presentación desarrollo urbano y asentamientos espontáneos
TRANSCRIPT
Desarrollo Urbano y
Asentamientos Espontáneos
ANTECEDENTES•La Falta de una política nacional y local así como el insuficiente controlurbano de los municipios, siguen propiciando el aparecimiento deasentamientos humanos irregulares.
•Procesos de ocupación y fraccionamiento informal del suelo no han contadocon una respuesta estatal eficaz , y los esfuerzos aislados de algunosmunicipios se han topado con fuertes limitantes originadas en la falta deherramientas de gestión adecuadas y una política nacional clara.
•En los municipios existen incipientes normas jurídicas que regulen demanera clara la regularización de asentamientos humanos informales.
•La falta de suelo con servicios a precios apropiados causado principalmentepor la especulación del mismo no ha permitido la existencia de una ofertasuficiente de este suelo, por lo que tanto los proyectos de vivienda socialcomo las soluciones de vivienda que genera el mercado informal se localicenen las periferias agravando el proceso de crecimiento expansivo ydescontrolado de las ciudades
ANTECEDENTES
•Los procesos de regularización existentes han fomentado la aparición denuevos asentamientos informales situación agravada por la falta demecanismos efectivos de control y sanción.
•Al tratarse de procedimientos de excepción (al margen de la normativaregular) es necesario un marco normativo especial que defina tanto losmecanismos y herramientas de gestión , control y sanción como los plazos.
•Los costos de transferencia de dominio y tasas de notarios y registradoresde la propiedad suelen ser en muchos casos un impedimento para laregularización
Problemática
A• INVASIONES
B• URBANIZACION
INFORMAL
C• DERECHOS Y
ACCIONES
A• INVASIONES
TERRENOS PÙBLICOS
TERRENOS PRIVADOS
Ocupación ilegal de predios públicos o privadosgeneralmente hechos por la fuerza.
En caso de predios privados la negociación entre propietario yposesionarios es difícil LA PROPIEDAD TIENE QUE SERTRASLADADA A LOS POSESIONARIOS O AL ESTADO
Es frecuente la presencia de dirigentes politizados y deconflictividad social,
Se produce venta múltiple de predios (varias veces el mismo lotea distintos posesionarios)
La ocupación tiende a ser densa y apresurada
Poca planificación urbanística, sin servicios y sin previsión deriesgos o protección de zonas sensibles
Ausencia absoluta de un trazado vial adecuado y áreas verdes ycomunales.
En predios públicos es necesario seguir complejos pasos legales
PROBLEMÁTICA ESPECIFICA
B• URBANIZACION
INFORMAL
URBANANO
URBANA
Fraccionamiento no autorizado de un prediopropiciado por el dueño del mismo, o intermediariosquienes usualmente mantiene la propiedad global otermina transfiriéndola por distintos tipos depresiones a la organización social creada por loscompradores
Usualmente cuenta con algún grado de planificación urbanaque puede o no respetar la zonifificación del sector
Los posesionarios gestionan los servicios básicos y las obrasde urbanización
Pueden tener distintos grados de consolidación en función del tiempo del asentamiento y de los servicios existentes
No suelen presentar grados significativos de conflictividadsocial
En muchos casos cuentan con reserva de espacios verdes ycomunales con distinto grado de calidad
Pueden encontrarse dentro o fuera del límiteurbano oficial
PROBLEMÁTICA ESPECIFICA
C• DERECHOS Y
ACCIONES
URBANO RURAL
Los habitantes son copropietarios del terreno
Figura legal de copropiedad utilizada para suplir la imposibilidad de fraccionar legalmente, tanto por formar parte del mercado informal (lotizadores) como por no cumplir con el lote mínimo definido por zonificación
En predios urbanos es una forma de “simular” la entrega de escrituras de cuerpo cierto por parte del lotizador informal, pero solo se entrega una cuota o participación del lote total que no ha sido fraccionado.
En predios rurales es más común su uso en sucesión por herencia cuando no es posible cumplir con el lote mínimo
Genera problemas complejos al momento de la legalización o regularización de la propiedad por la necesidad de contar con el consentimiento del 100% de derecho-accionistas, o la aplicación de la herramienta de partición administrativa ( COOTAD)
El Juez de lo Civil puede fraccionar legalmente los lotes
PROBLEMÁTICA ESPECIFICA
PUNTOS CRITICOS
ENTREGA ESCRITURAS
INDIVIDUALESPROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
PLANIFICACION URBANA
Gestión de Riesgos
Uso de SueloTamaño de lote
Servicios Subsidiaridad
¿QUIEN?¿QUE? RECURSOS
-Levantamientos-Proyecto Urbanización-Información: Posesionarios/Copropietarios- Procesos Legales
PúblicosPrivados
PUBLICO PRIVADO
Estado CentralMunicipio
Organización Social
ReubicacionesMitigación
REGULARIZACION FISICA
INFORMACION CATASTRAL
Inicio Proceso
Final Proceso
ENTREGA ESCRITURAS
INDIVIDUALES
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
¿Quién lo hace?¿Qué se necesita? ¿De donde vienen los recursos?
-Levantamientos-Proyecto Urbanización-Información: Posesionarios/Copropietarios- Procesos Legales Públicos
PrivadosPUBLICO PRIVADO
Estado CentralMunicipio
Organización Social
ENTREGA ESCRITURAS
INDIVIDUALES
PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
PLANIFICACION URBANA
Gestión de Riesgos
Uso de SueloTamaño de lote
Servicios Subsidiaridad
INFORMACION CATASTRAL
Inicio Proceso
Final Proceso
ReubicacionesMitigación
REGULARIZACION FISICA
ENTREGA ESCRITURAS
INDIVIDUALES
RURAL
URBANO
BEDE
MIDUVI
MUNICIPIOS
• Financiamientos•Líneas de crédito
• Asistencia Técnica•Política en general
• Ejecutor Proceso
LEY DE TIERRAS(Tierras Agrícolas)
PLANIFICACION URBANA•Gestión de riesgos: es vital contar con políticas e información claras sobre la situaciónde riesgo de los lotes que forman parte del asentamiento con el fin de tomar decisionesmás precisas y prever posibles mitigaciones o reubicaciones parciales o totales (dentroo fuera del asentamiento)
•Uso de suelo y tamaño mínimo de lotes: se debe contar con la capacidad operativa,legal y administrativa que permita cierto grado de flexibilidad al momento deregularizar el asentamiento (capacidad de modificar la zonificación con la mismaordenanza de regularización)
•Servicios: la regularización debe estar atada a la capacidad del Municipio de dotar conservicios básicos al asentamiento o de la organización social de contar con alternativasen áreas no urbanas
•Subsidiaridad: en caso de que el municipio no cuente con los recursos necesarios parallevar todo o una parte del proceso de regularización contara con el apoyo del GobiernoCentral. En lo posible ( en base al grado de consolidación) el proceso de regularizacióndebe estar acompañado de la regularización física de la ocupación con miras a mejorarla calidad del hábitat
INFORMACION CATASTRAL
Inicio del proceso: la información catastral existente y la definición deparámetros técnicos apropiados servirán como base para el desarrollodel proyecto de regularización urbanística
•Final del proceso: el levantamiento y el proyecto de urbanizaciónservirán como insumos importantes para la actualización de lainformación del catastro municipal
PROPUESTA
PROPUESTA DE PROCEDIMIENTO NACIONAL DE
REGULARIZACION
•Dotar de un marco normativo y de procedimientos nacional unificado quepermita una gestión más eficaz y coordinada de los procesos de regularización
•Establecer procedimientos que permitan adaptar las herramientas de gestióna las distintas realidades del mercado informal del suelo en cada región y/ocantón
•Tiempo 4 años a partir de la vigencia de la ley
•Fortalecer mediante la ley las carencias de los municipios
•Generar nuevos procesos administrativos y legales para procesos deregularización
•Fortalecer desde el estado central el talento humano de los GADS
TERRENOS PRIVADOS
Expropiación
Negociación
Reubicación
COMITÉ BARRIAL MUNICIPIO
VENTA DIRECTA
ADJUDICACIONMIDUVI
TASA UNICA POR
REGULARIZACION
+ 50% CONSOLIDACION
1. RIESGO NO MITIGABLE
2. .-50%CONSOLIDACION EN AREAS NO SERVIDAS
Aprobación Municipal
REGULACION
APROBACION
NOTARIA
PUBLICA
MUNICIPAL
REGISTRO
PROPIEDADLEVANTAMIENTO
FISICO
ESCRITURA INDIVIDUAL
A1
• INVASIONES PREDIOS PRIVADOS
A1• INVASIONES
PREDIOS PRIVADOS
PROPUESTA
Procedimiento Legal
Expropiación.- FIJACION PRECIOdescontado valor generado porintervención pública.
Transferencia de la propiedad global a favorde los posesionarios (Organización Social) oal Municipio dependiendo de la modalidadde entrega de títulos apropiada
Entrega de la propiedad individual en basea censos y levantamientos
• Procedimiento Administrativo
– Creación de unidades especializadasnacionales (coordinación) y locales (unidadejecutora)
– Procesos notariales y pagos de tasassimplificados y especializados (notaríasespecializadas)
– Creación de unidades de control y de gestiónde la sanción a los lotizadores
A2
• INVASIONES
TERRENOS PUBLICOS
-50% +50%
REUBICACION ADJUDICACION
MUNICIPIO
Aprobación Municipal
ESCRITURA INDIVIDUAL
REGULACION
APROBACION
NOTARIA
PUBLICA
MUNICIPAL
REGISTRO
PROPIEDAD
LEVANTAMIENTO
FISICO
A2• INVASIONES
PREDIOS PUBLICOS
PROPUESTA
Procedimiento Legal
Delegación al Municipio de la facultad deentrega y cobro de los títulosindividuales
Entrega de títulos en base a censo ylevantamiento
• Procedimiento Administrativo
– Creación de unidades especializadasnacionales (coordinación) y locales(unidad ejecutora)
– Procesos notariales y pagos de tasassimplificados y especializados (notaríasespecializadas)
– Creación de unidades de control y degestión de la sanción a los lotizadores
PROPIEDAD DE LA ORGANIZACION
SOCIAL
PROPIEDADLOTIZADOR
Reajuste Terrenos
-40% Obligatorio
+40% Opcional
Proceso de
Juzgamiento
Arts. 476 y 477 COOTAD
Pago o embargo
Venta Organización Social
B• URBANIZACION
INFORMAL
Aprobación Municipal
ESCRITURA INDIVIDUAL
REGULACION
APROBACION
NOTARIA
PUBLICA
MUNICIPAL
REGISTRO
PROPIEDAD
LEVANTAMIENTO
FISICO
B• URBANIZACION
INFORMAL
Procedimiento Legal
Transferencia de la propiedad global anombre de la Organización Social (legalmenteconstituida)
Entrega de títulos individuales a cargo de laOrganización Social en base a listado desocios validado por el Estado
• Procedimiento Administrativo
– Creación de unidades especializadas nacionales(coordinación) y locales (unidad ejecutora)
– En asentamientos con consolidación mayor al60% levantamiento y consolidación de lascondiciones de ocupación
– En asentamientos con consolidación menor al60% el proceso estará condicionado a un plan dereajuste de terrenos
Proceso Partición
administrativa 70%
Poder
100% Derechos y Acciones
Reajuste Terrenos
-40% Obligatorio
+40% Opcional
C• DERECHOS Y
ACCIONES
Aprobación Municipal
ESCRITURA INDIVIDUAL
REGULACION
APROBACION
NOTARIA
PUBLICA
MUNICIPAL
REGISTRO
PROPIEDAD
LEVANTAMIENTO
FISICO
C• DERECHOS Y
ACCIONES
Procedimiento Legal
Consolidación del 70% de derecho-accionistaspara la habilitación del suelo o aplicación de lapartición administrativa
Entrega de títulos individuales a cargo de laOrganización Social en base a poder especialotorgado por los copropietarios
• Procedimiento Administrativo
– Creación de unidades especializadas nacionales(coordinación) y locales (unidad ejecutora)
– En asentamientos con consolidación mayor al60% levantamiento y consolidación de lascondiciones de ocupación
– En asentamientos con consolidación menor al60% el proceso estará condicionado a un plande reajuste de terrenos
– Procesos notariales y pagos de tasas simplificadosy especializados (notarías especializadas)
– Creación de unidades de control y de gestión de lasanción a los lotizadores
LEVANTAMIENTO Y PROYECTO DE URBANIZACION
Restitución aerofotogramétrica como base para los levantamientoscomplementada con comprobación en sitio
Cada municipio deberá crear una unidad especializada que elaborará elproyecto de reajuste de terrenos o regularización física y legal, conparticipación de los socios de la Organización Social
La colocación de mojones en el sitio correrá a cargo de la OrganizaciónSocial con coordinación y validación de la unidad especializada
REGULACION - APROBACION
El municipio aprobará el fraccionamiento en base al proyecto dereajuste o al levantamiento del estado actual según el caso
Constará además el cronograma valorado de obras de urbanización conlas garantías y plazos previstos en la ley y el listado de socios con elnúmero de predio que le será adjudicado
En los Planes de Ordenamiento los Municipios deben prever Zonas deInterés Social Especial o similares figuras que permitan hacer los ajustesnecesarios de zonificación y usos de suelo en caso de que seaindispensable
CONSIDERACIONES FINALES
•Los responsables de la ejecución de las obras de urbanización en losplazos establecidos en la ordenanza de aprobación serán losbeneficiarios (adjudicatarios). El Estado podrá financiar todo o una parte
•Prohibición de Derechos y Acciones de aquí en adelante
•Prohibición a los nuevos propietarios de vender su lote por diez años
•No más lotes en el cantón
•No más de tres lotes en el país
•Proceso de legalización: 4 años improrrogables
•Asentamientos posteriores 2011 derrocamiento