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PLAN GENERAL DE

ORDENACIÓN URBANÍSTICA

(P.G.O.U.)

DOCUMENTO:

MEMORIA

MANTENIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN PARA ESTABLECIMIENTOS

HOTELEROS

MODIFICACIÓN PUNTUAL P.G.O.U. DE CHIPIONA MANTENIMIENTO EDIFICACIÓN ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS APROBACIÓN DEFINITIVA - OCTUBRE 2014

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MEMORIA


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MEMORIA DE JUSTIFICA CIÓN


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MEMORIA DE JUSTIFICACIÓN

Las buenas condiciones climáticas, las excelentes playas y su proximidad a grandes

contingentes de población urbana hacen de Chipiona un destino turístico de especial

atractivo, que está declarado Municipio Turístico por la Junta de Andalucía.

El destino turístico se ha concentrado en casi su totalidad en la utilización vacacional

de viviendas de segunda residencia de aglomeraciones urbanas próximas a la Bahía de

Cádiz, Jerez de la Frontera y Sevilla.

Este modelo de utilización, no supone el objetivo de rentabilidad social y económica

de la zona.

El Plan de Ordenación del Territorio de la Costa Noroeste de Cádiz, aprobado por

Decreto 95/2011, de 19 de abril entre los objetivos de la Memoria de Ordenación figura

“Regular y articular el espacio turístico”, mediante el incremento del turismo de servicio,

favoreciendo la implantación hotelera y las instalaciones dedicadas al ocio.

En la estrategia de Ordenación del citado Plan de Ordenación del Territorio de la

Costa Noroeste de Cádiz figura “la potenciación del uso turístico, tratando de contribuir

a la mejora de la calidad de la oferta turística y e incrementar la presencia de los

alojamientos reglados y de las actividades recreativas complementarias”.

La Ordenación de los Componentes Territoriales del Espacio Vacacional y Turístico

del mencionado Plan, establece que el aprovechamiento de parte de este territorio como

espacio vacacional y turístico constituye una de las bases de sostenimiento de la

población de la Costa Noroeste y, probablemente, la que más depende de la ordenación

territorial de usos e infraestructuras.

La ocupación y el desarrollo del espacio litoral se han basado en el aprovechamiento

de las potencialidades existentes en los recursos básicos del ámbito: clima y

disponibilidad de playas y, complementariamente, otros recursos, como la gastronomía,

el patrimonio histórico-artístico y los espacios naturales marismeños y en la proximidad


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de grandes aglomeraciones urbanas (Jerez de la Frontera, Bahía de Cádiz y

aglomeración urbana de Sevilla).

Esta combinación de factores ha dado lugar a un tipo de aprovechamiento con una

importante participación del modelo vacacional residencial, que impone una fuerte

carga al territorio (saturación de playas, espacios urbanos e infraestructuras), sin que

proporcione unos niveles de empleo y renta del todo satisfactorios.

La mejora de la cualificación del espacio turístico debe ser el eje principal de

actuación que permita incrementar plenamente el potencial de desarrollo de este ámbito,

lo que este Plan propone como una reconfiguración del modelo de aprovechamiento, que

ha de realizase de acuerdo con lo siguientes fines generales:

· Conformación de un espacio turístico, percibido como tal por la demanda potencial.

· Reforzamiento del turismo de servicios.

· La utilización sostenible del territorio.

Para lograr los fines anteriores, el modelo adoptado plantea:

· La recuperación de los valores de posición marítima mediante la potenciación de los

usos náutico-recreativos y la regeneración y adecuación de uso del espacio playero.

· El apoyo al uso hotelero y de servicios turísticos mediante la reserva, ya citada, de este

uso en los 500 metros de la zona de influencia litoral.

· El establecimiento de áreas de oportunidad de dinamización turística.

· La mejora de la cualificación del borde marítimo.

· La valorización de las marismas y su proyección con fines de turismo de naturaleza.

De acuerdo con esto, las propuestas del Plan de Ordenación de la Costa Noroeste son las

siguientes:

• Propiciar el turismo de servicios.

La preponderancia de la segunda residencia, destinada esencialmente a la estancia

en el periodo estival, es una característica de la Costa Noroeste. El turismo de servicios


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tiene en este litoral una presencia secundaria y la oferta de alojamientos hoteleros, a

pesar del incremento de plazas producido en los últimos años, es testimonial y

concentrada esencialmente en el término municipal de Rota.

Esta situación no juega a favor del pleno aprovechamiento de las oportunidades

potenciales de la Costa Noroeste, por cuanto los hábitos de gasto de los turistas son

superiores a los residentes vacacionales, lo que favorece a los destinos que optan por el

modelo de turismo en alojamiento reglado. Asimismo, esta opción, siempre que existan

los servicios e instalaciones turísticas complementarias, permite ampliar en mayor

medida la temporada vacacional en el lugar de destino, contribuyendo a

desestacionalizar la oferta.

En efecto, de acuerdo con las encuestas en el sector turístico, el número medio de

pernoctaciones por plazas es casi el triple por plaza hotelera frente al residencial, y, de

igual manera es mayor el gasto diario de los turistas que pernoctan en establecimientos

reglados frente al veraneante en alojamiento residencial.

Este comportamiento diferencial en cuanto a pernoctaciones y gasto medio aconseja

adoptar medidas que favorezcan el turismo de servicios, por cuanto tienen una mayor

capacidad de dinamizar, desde una perspectiva socioeconómica, los destinos turísticos.

En el marco de expectativa actual, definido por las nuevas actuaciones que se

desarrollan en el litoral, se hace necesario, por tanto, modular el modelo existente

tendiendo a un mayor equilibrio en la relación plazas de alojamiento residencial

vacacional/alojamiento hotelero mediante un incremento de estas últimas, así como

propiciar los equipamientos complementarios que contribuyan a la dinamización de este

ámbito y a su progresiva conformación como destino turístico, basado en sus atractivos

singulares y diferenciados citados.

No obstante ello, si analizamos la situación actual de los hoteles y la normativa del

PGOU nos encontramos con:

- El 90% de los establecimientos hoteleros construidos con anterioridad a la Revisión

del PGOU de 2005, se encuentran “Fuera de Ordenación” y la regulación existentes en

las distintas Ordenanzas de edificación del PGOU, permitiendo mayor edificabilidad,


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resulta ser deficiente e inadecuada. Deficiente porque no contempla todos los

establecimientos hoteleros que regula el Decreto 47/2004, de 10 de febrero, en el que en

su artículo 20 establece que los establecimientos hoteleros se clasifican en los siguientes

grupos:

a) Hoteles.

b) Hostales.

c) Pensiones.

d) Hoteles – Apartamentos.

Y tampoco incluye los apartamentos turísticos, recientemente regulados por la

Junta de Andalucía mediante Decreto 194/2010, de 20 de abril, y en el que en su

Exposición de Motivos se dice:

“Conforme al artículo 36.1.b) de la Ley 12/1999, de 15 de diciembre, del Turismo,

los apartamentos turísticos constituyen un tipo de establecimiento de alojamiento

turístico que, de acuerdo con el artículo 38 de la misma Ley, son aquellos destinados a

presta el servicio de alojamiento turístico que estén compuesto por un conjunto de

unidades de alojamiento y que sean objeto de comercialización en común por un mismo

titular”.

Siguiendo las directrices del Plan de Ordenación del Territorio de la Costa

Noroeste de Cádiz y el propio Plan General de Ordenación Urbanística de Chipiona, es

necesario realizar una regulación acorde de los establecimientos hoteleros para que

realmente se potencie este sector.

Se modifica y se propone:

A. Modificar el artículo 93. “Uso de Servicio Terciario. Definición y Categorías”,

en su categoría 4ª “Hostelero y hospedaje” para su regulación conforme a la

normativa vigente.


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B. Siguiendo el criterio de la Consejería de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente,

contenido en el Informe de 6 de septiembre de 2013, se modifican los

siguientes artículos del PGOU:

- El artículo 28. “Normas para edificaciones existentes”, añadiéndole el

siguiente párrafo:

“Las normas para mantenimiento de la edificación en establecimientos

hoteleros existentes se regulan en el artículo 30”.

- El artículo 30. “Edificaciones o instalaciones fuera de ordenación”,

introduciendo en el apartado 12 las normas que han de regir en los

establecimientos hoteleros cuyo tenor se expone a continuación, pasando a

numerarse con el apartado 13 el contenido previsto anteriormente en el 12.

Chipiona, a 1 de octubre de 2014.

LA ASESORA JURÍDICA- LA ARQUITECTA MPAL., JEFA DE URBANISMO, Fdo.: Leonor Hidalgo Patino. Fdo.: María Joyanes Abancens.


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PLAN GENERAL DE


(P.G.O.U.)

DOCUMENTO DE MODIFICACIÓN

MANTENIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN

PARA ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS


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- Artículo 93 del PGOU. A) REDACCIÓN ACTUAL DEL ARTÍCULO QUE SE MODIFICA:

Artículo 93. Uso de Servicio Terciario. Definición y Categorías. Comprende todas las actividades, de carácter privado ó público, que tienen por finalidad la prestación se servicios al público, empresas u organismos, como son: los administrativos y burocráticos, comerciales y de ocio, alojamiento temporal, restauración, información, gestión y actividades financieras y seguro. Se establecen las siguientes categorías: Categoría 1ª. Oficinas. Se incluye en este concepto el servicio que corresponde a las actividades terciarias que se dirigen, como función principal, a prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u otros usos, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares, sean éstos de carácter público o privado. Se distinguen los siguientes grados: 1º Servicios de la administración: que son aquellos en las que el servicio es prestado

por la Administración Pública en todos sus niveles. 2º Oficinas privadas: cuando es una entidad privada quien presta el servicio. 3º Despachos profesionales domésticos: cuando el servicio es prestado por el titular

en su propia vivienda utilizando alguna de sus piezas. Categoría 2ª. Salas de reunión. Cuando el servicio está destinado a actividades ligadas a la vida de relación, acompañadas en ocasiones de espectáculos, tales como cafés-conciertos, discotecas, salas de fiesta y baile clubs nocturnos, casinos, salas de juegos recreativos, bingos y otros locales que practiquen juegos de azar.


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A los efectos de la capacidad de espectadores se establecen los siguientes grados y situaciones: . Grado 1º........................................................................................hasta 50 personas . Grado 2º......................................................................................hasta 250 personas . Grado 3º......................................................................................hasta 500 personas . Grado 4º...................................................................................hasta 1.500 personas . Grado 5º...................................................................................hasta 5.000 personas Situación 1ª .................................................................................. en local o edificio cerrado Situación 2ª .......................................................................................................... al aire libre Categoría 3ª. Comercial. Se incluyen en este concepto las actividades que se destinan a suministrar mercancías al público mediante ventas al pormenor, ventas de comidas y bebidas para consumo en el local, o a prestar servicios a los particulares. Se distinguen los siguientes grados: 1º Local comercial: cuando la actividad comercial tiene lugar en un establecimiento

independiente, de dimensión no superior a 500 m² de superficie de venta. 2º Agrupación comercial: cuando en un mismo espacio se integran varias firmas

comerciales con acceso e instalaciones comunes, en forma de galerías, centros y complejos comerciales, sin limitación de superficie excepto en relación con la superficie dedicada a alimentación, que no superará los 2.500 m².

3º Medias superficies comerciales: cuando la actividad comercial tiene lugar en

establecimientos que operan bajo una sola firma comercial y alcanza superficies superiores a 500 m² pero inferiores a los 2.500 m².

4º Grandes superficies comerciales: cuando la actividad comercial tiene lugar en

establecimientos que operan bajo una sola firma comercial y alcanzan dimensiones superiores a los dos mil quinientos (2.500) m² de superficie de venta. Se extenderá está misma consideración los establecimientos constituidos por agrupaciones de locales destinados a la actividad comercial que sin alcanzar la superficie arriba indicada de forma individual consigan alcanzarla al sumar sus superficies de venta.

Categoría 4ª. Hostelero y hospedaje. Se incluyen los locales y edificios dedicados a alojamiento temporal. Se consideran incluidos en este uso hoteles, hostales y edificios de


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uso análogos, con sus actividades complementarias de apoyo (restaurante, tiendas, zonas deportivas, alimentación y juegos) en superficie inferior al 10% del uso específico de que se trata. Quedan expresamente excluidos los apartamentos turísticos y cualquier otro inmueble cuyo área de alojamiento sea susceptible de división horizontal. Se consideran los siguientes grados: 1º. Establecimientos con más de 100 dormitorios o más de 3.500 m² de superficie

edificable. 2º. Establecimientos de 51 a 100 dormitorios y superficie comprendida entre 1.501 y

3.500 m². 3º. Establecimientos de 26 a 50 dormitorios y superficie comprendida entre los 501 y

1.500 m². 4º. Establecimientos de hasta 25 dormitorios y superficie comprendida entre 201 y

500 m². Categoría 5ª. Restauración. Cuando el servicio está destinado a facilitar alimentación y/o bebida a los particulares para ser consumida en el establecimiento o remitida con los medios propios del mismo a los domicilios, en los siguientes grados: 1º. Bares, cafeterías: ofrecen fundamentalmente bebidas y subsidiariamente

alimentación. 2º. Restaurantes: ofrecen fundamentalmente alimentación. 3º. Comidas a domicilios: su actividad principal consiste en la remisión de bebida y

alimentación recién preparada a domicilio, en medios de transportes propios. Se excluyen de esta categoría las secciones de alimentación preparada que puedan localizarse dentro del uso comercial, así como los "Pubs" y "Discotecas" que se incluyen dentro de la categoría de Salas de Reunión.


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B) PROPUESTA DE MODIFICACIÓN: Categoría 4ª. Hostelero y hospedaje. Se incluyen los locales y edificios dedicados al

servicio de alojamiento temporal. Se consideran incluidos en este uso los establecimientos hoteleros, tales como: A) Hoteles, hostales, pensiones y hoteles apartamentos. B) Apartamentos turísticos, que están integrados por tres o más unidades de

alojamiento que ocupen la totalidad de un edificio. � No se consideran edificios destinados al uso Hostelero y hospedaje, cuando la propiedad del edificio esté en régimen de propiedad horizontal, multipropiedad o cualquier otro acto en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de inmueble, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. � Los edificios que modifiquen la propiedad y pasen a ser de régimen de división horizontal, perderán automáticamente su calificación de uso hotelero y hospedaje y les será de aplicación las normas urbanísticas constructivas de la zona de ordenanza en la que se ubiquen.

C) REDACCIÓN COMPLETA DEL ARTÍCULO MODIFICADO:

Artículo 93. Uso de Servicio Terciario. Definición y Categorías. Comprende todas las actividades, de carácter privado ó público, que tienen por finalidad la prestación se servicios al público, empresas u organismos, como son: los administrativos y burocráticos, comerciales y de ocio, alojamiento temporal, restauración, información, gestión y actividades financieras y seguro. Se establecen las siguientes categorías:


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Categoría 1ª. Oficinas. Se incluye en este concepto el servicio que corresponde a las actividades terciarias que se dirigen, como función principal, a prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u otros usos, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares, sean éstos de carácter público o privado. Se distinguen los siguientes grados:

1º Servicios de la administración: que son aquellos en las que el servicio es prestado

por la Administración Pública en todos sus niveles. 2º Oficinas privadas: cuando es una entidad privada quien presta el servicio. 3º Despachos profesionales domésticos: cuando el servicio es prestado por el titular

en su propia vivienda utilizando alguna de sus piezas. Categoría 2ª. Salas de reunión. Cuando el servicio está destinado a actividades ligadas a la vida de relación, acompañadas en ocasiones de espectáculos, tales como cafés-conciertos, discotecas, salas de fiesta y baile clubs nocturnos, casinos, salas de juegos recreativos, bingos y otros locales que practiquen juegos de azar. A los efectos de la capacidad de espectadores se establecen los siguientes grados y situaciones: . Grado 1º........................................................................................hasta 50 personas . Grado 2º......................................................................................hasta 250 personas . Grado 3º......................................................................................hasta 500 personas . Grado 4º...................................................................................hasta 1.500 personas . Grado 5º...................................................................................hasta 5.000 personas Situación 1ª .................................................................................. en local o edificio cerrado Situación 2ª .......................................................................................................... al aire libre Categoría 3ª. Comercial. Se incluyen en este concepto las actividades que se destinan a suministrar mercancías al público mediante ventas al pormenor, ventas de comidas y bebidas para consumo en el local, o a prestar servicios a los particulares. Se distinguen los siguientes grados: 1º Local comercial: cuando la actividad comercial tiene lugar en un establecimiento

independiente, de dimensión no superior a 500 m² de superficie de venta.


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2º Agrupación comercial: cuando en un mismo espacio se integran varias firmas comerciales con acceso e instalaciones comunes, en forma de galerías, centros y complejos comerciales, sin limitación de superficie excepto en relación con la superficie dedicada a alimentación, que no superará los 2.500 m².

3º Medias superficies comerciales: cuando la actividad comercial tiene lugar en

establecimientos que operan bajo una sola firma comercial y alcanza superficies superiores a 500 m² pero inferiores a los 2.500 m².

4º Grandes superficies comerciales: cuando la actividad comercial tiene lugar en

establecimientos que operan bajo una sola firma comercial y alcanzan dimensiones superiores a los dos mil quinientos (2.500) m² de superficie de venta. Se extenderá está misma consideración los establecimientos constituidos por agrupaciones de locales destinados a la actividad comercial que sin alcanzar la superficie arriba indicada de forma individual consigan alcanzarla al sumar sus superficies de venta.

Categoría 4ª. Hostelero y hospedaje. Se incluyen los locales y edificios dedicados al servicio de alojamiento temporal.

Se consideran incluidos en este uso los establecimientos hoteleros, tales como: A) Hoteles, hostales, pensiones y hoteles apartamentos. B) Apartamentos turísticos, que están integrados por tres o más unidades de

alojamiento que ocupen la totalidad de un edificio y que tengan la calificación de 3 ó más llaves.

� No se consideran edificios destinados al uso Hostelero y hospedaje, cuando

la propiedad del edificio esté en régimen de propiedad horizontal, multipropiedad o cualquier otro acto en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de inmueble, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.


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� Los edificios que modifiquen la propiedad y pasen a ser de régimen de

división horizontal, perderán automáticamente su calificación de uso hotelero y hospedaje y les será de aplicación las normas urbanísticas constructivas de la zona de ordenanza en la que se ubiquen.

Se consideran los siguientes grados: 1º. Establecimientos con más de 100 dormitorios o más de 3.500 m² de superficie

edificable. 2º. Establecimientos de 51 a 100 dormitorios y superficie comprendida entre 1.501 y

3.500 m². 3º. Establecimientos de 26 a 50 dormitorios y superficie comprendida entre los 501 y

1.500 m². 4º. Establecimientos de hasta 25 dormitorios y superficie comprendida entre 201 y

500 m². Categoría 5ª. Restauración. Cuando el servicio está destinado a facilitar alimentación y/o bebida a los particulares para ser consumida en el establecimiento o remitida con los medios propios del mismo a los domicilios, en los siguientes grados: 1º. Bares, cafeterías: ofrecen fundamentalmente bebidas y subsidiariamente

alimentación. 2º. Restaurantes: ofrecen fundamentalmente alimentación. 3º. Comidas a domicilios: su actividad principal consiste en la remisión de bebida y

alimentación recién preparada a domicilio, en medios de transportes propios. Se excluyen de esta categoría las secciones de alimentación preparada que puedan localizarse dentro del uso comercial, así como los "Pubs" y "Discotecas" que se incluyen dentro de la categoría de Salas de Reunión.


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Artículo 28. Normas para edificaciones existentes. En todas las clases de suelo las construcciones e instalaciones, hayan o no sido declaradas de interés social o utilidad pública, quedarán afectadas a distintos tipos posibles de actuaciones según la situación en que se encuentren de entre las que se exponen a continuación. No se permitirán obras de reforma o ampliación de estas construcciones o instalaciones en tanto no se hayan adoptado previa o simultáneamente las medidas exigibles para garantizar - La seguridad de las personas y bienes. - La salubridad del impacto de la instalación y de la actividad en el medio. - La integridad del dominio público. y, en el Suelo No Urbanizable, las condiciones que el Ayuntamiento y los Órganos Urbanísticos competentes de la Junta de Andalucía puedan fijar en el trámite de la autorización urbanística y concesión de la licencia de obras.

B) PROPUESTA DE MODIFICACIÓN: Se añade el siguiente párrafo:

“Las normas para mantenimiento de la edificación en establecimientos

hoteleros existentes se regulan en el artículo 30”.


En todas las clases de suelo las construcciones e instalaciones, hayan o no sido declaradas de interés social o utilidad pública, quedarán afectadas a distintos tipos posibles de actuaciones según la situación en que se encuentren de entre las que se exponen a continuación.


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No se permitirán obras de reforma o ampliación de estas construcciones o instalaciones en tanto no se hayan adoptado previa o simultáneamente las medidas exigibles para garantizar - La seguridad de las personas y bienes. - La salubridad del impacto de la instalación y de la actividad en el medio. - La integridad del dominio público. y, en el Suelo No Urbanizable, las condiciones que el Ayuntamiento y los Órganos Urbanísticos competentes de la Junta de Andalucía puedan fijar en el trámite de la autorización urbanística y concesión de la licencia de obras.

Las normas para mantenimiento de la edificación en establecimientos hoteleros

existentes se regulan en el artículo 30.


Artículo 30. Edificaciones o instalaciones fuera de ordenación. En estos supuestos sólo podrán realizarse actuaciones destinadas a garantizar:

- La seguridad de las personas y bienes. - La salubridad, ornato y conservación del inmueble. - La corrección del impacto de la instalación o de la actividad en el medio. - La integridad del dominio público.

1. De conformidad con el Art. 34 LOUA, los edificios e instalaciones erigidos con

anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan, que resultaren disconformes con el mismo, serán calificados como “fuera de ordenación”.

2. No podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen,

modernización o incremento de su valor de expropiación; pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y conservación del inmueble.


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3. En casos excepcionales, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de la expropiación.

4. Tendrán la consideración de “Fuera de Ordenación con carácter sustantivo”, aquellos

edificios o instalaciones que se hallaren actualmente con un uso prohibido al señalado en el Plan, o bien porque éste prevea un uso público para ellos. Igual consideración tendrán aquellas edificaciones con una altura o volumen mayores que los máximos señalados en concreto. En ellas será de aplicación el número 2 anterior.

5. Las edificaciones habitadas y en buen uso que estuviese en las circunstancias del

número anterior, por razones sociales y económicas y no estando catalogadas, se consideran en situación excepcional, a los efectos del número 3 del anterior. Las que se hallaren en estado ruinoso o deshabitadas o deviniesen por fuerza mayor en dicho estado, no siendo edificios catalogados, no estarán consideradas en tal como excepción, siéndoles aplicable el número 2 anterior.

6. Tendrán la consideración de “fuera de ordenación con carácter adjetivo”, las partes

de las edificaciones o elementos impropios que se hallasen disconformes con las condiciones genéricas de las Normas de orden estético, higiénico o de seguridad y usos pormenorizados; o porque algunos de sus elementos añadidos (marquesinas, celosías, materiales, colores, publicidad, decoraciones, banderines, etc), sean disconformes con dichas condiciones. En ellos podrán imponerse las alteraciones oportunas, obras de adaptación, restauración, supresión o sustitución de dichos elementos disconformes, para que el edificio recupere o adquiera las condiciones suficientes de adecuación al ambiente y a su grado de protección exigibles por las presentes Normas y como condición para la obtención de licencia de cualesquiera obras o como condición obligada dentro del deber de conservación y reforma que corresponda a los propietarios.

7. Aquellos usos y actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas actualmente

ubicados en zona con una calificación urbanística incompatible así como los que no puedan ser objeto de medidas correctoras, quedarán fuera de ordenación con carácter sustantivo.


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8. En los inmuebles considerados fuera de ordenación de carácter sustantivo no se permitirá el cambio de los usos existentes en el momento de la aprobación del Plan, salvo corrección de la disconformidad con las previsiones del presente Plan.

9. Los usos existentes se podrán sustituir conforme a los usos y actividades

compatibles, sin perjuicios de las limitaciones de conservación de usos concretos señalados en los planos, y con exclusión de los referidos en los casos de los números 7 y 8 anteriores.

10. A aquellas industrias que resultaren en las presentes Normas en situación de “ fuera

de ordenación”, por razón de su volumen o alturas, aunque no por el uso que las ocupa, se permitirá su normal desenvolvimiento, incluso renovaciones, siempre que no esté prevista su extinción en el plazo de quince años y que mantuviere el mismo uso existente a la entrada en vigor de las presentes Normas.

11. El que enajenare terrenos susceptibles de edificación según las Normas o edificios o

industria fuera de ordenación, deberá hacer constar expresamente estas calificaciones en el correspondiente título de enajenación.

12. Las precedentes tolerancias de este artículo no se considerarán “reservas de

dispensación” en la obligatoriedad y ejecutoriedad de las Normas, a que se refiere el Art. 34 LOUA, por estar objetivamente previstas de modo general para la preservación del patrimonio urbano edificado, sin perjuicio de que , cuando fuese inevitable la declaración del estado ruinoso de las construcciones, la nueva edificación prevista o su reedificación, se haga en plena conformidad con las condiciones del planeamiento de estas Normas.

B) PROPUESTA DE MODIFICACIÓN: Se introduce en el Artículo 30. Edificaciones o instalaciones fuera de ordenación, un nuevo apartado 12, las normas que han de regir en los establecimientos hoteleros:

Los establecimientos destinados al uso hostelero y hospedaje y que tienen concluido el proceso de ocupación del espacio y, consecuentemente, en la misma medida se ha agotado el aprovechamiento, si bien en relación a la altura, o a la


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edificabilidad, o a la ocupación, son disconformes con la ordenanza de aplicación, se regirán por las siguientes normas: a. Se aplica exclusivamente a los establecimientos que estén destinados a uso

hostelero y hospedaje, previo reconocimiento por el Ayuntamiento, que deberá

redactar Ordenanza Municipal para ello.

b. Si la edificación cambiara de uso a otro distinto del hostelero y hospedaje, le

será de aplicación la Ordenanza que le asigna este PGOU.

c. Obras de mantenimiento o reforma: Son admisibles las obras que permitan el

mantenimiento o reforma, siempre que la edificación se destine al uso

hostelero y hospedaje, en cualquier categoría, siempre que estas obras no

supongan incremento de la edificabilidad, ocupación o altura.

d. Obras de ampliación: Se admiten obras de ampliación en situación

enteramente subterránea, siempre que se destinen a la mejora de las

instalaciones o servicios de la edificación, o a garaje-aparcamiento y se

resuelva la dotación de aparcamiento al servicio de los edificios situados en la

parcela objeto de las obras de ampliación.

Para estas ampliaciones bajo rasantes, debe realizarse una Actividad

Arqueológica Preventiva, tal y como preceptúa el Decreto 168/2003, por el

que se aprueba el Reglamento de Actividades Arqueológicas, con el fin de

determinar posibles afecciones que puedan producirse en las actuaciones

proyectadas sobre restos arqueológicos.

“En el caso de localización de vestigios arqueológicos, se determinarán nuevas

medidas de protección, que podrán ir encaminadas a la excavación en área.

Las Medidas Protectoras que se establezcan podrán ir encaminadas,

dependiendo de la entidad de los vestigios arqueológicos que pudieran ser

hallados, a la variación del proyecto de obras y de los elementos edificatorios

y constructivos programados en la modificación puntual, para que los restos

arqueológicos no se vean afectados.”


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Se excepcionan de estas normas a los B.I.C. catalogados y su entorno, que en

lo referente a las obras de sustitución, mantenimiento y ampliación, se estará a

lo que determina el PGOU para estas edificaciones.


Artículo 30. Edificaciones o instalaciones fuera de ordenación. En estos supuestos sólo podrán realizarse actuaciones destinadas a garantizar:

- La seguridad de las personas y bienes. - La salubridad, ornato y conservación del inmueble. - La corrección del impacto de la instalación o de la actividad en el medio. - La integridad del dominio público.

1. De conformidad con el Art. 34 LOUA, los edificios e instalaciones erigidos con

anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan, que resultaren disconformes con el mismo, serán calificados como “fuera de ordenación”.

2. No podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen,

modernización o incremento de su valor de expropiación; pero sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y conservación del inmueble.

3. En casos excepcionales, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de

consolidación cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de la expropiación.

4. Tendrán la consideración de “Fuera de Ordenación con carácter sustantivo”, aquellos

edificios o instalaciones que se hallaren actualmente con un uso prohibido al señalado en el Plan, o bien porque éste prevea un uso público para ellos. Igual consideración tendrán aquellas edificaciones con una altura o volumen mayores que los máximos señalados en concreto. En ellas será de aplicación el número 2 anterior.


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5. Las edificaciones habitadas y en buen uso que estuviese en las circunstancias del número anterior, por razones sociales y económicas y no estando catalogadas, se consideran en situación excepcional, a los efectos del número 3 del anterior. Las que se hallaren en estado ruinoso o deshabitadas o deviniesen por fuerza mayor en dicho estado, no siendo edificios catalogados, no estarán consideradas en tal como excepción, siéndoles aplicable el número 2 anterior.

6. Tendrán la consideración de “fuera de ordenación con carácter adjetivo”, las partes

de las edificaciones o elementos impropios que se hallasen disconformes con las condiciones genéricas de las Normas de orden estético, higiénico o de seguridad y usos pormenorizados; o porque algunos de sus elementos añadidos (marquesinas, celosías, materiales, colores, publicidad, decoraciones, banderines, etc), sean disconformes con dichas condiciones. En ellos podrán imponerse las alteraciones oportunas, obras de adaptación, restauración, supresión o sustitución de dichos elementos disconformes, para que el edificio recupere o adquiera las condiciones suficientes de adecuación al ambiente y a su grado de protección exigibles por las presentes Normas y como condición para la obtención de licencia de cualesquiera obras o como condición obligada dentro del deber de conservación y reforma que corresponda a los propietarios.

7. Aquellos usos y actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas actualmente

ubicados en zona con una calificación urbanística incompatible así como los que no puedan ser objeto de medidas correctoras, quedarán fuera de ordenación con carácter sustantivo.

8. En los inmuebles considerados fuera de ordenación de carácter sustantivo no se

permitirá el cambio de los usos existentes en el momento de la aprobación del Plan, salvo corrección de la disconformidad con las previsiones del presente Plan.

9. Los usos existentes se podrán sustituir conforme a los usos y actividades

compatibles, sin perjuicios de las limitaciones de conservación de usos concretos señalados en los planos, y con exclusión de los referidos en los casos de los números 7 y 8 anteriores.


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10. A aquellas industrias que resultaren en las presentes Normas en situación de “ fuera de ordenación”, por razón de su volumen o alturas, aunque no por el uso que las ocupa, se permitirá su normal desenvolvimiento, incluso renovaciones, siempre que no esté prevista su extinción en el plazo de quince años y que mantuviere el mismo uso existente a la entrada en vigor de las presentes Normas.

11. El que enajenare terrenos susceptibles de edificación según las Normas o edificios o

industria fuera de ordenación, deberá hacer constar expresamente estas calificaciones en el correspondiente título de enajenación.

12. Los establecimientos destinados al uso hostelero y hospedaje y que tienen

concluido el proceso de ocupación del espacio y, consecuentemente, en la misma medida se ha agotado el aprovechamiento, si bien en relación a la altura, o a la edificabilidad, o a la ocupación, son disconformes con la ordenanza de aplicación, se regirán por las siguientes normas: a. Se aplica exclusivamente a los establecimientos que estén destinados a uso

hostelero y hospedaje, previo reconocimiento por el Ayuntamiento, que deberá

redactar Ordenanza Municipal para ello.

b. Si la edificación cambiara de uso a otro distinto del hostelero y hospedaje, le

será de aplicación la Ordenanza que le asigna este PGOU.

c. Obras de mantenimiento o reforma: Son admisibles las obras que permitan el

mantenimiento o reforma, siempre que la edificación se destine al uso

hostelero y hospedaje, en cualquier categoría, siempre que estas obras no

supongan incremento de la edificabilidad, ocupación o altura.

d. Obras de ampliación: Se admiten obras de ampliación en situación

enteramente subterránea, siempre que se destinen a la mejora de las

instalaciones o servicios de la edificación, o a garaje-aparcamiento y se

resuelva la dotación de aparcamiento al servicio de los edificios situados en la

parcela objeto de las obras de ampliación.


25

Para estas ampliaciones bajo rasantes, debe realizarse una Actividad

Arqueológica Preventiva, tal y como preceptúa el Decreto 168/2003, por el

que se aprueba el Reglamento de Actividades Arqueológicas, con el fin de

determinar posibles afecciones que puedan producirse en las actuaciones

proyectadas sobre restos arqueológicos.

“En el caso de localización de vestigios arqueológicos, se determinarán nuevas

medidas de protección, que podrán ir encaminadas a la excavación en área.

Las Medidas Protectoras que se establezcan podrán ir encaminadas,

dependiendo de la entidad de los vestigios arqueológicos que pudieran ser

hallados, a la variación del proyecto de obras y de los elementos edificatorios

y constructivos programados en la modificación puntual, para que los restos

arqueológicos no se vean afectados.”

Se excepcionan de estas normas a los B.I.C. catalogados y su entorno, que en

lo referente a las obras de sustitución, mantenimiento y ampliación, se estará a

lo que determina el PGOU para estas edificaciones.

13. Las precedentes tolerancias de este artículo no se considerarán “reservas de dispensación” en la obligatoriedad y ejecutoriedad de las Normas, a que se refiere el Art. 34 LOUA, por estar objetivamente previstas de modo general para la preservación del patrimonio urbano edificado, sin perjuicio de que , cuando fuese inevitable la declaración del estado ruinoso de las construcciones, la nueva edificación prevista o su reedificación, se haga en plena conformidad con las condiciones del planeamiento de estas Normas.




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PLAN GENERAL DE


(P.G.O.U.)

DOCUMENTO:

RESUMEN EJECUTIVO

MANTENIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN PARA ESTABLECIMIENTOS

HOTELEROS


27

RESUMEN EJECUTIVO


28

RESUMEN EJECUTIVO

La Modificación tiene por objeto: I) Nueva redacción del artículo 93 de las Normas, que consisten en: - Incluir como uso hotelero los apartamentos turísticos, incluyendo: Apartamentos turísticos, que están integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupen la totalidad de un edificio y que tengan la calificación de 3 ó más llaves. - Se imponen limitaciones a estos establecimientos en lo referente a la propiedad,

estableciendo que no se consideran establecimientos hoteleros o de hospedaje, si la propiedad está en régimen de propiedad horizontal, multipropiedad o sociedad en los que a cada uno de los socios le corresponda en uso indivisible de una parte del edificio, advirtiendo que los que una vez aprobados con posterioridad proceda a su división, perderán la calificación de uso hotelero y hospedaje.

II) Se modifican los siguientes artículos del PGOU: - El artículo 28. “Normas para edificaciones existentes”, añadiéndole el siguiente

párrafo:

“Las normas para mantenimiento de la edificación en establecimientos hoteleros existentes se regulan en el artículo 30”.

- El artículo 30. “Edificaciones o instalaciones fuera de ordenación”, introduciendo

en el apartado 12 las normas que han de regir en los establecimientos hoteleros, permitiendo:

a) Obras de mantenimiento, reforma. b) Obras de ampliación, en situación subterránea para garaje o aparcamiento y

mejora de las instalaciones o servicios.



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