IMPLICACIONES SOCIOECONÓMICAS Y AMBIENTALES GENERADAS POR LA AMPLIACIÓN Y MEJORAMIENTO DE

LA ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL Y SU INFLUENCIA EN EL

PRECIO DE LOS INMUEBLES

Ing. Alexander EslavaMSc. Mauricio Rojas

1. INTRODUCCIÓN

• Vivienda, el resultado de la convergencia entre tendencias.

• Los inmuebles son bienes heterogéneos.

• La tierra, un bien finito y no sustituible: incremento en su valor.

• Creación de espacios habitacionales “limitados”.

• Inmuebles asociados estrechamente a la variable geoespacial.

• “Zona o área verde”: valor parcial de la funcionalidad.

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1.1. Valoración económica ambiental de Precios Hedónicos:

Valores de Uso

1.2. Estructura Ecológica Principal (EEP): Eje de ordenamiento.

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Zonas verdes efectivas per-capita

Fuente: Secretaria Distrital de Ambiente (2016)

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Fuente: elaborada por el autor. Adaptación (Rincón et al., 2014)

Provisión Regulación Cultural

Alimentos Regulación de Enfermedades Patrimonio cultural

Combustibles Regulación de Aire Recreación

Farmacéuticos Regulación de climas Turismo

Fibras Regulación Hídrica Valores estéticos

Leña Formación de suelos (soporte ) Espiritual y religioso

Materia prima Reciclado de nutrientes Educación

Agua potable Fertilidad de suelos

Medicinas naturales Refugio de especies

Producción de la biodiversidad Polinización

Productos químicos biológicos Purificación de agua

Recursos genéticos Reserva y/o captura de carbono

Retención de sedimentos

Regulación de disturbios y riesgos

Tratamiento de residuos

1.3 Servicios Ecosistémicos

2. OBJETIVOS

¿Es posible determinar una relación entre el incremento en el precio de

los bienes inmuebles y el valor del territorio, debido a la proximidad de

elementos de la Estructura Ecológica Principal (EEP)?

Demostrar la relación

Modelos

predictorios

Aplicación de

modelos

Importancia de la

EEP

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3. DESARROLLO

• Bogotá D.C. Localidades de Chapinero

y Usaquén: 24 km2.

• Homogeneidad.

• 370 inmuebles, 71 proyectos

inmobiliarios.

• Selección de variables: Estructurales

y espaciales (EEP) = 24.

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Variable Promedio Desviación

Estándar

Coeficiente de

Variación Mínimo Máximo

1 Precio 6,08 3,90 64,2% 1,60 38,8

2 Estrato 5,21 0,863 16,6% 4 6

3 Área 93,7 42,2 45,1% 33,2 403

4 Habitaciones 2 0,822 39,5% 1 4

5 Baños 3 0,833 33,0% 1 5

6 Estudio 0 0,439 169% 0 1

7 Balcón 1 0,572 64,9% 0 2

8 Chimenea 0 0,462 151% 0 1

9 Garaje 1 0,804 56,4% 0 4

10 Plantas 9 3,63 40,5% 4 18

11 Ascensor 1 0,354 41,4% 0 1

12 Zonas Humedas 0 0,443 166% 0 1

13 Gimnasio 1 0,461 66,4% 0 1

14 Terraza comunal 1 0,342 39,6% 0 1

15 Planta Eléctrica 1 0,913 88,9% 0 2

16 Reccreación Infantil 1 0,482 75,9% 0 1

17 Recreación Adulta 1 0,408 51,8% 0 1

18 Garajes visitantes 1 0,500 96,4% 0 1

19 Cerros Orientales 19,6 24,1 123% 5,66 146

20 Sierras del Chicó 6,56 4,26 64,8% 2,60 20,8

21 Parque el Country 3,26 3,87 119% 0,952 30,8

22 Parque Nueva Autopista 2,30 4,51 196% 0,505 38,5

23 Canal El Virrey 4,46 8,08 181% 0,804 53,2

24 Canal los Molinos 12,7 34,8 275% 1,34 263

3.1. Selección

de variables:

Socioeconómicas

Estructurales

Ambientales

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Recolección de datos

Análisis de Precio

Estadístico descriptivo

Evaluación de modelos

Aplicación de modelos

Modelos aplicables

Regresión múltiple

Puntuación de variable EEP

Matriz de correlación

3.2. Análisis:

𝑰 =𝑺𝒆𝒓𝒗𝒊𝒄𝒊𝒐𝒔

𝑫𝒊𝒔𝒕𝒂𝒏𝒄𝒊𝒂

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Serviciosecosistémicos

Equivalencia

1 a 5 1

6 a 10 2

11 a 15 3

16 a 20 4

21 a 25 5

3.3. Influencia de los servicios ecosistémicos

3.4. Aplicación

Modelo Variable Coeficiente

Reserva Forestal Protectora:Aplicación: 71,2% dentro de los límites de confianza

44% de los datos poseen un %E <10

Corredor Ecológico de RondaAplicación: 71,2% dentro de los límites de confianza

28,8% de los datos poseen un %E <10

Influencia en el modelo:• Área: 63 – 64 %• Estrato: 16 – 20%• Balcón: 3.7 – 5.1%• Garaje: 6.6 – 8.8%• Componente EEP: 2.3 – 7.9%

Ing. Alexander EslavaMSc. Mauricio Rojas

4. CONCLUSIONES

• Correlación entre Precio de los inmuebles y la existencia o

cercanía de componentes de la EEP, demostrado

mediante ecuaciones hedónicas.

• La influencia de la variable ambiental puede ser de 2.3 %

para RF, 7.9% para el AF y CR-PZ, en diferentes modelos.

• Calificación de la influencia de servicios ecosistémicos en

función de la distancia y el aprovechamiento de los

mismos.

• Disponibilidad a pagar por encontrarse a 1km de distancia:

$2.500.000 (RF), $27.9000.000 (AF), $500.000 (CR-PZ).

• Medio ambiente como eje primordial para el ordenamiento,

ganancias compartidas, sector público y privado.

Ing. Alexander EslavaMSc. Mauricio Rojas

¡GRACIAS!

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