectuarlo. Al respecto, la Resolución de Superintendencia N° 375-2013-SUNAT que modifica la R. S. N° 254-2004-SUNAT señala que si el sujeto obligado (en este caso, el adquirente) realiza la subsanación (depósito de la detracción) antes que surta efecto cualquier notificación en la que se le comunica al infractor que ha incurrido en infracción, tiene una gradualidad del 100%.

(4) el notario debe informar a Sunat, mediante un escrito cuyos requisitos se encuentran detallados en la mencionada resolución de superintendencia y dentro de los primeros cinco días hábiles de cada mes, los casos en los que el sujeto obligado no hubiera acreditado ante este funcionario el pago del íntegro del depósito que corresponda a alguna de las operaciones venta de inmue-bles gravadas con IGV, cuya escritura pública hubiese sido extendida en el mes anterior. Esto último se produce cuando se concluye con el proceso de firmas de la mencionada escritura.

9.2. RetenciónDe acuerdo con el artículo 2° de la Resolución de Superintendencia N° 037-2002/SUNAT, la primera venta de bienes inmuebles está sujeta al Régimen de Retenciones del IGV, debiéndose retener (3%) en el momento en que se realice el pago total o parcial.