plan financiero 2014-2018boletin.dseinfonavit.org.mx/090/doctos/pf2014_2018.pdf · instituto del...
TRANSCRIPT
1
Plan Financiero 2014-2018
Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
2
Directorio Alejandro Ismael Murat Hinojosa Director General Abelardo Carrillo Zavala Director Sectorial de los Trabajadores Sebastián B. Fernández Cortina Director Sectorial Empresarial Rafael Riva Palacio Pontones Secretario General del Sindicato del Infonavit Luis Argüelles Rabell Coordinador General de Asesores Donato Casas Escamilla Subdirector General de Administración de Personas Fernando Diarte Martínez Subdirector General de Recaudación Fiscal Jorge Gallardo Casas Subdirector General de Crédito Juan Cristóbal Gil Ramírez Subdirector General de Administración de Cartera Alberto Islas Torres Coordinador General de Contraloría Interna Alejandro Lozano Botello Secretaría General Alfonso Martínez Córdoba Coordinador General de Comunicación y Apoyo Vicente Mendoza Téllez Girón Subdirector General de Planeación y Finanzas Gustavo Reséndiz Serrano Subdirector General de Canales de Servicio Luis Gonzaga Sarabia Ramírez Subdirector General de Tecnologías Octavio Tinajero Zenil Subdirector General Jurídico Alberto Walker López Subdirector General de Delegaciones Carlos Zedillo Velasco Subdirector General de Sustentabilidad y Técnica
3
Visión Coadyuvar al progreso de México siendo la Institución que acompaña al trabajador durante toda su vida laboral, ofreciéndole alternativas de financiamiento que satisfagan sus diferentes necesidades de vivienda, impulsando el bienestar y calidad de vida de las comunidades. Misión Contribuir al bienestar integral de los trabajadores al:
Ofrecer soluciones accesibles de crédito, para que resuelvan su necesidad de vivienda en entornos sustentables y comunidades competitivas.
Pagar rendimientos competitivos a la subcuenta de vivienda.
Ofrecer información y asesoría sobre su ahorro, crédito y elección de vivienda para que constituyan un patrimonio.
Objetivos Institucionales
Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y promuevan desarrollo sustentable.
Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del trabajador para satisfacer sus necesidades habitacionales.
Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro.
Asegurar la viabilidad financiera a largo plazo.
Incrementar los recursos disponibles para la atención a los trabajadores.
4
Tablero de Gestión Estratégica
5
Índice
Introducción ............................................................................................................... 8
I. Entorno económico y de mercados financieros ................................................ 20
1. Entorno económico mundial .................................................................................. 21
2. Entorno económico de Estados Unidos ................................................................. 27
3. Entorno económico nacional ................................................................................. 36
4. Situación del mercado de bonos respaldados por hipotecas en México ............... 50
II. Diagnóstico del Infonavit .................................................................................... 61
1. Nuevas políticas de vivienda ................................................................................. 62
1.1 Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) ..................... 63
1.2 Política Nacional de Vivienda ......................................................................... 64
1.3 Plan Nacional de Desarrollo 2013-2018 ......................................................... 65
1.4 Reglas de Operación del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda de la Sedatu ............................................................ 68
1.5 Estrategias del Infonavit para contribuir al Plan Nacional de Desarrollo y a la Política Nacional de Vivienda .................................................................................... 70
2. Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y promuevan desarrollo sustentable. .............................................................................................. 73
2.1 Modelo de producción y política de vivienda .................................................. 73
3. Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente ........................................................................................................ 75
3.1 Ciclo de vida de los derechohabientes ........................................................... 75
3.2 Productos de mejora ....................................................................................... 78
3.3 Retos en el balance: gestión de riesgos ......................................................... 79
4. Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro. .............................................................................................. 89
4.1 Retos en la gestión de la Subcuenta de Vivienda .......................................... 89
5. Conclusiones del diagnóstico ................................................................................ 93
III. Estrategia del Infonavit ...................................................................................... 95
1. Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y promuevan desarrollo sustentable ............................................................................................... 97
1.1 Modelo de demanda: principales fuentes ....................................................... 97
6
1.2 Modelo de demanda: suma de necesidades y soluciones habitaciones por rezago, formación de hogares, usos secundarios, arrendatarios que compran y acciones adicionales de mejora y ampliación .......................................................... 118
1.3 Análisis sobre el fomento del mercado de vivienda en renta ........................ 121
1.4 Sustentabilidad en soluciones habitacionales .............................................. 124
2. Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente ...................................................................................................... 130
2.1 Oferta de valor del Infonavit podría acompañar mejor a los derechohabientes a lo largo de su ciclo de vida laboral con soluciones financieras más flexibles .......... 130
2.2. Modelo de Redensificación Urbana (MRU) ................................................. 135
3. Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro ............................................................................................. 139
3.1 Régimen de Inversión ................................................................................... 140
3.2 Plan estratégico Programa Cedevis ............................................................. 149
3.3. Rendimiento diferenciado a la Subcuenta de Vivienda................................ 152
3.4 Iniciativas adicionales ................................................................................... 161
3.5 Recaudación Fiscal ...................................................................................... 162
4. Garantizar la sustentabilidad financiera institucional al largo plazo ..................... 164
4.1 Marco para gestionar riesgo de descalce de activos y pasivos .................... 164
4.2. Adopción de la circular bancaria .................................................................. 174
4.3 Administración de la cartera en Infonavit: un enfoque social ........................ 183
5. Participar activamente en definir y aplicar las políticas nacionales de vivienda .. 186
6. Desarrollar servicios de calidad que superen las expectativas de los usuarios ... 189
6.1 Canales de servicio ...................................................................................... 190
6.2 Delegaciones ................................................................................................ 193
6.3 Estrategia de cobertura de riesgos sociales ................................................. 194
7. Apoyar la atención de necesidades de vivienda de trabajadores sin acceso a la seguridad social a través de la plataforma operativa del Infonavit .......................... 201
IV. Proyecciones financieras ................................................................................ 204
1. Ingresos y egresos del Flujo de Efectivo ............................................................. 207
1.1. Ingresos ....................................................................................................... 207
1.2 Egresos ........................................................................................................ 209
2. Programa de Financiamientos ............................................................................. 211
3. Modelo de Re-densificación Urbana (MRU) ........................................................ 214
4. Estados financieros ............................................................................................. 218
7
4.1 Créditos denominados en pesos a tasa nominal .......................................... 218
4.2 Proyecciones Financieras ............................................................................. 219
4.3 Resumen de Estados Financieros ................................................................ 224
5. Razones financieras ............................................................................................ 225
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria ....................................... 226
VI. Conclusiones .................................................................................................... 229
VII. Anexos ............................................................................................................. 233
1. Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit............................................................. 234
2. Estrategia de atención oportuna de acreditados ante desastres naturales ......... 237
3. Convenios de colaboración con instituciones educativas y de investigación ...... 240
4. Convenio de colaboración con la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) ............................................................................................... 241
5. Programa de Desarrollo de Talentos Infonavit .................................................... 243
VIII. Glosario ........................................................................................................... 244
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas ....................................................... 252
8
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
9
Introducción
El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) es, actualmente, una de las instituciones hipotecarias más grandes del mundo: la primera entidad financiera en términos de administración de cartera y la cuarta más importante en originación de créditos. Su participación, cercana al 70% en el mercado hipotecario nacional, lo convierte en el actor más importante en cuanto a activos se refiere (cartera de créditos). Como lo señala la ley que lo rige, el Infonavit tiene la responsabilidad, además de otorgar crédito hipotecario, de remunerar el ahorro que sus derechohabientes tienen acumulado en la Subcuenta de Vivienda, por lo que en los últimos años ha garantizado rendimientos competitivos; es uno de los principales fondos complementarios para el retiro en el país, con más de 20% de participación de ese mercado1. Desde su creación en 1972, ha apoyado a más de 7 millones de trabajadores para incrementar su patrimonio al darles la posibilidad de contar con una vivienda propia2: hoy en día, uno de cada cuatro mexicanos habita una casa financiada por este Instituto, lo que le confiere un gran valor social que la presente administración fortalecerá. Desde los inicios de su administración al frente del Infonavit, Alejandro Murat Hinojosa se comprometió ante los tres sectores que integran sus órganos de gobierno, en poner el mayor esfuerzo y la dedicación necesaria lograr una institución más sólida, con mayores fortalezas financieras, un mejor capital humano y procesos más eficientes y transparentes; a trabajar con un mayor compromiso social y ser orgullo de los trabajadores mexicanos.
Evolución al nuevo modelo
A lo largo de su historia, el Instituto ha desempeñado un rol destacado en la conformación del mercado de la vivienda de interés social en México. El peso que tiene en el sector hipotecario ha hecho que sus decisiones tengan relevancia en la industria nacional de la vivienda. A su vez, la evolución gradual de las características del mercado y de sus participantes le ha obligado a replantear y ajustar sus estrategias y prioridades periódicamente. Durante 2013 hemos sido testigos de un profundo cambio de modelo en el sector vivienda de nuestro país. Un cambio que se venía gestando desde hace poco más de dos años y que le impone importantes retos y oportunidades a los participantes. El modelo anterior del Infonavit estaba basado en un esquema de otorgamiento de crédito y de políticas de vivienda con impacto limitado en la calidad de vida, un
1 Cifras a marzo de 2013.
2 Cifras a agosto de 2013.
10
financiamiento enfocado hacia soluciones masivas y poco flexibles, así como un costo que limita el rendimiento a la Subcuenta de Vivienda (SCV).
Ilustración 1: Evolución de la estrategia en el Infonavit
Fuente: Infonavit
Ante el agotamiento de ese modelo y la transformación del entorno, el Infonavit se dio a la tarea de ajustar su dinámica de planeación y de operación; con nuevas formas de entender y también con nuevas acciones se busca dar más y mejores resultados en beneficio de los trabajadores.
El nuevo modelo del Infonavit tiene como pilares las cuatro estrategias de la nueva Política Nacional de Vivienda establecida por el Presidente de la República, Enrique Peña Nieto.
Primera estrategia: lograr una mayor y mejor coordinación interinstitucional.
o La alineación de programas y acciones en materia de tierra,
financiamiento y vivienda es esencial para el éxito y viabilidad del
sector.
Segunda estrategia: transitar hacia un modelo de desarrollo urbano
sustentable e inteligente.
11
o El financiamiento público de vivienda dará prioridad al rescate de
espacios urbanos, a la redensificación, así como a la construcción de
viviendas verticales y desarrollos certificados, tomando en cuenta las
distintas necesidades de cada región del país.
Tercera estrategia: reducir el rezago de vivienda de manera responsable.
o Aún existe en nuestro país gran demanda de vivienda. Se contribuirá a
dinamizar este importante sector, se apoyarán nuevas construcciones y
se ampliará el acceso a créditos hipotecarios.
o Se fortalecerá el papel de la banca comercial en el otorgamiento de
créditos.
o Se brindará una mayor liquidez a las empresas desarrolladoras y
promotoras de vivienda.
o Se revisarán de forma exhaustiva los actuales requisitos para dar
crédito, con el fin de evitar que el exceso de requisitos anule o impida el
otorgamiento y hacer viable que más mexicanos tengan acceso a un
patrimonio.
o Se diseñarán esquemas que acerquen una solución habitacional a los
trabajadores de la economía formal, que pagan impuestos y que no
están afiliados ni al Instituto Mexicano de Seguridad Social (IMSS), ni al
Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del
Estado (ISSSTE).
Cuarta estrategia: procurar una vivienda digna para todos los mexicanos. Una
vivienda se convierte en un mejor hogar cuando es cómoda y tiene los
servicios básicos y cuando ayuda a elevar la calidad de vida de quienes la
habitan.
o Se impulsarán acciones para el mejoramiento y la ampliación de
vivienda en medios urbanos y rurales.
o Se desarrollará un programa de mejoramiento de vivienda en unidades
habitacionales.
o Se establecerá la meta de que toda nueva vivienda popular, financiada
o subsidiada por el Estado cuente, al menos, con dos recámaras, como
un mínimo de espacios dignos y decorosos para quienes tengan
acceso a una vivienda nueva.
12
Cambio de estrategia
En apego a la nueva Política Nacional de Vivienda, durante 2013 el Infonavit definió su nueva estrategia y el marco de gestión correspondiente:
Ilustración 2: Nueva estrategia y marco de gestión
Fuente: Infonavit
Marco para la definición de la estrategia
Con base en el tripartismo que lo cimenta, y a partir de la Visión y la Misión, el Infonavit procedió a definir su nueva estrategia institucional. El primer paso fue llevar a cabo un diagnóstico de los retos y las oportunidades que enfrenta, entre los que destacan las tendencias demográficas, las preferencias de los derechohabientes, la dinámica de la industria y su desempeño histórico. A partir de ese diagnóstico, se definieron tres ejes que fortalecerán la propuesta de valor para los derechohabientes:
Primer eje: fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida
en la vivienda, la comunidad y el entorno.
Segundo eje: flexibilizar las soluciones financieras para satisfacer mejor las
necesidades a lo largo del ciclo de vida de los derechohabientes.
Tercer eje: aumentar los retornos de la SCV para contribuir en forma más
significativa en el ahorro para el retiro.
Marco para la definición de la
Estrategia
Marco para la gestión de la
Estrategia
Visión
Misión
13
Ilustración 3: Ejes de la nueva estrategia del Infonavit
Fuente: Infonavit
Para instrumentar la estrategia de manera óptima, el Instituto contará con un nuevo modelo de operación que le permitirá:
Evolucionar hacia procesos y servicios de excelencia con mayor foco en su
efectividad y eficiencia, que generen a su vez una mejor experiencia a los
usuarios.
Mantener la disciplina financiera para garantizar la salud del Instituto en el
largo plazo.
Participar de forma activa en la definición y aplicación de las políticas de
vivienda.
En línea con la nueva Política Nacional de Vivienda, se considera, además, un elemento para apoyar la atención de necesidades de vivienda de trabajadores sin seguridad social, a través de la plataforma operativa del Instituto.
14
En resumen, la estrategia institucional incorpora los siguientes elementos:
Énfasis en asegurar que las soluciones habitacionales se traduzcan en
hogares con valor patrimonial.
o Esquemas que fomentan la vivienda intraurbana y/o de mayor tamaño,
en línea con la nueva Política Nacional de Vivienda.
o Fortalecimiento de procesos de aseguramiento de calidad de la
vivienda.
Mayor flexibilidad en las soluciones financieras para satisfacer mejor las
necesidades a lo largo del ciclo de vida de los derechohabientes.
o Flexibilidad en el destino del acceso al crédito ante cambios en el ciclo
de vida.
o Redoblar esfuerzos para abatir el rezago habitacional de manera
responsable.
Contribución más significativa en materia de previsión social a través de:
o Otorgar rendimientos mayores a la SCV.
o Habilitar el Seguro de Desempleo y la Sociedad de Inversión para la
subcuenta mixta (dependiendo de la aprobación de la Reforma
Hacendaria).
Esfuerzos más proactivos para atender a los derechohabientes a lo largo de
su ciclo de vida laboral.
Marco para la gestión de la estrategia
El éxito de cualquier organización no sólo reside en tener buenas definiciones estratégicas, sino en garantizar su buena ejecución. La herramienta base para la ejecución estratégica del Infonavit es el Tablero de Gestión Estratégica (TGE), la cual refleja los objetivos institucionales alineados a la Visión y la Misión:
15
Ilustración 4: Proceso para la definición del Tablero de Gestión Estratégica
Fuente: Infonavit
Cabe recordar que, desde su introducción en 2005, en el TGE ha quedado registrada la evolución de la estrategia del Infonavit.
Ilustración 5: Evolución de la estrategia del Infonavit 2005-2013
Fuente: Infonavit
Evolución estratégica
16
Como consecuencia de contar con un nuevo modelo, a partir de 2014, el Infonavit operará con el siguiente TGE:
Ilustración 6: Nuevo Tablero de Gestión Estratégica
Fuente: Infonavit
El TGE agrupa a los objetivos estratégicos en dos grupos de dimensiones estratégicas, las ―Dimensiones de causa‖ y la ―Dimensión de efecto‖, que se diferencian por su impacto en términos de causa-efecto. Estas dimensiones se clasifican en:
Dimensiones de “causa”, son aquellas en las que es posible incidir de forma directa mediante la ejecución de las iniciativas estratégicas; el logro de sus objetivos es consecuencia directa de la toma de decisiones estratégicas y de la gestión institucional.
La dimensión humana, contiene los objetivos estratégicos que ayudarán al Instituto a contar con las capacidades, habilidades y actitudes necesarias en su personal y sus proveedores para ejecutar los procesos con excelencia y así mostrar congruencia y empatía en la búsqueda de la mejora en la calidad de vida de los derechohabientes y acreditados.
La dimensión procesos, está enfocada en el desarrollo de la infraestructura y la modificación de los procesos y productos necesarios para crear el valor agregado que la nueva Visión requiere para la generación de bienestar social.
17
La dimensión oferta de valor, contiene los elementos específicos de los servicios más importantes para nuestros derechohabientes y la población en general, y busca hacerlos asequibles y replicables.
La dimensión financiera, busca instrumentar acciones para asegurar el contar con los recursos que den continuidad al programa de crédito del Instituto, pagar rendimiento a la SCV e incrementar el alcance de los beneficios otorgados a más trabajadores.
Dimensión de “efecto”: contiene los objetivos estratégicos de resultados; su cumplimiento es consecuencia de los logros obtenidos en las dimensiones de ―causa‖.
Dimensión comunidad, institucional y de servicio, resume el destino estratégico que el Infonavit desea acorde a su Visión y a los objetivos que dan cumplimiento a la Misión, tanto en términos de satisfacción de las necesidades de vivienda y calidad de vida en un entorno sustentable, como en la remuneración a la SCV y el cuidado del patrimonio de los trabajadores.
En resumen, el Tablero de Gestión Estratégica define las acciones y los objetivos concretos que son el vehículo para alcanzar la Visión y cumplir la Misión. La ejecución de la estrategia descansa, en buena medida, en las iniciativas estratégicas definidas por la Dirección General. Cada una de estas iniciativas está ligada a uno o más objetivos del TGE, los cuales, a su vez, tienen asociados indicadores y metas.
Periodo 2014-2018 Las proyecciones financieras, el Programa Operativo Anual y las iniciativas que, en línea con la estrategia institucional, desarrollará y ejecutará el Infonavit en 2014, están contenidos en los Planes de Labores y Financiamientos 2014.
18
Ilustración 7: Despliegue del proceso de planeación: de la Visión y Misión hacia las iniciativas estratégicas
Fuente: Infonavit
Coyuntura
Existen eventos externos que pueden afectar la gestión del Infonavit, como la Reforma al Seguro de Desempleo, que actualmente se encuentra en el H. Congreso de la Unión para su discusión y, en su caso, aprobación. Esta reforma, aunque limita la escala y no modifica la agenda estratégica del Infonavit, podría tener los siguientes impactos:
Bajo la propuesta del Seguro de Desempleo de reducir la aportación patronal
a 2%, podría ser necesario reevaluar el balance del doble mandato y
considerar dos alternativas:
o Maximizar el alcance del Infonavit como hipotecaria social, limitando el
rendimiento a los derechohabientes "ahorradores".
o Reducir el rol de hipotecaria social y buscar un rendimiento competitivo
a la Subcuenta de Vivienda (SCV).
Podría postergarse o limitarse la ejecución de algunas líneas estratégicas,
debido a la menor cantidad de recursos disponibles:
o Se evaluaría la posibilidad de otorgar menos crédito a algunos
segmentos de derechohabientes.
o El actual modelo de subsidio cruzado se vería limitado y requeriría una
nueva composición de la cartera de acreditados.
o Se limitaría el rendimiento a la Subcuenta de Vivienda (SCV) para
lograr mantener los niveles de capitalización.
TGE
Estrategia
Misión
Apoyar la atención de
necesidades devivienda de
trabajadores sinacceso a seguridad sociala través de la plataforma
operativa del Infonavit
Visión
Otorgar rendimientos competitivos a la subcuenta de vivienda que
contribuyan de manera significativa en la calidad de vida al retiro
Fomentar soluciones habitacionales
que mejoren la calidad de vida y promuevan desarrollo sustentable
Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente para satisfacer
sus necesidades habitacionales
Desarrollar procesos eficientes y efectivos
Ser el mejor lugar para trabajar con la mejor gente
Garantizar que los empleados
y los proveedores externos cuenten con las capacidades
y actitudes en cultura y niveles de servicio
Contar con infraestructura necesaria para dar soporte a
la estrategia
Aplicar las mejores prácticas para tener un Gobierno Institucional ejemplar
Incrementar los recursos disponibles para la atención
a los trabajadores
Asegurar la viabilidad financiera a largo plazo
Apoyar la atención denecesidades de vivienda detrabajadores sin acceso a
seguridad social utilizando la
plataforma operativa
Proporcionar servicios de
atención y asesoría de excelencia con foco en las
necesidades y preferencias de los usuarios
Diseñar soluciones financieras flexibles a las
necesidades habitacionales de DH y acreditados
Participar activamente en definir y aplicar
las políticas nacionales de vivienda
Fortalecer la coordinación a través de alianzas con
sociedad, instituciones y niveles de gobierno para
impulsar la calidad de vida y el desarrollo sustentable
Enriquecer el conocimiento
de DH y acreditados sobre la importancia de vivir en
comunidades que generen bienestar social y plusvalía
Comunidad, institucional yde servicioProcesosHumana FinancieraOferta de valor
Dimensión de causa Dimensión de efecto
Marco para la
definición de la
Estrategia
Marco para la gestión
de la Estrategia
Iniciativas
estratégicas
19
Habría un impacto operativo que detonaría una reconfiguración del Infonavit.
o Se anticipan inversiones en capital humano y en infraestructura
tecnológica y física.
o Se aplazaría la implementación de iniciativas para apoyar atención a no
afiliados sin seguridad social.
Actualmente, el Infonavit se encuentra llevando a cabo las tareas necesarias para fortalecerse ante una eventual aprobación de la Ley del Seguro de Desempleo, analizando a detalle los impactos, así como diseñando un plan de acción para atenderlos, principalmente en cuatro ejes:
1. Originación de créditos.
2. Modificaciones a la gestión financiera.
3. Modificaciones a la gestión operativa.
4. Modificación a la gestión institucional.
A lo largo del presente documento, se describe detalladamente la forma en que el Infonavit se suma a la nueva Política Nacional de Vivienda definida por el Presidente de la República: ciudades competitivas, debidamente planeadas y localizadas, con los niveles de infraestructura, equipamiento y servicios que redunden en un mejor nivel de vida para los trabajadores. Asimismo, se refrenda que el Instituto continuará siendo para, por y de los trabajadores y se confirma que sus acciones estarán encaminadas para hacer del derecho a la vivienda digna y decorosa, una realidad para todos y cada uno de los mexicanos, como lo marca nuestra Constitución.
20
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
21
I. Entorno económico y de mercados financieros 1. Entorno económico mundial Luego de cinco años desde la quiebra de la compañía norteamericana de servicios financieros, Lehman Brothers, y el comienzo de una profunda crisis, la economía mundial parece retomar la senda de crecimiento balanceado. Si bien los riesgos aún son latentes y el crecimiento es débil, instituciones como el Banco Mundial (BM) y el Fondo Monetario Internacional (FMI) consideran que se avecina un periodo de menor volatilidad.3 El BM señala que los principales indicadores para medir el riesgo de una eventual crisis económica han mejorado desde junio de 2012 y, aunque los países desarrollados no han resuelto por completo las dificultades que derivaron de la crisis de 2008, ha disminuido la probabilidad de que estos desafíos provoquen una crisis. Evolución económica reciente Durante el segundo trimestre de 2013, la economía estadounidense continuó con la recuperación económica y registró un crecimiento trimestral anualizado de 1.7%, que se explica por el dinamismo de la demanda privada interna y es superior al registrado en el trimestre inmediato anterior (1.1%). Por el contrario, la zona euro continúa inmersa en la severa recesión que inició en el primer trimestre de 2012, incluso a pesar de la mejora observada durante el segundo trimestre de 2013 en indicadores como la producción industrial, las ventas al menudeo, la confianza del consumidor y la perspectiva de los gerentes de compras. Ahí, la tasa de desempleo se mantuvo en niveles históricos y fue de 12.1% en marzo de 2013. En Japón la política monetaria expansiva y el incremento en el estímulo fiscal, han incidido de manera positiva sobre la confianza del consumidor y han generado una depreciación del tipo de cambio real, lo cual ha impulsado las exportaciones. Asimismo, la producción industrial se recuperó durante el segundo trimestre.4 El dinamismo de los países en vías de desarrollo ha favorecido el entorno económico. A partir de 2010, los mercados emergentes (exceptuando China) han contribuido con 40% del crecimiento económico mundial, China con más de 30% y Estados Unidos con 12.5%, mientras que el resto de las economías desarrolladas han aportado sólo 10% del crecimiento global desde 20105.
3 Perspectiva Económica Mundial, Fondo Monetario Internacional, 9 de julio, 2013; Perspectivas
económicas mundiales: Crecimiento menos volátil, pero más lento, Banco Mundial, junio, 2013. 4 Informe sobre la inflación, abril–junio 2013, Banco de México.
5 The Economist, Print Edition, September 21st 2013.
22
Actividad industrial La producción industrial se fortaleció en gran parte del mundo hacia finales de 2012 y durante el primer trimestre de 2013 y, gracias al fortalecimiento de la demanda final y al aumento en el nivel de inventarios, se observó un incremento de la producción global de 3.4% tasa anualizada. En Estados Unidos, la recuperación del sector vivienda y la creación de más de medio millón de empleos formales, durante el primer trimestre de 2013, han impulsado la demanda de los consumidores. En el mismo tenor, la recuperación de la inversión, con crecimiento en los bienes de capital de 20% tasa anualizada en el primer trimestre de 2013, han favorecido a la actividad de la industria. Como resultado, la producción industrial en ese país creció a un ritmo anualizado de 4.4% en el primer trimestre de 2013, frente a 2.6% en el último trimestre de 2012, a pesar de un lastre fiscal significativo. En la zona euro el crecimiento de la producción industrial disminuyó a un 0.7% anualizado durante el primer trimestre de 2013, en comparación con un 8.1% en el cuarto trimestre de 2012. Los pedidos de bienes de capital apuntaron a un aumento del gasto global de capitales a principios de 2013, pero el impulso puede estar debilitándose. En Japón la relajación de las políticas monetarias y fiscales ha provocado un fuerte repunte de la actividad, con un crecimiento de la producción industrial de 9% a tasa anualizada durante el primer trimestre de 2013. La producción industrial de los países en vías de desarrollo creció a un ritmo anualizado de 5.1% durante el primer trimestre de 2013. En el caso de la región este de Asia y el Pacífico lo hizo a un ritmo anualizado de 8.6%, mientras que en China se incrementó 9.7% en el mismo periodo. El crecimiento de la producción industrial en otras regiones en desarrollo ha variado de manera notable, pero en general ha sido débil. En América Latina y el Caribe el crecimiento ha distado de ser impresionante, en particular, la actividad de México se ha desacelerado y, a pesar de una ligera mejora en el crecimiento de Brasil, el dinamismo en la región ha disminuido. Europa Central, registró un crecimiento de la producción de 2.4% (tasa anualizada) durante el primer trimestre de 2013, debido al desempeño relativamente débil6 de Rusia y Turquía.
6 Global Economic Prospects, Industrial Production, June 2013, World Bank.
23
Mercados financieros En general, los mercados financieros se comportaron de manera estable durante 2012. La mejora de las condiciones financieras se reflejó en un fuerte repunte de los flujos brutos de capital (emisión internacional de bonos, préstamos bancarios sindicados transfronterizos y las nuevas colocaciones de capital) en todas las regiones, excepto en el Medio Oriente y África del Norte, con un mayor aumento en Europa y Asia Central. En los países en vías de desarrollo, dichos flujos se incrementaron 63% en los primeros cinco meses de 2013 y con respecto al mismo periodo en el año 2012. El crédito bancario sindicado aumentó cerca de 70 por ciento frente al año anterior. A pesar de una mayor estabilidad registrada en los mercados financieros, a finales de mayo de 2013, se percibió mayor riesgo ante la eventual disminución de la política monetaria expansiva en los Estados Unidos y de la incertidumbre sobre sus efectos. Aunque ha habido correcciones del mercado de valores en algunos países de Asia y un repunte en el diferencial de tasas de los bonos de deuda, hasta el momento el impacto general había sido moderado. Por otro lado, se estima que en los últimos meses de 2013 los flujos de inversión extranjera directa (IED) alcancen $719 mil millones de dólares, un aumento de 7% que contrasta con la caída de la IED durante 2012 (-5%). La IED hacia los países emergentes se incrementó en 9% anual durante el primer trimestre de 2013 y de manera desigual entre los países. Se estima que los flujos netos de capital privado hacia los países en desarrollo se incrementen en 5.7% al cierre de 2013, con relación a 2012, y alcancen los $1.25 millones de millones de dólares. En términos del PIB se estima que el crecimiento de los flujos tenderá a decrecer. El resultado mixto refleja, por un lado, las mejoras de las perspectivas de crecimiento y, por el otro, una transición hacia una política monetaria más restrictiva en los Estados Unidos. Aunque la probabilidad de una crisis que emane de los países de altos ingresos ha disminuido, la reducción progresiva de la política expansiva en los Estados Unidos podría ocasionar una contracción de los flujos de capital hacia los países en desarrollo.7
7 Global Economic Prospects, Industrial Production, July 2013, World Bank.
24
Comercio El ritmo de expansión del comercio había disminuido en los últimos meses de 2013. Durante los tres meses anteriores a abril de 2013 la expansión del comercio mundial ha desacelerado a un ritmo por debajo de la tendencia (0.8% anual con cifras desestacionalizadas), en comparación con el 10.9% en marzo8. En los 12 meses anteriores a junio de 2013 el volumen del comercio mundial había permanecido estancado. En parte, la debilidad del comercio mundial se debió a las desaceleraciones cíclicas en la zona euro durante 2012, al igual que en Brasil, Rusia, India y China (BRIC) en 20139. El crecimiento en el comercio es uno de los principales contribuyentes a la oferta del Producto Interno Bruto (PIB) mundial, por lo que una desaceleración en el crecimiento del comercio podría mermar su desempeño. Expectativas de crecimiento Si bien se estima una menor volatilidad en los mercados, uno de los principales riesgos que aún existe es que se acentúe la desaceleración económica. Durante el primer semestre de 2013, se observó una disminución en el ritmo de la actividad económica mundial, por lo cual el Fondo Monetario Internacional (FMI) ajustó a la baja la expectativa de crecimiento del PIB mundial, de 3.1% a 2.9% para 2013 y de 3.8% a 3.6% para 2014. El BM espera que crezca cerca de 2.2% en 2013 y se fortalezca en 3% y 3.3%, en 2014 y 2015 respectivamente. De acuerdo con el FMI y el Banco Mundial, las economías emergentes y en vías de desarrollo continuarán siendo el principal motor, con crecimientos que rondan el 4.5% y 6% anual en 2013 y de aproximadamente 5.5% anual en 201410.
8 Global Economic Prospects, Industrial Production, June 2013, World Bank.
9 Why World Trade Growth Has Lost Its Mojo, Gavyn Davies, Financial Times
10 World Economic Outlook, octubre 2013. Fondo Monetario Internacional (FMI).
25
Fuente: Fondo Monetario Internacional (FMI)
Tabla 1: Proyección de crecimiento real del PIB mundial
(Tasa porcentual anual)
Región o país 2011 2012 2013 2014 Producción mundial 3.9 3.2 2.9 3.6 Economías avanzadas 1.7 1.5 1.2 2.0
Estados Unidos 1.8 2.8 1.6 2.6 Canadá 2.5 1.7 1.6 2.2 Alemania 3.4 0.9 0.5 1.4 Francia 2.0 0.0 0.2 1.0 Japón –0.6 2.0 2.0 1.2 Reino Unido 1.1 0.2 1.4 1.9
Economías emergentes y en desarrollo 6.2 4.9 4.5 5.1 América Latina y el Caribe 4.6 2.9 2.7 3.1 Brasil 2.7 0.9 2.5 2.5 México 4.0 3.6 1.2 3.0 Rusia 4.3 3.4 1.5 3.0 China 9.3 7.7 7.6 7.3 India 6.3 3.2 3.8 5.1
Fuente: Fondo Monetario Internacional (FMI), proyecciones de octubre de 2013.
Mientras que la economía estadounidense volvió a un crecimiento moderado, la recuperación en todo el mundo fue desigual; Europa continuaba en 2013 con la incertidumbre financiera derivada del creciente nivel de deuda y desempleo. En consecuencia, el incremento en las tasas de interés sobre su deuda dificulta un
-6
-4
-2
0
2
4
6
8
10
Gráfica 1: Crecimiento real del Producto Interno Bruto Mundial
(Tasa porcentual anual 2006-2018)
Economías Avanzadas
Mercados Emergentes y en Desarrollo
Producto Mundial
26
mayor control sobre el déficit fiscal y ha puesto en riesgo la solvencia de largo plazo de algunos países. 11
11
Global Economic Prospects, Industrial Production, June 2013, World Bank.
27
2. Entorno económico de Estados Unidos
Evolución económica reciente La actividad económica en Estados Unidos se había expandido a un ritmo moderado. Algunos indicadores de las condiciones del mercado laboral mostraron una mejora adicional en los últimos meses de 2013, pero la tasa de desempleo continuó por encima del promedio de su promedio histórico. El gasto de los hogares y la inversión fija de las empresas y el sector de la vivienda se fortalecieron, pero las tasas hipotecarias aumentaron y la política fiscal frenó el crecimiento económico. A pesar de las fluctuaciones en el precio de los energéticos, la inflación se mantuvo por debajo del objetivo de largo plazo mientras que las expectativas de inflación a largo plazo se mantuvo estable.12 Actividad industrial Después de que la producción industrial permaneció estable durante julio de 2013, registró un crecimiento marginal de 0.4% en agosto de 2013. Este incremento se explica por un crecimiento generalizado de los sectores que la componen: el sector manufacturero creció 0.7%, la producción del sector minero subió un 0.3% -su quinto aumento mensual consecutivo— y la producción de servicios públicos cayó 1.5% en su quinto descenso mensual consecutivo. La producción industrial se encuentra al 99.4% del promedio alcanzado en 2007 (previo a la crisis) y 2.7% por encima de su nivel para el mismo mes de 2012. La utilización de la capacidad instalada del sector industrial aumentó 0.2% en agosto a 77.8%, una tasa 0.6% por encima de su nivel de un año antes y 2.4% por debajo de su promedio de largo plazo (1972-2012)13.
12
Minuta de la reunión de gobernadores de la Reserva Federal de Estados Unidos, 18 de septiembre, 2013. 13
Industrial Production and Capacity Utilization, Reserva Federal de Estados Unidos, 2012.
28
Gráfica 2: Crecimiento anual de la actividad industrial en Estados Unidos
Fuente: Reserva Federal de Estados Unidos
Mercado laboral La tasa de desempleo alcanzó su punto máximo en 2009 y a partir de entonces ha disminuido. En agosto de 2013, se mantuvo por encima de su promedio histórico de menos de 6%; la tasa de desempleo de larga duración sigue siendo alta y se refiere a quienes han permanecido sin trabajo durante más de seis meses. La alta tasa de desempleo ha tenido efectos devastadores en las familias estadounidenses y la recuperación no será real para la mayoría hasta que el mercado de trabajo crezca aún más. El empleo privado ha crecido durante 36 meses consecutivos aunque a un ritmo relativamente modesto14. En agosto de 2013, se sumaron 169 mil personas a la nómina no agrícola de Estados Unidos. Tanto el número de desempleados (11.3 millones) como la tasa de desempleo (7.3%), permanecieron estables. En 2012, la tasa de desempleo fue de 8.1%15.
14
Criterios generales para el presupuesto de Estados Unidos 2014 (Economic Assumptions and Interactions with the Budget), Presidencia de los Estados Unidos. 15
Bureau of Labor Statistics.
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
29
Gráfica 3: Crecimiento marginal de la nómina no agrícola de Estados Unidos (Miles de personas)
Fuente: Sistema Fred del Banco de la Reserva Federal de St. Louis
Gráfica 4: Tasa de desempleo en Estados Unidos
Fuente: Sistema Fred, serie ajustadas por estacionalidad
Consumo privado Entre el tercer trimestre de 2007 y el primer trimestre de 2009, el valor neto real de los hogares estadounidenses se redujo en $ 16 billones16 de dólares (24%). Una abrupta caída en el mercado de valores, junto con la caída de precios de vivienda durante este periodo, fueron las principales razones. Desde entonces, la riqueza real de los hogares, incluidos los activos financieros, ha crecido de forma considerable
16
Se refiere al término billones como se utiliza en México: un millón de millones.
-900
-700
-500
-300
-100
100
300
e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
10.0%
7.3%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
8.0%
9.0%
10.0%
e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
30
hasta estar cerca de su máximo anterior; a pesar de que el patrimonio neto total se mantiene por debajo del nivel máximo anterior, los precios de la vivienda han comenzado a recuperarse. Los estadounidenses reaccionaron a esta pérdida de riqueza aumentando el nivel de ahorro. La tasa de ahorro personal fue disminuyendo desde la década de los años ochenta, hasta alcanzar un mínimo de 1.3% en el tercer trimestre de 2005. Se mantuvo baja, en un promedio de sólo 2.2% hasta finales de 2007, pero desde entonces, la tasa de ahorro se ha incrementado a un promedio de 4.4% en los últimos tres años. El aumento repentino en el ahorro implicó una reducción en el consumo y esto, a su vez, produjo un efecto de corto plazo negativo en la economía durante la recesión de 2008 y principios de 2009. Durante ese periodo, el gasto real de los consumidores cayó a una tasa anual de 2.3%. Desde entonces, el gasto real de los consumidores se ha recuperado y ahora excede el nivel máximo anterior, a pesar de que ha aumentado sólo un 1.9% en los últimos cuatro trimestres. Gracias a un incremento nominal en los ingresos, el aumento del consumo ha sido posible al mismo tiempo de una expansión en la tasa de ahorro17. Inversión en bienes de capital La inversión fija en bienes de capital cayó con fuerza durante la crisis del periodo 2008-2009 y después se recuperó de forma acelerada entre 2010 y 2012; incluso después de importantes incrementos en el gasto de infraestructura empresarial, en equipos y software durante los últimos diez trimestres, la inversión real se ha mantenido por debajo de los niveles previos a la recesión y, por ende, existe espacio para un mayor crecimiento. El costo de capital se ha mantenido bajo. A finales de 2012 las empresas contaban con niveles sustanciales de reservas de efectivo, lo que podría proporcionar financiamiento para futuras inversiones. El principal obstáculo para la inversión empresarial son las expectativas de ventas, las cuales se han visto perjudicadas por el lento ritmo de la recuperación. Pero si el consumo repunta, las empresas están en una buena posición para ampliar la inversión. Sin embargo, el ritmo de crecimiento en el futuro podría ser desigual, ya que la inversión tiende a ser volátil18.
17
Criterios generales para el presupuesto de Estados Unidos 2014 (Economic Assumptions and Interactions with the Budget), Presidencia de los Estados Unidos. 18
Idem.
31
El mejor momento del mercado de vivienda en Estados Unidos La demanda privada en Estados Unidos ha conservado su ritmo, empujada por el impacto de la recuperación del sector vivienda, así como las condiciones financieras que promueven el estímulo monetario por parte de la Reserva Federal de Estados Unidos (FED). El gasto en adquisición de vivienda, así como en remodelaciones, se ha fortalecido incluso a pesar de que la tasa de interés hipotecario llegó a su nivel más alto en dos años19. La situación del mercado ha dejado atrás la crisis hipotecaria de 2007, cuando siete millones de propietarios perdieron sus viviendas, tanto por juicios de reclamo de garantías de crédito como porque fueron vendidas por debajo de su valor20. Por otro lado, se vive una ola de refinanciamiento, donde un tercio de los préstamos se destinan a la adquisición de vivienda y 60% a refinanciar hipotecas21. No se espera que esta situación sea permanente debido al aumento de tasas de interés en el mercado.
19
U.S. Homebuying Math Bolstered by Bernanke’s Surprise, Heather Perlberg, Bloomberg. 20
Idem. 21
Perlberg, Heather, U.S. Homebuying Math Bolstered by Bernanke’s Surprise, sept. 2013.
32
Tabla 2: Resumen estadístico del mercado hipotecario en Estados Unidos 2012-2014
2012 2013 2014
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 ° T4 ° T1 ° T2 ° T3 ° T4 ° 2012 2013 2014
Inicios de construcción de viviendas (miles)
714 741 781 896 957 872 910 945 995 1,040 1,040 1,070 783 921 1,036
Uni-familiar 486 517 547 597 630 593 610 625 655 690 720 750 537 615 704
Dos o más miembros 228 224 235 299 328 279 300 320 340 350 320 320 247 307 333
Venta de viviendas (miles)
Usada 4,497 4,510 4,740 4,897 4,943 5,063 5,203 5,072 5,166 5,328 5,447 5,509 4,661 5,070 5,362
Nueva 352 362 376 386 450 470 475 466 474 490 502 508 369 465 493
Crecimiento anual (%) de precios de vivienda (*)
-1.3 -0.1 0.2 0.4 1.2 2.4 3.4 4.1 4.4 4.6 4.6 4.5 0.4 4.1 4.5
Mediana del precio de viviendas usadas
(miles de USD) 158.3 180.9 183.7 178.8 176.0 203.4 201.5 189.5 193.9 202.5 207.5 198.4 175.4 192.6 200.6
Mediana del precio de viviendas nuevas
(USD$miles) 233.8 236.1 248.4 250.2 257.2 264.9 263.9 264.6 270.5 281.5 282.8 279.0 242.1 262.6 278.5
Tasas de interés
Tasa fija de interés hipoteca a 30 años (%)
3.9 3.8 3.5 3.4 3.5 3.7 4.5 4.7 4.8 4.8 4.9 5.1 3.7 4.1 4.9
Rendimiento Bono del Tesoro 10 años (%)
2.0 1.8 1.6 1.7 2.0 2.0 2.7 2.8 2.9 2.9 3.0 3.2 1.8 2.3 3.0
Originación de créditos hipotecarios
Total de originación de hipotecas (USD$billones)
373 395 471 511 482 494 369 247 251 283 290 267 1,750 1,592 1,091
Adquisición 119 132 129 123 125 178 180 136 146 181 194 182 503 619 703
Refinanciamiento 254 263 342 388 357 316 189 111 105 102 96 85 1,247 973 388
Refinanciamiento (%) 68 67 73 75 74 64 51 45 42 36 33 32 71 61 36
Fuente: MBA, Mortgage Finance Forecast, agosto/2013; las viviendas unifamiliares se refieren a aquellos hogares separados de cualquier otro hogar por al menos un muro. Además no comparten
aire acondicionado o cualquier otro servicio básico y no puede incluir a la vivienda vertical (Bloomberg).
* Federal Housing Finance Agency (FHFA) House Price Index. ° Pronóstico.
Expectativas de crecimiento Las perspectivas de crecimiento de la economía de Estados Unidos para los próximos cuatro años se han debilitado con respecto a las de hace tres meses. De acuerdo con los analistas consultados por el Banco de la Reserva Federal de Filadelfia22, el PIB crecerá a una tasa anual de 2.2% y 2.3% durante el tercero y cuarto trimestres de 2013, respectivamente. Los analistas consideran que el PIB de ese país crecerá 1.5% real en 2013, frente a la estimación anterior de 2.0%.
22
Encuesta llevada a cabo por el Banco de la Reserva Federal de Filadelfia durante el tercer trimestre de 2013.
33
De acuerdo con estos especialistas, el PIB real crecerá un 2.6% en 2014 y 2.09% en 2015 y 2.5% en 2016.
Tabla 3: Expectativas de crecimiento de los especialistas consultados por la Reserva Federal de Filadelfia
Crecimiento real del PIB
(%) Tasa de desempleo (%) Incremento en la nómina
(000s/mes)
Previo Nuevo Previo Nuevo Previo Nuevo
Información trimestral
3T:2013 2.3 2.2 7.5 7.4 142.7 169.4
4T:2013 2.7 2.3 7.4 7.3 173.3 178.6
1T:2014 2.5 2.7 7.3 7.2 179 171.2
2T:2014 3.2 2.9 7.2 7.1 184.9 185.4
3T:2014 N.A. 2.9 N.A. 7 N.A. 181.4
Información anual (proyecciones basadas en el promedio anual de los niveles)
2013 2 1.5 7.6 7.5 169.8 183.8
2014 2.8 2.6 7.1 7.1 180.4 180.1
2015 3 2.9 6.6 6.6 - -
2016 2.9 2.5 6.1 6.1 - -
Fuente: Banco de la Reserva Federal de Filadelfia
La FED estima que 2013 terminará con una tasa anual de crecimiento real entre 2.0 y 2.3% del PIB, mientras que para 2014 se espera una mejoría en el crecimiento del PIB que rondaría entre 2.9% y 3.1% anual. Sin embargo, estos datos, aunque positivos, reflejan una corrección a la baja con relación a lo estimado a mediados de 2013.
Gráfica 5: Tasa de crecimiento anual del PIB de Estados Unidos 2009-2016
Fuente: Bureau of Economic Analysis y Proyecciones (*) de la FED sep/2013.
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
-2.8 2.5 1.8 2.8 2.2 3.0 3.3 2.9
2009 2010 2011 2012 2013* 2014* 2015* 2016*
Tendencia Máx
Tendencia Min
Variación % RGDP
34
La tasa de la inflación en Estados Unidos continúa por debajo de los objetivos. El aumento estimado para el cierre de 2013 del índice de precios del gasto de consumo personal está entre 1.1% y 1.2% anual, lo que le da margen de decisión a la autoridad monetaria. Las proyecciones de la FED para 2014 no rebasan el 2% anual, nivel que se ha fijado como meta de largo plazo y representa el tope de la variable para considerar ajustes en la política monetaria acomodaticia.
Gráfica 6: Tasa anual de inflación en Estados Unidos 2009-2016
Fuente: Bureau of Economic Analysis. */ Proyecciones de la FED sep 2013.
La mayor preocupación de la FED se enfoca en el nivel de desempleo. La expectativa para el cierre del año está alrededor de una tasa de 7.2% de la población económicamente activa. Aunque es una mejoría respecto al nivel sufrido por la crisis de 2009, se considera elevado para los propósitos de maximizar el empleo y la estabilidad de precios, lo que estatutariamente busca el Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC, por sus siglas en inglés) de la FED. Por lo tanto, la autoridad monetaria conservará sus esquemas de compra de activos, mientras la tasa de desempleo se ubique por arriba de 6.5%.
1.7
2.4
1.8
1.15
1.55
1.80 1.85
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
2.4
2010 2011 2012 2013* 2014* 2015* 2016*
Variación % PCE
Tendencia Máx
Tendencia Min
35
Gráfica 7: Tasa de desempleo en Estados Unidos
Fuente: Bureau of Economic Analysis y Proyecciones (*) de la FED sep/2013 (4)
Por el lado de la política presupuestal, el gobierno de Estados Unidos enfrentará, de nuevo, dos eventos de política interna relacionados con la aprobación del presupuesto (―secuestro fiscal‖) y la ampliación del tope de endeudamiento para 2014. La consolidación fiscal lleva un ritmo lento, por lo que la disminución de su déficit público seguirá no sólo en la agenda de discusiones sino que también provocará cierta volatilidad financiera.
5.8
9.39.6
8.9
8.1
7.20
6.60
6.05
5.65
4.5
5.5
6.5
7.5
8.5
9.5
2008 2009 2010 2011 2012 2013* 2014* 2015* 2016*
Variación % Desempleo
Tendencia Máx
Tendencia Min
36
3. Entorno económico nacional
Evolución económica reciente El proceso de expansión de la economía mexicana continuó durante el primer semestre del año 2013 a un menor ritmo que el observado durante el mismo periodo de 2012. Como se puede observar en la gráfica XX, después de registrar una fuerte recuperación a partir del primer trimestre de 2010, el crecimiento del PIB ha perdido dinamismo.
Gráfica 8: Crecimiento real anual del PIB
Fuente: INEGI
En el segundo trimestre de 2013 el PIB de México avanzó 1.5% anual, derivado del comportamiento positivo de las actividades primarias y terciarias. El PIB de las actividades primarias se incrementó 1.3% anual y el de las actividades terciarias 2.6% anual. Las actividades secundarias registraron un retroceso de 0.6% a tasa anual, lo que se explica por el desempeño negativo del sector de la construcción y el de la minería, en tanto que se incrementaron en ese lapso las industrias manufactureras y la generación, trasmisión y distribución de energía eléctrica, suministro de agua y de gas por ductos al consumidor final. Los datos más recientes indican un leve repunte en la actividad económica para el séptimo mes de 2013. De acuerdo con el Indicador Global de la Actividad Económica (IGAE), y en cifras desestacionalizadas, la economía mexicana creció 0.47% real mensual con respecto a junio de 2013. Cabe señalar que este indicador se construye con la misma metodología del PIB y, por ende, es una aproximación mensual. Se trata del tercer incremento mensual consecutivo y es superior al del mes previo, de +0.03%. En términos anuales, el IGAE aumentó 1.7% en términos reales. El
1.45%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
37
avance mensual y anual del IGAE se explica por un crecimiento generalizado de las actividades terciarias y primarias, mientras que las secundarias mostraron una contracción.
Gráfica 9: Crecimiento anual del Indicador Global de la Actividad Económica (IGAE)
Fuente: INEGI
El menor dinamismo del PIB se explica, en parte, por el comportamiento de tres de sus componentes. La formación bruta de capital fijo después de registrar crecimientos de doble dígito en el periodo posterior a la crisis, ha mostrado un crecimiento promedio menor a 1% durante el primer semestre del año. El consumo privado continúa creciendo, aunque a un ritmo menor al observado. El consumo del gobierno permaneció constante durante el primer semestre del año, con un incremento de 0.25% anual.
-12%
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
38
Gráfica 10: Crecimiento anual de la demanda agregada
Fuente: INEGI
La confianza que tiene el consumidor sobre la economía impulsa el consumo privado. El indicador de la confianza del consumidor registró un sólido crecimiento posterior a la crisis de 2008; de enero de 2010 a diciembre de 2012 creció en promedio 6.1% anual. Este indicador se ha estancado. En lo que va de 2013 ha crecido 0.35%
Gráfica 11: Índice de Confianza del Consumidor 2003=100
Fuente: INEGI
Por otro lado, la formación bruta de capital fijo registró un menor crecimiento durante el primer semestre del año. Si se resta el efecto estacional de la semana santa, resulta que la inversión fija bruta ha permanecido estable (crecimiento promedio de 0.15%).
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii iii iv i ii
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Consumo privado Consumo de gobierno Formación bruta de capital fijo
75
80
85
90
95
100
105
110
115
e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Índice de confianza del consumidor (SAE) Tendencia ciclo
39
Gráfica 12: Crecimiento anual de la inversión fija bruta
Fuente: INEGI Después de la crisis de 2008, la confianza del productor mostró un crecimiento dinámico y con tasas de doble dígito. No obstante, a partir de agosto de 2011 y hasta julio de 2012 se contrajo en promedio 4.6% anual. Es importante señalar que, posterior a dicha contracción, la confianza del productor ha mostrado una recuperación que podría adelantar un mejor desempeño de la inversión fija bruta.
Gráfica 13: Crecimiento anual de la confianza del productor
Fuente: INEGI
-16%
-11%
-6%
-1%
4%
9%
14%
e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j s n e m m j
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
40
Otro factor que ha impactado de manera negativa al PIB es la desaceleración del crecimiento de las exportaciones. El entorno externo se deterioró dada la desaceleración económica global y la elevada volatilidad en los mercados financieros internacionales, en particular a partir de mayo de 2013. Algunos de los riesgos previstos en los Criterios Generales de Política Económica (CGPE) 2013 de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) se materializaron como el menor dinamismo de la economía estadounidense o la persistencia de problemas de confianza asociados a la situación fiscal de algunos países de la zona euro. En este sentido, las exportaciones de productos mexicanos se debilitaron y afectaron el comportamiento de la actividad productiva en los sectores más relacionados con la demanda externa. No obstante, en los meses recientes algunos indicadores de la demanda interna también tuvieron un desempeño menos favorable que el anticipado.
Gráfica 14: Crecimiento anual de las exportaciones de México
Fuente: INEGI
Situación del mercado laboral La evolución de la actividad económica en 2013 se ha traducido en la generación continua de empleos formales, aunque a un menor ritmo que lo registrado en la primera mitad de 2012. Al 31 de julio de 2013, el número de trabajadores afiliados al IMSS ascendió a 16.4 millones, lo que implica la creación anual de 514 mil empleos (3.2 %) y un aumento de 301 mil plazas (1.9 %) con respecto a diciembre de 2012.
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
j m m j s n j m m j s n j m m j s n j m m j s n j m m j s n e m m j
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Total Manufactura
41
Gráfica 15: Trabajadores del IMSS 2008-2013
Trabajadores asegurados totales en el IMSS 2008-2013
(Variación relativa anual)
*/ Información preliminar a julio. Fuente: IMSS.
Trabajadores totales asegurados en el IMSS 2008-2013
(Millones de personas) /1
1/ Serie ajustada por estacionalidad. */ Información preliminar a julio. Fuente: SHCP con
datos del IMSS. Durante el periodo enero-julio de 2013, la tasa de desocupación nacional se ubicó en 4.98 % de la Población Económicamente Activa (PEA), superior en 0.07 puntos porcentuales a la observada en el mismo periodo de 2012. La desocupación urbana, que indica el nivel de desocupación en las 32 principales áreas urbanas del país, se situó en 5.88 % con relación a la PEA, en tanto que en el mismo periodo, un año antes, fue de 5.86 %. Por su parte, la tasa de ocupación en el sector informal bajó a 28.7 % de la población ocupada, menor en 0.4 puntos porcentuales a la del mismo periodo de 2012.
Gráfica 16: Tasa de desocupación nacional (Porcentaje de la PEA) /1
1/ Serie ajustada por estacionalidad. */ Información preliminar a julio. Fuente: INEGI.
El dinamismo en el mercado laboral formal de México coincide con el crecimiento de la producción industrial en Estados Unidos. El IMSS señala que la tasa anual de crecimiento de los Trabajadores Permanentes y Eventuales Urbanos (TPEU) observa una alta correlación con la variación del producto industrial registrado en
42
ese país debido a que México es proveedor de insumos para las industrias norteamericanas, signo de la alta integración comercial.
Gráfica 17: TPEU en México y producción Industrial de Estados Unidos
(Tasas anuales de crecimiento %)
Fuente: IMSS
Durante el primer semestre de 2013 las remuneraciones reales pagadas en las manufacturas se redujeron a una tasa anual de 1%: los salarios, los sueldos y las prestaciones sociales disminuyeron 0.4, 0.6 y 1.1 por ciento, respectivamente. Por su parte, en este mismo periodo las remuneraciones reales pagadas en la industria de la construcción registraron una contracción anual de 0.3 por ciento.
Grafica 18: Mercado laboral en México
Índice costo unitario de la mano de obra
(Industria manufacturera, base 2008 = 100) Cambios salario base de cotización del IMSS
(Variación real mensual %)
Fuente: INEGI SBC deflactado por INPC e INEGI Fuente: IMSS .
80
85
90
95
100
105
110
115
20
07
/01
20
07
/02
20
07
/03
20
07
/04
20
08
/01
20
08
/02
20
08
/03
20
08
/04
20
09
/01
20
09
/02
20
09
/03
20
09
/04
20
10
/01
20
10
/02
20
10
/03
20
10
/04
20
11
/01
20
11
/02
20
11
/03
20
11
/04
20
12
/01
20
12
/02
20
12
/03
20
12
/04
20
13
/01
-3
-2
-1
0
1
2
3
4
5
6
en
e-0
3
ago
-03
mar
-04
oct
-04
may
-05
dic
-05
jul-
06
feb
-07
sep
-07
abr-
08
no
v-0
8
jun
-09
en
e-1
0
ago
-10
mar
-11
oct
-11
may
-12
dic
-12
jul-
13
43
Inflación El aumento general anual de la inflación, a partir de febrero de 2013, obedeció a una serie de choques de oferta transitorios, como las condiciones climatológicas desfavorables que resultaron en incrementos importantes en algunos productos agropecuarios y la revisión al alza de las tarifas del transporte público en el Distrito Federal. Otros factores que influyeron en esta trayectoria fueron una base de comparación baja en 2012 y el cambio en la estacionalidad del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), resultado de la actualización de ponderadores. Sin embargo, la inflación general comenzó a disminuir a partir de mayo como resultado, principalmente, del desvanecimiento gradual de los choques mencionados; se prevé que continúe con una trayectoria descendente hacia el cierre del año y se sitúe en un nivel congruente con la meta inflacionaria del Banco de México (3 por ciento +/- un punto porcentual). De esta forma, la inflación general anual fue de 3.54 % en la primera quincena de agosto de 2013, nivel inferior al cierre de 2012 (3.57 %) y al máximo del año registrado en abril (4.65 %). Por su parte, se observó un mayor grado de estabilidad en la inflación subyacente, la cual fue de 2.38 % en la primera quincena de agosto, comparada con 2.9 % al cierre de 2012. Esta reducción se atribuye al menor ritmo de crecimiento registrado en el rubro de las mercancías. La inflación no subyacente aumentó de 5.74 % en diciembre de 2012 a 7.34 % en la primera quincena de agosto, debido al incremento en tarifas autorizadas por el gobierno.
Gráfica 19: Tasa de inflación anual
Fuente: INEGI
3.47%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
7.0%
e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
44
Evolución de los mercados financieros Como se mencionó, los mercados financieros se comportaron de manera estable durante 2012. La mejora de las condiciones financieras se reflejó en un fuerte repunte en todas las regiones de los flujos brutos de capital (emisión internacional de bonos, préstamos bancarios sindicados transfronterizos y las nuevas colocaciones de capital). A pesar de hubo una mayor estabilidad en los mercados financieros, a finales de mayo, se percibió un mayor riesgo ante la eventual disminución de la política monetaria en los Estados Unidos y la incertidumbre sobre sus efectos. Otros factores externos que han incidido en el nivel de riesgo de los mercados son: la incertidumbre que genera la aprobación del techo de deuda por parte del congreso estadounidense; la falta de una solución de fondo a la crisis de deuda y de desempleo en Europa; los conflictos sociopolíticos en países productores de crudo; la desaceleración de la actividad económica en China, así como la desaceleración de la demanda interna. Los fundamentales de la economía mexicana han permitido que a pesar del incremento en la volatilidad, exista un apetito por la deuda de gobierno. En el presente año se han registrado las tasas de interés más bajas en la historia para los bonos con plazo de entre diez y 30 años23. De enero a marzo de 2013, el tipo de cambio del peso frente al dólar mostró una tendencia a la apreciación. No obstante, a partir de mayo se depreció de la mano de divisas de otros países emergentes por el temor al retiro de la política monetaria expansiva por parte de la FED.
Gráfica 20: Tipo de cambio de pesos por dólares estadounidenses
Fuente: Banxico
23
Criterios Generales de Política Económica (CGPE) 2014, Secretaría de Hacienda y Crédito Público.
$9
$10
$11
$12
$13
$14
$15
$16
01/01/2008 01/01/2009 01/01/2010 01/01/2011 01/01/2012 01/01/2013
45
Crédito al sector privado El crédito al sector privado observó un crecimiento de doble dígito previo a la crisis de 2008. Durante 2005, 2006 y 2007, el crecimiento promedio del crédito total al sector privado fue de 29%, 30% y 26% anual respectivamente, mientras que en 2008 fue de 16%, para después contraerse 4.8% en diciembre de 2009 con respecto al mismo mes del año anterior. El crédito al consumo mostró desaceleración a partir de septiembre de 2007 hasta alcanzar el punto de inflexión en octubre de 2009, lo que muestra que el desapalancamiento del consumidor comenzó antes de la crisis y permitió un ritmo mayor de recuperación. De enero a agosto de 2013 el crédito al consumo ha crecido un promedio de 11.8% real anual. Por otro lado, el crédito hipotecario mantuvo un crecimiento real positivo desde enero de 2005 y hasta agosto de 2013 y el crecimiento mínimo observado durante la crisis fue de 1% en octubre de 2009. De enero a agosto de 2013 se incrementó un promedio de 4.6% real anual.
Gráfica 21: Crecimiento real anual del crédito al sector privado
Fuente: Banxico e INEGI
En cuanto al comportamiento de la cartera de crédito, se ha observado un repunte en el monto de la cartera vencida como porcentaje del total. En particular, las empresas han registraron un incremento significativo a partir de mayo de 2013. La cartera vencida en el mercado hipotecario ha permanecido relativamente estable.
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Total Consumo Hipotecario Empresas
46
Gráfica 22: Cartera vencida como porcentaje de la cartera de crédito total
Fuente: Banxico
Comportamiento sectorial de la producción en el primer semestre de 2013 Durante el periodo enero-junio de 2013, el PIB se expandió a un ritmo anual de uno por ciento, al tiempo que la producción industrial se redujo a una tasa anual de 1.1 por ciento. La construcción se contrajo a un ritmo anual de 3.5 por ciento, reflejo de las menores obras de edificación y de ingeniería civil u obra pesada.
Gráfica 23: Industria de la construcción
Índice de la industria de la construcción (2007 a julio 2013)
Crecimiento de la industria de edificación (Tasa % anual, corte trimestral)
Fuente: INEGI (Unidad de base 2008=100) Fuente: INEGI
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j s n e mm j
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Total Consumo Hipotecario Empresas
80
85
90
95
100
105
110
115
e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j o e a j
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
47
Expectativas de crecimiento La SHCP, en los CGPE 2014, estima que el PIB de México crecerá a una tasa de 1.8% en 2013 y considera una expansión a mayor ritmo durante el segundo semestre de 2013 explicada por la generación de empleos formales, el otorgamiento del crédito, los niveles elevados de inversión pública, la recuperación de las exportaciones y el mejoramiento en el sector industrial en Estados Unidos. Las expectativas de los especialistas del sector privado consultados por el Banxico en septiembre de 2013 establecen un crecimiento del PIB de México para 2013 de 1.43% anual. Las estimaciones de crecimiento económico de los especialistas se han contraído de manera continua a partir de marzo de 2012 (3.46%). En cuanto al crecimiento del PIB en 2014 los CGPE estiman un crecimiento de 3.5% anual, cercano al incremento estimado por los especialistas del sector privado, de 3.59% anual. La SHCP explica que el mejor desempeño se deberá al crecimiento de las exportaciones derivado una economía mundial más sólida y de la producción industrial en Estados Unidos.
Tabla 4: Estimaciones de crecimiento anual real del PIB Crecimiento anual del PIB 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
CGPE 1.8% 3.5% 3.8% 3.7% 3.6% 3.5% 3.5%
CGPE, en un escenario con reformas
1
- 3.9% 4.7% 4.9% 5.2% 5.3% 5.4%
Especialistas del sector privado (Septiembre 2013)
1.43% 3.59% 4.08% 4.05%2 4.05%
2 4.05%
2 4.05%
2
Fondo Monetario Internacional (WEO octubre 2013)
1.20% 3.00% - - - 3.80% -
1Incluye las reformas de telecomunicaciones, financiera, energética y fiscal;
2Se refiere a la estimación de crecimiento para los próximos diez años.
Fuente: SHCP y Banxico
La SHCP considera que las estimaciones de crecimiento se podrán ver afectadas tanto positiva como negativamente por los siguientes factores:
El dinamismo de la economía de Estados Unidos y el incremento de las tasas de interés a raíz de una reducción de la política monetaria expansiva.
Las condiciones en los mercados financieros internacionales menos favorables.
La reducción significativa en los precios internacionales del petróleo o una posible reanudación de la tendencia descendente en la plataforma de producción de crudo en México.
48
Aprobación de las reformas financiera, hacendaria, de telecomunicaciones y energética.
En el mismo sentido, desacuerdos por parte del Congreso estadunidense sobre la extensión del techo de deuda podrían incrementar la volatilidad de los mercados. La inflación general en México cerrará el año con un incremento anual de 3.59% de acuerdo con los especialistas consultados por Banxico. El incremento generalizado de los precios se encuentra en línea con los objetivos de Banxico.
Tabla 5: Estimaciones de inflación diciembre a diciembre Inflación dic. a dic. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
CGPE - 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0% 3.0%
Especialistas del sector privado 3.59% 3.82% 3.49% 3.52%1 3.43%
2 3.43%
2 3.43%
2
1Se refiere a la inflación general promedio en los próximos cuatro años;
2se refiere a la inflación
general promedio en los próximos cinco a ocho años. Fuente: SHCP y Banxico
Los tipos de cambio promedio anual y al cierre de septiembre fueron de $12.68 y $13.17 pesos por dólar, respectivamente. Se espera que durante 2014 se incremente el flujo de capitales hacia México, de aprobarse las reformas estructurales impulsadas por el Gobierno Federal. La encuesta del Banco de México, publicada el 1 de octubre de 2013, señala que los analistas del sector privado pronostican que el tipo de cambio se ubicará en $12.79 pesos por dólar al cierre de 2013 y en $12.54 pesos por dólar a finales de 2014. De acuerdo a los especialistas del sector privado, para 2013 se calcula que la cuenta corriente de la balanza de pagos presente un déficit de $16.7 mil millones de dólares correspondiente a 2.06% del PIB, el cual será financiado por la inversión extranjera directa (IED), que se estima en $32.7 mil millones de dólares, mientras las expectativas para 2014 indican un déficit de la balanza comercial de 8.9 mmd. Un análisis del banco inglés Barclays estima que las reformas, de ser aprobadas, podrían impulsar el ritmo de crecimiento de la economía mexicana a un 5.8% anual. De acuerdo con dicho análisis, la reforma al sector energético tendría el mayor impacto sobre el crecimiento del PIB (1.5% adicional) seguido de la reforma laboral (0.7% adicional) y la del sector de telecomunicaciones (0.1%).
49
Gráfica 24: Crecimiento potencial del PIB y escenario de impacto de las reformas
Fuente: Barclays
3.5%
0.7%
0.1%1.5%
5.8%
Potencial actual Reforma laboral Reforma del sector telecomunicaciones
Reforma energética Potencial con aprobación de
reformas
50
4. Situación del mercado de bonos respaldados por hipotecas en México
El mercado local de renta fija en México supera los $7.39 billones24 de pesos en circulación. En su composición, 66% corresponde a valores gubernamentales, 15% a bonos corporativos, 7% a valores bancarios y 12% a lo fue emitido por el Instituto para la Protección de Ahorro Bancario (IPAB).
Gráfica 25: Mercado de renta fija
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
La renta fija gubernamental, clasificada por tipo de instrumento, es de $4.85 billones de pesos y se concentra en la emisión de Bonos M con 42%. Por su parte, los bonos corporativos alcanzan un monto vigente de $1.09 billones de pesos y tienen las mayores proporciones en bonos de corporaciones y paraestatales, con 37% y 32%, respectivamente. Además, los bonos respaldados por hipotecas (RMBS, por sus siglas en inglés) equivalen al 15% de los bonos corporativos.
Gráfica 26: Deuda gubernamental y bonos corporativos
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
24
Se refiere al término billones como se utiliza en México: un millón de millones.
51
Los bonos corporativos estructurados que se emitieron al mes de agosto de 2013, ascendían a $45,850 millones de pesos, de los cuales 31% correspondía al sector hipotecario, que alcanzó un monto de emisiones de $14,167.43 millones de pesos.
Gráfica 27: Distribución por tipo de estructura
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
Históricamente, el sector hipotecario ha tenido una importante participación en el mercado de financiamiento estructurado, con 42% de las emisiones desde 2000. La operación de RMBS en el mercado de financiamiento inició en 2003 y para el tercer trimestre se han emitido cerca de $265,000 millones de pesos en 146 salidas a mercado.
Gráfica 28: Evolución del mercado estructurado
Monto emitido
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
52
Gráfica 29: Distribución mensual por tipo de estructura 2012-2013
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex Cifras a septiembre 2013
A continuación se muestra la emisión de RMBS por instrumento. De ellos, se destaca la relevancia de las emisiones de Infonavit (Cedevis y Cedevis Total) que han mantenido su presencia en el mercado de acuerdo a las necesidades de liquidez del Instituto, conservando el sólido desempeño de las transacciones, lo que derivó en el alza de 22 constancias preferentes por parte de S&P, de AA a AA+25, durante 2013.
25
Standard & Poor´s Rating Services. Comunicado de Prensa. 31 de mayo de 2013
53
Gráfica 30: Emisiones de RMBS
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
Cifras a septiembre 2013
Análogamente, la participación de los RMBS en el mercado corporativo se incrementó, siendo de 16.8% a junio de 2013. Durante los últimos meses de 2012, el Infonavit y el Fovissste permanecieron como los únicos emisores de RMBS, hasta junio de 2013, cuando BBVA hizo una emisión por $4,200 millones de pesos. Sin embargo, esos institutos de fondo de vivienda siguen siendo los principales emisores en el mercado. En términos de portafolios de inversión, los principales inversionistas institucionales, como Afores, aseguradoras, sociedades de inversión y bancos, tienen alrededor de $5.9 billones de pesos bajo su administración. El monto emitido de Cedevis representa 1.52% de dicho monto.
54
Gráfica 31: Activos bajo administración
Cifras a septiembre 2013
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
La posición de las carteras en bonos corporativos representa un menor menor de concentración con respecto al de bonos gubernamentales, que por lo general prefieren los inversionistas institucionales. Es así que Afores y sociedades de inversión concentran su cartera en el papel del gobierno, con 50.7% y 55.6%, respectivamente. A pesar de ello, tanto Afores como sociedades de inversión mantienen las proporciones considerables de su cartera en bonos corporativos, con 18.1% y 13.7%, respectivamente. La cartera de las Afores asciende a $1.93 billones, mientras que la de sociedades de inversión es de $1.60 billones de pesos. El monto invertido en bonos corporativos representa $350,000 millones de pesos y $219,000 millones de pesos, respectivamente.
Gráfica 32: Composición de la cartera de Afores y sociedades de inversión
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2013‖, Banamex
Cifras a septiembre 2013
Las Afores han sido los principales inversionistas de Cedevis en las emisiones primarias entre 2004 y 2012, con un promedio del 51% de la participación. Sin embargo en 2013, dada la disminución de la actividad del Instituto en los mercados
55
financieros durante la primera mitad del año, estas entidades tienen una participación de 31% a junio. Asimismo, otros inversionistas, como casas de bolsa y banca privada, han destacado por su activa participación promedio de 26% y 15%, respectivamente durante los últimos años. Esto se aprecia en la siguiente gráfica:
Gráfica 33: Tenencia de Cedevis por tipo de inversionista
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
Cifras a septiembre 2013
En las gráficas subsecuentes, tenencia inicial se refiere a las posturas asignadas para cada inversionista en las emisiones de Cedevis efectuadas desde 2004 a la fecha, sin considerar operaciones en el mercado secundario. La tenencia actual indica el saldo total estimado remanente que incluye las amortizaciones de Cedevis. Se estima que las Afores cuentan con un monto vigente de $23,500 millones de pesos en Cedevis, correspondientes a emisiones primarias. El monto inicial promedio con el que participaron estas instituciones fue superior a $38,300 millones de pesos, siendo las Afores los mayores inversionistas de Cedevis en emisiones primarias. En menor proporción, les siguen las mesas de dinero de bancos e instituciones del sector público, así como la banca privada y compañías de seguros.
56
Gráfica 34: Tenencia inicial y actual por tipo de inversionista
(Miles de millones de pesos)
Cifras a septiembre 2013
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
En el detalle por Afore se aprecia que algunas de estas instituciones que han hecho inversiones considerables en Cedevis, han recibido las correspondientes y, en consecuencia, liberado espacio en sus portafolios. Dado lo anterior, se infiere que existe disponibilidad para adquirir nuevas emisiones de Cedevis.
Gráfica 35: Tenencia inicial y actual de Cedevis por parte de las Afores
(Miles de millones de pesos)
Cifras a septiembre 2013
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
Como se mencionó, el total de activos administrados por las Afores es de $1.93 billones de pesos, mientras que el límite de instrumentos bursatilizados se estima en $405,000 millones de pesos; es decir el 21% de sus activos puede ser invertido en instrumentos bursatilizados. De ellos, $23,500 millones de pesos, que equivalen al 5.8% de su capacidad, están invertidos en Cedevis.
57
Gráfica 36: Activos bajo administración vs
límite de instrumentos bursatilizados
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
Cifras a septiembre 2013
Gráfica 37: Límite de instrumentos bursatilizados vs tenencia actual de Cedevis
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
Cifras a septiembre 2013
Por su parte, los activos invertidos en Cedevis representan 42% de la tenencia en el sector vivienda, equivalente a $56,000 millones de pesos.
58
Gráfica 38: Tenencia sector vivienda vs tenencia actual Cedevis
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
Cifras a septiembre 2013
Las inversiones que llevan a cabo las Afores se hacen considerando el régimen de inversión y regulación vigentes de cada una de estas administradoras. De acuerdo al régimen de inversión de las Afores, el criterio relevante para el análisis de la capacidad de Cedevis es el límite en instrumentos bursatilizados, mismo que oscila entre 10 y 30% de los activos, dependiendo de la Sociedad de Inversión Especializada de Fondos para el Retiro (Siefore).
Tabla 6: Límites para inversiones
Fuente: ―Análisis de capacidad de inversión en Cedevis para 2014‖, Banamex
El monto invertido en emisiones de Cedevis por las Afores equivale al 5.8% del monto calculado, que pudiera ser destinado a instrumentos estructurados de $350,000 millones de pesos, de acuerdo con los límites regulatorios de la Circular Consar 15.
59
Entre los distintos tipos de inversionistas institucionales, cada uno cuenta con límites internos, de acuerdo a su respectivo comité de riesgos que, por lo general, son más conservadores que los límites regulatorios. De acuerdo con un análisis de mercado local, se estima que las Afores se encuentran en un límite máximo de exposición entre 1.5% y 2.5% de los activos netos; para las compañías aseguradoras, su regulación indica que por emisor no pueden tener una capacidad mayor al 10% aunque los límites internos podrían oscilar entre 1% y 2%; las sociedades de inversión tienen su propio límite de concentración en función de sus niveles de riesgo o de liquidez. Por lo anterior, se estima que existe una capacidad de compra cercana a $23,000 millones de pesos para el Programa Cedevis 2014. Esta cifra se obtiene considerando límites de posición del total de los activos administrados de 1.8%, 1.0% y 0.5% para Afores, aseguradoras y sociedades de inversión, así como un factor de crecimiento de activos igual a 6.0% para Afores y 9.0% para aseguradoras y sociedades, respectivamente; lo anterior estimando una amortización anual del 8% de su tenencia actual de Cedevis. El monto potencial estimado podrá variar en función de los supuestos utilizados. De los inversionistas institucionales analizados, las sociedades de inversión, las aseguradoras y la banca privada resultan ser un inversionista potencial considerando su tamaño de activos, así como también por el porcentaje de emisiones corporativas que mantienen en sus portafolios. Es por ello que el Infonavit procurará una estrategia enfocada en este tipo de inversionistas. Con algunos aspectos a considerar:
Continuar utilizando la estructura de sobrecolateral objetivo.
Distintos tipos de tasa y de moneda, posiblemente pesos, y de preferencia papeles en tasa fija.
Desde que inició el programa Cedevis en 2004 hasta octubre de 2013, el Infonavit ha recaudado vía fuentes alternas de fondeo, una cifra cercana a los $94,188 millones de pesos, pudiendo financiar así más de 425 mil créditos hipotecarios.
60
Gráfica 39: Monto emitido de Cedevis por año (Millones de pesos)
Información a septiembre de 2013
Fuente: Infonavit
61
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
62
II. Diagnóstico del Infonavit Como se mencionó en la introducción, el Infonavit llevó a cabo un diagnóstico integral de los retos y las oportunidades que enfrenta, el cual abarca cuatro grandes temas:
1. Nuevas políticas de vivienda.
2. Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y promuevan desarrollo sustentable.
3. Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente.
4. Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro.
A continuación se muestran los puntos más relevantes de cada uno de estos temas. 1. Nuevas políticas de vivienda
La dinámica de crecimiento urbano expansivo y de baja densidad de las ciudades ha derivado en una serie de problemáticas sociales, económicas y ambientales que afectan la calidad de vida de la población. Por ello, la presente administración del Infonavit ha decidido reorientar los programas de vivienda a partir de una nueva visión del desarrollo urbano y territorial del país.
63
La política pública en materia de vivienda propuesta por el Gobierno de la República busca promover el desarrollo ordenado y sustentable, mejorar y regularizar la vivienda urbana y rural, para que las familias tengan la posibilidad real de acceder a una solución habitacional y ejerzan su derecho constitucional a una vivienda digna. De esta manera, los esfuerzos se dirigen, en conjunto con los diversos actores que participan en el sector, hacia una estrategia que mejore la calidad y los espacios de las viviendas con una inserción más adecuada, a fin de elevar el bienestar de la población y asegurar el desarrollo urbano en condiciones de equilibrio dentro del sector rural y el medio ambiente. El Gobierno de la República, con la activa participación del Poder Legislativo, ha planteado la estrategia para el reordenamiento del sector vivienda a través de:
La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).
La Política Nacional de Vivienda.
El Plan Nacional de Desarrollo 2013-2018.
Las nuevas Reglas de Operación del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda.
1.1 Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu)
El Gobierno Federal consideró relevante conformar una instancia orientada a generar las políticas públicas necesarias para promover el ordenamiento permanente y debidamente planificado del territorio nacional, con un enfoque integral en cuanto a infraestructura, servicios, medio ambiente, vivienda y desarrollo regional sustentable, y con la debida coordinación entre los tres niveles de gobierno. Por lo anterior, se creó la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu). El 13 de diciembre de 2012 fue aprobada la ―Iniciativa que reforma, adiciona y deroga diversas disposiciones de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal‖ en la cual se crea la Sedatu. Esta iniciativa define las tareas de la nueva Secretaría: impulsar, en coordinación con las autoridades estatales y municipales, la planeación y el ordenamiento del territorio nacional para su máximo aprovechamiento por medio de la formulación de políticas que armonicen el crecimiento o surgimiento de asentamientos humanos; la regularización de la propiedad agraria y las diversas figuras que la ley respectiva reconoce en los ejidos, las comunidades, la pequeña propiedad agrícola, ganadera y forestal, y los terrenos baldíos y nacionales; el desarrollo urbano con criterios uniformes sobre la planeación, control y crecimiento con calidad de las ciudades y zonas metropolitanas del país y su respectiva infraestructura de comunicaciones y de
64
servicios, además de la planeación habitacional, el desarrollo de vivienda y el aprovechamiento de las ventajas productivas de las diversas regiones. Antes de la creación de esa Secretaría, las funciones relacionadas con la vivienda estaban a cargo de dos dependencias, la Secretaría de Desarrollo Social y la Secretaría de la Reforma Agraria. La primera encabezaba acciones orientadas a atender, en coordinación con los diversos niveles de gobierno, la formulación de políticas vinculadas con el crecimiento de los asentamientos humanos, el desarrollo urbano y regional, y la vivienda. Por su parte, la segunda atendía las diversas demandas surgidas en materia de tenencia de la tierra, en particular por los campesinos del país, los conflictos y situaciones de los ejidos, las comunidades, la pequeña propiedad y los terrenos baldíos y nacionales. En cuanto a la Comisión Nacional de Vivienda, hasta entonces el principal organismo de vivienda, se sectoriza a la Sedatu para regular en lo relativo a la materia. 1.2 Política Nacional de Vivienda
Con el fin de promover el desarrollo ordenado y sustentable del sector, mejorar y regularizar la vivienda urbana, así como construir y mejorar la vivienda rural, el 11 de febrero de 2013, el Presidente de la República, Enrique Peña Nieto, anunció la Política Nacional de Vivienda, mediante la cual el Gobierno Federal busca que las familias de nuestro país cuenten con la posibilidad real de acceder al elemento más importante de todo patrimonio: una vivienda. En esta política, que consta de cuatro estrategias, el Infonavit participa activamente. Primera estrategia: lograr una mayor y mejor coordinación interinstitucional con la alineación de programas y acciones en materia de tierra, financiamiento y vivienda. Para lograr que las políticas públicas en materia de vivienda y desarrollo territorial se lleven a cabo de manera concertada entre los distintos órganos de gobierno y los organismos de vivienda, el Presidente de la República designó a la Sedatu como instancia líder de sector. Es decir, además de presidir la Comisión Intersecretarial de Vivienda, la Sedatu será la instancia que coordinará la política de vivienda nacional y a los siguientes organismos: Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (Corett) y el Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo). De igual manera, la Sedatu firmará convenios de coordinación con el Infonavit, los gobiernos estatales y las autoridades municipales, por lo menos en las 60 ciudades con mayor peso y crecimiento poblacional. El propósito es contar con estrategias, mecanismos de gestión y criterios unificados en materia de vivienda. Segunda estrategia: transitar hacia un modelo de desarrollo urbano sustentable e inteligente. El Gobierno de la República delineó la segunda estrategia para frenar el crecimiento desordenado y sin planeación integral, así como la expansión descontrolada de las
65
manchas urbanas que resta competitividad y sustentabilidad a las ciudades. Será el financiamiento de vivienda el elemento que orientará el desarrollo territorial y urbano del país. Asimismo, las modificaciones en la política de financiamiento y subsidios fomentarán el crecimiento urbano ordenado, al igual que elevarán la calidad de vida, la promoción y el rescate de espacios, la redensificación, la construcción de viviendas verticales y desarrollos certificados. Tercera estrategia: reducir de manera responsable el rezago de vivienda. Con la tercera estrategia, el Gobierno Federal atenderá las necesidades de vivienda del sector de la población en situación de rezago habitacional, por lo que impulsará más de un millón de acciones de lotificación, construcción, y ampliación y mejora en hogares. La Sedatu, en coordinación con instituciones públicas, instrumentará nuevos mecanismos de seguridad social dirigidos a la adquisición de vivienda nueva y se enfocará de igual forma a sectores de la población no atendidos, como empleados estatales y municipales. Cuarta estrategia: procurar una vivienda digna para todos los mexicanos. El Presidente de la República estableció como meta incrementar el número de acciones de créditos y subsidios para mejorar y ampliar las viviendas, tanto en el medio urbano como en el rural. También, y con el objetivo de incentivar la cohesión social, prevenir el delito y elevar el valor patrimonial, se estableció el Programa de Mejoramiento de la Vivienda en Unidades Habitacionales que se llevará a cabo en el Distrito Federal. En todos los casos se trata de una vivienda cómoda, con servicios básicos, que ayude a elevar la calidad de vida de sus habitantes. En esta cuarta estrategia, el titular de la Sedatu fue instruido de manera particular por la Presidencia de la República para:
1. Coordinar, con los Organismos Nacionales de Vivienda, una estrategia que permita hacer posible que toda la vivienda popular financiada o subsidiada por el Estado cuente con al menos dos espacios, dos recámaras y evite tener espacios muy reducidos.
2. Asegurar que el desarrollo urbano se dé en condiciones de equilibrio con el sector rural y respeto al medio ambiente y los recursos naturales.
1.3 Plan Nacional de Desarrollo 2013-2018
El 20 de mayo de 2013, se publicó en el Diario Oficial de la Federación (DOF), el Plan Nacional de Desarrollo 2013-1018 (PND), elaborado bajo el liderazgo del Presidente de la República. De acuerdo con nuestra Constitución, le corresponde al Estado garantizar que el desarrollo nacional sea integral y sustentable, que fortalezca
66
la soberanía de la nación y su régimen democrático, que mejore la equidad social y el bienestar de las familias mexicanas mediante el fomento del crecimiento económico y el empleo. En materia de vivienda e infraestructura social básica, se han registrado importantes avances en las últimas dos décadas. Sin embargo, estos avances no han sido uniformes para todas las regiones y localidades del país: el Gobierno Federal estima que existen en México 2.8 millones de viviendas que necesitan ser remplazadas y 11.8 millones que requieren algún tipo de mejoramiento o ampliación. Asimismo, para atender el crecimiento de la población se cree que en los próximos 20 años se demandarán 10.8 millones de soluciones de vivienda debido a la creación de nuevos hogares. El PND señala que el modelo de crecimiento urbano reciente ha fomentado el desarrollo de viviendas lejos de servicios, escuelas, hospitales y centros de abasto, lo que se ha traducido en casi cinco millones de viviendas deshabitadas, de acuerdo con el Censo de Población y Vivienda 2010 y donde también se observan poco más de dos millones de unidades en esa situación en las viviendas de uso temporal. Por lo anterior, se impulsará el desarrollo de ciudades más compactas, con mayor densidad de población y actividad económica. Para cumplir los objetivos en materia de vivienda, el Presidente de la República estableció en el PND tres estrategias, que también están contempladas en las estrategias del Plan Nacional de Vivienda antes mencionado, y se describen a continuación junto con sus respectivas líneas de acción. Primera estrategia: transitar hacia un Modelo de Desarrollo Urbano Sustentable e Inteligente que procure vivienda digna para los mexicanos.
Líneas de acción
Fomentar ciudades más compactas, con mayor densidad de población y actividad económica, orientando el desarrollo mediante la política pública, el financiamiento y los apoyos a la vivienda.
Inhibir el crecimiento de las manchas urbanas hacia zonas inadecuadas.
Promover reformas a la legislación en materia de planeación urbana, uso eficiente del suelo y zonificación.
Revertir el abandono e incidir de manera positiva en la plusvalía habitacional, por medio de intervenciones para rehabilitar el entorno y mejorar la calidad de vida en desarrollos y unidades habitacionales que así lo necesiten.
Mejorar las condiciones habitacionales y su entorno, en coordinación con los gobiernos locales.
67
Adecuar normas e impulsar acciones de renovación urbana, ampliación y mejoramiento de la vivienda del parque habitacional existente.
Fomentar la movilidad urbana sustentable con apoyo de proyectos de transporte público y masivo, que promueva el uso de transporte no motorizado.
Propiciar la modernización de catastros y de registros públicos de la propiedad, así como la incorporación y regularización de propiedades no registradas.
Segunda estrategia: reducir de manera responsable el rezago de vivienda a través del mejoramiento y ampliación de la vivienda existente y el fomento de la adquisición de vivienda nueva. Líneas de acción
Desarrollar y promover vivienda digna que favorezca el bienestar de las familias.
Desarrollar un nuevo modelo de atención de necesidades de vivienda para distintos segmentos de la población y la atención a la población no cubierta por la seguridad social, incentivando su inserción a la economía formal.
Fortalecer el mercado secundario de vivienda, para estimular el mercado de renta que eleve la plusvalía de viviendas desocupadas y contribuya a una oferta más diversa y flexible.
Incentivar la oferta y demanda de vivienda en renta adecuada a las necesidades personales y familiares.
Fortalecer el papel de la banca privada, la banca de desarrollo, las instituciones públicas hipotecarias, microfinancieras y ejecutores sociales, en el otorgamiento de financiamiento para construir, adquirir y mejorar la vivienda.
Desarrollar los instrumentos administrativos y contributivos que permitan preservar la calidad de la vivienda y su entorno, así como la plusvalía habitacional de los desarrollos que se financien.
Fomentar vivienda sustentable desde las dimensiones económica, ecológica y social, procurando la adecuada ubicación de los desarrollos habitacionales.
Dotar con servicios básicos, calidad en la vivienda e infraestructura social comunitaria a las localidades ubicadas en las zonas de atención prioritaria con alta y muy alta marginación.
68
Establecer políticas de reubicación de población en zonas de riesgo y apoyar esquemas de suelo servido.
Tercera estrategia: lograr una mayor y mejor coordinación interinstitucional que garantice la concurrencia y corresponsabilidad de los tres órdenes de gobierno, para el ordenamiento sustentable del territorio, así como para el impulso al desarrollo regional, urbano, metropolitano y de vivienda. Líneas de acción
Consolidar una política unificada y congruente de ordenamiento territorial, desarrollo regional urbano y vivienda, bajo la coordinación de la Sedatu, entidad que presidirá, además, la Comisión Intersecretarial en la materia.
Fortalecer las instancias e instrumentos de coordinación y cooperación entre los tres órdenes de gobierno y los sectores de la sociedad, con el fin de conjugar esfuerzos en cuanto a ordenamiento territorial y vivienda.
Promover la adecuación de la legislación para que responda a los objetivos de la Política Nacional de Vivienda.
1.4 Reglas de Operación del Programa de Esquemas de Financiamiento y
Subsidio Federal para Vivienda de la Sedatu
El día 1 de julio se publicaron en el DOF las Reglas de Operación 2014 del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda, mismas que materializarán la estrategia planteada en la Política Nacional de Vivienda y en el Plan Nacional de Desarrollo. Como ya se ha señalado, será el financiamiento a la vivienda el elemento que reorientará el desarrollo territorial y urbano del país y elevará la calidad de vida dentro de las ciudades. Así, el Programa de Financiamiento y Subsidios Federal para Vivienda otorga apoyos económicos a personas de bajos ingresos a través de un subsidio para:
Adquisición de vivienda nueva.
Mejoramiento o ampliación.
Adquisición de lotes con servicios.
Autoproducción.
El subsidio otorgado por la Sedatu, a través de la Conavi, es complementario al ahorro aportado por el beneficiario y al crédito otorgado por una entidad. Es decir, la suma del subsidio, el ahorro y el crédito integran el monto total que le permitirá al beneficiario acceder a una solución habitacional.
69
El programa cubre a los trabajadores afiliados con ingresos de hasta 2.6 Veces Salario Mínimo (VSM) y a los trabajadores sin acceso a la seguridad social con ingresos de hasta 5 VSM. Los beneficiarios con un ingreso de hasta 1.5 VSM reciben un subsidio adicional de 3 VSM para la adquisición de vivienda. De acuerdo con estas reglas, el monto del subsidio se seguirá determinando con base en un sistema de puntaje con una escala de cero a mil que califica la vivienda y el entorno en cuatro dimensiones: ubicación, densidad, equipamiento y competitividad. En 2014, la Sedatu aumentará de 200 a 350 puntos los necesarios para tener acceso al subsidio y para garantizar que las viviendas cumplan con mayores estándares de calidad. Asimismo, se incrementó la relación entre el puntaje y el monto del subsidio para las viviendas con una calificación entre 350 y 750, pues la Secretaría busca incentivar el acceso a vivienda de mayor calidad a través de un subsidio superior al vigente para dicho segmento. También se homologaron los criterios de sustentabilidad entre el Infonavit y la Conavi para simplificar procedimientos necesarios para la venta de la vivienda y se ajustó la distribución de puntaje para privilegiar la ubicación.
Tabla 7: Dimensión, variables y puntaje del subsidio
Dimensión Principales variables Puntos
Ubicación Perímetros de contención urbana (U1, U2, U3) 400 Densificación Viviendas/hectárea en el proyecto, tipo de vivienda
(verticalidad). 230
Equipamiento Centros educativos, de salud y recreativos. Servicios de transporte.
270
Competitividad Sustentabilidad de la vivienda y el entorno 100 Nota: el detalle de las definiciones se encuentra en las Reglas de Operación del Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda de la Sedatu
Fuente: Sedatu
70
Gráfica 40: Sistema de puntos del programa de subsidios de la Conavi
*U1 es el polígono con mayor puntaje con 400 puntos, le sigue el U2 con 350 puntos y el U3 con 250.
**El máximo a obtener es 1000 puntos; otros puntos sólo considerados si el subtotal de los otros factores es menor a 1000 y si cumplen ciertos requisitos
Fuente: Sedatu
1.5 Estrategias del Infonavit para contribuir al Plan Nacional de Desarrollo y a la
Política Nacional de Vivienda
Con base en la dirección marcada por el Presidente de la República en la Política Nacional de Vivienda y en el Plan Nacional de Desarrollo 2013-2018, y en coordinación con la Sedatu, el Infonavit trabaja para mover a México hacia el futuro y lograr que las familias de los trabajadores cuenten con la posibilidad real de acceder a un patrimonio. Durante los primeros meses de la administración del Infonavit, a cargo de Alejandro Murat Hinojosa, se definieron cuatro ejes estratégicos que fueron entrelazados con la Agenda Estratégica para proyectar un Infonavit:
Eficaz, mejor vinculado y con una mayor articulación entre las diferentes instituciones y niveles de gobierno.
Que brinde más financiamiento a los trabajadores y garantice esquemas crediticios que fortalezcan su patrimonio.
Que trabaje a favor de la calidad y sustentabilidad habitacional.
Que promueva la dignificación del patrimonio de los trabajadores y sus familias.
71
Después se hicieron los ajustes correspondientes para contener las iniciativas y acciones que le permitirán al Instituto contribuir al Plan Nacional de Desarrollo y a la Política Nacional de Vivienda y, al mismo tiempo, cumplir con los objetivos que la administración se propuso en un inicio. Esta definición se llevó a cabo en conjunto con los sectores que integran su estructura tripartita, los organismos de vivienda coordinados por la Sedatu, desarrolladores, académicos y la sociedad en general.
Primer eje estratégico: lograr una mayor coordinación interistitucional.
Para lograr una mayor y mejor coordinación interinstitucional, el Infonavit participó de forma activa en los Foros del Plan Nacional de Desarrollo México Incluyente y México Próspero, junto con las principales instituciones que promueven el desarrollo económico.
Se continuará con el Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda, en alianza con el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Este programa tiene como objetivo orientar a los municipios para mejorar su desarrollo urbano y habitacional, ser más competitivos y obtener incentivos económicos para contar con planes de desarrollo urbano.
Asimismo, el Infonavit continuará tejiendo una red de alianzas con actores del ámbito académico para ejecutar diversas iniciativas. Es importante señalar que durante el primer semestre de 2013, el Instituto firmó acuerdos con la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), el Centro de Estudios de Vivienda y la Escuela de Diseño de la Universidad de Harvard y con la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) para promover investigación en materia de vivienda y desarrollo urbano sustentable. Estos convenios abonarán a la generación de políticas públicas que contribuyan al bienestar de las familias mexicanas.
Segundo eje estratégico: transitar hacia un modelo de desarrollo urbano sustentable e inteligente.
El Infonavit continuará impulsando el programa Mejora Tu Casa para la ampliación y mejoramiento de vivienda y el programa de Renta con opción a compra, entre otros.
Pondrá en marcha un modelo hipotecario que gire alrededor de la calidad de la vivienda, la redensificación y la verticalidad.
Garantizará que se cuente con todas las herramientas para obtener resultados exitosos en los próximos 40 años y fortalecerá los procesos sustantivos y de apoyo.
Mantendrá la disciplina financiera para poder acrecentar el patrimonio de los trabajadores.
72
Robustecerán sus capacidades internas a través de acuerdos de intercambio de conocimiento con prestigiadas instituciones académicas nacionales y extranjeras.
Se contará una definición más integral de sustentabilidad, en donde conviven de manera más armónica los elementos sociales económicos y ambientales en beneficio de la calidad de vida del trabajador.
Tercer eje estratégico: reducir de manera responsable el rezago de vivienda.
El Infonavit otorgará créditos a trabajadores sin acceso a la seguridad social, ampliando la oferta a un sector que hoy se encuentra desatendido.
Ampliará el círculo de atención mediante convenios con entidades federativas, municipios y agrupaciones de funcionarios públicos, por ejemplo, las fuerzas policíacas (para este fin no serán utilizados recursos del Fondo Nacional de la Vivienda).
Procurará una vivienda digna para todos los mexicanos, mediante programas como Mis vecinos y mi comunidad, cuyo objetivo es aumentar el valor patrimonial y la calidad de vida en los desarrollos que financia, promover el mejoramiento de los espacios públicos y el desarrollo del sentido de comunidad, o el programa Hipoteca con servicios, en el cual se cobra el impuesto predial y la cuota de mantenimiento junto con la amortización bimestral de la hipoteca.
73
2. Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y
promuevan desarrollo sustentable.
Como se menciona al inicio de este documento y ante los nuevos retos que enfrenta el país en materia de ordenamiento territorial, desarrollo urbano y vivienda, que han sido descritos en el Plan Nacional de Desarrollo 2013-2018, el Infonavit ha replanteado su modelo de operación con el objetivo de lograr un mayor impacto en la calidad de vida y en el valor patrimonial de los derechohabientes. Para ello, durante 2013 se llevó a cabo un diagnóstico que tuvo como soporte a la Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit, conformada un estudio cualitativo y cuantitativo. Se focalizó en las necesidades de financiamiento de vivienda y ahorro para el retiro de sus derechohabientes y también de los trabajadores sin acceso a la seguridad social. Como resultado del diagnóstico se identificaron los siguientes temas principales a atender: 2.1 Modelo de producción y política de vivienda
El modelo de producción y política de vivienda que ha regido al Instituto durante los últimos años, ha generado impactos positivos en atención a su demanda, ya que el dinamismo implementado en la creación de nuevos productos ha permitido atender una parte importante de las necesidades de los derechohabientes. Sin embargo, el modelo es limitado en temas de calidad de vida. En el diagnostico se identificó que dentro del modelo vigente hasta 2013 existen diversas áreas de oportunidad por atender. Se detectaron factores que el derechohabiente considera para la elección de su vivienda, además de las principales causas que generan el abandono. De acuerdo con el estudio cualitativo y cuantitativo llevado a cabo por el Infonavit, al momento de selección de la vivienda, aproximadamente 60% de los derechohabientes involucra el tamaño adecuado como principal atributo, situación que permite asegurar que se deseen viviendas más grandes. De igual manera, durante el periodo de decisión en la selección de una solución habitacional, es importante considerar que únicamente el 11% de los derechohabientes basa su decisión en el atributo de la cercanía, esta omisión dada la importancia que tiene este tema se transforma a largo plazo en la principal causa de abandono de las viviendas.
74
Gráfica 41: Importancia de los atributos de la vivienda y motivos de abandono
de los derechohabientes
*/ Preguntas efectuadas a derechohabientes que tienen una segunda vivienda que está abandonada; la primer pregunta representa el porcentaje de los derechohabientes que respondieron que alguna de dichas características era una de las tres más importantes en relación con su selección de vivienda; la
segunda pregunta es el porcentaje de los derechohabientes que abandonaron la vivienda por esa razón
Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit
Cuando una vivienda se encuentra mal ubicada o lejos de escuelas, clínicas, comercios, parques y empleo, los derechohabientes gastan más en transporte y ocupan más tiempo en los traslados. Entre los resultados de la Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit se identificó que los derechohabientes ubicados en viviendas localizadas en las periferias, gastan en promedio $2 mil pesos al mes en transporte, sin tomar en cuenta el tiempo de los traslados. El gasto por transporte es uno de los factores más importantes que redunda en el abandono de las viviendas representa 46% del total de casos, pues además de que resta a la economía familiar. Otras de las causas por las que se presenta el fenómeno de abandono son la falta de acondicionamiento de las unidades habitacionales con el 41%, la falta de servicios, con el 24% y finalmente el tamaño de la vivienda, con el 18% restante. Para medir la satisfacción del acreditado con respecto a su experiencia con su vivienda, fue implementado hace unos años el Índice de Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV), cuyo objetivo es buscar que las necesidades básicas de los derechohabientes y sus familias sean cubiertas, además de que les ofrezcan oportunidades para su desarrollo en un ambiente sustentable. En función de los distintos atributos del índice, en mediciones anteriores se observó que el equipamiento urbano y la ubicación son los principales factores que disminuyen su valor. Cabe mencionar que la falta de servicios básicos como agua, luz y drenaje también lo redujeron, en menor proporción. Por otro lado, los atributos que incrementaron de manera positiva al índice son el sentido de propiedad por parte del derechohabiente y las mejoras que puede implementar a su vivienda como ampliaciones o ecotecnologías.
...pero al reconocer la lejanía, la vivienda se abandona principalmente por este factor /*
59%
16% 11% 9%
%
PrecioCercaníaCalidad deconstrucción
Tamaño
De cara a tomar una decisión habitacional, los derechohabientes priorizan el tamaño de la
vivienda…46% 41%
24% 18%
%
TamañoServiciosAcondicion-amiento
Lejanía
75
3. Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del
derechohabiente
3.1 Ciclo de vida de los derechohabientes
Para comprender mejor las diferentes necesidades que enfrentan los derechohabientes durante todo el ciclo de vida, parte de la Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit consideró factores como la educación, la vivienda, la salud, el ahorro y la remodelación.
La educación es considerada de manera global como el factor más importante; sin embargo, su peso varía según la etapa del ciclo de vida. A la edad de 18 a 25 años, el derechohabiente da un valor fuerte a la educación. Esta valoración se mantiene al iniciar los planes de tener un hijo y permanece constante hasta la edad de 46 a 50 años cuando los hijos comienzan a entrar a la preparatoria y/o universidad, para perder importancia a partir de los 51 años.
La vivienda es uno de los factores que genera estabilidad. Únicamente se identifican dos picos: al nacimiento y durante el desarrollo del primer hijo (entre 31 y 36 años) por la necesidad de darles mejores condiciones de vida y la formación de un patrimonio; el segundo es a partir de los 61 a los 65 años, por cuestiones de certeza patrimonial y herencia.
La salud es indispensable para tener una buena calidad de vida. La percepción de la importancia sobre este factor incrementa conforme aumenta la edad, siendo al inicio de la tercera edad (61 a 65 años) cuando la tendencia se incrementa y alcanza su máximo a los 70 años.
Respecto al ahorro, su importancia aumenta de manera proporcional a la edad del derechohabiente. Este factor se comporta de manera inversamente proporcional al peso de la vivienda. En esta etapa del ciclo de vida, por ejemplo, se vuelve relevante la oferta de productos de ahorro.
Para la remodelación de la vivienda, se observa que no es un factor muy importante al inicio del ciclo de vida. Adquiere cierta relevancia a partir de los 51 años. Los segundos créditos, como Mejora tu Casa, forman parte de la atención a estas necesidades.
76
Gráfica 42: Grado de importancia de varios factores en calidad de vida
Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit
La oferta actual del Instituto no satisface al 100% todas las necesidades de los derechohabientes. Existen elementos internos y externos que afectan la situación familiar que impactan directamente en su vivienda. El crédito hipotecario típico hoy lo ejercen los derechohabientes a una edad cercana a los 30 años y con una amortización entre 20 y 30 años posteriores. Esta situación no se ajusta a los cambios en el nivel de ahorro, composición de hogares o la movilidad laboral.
Ilustración 8: Necesidades, detonantes y oferta actual de soluciones financieras del Infonavit
Fuente: Infonavit
77
Dado que las tendencias demográficas son dinámicas, y que las necesidades de los derechohabientes se presentan a lo largo de diferentes circunstancias, es importante recalcar que las estructuras de los hogares26 están cambiado de manera acelerada. El promedio de formación de hogares de 2008 a 2010 fue de 850 mil hogares y de 2010 a 2012 fue de un millón27. Por otro lado, la tendencia indica que un hogar nuclear se transforma a un hogar ampliado cuando surge la incorporación de algún pariente y al presentarse un divorcio, viudez o soltería se genera casi siempre un hogar unipersonal. Con poco más de 16 millones de derechohabientes28, los cambios en los patrones de crecimiento poblacional, formación de hogares y tasas de jefatura29, entre otros, cobran cada vez más importancia en el análisis de la demanda del Instituto y en la consecuente oferta de soluciones. En otras palabras, una dinámica de hogares implica necesidades cambiantes – una vivienda para toda la vida no siempre es la única solución.
Gráfica 43: Tasas de jefatura del hogar (2010)
Fuente: Conapo, INEGI e Infonavit
26
Tipos de hogar según INEGI: Nuclear: formado por el papá, la mamá y los hijos, o sólo la mamá o el papá con hijos, o una pareja que vive junta y no tiene hijos. Ampliado: formado por un hogar nuclear más otros parientes (por ejemplo, tíos, primos, hermanos, suegros). Compuesto: constituido por un hogar nuclear o ampliado, y personas sin parentesco con el jefe del hogar. Unipersonal: integrados por una sola persona. Corresidente: formado por dos o más personas sin relaciones de parentesco. 27
INEGI. 28
Cifras a septiembre de 2013. 29
La tasa de jefatura se define como el porcentaje de la población que se declaró como jefe (a) del hogar, respecto al total de la población en edad de trabajar (14 y más años de edad).
78
3.2 Productos de mejora
Es relevante señalar que, dada la oferta y la libertad de elección, los derechohabientes han mostrado preferencias por determinado tipo de soluciones, lo que a su vez obliga a reconfigurar la mezcla de productos y servicios institucionales. Tal es el caso de ―Mejora Tu Casa‖, que surge en 2011. Dentro del diagnóstico de la demanda se observa que estos productos de mejora representan buena parte del volumen de créditos otorgados, y desde su creación han incrementado su participación año tras año. El siguiente gráfico indica una mayor participación en el otorgamiento de crédito anual de los productos de mejora y ampliación. Para 2011 representó el 11% del total de créditos otorgados, para el siguiente año 2012 se incrementó a 26% y, según las proyecciones, en 2013 representaría 40% del total.
Gráfica 44: Volumen y valor total de créditos otorgados
Fuente: Infonavit
79
3.3 Retos en el balance: gestión de riesgos
Con el fin de cumplir con el doble mandato del Infonavit de financiar vivienda y administrar las Subcuentas de Vivienda que complementan el ahorro para el retiro de los trabajadores, se requieren políticas balanceadas en la administración de riesgos para asegurar la calidad del portafolio de créditos originados. Los mercados de préstamos funcionan bajo el principio de que a mayor riesgo de un acreditado debe cobrarse una mayor tasa. Sin embargo, el Infonavit, con el propósito de cumplir con la misión social de otorgar créditos accesibles a la vivienda, ofrece tasas de interés preferentes a acreditados con menores ingresos. La tasa que pagan los acreditados de mayor nivel salarial es comparable a una tasa de mercado, mientras que los acreditados de bajos ingresos obtienen una tasa subsidiada. Esta estrategia se la conoce como subsidio cruzado. La estrategia para mantener la sustentabilidad financiera del Instituto utilizando el subsidio cruzado es comparar si, en promedio, la tasa del portafolio originado cubre los requerimientos necesarios. Se utilizan como indicadores la tasa costo y la tasa promedio del portafolio. La tasa costo estima lo que debe cobrar el Instituto para cubrir costos de financiamiento, operación y pérdidas por incumplimiento de pago de los créditos en el largo plazo, así como remunerar al patrimonio del Fondo Nacional de la Vivienda. Mientras la tasa promedio del portafolio cobrada a los créditos sea mayor a la tasa costo, se asegurará la sustentabilidad financiera del Instituto. La tasa costo incluye el efecto de los principales desafíos en la gestión de riesgos: las variaciones salariales a lo largo de la vida de los trabajadores y la pérdida de relación laboral. Ambos impactan directamente en la calidad de la cartera y pueden incrementar el incumplimiento en los pagos y el requerimiento de reservas crediticias. Por otra parte, a partir de mayo de 2013, se inició el otorgamiento del crédito en pesos, lo cual representa un reto en términos su balance, ya que se debe cumplir con el mandato de la Ley Infonavit, que señala en el Artículo 39 que deberá pagar intereses a la Subcuenta de Vivienda superiores al incremento en el salario mínimo (SM). Sin embargo, los créditos en pesos no se ajustan por salarios y el Instituto queda expuesto a que en un año de incremento inesperado en el SM, vea crecer sus pasivos más que sus activos, causando una pérdida contable. Reservas Entre las medidas preventivas que ha adoptado el Instituto a partir de 2001, están alinearse a la normativa de carácter prudencial emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), la cual valida que las entidades estimen las posibles pérdidas crediticias por el incumplimiento de los pagos (riesgo de crédito) y las reserven a fin de enfrentarlas. Cuando el Infonavit comenzó con la constitución de las reservas por riesgo de crédito, y tras analizar el portafolio y estudiar el efecto de las prórrogas y las
80
reestructuras en el saldo de los créditos, se detectó que una vez finalizado el plazo estipulado en el contrato del crédito, al haber realizado 360 pagos efectivos, habría créditos a los que, por ley, deberían cancelarse sus saldos antes de ser completamente amortizados. A esta posibilidad se le denominó riesgo de extensión y es una reserva adicional, muy específica del Instituto, debido a la naturaleza de su operación y leyes que lo regulan. Las principales causas por las que se incrementa el riesgo extensión son:
Capitalización de intereses durante las prórrogas.
Disminución de factores de pago derivados de la disminución de salarios.
Disminución de los pagos de reestructuras otorgadas en apoyo a trabajadores que perdieron el empleo.
El riesgo de extensión depende de:
El nivel salarial del acreditado, el cual determina las condiciones del crédito.
El momento en que se ejerza la prórroga y su duración. El desarrollo gradual del análisis sobre la rentabilidad del portafolio también ha servido para incorporar todos los riesgos relacionados al incumplimiento en el pago, los cuales son reservados y se resumen en la siguiente tabla:
81
Tabla 8: Total de reservas preventivas y los pasivos acumulados relacionados con la cartera desde su constitución
(Agosto de 2013)
Montos en millones de pesos
Concepto Año inicial de constitución
Monto acumulado de reservas (ago
13)
Porcentaje de reservas respecto del total del saldo de la cartera de
crédito30
1. Riesgo de Extensión 2002 108,212 10.9%
2. Cartera segregada 2005 76,982 7.8%
3. Riesgo de Crédito 2002 47,545 4.8%
4. Cuentas por Cobrar 2001 8,820 0.9%
5. Seguro de Vida 1973 4,916 0.5%
6. Reserva Adicional 2012 10,012 1.0%
7. Adjudicados 2000 3,320 0.3%
8. Intereses de
prórrogas 2011 1,159 0.1%
9. Provisión para
titulación Anterior al 2000 411 0.0%
Total 261,378 26.43%
Fuente: Infonavit
Cartera vencida y fortalecimiento a la originación La principal causa de la cartera vencida del Instituto proviene de los trabajadores que pierden su relación laboral, por lo que es necesario establecer medidas que consideren esta probabilidad y que les permitan seguir cumpliendo con sus obligaciones, en beneficio de su patrimonio y de los demás derechohabientes del Instituto. Ante la sencillez del proceso de originación de créditos del Infonavit, se han detectado casos en los que los trabajadores solicitan un préstamo para viviendas que no necesitan y que frecuentemente no son habitadas. En estos casos, en el momento en que pierden la relación laboral, lo primero que dejan de pagar es el crédito y, como consecuencia, la cartera vencida se incrementa de manera importante. Por otro lado, el Infonavit no cuenta con información proveniente de las sociedades de información crediticia que permita evaluar el nivel de gastos o compromisos que el trabajador pudiera tener con otras entidades previos a la solicitud del crédito. Esta falta de información puede conducir a que el trabajador tome créditos por arriba de su capacidad de pago y que en caso de requerir el apoyo de la Cobranza Social, no se pueda dictaminar correctamente su situación.
30
El total del saldo de la cartera de créditos es de $989,108 millones de pesos, es la suma del saldo de la cartera de créditos en balance ($912,126 millones de pesos) y el saldo de los créditos segregados ($76,982 millones de pesos).
82
Una de las alternativas de solución a la problemática de cartera vencida, fue implementar en la originación de créditos la política de mantener el puntaje de 116 como criterio decisivo para el otorgamiento de crédito y utilizar el Índice de Riesgo31 para ajustar las condiciones de crédito en cuanto a uso de la Subcuenta de Vivienda y monto máximo de crédito a otorgar. El Índice de Riesgo perfila en tres grupos a los derechohabientes solicitantes de un crédito en: bueno, medio y por mejorar. Para disminuir la cartera vencida, se ajustó el monto máximo del crédito al 90% o al 80% a los derechohabientes con Índice medio o por mejorar32, respectivamente, además de solicitar un porcentaje de la Subcuenta de Vivienda como garantía. Esta medida promueve un mayor compromiso del trabajador hacia la vivienda que adquiere y el crédito que solicita.
La tasa costo estimada para 2014 es de 7.05% y está compuesta de la siguiente forma:
Gráfica 45: Composición de la tasa costo 2014 (VSM)
Fuente: Infonavit
Como se muestra en la gráfica, los componentes que tienen mayor relevancia en la tasa costo son el riesgo crediticio, el cual se estima ascenderá en el 2014 a 3.46% anual; el segundo componente relevante es el costo del fondeo, el cual asciende a 3.12%33; los demás componentes suman en conjunto solamente 0.47% anual.
31
El Índice de Riesgo es un modelo de precalificación alterno al puntaje de originación, que a diferencia de éste, tiene una mayor capacidad para identificar las características más importantes del trabajador en la determinación de pérdida de empleo debido a que incluye, además de las variables del puntaje, información de la empresa donde labora e información demográfica. 32
Estos trabajadores tienen la mayor probabilidad de perder el empleo y generar cartera vencida y vivienda abandonada, en mayo de 2013 se autorizó este esquema sólo para trabajadores con salarios de 5.5 VSM o más. 33
El costo del fondeo se conforma por 2.5% que se estima pagar como cantidad de ajuste a la Subcuenta de Vivienda, adicionalmente 0.55% como remuneración al patrimonio a fin de alcanzar los
83
Mientras la tasa de originación sea mayor a la tasa costo, se asegurará la sustentabilidad financiera del Instituto. Por ejemplo, la tasa de originación promedio acumulada a agosto en 2013 para los créditos en Veces Salario Mínimo (VSM) es 7.17%34. Si se supone que la tasa de originación en 2013 se mantendrá constante en el tiempo, la tasa de originación resultaría superior a la tasa costo estimada para 2013 de 7.01%.
Gráfica 46: Tasa de originación promedio vs tasa costo promedio
Fuente: Infonavit
De igual forma, es posible derivar una tasa costo en pesos que permita evaluar la estrategia financiera de emitir créditos denominados en monetario. Para obtener esta tasa, se adiciona al costo del fondeo el incremento esperado en SM en 2014, 3.5% anual, más el costo por cobertura ante incrementos inesperados en el SM, 1% anual. Como fue mencionado, la sustentabilidad financiera del Fondo Nacional de la Vivienda depende, en gran medida, del equilibrio entre la tasa de originación de la cartera y el comportamiento de pago de los acreditados. La tasa que pagan los acreditados de mayor nivel salarial es comparable a una tasa de mercado, mientras que los acreditados de bajos ingresos obtienen una tasa subsidiada.
objetivos de capitalización y 0.07% adicionales derivado del fondeo marginal a través de la emisión de Cedevis. 34
Cifras al cierre de agosto 2013.
7.17%
7.01%
6.0%
6.5%
7.0%
7.5%
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
Menor a 2 De 2 a 4 De 4 a 7 De 7 a 10 Mayor a 10
Sald
o d
e o
rig
inació
n (
MD
P)
Ingreso (VSM)
Tasa de originación promedio 7.17%
Tasa costo 2013 (VSM)
7.01%
84
Gráfica 47: Tasa de interés por rango de VSM
Fuente: Infonavit
Si se compara la rentabilidad de los créditos por nivel salarial, se observa que los créditos para trabajadores con ingresos menores a 4 VSM aportan un rendimiento negativo respecto a la tasa costo e implican un subsidio a este segmento. En contrapartida, los créditos a los trabajadores de ingresos mayores a 4 VSM aportan un rendimiento positivo.
Gráfica 48: Tasa de interés
Fuente: Infonavit
Otra forma de analizar el efecto se muestra a continuación. Se divide la cartera en dos grandes grupos de ingresos: mayor a 4 VSM y menor a 4 VSM. Se observa que la principal diferencia entre un grupo y otro se debe a que el componente de riesgo crédito es mayor para el grupo de menos de 4 VSM, 3.4% vs 2.6% en el otro grupo,
4.0%
6.0%
9.0%
9.5%
10.0%
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12%
Menor a 2
De 2 a 4
De 4 a 7
De 7 a 10
Mayor a 10
Tasa de interés
Ingre
so
en
VS
M
4.2
1%
6.1
1%
8.8
0%
9.4
1%
9.4
1%
Tasa Costo 7.05%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
Menor a 2 De 2 a 4 De 4 a 7 De 7 a 10 Mayor a 10
Tasa
po
nd
era
da d
e o
rigin
ació
n
Ingreso (VSM)
85
lo que aunado a una menor tasa de originación, ocasiona que el grupo de trabajadores con ingresos de menos de 4 VSM genere un rendimiento negativo.
Gráfica 49: Análisis de rentabilidad por grupo de ingreso
Fuente: Infonavit
Es importante resaltar que, a pesar de que la tasa de originación de los créditos para trabajadores con ingresos menores a 4 VSM no supera la tasa costo, se cumple el objetivo de dar respuesta a una necesidad social (créditos sociales) para generar acceso a la vivienda para la población de menores ingresos. Tasa subsidiada para créditos en salarios mínimos Para que el Infonavit continúe otorgando créditos a los derechohabientes de menores ingresos, necesita otorgar créditos con tasas rentables superiores a la tasa costo que generen valor económico en el segmento de derechohabientes de altos ingresos. Esto permite financiar el subsidio a los acreditados de menores ingresos otorgándoles tasas inferiores a la tasa costo. Como ya fue indicado, a esto se le llama subsidio cruzado. La población subsidiada por la tasa de interés, representa el 60% de la cartera originada en 2013.
Mayor a 4 VSM (Créditos de mercado)
Menor a 4 VSM (Créditos sociales)
Análisis de rentabilidad por grupo de ingreso
9.1%
2.94%
0.9%1.3% 4.0%
5.5%
2.94%
2.2% 0.8%
-0.4%
Tasa de interés de
originación
Costo de fondeo Riesgo crediticio Costo de operación y
seguro
Resultado neto
86
Gráfica 50: Distribución de la cartera originada en 2013
Fuente: Infonavit
Subsidio para créditos en pesos El diseño financiero del crédito en pesos tiene como uno de sus principios mantener similares los montos de crédito que se otorgan con los créditos con el saldo indexado al salario mínimo. Asimismo, la tasa de interés autorizada por el H. Consejo de Administración del Infonavit es de 12%, independientemente del nivel de ingreso. Bajo estas dos consideraciones, el apoyo que reciben los derechohabientes de bajos ingresos para que puedan obtener el mismo monto de crédito y que se amortice en el plazo máximo, en vez de que sea cobrándoles una tasa de interés menor, como sucede en los créditos indexados al salario mínimo, se hace mediante un complemento al pago mensual. Como lo establece la Ley del Infonavit, en caso de que el acreditado solicite prórrogas en el pago por pérdida de la relación laboral, los intereses se capitalizan al saldo del crédito y, una vez que termina la prórroga, el pago que se requiere para que amortice en el plazo máximo de 30 años es mayor. En estos casos se incrementa el apoyo que reciben los acreditados mediante el pago complementario y evitar generar reservas por riesgo de extensión. Retos en la gestión del balance general derivados de cambios en productos de crédito La originación de créditos denominados en pesos, que comenzó en 2013, genera la necesidad de gestionar de manera integral el balance general del Instituto, a efecto de evitar descalces y así seguir garantizando la sustentabilidad financiera a largo plazo.
24%
36%
19%
8%
13%
Menor a 2 De 2 a 3.99 De 4 a 6.99 De 7 a 9.99 Mayor a 10
Rango salarial en VSM
Población con subsidio de tasa
87
Hasta ahora, el principal activo del Instituto han sido los créditos denominados en VSM. De la misma manera, el principal pasivo del Instituto ha sido la Subcuenta de Vivienda, a la cual el Instituto se encuentra obligado a retribuir anualmente, al menos, con el incremento correspondiente en el salario mínimo que apruebe la Comisión Nacional de Salario Mínimos. Estas condiciones garantizan que el rendimiento del activo esté calzado con el rendimiento del pasivo. A manera de ejemplo, se ilustra en el siguiente diagrama el efecto que produce que el activo se encuentre calzado con el pasivo. Con base en un escenario donde el incremento al SM anual es de 4%, debido al calce entre activo y pasivo, el incremento repercutirá en la misma proporción tanto en el activo como en el pasivo. Específicamente, la indexación de los créditos genera un ingreso por intereses igual al incremento en el SM y la obligación con la SCV genera un gasto por intereses igual al incremento en el SM. Ambos conceptos se compensan en el estado de resultados permitiendo que el margen financiero (diferencial entre ingresos y gastos por intereses), que en el ejemplo es de 7%, sea independiente del incremento al SM. Si el incremento al SM fuera 6%, se observa un incremento proporcional tanto en el rendimiento del activo como en el del pasivo, de forma que el margen financiero se mantiene estable en 7%. Bajo un segundo escenario, si el incremento al SM fuera de 2%, tanto el rendimiento al activo como el del pasivo serán menores y el margen financiero, otra vez, se mantiene estable.
88
Gráfica 51: Diferencia entre crédito denominado en VSM y crédito denominado en pesos
Fuente: Infonavit
Sin embargo, al existir créditos en pesos en el activo y un pasivo con rendimiento ligado al incremento del SM, la estabilidad del margen financiero no se mantiene constante.
Como se ejemplifica en la parte derecha del gráfico, dado que los créditos no están indexados al SM, se incorpora en la tasa de interés del crédito una expectativa de incremento en el SM de 4%, con lo cual se espera cubrir los gastos por intereses correspondientes al pasivo en los años. Sin embargo, si el incremento en el SM resulta de 6%, es decir, superior a la expectativa inicial de 4%, la obligación del pasivo crece en 6%, pero el rendimiento del activo no lo hace, por lo que la diferencia debe compensarse con los ingresos que se obtienen de los intereses de los créditos y el margen financiero se reduce de un 7% esperado a 5%.
En un segundo escenario, si el incremento en el SM resulta de 2% contra 4% esperado, la obligación del pasivo disminuye en comparación a lo que se esperaba, pero el rendimiento del activo permanece constante, por lo que el margen financiero se incrementa.
Por lo anterior, al incluir créditos denominados en pesos en el activo del Instituto, se genera un posible descalce en escenarios inesperados de incremento en el SM; más aún, en escenarios extremos, el amortiguador proveniente del rendimiento de los créditos pudiera no ser suficiente, de tal forma que, a fin de que el rendimiento básico que el Instituto está obligado a pagar a la SCV no se viera comprometido, el Instituto tendría que hacer uso del propio patrimonio para compensar la Subcuenta de Vivienda.
89
4. Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que
complementen el ahorro para el retiro.
4.1 Retos en la gestión de la Subcuenta de Vivienda
El doble mandato del Infonavit conlleva el reto clave de balancear la satisfacción de necesidades de vivienda y otorgar rendimientos al ahorro de los trabajadores. Los elementos para atender este reto se muestran en la siguiente ilustración y son parte esencial en el desarrollo de la estrategia del Instituto, misma que se describe a lo largo de este Plan Financiero.
Ilustración 9: Balance y retos en el doble mandato del Instituto
Fuente: Infonavit
El rendimiento histórico del saldo de la Subcuenta de Vivienda (SSV) muestra qué este tiene un potencial de crecimiento que beneficiaría directamente a los trabajadores, más aún sí tomamos en cuenta que se modificó el marco jurídico, instrumentando devoluciones correspondientes al saldo de la Subcuenta de Vivienda. Los derechohabientes y el Instituto hoy se encuentran en una posición donde el ahorro podría tomar mayor relevancia. Por un lado, se pronostica una menor demanda hipotecaria gracias a la existencia de nuevas soluciones como mejora tu casa y la renta con opción a compra. Por otro lado, el Infonavit ha alcanzado altos
90
niveles de solidez financiera. El conjunto de estos dos factores se espera genere excedentes de liquidez, que abren la posibilidad al Infonavit de tener una mayor contribución en el ahorro para el retiro. El mandato del ahorro es clave, pues se estima que dentro de un grupo de derechohabientes del mismo grupo de edad, un 75% de ellos serán "ahorradores". Es decir, utilizarán el saldo de su subcuenta de vivienda como fuente de ahorro para el retiro. En un contexto donde se proyectan menores tasas de reemplazo35 al retiro a raíz de los cambios a la ley del IMSS en 1997, el complemento al ahorro para el retiro que otorga el Infonavit se vuelve aún más importante.
Gráfica 52: Distribución de derechohabientes que no ejercen crédito
Fuente: Infonavit
Además, los derechohabientes identifican "poder ahorrar" como uno de los factores importantes de calidad de vida.
35
La tasa de reemplazo es el cociente entre la pensión mensual que puede esperar un trabajador y su último sueldo al momento de la jubilación. La tasa de reemplazo del Infonavit representa un complemento a la pensión del trabajador, sin tomar en cuenta el ahorro para el retiro administrado por las Afores.
91
Gráfica 53: Importancia de factores en calidad de vida
Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit
Sin embargo, en la realidad el ahorro termina siendo poco prioritario, al igual que el retiro. Se desprende entonces la necesidad de fortalecer el mandato de ahorro.
Gráfica 54: Panorama del ahorro y el retiro
Fuente: Encuesta Nacional de Inclusión Financiera (CNBV)
Por el lado del Infonavit, se ha alcanzado la capitalización objetivo y se proyectan excedentes temporales de efectivo incluso después de fondear un modelo hipotecario más ambicioso.
92
Gráfica 55: Evolución de la razón patrimonio total / activo total
Fuente: Infonavit
Es importante señalar que la implementación de la circular bancaria podría afectar el índice de capitalización logrado. Este tema se aborda en la sección de sustentabilidad financiera. Se han identificado cuatro palancas para aumentar el rendimiento del SSV, las cuales serán abordadas en el capítulo de estrategia institucional.
1. Implementar régimen de inversión
2. Ofrecer rendimientos diferenciados a los derechohabientes
3. Aumentar participación en Infonavit Total y Cofinavit
4. Cambiar reglas de créditos hipotecarios
13.5
93
5. Conclusiones del diagnóstico
A través del diagnóstico se pudo conocer con mayor precisión la dimensión y características de la demanda actual de la vivienda en México. En el análisis se obtuvo información de los hogares derechohabientes y no derechohabientes. Con base en la identificación de las distintas necesidades de vivienda, el Infonavit podrá enfocar soluciones y fuentes de financiamiento, al orientar en mejor medida sus acciones, en línea con la Política Nacional de Vivienda para los siguientes años. Resulta relevante la similitud obtenida entre los resultados del análisis de necesidades y el de preferencias, de la Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit. Respecto del objetivo de atender en los próximos diez años las necesidades habitacionales de los hogares derechohabientes en rezago, será importante diferenciar las soluciones en función de las características específicas de cada región del país y según las variables de ingreso, tamaño de localidad, nivel de hacinamiento, materiales de la vivienda y servicios, entre otros. Se espera que la dinámica poblacional en México para los próximos años continúe con la tendencia observada hasta esta fecha, en referencia al número de formación de nuevos hogares. Es importante señalar que la composición según el tipo será distinta. Esto, aunado a las necesidades cambiantes de cada derechohabiente a lo largo de su ciclo de vida, determinará en buena medida las características específicas de las viviendas y soluciones financieras que deberán ofrecerse para los próximos años. Por lo que el Infonavit tendrá que adoptar un papel proactivo en el servicio que presta a sus derechohabientes. En este sentido, el Instituto continuará adecuando su oferta de soluciones financieras de acuerdo con los requerimientos y preferencias determinadas, como lo ha sido la implementación de los programas de Mejora Tu Casa y renta. La oferta de vivienda nueva en años pasados logró aumentar la dimensión del parque habitacional en México, aunque no necesariamente implicó una mayor redensificación, edificación vertical o la conformación de ciudades y comunidades armónicas, sustentables y competitivas. Para ello, el Infonavit colaborará activamente para definir e implementar políticas públicas de vivienda bajo la coordinación de la Sedatu; contribuir a la atención de las necesidades de vivienda de trabajadores sin acceso a la seguridad social y apoyar los esfuerzos destinados a promover mejoras en la planeación urbana, uso de suelo, zonificación así como el establecimiento de políticas relacionadas a desarrollo de vivienda en zonas de riesgo. El aumento del valor patrimonial de los derechohabientes provendrá no sólo por el lado de financiamientos adecuados y soluciones habitacionales a favor de una mejor calidad de vida, sino también al maximizar el rendimiento a la subcuenta de vivienda
94
a través de diversos mecanismos, lo que también contribuirá con mayores recursos que servirán no sólo para vivienda sino también para complementar su retiro. Adicionalmente, como parte de la estrategia institucional, se considerará la disciplina en la gestión, asegurando la viabilidad financiera. Asimismo, se habrán de fortalecer los esfuerzos para ofrecer información de valor y atención oportuna a los trabajadores para que tomen las mejores decisiones patrimoniales, evolucionando los procesos y la infraestructura para proveer servicios de calidad.
95
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
96
III. Estrategia del Infonavit
A partir del diagnóstico y tomando en consideración el tripartismo que cimenta al Infonavit, se plantea una estrategia integral que conducirá los esfuerzos institucionales durante los próximos años. El modelo para conceptualizar esta estrategia se base en los siguientes tres ejes que giran en torno al objetivo de incrementar el valor patrimonial de las viviendas de los trabajadores:
Primer eje: fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y promuevan desarrollo sustentable.
Segundo eje: proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente.
Tercer eje: otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro.
Para instrumentar la estrategia de manera óptima, el Instituto contará con un nuevo modelo de operación que permitirá:
Desarrollar servicios de calidad que superen las expectativas de los usuarios
Garantizar la sustentabilidad financiera institucional al largo plazo
Participar activamente en definir y aplicar las políticas nacionales de vivienda En línea con lo que marca la nueva Política Nacional de Vivienda, se considera un elemento adicional que considera apoyar la atención de necesidades de vivienda de trabajadores sin acceso a la seguridad social a través de la plataforma operativa del Infonavit.
97
Ilustración 10: Ejes de la estrategia del Infonavit
Fuente: Infonavit
A continuación se explica el contenido de cada una de las partes del modelo.
1. Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y
promuevan desarrollo sustentable
1.1 Modelo de demanda: principales fuentes
Así como se mencionó, para identificar las necesidades y preferencias de soluciones habitacionales actuales y futuras de los hogares derechohabientes, en 2013 por un lado se llevó a cabo la Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit, y por otro, un análisis con base en la reciente información del Consejo Nacional de Población (Conapo) sobre las Proyecciones de la Población de México 2010-2050, y del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) respecto de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2012 y del Módulo de Condiciones Socioeconómicas (MCS).
98
La Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit permite reconocer el cambio en la demanda a raíz de la incorporación de nuevos productos, como es Mejora Tu Casa; el incremento en la participación de vivienda usada en la adquisición, y la estimulación del mercado formal de renta. Asimismo se distinguen las necesidades en función de los distintos tipos de hogares (pasar nota a la página 74, cuando se menciona […] las estructuras de los hogares está cambiando) y a lo largo del ciclo de vida de los trabajadores. A continuación se presentan los principales resultados. Actualización de definiciones y componentes de la demanda Bajo el nuevo modelo de demanda se consideró que un hogar es derechohabiente cuando al menos un integrante lo es, ya que a través de esta persona afiliada, el Instituto puede tener impacto en la atención de las necesidades de vivienda del hogar en general. Respecto de la definición de rezago habitacional, se incorpora lo referente a servicios (viviendas sin soluciones de drenaje y electricidad, o sin acceso a agua entubada) y se actualiza la definición de hacinamiento. Esto último con base en el análisis de información del INEGI36 y en apego a la consideración del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval). Adicionalmente se actualiza la definición de rezago habitacional por materiales de la vivienda, si éstos se consideran o no eficientes y en apego a la metodología para estimar el déficit habitacional establecida por el Comité Técnico Especializado de Vivienda, encabezado por la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). Tabla 9: Fuentes de la demanda, componentes y actualización de definiciones.
Concepto Antes Actual
Hogar derechohabiente o afiliado
Aquél en donde el (la) jefe(a) del hogar y/o cónyuge es derechohabiente
Algún integrante del hogar es derechohabiente
Componentes de la demanda de vivienda
Rezago habitacional:
Necesidades actuales Rezago básico (hacinamiento + deterioro de materiales) + Rezago ampliado (duración de materiales)
Aspiración de
Rezago habitacional
Hacinamiento
Materiales
Servicios (agua, drenaje y electricidad)
Formación de hogares
Usos secundarios y arrendatarios que compran vivienda
Acciones adicionales de mejora y ampliación
36
Al considerar cuartos en vez de dormitorios se hace más énfasis en el segmento de la población de menores ingresos. Asimismo, existe un número importante de viviendas con pocos dormitorios pero varios cuartos. También se revisó la información sobre si la vivienda tiene o no cuarto para cocinar o cocina.
99
Concepto Antes Actual
propiedad: hogares que no son dueños de su vivienda y quisieran adquirir una propiedad
Formación de hogares y usos secundarios
Hacinamiento Más de un hogar por vivienda
Más de 2.5 ocupantes por cuarto en promedio en cada vivienda
Rezago de materiales
Deterioro: viviendas con algún material precario en techo o muros. Duración: viviendas con algún material de poca duración pero ninguno precario, en techos o muros.
Viviendas con materiales no eficientes Pisos: eficientes (cemento o firme, madera, mosaico u otro recubrimiento) y no eficientes (tierra) Paredes: eficientes (adobe, tabique, ladrillo, block, piedra, cantera, cemento o concreto) y no eficientes (material de desecho, lámina de cartón, lámina de asbesto o metálica, carrizo, bambú o, palma, embarro o bajareque, madera) Techos: eficientes (madera o tejamanil, terrado con viguería, teja, losa de concreto o viguetas con bovedilla, palma o paja) y no eficientes (material desecho, lámina de cartón, metálica o de asbesto)
Rezago de servicios
No se incluyó en las estimaciones.
Agua. Cualquier solución que no sea agua disponible dentro de la vivienda o del terreno No se consideró rezago: agua entubada de llave pública, agua entubada que acarrean de otra vivienda, agua de pipa, agua de pozo, río, lago, arroyo u otra Drenaje. Cuando la vivienda no tiene drenaje No se consideró rezago: red pública, fosa séptica, tubería que va a dar a una barranca o grieta, a un río lago o mar. Electricidad. Cuando la vivienda no tiene luz eléctrica No se consideró rezago: del servicio público, una planta particular, panel solar u otra fuente.
Fuente: Infonavit
El nuevo modelo de estimación de la demanda Se diseñó un modelo para conocer y pronosticar la demanda de soluciones habitacionales y financieras de derechohabientes para los próximos 10 años. A través de éste se obtiene información por:
100
Fuente de demanda: o Rezago habitacional. o Formación de hogares. o Vivienda para usos secundarios (inversión, renta, recreacional) y
arrendatarios que compran vivienda. o Acciones adicionales de mejora y ampliación (independientemente de
las correspondientes a rezago y formación de hogares).
Tipo de solución: compra, renta, mejora y ampliación.
Tipo de vivienda: nueva y usada.
Edad y nivel salarial
Entidad federativa
A continuación se señalan las posibles soluciones habitacionales en función de la fuente de demanda:
101
Tabla 10: Modelo de demanda, fuentes y soluciones
DH = Derechohabientes Fuente: Infonavit
* La solución de compra – uso de terceros, se refiere a las viviendas que adquieren los derechohabientes para renta o préstamo o se conserva como inversión patrimonial. Nota: no se incluyó como solución de rezago a la vivienda en renta/prestada, ya que con base en el Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit, las personas respondieron que no era una solución que pensaban utilizar para resolver su necesidad habitacional.
Algunos supuestos del modelo Con base en distintos análisis se determinaron los siguientes supuestos del modelo:
La propensión a vivir en vivienda rentada ó prestada va aumentar en los siguientes años (análisis con base en información de la ENIGH 2000-2010 y el Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012, INEGI).
o Nuevos hogares se mudan a viviendas que pertenecen a derechohabientes o a trabajadores.
Se otorgan créditos para comprar vivienda que termina rentándose o prestándose a derechohabientes y no derechohabientes (uso secundario).
La vivienda adjudicada que forma parte del inventario de la Unidad de Solución Social (USS) del Infonavit podría utilizarse, en menor medida, para satisfacer necesidades habitacionales de derechohabientes.
Rezago
Formación de
hogares
Arrendatarios
que compran
Vivienda de
inversión
Vivienda en
renta /prestada
Mejora y
AmpliaciónNo requiere
Compra – uso
propio
Compra – uso
de terceros
✓ ✓
Fuentes de
demanda
Tipo de
solución
Vivienda
recreacional
Mejora y
Ampliación
✓ ✓ ✓ ✓
✓
✓
✓
✓
DH con necesidad DH sin necesidad
102
El análisis que a continuación se presenta sobre la demanda (fuentes, soluciones particulares, distinción de hogares derechohabientes), tiene la siguiente estructura:
Ilustración 11: Demanda de vivienda de los hogares, por rezago habitacional, formación de hogares, usos secundarios, arrendatarios que compran y
acciones adicionales de mejora y ampliación
1. Incluye afiliados a otros institutos, ex-afiliados y nunca afiliados 2. Poco factible servir a todos los derechohabientes de muy bajos ingresos y/o con empleo temporal y/o en edades mayores a 45 años y/o en localidades rurales/semiurbanas. 3. Para renta o inversión patrimonial 4. Prestada.
Fuente: Infonavit
Rezago habitacional El rezago se estimó a partir de la información de la ENIGH y del Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012, del INEGI, filtrando los hogares no derechohabientes y los que no pueden ser atendidos en su totalidad bajo el modelo actual, por ser hogares con derechohabientes de muy bajos ingresos, y/o con empleo temporal y/o en edades mayores a 45 años y/o en localidades rurales o semiurbanas. Para una mayor precisión en cuanto a la identificación y atención de las necesidades habitacionales de los derechohabientes, se actualizaron los componentes y definiciones del rezago habitacional
Formación de hogares
Afiliados Infonavit Resto del mercado1
• Propensión a formar hogares según edad
• Determinación de solución habitacional según tipo de hogar (nuclear,
ampliado, compuesto, unipersonal) y propensión a soluciones
específicas (por ejemplo, compra Vs. renta)
Tip
o d
e s
olu
ció
n:
Viv
ien
da
nu
ev
a o
us
ad
a, m
ejo
ra y
am
plia
ció
n
Necesidades
básicas de vivienda
(Rezago habitacional)
• Según definiciones de los componentes del rezago (hacinamiento,
materiales y servicios), ajustado por rezago abatible con soluciones
actuales2
Usos secundarios +
arrendadores que
compran
• Demanda de segunda vivienda (recreacional, inversión 3 u otros4)
• Derechohabientes que rentaban y adquirieron vivienda
Acciones adicionales
de mejora y ampliación
• Mejora y ampliación en viviendas propias que no están en situación de
rezago
103
Ilustración 12: Estimación del rezago habitacional atendible y soluciones
particulares
Fuente: Infonavit
Con base en información del INEGI y según las consideraciones antes señaladas, se estima que en México aproximadamente 9.8 millones de hogares están en rezago habitacional, de los cuales 1.8 millones son hogares derechohabientes: 0.4 millones de ellos presentan hacinamiento, 1.3 millones rezago de materiales y 0.5 millones rezago de servicios (Nota: los 1.8 millones resultan de eliminar el traslape entre sus componentes, por 0.4 millones de hogares) Gráfica 56: Magnitud y composición del rezago habitacional nacional, número
de hogares derechohabientes y no derechohabientes
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI)
15
10
5
0
Hogares 2012 (millones)
Afiliados
No afiliados
Total rezago
9.8
1.8
8.0
Traslape
4.0
0.5
3.5
Rezago materiales
7.4
1.3
6.1
Hacinamiento
2.1
0.4
1.6
3.2
0.4
-3.7
Rezago servicios
7%% hogares totales 24% 13% 31%
104
Las viviendas con un solo cuarto (o dormitorio) son en las que se encuentra el mayor número de hogares hacinados.
Tabla 11: Hogares hacinados en viviendas con un cuarto o un dormitorio
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI)
En lo que se refiere a rezago por materiales (pisos, paredes, techos), principalmente se refiere a techos: el 89% de los hogares con este tipo de rezago presenta techos con material no eficiente (de éstos, 65% tiene lámina metálica y 25% lámina de asbesto). En el caso de hogares derechohabientes es el 83% (60% con lámina metálica y 32% de asbesto). El principal problema en cuanto a los servicios (agua, drenaje, electricidad) es la disponibilidad de agua dentro de la vivienda o del terreno, seguido de la falta de drenaje: 65% de los hogares con rezago en servicios no tiene disponibilidad de agua dentro de la vivienda o el terreno y 53% no tiene drenaje. Los porcentajes en el caso de los hogares derechohabientes son 69% y 38%, respectivamente.
Gráfica 57: Rezago por servicios: agua principalmente y luego drenaje
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI), Infonavit.
El análisis anterior también se realizó para el ámbito estatal. Las diferencias son importantes en la consideración de la oferta de soluciones habitacionales en particular.
NacionalHogares
afiliados
Hogares no
afiliados
Hogares con hacinamiento (millones) 2.1 0.4 1.6
% con un cuarto 55% 54% 56%
% con un dormitorio 73% 69% 74%
0.2
0.0
0.4
0.6
Total
0.5
Electricidad
Hogares (millones)
0.0 0.2
TraslapeDrenaje
0.2
Agua
0.3
0.5
0.0
2.0
1.5
1.0
Hogares (millones)
1.6
TotalRezago servicios adicional
Rezago enservicios(traslape)
Hacinamiento y rezago
materiales
0.2
-0.3
1.8
0.5 millones de hogares
con rezago de servicios
0.5 millones de hogares afiliados con rezago
de servicios...
...de los cuáles 0.3 millones ya está contabilizado en
el rezago de materiales y hacinamiento
105
En cuanto a las características socioeconómicas de los hogares derechohabientes en rezago, respecto de la edad del jefe del hogar, hay un mayor número de hogares donde ésta rebasa los 45 años; asimismo, en el caso del ingreso el hogar, principalmente es mayor a 11 VSM y, en relación con el tamaño de la localidad, en mayor medida se ubican en aquellas con más de 100 mil habitantes. De manera relativa, respecto del total de hogares en cada estrato según característica (edad, nivel de ingreso y tamaño de localidad), la proporción de hogares derechohabientes en rezago es mayor cuando los jefes de hogar son jóvenes, el ingreso es bajo y la localidad es rural (lo anterior se puede observar en la siguiente gráfica).
Gráfica 58: Rezago de hogares derechohabientes
1. Del total de hogares afiliados en esa categoría Nota: Incluye hacinamiento, rezago de materiales y rezago de servicios; DH = derechohabiente.
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI)
El grupo de altos ingresos en rezago tiene características que potencialmente le han impedido abatir sus necesidades, por ejemplo, en la mitad de ellos sus jefes de hogar tienen más de 45 años de edad, y en el 30%, el número de integrantes del hogar que comparten los gastos de alimentación es elevado.
3020100 40
% total de hogares1
>=46 16
41 -45 17
36 - 40 20
31 - 35 19
26 -30 20
21 -25 27
<21 36
Por rango de edad del jefe
del hogar
Por nivel de
ingreso del hogar
Por tamaño
de la localidad
Hogares DH (millones)
0.02
0.14
0.17
0.20
0.27
0.25
0.77
0.01
0.07
0.32
0.44
0.98
0.78
0.32
0.31
0.41
Hogares DH (millones)
Hogares DH(millones)
403020100
% total de hogares1
>=11 14
7 a 11 24
4 a 7 30
2 a 4 32
<2 24
6040200
12>=100 mil
2115 a 99.9 mil
% total de hogares1
<2.5 mil 46
2.5 a 14.9 mil30
106
Gráfica 59: Rezago habitacional del segmento de mayores ingresos
1. Del total de hogares afiliados en esa categoría. VSM = Veces el Salario Mínimo Mensual
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI)
La magnitud del rezago se ha mantenido similar en los últimos años, sin embargo su proporción respecto el total de hogares derechohabientes ha disminuido ligeramente, pasando de 20% en 2008 a 18% en 2012, en la medida en que el modelo del Instituto ha permitido atender las necesidades de vivienda de los distintos segmentos de derechohabientes.
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
Hogares (millones)
Hogares con rezago
<11 vsm
0.6
Rezago de materiales en hogares
>11 vsm
-0.7
Hacinamiento en hogares
>11 vsm
Rezago total (sin rezago
de servicios)
1.6 -0.2
Algunos hogares de cajón
salarial más alto podrían resolver rezago y no
necesariamente lo hacen
Aunque ~55% de rezago está en hogares
de altos ingresos...
...muchos de ellos tienen jefes de edad más
avanzada y hogares densos
1.0
0.5
0.0
Hogares (millones)
Total
0.9
>45<=45
0.4
0.4
1.0
0.5
0.0
Total
0.9
Más de 5 residentes
0.3
5 o menos residentes
0.6
Jefes con acceso limitado a soluciones...
... y 0.3M de hogares con más de 5 residentes0.9 millones de hogares
Ed
ad
Re
sid
en
tes
0.9M de hogares
107
Gráfica 60: Magnitud y composición histórica del rezago habitacional de
hogares derechohabientes
1. Consideración de preguntas sobre servicios según la ENIGH correspondiente. Fuente: ENIGH del año correspondiente
Como parte de los resultados de la Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit se identificó que un alto porcentaje de derechohabientes no reconoce vivir en rezago, como se aprecia en la siguiente gráfica, ya que perciben que su vivienda está en buen estado y es de suficiente tamaño. El Instituto habrá de ser más proactivo tanto por el lado de la oferta como del de la demanda, al acercar las soluciones específicas según la región del país, que les permitan a los derechohabientes aumentar su calidad de vida y valor patrimonial de sus viviendas.
28%% hogares en
rezago21% 17% 18%
0.5
0.0
1.0
2.0
1.5
2.5
Hacinamiento
2012
1.2
1.8
0.4
0.2
2010
1.6
0.4
1.1
0.2
2008
1.8
1.1
0.3
2006
0.4
+ Rezago servicios1
+ Rezago materiales
Hogares (millones)
2.0
0.5
1.1
0.3
2004
2.1
0.6
1.2
0.3
2002
2.0
0.5
1.0
0.4
2000
1.8
0.4
1.1
0.3
23.7Hogares totales
(millones)27.4 29.6 31.4
24%
24.5
24%
25.6
20%
27.9
Nueva construcción ENIGH
108
Gráfica 61: Hogares derechohabientes en rezago, valoración del espacio y estado de conservación de la vivienda
Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit
El Instituto se encuentra en el proceso de instrumentar soluciones financieras flexibles que le permitan a los derechohabientes de distintos segmentos atender su determinada situación de rezago habitacional. Por ejemplo, mediante la incorporación del programa Mejora Tu Casa. De esta manera, se estima que el número total de hogares derechohabientes en rezago que pueden ser atendidos asciende a 1.1 millones, del total de 1.6 millones que presentan hacinamiento o rezago de materiales.
~40% de hogares afiliados con rezago
consideran tener suficiente espacio
+50% de hogares afiliados con rezago
consideran vivienda en buen estado
1
18
4140
0
10
20
30
40
50
Hogares af iliados con rezago (%)
No contestóInsuficiente, le hace falta
mucho
espacio
Insuficiente, le hace falta
algo de
espacio
Suficiente espacio p/ vivir cómodamente
14
42
34
19
0
10
20
30
40
50
Hogares af iliados con rezago (%)
No contestó
Vivienda en mal estado
Vivienda en estado
regular
Vivienda en buen estado
Vivienda en muy buen
estado
109
Gráfica 62: Rezago atendible según distintos segmentos de la población
1. Segmento de más de 45 años se podría atender con crédito para vivienda nueva o usada o con
crédito para autoconstrucción si califica al crédito. Nota: Traslapes se asignan según jerarquización en el siguiente orden: Temporal, Bajos ingresos,
Rural/semiurbano y Más de 45 años. Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI)
Rezago habitacional y soluciones habitacionales Se asignaron soluciones en función del tipo de rezago y la tenencia de la vivienda, adicionalmente se consideró su abatimiento en 10 años. Las distintas consideraciones en las soluciones de ampliación, mejora o vivienda completa, van acorde con la metodología para estimar el déficit habitacional establecida por el Comité Técnico Especializado de Vivienda, encabezado por la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi).
1.0
2.0
0.0
1.5
0.5
Hogares (millones)
Rezago total
1.6
1.8
Total rezago atendible
1.1
+45 años1
0.3
Rural / Semiurbano
0.3
Temporal
0.1
Bajos ingresos
0.0
Rezago atendible bajo
modelo anterior
0.4
Viviendas de USS a precios descontados
Renta de viviendas USS
Mejora y ampliación y créditos a plazos
menores
Mejora y ampliación
0.7millones de hogares adicionales
atendibles con nuevos productos
e inventario de USS
Rezago de servicios
podría atenderse con vivienda completa
De los 1.1 millones, el 71%
está en localidades urbanas (>= 15 mil habitantes)
110
Ilustración 13: Soluciones habitacionales en función del tipo de rezago habitacional
1. Se interpreta como si hogar no tiene rezago de servicios. 2. Hacinamiento se considera atendible con ampliación cuando implica la construcción de dos o menos dormitorios.
Nota: Análisis no considera soluciones dobles (mejora y ampliación) Fuente: ENIGH 2010
El abatimiento del rezago en 10 años implica la oferta de 130 mil soluciones anuales, 50% créditos hipotecarios y 50% para mejora y ampliación:
Ilustración 14: Soluciones habitacionales de los hogares derechohabientes en rezago
Nota: las sumas no son exactas por el redondeo
Fuente: ENIGH 2012
111
Las soluciones particulares para abatir las necesidadaes por rezago habitacional resultan similares a las preferencias declaradas en el Estudio Nacional de Vivienda Infonavit. Por ejemplo, aproximadamente 42% de hogares en rezago declaran que resolverían su rezago con mejora o ampliación.
Gráfica 63: Soluciones habitacionales de los hogares derechohabientes en rezago, estudio cuantitativo y cualitativo
Fuente: Estudio Cuantitativo y Cualitativo Infonavit.
Rezago habitacional por entidad federativa De acuerdo con información de la ENIGH 2010 y el Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012, del INEGI, al realizar la estimación de la magnitud del rezago habitacional por entidad federativa se observa una variación importante.
4
5
8
011
2
9
2121
27
0
10
20
30
Hogares afiliados en rezago (%)
No contestóViv. actual cubre todas
las
características
No haría nada, no
me interesa
Cambiarme de casa
Trabajar más duro
Rentar otra vivienda
Comprar una casa
usada
Construir vivienda
en terreno
propio
Ampliar la vivienda en la que está
Remodelar la vivienda en la que está
Comprar una casa
nueva
¿Qué estaría dispuesto a hacer para que su vivienda cubra las necesidades indispensables?
(Hogares afiliados en rezago, 2013)
112
Gráfica 64: Proporción de hogares derechohabientes en rezago, por entidad
federativa
Nota: Incluye hacinamiento, rezago de materiales y de servicios
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012, ENIGH 2010 (INEGI)
El énfasis en las soluciones financieras y habitacionales por entidad federativa habrá de tomar en cuenta tanto el número de hogares en rezago (escala) como la proporción del total de hogares derechohabientes en la entidad. Adicionalmente las distintas causas, de hacinamiento, materiales o servicios, y las características climatológicas y mapas de riesgos específicos de cada región del país.
59
11
12
15151516
1613
19
20
212224
17
2627
3034
34
35
3335
4040
60
68
1311
1717
19
11
21
17
23
25
21
14
23
2929
4143
49
11
1517
23
33
38
0
20
40
60
80
Chia
pas
Tab
asco
Hogares afiliados en rezago / Hogares afiliados (%)
Ag
uascalie
nte
s
Dis
trito
Fed
era
l
8
10
Jalis
co
10
7
Nuevo
Leó
n
Co
ahuila
Sin
alo
a
9
13
Tla
xcala
11
13
Guanaju
ato
Méxic
o
San L
uis
Po
tosí
Nayarit
Tam
aulip
as
Yucatá
n
Pueb
la
Zacate
cas
Mo
relo
s
Queré
taro
Dura
ng
o
21
19
Chih
uahua
Co
lima
Mic
ho
acán
Baja
Calif
orn
ia S
ur
Quin
tana R
oo
Hid
alg
o
Baja
Calif
orn
ia
Cam
peche
So
no
ra
Vera
cru
z
Oaxaca
Guerr
ero
2012
2010
113
Gráfica 65: Proporción y número de hogares derechohabientes en rezago, por entidad federativa
Nota: Incluye hacinamiento, rezago de materiales y rezago de servicios.
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012, ENIGH 2010 (INEGI)
El rezago en materiales es la principal razón en estados con mayor proporción de hogares en rezago. Lámina metálica en techos es el material que más contribuye al rezago de materiales. Para efectivamente abatir el rezago de materiales de los hogares derechohabientes se podrían requerir mayores montos de crédito de Mejora Tu Casa. Cambios en preferencias de los derechohabientes: formación de hogares Premisas
En el modelo de estimación de formación de hogares se utilizaron las recientes proyecciones de población de Conapo y la curva de tasas de jefatura por edad de la ENIGH 2012.
Se considera el crecimiento histórico de tasas de formación por tipo de hogar, en donde ha habido un mayor repunte en los unipersonales y ampliados: o Las tendencias demográficas están cambiando: los hogares unipersonales
y ampliados ganan relevancia con envejecimiento poblacional.
0
20
40
60
150500 250200100
Hogares rezago (miles)
Rezago / Hogares afiliados (%)
ZAC
YUC
VER
TLX
TAM
TAB
SON
SIN
SLP
QROO
QUE
PUE
OAX
NL
NAY MOR
MICH
MEXJAL
HID
GUE
GUA
DUR
DF
CHI
CPS
COL
COA
CAM
BCS
BC
AGS
Promedio 54 mil
Prom. 22%
1 2
34
• Alta proporción y baja
escala
– Entidades
pequeñas menos
desarrolladas
• Alta proporción y alta
escala
– Entidades
grandes, de bajo
desarrollo
• Baja proporción y alta
escala
– Entidades más
desarrolladas
• Baja proporción y
baja escala
– Resto de
Entidades
1
2
3
4
Cuatro segmentos
principales
En las entidades con mayor rezago, éste corresponde
principalmente a materiales
114
Gráfica 66: Formación de hogares, tasas de jefatura según edad
Fuente: INEGI, Conapo
Se partió del supuesto que la formación de un hogar no implica necesidad de vivienda completa, ya que podría resolver su necesidad con soluciones alternativas como son mejora y ampliación.
La propensión a renta por parte de nuevos hogares se calculó con base en los datos del la ENIGH 2012.
Se partió del supuesto que los derechohabientes siempre prefieren la solución de menor costo y que el Infonavit sólo puede ofrecer productos de renta a aquellos en el esquema formal.
0
20
40
60
80
Tasas de jefatura
Edad del jefe de hogar
Total
Hogar unipersonal
Hogar ampliado
Hogar nuclear
83797571676359555147433935312723
Dinámica de hogares implica
necesidades cambiantes
Divorcio, viudez, soltería
Incorporación de algún pariente
Número de hogares nucleares disminuye al mismo tiempo que los hogares ampliados aumentan, lo que
da pie a un "efecto de sustitución"
115
Ilustración 15: Distintas soluciones para cada hogar formado
Fuente: Infonavit
Principales hallazgos Se espera que en los próximos años en México se formen alrededor de 950 mil hogares promedio al año (un rango de entre 850 mil y un millón de hogares anuales), de los cuales aproximadamente 300 mil serán derechohabientes:
Aproximadamente 60% de los hogares se formarán en edades jóvenes.
Los hogares unipersonales y ampliados crecerán a tasas más aceleradas que los nucleares.
Las localidades rurales se irán contrayendo en el futuro. En ellas el porcentaje de afiliación es mucho menor.
Formación de
hogares
Mejora y
Ampliación
Renta /
Préstamo
Compra – uso
propio
Ninguna
Hogares nucleares que aumentan de tamaño (se convierten en
ampliados)
Se calculó a partir de la propensión a renta y préstamo, por edad,
según el ENIGH 2012. Se asumió que el Infonavit sólo puede
ofrecer productos de renta a aquellos en el esquema formal
Todos los hogares que se formaron y que buscan solución pero no
rentan, no se van a vivir a vivienda prestada y no buscan mejora o
ampliación
Una proporción de los hogares nucleares que se convierten en
unipersonales se quedan en la vivienda actual
Solución
(Formación
nacional) x
(factor de
formalidad)
116
Gráfica 67: Formación por tipo de hogar y tamaño de localidad
Fuente: análisis con base en datos del INEGI
Respecto de los requerimientos financieros de los aproximadamente 300 mil hogares derechohabientes anuales por formarse durante los próximos diez años, se espera que aproximadamente 210 mil sean atendidos por parte del Infonavit, mientras que el restante, a través de distintos agentes del mercado.
Aproximadamente 155 mil créditos hipotecarios; aproximadamente 35 mil de mejora o ampliación y aproximadamente 20 mil productos de renta Infonavit.
Se estima que la mayor parte de la demanda vendrá de localidades urbanas y de derechohabientes menores a los 45 años.
Usos secundarios y arrendatarios que compran En los usos secundarios se consideran la vivienda como inversión y la recreacional (temporal). Por su parte, el número anual de arrendatarios que compra vivienda se estimó considerando el dinamismo en los parques habitacionales de renta y préstamo correspondiente a hogares derechohabientes.37
37
En los próximos diez años se estima que la vivienda recreacional seguirá representando alrededor de 5.7% del parque habitacional, mientras que la participación de la vivienda en renta aumentará ligeramente, de 18.9% a aproximadamente 20.0%, al tiempo que la prestada se mantendrá en 12.7 por ciento.
0
1,200
1,000
800
600
400
200
Ampliados
Unipersonales
Compuestos
Corresidentes
2024
988
41%
34%
24%
2020
966
42%
33%
22%
Miles de hogares a formarse
por tipo de hogar
Nucleares
2015
931
44%
33%
20%
2011
904
46%
32%
19%
1,200
400
800
0
84%
Miles de hogares a formarse
por tamaño de localidad
>=2,500 hab.
<2,500 hab.
20242020
966
85%
15%
2015
931
85%
15%
2010
904
79%
21%
16%
988
117
En total se espera una demanda potencial de aproximadamente 170 mil créditos anuales en promedio para los próximos 10 años:
Vivienda como inversión, principalmente para rentar o prestar a alguien más, puede ser a derechohabientes o a no derechohabientes: aproximadamente 135 mil créditos anualmente.
Vivienda recreacional, adquirida para descanso o fines recreacionales: aproximadamente 15 mil créditos anuales.
Arrendatarios que compran = derechohabientes que rentaban y compran vivienda en el año: aproximadamente 20 mil créditos anuales.
Créditos de mejora y ampliación (adicionales a los de rezago y formación) Como se señaló anteriormente, por el lado del rezago habitacional se estimó la atención anual de aproximadamente 65 mil acciones de mejora y ampliación durante los próximos diez años, y por la formación de hogares, aproximadamente 35 mil. Se considera que además de éstas, ciertos hogares derechohabientes dueños de sus viviendas, realizarían un promedio anual de aproximadamente 60 mil acciones. Lo anterior con base en análisis de variables socioeconómicas y aspectos de la vivienda. Así, se estima un total de aproximadamente 160 mil necesidades anuales de mejora y ampliación. Por el lado de Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit se encontró que los derechohabientes preferirán la realización de alrededor de 180 mil acciones anuales de mejora y ampliación. Por lo que en promedio se espera apoyar aproximadamente 170 mil de estas acciones. Cabe señalar que bajo el programa de Mejora Tu Casa, también se atienden acciones menores de mejora y ampliación, como pueden ser pintura e impermeabilización, entre otras, mientras que estas aproximadamente 170 mil se refieren principalmente a aquellas que atienden una mayor necesidad. De esta manera, el número de acciones totales que se esperarían atender bajo dicho programa, podría resultar más alto.
118
1.2 Modelo de demanda: suma de necesidades y soluciones habitaciones por
rezago, formación de hogares, usos secundarios, arrendatarios que compran y
acciones adicionales de mejora y ampliación
Sumando las necesidades de vivienda según las distintas fuentes de demanda antes descritas, para el periodo 2014-2023 se proyecta una demanda esperada anual promedio de aproximadamente 570 mil soluciones financieras.
Gráfica 68: Demanda anual estimada de vivienda de los hogares derechohabientes para los próximos 10 años, según fuentes y productos38
1. Incluye también a derechohabientes en vivienda prestada que adquieren una vivienda 2. Soluciones de renta bajo esquema Infonavit
Nota: "Arrendatarios que compran" son aquellos hogares que rentaban vivienda y que en el año en curso lograron comprar una vivienda. Fuente: INEGI, CONAPO
38
La demanda efectiva de soluciones habitacionales también fue estimada a partir de la Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit. Las cifras resultaron similares al análisis basado en las necesidades. Por ejemplo, el rango de demanda de créditos hipotecarios para compra de vivienda fluctúa entre 340 mil y 405 mil. Los filtros que se consideraron para la estimación de dicha demanda efectiva son: 1. Mencionan que es muy probable que soliciten el crédito. 2. Dicen reunir los requisitos (más de un año de antigüedad y piensan permanecer más de un año en su empleo). 3. Solicitaría el crédito con el Infonavit. 4. Conocen el tipo de crédito a solicitar y el plazo. Asimismo, en cuanto a las acciones de mejora y ampliación de las distintas fuentes de la demanda, en el estudio se identificó la necesidad anual de aproximadamente180 mil.
Hipotecas
Mejora y ampliación
Productos
570
390
160
20
210
130
UsosSecundarios y
Arrendatarios
que compran
Rezago
Accionesadicionales de
mejora y ampliación
Fuentes de la demanda
570
60
Nuevoshogares
170
~260 mil vivienda nueva y ~130 mil
vivienda usada
Se asumió que el rezago atendible (1.1M) será abatido en 10 años
Se asumió que el rezago atendible, de 1.3 millones, será abatido en 10 años
Se asumió que el rezago atendible, de 1.3 millones, será abatido en 10 años
Soluciones de renta
550 créditos
en promedio
119
La variación regional en la demanda En el centro y occidente del país hay una mayor propensión a renta y préstamo, mientras que la proporción de hogares derechohabientes en rezago es menor.
Ilustración 16: Propensión de renta y préstamo de vivienda por parte de los hogares derechohabientes, y magnitud del rezago, según región del país
Nota: Zona centro incluye Distrito Federal, Guanajuato, Hidalgo, Estado de México, Morelos, Puebla, Querétaro, San Luis Potosí y Tlaxcala. Zona Noreste incluye a Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Zona Norte y Península incluye a Baja California Sur, Baja California, Sinaloa y Sonora. Zona Norte-Centro incluye a Chihuahua, Durango y Zacatecas. Zona Occidente incluye Colima, Jalisco, Aguascalientes, Michoacán y Nayarit. Zona Sur incluye a Campeche, Chiapas, Guerrero, Oaxaca, Quintana Roo, Tabasco, Veracruz y Yucatán. 1. A partir de aquellos que declararon que rentan o habitan en viviendas prestadas, ENIGH 2012
Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit
120
La propensión a ejercer créditos está concentrada en el norte del país:
Ilustración 17: Propensión a ejercer crédito por parte de los hogares derechohabientes, según región del país
Nota: Zona centro incluye Distrito Federal, Guanajuato, Hidalgo, Estado de México, Morelos, Puebla, Querétaro, San Luis Potosí y Tlaxcala. Zona Noreste incluye a Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Zona Norte y Península incluye a Baja California Sur, Baja California, Sinaloa y Sonora. Zona Norte-Centro incluye a Chihuahua, Durango y Zacatecas. Zona Occidente incluye Colima, Jalisco, Aguascalientes, Michoacán y Nayarit. Zona Sur incluye a Campeche, Chiapas, Guerrero, Oaxaca, Quintana Roo, Tabasco, Veracruz y Yucatán.
1. Basada en derechohabientes precalificados y créditos ejercidos en 2012. Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit
Arriba del promedio nacional Abajo del promedio nacional
Mejora Tu
Casa6% 8% 6% 2% 2% 4% 3%
9% 6% 10% 12% 40% 23% 100%% de hogares
Noroeste y
península
Norte
centro Noreste Occidente Centro Sur
Promedio
Nacional
Hipoteca
19% 17% 20% 12% 8% 14% 12%
8% 5% 10% 8% 4% 7% 6%
5% 5% 4% 2% 2% 3% 3%
Propensión
a ejercer1
Nueva
Usada
Separación entre
nueva y usada
depende del
inventario de
vivienda
disponible
13% 9% 14% 10% 6% 10% 9%
121
1.3 Análisis sobre el fomento del mercado de vivienda en renta
De acuerdo con el INEGI, en México, cerca de 5 millones de hogares habitan en viviendas rentadas, lo que representa 16% del total de hogares. En el caso de viviendas prestadas, son 4.5 millones, 14% del total de hogares. Se considera que una parte e la vivienda prestada es renta informal, por lo que el parque de vivienda en renta en México puede ser mayor. Considerando sólo a los hogares derechohabientes, la participación de los que rentan se eleva a 19%, mientras que en el caso de los no derechohabientes, es en la vivienda prestada donde sube la participación, a 15%.
Gráfica 69: Segmentación de hogares de acuerdo a tenencia de vivienda (2012)
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI)
Con base la Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit se identificó que la razón principal por la cual las personas rentan es porque no cuentan con la capacidad de compra para adquirir una propiedad. Le siguen las razones de temporalidad y planes de ahorro para la compra de vivienda.
Gráfica 70: Razones para vivir en vivienda rentada o prestada (2013)
60
50
90
70
80
100
14%
(4.5 M)
No afiliados
21.2
(68%)
Intestada o en litigio
Rentada
Prestada
Otro
19%
(1.9M)
13%
(1.3 M)
Propia
Total
31.4
69%
(21.5M)
16%
(4.9M)
69%
(14.7M)
14%
(3.0M)
67%
(6.8M)
15%
(3.2 M)
Afiliados
10.1
(32%)
Millones de
hogares (M)
Mercado de renta compite con la vivienda prestada. En 2002, el Servicio de
Administración Tributaria (SAT) calculó tasa de
evasión de +60%
122
Fuente: Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit En lo que se refiere a las características socioeconómicas y el ámbito local donde se ubican los hogares derechohabientes que rentan, la mayor parte de los jefes del hogar son jóvenes, en los segmentos de mayores ingresos, y las viviendas se concentran en localidades con más de 100 mil habitantes. Gráfica 71: Características socioeconómicas y el ámbito local donde se ubican
los hogares derechohabientes que rentan
1. Del total de hogares afiliados en esa categoría
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI)
30
25
8811
12
52
43
0
7
4
0
4
96
26
0
20
40
60
Respuestas (%)
No
sabe/No
contesta
No he
utilizado mi
crédito de
Infonavit
Estoy
probando la
vivienda antes
de comprarla
Pref iero rentar
/vivir en vivienda
prestada a
comprar
No cubro los
requisitos para
un crédito del
Infonavit
Quiero vivir
en esta
zona
Estoy
ahorrando
para comprar
una vivienda
Estoy en la ciudad
temporalmente
(trabajo situación
personal)
No me
alcanza para
comprar una
vivienda
Prestada
Rentada
Por rango de edad del jefe del hogar
Por nivel deingreso del hogar
Por tamañode la localidad
6040200
% total de hogares1
>=46 10
41 -45 16
36 - 40 23
31 - 35 31
26 -30 39
21 -25 48
<21 33
Hogares (millones)
0.02
0.24
0.33
0.31
0.31
0.22
0.48
0.01
0.04
0.18
0.36
1.3
1.45
0.30
0.11
0.04
Hogares (millones)
Hogares (millones)
20151050
% total de hogares1
19
4 a 7
2 a 4
17
7 a 11
>11 19
20
<2 10
20100 30
% total de hogares1
5<2.5 mil
112.5 a 14.9 mil
15-99.9 mil 20
>=100 mil 22
123
Respecto del análisis por entidad federativa, el 50% de los hogares derechohabientes que rentan se encuentran en el Distrito Federal, Estado de México, Jalisco y Nuevo León. Gráfica 72: Proporción y número de hogares derechohabientes que rentan por
entidad federativa
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI)
Entre los principales retos que existen para fomentar el mercado de vivienda en renta, están:
Las rentas de viviendas ubicadas en lugares céntricos son más elevadas, por lo que los segmentos con ingreso de menos de 3 VSM requerirían apoyo de subsidios.
Generar incentivos para promover el mercado formal de renta en coordinación con otras instituciones, como por ejemplo:
Uso de beneficios fiscales para promover la formalidad Mayor certeza jurídica para todas las partes involucradas
Generar un registro nacional de rentas con viviendas aprobadas para renta formal, que asegure la calidad de las viviendas
Buscando promover la renta formal vía inversionistas corporativos, además de vía individuos con propiedades en renta
0
10
20
30
0 30025020015010050
ZAC
HGO
TAB
OAX
MOR
AGS
QUESON
SIN
QROO
SLP
MICH
PUE
CHIH
COA
TAM
GTO
BC
Hogares en vivienda rentada (miles)
NL
JAL
MEX
DF
VER
TLX
NAYDGO
COL
Mercado renta 2012 (%)
Promedio estatal 17%
Promedio estatal 60 mil
124
1.4 Sustentabilidad en soluciones habitacionales
A pesar de que la sustentabilidad se relaciona con un gran número de variables, éstas se pueden agrupar en tres dimensiones para facilitar su observación, análisis y verificación: financiera, social y ambiental39.
Dimensión Financiera: vincular las necesidades de los derechohabientes con las características particulares de la vivienda y su impacto financiero, en correlación con las dimensiones social y ambiental.
Dimensión Social: fortalecer los procesos comunitarios y la restauración social para garantizar la convivencia, seguridad, mantenimiento y organización vecinal.
Dimensión Ambiental: garantizar el acceso a servicios y equipamiento desde la originación del crédito, así como la ubicación y accesibilidad de la vivienda.
Ilustración 18: Tres dimensiones y tres ejes de sustentabilidad en las
soluciones habitacionales
Fuente: Infonavit
Las tres dimensiones de la sustentabilidad buscan fomentar un desarrollo económico respetuoso del medio ambiente y de la población en congruencia con el marco legal vigente, para diseñar políticas públicas y regulaciones en coordinación interinstitucional al establecer procesos participativos y mecanismos de financiamiento que garanticen la aplicación, buen funcionamiento y continuidad de dichas políticas y reglas; transformar las obras públicas y privadas en infraestructuras que apoyen la estrategia de sustentabilidad local; ordenar el aprovechamiento de los recursos naturales; y evaluar los proyectos públicos y privados en su relación con la sustentabilidad regional.
39
Informe ―Nuestro Futuro Común‖, publicado en 1987 con motivo de la preparación para la Conferencia Mundial de las Naciones Unidas sobre Medio Ambiente y Desarrollo, realizada en Río de Janeiro, Brasil, en 1992
125
Las siguientes ilustraciones vinculan las necesidades de los derechohabientes con las características que requieren de una vivienda para mejorar su calidad de vida.
Ilustración 19: Dimensión Financiera
Fuente: Infonavit
Ilustración 20: Dimensión Social
Fuente: Infonavit
126
Ilustración 21: Dimensión ambiental
Fuente: Infonavit
Con base en las tres dimensiones de sustentabilidad se pueden evaluar las soluciones habitacionales tomando en cuenta la escala de la ciudad, la ubicación y el tamaño de la vivienda:
Ilustración 22: Tres escalas de impacto
Fuente: Infonavit
El Instituto busca elevar la calidad de vida de las familias y detonar la productividad potencial, por medio de la configuración de ciudades más compactas y habitables; con opciones de vivienda bien localizada y adecuadas a los ingresos de la población; con más y mejor espacio público, y con soluciones integrales de movilidad que dan prioridad al ciudadano y al medio ambiente. Para ello, se planteó una serie de actividades para promover cada una de las tres dimensiones en coordinación con los distintos actores del sector.
Ciudad
Barrio
Vivienda
127
Ilustración 23: Actividades para promover las tres dimensiones
Fuente: Infonavit
A continuación se enlistan las iniciativas estratégicas que el Infonavit desarrollará en materia de sustentabilidad en los próximos años:
Alinear al Instituto con la nueva Política Nacional de Vivienda y los esfuerzos
de la Secretaría de Desarrollo Agraria, Territorial y Urbana (Sedatu).
Incidir en las políticas públicas y de vivienda al debatir y en la elaboración de
los planes de desarrollo urbano, tanto federales como municipales, así como
atlas de riesgo, reglas de operación y normas complementarias.
Implementación del modelo de soluciones habitacionales que involucren las
tres dimensiones.
Destinar más recursos para financiar viviendas con buena ubicación con
respecto a los servicios y equipamientos de la ciudad; viviendas más cercanas
y/o de mayor tamaño para mejorar la calidad de vida.
Promover la calidad de vida en comunidad con un mayor involucramiento del
Infonavit para impulsar el desarrollo de programas comunitarios.
Mejorar el parque habitacional existente y rehabilitar las viviendas que lo
requieran.
128
Implementar nuevos indicadores y así mejorar los índices de calificación.
Participar en los criterios de otorgamiento y el apoyo que se da al
derechohabiente durante su toma de decisión.
Impulsar las acciones y productos derivados de los tres ejes: Ubicación,
Calidad de Vida e Hipoteca Sustentable.
Incorporar en los instrumentos de planeación territorial, en coordinación con la
Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) y los
gobiernos estatales y municipales, áreas de conservación forestal e hídrica.
Integrar las acciones de protección ambiental, las zonas de amortiguamiento y
los corredores biológicos para las Áreas Naturales Protegidas vinculadas a
entornos urbanos y metropolitanos
Incorporar al sistema de planeación urbana todos los esfuerzos que atienden
la preservación del medio ambiente, como es el caso de las Áreas Naturales
Protegidas para la preservación de servicios ambientales.
Aplicar, de manera conjunta con la Comisión Nacional del Agua (Conagua), el
Centro Nacional de Prevención de Desastres (Cenapred) y Semarnat, políticas
que reconozcan el ciclo integral del agua, lo que implica recuperar este
recurso y reciclarlo.
Finalmente, para darle seguimiento a las iniciativas se plantearon cuatro indicadores que permiten estimar el avance de manera puntual en cada una de las dimensiones de sustentabilidad: Social
Índice de Calidad de Vida Vinculada a la Vivienda (ICVV): permite conocer la
calidad de vida que tiene el derechohabiente en su vivienda actual y la
compara con la que tendría en la vivienda que desea comprar.
La Evaluación Cualitativa de la Vivienda y su Entorno (ECUVE): permite a los
derechohabientes dar cuenta de cómo se están construyendo las viviendas y
su entorno. Los resultados permiten identificar dónde se tienen oportunidades
para implementar programas y establecer alianzas para mejorar la calidad de
las viviendas, y por ende, la calidad de vida del acreditado
129
Ambiental
Sistema de Evaluación de la Vivienda Verde (SiSeVive): busca incentivar a
desarrolladores para que construyan mejores viviendas en términos de
eficiencia energética y medio ambiental e incidir en la calidad de vida del
derechohabiente.
Financiera
Índice de Valor Patrimonial (IVP): el IVP estima el impacto en la plusvalía de
las acciones del Infonavit en las viviendas del acreditado. Es decir, es un
indicador que permite actualizar o estimar el valor de una vivienda que fue
financiada años antes.
La información que se obtiene a partir de los indicadores, permite a los derechohabientes tomar una decisión más informada y objetiva en cuanto a la elección de su vivienda. La ECUVE y el SiSeVive informan a los derechohabientes sobre la ubicación y equipamiento de la vivienda y los elementos ahorradores de agua energía, al aumentar así su calidad de vida y obtener un ICVV más alto. Dado que estos instrumentos están dirigidos a acercar la mejor opción de vivienda disponible para cada tipo de derechohabiente, cubren la necesidad de vivienda específica de cada uno provocando mayor interés en la conservación del patrimonio, lo cual incrementa el valor patrimonial. De esta forma, se promueve el mejoramiento para generar mayor plusvalía de las viviendas, así como la incorporación de tecnologías sustentables fomentando la cohesión social. Por último, las acciones emprendidas en el cambio de las soluciones habitacionales deben de buscar que el valor patrimonial de los derechohabientes se mantenga o crezca con el tiempo. La sustentabilidad de vivienda en el Infonavit considera elementos que coadyuven a proteger el patrimonio de los trabajadores incrementando la plusvalía de las viviendas, promoviendo y generando ahorros en el consumo de energía y agua, y procurando la cohesión y el bienestar social.
130
2. Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del
derechohabiente
2.1 Oferta de valor del Infonavit podría acompañar mejor a los
derechohabientes a lo largo de su ciclo de vida laboral con soluciones
financieras más flexibles
Los derechohabientes y los hogares que forman tienen necesidades cambiantes a lo largo de su ciclo de vida que difícilmente pueden ser resueltas con el otorgamiento de un sólo crédito hipotecario:
El crédito hipotecario típico es originado cuando el derechohabiente tiene 30 años y es pagado entre 20 y 30 años.
No siempre se ajusta a cambios en nivel de ahorro, composición y tamaño de los hogares, ni tampoco a la movilidad laboral.
Por lo anterior, desde 2013 el Infonavit ha iniciado el despliegue de una oferta de valor con soluciones financieras que acompañan mejor a las necesidades del derechohabiente a lo largo de su ciclo de vida laboral, aumentando flexibilidad en tres ejes:
Destinos: inició el análisis de viabilidad de las opciones de renta y ampliación de la vivienda, continuó y robusteció la alternativa de mejorar y rehabilitar la vivienda.
Acceso a crédito: aumentaron los montos de crédito y se apuntaló la demanda del segundo crédito, el cual arrancó a finales de 2012.
Necesidades cambiantes: se evaluará la factibilidad de ofrecer soluciones más dinámicas ante cambios en circunstancias.
En este sentido, en 2014 el Infonavit continuará con una mayor flexibilidad en las soluciones financieras que atienden las necesidades habitacionales de los derechohabientes a lo largo de su ciclo de vida laboral. En línea con los tres ejes descritos, las propuestas que permitirán una mayor flexibilidad son:
131
Tabla 12: Propuestas de soluciones de crédito
Destinos de crédito
Permitir mayor diversidad de destinos de crédito o el uso de subcuenta (para vivienda) • Impulsar producto de ampliación • Renta1
Acceso a crédito Facilitar el acceso para derechohabientes de bajos ingresos • Aumentar montos de financiamiento para vivienda intra-urbana,
de mayor tamaño • Utilizar capacidad de compra familiar • Aumento montos de Mejora Tu Casa para asegurar que
resuelven rezago de materiales • Portabilidad de beneficios1 – ej. heredar SCV
Aumentar montos y número de créditos a buenos pagadores con capacidad de pago • Crédito adicional para derechohabientes con crédito vigente –
líneas de crédito, créditos simultáneos1 Necesidades cambiantes en el la vida
Productos que se ajusten mejor a cambios a lo largo del ciclo de vida de los hogares
• Refinanciar a buenos pagadores • Estrategias dirigidas a grupos con circunstancias
constantemente cambiantes1 o Temporales producto renta bajo distintos criterios de
calificación 1. Podría requerir un cambio a la Ley del Infonavit.
Fuente: Infonavit
Esta evolución muestra oportunidades para expandir el portafolio de productos. Se propone flexibilizar la oferta actual con nuevos productos y variantes a existentes. Para ello, el Infonavit analizará la viabilidad de los siguientes productos y sus variantes, así como los retos para implementarlas:
Renta.
Refinanciamiento a buenos pagadores.
Flexibilizar el segundo crédito.
Transferencia del SCV entre familiares.
Créditos familiares
A continuación se describen estas 5 iniciativas:
132
Tabla 13: Productos potenciales de crédito
Producto potencial Factores a analizar
1. Renta
Con base en los resultados del piloto, se analizará la conveniencia de flexibilizar los requisitos de elegibilidad y buscar alternativas para rentas a derechohabientes con menores ingresos.
2. Refinanciamiento a buenos pagadores
Permitir reestructuras para derechohabientes que son buenos pagadores: • Términos flexibles (ej. prórrogas opcionales) • Cambios en tasa, plazo o factor de pago • Refinanciamiento a través de un producto tipo Mejora Tu
Casa
3. Flexibilizar el segundo crédito
Flexibilizar los requisitos de elegibilidad.
4. Transferencia del SCV entre familiares
Para maximizar la capacidad de compra, se podría permitir la transferencia del SCV entre cónyuges.
5. Créditos familiares Rediseñar crédito conyugal para otorgar el 100% de la capacidad de cada acreditado.
Fuente: Infonavit
Cada uno de estos productos está enfocado a distintos segmentos y tiene una complejidad de implementación distinta: Tabla 14: Elementos a considerar en implementación de productos potenciales
de crédito (DH = Derechohabiente)
Producto potencial
Segmentos prioritarios Complejidad Horizonte
1. Renta
DH con alta movilidad
laboral
DH en edades "tempranas" (<35 años)
DH en ciudades con >1 millón de habitantes
Media
• Requiere generar oferta de renta formal
• Requiere cambio de Ley
Mediano plazo No obstante que ya inició el piloto, se requiere de tiempo para generar parque para renta
2. Refinancia-miento a buenos pagadores
Acreditados de altos ingresos con niveles de pre-pago que estén reduciendo duración del crédito vs. plazo original (en general >7VSM): - Con alternativas como
reducir tasa, aumentar plazo, cambiar factor de pago, etc.
- Refinanciamiento a
Baja-media • Requiere
identificar acreditados y hacer campañas para ofrecer producto (enfoque proactivo)
Corto plazo - Diseño Mediano plazo
- Plataforma para identificar acreditados
133
Producto potencial
Segmentos prioritarios Complejidad Horizonte
través de un producto tipo Mejora Tu Casa
3. Flexibilizar el segundo crédito
Acreditados con buen historial de pago y necesidad de crédito adicional para vivienda
Baja Necesario ajustar/crear reglas de originación
Corto plazo
4. Transferencia del SCV entre familiares
Derechohabientes en situación de estado conyugal
Media • Requiere
cambio de Ley • Necesita
controles de riesgo crediticio y fraude
Mediano plazo
• Cambio de Ley significativo – puede tomar tiempo
5. Créditos familiares
Derechohabientes en situación de estado conyugal
Baja • Requiere
ajustar reglas de originación
Corto plazo
Fuente: Infonavit
Es importante mencionar que para poder implementar estas iniciativas, es necesario un enfoque proactivo por parte del Instituto, que requiere el trabajo conjunto entre las distintas áreas. Por otro lado, es necesario llevar a cabo acciones transversales40 para fortalecer la calidad en la originación y aumentar la efectividad. En este sentido, se requiere integrar acciones bajo un sólo modelo que aproveche sinergias:
Fortalecer el contenido del Taller Saber para Decidir y verificar el momento óptimo para su aplicación, al igual que la Asesoría Personalizada Infonavit (API).
Incentivar al desarrollador para originar vivienda de calidad.
Estandarizar la certificación y aumentar la calidad de asesores de crédito.
Hacer métricas de calidad de vivienda más visibles al derechohabiente antes
del proceso de inscripción.
Habilitar el otorgamiento de crédito a personas sin acceso a financiamiento a la vivienda y que forman parte de la economía formal es otra línea sobre la cual se está trabajando. El apoyo exitoso de este esquema requiere del trabajo conjunto con otros actores. En una primera etapa se buscará atender a trabajadores de gobiernos
40
Requieren la participación activa de la Subdirección General de Sustentabilidad y Técnica, de la Subdirección General de Administración de Cartera y de la Subdirección General de Canales de Servicio. No obstante, la participación del resto de las áreas del Instituto es primordial.
134
estatales y municipales. Para ello, se ha trabajado con gobiernos estatales, la Sociedad Hipotecaria Federal y entidades financieras. El reto no es sencillo y se debe trabajar para que el Infonavit se consolide como una Institución que ofrece diversos esquemas de financiamiento flexibles para nuestros derechohabientes y mejoren la calidad de vida, promoviendo el desarrollo sustentable del país. En este sentido y en línea con la Política Nacional de Vivienda, el Infonavit se concentrará en las siguientes estrategias:
Ofrecer soluciones financieras flexibles y atractivas que atiendan las necesidades de vivienda de todos los derechohabientes a lo largo de su ciclo de vida, cuidando siempre los intereses e integridad del Instituto y sus derechohabientes.
Innovar e impulsar productos y soluciones que incrementen la rentabilidad del Instituto en el largo plazo.
Coadyuvar activamente para que las soluciones habitacionales que ofrece el Instituto repercutan en un incremento en la calidad de vida de los derechohabientes, aplicando criterios más estrictos en la originación de vivienda.
Fortalecer y garantizar la calidad en el proceso de originación de crédito, atendiendo tanto los procesos internos como externos.
Cambiar la estrategia de atención y acercamiento a derechohabientes, hacia un enfoque proactivo, basado en la orientación alineada a las estrategias del Instituto.
Apoyar la atención de necesidades de vivienda de trabajadores sin acceso a la seguridad social a través de la plataforma operativa del Infonavit.
El eje central en esta estrategia es el derechohabiente. Resaltan las propuestas de productos que armonicen y acopien sus necesidades cambiantes a lo largo de su ciclo de vida laboral. No obstante, el Instituto reconoce la necesidad de atender a trabajadores sin acceso a la seguridad social ni acceso a financiamiento para la vivienda. Con ello, se desarrollan una serie de productos que coadyuvarán al cumplimiento de la Política Nacional de Vivienda, como se describe más adelante. Las iniciativas planteadas no son limitativas de la acción del Instituto en los próximos años. Este esfuerzo requiere de un trabajo permanente de búsqueda y reconocimiento de las mejores soluciones. Para ello, el Instituto se compromete al ejercicio continuo de validación, verificación y operación de soluciones financieras que den respuesta a las necesidades habitacionales cambiantes de los derechohabientes y sus familias.
135
2.2. Modelo de Redensificación Urbana (MRU)
Como una primera iniciativa en el desarrollo de nuevos productos hipotecarios para los derechohabientes, el Instituto implementará el Modelo de Redensificación Urbana (MRU) que, por razones de costo, será implementado gradualmente. Entre sus objetivos están:
Aumentar montos de financiamiento para vivienda intraurbana, con mayor tamaño y/o mayor cercanía a los centros urbanos (trabajo, servicios, parques, etc.)
Optimizar la capacidad de compra familiar.
Aumentar montos de Mejora Tu Casa para asegurar resolver el rezago de materiales.
Implicaciones del MRU Para el sector de la vivienda a) Ajustes al modelo de producción
Una vez analizado el impacto del modelo de producción actual sobre la calidad de vida de los acreditados, abordado en el diagnóstico de este documento y dados los niveles de vivienda abandonada que derivan del mismo, el MRU se ancla en la Política Nacional de Vivienda, que considera evolucionar hacia vivienda intraurbana, de mayor tamaño y preferentemente vertical para transitar hacia un modelo de desarrollo sustentable inteligente. Las principales ventajas del MRU, al tratarse de un cambio de modelo de producción enfocado al desarrollo urbano sustentable, implica:
Viviendas; mejor ubicación de las viviendas (intraurbanas), mayor tamaño (al
menos 2 recámaras), aprovechamiento de la tierra (vivienda vertical de 3 o
más niveles)
Comunidades; sentido de comunidad y cohesión social en los desarrollos.
Entorno; la coordinación interinstitucional de todos los involucrados en el
MRU.
Sin embargo, existen limitaciones en su alcance, ya que las viviendas más grandes y más cercanas a las ciudades son, en promedio, $115 mil pesos más caras; los polígonos de Conavi muestran potencial de mejora, además de que gran parte de los derechohabientes rechazan la vivienda vertical, por no poderse ampliar y, finalmente, la vivienda vertical implica cambios al modelo de negocio de los desarrolladores.
136
b) Diferenciación por tipo de ciudad.
Las ciudades se han clasificado en pequeñas (con menos de 100 mil habitantes),
medianas (desde 100 mil hasta 1 millón de habitantes), grandes (desde 1 hasta 4
millones de habitantes) y metrópolis (Distrito Federal, Guadalajara y Monterrey).
Es importante mencionar que en las ciudades pequeñas y medianas el principal
cambio con el nuevo modelo será el tamaño de la vivienda. Esto implica que el
incremento en precio y monto de crédito será comparativamente menor. En las
ciudades grandes y en las metrópolis, además de mayor tamaño, es necesario incluir
cercanía y verticalidad, situación que implica mayores costos, por lo que se podría
optar por incorporar solamente una de las dos características (cercanía o tamaño) en
donde la cercanía debiera ser prioridad.
c) Reservas territoriales actuales
Las reservas territoriales parecen ser suficientes a corto y mediano plazo41, sin embargo, los polígonos de Conavi definen como intraurbanas a reservas que se encuentran aún muy lejanas a las ciudades y eso haría que se agoten más rápido, por lo que, habría que definir criterios adicionales para promover la redensificación intraurbana con respecto a la lejana, aunque ello pueda generar especulación en los precios de los terrenos intraurbanos. En el largo plazo, sin embargo, se requerirán de iniciativas adicionales para ampliar la disponibilidad de terrenos intraurbanos, utilizando de manera más eficiente el espacio en conjunto con estados y municipios, comprando vivienda deteriorada y construyendo vivienda vertical. Aún así, es importante considerar que se seguirán desarrollando viviendas lejanas porque los efectos de los programas de redensificación y de los cambios en las preferencias por vivienda intraurbana serán paulatinos. d) Vivienda vertical
Un modelo de producción de vivienda vertical presenta ventajas con respecto al modelo actual dado que hay ahorros principalmente en los costos de urbanización y de construcción, sin embargo, el precio final dependerá de factores como el tipo de terreno, la reglamentación a que esté sujeto éste, así como a las características de las viviendas, entre otros. e) Cambio en los costos de las viviendas verticales
41
BBVA Research, ―Situación inmobiliaria en México‖, pag. 30, agosto 2013.
137
Más del 75% de los costos de construcción bajo el modelo actual se verían afectados por un modelo vertical. Siendo los principales componentes, tierra, construcción (cimientos y estructura, mano de obra y servicios), costos financieros, permisos y urbanización, el tipo de suelo (rocoso, firme o blando), el reglamento municipal (principalmente por estacionamientos) y el número de pisos, son los principales determinantes del precio de las viviendas. f) Desde la perspectiva de los desarrolladores de vivienda vertical
El modelo de construcción vertical es muy distinto al de vivienda horizontal. Requiere de una mayor inversión desde el inicio del proyecto (aún y cuando se ofrezca preventa) por los costos de la tierra y de la cimentación.
Adicionalmente, los productos tradicionales de crédito puente así como la medición de los avances de obra, están diseñados para el modelo de vivienda horizontal. Sin embargo, los tiempos de urbanización, de inicio de construcción y de venta de la vivienda vertical suelen ser mucho menores.
De tal manera que se deberán ajustar los productos de fondeo a la construcción (junto con sus respectivas metodologías de medición de avance de obra) para que los desarrolladores de este tipo de vivienda cuenten con rendimientos adecuados, en plazos convenientes.
Para el Infonavit La implementación del MRU (vivienda intraurbana, de mayor tamaño) requiere de mayor financiamiento y éste varía dependiendo del tipo de ciudad. Por lo que se podría optar por impulsar una de las dos variables del MRU; tamaño o cercanía y eso requeriría de menor incremento al financiamiento. Es así que se vuelve necesario definir el modelo de financiamiento que impulse el MRU. Para lograr la cobertura esperada del MRU, se requiere cambiar los parámetros de algunos productos de crédito existentes, diseñar nuevos productos, así como hacer uso de algunas herramientas adicionales con que cuenta el Instituto y/o que se podrían generar dado el nuevo ordenamiento del sector y de sus participantes. Con respecto a los productos de crédito existentes, para mitigar el incremento en los costos que implica la implementación del MRU, se podrían llevar a cabo las siguientes iniciativas. Cambios en condiciones de crédito:
Dado el ahorro en costo de transporte que implica la vivienda más cercana, se
podría incrementar la relación pago/ingreso para incrementar el monto de
crédito.
Con vivienda más cercana y más grande, se esperaría menos abandono, por lo
que se podría esperar que los créditos no prepaguen y cumplan con todo el
plazo contratado.
138
Con respecto al diseño de nuevos productos de crédito, para impulsar la penetración del MRU, se podría iniciar con los siguientes:
Créditos familiares: existen, 1.7 derechohabientes por hogar por lo que se
deben buscar créditos familiares, que además podrían ser cofinanciados con
algún ONAVI, lo que impactaría hasta un 19% de los hogares que solicitan
crédito.
Renta para jóvenes, si un derechohabiente de 20 años de edad ejerce su
crédito a los 35 años mientras renta por 15 años, el incremento en su SSV le
permitiría acceder a mayor financiamiento y por ende a una vivienda más
cercan y de mayor tamaño.
Adicionalmente, es importante destacar los siguientes factores que podrían fortalecer la implantación del MRU:
Considerar la participación activa de los distintos niveles de gobierno (federal,
estatal y municipal) para lograr detonar el MRU, especialmente para que los
acreditados de más bajos ingresos logren acceder a éste.
Los recursos adicionales por el rendimiento que genere el régimen de inversión
de los excedentes de efectivo, permitirán al Instituto apuntalar aún más la
implementación del MRU (podría mitigar los costos adicionales)42.
En el Capítulo IV. Proyecciones financieras se da detalle de este modelo en las metas institucionales.
42 Sujeto a la aprobación de los órganos de gobierno del Infonavit..
139
3. Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que
complementen el ahorro para el retiro
El Infonavit estableció que existen varias palancas para aumentar el saldo de la Subcuenta de Vivienda:
5. Implementar régimen de inversión
6. Ofrecer rendimientos diferenciados a los derechohabientes
7. Aumentar participación en Infonavit Total y Cofinavit
8. Cambiar reglas de créditos hipotecarios A continuación se describen las acciones para cada palanca, incluyendo el programa de Cedevis y las acciones de Recaudación Fiscal.
140
3.1 Régimen de Inversión
La facultad para desarrollar un régimen de inversión para la gestión de los recursos líquidos se estableció a partir de la reforma al Artículo 43 de la Ley del Infonavit en enero de 2012, por la que se indica que: ―Los recursos excedentes deberán invertirse, en tanto se aplican a los fines señalados en el Artículo 42 de dicha Ley, en los valores que determine el H. Consejo de Administración del Instituto, con base en lo previsto para la inversión de los recursos del Sistema de Ahorro para el Retiro (―SAR‖) garantizando, en todo momento, que el Infonavit cuente con los recursos requeridos para atender las necesidades de vivienda de los trabajadores.‖ La definición de un régimen de inversión obedeció en su momento a la necesidad de administrar la liquidez acumulada que se proyectaba tendría el Infonavit a partir del 2018, como consecuencia de la disminución en la demanda de crédito debido, entre otras causas, al abatimiento del rezago de vivienda y a cambios en las características de la demanda de vivienda que resultarían en un desplazamiento de recursos más lento y una mayor focalización en el otorgamiento de los créditos. Es importante destacar que, dichos recursos forman parte del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores y que se encuentran líquidos de manera transitoria en lo que se destinan a atender las necesidades de vivienda de los trabajadores en cumplimiento de la Ley, es decir, son considerados recursos de carácter temporal que deberán ser devueltos a los trabajadores junto con el resto de su patrimonio al momento en que soliciten un crédito o se jubilen, atendiendo el doble mandato del Instituto. De manera transitoria, desde el cambio a la Ley hasta la fecha y en tanto el H. Consejo de Administración apruebe y determine los valores en los que se deben invertir, el Instituto ha mantenido la postura más conservadora en la gestión de los recursos líquidos.
Situación actual de los recursos líquidos del Infonavit
Desde finales de 2012 y principios de 2013, el incremento esperado de la liquidez del Instituto ha comenzado a materializarse. Los recursos líquidos del Infonavit se incrementaron de forma importante en los últimos 12 meses, y se espera que, a partir de 2013, la acumulación de recursos sea creciente y permanente, dado que los egresos serán menores que los ingresos proyectados. Es importante mencionar que, el monto de recursos líquidos esta en función de la demanda crediticia, por lo que puede variar en el tiempo debido a las estrategias de originación y otras iniciativas crediticias, ajustes en los esquemas de cofinanciamiento, cambios en la demanda de vivienda aplicable, así como en las políticas públicas y otros factores internos y externos. Por lo tanto, dicho monto se
141
05
101520253035404550
jul-
12
ag
o-1
2
sep
-12
oct-
12
no
v-1
2
dic
-12
en
e-1
3
feb
-13
mar-
13
ab
r-1
3
may-1
3
jun
-13
jul-
13
ag
o-1
3
sep
-13
Cierre de mes Promedio mensual
estima por medio de proyecciones internas sobre las originaciones crediticias esperadas y de otras partidas del balance general, sin considerar los rangos de edad de retiro de los trabajadores como sucede en el caso de un fondo de pensión. Al mes de septiembre de 2013, el Infonavit contaba aproximadamente con $45.80 mil millones de pesos en recursos provenientes de entradas de flujos de efectivo operativos que no se esperan usar en el corto plazo para fines relacionados con el otorgamiento de créditos a la vivienda y otras necesidades de liquidez. Dicho monto es significativamente mayor al observado en 2012 de $21.21 mil millones de pesos. A lo largo del año se ha tenido un mínimo diario de aproximadamente $15 mil millones de pesos, y se ha alcanzado un nivel mensual promedio de $27.71 mil millones de pesos.43
Gráfica 73: Existencia final en flujo de efectivo Miles de millones de pesos
Fuente: Infonavit
Debido a las necesidades históricas del Instituto, la operación de la tesorería sigue los estándares, metodologías, y controles propios del manejo de la caja de una empresa, en la cual el principal objetivo es el cumplimiento de los compromisos de pago, sin seguir políticas de inversión que permitan una gestión más eficiente de los recursos.
Debido a lo anterior, los recursos líquidos se han limitado a generar un rendimiento similar al incremento anual del salario mínimo para el Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, lo que le genera al Infonavit un costo de oportunidad en promedio de $5 millones de pesos diarios (un total anual de $1,786 millones de pesos)44 al dejar de recibir los rendimientos adicionales que pudieran derivarse de una administración más eficiente de sus recursos, que a la vez pudieran traer mayores beneficios a los trabajadores al incrementar su patrimonio, generar más soluciones de vivienda accesible y ser el soporte financiero de un modelo hipotecario
43
Con datos al 30 de septiembre de 2013. 44
El cálculo surge de multiplicar los recursos líquidos ($27,712 millones de pesos, nivel mensual promedio durante 2013) por la diferencia del rendimiento promedio del Infonavit (4.19%) y el rendimiento promedio de las cuatro Siefores Básicas (10.63%) a julio 2013.
142
basado en el valor patrimonial de los trabajadores, que considera como factores relevantes la ubicación y el tamaño de la vivienda, y permitir fondear nuevos productos para habilitar la Política Nacional de Vivienda.
Ante la coyuntura actual, el Infonavit, en cumplimiento al mandato de ley antes referido, decidió adelantar el análisis y diseño de una propuesta de régimen de inversión para someterla a la revisión y, en su caso, aprobación de su H. Consejo de Administración.
En ese sentido, a partir de un diagnóstico de la liquidez del Instituto llevado a cabo en conjunto con un grupo multidisciplinario de consultores, el Infonavit eligió adoptar un enfoque integral basado en las mejores prácticas para la gestión de los recursos a través del diseño de una propuesta de un Marco de Gestión (MG)45 para lo recursos líquidos a la cual ha denominado Marco de Gestión de los recursos del Fondo de Apoyo a las Necesidades de Vivienda de los Trabajadores (FANVIT).
Con ello, el Instituto busca establecer un marco normativo robusto para la gestión de recursos, basado en estándares nacionales e internacionales, y adaptado a las necesidades y Misión del Infonavit para incrementar el patrimonio de los trabajadores, con base en las siguientes premisas de trabajo y líneas de acción:
Tabla 15: Premisas de trabajo y líneas de acción
Fuente: Infonavit
45
Investment Policy Statement (IPS, por sus siglas en inglés).
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, Negrita
143
Proceso de elaboración y ejecución del Marco de Gestión
Con el fin de tener una transición gradual y efectiva hacia la implementación del MG, el proceso se llevará a cabo de forma gradual en tres etapas:
Ilustración 24: Proceso de implementación
Fuente: Infonavit
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial
144
Marco de Gestión del FANVIT El Marco de Gestión del FANVIT es un documento adaptado a las necesidades y objetivos específicos del Infonavit; contiene las circunstancias, objetivos y políticas que dictarán las acciones a tomar para gestionar los recursos del FANVIT:
1. Establece objetivos precisos de rendimiento y de riesgo sobre un horizonte de tiempo, las políticas y estrategias de asignación de valores, así como, un marco de administración de riesgos.
2. Constituye un gobierno institucional tripartita que promoverá e implementará políticas claras en términos de transparencia, actividades de control, monitoreo, supervisión y rendimiento oportuno de cuentas.
3. Incorpora el desarrollo y soporte de un Sistema de Gestión de Fondos,
integrado entre otros, por un conjunto de procesos, sistemas operativos, infraestructura informática y tecnología, así como los lineamientos para su implementación en la administración del FANVIT.
4. Es dinámico y se actualizará conforme cambien las circunstancias y/o los
objetivos del Instituto y de los mercados financieros.
Objetivos de riesgo y rendimiento
La propuesta del Marco de Gestión del FANVIT contiene objetivos específicos de riesgo y rendimiento que ayudan a definir el nivel esperado de rendimiento ajustado por riesgo para las inversiones.
Estos objetivos están basados en el régimen aplicable a las a las Sociedades de Inversión Especializadas de Fondos para el Retiro Básica (SB) establecidos por el SAR, aunque sin ser de carácter vinculante para el Instituto. Inicialmente, la propuesta del Marco de Gestión plantea buscar un esquema con toma de riesgos moderado, sugiriendo como punto de partida el régimen aplicable a las Sociedades de Inversión Especializadas de Fondos para el Retiro Básica 3 (SB3). Dicho criterio podrá modificarse a juicio y conveniencia del Instituto.
145
Tabla 16: Comparativo de escenarios
46
Fuente: Infonavit
Por su parte, la Estrategia de Asignación de valores del MG del FANVIT propone reglas y criterios para la gestión de los recursos del FANVIT, y consiste en:
1. Establecer una selección de valores y rangos de ponderación de inversión para la gestión de los recursos del FANVIT, con base en el perfil de riesgo-rendimiento aprobado.
2. Proporcionar criterios para la selección de los valores.
3. Especificar el valor de referencia para evaluar el desempeño, en términos de riesgo y rendimiento del FANVIT.
De manera similar, se propone que el Instituto tome como referencia los estándares de la normatividad aplicable a las administradoras de fondos para el retiro (Afores) como lineamientos no vinculantes para su propia estrategia de asignación de valores47. De esta forma, se propone que inicialmente, el FANVIT respete los límites de inversión aplicables a las SB3, esto sin significar que el Instituto esté sujeto a la
46 Valor en Riesgo (abreviado VaR a partir de su expresión en inglés, Value at Risk). Resume la
pérdida máxima esperada (o peor pérdida) a lo largo de un horizonte de tiempo objetivo dado un nivel de probabilidad asumido. 47
Como tales, estos límites y lineamientos del regulador de fondos de pensión mexicano no serán considerados normas o reglas aplicables al Instituto y, por lo tanto, no habrá penalizaciones ni soluciones a violaciones de límites o lineamientos del regulador de fondos de pensión mexicano.
Con formato: Fuente:(Predeterminado) Arial, Color defuente: Fondo 1
146
supervisión, vigilancia, sanciones o intervenciones de cualquier tipo por parte de la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (Consar) ni de ninguna otra autoridad; por lo que podrá decidir el uso de alternativas y parámetros de inversión distintos a los definidos por la Consar en caso de considerarlo necesario.
A continuación se muestra, a manera de ejemplo, una asignación hipotética de activos, basada en las reglas para las SB3:
Gráfica 74: Asignación hipotética de activos
Fuente: Infonavit
Gobierno Institucional
Con el fin de garantizar la protección y una gestión adecuada de los recursos del FANVIT, el Marco de Gestión propone el fortalecimiento del gobierno institucional del Instituto, a través de la ampliación de las responsabilidades del H. Comité de Riesgos, y de la creación de un H. Comité de Inversiones. La propuesta del Marco de Gestión del FANVIT plantea que dicho H. Comité de Inversiones dependerá y le reportará al H. Consejo de Administración, que será el encargado de definir e implementar criterios de inversión transparentes, así como de establecer políticas de control, monitoreo, supervisión y rendimiento oportuno de cuentas.
Conforme a la facultad que le otorga la Fracción XXI del Artículo 16 de la Ley, el H. Consejo de Administración resolvería establecer el Comité de Inversiones, al cual delegaría las facultades a que se refiere la Fracción I del citado Artículo 16 de la Ley, así como las que se refiere el tercer párrafo del Artículo 43 de la Ley.
Bursatilizaciones5%
Renta Variable5%
Valores Extranjeros5%
Depósitos a la vista10%
Bonos con Grado de Inversión
10%Papel
Gubernamental14%
Inversiones para Protección contra
la Inflación51%
ILUSTRATIVO
147
El H. Comité de Inversiones tendría el carácter de organismo auxiliar del H. Consejo de Administración del Infonavit y fungiría como el órgano supremo del FANVIT, el cual estaría integrado por miembros de los tres sectores, el Sector Empresarial, el Sector de los Trabajadores, y el Sector Gobierno, así como por miembros independientes con experiencia en materia financiera.
Ilustración 25: Propuesta de Gobierno Institucional del MG del FANVIT
Fuente: Infonavit
Valor de la propuesta del Marco de Gestión
De forma general, el valor de la propuesta del Marco de Gestión radica en los siguientes puntos:
1. Se alinea a los estándares a nivel internacional para el manejo de fondos, orientado hacia la transparencia, cumplimiento, reporteo y auditoría.
2. Es consistente con la regulación nacional, pero con independencia en gestión.
3. Promueve una transparente, conservadora y ordenada asignación de los riesgos, al ser administrados bajo estándares estrictos.
4. Incorpora soporte (infraestructura) y asesoría (información) para los funcionarios del Infonavit encargados del manejo de los fondos, quienes mantendrán absoluto control sobre los recursos.
Beneficios del MG del FANVIT
1. Ayudará a gestionar los recursos de los trabajadores de una forma más eficiente al contar con un proceso y un régimen que facilite el logro de mejores rendimientos de la SCV.
148
2. Generará recursos adicionales que permitirán ofrecer más y mejor apoyo a los acreditados de bajos ingresos a través de una mayor oferta de productos a menores tasas.
3. Reforzará el apoyo al acreditado al complementar el esquema de subsidio cruzado con los rendimientos adicionales generados.
4. Reducirá la dependencia de los subsidios federales y disminuye la vulnerabilidad del esquema de subsidio cruzado ante las presiones de mercado.
5. Fortalecerá el Gobierno Institucional con la creación de un Comité de Inversiones tripartita, auxiliar del H. Consejo de Administración, que implementará políticas de inversión y dará mayor transparencia al proceso.
6. Cumplirá su marco normativo, con los más altos estándares nacionales e internacionales en materia de inversión brindando una mayor seguridad al Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores y protección al patrimonio de los trabajadores.
149
3.2 Plan estratégico Programa Cedevis
El Programa Cedevis inició bajo el propósito de obtener liquidez y servir como canal de financiamiento alterno, como complemento a la cobranza y las aportaciones patronales en el financiamiento crediticio y el abatimiento del rezago habitacional de los derechohabientes del Infonavit.
Con el tiempo, el programa Cedevis, además de complementar el financiamiento, le ha permitido al Instituto adoptar estándares internacionales en materia de originación, cobranza y transparencia. La relación continua con inversionistas, con calificadoras y con autoridades le ha obligado a mantenerse al día con las mejores prácticas y controles.
A la fecha, el Instituto, con los Cedevis, representa el tercer mayor participante en el mercado de bonos habiendo emitido más de $91 mil millones de pesos, después de grandes emisores como Pemex y CFE. En este aspecto, al ser el máximo representante del sector vivienda en el mercado de capitales, ha contribuido a transparentar el valor de los activos hipotecarios.
Hacia adelante, si bien se prevén menores necesidades de liquidez también está presente todavía rezago de vivienda en el sector formal. Aunado a esto, el programa Cedevis podría empezar a jugar un rol estratégico en la gestión del balance ante descalces previstos, descritos en el Capítulo II Diagnóstico.
Derivado de la reforma a la Ley de Infonavit en 2012, el Instituto empezará a enfrentar descalces de monedas y plazos en su balance, así como riesgos de tasas lo cual lo llevará a tener que desarrollar herramientas de gestión estratégica para mitigar dichos riesgos. A partir del 2015, se podrán tener emisiones en pesos y en Udis en función cada vez menos de las necesidades de liquidez y cada vez más de un manejo del balance. Además, poder contar con un régimen de inversión, el Infonavit podrá invertir en instrumentos como los Cedevis o en un índice de los mismos pudiendo complementar el rendimiento pagado a los ahorradores en su SCV.
Finalmente, el Programa Cedevis ha sido una de las principales alianzas de Infonavit con el sector privado y no sólo ha permitido atraer inversión de los mercados de capitales, sino también de instituciones financieras.
Beneficios del Programa Cedevis De cara a los retos que enfrentará el Infonavit, los beneficios del Programa Cedevis, justifican su continuidad, aun considerando la existencia de recursos dentro del Instituto para financiar en el corto plazo los requerimientos de vivienda que se le presentan:
Flexibilidad financiera al poder llevar a cabo emisiones cuando los retos de atención sean mayores, como los derivados del nuevo modelo hipotecario que busca privilegiar la ubicación y el tamaño de las viviendas. Esto va de la mano
150
con los esfuerzos que ha llevado a cabo el Instituto en el transcurso de 2013 para obtener un mejor entendimiento de la demanda, las necesidades de vivienda y las preferencias de los trabajadores.
Gestión de los riesgos de forma adecuada al poder hacer emisiones en pesos y Udis, dependiendo de la estrategia de activos y pasivos y del capital requerido ante un descalce de balance con el requerimiento de pagar salarios mínimos en la Subcuenta de Vivienda. Esto cobrará importancia ante la transición en el corto plazo del Infonavit hacia una regulación bancaria en la cual haya cargos de capital por descalces del balance.
Atracción de recursos de la banca para cofinanciar los créditos de mayor valor que dan sustentabilidad al esquema de subsidio cruzado. Los bancos buscan en el Programa Cedevis, primero, una forma de verificar que los créditos en los que invierten tienen un mercado secundario y, segundo, una estrategia de balance propia, es decir, cuando la carga de créditos en salarios mínimos cofondeados con Infonavit excede límites internos de riesgo, la bursatilización les permite hacer un uso más eficiente del capital.
Una vez definido un régimen de inversión, el Programa Cedevis permitiría potenciar el rendimiento que obtiene el Infonavit sobre su capital, reflejándolo en mayor rendimiento a los ahorros de los trabajadores o mejorando las condiciones crediticias. Esto se podría lograr gracias a que la tasa de emisiones ha venido disminuyendo de forma significativa y la tasa de rendimiento de los recursos líquidos tiene espacio para aumentar sin elevar el riesgo.
Los Cedevis, podrían también fungir como una estrategia de inversión del Infonavit. El Instituto, al ir ampliando su régimen de inversión, podría obtener un beneficio dual a través de las inversiones en Cedevis. Por un lado, podría incrementar de forma importante el rendimiento de los recursos líquidos con emisiones de riesgo muy bajo y, por otro, podría generar un fondo para el desarrollo del mercado secundario de dichos instrumentos.
Estrategia de financiamiento Con base en lo anterior, la estrategia de financiamiento del Infonavit para los siguientes años se basaría en mantener la emisión de Cedevis en niveles de $5,000 mil millones de pesos al año. El uso de este instrumento le permitirá disminuir la brecha en la atención al rezago de vivienda, le otorgaría una mayor flexibilidad en el manejo de su balance y le posibilitará conservar la solidez financiera, lo que a su vez se traduciría en mejores costos de financiamiento en beneficio de los derechohabientes y sus familias. La propuesta de emisión se basa en la siguiente estrategia: se emiten hasta $5 mil millones de pesos al año (2014-2023) a través de Cedevis, manteniendo en todo
151
momento una proporción de constancias subordinadas menor al 30% del patrimonio del Instituto. Los Cedevis podrán emitirse en tasa nominal o real dependiendo de la estrategia de balance que adopte el Infonavit. Límite de constancias subordinadas Durante el periodo 2010-2013 las constancias alcanzaron su punto máximo de 28.2% en marzo de 2013 como porcentaje del patrimonio del Infonavit, manteniéndose en promedio en 26.6% por debajo del límite.
Gráfica 75: Índice de constancias / patrimonio
Fuente: Infonavit
Considerando la emisión de octubre en la cual Infonavit retiene una constancia por un monto aproximado de $306 millones de pesos, el porcentaje finalizaría en 2013 en niveles de aproximadamente 24.0%. Si la constancia subordinada representa en promedio 18% de Cedevis y 14% respecto a la cartera, entonces habría espacio suficiente, con base en las proyecciones financieras, para emitir $5,000 millones de pesos al año.
25.3% 25.3%
24.8%
26.2%
27.6%
28.1%
27.4%
26.9%
28.2%
27.4% 27.3%
26.5%26.7%
25.4%
23%
24%
25%
26%
27%
28%
29%
Mar
20
10
Jun
20
10
Sep
20
10
Dic
20
10
Mar
20
11
Jun
20
11
Sep
20
11
Dic
20
11
Mar
20
12
Jun
20
12
Sep
20
12
Dic
20
12
Mar
20
13
Jun
20
13
Índice de Constancias/Patrimonio
152
3.3. Rendimiento diferenciado a la Subcuenta de Vivienda
De acuerdo al Artículo 39 de la Ley del Infonavit, el saldo de las Subcuentas de Vivienda causará intereses a la tasa que determine el H. Consejo de Administración del Instituto, la cual deberá ser superior al incremento del salario mínimo del Distrito Federal. El interés anual que se acreditará a las subcuentas de vivienda se integrará con una cantidad básica más una cantidad de ajuste. Para obtener la cantidad básica, se aplicará al saldo de las Subcuentas de Vivienda la tasa de incremento del salario mínimo del Distrito Federal que resulte de la revisión que para ese año haya aprobado la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos. Por su parte, la cantidad de ajuste se determina en función de los resultados financieros del Instituto, de acuerdo con la política financiera de prelación de la asignación de los ingresos financieros que el Instituto ha establecido durante los últimos años. En la presente sección se expone una propuesta para pagar de forma diferenciada la cantidad de ajuste, la cual tendrá que ser evaluada por los Órganos de Gobierno correspondientes, y en su caso, aprobada para su ejecución. Propuesta Para garantizar que los recursos de las Subcuentas de Vivienda no pierdan su poder adquisitivo a través del tiempo, la propuesta parte del principio de otorgarles al menos el incremento en el salario mínimo (cantidad básica) como lo establece la Ley del Infonavit. Lo distintivo de la presente propuesta es la forma de asignar la cantidad de ajuste entre los trabajadores: en lugar de distribuirse entre todas las subcuentas como hasta ahora, en 2014 se evaluará la posibilidad de que el rendimiento adicional sea asignado de acuerdo a la actividad laboral y edad del trabajador. El 74% de los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda pertenece a trabajadores activos que han cotizado en el IMSS en los últimos 24 meses. En un sentido de equidad, la propuesta plantea aplicar la cantidad de ajuste solamente a estos trabajadores. Con esto, quienes que se encuentran cotizando en el IMSS recibirían mejores rendimientos para que, de acuerdo a la etapa del ciclo de vida en la que se encuentren, puedan enfrentar de mejor manera la necesidad de vivienda y/o ahorro para el retiro. Los trabajadores activos pueden decidir si utilizan los recursos acumulados en la SCV para adquirir una vivienda o para complementar su pensión al final de su vida laboral. La propuesta beneficia a los trabajadores en ambas alternativas:
Derivado del mayor rendimiento promovido en la propuesta, los trabajadores que decidan adquirir una vivienda se verán beneficiados al acumular un mayor monto de anticipo al momento de ejercer un crédito hipotecario; y al mismo
153
tiempo, podrían acelerar reunir los 116 puntos que requiere el Instituto para otorgar crédito.
Por otro lado, en la medida que los trabajadores tengan mayor edad -y por lo tanto una menor necesidad de vivienda-, la propuesta busca fortalecer y dar prioridad a la necesidad de ahorro para el retiro: los trabajadores con edad más avanzada recibirán un diferencial por arriba del rendimiento de cantidad de ajuste que se pagaría a los de menor edad.
Para definir la edad a partir de la cual se pagaría el diferencial de rendimiento de la cantidad de ajuste, se analizó de la distribución de créditos hipotecarios otorgados de 2000 a 2012:
Gráfica 76: Distribución por edad de los créditos del Infonavit originados entre 2000 y 2012
Fuente: Infonavit
Los datos muestran que la mayoría de los trabajadores han originado su crédito entre los 26 y 30 años (27%), siendo los 28 años la edad en la que la mayoría obtuvieron crédito. Por otro lado, de acuerdo a la siguiente tabla, solo 3% de los créditos se otorgaron a trabajadores con más de 50 años de edad. De forma natural, esta edad es el corte en donde los trabajadores priorizan mantener su ahorro en el Fondo Nacional de la Vivienda para complementar su pensión, en lugar de solicitar un crédito hipotecario.
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
Dis
trib
ució
n
Edad
154
Tabla 17: Distribución por edad y rango salarial de los créditos originados entre 2000 y 2012.
Salario
VSM/Edad <=20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 +60 Total
<=2 0% 3% 4% 3% 3% 1% 1% 0% 0% 0% 16%
2-4 1% 10% 12% 9% 5% 3% 1% 1% 0% 0% 42%
4-7 0% 4% 7% 5% 3% 2% 1% 1% 0% 0% 23%
7-11 0% 1% 3% 2% 2% 1% 1% 0% 0% 0% 10%
> A 11 0% 0% 1% 2% 2% 2% 1% 1% 0% 0% 10%
Total 1% 17% 27% 22% 15% 9% 5% 2% 1% 0% 100%
Fuente: Infonavit
Por lo tanto, se propone utilizar la edad de 50 años como el corte para pagar el diferencial de rendimiento. La propuesta, que será evaluada en 2014, consiste en lo siguiente:
1. Todos los derechohabientes reciben rendimiento equivalente al incremento en el salario mínimo (cantidad básica).
2. La cantidad de ajuste se otorga únicamente a los trabajadores que se encuentran cotizando en el IMSS o que tienen menos de 24 meses de no cotizar (trabajadores activos), aplicando la siguiente distinción por edad:
I. Trabajadores activos de 50 años o menos: se paga la cantidad de ajuste estimada para este segmento, denotada como ―% cantidad de ajuste para <=50 años‖.
II. Trabajadores activos de más de 50 años: se paga como ―% cantidad de ajuste para <=50 años‖ más un diferencial. y cuyo objetivo es alinear las decisiones financieras de los trabajadores a lo largo de su ciclo de vida.
155
Ilustración 26: Propuesta de rendimiento diferenciado a las subcuentas de vivienda.
Nota: El símbolo $ significa la distribución calculada en saldos, mientras que # significa la distribución determinada en número de personas.
Fuente: Infonavit
Para ilustrar el funcionamiento de la propuesta, se consideran los resultados de las proyecciones financieras mostrados en el Capítulo IV Proyecciones Financieras 2014-2018. De acuerdo a la política financiera de prelación en la asignación de los ingresos del Instituto, las proyecciones estiman otorgar una cantidad de ajuste de $17,844 millones de pesos para 2014. Es importante mencionar que el monto de recursos que se determina como cantidad de ajuste (en este caso, $17,844 millones de pesos para 2014) es el mismo para la propuesta o el esquema actual. Sin embargo, en la propuesta los recursos se asignan entre un menor número de trabajadores (sólo los activos), lo cual implica que la tasa de rendimiento que reciben sea mayor en comparación con el esquema actual donde los recursos se reparten entre los trabajadores activos e inactivos. En otras palabras, la propuesta no implica un gasto adicional para el Instituto, simplemente los recursos disponibles para repartir por concepto de cantidad de ajuste son distribuidos de tal forma que se potencializan sus beneficios. En este sentido, si la cantidad de ajuste se repartiera bajo el esquema actual (pagada a trabajadores activo e inactivos), la tasa de rendimiento adicional sería de 2.5%.
Política de
rendimiento
diferenciado
Cotizó
No cotizó
<=50
>50
No aplica
Cotización IMSS (Últimos 24 meses)
Años de
edad Cantidad Básica
Incremento en el salario mínimo (Cumple con la Ley)
Cantidad de Ajuste
% cantidad de ajuste
para <=50 años
(% cantidad de
ajuste para <=50
años) + Diferencial
No aplica
Incremento en el
salario mínimo
(Cumple con la Ley)
Incremento en el
salario mínimo
(Cumple con la Ley)
($=74%) (#=49%)
($=26%) (#=51%)
($=75%) (#=88%)
($=25%) (#=12%)
156
Con la propuesta a evaluar en 2014, los mismos $17,844 millones de pesos se asignarían solamente entre los trabajadores activos: los trabajadores de menos de 50 años recibirían una cantidad de ajuste de 3.1% y de 4.1% para los de más de 50 años (con un diferencial de rendimiento pagado a los de más de 50 años igual a 1.0%). La siguiente tabla ilustra la aplicación de la propuesta, incluyendo el rendimiento de la cantidad básica aplicada a todos los trabajadores:
Ilustración 27: Aplicación de la propuesta de rendimiento diferenciado a las Subcuentas de Vivienda
Fuente: Infonavit
Comparado contra el esquema actual, el beneficio de la propuesta es más significativo para los trabajadores de mayor edad que se encuentran activos (1.6 puntos porcentuales mayor), con lo cual se pretende incentivar a los trabajadores para tomar una mejor decisión financiera y mantener sus ahorros en el Fondo Nacional de la Vivienda, en lugar de hacerlos líquidos en un crédito hipotecario si no se tiene una verdadera necesidad de vivienda. La siguiente tabla muestra la cantidad de ajuste que resulta para distintos valores del diferencial de rendimiento:
($27,870 millones)
Figura #: Aplicación de la propuesta de rendimiento diferenciado a las subcuentas de vivienda.
Política de
rendimiento
diferenciado
Cotizó
No cotizó
<=50
>50
No aplica
Años de
edad
Cantidad
Básica
3.5%
Actual
No aplica
3.5%
3.5%
$24,982
3.1%
3.1% + 1.0%
= 4.1%
Cotización IMSS
(Últimos 24 meses)
2.5%
$17,844
2.5%
2.5%
Propuesta
Monto de recursos
(millones de pesos para 2014): $17,844
Cantidad de ajuste
157
Tabla 18: Cantidad de ajuste para diferentes valores del diferencial
Cantidad de ajuste de la propuesta
(Trabajadores activos)
Diferencial
Menos de 50 años Más de 50 años Cantidad de ajuste
bajo esquema actual
1
1.0% 3.1% 4.1% 2.5%
2.0% 2.9% 4.9% 2.5%
3.0% 2.6% 5.6% 2.5%
Fuente: Infonavit
El diferencial de rendimiento busca alinear la decisión de los trabajadores de acuerdo a su ciclo de vida: cuanto mayor sea dicho diferencial, los trabajadores de más de 50 años de edad tendrán mayores incentivos financieros para priorizar el retiro sobre ejercer un crédito hipotecario que quizás no necesiten. Con fines ilustrativos, la siguiente gráfica muestra la cantidad de ajuste que se pagó bajo el esquema actual y el resultado bajo el supuesto de haber aplicado la propuesta en los últimos años, utilizando un diferencial de rendimiento de 1.0%:
Gráfica 77: Aplicación de la propuesta de rendimiento diferenciado en los últimos años
Fuente: Infonavit
En promedio, la propuesta hubiera mejorado la cantidad de ajuste en 60 puntos base para el caso de trabajadores activos con menos de 50 años y en 160 puntos base para los de mayor edad como su puede ver en la siguiente tabla:
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Esquema actual Activos con menos de 50 años
Activos con más de 50 años
158
Tabla 19: Promedio simple histórico de la aplicación de la propuesta.
Esquema actual (Pagado a todos)
Trabajadores activos
(menos de 50 años)
Trabajadores activos
(más de 50 años) Promedio simple
(2000-2012) 2.6% 3.2% 4.2%
Fuente: Infonavit
Con el propósito de analizar el beneficio de la propuesta, se hizo un ejercicio para determinar el impacto que tendría en la tasa de reemplazo48 de los trabajadores. Para ello, se supone que un trabajador inicia su vida laboral en el 2013, cuando tiene 20 años, y se jubila a los 65. El trabajador se mantiene activo durante todo el periodo y no ejerce su derecho a un crédito hipotecario. Adicionalmente, para comparar el esquema actual, se utiliza el pronóstico de la cantidad de ajuste que se espera pagar en los próximos años de acuerdo a las proyecciones financieras del Instituto. A partir de 2017, la cantidad de ajuste se mantiene constante en 4.0%, como se muestra en la siguiente gráfica:
48
La tasa de reemplazo es el cociente entre la pensión mensual que puede esperar un trabajador y su último sueldo al momento de la jubilación. La tasa de reemplazo del Infonavit representa un complemento a la pensión del trabajador, sin tomar en cuenta el ahorro para el retiro administrado por las Afores.
159
Gráfica 78: Cantidad de ajuste pronosticada bajo el esquema actual y los
correspondientes valores de la propuesta.
Fuente: Infonavit
El rendimiento que se otorgaría bajo la propuesta sería de 5.1% a partir de 2017 y hasta que el trabajador cumpla 50 años de edad. A partir de entonces, la cantidad de ajuste sería de 6.1% (utilizando un diferencial de 1.0%). La siguiente tabla muestra la tasa de reemplazo para distintos valores de diferencial de rendimiento:
Tabla 20: Tasas de reemplazo para distintos valores de diferencial de rendimiento
Tasa de reemplazo Infonavit
Diferencial Esquema actual Propuesta
Var %
1
1.0% 33.20% 51.20% 54.22%
2.0% 33.20% 54.28% 63.49%
3.0% 33.20% 57.52% 73.25%
Fuente: Infonavit
Como se puede observar, con un diferencial de 1.0%, la tasa de reemplazo pasaría de 33.20% en el esquema actual a 51.20% con la propuesta.
4.0%
6.1%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
7.0%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
2042
2043
2044
2045
2046
2047
2048
2049
2050
2051
2052
2053
2054
2055
2056
2057
2058
Esquema actual Propuesta
>50 años de edad
160
Por ejemplo, si un trabajador se jubila con un salario de 4 VSM, bajo el esquema vigente en 2013, cada mes el Infonavit complementaría su pensión con 33.20% de su último salario (1.33 VSM). Con la propuesta, el Infonavit contribuiría con 2.05 VSM mensualmente (51.20% de último salario), esto es, 54.22% más que el esquema actual. A mayor valor del diferencial, mayor es el impacto en el ahorro acumulado en el retiro. De acuerdo a la tabla anterior, con un diferencial de 3.0%, la propuesta mejoraría la tasa de reemplazo en un 73.25%, lo cual representa una fortalecimiento significativo a la pensión de los trabajadores. Las principales ventajas de la propuesta se pueden resumir como sigue:
Cumple con la Ley: la propuesta parte del principio de otorgar al menos el incremento en el salario mínimo a todas las Subcuentas de Viviendas, tal como lo establece la Ley del Infonavit. Con esto se garantiza que el ahorro de los trabajadores no pierda su poder adquisitivo a lo largo del tiempo.
Equitativa: la gran mayoría de los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda provienen de las aportaciones patronales de los trabajadores activos o que lo han estado durante los últimos 24 meses. En un sentido de proporcionalidad, la propuesta plantea distribuir la cantidad de ajuste sólo entre estos trabajadores, sin olvidar el carácter social del Instituto al otorgar un rendimiento de por lo menos el incremento en el salario mínimo para los trabajadores inactivos.
Ciclo de la vida: la propuesta promueve decisiones más alineadas de acuerdo al momento del ciclo de la vida en el que se encuentren los trabajadores, ya que a mayor edad se prioriza el uso del ahorro para enfrentar sus necesidades de retiro, en lugar de ejercer un crédito hipotecario que probablemente no necesiten.
161
3.4 Iniciativas adicionales
En concordancia con la política de rendimiento diferenciado a la SCV, en los próximos años, el Instituto analizará la aplicación de algunas medidas que ayuden a incrementar el rendimiento que se paga al ahorro de los trabajadores. Las iniciativas se resumen a continuación:
Aumentar participación de Infonavit Total y Cofinavit: los trabajadores de mayores ingresos generalmente han sido atendidos con productos de coparticipación con instituciones financieras. La iniciativa consiste en transitar a un modelo en el que el Infonavit incremente su participación (para 2013 es aproximadamente del 30%) en el monto del crédito, con lo cual, al tratarse de créditos más rentables, se logra que el margen financiero del Instituto se fortalezca.
Cambiar las reglas de otorgamiento de crédito: es necesaria una reingeniería en el diseño de los productos que ofrece el Instituto con el fin de incrementar la rentabilidad de los créditos, sobre todo los de trabajadores de mayores ingresos, ya que la rentabilidad financiera del Instituto se ve afectada cuando los acreditados de mayores ingresos liquidan anticipadamente, pues se dejan de percibir los intereses que se hubieran generado con una amortización normal. Esta iniciativa buscaría establecer los mecanismos para extender el plazo de amortización de los créditos más rentables e inhibir los prepagos.
162
3.5 Recaudación Fiscal
La efectividad de la recaudación es fundamental para que el Infonavit cuente con liquidez y sea financieramente sustentable, pues repercute en gran parte de sus ingresos: por aportaciones, recuperaciones de cartera y emisiones. Si la recaudación varía, impacta en el flujo de efectivo, inclusive en mayor medida que la variación del índice de cartera vencida. Hasta octubre de 2013, el Infonavit había recibido aportaciones de cerca de 900 mil patrones. De 2010 a 2013, el crecimiento del monto de la recaudación estuvo impulsado sobre todo por las empresas medianas y grandes. En los últimos años, la eficiencia del Infonavit en recuperación oportuna ha ido en aumento. Así, a mediados de 2012, el nivel de recaudación alcanzó 98.2% de la base patronal; poco más de 95% del total correspondió a recuperaciones oportunas, y sólo cerca del 3% a la cobranza fiscal. Sin embargo, durante el primer bimestre de 2013, el nivel de recaudación bajó ligeramente a 97.6%. Durante el segundo semestre de 2013, con el fin de ejecutar de mejor manera las facultades de órgano fiscal que le confiere la ley al Instituto, asegurar la recaudación y cumplir con sus metas, se instrumentó el Modelo de Cobranza Fiscal Emergente que, alineado a la normatividad aplicable, contiene mejoras en los procesos de recaudación. Las estrategias y acciones de este proceso de cobranza fiscal se concentran en los siguientes programas sustantivos, de soporte e inteligencia:
Tabla 21: Programas sustantivos de Cobranza Fiscal
Programas sustantivos Programas de soporte a la
Cobranza Fiscal Programas de Inteligencia
de Cobranza Fiscal
• Cobranza disuasiva. • Determinación de
créditos fiscales. • Cobranza coactiva. • Cobranza fiscal
especializada. • Facilidades de pago.
• Administración de proveedores.
• Aclaraciones. • Supervisión de
proveedores.
• Gestión y desarrollo de indicadores.
• Segmentación de deudores fiscales.
Fuente: Infonavit
Asimismo, existen áreas de oportunidad específicas para incrementar la efectividad en la recaudación, como las siguientes: aumentar los niveles de recaudación, abatir el rezago en la notificación de créditos fiscales, disminuir la cuenta por cobrar fiscal, desarrollar nuevas plataformas tecnológicas, fortalecer la oferta de servicios orientada a los patrones y a la vinculación de los derechohabientes desde su afiliación, incrementar la presencia fiscal y percepción de riesgo, consolidar la transformación de infraestructura tecnológica y reducir la elusión, sobre todo en los trabajadores con sueldo entre uno y cinco salarios mínimos.
163
Asimismo, la recaudación se podría ampliar si se incrementa la afiliación de patrones del sector informal, para lo cual es necesario llevar a cabo un esfuerzo institucional que les muestre los beneficios de pertenecer a la formalidad y los convenza de hacerlo.
Gráfica 79. Potencial al afiliar a 15.2 millones de trabajadores informales
Fuente: Infonavit
En paralelo, es necesario que el área de recaudación mantenga informados a los derechohabientes del Infonavit sobre los beneficios que les confieren sus aportaciones, al permitirles mejorar su calidad de vida y su patrimonio, además de formar parte de sus ahorros que complementen el retiro. Lo anterior, debido a que los resultados de un estudio cuantitativo y cualitativo llevado a cabo durante 2013 muestran que:
Los derechohabientes tienen poco conocimiento de su prestación de vivienda, pues sólo uno de cada 4.2 cotizantes al IMSS respondió que también está afiliado al Infonavit. A mayor ingreso del trabajador, el conocimiento sobre sus derechos y obligaciones ante el Infonavit también es mayor.
39% de los afiliados saben que sus aportaciones conforman la Subcuenta de Vivienda a su favor.
47% sabe que, si no utiliza su Subcuenta de Vivienda para obtener un crédito, puede obtener el saldo de ésta en el momento de su retiro.
48.7
2.33.2
11.2
0
10
20
30
40
50
Informal
Millones de trabajadores
Formal
Trabajadores subordinados
y remunerados
15.2
16.8
Cuenta propia
No remunerados
EmpleadoresTrabajadores
ocupados
164
4. Garantizar la sustentabilidad financiera institucional al largo plazo
Mantener la disciplina financiera para garantizar la salud del Instituto en el largo plazo es parte integral del modelo que permitirá instrumentar la estrategia de manera óptima. Esto tendrá como cimientos las siguientes acciones estratégicas:
Implementar régimen de inversión.
Fortalecer el rendimiento a la Subcuenta de Vivienda.
Gestionar riesgo de activos y pasivos.
Adoptar circular bancaria.
Administrar la cartera con un enfoque social.
Las dos primeras acciones ya fueron descritas en la sección de ―Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro‖. A continuación se abordarán las referentes al riesgo de activos y pasivos, la circular bancaria y la administración de la cartera.
4.1 Marco para gestionar riesgo de descalce de activos y pasivos
A fin de gestionar los nuevos retos del balance, el Instituto ha planteado un marco de referencia que permita garantizar la sustentabilidad financiera a largo plazo. El marco está dividido en tres grandes rubros:
165
Ilustración 28: Marco de referencia para la gestión de riesgos del balance
Fuente: Infonavit
Modelo para medir y controlar el riesgo de descalce
El Instituto ha desarrollado un proyecto estratégico para la creación de un modelo que el permite profundizar en la medición de riesgo de descalce. El modelo permitirá realizar proyecciones financieras para garantizar que el Instituto cuente con suficiente patrimonio para continuar administrando el ahorro de los trabajadores y otorgar créditos, así como observar a través de ejercicios de sensibilidad de indicadores financieros sus principales vulnerabilidades.
166
Ilustración 29: Funcionamiento del modelo para medir
y controlar del riesgo de descalce
Fuente: Infonavit
Como se aprecia en la ilustración, el proceso comienza por modelar el principal pasivo del Instituto, la SCV, así como el comportamiento de su principal activo, la cartera de créditos. Posteriormente es necesaria la definición de escenarios para las variables macroeconómicas que sirven de insumo al modelo, un escenario que se considera más probable o base y escenarios alternativos. El modelo procederá a calcular los resultados financieros del Instituto bajo cada escenario y compararlos con el resultado del escenario base, para así determinar la sensibilidad de resultados financieros ante cambios inesperados en las variables macroeconómicas, entre ellas el incremento en el salario mínimo. Principales métricas resultantes del modelo A través de este esfuerzo se han definido que existen dos métricas que son las más adecuadas para medir el impacto de cambios en las variables macroeconómicas en los resultados financieros del Instituto, que son las siguientes: Sensibilidad del margen financiero: el margen financiero es el principal rubro del estado de resultados. Comienza con el ingreso por intereses, que se compone principalmente de los intereses de los créditos y la indexación sobre el saldo de los créditos denominados en VSM. Se restan los gastos por intereses, que son la cantidad básica y de ajuste que se paga a la SCV.
El restante debe ser suficiente para cubrir el gasto en reservas, obteniendo así el margen financiero ajustado por riesgos crediticios, el cual se suma a otros rubros del
167
estado de resultados para obtener el resultado neto, que se utiliza para capitalizar al Instituto.
Ilustración 30: Componentes del margen financiero (MF) y
MF ajustado por riesgo
Fuente: Infonavit
La importancia de dar seguimiento y prever cambios en el margen financiero, es que éste representa la principal fuente de ingresos del Instituto, por lo tanto, una disminución inesperada en este rubro afecta su habilidad para cumplir con el mandato de Ley de remuneración de la SCV, así como su estrategia financiera y solvencia. Por ejemplo, actualmente los créditos que ha otorgado el Instituto se encuentran denominados principalmente en VSM, por lo que un aumento en el salario mínimo genera un incremento en el ingreso por intereses a través de un aumento en la indexación de la cartera. Debido a que la cartera de créditos es mayor que la de la SCV, el margen financiero registrará un incremento. El Instituto ha desarrollado escenarios para 2014 considerando la proyección de originación de créditos en pesos. Se espera que la composición de la cartera de créditos para 2014 esté denominada mayoritariamente en VSM.
168
Gráfica 80: Impacto en el margen financiero 2014
(Cartera mayoritariamente en VSM)
Fuente: Infonavit
Ante cambios de 100 puntos base en el salario mínimo, sobre el incremento esperado de 3%, se esperan variaciones en el margen financiero en la misma dirección de 3.5%. Si se considera un escenario hipotético en el que toda la cartera de créditos estuviera denominada en pesos, el impacto en el margen financiero sería en dirección contraria al SM y en mayor magnitud. De ahí la importancia de desarrollar métricas y estrategias financieras que permitan proteger al Instituto del riesgo de descalce.
Gráfica 81: Impacto en el margen financiero 2014 (Cartera en pesos)
Fuente: Infonavit
169
Valor Económico del Patrimonio (VEP): se trata de la segunda métrica que está desarrollando el Instituto para gestionar el riesgo de descalce. Esta métrica se ha popularizado en las instituciones financieras en el mundo, por su capacidad para reflejar impactos no sólo contables, los cuales muchas veces asumen que las posiciones se mantienen hasta su madurez, sino también cambios en los valores económicos de los activos y pasivos que reflejan con más certeza la solvencia de una institución.
El cálculo del VEP consiste en descontar los flujos de efectivo proyectados tanto de los activos como pasivos del Instituto.
VEP =Valor Económico de Activos – Valor Económico de Pasivos =Valor presente Activos (flujos) – Valor presente Pasivos (flujos)
Los flujos del principal activo del Instituto, la cartera de créditos, corresponden a los pagos de intereses y capital, así como otros ingresos que se reciben por administración de los créditos. Los flujos del principal pasivo del Instituto, la SCV, corresponden a las devoluciones de SCV considerado el interés que se abona cada año.
Al calcular la diferencia entre ambos, es posible ver la fuente de la que provendrán todos ingresos futuros que se reflejarán en los estados financieros del Instituto. Al tener esta visión, el Infonavit puede generar escenarios que le permitan evaluar el impacto de variables clave, como incrementos inesperados en el SM, no sólo en un periodo sino varios periodos adelante y ajustar su estrategia si los escenarios reflejan resultados desfavorables. Estrategias de mitigación del riesgo de descalce En lo que se refiere a estrategias de mitigación, se tienen consideradas seis herramientas que permitirían mitigar parcialmente el riesgo de descalce. A continuación se muestra el impacto en balance que tendría cada una de las estrategias y su factibilidad de implementación.
170
Tabla 22: Impacto en balance de estrategias de mitigación
del riesgo de descalce
Nota: 1. el número indica el orden probable de implementación
2 Cuanto más arriba en la tabla esté una estrategia de mitigación, más fácil sería su implmentación Fuente: Infonavit
1.-Creación de la reserva de rendimiento adicional El Instituto se encuentra diseñando una estrategia contable que permita crear una reserva de rendimiento adicional que contrarreste las pérdidas generadas por incrementos inesperados en el salario mínimo. Esta reserva sería constituida a lo largo del tiempo a partir del resultado que genere el Instituto en cada ejercicio. Bajo esta propuesta, el resultado no se asignaría de manera inmediata al 100%, sino que una parte de éste se tomaría para constituir una reserva de rendimiento adicional en el pasivo. En el caso de que el incremento en el salario mínimo no pudiera ser cubierto con el ingreso por intereses, se haría uso de la reserva de rendimiento adicional para completar la cantidad básica que se debe abonar a la SCV de conformidad a lo que establece la Ley del Infonavit. En caso de que existiera una sobrevaluación de la reserva, en el que el valor presente de la obligación futura derivado del incremento en SM fuese menor, el excedente se abonaría a los resultados del Instituto.
171
2.- Inversión en instrumentos udizados La segunda estrategia que resulta más factible de implementar en el corto plazo es la inversión instrumentos financieros ―udizados‖. En el mercado de valores existen instrumentos de inversión denominados en unidades de inversión o UDI, que protegen al tenedor ante cambios inesperados en la tasa de inflación. Existe una alta correlación positiva entre el incremento en el SM y la tasa de inflación, de forma que es posible invertir en estos instrumentos para contrarrestar la exposición en el pasivo. Sin embargo, la protección que puede brindar esta estrategia está limitada por el tamaño del mercado de instrumentos udizados y porque el rendimiento en estas inversiones puedes ser menor al que el Instituto obtiene como generador de créditos.
3.- Bursatilización
Mediante la emisión de certificados bursátiles, una entidad transfiere los derechos de cobro de flujos futuros esperados a otra entidad que usualmente es un fideicomiso, el cual, a su vez, emite títulos o certificados bursátiles respaldados por dichos flujos. Se trata de una herramienta para convertir activos financieros con poco grado de liquidez en un conjunto de certificados de alta liquidez, permitiendo a su vez transferir los riesgos a los compradores de los títulos. El Infonavit emite certificados bursátiles llamados Cedevis desde 2004. Los Cedevis son bonos cuya fuente de pago son las amortizaciones realizadas por un paquete de hipotecas que se ceden al fideicomiso emisor del bono. En línea con lo establecido en la sección ―Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro‖, una estrategia para mitigar el riesgo de descalce, es la bursatilización de créditos denominados en pesos, con lo cual se transmitirían, entre otros, los riesgos derivados de incrementos inesperados en el salario mínimo o tasa de inflación a inversionistas que así lo deseen. Esta estrategia podría implementarse una vez que los créditos en pesos cuenten con una trayectoria suficiente en la cartera. 4.- Coberturas y ajustes al diseño del producto Existen ciertas estrategias financieras que mediante la combinación de dos o más instrumentos financieros, permite al tenedor cubrir sus riesgos financieros o delimitar el potencial de pérdidas. Para estas coberturas, es necesario
172
encontrar una contraparte que quiera asumir el riesgo que el Instituto desea cubrir, es decir, incrementos inesperados en el SM. Es posible que existan instituciones financieras con exposiciones opuestas a las del Instituto, por ejemplo, activos denominados en VSM y pasivos denominados en pesos, y que pudieran estar interesadas en una cobertura. Sin embargo, una cobertura de este tipo sería pionera en el mercado y por lo tanto deberá seguir un proceso escrupuloso en su estructuración para asegurar que cumpla con todos las regulaciones contables y bancarias. Ajustar el diseño del crédito en pesos se considera una estrategia menos factible de implementar en el corto plazo, ya que es necesario esperar un cierto tiempo para conocer la respuesta de los derechohabientes al producto, que comenzó a ofrecerse en el 2013. 5.- Cambios al Artículo 39 de la Ley Infonavit El artículo 39 de la Ley del Infonavit señala que: ―El saldo de las Subcuentas de Vivienda causará intereses a la tasa que determine el Consejo de Administración del Instituto, la cual deberá ser superior al incremento del salario mínimo[…] El interés anual que se acreditará a las subcuentas de vivienda, se integrará con una cantidad básica […] , más una cantidad de ajuste al cierre del ejercicio.‖ Cambiar el Artículo sería la única estrategia que eliminaría el riesgo de descalce y sus posibles efectos adversos en la sustentabilidad del Instituto de forma definitiva. La Ley Infonavit, al incluir la obligación de remunerar a la SCV con al menos el incremento en el salario mínimo, ha garantizado efectivamente que se mantenga el poder adquisitivo del ahorro de los trabajadores contribuido desde 1993 en adelante. Esta provisión estaba balanceada porque el saldo de los créditos también crece con el salario mínimo. Sin embargo, los créditos en pesos no se ajustan por salarios y el Instituto queda expuesto a que en un año de incremento inesperado en el salario mínimo, vea crecer sus pasivos más que sus activos, causando una pérdida contable. Proteger el poder adquisitivo de los trabajadores y la asegurar la sustentabilidad financiera del Instituto son objetivos compatibles. Si la obligación de remunerar a la SCV por arriba del incremento al SM se aplicara al momento de la jubilación del trabajador y no cada año en particular como se
173
hace actualmente, el Instituto tendría tiempo suficiente para modificar su estrategia y cumplir con la obligación al momento de retiro de cada trabajador. 6.- Absorción de riesgo de descalce remanente Finalmente, cualquier exposición que no puede ser cubierta o mitigada debe ser absorbida o protegida. Por ejemplo, al transferir el riesgo remanente a instituciones especializadas mediante la compra de un seguro contra descalce.
174
4.2. Adopción de la circular bancaria
A fin de monitorear el grado de solvencia financiera, es decir, para asegurarse de que el Instituto cuente con suficiente patrimonio que le permita cumplir con su doble mandato como administración del ahorro de los trabajadores y otorgar créditos, el Infonavit da seguimiento, entre otros, a dos indicadores. El primero es la razón patrimonio entre activos; por otro lado, ha comenzado a incorporar un segundo indicador que considera el grado de riesgos de los activos conocido como Índice de Capital. A continuación se explican ambas mediciones.
Índice de patrimonio entre activos totales
Este indicador es la razón de patrimonio entre activos totales del balance del Instituto. Desde el 2007, el Instituto se ha planteado el fortalecer su solvencia mediante el incremento gradual de esta razón, se espera que al cierre de 2013 el índice alcance un nivel del 13.0%
Gráfica 82: Índice patrimonio / activos totales
Fuente: Infonavit
Índice de Capital La razón patrimonio entre activos totales tiene la limitante de considerar que todos los activos tienen el mismo nivel de riesgo y, por lo tanto, no es posible distinguir el factor que lo origina. Un cálculo más sofisticado es el Índice de Capital, que sí distingue entre el grado de riesgos de los activos y la fuente del riesgo. En México, los bancos están obligados a calcular el Índice de Capital, como lo establece la Comisión Nacional Bancaria y de Valores en las ―Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones de crédito‖. Este documento también es conocido como ―Circular Única de Bancos (CUB)‖. Aunque el Infonavit no está
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
Dic-07 Dic-08 Dic-09 Dic-10 Dic-11 Dic-12 Sep-13
175
sujeto a las disposiciones de esta circular, porque no es una institución de crédito, ha decidido a fin de adoptar las mejores prácticas en materia de administración de Riesgos, calcular el indicador de acuerdo a las metodologías que establece la CUB. La fórmula para determinar el Índice de Capital es la siguiente:
El nivel mínimo aceptable para este indicador de acuerdo a la CUB es 8%.
Capital neto El capital neto está formado por una parte básica y una parte complementaria. En el caso del Instituto, el capital básico es equivalente al patrimonio del Balance General y en la parte complementaria se encuentran parte de las reservas por riesgo crédito que la CUB define como Reservas Admisibles Totales49.
Activos ponderados sujetos a riesgos totales Como se mencionó, una de las ventajas de este cálculo es la posibilidad de distinguir las fuentes de riesgos, entre las cuales se encuentran tres principales:
Riesgo de crédito: la pérdida potencial por la falta de pago de un acreditado o contraparte en las operaciones que efectúan las Instituciones, incluyendo las garantías reales o personales que les otorguen, así como cualquier otro mecanismo de mitigación utilizado por las Instituciones.
Riesgo de mercado: la pérdida potencial por cambios en las variables de mercado que inciden sobre la valuación o sobre los resultados esperados de las operaciones activas, pasivas o causantes de pasivo contingente, tales como tasas de interés, tipos de cambio e índices de precios, entre otros.
Riesgo operacional: la pérdida potencial por fallas o deficiencias en los controles internos por errores en el procesamiento y almacenamiento de las operaciones o en la transmisión de información, así como por resoluciones administrativas y judiciales adversas, fraudes o robos, y comprende, entre otros, al riesgo tecnológico y al riesgo legal.
Posteriormente se analizan la exposición de los activos a cada uno de estos riesgos para obtener los activos ponderados por tipo de riesgo.
49
De acuerdo al Artículo 2 Bis 7 de la CUB
176
Activos ponderados sujetos a riesgo de crédito
De acuerdo a las disposiciones de la CUB en su Capítulo III ―Capitalización por Riesgo de Crédito‖ los Activos Ponderados por Riesgo de Crédito se obtienen a partir de la exposición (saldo neto de reservas) que se pondera de acuerdo a cómo se originan los créditos. Para créditos a la vivienda se ponderan al 100% si están vigentes. Sin embargo, se permite ponderar por 75% y 50% de acuerdo al enganche expresado como porcentaje del valor de la vivienda. Los créditos vencidos se ponderan por 125%.
Ilustración 31: Ponderaciones de activos por riesgo de crédito
Fuente: Infonavit
Los activos ponderados por riesgo de crédito son el resultado de la suma del saldo de cada crédito neto de reservas ponderado por los factores que aparecen en la tabla. Un aspecto relevante en el cálculo de los activos ponderados sujetos a riesgo de crédito, es el tratamiento de las constancias provenientes del programa de bursatilización de créditos del Instituto, conocido como Cedevis. Los Cedevis utilizan la subordinación como mecanismo de mejora de riesgo crediticio. El fideicomiso que se crea para este propósito, emite certificados bursátiles al público inversionista respaldados por los flujos de los créditos bursatilizados. El fideicomiso después emite una constancia, con cargo al patrimonio del fideicomiso, que representa los flujos remanentes de los créditos bursatilizados. El Instituto retiene esta constancia que tiene la última prelación en la recepción de pagos. Debido a que las constancias absorben las primeras pérdidas en una bursatilización, las reglas de capitalización establecen un ponderador del 100% para estos activos.
CARTERA CONDICIONES PONDERACIÓN
VIGENTE
Enganche < 20%
20%≤ Enganche < 30%
Enganche ≥ 30%
100%
75%
50%
VENCIDA 125%
177
Sin embargo, también reconoce que el riesgo no puede ser superior al que se tendría de no haber bursatilizado, así que a fin de determinar los activos ponderados sujetos a riesgo crédito que corresponden a las constancias, se calcula el mínimo entre dichos activos ponderados por riesgo y los activos ponderados por riesgo que se habrían obtenido para la totalidad de los activos subyacentes transferidos a la estructura, en caso de no haberse realizado la bursatilización50.
Activos ponderados sujetos a riesgos de mercado De acuerdo a las disposiciones de la CUB, en su Capítulo IV ―Capitalización por Riesgo de Mercado‖, para determinar el riesgo general de mercado, se clasifican y determinan los requerimientos de capital, conforme a operaciones activas y pasivas en: I. Operaciones en moneda nacional, con tasa de interés nominal o con rendimiento referido a ésta. II. Operaciones en Udis, así como en moneda nacional con tasa de interés real o con rendimiento referido a ésta. III. Operaciones en moneda nacional con tasa de rendimiento referida al crecimiento del salario mínimo. IV. Operaciones en divisas o indizadas a tipos de cambio, con tasa de interés. V. Operaciones en Udis, así como en moneda nacional con rendimiento referido al Indice Nacional de Precios al Consumidor. VI. Operaciones en moneda nacional con rendimiento referido al crecimiento del salario mínimo. VII. Operaciones en divisas o indizadas a tipos de cambio. VIII. Operaciones con acciones y sobre acciones, o cuyo rendimiento esté referido a la variación en el precio de una acción, de una canasta de acciones o de un índice accionario. De manera general, para determinar los activos ponderados sujetos a riesgo de mercado, la metodología consiste en clasificar el monto de las operaciones activas y pasivas de acuerdo a la medida financiera llamada duración51, en rangos que especifican un coeficiente de cargo por riesgo de mercado que indica el grado de riesgo de cada posición. La siguiente tabla muestra los coeficientes aplicables al tipo de operación III, en las que el Instituto concentra la mayoría de sus activos.
50
Ver Artículo 2 Bis 56 de la CUB. 51
Es la media ponderada de los distintos vencimientos de los flujos de un instrumento financiero, ponderados por el valor presente de cada uno de esos flujos.
178
Tabla 23: Coeficientes de cargo por riesgo de mercado
Zona Bandas Plazo por vencer Coeficiente de Cargo por Riesgo de Mercado (Porcentaje)
1 1 De 1 a 7 días 0.03%
2 De 8 a 31 días 0.10%
3 De 32 a 92 días 0.21%
4 De 93 a 184 días 0.35%
2 5 De 185 a 366 días 0.71%
6 De 367 a 731 días 1.32%
7 De 732 a 1,096 días 1.99%
3 8 De 1,097 a 1,461 días 2.65%
9 De 1,462 a 1,827 días 3.97%
10 De 1,828 a 2,557 días 5.77%
11 De 2,558 a 3,653 días 9.06%
12 De 3,654 a 5,479 días 11.89%
13 De 5,480 a 7,305 días 14.73%
14 Más de 7,306 días 18.28%
Fuente: Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones de crédito Posteriormente se hace un procedimiento de compensación entre bandas52. La mayor exposición al riesgo existe cuando las posiciones activas y pasivas no se encuentran compensadas en el largo plazo. En el caso del Instituto, los ahorros de los trabajadores que representan el mayor pasivo y que corresponde a la Subcuenta de Vivienda tienen un comportamiento estable y por lo tanto compensan los activos de largo plazo que representan los créditos. Por otro lado, el grupo de Operaciones I (en moneda nacional, con tasa de interés nominal o con rendimiento referido a ésta) es muy pequeño en comparación a las Operaciones III (en moneda nacional con tasa de rendimiento referida al crecimiento del salario mínimo). Sin embargo, a medida que la originación de créditos en pesos aumente el Instituto comenzará a tener mayores posiciones en grupo de Operaciones I, y, debido a que la mayoría de sus pasivos se encuentran referenciados al salario mínimo, el Instituto no tendría suficientes operaciones pasivas contra las cuales compensar y, por lo tanto, las posiciones no compensadas incrementarían sus activos ponderados sujetos a riesgos de mercado. Sin embargo, a diferencia de otras instituciones financieras, el Infonavit no monetizará los activos correspondientes a los créditos y por lo tanto las fluctuaciones en el precio de mercado de estos activos no representan un riesgo para la solvencia del Instituto. Se espera que en futuras disposiciones aplicables al Instituto, como se menciona en el apartado ―Regulación aplicable al Instituto en materia de capitalización‖, se reconozca esta particularidad y el procedimiento para determinar los activos ponderados sujetos a riesgos de mercado se aplique solamente a aquellas operaciones cuyo valor está sujeto a cambios en las variables de mercado, es decir, las inversiones en valores.
52
Para conocer los detalles del procedimiento ver Artículo 2 Bis 102 de la CUB.
179
Activos ponderados sujetos a riesgo operacional De acuerdo a las disposiciones de la CUB, en su Capítulo ―Capitalización por Riesgo Operacional‖, el Instituto obtiene los activos sujetos a este riesgo con el método del indicador básico, que establece que el riesgo operacional deberá ser cubierto con un capital mínimo equivalente al 15% por ciento del promedio de los tres últimos años de sus ingresos netos anuales positivos. Este requerimiento no debe ser inferior al 5%, ni superior al 15% de los requerimientos de capital por riesgo de crédito y de mercado. Los activos sujetos a riesgo operacional se determinarán multiplicando el requerimiento de capital por riesgo operacional obtenido conforme a la metodología de cálculo establecida en la primera parte de esta sección, por 12.5. La CUB prevé metodologías de cálculo más específicas para la determinación del riesgo operacional. Sin embargo, éstas requieren contar con una base de eventos operacionales que el Instituto se encuentra consolidando. Al aplicar las metodologías descritas se obtuvo el siguiente Índice de Capital al cierre de septiembre de 2013:
180
Tabla 24: Componentes del Índice de Capital
(Millones de pesos)
Capital básico 108,024
Parte complementaria 5,576
Capital neto 113,600
Activos ponderados por: Riesgo crédito 800,056
Riesgo de mercado 58,519
Riesgo operacional 102,565
Activos ponderados sujetos a riesgos totales (APSRT) 961,140
Índice de capital:
Capital neto/ APSRT 11.82% Fuente: Infonavit
En el caso del numerador, capital neto, la mayoría se compone de la parte básica, en específico del patrimonio del Instituto y sólo una pequeña parte corresponde a las reservas admisibles totales. En el denominador, como se esperaría, la mayor parte de los activos ponderados sujetos a riesgo corresponden a riesgo crédito, seguido por riesgo operacional y finalmente riesgo de mercado. Niveles de capitalización para el mediano plazo Como se mencionó, el nivel mínimo aceptable para el Índice de Capital es 8%. Sin embargo, existen varias razones por las que es deseable para el Instituto mantener un nivel de capitalización más alto:
Cuanto mayor sea su nivel de capitalización, mayor es su capacidad para soportar pérdidas no esperadas, como pueden ser aquellas que se derivan de crisis económicas que tienen un impacto directo en el riesgo de crédito.
Un mayor nivel de capitalización protege con mayor seguridad el ahorro de los trabajadores y de forma paralela a que el Instituto continúe en su labor de otorgamiento de créditos.
Recientes crisis económicas han demostrado la necesidad de contar niveles de capitalización superiores al 8%, por lo que los reguladores en el mundo, incluyendo la CNBV, plantean elevar el nivel mínimo requerido en los próximos años.
181
El Instituto, al ser una institución de importancia estructural para el sistema financiero mexicano, debe mantener niveles de capitalización superiores a los mínimos requeridos.
Las tendencias observadas en el comportamiento de la cartera indican posibles incrementos de cartera vencida en el mediano plazo, por lo que es recomendable mantener niveles conservadores en reservas y capital.
A raíz de una mayor originación de créditos en pesos, los activos ponderados por riesgo de mercado se incrementarán y será necesario tener un mayor patrimonio para cubrirlos.
Por lo anterior, el plan de capitalización del Instituto será el transitar hacia una razón de patrimonio entre activos de 15% en el 2018 y mantenerlo en los siguientes años.
Gráfica 83: Razón patrimonio / activos
Fuente: Infonavit
A fin de cumplir con este objetivo el Instituto vigilará que se cumpla la prelación de la asignación de los ingresos financieros:
Remunerar a la SCV conforme con el mínimo establecido en la Ley (incremento porcentual del salario mínimo vigente en el Distrito Federal).
Cubrir los costos operativos netos, accesorios y seguros.
Constituir reservas al 100% de acuerdo a la normatividad vigente.
Remunerar lo requerido al patrimonio, de manera que cada año se mantenga constante el índice patrimonio/activos totales.
Aumentar el patrimonio temporalmente de forma que el índice Patrimonio/Activos Totales se incremente hasta el 15% en el 2018.
Otorgar un rendimiento adicional a la SCV.
12.50%
13.00%
13.50%
14.00%
14.50%
15.00%
15.50%
16.00%
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Razó
n P
atr
imo
nio
/Acti
vo
s
182
Debido a que el cálculo del Índice de Capital contempla varios factores de riesgo en su cálculo puede presentar más variabilidad, por lo que el Instituto vigilará que el índice sea superior al nivel objetivo de 10.5%. Los diferentes niveles pueden resumirse en la siguiente tabla:
Tabla 25: Niveles para razón patrimonio / activos totales e Índice de Capital
Nivel mínimo
aceptable53
Nivel a Sep 2013 Nivel Objetivo
Razón
patrimonio/activos
totales
No aplica 12.57% 13% al cierre de
2013 hasta llegar
a 15% al cierre
de 2018
Índice de Capital 8% 11.82% Mayor a 10.5%
Fuente: Infonavit
Regulación aplicable al Instituto en materia de capitalización En el corto plazo se espera que la CNBV publique una Circular Única para Organismos y Entidades de Fomento (CUEF), cuyas disposiciones, a diferencia de la actual CUB, serán de carácter obligatorio para el Instituto. Mediante el cálculo regular del Índice de Capital de acuerdo a las reglas de capitalización de la CUB, el Instituto se encuentra preparado para implementar las nuevas regulaciones de forma ágil, ya que se espera que la CUEF tenga elementos en común con la CUB. Sin embargo, también se espera que la CUEF reconozca las particularidades únicas del Instituto que lo diferencian de los bancos en materia de capitalización, especialmente en dos puntos:
Los activos ponderados sujetos a riesgo de mercado para el caso del Instituto, deberían calcularse basándose en las operaciones que corresponden a los rubros de disponibilidades e inversiones en valores sin considerar la cartera de créditos debido a que el Instituto, a diferencia de otras instituciones financieras, no monetizará los activos correspondientes a los créditos y, por lo tanto, las fluctuaciones en el precio de mercado de estos activos no representan un riesgo para la solvencia del Instituto.
El rendimiento adicional que se otorga a la SCV representa una forma de capital que debería considerarse en el capital neto, pues en un caso de crisis financiera, el Instituto no está obligado a otorgar una cantidad adicional a la SCV para garantizar la sustentabilidad financiera.
53
De acuerdo a la CUB
183
4.3 Administración de la cartera en Infonavit: un enfoque social
Por lo regular, los créditos hipotecarios son de largo plazo y eso hace que durante su vida atraviesen por altibajos de los ciclos económicos ajenos a las instituciones que los otorgan, así como con la posibilidad de que los acreditados enfrenten desempleo. El Infonavit, como hipotecaria social, ha otorgado aproximadamente el 60% de sus créditos a trabajadores con ingresos menores a 4 VSM; sin embargo, tiene la fortaleza de poder cobrarlos vía nómina cuando el acreditado mantiene una relación laboral formal. Por lo tanto, el principal factor de riesgo es cuando los acreditados pierden su empleo formal debido a que el cumplimiento de las amortizaciones del crédito depende completamente de la capacidad y voluntad de pago del acreditado. Son diversas las causas que impiden que el acreditado sin relación laboral formal pueda cumplir con sus obligaciones –variabilidad en ingreso, gastos catastróficos en hogar, vulnerabilidad social-; sin embargo, el modelo de Cobranza Social del Infonavit permite ofrecer soluciones que resulten factibles a los acreditados que atraviesen por este tipo de dificultades económicas, y que son financieramente viables para la Institución. La situación actual del portafolio representa un gran reto para la institución, dado que los principales factores que impactan en éste, desempleo de los acreditados, envejecimiento del portafolio y condiciones económicas del país, han estado cambiando en fechas recientes:
Se espera una mayor proporción de acreditados sin relación laboral. Al mes de septiembre de 2013 se tienen 1.4 millones de acreditados en esa situación, lo que representó un crecimiento de este portafolio de 7.8% respecto al mismo mes del año anterior. A estos ritmos, se estima que en 5 años se estarán administrando cerca de 2 millones de créditos sin relación laboral.
Por otra parte, el portafolio está viviendo un proceso de envejecimiento, en el sentido de que cada vez representan una mayor proporción los créditos ―viejos‖, lo cual trae como riesgo que un mayor número de cuentas puedan perder su relación laboral formal y alguna proporción llegue a cartera vencida. Este proceso de envejecimiento podría verse acelerado si se origina una menor cantidad de créditos hipotecarios en los próximos años.
Finalmente, en la actualidad la economía del país no ha mostrado signos de crecimiento económico sostenido, lo que se refleja en un impacto en el deterioro de la cartera principalmente por las siguientes razones:
o Con la disminución de la actividad económica aumenta el desempleo entre los acreditados y con cierto rezago en el tiempo (9-11 meses) derivado de la terminación del período de prórroga, tendrá un impacto en morosidad en la cartera.
184
o Los acreditados sin relación laboral enfrentan afectaciones en el flujo de ingresos y algunas familias no pueden afrontar sus obligaciones de crédito por lo que aumenta el nivel de morosidad.
o La composición del portafolio por nivel de ingresos se encuentra más
concentrada en la población de acreditados con menor nivel de salario, dicha población es más vulnerable a los efectos de la caída del desempeño económico y por ende, tiene una mayor tendencia a convertirse en no ROA (Régimen Ordinario de Amortización), mayor riesgo de acumular omisiones y por lo tanto, de situarse en cartera vencida.
En resumen, en el corto plazo (cierre 2013 y 2014) continuará existiendo presión hacia el aumento de morosidad del portafolio hipotecario del Instituto, por concepto de la transición en su composición a créditos más viejos y el impacto rezagado que implican las pérdidas actuales de relación laboral dada la condición económica del país. Se estima que las reformas estructurales planteadas durante 2013, de ser aprobadas, podrían impulsar el ritmo de crecimiento de la economía mexicana a un 5.8% anual. Analistas financieros estiman que la reforma al sector energético tendría el mayor impacto sobre el crecimiento del PIB (1.5% adicional) seguido de la reforma laboral (0.7% adicional) y la del sector de telecomunicaciones (0.1%). Lo anterior presentará condiciones más favorables para la gestión y cobranza de los créditos del Instituto. Específicamente para mitigar la situación que enfrenta la cartera del Instituto, se llevarán a cabo acciones que permitan tener una administración eficiente, manteniendo el enfoque social y alineada a la calidad en el servicio asegurando la rentabilidad del portafolio y del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores. Se trabajará de manera coordinada con las áreas involucradas en la originación del crédito para que éstos sean de mejor calidad a través de esquemas proactivos de acercamiento y asesoría para derechohabientes y acreditados mejor perfilados. Lo anterior permitirá tener un portafolio más sano. En ese sentido, se continuará optimizando el proceso de cobranza a través del rediseño de métricas para evaluar el desempeño de cobranza, de la definición de los incentivos a las agencias de cobranza de acuerdo al valor de cada producto y del mayor uso de los distintos canales de cobranza para eficientar la operación, la cual está basada en el nivel de riesgo y perfil de cada acreditado. En paralelo, se tendrá una continua revisión del portafolio de productos de solución, con enfoque de valor económico, con lo cual se busca generar un nuevo esquema de reestructuras que ofrezcan soluciones de acuerdo al perfil de los acreditados, cuidando al mismo tiempo la viabilidad financiera del Infonavit.
185
Finalmente y con el objetivo de coadyuvar a la optimización del proceso de cobranza, se seguirá revisando las herramientas tecnológicas para permitirle al Instituto desarrollar las capacidades operativas para gestionar el volumen esperado de créditos así como la producción de reportes de seguimientos estratégicos y tácticos. Con estas acciones, el Infonavit refuerza su papel de generador de bienestar social a través de una cobranza que busca que los trabajadores y sus familias cuenten con un hogar digno y mantengan su patrimonio.
186
5. Participar activamente en definir y aplicar las políticas nacionales de
vivienda
Si bien el Instituto ha registrado importantes avances en materia de sustentabilidad con productos como Hipoteca Verde e Hipoteca con Servicios, los cuales contribuyen, con el uso de ecotecnologías y facilitando el pago de las cuotas de predial y/o conservación, al bienestar de los trabajadores, aún existen retos importantes derivados de la expansión descontrolada de las manchas urbanas. Uno de los mayores retos identificados es el ritmo acelerado del sector hipotecario impactó de forma negativa en la calidad y ubicación de las viviendas. Los contextos y particularidades regionales no fueron considerados en muchos casos, por lo que aumentó la proporción de viviendas abandonadas y generó un rezago habitacional que deterioró el entorno de las comunidades. Considerando lo anterior, y con el fin de promover el desarrollo ordenado y sustentable del sector, mejorar y regularizar la vivienda urbana, así como construir y mejorar la vivienda rural, el Presidente de la República anunció la Política Nacional de Vivienda que, como se mencionó dentro del diagnóstico del presente documento, esta política consta de cuatro estrategias en las cuales el Infonavit participa activamente.
187
Tabla 26: Retos e impactos al Infonavit en políticas de vivienda
Fuente: Infonavit
Para encaminar las acciones en materia de sustentabilidad con la Política Nacional de Vivienda y con la estrategia institucional enfocada en fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y que promuevan el desarrollo sustentable, el Infonavit amplió su visión de sustentabilidad e incluyó en ella acciones para mejorar el entorno, la vivienda y la comunidad a partir de un cambio hacia la dignificación del patrimonio. Asimismo, detonó un esfuerzo para posicionarse como responsable y líder de la investigación, análisis, diseño e implementación de criterios y soluciones vinculados a la vivienda, dentro de todos los ámbitos que contribuyan al desarrollo sustentable. La nueva visión de sustentabilidad y el posicionamiento permitirán atender de mejor manera las necesidades actuales de vivienda y contribuirán a un desarrollo exitoso de ciudades compactas a partir de un carácter regional específico. De tal forma, las soluciones habitacionales como modelo estratégico se desarrollan a partir de tres dimensiones: social, ambiental y financiera, para asegurar que las soluciones de vivienda mejoren la vida de los trabajadores y sus familias. El siguiente cuadro muestra la interacción de acciones a desarrollar y los participantes que harán realidad la implementación del modelo de soluciones habitacionales.
188
Ilustración 32: Interacciones con participantes del sector vivienda
Fuente: Infonavit
189
6. Desarrollar servicios de calidad que superen las expectativas de los usuarios
Durante el 2013, el Infonavit emprendió una revisión integral de su estrategia y su modelo operativo, con el objetivo de adaptar su modelo a la nueva realidad del entorno y el mercado de vivienda. Como parte de este esfuerzo las distintas áreas sustantivas y áreas de apoyo del Infonavit identificaron tanto las fortalezas como las áreas de oportunidad dentro de los procesos actuales. En términos generales, el esfuerzo identificó procesos internos con niveles relativos adecuados de eficiencia, y con oportunidades de fortalecerse en términos de su efectividad y calidad. A lo largo de la última década el Infonavit se transformó, desarrollando procesos masivos, escalables y rápidos. La nueva realidad del entorno y la estrategia del Infonavit de largo plazo apunta al reto de mantener la eficiencia a la vez que se desarrollan esfuerzos más personalizados (la flexibilización de las soluciones financieras siendo un ejemplo claro). Esto implica mayor efectividad de los procesos y, un mayor enfoque en la calidad en el servicio.
Ilustración 33: Mapa Integral de procesos clave del Infonavit
Fuente: Infonavit
Este esfuerzo se ha traducido en un plan de transformación multianual, donde no sólo se pretende fortalecer los procesos dentro de las distintas áreas, sino también generar acciones que fomenten una mayor coordinación transversal. Entre otras cosas, esto ha implicado/implicará cambios en el estatuto orgánico, esfuerzos que
Mapa integral de procesos clave del Infonavit
CréditoRecaudación Fiscal Sustentabilidad
Delegaciones
Areas de apoyo
Canales de Servicio
Admón. de Cartera
Estrategia, gestión y monitoreo
Estrategia de canales, gestión y
monitoreo
Roles, funciones y nivel de integración
de canales
Canales físicos (CESI e Infomóvil)Plataformas de
datos y sistemas
Canales digitales (Portal, Kiosco, SMS, e-mail, PDA)
InfonatelMesa de
operación canales
Gestión de Delegaciones
Regionales
Administración de Personas
Planeación y Finanzas
TIComunicación
y Apoyo1
SecretaríaGeneral
Controlinterno
Asuntos Jurídicos
Auditoríainterna
Estrategia, gestión y monitoreoEstrategia, gestión y monitoreo Estrategia, gestión y monitoreo
Producto vivienda: planeación, diseño, implantación y promoción
Producto crédito: planeación, diseño, implantación y promoción
Productos y Serviciosal Patrón
Servicios al Usuario
Diseño y modelos de
reducciónde riesgos
Productos de reestructura
Asesoríay Servicio
Otorga-miento de
Crédito(inc. avalúo)
Gestión de expedien-
tes
Registro de oferta(RUV)
Verificaciónde Obra
Recauda-ciónCobranza
fiscalAdmon del Patrimonio
Consultivo Fiscal
Fiscalización
Plataformas de datos y sistemas
Gestión de Redes
Externas e Internas
Opera-ciones y
contabilidadOps y contabilidad
Gestión de Redes Externas
e Internas
Plataformas de datos y sistemas
Plataformas de datos y sistemas Plataformas
de datos y sistemas
Gestión de Despachos de
cobranza
Opera-ciones y
contabilidad
Administración del portafolio
Cobranza social
Mediación ycobranzajudicial
Recepción y venta de vivienda
Fiscalización
190
mejoren la calidad, integridad y oportunidad de la información y una mejor integración de los distintos canales de atención y servicio del Infonavit. A modo de ilustración, las siguientes sub-secciones presentan estrategias y acciones en tres áreas: canales de servicio, Delegaciones Regionales y las acciones para fortalecer la cobertura de riesgos sociales. 6.1 Canales de servicio
Los canales de servicio son el medio de comunicación y atención entre los usuarios y el Instituto, por lo que se propone la mejora continua de los servicios para que en las diferentes etapas (llamados también ―momentos de verdad‖) en las que los usuarios se ponen en contacto con la organización, sus necesidades sean cubiertas. La acción transversal propicia la sinergia entre todas las áreas que participan en el servicio, para asegurar la homologación y estandarización de procedimientos e información que demandan los más de 45 millones de usuarios (derechohabientes, acreditados y patrones), de los cuales 7.5 millones en promedio interactúan mensualmente con el Instituto a través de sus canales. En este sentido, la estrategia se orienta a construir una política de calidad en el servicio con:
La conformación de un Comité de Calidad, cuyo objetivo, de ser aprobado, será generar un espacio de interlocución de la administración con diferentes actores de los diversos sectores.
La construcción de indicadores de calidad que midan los servicios de punta a punta para garantizar el cumplimiento de los estándares acordados con las áreas responsables.
La integración de un Catálogo Institucional de Servicios, que permitirá tener el mapeo de las derivaciones de asesorías, trámites y aclaraciones de cada servicio, con una visión unificada con todas las áreas, para estandarizar los servicios a nivel nacional e identificar necesidades no satisfechas de los usuarios en los diferentes canales.
La conformación de una estrategia multicanal y la migración de servicios a los canales primarios considerará las necesidades de los usuarios de acuerdo a las características de los servicios.
El desarrollo del nuevo modelo de operación de los Centros de Servicio Infonavit (Cesi), en donde destacará la formalización y medición de roles, la capacitación a las delegaciones en servicios de crédito y recaudación fiscal, al confrontar la norma con la operación.
El desarrollo del Modelo Integral de Atención a Quejas, desde su parte conceptual, operacional y funcional, apoyado en una herramienta tecnológica, con lo que se contará con un registro único de quejas que garantice la atención oportuna y adecuada a los usuarios, acordándose responsabilidades y niveles de servicio con las áreas en las que se origina la queja.
191
El diseño y lanzamiento de nuevos canales digitales orientados a la atención de público multigeneracional (App, Asesor Virtual Infonavit ―AVI‖ y portal móvil).
La estrategia está fundamentada en cinco líneas de acción aplicadas en los cinco componentes que la integran: Componentes
1. Normativo: formalización de las funciones en materia de calidad en el servicio; políticas y lineamientos para cada uno de los canales y de los procesos; ampliar el tramo de control de la calidad del servicio punta a punta incluyendo a los proveedores externos.
2. Operación y procesos: definición de la normativa correspondiente para alcanzar los objetivos; congruencia en la operación de los diferentes canales; asegurar que los servicios cuenten con un modelo de atención completo por canal y promover los cambios requeridos en los procesos operativos con inconsistencias para asegurar la calidad.
3. Capacitación técnica y contenidos: asegurar que la información que se
proporciona al usuario sea consistente, homologada y oportuna; contar con personal altamente capacitado y orientado al servicio.
4. Inteligencia del servicio: identificar, analizar e integrar los indicadores en cada
tramo de control para generar información de valor en la toma de decisiones, así como la innovación que acerque al Infonavit a mejores prácticas y estándares internacionales en materia de calidad. Aprovechar la información que se genera en los diferentes canales para convertirla en ―la voz del usuario‖ y mejorar las estrategias del servicio.
5. Imagen institucional: dignificar la atención a los usuarios con mejores
instalaciones, así como unificar y defender la imagen institucional, independientemente de que el servicio se preste con personal interno o externo; asegurando el cumplimiento de los estándares institucionales.
Líneas de acción
1. Anticiparse: no esperar a que el usuario se acerque al Infonavit en los diferentes ―momentos de verdad‖.
2. Ser proactivos: asumir la responsabilidad de comunicar a los usuarios la solución a sus casos, sin esperar que la iniciativa sea del usuario.
3. Ser eficientes: brindar los servicios a través de los canales que satisfagan de
mejor forma las necesidades y expectativas del usuario.
192
4. Ser eficaces: asegurar la óptima operación de los canales.
5. Ser empáticos: asegurarse de conocer ―lo que el usuario está viviendo realmente en su relación con el Infonavit‖.
193
6.2 Delegaciones
La actividad de las Delegaciones Regionales es crítica para la correcta ejecución estratégica, pues son las representantes del Instituto en cada entidad federativa. Las Delegaciones Regionales deben de estar alineadas a los ejes estratégicos de la Dirección General, coordinando y facilitando las operaciones e interacciones con oficinas de apoyo, entidades locales económicas y de gobierno, vinculadas al sector vivienda. El Infonavit busca garantizar la adecuada implementación en el ámbito nacional de los productos y servicios que generan las diversas áreas sustantivas, logrando así celeridad, impulso y control de la operación. La eficiente gestión de las Delegaciones Regionales dará los siguientes beneficios:
Mejorar los resultados.
Identificar las áreas de oportunidad y elaborar propuestas de mejora en los modelos de operación y normatividad institucionales, de forma tal que también se mejore continuamente el servicio a los usuarios.
Impulsar y ampliar las relaciones institucionales con los diversos actores del sector vivienda a nivel nacional y en las entidades federativas.
Establecer un compromiso compartido entre las oficinas de apoyo y las Delegaciones Regionales, lo cual permitirá alinear de mejor manera las metas y proyectos estratégicos:
Concluir la atención y solución de diversos trámites, problemáticas y asuntos de relevancia institucional y de justicia para derechohabientes, acreditados, pensionados y empleadores.
El Infonavit continuará llevando a cabo evaluaciones periódicas de la operación delegacional en el cumplimiento de los objetivos y programas institucionales, a partir de la definición de indicadores estratégicos que definen el esquema de metas y compromisos de cada Delegación.
194
6.3 Estrategia de cobertura de riesgos sociales
El Infonavit está comprometido con velar por los intereses de los trabajadores en materia de vivienda. Uno de los temas críticos es el enfoque preventivo de gestión de riesgos que puedan incidir de forma negativa en la calidad de vida y patrimonio de los trabajadores. Es por ello que continuará desarrollando y desplegando una estrategia institucional compuesta por:
Seguro de Calidad de la Vivienda (Garantía total).
Mejoras en el proceso de verificación.
Mejoras en el proceso de avalúos
Consolidación del Registro Único de Vivienda (RUV) como herramienta para la planeación y ejecución de políticas públicas de vivienda
En la sección de Anexos se da más detalle sobre la atención oportuna de acreditados ante desastres naturales. Seguro de Calidad de la Vivienda (Garantía total) Con la finalidad de garantizar el patrimonio de sus derechohabientes, el Infonavit incrementa el número de viviendas financiadas que cuentan con un seguro para cubrir los vicios ocultos en su construcción. Hasta 2012, se tenía un producto de cobertura que había operado durante los siete años anteriores; no obstante, se consideró que no cumplía con las necesidades de los derechohabientes ni tenía el alcance suficiente. Por lo anterior, el H. Consejo de Administración aprobó el 29 de febrero de 2012 un nuevo esquema de cobertura con los siguientes alcances:
Aplicación obligatoria para toda vivienda nueva.
Costo de la cobertura a cargo de los desarrolladores.
Aplicación de un método estándar de evaluación de riesgo antes del inicio, durante y al final de la obra.
Coberturas básicas de: o Daños materiales a la estructura soportante del inmueble.
o Daños materiales a la obra secundaria e instalaciones.
o Gastos de reparación y refuerzo ante la amenaza de hundimientos de
la estructura del inmueble.
o Gastos de demolición y remoción de escombros ante la presencia de daños materiales.
195
o Gastos de reparación o restitución de elementos que garantizan la
impermeabilización.
o Gastos de remoción de escombros.
Los beneficios del nuevo esquema de la cobertura son:
Se asegura la construcción de viviendas de calidad para los acreditados.
El acreditado está cubierto por la aseguradora ante afectación por vicios ocultos, sin importar quién resulte responsable.
Controla la liberación de fondos sobre el acreditado en desarrollos de calidad, lo cual garantiza que el activo esté correctamente cubierto.
Genera un control completo sobre el pago de las primas, lo que garantiza que la póliza se mantendrá vigente durante el periodo de cobertura.
El seguro es un valor agregado a la vivienda; el acreditado cuenta con una garantía que puede ser trasladada si vende su vivienda.
Otorgamiento de crédito para viviendas con sello de garantía.
Ilustración 34: Sello de Garantía Total
Fuente: Infonavit
En la operación del Seguro de Calidad intervienen de manera integral el verificador, el desarrollador, el despacho de prevención de riesgos, la aseguradora/reasegurador, el Infonavit y el acreditado.
196
Mejoras en el proceso de verificación Con el objetivo de asegurar que la constricción de vivienda financiada por el Infonavit cumpla con la normatividad oficial y con los estándares de calidad definidos, se lleva a cabo la verificación continua del desarrollo de la obra, mediante el que un verificador externo acompaña el proceso constructivo y confirma que tanto el entorno como la vivienda cumplan con los requisitos establecidos. Durante el primer semestre de 2013, se analizaron los procesos relativos a la verificación y se identificó que, si bien este mecanismo ha protegido la calidad de las viviendas, existen áreas de oportunidad para incrementar su nivel de impacto, entre otras:
Incorporar más puntos de control a lo largo del proceso de construcción.
Fortalecer el papel del verificador y del área técnica del Infonavit.
Dedicar mayor atención a las condiciones de los conjuntos habitacionales y no sólo a las de las viviendas.
En ese sentido, el Instituto desarrolló una serie de cambios que estarán en operación a finales de 2014, que conllevarán un esfuerzo conjunto entre el Infonavit y el Registro Único de Vivienda (RUV), y que se pueden resumir en los siguientes dos ejes, en atención a las áreas de oportunidad identificadas:
Cambios en el proceso de verificación del conjunto habitacional paralelo al proceso de la vivienda.
Transformación de la verificación en dictámenes parciales a lo largo de la obra para conferir mayor influencia al Infonavit e incidir en la calidad de la construcción.
197
Ilustración 35: Diez principales cambios propuestos para mejorar el sistema de
verificación
Fuente: Infonavit
Mejoras en el proceso de avalúos El avalúo es un elemento fundamental para la operación y el desarrollo del mercado hipotecario, pues permite al intermediario obtener el valor del bien, toda vez que le brinda la seguridad de que, en caso de falta de pago del deudor, existe un colateral suficiente para recuperar los recursos del préstamo. Con base en lo establecido por la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) tiene la responsabilidad de regular a la industria que lleva a cabo los avalúos de inmuebles objeto de Crédito Garantizado, incluyendo todos los que se elaboran para el Infonavit. La SHF registra, supervisa, impone sanciones y emite la metodología de valuación de inmuebles mediante la cual se establecen los elementos que las Unidades de Valuación están obligadas a presentar, incluyendo la forma de cálculo, la vigencia y el formato. Hasta febrero de 2013 intervenían en este proceso cien Unidades de Valuación y 2,159 valuadores autorizados. Actualmente, el Infonavit es el principal originador de créditos para vivienda en el país, lo cual significa que alrededor de dos terceras partes de los avalúos que se emiten sean para las viviendas que se compradas con sus préstamos, con una concentración significativa en los proveedores –Unidades de Valuación- que los certifican.
198
El Infonavit ha establecido convenios con las Unidades de Valuación (UV) para que lleven a cabo actividades adicionales a las que están obligados por la normativa aplicable y que, en general, no guardan relación con el valor de las viviendas, objeto primordial del avalúo, como por ejemplo, reportes de la información relativa a la sustentabilidad de las viviendas y aspectos relacionados con la Hipoteca Verde, así como la elaboración de dictámenes técnicos de calidad para la originación de créditos de viviendas usadas o aisladas. Por lo anterior, y debido al volumen de avalúos que se llevan a cabo para el Infonavit, se dan prácticas con impacto negativo en el patrimonio del Instituto y de sus acreditados, entre las que se encuentran:
Avalúos en los que se presentan viviendas nuevas o en ―paquetes‖ como usadas para no inscribirlas en el RUV y evitar la verificación de obra.
Sobrevaluación de inmuebles para cubrir la totalidad del costo del crédito más los gastos de originación, lo cual se refleja en la minusvalía de las casas en determinadas zonas.
Avalúos de casas inexistentes, con áreas comunes e infraestructura incompleta.
Avalúos con información falsa, con mayor incidencia en el mercado abierto pero también con inmuebles que cuentan con Dictamen Técnico Único (DTU).
En este contexto, para mitigar las malas prácticas de las unidades de valuación, los valuadores profesionales y controladores, el Infonavit implementará en 2014 una serie de iniciativas en línea con las mejores prácticas del sector.
199
Tabla 27: Áreas de oportunidad e iniciativas para mejorar el proceso de
valuación en 2014
Fuente: Infonavit
Consolidación del Registro Único de Vivienda (RUV) como herramienta para la planeación y ejecución de políticas públicas de vivienda En 2014, el RUV será pieza fundamental en la generación de políticas públicas y en la estrategia para mitigar impactos negativos en las viviendas de este país originados por fenómenos naturales, como huracanes o terremotos. En 2004, el RUV se planteó como una herramienta de política pública capaz de proveer información relevante para la industria de la vivienda, desde etapas previas a la construcción hasta la venta en el mercado primario y subsecuentes ventas en el mercado secundario. En 2006, el RUV se apuntaló como una herramienta tecnológica que centraliza, de manera confiable y transparente, la información y el estatus de construcción del parque habitacional de interés social, y que sirve como facilitador operativo de los procesos de originación de crédito para los principales organismos nacionales de vivienda, el Infonavit y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste).
200
A dos años de su desincorporación del Infonavit y de su posterior constitución como un fideicomiso privado sin fines de lucro, el RUV está en una etapa de transformación para convertirse en una herramienta al servicio del sector de la vivienda nacional. Si bien el RUV ha logrado mejorar sus capacidades y su oferta tecnológica hacia la industria, enfrenta retos importantes para mejorar las capacidades del Sistema de Información Geográfica. En particular, se propone incrementar las competencias de su área de inteligencia de negocios, ampliar las capas de información disponible y explotar su acervo estadístico en beneficio de la industria, bajo un modelo integral. Asimismo, deberá ampliar el registro de vivienda hacia segmentos que actualmente no están cubiertos, por ejemplo, el de residencial y el residencial plus. Durante 2014, el RUV instrumentará un Sistema de Información Geográfica que permita la georeferenciación de las viviendas y la integración de información de distintas fuentes, con el fin de facilitar y apoyar la toma de decisiones. El sistema propuesto integrará información (capas) de la oferta de servicios escolares, de salud y comerciales; la fisiografía de la zona; el perfil socio económico; los planes de desarrollo urbano; los riesgos geológicos e hidrometeorológicos; los desarrolladores que trabajan en la zona; los puntos de interés y la infraestructura de transporte. Este sistema contribuiría a:
Generar escenarios de implementación de políticas públicas definidas por el Gobierno Federal.
Proveer la ubicación geográfica de las viviendas desde el inicio del flujo de crédito, en paquetes y en mercado abierto.
El desarrollo de análisis geo-estadísticos.
La integración de datos estandarizados de origen.
La toma de decisiones sobre la asignación y/o riesgo del crédito (riesgo, abandono).
El cálculo del riesgo del portafolio.
La evaluación de gasto energético (sustentabilidad). El RUV se consolidará como una plataforma integradora de diferentes capas de información durante todo el ciclo de vida de las viviendas y con ello contribuirá en el análisis de políticas públicas y en la prevención de riesgos.
201
7. Apoyar la atención de necesidades de vivienda de trabajadores sin acceso a
la seguridad social a través de la plataforma operativa del Infonavit
El apoyo exitoso a trabajadores sin acceso a la seguridad social requiere un modelo conjunto con otros actores, por ejemplo: la banca, el gobierno y entidades como la SHF y Fovissste. Por parte del Infonavit, su plataforma operativa, la existencia de ahorros en la Subcuenta de Vivienda de parte de los ex afiliados, y el vínculo con algún derechohabiente del hogar, podrían resultar herramientas de utilidad. Un ejemplo es el reciente apoyo hacia los trabajadores estatales y municipales trabajadores sin acceso a la seguridad social, donde se abrió la posibilidad de atender sus requerimientos de financiamiento, bajo un nuevo esquema de colaboración entre gobiernos y entidades financieras, que aportan los préstamos, mientras que el Instituto participa con su infraestructura de servicios de originación y cobranza. Gráfica 84. Apoyo a la atención de las necesidades de vivienda de los hogares
trabajadores, como parte de la estrategia institucional
Fuente: Infonavit
202
Con base en información del Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012, del INEGI, se estima que actualmente existen 17.7 millones de hogares trabajadores a alguna institución de seguridad social, lo que representa casi 60% del total de hogares.
Gráfica 85. Total de hogares trabajadores
1. Definidos como hogares donde hay ex afiliados y no hay afiliados. Nota: Se consideran todos los hogares donde al menos un integrante está afiliado a cada instituto.
Fuente: Módulo de Condiciones Socioeconómicas 2012 (INEGI)
Como se señaló en la sección de rezago habitacional, con base en información del INEGI se estima que aproximadamente 8 millones de hogares trabajadores tienen necesidades habitacionales básicas: aproximadamente 1.6 millones presentan hacinamiento, aproximadamente 6.1 millones rezago de materiales, y aproximadamente 3.5 millones rezago por servicios (Nota: con un traslape de aproximadamente 3.2 millones de hogares que presentan más de una de estas necesidades). Dependiendo del segmento laboral al que pertenecen los trabajadores sin acceso a la seguridad social, el riesgo de atención resulta menor o mayor. Por ejemplo, es menor con los trabajadores de estados y municipios, ex afiliados y empleados domésticos. Mientras que en los segmentos de jornaleros, patrones por cuenta propia y otros segmentos, podría ser mayor. Adicionalmente para identificar la demanda efectiva de soluciones financieras y habitacionales de este segmento se distinguen hogares donde el ingreso no les permitiría cubrir el costo de su solución habitacional y en otros casos no estarían interesados.
40
30
20
10
0
Hogares (millones)
Total
-31.4
No
af iliados
17.7
10.3
7.4
ISSSTE y
otros
3.5
IMSS
10.1
Ex afiliados1
Nunca afiliados
203
Según el nivel de atención que tendría el Infonavit hacia este segmento, requeriría desarrollar distintas habilidades, que implicarían cambios, como por ejemplo, los que a continuación se señalan.
Ilustración 36. Desarrollo de habilidades institucionales para atender las necesidades habitacionales del segmento no afiliado
Fuente: Infonavit
El Infonavit continuará buscanro soluciones financieras para el segmento de la población de trabajadores sin acceso a la seguridad social. Entre las opciones que se están evaluando se encuentra la forma de atraer capital privado al Instituto para fondear los créditos que se requieren. Para ello se considera efectuar análisis de factibilidad necesarios que deberán considerar entre otros temas:
Modelo de cobranza: para plantear acciones que incrementen el nivel de eficacia y sanidad de este proceso.
Portafolio de servicios: propuesta de tipos de créditos que serían ofrecidos en función al perfil de riesgo de cada interesado.
Servir a no-afiliados requiere desarrollar habilidades
– retos varían por sub-segmento
Contactar al
"cliente"
Conocer al
prospecto
Cambios
menores
Cambios
mayores
Calificar al
prospecto
• Proceso de evaluación de riesgo crediticio /
capacidad de pago
• Mecanismos para demostrar capacidad de
pago y construir enganche
• Crecer canales de originación
• Fondeo con retorno inferior a mercado
• Desarrollar nuevo modelo de cobranza
• Crecer y sof isticar administradores de
cartera (despachos como servicers)
• Servicio día a día – estados de cuenta,
asesoría
• Sin cambio significativo
– mayor asesoría sobre productos
– solicitud de documentación
• Sin cambio significativo
– esfuerzos de promoción al esquema
Otorgar el
crédito
Servir al
acreditado
204
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
205
IV. Proyecciones financieras 2014-2023 Por mandato de Ley, el Instituto tiene la encomienda de presentar a la H. Asamblea General las proyecciones de los Estados Financieros para los próximos cinco años, es así como el presente capitulo se enfoca en presentar los principales resultados financieros que emanan del Flujo de efectivo, del Balance General y del Estado de Resultados. En las proyecciones financieras para 2014-2018, el Instituto reitera su fuerte orientación social y su compromiso con preservar un sano equilibrio dada su dualidad como hipotecaria social y administrador del fondo. Cumpliendo con su responsabilidad como hipotecaria social, para estas proyecciones se considera una asignación de al menos el 56% de los créditos a trabajadores que ganan menos de 4 VSM, así como la implementación de manera paulatina del ―Modelo de Redensificación Urbana‖ (MRU)54 en las viviendas financiadas por el Infonavit. Se estima que para el año 2014, la tasa de originación para el programa crediticio producirá una tasa ponderada de interés de 7.44%, la cual es mayor a 7.05% que corresponde a la tasa costo estimada para dicho año. Al mismo tiempo, el Instituto dará continuidad a la política financiera que se definió y se ha aplicado durante los últimos años referente a la prelación en la aplicación de los ingresos financieros del Instituto para mantener niveles adecuados de reservas crediticias y capital. Incluso fortaleciendo aún más el nivel de capital con respecto al total de activos, cuyo nuevo objetivo será 15.0% ante una eventual implementación por parte del Instituto55 de las recomendaciones regulatorias que emite la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), considerando la pérdida esperada y el deterioro de la cartera por morosidad y cuyos requerimientos de capital serán mayores. Este cambio en uno de los parámetros de la política del Instituto busca mantener la solidez financiera suficiente para garantizar el cumplimiento de los programas de financiamiento en los años futuros. En el Plan Financiero 2014-2018 se prevé, a partir del comportamiento más reciente, que la economía experimentará una recuperación moderada en el número de cotizantes afiliados al IMSS, sin embargo, las remuneraciones de estos trabajadores se mantienen estables en términos reales. La combinación de estos efectos explica el por qué del crecimiento moderado que se prevé para los ingresos por aportaciones del Instituto. Por otro lado, para el año 2014 se contempla como referencia al sector un programa base de 580 mil créditos de los cuales 380 mil corresponden a créditos hipotecarios, dicha referencia es consistente con la atención a la necesidad de vivienda de los derechohabientes y alineado con la capacidad financiera del Instituto. Para los años subsecuentes, se prevé una estabilidad del programa de crédito
54 Capítulo III Estrategia del Infonavit, sección de ―Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente / MRU‖. 55
Ver Capítulo III Estrategia del Infonavit, sección de ―Garantizar la sustentabilidad financiera institucional al largo plazo / Adopción de la circular bancaria‖.
206
hipotecario y un ligero decremento en el programa de Mejora Tu Casa, buscando atender con ello las necesidades de vivienda identificadas de la derechohabiencia. Por su parte, a través del Programa de Vivienda en Renta que está impulsando el Instituto56, en el próximo año se espera colocar 7,000 viviendas en renta para derechohabientes del Infonavit hasta llegar a 25 mil acciones en el 2018, con lo cual el Instituto resolvería de forma inmediata la necesidad habitacional de estas familias. No obstante que la desaceleración económica presentada en el país durante 2013 ha tenido como consecuencia el deterioro de la cartera del Instituto, su capacidad y solvencia financiera le permitirán otorgar a la Subcuenta de Vivienda (SCV) en el año 2014 un rendimiento (cantidad de ajuste más reserva de rendimiento adicional) de 2.5% por encima del incremento al salario mínimo (lo cual sería 50 puntos base mayor al rendimiento adicional objetivo para el año 2013), y se espera incrementarlo gradualmente. El rendimiento adicional futuro a la SCV podría incluso incrementarse paulatinamente hasta alcanzar el 4.0% al considerar la cantidad de ajuste y la reserva de rendimiento adicional. Supuestos Los supuestos macroeconómicos utilizados en las proyecciones financieras son los siguientes:
Tabla 28: Variables macroeconómicas 2014-2018
Variable 2014 2015 2016 2017 2018
PIB 3.50% 3.80% 3.70% 3.60% 3.50%
Inflación 3.00% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00%
Cetes 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%
Fuente: Criterios Generales de Política Económica, SHCP
De lo anterior, se supone que el incremento del salario mínimo se dé en la misma magnitud que la inflación proyectada al cierre del año inmediato anterior, como se muestra a continuación:
56
El trabajador no requerirá contar con 116 puntos en su precalificación como derechohabiente del
Infonavit, por lo que podrá resolver su necesidad habitacional de manera inmediata mientras sigue incrementando su puntaje. El saldo de la Subcuenta de Vivienda le permitirá cubrir hasta seis meses de renta en caso de pérdida de la relación laboral. El descuento que se le realizará al trabajador nunca será superior al 25 por ciento de su ingreso y éste se entregará directamente al arrendador vía descuento de nómina, evitando costos administrativos y otorgando certidumbre a las partes.
207
Tabla 29: Proyección del Salario Mínimo 2014-2018
Salario Mínimo
2014 2015 2016 2017 2018
Salario Mínimo
67.03 69.04 71.11 73.24 75.44
Variación % 3.50% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00%
Fuente: Criterios Generales de Política Económica, SHCP Por su parte, el supuesto del crecimiento en el número de cotizantes afiliados al IMSS y el Salario Base de Cotización se modeló con base en observaciones históricas y los resultados de la encuesta realizada por Banxico a los especialistas en economía del sector privado57. Los supuestos se presentan en la tabla siguiente:
Tabla 30: Proyección de Cotizantes al IMSS y Salario Base de Cotización 2014-2018
Variable 2014 2015 2016 2017 2018
Crecimiento afiliados al IMSS
3.15% 3.50% 3.40% 3.31% 3.22%
Crecimiento salario base de cotización (nominal)
3.50% 3.00% 3.00% 3.00% 3.00%
Fuente: Banxico y estimaciones Infonavit.
Con base en las premisas y supuestos antes descritos, se estima el flujo de efectivo del Instituto y se proyectan los correspondientes estados financieros para los siguientes cinco años. 1. Ingresos y egresos del Flujo de Efectivo
1.1. Ingresos
Los ingresos ordinarios del Instituto se componen principalmente de las aportaciones patronales de cotizantes sin crédito, la recuperación de la cartera y una tercera categoría denominada ―otros‖, donde se incluyen los ingresos no clasificados en las dos primeras, como por ejemplo, los provenientes de comisiones por los servicios prestados por el Instituto, los intereses por inversiones y productos financieros, principalmente.
Adicionalmente, se consideran los ingresos derivados de fuentes alternas de financiamiento (emisión de Cedevis).
Con base en las proyecciones del modelo de flujo de efectivo, se espera que durante
57
“Encuesta sobre las expectativas de los especialistas en economía del sector privado.‖ Octubre 2013. Banco de México.
208
el año 2014 los ingresos ordinarios58 del Instituto registren un incremento anual de 6.33%.Con respecto a los componentes del ingreso, se estima que las aportaciones de cotizantes sin crédito crezcan en 4.30%, la recuperación neta de cartera en 4.58% y el rubro de otros ingresos en 74.82%. Como se puede observar en la gráfica siguiente, para el período 2014-2018 se espera que los ingresos totales se incrementen a una Tasa Anual de Crecimiento Compuesta (TACC) de 7.11%.
Fuente: Infonavit
Es importante destacar que en el largo plazo, las recuperaciones de crédito continúan siendo la principal fuente de ingresos del instituto. Así mismo, puede también observarse que las aportaciones patronales de cotizantes sin crédito mantienen un crecimiento constante en términos reales durante el período pronosticado. Finalmente, el componente de otros ingresos incrementa por las acciones de mayor venta de la vivienda recuperada, llevada a cabo por la Unidad de Solución Social del Instituto (USS).
En particular, las aportaciones patronales de cotizantes sin crédito crecerían a una TACC de 4.48% durante el periodo de proyección, mientras que la recuperación de cartera neta se prevé que crezca a una TACC de 8.29% derivado del ritmo constante de originación de créditos hipotecarios, de los esfuerzos de cobranza, así como una
58 Los ingresos ordinarios no toman en consideración los ingresos derivados de fuentes alternas de financiamiento (emisión de Cedevis).
$88,623 $96,388 $102,424 $111,976 $121,857
$57,399 $58,745 $61,496$64,461
$68,389$5,000$5,000
$5,000$5,000
$5,000
$6,647$8,918
$9,738$10,834
$12,252
$157,670$169,052
$178,658$192,270
$207,498
2014 2015 2016 2017 2018Recuperación neta de cartera Aportaciones patronales cotizantes sin crédito
Fuentes alternas de financiamiento Otras entradas
TACC = 7.11%
Ingresos totales
Gráfica 86: Ingresos proyectados 2014-2018(Millones de pesos)
____
209
disminución, tanto en la emisión de Cedevis respecto a años anteriores, como en la originación de créditos cofinanciados por terceros59.
Respecto del uso de las fuentes alternas de financiamiento, se estima emitir un volumen constante de $5 mil millones de pesos en Cedevis por año hasta 2018, se ha propuesto mantener un volumen constante con la intención de seguir usando esta herramienta estratégica buscando los siguientes objetivos: 1) flexibilidad financiera al poder llevar a cabo emisiones cuando los retos de atención a la demanda de créditos sean mayores, como por ejemplo los retos del Modelo de Redensificación Urbana (MRU) que busca privilegiar la ubicación y el tamaño de las viviendas; 2) coadyuvar a mitigar el riesgo de descalce causado por la originación de créditos en pesos; 3) dar continuidad a las mejores prácticas de administración y transparencia de la información que ha logrado el Instituto desde que inició su programa de emisión de Cedevis; 4) atraer recursos privados para continuar incentivando los esquemas de créditos en coparticipación con otras entidades financieras.
1.2 Egresos
Los egresos contemplados en la proyección financiera del Instituto, además de considerar el monto del programa de financiamientos que se describe más adelante, se componen del gasto de operación, la entrega de depósitos por retiro de los trabajadores y otros egresos. Como se puede observar en la gráfica siguiente, para el periodo 2014-2018 se espera que los egresos totales crezcan a una TACC de 10.20%.
59
La menor emisión y originación de éstos dos últimos conceptos dará como resultado una mayor recuperación, pues el concepto de amortizaciones (pagos a terceros) disminuye.
210
Fuente: Infonavit
Para el año 2014, los gastos de operación corresponden al presupuesto de Gastos de Administración, Operación y Vigilancia (GAOV) autorizados para su ejercicio durante este año por el H. Consejo de Administración, los cuales se espera sean mayores por un factor de 0.51% a los autorizados en 2013. Para el resto del periodo de proyección, el GAOV se mantiene constante en términos reales incrementando en la misma proporción que lo haga la inflación estimada, es decir, 3.00%.
La proyección de entrega de depósitos por retiro de los trabajadores es elaborada en conjunto con un despacho externo que, acorde a la recomendación emitida por la H. Asamblea General del Instituto, solicita se determinen los riesgos actuariales a largo plazo, en especial los originados por su calidad de administrador de la SCV, los cuales se entregarán a los derechohabientes conforme a la Ley.
El rubro de otros egresos se compone principalmente por los conceptos de titulación, fondo de protección de pagos e inversiones propias. Algunos de estos conceptos están en función del programa de financiamientos considerado en cada año, por lo cual, su modelación depende en gran medida de la magnitud de éste último.
$14,770 $17,346 $20,118 $23,538$27,356
$8,017$8,257
$8,505$8,760
$9,023
$7,554$7,346
$7,668$8,005
$8,361
$30,340$32,950
$36,291$40,303
$44,740
2014 2015 2016 2017 2018Entrega de depósitos Gasto Otras salidas
Gráfica 87: Egresos proyectados 2014-2018(Millones de pesos)
Egresos totales
TACC =10.20%
____
211
2. Programa de Financiamientos
Con base en las proyecciones de Ingresos y Egresos antes descritas y, en línea con la Visión del Instituto, se estima que el monto para el otorgamiento de crédito durante el año 2014 sea de $108,803 millones de pesos.
El modelo estima que la originación de créditos hipotecarios durante el período 2014-2018 sea de un total de 1.95 millones. La originación promedio anual es aproximadamente de 390 mil créditos hipotecarios, la cual contempla atender la demanda de crédito de nuevos hogares, de rezago de vivienda y de usos secundarios.
Como se observa en la siguiente gráfica, para el periodo 2014-2018, se prevé que la erogación del programa de financiamientos del Instituto crezca a una TACC de 6.62%.
Fuente: Infonavit
Se estima que el monto para la erogación del programa de financiamientos del Instituto será suficiente para atender la demanda proyectada y otorgar un programa base de 580 mil créditos en el año 2014 y mantenerlo prácticamente estable hasta el año 201860.El detalle por segmento se muestra en la gráfica siguiente:
60
Ver Capítulo II Diagnóstico del Infonavit, sección de ―Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y promuevan desarrollo sustentable‖.
$108,803 $118,824
$125,407 $132,898
$140,581
580,000 570,000 551,000 542,000 544,000
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
1,000,000
$-
$20,000
$40,000
$60,000
$80,000
$100,000
$120,000
$140,000
$160,000
2014 2015 2016 2017 2018
Nú
me
ro d
e c
réd
ito
s
Ero
gaci
ón
de
l pro
gram
a d
e f
inan
ciam
ien
tos
(mill
on
es
de
pe
sos)
Erogacion del programa de financiamiento Número de créditos(incluye Mejora Tu Casa)
TACC = 6.62%
Gráfica 88: Erogación del programa de financiamiento 2014-2018
____Fuente: Infonavit
212
Fuente: Infonavit
Como se mencionó, en concordancia con el carácter social del Instituto, se espera que al menos el 56% de los créditos que se otorguen61 sea para los derechohabientes con un ingreso menor a 4 VSM.
Como fue mencionado en el Capítulo III Estrategia del Infonavit, sección de ―Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro / Régimen de Inversión‖, en los próximos años se estiman existencias temporales de liquidez; la siguiente gráfica muestra dichas existencias temporales para los próximos cinco años, las cuales derivan tanto de la capacidad con que cuenta el Infonavit para generar ingresos ordinarios, así como de la disminución del programa de financiamientos respecto a años anteriores:
61
Sin considerar los créditos Mejora tu Casa (MTC), los cuales son fondeados al 100% por distintas instituciones financieras.
212,876 218,479 219,038 219,599 220,720
125,448 128,750 129,080 129,410 130,071
41,676 42,771 42,882 42,991 43,209
200,000 180,000 160,000 150,000 150,000
580,000 570,000 551,000 542,000 544,000
2014 2015 2016 2017 2018
Menor a 4 VSM De 4 a 11 VSM Mas de 11 VSM MejoraTu Casa
Gráfica 89: Estimaciones sobre la originación de crédito 2014-2018
____
213
Fuente: Infonavit
Es importante destacar que las existencias temporales de liquidez son justamente recursos de carácter temporal, pues al ser aportaciones de los derechohabientes, deberán ser devueltas a los trabajadores: 1) al momento de ejercer algún tipo de crédito con el Instituto y 2) junto con el resto de su patrimonio al momento de jubilarse. Por ejemplo, y de acuerdo a las proyecciones que han sido elaboradas por el Infonavit en conjunto con un despacho externo62, se prevé que tan solo para el año 2018 la devolución de las aportaciones a los trabajadores que estarán jubilándose en ese año (entrega de depósitos) sea de aproximadamente $27,356 millones de pesos, mientras que para el año 2025 se estima que dicha devolución sea alrededor de $60,000 millones de pesos.
62
El Estudio de Activos y Pasivos de largo plazo se elabora anualmente por recomendación de la H. Asamblea General del Instituto, la cual solicita se determinen los riesgos actuariales a largo plazo, en especial los originados por su calidad de administrador de la SCV.
$48,559
$63,475
$78,809
$97,038
$119,098
2014 2015 2016 2017 2018____
Gráfica 90: Existencias temporales de liquidez(millones de pesos)
214
3. Modelo de Re-densificación Urbana (MRU)
Para incorporar el MRU en las proyecciones financieras del Instituto, se aplicó la penetración gradual del modelo63 sobre las metas de originación anual de créditos hipotecarios. Es decir, se ajustó la composición de la colocación anual total por nivel de ingreso, para los derechohabientes (DH) de bajos ingresos (menores a 5.5 VSM) que es en donde impacta el MRU, tomando en consideración el siguiente contexto: Penetración del modelo En ciudades menores a 1 millón de habitantes, se asumió que la penetración alcanzará 100% en 5 años, empezando con 25%
Se consideró que este inventario de vivienda será más fácil de generar.
Se asumen viviendas cercanas pero pequeñas en ciudades de más de 1 millón de habitantes; de mayor tamaño en ciudades de menos de 1 millón de habitantes.
En ciudades mayores a 1 millón de habitantes se utilizó la preferencia a vivienda vertical como un supuesto para aproximar cómo se adoptará la vivienda intraurbana.
Considerando que en ciudades de más de 1 millón de habitantes una parte del inventario tendrá que ser de vivienda vertical.
Se asumió que las preferencias de los derechohabientes evolucionarán de tal manera que cada año una mayor proporción de derechohabientes tomarán la oferta de vivienda.
Balance entre modelo parcial y completo: 50% y 50% Se utilizó la distribución de las reservas territoriales registradas por el Registro Unico de Vivienda (RUV)
U1=6%, U2=29%, U3=65%
Se sobreponderó la reserva en U1+U2 por 50% para reflejar el énfasis del modelo, asumiendo que esto sería vivienda bajo el modelo completo (cercanía y más tamaño)
El 50% remanente será modelo parcial (cercanía o más tamaño)
Habiendo establecido estos criterios, se determinó el porcentaje que de la originación anual total de crédito a derechohabientes de menos de 5.5 VSM se colocará bajo el MRU, así como la proporción de dicho porcentaje que se destinará: 1) a viviendas
63
Capítulo III Estrategia del Infonavit, sección de ―Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente / MRU‖.
215
con las dos características del MRU (cercanía y tamaño) y 2) a viviendas con solamente alguna de las dos características (cercanía ó tamaño).
Gráfica 91: Penetración potencial del modelo (Porcentaje de viviendas de derechohabientes con ingresos menores a 5 VSM
originada con mejores condiciones en tamaño y/o cercanía)
Fuente: Infonavit
El ritmo de penetración del modelo, ajustado a la meta de colocación anual, en número de créditos, se detalla a continuación:
Una vez definido el número de créditos bajo el MRU desde 2014 hasta 2018 en sus dos dimensiones (cercanía y tamaño), se determinó el monto adicional de financiamiento que requerirá su implementación por nivel de ingreso inferior a 5.5 VSM, como a continuación se muestra:
216
(Mi les de Pesos)
2014 Cercanía Y tamaño Cercanía O tamaño
<=2 VSM 94.1 62.2
2 A 5.5 VSM 69.2 31.3
2015 Cercanía Y tamaño Cercanía O tamaño
<=2 VSM 97.7 64.6
2 A 5.5 VSM 71.9 32.5
2016 Cercanía Y tamaño Cercanía O tamaño
<=2 VSM 101.6 67.1
2 A 5.5 VSM 74.7 33.8
2017 Cercanía Y tamaño Cercanía O tamaño
<=2 VSM 105.5 69.7
2 A 5.5 VSM 77.6 35.1
2018 Cercanía Y tamaño Cercanía O tamaño
<=2 VSM 109.6 72.5
2 A 5.5 VSM 80.7 36.5
INCREMENTO EN EL CHEQUE
Tabla 31: Incremento en el cheque (Miles de pesos)
Fuente: Infonavit
Con las variables de penetración y financiamiento adicional definidas se parametrizó el modelo de proyecciones financieras para aislar el impacto del MRU en los estados financieros del Instituto. A continuación se presenta el análisis y las conclusiones más relevantes.
El monto de recursos adicionales que anualmente requerirá la implementación del MRU se muestra en la siguiente gráfica:
217
Fuente: Infonavit
Principales comentarios a los Estados Financieros incorporando el MRU
El MRU implica mayores montos de cheque, menores saldos promedio de existencia final de efectivo y por lo tanto menores productos financieros.
El Programa de crédito es mayor incluyendo el MRU por el mencionado incremento en el cheque y adicionalmente, este efecto adquiere mayor relevancia en el tiempo dada la implementación gradual del MRU.
El MRU implica mayores ingresos derivados de la cartera y de su indexación así como de ingresos por apertura de crédito
Sin embargo, los mayores montos de cheque para acreditados con ingresos menores a 5.5 VSM representan proporcionalmente, mayores niveles de reservas de riesgos.
$1,108
$3,050
$4,725
$7,189
$9,303
2014 2015 2016 2017 2018
Gráfica 92: Recursos Adicionales por implementación MRU
218
4. Estados financieros
El Flujo de Efectivo de este Plan Financiero constituye el principal insumo para la proyección de los Estados Financieros. Adicionalmente, se consideran las estimaciones de reservas preventivas y de cartera vencida, así como la información operativa y financiera proporcionada por distintas áreas. A partir de las proyecciones de los Estados Financieros y sus indicadores fundamentales es posible afirmar que el favorable desempeño financiero del Instituto y sus condiciones de estabilidad y solvencia le permitirán cumplir con el doble mandato de atender la demanda de crédito y de administrar los recursos del Fondo Nacional de la Vivienda, otorgando rendimientos competitivos al ahorro de los trabajadores. En la modelación, como principal directriz, se contempla el cumplimiento de la política financiera de prelación en la asignación de los ingresos del Instituto, la cual ha sido definida en el Plan Financiero 2009-2013 1. Remunerar a la Subcuenta de Vivienda (SCV) conforme con el mínimo
establecido en la Ley (incremento porcentual del SMVDF). 2. Cubrir los costos operativos netos, accesorios y seguros. 3. Constituir reservas al 100% de acuerdo con la normatividad vigente. 4. Remunerar lo requerido al patrimonio, de manera que cada año se mantenga
constante el índice patrimonio/activos. 5. Aumentar el patrimonio temporalmente de forma que el índice de capital se
incremente hasta superar el 12%. 6. Otorgar un rendimiento adicional a la Subcuenta de Vivienda. 4.1 Créditos denominados en pesos a tasa nominal64 La reforma al artículo 44 de la Ley del Infonavit de enero de 2012 faculta al Instituto para ofrecer nuevos productos hipotecarios denominados en pesos y ya no solamente indexados al salario mínimo (SM). Para la originación de los créditos en pesos, el Instituto ha mantenido prácticamente sin cambios las condiciones de montos, plazos y pagos mensuales que observan actualmente los productos indexados en salarios mínimos al momento de su originación. No obstante lo anterior, los nuevos créditos originados en pesos presentan dos cambios sustanciales respecto de los créditos denominados en SM, pues cuentan con un Pago Fijo y una Tasa Fija. Para el año 2014, se contempla una originación de créditos en pesos del 30% para los segmentos de trabajadores cuyo ingreso sea mayor a 5.5 VSM; por ejemplo, para 2014 se estima otorgar alrededor de 42 mil créditos en pesos.
64
Para mayor información, véase Plan Financiero 2013-2017
219
4.2 Proyecciones Financieras
Las proyecciones parten de una estimación para el cierre de 2013, considerando como base los Estados Financieros a septiembre del mismo año y se elaboran para un periodo de cinco años. La modelación del requerimiento de reservas para cubrir el riesgo de crédito, el riesgo de extensión y los intereses devengados de la cartera en prórroga, se hace a partir de las mencionadas recomendaciones regulatorias que emite la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). Adicionalmente, se considera la creación de reservas por la cartera correspondiente a aquellas viviendas que fueron abandonadas a causa del desempleo e inseguridad, entre otros factores, y que se encuentran en proceso de recuperación. Las proyecciones realizadas indican que las reservas requeridas para los siguientes años son las siguientes:
Fuente: Infonavit
De la misma forma, se proyecta el Índice de Cartera Vencida (ICV) en número de créditos. Las estimaciones prevén que el ICV cerrará el año 2014 en 5.5% y avanzará paulatinamente hasta llegar a 6.0% en 2018. Con estos resultados, se proyecta mantener una cobertura de reservas de riesgos crediticios sobre cartera vencida de aproximadamente 3.20 veces en el año 2014; alcanzando una cobertura de 3.42 veces en 2018. La siguiente gráfica muestra las cifras proyectadas del índice de cobertura para el periodo 2014-2018:
$191,561 $214,871
$239,257 $262,429
$287,408
2014 2015 2016 2017 2018
Gráfica 93: Proyección del saldo final de lasEstimaciones Preventivas para Riesgos Crediticios 2014-2018
(Millones de pesos)
____
220
Fuente: Infonavit
Como se señaló en el Plan Financiero 2013-2017, a partir del año 2014 se propone crear una reserva para reconocer un rendimiento adicional a la cantidad de ajuste, la cual se otorgará año con año a la SCV; este rendimiento adicional podrá otorgarse en el largo plazo si las condiciones del entorno económico del país resultan similares a las estimadas en este Plan Financiero. La lógica de este rendimiento adicional obedece a la nueva estructura del balance, el cual es resultado del descalce entre activos y pasivos65. Este rendimiento formará parte del gasto anual en reservas del Instituto. Bajo el supuesto de constituir el total de las reservas requeridas y considerando el rendimiento mínimo que se debe otorgar a la SCV, se proyectó el monto referente a la estimación preventiva para riesgos crediticios. La gráfica siguiente muestra la estimación preventiva para riesgos crediticios y el gasto neto en reservas como porcentaje del total de activos.
65
Ver Capítulo II Diagnóstico, sección de ―Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente‖.
320% 323%331%
337%342%
200%
220%
240%
260%
280%
300%
320%
340%
360%
2014 2015 2016 2017 2018
Gráfica 94: Proyección del Índice de Cobertura 2014-2018(Reservas / Cartera Vencida)
____
221
Fuente: Infonavit
En los últimos años de proyección, el gasto neto en reservas disminuye paulatinamente hasta llegar en 2018 al 4.43% del total de los activos. Sin embargo, es importante destacar que la consistencia de estas estimaciones dependerá de la evolución del entorno económico en los siguientes años. Para incorporar al modelo la prelación en la política financiera, el resultado neto del ejercicio proyectado para el periodo, es el que se deriva de seguir la política de creación de reservas, así como de incrementar gradualmente el índice de capitalización66 hasta que alcance el nivel objetivo de 15.0% en 2018. Por esta razón, se estima un pago de rendimiento a la SCV en 2014 de 2.50% sobre el crecimiento del salario mínimo. Se contempla establecer la reserva por rendimiento adicional a partir del año 2014, y su entrega estará supeditada a las condiciones del entorno económico del país. Para dicho año, se estima que esta reserva podría ser equivalente a un rendimiento adicional a la SCV de 0.5% por encima de la cantidad básica más la cantidad de ajuste; el rendimiento adicional proveniente de dicha reserva se incrementaría hasta llegar a 2.0% en el año 2018. Así, se prevé establecer una reserva de rendimiento adicional a la SCV del orden de $3,550 millones de pesos en el año 2014, la cual podría llegar a tener incrementos anuales de hasta $19,399 millones de pesos para el año 2018. Como se muestra en la siguiente gráfica, el Infonavit prevé otorgar un rendimiento a la SCV del orden de $42,600 millones de pesos en el año 2014, hasta llegar a $67,896 millones de pesos en el año 2018.
66
El índice de capitalización se calcula a partir de la razón entre el patrimonio y el activo total.
$4
7,7
00
$4
9,9
26
$5
2,9
00
$5
3,7
18
$5
7,7
01
4.99%4.77% 4.71%
4.44% 4.43%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
$30,000
$35,000
$40,000
$45,000
$50,000
$55,000
$60,000
2014 2015 2016 2017 2018
(Millo
nes
de p
es
os)
Gasto anual en reservas Gasto neto en reservas/Total de activos
Gráfica 95: Gasto anual en reservas 2014-2018
____Fuente: Infonavit
222
Fuente: Infonavit
Con respecto al resultado neto del ejercicio, una vez aplicados los criterios de prelación en la política financiera, éste se proyecta en $19,016 millones de pesos para el año 2014. Este resultado y su evolución hasta el año 2018 pueden observarse en la gráfica siguiente:
Fuente: Infonavit
$39,050 $38,327 $41,342 $44,712 $48,497
$3,550 $7,665$12,402
$17,885$19,399
$42,600$45,993
$53,744
$62,597$67,896
2.50%
3.00%
3.50%
4.00% 4.00%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
-
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
70,000
80,000
90,000
2014 2015 2016 2017 2018
(Millo
nes
de p
es
os)
Cantidad básica + Cantidad de ajuste (CA)Reserva de rendimiento adicionalRendimiento adicional a SM (CA) + Reserva de rendimiento adicionalRendimiento por encima del incremento al salario mínimo (CA)
Gráfica 96: Estimación del rendimiento a la Subcuenta de Vivienda(Millones de pesos)
____Fuente: Infonavit
$1
9,0
16
$1
7,6
05
$1
5,0
91
$1
4,5
58
$1
5,1
74
13.93% 14.41% 14.75% 14.92% 15.00%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
-
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
2014 2015 2016 2017 2018
(Mill
on
es d
e p
eso
s)
Resultado neto Patrimonio/Total Activos
Gráfica 97: Proyección del resultado neto 2014-2018(Millones de pesos)
____Fuente: Infonavit
223
Cabe señalar que la magnitud del resultado neto a partir del año 2014 corresponde únicamente a los recursos necesarios para alcanzar el nivel de capitalización del 13.9%, lo que, aunado a un gasto con incremento paulatino en reservas crediticias en los siguientes años, permitiría, de cumplirse los supuestos en la calidad de los activos, que el Instituto reasigne mayores recursos a la reserva de rendimiento adicional de la SCV en beneficio del ahorro de los trabajadores. La gráfica siguiente muestra que si el rendimiento a la SCV se mantiene fijo en 2.0%, entonces sería posible incrementar gradualmente el nivel de capitalización desde 13.9% en 2014, hasta el nivel objetivo de 15.0% en 2018.
Fuente: Infonavit
Cabe destacar que, no obstante que en el futuro se prevea otorgar rendimientos anuales sobre el total de la Subcuenta de Vivienda y en los niveles presentados en la gráfica anterior; de manera individual, cada derechohabiente podría obtener un rendimiento diferenciado67 en función de:
El nivel de su actividad laboral formal (que no haya dejado de cotizar por más de dos años).
Su necesidad de vivienda.
67
Ver Capítulo III Estrategia del Infonavit, sección de ―Otorgar rendimientos competitivos a la Subcuenta de Vivienda que complementen el ahorro para el retiro / Rendimientos diferenciados a la SCV‖.
2.50%
3.00%
3.50%
4.00% 4.00%
13.93%14.41% 14.75% 14.92% 15.00%
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
0.00%
2.00%
4.00%
6.00%
8.00%
10.00%
12.00%
14.00%
16.00%
2014 2015 2016 2017 2018
Ren
dim
ien
to a
dic
ion
al a
la
Sub
cuen
ta d
e V
ivie
nd
a
Pat
rim
on
io /
To
tal A
ctiv
os
Rendimiento adicional a la SCV Patrimonio/Total Activos
Gráfica 98: Patrimonio/Total de Activos(fijo) y Rendimiento a la SCV (variable) 2014-2018
____Fuente: Infonavit
224
Lo anterior con la finalidad de atender las diversas necesidades que se dan a lo largo del ciclo de la vida de cada derechohabiente: en edad temprana una vivienda; en edad más avanzada, un fondo complementario a la pensión.
4.3 Resumen de Estados Financieros
El resultado de las proyecciones realizadas muestra que el Instituto es capaz de mantener niveles de solvencia adecuada para garantizar así, el cumplimiento de su doble Misión para los siguientes años. El resumen de los estados financieros se muestra a continuación:
Tabla 32: Resumen de Estados Financieros (Millones de pesos)
ESTADO DE RESULTADOS
2014 2015 2016 2017 2018
Ingresos financieros 101,442 107,710 116,949 126,439 136,433
Gastos Financieros -42,600 -45,993 -53,744 -62,597 -67,896
Estimación preventiva para riesgos crediticios
-47,700 -49,926 -52,900 -53,718 -57,701
Ingresos no financieros
4,640 5,701 6,556 7,380 8,220
Gastos generales -8,785 -9,049 -9,321 -9,600 -9,888
Otros productos (neto)
12,021 9,163 7,550 6,656 6,007
Resultado neto 19,016 17,605 15,091 14,558 15,174
Fuente: Infonavit
BALANCE GENERAL
2014 2015 2016 2017 2018
Total activo 955,421 1,045,952 1,123,700 1,208,890 1,303,526
Disponibilidades e inversiones en valores
48,559 63,475 78,809 97,038 119,098
Cartera Vigente 949,362 1,036,012 1,111,621 1,192,106 1,277,299
Cartera Vencida 59,823 66,589 72,233 77,928 83,937
Estimación preventiva para riesgos crediticios
-191,561 -214,871 -239,257 -262,429 -287,408
Sistema de ahorro para el retiro
755,739 810,117 868,315 930,666 998,216
Reserva de rendimiento adicional a la SCV
3,550 9,684 19,290 32,822 46,069
Total patrimonio 133,100 150,705 165,796 180,355 195,529
Fuente: Infonavit
225
5. Razones financieras
A continuación se presentan las razones financieras bajo el escenario planteado:
Tabla 33: Razones financieras
RAZONES FINANCIERAS 2014 2015 2016 2017 2018
Cantidad de ajuste 2.00% 2.00% 2.00% 2.00% 2.00%
Reserva de rendimiento adicional 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.0%
Patrimonio / Total Activos 13.93% 14.41% 14.75% 14.92% 15.00%
ICV 5.52% 5.66% 5.79% 5.91% 6.03%
Reservas / Cartera vencida 320.21% 322.68% 331.23% 336.76% 342.41%
Gasto Neto en Reservas / Total activos -4.99% -4.77% -4.71% -4.44% -4.43%
Utilidad neta / Total activos 1.99% 1.68% 1.34% 1.20% 1.16%
Margen financiero / Total activos 6.16% 5.90% 5.62% 5.28% 5.26%
Reservas / Total cartera 18.98% 19.49% 20.21% 20.66% 21.11%
Existencia Final / Total Activos 5.08% 6.07% 7.01% 8.03% 9.14%
Fuente: Infonavit
226
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
227
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria El 8 de septiembre de 2013, el Presidente de la República turnó a la Cámara de Diputados 11 decretos que conforman la Reforma Hacendaria y de Seguridad Social. Con estos decretos el Gobierno Federal busca la Reforma Constitucional a los Artículos 4º y 123, la creación de cuatro nuevas leyes, la abrogación de dos leyes y la modificación de 15 ordenamientos legales, siendo de particular interés para el Infonavit, la expedición de la Ley de la Pensión Universal y de la Ley del Seguro de Desempleo, así como las reformas a la Ley de los Sistemas de Ahorro para el Retiro, la Ley del Seguro Social, la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores y la Ley Federal del Trabajo. De aprobarse la Reforma Hacendaria y de Seguridad Social, las modificaciones contenidas en los decretos tendrían implicaciones en la operación del Instituto, en particular, sobre el flujo de recursos. Las aportaciones patronales del 5% a la Subcuenta de Vivienda (SCV) se verían reducidas en 60%, es decir, pasarían del 5% sobre los salarios de los trabajadores al 2%. A continuación se presentan algunas modificaciones y adiciones que podrían incidir en la gestión del Instituto:
Reforma al Artículo 136 de la Ley Federal del Trabajo, la cual modifica la cuota patronal al Fondo Nacional de la Vivienda.
Se deroga la fracción II del artículo 141 de la Ley Federal del Trabajo, la cual prevé que cuando el trabajador deje de estar sujeto a una relación de trabajo y cuente con 50 ó más años de edad, tendrá derecho a que se le haga entrega del total de los depósitos que se hubieren hecho a su favor, en los términos de la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.
Creación de la Nueva Ley del Seguro de Desempleo.
o Los artículos 2º, 9º y 10º establecen que los desempleados que cumplan con ciertos requisitos, tendrán derecho a recibir una prestación en pagos mensuales financiada por una Subcuenta Mixta.
o Los artículos 14º y 15º de la misma ley dictan que el financiamiento de la Subcuenta Mixta provendrá, de la cuota o aportación obligatoria a cargo de los patrones, así como de los rendimientos que ésta genere.
o En el Artículo 78bis establece que ―las aportaciones correspondientes al Seguro de Desempleo previsto en las Leyes de Seguridad Social a cargo de los patrones deberán ser registradas e individualizadas por separado en la Subcuenta Mixta de la cuenta individual del trabajador. Las administradoras68 llevarán a cabo la administración de los recursos correspondientes a la Subcuenta Mixta, los cuales deberán ser invertidos en la Sociedad de Inversión Básica que corresponda
68
Se refiere a las administradoras de fondos para el retiro
228
conforme a las disposiciones de carácter general que emita la Comisión69.
De acuerdo con el texto de la iniciativa, el manejo y administración de las cuotas patronales al Seguro de Desempleo seguirá parcialmente el esquema que prevalece en el Seguro de Retiro, Cesantía en Edad Avanzada y Vejez. Esto es, que el importe correspondiente a un porcentaje del salario base de cotización de los asegurados será depositado en sus cuentas individuales. Es decir, las aportaciones correspondientes al Seguro de Desempleo previsto en las Leyes de Seguridad Social a cargo de los patrones deberán ser registradas e individualizadas por separado en la Subcuenta Mixta de la cuenta individual del trabajador y manejadas por las administradoras. Como se mencionó, de materializarse la reforma, el Instituto dejaría de percibir parte del flujo correspondiente a las aportaciones de la Subcuenta de Vivienda. Lo anterior le implicaría una menor capacidad para otorgar financiamiento a la vivienda, y lo obligaría a hacer ajustes importantes tanto en el modelo de originación de créditos así como en la gestión institucional. De acuerdo con un primer diagnóstico, el Instituto requeriría ajustar el modelo de crédito (nuevas reglas de originación, cambio en el alcance del programa crediticio y rediseño de los productos hipotecarios), fortalecer los procesos de áreas sustantivas (recaudación y cobranza social), desarrollar nuevas capacidades organizacionales (fortalecer el área de riesgos, tesorería y mercados), ajustar la estrategia de balance y fondeo (explorar fuentes alternas de ingreso) al igual que modificar el marco regulatorio y el modelo de Gobierno Institucional.
69
En la iniciativa de Ley la ―Comisión‖ hace referencia a la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro.
229
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
230
VI. Conclusiones El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores se ha consolidado como una de las instituciones hipotecarias más grandes del mundo: la primera entidad financiera en términos de administración de cartera y la cuarta más importante en originación de créditos. Su participación es cercana al 70% en el mercado hipotecario nacional, lo cual lo convierte en el actor más importante en cuanto a activos se refiere (cartera de créditos). El modelo anterior del Infonavit estaba basado en un esquema de otorgamiento de crédito y de políticas de vivienda con impacto limitado en la calidad de vida, un financiamiento enfocado hacia soluciones masivas y poco flexibles, así como un costo que limita el rendimiento a la Subcuenta de Vivienda. Ante el agotamiento de ese modelo y la transformación del entorno, el Infonavit se dio a la tarea de ajustar de manera profunda su dinámica de planeación y de operación; con nuevas formas de entender y también con nuevas acciones, se busca dar más y mejores resultados en beneficio de los trabajadores. Específicamente durante 2014-2018, el Infonavit buscará contribuir al bienestar integral y a la creación de valor patrimonial de los trabajadores al:
Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida promuevan desarrollo sustentable.
Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del derechohabiente para resolver sus necesidades habitacionales.
Pagar a la Subcuenta de Vivienda rendimientos competitivos, que contribuyan de manera significativa en la calidad de vida al retiro.
Ofrecer información y asesoría sobre su ahorro, solución financiera y elección de solución habitacional para que constituyan un patrimonio.
La estrategia institucional 2014-2018, descrita en este documento, busca guiar los esfuerzos del Infonavit para ejecutar los objetivos planteados y hacer frente a los nuevos retos. Como parte de esto, es importante destacar que si bien la Reforma Hacendaria acotaría el alcance del Infonavit, la agenda estratégica en el mediano y largo plazo debe mantenerse A lo largo del presente documento el Instituto ha planteado una serie de iniciativas estratégicas para convertirse en una institución más sólida, con mayores fortalezas financieras, con un mejor capital humano y procesos más eficientes y transparentes, para ser una institución con un mayor compromiso social, orgullo de los trabajadores mexicanos.
231
En resumen, la estrategia planteada se desprende de la nueva Política Nacional de Vivienda y el Plan Nacional de Desarrollo, así como de las Líneas de acción definidas por la Dirección General del Infonavit al comienzo de la administración.
Tabla 34: Lineamientos de política de vivienda y elementos de la estrategia
Fuente: Infonavit
La estrategia 2014-2018 del Infonavit busca potenciar los cambios que se venían gestando desde hace algunos años, enfatizar nuevos elementos a raíz de los cambios en el entorno. Asimismo, se busca preservar la disciplina en la gestión que ha protegido la solidez financiera del instituto al igual que la filosofía de mejora continua en los servicios que provee el Infonavit. En materia de soluciones habitacionales, la estrategia busca asegurar que las soluciones se traducen en hogares con valor a través de esquemas que fomenten vivienda con mejor ubicación (intraurbana), mayor superficie, y mejores servicios y entorno. Entre otras acciones, esto requiere un rol activo en la definición y aplicación de la política nacional de vivienda bajo la coordinación de la SEDATU. Adicionalmente, se busca fortalecer los procesos que garanticen la calidad de la vivienda que habitan los trabajadores. En materia de soluciones financieras, la estrategia busca flexibilizar las soluciones financieras a las que los trabajadores tienen acceso en su vida laboral. Se pretende proveer un mejor acompañamiento ante los cambios que se dan a lo largo del ciclo de vida de los hogares mexicanos.
Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y promuevan desarrollo sustentable
Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del DH
Proactividad en la atención a DH (procesos y servicios de excelencia)
Apoyar la atención de necesidades de vivienda de trabajadores sin acceso a seguridad social a través de la plataforma operativa del Infonavit
Participar activamente en definir y aplicar las políticas nacionales de vivienda
Elementos de la estrategia 2014-2023
Po
lític
a N
acio
nal
de
Viv
ien
da
y P
lan
Nac
ion
al d
e D
esar
rollo
Nuevo modelo de desarrollo urbano sustentable e inteligente que procure vivienda digna a Mexicanos
Reducir de manera responsable el rezago de vivienda a través del mejoramiento y ampliación de la vivienda existente y el
fomento de la adquisición de vivienda nueva
Mejor coordinación interinstitucional para el ordenamiento sustentable, e impulso al desarrollo regional, urbano,
metropolitano y de vivienda
Un Infonavit eficaz, mejor vinculado y con una mayor articulación entre las diferentes instituciones y niveles de
gobierno
Infonavit que brinde más financiamiento a los trabajadores y garantice esquemas crediticios que fortalezcan su patrimonio
Infonavit que trabaje a favor de la calidady sustentabilidad habitacional
Infonavit que promueva la dignificación del patrimonio de los trabajadores y sus familias
Lín
eas
de
acc
ión
de
la D
ire
cció
n G
en
era
l
Fomentar soluciones habitacionales que mejoren la calidad de vida y promuevan desarrollo sustentable
Proveer soluciones financieras adecuadas a lo largo del ciclo de vida del DH
Desarrollar servicios de calidad que superen las expectativas de los usuarios
Participar activamente en definir y aplicar las políticas nacionales de vivienda
Pagar rendimientos competitivos a la subcuenta de vivienda quecomplementen el ahorro para el retiro
Lineamientos
232
En materia de previsión social, la estrategia plantea un rol más significativo en el ahorro para el retiro a través del pago de rendimientos más competitivos al ahorro de los trabajadores. De aprobarse la creación del Seguro de Desempleo, Infonavit podría tener aún un rol más transformacional en esta dimensión. Finalmente, la estrategia pretende evolucionar a un modelo de atención y servicio más proactivo a lo largo de la vida laboral. Por un lado, generando vinculación con los trabajadores desde el inicio de su vida laboral. Por otro, generando acciones más efectivas para reducir el rezago habitacional de manera responsable. Los objetivos están claramente señalados. En los próximos años, las acciones del Instituto estarán encaminadas para hacer del derecho a la vivienda digna y decorosa, como lo marca nuestra Constitución, una realidad para todos y cada uno de los mexicanos.
El Infonavit es patrimonio de los trabajadores de México y un activo que México debe potencializar para resolver las necesidades habitacionales y de ahorro complementario para el retiro de los trabajadores.
233
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
234
VII. Anexos 1. Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit
El Infonavit llevó a cabo, durante 2013, un estudio de opinión para saber cuáles son las necesidades de financiamiento de vivienda y ahorro para el retiro de sus derechohabientes y también de personas no afiliadas (público objetivo). Este estudio, insumo que contribuirá al diseño e instrumentación de políticas públicas eficientes y concordantes con la Política Nacional de Vivienda y el Plan Nacional de Desarrollo, es el cimiento para la toma de decisiones institucionales que permitirá lograr mayor bienestar para los trabajadores, considerando la doble responsabilidad encomendada. Así, la nueva plataforma de conocimiento estadístico y cualitativo permite:
Tener una ruta de navegación permanente para orientar la planeación estratégica de acuerdo a la nueva política pública de vivienda.
Estimar la demanda nacional y regional de vivienda, de acuerdo con las necesidades, aspiraciones y posibilidades de diversos segmentos de la población.
Conocer los intereses de los diversos grupos de estudio en cuanto a mecanismos financieros y atributos de posibles soluciones habitacionales.
Proponer una estrategia que promueva la participación de los posibles beneficiarios de los programas del Instituto y de diversos actores clave.
Este estudio comprendió un ejercicio cualitativo y otro cuantitativo. Como parte del primero se llevaron a cabo 30 observaciones etnográficas70 y 30 entrevistas a profundidad con parejas e individuos en el Distrito Federal, Puebla, Reynosa (Tamaulipas), Veracruz y Valle de Guasave (Sinaloa), plazas elegidas por motivos de representatividad y logística. Por su parte, el ejercicio cuantitativo constó de 10 mil 80 entrevistas cara a cara en las viviendas y una sobremuestra de 2 mil 800 entrevistas a quienes piensan solicitar un crédito para vivienda, lo que da un total de 12 mil 880 entrevistas. La muestra garantiza estimaciones con un margen de error de ±1.2% para la muestra nacional y de ±3.8% para las muestras regionales, a un nivel de confianza de 95%.
70
El Etnorama® es una herramienta propiedad de LEXIA; tiene como sustento la etnografía y parte de la observación participante con el fin de comprender momentos, acciones y sujetos específicos. Cuenta con un marco analítico basado en la comprensión de los códigos culturales y las formas de vida. Los estudios basados en esta herramienta analizan tres aspectos fundamentales de la cotidianeidad: el comportamiento cultural (lo que la gente hace); el conocimiento cultural (lo que la gente sabe) y los artefactos culturales (lo que la gente hace y usa).
235
Tabla 35: Regiones de la encuesta
Fuente: Infonavit
La Encuesta Nacional de Vivienda Infonavit profundiza en las necesidades de vivienda del público objetivo y en los aspectos planteados por el Presidente de la República en la Política Nacional de Vivienda y en el Plan Nacional de Desarrollo 2013-2018, entre los que destacan:
La importancia de la vivienda en el bienestar.
Los factores para una vivienda digna.
El ciclo de vida.
La vivienda actual.
La dimensión socioeconómica de la vivienda actual (propiedad).
La vivienda secundaria.
El entorno.
El costo de los traslados.
La dimensión física de la vivienda.
El rezago.
El crédito como solución.
La exploración de posibles productos: o Verticalidad. o Ahorro.
Regiones Entidades
Noroeste y península Baja California Sonora Baja California Sur Sinaloa
Norte-centro Chihuahua Zacatecas Durango
Noreste Coahuila Tamaulipas Nuevo León
Occidente Jalisco Colima Nayarit Michoacán
Centro Aguascalientes San Luis Potosí Guanajuato Querétaro
Metropolitana Edo. México Morelos Distrito Federal
Oriente-centro Hidalgo Tlaxcala Puebla
Oriente-golfo Veracruz Tabasco
Sur Guerrero Chiapas Oaxaca
Sureste Campeche Yucatán Quintana Roo
236
Las características de los estratos: o Afiliados activos. o Afiliados inactivos. o Trabajadores.
Esta encuesta, por su alcance y profundidad, le permite al Infonavit tener una planeación estratégica más efectiva en beneficio de los trabajadores.
237
2. Estrategia de atención oportuna de acreditados ante desastres naturales
El Infonavit cuenta con un seguro de daños que cubre las viviendas que financia ante daños ocasionados por desastres naturales, ya que se encuentran protegidas e identificadas bajo la creación de reservas catastróficas de uso inmediato, generadas con un porcentaje de los acreditados respecto a sus aportaciones y destinadas a las pérdidas con impacto económico más allá del promedio de la siniestralidad histórica. A pesar de contar con un seguro de daños, hasta octubre de 2013 el Instituto carecía de un plan para mitigar las pérdidas de viviendas afectadas por desastres naturales, que le permitiera prevenir o minimizar las afectaciones, detonar acciones inmediatas de atención o recuperación de las condiciones de habitabilidad y coadyuvara a los programas nacionales del Gobierno Federal y los gobiernos locales para el restablecimiento de las condiciones normales de vida de los acreditados. Derivado de lo anterior y de los fenómenos hidrometeorológicos que afectaron en septiembre de 2013 a un importante número de viviendas financiadas por el Infonavit, se estableció un programa nacional para mitigar las pérdidas, que consta de cuatro estrategias con sus respectivas acciones: Prevención Revisión de los criterios de registro de vivienda para evitar la asignación de financiamiento en zonas de alto riesgo ante terremotos, erupción volcánica (TEV) y fenómenos hidrometeorológicos (FHM).
Localización de concentraciones de vivienda ubicadas en zonas de alto riesgo con el propósito formular planes contingentes específicos.
Revisión de los criterios de registro para evitar la asignación y el financiamiento de vivienda en zonas de alto riesgo.
Inclusión, durante el proceso de construcción de vivienda nueva, de criterios de evaluación de riesgos tendientes a determinar si las viviendas están ubicadas en zonas de riesgo.
Mitigación Establecimiento de esquemas de operación interna inmediata (áreas operativas), análisis efectivo de transferencia de riesgo y conformación de alianzas con terceros en zonas expuestas para la pronta rehabilitación de las viviendas afectadas.
Revisión del esquema actual y formulación de nuevas coberturas que permitan potencializar el monto de los beneficios de manera óptima. Definición de esquemas de retención, transferencia de riesgo al mercado de seguro/reaseguro, o bien, su combinación; explorar la posibilidad emitir un bono catastrófico similar al operado por el Control y Seguimiento del Fondo de Desastres Naturales (Fonden).
238
Fortalecimiento de la reserva catastrófica de daños, mediante la aplicación de una política de inversión que permita aumentar recursos con contribuciones periódicas que el propio Infonavit haga, que estén perfectamente diferenciadas de las contribuciones del acreditado y que permitan financiar los programas de apoyos extraordinarios, más allá de los beneficios que le correspondan a los acreditados de acuerdo al programa de aseguramiento. Se recomienda que la administración de estos recursos se lleve a cabo mediante un fideicomiso.
Formulación de un programa para la rehabilitación de viviendas afectadas y la suscripción previa de convenios de colaboración con empresas para la evaluación de los daños y reparación de las viviendas.
Apoyo extraordinarios Establecimiento de apoyos extraordinarios temporales para acreditados y patrones, con el propósito de dotarles de la liquidez que les permita restablecer en el corto plazo sus condiciones normales de vida y las operaciones de las empresas, según el caso.
Apoyos extraordinarios temporales para acreditados con viviendas afectadas y a patrones con la operación cotidiana de sus empresas interrumpida. Estos apoyos podrán ser:
Tabla 36: Apoyos extraordinarios a acreditados y patrones
Dirigido a Apoyos extraordinarios
Con relación laboral formal cuyas viviendas o fuentes de empleo resulten afectadas; se les otorgará una prórroga sin intereses por un periodo limitado y contado a partir de la fecha del evento catastrófico.
Acreditados Sin una relación laboral formal; se les hará una reducción sobre su pago mensual habitual.
Podrán utilizar el Fondo de Protección de Pagos hasta por un número de pagos en específico, siempre que hayan hecho un co-pago simbólico.
Se les ofrecerá un programa extraordinario temporal de reestructura.
Se les ofrecerán los apoyos extraordinarios definidos por el comité interno de prevención y mitigación de desastres.
Suspensión temporal de las acciones fiscales y aplazamiento del pago de las aportaciones, ya sea en una sola exhibición o en parcialidades, sin recargos por prórroga y sin la exhibición de la garantía.
Patrones Suspensión temporal de los recargos generados por el pago extemporáneo de las aportaciones anteriores y condonación de un tanto por ciento de las multas generadas durante el tiempo que dure la contingencia.
Se les ofrecerán los apoyos extraordinarios definidos por el comité interno de prevención y mitigación de desastres
Coordinación con el Gobierno Federal y gobiernos locales
239
Establecimiento de un comité interno para prevenir y mitigar desastres naturales, en coordinación con otras instituciones de gobierno.
Creación del comité interno de prevención, mitigación y evaluación de desastres naturales, constituido como un órgano colegiado integrado por las distintas subdirecciones generales del Infonavit, cuyo propósito será organizar internamente la implementación del plan nacional de prevención y mitigación de afectaciones por desastres naturales y la coordinación del plan interno con los diversos programas de las instituciones del Gobierno Federal y local.
Definición del programa extraordinario de apoyos y autorización del monto global de recursos destinados a la prevención, mitigación y evaluación de desastres naturales.
Coordinación de los centros de apoyo en todo el país.
240
3. Convenios de colaboración con instituciones educativas y de investigación En abril de 2013, el Director General del Infonavit, Alejandro Murat Hinojosa, firmó un acuerdo de colaboración con el Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard y la Harvard Graduate School of Design, con el objetivo de desarrollar las capacidades internas del Instituto para, de una forma eficiente y efectiva, enfrentar los retos que tendrá en los próximos años en materia de financiamiento hipotecario. Como parte de las actividades que se llevarán a cabo en el marco de esta colaboración, se desarrollará un programa de investigación para identificar mejores prácticas de vivienda, desarrollo urbano y económico sustentable. Asimismo, se elaborarán estudios y recomendaciones en favor de la calidad de la vivienda y de la calidad de vida de los trabajadores. Este esfuerzo se complementa con la firma del convenio de colaboración con la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), que aportará su experiencia y capital humano para garantizar el desarrollo de capacidades institucionales en materia de planeación y desarrollo urbano de acuerdo a la realidad en que se encuentran las 57 zonas metropolitanas de nuestro país.
241
4. Convenio de colaboración con la Organización para la Cooperación y el
Desarrollo Económicos (OCDE)
La reforma y ampliación del sistema de financiamiento a la vivienda en México desde principios de 1990 ha traído cambios dramáticos en la producción y adquisición de viviendas en todo el país. Mientras que antes eran construidas en procesos informales incrementales, en la actualidad la mayoría de las viviendas son desarrolladas por el sector privado y financiadas a través de créditos hipotecarios. La mayoría de estas hipotecas son proporcionadas por instituciones financieras, entre las cuales el Infonavit es la más importante en términos de tamaño, lo cual constituye un hecho de gran impacto. La transición de la vivienda le ha permitido por primera vez a un gran número de ciudadanos mexicanos vivir en casas de materiales permanentes y con acceso a los servicios básicos. La provisión de financiamiento a largo plazo para la adquisición de vivienda también ha suavizado el consumo y ha aliviado a muchos hogares de la necesidad de actuar como contratistas de facto en la construcción de sus propios hogares. Al mismo tiempo, la transición de la vivienda en México ha arrojado nuevos retos para las instituciones públicas de financiamiento. En particular, existe una creciente preocupación por la calidad del desarrollo de las viviendas y de la planificación de los conjuntos habitacionales y su infraestructura urbana. El ritmo de construcción y la falta de capacidad de planificación se traducen, en muchos casos, en una tendencia a construir en las zonas periféricas de los centros urbanos, a menudo carentes de servicios. La expansión descontrolada tiene importantes consecuencias sociales, ambientales y económicas. Cada vez es más necesario que los mercados hipotecarios y de vivienda se desarrollen de la mano de un mejor proceso de planificación urbana y de acceso a servicios, y que se estimulen los mercados de alquiler y reventa de vivienda secundaria. Estos son retos no sólo del Infonavit, sino de los principales participantes del sector vivienda y de la política urbana en México en conjunto, incluyendo la Sedatu, el Fovissste y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). La maduración del mercado hipotecario, así como el cambio en el perfil socioeconómico y demográfico plantean preguntas sobre la redefinición de los modelos de negocio y las funciones del Infonavit y de los otros actores públicos en el mercado. Debido a lo anterior, el Infonavit y la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) suscribieron un convenio que impulsará, en el ámbito de la competencia institucional, políticas públicas en materia de vivienda y desarrollo urbano para enfrentar los retos del sector habitacional, en beneficio de los trabajadores mexicanos.
242
La OCDE evaluará las políticas de vivienda y de desarrollo urbano nacionales y hará recomendaciones que puedan ayudar al Infonavit y a autoridades como la Sedatu y el Fovissste a construir un modelo de desarrollo urbano sostenible e inteligente que ofrezca viviendas de calidad para los mexicanos. La evaluación se basará en la experiencia de la OCDE en otros países en términos de políticas públicas y de gobierno, para identificar las formas en que el Instituto y las autoridades mexicanas pueden abordar varios retos entrelazados, por ejemplo:
Adoptar alternativas eficaces para promover una mejor planificación urbana.
Restringir las tendencias a la expansión urbana y el cambio de la planificación y la regulación hacia un modelo más compacto de desarrollo urbano (densificación).
Estimular la renovación urbana.
Avanzar hacia soluciones de transporte público más confiable, moderno, eficaz, seguro y sostenible.
Mejorar la calidad de la oferta de vivienda nueva, así como asegurar que se suministre en cantidad suficiente.
Permitir a la Sedatu, al Infonavit, al Fovissste y otros organismos encargados de mejorar el acceso a la vivienda para cumplir con sus mandatos y proporcionar.
Proporcional al Infonavit recomendaciones en cuanto a su modelo financiero y de negocios para fortalecer su funcionamiento de manera eficiente, responsable en lo social y ambientalmente sustentable.
Revertir el abandono de viviendas y reducir los obstáculos del desarrollo del mercado de alquiler y del mercado secundario en propiedad.
Modernizar los catastros y registros de la propiedad pública, así como fomentar la incorporación y regularización de propiedades no registradas.
Con el apoyo de la OCDE, el Infonavit mejorará sus procesos y mantendrá la solidez financiera que lo hace ser la principal hipotecaria social de América Latina, al tiempo que fortalecerá sus políticas para fomentar la sustentabilidad.
243
5. Programa de Desarrollo de Talentos Infonavit
El Infonavit, de acuerdo con sus valores institucionales, está comprometido con su continuo desarrollo y el de sus trabajadores, como lo muestra la puesta en marcha del Programa de Desarrollo de Talentos Infonavit. El objetivo del programa fue establecer vínculos con las principales universidades de Estados Unidos y sus alumnos de posgrado para identificar, atraer y potenciar talento. Al igual que promover las mejores prácticas a nivel internacional en beneficio del Instituto. En 2013, siete destacados alumnos de las principales universidades de Estados Unidos trabajaron en el Instituto durante diez semanas en diversos proyectos en las diferentes áreas sustantivas y, con su esfuerzo, ayudaron a incrementar el desempeño del Infonavit y a promoverlo como una opción para el desarrollo profesional de los mexicanos en el extranjero. Derivado de su éxito, en 2014 se continuará con dicho programa para servir de manera aún más eficiente a los trabajadores.
244
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
245
VIII. Glosario
Afore Administradora de Fondos para el Retiro. Instituciones financieras
privadas que administran los recursos para el retiro a nombre de los trabajadores.
API Asesoría Personalizada Infonavit. Tiene como objetivo dar información
y asesoría a los derechohabientes para que tomen la decisión más adecuada en el uso de su crédito conforme a sus necesidades y, por consiguiente, incrementar su calidad de vida.
App Aplicación informática (del inglés application).
AVI Asesor Virtual Infonavit. Canal digital orientado a la atención del público.
BUC Base Única de Clientes. Concentra en una misma fuente, los datos maestros y de contacto, como direcciones, teléfonos, correos y geo-referencias, de aportantes y derechohabientes
Cantidad básica Rendimiento de los recursos de la Subcuenta de Vivienda determinada
con base en el incremento al salario mínimo del Distrito Federal (SM) aprobado por la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos, regularmente a principios de cada año.
Cantidad de ajuste
Rendimiento adicional de los recursos de la Subcuenta de Vivienda; se otorga en función de los remanentes de la operación del Instituto y es determinado por su H. Consejo de Administración.
CCR Comisiones Consultivas Regionales. Cedevis Certificados de Vivienda Infonavit. Bonos emitidos por un fideicomiso,
su fuente de pago son los flujos, de interés y principal, de un conjunto de créditos hipotecarios originados por el Infonavit y cedidos hacia dicho fideicomiso. Son vendidos al público inversionista en subasta.
Cedevis Total Certificados bursátiles que se respaldan con hipotecas originadas por el Infonavit con el producto de crédito llamado Infonavit Total.
Cenapred Centro Nacional de Prevención de Desastres.
Cesi Centro de Servicio Infonavit.
Cobranza Social Gestión de la cobranza en el Infonavit que se basa en el principio de ―siempre que exista voluntad de pago, habrá una solución‖.
Conapo Consejo Nacional de Población.
Coneval Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo.
246
Costo de fondeo Es el rendimiento que el Instituto espera pagar en promedio por todas sus fuentes de financiamiento.
Costo operativo Es el gasto por la administración, operación y vigilancia (GAOV) que señala la Ley del Infonavit. El tope máximo de gastos como porcentaje de los activos es 0.55%
CUB Circular Única de Bancos. Documento emitido por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, también conocida como ―Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones de crédito‖.
CUEF Circular Única para Organismos y Entidades de Fomento. Documento emitido por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
Descalce Es el riesgo que proviene del desajuste entre los valores del activo y del pasivo del balance general.
Ecuve Evaluación Cualitativa de la Vivienda y su Entorno. Indicador que valúa el cumplimiento de las viviendas a una serie de atributos propios y de su entorno, los cuales impactan directamente en la calidad de vida de sus posibles residentes. Los atributos y su importancia dentro del indicador fueron definidos con base en la opinión de derechohabientes, acreditados, expertos en materia de vivienda, académicos y funcionarios públicos.
ENIGH Encuesta Nacional de Ingreso y Gasto de los Hogares. Su objetivo central es obtener información sobre el monto, procedencia y distribución de los ingresos de los hogares conformados por nacionales o extranjeros en el territorio nacional.
FANVIT Fondo de Apoyo a las Necesidades de Vivienda de los Trabajadores. Conformado por una parte de los recursos líquidos del Infonavit, que no se esperan usar en el corto/mediano plazo para fines relacionados con el otorgamiento de créditos a la vivienda y los demás señalados en el Artículo 42 de la Ley del Infonavit y que serán gestionados de conformidad con la estrategia de inversión establecida en el Marco de Gestión del Fondo de Apoyo a las Necesidades de Vivienda de los Trabajadores.
GAOV Gastos por concepto de Administración, Operación y Vigilancia.
Garantía Infonavit
Conjunto de beneficios, apoyos, soluciones y defensoría a favor de los acreditados. Este esquema es la mejor práctica internacional en el mercado de servicios y es único en su tipo dentro del mercado hipotecario mexicano.
Gestión móvil Ayuda a controlar la gestión de los asesores de cobranza. Por medio de este recurso conocido también como Bluemessaging es posible que los asesores presenten evidencia de su visita a la vivienda, como georeferencias y fotografías, a través de uso de dispositivos móviles.
247
Hipoteca Verde Consiste en un monto adicional al crédito del Infonavit para que el derechohabiente adquiera viviendas equipadas con ecotecnologías que generan ahorros en el gasto familiar por la disminución en el consumo de energía eléctrica, agua y gas.
Incomuv Índice de Competitividad Municipal de Vivienda. Medición de las condiciones de sustentabilidad de la vivienda y entorno urbano.
Índice de Capital La relación que guarda el remanente del capital, descontando la pérdida esperada, sobre los activos brutos. La fórmula para determinar el Índice de Capital es:
Índice de cobertura de cartera vencida
Es la cantidad de recursos reservados entre el saldo de la cartera vencida.
Índice de morosidad
Véase Índice de Cartera Vencida.
ICV Índice de Cartera Vencida. Se refiere a la razón entre el número de
créditos en cartera vencida y la cartera total administrada.
ICVV Índice de Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda. Indicador que valúa la calidad de vida vinculada a la vivienda de una persona o familia con base en la concordancia entre las características de la vivienda y su entorno, y aquellas de la persona o familia que la habita. Las características y grados de concordancia fueron definidos con base a la opinión de derechohabientes, acreditados, académicos, expertos en materia de vivienda y funcionarios públicos.
IGAE Indicador Global de la Actividad Económica. Permite dar seguimiento a la evolución del sector real de la economía en el corto plazo; proporciona información para la toma de decisiones.
INEGI Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática.
INPC Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Estima la evolución de los precios de los bienes y servicios que consumen las familias en México.
Indexación Mecanismo mediante el cual los precios fijados en un contrato se van
ajustando de acuerdo a los cambios del salario mínimo.
ISA Índice de Satisfacción del Acreditado. Calificación que otorgan los compradores de vivienda nueva a la desarrolladora que les vendió el inmueble. Se obtiene de encuestas a acreditados del Instituto que habitan en una casa nueva a los 11 meses de haber sido adquirida. Mide el nivel de satisfacción que los habitantes tienen con la vivienda,
248
el desarrollo habitacional, la atención y el servicio que les brindaron, así como la relación entre precio pagado y valor recibido. Mientras más alto es el ISA, más satisfechos están quienes le compraron a la empresa calificada. La máxima calificación que se puede obtener es de 100 puntos.
IVP Índice de Valor Patrimonial. Permite estimar la plusvalía de las viviendas financiadas en periodos anteriores con base en las observaciones registradas (avalúos) en el último periodo.
Marco de Gestión del FANVIT
Documento adaptado a la Misión y a las necesidades específicas del Infonavit. Contiene circunstancias, objetivos, políticas y reglas a seguir para la gestión eficiente y transparente de los recursos del FANVIT.
Mejora tu casa Producto que atiende la necesidad de remodelación y ampliación de vivienda.
PAE
Procedimiento Administrativo de Ejecución. Mecanismo legal mediante el cual el Infonavit, en colaboración con municipios, puede recuperar de manera ágil y económica las viviendas cuando están abandonadas o vandalizadas.
PEA Población Económicamente Activa. Son las personas de 12 ó más años que llevaron a cabo algún tipo de actividad económica (población ocupada) o bien buscaron incorporarse a algún empleo (población desocupada).
Proveedores y prestadores de servicios del Infonavit
Apoyan con sus conocimientos y experiencia al Instituto para potenciar su capacidad operativa, sin aumentar su plantilla y gasto fijo. Las tareas que cumplen aseguran que los beneficios del Instituto lleguen de forma oportuna a sus derechohabientes y acreditados, en apego a la normatividad que rige sus funciones. Entre ellos están asesores certificados, despachos de cobranza, notarios, unidades de valuación y verificadores de obras.
Puntos base (pb)
Es la centésima parte (1/100) de un punto porcentual, es decir, 1 pb = 0.01%
RDS Ruta de Solución. Gestión de cobranza con un proceso de decisión determinado; ofrece soluciones de manera eficiente, transparente y ágil, con el propósito de mejorar las tasas de contacto con los acreditados y llevar a cabo ejecuciones tempranas, lo que permite disminuir la proporción de acreditados canalizados a cobranza especializada.
REA Régimen Especial de Amortización. Cobranza que no se lleva a cabo
vía nómina.
Rendimiento Propuesta que considera la carrera laboral del trabajador, así como
249
diferenciado a la Subcuenta de Vivienda
sus necesidades de vivienda, en el otorgamiento del rendimiento a la Subcuenta de Vivienda.
Reserva de rendimiento adicional
Componente de la cantidad de ajuste reservada para contingencias que puedan afectar el patrimonio del Instituto.
Riesgo crediticio Pérdida potencial producto del incumplimiento de los acreditados de
sus compromisos de pago.
Riesgo de extensión
Posibilidad de que un crédito con prorrogas o reestructuras, una vez finalizado el plazo estipulado en el contrato de 360 pagos efectivos, cancele sus saldos antes de ser completamente amortizado, según lo marca la Ley del Infonavit.
Riesgo de prepago
Riesgo generado por la posibilidad de que algunos créditos se liquiden de forma anticipada, disminuyendo los ingresos del Infonavit por intereses.
Riesgo operativo
Riesgo al que está expuesto el Infonavit por pérdidas que pueden ocurrir por cuatro factores: personas, procesos, sistemas y factores externos.
RMBS Residential Mortgage Backed Securities. Valores respaldados por hipotecas residenciales.
ROA Régimen Ordinario de Amortización. Cobranza que se lleva a cabo vía
nómina.
RUV Registro Único de Vivienda. Plataforma central para dar seguimiento a la oferta de vivienda a nivel nacional. Es la base para la simplificación administrativa y planeación urbana.
Saber para decidir
Esquema educativo que da elementos para una mejor comprensión de los conceptos asociados al crédito, con el propósito de educar al acreditado y evitar malas decisiones en el uso de su crédito y elección de vivienda. El esfuerzo se lleva a cabo por medio de un taller que se imparte como requisito obligatorio a todo acreditado y también por medio de una sección del portal www.infonavit.org.mx
SAR
Sistema de Ahorro para el Retiro. Está basado en cuentas individuales en las que contribuyen el trabajador, el patrón y el Gobierno Federal. Cada trabajador se hace acreedor a una pensión al final de su vida laboral en función del monto acumulado en su cuenta individual.
SCV Subcuenta de Vivienda. Cuenta personal de cada derechohabiente del Infonavit en la que se depositan las aportaciones patronales correspondientes e intereses generados.
250
Seguro de vida e incapacidad
Es el costo anual como porcentaje de los activos totales, por el uso del seguro de vida e incapacidad que otorga el Infonavit a sus acreditados.
Sedatu Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano.
Semarnat Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales.
SIA Sistema Integral de Asesorías Siefore Sociedad de Inversión Especializada en Fondos para el Retiro. Fondos
de inversión donde las Afore invierten los recursos de los trabajadores para generar rendimientos.
SiSeVive Sistema de Evaluación de la Vivienda Verde. Busca incentivar a desarrolladores para que construyan mejores viviendas en términos de eficiencia energética y medio ambiental e incidir en la calidad de vida del derechohabiente.
SM
Salario Mínimo. Es la remuneración mínima establecida legalmente, para cada periodo laboral (hora, día o mes), que los empleadores deben pagar a sus trabajadores por sus labores.
SSV Saldo de la Subcuenta de Vivienda. Ahorro en monetario de los
derechohabientes acumulado en su Subcuenta de Vivienda.
Subsidios de tasas de interés
Con el propósito de que los derechohabientes con bajos ingresos puedan acceder a una vivienda, el Infonavit otorga subsidio al momento de la originación del crédito, a través de la tasa de interés. Consiste en cobrar tasas inferiores a la tasa costo del Instituto.
Subsidio cruzado
Estrategia por la que la tasa de interés que pagan los acreditados de mayor nivel salarial es comparable a una tasa de mercado, mientras que los acreditados de bajos ingresos obtienen una tasa subsidiada.
TACC Tasa Anual de Crecimiento Constante. Se refiere a la tasa de crecimiento entre los valores de inicio y fin de una serie dada, expresada como promedio geométrico anual.
Tasa costo Es la tasa que cubre los costos marginales de financiamiento, operación y pérdida esperada, así como la remuneración al capital que soporta la pérdida no esperada del portafolio hipotecario.
Tasa de reemplazo
Es el cociente entre la pensión mensual que puede esperar un trabajador y su último sueldo al momento de la jubilación. La tasa de reemplazo del Infonavit representa un complemento a la pensión del trabajador, sin tomar en cuenta el ahorro para el retiro administrado por las Afores.
TGE Tablero de Gestión Estratégica. Metodología de ejecución de la
estrategia usada en el Infonavit. Se basa en los conceptos del Balanced Scorecard.
251
TIR Tasa Interna de Rendimiento. Tasa que equipara el valor de los pagos esperados con el saldo insoluto del crédito.
TRV Tasa de Rendimiento al Vencimiento. Tasa que equipara el valor de los pagos esperados con el saldo insoluto del crédito.
UDIS Unidades de Inversión.
USS Unidad de Solución Social. Área del Infonavit especializada en la recuperación de viviendas abandonadas. Resuelve los activos improductivos a través de estrategias y esquemas de recuperación que maximizan el valor de los activos, pero consideran en todo momento la vocación social del Instituto.
VaR Valor en Riesgo (abreviado VaR a partir de su expresión en inglés, Value at Risk). Resume la pérdida máxima esperada (o peor pérdida) a lo largo de un horizonte de tiempo objetivo dado un nivel de probabilidad asumido.
VSM Veces Salario Mínimo. Múltiplo usado en diversos cálculos de actividades hipotecarias del Infonavit.
252
Introducción
I. Entorno económico y de mercados financieros
II. Diagnóstico del Infonavit
III. Estrategia del Infonavit
IV. Proyecciones financieras
V. Escenario ante propuesta de Reforma Hacendaria
VI. Conclusiones
VII. Anexos
VIII. Glosario
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
253
IX. Índice de ilustraciones, tablas y gráficas
Índice de ilustraciones
Número de ilustración
Nombre de la ilustración Número
de página
1. Evolución de la estrategia en el Infonavit 10
2. Nueva estrategia y marco de gestión 12
3. Ejes de la nueva estrategia del Infonavit 13
4. Proceso para la definición del Tablero de Gestión Estratégica
15
5. Evolución de la estrategia del Infonavit 2005-2013 15
6. Nuevo Tablero de Gestión Estratégica 16
7. Despliegue del proceso de planeación: de la Visión y Misión hacia las iniciativas estratégicas
18
8. Necesidades, detonantes y oferta actual de soluciones financieras del Infonavit
76
9. Balance y retos en el doble mandato del Instituto 89
10. Ejes de la estrategia del Infonavit 97
11.
Demanda de vivienda de los hogares, por rezago habitacional, formación de hogares, usos secundarios, arrendatarios que compran y acciones adicionales de mejora y ampliación
102
12. Estimación del rezago habitacional atendible y soluciones particulares
103
13. Soluciones habitacionales en función del tipo de rezago habitacional
110
14. Soluciones habitacionales de los hogares derechohabientes en rezago
110
15. Distintas soluciones para cada hogar formado 115
16. Propensión de renta y préstamo de vivienda por parte de los hogares derechohabientes, y magnitud del rezago, según región del país
119
17. Propensión a ejercer crédito por parte de los hogares derechohabientes, según región del país
120
18. Tres dimensiones y tres ejes de sustentabilidad en las soluciones habitacionales
124
19. Dimensión Financiera 125
20. Dimensión Social 125
21. Dimensión ambiental 126
22. Tres escalas de impacto 126
23. Actividades para promover las tres dimensiones 127
24. Proceso de implementación 144
25. Propuesta de Gobierno Institucional del MG del FANVIT 148
26. Propuesta de rendimiento diferenciado a las subcuentas de vivienda
156
27. 7 Aplicación de la propuesta de rendimiento diferenciado a las Subcuentas de Vivienda
15
254
28. Marco de referencia para la gestión de riesgos del balance
166
29. Funcionamiento del modelo para medir y controlar del riesgo de descalce
167
30. Componentes del margen financiero (MF) y MF ajustado por riesgo
168
31. Ponderaciones de activos por riesgo de crédito 177
32. Interacciones con participantes del sector vivienda 189
33. Mapa Integral de procesos clave del Infonavit 190
34. Sello de Garantía Total 196
35. Diez principales cambios para mejorar el sistema de verificación
198
36. Desarrollo de habilidades institucionales para atender las necesidades habitacionales del segmento no afiliado
204
255
Índice de tablas
Número de
gráfica Nombre de la tabla
Número de página
1. Proyección de crecimiento real del PIB mundial (Tasa porcentual anual)
25
2. Resumen estadístico del mercado hipotecario en Estados Unidos 2012-2014
32
3. Expectativas de crecimiento de los especialistas consultados por la Reserva Federal de Filadelfia
33
4. Estimaciones de crecimiento anual real del PIB 47
5. Estimaciones de inflación diciembre a diciembre 48
6. Límites para inversiones 58
7. Dimensión, variables y puntaje del subsidio 69
8. Total de reservas preventivas y los pasivos acumulados relacionados con la cartera desde su constitución (Agosto de 2013)
81
9. Fuentes de la demanda, componentes y actualización de definiciones
98
10. Modelo de demanda, fuentes y soluciones 101
11. Hogares hacinados en viviendas con un cuarto o un dormitorio
104
12. Propuestas de soluciones de crédito 131
13. Productos potenciales de crédito 132
14. Elementos a considerar en implementación de productos potenciales de crédito (DH = Derechohabiente)
132
15. Premisas de trabajo y líneas de acción 143
16. Comparativo de escenarios 146
17. Distribución por edad y rango salarial de los créditos originados entre 2000 y 2012
155
18. Cantidad de ajuste para diferentes valores del diferencial
158
19. Promedio simple histórico de la aplicación de la propuesta
159
20. Tasas de reemplazo para distintos valores de diferencial de rendimiento
160
21. Programas sustantivos de Cobranza Fiscal 163
22. Impacto en balance de estrategias de mitigación del riesgo de descalce
171
23. Coeficientes de cargo por riesgo de mercado 179
24. Componentes del Índice de Capital (Millones de pesos) 181
25. Niveles para razón patrimonio/activos totales e Índice de Capital
183
26. Retos e impactos al Infonavit en políticas de vivienda 188
27. Áreas de oportunidad e iniciativas para mejorar el proceso de valuación en 2014
200
28. Variables macroeconómicas 2014-2018 207
29. Proyección del Salario Mínimo 2014-2018 208
256
30. Proyección de Cotizantes al IMSS y Salario Base de Cotización 2014-2018
208
31. Incremento en el cheque (Miles de pesos) 217
32. Resumen de Estados Financieros (Millones de pesos) 225
33. Razones financieras 226
34. Lineamientos de política de vivienda y elementos de la estrategia
232
35. Regiones de la encuesta 236
36. Apoyos extraordinarios a acreditados y patrones 239
257
Índice de gráficas
Número de gráfica
Nombre de la gráfica Número
de página
1. Crecimiento real del Producto Interno Bruto Mundial (Tasa porcentual anual 2006-2018)
25
2. Crecimiento anual de la actividad industrial en Estados Unidos
28
3. Crecimiento marginal de la nómina no agrícola de Estados Unidos (Miles de personas)
29
4. Tasa de desempleo en Estados Unidos 29
5. Tasa de crecimiento anual del PIB de Estados Unidos 2009-2016
33
6. Tasa anual de inflación en Estados Unidos 2009-2016 34
7. Tasa de desempleo en Estados Unidos 35
8. Crecimiento real anual del PIB 36
9. Crecimiento anual del Indicador Global de la Actividad Económica (IGAE)
37
10. Crecimiento anual de la demanda agregada 38
11. Índice de Confianza del Consumidor 2003=100 38
12. Crecimiento anual de la inversión fija bruta 39
13. Crecimiento anual de la confianza del productor 19
14. Crecimiento anual de las exportaciones de México 40
15. Trabajadores del IMSS 2008-2013 41
16. Tasa de desocupación nacional (Porcentaje de la PEA) /1
41
17. TPEU en México y producción Industrial de Estados Unidos (Tasas anuales de crecimiento %)
42
18. Mercado laboral en México 42
19. Tasa de inflación anual 43
20. Tipo de cambio de pesos por dólares estadounidenses 44
21. Crecimiento real anual del crédito al sector privado 45
22. Cartera vencida como porcentaje de la cartera de crédito total
46
23. Industria de la construcción 46
24. Crecimiento potencial del PIB y escenario de impacto de las reformas
49
25. Mercado de renta fija 50
26. Deuda gubernamental y bonos corporativos 50
27. Distribución por tipo de estructura 51
28. Evolución del mercado estructurado (Monto emitido) 51
29. Distribución mensual por tipo de estructura 2012-2013 52
30. Emisiones de RMBS 53
31. Activos bajo administración 54
32. Composición de la cartera de Afores y sociedades de inversión
54
33. Tenencia de Cedevis por tipo de inversionista 55
34. Tenencia inicial y actual por tipo de inversionista (Miles de millones de pesos)
56
258
35. Tenencia inicial y actual de Cedevis por parte de las Afores (Miles de millones de pesos)
56
36. Activos bajo administración vs límite de instrumentos bursatilizados
57
37. Límite de instrumentos bursatilizados vs tenencia actual de Cedevis
57
38. Tenencia sector vivienda vs tenencia actual Cedevis 58
39. Monto emitido de Cedevis por año (Millones de pesos) 60
40. Sistema de puntos del programa de subsidios de la Conavi
70
41. Importancia de los atributos de la vivienda y motivos de abandono de los derechohabientes
74
42. Grado de importancia de varios factores en calidad de vida
76
43. Tasas de jefatura del hogar (2010) 77
44. Volumen y valor total de créditos otorgados 78
45. Composición de la tasa costo 2014 (VSM) 82
46. Tasa de originación promedio vs tasa costo promedio 83
47. Tasa de interés por rango de VSM 84
48. Tasa de interés 84
49. Análisis de rentabilidad por grupo de ingreso 85
50. Distribución de la cartera originada en 2013 86
51. Diferencia entre crédito denominado en VSM y crédito denominado en pesos
88
52. Distribución de derechohabientes que no ejercen crédito 90
53. Importancia de factores en calidad de vida 91
54. Panorama del ahorro y el retiro 91
55. Evolución de la razón patrimonio total / activo total 92
56. Magnitud y composición del rezago habitacional nacional, número de hogares derechohabientes y no derechohabientes
103
57. Rezago por servicios: agua principalmente y luego drenaje
104
58. Rezago de hogares derechohabientes 105
59. Rezago habitacional del segmento de mayores ingresos 106
60. Magnitud y composición histórica del rezago habitacional de hogares derechohabientes
107
61. Hogares derechohabientes en rezago, valoración del espacio y estado de conservación de la vivienda
108
62. Rezago atendible según distintos segmentos de la población
109
63. Soluciones habitacionales de los hogares derechohabientes en rezago, estudio cuantitativo y cualitativo
111
64. Proporción de hogares derechohabientes en rezago, por entidad federativa
112
65. Proporción y número de hogares derechohabientes en rezago, por entidad federativa
113
66. Formación de hogares, tasas de jefatura según edad 114
67. Formación por tipo de hogar y tamaño de localidad 116
259
68. Demanda anual estimada de vivienda de los hogares derechohabientes para los próximos 10 años, según fuentes y productos
118
69. Segmentación de hogares de acuerdo a tenencia de vivienda (2012)
121
70. Razones para vivir en vivienda rentada o prestada (2013)
122
71. Características socioeconómicas y el ámbito local donde se ubican los hogares derechohabientes que rentan
122
72. Proporción y número de hogares derechohabientes que rentan por entidad federativa
123
73. Existencia final en flujo de efectivo Miles de millones de pesos
142
74. Asignación hipotética de activos 147
75. Índice de constancias / patrimonio 152
76. Distribución por edad de los créditos del Infonavit originados entre 2000 y 2012
154
77. Aplicación de la propuesta de rendimiento diferenciado en los últimos años
158
78. Cantidad de ajuste pronosticada bajo el esquema actual y los correspondientes valores de la propuesta.
160
79. Potencial al afiliar a 15.2 millones de trabajadores informales
164
80. Impacto en el margen financiero 2014 (Cartera mayoritariamente en VSM)
169
81. Impacto en el margen financiero 2014 (Cartera en pesos)
169
82. Índice patrimonio / activos totales 175
83. Razón patrimonio / activos 182
84. Apoyo a la atención de las necesidades de vivienda de los hogares no afiliados, como parte de la estrategia institucional
202
85. Total de hogares no afiliados 203
86. Ingresos proyectados 2014-2018 209
87. Egresos proyectados 2014-2018 (Millones de pesos) 211
88. Erogación del programa de financiamiento 2014-2018 212
89. Estimaciones sobre la originación de crédito 2014-2018 213
90. Existencias temporales de liquidez 216
91.
Penetración potencial del modelo (Porcentaje de viviendas de derechohabientes con ingresos menores a 5 VSM originada con mejores condiciones en tamaño y/o cercanía)
218
92. Recursos Adicionales por implementación MRU (Millones de pesos)
218
93. Proyección del saldo final de las Estimaciones Preventivas para Riesgos Crediticios 2014-2018 (Millones de pesos)
220
94. Proyección del Índice de Cobertura 2014-2018 (Reservas / Cartera Vencida)
221
260
95. Gasto anual en reservas 2014-2018 222
96. Estimación del rendimiento a la Subcuenta de Vivienda (Millones de pesos)
223
97. Proyección del resultado neto 2014-2018 (Millones de pesos)
223
98. Patrimonio/Total de Activos(fijo) y Rendimiento a la SCV (variable) 2014-2018
224