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Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
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Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
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ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................. 4
1.1. Inicio del expediente .................................................................................................................... 4
1.2. Objeto de la revisión .................................................................................................................... 4
2. ÁMBITO Y JUSTIFICACIÓN DE LA REVISIÓN .................................................................................. 5
2.1. Ámbito territorial .......................................................................................................................... 5
2.2. Marco normativo .......................................................................................................................... 5
2.3. Justificación de la revisión ........................................................................................................... 5
2.4. Planeamiento adoptado .............................................................................................................. 6
3. ZONAS DE VALOR .............................................................................................................................. 7
3.1. Descripción de las zonas de valor con representación gráfica .................................................... 7
3.2. Descripción de las zonas de valor sin representación gráfica ..................................................... 7
3.3. Delimitación gráfica de las zonas de valor del municipio de Donamaría ..................................... 7
4. DEFINICIÓN DE LA PARCELA TIPO .................................................................................................. 9
4.1. Zonas de valor de uso residencial con vivienda en edificio unifamiliar ....................................... 9
5. MÉTODOS DE VALORACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES ....................... 10
5.1. Métodos de valoración .............................................................................................................. 10
5.2. Identificación métodos de valoración aplicables a los bienes inmuebles .................................. 10
6. MÉTODO ADITIVO ............................................................................................................................ 12
6.1. Definición ................................................................................................................................... 12
6.2. Método del coste ....................................................................................................................... 12
6.2.1. Definición .............................................................................................................................. 12
6.2.2. Ámbito de aplicación ............................................................................................................. 12
6.2.3. Módulo básico de ejecución material .................................................................................... 12
6.2.4. Coste del proceso inmobiliario de la construcción ................................................................ 12
6.2.5. Coeficientes correctores del valor de las construcciones ..................................................... 13
6.2.6. Valor actual de las construcciones ........................................................................................ 13
6.2.7. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Longitud ................................................................................... 13
6.2.8. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Potencia ................................................................................... 14
6.2.9. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Volumen ................................................................................... 14
6.3. Método del valor residual .......................................................................................................... 14
6.3.1. Definición .............................................................................................................................. 14
6.3.2. Ámbito de aplicación ............................................................................................................. 14
6.3.3. Cálculo de edificabilidades .................................................................................................... 15
6.3.4. Costes del proceso inmobiliario del suelo ............................................................................. 15
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6.3.5. Valor de repercusión del suelo urbanizado ........................................................................... 16
6.3.5.1. Cálculo del valor de repercusión. .......................................................................................... 16
6.3.5.2. Asignación de valores de repercusión por usos y plantas .................................................... 16
6.3.6. Valor del suelo libre consolidado .......................................................................................... 17
6.3.6.1. Recintos destinados a vía pública urbana ............................................................................ 17
6.3.7. Costes de urbanización......................................................................................................... 18
6.3.8. Coeficientes correctores del valor básico unitario del suelo ................................................. 18
6.3.9. Coeficientes correctores del valor básico de repercusión ..................................................... 18
6.3.9.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso ..................................................... 19
6.3.9.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa .................................................... 19
6.4. Coeficientes correctores del valor del suelo y la construcción .................................................. 19
6.5. Valor básico unitario del suelo para unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Potencia ................................................................................... 19
7. MÉTODO DE LOS VALORES MEDIOS POR TIPO DE APROVECHAMIENTO PRIMARIO ............ 21
7.1. Definición ................................................................................................................................... 21
7.2. Ámbito de aplicación ................................................................................................................. 21
7.3. Coeficientes de valor medio de las tierras ................................................................................. 21
7.4. Clasificación e índice de valor relativo intratipo ......................................................................... 21
7.5. Coeficiente del valor por hectárea para cada clase intratipo ..................................................... 22
7.6. Valoración de recintos con aprovechamiento agroforestal ........................................................ 22
8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE UNIDADES INMOBILIARIAS POR DERRIBO ......................... 24
9. CUADRO RESUMEN ......................................................................................................................... 25
10. EFECTOS DE LA REVISIÓN DE LA PONENCIA DE VALORACIÓN ........................................... 26
11. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA ...................................................................................................... 27
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1. INTRODUCCIÓN
1.1. Inicio del expediente
El Ayuntamiento de Donamaría, adoptó el acuerdo de revisar la Ponencia de Valoración, así mismo, nombró a sus representantes en la Comisión Mixta y ha elaborado el presente Proyecto de Ponencia de Valoración.
1.2. Objeto de la revisión
La revisión de la Ponencia de Valoración del Municipio de Donamaría, tiene por objeto, una vez determinados el ámbito y las justificaciones que argumentan su revisión, establecer los métodos de valoración aplicables a cada unidad inmobiliaria, fijando los criterios de aplicación así como los coeficientes correctores que correspondan en cada caso para todas las unidades inmobiliarias del término de Donamaría.
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2. ÁMBITO Y JUSTIFICACIÓN DE LA REVISIÓN
2.1. Ámbito territorial
La Ponencia de Valoración es de ámbito municipal y de carácter total al abarcar todas las unidades inmobiliarias del término municipal de Donamaría.
2.2. Marco normativo
La Ponencia de Valoración Municipal de Donamaría se redacta en atención a lo dispuesto en la siguiente normativa.
Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, (BON nº 152, de 20 de diciembre de 2006 y corrección errores BON 23 de marzo de 2007).
Reglamento de desarrollo de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, aprobado en Decreto Foral 100/2008, publicado en BON 124 de 10 de octubre de 2008.
Normas Técnicas Generales de Valoración, aprobadas mediante Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero (BON nº 39, de 29 de marzo de 2010).
Parámetros generales de Valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobados mediante Resolución 172/2010, de 22 de febrero (BON nº 37, de 24 de marzo de 2010).
Sistemas de caracterización de las construcciones inscribibles en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobados mediante Orden Foral 21/2010, de 22 de febrero (BON nº 37, de 24 de marzo de 2010).
Modificación del Anexo de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración, aprobada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril (BON nº 80 de 29 de abril de 2013).
Modificación de los Parámetros Generales de Valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobados mediante Resolución 517/2013, de 20 de junio (BON nº 123, de 28 de junio de 2013)
Sistema de caracterización por volumen de las construcciones inscribibles en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobado mediante Orden Foral 132/2013, de 15 de abril (BON nº 80 de 29 de abril de 2013).
2.3. Justificación de la revisión
Según establece el artículo 35 de la Ley Foral 12/2006, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, en adelante LFRRTCN, la revisión de la Ponencia de Valoración queda justificada al concurrir las siguientes circunstancias:
Haber transcurrido más de cinco años desde la última revisión total de la Ponencia de Valoración (aprobada definitivamente el 15 de marzo de 2007).
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Se han producido modificaciones de las condiciones de uso y aprovechamiento del suelo en áreas concretas del municipio, recogidas en el punto 2.4.
La media estimada de los valores registrales correspondientes a un número significativo de bienes inmuebles es inferior en un 20 por 100 de la media estimada de los valores que se pueden asignar en este momento por la Hacienda Tributaria de Navarra a tales inmuebles, conforme a estudios de mercado realizados mediante métodos estadísticos.
2.4. Planeamiento adoptado
La normativa urbanística de carácter general de Donamaría está integrada, entre otros, por los siguientes documentos:
Plan Municipal de Donamaría, del 13/02/2006.
Modificación del Plan Municipal de Donamaría: ARTÍCULO 16 DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS Y DESCATALOGACIÓN DE CASA PERETEXENEA, del 01/01/2007.
Modificación del Plan Municipal de Donamaría: AA1 Y AA7 DE GAZTELU, del 01/04/2009.
Modificación del Plan Municipal de Donamaría: NUEVA UE1 DE UXARREA (AA2, AA3, AA4 Y UE1 DE UXARREA), del 25/05/2009.
Modificación del Plan Municipal de Donamaría: UE1 DE UXARREA, del 25/05/2009.
Modificación del Plan Municipal de Donamaría: AA6 DE ASKARRAGA, del 28/02/2011.
Modificación del Plan Municipal de Donamaría: PARCELAS 130 A 135, 169 Y 554 DEL POLÍGONO 2, del 20/01/2012.
Modificación del Plan Municipal de Donamaría: AA14 DE GAZTELU, del 16/05/2013.
Los documentos urbanísticos que impliquen un desarrollo de la normativa urbanística de carácter general citada se incorporarán conforme se produzca su entrada en vigor.
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3. ZONAS DE VALOR
3.1. Descripción de las zonas de valor con representación gráfica
Siguiendo los criterios establecidos en la Norma 16 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración de los Bienes Inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en adelante Normas Técnicas Generales de Valoración, los bienes inmuebles del término municipal de Donamaría se han distribuido en 2 Zonas de Valor delimitados gráficamente.
Los criterios que se han tenido en cuenta y que interesa destacar son:
Zona de valor 01. Casco Histórico de Donamaría.
Es un polígono con el tipo de construcciones característico de la zona, con un uso residencial en planta primera, almacenes y locales agrícolas en planta baja y entrecubierta y huertas o jardines anexos a los edificios. Las alturas son de B+I+Entr y B+II.
Zona de valor 02. Diseminado
Formado por los recintos de suelo y construcción no incluidos en las zonas de valor descritas anteriormente
3.2. Descripción de las zonas de valor sin representación gráfica
Siguiendo los criterios establecidos en la Norma 16.1 y 16.3 párrafo segundo de las Normas Técnicas Generales de Valoración, determinados recintos, por imposición de la normativa urbanística, pueden contar con unidades inmobiliarias en las que su valor puede estar condicionado por el uso o limitación legal de su valor de venta, y construcciones en recintos a los que la normativa urbanística asigna aprovechamiento agroforestal, donde, por su carácter disperso, no es posible su delimitación gráfica.
Recintos de viviendas protegidas.
No se recoge por considerar que los valores de repercusión del suelo urbanizado asignado a las distintas zonas de valor de Donamaría, son inferiores al máximo legal que se establece para los diferentes regímenes de viviendas de protección recogidos en la normativa sectorial
Recintos destinados a vía pública urbana
Formado por aquellos recintos incluidos en el Catastro de Donamaría que formen parte del entramado viario definido por el planeamiento urbanístico.
3.3. Delimitación gráfica de las zonas de valor del municipio de Donamaría
Según planos que se adjuntan.
Se considerarán poco significativos y, por lo tanto, susceptibles de modificación aquellos casos en los que se produzca una alteración en la delimitación del recinto que haya servido de base para el trazado del límite de la Zona de Valor, motivada por:
Rectificación de límites de recinto por su incorrecta determinación o permuta, siempre que no suponga un cambio de las condiciones urbanísticas de los nuevos recintos.
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Aquellos casos que, como consecuencia del proceso de reparcelación de una figura urbanística, se disponga de información más precisa que la aportada por la normativa urbanística general para la delimitación de los recintos.
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4. DEFINICIÓN DE LA PARCELA TIPO
La parcela tipo queda definida en función de las características que establece la Norma 19 de las Normas Técnicas Generales de Valoración y se justifica en el Anexo de Valoración. Partiendo de la descripción de la edificación, incluyendo usos, superficies y edificabilidad, se establecen los valores de la parcela, bien parciales, suma de las unidades inmobiliarias que constituyen el bien inmobiliario en edificios con división horizontal, o totales cuando el bien inmobiliario lo compone el conjunto de unidades inmobiliarias que incluye el recinto.
4.1. Zonas de valor de uso residencial con vivienda en edificio unifamiliar
Caracterizados por contar con edificaciones con alturas que oscilan entre PB y PB+II, que acogen a una unidad familiar. Pueden contar con garaje bien en la envolvente de la edificación principal o anexo a la misma y un espacio libre no edificable.
Características físicas de la parcela tipo
Zona de Valor 01HU 02DD
Tipo edificación Unifamiliar en edf cerrada Unifamiliar en edf abierta
Categoría Media Media
Superficie parcela 689,00 m2 399,00 m2
Alturas B+I+Entr B
Nº viviendas 1 1
Total superficie construida 376,00 m2 322,00 m2
Superficie vivienda 197,00 m2 221,00 m2
Plantas elevadas
Superficie 184,20 m2
Uso Vivienda Vivienda
Superficie 69,00 m2
Uso Almacén
Planta baja
Superficie 12,80 m2 221,00 m2
Uso Vivienda Vivienda
Superficie 110,00 m2 101,00 m2
Uso Almacén Almacén
Suelo Libre consolidado 498,84 m2 399,00 m2
Sin consolidar 144,07 m2
Valor del suelo de la parcela tipo Edificabilidad uso predominante 0,62 m2/m2 0,00 m2/m2
Edificabilidad resto usos 0,07 m2/m2 0,00 m2/m2
Valor del suelo de la parcela tipo Total 50.393,46 € 798,00 €
Por m2 73,14 €/m2 2,00 €/m2
Valor del bien inmobiliario tipo Valor estimado 241.508,00 € 200.835,00 €
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5. MÉTODOS DE VALORACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES
5.1. Métodos de valoración
El artículo 24.1 de la Ley Foral 12/2006 del RRTCN determina que el valor de los bienes inmuebles del Registro de la Riqueza Territorial se obtenga por el método de comparación con el valor de mercado mediante la utilización de modelos estadísticos.
El artículo 24.2 de la citada Ley Foral establece, para aquellos bienes inmuebles que por sus características o ámbito se encuentran fuera del rango de las muestras utilizadas para la elaboración de los modelos de estimación, como métodos analíticos alternativos:
Aditivo. De capitalización. De los valores medios por tipo de aprovechamiento primario. De comparación de mercado.
5.2. Identificación métodos de valoración aplicables a los bienes inmuebles
Conforme a las Normas Técnicas Generales de valoración citadas en el apartado 2.2 “Marco normativo”, se identifican a continuación los métodos de valoración aplicables a los inmuebles objeto de esta Ponencia de Valoración.
Los modelos estadísticos de estimación de valores actualmente vigentes se encuentran regulados en el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento de valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en relación con la gestión de los impuestos sobre sucesiones y donaciones, y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
Estos modelos permiten la obtención del valor de referencia de las tipologías y usos que se indican a continuación: Viviendas, Plazas de aparcamiento de vehículos, Trasteros y Suelos a los que se les pueda atribuir un aprovechamiento agroforestal.
Los modelos vigentes para viviendas, plazas de aparcamiento y trasteros, consideran un efecto de la zona de ubicación de los bienes sobre su valor. Dado que esta ponencia propone una mayor desagregación en la delimitación de zonas de valor que la establecida por los modelos correspondientes y que además, el estudio de mercado realizado para esta ponencia para los suelos con aprovechamiento agroforestal a partir de muestras de mercado presenta notables diferencias con los resultados que se obtienen de la aplicación de esos modelos, de acuerdo a la norma 14.1 d) de las citadas Normas Técnicas Generales de Valoración, se desestima la aplicación de los mismos a los citados tipos de bienes (viviendas, plazas de aparcamiento, trasteros y suelos con aprovechamiento agroforestal).
Por lo tanto, a efectos de lo establecido en el Artículo 24 3 de la LFRRTCN, se podrán aplicar los siguientes métodos:
El método aditivo fijado en la Norma 34 para todas las unidades inmobiliarias del ámbito de esta ponencia
El método de los valores medios por tipo de aprovechamiento primario para estimar el valor de este tipo de suelos.
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Asimismo, en virtud del artículo 34.1 de la LFRRTCN, esta ponencia de valoración, entre los parámetros técnicos diferentes de los parámetros generales de valoración, fijará de forma razonada un conjunto de valores asignables a los suelos sin aprovechamiento agroforestal.
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6. MÉTODO ADITIVO
6.1. Definición
Consiste en la valoración de un bien inmueble considerado como la suma del valor del vuelo en su estado actual, obtenido por el método del coste, y del valor del suelo que se calculará aplicando el método de comparación o, cuando ello no sea posible, el método del valor residual.
6.2. Método del coste
6.2.1. Definición
Consiste en la estimación del coste que con mayor probabilidad supondría la sustitución de ese elemento por otro de similares características y utilidad.
La estimación del coste de sustitución de una unidad inmobiliaria parte de cuantificar el módulo básico de ejecución material, para que multiplicado por los coeficientes de comparación de los diferentes usos obtener un módulo básico de ejecución material por unidad de superficie del uso, clase y modalidad correspondiente a la unidad inmobiliaria analizada.
Del producto del módulo anteriormente citado por el coeficiente que recoge los costes del proceso inmobiliario y la superficie del bien obtendremos el coste de sustitución de la unidad inmobiliaria, a la que aplicando los coeficientes correctores que le correspondan nos permitirá establecer el valor actual de la construcción.
6.2.2. Ámbito de aplicación
Será de aplicación en aquellas construcciones definidas en el artículo 13.2 de la LFRRTCN ubicadas en el término municipal de Donamaría.
6.2.3. Módulo básico de ejecución material
Los módulos básicos de construcción, según se establece en el capítulo II.2 de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza territorial de Navarra, son:
Sistema general de caracterización de construcciones (MBCG). 520 Euros/m2. Sistema de caracterización de las construcciones por longitud (MBCL) 750 Euros/ml. Sistema de caracterización de construcciones por potencia (MBCP) 400 Euros/kW. Sistema de caracterización de construcciones por volumen (MBCV) 85 Euros/m3.
6.2.4. Coste del proceso inmobiliario de la construcción
Los costes del proceso inmobiliario que experimenta la ejecución material de las construcciones hasta su colocación en el mercado en cada una de las zonas de valoración y por los diferentes usos analizados, justificado el en Anexo de Valoración, se resume en la siguiente tabla:
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Zona de
valor
Coste del proceso inmobiliario de la construcción
Uso Tipo edificación Planta Kc Uso Planta Kc
01HU Residencial Todas las edificaciones Todas las plantas 1,30 Em Resto usos Todas las plantas 1,30 Em
02DD Diseminado Todas las edificaciones Todas las plantas 1,30 Em Resto usos Todas las plantas 1,30 Em
6.2.5. Coeficientes correctores del valor de las construcciones
Su modo de aplicación y cuantía corresponderá a lo establecido en capítulo IV de la Resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.
6.2.6. Valor actual de las construcciones
El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la Norma 30.2 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, en función de lo establecido en la Resolución 172/2010, de 22 de febrero (modificada mediante Resolución 517/2013, de 20 de junio), por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.
6.2.7. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Longitud
El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la norma 30.3 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, mediante la siguiente fórmula:
iiii cLqMBCLVAC 081
Siendo:
VACi El valor actual de la construcción de la unidad inmobiliaria i MBCL Módulo Básico de Construcción para el Sistema Lineal de Caracterización, según definición de la Norma 6 qi El coeficiente para la estimación del coste de construcción asignado a la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial Li Longitud con que figura la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial c081i El coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad i, de acuerdo a la Norma 8.1.
Los bienes inmuebles no encuadrables en los tipos recogidos en el correspondiente cuadro de valores tipo y que afectan a conducciones de gas, líneas eléctricas de alta tensión y oleoductos, quedarán incluidos en el uso de inespecífico, asignando una modalidad para cada tipo de bien inmueble y una categoría con el coeficiente de valor tipo, según queda justificado en el apartado 8 del Anexo de Valoración, estableciéndose el siguiente cuadro de valor tipo de las construcciones:
Tipo de construcción Categoría d r
Uso Modalidad 1
29. Inespecífico Conducciones de gas 0,0733 1,00 1,00
Líneas eléctricas 0,1733 1,00 1,00
Oleoductos 0,3083 1,00 1,00
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6.2.8. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Potencia
El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la norma 30.4 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, mediante la siguiente fórmula:
iiii cPqMBCPVAC 081
Siendo:
VACi El valor actual de la construcción de la unidad inmobiliaria i MBCP Módulo Básico de Construcción para el Sistema de Caracterización por Potencia, según definición de la Norma 6 qi El coeficiente para la estimación del coste de construcción asignado a la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial Pi La potencia con que figura la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial c081i El coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad i, de acuerdo a la Norma 8.1.
6.2.9. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Volumen
El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la norma 30.5 de la Orden Foral 133/2013, de 15 de abril, por la que se modifica el anexo de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración, mediante la siguiente fórmula:
iiii cVqMBCVVAC 081
Siendo:
VACi El valor actual de la construcción de la unidad inmobiliaria i MBCV Módulo Básico de Construcción para el Tridimensional de Caracterización por Volumen, según definición de la Norma 6 qi El coeficiente para la estimación del coste de construcción asignado a la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial Vi La dimensión con que figura la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial c081i El coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad i, de acuerdo a la Norma 8.1.
6.3. Método del valor residual
6.3.1. Definición
Es el resultante de detraer del previsible valor en venta de su mayor y mejor uso el coste que resulte necesario para la realización efectiva del citado uso, se entiende por mayor y mejor uso aquel que resulte más probable, físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que dé lugar a su valor más alto.
6.3.2. Ámbito de aplicación
Será de aplicación sobre todas las unidades inmobiliarias de suelo con aprovechamiento urbanístico.
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6.3.3. Cálculo de edificabilidades
El artículo 25 de las normativas urbanísticas del Plan Municipal de Donamaría (aprobadas definitivamente el 13 de febrero de 2006), establece:
“La edificabilidad se regula para todo el suelo urbano con un máximo permitido de 1m2/m2 de superficie
construida sobre rasante de parcela bruta, sin considerarse las cesiones a que hubiera lugar. En el supuesto
de modificación del plan para incluir suelo en la clasificación de urbano (o urbanizable) será de aplicación
este mismo coeficiente”
La actividad edificatoria que se está dando en el término municipal es escasa, en consonancia con la situación actual del mercado inmobiliario. Teniendo en cuenta que el planeamiento recoge la posibilidad de realizar construcciones de gran tamaño que quedan fuera de la realidad de dicho mercado, más en un municipio donde predominan los desarrollos residenciales en tipología de baja densidad, por lo tanto, se considera más oportuno y lógico establecer estos nuevos parámetros para el cálculo del coeficiente de edificación por metro cuadrado de parcela:
01HU o < 250 m2, edificabilidad 1,00 o 250 - 500 m2, edificabilidad 0,80 o 500 - 1000 m2, edificabilidad 0,50 o 1000 - 2000 m2, edificabilidad 0,25 o 2000 - 5000 m2, edificabilidad 0,15 o > 5000 m2, edificabilidad 0,10
02DD o En cualquier caso 0,00
Si algún recinto tiene una edificabilidad real superior a la establecida en este documento, se establecerá dicha edificabilidad real como la misma del recinto.
Los usos no residenciales situados en la planta de bajo-cubierta cuyo único acceso se produzca a través de los elementos comunes del edificio, se estima que no consumen edificabilidad y, por lo tanto, se establecen como no consolidados a los efectos de asignación de valor de repercusión.
6.3.4. Costes del proceso inmobiliario del suelo
Los costes del proceso inmobiliario que experimenta el suelo hasta su colocación en el mercado en cada una de las zonas de valor y para los diferentes usos analizados, justificado el en anexo de Valoración, se resume en la siguiente tabla:
Zona de
valor
Coste del proceso inmobiliario del suelo
Uso Tipo edificación Planta Ks Uso Planta Ks
01HU Residencial Todas las edificaciones Todas las plantas 1,10 Vr Resto usos Todas las plantas 1,10 Vr
02DD Diseminado Todas las edificaciones Todas las plantas 1,10 Vr Resto usos Todas las plantas 1,10 Vr
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6.3.5. Valor de repercusión del suelo urbanizado
6.3.5.1. Cálculo del valor de repercusión.
El cálculo de los valores de repercusión por metro cuadrado construido de cada uso en un recinto se obtendrá de acuerdo con la Norma 31 de las Normas Técnicas Generales de Valoración y las características fijadas en el Anexo de Valoración del presente documento.
Zona de
valor Tipo edificación Uso KC KS
Valor de repercusión del
suelo urbanizado €/m2
Código de identificación
01HU Unifamiliar, edificación cerrada
Residencial 1,30 1,10 102,00 01
Resto usos 1,30 1,10 38,00 02
02DD Todas las edificaciones Resto usos 1,30 1,10 25,00 01
Almacenaje, agrario e industrial 1,30 1,10 9,00 02
6.3.5.2. Asignación de valores de repercusión por usos y plantas
Los valores de repercusión determinados e identificados en el punto anterior mediante la denominación “Código de identificación” para cada una de las zonas de valor, se asignarán a los usos definidos en el capítulo II.1.a) de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en función de dicho uso y la planta en la que se encuentren ubicados, según la siguiente tabla:
Uso Planta 01HU 02DD
Código Descripción Descripción
01 Residencial
Baja 01 01
Semisótano 01 01
Entreplanta 01 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 01 01
02 Almacenaje
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
03 Agrario
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
04 Industrial
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
05 Comercial
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
06 Oficina
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
07 Espectáculos
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
08 Deportivo Baja 02 01
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
17
Uso Planta 01HU 02DD
Código Descripción Descripción
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
09 Hostelería
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
10 Docente
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
11 Publico
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
12 Sanitario
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
1330 Singulares (Bajera)
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
13 Singulares (Resto)
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
14 Auxiliares
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
15 Vías urbanas Todas 02 02
19 Inespecífico
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
6.3.6. Valor del suelo libre consolidado
De acuerdo a los establecido en la Norma 26 de las NTGV (modificada mediante la Orden Foral 133/2013, de 15 de abril), el valor por metro cuadrado asignable al suelo libre consolidado de los recintos dotados de construcciones o al suelo libre potencialmente consolidado en recintos con aprovechamiento urbanístico potencial pero libres de construcción, será el que se muestra en la siguiente tabla por zona de valor, que se ha obtenido como un porcentaje del valor de repercusión del uso predominante:
Zona de valor 01HU 02DD
Valor suelo con aprovechamiento urbanístico 10,00 €/m2 3,00 €/m2
6.3.6.1. Recintos destinados a vía pública urbana
Aquellos recintos incluidos en el Catastro de Donamaría, pendientes de su adscripción a un sistema de caracterización de la construcción, que formen parte del entramado viario definido por el planeamiento
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
18
urbanístico se les asignará un valor básico unitario de 3,00 €/m2, quedando encuadrados en la zona de valor 00VV.
Los recintos que, formando inicialmente parte de una vía pública, deban segregarse con motivo de su adscripción a otro recinto con aprovechamiento urbanístico, se les asignara el valor determinado en la zona de valor para valor básico de suelo por metro cuadrado calculado de acuerdo a la Norma 24 de las Normas Técnicas Generales de Valoración.
6.3.7. Costes de urbanización
El cálculo de los costes de urbanización por metro cuadrado de cada unidad inmobiliaria de suelo se obtendrá de acuerdo con la Norma 32 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, con las características definidas para la unidad de ejecución tipo en el Anexo de Valoración.
Zona de valor
Características de la unidad de ejecución Coste de urbanización
Superficie unidad
(m2)
Superficie parcelas privadas
(m2)
Superficie viales (m2)
Zonas verdes
(m2)
Sistema general
(m2)
Ancho calles
(m)
Numero viviendas
Edif (m2/m2)
Por m2 de espacio público
(€/m2)
Por m2 de parcela bruta
(€/m2)
01HU 6.481,08 4.610,67 1.306,01 564,39 0,00 8 13 0,77 104,00 30,00
6.3.8. Coeficientes correctores del valor básico unitario del suelo
Serán de aplicación a recintos con suelo no afectado por construcciones en los casos en los que la materialización de su aprovechamiento esté condicionada por las características de dichos recintos.
Zona de valor Superficie mínima Longitud de fachada
mínima Fondo normal
01HU La de la parcela La de la parcela El de la parcela
02DD La de la parcela La de la parcela El de la parcela
6.3.9. Coeficientes correctores del valor básico de repercusión
El artículo 34. “Ponencias de Valoración” de la LFRRTCN y la Norma 25. “Criterios para la corrección de los valores básicos de repercusión por usos” de las Normas Técnicas Generales de Valoración, establecen los criterios para la corrección de los valores básicos de repercusión por usos.
El valor de repercusión del suelo urbanizado se obtiene residualmente para la parcela tipo. Esta cuenta unas superficies de análisis concretas para cada zona de valor, y en la que fuera de estas superficies los valores de la repercusión sufren desviaciones que deben corregirse.
Para la corrección del efecto superficie construida se ha tomado como referencia el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la a aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado de todas las unidades inmobiliarias de uso residencial de las zonas de valoración afectadas, estableciendo las diferencias de valor estimado en función de la modificación de su superficie en los intervalos que señala para cada zona de valor.
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
19
6.3.9.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso
El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en piso”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:
SCp < 40 m2: Cks = 1,10 40 m2 < SCp < 200 m2 Cks = 1,1563 – 0,0013 x SCp SCp > 200 m2: Cks = 0,89
Siendo:
Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k SCp Superficie construida privada de la unidad inmobiliaria
6.3.9.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa
El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en casa”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:
SCp < 50 m2: Cks = 1,08 50 m2 < SCp < 400 m2 Cks = 1,1086 - 0,0005 x SCp SCp > 400 m2: Cks = 0,90
Siendo:
Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k SCp Superficie construida de la unidad inmobiliaria
6.4. Coeficientes correctores del valor del suelo y la construcción
Su modo de aplicación y cuantía corresponderá a lo establecido en la Norma 8.2 de las NTGV (modificada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril) y lo establecido en el capítulo IV.2 del Anexo a la resolución 172/2010, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.
6.5. Valor básico unitario del suelo para unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Potencia
Según establece la Noma 34.2 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, Normas Técnicas Generales de Valoración, el valor del suelo se establecerá como producto de la superficie del mismo por el valor básico por metro cuadrado determinado para la zona de valor, de acuerdo a la Norma 24.
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
20
La norma 24 de las Normas Técnicas Generales de Valoración establece que para cada zona de valor del municipio se fijara un valor característico o genérico de la zona relativo a los usos diferentes del agroforestal, denominado valor básico del suelo por metro cuadrado (VBSi).
El valor básico unitario a aplicar será 3,00 €/m2, igual al asignado al suelo de los diseminados del término municipal de Donamaría.
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
21
7. MÉTODO DE LOS VALORES MEDIOS POR TIPO DE APROVECHAMIENTO PRIMARIO
7.1. Definición
El método se basa en el potencial aprovechamiento primario establecido para cada tipo de terreno mediante unos coeficientes de valor medio de los suelos. Para cada tipo de terreno se establecen clases en función de su valor y se les asigna un índice atendiendo al valor relativo de los suelos de las diferentes clases dentro del mismo tipo. Al valor así obtenido se le aplicará el correspondiente coeficiente de referencia al mercado.
7.2. Ámbito de aplicación
Será de aplicación sobre todas las unidades inmobiliarias de suelo con aprovechamiento agroforestal o improductivo ubicadas en el término del municipio de Donamaría.
7.3. Coeficientes de valor medio de las tierras
Los coeficientes de valor medio de las tierras según establece el capítulo V.1 “Cuadro del valor medio de los suelos por su tipo de aprovechamiento primario” del Anexo a la Resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para el municipio de Donamaría por hectárea, son los siguientes:
Regadío Secano Forestal - Pastos
969,933 € 331,514 € 35,635 €
7.4. Clasificación e índice de valor relativo intratipo
Los recintos tipificados en el Registro de la Riqueza Territorial de acuerdo a su potencial aprovechamiento agroforestal del municipio de Donamaría, se han dividido en tres tipos productivos: regadío, secano, forestal-pastos; y dos improductivos: improductivo, construcción.
Dentro de cada tipo se han establecido diferentes clases en función de su potencial de producción y de otros factores que afectan al valor como la forma, pendiente y accesibilidad, así como su localización.
Clase
Tipo
Secano (02) Forestal – Pastos (03 )
Superficie en hectáreas
Índice de valor relativo intratipo ( I )
Superficie en hectáreas
Índice de valor relativo intratipo ( I )
1,00 69,93 1,000 1.554,79 1,000
2,00 168,18 0,600 546,79 0,250
3,00 103,74 0,300
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
22
7.5. Coeficiente del valor por hectárea para cada clase intratipo
Fijado según establece la Norma 17 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de Febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración de los Bienes Inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial, mediante la siguiente expresión:
j
ij ij
ijiij
SII CV
j
ijS
VM
Donde:
CVij Coeficiente del valor por unidad de superficie de la clase j del tipo i. VMi Valor medio por unidad de superficie del tipo i en el municipio Iij Índice de valor relativo intratipo asignado en la Ponencia de Valoración a la clase j del tipo i. Sij Superficie total de todas las unidades inmobiliarias de la clase j del tipo i en el municipio.
Tipo Clase Valor medio por
unidad de superficie (VMi)
Índice de valor relativo intratipo
( Iij )
Superficie total ∑ Sij
∑ Iij x Sij Coeficiente del
valor por hectárea (CVij)
Secano 02
1,00
331,514
1,000
341,85 201,96
561,14 €/Ha
2,00 0,600 336,69 €/Ha
3,00 0,300 168,34 €/Ha
Forestal- Pastos 03
1,00 35,635
1,000 2.101,59 1691,52
44,27 €/Ha
2,00 0,250 11,07 €/Ha
Improductivo 04
0,00 0,00 €/Ha
Del mismo modo se calcula el valor atribuible en función de su aprovechamiento primario a las unidades inmobiliarias de suelo caracterizadas a ese respecto como de tipo 5, con las determinaciones definidas en el punto 7.3.4.3 del Anexo de Valoración, y que se recoge en la siguiente tabla:
Zona de valor
Tipo Clase Valor atribuible al
suelo tipo 5 (€/m2)
01HU Construcción 05
1,00 10,00
02DD 1,00 3,00
7.6. Valoración de recintos con aprovechamiento agroforestal
Según establece la Norma 38 de las NTGV, el valor de las unidades de acuerdo a su aprovechamiento agroforestal se obtendrá multiplicando su superficie por el coeficiente de valor por unidad de superficie correspondiente a su tipo y clase en el municipio, fijado en los puntos anteriores, y por el coeficiente de referencia al mercado establecido en capítulo V.2 de los parámetros generales de valoración aprobado por la resolución 172/2010, de 22 de febrero, mediante la siguiente fórmula:
CMAFCVSVU ijijkijk
Siendo:
VUijk Valor de la unidad inmobiliaria k, de la clase j del tipo i. Sijk Superficie la unidad inmobiliaria k
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
23
C Vij Coeficiente del valor por unidad de superficie correspondiente a la clase j del tipo i en el municipio CMAF Coeficiente de referencia al mercado para la valoración por tipo de aprovechamiento primario
El valor de las unidades inmobiliarias de suelo caracterizadas como tipo 5, según se determina en el punto 7.3.9.3 del Anexo de Valoración, ha sido obtenido a partir de valores de mercado; por lo tanto, no requiere la aplicación del coeficiente de referencia al mercado citado en el párrafo anterior.
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
24
8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE UNIDADES INMOBILIARIAS POR DERRIBO
El valor de las unidades inmobiliarias caracterizadas como unidades a derribar se obtendrá en función de lo establecido en la Norma 36 de las NTGV y mediante los módulos fijados el capítulo III “Módulos de coste del derribo” del Anexo a la Resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para el municipio de Donamaría en función de las características de las construcciones.
Características de la construcción Módulo (€/m2)
1. Construcciones aisladas de cuatro alturas o menos: 10,30
2. Construcciones aisladas de más de cuatro alturas o construcciones entre medianeras de cuatro alturas o menos 17,30
3. Construcciones entre medianeras de más de cuatro alturas: 34,60
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
25
9. CUADRO RESUMEN
Las determinaciones establecidas en presente documento quedan resumidas en la siguiente tabla, en caso de discrepancia, prevalece lo dispuesto en los puntos anteriores:
Zona
de valor
Método valoración
Construcción
Uso característico
Suelo
Módulo básico de ejecución material
€/m2
Coste proceso inmobiliario Edificabilidad media
ponderada Valor básico en
la zona €/m2
Nº de plantas
Valor de repercusión del suelo urbanizado Coste proceso inmobiliario Coste de urbanización por m2 de suelo bruto
€/m2 Uso
predominante Resto usos
Uso predominante
m2/m2
Resto de usos
m2/m2
Uso predominante
€/m2
Resto de usos €/m2
Valor del suelo libre consolidado €/m2
Uso predominante
Resto usos
01HU Aditivo 520 1,30 1,30 Residencial 0,62 0,07 65,9 B+I+Entre 102,00 38,00 10,00 1,10 1,10 30,00
02DD Aditivo 520 1,30 1,30 Diseminado 3,00 B 25,00 9,00 3,00 1,10 1,10
V Aditivo 520 1,30 1,30 Viario 3,00 3,00 1,10 1,10
001 Valores medios por tipo de aprovechamiento primario Agroforestal
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
26
10. EFECTOS DE LA REVISIÓN DE LA PONENCIA DE VALORACIÓN
Las determinaciones de esta revisión de la Ponencia de Valoración de Donamaría servirán de base para la determinación de los valores catastrales de los citados bienes con efectos del uno de enero del año siguiente al que haya sido aprobada.
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Memoria
27
11. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
A
A
I
A
A
A
B
F
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D
A
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16
375
227
490
265
151
65
173
105
2
52
51
214
204
131
23
6
166
226
332
337
339
55
3
246
99
374
203
75
34
220
342
29
164
369
8
73
2812
459
62
233
471
66
31
6
107
336
100
29
81
158
509
552
183
27
74
68
70
42
510
148
77
26
123
104
66
74
227
200
106
163
159
230220
90
232
208
193
92
16
388
192
83
311
172
48
207
97
201
176
245
24
244
66
85
229
46
480
146
297
10372 141
292
309
218
117
205
151
473
58
64
247
208
21
19
160
22
221
551
65
166
262
125
59
8
143
344
361
105
165102
73
122
10
211
24
154
494
81
20
215
293
409
291
240
249
84
10
136
468
197
137
160
19
408172
278
83
223
106
60
115
469
126
378
22
493
22
28879
557
49
57
7
224
64
104
121
209
231
125
482
3
153
169
263
273
219
241
405
143
553
30
196
355
118
281
75
72
31
35
113
475
86
451
27
61
213
498
499
453
23
317
243
91
152
228
500
290
479
281
116
267
306
399
26
188
9
25
167
129
343
271
506
226
235
407
214
269
115
63
244
217
483
334
280
92
376
27956
100
56
253
171
102
257
3
253
237
98
40
249
20
56
98
101
75
35
389
55
263
266
254
294
95
366
377
64
349
555
102
87
556
97
252
21387
14
367463
456233
371
67
1
322
225
13
9
5
264
107
505
33
452
89
278
127
76
350
86
218
34
121
338
63
145 219
273
76
236
222
406
260
17
71
72
83
124
401
283
82
56
164
177
216
195
319
282
205
351
92
255
272
200
240
21
261
356
262
142
360
238
237
106
27
228
120
284
89
251
79
210
256
118
513
259
283
71
156
450
90
341
515
248
313
363
117
110
125
94
7
128
271
41
462
454
133
353 352
7
110
2
224
387
250
20
57
229
348
486
91
316
299
272
507
149
303
179
481
14
103
90
2474
209
68
457
318
358
67
301
320
117
198
257
85
73359
199
189
5
185
78
89
321
61
58
18
258
84
88 326
13127
57
258
17
225
99
78
1
109
174
357
274
461
282
300
17881
298
132
96
112
241
30
333
14
80
270
137
26
17
13
19
302
89
92
123
79
85
93
170
94
24
88
239
96
81
89
323
112
111
559
19
25
95
87
84
91
82
260
122
221
113
124
115
26
17
18
114
86
90
136
162
254
1
77
11
21
286
55 54
80
295
186
87
45
416
3837
36
40
119
19 8
68
14
3
107
25
111
2
47
26
417
72
45
93
104
381
49
56
4
12
382418
402403
124
15
76
385
39
75
412411
10
194120
74
40
81
32
116
386
44
83
22
128118
110109
94
1
36
11141
25380
90
46
415
180
99
13
489
234 413
285
185
1514
23
32
181
82
121
5
6
398
34
49
66
20
140
392
23
9
119
26
400
176
139
64
21
27
390
42
38
7
383
396395397394393
43
5
65
524
28
67
114
520
10
53
30
7052
7978
519522
126
384
69
35
518
63
3
521
129
95
44
4
170
523
135
108
47
29
179
28
130
37
31
8
13
33
16
50
33
96
51
0 300 600 900 1.200 1.500
1:30.000
Metros
Leyenda
Parcelas
Subparcelario
Parcelario
Zonas de valor
02DD
PONENCIA DE VALORACIÓNDocumentación gráfica
DONAMARÍAZona de valor 02DDp02
PONENCIA DE VALORACIÓN Donamaría
Anexo de Valoración
(Revisión Nº 3)
APROBACIÓN:
Aprobada por Resolución: ….…./…….….…. de
fecha:
Publicada en:
BON Nº …………. de ……../..….../………….….
Entrada en vigor: Desde el día siguiente de la finalización del plazo de 20 días
naturales de exposición pública. (Art. 36.7 de la Ley Foral 12/2006,
de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los
Catastros de Navarra)
REGISTRO:
Registrada con Nº: ……..…./…………..………..
Nº Páginas de la Ponencia de Valoración: ……
TRAMITACIÓN MUNICIPAL:
Fecha de acuerdo de inicio:
Publicación del Proyecto:
BON Nº …………. de ……../..….../………….….
DILIGENCIADO:
Diligencia para hacer constar que la
Comisión Mixta en sesión de fecha
….. del ….. de ……….. acordó fijar
este documento (numerado
del….al….. ambos inclusive) como
contenido definitivo del proyecto de
Ponencia de Valoración de
.
El/la secretario/a de la Comisión Mixta:
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
1
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
2
ÍNDICE 1. CARACTERIZACION DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS .............................................................. 4
1.1. Usos de las unidades inmobiliarias por zona de valor ................................................................ 4
1.2. Antigüedad de las unidades inmobiliarias por zona de valor ....................................................... 4
1.2.1. Zonas de valor de uso predominante residencial.................................................................... 5
1.3. Categoría de las unidades inmobiliarias por zona de valor ......................................................... 5
1.3.1. Zonas de valor de uso predominante residencial.................................................................... 5
1.4. Superficie de las unidades inmobiliarias por zona de valor ......................................................... 6
1.4.1. Zonas de valor de uso predominante residencial.................................................................... 6
2. MUESTRA DE MERCADO .................................................................................................................. 7
2.1. Muestra de mercado de compraventas de construcciones y suelos por zona de valor .............. 7
2.1.1. Zona de valor 01HU ................................................................................................................ 7
2.1.1.1. Muestra de mercado de unifamiliares ..................................................................................... 7
2.1.1.2. Muestra de mercado de pisos ................................................................................................. 7
2.1.1.3. Muestra de mercado de suelos ............................................................................................... 7
2.1.2. Coeficientes de actualización de las muestras de mercado ................................................... 7
2.2. Muestra de mercado de compraventas de suelos con rendimientos agrícolas por tipo y clase .. 8
3. PARCELA TIPO ................................................................................................................................. 10
3.1. Zona de valor 01HU .................................................................................................................. 10
3.1.1. Análisis del mercado de suelos ............................................................................................. 10
3.2. Zona de valor 02DD .................................................................................................................. 12
3.2.1. Análisis de mercado de casa de campo con uso residencial ................................................ 12
4. ANALISIS DE COSTES ..................................................................................................................... 14
4.1. Costes de ejecución material de los usos analizados a los precios de mercado ...................... 14
4.1.1. Zona de valor 01HU .............................................................................................................. 14
4.1.2. Zona de valor 02DD .............................................................................................................. 17
4.2. Costes de mercado del proceso inmobiliario del suelo y la construcción .................................. 19
4.2.1. Zonas de valor 01HU y 02DD ............................................................................................... 19
4.3. Costes de mercado de la urbanización ..................................................................................... 20
4.3.1. Zonas de valor 01HU ............................................................................................................ 20
5. VALORACION DEL SUELO .............................................................................................................. 24
5.1. Determinación del valor básico de repercusión del suelo urbanizado para los distintos usos constructivos del mismo por zona de valor............................................................................................. 24
5.2. Cálculo y justificación de los coeficientes correctores de los valores básicos de repercusión del suelo urbanizado con rendimientos edificatorios .................................................................................... 25
5.2.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso ..................................................... 25
5.2.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa .................................................... 26
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
3
5.3. Determinación del valor de la unidad inmobiliaria de suelo con rendimientos edificatorios no consolidados y sin urbanizar .................................................................................................................. 27
5.4. Determinación del valor del suelo no consolidado urbanizado en las unidades inmobiliarias sin consolidar o parcialmente consolidadas ................................................................................................. 28
5.5. Determinación del valor del suelo consolidado en las unidades inmobiliarias de construcción 29
5.6. Determinación del suelo consolidado urbanizado sin rendimientos edificatorios ...................... 29
5.6.1. Cálculo del valor del suelo consolidado urbanizado sin rendimientos edificatorios .............. 30
5.7. Valoración del suelo con rendimientos agrícolas por método de valores medios ..................... 30
6. VALOR CATASTRAL ......................................................................................................................... 32
6.1. Determinación del valor catastral de los bienes inmuebles ....................................................... 32
6.2. Determinación y justificación de los coeficientes correctores del valor catastral....................... 32
6.3. Análisis estadístico del valor catastral con la muestra de mercado por cada zona de valor ..... 33
6.3.1. Zona de valor 01HU .............................................................................................................. 33
6.3.1.1. Parcela tipo. Comparación de valores de unifamiliares ........................................................ 33
6.3.1.2. Parcela tipo. Comparación de valores de pisos .................................................................... 34
6.3.1.3. Parcela tipo. Comparación de valores de suelos .................................................................. 34
6.3.2. Zonas con aprovechamiento agroforestal ............................................................................. 35
6.3.2.1. Tipo regadío (01), secano (02) y forestal-pastos (03) ........................................................... 35
6.3.2.2. Tipo improductivo (04) .......................................................................................................... 36
6.3.2.3. Tipo construcción (05)........................................................................................................... 36
7. VALOR-TIPO DE LAS CONSTRUCCIONES DEL SISTEMA DE CARACTERIZACIÓN LINEAL ..... 37
7.1. Ámbito de aplicación ................................................................................................................. 37
7.2. Coste de construcción por metro lineal de conducciones de gas .............................................. 37
7.3. Coste de construcción por metro lineal de líneas eléctricas...................................................... 38
7.4. Coste de construcción por metro lineal de oleoducto ................................................................ 38
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
4
1. CARACTERIZACION DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS
Para un correcto conocimiento de la situación inmobiliaria del municipio de Donamaría, es necesario analizar los datos catastrales más relevantes de las unidades inmobiliarias incluidas en cada una de las zonas de valor definidas por el presente documento y recogidas en el Registro de la Riqueza Territorial.
De entre los datos que caracterizan a las construcciones, recogidos en el artículo 17.3.b del decreto foral 100/2008, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la ley foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastro de Navarra, en adelante Reglamento, se estiman más relevantes para su análisis las características de uso, superficie, categoría de valor tipo y antigüedad de las unidades inmobiliarias.
1.1. Usos de las unidades inmobiliarias por zona de valor
Se analizan por zonas de valor las unidades inmobiliarias que constan en el Catastro de Donamaría con diferenciación de usos y las plantas en las que se encuentran ubicadas, cuando se precisa. La identificación se realiza de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones” de la resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en adelante parámetros generales de valoración.
Uso Planta Zona de Valor Total
unidades 01HU 02DD
Residencial
Unifamiliar 151 33 184
Pisos 52 4 56
VP
Almacén
Pl. Baja 257 200 457
Entreplanta
Pl. Elevadas 108 56 164
Comercial
Pl. Baja 2 2
Entreplanta
Pl. Elevadas
Administrativo
Pl. Baja
Entreplanta 1 1
Pl. Elevadas
Hostelería
Pl. Baja 6 2 8
Entreplanta
Pl. Elevadas
Docentes
Pl. Baja
Entreplanta
Pl. Elevadas
Públicos
Pl. Baja 1 2 3
Entreplanta
Pl. Elevadas 1 1
Trasteros
Sótano
Pl baja 1 1 2
Pl. Elevadas 4 4
Garajes Pl Baja 21 2 23
Sótano 1 1 2
Suelos 47 53 100
Resto de usos 191 55 246
Total unidades 844 409 1.253
1.2. Antigüedad de las unidades inmobiliarias por zona de valor
Se analiza la antigüedad por tramos y zona de valor de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro de Donamaría de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
5
de las construcciones” de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales industriales.
1.2.1. Zonas de valor de uso predominante residencial
Zona de Valor
Antigüedad pisos en años
mayor 90
de 90 a 80 de 80 a 70 de 70 a 60 de 60 a 50 de 50 a 40 de 40 a 30 de 30 a 20 de 20 a 10 menor
10 01HU
0 0 0 9 7 0 7 18 5 6
0% 0% 0% 17% 13% 0% 13% 35% 10% 12%
02DD
0 0 0 0 2 0 0 0 0 2
0% 0% 0% 0% 50% 0% 0% 0% 0% 50%
TOTAL
0 0 0 9 9 0 7 18 5 8
0% 0% 0% 16% 16% 0% 13% 32% 9% 14%
Zona de Valor
Antigüedad unifamiliares en años
mayor 90
de 90 a 80 de 80 a 70 de 70 a 60 de 60 a 50 de 50 a 40 de 40 a 30 de 30 a 20 de 20 a 10 menor
10 01HU
39 0 9 24 12 5 1 13 32 16
26% 0% 6% 16% 8% 3% 1% 9% 21% 11%
02DD
8 0 0 3 4 0 0 1 7 10
24% 0% 0% 9% 12% 0% 0% 3% 21% 30%
TOTAL
47 0 9 27 16 5 1 14 39 26
26% 0% 5% 15% 9% 3% 1% 8% 21% 14%
1.3. Categoría de las unidades inmobiliarias por zona de valor
Se analiza la categoría constructiva por zonas de valor de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro de Donamaría de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones” de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales industriales.
1.3.1. Zonas de valor de uso predominante residencial
Zona de Valor Categoría pisos
1 2 3 4 5 6
01HU
0 5 41 6 0 0 0% 10% 79% 12% 0% 0%
02DD
0 2 1 1 0 0 0% 50% 25% 25% 0% 0%
TOTAL
0 7 42 7 0 0
0% 13% 75% 13% 0% 0%
Zona de Valor Categoría viviendas unifamiliares
1 2 3 4 5 6
01HU
0 15 70 30 36 0 0% 10% 46% 20% 24% 0%
02DD
0 7 14 4 6 2 0% 21% 42% 12% 18% 6%
TOTAL
0 22 84 34 42 2
0% 12% 46% 18% 23% 1%
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
6
1.4. Superficie de las unidades inmobiliarias por zona de valor
Se analiza la superficie construida con comunes de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro de Donamaría de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones” de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales industriales.
1.4.1. Zonas de valor de uso predominante residencial
Zona de Valor
Superficie construida privada pisos en metros cuadrados
menor 40
de 40 a 60 de 60 a 80 de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a 300 mayor
300 01HU
0 2 5 7 11 18 5 3 1 0
0% 4% 10% 13% 21% 35% 10% 6% 2% 0% 02DD
0 0 0 0 0 0 0 1 3 0
0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 25% 75% 0%
TOTAL
0 2 5 7 11 18 5 4 4 0
0% 4% 9% 13% 20% 32% 9% 7% 7% 0%
Zona de Valor
Superficie construida privada viviendas unifamiliares en metros cuadrados
menor 40
de 40 a 60 de 60 a 80 de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a 300 mayor
300 01HU
4 2 8 10 14 26 13 32 34 8
3% 1% 5% 7% 9% 17% 9% 21% 23% 5% 02DD
1 1 0 0 2 7 4 6 7 5
3% 3% 0% 0% 6% 21% 12% 18% 21% 15%
TOTAL
5 3 8 10 16 33 17 38 41 13
3% 2% 4% 5% 9% 18% 9% 21% 22% 7%
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
7
2. MUESTRA DE MERCADO
2.1. Muestra de mercado de compraventas de construcciones y suelos por zona de valor
2.1.1. Zona de valor 01HU
2.1.1.1. Muestra de mercado de unifamiliares
La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores y características:
Unifamiliares
Código de identificación
Superficie y tipologías Año de
construcción Añ
o de
re
form
a
Tipo
de
refo
rma
Año estimado
Valor declarado
Año muestra
Fuente muestra
Valor declarado actualizado Parcela
Vivienda Tipo Categoría
Útil Construida
08100001 510,67 162,48 186,85 Aislada Media 2.005 2.005 300.506,00 € 2.008 TPAJD 174.233,38 €
08100005 283,00 91,30 105,00 Aislada Modesta 1.800 1.924 73.000,00 € 2.017 TPAJD 73.000,00 €
08100030 339,95 160,02 184,02 Aislada Media 2.005 2.005 246.415,00 € 2.007 TPAJD 139.495,53 €
08100031 340,08 160,02 184,02 Aislada Media 2.005 2.005 246.414,00 € 2.007 TPAJD 139.494,97 €
08100042 725,00 218,61 251,40 Aislada Media 1.995 1.995 258.500,00 € 2.011 TPAJD 192.479,10 €
08100049 2.961,80 161,74 186,00 Aislada Económ. 1.800 2.014 Mínima 1.924 183.000,00 € 2.013 TPAJD 178.809,30 €
Medias 860,08 159,03 182,88 Aislada Media 1.935 1.976 217.972,50 € 2.011 TPAJD 149.585,38 €
2.1.1.2. Muestra de mercado de pisos
La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores y características:
Pisos
Código de identificación
Superficie y tipologías
Año
de
cons
trucc
ión
Año
de
refo
rma
Tipo
de
refo
rma
Año
estim
ado
Plan
ta
Asce
nsor
Nº
apar
cam
ient
os
Tras
tero
m
2 Valor declarado
Año muestra
Fuente muestra
Valor declarado
actualizado Superficie m2
Tipo Útil Privada Cons
08100038 57,76 67,00 74,20 Media 1.800 1994 Total 1.994 2º No 96.000,00 € 2.009 TPAJD 61.843,20 €
08100055 93,28 108,20 108,20 Buena 2.009 2.009 Bajo No 1 12,50 136.363,64 € 2.015 TPAJD 141.613,64 €
08100056 93,28 108,20 108,20 Buena 2.009 2.009 Bajo No 1 12,50 240.404,84 € 2.009 TPAJD 154.868,80 €
Medias 81,44 94,47 96,87 Buena 1.939 2.004 Bajo No 1 8,33 157.589,49 € 2.011 TPAJD 119.441,88 €
2.1.1.3. Muestra de mercado de suelos
La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores y características:
Suelos
Código de identificación
Superficie parcela
Nº plantas
Superficies edificables
Carga Valor
declarado Año
muestra Fuente muestra
Valor declarado actualizado
P.baja Pl. Elevadas
m2 Uso m2 Uso
08100029 340,00 m2 2,50 255,00 Baja 85,00 Vivienda 38.000,00 € 2.015 TPAJD 39.463,00 €
Medias 988,15 m2 2,50 690,80 Baja 230,27 Vivienda 85.111,33 € 2.011 TPAJD 58.016,57 €
2.1.2. Coeficientes de actualización de las muestras de mercado
La muestra de mercado de Donamaría está elaborada con datos facilitados por la Hacienda Tributaria de Navarra sobre valores declarados en las transmisiones realizadas entre los años 2004 y 2017 por compraventa de bienes inmuebles ubicados en su término municipal.
Para poder ser tenidos en cuenta de manera correcta, estos valores declarados deben de ser actualizados en función de la evolución del mercado inmobiliario para cuyo análisis se ha utilizado como principal fuente
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
8
de información el Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística para la Comunidad Foral de Navarra, así como otros datos propios de la Hacienda Tributaria de Navarra e informes y estudios sobre la situación y estimación de la evolución del mercado inmobiliario, dando lugar a los coeficientes que se recogen en la siguiente tabla:
Año de venta Coeficiente de actualización
2.004 0,7862
2.005 0,6939
2.006 0,5791
2.007 0,5661
2.008 0,5798
2.009 0,6442
2.010 0,6875
2.011 0,7446
2.012 0,8661
2.013 0,9771
2.014 1,0448
2.015 1,0385
2.016 1,0214
2.017 1,0000
2.018 1,0000
2.2. Muestra de mercado de compraventas de suelos con rendimientos agrícolas por tipo y clase
La muestra de mercado obtenida con aprovechamiento agroforestal de Donamaría, presenta los siguientes valores y características por tipo y clase:
Código de identificación Superficie declarada
Tipo Clase Cultivo Valor declarado Año
muestra Fuente
muestra
08100060 1.247,35 2 1,00 Alamedas 500,00 2015 TPAJD
08100061 1.203,39 2 1,00 Prado 500,00 2015 TPAJD
Medias 1.225,37 2 1,00 Alamedas 500,00 2015 TPAJD
08100066 6.171,38 2 2,00 Prado 60.000,00 2006 TPAJD
08100089 7.454,48 2 2,00 Prado 108.182,18 2008 TPAJD
08100092 1.117,76 2 2,00 Prado 15.000,00 2009 TPAJD
08100093 561,10 2 2,00 Prado 5.060,00 2008 TPAJD
08100101 2.614,81 2 2,00 Prado 10.000,00 2010 TPAJD
08100103 2.622,43 2 2,00 Prado 10.000,00 2010 TPAJD
Medias 3.423,66 2 2,00 Prado 34.707,03 2009 TPAJD
08100065 1.713,24 2 3,00 Prado 4.207,08 2008 TPAJD
08100098 922,44 2 3,00 Frutales Diversos 762,00 2008 TPAJD
08100123 1.429,69 2 3,00 Pastizal 8.592,00 2008 TPAJD
Medias 1.355,12 2 3,00 Prado 4.520,36 2008 TPAJD
08100132 2.305,00 3 1,00 Pinar 6.010,12 2009 TPAJD
08100080 11.706,65 3 1,00 Arbolado Diverso 3.500,00 2011 TPAJD
08100112 14.877,00 3 1,00 Casta\Al 5.092,00 2007 TPAJD
08100116 20.794,28 3 1,00 Robledal 7.000,00 2008 TPAJD
08100119 29.197,13 3 1,00 Hayedo 10.000,00 2009 TPAJD
08100120 12.504,67 3 1,00 Pastizal 3.000,00 2008 TPAJD
08100128 258,39 3 1,00 Pastos 5.000,00 2013 TPAJD
08100131 10.490,03 3 1,00 Casta\Al 4.000,00 2009 TPAJD
Medias 12.766,64 3 1,00 Casta\Al 5.450,27 2009 TPAJD
08100104 7.385,30 3 2,00 Pastizal 8.740,00 2009 TPAJD
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
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Código de identificación Superficie declarada
Tipo Clase Cultivo Valor declarado Año
muestra Fuente
muestra
08100109 2.720,55 3 2,00 Pastos 2.404,05 2008 TPAJD
08100064 11.694,52 3 2,00 Pastos 927,00 2008 TPAJD
08100117 5.946,79 3 2,00 Pastizal 3.432,98 2011 TPAJD
Medias 6.936,79 3 2,00 Pastos 3.876,01 2009 TPAJD
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
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3. PARCELA TIPO
Para la definición de la parcela tipo de cada zona de valor, según establece la Norma 19 de las NTGV, se analizan los datos catastrales y los de la muestra de mercado de las parcelas o unidades inmobiliarias de las mismas.
3.1. Zona de valor 01HU
3.1.1. Análisis del mercado de suelos
La parcela media de las muestras de mercado tiene en cuenta los datos literales establecidos en el sistema general de caracterización de las unidades inmobiliarias constituidas por construcción y recogidos en el artículo 17.3.b del Reglamento. Considerándose, de entre dichas características, más relevantes las de superficie de los recintos y de las unidades inmobiliarias por usos, los coeficientes de tipo valorativo, tabla 10 a. “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones”, antigüedad, tabla 13. “Coeficientes de antigüedad para el sistema general de construcciones, conservación y superficie. Todos los coeficientes se recogen en los parámetros generales de valoración y la Norma 25 de las NTGV.
Unifamiliares
Código de identificación
Superficies Coeficientes Valor declarado
actualizado Parcela Vivienda Almacén
PB Almacén
PE Tipo Antigüedad Conservación Superficie
08100001 510,67 186,85 70,53 1,16 0,6975 1,00 1,02 174.233,38 €
08100005 283,00 105,00 119,00 105,00 0,79 0,3100 0,90 1,06 73.000,00 €
08100030 339,95 184,02 49,73 1,16 0,6975 1,00 1,02 139.495,53 €
08100031 340,08 184,02 49,73 1,16 0,6975 1,00 1,02 139.494,97 €
08100042 725,00 251,40 143,20 1,16 0,6142 1,00 0,98 192.479,10 €
08100049 2.961,80 186,00 197,00 186,00 0,94 0,3100 0,90 1,02 178.809,30 €
Medias 860,08 182,88 104,87 48,50 1,06 0,5545 0,97 1,02 149.585,38 €
El método a utilizar, en la obtención del valor de repercusión del suelo de la unidad inmobiliaria media de la muestra para el uso vivienda, consistirá en fijar el coste de ejecución correspondiente a la parcela tipo adoptada para obtener el módulo de construcción aplicable, dicho módulo tendrá en cuenta el tipo valorativo de vivienda de la parcela tipo adoptada. Una vez obtenido el módulo se establecen los costes de ejecución material de la parcela media de la muestra considerando que esta edificación no estaba sujeta al nuevo código técnico de la construcción actualmente vigente. La relación entre los valores de repercusión del suelo por usos de la zona de valoración se fija en la proporción entre los costes de ejecución material de los distintos usos.
Fijados los costes de la construcción y costes del proceso inmobiliario, con las características de la parcela media de la muestra se establece el valor de repercusión de la zona de valor por el método residual, según la siguiente formulación:
Siendo: VRi10 Valor Básico de Repercusión por metro cuadrado del suelo del uso predominante en la zona de valor i VMi0 Valor de mercado global de la parcela tipo de la zona de valor i VACij0 Valor actual del total de superficie construida del uso j en la parcela-tipo de la zona de valor i ksij Coeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo para el uso j en el la zona de valor i SUIv Superficie de la unidad inmobiliaria de vivienda de la parcela tipo. SUIb Superficie de las unidades inmobiliarias de resto de usos de la parcela tipo. C24 Coeficiente corrector del valor de repercusión según la Norma 25 EMb Coste de ejecución material del almacén en planta baja de la parcela tipo
%))/(())/(24(
0
10
SLCqqEESNCkEMvEMbSUIcSUI
VACVM
VRvbbvsbv
j
iji
i
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
11
EMv Coste de ejecución material de la vivienda en la parcela tipo SNC Superficie no consolidada en el recinto en el que se ubica la U.I. Ev Edificabilidad para el uso vivienda del recinto Eb Edificabilidad para el resto de usos del recinto qv Coeficiente de caracterización de la vivienda derivado de la tabla 10a de los parámetros generales de valoración qb Coeficiente de caracterización del almacén derivado de la tabla 10a de los parámetros generales de valoración SLC Superficie libre consolidada en el recinto en el que se ubica la U.I. % Porcentaje del valor de repercusión correspondiente al suelo libre consolidado.
Características del bien inmobiliario medio de la muestra
Superficie Coeficiente valor tipo
medio
Año construcción
Coste ejecución material estimado
(Em)
Coste proceso inmobiliario de la construcción
(Kc)
Correctores de la construcción
Coste proceso
inmobiliario del suelo
(Ks)
Correctores del valor de repercusión
Valor medio estimado
Valor de repercusión del suelo por m2
construido Parcela Vivienda
Almacén PB
Almacén PE
Antigüedad Conservación Superficie Planta
860,08 182,88 104,87 48,50 1,06 1.986 507,10 1,30 0,5545 0,97 1,10 1,02 1,00 149.585,38 € 154,89 €/m2
De la aplicación del valor de repercusión del suelo de 154,89 €/m2 sobre las unidades inmobiliarias que componen la muestra y comparado dicho valor con el declarado y el valor catastral actual, se obtiene la distribución de valores recogida en el siguiente gráfico:
El artículo 22.1 de la LFRRTCN establece que para determinar el valor registral de los bienes inmuebles se tomará como referencia su valor de mercado, sin que aquél pueda exceder de éste; por lo tanto, para que los nuevos valores catastrales no excedan del valor declarado, se procede a su corrección mediante la reducción del mismo en 1,71 veces la desviación típica entre la media del valor declarado y el valor aditivo obtenido con las características del cuadro anterior.
Con las características estimadas para la obtención del valor de repercusión del suelo de la parcela media de la muestra y el nuevo valor medio obtenido según el método descrito en el punto anterior se establece la siguiente tabla:
Características de la muestra, media de catastro y parcela tipo
Parcela media de la muestra
Parcela media de catastro
Parcela tipo adoptada
Vivienda Almacén PB Almacén PE
Superficie parcela 860,08 m2 689,14 m2 689,00 m2
Superficie construida
Vivienda 182,88 m2 196,76 m2 197,00 m2
Almacén PB 104,87 m2 110,21 m2 110,00 m2
Almacén PE 48,50 m2 69,28 m2 69,00 m2
Coeficiente de valor tipo medio 1,06 1,06 1,10 0,42 0,42
Año de construcción 1.986 1.983 2.019 2.019 2.019
Edificabilidad real Vivienda 0,21 m2/m2 0,29 m2/m2 0,28 m2/m2
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000
Valo
r €
Valor declarado
Valor declarado
Valor catastralnuevoValor catastralactual
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
12
Características de la muestra, media de catastro y parcela tipo
Parcela media de la muestra
Parcela media de catastro
Parcela tipo adoptada
Vivienda Almacén PB Almacén PE
Otros usos 0,18 m2/m2 0,26 m2/m2 0,26 m2/m2
Edificabilidad ponencia Vivienda 0,43 m2/m2 0,62 m2/m2 0,62 m2/m2
Otros usos 0,05 m2/m2 0,07 m2/m2 0,07 m2/m2
Coste ejecución material estimado (Em)
Vivienda 507,10 €/m2 507,10 €/m2 572,00 €/m2
Almacén PB 193,62 €/m2 193,27 €/m2 218,00 €/m2
Almacén PE 193,62 €/m2 193,27 €/m2 218,00 €/m2
Coste proceso inmobiliario de la construcción (Kc) 1,30 1,30 1,30 1,30 1,30
Correctores de la construcción
Antigüedad 0,5545 0,5353 1,0000 1,0000 1,0000
Conservación 0,97 0,96 1,00 1,00 1,00
Coste proceso inmobiliario del suelo (Ks) 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10
Correctores del valor de repercusión
Superficie 1,02 1,01 1,01 1,00 1,00
Planta 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Correctores del valor de venta
Apreciación económica
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Depreciación funcional 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Interior/exterior 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Valor medio estimado 127.813,17 € 134.397,24 € 176.401,00 € 40.010,00 € 25.096,00 €
Valor suelo sin consolidar 7.555,68 € 9.479,60 € 9.494,38 €
Valor suelo libre consolidado 7.091,57 € 5.089,15 € 4.988,36 €
Valor por m2 construido 380,12 € 357,20 € 642,31 €
Valor de repercusión del suelo 102,18 €/m2 102,00 €/m2 102,00 €/m2 38,00 €/m2
El valor estimado para la vivienda de nueva construcción en la parcela tipo es de 985,00 €/m2 de superficie útil, lo que representa un valor de 857,00 €/m2 de superficie construida, sin suelo libre consolidado o suelo sin consolidar.
El valor estimado para los locales en planta baja es de 325,00 €/m2 de superficie construida.
3.2. Zona de valor 02DD
3.2.1. Análisis de mercado de casa de campo con uso residencial
No pudiendo contar con muestras de mercado, debido al escaso número de construcciones en suelo no urbanizable, se establece el valor de repercusión por comparación con el asignado a la zona de valor con uso de vivienda que presenta una menor cuantía, 60 €/m2 de la zona de valor 01HU, fijándose una proporción del 25 % con respecto al citado valor de repercusión.
Características de la parcela tipo Parcela tipo adoptada
Vivienda Almacén PB
Superficie parcela 399,00 m2
Superficie construida Vivienda 221,00 m2
Almacén PB 101,00 m2
Coeficiente de valor tipo medio 1,10 0,42
Año de construcción 2.018 2.018
Edificabilidad real Vivienda 0,55 m2/m2
Otros usos 0,25 m2/m2
Edificabilidad ponencia Vivienda 0,00 m2/m2
Otros usos 0,00 m2/m2
Coste ejecución material estimado (Em)
Vivienda 572,00 €/m2
Porche 218,00 €/m2
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
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Características de la parcela tipo Parcela tipo adoptada
Vivienda Almacén PB
Coste proceso inmobiliario de la construcción (Kc) 1,30 1,30
Correctores de la construcción Antigüedad 1,0000 1,0000
Conservación 1,00 1,00
Coste proceso inmobiliario del suelo (Ks) 1,10 1,10
Correctores del valor de repercusión
Superficie 1,00 1,00
Planta 1,00 1,00
Correctores del valor de venta
Apreciación económica 1,00 1,00
Depreciación funcional 1,00 1,00
Interior/Exterior 1,00 1,00
Valor medio estimado 170.961,00 € 29.874,00 €
Valor suelo libre consolidado 798,00
Valor por m2 construido 623,71 €/m2
Valor de repercusión del suelo 25,00 €/m2 9,00 €/m2
El valor estimado para la casa de campo de nueva construcción en la parcela tipo es de 887,00 €/m2 de superficie útil, lo que representa un valor de 771,00 €/m2 de superficie construida, sin suelo libre consolidado.
El valor estimado para los locales en planta baja es de 293,00 €/m2 de superficie construida, sin suelo libre consolidado.
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
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4. ANALISIS DE COSTES
4.1. Costes de ejecución material de los usos analizados a los precios de mercado
4.1.1. Zona de valor 01HU
El coste de ejecución material con código técnico estimado para la vivienda que se desarrolle en esta zona de valor es de 572,00 €/m2, de acuerdo con el tipo de vivienda cuyas características se expresan a continuación:
Superficie cocina 15,30 m2
Superficie 2 baños 4,95 m2
Superficie aseo 3,00 m2
Superficie útil 166,54 m2
Fachada a calle 83,27 ml
Tabicón distribuciones 163,64 ml
Tabique distribuciones 28,71 ml
Superficie construida 197,00 m2
Carpintería exterior 30,14 m2
Carpintería interior 16,15 m2
Superficie parcela 689,00 m2
Altura edificación B+1+Entr
Altura de plantas 2,60 + 0,30
El coste de ejecución material por metro cuadrado construido del uso residencial de acuerdo a las cuantías y calidades que a continuación se describen es el siguiente:
Análisis de valoración de vivienda unifamiliar tipo medio por m2 construido de la misma Aislado 197,00 m2
Capítulo Descripción de la unidad Uni. Cua. m2 Prec.uni. Coste m2 %
Cimentación Excavación de zanjas y zapatas cimentación m3 0,13605 16,85 € 2,29 € 0,401
terreno Hormigón de limpieza H-125 en zapatas cimentación m3 0,03500 71,51 € 2,50 € 0,438
2 Kg/cm2 Hormigón armado HA-25/P/30/IIa en zapatas cimentación m3 0,06442 94,01 € 6,06 € 1,059
Hormi. limpi. Hormigón armado HA-25/30/IIa en zanjas cimentación perímetro m3 0,03663 148,07 € 5,42 € 0,948
0,50 ml Total capítulo cimentación por m2 construido 16,28 € 2,845
Saneamiento Excavación en zanjas saneamiento terreno duro m3 0,02008 29,61 € 0,59 € 0,104
Sótano o SS. Tubería PVC D=160 red saneamiento enterrado ml 0,01902 22,87 € 0,44 € 0,076
Tubería PVC D=110 red saneamiento enterrado ml 0,09073 18,79 € 1,70 € 0,298
Planta baja Tubería PVC D=90 red saneamiento enterrado ml 0,01574 17,47 € 0,27 € 0,048
1 Arqueta 50x50 tapa y marco metálicos ud 0,00651 160,12 € 1,04 € 0,182
Plantas vivi. Arqueta 40x40 tapa y marco aluminio ud 0,01520 183,14 € 2,78 € 0,487
2 Total capítulo saneamiento por m2 construido 6,84 € 1,195
Acometidas Acometida de saneamiento D=200 mm. fecales (15 m.) ml 0,02188 130,39 € 2,85 € 0,499
Acometida de saneamiento D=200 mm. pluviales (15 m.) ml 0,02188 130,39 € 2,85 € 0,499
Acometida de agua 1", derechos de acometida y excavación ud 0,00326 1.287,84 € 4,19 € 0,733
Derechos de acometida de energía eléctrica kw 0,01792 22,96 € 0,41 € 0,072
Acometida a vivienda unifamiliar zanja 40x100, 1 tubo PVC rígido D= 110 mm ml 0,04886 23,97 € 1,17 € 0,205
Línea repartidora energía eléctrica 2x16+16 mm2 ml 0,08143 9,30 € 0,76 € 0,132
Total capítulo acometidas por m2 construido 12,24 € 2,140
Estructura Muretes perimetrales hormigón armado 0'50x0'30 m. m3 0,01835 259,45 € 4,76 € 0,832
Hierro en total de la estructura 1 m2 construido kg 9,0050 0,78 € 7,02 € 1,227
Planta baja Hormigón HA-25/P/20/IIa en total de la estructura 1 m2 construido m3 0,16127 54,51 € 8,79 € 1,537
1 Forjado de viguetas y bovedillas de hormigón m2 0,84097 10,88 € 9,15 € 1,600
Plantas vivi. Mallazo 20/30/5 por 1 m2 estructura m2 1,10000 0,78 € 0,86 € 0,150
1 Encofrados y apuntalamientos de estructura m2 0,68400 6,44 € 4,40 € 0,770
Entrecubierta Mano de obra estructura 1 m2 construido m2 1,00000 25,31 € 25,31 € 4,425
1 Control del hormigón y acero 1 m2 construido ud 1,00000 0,52 € 0,52 € 0,091
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
15
Total capítulo estructura por m2 construido 60,81 € 10,631
3 Alturas Cubierta de teja de cemento sobre faldones m2 0,40000 32,03 € 12,81 € 2,240
100,00 % Limahoya en chapa de zinc ml 0,02908 34,21 € 0,99 € 0,174
inclinada Canalón de PVC ml 0,15998 26,91 € 4,30 € 0,753
2 Alturas Bajante de PVC D=83 mmm ml 0,11999 22,20 € 2,66 € 0,466
Alero completo incluso estructura y cubrición m2 0,14398 134,35 € 19,34 € 3,382
Total capítulo cubierta por m2 construido 40,12 € 7,014
Conductos Chimenea remate de conductos en cubierta ud 0,02030 388,21 € 7,88 € 1,378
ventilación Conducto ventilación chapa galvanizada D=200mm en baños ml 0,08934 13,06 € 1,17 € 0,204
Conducto ventilación chapa galvanizada D=200mm en cocina ml 0,03959 13,06 € 0,52 € 0,090
Extractor tubular para conductos Mod. TLINE-125, caudal 190 m3/hr, ud 0,02030 111,41 € 2,26 € 0,395
Conducto ventilación chapa galvanizada D=200mm campana cocina ml 0,04975 13,06 € 0,65 € 0,114
Boca de extracción higrorregulable en baños y cocina, con compuerta de regulación ml 0,02030 19,61 € 0,40 € 0,070
Entrada de aire autorregulable en muro de fachada. ud 0,03046 19,61 € 0,60 € 0,104
Extracción autorregulable en dormitorios y salón. ud 0,05076 16,85 € 0,86 € 0,150
Total capítulo de conductos de ventilación forzada por m2 construido 14,33 € 2,505
Tabiquerías Fachada calle 1/2 asta caravista 5 Klinquer ,incluso manchado m2 1,10501 69,98 € 77,33 € 13,519
Armadura prefabricada plana en forma de cercha en tendeles de ladrillo, tipo "Murfor" ml 2,40891 2,67 € 6,42 € 1,123
Impermeabilización de arranque de muros, con desarrollo de 30 cm.lámina asf. ml 0,42270 4,62 € 1,95 € 0,342
Coef. Facha. Tabique de fachada calle m2 0,98996 16,26 € 16,10 € 2,814
0,5 Cabezal de ventanas y balcones ml 0,12106 18,16 € 2,20 € 0,384
ml/m2 sum Alfeizar de huecos de fachada de hormigón prefabricado ml 0,10037 19,97 € 2,00 € 0,350
Coef. Ventil. Medianil 1/2 asta ladr. H.d.. m2 0,07292 22,27 € 1,62 € 0,284
0,181 Tabicón distribuciones m2 0,67435 21,33 € 14,38 € 2,515
m2/m2 sum Tabique en distribuciones m2 0,24332 16,26 € 3,96 € 0,692
Total capítulo tabiquerías por m2 construido 125,97 € 22,023
Revestimientos Enfoscado yeso a buenavista en paredes m2 1,84623 9,52 € 17,58 € 3,073
Enfoscado yeso a buenavista en techos m2 0,59560 10,16 € 6,05 € 1,058
Falso techo de escayola en baño y aseo m2 0,20969 15,70 € 3,29 € 0,576
Alicatado de azulejo en cocina y baños (6,61 Euros/m2 compra) m2 0,47810 24,02 € 11,48 € 2,007
Total capítulo de revestimientos por m2 construido 38,41 € 6,714
Aislamientos Aislamiento cámaras de fachadas poliuretano 5 cm. D=35 Kg/m3 m2 1,03392 6,72 € 6,95 € 1,215
Aislamiento forjado cubierta manta IBR 100 mm m2 0,54398 4,48 € 2,44 € 0,426
Aislamiento puentes térmicos vidrio celular 2 cm. m2 0,08877 14,34 € 1,27 € 0,223
Aislamiento acústico a ruidos de impacto y aéreo con lámina acústica de bajantes ml 0,07107 13,71 € 0,97 € 0,170
Total capítulo de aislamiento por m2 construido 11,64 € 2,035
Solados Pavimento de gres en cocina y baños (7,50 Euros/m2 compra) m2 0,14317 31,09 € 4,45 € 0,778
Pavimento parquet flotante Pergo DOMESTIC PLUS, incluso solera mortero m2 0,70223 31,02 € 21,79 € 3,809
Rodapié 7x1 cm DM chapeado y barnizado en paso, estar y dormitorios ml 0,69996 3,71 € 2,60 € 0,454
Gradas de roble sobre peldañeado de obra ml 0,14619 61,66 € 9,01 € 1,576
Zanquín madera roble en gradas ud 0,16244 4,51 € 0,73 € 0,128
Total capítulo de solados por m2 construido 38,58 € 6,745
Carpintería Ventana aluminio lacado con rotura de puente térmico 1,50x1,20 m. m2 0,13619 164,71 € 22,43 € 3,921
exterior Balcón aluminio lacado con rotura de puente térmico 0,75x2,20 m. m2 0,01683 171,44 € 2,89 € 0,504
0,181 Premarco galvanizado para carpintería exterior ml 0,39856 4,78 € 1,90 € 0,333
m2/m2 sum Colocación carpintería exterior m2 0,15302 24,57 € 3,76 € 0,657
Sellado carpintería exterior ml 0,39856 1,87 € 0,75 € 0,130
Registro de persiana con aislamiento en aglomerado cahapeado y barnizado ml 0,12106 28,58 € 3,46 € 0,605
Persiana de aluminio totalmente instalada m2 0,18168 28,15 € 5,11 € 0,894
Vidrio climalit 4+6+4 sobre carpintería aluminio m2 0,13772 20,33 € 2,80 € 0,490
Total capítulo carpintería exterior por m2 construido 43,10 € 7,535
Carpintería Puerta entrada madera maciza 2,20x1,20 Roble incluso barniz ud 0,00508 472,81 € 2,40 € 0,420
interior Puerta vidriera lisa de paso Roble incluso vidrio y barniz ud 0,02360 185,85 € 4,39 € 0,767
0,082 Puerta ciega lisa dormitorios Roble incluso barniz ud 0,02538 179,05 € 4,54 € 0,794
m2/m2 sum Puerta ciega lisa baños Roble incluso barniz ud 0,01523 198,97 € 3,03 € 0,530
Colocación de cercos interiores m2 0,12802 13,07 € 1,67 € 0,293
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
16
Barandado escalera de 90 cm, balaustrada y pasamanos roble, incluso barnizado y colocación ml 0,05076 224,38 € 11,39 € 1,991
Total capítulo carpintería interior por m2 construido 27,42 € 4,795
Fontanería Contador y arqueta hierro fundido, totalmente instalado ud 0,00508 308,97 € 1,57 € 0,274
Cocina Montante de agua fría polipropileno 25 mm. incuso aislamiento coquilla ml 0,10558 13,22 € 1,40 € 0,244
1 Pequeña y gran evacuación insonorizada de aparatos de cocina ud 0,00508 189,74 € 0,96 € 0,168
Baño Distribución interior agua fría y caliente cocina ud 0,00508 234,62 € 1,19 € 0,208
2 Pequeña y gran evacuación insonorizada aparatos aseo ud 0,00508 245,57 € 1,25 € 0,218
Aseo Distribución interior agua fría, caliente aseo ud 0,00508 333,86 € 1,69 € 0,296
1 Bañera 1,20, lavabo,inoro"Dama"grifería monomando Victoria Plus ud 0,00508 530,78 € 2,69 € 0,471
Pequeña y gran evacuación insonorizada aparatos baño ud 0,01015 349,88 € 3,55 € 0,621
Distribución interior agua fría y caliente baño ud 0,01015 424,66 € 4,31 € 0,754
Bañera 1,70, lavabo,inodoro,bidé,"Dama"griferia monomando Victoria Plus ud 0,01015 670,05 € 6,80 € 1,189
Ayudas albañilería ud 0,00508 402,07 € 2,04 € 0,357
Total capítulo de fontanería por m2 construido 27,46 € 4,801
Calefacción Acometida y armario regulación y contador ud 0,00508 1.546,07 € 7,85 € 1,372
y agua Chimenea acero inoxidable D=125 mm. ml 0,05228 10,38 € 0,54 € 0,095
caliente Caldera totalmente instalada,incluso termostato ambiente, conducto acople ud 0,00508 1.978,41 € 10,04 € 1,756
individual Circuito interior monotubular tubería calorifugada acero dulce D= 18 mm ud 0,69323 13,62 € 9,44 € 1,650
Radiadores panel de acero incluso pintura ud 0,08792 137,31 € 12,07 € 2,111
Ayudas de albañilería ud 0,00508 156,59 € 0,79 € 0,139
Total capítulo de calefacción y agua caliente por m2 construido 40,74 € 7,122
Energía Equipo de energía solar por vivienda unifamiliar de colector solar de 2 m2 y acumulador 160 ltr ud 0,00508 1.946,31 € 9,88 € 1,727
solar Circuito primario para equipo de energía solar pora vivienda unifamiliar ud 0,00508 671,19 € 3,41 € 0,596
Total capítulo de energía solar por m2 construido 13,29 € 2,323
Electricidad Unidad de contador en caja ud 0,00326 65,52 € 0,21 € 0,037
Acometida a vivienda 2x16+1x16 electrificación media 5 kw ml 0,07752 9,30 € 0,72 € 0,126
Cuadro de protección electrificación alta 5Kw 5 circuitos ud 0,00508 179,73 € 0,91 € 0,159
Circuitos interiores vivienda (5 circuitos) ud 0,00508 392,47 € 1,99 € 0,348
Puntos de luz, tomas de energía de tipo medio en vivienda ud 0,00508 1.306,20 € 6,63 € 1,159
Portero automático, 2 puntos ud 0,00508 211,32 € 1,07 € 0,188
Circuito equipotencial y red de toma tierra ud 0,00326 300,78 € 0,98 € 0,171
Instalación de pararrayos, montado e instalado para un nivel de protección 3 ud 0,00326 2.751,24 € 8,96 € 1,567
Apertura y cierre de rozas albañilería ud 0,00508 372,75 € 1,89 € 0,331
Total capítulo de electricidad por m2 construido 23,38 € 4,087
Telecomunica. Arqueta telecomunicaciones dimensiones 800x700x820 hormigón ud 0,00508 311,89 € 1,58 € 0,277
Canalización externa teleco. 10 m, 8 tubos PVC D=63 mm, ml 0,05076 50,91 € 2,58 € 0,452
Canalización de enlace inferior formada por 8 tubos PVC D=40 mm. ml 0,08629 9,47 € 0,82 € 0,143
Canalización de enlace superior formada por 4 tubos PVC D=40 mm. ud 0,05076 6,27 € 0,32 € 0,056
Registro canalización enlace inferior por armario monobloc 70x50x15 cm, ud 0,00508 111,20 € 0,56 € 0,099
Toma de energía de cuarto contadores 2x6+1x6 tubo PVC flexible D=23 mm. ml 0,07614 5,53 € 0,42 € 0,074
Equipo captación, amplificación y distribución. ud 0,00508 515,57 € 2,62 € 0,458
3 Tubos Canalización principal formada por tubos PVC UNE 53112 D=40 mm. ml 0,05076 9,34 € 0,47 € 0,083
Canalización pricipal canaleta 40x110 mm PVC,tabique separador 3 posi. ml 0,05076 11,58 € 0,59 € 0,103
Canalización principal canaleta 60x90 mm PVC,tabique separador 2 posi. ml 0,05076 10,34 € 0,53 € 0,092
Registro secundario dimensiones 45x45x15 cm, derivador EMC, regleta 5P ud 0,00254 111,37 € 0,28 € 0,049
Registros terminación red, 1 TB+RDSI de 10x17x4 cm, 2 para RTV y TLCA ud 0,00508 80,99 € 0,41 € 0,072
4 Tomas ser. Tomas teléfono TB+RDSI, TV/FM-FI, cajas TLCA. ud 0,02030 97,43 € 1,98 € 0,346
Ayudas albañilería instalación telecomunicaciones por vivienda ud 0,00677 118,38 € 0,80 € 0,140
Total capítulo de telecomunicaciones por m2 construido 13,97 € 2,442
Pintura Pintura plástica gotelé paramentos verticales y horizontales hasta 3 m. m2 1,78159 2,93 € 5,22 € 0,912
Pintura plástica lisa paramentos verticales y horizontales hasta 3 m. m2 0,70223 3,01 € 2,11 € 0,369
Plástico techos cocina y baños m2 0,14317 3,01 € 0,43 € 0,075
Total capítulo de pintura por m2 construido 7,76 € 1,356
Seguridad Seguridad y salud de obra m2 1,00000 9,68 € 9,68 € 1,693
y salud Total capítulo de seguridad y salud m2 construido 9,68 € 1,693
Total de ejecución material por m2. construido de unifamiliar tipo medio 197,00 m2 572,00 € 100,00
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
17
4.1.2. Zona de valor 02DD
El coste de ejecución material con código técnico estimado para la casa de campo con uso residencial que se desarrolle en esta zona de valor es de 572,00 Euros/m2, de acuerdo con el tipo de vivienda cuyas características se expresan a continuación:
Superficie cocina 16,37 m2
Superficie aseo 3,00 m2
Superficie útil 188,24 m2
Fachada a calle 94,12 ml
Tabique distribuciones 32,46 ml
Superficie construida 221,00 m2
Carpintería exterior 34,07 m2
Carpintería interior 13,68 m2
Superficie parcela 399,00 m2
Altura edificación B
Altura de plantas 2,60 + 0,30
El coste de ejecución material por metro cuadrado construido del uso residencial de acuerdo a las cuantías y calidades que a continuación se describen es el siguiente:
Análisis de valoración de vivienda unifamiliar tipo medio por m2 construido de la misma Aislado 221,00 m2
Capítulo Descripción de la unidad Uni. Cua. m2 Prec.uni. Coste m2 %
Cimentación Excavación de zanjas y zapatas cimentación m3 0,11541 28,91 € 3,34 € 0,583
terreno Hormigón de limpieza H-125 en zapatas cimentación m3 0,03500 65,36 € 2,29 € 0,400
2 Kg/cm2 Hormigón armado HA-25/P/30/IIa en zapatas cimentación m3 0,03719 132,29 € 4,92 € 0,860
Hormi. limpi. Hormigón armado HA-25/30/IIa en zanjas cimentación perímetro m3 0,04322 135,35 € 5,85 € 1,023
0,50 ml Total capítulo cimentación por m2 construido 16,39 € 2,866
Saneamiento Excavación en zanjas saneamiento terreno duro m3 0,06584 27,07 € 1,78 € 0,312
Sótano o SS. Tubería PVC D=160 red saneamiento enterrado ml 0,03776 20,91 € 0,79 € 0,138
Tubería PVC D=110 red saneamiento enterrado ml 0,31992 17,17 € 5,49 € 0,961
Planta baja Tubería PVC D=90 red saneamiento enterrado ml 0,05384 15,97 € 0,86 € 0,150
1 Arqueta 50x50 tapa y marco metálicos ud 0,00905 146,36 € 1,32 € 0,232
Plantas vivi. Arqueta 40x40 tapa y marco aluminio ud 0,04653 167,40 € 7,79 € 1,362
Total capítulo saneamiento por m2 construido 18,04 € 3,154
Acometidas Acometida de saneamiento D=200 mm. fecales (15 m.) ml 0,02747 114,43 € 3,14 € 0,550
Acometida de saneamiento D=200 mm. pluviales (15 m.) ml 0,02747 114,43 € 3,14 € 0,550
Acometida de agua 1", derechos de acometida y excavación ud 0,00452 1.211,00 € 5,48 € 0,958
Derechos de acometida de energía eléctrica kw 0,02489 20,99 € 0,52 € 0,091
Acometida a vivienda unifamiliar zanja 40x100, 1 tubo PVC rígido D= 110 mm ml 0,06787 21,67 € 1,47 € 0,257
Línea repartidora energía eléctrica 2x16+16 mm2 ml 0,11312 8,50 € 0,96 € 0,168
Total capítulo acometidas por m2 construido 14,72 € 2,574
Estructura Muretes perimetrales hormigón armado 0'50x0'30 m. m3 0,03001 237,15 € 7,12 € 1,244
Hierro en total de la estructura 1 m2 construido kg 9,3668 0,71 € 6,67 € 1,166
Planta baja Hormigón HA-25/P/20/IIa en total de la estructura 1 m2 construido m3 0,16185 49,82 € 8,06 € 1,410
1 Forjado de viguetas y bovedillas de hormigón m2 0,84043 9,95 € 8,36 € 1,461
Plantas vivi. Mallazo 20/30/5 por 1 m2 estructura m2 1,10000 0,71 € 0,78 € 0,137
Encofrados y apuntalamientos de estructura m2 0,68381 5,90 € 4,03 € 0,705
Entrecubierta Mano de obra estructura 1 m2 construido m2 1,00000 21,78 € 21,78 € 3,809
Control del hormigón y acero 1 m2 construido ud 1,00000 0,47 € 0,47 € 0,083
Total capítulo estructura por m2 construido 57,29 € 10,015
Cubierta Formación de faldones de cubierta sobre tabiques m2 1,00000 32,37 € 32,37 € 5,659
1 Alturas Cubierta de teja de cemento sobre faldones m2 1,00000 29,28 € 29,28 € 5,119
100,00 % Limahoya en chapa de zinc ml 0,07270 31,27 € 2,27 € 0,397
inclinada Canalón de PVC ml 0,39723 24,60 € 9,77 € 1,708
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
18
Bajante de PVC D=83 mmm ml 0,11917 20,29 € 2,42 € 0,423
Alero completo incluso estructura y cubrición m2 0,35751 122,37 € 43,75 € 7,648
Total capítulo cubierta por m2 construido 119,86 € 20,955
Conductos Chimenea remate de conductos en cubierta ud 0,00905 354,85 € 3,21 € 0,561
ventilación Conducto ventilación chapa galvanizada D=200mm en baños ml 0,00905 11,94 € 0,11 € 0,019
Conducto ventilación chapa galvanizada D=200mm en cocina ml 0,00905 11,94 € 0,11 € 0,019
Extractor tubular para conductos Mod. TLINE-125, caudal 190 m3/hr, ud 0,00905 101,83 € 0,92 € 0,161
Conducto ventilación chapa galvanizada D=200mm campana cocina ml 0,01810 11,94 € 0,22 € 0,038
Boca de extracción higrorregulable en baños y cocina, con compuerta de regulación ml 0,00905 17,92 € 0,16 € 0,028
Entrada de aire autorregulable en muro de fachada. ud 0,03167 17,92 € 0,57 € 0,099
Extracción autorregulable en dormitorios y salón. ud 0,04072 15,41 € 0,63 € 0,110
Total capítulo de conductos de ventilación forzada por m2 construido 5,92 € 1,035
Tabiquerías Fachada calle 1/2 asta caravista 5 Klinquer ,incluso manchado m2 1,10959 63,99 € 71,00 € 12,413
Armadura prefabricada plana en forma de cercha en tendeles de ladrillo, tipo "Murfor" ml 2,41890 2,44 € 5,89 € 1,031
Impermeabilización de arranque de muros, con desarrollo de 30 cm.lámina asf. ml 0,42588 4,22 € 1,80 € 0,315
Coef. Facha. Tabique de fachada calle m2 0,99742 14,86 € 14,83 € 2,592
0,5 Cabezal de ventanas y balcones ml 0,12198 16,60 € 2,02 € 0,354
ml/m2 sum Alfeizar de huecos de fachada de hormigón prefabricado ml 0,10113 18,25 € 1,85 € 0,323
Coef. Ventil. Medianil 1/2 asta ladr. H.d.. m2 0,02521 20,36 € 0,51 € 0,090
0,181 Tabicón distribuciones m2 0,60039 19,50 € 11,71 € 2,046
m2/m2 sum Tabique en distribuciones m2 0,20990 14,86 € 3,12 € 0,545
Total capítulo tabiquerías por m2 construido 112,73 € 19,708
Revestimientos Enfoscado yeso a buenavista en paredes m2 1,88414 8,70 € 16,40 € 2,866
Enfoscado yeso a buenavista en techos m2 0,64835 9,29 € 6,02 € 1,053
Falso techo de escayola en baño y aseo m2 0,20341 14,35 € 2,92 € 0,510
Alicatado de azulejo en cocina y baños (6,61 Euros/m2 compra) m2 0,26053 21,95 € 5,72 € 1,000
Total capítulo de revestimientos por m2 construido 31,06 € 5,430
Aislamientos Aislamiento cámaras de fachadas poliuretano 5 cm. D=35 Kg/m3 m2 1,04171 6,15 € 6,40 € 1,119
Aislamiento forjado cubierta manta IBR 100 mm m2 1,35751 4,10 € 5,56 € 0,973
Aislamiento puentes térmicos vidrio celular 2 cm. m2 0,08944 13,11 € 1,17 € 0,205
Total capítulo de aislamiento por m2 construido 13,14 € 2,297
Solados Pavimento de gres en cocina y baños (7,50 Euros/m2 compra) m2 0,08763 28,41 € 2,49 € 0,435
Pavimento parquet flotante Pergo DOMESTIC PLUS, incluso solera mortero m2 0,76414 28,36 € 21,67 € 3,788
Rodapié 7x1 cm DM chapeado y barnizado en paso, estar y dormitorios ml 0,69660 3,39 € 2,36 € 0,413
Total capítulo de solados por m2 construido 26,52 € 4,637
Carpintería Ventana aluminio lacado con rotura de puente térmico 1,50x1,20 m. m2 0,13721 150,55 € 20,66 € 3,611
exterior Balcón aluminio lacado con rotura de puente térmico 0,75x2,20 m. m2 0,01696 156,71 € 2,66 € 0,465
0,181 Premarco galvanizado para carpintería exterior ml 0,40156 4,37 € 1,75 € 0,307
m2/m2 sum Colocación carpintería exterior m2 0,15417 22,45 € 3,46 € 0,605
Sellado carpintería exterior ml 0,40156 1,71 € 0,69 € 0,120
Registro de persiana con aislamiento en aglomerado cahapeado y barnizado ml 0,12198 26,12 € 3,19 € 0,557
Persiana de aluminio totalmente instalada m2 0,18305 25,73 € 4,71 € 0,823
Vidrio climalit 4+6+4 sobre carpintería aluminio m2 0,13875 18,58 € 2,58 € 0,451
Total capítulo carpintería exterior por m2 construido 39,69 € 6,939
Carpintería Puerta entrada madera maciza 2,20x1,20 Roble incluso barniz ud 0,00452 432,18 € 1,96 € 0,342
interior Puerta vidriera lisa de paso Roble incluso vidrio y barniz ud 0,01652 169,88 € 2,81 € 0,491
0,062 Puerta ciega lisa dormitorios Roble incluso barniz ud 0,02715 163,67 € 4,44 € 0,777
m2/m2 sum Puerta ciega lisa baños Roble incluso barniz ud 0,00452 181,87 € 0,82 € 0,144
Colocación de cercos interiores m2 0,09796 11,95 € 1,17 € 0,205
Total capítulo carpintería interior por m2 construido 11,20 € 1,958
Fontanería Contador y arqueta hierro fundido, totalmente instalado ud 0,00452 282,42 € 1,28 € 0,223
Cocina Montante de agua fría polipropileno 25 mm. incuso aislamiento coquilla ml 0,06787 12,08 € 0,82 € 0,143
1 Pequeña y gran evacuación insonorizada de aparatos de cocina ud 0,00452 173,43 € 0,78 € 0,137
Baño Distribución interior agua fría y caliente cocina ud 0,00452 214,46 € 0,97 € 0,170
Pequeña y gran evacuación insonorizada aparatos aseo ud 0,00452 224,47 € 1,02 € 0,178
Aseo Distribución interior agua fría, caliente aseo ud 0,00452 305,17 € 1,38 € 0,241
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
19
1 Bañera 1,20, lavabo,inoro"Dama"grifería monomando Victoria Plus ud 0,00452 485,17 € 2,20 € 0,384
Ayudas albañilería ud 0,00452 261,26 € 1,18 € 0,207
Total capítulo de fontanería por m2 construido 9,63 € 1,683
Calefacción Acometida y armario regulación y contador ud 0,00452 1.413,21 € 6,39 € 1,118
y agua Chimenea acero inoxidable D=125 mm. ml 0,02036 9,49 € 0,19 € 0,034
caliente Caldera totalmente instalada,incluso termostato ambiente, conducto acople ud 0,00452 1.654,39 € 7,49 € 1,309
individual Circuito interior monotubular tubería calorifugada acero dulce D= 18 mm ud 0,69845 12,45 € 8,69 € 1,520
Radiadores panel de acero incluso pintura ud 0,08858 125,51 € 11,12 € 1,944
Ayudas de albañilería ud 0,00452 143,14 € 0,65 € 0,113
Total capítulo de calefacción y agua caliente por m2 construido 34,53 € 6,037
Energía Equipo de energía solar por vivienda unifamiliar de colector solar de 2 m2 y acumulador 160 ltr
ud 0,00452 1.779,06 € 8,05 € 1,407
solar Circuito primario para equipo de energía solar pora vivienda unifamiliar ud 0,00452 613,51 € 2,78 € 0,485
Total capítulo de energía solar por m2 construido 10,83 € 1,893
Electricidad Unidad de contador en caja ud 0,00452 59,89 € 0,27 € 0,047
Acometida a vivienda 2x16+1x16 electrificación media 5 kw ml 0,08145 8,50 € 0,69 € 0,121
Cuadro de protección electrificación alta 5Kw 5 circuitos ud 0,00452 164,28 € 0,74 € 0,130
Circuitos interiores vivienda (5 circuitos) ud 0,00452 391,84 € 1,77 € 0,310
Puntos de luz, tomas de energía de tipo medio en vivienda ud 0,00452 1.174,32 € 5,31 € 0,929
Portero automático, 2 puntos ud 0,00452 193,16 € 0,87 € 0,153
Circuito equipotencial y red de toma tierra ud 0,00452 243,47 € 1,10 € 0,193
Instalación de pararrayos, montado e instalado para un nivel de protección 3 ud 0,00452 2.514,82 € 11,38 € 1,989
Apertura y cierre de rozas albañilería ud 0,00452 340,72 € 1,54 € 0,270
Total capítulo de electricidad por m2 construido 23,69 € 4,142
Telecomunica. Arqueta telecomunicaciones dimensiones 800x700x820 hormigón ud 0,00452 284,28 € 1,29 € 0,225
Canalización externa teleco. 10 m, 8 tubos PVC D=63 mm, ml 0,04525 46,53 € 2,11 € 0,368
Canalización de enlace inferior formada por 8 tubos PVC D=40 mm. ml 0,07692 8,65 € 0,67 € 0,116
Canalización de enlace superior formada por 4 tubos PVC D=40 mm. ud 0,04525 5,73 € 0,26 € 0,045
Registro canalización enlace inferior por armario monobloc 70x50x15 cm, ud 0,00452 101,64 € 0,46 € 0,080
Toma de energía de cuarto contadores 2x6+1x6 tubo PVC flexible D=23 mm. ml 0,06787 5,06 € 0,34 € 0,060
Equipo captación, amplificación y distribución. ud 0,00452 471,27 € 2,13 € 0,373
3 Tubos Canalización principal formada por tubos PVC UNE 53112 D=40 mm. ml 0,04525 8,54 € 0,39 € 0,068
Canalización pricipal canaleta 40x110 mm PVC,tabique separador 3 posi. ml 0,04525 10,58 € 0,48 € 0,084
Canalización principal canaleta 60x90 mm PVC,tabique separador 2 posi. ml 0,04525 9,46 € 0,43 € 0,075
Registro secundario dimensiones 45x45x15 cm, derivador EMC, regleta 5P ud 0,00226 101,80 € 0,23 € 0,040
Registros terminación red, 1 TB+RDSI de 10x17x4 cm, 2 para RTV y TLCA ud 0,00452 74,03 € 0,33 € 0,059
4 Tomas ser. Tomas teléfono TB+RDSI, TV/FM-FI, cajas TLCA. ud 0,01810 89,05 € 1,61 € 0,282
Ayudas albañilería instalación telecomunicaciones por vivienda ud 0,00603 108,20 € 0,65 € 0,114
Total capítulo de telecomunicaciones por m2 construido 11,38 € 1,989
Pintura Pintura plástica gotelé paramentos verticales y horizontales hasta 3 m. m2 1,81821 2,68 € 4,87 € 0,851
Pintura plástica lisa paramentos verticales y horizontales hasta 3 m. m2 0,76414 2,75 € 2,10 € 0,367
Plástico techos cocina y baños m2 0,08763 2,75 € 0,24 € 0,042
Total capítulo de pintura por m2 construido 7,21 € 1,260
Seguridad Seguridad y salud de obra m2 1,00000 8,17 € 8,17 € 1,429
y salud Total capítulo de seguridad y salud m2 construido 8,17 € 1,429
Total de ejecución material por m2. construido de unifamiliar tipo medio 221,00 m2 572,00 € 100,00
4.2. Costes de mercado del proceso inmobiliario del suelo y la construcción
4.2.1. Zonas de valor 01HU y 02DD
Coste del proceso inmobiliario
Zona de Valor
01HU, 02UU, 03AA, 04CC, 05II y 00DD
Vivienda
Coste suelo. Coste const.
1.0 SUELO
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
20
Coste del proceso inmobiliario
Zona de Valor
01HU, 02UU, 03AA, 04CC, 05II y 00DD
Vivienda
Coste suelo. Coste const.
1.1 Repercusión del suelo urbanizado (Vr) 1,0000 Vr
1.2 Arancel Notario escritura compra 0,0058 Vr
1.3 Arancel Registro escritura compra 0,0021 Vr
1.4 Transmisiones Patrimoniales 6% 0,0600 Vr
1.5 Actos Jurídicos Doc. Transmisión 0,0000 Vr
1.6 Contribución Urbana (Bonificación del 90%) 0,0009 Vr
1.7 Plusvalía municipal venta vivi. (80% del valor real) 0,0202 Vr
1.0 TOTAL SUELO 1,0890 Vr
2.0 CONSTRUCCION
2.1 Ejecución material (Em) 1,0000 Em
2.2 Beneficio industrial del coste ejecución material 0,1000 Em
2.3 Honorarios Proyecto y Dirección 0,0900 Em
2.4 Honorarios Proyecto y Dir. Seguridad y Prev 0,0015 Em
2.5 Estudio geotécnico del suelo 0,0032 Em
2.6 Impuesto sobre construcciones 0,0500 Em
2.7 Tasa Licencia de obras 0,0050 Em
2.8 Tasa vallado 0,0003 Em
2.9 Tasa Licencia de primera ocupación 0,0008 Em
2.10 Seguro Garantía Decen. 0'65% de 2.1 a 2.6 0,0081 Em
2.11 Organismo Técnico Control 0'4% (2.1 a 2.6) 0,0050 Em
2.12 Obra Nueva Actos Juri. Doc. 0'05% 0,0050 Em
2.13 Obra Nueva Arancel Notario 0,0025 Em
2.14 Obra Nueva Arancel Registro 0,0012 Em
2.0 TOTAL CONSTRUCCION 1,2725 Em
3.0 PROMOCION
3.1 Tasación previa préstamo hipo. 0'1% sobre 0,0014 Vr 0,0018 Em
3.2 Comi. Apert. Hipo. 0'5% sobre 80% 0,0085 Vr 0,0103 Em
3.3 Actos Jurídicos Docu. Hipoteca 0'5% 0,0085 Vr 0,0103 Em
3.4 Arancel Notario préstamo hipotecario 0,0006 Vr 0,0006 Em
3.5 Arancel Registro préstamo hipotecario 0,0012 Vr 0,0012 Em
3.6 Gastos generales promoción 0,0000 Vr 0,0000 Em
3.7 Impuesto de Actividades Económicas 0,0000 Vr 0,0000 Em
3.8 Aval viviendas vendidas 0,0000 Vr 0,0000 Em
3.9 Gastos Gestión Venta 0,0000 Vr 0,0000 Em
3.10 Gastos Financieros 0,0000 Vr 0,0000 Em
3.11 Impuesto Sociedades 25% Benefi.3.11 0,0000 Vr 0,0000 Em
3.12 Beneficio Promoción 15% 0,0000 Vr 0,0000 Em
3.0 TOTAL PROMOCION 0,0202 Vr 0,0243 Em
4.0 VALOR VENTA M2 CONSTRUIDO 1,1092 Vr 1,2968 Em
4.3. Costes de mercado de la urbanización
4.3.1. Zonas de valor 01HU
El coste de ejecución material para la urbanización que se desarrolle en estas zonas de valor es de 23,83 €/m2, de acuerdo con una unidad de ejecución tipo cuyas características se expresan a continuación:
Características generales de la urbanización
Unidad
ejecución
Superficie
Ancho calles
Numero
viviendas
Edificabilidad
(m2/m2)
Coste urbanización espacio público
Coste urbanización
bruto Unidad Parcelas privadas
Viales Zonas verdes
Sistema general
UE-1 5.433,00 3.527,00 911,00 995,00 0,00 8 08 1,00 83,64 29,34
UE-2 9.133,00 5.042,00 3.144,00 947,00 0,00 8 18 1,00 111,21 49,82
UE-3 4.713,00 2.994,00 1.003,00 716,00 0,00 8 12 1,00 92,96 33,91
UE-Uxarrea 10.842,62 8.384,29 1.729,98 728,35 0,00 8 32 1,02 117,32 26,60
UE-1 (Ola) 4.228,80 3.664,50 564,30 0,00 0,00 8 02 0,24 158,07 21,09
UE-2 (Ola) 4.536,05 4.052,25 483,80 0,00 0,00 8 03 0,33 168,36 17,96
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
21
Características generales de la urbanización
Unidad
ejecución
Superficie
Ancho calles
Numero
viviendas
Edificabilidad
(m2/m2)
Coste urbanización espacio público
Coste urbanización
bruto Unidad Parcelas privadas
Viales Zonas verdes
Sistema general
Medias 6.481,08 4.610,67 1.306,01 564,39 0,00 8 13 0,77 104,00 30,00
El coste de ejecución material de la urbanización de suelo bruto, para una unidad con un desarrollo de vivienda unifamiliar de acuerdo a las cuantías y calidades que a continuación se describen, es el siguiente:
Análisis de valoración de urbanización por m2 de la misma
Capítulo Descripción de la unidad Uni. Cua. m2 Prec. uni. Coste
m2 %
Movimiento Desmontes y cajeados a cielo abierto de tierras blandas sin transporte a vertedero m3 0,73950 2,63 € 1,94 € 8,15
de tierras Desmontes y cajeados a cielo abierto tierras duras con transporte a vertedero m3 0,11050 10,39 € 1,15 € 4,82
Terraplén con aporte de tierras de la excavación compactadas m3 0,450000 2,00 € 0,90 € 3,79
Total capítulo movimiento de tierras por m2 3,99 € 16,75
Drenajes Tubo de drenaje perforado D=160 ml 0,00074 20,88 € 0,02 € 0,06
Tubo de drenaje perforado D=200 ml 0,00685 25,52 € 0,17 € 0,73
Áridos filtrantes m3 0,00104 19,06 € 0,02 € 0,08
Total capítulo drenajes por m2. 0,21 € 0,88
Saneamiento Excavación de tierras blandas en zanjas de instalaciones sin transporte a vertedero m3 0,03882 3,34 € 0,13 € 0,54
de pluviales Excavación de tierras duras en zanjas de instalaciones sin transporte a vertedero m3 0,02588 12,79 € 0,33 € 1,39
y fecales Relleno tierras procedentes de la excavación compactadas en zanjas y pozos de instal. m3 0,04433 2,00 € 0,09 € 0,37
Tubería PVC D=200 mm. acometidas ml 0,02062 21,29 € 0,44 € 1,84
Colector PVC D=300 mm recogida pluviales ml 0,01008 35,45 € 0,36 € 1,50
Colector hormigón centrifugado estanco fecales ml 0,00940 39,44 € 0,37 € 1,56
Pozo de registro D=100 cm y H=250 cm ud 0,00078 988,21 € 0,77 € 3,25
Sumidero sifónico horm. pref. 123/81/87. ud 0,00079 208,99 € 0,17 € 0,69
Acometida a colector ud 0,00146 75,32 € 0,11 € 0,46
Total capítulo saneamiento de pluviales y fecales por m2. 2,77 € 11,61
Distribución Excavación en zanjas y pozos instalación agua en tierras m3 0,01067 3,34 € 0,04 € 0,15
de agua Excavación en zanjas y pozos instalación agua en tufas m3 0,00457 12,79 € 0,06 € 0,25
Relleno tierras compactadas en zanjas y pozos instalación agua m3 0,01129 2,00 € 0,02 € 0,09
Tubería fundición nodular de D=100 mm, incluso arena recubrimiento ml 0,01780 39,73 € 0,71 € 2,97
Tubería fundición nodular D=300 mm. ml 0,00030 108,76 € 0,03 € 0,14
Tubería fundición nodular D=200 mm. ml 0,00030 69,88 € 0,02 € 0,09
Válvula de compuerta con bridas para diámetro medio, cuerpo y tapa fundición nodular ud 0,00100 388,77 € 0,39 € 1,63
Arqueta registro hormigón 60/60/120 cm. ud 0,00100 371,72 € 0,37 € 1,56
Hidrante incendios hierro fund. 100 mm. ud 0,00004 878,68 € 0,04 € 0,16
Arqueta hidrante hormigón 60/60/120 cm. ud 0,00004 371,72 € 0,02 € 0,07
Boca de riego. ud 0,00012 371,34 € 0,04 € 0,19
Acometida a edificaciones, toma red, 5 m polietileno, registro, válvulas. ud 0,00121 380,34 € 0,46 € 1,93
Total capítulo distribución de agua por m2. 2,20 € 9,22
Distribución Conducción con 4 tubos D=160 mm. ml 0,02687 40,56 € 1,09 € 4,57
de energía Arqueta troncocónica tipo IBERDROLA de hormigón prefabricado, 1 m profundidad. ud 0,00067 353,71 € 0,24 € 1,00
eléctrica Centro transformación subterráneo IBERDROLA prefabricado de 6,25x3,30x2,65 m ud 0,000007 29.339,36
€ 0,22 € 0,92
Equipamiento de centro de transformación subterráneo completo ud 0,000007 27.739,17
€ 0,21 € 0,87
Línea canalizada con cable RV 0'6/1 KV conductores 3x240+1x150 mm2 AI ml 0,00537 15,41 € 0,08 € 0,35
Línea canalizada con cable RV 0'6/1 KV conductores 3x150+1x95 mm2 AI ml 0,01343 11,18 € 0,15 € 0,63
Línea canalizada con cable RV 0'6/1 KV conductores 2x50 mm2 AI ml 0,00806 6,92 € 0,06 € 0,23
Salida subterránea a fachada (1 tubo 3 m), derivación, puesta tierra, conexionado a CGP ud 0,00136 226,70 € 0,31 € 1,30
Línea de media tensión con cable DH-Z1 12/20 KV conductores 3x240 mm2 AI ml 0,00537 37,60 € 0,20 € 0,85
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
22
Conexionado de línea de media tensión. ud 0,00003 1.221,25
€ 0,03 € 0,14
Total capítulo distribución de energía eléctrica por m2. 2,59 € 10,85
Distribución Canalización para tubería de gas natural ml 0,01451 14,65 € 0,21 € 0,89
de gas Arqueta para llave de acometida ud 0,00074 66,65 € 0,05 € 0,21
natural Arqueta de seccionamiento D=400 tubo hormigón ud 0,00004 132,08 € 0,00 € 0,02
Total capítulo distribución de gas natural por m2. 0,27 € 1,12
Telecomunicaciones Conducción con 2 tubos D=110 mm. en conexión operadores ml 0,01827 16,15 € 0,29 € 1,24
Acometidas desde arqueta a base de doble tubo PVC D=40 mm y 11 m lon. ml 0,00131 23,45 € 0,03 € 0,13
Arqueta para telefonía tipo D. ud 0,00013 632,27 € 0,08 € 0,36
Arqueta para telefonía tipo H. ud 0,00002 410,43 € 0,01 € 0,04
Arqueta para telefonía tipo M. ud 0,00040 118,55 € 0,05 € 0,20
Armario exterior de poliéster prensado 84x63x30 cm y pedestal hormigón 70x35x15 cm ud 0,00008 574,53 € 0,05 € 0,19
Total capítulo de canalización telefónica por m2. 0,51 € 2,15
Alumbrado Conducción con 2 tubos D=110 mm. ml 0,02485 19,12 € 0,48 € 1,99
público Arqueta hormigón 40/40/65 cm. ud 0,00075 76,87 € 0,06 € 0,24
Arqueta hormigón 60/60/80 cm. ud 0,00018 129,43 € 0,02 € 0,10
Base farola calle de hormigón 50/50/80 cm. ud 0,00098 39,35 € 0,04 € 0,16
Base farola jardín de hormigón 40/40/70 cm. ud 0,00012 28,51 € 0,00 € 0,01
Báculo farola H=6 m luminaria 150 w tipo medio ud 0,00098 857,58 € 0,84 € 3,53
Farola jardín H=4 m luminaria 150 w tipo medio ud 0,00012 501,62 € 0,06 € 0,25
Equipo de medida, mando y control de alumbrado para un sector de 100 farolas. ud 0,00006 1.707,03
€ 0,10 € 0,44
Equipo estático- estabilizador de tensión y reductor de flujo luminoso de 45 KVA, ud 0,00006 569,01 € 0,03 € 0,15
Cableado cobre RVO 6/1 kw secc. 4x6 mm2 ud 0,01834 3,96 € 0,07 € 0,30
Cableado cobre RVO 6/1 kw secc. 4x16 mm2 ud 0,00807 8,73 € 0,07 € 0,30
Total capítulo de alumbrado público por m2. 1,78 € 7,47
Riego por Excavación en zanjas y pozos instalación riego tierras m3 0,00209 3,34 € 0,01 € 0,03
aspersión Relleno tierras procedentes de la excavación compactadas en zanjas y pozos de instal. m3 0,00209 2,00 € 0,00 € 0,02
Tubería fundición nodular D=150 mm. ml 0,00009 108,76 € 0,01 € 0,04
Tubería polietileno baja densidad PN=10 At. D=50mm. ml 0,01707 7,40 € 0,13 € 0,53
Electroválvula de paso directo de 2" para riego. ud 0,00008 146,43 € 0,01 € 0,05
Aspersor emergente varios arcos 15-20 m ud 0,00028 44,63 € 0,01 € 0,05
Difusor para riego tipo emergente, alcance de 2 a 4,5 m. ud 0,00131 8,58 € 0,01 € 0,05
Arqueta de alojamiento contador válvulas dimensiones interiores 200x100x160 cm ud 0,00000 860,02 € 0,00 € 0,01
Programador de riego de 16 y 24 estaciones, incluso armario de chapa galvanizada. ud 0,000002 1.540,96
€ 0,00 € 0,01
Conductor de cobre flexible de 2x2,5 m2 UNE RV 0'61/1 KV, conexionado programadores ud 0,010885 1,72 € 0,02 € 0,08
Elementos accesorios sistema riego 10% anterior ud 0,100000 0,21 € 0,02 € 0,09
Total capítulo de riego por aspersión por m2. 0,23 € 0,95
Aceras y Subbase granular áridos S2 en calzadas y aparcamiento m3 0,09901 14,71 € 1,46 € 6,11
calzadas Subbase granular todo-uno en aceras m3 0,03622 14,71 € 0,53 € 2,24
Base granular áridos ZA40 en calzadas y aparcamiento m3 0,04581 15,44 € 0,71 € 2,97
Bordillo de piedra 30/15/15 en aceras. ml 0,02364 35,23 € 0,83 € 3,50
Rigola hormigón 20/15 para bordillo ml 0,02364 7,05 € 0,17 € 0,70
Bordillo jardín de hormigón 18/10 ml 0,00475 15,32 € 0,07 € 0,31
Pavimento de baldosa hidráulica de 4 tacos, incluso solera de hormigón de 12 cm m2 0,05374 31,20 € 1,68 € 7,03
Pavimento de hormigón de 15 cm espesor, regleado, vibrado y tratado, en paseo jardines m2 0,00418 18,45 € 0,08 € 0,32
Aparcamiento de solera de hormigón ruleteado de 20 cm m2 0,04672 31,89 € 1,49 € 6,25
Caz prefabricado hormigón, sección V, de 40x13 cm. aparcamientos ml 0,02418 14,62 € 0,35 € 1,48
Capa intermedia aglomerado calizo G20 6cm. m2 0,07577 4,00 € 0,30 € 1,27
Capa rodadura aglomerado ofítico S12 4cm. m2 0,07577 3,88 € 0,29 € 1,23
Total capítulo aceras y calzadas por m2. 7,96 € 33,42
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
23
Jardinería Césped en parques y jardines públicos m2 0,03440 7,51 € 0,26 € 1,08
Pradera de tierra vegetal en jardines m2 0,03440 2,67 € 0,09 € 0,39
Arbolado de altura media tipo Acer Platanides ud 0,00287 53,69 € 0,15 € 0,65
Arbustos de porte medio ud 0,01602 17,26 € 0,28 € 1,16
Total capítulo de jardinería por m2. 0,78 € 3,28
Mobiliario Banco sencillo tipo Viena de 2 m. de longitud ud 0,00007 368,84 € 0,03 € 0,11
urbano Banco doble tipo Viena de 2 m. de longitud ud 0,00003 719,10 € 0,02 € 0,10
Papelera pública D= 310x500 tipo Barcelona92 ud 0,00025 110,01 € 0,03 € 0,11
Fuente tipo Cantábrico, incluso arqueta e instalación fontanería ud 0,00001 1.551,61
€ 0,01 € 0,05
Pavimento caucho 100x50x4 cm en amortiguación de caídas en juegos parque infantil m2 0,00032 43,02 € 0,01 € 0,06
Parque infantil compuesto por; toboganes, balancines, trepadores, y equilibrios. ud 0,000002 13.606,68
€ 0,02 € 0,09
Total capítulo de mobiliario urbano por m2. 0,12 € 0,52
Señalización Señal vertical de tráfico colocada completa ud 0,00042 174,25 € 0,07 € 0,31
viaria Pintura reflectante en señalización horizontal m2 0,00336 9,02 € 0,03 € 0,13
Total capítulo de señalización viaria por m2. 0,10 € 0,44
Ensayos de Ensayo de compresión probetas hormigón ud 0,00027 69,79 € 0,02 € 0,08
control Ensayo de flexotracción probetas hormigón ud 0,00007 120,54 € 0,01 € 0,03
Ensayo de densidad compactaciones por isótopos ud 0,00076 24,74 € 0,02 € 0,08
Ensayos de tierras y varios 25% anteriores ud 0,25000 0,05 € 0,01 € 0,05
Total capítulo de ensayos de control por m2. 0,06 € 0,24
Derribos y Derribos y demoliciones m2 0,00493 12,76 € 0,06 € 0,26
demoliciones Total capítulo de derribos y demoliciones por m2. 0,06 € 0,26
Seguridad Medidas de seguridad y salud ud 0,0100 20,00 € 0,20 € 0,84
y salud Total capítulo de seguridad y salud por m2. 0,20 € 0,84
1 Total de ejecución material por m2. de urbanización 23,83 € 100,00
2 Acometida de agua para la urbanización 0,52 € 2,19
3 Acometida de energía eléctrica para la urbanización 0,51 € 2,14
Total 1+2+3 24,86 € 104,33
El coste de la urbanización por m2 de terreno bruto se estima de acuerdo con las características que a continuación se describen:
Movimiento de tierras 4,26 €/m² Saneamiento 2,77 €/m² Distribución de aguas 2,20 €/m² Distribución de energía 2,59 €/m² Otras redes 0,78 €/m² Alumbrado público 1,78 €/m² Calzadas y aceras 9,36 €/m² Jardinería 1,01 €/m² Mobiliario 0,12 €/m² Total Ejecución Material 24,87 €/m² Beneficio Industrial 3,13 €/m² Licencia y Honorarios 2,09 €/m² Total 30,00 €/m²
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
24
5. VALORACION DEL SUELO
5.1. Determinación del valor básico de repercusión del suelo urbanizado para los distintos usos constructivos del mismo por zona de valor
Obtenido por el método del valor residual por unidad de superficie como la diferencia entre el valor de mercado y el coste estimado de las construcciones y dividida esta diferencia por el coste del proceso inmobiliario del suelo, aplicando la Norma 23 “Determinación del valor básico de repercusión de cada uso en la zona o polígono fiscal.” de las NTGV.
En notación matemática:
i
iii
ks
VACVMVR
000
Siendo:
VRi0 Valor básico de repercusión o valor de repercusión de la parcela tipo en la zona de valor i VMj0 Valor de mercado de la parcela tipo en la zona de valor i VACi0 Total del valor actual de las construcciones de la parcela tipo de la zona de valor i, para una antigüedad igual a cero ksi Coeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo en la zona de valor i determinado de acuerdo a la norma 21
Zona de
valor Tipo edificación Uso KC KS
Valor de repercusión del
suelo urbanizado €/m2
Código de identificación
01HU Unifamiliar, edificación cerrada
Residencial 1,30 1,10 102,00 01
Resto usos 1,30 1,10 38,00 02
02DD Todas las edificaciones Resto usos 1,30 1,10 25,00 01
Almacenaje, agrario e industrial 1,30 1,10 9,00 02
Los valores de repercusión determinados e identificados en el punto anterior mediante la denominación “Código de identificación” para cada una de las zonas de valor, se asignarán a los usos definidos en el capítulo II.1.a) de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en función de dicho uso y la planta en la que se encuentren ubicados, según la siguiente tabla:
Uso Planta 01HU 02DD
Código Descripción Descripción
01 Residencial
Baja 01 01
Semisótano 01 01
Entreplanta 01 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 01 01
02 Almacenaje
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
03 Agrario
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
04 Industrial
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
05 Comercial
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
25
Uso Planta 01HU 02DD
Código Descripción Descripción
Bajo rasante 02 02
06 Oficina
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
07 Espectáculos
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
08 Deportivo
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
09 Hostelería
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
10 Docente
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
11 Publico
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
12 Sanitario
Baja 02 01
Semisótano 02 01
Entreplanta 02 01
Resto de plantas 01 01
Bajo rasante 02 02
1330 Singulares (Bajera)
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
13 Singulares (Resto)
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
14 Auxiliares
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
15 Vías urbanas Todas 02 02
19 Inespecífico
Baja 02 02
Semisótano 02 02
Entreplanta 02 02
Resto de plantas 02 02
Bajo rasante 02 02
5.2. Cálculo y justificación de los coeficientes correctores de los valores básicos de repercusión del suelo urbanizado con rendimientos edificatorios
5.2.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso
El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en piso”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
26
de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:
- SCp < 40 m2: Cks = 1,10 - 40 m2 < SCp < 200 m2 Cks = 1,1563 – 0,0013 x SCp - SCp > 200 m2: Cks = 0,89
Siendo:
Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k SCp Superficie construida privada de la unidad inmobiliaria
Calculados en función de la valoración mediante el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado de todas las unidades inmobiliarias de uso residencial de las zonas de valoración afectadas, estableciendo las diferencias de valor estimado en función de la modificación de su superficie en el intervalo: mayor que 40,00 m2, menor que 200,00 m2
- Mk = Qz + Qa + Qp + Qs + Qr; - Mk = (Qz + Qa + Qp + Qr) x Qs;
Siendo
VMk Valor de mercado estimado de la unidad inmobiliaria k Qz Sumando debido a la zona Qa Sumando debido al año de construcción en la zona H Qp Sumando debido a la planta i, con o sin ascensor Qs Sumando debido al tamaño Qr Sumando debido a si cuenta o no con reforma.
5.2.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa
El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en casa”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:
- SCp < 50 m2: Cks = 1,08 - 50 m2 < SCp < 400 m2 Cks = 1,1086 - 0,0005 x SCp - SCp > 400 m2: Cks = 0,90
Siendo:
Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k SCp Superficie construida de la unidad inmobiliaria
Calculados en función de la valoración mediante el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado de todas las unidades inmobiliarias de uso residencial de las zonas de valoración afectadas, estableciendo las diferencias de valor estimado en función de la modificación de su superficie en el intervalo: mayor que 50,00 m2, menor que 400,00 m2
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
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VMk = Qm + Qz + Qa + Qc + Qs + Qg + Qr;
VMk = (Qm + Qz + Qa + Qc + Qg + Qr) x Qs;
Siendo:
VMk Valor de mercado estimado de la unidad inmobiliaria k Qm Sumando debido a la presencia de medianiles Qz Sumando debido a la zona. Qa Sumando debido al año de construcción. Qc Sumando debido a la categoría catastral. Qs Sumando debido al tamaño. Qg Sumando debido al grado de edificación. Qr Sumando debido a si cuenta o no con reforma.
5.3. Determinación del valor de la unidad inmobiliaria de suelo con rendimientos edificatorios no consolidados y sin urbanizar
El cálculo del valor de un suelo con aprovechamiento urbanístico potencial y pendiente de urbanizar, se realizará, de acuerdo con la Norma 33 de las NTGV (modificada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril), deduciendo del valor básico unitario del suelo del recinto los costes de urbanización calculados para la zona de valor, así como las deducciones que le correspondan por la tramitación urbanística necesaria para su desarrollo, según la siguiente expresión:
ikk
j
kikijkijkik SNCccCUEVRVSNC 08205])[(
Siendo:
VSNCik Valor del suelo no consolidado del recinto k de la zona de valor i VRikj Valor de repercusión para el uso j del recinto k de la zona de valor i Eijk Edificabilidad para el uso j del recinto k de la zona de valor i CUik coste de urbanización por m2 aplicable al recinto k de la zona de valor i C082k Coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad de suelo k, de acuerdo a la Norma 8.2. c05k es el coeficiente corrector total derivado de las características del recinto k, de acuerdo a la Norma 5 SNCik Superficie no consolidada del recinto k de la zona de valor i.
En aquellos recintos en los que deba deducirse la urbanización, la estimación de dichos costes estará condicionada por su situación urbanística, pudiéndose establecer los siguientes procedimientos:
● Suelo ordenado con urbanización consolidada:
Recintos ubicados en suelo urbano consolidado con carencias de urbanización que se limitan a pequeñas cesiones de suelo urbanizado en cualquiera de sus frentes de fachada o, sin necesidad de efectuar ningún tipo de cesión, pueda condicionarse la concesión de licencia de edificación a completar la urbanización de un determinado frente de fachada.
En el primer caso, los costes de urbanización se calcularán con el mismo método que el establecido para el suelo ordenado bruto, en el segundo caso se aplicarán los coeficientes correctores establecidos en la norma 5.4 de las NTGV.
● Suelo ordenado neto:
Suelos que habiendo cumplido con las obligaciones de desarrollo urbanístico (proyecto de reparcelación) previstas en la normativa municipal, tienen pendiente la urbanización de la zona para su transformación en consolidados por la urbanización.
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
28
El coste total de urbanización se repartirá proporcionalmente al aprovechamiento asignado a cada parcela en el proyecto de reparcelación, según la siguiente expresión:
p
b
SN
xCUxSBCU
%
Siendo:
CU Coste de urbanización unitario. SB Superficie total de la unidad de actuación. CUb Coste de urbanización bruto del recinto origen. % Porcentaje de reparto de cargas establecido en el proyecto de reparcelación SNp Superficie neta del recinto.
● Suelo ordenado bruto:
Suelos que para su transformación en consolidados por la urbanización precisan el desarrollo de alguna figura de planeamiento (Unidades de Ejecución).
El coste total de la urbanización se calculará a partir de las determinaciones de la Ponencia de valoración relativas a la unidad de ejecución representativa de la zona de valoración. El coste de urbanización por metro cuadrado de superficie bruta se estimará por medio del coste unitario de urbanización (CUi0), si bien cabe, en caso de que sea conocida la superficie neta que debe resultar, modificarlo en función de la misma por medio de la siguiente fórmula:
ij
ijij
ioi
ioiij
SB
SNSB
SNSB
SBCUCU
)(
)( 0
0
Siendo:
CUij Coste de urbanización por m2 de suelo a urbanizar j que se encuentra en la zona de valor i CUi0 Coste de urbanización por m2 de la unidad de ejecución representativa de la zona de valor i fijado de acuerdo a la norma 22 SBi0 Superficie bruta de la unidad de ejecución representativa de la zona de valor i SNi0 Superficie neta de la unidad de ejecución representativa de la zona de valor i SBij Superficie total de las parcelas originales SNij Superficie total de la parcelas resultantes
● Suelo con aprovechamiento tipo:
Suelos para los que el documento de valoración establece una edificabilidad homogeneizada, sin identificar la ubicación de los usos posibles en la zona, y que para su transformación en consolidados por la urbanización precisan el desarrollo de alguna figura de planeamiento.
El coste de urbanización de un recinto será el establecido por la Ponencia de Valoración para cada zona de valoración con delimitación gráfica como coste de urbanización bruto.
5.4. Determinación del valor del suelo no consolidado urbanizado en las unidades inmobiliarias sin consolidar o parcialmente consolidadas
El cálculo del valor de un suelo con aprovechamiento urbanístico potencial, pero no consolidado por construcciones se realizará como producto del valor del suelo por unidad de superficie, obtenido como suma de los productos del valor de repercusión unitario de cada uso y la edificabilidad determinada para ese uso en el recinto, por los coeficientes correctores a que se refieren las Normas 5 y 082 y la superficie del suelo, según la siguiente expresión:
j
ikkkijkijkik SNCccEVRVSNC 08205)(
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
29
Siendo:
VSNCik Valor del suelo no consolidado del recinto k de la zona de valor i VRikj Valor de repercusión para el uso j del recinto k de la zona de valor i Eijk Edificabilidad para el uso j del recinto k de la zona de valor i C082k Coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad de suelo k, de acuerdo a la Norma 8.2. c05k Coeficiente corrector total derivado de las características del recinto k, de acuerdo a la Norma 5 SNCik Superficie no consolidada del recinto k de la zona de valor i
En recintos libres de construcciones que consolidan, es decir, recintos que cuentan con espacios libres de construcciones donde se produce un incremento de valor derivado de la existencia de dicha superficie de suelo que, sin aportar un mayor aprovechamiento urbanístico, ofrece la posibilidad de otros usos no constructivos, al valor del suelo no consolidado se sumará el valor del suelo libre potencialmente. Este valor podrá aplicarse también a los recintos incluidos en ese ámbito, carentes de construcción y cuya edificabilidad sea igual a cero.
5.5. Determinación del valor del suelo consolidado en las unidades inmobiliarias de construcción
En aquellas unidades inmobiliarias de construcción que tengan asignado en el Registro de la Riqueza Territorial un aprovechamiento urbanístico y se encuentren caracterizadas de acuerdo al sistema general, el valor del suelo consolidado se calculará en función a los valores de repercusión por metro cuadrado construido correspondientes a cada uno de los usos determinados para la zona de valor por la Ponencia de Valoración vigente, de acuerdo a la siguiente expresión:
VSCijkl = VRijk x C24jk x ksik x (SCCl + ∑ flm x SCCm)
Siendo:
VSCijkl Valor del suelo consolidado de la unidad inmobiliaria l, del uso constructivo k, que se encuentra en el recinto j de la zona de valor i. VRijk Valor de repercusión por metro cuadrado construido del uso k en el recinto j de la zona de valor i C24jk Coeficiente asignado al recinto k para el uso j, de acuerdo a la Norma 25 ksik Coeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo para el uso k en la zona de valor i determinado de acuerdo a la Norma 21 SCCl Superficie construida de cálculo para la unidad inmobiliaria l flm Coeficiente de participación de la unidad l en el elemento común afectado por repercusión m SCCm Superficie construida de cálculo para el elemento común afectado por repercusión m
En unidades inmobiliarias de construcción que se encuentren caracterizadas de acuerdo al sistema general de potencia, el resultado de multiplicar el Valor básico unitario fijado para la zona en la Ponencia de Valoración por la superficie del recinto o participación de la unidad en la misma o, en su caso, por un porcentaje de la superficie de afección.
jijiijk cSVBSVU 05
Siendo:
VUijk Valor del suelo de la unidad inmobiliaria k, asociada al recinto j de la zona de valor i. VBSi Valor básico unitario de la zona de valor i Sij Superficie del recinto j de la zona de valor i c05j es el coeficiente corrector total derivado de las características del recinto j, de acuerdo a la Norma 5
5.6. Determinación del suelo consolidado urbanizado sin rendimientos edificatorios
De acuerdo a los establecido en la Norma 26 de las NTGV (modificada mediante la Orden Foral 133/2013, de 15 de abril), el valor por metro cuadrado asignable al suelo libre consolidado de los recintos dotados de construcciones o al suelo libre potencialmente consolidado en recintos con aprovechamiento urbanístico
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
30
potencial pero libres de construcción, será el que se muestra en la siguiente tabla por zona de valor, que se ha obtenido como un porcentaje del valor de repercusión del uso predominante (a excepción de la zona 02DD en la que toma como referencia su valor valor básico):
Zona de valor
Valor de repercusión de uso predominante
% de cálculo
Valor suelo libre consolidado
01HU 102,00 €/m2 10% 10,00 €/m2
06DD 25,00 €/m2 3,00 €/m2
5.6.1. Cálculo del valor del suelo consolidado urbanizado sin rendimientos edificatorios
El cálculo del valor del suelo libre consolidado o potencialmente consolidado, que recoge el incremento de valor del recinto derivado de la existencia de una superficie de suelo que, sin aportar un mayor aprovechamiento urbanístico, ofrece la posibilidad de otros usos no constructivos, se realizará como producto de la superficie del citado suelo por el valor del suelo libre consolidado establecido en los puntos anteriores. En notación matemática:
VSNCik = SLCik x VSLCi
Siendo:
VSNCik Valor del suelo no consolidado del recinto k de la zona de valor i SLCik Superficie de suelo libre consolidado del recinto k de la zona de valor i VSLCi Valor del suelo libre consolidado de la zona de valor i
5.7. Valoración del suelo con rendimientos agrícolas por método de valores medios
Para la valoración de terrenos tipificados en el Registro de la Riqueza Territorial de acuerdo a su potencial aprovechamiento agroforestal, la Ponencia de Valoración establece el valor medio de los suelos por su tipo de aprovechamiento primario correspondiente a su ámbito de actuación de entre los aprobados en la tabla 18 de los parámetros generales de valoración.
Una vez definidos los tipos para el ámbito de la Ponencia de Valoración, se fijan las clases de suelo en función de su valor, considerado éste no solo derivado de su producción, sino también de otros factores que afecten al valor como la forma, pendiente y accesibilidad, así como su localización; a cada clase se asigna un índice atendiendo al valor relativo de los suelos de las diferentes clases dentro del mismo tipo.
Para cada clase, dentro de un tipo, se calcula un coeficiente de valor multiplicando el coeficiente de valor medio correspondiente al tipo en el municipio por el índice de valor relativo intratipo de la clase, multiplicado por la suma de las superficies de todas las unidades inmobiliarias de ese tipo en el municipio y dividido por la suma de los productos de cada índice de valor relativo intratipo por la superficie de las unidades inmobiliarias de esa clase y tipo.
j
ij ij
ijiij
SII CV
j
ijS
VM
Siendo:
CVij es el coeficiente del valor por unidad de superficie de la clase j del tipo i.
VMi es el valor medio por unidad de superficie del tipo i en el municipio.
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
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Iij es el índice de valor relativo intratipo asignado en la Ponencia de Valoración a la clase j del tipo i.
Sij es la superficie total de todas las unidades inmobiliarias de la clase j del tipo i en el municipio
Según establece la Norma 38 de las NTGV, el valor de las unidades de acuerdo a su aprovechamiento agroforestal se obtendrá multiplicando su superficie por el coeficiente de valor por unidad de superficie correspondiente a su tipo y clase en el municipio de Donamaría, fijado en los puntos anteriores, y por el coeficiente de referencia al mercado establecido en capítulo V.2 de los parámetros generales de valoración aprobado por la resolución 172/2010, de 22 de febrero, mediante la siguiente fórmula:
CMAFCVSVU ijijkijk
Siendo:
VUijk es el valor de la unidad inmobiliaria k, de la clase j del tipo i. Sijk es la superficie la unidad inmobiliaria k C Vij es coeficiente del valor por unidad de superficie correspondiente a la clase j del tipo i en el municipio CMAF es el coeficiente de referencia al mercado para la valoración por tipo de aprovechamiento primario a que se refiere la norma 9.
El valor de las unidades inmobiliarias de suelo caracterizadas como tipo 5, ha sido obtenido a partir de valores de mercado; por lo tanto, no requiere la aplicación del coeficiente de referencia al mercado citado en el párrafo anterior.
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6. VALOR CATASTRAL
6.1. Determinación del valor catastral de los bienes inmuebles
El cálculo del valor catastral por el método aditivo del valor de las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema General de Caracterización de Construcciones y que se ven afectadas por repercusión de suelo o que participan en algún elemento común afectado por repercusión de suelo, se llevará a cabo como producto de la suma del valor actual de la construcción y del valor de repercusión del uso al que se adscribe la unidad a valorar en el recinto en que se encuentra VSCijk, de acuerdo a las especificaciones del punto 6.5, por los coeficientes correctores que resulten de la aplicación de la Norma 8.2.
lllijkl cVSCVACVU 082)(
Siendo:
VUijkl Valor de la unidad inmobiliaria l, del uso constructivo k, que se encuentra en el recinto j de la zona de valor i. VACl Valor Actual de Construcción de la unidad inmobiliaria l VSCijk Valor de repercusión de la unidad inmobiliaria l C082k Coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad l, de acuerdo a la Norma 8.2
Al valor así obtenido para la unidad se le añadirá, en su caso, el producto de su coeficiente de finca fl0 por la suma del valor del suelo no consolidado del recinto, calculado de acuerdo a las especificaciones del punto 6.4 y del valor del suelo libre consolidado a que se refiere la Norma 26 de las NTGV (modificada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril).
6.2. Determinación y justificación de los coeficientes correctores del valor catastral
A efectos de cálculo del valor registral por el método aditivo al valor final resultante de sumar el valor actual de la construcción y el valor de repercusión del suelo se podrán aplicar los siguientes coeficientes correctores.
a) El coeficiente de depreciación funcional, que se aplicará a unidades cuyo diseño o instalaciones resultan inadecuados a la función para la que originalmente se construyeron, bien porque haber quedado obsoletos o bien por no haberse completado su construcción.
b) El coeficiente de interioridad, que se aplicará a unidades inmobiliarias de uso residencial y locales en planta baja que, formando parte de edificaciones cerradas, abran todos sus huecos de luces a patios interiores. Podrá diferenciarse entre unidades en las que todos los huecos den a patios de parcela y aquéllas en las que haya huecos a patios de manzana. En caso de que tengan algún hueco a la vía pública, se considerarán unidades exteriores y no será de aplicación el coeficiente.
c) El coeficiente de apreciación o depreciación económica, que se utilizará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a una realidad del mercado inmobiliario diferente, siempre que ésta sea conocida y contrastada.
Dicha adecuación se realizará evaluando, en zonas determinadas y concretas a delimitar según tipologías o usos de edificación, tanto supuestos de sobreprecio en el producto inmobiliario, originado por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, de inexistencia de otro producto similar o de alta calidad en las características constructivas, como de bajo precio por falta de mercado y caída en desuso.
Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y en construcciones escalonadas con terrazas de uso privado que integren una vivienda o local. Será compatible con cualquier otro coeficiente aplicable al inmueble en cuestión.
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Las cuantías y forma de cálculo correspondientes a los citados coeficientes correctores son las recogidas capítulo IV, punto 2, de los parámetros generales de valoración.
6.3. Análisis estadístico del valor catastral con la muestra de mercado por cada zona de valor
6.3.1. Zona de valor 01HU
6.3.1.1. Parcela tipo. Comparación de valores de unifamiliares
La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores estimados para cada muestra mediante el método aditivo, tanto el valor catastral actual como el que resulta de aplicar las nuevas determinaciones recogidas en la normativa actualmente en vigor y los nuevos datos de valoración establecidos en los puntos anteriores, y la valoración realizada según las disposiciones recogidas en el Decreto Foral 39/2015, de 17 de junio, por el que se modifica el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios en el mercado:
Unifamiliares
Código de identificación
Superficies Valor declarado
actualizado Valor catastral actual Valor catastral nuevo
Valor modelos estadísticos Parcela
Vivienda
Util Construida
08100001 510,67 162,48 186,85 174.233,38 € 55.108,47 € 145.736,69 € 189.138,07 €
08100005 283,00 91,30 105,00 73.000,00 € 25.928,93 € 47.036,13 € 87.166,80 €
08100030 339,95 160,02 184,02 139.495,53 € 64.452,57 € 136.700,37 € 174.612,49 €
08100031 340,08 160,02 184,02 139.494,97 € 64.460,27 € 136.712,56 € 174.612,49 €
08100042 725,00 218,61 251,40 192.479,10 € 87.131,39 € 180.251,30 € 203.333,43 €
08100049 2.961,80 161,74 186,00 178.809,30 € 147.278,52 € 114.027,94 € 229.291,75 €
Medias 860,08 159,03 182,88 149.585,38 € 74.060,03 € 126.744,17 € 176.359,17 €
Mediana 425,38 160,88 185,01 156.864,46 € 64.456,42 € 136.706,47 € 181.875,28 €
De la aplicación de los parámetros definidos en el presente documento y las características recogidas en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para todas las unidades inmobiliarias de la muestra, se obtiene la distribución de valores recogida en el siguiente gráfico:
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000
Valo
r €
Valor declarado
Valor declarado
Valor catastralactualValor catastralnuevo
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6.3.1.2. Parcela tipo. Comparación de valores de pisos
La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores estimados para cada muestra mediante el método aditivo, tanto el valor catastral actual como el que resulta de aplicar las nuevas determinaciones recogidas en la normativa actualmente en vigor y los nuevos datos de valoración establecidos en los puntos anteriores, y la valoración realizada según las disposiciones recogidas en el Decreto Foral 39/2015, de 17 de junio, por el que se modifica el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios en el mercado:
Pisos
Código de identificación
Superficies Valor declarado actualizado (sin garaje o trastero
Valor catastral actual Valor catastral nuevo Valor modelos
estadísticos Útil Construida
privada Construida
08100038 57,76 67,00 74,20 61.843,20 € 18.654,20 € 37.284,76 € 39.407,39 €
08100055 93,28 108,20 108,20 126.613,64 € 48.982,82 € 84.799,71 € 45.444,00 €
08100056 93,28 108,20 108,20 139.868,80 € 48.982,82 € 84.799,71 € 45.444,00 €
Medias 81,44 94,47 96,87 109.441,88 € 38.873,28 € 68.961,39 € 43.431,80 €
Mediana 93,28 108,20 108,20 126.613,64 € 48.982,82 € 84.799,71 € 45.444,00 €
De la aplicación de los parámetros definidos en el presente documento y las características recogidas en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para todas las unidades inmobiliarias de la muestra, se obtiene la distribución de valores recogida en el siguiente gráfico:
6.3.1.3. Parcela tipo. Comparación de valores de suelos
La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores estimados para cada muestra mediante el método aditivo, tanto el valor catastral actual como el que resulta de aplicar las nuevas determinaciones recogidas en la normativa actualmente en vigor y los nuevos datos de valoración establecidos en los puntos anteriores:
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000
Valo
r €
Valor declarado
Valor declarado
V. catastral actual
V, catastral nuevo
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Suelos
Código de
identificación
Superficie parcela
Superficies edificables Valor declarado
actualizado Valor catastral
actual Valor catastral
nuevo
Valor por m2
Uso predominant
e
Resto de usos
Valor declarado actualizado
Valor catastral actual
Valor catastral nuevo
08100029 340,00 m2 255,00 85,00 39.463,00 € 17.493,00 € 29.320,36 € 116,07 €/m2 51,45 €/m2 86,24 €/m2
Medias 340,00 m2 255,00 85,00 39.463,00 € 17.493,00 € 29.320,36 € 116,07 €/m2 51,45 €/m2 86,24 €/m2
Mediana 340,00 m2 255,00 85,00 39.463,00 € 17.493,00 € 29.320,36 € 116,07 €/m2 51,45 €/m2 86,24 €/m2
De la aplicación de los parámetros definidos en el presente documento y las características recogidas en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para todas las unidades inmobiliarias de la muestra, se obtiene la distribución de valores recogida en el siguiente gráfico:
6.3.2. Zonas con aprovechamiento agroforestal
6.3.2.1. Tipo regadío (01), secano (02) y forestal-pastos (03)
La muestra de mercado obtenida en la zona de valor con aprovechamiento agroforestal de Donamaría, presenta los siguientes valores estimados para cada muestra mediante los métodos de los valores medios por tipo de aprovechamiento primario, tanto el valor catastral actual como el que resulta de aplicar las nuevas determinaciones recogidas en la normativa actualmente en vigor y los nuevos datos de valoración establecidos en los puntos anteriores, y la valoración realizada según las disposiciones recogidas en el Decreto Foral 39/2015, de 17 de junio, por el que se modifica el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios en el mercado:
Código de identificación
Superficie declarada
Tipo Clase Cultivo Valor declarado
Valor por hectárea
Valor declarado
Valor catastral
actual
Valor método valores medios
Valor modelos estadísticos
08100060 1.247,35 2 1,00 Alamedas 500,00 4.008,50 3.058,32 4.489,12 9.015,00
08100061 1.203,39 2 1,00 Prado 500,00 4.154,93 3.058,28 4.489,12 9.015,00
Medias 1.225,37 2 1,00 Alamedas 500,00 4.081,71 3.058,30 4.489,12 9.015,00
08100066 6.171,38 2 2,00 Prado 60.000,00 97.222,99 1.835,00 2.693,52 5.435,52
08100089 7.454,48 2 2,00 Prado 108.182,18 145.123,71 1.835,00 2.693,52 5.435,52
08100092 1.117,76 2 2,00 Prado 15.000,00 134.196,97 1.835,01 2.693,52 5.435,52
08100093 561,10 2 2,00 Prado 5.060,00 90.180,00 1.834,97 2.693,52 5.435,52
08100101 2.614,81 2 2,00 Prado 10.000,00 38.243,70 1.835,01 2.693,52 5.435,52
0,00
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50
Valo
r €
Valor declarado
Valor declarado
Valor catastral actual
Valor catastral nuevo
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
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Código de identificación
Superficie declarada
Tipo Clase Cultivo Valor declarado
Valor por hectárea
Valor declarado
Valor catastral
actual
Valor método valores medios
Valor modelos estadísticos
08100103 2.622,43 2 2,00 Prado 10.000,00 38.132,57 1.835,02 2.693,52 5.435,52
Medias 3.423,66 2 2,00 Prado 34.707,03 90.516,66 1.835,00 2.693,52 5.435,52
08100065 1.713,24 2 3,00 Prado 4.207,08 24.556,28 917,50 1.346,72 2.717,76
08100098 922,44 2 3,00 Frutales Diversos 762,00 8.260,70 917,46 1.346,72 2.717,76
08100123 1.429,69 2 3,00 Pastizal 8.592,00 60.096,94 917,47 1.346,72 2.717,76
Medias 1.355,12 2 3,00 Prado 4.520,36 30.971,31 917,48 1.346,72 2.717,76
08100132 2.305,00 3 1,00 Pinar 6.010,12 26.074,27 236,79 354,16 3.317,59
08100080 11.706,65 3 1,00 Arbolado Diverso 3.500,00 2.989,75 236,78 354,16 3.317,59
08100112 14.877,00 3 1,00 Casta\Al 5.092,00 3.422,73 236,78 354,16 3.317,59
08100116 20.794,28 3 1,00 Robledal 7.000,00 3.366,31 236,79 354,16 3.317,59
08100119 29.197,13 3 1,00 Hayedo 10.000,00 3.424,99 236,78 354,16 3.317,59
08100120 12.504,67 3 1,00 Pastizal 3.000,00 2.399,10 236,78 354,16 3.317,59
08100128 258,39 3 1,00 Pastos 5.000,00 193.505,94 236,85 354,16 3.317,59
08100131 10.490,03 3 1,00 Casta\Al 4.000,00 3.813,14 236,79 354,16 3.317,59
Medias 12.766,64 3 1,00 Casta\Al 5.450,27 29.874,53 236,79 354,16 3.317,59
08100104 7.385,30 3 2,00 Pastizal 8.740,00 11.834,32 59,21 88,56 793,33
08100109 2.720,55 3 2,00 Pastos 2.404,05 8.836,63 59,22 88,56 793,33
08100064 11.694,52 3 2,00 Pastos 927,00 792,68 59,21 88,56 793,33
08100117 5.946,79 3 2,00 Pastizal 3.432,98 5.772,83 59,21 88,56 793,33
Medias 6.936,79 3 2,00 Pastos 3.876,01 6.809,11 59,21 88,56 793,33
6.3.2.2. Tipo improductivo (04)
Se mantiene el valor establecido en del documento de valoración anterior, 0,00 €/m2.
6.3.2.3. Tipo construcción (05)
El valor atribuible por su aprovechamiento primario a las unidades de suelo en las que no es posible una explotación propia de los sectores agrario o forestal, debido a que se encuentran afectadas por otro tipo de actividad y que, por tanto, se hallan caracterizadas como de tipo 5 (afectado por construcción), se fija mediante la asignación de un valor, obtenido como un porcentaje del valor de repercusión del uso predominante de la zona de valor donde se ubiquen dichas unidades inmobiliarias, a cada una de las clases establecidas para dicho tipo y cuyo ámbito coincidirá con la delimitación gráfica fijada para las zonas de valor del municipio, según se recoge en la siguiente tabla:
Zona de valor Tipo Clase Valor atribuible al suelo tipo 5 (€/m2)
01HU Construcción 05
1,00 10,00
02DD 1,00 3,00
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
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7. VALOR-TIPO DE LAS CONSTRUCCIONES DEL SISTEMA DE CARACTERIZACIÓN LINEAL
7.1. Ámbito de aplicación
Tal como determina el apartado 2.A) de la Orden Foral 21/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban determinados sistemas de caracterización de las construcciones inscribibles en el Registro de la Riqueza Territorial, el sistema de caracterización de las Construcciones por Longitud se aplicará a aquellas cuya característica más definitoria de su dimensión y más relacionada con su costo total sea la longitud, mientras que la altura y la anchura, de ser medibles, toman un papel irrelevante o secundario.
Mediante la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los Parámetros Generales de Valoración de los Bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, es posible aplicar un método de valoración normalizado, adoptando el tipo inespecífico y aplicando un valor en función del coste real de las obras.
“Para evitar que aun estando claro cuál es el sistema de caracterización que corresponde a un determinado inmueble cuya inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial sea conveniente, resulte imposible su inscripción por no ser encuadrable entre los tipos recogidos en el correspondiente cuadro de valores tipo, se incluye, para cada sistema de caracterización un tipo denominado “inespecífico”, en el que se podrá encuadrar ese inmueble en tanto no se apruebe el tipo al que se debería adscribir, posibilitando así su inscripción y valoración, con la única condición de que sea conocido su coste de construcción (o coste de ejecución material en el caso de las unidades del sistema general de construcciones), lo que permitiría calcular el dato básico “coeficiente del coste de construcción”.
Los bienes inmuebles no encuadrables en los tipos recogidos en el correspondiente cuadro de valores tipo afectan a conducciones de gas, líneas eléctricas de alta tensión y oleoductos, que quedarán incluidos en el uso de inespecífico, asignando una modalidad para cada tipo de bien inmueble y una categoría con el coeficiente de valor tipo que se justifica en los apartados siguientes.
7.2. Coste de construcción por metro lineal de conducciones de gas
Los costes de las conducciones de gas se basan en costes de redes de distribución (presión menor o igual que 16 BAR).
El coste de construcción por metro lineal de conducción de gas se establece en: 55 €/ml.
MBCL: 750 €/ml
Coeficiente de Coste de construcción conducciones de Gas: 0,0733*.
“Dicho Coste se traduce en la aprobación de un coeficiente de construcción del sistema de caracterización Lineal de 0,0733 entendido como el cociente entre el coste de construcción y el módulo básico correspondiente”.
El valor obtenido se ha basado en un estudio que comprende la elaboración de promedios de Presupuestos de Obra de 25 tramos de Redes de Distribución de Gas aprobados en el Boletín Oficial de Navarra en los periodos comprendidos entre los años 2.005 y 2.014. Los tramos analizados comprenden un presión entre 0,1 a 5 BAR y diámetros de conducciones de 63 mm a 200 mm. Los caudales oscilan (donde se dispone de este dato) desde 250 Nm3/h a 2.500 Nm3/h.
Los presupuestos contienen el coste total presupuestado de la obra, incluyendo instalaciones intermedias, así como distribución, modificación y extensión de redes existentes, si las hubiese.
El presupuesto total de obra, se ha actualizado mediante un coeficiente de actualización del IPC al periodo actual y se ha dividido entre la longitud total aprobada en el Boletín Oficial de Navarra del tramo afectado.
Ponencia de Valoración de Donamaría Revisión nº 3 Anexo de valoración
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7.3. Coste de construcción por metro lineal de líneas eléctricas
Los Costes de las Líneas eléctricas de Alta Tensión, comprenden todas aquellas líneas de Tensión nominal igual o superior a 1 kv.
El Coste de construcción por Metro Lineal de Línea de Alta Tensión se establece en: 130 €/ml.
MBCL: 750 €/ml
Coeficiente de Coste de construcción conducciones de Líneas eléctricas: 0,1733*
“Dicho Coste se traduce en la aprobación de un coeficiente de construcción del sistema de caracterización Lineal de 0,1733 entendido como el cociente entre el coste de construcción y el módulo básico correspondiente”.
El valor obtenido se ha basado en un estudio que comprende la elaboración de promedios de Presupuestos de obra de construcción de 31 tramos de Línea eléctrica de Alta Tensión (Tensión Nominal igual o superior a 1 Kv). De los 31 tramos, 16 instalaciones son de línea eléctrica de entre 30 y 66 kv y 15 instalaciones son de línea eléctrica entre 8 y 13,2 kv, aprobados en el Boletín Oficial de Navarra en los periodos comprendidos entre los años 2.005 y 2.012.
Los presupuestos incluyen el coste total de construcción, incluyendo todos los elementos intermedios necesarios para el funcionamiento, tales como estructuras, subestaciones, etc.
El presupuesto total de obra, se ha actualizado mediante un coeficiente de actualización del IPC al periodo actual y se ha dividido entre la longitud total del tramo afectado.
7.4. Coste de construcción por metro lineal de oleoducto
Los costes de construcción del oleoducto se establecen en: 231,20 €/ml.
MBCL: 750 €/ml
Coeficiente de coste de construcción de oleoductos: 0,3083*
“Dicho Coste se traduce en la aprobación de un coeficiente de construcción del sistema de caracterización Lineal de 0,3083 entendido como el cociente entre el coste de construcción y el módulo básico correspondiente”.
El resultado obtenido se ha basado en un estudio de costes con datos que pertenecen a presupuestos de la Compañía arrendataria del Monopolio de Petróleos S.A (actualmente, CLH.) actualizados mediante coeficiente del IPC a fecha actual.
Los dos tramos estudiados pertenecen al denominado Oleoducto MIPAZA (Miranda-Pamplona-Zaragoza), con 2 subtramos, de Buñuel a Viana y de San Adrián a Pamplona.
Los valores totales incluyen obra civil como equipos y montaje mecánico, eléctrico y de instrumentación, en puntos de origen y de llegada. El diámetro de las tuberías está comprendido entre de 8” y 12”.