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PRACTICUM CIVIL II-1er PARCIAL

DOCUMENTO Nº 1:

PREGUNTA 1.1.

En efecto la obligación es como ustedes indican: indivisible, a plazo, etc. Y sobre todo, como indica el

compañero Fernández, "intuitu personae”. Lo que si no me equivoco no han dicho es que es también es

una obligación de resultado, es decir, un arrendamiento de obra.

PREGUNTA 1.2.

Han acertado quienes han dicho que no se trata de una "asunción de deuda".

La asunción de deuda es una figura jurídica con intervención de tercero en el cumplimiento, no una

simple "asunción" de las responsabilidades dimanantes del contrato en el que el propio pintor es parte. La

"asunción de deuda", en sentido jurídico, viene a ser equivalente a la novación subjetiva por cambio de

deudor. Se sustituye a un deudor por otro, y el deudor entrante se hace cargo de la deuda en principio

ajena del deudor anterior (para lo cual, como regla, se precisa la autorización del acreedor, según el CC).

Ello no tiene nada con "asumir una obligación", en el sentido en que consta en ese documento. Se trata,

simplemente, de que el deudor -el único deudor, pues no hay más deudores en el supuesto- se obliga a

efectuar la prestación contractualmente prevista.

Pura semejanza de expresiones que no tienen nada que ver. Por poner un ejemplo gráfico, quien contrae

matrimonio (el matrimonio es, civilmente, un contrato) asume las obligaciones correspondientes, y no por

ello sustituye a ningún cónyuge anterior en el mismo matrimonio.

Conclusión importante: no se dejen nunca inducir a error por la terminología de la calle.

Y una precisión para matizar lo indicado por uno de los compañeros: no se confunda, que aquí no añade

nada que sea una obligación Personalísima; incluso aunque no lo fuera, la posición del pintor nunca sería

la de "asumir esa deuda" en sentido técnico.

PREGUNTA 1.3.

Aquí tenemos dos argumentos del abogado. Veamos por separado.

PRIMER ARGUMENTO DEL ABOGADO. Discrepo de ustedes en cuanto niegan trascendencia

al primer argumento del abogado del pintor, el de que el cliente "tiene mucha vida por delante para

disfrutar del cuadro". Es un argumento serio que además no requiere prueba, al ser, en el fondo, jurídico.

Lo que nos está diciendo con otras palabras es que, desde su punto de vista, no es una obligación con

plazo esencial, puesto que a su juicio el cumplimiento fuera de plazo aún redunda en utilidad del Sr.

Paules.

Esto es lo que hay que discutir.

Por mi parte considero que se ha pactado un plazo esencial. El plazo o término ordinario es el que no

excluye la posibilidad de que la obligación pueda cumplirse después de transcurrido, conforme a las

reglas de la mora. Pero cuando el término señalado para el cumplimiento de la obligación es esencial, la

falta de puntual cumplimiento excluye que pueda ser admisible su ejecución posterior. Es decir, que en el

caso del término esencial el incumplimiento al alegar el día señalado supone la frustración radical del

interés del acreedor, sin que el mismo pueda ya satisfacerse con el cumplimiento a destiempo, por

consistir tal interés precisamente en el cumplimiento en el plazo fijado, como consideración determinante

de haberse contraído la obligación.

Y el plazo esencial puede ostentar tal condición por dos vías: por lo que podríamos decir la propia

naturaleza de la obligación (si el ginecólogo contratado para atender a la parturienta en el parto se retrasa

y acude cuando ya ha nacido el niño, se ha frustrado íntegramente el interés del acreedor), o porque las

partes lo han convenido así expresamente.

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En el caso del cuadro, es obvio que algún beneficio teórico para el acreedor habría si se efectuara la

entrega al día siguiente del plazo fijado -pues tendría el cuadro-, pero ambas partes han convenido otorgar

el carácter de plazo esencial a la entrega (porque es esencial para el acreedor tenerlo el día de la

inauguración), y como tal plazo esencial habrá de entenderse que es. Tenemos los términos del contrato,

que son muy claros: ya es mucha insistencia que se diga que el cuadro ha de entregarse “precisamente” tal

día y que además se convenga una cláusula penal –algo infrecuente en encargos artísticos-; las partes

tenían muy claro lo que querían y para cuando lo querían.

¿Podemos estar seguros ciento por ciento de que es una obligación con plazo esencial?

Ciento por ciento no; es opinable y argumentable, que no estamos en el caso del vestido de boda, aunque

parece que más bien sí. Cada cual que escoja una postura y ya sabe en qué argumentos insistir.

SEGUNDO ARGUMENTO DEL ABOGADO. En efecto: es el de la fuerza mayor. Y en

efecto parece poco serio que con un plazo de un año se pretenda alegar que por la circunstancia acreditada

de que el pintor estuvo escayolado dos meses le ha resultado imposible entregar el cuadro.

Si el pintor estuvo escayolado un par de meses, pudo tener la escayola en una pierna, y eso no afecta a la

posibilidad de pintar. Pero incluso si tuvo escayoladas ambas manos (y respecto de todos esos extremos y

la carga de la prueba la tiene el pintor, como en todos los casos de fuerza mayor) tuvo aún mucho tiempo

para pintar antes y después (dos meses en un plazo de un año no es suficiente excusa), luego tampoco es

excusa para cumplir.

Si el pintor hubiera entrado en coma al día siguiente de firmar el contrato y aún no hubiera salido de él, la

cosa sería muy distinta.

PREGUNTA 1.4.

Personalmente entiendo que es una cláusula penal, con el carácter de sustitutiva que cuantifica la

indemnización. El art. 1.152 Cc es un buen argumento. Los argumentos, los expuestos por el compañero

Fernández.

Según el art. 1152 “…si otra cosa no se hubiera pactado.” estaríamos hablando de una pena sustitutiva,

puesto que no se hace referencia otro tipo de cláusula penal. La pena sustitutiva, sustituye la

indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación. Si fuera cumulativa se

exigiría también el cumplimiento de la obligación.

Tampoco es penitencial pues el obligado no esta facultado para pagar dicha multa y así evadirse de la

obligación (art. 1153 CC). Asimismo, no es moratoria porque esta también es exigible junto con la

obligación

PREGUNTA 1.5.

Si llegamos a la conclusión de que el pintor puede entregar fuera de plazo (es decir, que no hay plazo

esencial), habrá que concluir que el Sr. Paules está obligado a aceptar fuera de plazo; ambas cosas van

unidas. Vamos otra vez a que sea o no obligación con plazo esencial o no lo sea.

Si entendemos que es plazo esencial, no es admisible que el cuadro se entregue más tarde del 13 de mayo,

porque las partes pactaron voluntariamente el plazo con el carácter de esencial (podrían no haberlo

pactado así, o no haber pactado nada al respecto, pero así lo convinieron de forma muy explícita)..

Todo ello sin perjuicio, obviamente, de que el acreedor de forma voluntaria decida aceptar el cuadro

entregado fuera del plazo.

PREGUNTA 1.6.

Las partes convinieron que si el cuadro no era entregado en el plazo pactado (el cual tiene el carácter

convencional de plazo esencial), el artista abonará 12.000€.

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Por lo tanto, como el cuadro no se entregó en plazo, el artista deberá pagar los 12.000€.

Pero no es procedente la reclamación de otros 3.000€ como daños y perjuicios (ya se cuantificaron éstos

en la cláusula penal), y nada especial hay en las obligaciones personalísimas que por sí misma permita

otra cosa.

DOCUMENTO Nº 2:

Vamos con una reflexión, anticipando conceptos de Civil III, y recordando de Civil I (las cosas y los

bienes, y los derechos). La nuda propiedad ¿se podría vender? Sí, y recordemos el paralelismo entre

dación en pago y compraventa. ¿Podría decirse que al vender la nuda propiedad surgen derechos y

obligaciones entre nudo propietario y

usufructuario? Más bien no. La propiedad, y por tanto la nuda Propiedad (simplificando: la propiedad a la

que se las "quitado" el usufructo) es una relación inmediata entre el propietario -o nudo propietario- y la

cosa, como lo es el usufructo, que es un derecho real. Estamos en el ámbito de la propiedad y de los

derechos reales.

Que se generan ciertas consecuencias por las relaciones fácticas entre usufructuario y nudo propietario,

claro. Ya verán en Civil III que sobre gastos, por ejemplo, hay extensa regulación. Ahora bien, la relación

no es nudo propietario-usufructuario, sino de ambos con la cosa.

Supongamos un caso relativamente próximo que pueda ilustrarles. A es propietario de la finca 1 y B de la

finca 2 colindante. ¿Qué relación tienen A y B? Ninguna. ¿Excluye ello que mañana puedan generarse

recíprocas relaciones por algún motivo? No, por ejemplo si A causa daños a la finca de B; pero eso no

tiene nada que ver. A y B son vecinos, como el nudo propietario y el usufructuario son -expresión nada

jurídica- "vecinos jurídicos".

Observen la consecuencia final de esta historia: que cuando los usufructuarios fallezcan el Sr. Jiménez

pasará a ser propietario en pleno dominio, sin necesidad de nada más, puesto que se habrá extinguido el

usufructo. Primero se le da un "fragmento ideal", por decirlo otra vez de alguna forma nada jurídica, del

inmueble, y éste fragmento ideal lleva en semilla su expansión de forma automática para comprender ya

la propiedad plena a la muerte de los usufructuarios.

Cuestión muy distinta habría sido que D. Gustavo y Dª Federica hubieran entregado una renta vitalicia en

pago de la deuda. Aquí sí que surgen obligaciones recíprocas: es un contrato.

Personalmente entiendo que un usufructo no es generador de nuevas obligaciones ni de nueva condición

de acreedor y deudor, que técnicamente es un bien, y que su entrega puede tener efectos solutorios como

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la de cualquier bien. Ahora bien, para que puedan comprender esto en su complejidad necesitan saber qué

es un usufructo, y eso lo estudiarán en Civil III.

De modo que a los efectos de este caso práctico de Civil II nos basta y lo damos por terminado con la

reflexión que se están haciendo: que para contestar a la pregunta hay que plantearse si el usufructo genera

o no nuevas obligaciones, y que en estos momentos les faltan datos para llegar a una conclusión. La

respuesta, la tendrán en Civil III.

DOCUMENTO Nº 3:

Lo han enfocado ustedes bien: la deuda no es compensable, y por lo que ustedes dicen.

Rematada esta pregunta. Tenemos dos argumentos, los que ustedes han indicado:

1º Que una de las deudas que pretende compensar el otorgante del documento procede de las obligaciones

dimanantes de un contrato de depósito, y en ese caso está prohibida la compensación de deudas por el art.

1.200.1 CC: “La compensación no procederá cuando alguna de las deudas proviniere de depósito o de las

obligaciones del depositario o comodatario.” Frente a este argumento legal no hay nada que añadir.

Y 2º que además, a mayor abundamiento y siendo suficiente el argumento jurídico anterior, una de las

deudas, la procedente del depósito ni siquiera está vencida (era pagadera el 30 de septiembre y la

compensación se pretende a 18 de junio). Por tanto la compensación es imposible, dado que para

aplicarse esta vía de extinción de las obligaciones es indispensable que ambas deudas sean vencidas y

exigibles (art. 1.196 CC).

¿Por eso decimos que frente al primer argumento jurídico del art. 1.200 CC realmente no hay nada que

añadir?

Porque cuando llegue el 30 de septiembre la deuda procedente del depósito seguirá siendo no

compensable, precisamente porque procede de un depósito. Si se tratara de una deuda a plazo procedente,

p.e. de una compraventa, que llegue o deje de llegar el 30 de septiembre es relevante.

¿Y cuál puede ser esa deuda procedente de un depósito? ¿Nos interesa saber eso en este momento,

pensando en el primer parcial?

Estudiarán el depósito en la 2ª parte de Civil II; es natural que ahora les falten datos si quieren plantearse

de dónde viene esa deuda dimanante de un depósito. Les adelanto: el depósito suele ser de cosas no

fungibles, pero también puede ser de cosas fungibles y en concreto de dinero; pero las obligaciones

dimanantes de un contrato de depósito no son solo la devolución de lo depositado. Que hay que devolver

lo depositado, sin duda –dinero o lo que sea-, pero que hay otras obligaciones que puede generar

responsabilidad, también. Así, la infracción dolosa o culposa de la obligación de guarda o de las

obligaciones específicas que tiene como depositario (arts. 1.776-1.778 CC).

No se preocupen por ahora de esto, que no lo necesitan para responder a esta pregunta del Practicum si lo

enfocamos desde Civil II 1ª parte (obligaciones), es decir, para el primer parcial; podremos, si quieren,

volver sobre ello una vez que hayan estudiado la

2ª parte de Civil II.

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DOCUMENTO Nº 4:

Veo, estimados alumnos, que se les han escapados algunas cosas importantes.

PRIMERO.-

El exponendo 1º del acta, refleja una relación obligacional que es DISTINTA a la relación obligacional

que aparece en el exponendo 3º. Leamos con atención, y ni se dejen engañar por la expresión "en

consecuencia" que aparece al principio del exponendo 4º.

En el exponendo 1º se dice que Manuel y Asunción -firmantes del acta- adeudan a Carmen -esposa de

Ramón, el otro firmante del acta con quien está casada en gananciales- 133.000€ con intereses al 33%

anual, exigibles de una vez a 15 de mayo de 2006. Podemos discutir si los intereses son usurarios o lo que

quieran, pero de lo que no hay duda es que aquí los deudores son Manuel y Asunción y la acreedora

Carmen,

esposa de Ramón. Sin embargo, en el exponendo 3º resulta que esos mismos Manuel y Asunción se dice

que son deudores de un tal D. Antonio Antúnez, del que nada sabemos. O sea, que es OTRA relación.

Y aquí una de dos:

1) el exponendo 3º sobra, y está puesto "para despistarles", y aquí no "pinta nada" una relación con

un extraño. No sólo es que no tiene nada que ver con el punto 4º; es que el exponendo 3º dice que Manuel

"está dispuesto a asumir" una deuda de Manuel y Asunción, pero no que en efecto la asuma; el único

apartado en el cual hay un acuerdo real es el 4º, en el que se dice que se NOVA la relación del apartado

1º.

2) O bien de lo que se trata es de dos cosas distintas a la vez:

1) por una parte, de un acuerdo por el cual Manuel, en pago parcial de su deuda de 500.000€,

acepta asumir la condición de deudor de Manuel y Asunción en la relación que éstos tienen con un tal

Antonio, relación, por cierto, de la que no sabemos nada: ni qué se debe, ni cuándo es pagadero, ni nada

de nada. Lo que se discutir aquí

es claro: si es posible imponer a ese tal Antonio -que no firma el acta- la condición de nuevo acreedor de

Ramón.

2) y que ADEMÁS, las partes acuerdan lo que llaman una novación por la cual Ramón asume

la condición de deudor que antes tenían Manuel y Asunción en una relación con Carmen, esposa de

Ramón. Y aquí hay que plantearse si en efecto es una novación, porque ¿es una novación el mecanismo

por el cual en cierto sentido se pretende una compensación de deudas, aunque el préstamo no vencía hasta

el 15 de mayo de 2006, es decir, tres años después de la pretendida novación?

SEGUNDO.-

Y otra cosa importante que creo que nadie ha comentado, y que me preocupa que no hayan visto, como

docente y como mujer: ¿les parece normal que Ramón pueda hacer lo que le parezca oportuno respecto de

un crédito que pertenecía a su esposa Carmen?

Hace afortunadamente muchos años que en España el marido no es quién para decidir sobre un bien de su

esposa. Cierto es que se dice que Ramón y Carmen están casados en gananciales -y aquí, ya lo verán en

Civil IV, les basta con saber que en cabe la posibilidad de que cualquiera de ellos actúe en actos de

administración relativos al

patrimonio ganancial-; pero ojo, al patrimonio ganancial, no al privativo. Y resulta que aquí en ninguna

parte se dice que el crédito que Carmen ostenta contra Manuel y Asunción sea ganancial. ¿Y si era

privativo, por ejemplo, por tratarse de un crédito anterior al matrimonio de Carmen y Ramón, qué derecho

tiene Ramón a liberar a nadie de un crédito que es de su esposa, no suyo? ¿No les parece que al menos

algo tiene ustedes que decir al respecto? ¿Tendrá algo que ver la ineficacia que se sugiere?

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TERCERO.- Sobre los intereses usurarios

Tengan en cuenta que un 33% anual parece mucho y puede serlo, y en efecto así ha sido declarado alguna

vez por los tribunales. Pero ¿siempre?

Sobre la cuestión de la Ley Azcárate de Usura, hay que tener en cuenta un dato, que me parece que

omiten en su análisis del doc. 4 del Practicum. Como la Ley Azcárate no define cuál es un interés

usurario, ¿cómo se sabe cuándo lo es? Si prescindimos de la cuestión de la "acuciante necesidad del

prestatario –dato que también valora la Ley

Azcárate, pero del que aquí no sabemos nada para el caso concreto-, hay que centrarse en la comparación

del contrato con otros contratos similares pactados en misma época, y aquí donde está el quid de la

cuestión.

Teniendo en cuenta esto, ¿qué opinan en relación con el contrato a que se refiere el documento 4 del

Practicum y su deuda intereses pactada? Porque la comparación es con los contratos de la misma época,

lo cual puede llevara extraños resultados. En el año 1990 los préstamos hipotecarios estaban al 11%, que

entonces era el habitual, pero ahora, con los créditos hipotecarios al 2-3%, sería, si no usurario, poco

menos. Luego se da la paradoja de que lo que entonces se pactó como normal -lo cual no significa que no

fuera una barbaridad (bien lo sufrimos quienes compramos casa entonces)-, pasa por el transcurso del

tiempo a ser anómalo, incluso estando el contrato aún vigente. ¿Y qué

decir de los préstamos personales al 17% (y de demora al 29%) del año 1990, también cotidianos

entonces? ¿Y el caso del documento nº 4? ¿De verdad basta con decir que un

33% es usurario y punto? Piensen en ello.

Hay una cuestión que quiero matizar en relación con este documento y lo hago tras una conversación con

un compañero docente que me ha puesto de manifiesto muy agudamente una cuestión práctica interesante

y con una perspectiva muy distinta a que que aquí hemos efectuado, que era la de los efectos frente al

acreedor.

Es claro que a un acreedor no se le puede imponer un cambio de deudor, así por las buenas; y no es

casualidad que el notario advierta a los otorgante de la escritura de la aplicación del art. 1.205 CC, que

impide la sustitución de un deudor por otro sin consentimiento del acreedor.

Ahora bien, nada impide que el acreedor ACEPTE tal cosa, si VOLUNTARIAMENTE así quiere hacerlo

por el motivo que sea. ¿Es totalmente nulo este documento, puesto que se pretende imponer un nuevo

deudor al acreedor en unos términos que no prevé la ley? Es nulo -o ineficaz frente al acreedor- si lo

planteamos en el sentido de que con este mero documento se pueda IMPONER al acreedor un cambio de

deudor que se hace sin contar con él.

Ahora bien, cuestión distinta es la de si suponemos la hipótesis de que el acreedor aceptara

voluntariamente el cambio de deudor; lo que. insisto, no tiene por que hacer si no quiere, y ciertamente no

ha hecho en este documento. Si el acreedor en otro documento -que en este no ha intervenido- aceptara

por su propia voluntad, este cambio de deudor sería perfectamente válido. La autonomía de la voluntad

permitiría tal cosa, siempre, insisto, que provenga de voluntad expresa del acreedor.

¿Y por qué podría aceptar voluntariamente tal cambio de deudor el acreedor, cuando a tal cosa no está

obligado el acreedor? Pues por lo que me decía este compañero, también jurista práctico además de

docente: por ejemplo porque se aumente con ello la solvencia y consiguiente probabilidad de pago. Razón

lleva el compañero, y aquí lo

reflejo.

Y desde otro punto de vista, el documento, aún no aceptado el cambio de deudor por el acreedor, sí

podría tener efectos entre las partes que lo firmaron. Es decir, que si unos señores pactan sustituirse unos

a otros como deudores sin contar con los acreedores, con este documento ya quedan obligados los

firmantes del documento ENTRE SÍ, en el sentido de que serán los “nuevo deudores” (que no lo son

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oficialmente frente al acreedor) los que se obligan a pagar al acreedor y si no lo hacen, responderán de

los perjuicios FRENTE A LOS DEUDORES VERDADEROS, que son lo que siempre lo han sido desde

el punto de vista del acreedor. No es una novación, pero sí puede surtir ciertos efectos.

Se lo explico con un ejemplo.

A tiene un préstamo con el banco B; A es el deudor y naturalmente al banco B no se le puede imponer un

cambio de deudor. Supongamos que A, por el motivo que sea, consigue que un tercero C asuma la deuda

de A tiene con el banco B, es decir, que ese tercero C se comprometa a pagar al banco B lo que A debe al

banco B; porque, recordemos, el Código Civil permite el pago tercero (lo que no significa, ojo, cambio de

deudor). Si ese tercero C incumple y no paga al banco B la deuda que tiene A, A será objeto de

reclamación por el banco B, puesto que A es el único deudor. Y no sólo tendrá que pagar A la deuda

inicial, sino más intereses que aumentarán mucho la deuda y que incluso pueden dar lugar a una ejecución

judicial, con el perjuicio correspondiente. Y si eso es así, el tercero C ha causado un daño a A, del que

deberá responder. ¿Haría bien A en fiarse de que C pagaría las deudas de A con B? La verdad, haría mal

en fiarse; si C incumple, quien responde frente al banco es A. Y lo de demandar daños y perjuicios está

muy bien, siempre que el demandado por tales conceptos sea solvente; y mucha gente no lo es.

DOCUMENTO Nº 5:

La verdad es que el contenido de la escritura entre García Gracia y Antonio Antúnez, respecto de la

asunción de la condición de acreedor -que no de deudor- por parte de Antonio en otra relación jurídica

entre Pedro y Víctor, sin contar con éste, es un poco fuerte. Dibujen el esquema de relaciones

contractuales (dibujar es buen sistema en estos casos para aclarar conceptos), y ya verán. El supuesto es

más lioso que complejo.

Hay dos formas de transmisión de créditos: subrogación y cesión de créditos. Subrogación no habría ya

que don Antonio Antúnez no actúa como solvens en la relación obligatoria que mantienen los Sres. Víctor

Caballero y Pedro Pérez y no realiza ningún pago al acreedor, y por tanto, no se dan ninguno de los

requisitos del art. 1210 de CC para que se presuma la subrogación (legal). Tampoco debe hablarse de

subrogación convencional pues esta requiere que se establezca con claridad el acuerdo (art. 1209 CC),

algo que según el presente documento esta lejos de producirse.

Por otro lado, la cesión de créditos supondría un acuerdo entre el cedente (don Víctor Caballero) y el

cesionario (don Antonio Antúnez), algo que a la vista del presente acta, no tiene lugar. Por todo ello, ni

por subrogación ni por cesión, puede don Antonio Antúnez, pasar a ocupar la posición del acreedor don

Víctor Caballero.

Dicho esto, y pasando a contestar mas concretamente a lo que se nos pregunta, diría que si don Víctor

Caballero hubiera cobrado los 33.333 € que le adeuda el Sr. Pedro Pérez, dicha obligación hubiera

quedado extinguida, en aplicación del art. 1156 del CC donde se nos dice que las obligaciones se

extinguen por el pago o cumplimiento. Si la

obligación se ha extinguido no tiene sentido hablar de una transmisión de créditos, y por tanto, este acta

no sería conforme al Código Civil.

Estamos de acuerdo entonces en que la pretensión del tal D. Antonio "no hay por dónde cogerla", porque

ni está prevista en la ley, noi consta que exista ningún acuerdo que la autorice. La conclusión es que hace

muy bien el otorgante del acta notarial D. Víctor en negarse a una pretendida novación por el que D.

Antonio, acreedor de D. García, quiere dejarle fuera de la relación obligacional con su deudor D. Pedro.

Que D. Víctor haya cobrado o no su deuda de su deudor D. Pedro no tiene nada que ver con esto.

Y, ojo, no es que esta acta no sea conforme a Derecho. D. Víctor, otorgante del acta, hace muy bien en

negarse a admitir una subrogación en la que un extraño a su relación obligacional pretende "colarse" y

sustituirle en su condición de acreedor sin motivo legal alguno, y por tanto hace estupendamente en

requerir notarialmente a D. Antonio para

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notificarle que no está dispuesto a admitir tal pretensión. Lo que no es ajustado a derecho es la pretensión

de D. Antonio.

DOCUMENTO Nº 6:

En efecto eran unas arras confirmatorias. Los 6.000€ se entregaron "en concepto de señal y PARTE del

precio". Y, en efecto, es una garantía accesoria.

Entonces en este caso, LES PREGUNTO: ¿ el comprador se puede oponer a la pretensión del vendedor

de rescindir el contrato mediante la entrega de los 12.000 €?

Verán que aquí estamos hablando de cosas muy concretas. Los efectos prácticos de la calificación de las

arras son un tema cotidiano en los Juzgados. Observen la evolución. Con el boom inmobiliario el caso

más habitual era el vendedor que se negaba a vender su inmueble porque le había salido un comprador en

mejores condiciones económicas y prefería devolver la señal doblada. Ahora con la crisis el caso más

habitual es el contrario: quien entregó una señal y ahora no consigue financiación bancaria para pagar el

resto, y pretende desligarse perdiendo la señal. ¿Puede desligarse uno u otro, o se ven obligados a vender

o comprar? Antes eran los compradores los que solían alegar que las arras eran confirmatorias, para

reclamar que se le entregara el bien que había subido de precio; ahora son los vendedores los que

persiguen a los compradores para que compren, alegando lo mismo. Pleitos, innumerables.

¿La solución? Dependerá de la dicción del contrato y de la consiguiente clasificación de las arras? Igual

que en el caso del Practicum.

Otro enfoque:

Reza el art. 1454 CC: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta,

podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas

duplicadas.”

En el supuesto número 6, el vendedor una vez decidido a rescindir el contrato devuelve la

cantidad de 12.000€ al comprador. En concepto de arras él había pagado 6.000€ y le son devueltos

12.000€, con lo que sí se cumpliría lo estipulado en el artículo arriba mencionado.

Sin embargo, estudiando más a fondo el documento podríamos llegar a la conclusión de que

las arras con las que nos encontramos son las denominadas arras confirmatorias, porque aunque se dice

que el vendedor devuelve el doble de lo recibido, la cantidad inicial entregada al comprador es tenida en

cuenta como parte del precio total

de la compraventa.

En caso de cumplimiento, forman parte del precio total y en caso de incumplimiento pasarían

a formar parte de la indemnización por daños y perjuicios obtenida por el comprador a causa del no

cumplimiento del vendedor.

Aunque parezcan penitenciales, es necesario que éstas se hayan estipulado anteriormente por

ambas partes, cosa que no se da por hecho en la sentencia estudiada.

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